Bijlage4 Exploitatieplan De Vaandel Noord incl bijlagen

rics @

Pagina 40 van 80

STEENHUIJS aan belemmeringen te ondervinden bij de bouw door gebrek aan personeel en een gebrek aan

orders. Materiaal en personeel Hoewel de materiaalprijzen in de GWW:sector in het eerste kwartaal nog licht zijn toegenomen, is er inmiddels een stabiliserende trend zichtbaar. De prijzen van veelgebruikte materialen in de GWW:sector, zoals asfalt en beton, zijn dit kwartaal gedaald

De personeelskosten zijn in dit kwartaal nagenoeg gelijk gebleven (een stijging van 0,01%). Grondprijzen woningbouw Op basis van woningmarktcijfers van NVM en de bouwkosten van Bouwkostenkompas berekent

planeconomisch adviesbureau Metafoor elk kwartaal de Metafoor Residex. De Residex is een residuele grondwaarde index die het gemiddelde verloop van de theoretische waarde van

bouwgrond in heel Nederland weergeeft op basis van een residuele grondwaardeberekening. De Residex houdt rekening met de ontwikkeling van bouwkosten en woningprijzen, en laat zo de

theoretische marktontwikkeling zien. Een uitleg van de methode is opgenomen in de begrippenlijst. De Residex is in het tweede kwartaal met 14,1% gestegen ten opzichte van een

kwartaal eerder. Op jaarbasis is er voor de grondwaarde nog sprake van een daling van 1,1%. De stijging van de Residex in het tweede kwartaal wordt veroorzaakt door een stijging van de

vierkante meter nieuwbouwprijzen en de stabiliserende bouwkosten. Grondprijzen bouwkavels De Residex betreft een theoretische grondprijs en beweegt sterk met de markt mee. In de praktijk zijn grondprijzen vaak stabieler dan de theorie laat zien. De ontwikkeling van de transactieprijzen van bouwkavels zoals door het kadaster wordt geregistreerd kent vaak enige vertraging in

vergelijking met de ontwikkeling van de residueel berekende grondwaarde. De prijsstijging van het vorige kwartaal voor de bouwkavels is omgeslagen naar een prijsdaling van 6,2% in het tweede kwartaal van 2023. Ook op jaarbasis er sprake van een prijsdaling (1,5%). De prijs per m2

bouwkavel kwam in het eerste kwartaal uit op € 667,55 en is gedaald naar € 626,19 n het tweede kwartaal. De theoretische residuele grondprijzen laten, na een daling n voorgaande kwartalen,

een stijging zien op basis van de meest recente marktcijfers. De verwachting is dat de transactieprijzen van bouwkavels deze trend, met enige vertraging, zullen volgen. Bron: Bouwkostenkompas, BDB, EIB ING en Metafoor

7.3

_ Verwachtingen voor de vastgoedmarkt

De grootste dip als gevolg van gestegen rente en hoge inflatie lijkt alweer voorbij. De afvlakkende economische groei en onzekerheden vanwege geopolitieke spanningen noopt tot

Grics -

Pagina 41 van 80

STEENHUIJS voorzichtigheid. Dit maakt dat de verwachtingen voor de vastgoedmarkt op de waardepeildatum

neutraal tot gematigd positief zijn. 7.4

_ Referentietransacties cultuurgrond

In verband met deze taxatie heeft taxateur onderzoek gedaan naar referentietransactie van landbouwgrond in Heerhugowaard.

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) v e perceel grasland kadastraal bekend A gemeente Heerhugowaard sectie S nummer 96 van 10.180 m2 aan de Schapenweg te

Heerhugowaard voor een koopsom van € 95.000 k.k. (= € 9,33 per m2);

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) e

Bo en Business B.V. van het percee! grasland kadastraal bekend gemeente

Heerhugowaard sectie P nummer 344 van 15.850 m2 aan de Oterlekerweg te Heerhugowaard voor een koopsom van € 130.000 k.k. (= € 8,62 per m2). De akte bevat een meerwaardeclausule;

3. verkoop en levering op 22 december 2022 (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) v e perceel grasland kadastraal bekend e gemeente Heerhugowaard sectie S nummer 2933 van 7.950 m2 aan de

Provincialeweg/Laanderweg te Heerhugowaard voor een koopsom van € 52.000 (= € 6,54 per m2);

4.

verkoop en levering op 11 april 2022 (akte hyp4 deel 84021 nummer 52) door M.C.C. van

Uden Vastgoed B.V. aan de provincie Noord-Holland van het perceel grasland kadastraal bekend gemeente Heerhugowaard sectie R nummer 637 van 3.400 m2 voor een koopsom van

€ 33.426 deels k.k. en deels excl. BTW (= € 9,83 per m2). De akte betreft een volledige schadeloosstelling. Het perceel is verworven in verband met de herinrichting van de A.C. de Graafweg - N241;

(geanonimiseerd) oo de provincie 5. verkoop en levering op 24 maart 202 N (geanonimiseerd) Noord-Holland z n

het perceel grasland kadastraal bekend

(\° RICS -

Pagina 42 van 80

STEENHUIJS gemeente Heerhugowaard sectie S nummer 4389 van 7.025 m2 voor een koopsom van € 59.125 (= € 6,74 per m2);

(geanonimiseerd) oo smash 6. verkoop en levering op 1 november 2021 e (geanonimiseerd) n e perceel bouwland met schuren kadastraal Beheer 8.V. aan N bekend gemeente Heerhugowaard sectie S nummer 1159 van 6.940 m2 voor een koopsom van € 118.000 (= € 17,00 per m2);

7.

verkoop en levering op 1 november 2020 (akte hyp4 deel 78046 nummer 137) door Nijco Projectontwikkeling B.V. aan de provincie Noord-Holland van het perceel tuinland

kadastraal

bekend gemeente Heerhugowaard sectie $ nummers 2120, 2121 en 2122 van totaal 2.25.80 ha aan de Waarddijk te Heerhugowaard voor een koopsom van € 180.640 exc. BTW (= € 8,00 per m2).

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) n

e perceel grasland kadastraal bekend gemeente

Heerhugowaard sectie P nummers 597 en 9109 van 18.862 m2 aan de Rustenburgerweg te Heerhugowaard voor een koopsom van € 120.000 (= € 6,36 per m2);

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) \van het perceel bouwland kadastraal bekend gemeente Heerhugowaard sectie S nummer 3850 van 25.809 m2 aan de Middenweg te Heerhugowaard voor een koopsom van € 225.000 (=€ 8,72 per m2). Tijdens de referentie-analyse is taxateur gestuit op diverse transacties van landbouwgronden door

‘kavelknippers' waarbij inkoopprijzen van € 10 tot € 25 per m2 zijn waargenomen en verkoopprijzen van € 38 tot € 110 per m2. Het hoogspeculatieve karakter van deze transacties maakt dat deze niet geschikt zijn om de waarde van landbouwgrond te indiceren.

(\° RICS -

Pagina 43 van 80

STEENHUIJS

7.5

_ Referentietransactie landbouwbedrijven (akkerbouw/tuinbouw)

In verband met deze taxatie heeft taxateur kennisgenomen van de volgende transacties van

tuinbouwbedrijven in de brede regio.

1.

verkoop in december 2020 van het tuinbouwbedrijf Dergmeerweg 11 te Warmenhuizen voor een koopsom van € 1.012.500 k.k. Dit object omvat een perceel van 63.150 m2 met bedrijfswoning (550 m3) en bedrijfsgebouwen (schuur 600 m2, schuur 480 m2, schuur 480 m2,

schuur 170 m2, erfverharding 750 m2);

2.

verkoop en levering op 21 december 2020 (akte hyp4 deel 80276 nummer 49) van het glastuinbouwbedrijf Noordscharwouderpolderweg 28 en de bedrijfswoning Schoutenbosweg 3 te Heerhugowaard van 64.944 m2 voor een koopsom van € 1.675.000 waarvan € 782.000 voor de cultuurgrond, € 693.000 voor de bedrijfsopstallen en ondergrond, en € 200.000 voor de bedrijfswoning;

3.

verkoop en levering op 21 december 2020 (akte hyp4 deel 80276 nummer 61) van het glastuinbouwbedrijf Noordscharwouderpolderweg 20a en de bedrijfswoningen

Noordscharwouderweg 20 en 22 te Heerhugowaard van 89.300 m2 voor een koopsom van €2.680.587 waarvan € 807.278,66 voor de cultuurgrond, € 1.623.308,34 voor de

bedrijfsopstallen en ondergrond, € 250.000 voor de woning nummer 22 en € 1 voor de juridische eigendom van de woning nummer 20;

4.

verkoop in maart 2021 van het tuinbouwbedrijf Rijksstraatweg 205A te Heemskerk voor een koopsom van € 1.000.000 k.k. Dit object omvat een perceel van 15.637 m2 met bedrijfswoning (inhoud 460 m3) en bedrijfsgebouwen (schuur 224 m2, berging 80 m2, erfverharding 500 m2);

S.

verkoop en levering op 25 januari 2022 van het glastuinbedrijf Zuiderbosweg 9 te

Heerhugowaard van 46.605 m2 voor een koopsom van € 1.550.000 waarvan € 300.000 voor de bedrijfswoning, € 932.550 voor de glasopstanden met ondergrond, € 50.000 voor de schuur met ondergrond en € 267.450 voor de cultuurgrond;

Grics -

Pagina 44 van 80

STEENHUIJS verkoop in mei 2022 van het tuinbouwbedrijf Kerkbuurt 66 te Wijdenes voor een koopsom van

€3.700.000 k.k. Dit object omvat een perceel van 47.130 m2 met bedrijfsgebouwen (loods 1.250 m2, loods 1.250 m2, tussenhal 750 m2, loods 1.250 m2, loods 1.585 m2, verharding

6.000 m2) zonder bedrijfswoning;

verkoop in juni 2022 van het tuinbouwbedrijf Duinweid 8 te Obdam voor een koopsom van € 4.000.000 k.k. Dit object omvat een perceel van 71.420 met bedrijfswoning (woonoppervlakte 156 m2) en bedrijfsgebouwen (loods 720 m2, kas 10.584 m2, kas 6.048 m2, kas 6.048 m2,

erfverharding 1.700 m2 en waterbasins);

verkoop en levering op 15 augustus 2022 (akte hyp4 deel 84819 nummer 110) van het glastuinbouwbedrijf Zuiderbosweg ong. te Heerhugowaard van 10.765 m2 voor een koopsom van € 380.000 waarvan € 272.100 voor de ondergrond van de kassen, € 30.000 voor de aanwezige Strelitzia-planten, € 47.310 voor de voor de ondergrond van de bedrijfsruimte en het erf en € 30.590 voor de kassen en bedrijfsgebouwen;

verkoop in december 2022 van het akkerbouwbedrijf Selschardijk 11b te Sint Maarten voor een koopsom van € 1.475.000 k.k. Dit object omvat een perceel van 57.725 m2 bedrijfswoning (inhoud circa 517 m3), bewaarloods met koelcellen en kantine (720 m2), erfverharding (400 m3). Aan de bedrijfswoning met ondergrond en erf is een waarde toegerekend van € 500.000, aan de bedrijfsgebouwen met ondergrond en erf is een waarde toegerekend van € 128.000 en aan de cultuurgrond is een waarde toegerekend van € 672.000 (= circa € 12 per m2); 10.

verkoop in september 2023 van het tuinbouwbedrijf Molenweg 16 te Wervershoof voor een

koopsom van € 1.290.000 k.k. Dit object omvat een perceel van 39.270 m2 met bedrijfswoning (inhoud circa 509 m2) en bedrijfsgebouwen (schuurkas 1.720 m2, schuur 1.252

m2, logeerverblijf 120 m2, erfverharding 1.650 m2, waterbasins). 1.

verkoop in oktober 2023 van het tuinbouwbedrrijf Veenakkers 25 te Wervershoof voor een koopsom van € 990.000 k.k. Dit betreft een perceel 5.45.90 hectare met schuur van 347 m2.

Het perceel is grotendeels in gebruik voor pioenenteelt. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor uitbreiding van het bouwvlak naar 2 hectare (ondersteunend glas).

Grics -

Pagina 45 van 80

STEENHUIJS 7.6

_ Referentietransactie woningen

In verband met deze taxatie heeft taxateur kennisgenomen van de volgende transacties van vrijstaande woningen in het buitengebied van Heerhugowaard.

1.

verkoop in februari 2021 van de woning Veenhuizerweg 24 te Heerhugowaard voor een koopsom van € 570.000 k.k. (= € 3.750 per m2 GO). Dit betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1976, woonoppervlakte 152 m2, schuur 38 m2 en perceel 1.750 m2. Aan het perceel is een reguliere woonbestemming gegeven;

2.

verkoop in januari 2022 van de woning Middenweg 432 te Heerhugowaard voor een koopsom

van € 527.527 k.k. (= € 5.328 per m2 GO). Dit betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1923, woonoppervlakte 99 m2, bijgebouw 20 m2 en perceel 3.560 m2. Aan het perceel is een reguliere woonbestemming gegeven;

3.

verkoop in januari 2022 van de woning Middenweg 475 te Heerhugowaard voor een koopsom van € 675.000 k.k. (= € 4.856 per m2 GO). Dit betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1907,

woonoppervlakte 139 m2, bijgebouw 121 m2 en perceel 3.295 m2; 4.

verkoop in juli 2022 van de woning Hasselaarsweg 103 te Heerhugowaard voor een koopsom van € 950.000 k.k. (= € 5.555 per m2 GO). Dit betreft een vrijstaande villa, bouwjaar 1975 woonoppervlakte 171 m2 en perceel 4.650 m2. Aan het perceel is een reguliere woonbestemming gegeven.

Taxateur heeft voorts onderzoek gedaan naar particulier bewoonde woningen met een agrarische bestemming.

1.

verkoop in januari 2023 van de woning Hopmansweg 16 te Oudkarspel voor een koopsom

van € 525000 k.k. (= € 3.500 per m2 GO). Dit betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1972, woonoppervlakte 150 m2 en perceel 1.230 m2. Aan het perceel is een agrarische bestemming gegeven.

2.

verkoop in juni 2023 van de woning Hartweg 7 te 't Veld voor een koopsom van € 548.000 k.k. Dit betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1932, woonoppervlakte 118 m2, schuur

1.000 m2, perceel 8.200 m2. Aan het perceel is een agrarische bestemming gegeven. Het

Grics -

Pagina 46 van 80

STEENHUIJS bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor herbestemming naar plattelandswoning of een lichte bedrijfsbestemming; 7.7

_ Referentietransactie ruwe bouwgrond bedrijfsterrein

In verband met deze taxatie heeft taxateur onderzoek gedaan naar referentietransacties van ruwe

bouwgrond binnen en buiten het plangebied. Binnenplanse referenties

Binnen het plangebied is sprake van twee transacties van ruwe bouwgrond. De eerste transactie betreft de verkoop en levering op 1 december 2022 van het perceel

(geanonimiseerd) kadastraal bekend gemeente Heerhugowaard sectie $ nummer 3036 van 20.000 m2 door (geanonimiseerd) 2 Cordelia Vastgoed B.V. De koopsom bedroeg € 2.150.000,- exclusief BTW. e De prijs per m2 bedroeg daarmee € 107,50. De koopsom is overigens niet in zijn geheel gedaan, maar voor 50% als geldlening verstrekt.

De tweede transactie betreft de verkoop van de percelen kadastraal bekend gemeente Heerhugowaard sectie S nummers 317 ged., 2022 ged. en 3042 ged. van 88.367 m2. Deze

transactie is neergelegd in de op 28 september 2023 geregistreerde koopovereenkomst (akte hyp4 deel 87291 nummer 197). De koopovereenkomst is aangegaan op 26 september 2023 tussen de eigenaren en Van Arnhem Ontwikkeling B.V. De koopsom bedraagt € 2.209.185 excl. BTW (= € 25 per m2). Aanvullend is een nabetaling van € 2.651.010 (= € 30 per m2) overeengekomen. De basiskoopsom is in twee termijn verschuldigd: een bedrag van € 1.500.000 bij levering en het restant van € 709.185 op uiterlijk 15 december 2024. Over het restant van de basiskoopsom is vanaf 15 maart 2024 een rentevergoeding van 4% op jaarbasis verschuldigd. De nabetaling is zes jaar na levering verschuldigd of zoveel eerder als dat wordt gestart met bebouwing van het perceel. De nabetaling is niet geïndexeerd en over de nabetaling is geen rentevergoeding verschuldigd. Behoudens ingeval tussen het moment van aangaan van de koopovereenkomst en de levering een gemeentelijk voorkeursrecht wordt gevestigd waardoor de

levering onverhoopt wordt geblokkeerd zijn partijen geen ontbindende voorwaarden overeengekomen. Tot slot bevat de akte een koopoptie inzake het overblijvende gedeelte van het verkochte.

Buitenplanse transacties (regio)

Grics -

Pagina 47 van 80

STEENHUIJS Buiten het plangebied heeft taxateur kennis genomen van de volgende transacties van ruwe bouwgrond voor bedrijfsterrein. Daar in de directe omgeving weinig tot geen referenties aanwezig zijn is een groter zoekgebied gehanteerd, maar gemeente Amsterdam is buiten beschouwing gelaten. Gemeente Koggenland:

In het plan Vredemaker Oost fase V is op 28 oktober 2022 door VDM Holding B.V. aan Tevredenmaker B.V. enkele percelen grond verkocht (kadastraal bekend gemeente Wester-

Koggenland, sectie AB, nummers 2045, 2046 en 2047) met een totale oppervakte van 9.170 m2. De hierbij behorende koopsom bedroeg € 535.009,- exclusief BTW. De prijs per m2 bedroeg

derhalve € 58,34 en had betrekking op het laatste gedeelte van deze fase. Hierdoor i er mogelijk een bijzonder kopersbelang aanwezig. Het bebouwingspercentage bedraagt 60,5%. Het kavel beschikt over een driehoekige vorm. Gemeente

Zaanstad:

Verkoop en levering op 29 november 2021, ingeschreven in het kadastrale register hypotheken 4 deel 83040 nummer 183, door Ontwikkelingsbedrijf Haventerrein Westzaan B.V. aan gemeente Zaanstad van percelen onbebouwde grond annex ruwe bouwgrond voor bedrijfsterrein van

105.407 m2 aan de Fokkemast te Westzaan voor een koopsom van € 4.328.331 (= gemiddeld € 41,06 per m2). De percelen liggen in het plangebied van het onherroepelijke bestemmingsplan Bedrijven Zuid waarin aan de percelen een bedrijfsbestemming is gegeven. Gemeente

Hoorn:

Door R.T.S. Hoogland B.V. zijn aan Businesspark Zevenhuis Hoorn B.V. op 27 november 2020 percelen cultuurgrond verkocht met een totale oppervlakte van 7.75.51 ha. De hierbij behorende

koopsom bedroeg € 1.963.591,32 exclusief BTW, maar inclusief indexering. De prijs per m2

(geanonimiseerd) 2an Scholtens Project V B.V. op 1 november bedroeg daarom € 25,32. Voorts is doorff] 2022 een perceel grond verkocht met een oppervlakte van 2.745 m2. Deze grond valt binnen hetzelfde plangebied als voornoemde transactie, maar beschikt over een agrarische bestemming

waar een mogelijk aanwezig is om de grond om te zetten naar bedrijvigheid. De koopsom bedroeg € 96.075,-, de prijs per m2 derhalve € 35,-. Het percentage uitgeefbaar op het terrein

betreft circa 63%. De uitgifteprijs behorende bij de laatste kavels varieert van € 265,- t/m € 285,per m2. Echter, enkele transacties zijn gerechercheerd waarbij prijzen bekend zijn variërend van € 150,- per m2 (2020) tot € 181,07 en € 212,- per m2 (2022).

Grics -

Pagina 48 van 80

STEENHUIJS

Gemeente

Wormerland:

(geanonimiseerd)

op 27 augustus 2021 aan VORM Ontwikkeling Neck B.V. diverse

percelen grasland verkocht met een oppervlakte van 8.55.09 ha. De totale koopsom bedroeg € 2.000.000,- exclusief BTW. De koopsom per m2 bedroeg derhalve € 23,39. Eris een

nabetalingsclausule met een periode van 10 jaar overeengekomen van € 1.000.000,- (€ 11,69 per m2). De totaalprijs zou alsdan € 35,- per m2 bedragen. Ook is er een terugkoopoptie van toepassing voor € 5,- per m2. Buitenplanse transacties (puiten de regio)

Gemeente Alphen aan den Rijn: Verkoop en levering op 1 februari 2022, ingeschreven in het kadastrale register hypotheken 4

(geanonimiseerd) 22n gemeente Alphen aan den Rijn van percelen deel 83555 nummer 197, doorf landbouwgrond annex ruwe bouwgrond voor bedrijfsterrein van 17.534 m2 aan de Steekterweg te Alphen aan den Rijn voor een koopsom van € 760.459 (= gemiddeld € 43,37 per m2). De

percelen liggen in het plangebied van het onherroepelijke bestemmingsplan Steekterpoort waarin aan de percelen een bedrijfsbestemming is gegeven. Gemeente

Amersfoort

:

Verkoop en levering op 3 februari 2022, ingeschreven in het kadastrale register hypotheken 4 deel 83575 nummer 134, door Duinhorst Rekreatie B.V. aan gemeente Amersfoort van percelen landbouwgrond annex ruwe bouwgrond voor bedrijfsterrein van 49.334 m2 aan de Oude Lageweg te Amersfoort voor een koopsom van € 2.263.969 (= gemiddeld € 53,50 per m2). De

percelen liggen in het plangebied van het onherroepelijke bestemmingsplan Vinkenhoef waarin aan de percelen een bedrijfsbestemming is gegeven. De transactie is voorafgegaan door een

prijsvaststellingsprocedure ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten, waarbij de werkelijke waarde per prijspeil 1 april 2021 door deskundigen is bepaald op € 60 per m2. Gemeente

Zevenhuizen:

Verkoop en levering op 15 september 2021, ingeschreven in het kadastrale register hypotheken 4

(geanonimiseerd) deel 82159 nummer 125, doo

Ondernemen A12-A20 B.V. van

percelen landbouwgrond van 26.651 m2 aan de Knibbelweg te Zevenhuizen voor een koopsom

van € 1.100.000 (= gemiddeld € 41,27 per m2). De betreffende percelen worden door koper

(\° RICS -

Pagina 49 van 80

STEENHUIJS aangewend voor de realisatie van bedrijfsterrein en glastuinbouw. Voor het betreffende gebied is

reeds in 2009 het bestemmingsplan Zuidplas Noord vastgesteld dat ter plaatse voorziet in de realisatie van de uit te werken bestemming "Glastuinbouwbedrijvenlandschap”. Deze bestemming voorziet deels in de realisatie van een logistiek bedrijfsterrein en deels in de

realisatie van glastuinbouw. In de akte wordt qua koopsomsplitsing geen onderscheid gemaakt tussen

beide functies.

($rics EE

Pagina 50 van 80

STEENHUIJS

8. Overwegingen ten aanzien van de wijze van waarderen 8.1

_ Inleiding

Opdracht is het ramen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c‚ 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) tegen een

nader te bepalen peildatum ten behoeve van onderhavig Exploitatieplan. Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 6.2.3 Bro worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan

de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;

b.

de waarde van opstallen die in verband met de exploïtatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden;

c

de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploïtatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;

d.

de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen,

kabels en leidingen in het exploitatiegebied. 8.2

_ Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde

In artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, dat indien geen sprake is van

onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn

of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.

Omdat op de waardepeildatum nog geen bestemmingsplan is vastgesteld en geen

onteigeningsbesluit is genomen, en geen percelen tegen onteigeningswaarde zijn verworven brengt met zich mee dat de inbrengwaarde van de in het exploitatieplangebied gelegen onroerende zaken moet worden geraamd op basis van de werkelijke waarde en niet op basis van schadeloosstellingen bij onteigening (vgl. 0.a. uitspraak ABRVS d.d. 12 augustus 2015 inzake Geldrop-Mierlo, ECLI:NL:RVS:2015:2560). Ingeval in de toekomst percelen worden onteigend of tegen onteigeningswaarde worden verworven kan dat aanleiding zijn voor herziening van het exploitatieplan en de daaraan ten grondslag liggende inbrengwaardetaxatie.

($rics EE

Pagina 51 van 80

STEENHUIJS 8.3 8.3.1

_ Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde Werkelijke waarde

Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak.

De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b lid 1 van de Onteigeningswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige die

de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een

geobjectiveerde waarde. In artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke

waarde wordt bepaald. In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als

redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere

maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 40c tot en met 40e van de Onteigeningswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 40b lid 2 van de Onteigeningswet opgenomen. Artikel 40c van de Onteigeningswet bevat de zogenoemde eliminatieregel. De eliminatieregel

houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Sinds het arrest van de Hoge Raad van 9 juli 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL1634) dient de vraag beantwoord te worden in hoeverre de

waardevermeerderende of waardeverminderende invloed van een bestemmingsplan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing moet blijven, voor

zoverde in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming door niets anders is bepaald dan een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand concreet plan

voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende (als bedoeld in art. 40c onder 3° OW) en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-

planologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk te maken. Of een samenstel van plannen dat is voorafgegaan aan het

bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt, is te duiden als een ”… concreet plan …

($rics EE

n de zin

Pagina 52 van 80

STEENHUIJS van voornoemde uitspraak, kan worden beantwoord op basis van de vijf arresten van de Hoge Raad van 15januari 2016 (0.a. ECLI:NL:HR:2016:25). In laatstgenoemd arrest zijn de juridische kaders voor eliminatie van de invloed van bestemmingsplannen door de Hoge Raad als volgt uiteengezet:

a. b.

artikel 40c Ow dient terughoudend te worden toegepast; de vraag of eliminatie van een door het geldende bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming moet plaatsvinden, dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Eliminatie kan niet in abstracto worden voorgeschreven of

uitgesloten in bepaalde categorieën van gevallen; c.

voor eliminatie is alleen plaats indien het werk waarvoor wordt onteigend tot stand wordt

gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW ('overheidswerken’);

d.

de omstandigheid dat de overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert ten behoeve van een werk waarvoor wordt onteigend, brengt nog niet mee dat dit werk als een overheidswerk

dient te worden aangemerkt.

Taxateur kwalificeert de in het nieuwe bestemmingsplan vervatte bedrijfsterreinontwikkeling niet als een overheidswerk zodat van eliminatie van het nieuwe bestemmingsplan geen sprake is. Artikel 40d van de Onteigeningswet bevat de egalisatieregel, wat kort samengevat inhoudt, dat

de verschillende bestemmingen binnen één complex worden geëgaliseerd over alle gronden binnen datzelfde complex.

Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat van een

complex wordt gesproken als er een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken bestaat dat voor de toepassing van de egalisatieregel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van

belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan

zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Vooral de functionele, financiële en planologisch-ruimtelijke samenhang spelen een bepalende rol. Artikel 40e van de Onteigeningswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot

baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure.

($rics EE

Pagina 53 van 80

STEENHUIJS

Artikel 40f van de Onteigeningswet omvat een correctie op artikel 40e van de Onteigeningswet, in die zin dat al uitgekeerde planschade op de vergoeding ingevolge artikel 40e van de Onteigeningswet in mindering wordt gebracht. 8.3.2

Gebruikswaarde

Toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met artikel 40f van de Onteigeningswet brengt met zich, dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan

het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde), dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de

toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). Het stelsel van artikel 40b tot en met artikel 40f voorziet daarmee in de beoordeling van de optimale aanwending (Highest And Best Use, HABU. Voor het vaststellen van de gebruikswaarde betekent dit dat geen rekening wordt gehouden met de verwachting van een meer lucratieve toekomstige aanwending (verwachtingswaarde).

8.3.3

Complexwaarde

Zoals hiervoor is aangegeven, volgt uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie inzake

onteigening, dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is dat voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te

vertonen. Toepassing van deze críteria resulteert erin dat de begrenzing van het complex gelijkgesteld kan worden aan de begrenzing van het exploitatieplangebied.

8.4

_ Onteigeningswaarde

De onteigeningswaarde omvat naast de werkelijke waarde ex artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet, de waardevermindering van het overblijvende ex artikel 41 van de Onteigeningswet alsook de overige bijkomende schade ex artikel 40 van de Onteigeningswet. Omdat voor het onderhavige bestemmingsplan geen verzoekbesluit tot onteigening is genomen

en geen sprake is van percelen die in verband met de beoogde bedrijfsterreinontwikkeling tegen

rics @

Pagina 54 van 80

STEENHUIJS onteigeningswaarde (c.q. volledige schadeloosstelling ex artikel 40 en volgende van de Onteigeningswet) zijn verworven is de onteigeningswaarde in dezen niet aan de orde. Ingeval in de toekomst percelen tegen onteigeningswaarde worden verworven of worden onteigend kan

dat aanleiding zijn voor herziening van het exploitatieplan. 8.5 8.5.1

_ Waarderingsmethode Inleiding

Bij de waardering van vastgoedobjecten maakt de taxatiepraktijk gebruik van drie taxatiebenaderingen: de comparatieve benadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. De drie benaderingen zijn gebaseerd op het beginsel van substitutie; de comparatieve benadering gaat uit van substitutie door middel van aankoop van een vergelijkbare andere zaak, de inkomstenbenadering stelt de vraag tegen welke toekomstige geldstromen de zaak te substitueren is en de kostenbenaderingen gaat uit van substitutie door middel van herbouw van de zaak, Binnen de benaderingen zijn taxatiemethoden te

onderscheiden. Voor de comparatieve benadering is de meest toegepaste methode de vergelijkingsmethode. Voor de inkomstenbenadering betreft dit onder andere de

kapitalisatiemethode, discounted cashflowmethode en residuele grondwaardemethode. Voor de kostenbenadering betreft dit de vooral de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. Bij de waardering van woningen, agrarische bedrijven en ruwe bouwgrond wordt in de regel gebruik gemaakt van de vergelijkende methode. Bij de waardering van ruwe bouwgrond kan tevens gebruik worden gemaakt van de residuele grondwaardemethode. 8.5.2

Vergelijkende methode

Bij de vergelijkende methode wordt een parallel getrokken met de koopprrijzen die gehanteerd worden in direct nabijheid van het object. Voor de waarde dient rekening te

worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van percelen, enzovoorts. 8.5.3

Residuele grondwaardemethode

De residuele waardemethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing i bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot ontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de

($rics EE

Pagina 55 van 80

STEENHUIJS productiekosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. Hoewel deze methode in beginsel geschikt is om een indicatie van een grondwaarde te geven, volgt uit de onteigeningsarresten HR 13 augustus 2004, NJ, 2005, 151, HR 15 februari 2008, LJN: BB4775 (art. 81 RO) en HR 15 februari 2008, LJN: BB7646 (art. 81 RO) dat deze

methode met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast. Ondanks dat het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de exploitatie van het gehele complex te ramen naar actueel prijspeil geldt dat een dergelijke exercitie zeer theoretisch is hetgeen weer tot gevolg heeft dat de uitkomsten van de berekening in

belangrijke mate worden bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. Indien voldoende marktbewijs uit referentietransacties beschikbaar is verdient de vergelijkende methode de voorkeur (vgl. 0.a. HR 6 juni 2003, NJ 2003/550 en HR 13 augustus

2004, NJ 2005/151). Toepassing van de residuele grondwaardemethode is overigens geen vereiste voor vaststelling van inbrengwaarden. In de uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2011, zaaknummers 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1, is omtrent het gebruik van de

vergelijkende methode ten opzichte van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen:

2.28.7. Ten aanzien van het betoog dat ten onrechte de vergelijkingsmethode in plaats van de residuele of de top-downmethode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde ís, als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.”

In de uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2008, zaaknummer 201100127/1/R2, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: 2.12.2. (.. Ten aanzien van het betoog van Barenza dat ten onrechte de comparatieve methode in plaats van de ‘top-down' methode ís gebruikt, overweegt de Afdeling dat de comparatieve methode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde ís, als bedoeld in artikel 40b van de Onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.”

($rics EE

Pagina 56 van 80