Bijlage4 Exploitatieplan De Vaandel Noord incl bijlagen

Exploitatieplan De Vaandel Noord in Heerhugowaard Behorende bij het bestemmingsplan De Vaandel Noord in Heerhugowaard

Gemeente Dijk en Waard 2 juli 2025

NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

Inhoudsopgave DEEL 1 Toelichting exploitatieplan De Vaandel Noord ....................................... 1 1

Inleiding.............................................................................................. 2 1.1 Algemeen ................................................................................... 2 1.2 Bestemmingsplan ....................................................................... 3 1.3 Het exploitatieplan ...................................................................... 4 1.3.1 Noodzaak exploitatieplan ................................................... 4 1.3.2 Doel exploitatieplan ........................................................... 4 1.4 Leeswijzer................................................................................... 5

2

Toelichting exploitatieplangebied .................................................... 6 2.1 Het exploitatie(plan)gebied ......................................................... 6 2.2 Relatie planologische maatregel ................................................. 7 2.3 De exploitatieplangrens .............................................................. 7 2.3.1 Algemeen .......................................................................... 7 2.3.2 Exploitatieplangrens De Vaandel Noord ............................ 7 2.4 Eigendomssituatie / te verwerven gronden ................................. 9

3

Omschrijving werken en werkzaamheden ..................................... 10 3.1 Omschrijving bouwrijp maken ................................................... 10 3.2 Werken en werkzaamheden openbaar gebied .......................... 10 3.2.1 Omschrijving bouwrijp maken .......................................... 10 3.2.2 Omschrijving nutsvoorzieningen ...................................... 10 3.2.3 Omschrijving inrichting openbaar gebied ......................... 11

4

De exploitatieopzet .......................................................................... 12 4.1 Algemeen ................................................................................. 12 4.2 Parameters ............................................................................... 13 4.3 Ruimtegebruik........................................................................... 13 4.4 Programma ............................................................................... 14 4.5 Fasering.................................................................................... 15 4.6 Kosten ...................................................................................... 15 4.6.1 Kosten exploitatieplangebied ........................................... 16 4.6.2 Inbrengwaarden gronden ................................................. 16 4.6.3 Sloopwerken (categorie 1) ............................................... 17 4.6.4 Onderzoekskosten (categorie 1) ...................................... 17 4.6.5 Bouwrijp- en woonrijp maken (categorie 1) ...................... 17 4.6.6 Plankosten (categorie 1) .................................................. 18 4.6.7 Tijdelijk beheer ................................................................ 18 4.6.8 Planstructurele elementen (categorie 2) ..........................

19 4.6.9 Bijdragen uit exploitatie .................................................... 19 4.6.10 Planschade ................................................................ 19 4.7 Opbrengsten ............................................................................. 20 4.8 Exploitatieopzet ........................................................................ 21 4.8.1 Gewogen basiseenheden ................................................ 21 4.8.2 Exploitatiebijdrage ........................................................... 21 4.8.3 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning ................... 22

5

Herziening en afrekening ................................................................ 23 5.1 Jaarlijkse herziening ................................................................. 23 5.2 Eindafrekening .......................................................................... 23

6

Rechtsbescherming exploitatieplan ............................................... 24 6.1 Ter inzage legging ontwerpexploitatieplan ................................ 24 6.2 Zienswijzen ............................................................................... 24

DEEL 2 Regels exploitatieplan De Vaandel Noord in Heerhugowaard ............. 25

BIJLAGEN Bijlage 1.

Kaart ‘Bestemmingsplan De Vaandel Noord, d.d. 02-07-2025

Bijlage 2.

Kaart ‘Exploitatieplangrens De Vaandel Noord’, d.d. 27-112023

Bijlage 3.

Kaart ‘Gebiedsvisie Vaandel Noord’, d.d. 20-06-2023

Bijlage 4.

Overzicht grondeigenaren per kadastraal perceel, d.d. 20-072023

Bijlage 5.

Taxatierapport inbrengwaarde plangebied exploitatieplan ‘Vaandel Noord’ te Heerhugowaard, d.d. 06-12-2023

Bijlage 6.

Regeling plankosten exploitatieplan 2023, d.d. 07-12-2023

Bijlage 7.

Exploitatieopzet PAS bv, d.d. 16-06-2025

Bijlage 8.

Waarde-advies gronduitgifteprijzen PAS bv, d.d. 06-12-2023

Bijlage 9.

Gebiedsvisie Bedrijventerrein Heerhugowaard, d.d. 20-06-2023

De

Vaandel

Noord

Bijlage 10. Inkoop- en aanbestedingsbeleid 2023 Dijk en Waard, d.d. 2111-2023 Bijlage 11. Beeldkwaliteitsplan De Vaandel Noord Heerhugowaard, d.d. 19-12-2023 Bijlage 12. Staat van wijzigingen, d.d. 16-06-2025

DEEL 1 Toelichting exploitatieplan De Vaandel Noord

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

1 van 31

1 Inleiding 1.1

Algemeen

De afgelopen jaren is de vraag naar nieuw uit te geven bedrijfskavels in de gemeente Dijk en Waard toegenomen. Deze ruimtevraag wordt veroorzaakt door zowel de autonome groeiende ruimtebehoefte van bedrijven in de gemeente, als de transformatieopgaven op bedrijventerreinen elders in de gemeente. Aanvullend is er sprake van een toenemende ruimtevraag van bedrijven uit de regio Alkmaar en omgeving, en ook van bedrijven daarbuiten. Dit alles heeft de gemeente doen besluiten op een zo spoedig mogelijke termijn over te gaan tot kaveluitgifte in De Vaandel Noord. Al sinds eind vorige eeuw is ingezet voor een bedrijventerrein op deze locatie (structuurvisie Heerhugowaard, vastgesteld in 2000). Met de vaststelling van het bestemmingsplan de Vork (2007) is dit daadwerkelijk ook een bedrijvenlocatie geworden, alleen wordt dit deel van de Vork (De Vaandel Noord) nog veelal agrarisch geëxploiteerd. In juni 2023 is de Gebiedsvisie ‘Bedrijventerrein De Vaandel Noord’ vastgesteld. Hierin wordt rekening gehouden met de komst van het opstelterrein van Prorail en de uitbreiding van Alton III ten behoeve van het faciliteren van uitbreidingswensen in ons glastuinbouwconcentratiegebied. Ook wordt ingespeeld op diverse kleinere ontwikkelingen in het gebied. Kortom, voor betrokkenen zorgt dit voor transparantie van al deze ruimtebehoeften in het gebied De Vaandel Noord.

Vooralsnog bestaat het plangebied grotendeels uit agrarische gronden met daarop enkele bedrijven die te bereiken zijn via een aftakking van de Middenweg, dan wel een inrit hebben via de Middenweg. Overigens in de gebiedsvisie (en in de toekomst) wordt voorzien dat de bereikbaarheid niet meer via de Middenweg gaat verlopen, maar via de verlengde Vaandeldrager. Daarnaast zijn er in het noorden van het plangebied enkele glastuinbouwbedrijven te vinden en wordt het zuidelijke deel van de Vaandel Noord gebruikt als zonneweide (ca 8 hectare). Woningen bevinden zich aan de oostrand van het plangebied langs de Middenweg en aan de noordrand van het plangebied aan de Hasselaarsweg.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

2 van 31

1.2

Bestemmingsplan

Met het bestemmingsplan wordt een actueel juridisch-planologisch kader voor de bestaande en toekomstige activiteiten opgesteld. Daarbij wordt ingezet op regelgeving waardoor gestelde ontwikkelingsmogelijkheden kunnen plaatsvinden. Van tevoren worden er geen kavels ingetekend en dus zal de uitgifte van de kavels net als bij Vaandel Midden op basis van maatwerk plaatsvinden. Daarmee kan De Vaandel Noord actief worden ontwikkeld tot een bedrijventerrein en wordt de Gebiedsvisie juridisch planologisch geborgd. Op afbeelding 1 is de verbeelding van het bestemmingsplangebied weergegeven. De verbeelding van het bestemmingsplan is tevens opgenomen in bijlage 1. Afbeelding 1 Verbeelding bestemmingsplan De Vaandel Noord in Heerhugowaard

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

3 van 31

1.3

Het exploitatieplan

Artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijk ordening (hierna: ‘Wro’) bepaalt dat de gemeenteraad, als er sprake is van één of meerdere aangewezen bouwplannen, verplicht is een exploitatieplan vast te stellen indien: ▪ het verhaal van kosten van grondexploitatie niet anderszins is verzekerd; ▪ het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c 4°, onderscheidenlijk 5° Wro noodzakelijk is; ▪ het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d Wro noodzakelijk is. 1.3.1

Noodzaak exploitatieplan

De gronden waarop het bedrijventerrein De Vaandel Noord is voorzien is verdeeld over verschillende eigenaren. De gronden in het plangebied zijn ongeveer voor de helft in eigendom van de gemeente en voor de andere helft in eigendom van particulieren. Met deze eigenaren zijn vooralsnog geen anterieure overeenkomsten gesloten ten aanzien van de planontwikkeling en het kostenverhaal. Aangezien op deze gronden wel ‘bouwplannen’ conform artikel 6.2.1 Bro zijn voorzien dient een exploitatieplan te worden vastgesteld omdat het kostenverhaal niet ‘anderszins’ is verzekerd. Verder wil de gemeente locatie-eisen stellen aan (onder meer) de te realiseren werken, werkzaamheden en voorzieningen. 1.3.2

Doel exploitatieplan

De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om: a. de noodzakelijke juridische basis te leggen ten eerste voor het kostenverhaal, waarvan de berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de door deze eigenaren aan te vragen omgevingsvergunning voor een bouwplan dan wel ten tweede voor de berekening van het kostenverhaal in overeenkomsten welke na vaststelling van dit exploitatieplan gesloten kunnen worden; b. vast te leggen welke werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte dienen te worden verricht; c. vast te leggen in welke tijdvakken en met welke onderlinge koppelingen bouw- en aanlegactiviteiten dienen plaats te vinden; d. vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de bouwen aanlegactiviteiten.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

4 van 31

1.4

Leeswijzer

Het exploitatieplan begint met een inleidend hoofdstuk. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het exploitatieplangebied waarop dit exploitatieplan betrekking heeft en de eigendomssituatie. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op de werken en werkzaamheden die in het exploitatieplangebied worden uitgevoerd. In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op kosten en opbrengsten in de exploitatieopzet en de toerekeningsystematiek. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan en de eindafrekening. Hoofdstuk 6 gaat in op de procedure van het exploitatieplan. In deel 2 van onderhavig exploitatieplan zijn de regels die gelden voor het exploitatieplangebied ‘De Vaandel Noord in Heerhugowaard’ opgenomen.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

5 van 31

2 Toelichting exploitatieplangebied 2.1

Het exploitatie(plan)gebied

Bedrijventerrein De Vaandel (voorheen de Vork) ligt ten noorden van de kern Heerhugowaard, vrij centraal in de kop van Noord-Holland. De Vaandel is daarbij ingedeeld in drie delen. In het gedeelte ten zuiden van de N194 ligt De Vaandel Zuid. Hier wordt thans een gebiedsontwikkeling tot stand gebracht, bestaande uit sociaal maatschappelijke functies (waaronder ook een woningprogramma). Ten noorden van de N194 is De Vaandel Midden te vinden, wat in de afgelopen jaren ontwikkeld is als bedrijventerrein. Ten noorden hiervan is De Vaandel Noord gelegen. Het plangebied van De Vaandel Noord wordt als volgt begrensd: • aan de zuidzijde ligt de grens tot De Vaandel Midden; • aan de noordzijde ligt de grens tot de Hasselaarsweg; • aan de oostzijde ligt de grens op het hart van de Middenweg; • aan de westzijde ligt de grens op de spoorlijn Alkmaar-Den Helder. Afbeelding 2 Plangebied De Vaandel Noord

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 45,28 hectare en bestaat grotendeels uit agrarische gronden met daarop enkele bedrijven die te bereiken zijn via een aftakking van de Middenweg. Daarnaast zijn er in het noorden van het plangebied enkele glastuinbouwbedrijven te vinden en wordt het zuidelijke deel gebruikt als zonneweide. Woningen bevinden zich aan de oostrand van het plangebied langs de Middenweg en aan de noordrand van het plangebied aan de Hasselaarsweg.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

6 van 31

2.2

Relatie planologische maatregel

Het voorliggende exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan ‘De Vaandel Noord in Heerhugowaard’. De uitgangspunten in het bestemmingsplan gelden ook voor dit exploitatieplan, met uitzondering van de begrenzing en de oppervlakte van het plangebied (zie paragraaf 2.3.2).

2.3

De exploitatieplangrens

2.3.1

Algemeen

Ingevolge de Wro moeten de grenzen van het exploitatieplangebied gelijk zijn aan de grenzen van het bestemmingsplan of daarbinnen vallen. Met betrekking tot de begrenzing van exploitatieplangebieden staat in de memorie van toelichting bij de Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie het volgende: "Het exploitatiegebied dient zo te worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen. Onderdelen welke tevens ten dienste staan van andere locaties of anderszins een bovenwijks karakter hebben en die aan de rand van het gebied gelegen zijn, kunnen worden meegenomen in het exploitatiegebied of worden aangemerkt als bovenwijkse elementen. Voor het kostenverhaal maakt dit geen verschil. Een exploitatiegebied kan uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaan, als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen." 1 2.3.2

Exploitatieplangrens De Vaandel Noord

De grens van het exploitatieplangebied De Vaandel Noord is bepaald op basis van de gebiedsvisie ‘De Vaandel’, aangezien binnen deze begrenzing de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie plaatsvinden. Bij het exploitatieplangebied ‘De Vaandel Noord’ geldt dat de grens van het exploitatieplangebied kleiner is dan de grens van het bestemmingsplangebied. De reden hiervoor is dat binnen het bestemmingsplangebied: 1. Te handhaven bestemmingen aanwezig zijn die om die reden buiten het exploitatieplangebied worden gehouden (onder andere lintbebouwing aan de Middenweg en de Hasselaarsweg met daarbij behorende percelen). 2. De toekomstige realisatie van het opstelterrein van Prorail is middels het tracébesluit PHS Alkmaar – Amsterdam, vastgesteld op 7 november 2023. Op deze gronden zijn geen bouwplannen voorzien die vallen onder het begrip ‘bouwplan’ als bedoeld in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.2.1 Bro. Daarnaast heeft het opstelterrein geen 1 Kamerstukken II 2004/2005, 30 218, nr. 3, p. 17

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

7 van 31

ruimtelijke en/of functionele samenhang met de ontwikkeling van het bedrijventerrein Vaandel Noord. De grens van het exploitatieplangebied is aangegeven in afbeelding 3 en de kaart ‘Exploitatieplangrens De Vaandel Noord’ is opgenomen in bijlage 2, welke onlosmakelijk deel uitmaakt van dit exploitatieplan. Afbeelding 3 Exploitatieplangrens

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

8 van 31

2.4

Eigendomssituatie / te verwerven gronden

Een deel van de gronden in het exploitatieplangebied is in eigendom van de gemeente. Dit betreft een oppervlakte van circa 28,77 ha. De overige gronden zijn in eigendom van derden. Tabel 1 Eigendomssituatie Eigenaar Gemeente Particulieren (totaal) Totaal

Totaal m² 287.700 165.111 452.811

Aandeel % 63,5 36,5 100%

De eigendomssituatie is een momentopname. De betreffende percelen in het exploitatieplangebied kunnen van eigenaar wisselen als gevolg van overdrachten (bijvoorbeeld vererving) en/of verkoop aan de gemeente of derden.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

9 van 31

3 Omschrijving werken en werkzaamheden 3.1

Omschrijving bouwrijp maken

Voor het bouwrijp maken van de percelen met een bouwtitel (zgn. uitgeefbare gebied) dienen op hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden te worden uitgevoerd: ▪ Verwijderen opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels; bouwresten, verhardingen en opschonen exploitatiegebied. ▪ Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken. ▪ Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren, voorbelasten en ophogen. ▪ Aanleg (tijdelijke) bouwwegen voorafgaand aan het starten met de bouw van het vastgoed. ▪ Aanleg (tijdelijke) vuilwaterriolering, infiltratieriolering, gescheiden rioolsysteem en de aanleg van rioolafvoergemalen. ▪ Het dempen van bestaande watergangen. ▪ Het treffen van grondwater regulerende maatregelen.

3.2

Werken en werkzaamheden openbaar gebied

3.2.1

Omschrijving bouwrijp maken

Voor het bouwrijp maken van het openbaar gebied, ten behoeve van de voorziene bouwpercelen in het exploitatieplangebied, worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: ▪ Verwijderen opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels; bouwresten, verhardingen en opschonen openbaar gebied. ▪ Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken. ▪ Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren, voorbelasten en ophogen. ▪ Inrichten van de bouwweg, voorafgaand aan het starten met bouwactiviteiten op de bouwpercelen. ▪ Aanleg (tijdelijke) vuilwaterriolering, infiltratieriolering, gescheiden rioolsysteem en de aanleg van rioolafvoergemalen. ▪ Het dempen van bestaande watergangen. ▪ Voor zover nodig het afvoeren van grondwater. 3.2.2

Omschrijving nutsvoorzieningen

Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: ▪ Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere riolering, (tijdelijke) leidingen voor water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

10 van 31

▪

voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten, waarbij de bovengrondse voorzieningen zodanig zijn ingepast en verfraaid dat deze stedenbouwkundig aansluiten op de kwaliteit van het omliggende vastgoed. Aanbrengen openbare verlichting door aanleg van leidingen en het plaatsen van lichtmasten.

3.2.3

Omschrijving inrichting openbaar gebied

Voor de inrichting van het openbaar gebied (woonrijp maken) worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: ▪ Aanleg fietspaden, voetpaden, en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen. ▪ Planten bomen en struiken in bermen langs wegen, inclusief straatmeubilair; ▪ Aanbrengen van bebording, bebakening en belijning. ▪ Aanleg van waterhuishoudkundige werken zoals uitstroomvoorzieningen en waterbergingen. ▪ Aanleg van bluswatervoorzieningen, definitieve wegen en parkeerplaatsen. ▪ Plaatsen van (tijdelijke) straatnaamborden, markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden. ▪ Aanleg ontsluitingen van de bouwpercelen in het plangebied. ▪ Aanleg inritten vanaf de openbare weg naar de bouwpercelen. ▪ Aanleg definitieve wegen, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

11 van 31

4 De exploitatieopzet 4.1

Algemeen

In de exploitatieopzet worden de kosten, opbrengsten en fasering beschreven en gekwantificeerd. Om het resultaat van de exploitatieopzet te bepalen is een dynamische eindwaarde berekening uitgevoerd. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en prijsstijgingen gedurende de looptijd van het project. Bij deze methode komen een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, eindwaarde en contante waarde. Deze worden hieronder nader toegelicht. Onder nominale waarde wordt verstaan: het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat grondexploitatie en de exploitatieopzet worden opgesteld. De invloed van rente, prijsstijgingen (inflatie) en fasering spelen een rol op het moment dat de eindwaarde van een project wordt bepaald. Dan wordt rekening gehouden met de vermoedelijke einddatum waarop het betreffende project gereed is. Het saldo dat ontstaat op het eind van de looptijd, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt, wordt het resultaat op eindwaarde genoemd. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie verwerkt. Om terug te rekenen naar één moment wordt de eindwaarde contant gemaakt naar, in onderhavig exploitatieplan, 1 januari 2024. Het aldus berekende resultaat, wordt de contante waarde genoemd.

Wanneer aan dit ‘resultaat op contante waarde’ rentekosten of –opbrengsten worden toegevoegd passend bij de looptijd van het project resulteert dit weer in de eindwaarde. Voor de rente en kosten- en opbrengstenstijging worden de parameters uit paragraaf 4.2 gehanteerd. Vervolgens wordt aangegeven hoe de kosten worden toegerekend aan de verschillende kostendragers. De exploitatieopzet is gebaseerd op de grondexploitatie behorende bij het plangebied De Vaandel Noord. Voor de raming van de kosten en opbrengsten is ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie wordt gebracht. Ingevolge de Wro is het uitgangspunt bij het opstellen van het exploitatieplan dat de gemeente de enige exploitant is.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

12 van 31

4.2

Parameters

De exploitatieopzet houdt rekening met een fasering van de kosten en de opbrengsten met de daarbij gepaard gaande rente- en inflatie-invloeden. Ten behoeve van de rente- en inflatie-invloeden zijn in tabel 2 de financiële parameters weergegeven die gebruikt worden in de exploitatieopzet. De prijspeildatum is 1 januari 2025. Tabel 2 Parameters

Overzicht parameters Rente Inflatiecijfer kosten Inflatiecijfer opbrengsten

2025 0,65% 2,00% 0,00%

2026 ev. 0,65% 2,00% 0,00%

Bij een herziening van het exploitatieplan wordt, op basis van de markt- en prijsontwikkelingen, bepaald of de gehanteerde parameters nog kloppen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de consumentenprijsindex (CPI) voor de inflatiecorrecties en de GWW-index (bouwkostenindex) voor de civiel technische ramingen (bouw- en woonrijp maken).

4.3

Ruimtegebruik

Het exploitatieplangebied kent een oppervlakte van circa 45,28 ha. De grens van het exploitatieplangebied is opgenomen in bijlage 2. In de huidige situatie wordt het grondgebruik in het plangebied gekenmerkt door de aanwezigheid van agrarische gronden en bijbehorende bebouwing, waaronder ook bedrijfswoningen. Daarnaast wordt het zuidelijke deel gebruikt als zonneweide. In de nieuwe situatie zal het gebied worden omgezet in een bedrijventerrein bestaande uit reguliere bedrijfskavels, glastuinbouw en glastuinbouw gerelateerde bedrijfskavels. Het voorgenomen ruimtegebruik voor de gronden is bepaald aan de hand van de gebiedsvisie ‘De Vaandel’, opgenomen in bijlage 3 en de bij dit exploitatieplan onderdeel uitmakende kaart ‘Bestemmingsplan De Vaandel Noord’. Deze kaart is opgenomen in bijlage 1. De op deze kaart aangegeven vorm van grondgebruik is op hoofdlijnen: ▪ Bedrijven ▪ Glastuinbouw ▪ Glastuinbouw gerelateerde bedrijven ▪ Verkeer ▪ Groen ▪ Water ▪ Wonen

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

13 van 31

Met het inzichtelijk maken van het ruimtegebruik wordt duidelijk gemaakt met welk toekomstig grondgebruik de eigenaren in het exploitatieplangebied te maken krijgen. Bij de bepaling van de oppervlakten is uitgegaan van digitale inmeting. De hieruit ontstane resultaten kunnen, voor zover sprake is van geheel binnen het exploitatieplan gelegen kadastrale percelen, marginaal afwijken van de kadastrale oppervlakten. Het toekomstig ruimtegebruik wordt in tabel 3 weergegeven. Tabel 3 Toekomstig ruimtegebruik

Toekomstig ruimtegebruik Exploitatieplangebied Verharding totaal Asfaltverharding rijbaan Verharding fietspad Trottoir Groen Water Uitgeefbaar gebied

4.4

m2

in % 452.811

100%

53.645 32.436 7.756 13.453 87.352 22.614 289.201

12%

19% 5% 64%

Programma

Binnen het plangebied wordt voor circa 28,92 hectare (netto) aan bedrijvigheid mogelijk gemaakt, daarbij wordt ingezet op flexibele regels waardoor brede ontwikkelingsmogelijkheden kunnen plaatsvinden. Van tevoren worden er geen kavels ingetekend en dus zal de uitgifte van de kavels net als bij De Vaandel Midden op basis van maatwerk plaatsvinden. Specifiek betreft De Vaandel Noord een bedrijventerrein, met daarbij een locatie ten behoeve van uitsluitend glastuinbouw en glastuinbouw gerelateerde bedrijvigheid aan de noordoostzijde. De locatie voor glastuinbouw sluit aan op het Altongebied, waar de glastuinbouw in Heerhugowaard zich heeft geconcentreerd. Het plangebied is zo ingedeeld dat het aansluit bij de verkavelingsstructuur van de polder. Het bedrijventerrein is ingedeeld in ‘slagen’ die dwars over het bedrijventerrein liggen. De slagen hebben een breedte van ruim honderd meter. Daarbinnen kunnen bedrijven zich vestigen. Bedrijvigheid in een zwaardere milieucategorie (3.1, 3.2 en bedrijven die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met deze twee categorieën) mag plaatsvinden aan de westzijde, tegen het opstelterrein en bestaande bedrijventerrein aan, en ver van de bewoning. Het te realiseren programma binnen het uitgeefbaar gebied is opgenomen in onderstaand tabel.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

14 van 31

Tabel 4 Programma

Programma Reguliere bedrijfskavels Glastuinbouw Glastuinbouw gerelateerde bedrijfskavels Totaal

4.5

Oppervlakte (m2) 208.588 62.308 18.305 289.201

Fasering

Het stellen van nadere eisen/regels aan de fasering van de ontwikkeling is in onderhavig exploitatieplan niet aan de orde. Dit gezien het feit dat op voorhand niet is te bepalen wanneer grondeigenaren overgaan tot aanvragen van een omgevingsvergunning, activiteit Bouwen.

4.6

Kosten

In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro. De kosten, zoals vastgelegd in de hiervoor genoemde artikelen uit het Bro, kunnen in principe verhaald worden op het exploitatiegebied. Hierbij dienen de kosten, alvorens ze worden opgevoerd, te worden getoetst aan de volgende drie criteria: Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het exploitatiegebied. Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate de locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten. Gezien deze drie toetsingscriteria ontstaan er, ten aanzien van de aanleg van en te treffen voorzieningen in verband met de ruimtelijke ontwikkeling, artikel 6.2.5 Bro, drie categorieën kosten. Deze categorieën zijn in tabel 5 opgenomen.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

15 van 31

Tabel 5. Onderscheid in toerekenbaarheid van kosten

Categorie 1

Voorzieningen binnen een exploitatiegebied en alleen ten dienste van dat exploitatiegebied.

100% toerekenbaar aan exploitatiegebied

Categorie 2

Voorzieningen buiten een exploitatiegebied, maar alleen ten dienste van dat exploitatiegebied.

100% toerekenbaar aan exploitatiegebied

Categorie 3

Voorzieningen binnen of buiten een exploitatiegebied die ten dienste zijn voor dat exploitatiegebied en een of meer exploitatiegebieden en / of bestaand gebied.

Bovenwijkse voorzieningen waarvan de toerekening aan de hand van ‘profijt’, ‘toerekenbaarheid’ en ‘proportionaliteit’ plaatsvindt

4.6.1 Kosten exploitatieplangebied De totaal geraamde kosten, in verband met de ontwikkeling van het plan De Vaandel Noord, zijn per onderdeel opgenomen in tabel 6. Dit zijn de nominale kosten op prijspeil 1 januari 2025. Tabel 6. Specificering kosten exploitatieplangebied

Kostensoort Verwervingen en schadeloosstellingen Sloopwerken Milieuvoorzieningen en grondonderzoek Saneren en grondwerken Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Plankosten Tijdelijk beheer Planstructurele elementen Bijdragen uit exploitatie Rente Totaal

Kosten (nominaal) € 18.523.400 € € 31.024 € 2.377.987 € 4.584.788 € 6.214.576 € 4.794.280 € 255.000 € 744.712 € 3.142.458 € € 40.668.225

4.6.2 Inbrengwaarden gronden De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatieplangebied is gebaseerd op een taxatie van het bureau Steenhuijs Grondzaken B.V. o.g. te Utrecht. Artikel 6.13.5 van de Wro geeft aan hoe de inbrengwaarde van de gronden in het exploitatieplangebied moet worden bepaald. Bij het bepalen van de inbrengwaarden is uitgegaan van artikelen 40b t/m 40f onteigeningswet. Dit betekent dat bij het bepalen van de inbrengwaarde is uitgegaan van de werkelijke waarde in het economische verkeer. De inbrengwaarde is dus niet de waarde waarvoor de gronden in het verleden zijn verworven.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

16 van 31

Het taxatierapport ‘Taxatierapport inbrengwaarde plangebied exploitatieplan ‘Vaandel Noord’, d.d. 6 december 2023, is opgenomen in bijlage 5. 4.6.3 Sloopwerken (categorie 1) In het exploitatieplangebied zijn diverse opstallen aanwezig op verschillende (bouw)percelen. Dit betreffen voornamelijk schuren en een aantal bedrijfsgebouwen. Deze zullen gesloopt moeten worden. De kosten van de sloopwerken zijn, op basis van artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening, door de taxateur meegenomen in de waardering van de gronden ten behoeve van de inbrengwaarde (paragraaf 4.6.2). Deze kosten zijn daarom niet opgenomen in de kosten van dit exploitatieplan. 4.6.4 Onderzoekskosten (categorie 1) Ten behoeve van de voorgenomen grondexploitatie zijn er een aantal onderzoeken benodigd. Genoemde onderzoeken betreffen onder meer: akoestisch onderzoek, onderzoek flora en fauna, archeologisch onderzoek, toets stikstof en dergelijke. De kosten van de in uitvoering zijnde en nog uit te voeren onderzoeken zijn in de exploitatieopzet meegenomen. 4.6.5 Bouwrijp- en woonrijp maken (categorie 1) De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op ramingen van PAS bv. Omdat de besteksvoorbereiding nog moet plaatsvinden wordt in dit exploitatieplan volstaan met de totaalramingen.

Het saneren en grondwerken bestaat onder andere uit ontgraven, voorbelasten / ophogen van het terrein waar nodig en het afvoeren van overschot. Deze totale nominale kosten voor het saneren en grondwerken zijn geraamd op € 2.377.987,= (nominaal). Verder bestaat het bouwrijp maken uit de aanleg van (tijdelijke) bouwwegen, de aanleg van voorlopige straatverlichting, watergangen graven en aanleggen en andere gebruikelijke werkzaamheden. De totale nominale kosten voor bouwrijp maken zijn geraamd op € 4.584.788,= (nominaal). Het woonrijp maken bestaat uit de definitieve inrichting van het openbare gebied, zoals de aanleg van de hoofdplanstructuur (De Vaandeldrager) en de afwerking daarvan, de aanleg van straatverlichting, de aanleg van kunstwerken en dergelijke. De totale nominale kosten voor woonrijp maken zijn geraamd op € 6.214.576,= (nominaal). Voor een overzicht van de werken en werkzaamheden die onder de voorziene bouw- en woonrijp maken vallen, wordt hier volstaan met een verwijzing naar hoofdstuk 3 van dit exploitatieplan.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

17 van 31

4.6.6 Plankosten (categorie 1) Bij het toepassen van het exploitatieplan is voor het bepalen van de plankosten een plankostenscan voorgeschreven via een ministeriële regeling. Met de plankostenscan is een methodiek ontwikkeld die plankosten opbouwt vanuit de producten en diensten die nodig zijn om een ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren. Daarbij zijn invloeds- en complexiteitsfactoren ontwikkeld die het unieke karakter van elk project weerspiegelen. De uitkomsten van de plankostenscan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen onder andere kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, programma van eisen, gemeentelijke apparaatskosten en VTU. De definitieve versie van de plankostenscan is op 1 april 2017 in werking getreden. Door aanpassing van de cao voor gemeenteambtenaren gelden nieuwe tarieven voor de plankosten. In de nieuwe versie Plankostenscan 2023 zijn de tarieven verwerkt van de cao gemeenten die loopt van 1-1-2023 tot 1-1-2024. De plankostenscan leidt tot de volgende resultaten, gepresenteerd in tabel 7. In bijlage 6 is een uitdraai van de plankostenscan opgenomen. Tabel 7. Overzicht plankosten o.b.v. de plankostenscan 2023

Producten Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke ordening Civiele techniek Landmeten / vastgoedinformatie Communicatie Management Planeconomie TOTAAL

Resultaat in € € 264.489 € 205.333 € 138.456 € 2.721.074 € 84.072 € € 958.267 € 422.590 € 4.794.280

Na realisatie van het project zal er een nacalculatie plaatsvinden waarbij de geraamde kosten worden afgezet tegen de gerealiseerde kosten en producten. 4.6.7 Tijdelijk beheer Tot de kosten van de grondexploitatie mogen de kosten van tijdelijk beheer van de verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten, worden opgenomen. De kosten voor tijdelijk beheer van de verworven gronden is geraamd op een bedrag van € 255.000,= (nominaal).

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

18 van 31

4.6.8 Planstructurele elementen (categorie 2) Voor een exploitatiegebied kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die binnen, dan wel buiten, het exploitatieplangebied liggen. Dit kunnen voorzieningen zijn die geheel dan wel gedeeltelijk kunnen worden toegerekend aan het exploitatieplangebied ‘De Vaandel Noord in Heerhugowaard’. De Westfrisiaweg vormt de hoofdontsluiting voor De Vaandel Midden en Noord. Om het gehele bedrijventerrein met alle gevestigde bedrijven van een goede doorstroming te voorzien, is alleen de toegang via de Westfrisiaweg niet voldoende. De huidige locatie begint vol te raken, waarmee de maximumcapaciteit van het bestaande wegennetwerk op De Vaandel ook langzaam bereikt wordt. De Vaandeldrager wordt daarom verbonden met de Hasselaarsweg in het verlengde van de Altonstraat. Deze aansluiting legt vooral lokale verbindingen met het Altongebied en het bedrijventerrein ‘De Zandhorst’. Daarnaast zorgt deze aansluiting ervoor dat de Middenweg ontzien wordt van transportbewegingen. Om De Vaandeldrager te verlengen, zal er een deel van de zonneweide opgebroken en herplaatst moeten worden. Met andere woorden, zonder de ontwikkeling van de bouwpercelen zou de verlenging van De Vaandeldrager niet nodig zijn. Dit gegeven maakt dat er een causaal verband bestaat tussen de voorziene bouwpercelen en de ontsluitingsweg De Vaandeldrager.

De kosten voor de doorbraak van de zonneweide, specifiek de EPCwerkzaamheden (verplaatsingskosten) en de rendementsverliezen, zijn door Ecorus geraamd op circa € 744.712,=. 4.6.9 Bijdragen uit exploitatie Bij raadsbesluit van 18 april 2017 is in relatie tot de Nota Bovenwijkse Kosten de afdracht voor bedrijfsgrond vastgesteld op € 18,11 per netto uitgeefbare m2. Op basis hiervan wordt rekening gehouden met een afdracht aan bovenwijkse voorzieningen van € 3.142.458,=. 4.6.10 Planschade De gemeente zal nog een planschaderisicoanalyse laten uitvoeren. Het resultaat van deze risicoanalyse zal bij de eerstvolgende herziening van onderhavig exploitatieplan worden verwerkt.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

19 van 31

4.7

Opbrengsten

In het exploitatieplan zijn de opbrengsten van belang om de hoogte van de te verhalen kosten. Het uitgangspunt van de Wro is dat er niet meer kosten mogen worden verhaald dan dat er opbrengsten zijn; de zogenaamde ‘macro-aftopping’. Artikel 6.2.7 van het Bro onderkent drie soorten opbrengsten: ▪ uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; ▪ bijdragen en subsidies van derden; ▪ opbrengsten die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Binnen de systematiek van het Wro (exploitatieplan) worden de kosten van de grondexploitatie (de lasten) verdeeld naar rato van de opbrengstpotenties van de ‘uit te geven’ gronden. De opbrengstpotentie wordt afgeleid van de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond, aan de hand van marktconforme uitgifteprijzen. Een eigenaar van een perceel met een hoge opbrengstpotentie betaalt hierdoor verhoudingsgewijs meer kosten dan een eigenaar van een perceel met een geringere opbrengstpotentie, de zogenaamde binnenplanse verevening. Binnen het plangebied De Vaandel Noord zijn de uitgifteprijzen gedifferentieerd in drie categorieën: ▪ reguliere bedrijfskavels, ▪ glastuinbouw en ▪ glastuinbouw gerelateerde bedrijfskavels. Tabel 8 geeft de geraamde opbrengsten van het exploitatieplangebied weer. Alle bedragen zijn exclusief B.T.W. Tabel 8.

Geraamde opbrengsten Programma Reguliere bedrijfskavels Glastuinbouw Glastuinbouw gerelateerde bedrijfskavels Totaal

in m2

Grondprijs Gerealiseerd gemiddeld per 1-1-2025 208.588 € 150,00 € 62.308 € 40,00 € 18.305 € 120,00 € 289.201 € -

Nog te realiseren per 1-1-2025 € 31.288.203 € 2.492.320 € 2.196.600 € 35.977.123

De grondprijzen zijn gebaseerd op het waarde-advies gronduitgifteprijzen PAS bv d.d. 6 december 2023 (zie bijlage 8).

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

20 van 31

4.8

Exploitatieopzet

4.8.1 Gewogen basiseenheden Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdragen worden de kosten omgeslagen over de uitgeefbare gronden. Conform de in de Wro voorgeschreven methode wordt het programma omgezet in gewogen eenheden op basis van de bepaalde grondprijzen op contante waarde. In tabel 9 wordt de systematiek weergegeven. Het bepaalde gewicht per m² programma vermenigvuldigt met het aantal te realiseren vierkante meters uitgeefbare bedrijventerrein resulteert in de gewogen basiseenheden. Tabel 9. Gewogen eenheden op basis van de grondprijzen (nominaal) Programma Reguliere bedrijfskavels Glastuinbouw Glastuinbouw gerelateerde bedrijfskavels Totaal

Grondprijs Gewichtsfactor Gew. Basisehd gemiddeld 208.588 € 150,00 1,00 208.588 62.308 € 40,00 0,27 16.615 18.305 € 120,00 0,80 14.644 289.201 239.847

m2 uitgeefbaar

4.8.2 Exploitatiebijdrage De exploitatiebijdrage van de particulieren bij eventuele zelfrealisatie in het exploitatieplangebied is momenteel niet exact aan te geven. Immers, de grootte van de uit te geven percelen is niet bekend evenals de verkaveling van de uitgeefbare gronden. Hierdoor is op voorhand niet aan te geven wat de particulier, in het geval van zelfrealisatie, zal gaan dan wel kan realiseren. Dit zal moeten blijken bij een eventuele aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen. Gezien het voorgaande is er voor gekozen om de exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid te berekenen. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal de totale exploitatiebijdrage van de betreffende exploitant worden berekend, omdat dit afhankelijk is van de op dat moment in eigendom zijnde gronden en het te realiseren programma op deze gronden. Macro aftopping kosten Ingevolge de Wro mogen er niet meer kosten worden verhaald dan er aan opbrengsten binnenkomen. Als de totale kosten (netto contante waarde), minus eventuele bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten (netto contante waarde), dan kunnen kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de grondopbrengsten. Dit is de zogenaamde ‘macro aftopping’. Uit tabel 10 blijkt dat in onderhavig exploitatieplangebied sprake is van een macro aftopping.

De geraamde kosten op contante waarde (€ 41.950.179,=) bedragen meer dan de geraamde grondopbrengsten op contante waarde (€ 34.291.265,=). Derhalve zijn niet alle kosten te verhalen.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

21 van 31

Tot slot worden de te verhalen kosten gedeeld door het totaal van het aantal contant gewogen basiseenheden (artikel 6.18 lid 5 Wro), waardoor het bedrag per gewogen basiseenheid bekend wordt. De bruto exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid bedraagt € 150,= op contante waarde 1 januari 2025. In bijlage 7 is de berekening van de exploitatieopzet opgenomen. Tabel 10. Exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid

Totaal kosten Minus subsidies / bijdragen Te verhalen kosten Drempel opbrengsten Te verhalen kosten o.b.v. drempel Gewogen basiseenheden Exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid

Contante waarde 1-1-2025 € 41.950.179 € € 41.950.179 € 34.291.265 € 34.291.265 € 228.608 € 150

4.8.3 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning De exploitatiebijdrage is het bedrag per gewogen basiseenheid in de aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwplan. De exploitatiebijdrage wordt in rekening gebracht bij de omgevingsvergunning voor een bouwplan. Bij een omgevingsvergunning geldt de netto contante berekende exploitatiebijdrage vermeerderd met rente (0,65%) over deze bijdrage vanaf het geldende prijspeil tot het moment dat de bouwvergunning wordt aangevraagd. De inbrengwaarde van de gronden en kosten, die in de exploitatieopzet zijn opgenomen, die de aanvrager van de omgevingsvergunning zelf maakt worden op de te betalen exploitatiebijdrage in mindering gebracht. Indien de exploitatiebijdrage negatief uitkomt, betekent dit dat er geen exploitatiebijdrage verschuldigd is. Tenslotte kunnen wijzigingen, die in het exploitatieplan worden doorgevoerd, leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage. Deze wijziging in de hoogte van de exploitatiebijdrage is niet van toepassing op houders van reeds verleende omgevingsvergunningen.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

22 van 31

5 Herziening en afrekening 5.1

Jaarlijkse herziening

Het ontwerpexploitatieplan Vaandel Noord is voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet, 1 januari 2024, ter inzage gelegd. In het kader van het overgangsrecht blijft de Wet ruimtelijke ordening van toepassing tot het besluit van vaststelling van het exploitatieplan onherroepelijk is geworden (artikel 4.6, lid 2, sub b, van de Invoeringswet Omgevingswet). Zodra het exploitatieplan onherroepelijk is, wordt het onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan (artikel 4.6, lid 1 van de Invoeringswet Omgevingswet). Van het moment dat het exploitatieplan een onderdeel is geworden van het tijdelijk deel van het omgevingsplan, vervalt ook de plicht tot jaarlijkse herziening van het exploitatieplan, aangezien deze herzieningsplicht onder de omgevingswet niet meer bestaat. Een herziening van het exploitatieplan is een wijziging van het omgevingsplan geworden. Daarop zijn in beginsel de regels voor wijziging van het omgevingsplan van toepassing.

5.2

Eindafrekening

Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

23 van 31

6 Rechtsbescherming exploitatieplan Op de voorbereiding van een exploitatieplan is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (UOV) van toepassing. Dit betekent dat het exploitatieplan zes weken ter inzage moet liggen en dat belanghebbenden gedurende deze periode van zes weken hun zienswijze bij de gemeente kunnen indienen. De terinzagelegging moet vooraf worden aangekondigd in één of meerdere dag-, nieuws-, of huis-aan-huisbladen of op andere geschikte wijze. Daarnaast dient aan de eigenaren van gronden in het exploitatiegebied schriftelijk mede te worden gedeeld dat een exploitatieplan in voorbereiding is. Tegen een vastgesteld exploitatieplan kan beroep worden ingesteld door belanghebbenden. Het beroep tegen een exploitatieplan is hierbij gekoppeld aan het beroep tegen het bijbehorende ruimtelijke besluit. Voor het instellen en behandelen van beroep worden het besluit tot vaststellen van het ruimtelijke besluit en het besluit tot vaststellen van het exploitatieplan als één besluit gezien (op basis van artikel 8.3, lid 3, Wro). Bij een koppeling bestemmingsplan-exploitatieplan en wijzigingsplan-exploitatieplan staat er rechtstreeks beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.1

Ter inzage legging ontwerpexploitatieplan

Het ontwerpexploitatieplan De Vaandel Noord in Heerhugowaard heeft van 23 december 2023 tot en met 2 februari 2024 ter inzage gelegen. Gedurende de terinzagelegging zijn tegen het exploitatieplan een tweetal zienswijzen ingediend.

6.2

Zienswijzen

De ingediende zienswijzen zijn in een nota van beantwoording verwerkt en voorzien van een antwoord van de gemeente Dijk en Waard. De zienswijzen hebben geleid tot een aantal wijzigingen in dit exploitatieplan ten opzichte van het ontwerpexploitatieplan De Vaandel Noord. Voor de inhoud van deze nota wordt volstaan met een verwijzing naar de Staat van wijzigingen, zie bijlage 12.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

24 van 31

DEEL 2 Regels exploitatieplan Heerhugowaard

De

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

Vaandel

Noord

25 van 31

in

Artikel 1. Begripsbepalingen In deze regels wordt verstaan onder: Aanbestedingsprotocol: Een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund. Bestek: De vastlegging naar plaats, omvang, materiaal en kwaliteit van tot stand te brengen objecten, tevens omvattende de administratieve voorwaarden, de algemene technische bepalingen en de bepalingen met betrekking tot de arbeidsomstandigheden waaraan tijdens de totstandkoming moet worden voldaan, dienende ter verkrijging van prijsopgaven van inschrijvers en ter contractuele vastlegging tussen opdrachtgever en aannemer/leverancier, welke vastlegging gebaseerd is op de systematiek van de RAW. Bestemmingsplan: Bestemmingsplan ‘De Vaandel Heerhugowaard’, vervat in de verbeelding en regels.

Noord

in

Bestemmingsverbeelding: Kaart met de bijbehorende verklaring waarop, als onderdeel van het bestemmingsplan, de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangeven. Bouwen: Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. Bouwrijp maken: Slopen, bodemsanering , aanleg van bouwwegen, aanleg van groen en water, de aanleg van riolering, aansluitingen nutsvoorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden. Bouwwerk: Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. Eigenaar: De rechthebbende van, inclusief zakelijk rechthebbenden op de eigendom van een binnen de exploitatiegrens van het plan gelegen onroerende zaak. Exploitant: Degene die gronden binnen het exploitatiegebied in exploitatie brengt, door daar werken en werkzaamheden te verrichten, of voornemens is daar werken en werkzaamheden te verrichten. Exploitatieplangebied: De afbakening van het gebied binnen de grenzen van het bestemmingsplan, niet zijnde te handhaven bestaande bestemmingen. Functie: Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

26 van 31

Gebouw: Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Gunning: de aanvaarding van een aanbieding als bedoeld in artikel 6:217 Burgerlijk Wetboek Inrichtingsplan: Een plan dat een uitwerking bevat van de eisen terzake van omvang, kwaliteit en de uitvoering voor de inrichting van het exploitatieplangebied. Plan van aanpak: een document waarin staat beschreven op welke wijze de werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. Voltooiingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd; Werken en werkzaamheden: Werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in de omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van het openbaargebied in het exploitatieplangebied. Artikel 2 1.

Eisen aan werken en werkzaamheden

Exploitant die de Werken en werkzaamheden zal uitvoeren dient zich bij de uitvoering van Werken en werkzaamheden, zoals bepaald in artikel 1, te houden aan de door de gemeente gestelde eisen zoals vastgelegd in: a. Handboek Inrichting Openbare Ruimte Dijk en Waard (HIOR) inclusief verbonden beleidsdocumenten te raadplegen via https://dijkenwaard.hior.nl/. b. Gebiedsvisie bedrijventerrein De Vaandel Noord Heerhugowaard (opgenomen in bijlage 9). c. Beeldkwaliteitsplan bedrijventerrein De Vaandel Noord Heerhugowaard (opgenomen in bijlage 11). Hierbij maken de Gebiedsvisie Bedrijventerrein Vaandel Noord in Heerhugowaard en het Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Vaandel Noord in Heerhugowaard onderdeel uit van onderhavig exploitatieplan voor zover deze toezien op de inrichting van het Openbaar gebied in het Exploitatieplangebied.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

27 van 31

Artikel 3

Eisen voor uitvoering werken en werkzaamheden

3.1

Goedkeuring plan van aanpak

1.

Uiterlijk 6 weken vóór de voorgenomen aanvang van de uitvoering van Werken en werkzaamheden worden door Exploitant de volgende gegevens ter goedkeuring aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd: a. Een aanduiding van de voorgenomen Werken en werkzaamheden. b. Een Plan van aanpak waarin het proces van bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente is beschreven.

2.

Burgemeester en wethouders maken binnen zes weken na het indienen van de in lid 1, onder a en b, bedoelde gegevens hun beslissing schriftelijk bekent aan de Exploitant. Burgemeester en wethouders kunnen deze termijn met eenmaal vier weken verlengen.

3.

Zodra de werken en werkzaamheden, waarop de in lid 1 bedoelde Werken en werkzaamheden betrekking heeft, zijn voltooid wordt door de Exploitant een Voltooiingsverslag ter goedkeuring aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd.

4.

Het Voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.

5.

Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een verslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met artikel 2 van deze regels.

6.

De leden 1 tot en met 6 van dit artikel zijn niet van toepassing, indien de gemeente Druten ter zake als Exploitant optreedt.

3.2 Goedkeuring bestekken 1.

Uiterlijk 8 weken vóór de aanvang van werken, werkzaamheden en Bouwwerken die zijn voorzien in het bestemmingsplan ‘De Vaandel Noord in Heerhugowaard’, en dit exploitatieplan en die zijn voorzien binnen het Exploitatieplangebied, dient de Exploitant aan het college van burgemeester en wethouders een inrichtingsplan conform de eisen, zoals opgenomen in artikel 2 van de regels en de bestekken, zoals bedoeld in artikel 1 (Begripsbepalingen), voor het gebied waar de werken, werkzaamheden en Bouwwerken zijn voorzien, ter goedkeuring voor te leggen.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

28 van 31

2.

Uiterlijk 6 weken na ontvangst van het inrichtingsplan en de Bestekken, maken burgemeester en wethouders hun beslissing schriftelijk bekend aan de indiener van genoemd inrichtingsplan c.q. bestekken.

3.

Burgemeester en wethouders onthouden goedkeuring indien het Inrichtingsplan en de bestekken niet voldoen aan het voorgenomen grondgebruik, zoals aangegeven in het bestemmingsplan ‘De Vaandel Noord in Heerhugowaard’, en het bepaalde in artikel 2 van dit exploitatieplan.

4.

De leden 1 tot en met 3 van dit artikel zijn niet van toepassing, indien de gemeente Dijk en Waard ter zake als Exploitant optreedt.

Artikel 4

Regels met betrekking tot aanbesteding Werken en werkzaamheden

1.

Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde Werken en werkzaamheden en de daarop betrekking hebbende diensten zijn de volgende regels van toepassing: a. De Europese regels betreffende aanbesteding, zijnde de richtlijn 2004/18/EG van het Europese Parlement en de Raad van 31 maart 2004. b. Gewijzigde Aanbestedingswet van 1 juli 2016, houdende regels betreffende de procedures voor het gunnen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten. c. Inkoop- en aanbestedingsbeleid Gemeente Dijk en Waard, opgenomen in bijlage 10.

2.

Voorafgaand aan de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde Werken en werkzaamheden wordt door Exploitant een Aanbestedingsprotocol ter goedkeuring aan het college van Burgemeester en wethouders voorgelegd.

3.

Burgemeester en wethouders beslissen binnen vier weken na ontvangst van het Aanbestedingsprotocol over de goedkeuring ervan. Burgemeester en wethouders kunnen deze termijn eenmalig verlengen met vier weken indien zij verwachten dat een beslissing niet genomen kan worden binnen de vier weken als bedoeld in de eerste zin.

4.

Na goedkeuring van het Aanbestedingsprotocol en uiterlijk vier weken voorafgaand aan de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde Werken en werkzaamheden wordt een Aanbestedingsverslag met een voorgenomen besluit tot Gunning door exploitant ter goedkeuring aan burgemeester en wethouders voorgelegd met als doel te controleren of de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig het bepaalde in lid 1;

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

29 van 31

5.

Het college van burgemeester en wethouders beslist binnen vier weken na het indienen van het Aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot Gunning, als bedoeld in lid 5.

6.

Het is verboden te starten met de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde Werken en werkzaamheden, voordat burgemeester en wethouders het in lid 5 bedoelde Aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot Gunning hebben goedgekeurd.

Artikel 5

Regels met betrekking tot inspecties en oplevering openbaar gebied

1.

In verband met de oplevering en overdracht van het beheer van de openbare voorzieningen aan de gemeente en van de overdracht van de nutsvoorzieningen aan de gemeente vinden tussentijdse inspecties, en direct voorafgaande aan deze overdracht een eindinspectie, plaats waarbij de gemeente rekening houdt met de in artikel 2 gestelde eisen en het in artikel 3.2 bedoelde Inrichtingsplan en Bestekken.

2.

In verband met de eindinspecties dienen vooraf kwaliteitsverklaringen dan wel kwaliteitscertificaten van de toegepaste materialen en plannen met betrekking revisie en inspectie van de aangelegde riolering ter goedkeuring te worden voorgelegd aan burgemeester en wethouders.

Artikel 6. Regels met betrekking tot koppelingen 1.

Een omgevingsvergunning voor in het Exploitatieplangebied (bijlage 2) op te richten Bouwwerken mag niet worden verleend voordat de Werken en werkzaamheden als bedoeld in artikel 1 zijn voltooid.

Artikel 7

Verbodsbepaling

1.

Het is verboden Werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de eisen genoemd artikel 2 van deze regels.

2.

Het is verboden Werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de regels genoemd in artikel 3 en 4 van deze regels.

3.

Het College kan ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 2 van dit artikel indien de uitvoering van de Werken en werkzaamheden geen (onevenredige) afbreuk doen aan de realisatie van het plan.

4.

Het College kan ontheffing verlenen van overige regels en verbodsbepalingen in dit exploitatieplan, indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan.

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

30 van 31

Artikel 8 1.

Een overtreding van de verboden als bedoeld in artikel 7 wordt aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in de Wet economische delicten.

Artikel 9 1.

Strafbepaling

Slotbepaling

Deze regels kunnen worden aangehaald als ‘Regels exploitatieplan De Vaandel Noord’

Exploitatieplan NL.IMRO.1980.BpVaandelnoord-EP1V

31 van 31

Bijlage 1. Kaart 'Bestemmingsplan De Vaandel Noord’, d.d. 02-07-2025

S 260 S 259

S3642

484

S 2227

S 3208 S 1317 S 3815

S 3814

481A

S 2319

12A

S 2064

S 3609

S 2320

482A

S 265

S 1318 481

S 3816

482

S 1061

S 3486

S 266

479

S 3610

S 3156

S 1059

S 3157

S 657

S 493 S 203

S 3200

S658

480

S269

25

1A

S 261 S 3493

1B

1

S 938

S 1022

S 2046

477

S 2045

S 2806 Donkereweg

S3485

S 2435

478C

25A

S 2191

S 1023

S1271 S 295

2

478B

S2190

475

6B S 2867

S 1272 S 1358 S 2063

S 3498 S 1357

2A

weg ouderpolder Noordscharw

478A

S 3874

S 1797 S 272

S 1273

22

S3494

S 918

S 3865 S 1798

18A

S 2484

478

14

S 1274

473

S 273

24

S 2436 476A

S 274 S3864

S 204 S 1276 22A

S 1464

476B

S 275

S 3831

S 1275 S 2483

S 2485

S 495 20

S 205

4

471

18

S 2594

S 2061

S 3875

S 1799

S 2596 476

S 3198

S 1151 16

469B

S 206

S 479 Hasselaarsweg

S 2595

S 2597 Hasselaarsweg

Hasselaarsweg

S 2805 S 3495

S 3002 474

Hasselaarsweg

S3001 S2761

469A

S 3199 S2522 S2521

S 3497

S 920 S 2604 S 1802

10A

S 1800 472

S 3876

Hasselaarsweg

13A

4

S 211 10

S 2719

S 3111 12

30

S 2760

S 3496 26

S1801

Hasselaarsweg

S 209

8

V-1

11

S 3113

8A

S2720 2

S 3151

66

S 2603 S 853

470

13

15

Hasselaarsweg

S 3335 S 1372

28

S 281

S 4184

V-1 (sv-hoo) G T-2

15B

S 1373

15A

S 3123

S 2762

G

WA

S3124

S 2731

S 2059

T-2

Hasselaarsweg

468

S 1598 rsweg Hasselaa

S3832

arsweg Hassela

Hasselaarsweg

S 2181

G

S 2057

S 1067 S 1149

S 3150

T-2

S 228

7

Hasselaarsweg

S2721

S 3336 S 3152

5A

17

V-2

S 2729

G

W-2

S 2036

B

3

S 2725

WR-C V-1

S 2056

S 2052

1

464

(gt)

S 3049

S 3523 S2055

10

S 3469

S 236

S 2054 1A

6A

462D

W-2 S 3852

S 1369

462C

(gt)(cs) (b=1)

6

S 3037

S 3077

S 2053

12

(b=1)

rsweg

S3153

S 2723

S 284

6

S1772

Hasselaa

T-2

469

B

467

W-2

465E

9

S 1587

32

12

S 2897

465D

S 3020

(trb)

W-2

S 1775

466

19

S 3853

S3076

462B

S793

S 3403

462A

S 4503

S 3709

465B

S 4185

465C

G

S 2854

S 3924

S 3710

Flemingstraat

S 3036

S 3338

462

465A

S 3923

2

S 2638

B

465

B

24 16

(cs)

S2898 4

S 3010 S 3068

26

WR-A5

14

(gt) (b≤2)

10

S 2750

S 3848

S 3847

S 2953 32

(gt) (b≤2) (trb)

(b≤2)

S 3468

T-2

(b≤2)

S 3659

S796

S3125

28

12

34

12

S 2047

10

12

44

S 2952 S 2948

12

S 2949

S 2950

48

B

B

(gt) (cs) (b≤2)

(gt) (cs) (b=1)

S 794

S 3660

36

38

S 3155

(gt)

S 3069

40

S 3154

460D

18

Newtonstraat

(gt)

S 4283

460C

B

(b≤2)

12

460B

22

S 3011

B

S795

T-2

S 2042

460A

S 4284

S 2855

S 2856

463

20

B

S2179

S 3922

461A

21

S 2043

S 856

8

S 2044 S 2951

WR-A2

12

Flemingstraat

Flemingstraat

12

S3241

S 2321

S 4498

Flemingstraat

S 2899

S2845

S 2983

S 4499 13

S 2959

5A 3-5

S 2849 9

Flemingstraat

S 2981

S 2843

17

7

15

S 2842

S 2982

S 2841

21

S 3065 23

B

Newtonstraat

25

S 2793

Copernicusstraat

37

S3063

B

(b≤3.2)

S 2839

S 2840

Middenweg

(sv-hoo)

2

B

18

8 4

6

S 3064 S 3112 Torricellistraat

S 2977

S 2957

(sv-ops)

S 3368

S 3114

461

46

(gt)

S 2956

10-12

S 2177 at Zeppelinstra

t Zeppelinstraa

14

12 S2833

S 878

12A

Zeppelinstraat

S 2738

S 3369 Copernicusstraat

T-2

Zeppelinstraat

S 2935

S 3320

Zeppelinstraat

S 3342

S 3505

S 2792

S 3319

S3507 S 2668

3

S 3506

457

B

T-2

S 876

(gt)

S 790

459

(a) (gt)

S 4037

(sb-gb) 35 455

12

(sv-cal)

Middenweg

S 3340

8

(a)

S 2881

S 3341

S 3179

453B-453

Snelliusstraat

Daltonstraat

B

S638 Middenweg

458-460

Newtonstraat

(a) (gt)

S2176

S 2985

(sb-bgab) WR-A1

Middenwe

S 249

456

(gt)

14

S 2876

g

S3252

S 292

S 3444 S 250

Snelliusstraat

B

S3057

S 2528

V-2

W-2

S 2992

Daltonstraat

S 248

454

(gt) (b≤2)

S 2879

S 4188

S 3058

454A

12

S 3445

S 2877

T-2

Franklinstraat

V-1

14

12

S 2882

S 2993

31-33

451

S 2994

S 4189

S 2175

WR-C Middenwe g

S 2878

29

S 293

S 2987

452A

G

S 2936

(sv-hoo)

Copernicusstraat

2

19

G

S 2892

S2786 S 2883

S 2988

S 880

S2621