bijlage ter informatie Meerjarenprognose 2023 Dijk en Waard 31 05 2023

De einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2030 blijft gehandhaafd. De gemiddelde uitgifte tot 2030 bedraagt ca. 197 woningen per jaar en is door de versnellingsoperatie substantieel hoger ingerekend dan voorgaande jaren. De bovenstaande ontwikkelingen hebben een positief effect op de rente.

Programma Categorie I II III IV Totaal

Totaal

%

630 510 692 790 2.622

24% 19% 26% 30% 100%

Specificatie Programma categorie I en II Categorie

Totaal

I en II gerealiseerd I en II nog te realiseren totaal cat. I en II

713

waarva n huur 202

427

95

1.140

297

waarva n koop 511

%

%

332 26%

843

74%

Programma: vergelijking met vorig jaar Totaal

Gestapeld

Grondgebonden

Programma 2023 2.622

237

9%

2.385

91%

302

11%

2.346

89%

Programma 2022 2.648

Verschil programma 2023 - 2022 -26

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Gerealiseerd Nog te (is grond realiseren geleverd) 477 153 236 274 258 434 480 310 1.451 1.171

-65

39

37 van 79

Prijs Ontwikkeling van de opbrengsten: de totale opbrengsten woningbouw en -niet woningbouw zijn t.o.v. vorig jaar met ca. € 4,5 miljoen op eindwaarde gedaald als gevolg van: • een aanpassing van het totale programma waarbij het aandeel categorie I en II is gestegen van in totaal 42% naar 43,5%; • een verlaging van het totaal aantal woningen met 26 door een aanpassing van het programma waarbij o.a. appartementen zijn vervangen door grondgebonden woningen en waarbij een school in fase 5 is ingerekend ten koste van woningen; • Een verkleining van de eerder ingerekende bouwvelden in fase 5 als gevolg van het niet kunnen verwerven van ca. 0,5 ha; • een lichte daling van de grondprijzen voor vrijstaande woningen in het duurste segment (cat. IV). Ontwikkeling van de kosten: de totale kosten zijn t.o.v. vorig jaar met ca.

€ 3,6 miljoen op eindwaarde gedaald als gevolge van: • een daling van de ontwikkelingskosten (al enige jaren een dalende trend); • het schrappen van vorig jaar ingerekende reserveringen; deze zijn deels verwerkt in de grondprijzen en in het programma en zijn deels meegenomen als project specifiek risico bij het bepalen van de tussentijdse winst; • het schrappen van de post “effect van kostenverhaal” als gevolg van de aankoop gronden Korenbloemstraat (bouwveld 5F en 5G); Tegenover deze dalingen staan onderstaande verhogingen van budgetten: • hogere verwervingskosten voor de versnellingslocatie Korenbloemstraat (bouwveld 5F en 5G); • hogere kosten bouw- en woonrijpmaken door o.a. het inrekenen van een prijspeilcorrectie van 9,5 % i.p.v. 2,5% en door aanpassingen in de openbare buitenruimte.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (in €, afgerond op duizendtallen)

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Rente Tussentijdse winstneming Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari

Exploitatie 2022

Exploitatie 2023

Verschil

A 141.602.000 175.052.000 19.486.000

B 137.993.000 170.503.000 18.449.000 4.332.000 9.729.000 8.304.000

B-A -3.609.000 -4.549.000 -1.037.000 4.332.000 -4.235.000 -3.382.000

13.964.000 11.686.000

.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

38 van 79

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2023 herziene grondexploitatie voor de Draai resulteert na winstneming in een positief saldo van circa € 8,3 miljoen. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 3,4 miljoen verminderd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2022. Dit is voor het leeuwendeel het gevolg van de bovengenoemde winstneming. In 2022 is voor ca. € 16,3 miljoen door gronduitgifte aan opbrengsten gerealiseerd. De kosten bedroegen in 2022 ca. € 8,7 miljoen. De jaarschijf 2022 laat rekening houdend met de tussentijdse winstneming van € 4,3 miljoen, een positieve cashflow zien van ca. € 3,3 miljoen, waardoor de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten en gemaakte opbrengsten) is verbeterd naar een niveau van ca. € 16,8 miljoen negatief. Deze positieve ontwikkeling heeft ook een gunstig effect op de rente. Hiernaast wordt het verloop van de jaarlijkse cash flow in de tijd grafisch in beeld gebracht.

Verlies- en winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn. Percentage of Completion (POC) methode dat rekening houdende met project specifieke risico’s er een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van ca. € 4,3 miljoen.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Prognose boekwaarde per 31-12 €, miljoenen 15,0 10,0 5,0 0,0 bkw

2023

2024

2025

2026

2027

-5,0 -10,0 -15,0

-20,0

39 van 79

2028

2029

2030

Risico’s In de hiernaast staande tabel wordt een viertal project specifieke risico’s benoemd en financieel uitgewerkt. De onzekerheid over de ingerekende grondprijs van de nog te realiseren duurdere 2^1-kap en vrijstaande woningen kan leiden tot substantieel lagere opbrengsten. Indien deze grondwaarden met 10% inzakken heeft dit uitgaande van een kans van 25% dat dit voorval zich voordoet, een negatief effect op de Netto Contante Waarde (hierna NCW) van ca. € 2.7 miljoen. De onzekerheid over toekomstige aanbestedingen bouw- en woonrijpmaken door snel stijgende kosten grond- weg- en waterbouw. Indien deze kosten met 20% stijgen heeft dit uitgaande van een kans van 20% dat dit voorval zich voordoet, een negatief effect op de NCW van ca. € 1,3 miljoen. De effecten van de energietransitie, de klimaat adaptieve maatregelen en de oorlog in Oekraïne vergroten de onzekerheid op dit punt. Daarnaast zijn er meer generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 8,3 miljoen opgevangen kunnen worden. Per slot van rekening is de boekwaarde per 1-1-2023 nog steeds ca. € 16,8 miljoen negatief en moet er nog een opbrengst uit grondverkopen worden gerealiseerd van ca. € 78,0 miljoen.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2023 (€) (in €, afgerond op duizendtallen) Risico

Berekend effect

Kans

Impact op resultaat per 1-1-2023

Risicobedrag

A

B

B*A

hogere kosten onteigeningsprocedure

25.000 extra kosten

25%

25.000

6.000

onzekerheid raming sloop en sanering, raming is uit 2016

25% hogere kosten

25%

591.000

148.000

onzekerheid over ingerekende grondprijs duurdere 2^1-kap en vrijstaand in fase 4 en 5

10% lagere grondkosten

25%

2.732.500

683.000

onzekerheid over toekomstige aanbestedingen bouw- en woonrijpmaken door snel stijgende kosten GWW

20% hogere kosten BRM en WRM

20%

6.659.000

1.332.000

Totaal risicoprofiel

2.169.000

40 van 79

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

41 van 79

3.9 De Vaandel Zuid

Programma

Beschrijving Het gebied De Vaandel Zuid wordt omsloten door de N194, de Middenweg en de spoorlijnen. Voor dit gebied wordt voorzien in de ontwikkeling van een stukje ‘spontane stad’, gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. De ontwikkelingen van het Expertisecentrum en het Buurtschap Waaranders (Hugo’s Tuin) hebben als basis gediend voor het in 2020 vastgestelde Masterplan De Vaandel Zuid. Inmiddels wordt de 3e herziening ter vaststelling aangeboden. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2023 zijn de volgende: ▪ Het woningbouwprogramma is licht aangepast; ▪ De fasering van de verwachte kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd; ▪ De civieltechnische kostenraming en de plankosten zijn geactualiseerd.

Categorie

Programma Het woningbouwprogramma bestaat grotendeels uit het programma van het Buurtschap Waaranders (Hugo’s Tuin) met 138 woningen waarvan een groot deel grondgebonden woningen en appartementen in de categorie I en II. Buurtschap Waaranders biedt ruimte aan mensen met een beperking, ouderen, gezinnen en alleenstaanden. Daarnaast zijn voor de ontwikkeling van de bouwvelden grenzend aan de N194 aan de oostzijde van het gebied (bouwvelden 3A en 3B) op normatieve basis de kosten en opbrengsten ingerekend voor de bouw van 60 woningen in de categorie II en III. Voor het westelijke deel wordt thans een bestemmingsplan voorbereid. Met stakeholders is gesproken over de mogelijke invulling. Vanwege de milieucontouren vanuit het bedrijventerrein Zandhorst wordt gekeken naar een andere invulling dan woningbouw. Naar verwachting wordt het ontwerpbestemmingsplan dit jaar vastgesteld. Naast dit programma worden door de instelling “Dagelijks Leven” 40 wooneenheden voor dementerende ouderen gerealiseerd op een perceel grenzend aan de Middenweg. De kosten en opbrengsten hiervan, die nagenoeg in evenwicht zijn, maken onderdeel uit van deze grex. Planning Tot en met december 2022 heeft de gemeente grond geleverd voor de bouw van in totaal 108 woningen van het programma van Buurtschap Waaranders. In 2023 zal de grond van de resterende 30 appartementen worden geleverd.

Voor de ontwikkeling van de 60 woningen in de bouwvelden 3A en 3B zal dit jaar een partij geselecteerd worden waarna in de loop van 2024 deze woningen op de markt zullen komen.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Totaal

waarvan huur

waarvan koop

%

I II III IV

54 86 76 6

54

0 86 76 6

24% 39% 34% 3%

Totaal Nog in te vullen Bouwveld 4 en 5

222

54

168

100%

n.t.b.

Ruimtegebruik Omschrijving

Oppervlakte (m2)

%

Uitgeefbaar Verharding Groen Water Nog in te vullen bouwvelden

50.986 21.820 17.121 24.232 83.629

26% 11% 9% 12% 42%

Totaal

197.788

100%

Projectgegevens Kern

Locatie in het noorden van HHW

Verwacht eindjaar

2027

Restant looptijd

5 jaar

Plangebied

197.788 m2

Parameters Rente Discontovoet

0,68% 2,00%

Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren) Opbrengstenstijging

2,00% 0,00%

42 van 79

2,00% 1,5%

Prijs De totale kosten zijn t.o.v. de vorige vastgestelde grex met circa € 0,7 miljoen gestegen. Het betreft m.n. kosten bouw- en woonrijp maken door het inrekenen van een prijspeilcorrectie over het jaar 2022 van 9,5 % i.p.v. 2,5%. Daartegenover staat dat de vorig jaar ingerekende risico-opslagen met € 0,1 miljoen is teruggebracht en deels zijn meegenomen als project specifiek risico bij het bepalen van de tussentijdse winst. De totale opbrengsten woningbouw zijn t.o.v. de raming vorig jaar met circa € 0,5 miljoen op eindwaarde gestegen als gevolg van: een lichte toename van het aantal woningen en een relatief iets duurder ingerekend programma. Resultaat en verschillenanalyse De 3e herziene grondexploitatie laat een positief NCW resultaat zien van circa € 0,26 miljoen per 1-1-2022. Het NCW resultaat is daarmee met circa € 0,32 miljoen verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2022. De einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2027 blijft gehandhaafd. Met de ingerekende fasering is er, gelet op het grote aandeel betaalbare woningen in een vraagmarkt voor betaalbare woningbouw, sprake van een realistische en beheersbare grondexploitatie. Winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn.

Percentage of Completion (POC) methode dat rekening houdende met project specifieke risico’s er een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van ca. € 0,13 miljoen. Het nieuwe positieve resultaat is niet voldoende om de afdracht bovenwijks uit deze ontwikkeling te effectueren van circa € 0,4 miljoen. Deze verplichting vloeit voort uit onze NBK afdrachtensystematiek en de BBV-voorschriften geven aan dat afdrachten aan bovenwijkse infraprojecten buiten de grex dienen te worden gehouden. Voorgesteld wordt dan ook om de tussentijdse winstneming te beschouwen als afdracht bovenwijks en deze dan ook toe te voegen aan de reserve NBK.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen)

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Rente Tussentijdse winstneming Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari

Exploitatie 2022

Exploitatie 2023

Verschil

A 9.567.000 10.157.000 -69.000

B 10.236.000 10.661.000 -1.000 132.000 294.000 261.000

B-A 669.000 504.000 68.000 132.000 -365.000 -323.000

659.000 584.000

43 van 79

Totaal risicoprofiel

33.800

Risico’s In de hiernaast staande tabel wordt als zgn. project specifiek risico het onderstaande risico benoemd en financieel uitgewerkt. De onzekerheid over toekomstige aanbestedingen bouw- en woonrijpmaken door snel stijgende kosten grond- weg- en waterbouw. Indien deze kosten met 20% stijgen heeft dit uitgaande van een kans van 20% dat dit voorval zich voordoet, een negatief effect op de NCW van ca. € 1,3 miljoen. De effecten van de energietransitie, de klimaat adaptieve maatregelen en de oorlog in Oekraïne vergroten de onzekerheid op dit punt.

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2023

Daarnaast zijn er meer generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,26 miljoen opgevangen kunnen worden.

Totaal risicoprofiel

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Risico

Berekend effect

onzekerheid over toekomstige aanbestedingen bouw- en woonrijpmaken door snel stijgende kosten GWW

20% hogere kosten BRM en WRM t.o.v. grex

Kans

Impact op resultaat per 1-1-2023

Risicobedrag

A

B

B*A

20%

169.000

33.800

33.800

44 van 79

Kaart De Vaandel zuid

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

45 van 79

3.10 Heerhugowaard-Zuid Beschrijving Heerhugowaard-Zuid is een gebied dat al 20 jaar in ontwikkeling is en zijn voltooiing nadert. Vanaf het begin is de grondexploitatie (hierna grex) geïntegreerd opgezet. Zoals bekend is het gebied gelegen in het zuiden van Heerhugowaard en bestaat het uit vier plandelen. De plandelen 1 (de Steigers en Sportlandgoed), 2 (het Carré/ Stad van de Zon) en 4A (Land van Luna, grenzend aan de Oosttangent) zijn afgerond; het plandeel 4B (Land van Luna, grenzend aan de Jan Glijnisweg) wordt al geruime tijd bewoond en ook het woonrijpmaken is nagenoeg afgerond. Het plandeel 3, Tuinen van Luna, is het laatste plandeel dat nog gerealiseerd dient te worden. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben dan ook met name betrekking op dit laatste plandeel en worden onderstaand toegelicht op de onderdelen Programma, Planning en Prijs. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2023 zijn de volgende: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 1,18% naar 0,68%; ▪ De fasering van de verwachte kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd; ▪ De civieltechnische kostenraming is geactualiseerd.

Categorie I II III IV

Nog te realiseren 20 28 78 53

% 11% 16% 44% 30%

Totaal

179

100%

Programma categorie I en II Cat. I en II

Totaal 1.662

waarvan huur 429

% 26%

Plandeel 1

Plandeel 2 Plandeel 3A

Plandeel 3B Plandeel 4A

Plandeel 4B Totaal

in %

432

870

184

48

128

-

1.662

50%

443

765

20

131

113

175

1.647

50%

875

1.635

204

179

241

175

3.309

100%

De circa 100 woningen In het plan Nieuwwaard (strook direct grenzend aan Butterhuizen) vormen geen onderdeel van de grex; de gemeente heeft die grond destijds niet kunnen aankopen en dit plan is uiteindelijk ontwikkeld door ontwikkelaar Timpaan.

% 74%

Omschrijving

Oppervlakte (m2)

%

Uitgeefbaar Verharding Groen Water Totaal

42.706 22.602 30.115 32.675 128.098

33% 18% 24% 26% 100%

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar Restant looptijd Totale plangebied

Locatie in het zuiden van HHW 2025 3 jaar 1.368.774 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren) Opbrengstenstijging

Planning Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

waarvan koop 1.233

Ruimtegebruik Tuinen van Luna

Programma Het totale programma van heel Heerhugowaard-Zuid bestaat nu uit 3.309 woningen: categorie I & II tot € 255.900,categorie III & IV vanaf € 255.900,Totaal

Programma Tuinen van Luna plandeel 3

46 van 79

0,68% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Voor plandeel 3, Tuinen van Luna, met de invulling van 179 woningen is inmiddels een ontwerp vastgesteld. Er is eind 2021 al met de ontwikkelaar cq. claimhouder overeenstemming over de waarde van en de voorwaarden waaronder de grond wordt geleverd. Helaas is er vertraging ontstaan doordat er als gevolg van de aanwezigheid van marterachtigen mitigerende maatregelen getroffen dienen te worden conform de bepalingen vanuit de Flora- en Faunawet. Ook de aanleg van HVC-leidingen loopt qua tijdsplanning uit de pas waardoor de verwachting is dat pas eind dit jaar de woningen in verkoop komen en begin 2024 de grond wordt uitgegeven. De voorbereiding van het bouwrijp maken is inmiddels wel gestart.

€ miljoen

Prognose boekwaarde per 31-12

10,00

5,00

0,00 bkw

2023

2024

2025

-5,00

Prijs Ontwikkeling van de opbrengsten: de totale opbrengsten woningbouw zijn t.o.v. de grex van vorig jaar licht gestegen met circa € 0,1 miljoen op eindwaarde als gevolg van: • een Ingerekende indexering; Ontwikkeling van de kosten: de totale kosten zijn met circa € 1,1 miljoen gestegen als gevolge van gestegen kosten bouw- en woonrijpmaken: • door het inrekenen van een prijspeilcorrectie over het jaar 2022 van 9,5 % i.p.v. 2,5% voor de ramingen in plandeel 3; • door opname van kosten a.g.v. mitigerende maatregelen Flora en fauna in plandeel 3; • door opname van een post onvoorzien in plandeel 3 a.g.v. het ontbreken van een bestekraming, waaraan inmiddels wordt gewerkt; • door aanpassingen in de openbare buitenruimte in plandeel 4B, zoals keuze voor composiet bruggen (in aanschaf duurder, in onderhoud goedkoper) • door meer grondwerk i.v.m. gewijzigde groenstructuur en door meer klimaat adaptieve maatregelen • door bestrijding van de zgn. duizendknoop in plandeel 4B.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

-10,00

47 van 79

2026

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2023 herziene grondexploitatie resulteert na winstneming in een positief saldo van circa € 1,1 miljoen. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 2,0 miljoen verminderd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2022. Dit is voor een deel het gevolg van de bovengenoemde winstneming. Deze winstneming is verrekend met de boekwaarde en vormt boekhoudkundig gezien een last voor de grondexploitatie. De kosten bedroegen in 2022 ca. € 1,7 miljoen. De jaarschijf 2022 laat rekening houdend met de tussentijdse winstneming van ca. € 0,8 miljoen, een negatieve cash flow zien van ca. € 2,5 miljoen, waardoor de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten en gemaakte opbrengsten) is verslechterd naar een niveau van ca. € 5,0 miljoen negatief. Deze ontwikkeling heeft een negatief effect op de rente. Hiernaast wordt het verloop van de jaarlijkse cash flow in de tijd grafisch in beeld gebracht.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (in €)

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Rente Tussentijdse winstneming Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari

Exploitatie 2022

Exploitatie 2023

A 147.677.000 170.515.000 12.598.000 6.922.000 3.318.000 3.066.000

B 148.798.000 170.605.000 12.712.000 7.908.000 1.187.000 1.099.000

Verlies- en winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening blijkt uit de zgn. Percentage of Completion (POC) methode dat rekening houdend met project specifieke risico’s er een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van ca. € 0,8 miljoen.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

48 van 79

Verschil B-A 1.121.000 90.000 114.000 986.000 -2.131.000 -1.967.000

Risico’s In de hiernaast staande tabel worden een zgn. project specifiek risico benoemd en financieel uitgewerkt. De onzekerheid over de ingerekende grondprijs van de nog te realiseren duurdere 2^1-kap en vrijstaande woningen kan leiden tot substantieel lagere opbrengsten. Indien deze grondwaarden met 10% inzakken heeft dit uitgaande van een kans van 25% dat dit voorval zich voordoet, een negatief effect op de Netto Contante Waarde (hierna NCW) van ca. € 0,1 miljoen.

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2023 (in €) Risico

afzetrisico dure segment, grondprijs residueel bepaald Totaal risicoprofiel

Berekend effect

10% lagere grondprijs

bedrag

A 25%

B*A 125.000

B 500.000

125.000

Daarnaast zijn er meer generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente, etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 1,1 miljoen opgevangen kunnen worden.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Risico-

Kans Impact op resultaat per 1-1-2022

49 van 79

Kaart Heerhugowaard zuid

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

https://site.dijkenwaard.nl/heerhugowaardzuid

50 van 79

3.11 Stadshart Beschrijving De grondexploitatie Stadshart behelst een langlopende ontwikkeling van een gebied dat moet gaan functioneren als het centrum van de gemeente. Een centrum waar wat te beleven valt, goed toegankelijk is en een logische samenhang vertoont met zijn omgeving. De 19e herziening betreft de financieel ruimtelijke vertaling van de laatste resterende ontwikkeling binnen deze grex. In 2018 is de herziene grondafspraak met De Nijs ondertekend als lumpsumresultaat van een langdurig onderhandelingstraject en met behulp van inzet van arbitrage. De herziene afspraak betrof 3 ontwikkellocaties, te weten de Koraallocatie, de Reservelocatie (Lapis Lazuli) en de Tangentlocatie. De eerste 2 locaties zijn reeds gerealiseerd en de grond t.b.v. de Tangentlocatie zal in 2023 worden verkocht. De openbare ruimte in dit deel van het Stadshart wordt momenteel klimaatadaptief woonrijp gemaakt.

Programma Aantal M2 % appartementen plint Koraallocatie Gerealiseerd 80 Koraallocatie 16% Reservelocatie Reservelocatie Gerealiseerd 207 42% (Lapis Lazuli) (Lapis Lazuli) Contract 204 42% Tangentlocatie Tangentlocatie Totaal 491 100% Totaal Locatie

Ruimtegebruik Omschrijving

In 2022 hebben enkele veranderingen plaatsgevonden. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben zoals ieder jaar gebruikelijk betrekking op Programma, Planning en Prijs.

Oppervlakte (m2)

%

Uitgeefbaar Openbaar gebied

12.937 17.597

42% 58%

Totaal

30.534

100%

Programma Vergeleken met vorig jaar, 2021, is het totale woningprogramma van ontwikkelaar de Nijs gestegen. Op de Tangentlocatie (Woodstone) zullen 204 appartementen gerealiseerd worden, inclusief bijbehorende parkeervoorzieningen, waarvan de eerste van 5 woongebouwen dit jaar in verkoop is gegaan. In Woodstone worden meer woningen ontwikkeld dan vorig jaar werd verwacht en het betreft een ambitieuze en integrale duurzame ontwikkeling met aandacht voor mobiliteit, circulariteit, energie en innovatie met bijhorende integrale kwalitatieve landschappelijke inpassing. Het totale woonprogramma van de Nijs bestaat hiermee uit 491 appartementen.

Projectgegevens

Planning De grond t.b.v. de ontwikkeling Woodstone zal dit jaar bouwrijp verkocht worden. Op dit moment worden de gronden rondom de Reservelocatie (Lapis Lazuli) en het gemeentehuis woonrijp gemaakt en klimaat adaptief ingericht o.b.v. een integraal kwalitatief inrichtingsplan. De gronden rondom het Koraal zijn eerder tijdelijk woonrijp gemaakt en zullen afhankelijk van het tempo in de ontwikkeling Tangentlocatie gezamenlijk definitief woonrijp gemaakt worden vanuit hetzelfde kwalitatieve inrichtingsplan.

Parameters

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Status

Kern Verwacht eindjaar Restant looptijd

Herontwikkeling In het centrum van HHW 2026 5 jaar

Plangebied

30.534 m2

Rente

0,68%

Discontovoet Kostenstijging (1e jaar, vanaf 2024)

2,00% 2,00% 2,00%

Opbrengstenstijging (1e jaar, volgende jaren)

0%

51 van 79

0%

Naar verwachting loopt de grondexploitatie door tot 2026. Ten opzichte van de vorige actualisatie is dit geen verandering. De laatste grond zal in 2023 geleverd waarna de 5 woongebouwen volgtijdelijk gerealiseerd zullen worden. Hierna kan de naaste omgeving worden ingericht. Door de mogelijke onzekerheid blijft het eindjaar van de grondexploitatie 2026.

€, miljoenen

Prijs Ontwikkeling van de opbrengsten: Alleen voor de Tangentlocatie zijn nog opbrengsten geraamd. Dit onderhandelingsresultaat wordt momenteel in een koopovereenkomst uitgewerkt t.b.v. de grondverkoop. De opbrengst is verwerkt overeenkomstig de afspraken in de herziene grondovereenkomst en inclusief de uitwerking van de zienswijze van de Raad m.b.t. de kwalitatieve verbinding van het Stationskwartier en het Stadshart en verminderd met de reeds ontvangen reserveringsvergoeding. Ontwikkeling van de kosten: in vergelijking met de actualisatie van vorig jaar, 2021, is er sprake van een stijging van de kosten a.g.v. vanwege de mogelijkheid tot doorlegging van extreme prijsstijging vanuit een reeds lopend aannemerscontract voor inrichting van de openbare ruimte. De planning (2022-2025) van de laatste werkzaamheden m.b.t. de inrichting van het openbaar gebied laat toe om deze werkzaamheden te combineren met de werkzaamheden groot onderhoud conform de planning van openbaar beheer. Hiermee wordt overlast richting omwonenden en de buurt beperkt en worden budgetten gecombineerd. Hiervoor is krediet beschikbaar gesteld, wat gebruikt zal gaan worden bij aanvang van de werkzaamheden. Conform het collegebesluit hierover in 2021 is dit als zodanig verwerkt in de herziening.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

52 van 79

Resultaat en verschillenanalyse De grondexploitatie sluit met een negatief saldo op netto contante waarde van € 6,5 miljoen. Hiermee is het resultaat met circa € 626.000,= verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2022. Dit wordt veroorzaakt door stijgende kosten en de financiële uitwerking van de zienswijze van de Raad m.b.t. de realisatie van een kwalitatieve verbinding van het Stationskwartier met het Stadshart. Verlies- en winstneming Aangezien er sprake is van een negatief netto contante waarde resultaat blijft een verliesvoorziening na deze herziening noodzakelijk en zal moeten worden opgehoogd. Het verlies is voor een groot gedeelte ontstaan uit een tussentijdse afdracht van € 3,8 miljoen, gedaan in 2005, ten behoeve van Bovenwijkse voorzieningen. De bijbehorende rentelasten hebben in al die jaren tot een vergroting van het verlies geleid.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Rente Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari

A 29.582.000 25.714.000 2.624.000 -6.492.000 -5.881.000

Exploitatie 2023 B 30.444.000 25.936.000 2.536.000 -7.044.000 -6.507.000

Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect niet binnen de huidige NCW van ca. € 6,5 miljoen negatief als buffer opgevangen kunnen worden. Het risico van € 0,5 miljoen wordt meegenomen in het risico inventarisatie NARIS bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

53 van 79

Verschil B-A 862.000 222.000 -88.000 -552.000 -626.000

Kaart Stadshart

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

54 van 79

3.12 Berckheidelaan Beschrijving Woonwaard heeft voor de locatie aan de Berckheidelaan een bouwplan ontwikkeld met 29 sociale huurappartementen (cat 1 en 2) , 29 bijbehorende parkeerplaatsen en 3 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Dit plan is goedgekeurd door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit en de omgevingsvergunningaanvraag is door Woonwaard ingediend. Om het bouwplan te kunnen realiseren dient het perceel aan de Berckheidelaan door de gemeente bouwrijp aan Woonwaard te worden verkocht. De afspraken die tussen gemeente en Woonwaard zijn gemaakt zijn opgenomen in de koopen realisatieovereenkomst Woonwaard - Berckheidelaan. Eind 2021 zetten vertegenwoordigers van Woningcorporatie Woonwaard en Woonstichting Langedijk en wethouders van de voormalige gemeenten Heerhugowaard en Langedijk hun handtekening onder een intentieovereenkomst om tot 2030 minimaal 650 sociale huurwoningen te bouwen in Heerhugowaard en nog eens 350 in Langedijk. Dit plan maakt als zogenoemde “urgentielocatie” onderdeel uit van deze doelstelling.

Programma Nog te realiseren woningen Categorie 1 appartementen

Aantal 19

% 59%

Categorie 2 appartementen

12

41%

Totaal

29

100%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 2.200

% 100%

Totaal (bruto plangebied)

2.200

100%

Projectgegevens Beschrijving Het perceel van circa 2200 m² zal zoals het er nu uitziet in het derde of vierde kwartaal van dit jaar worden overgedragen aan Woonwaard. De gemeente dient de kavel voorafgaand bouwrijp te maken. In het verleden was op deze kavel een basisschool gevestigd. Deze is jaren geleden gesloopt waarbij de grond is ingezaaid met gras. De werkzaamheden voor het bouwrijp maken zullen beperkt blijven tot hoofdzakelijk de aanleg van een inrit en een bijdrage in het parkeren in het openbare gebied. Begin 2024 zal naar verwachting gestart worden met de bouw van het complex. Woonwaard zal het eigen terrein zelf aanleggen, waaronder o.a. de 29 parkeerplaatsen en de groenvoorzieningen.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Kern Verwacht eindjaar

Binnenstedelijke ontwikkeling Schilderswijk Heerhugowaard 2025

Restant looptijd

3 jaar

Plangebied

2.200 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

0,68% 2,00% 2,00% 0,00%

55 van 79

Resultaat De eerste grondexploitatie Berckheidelaan resulteert in een positieve netto contante waarde van € 277.000,-. Gezien het feit dat de werkzaamheden voor het bouwrijpmaken en de grondverkoop in 2023 zullen plaatsvinden, zal er in 2024 alvast een flink deel als tussentijdse winst te worden genomen. Op dat moment zal er een bedrag van € 27.000,- worden toegevoegd aan de NBK.

grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen)

Er bestaat en mogelijkheid dat het exploitatiegebied van deze grex in de tussentijd wordt verruimd met de naastgelegen gymzaal. Deze komt mogelijk binnen afzienbare tijd vrij voor ontwikkeling.

Resultaat EW per 31 december 2022 Resultaat NCW per 1 januari 2022

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

170.000 457.000 287.000

Subtotaal inflatie en rente

2.000 289.000 277.000

Risico Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,28 miljoen als buffer opgevangen kunnen worden.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

56 van 79

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

57 van 79

3.13 De Rotonde Beschrijving De gemeente is in het voorjaar van 2022 samen met Woonwaard en Woonstichting Langedijk van start gegaan met de ontwikkeling van de urgentielocatie Krusemanlaan Noord (project de Klamp). Doel was het versneld realiseren van sociale huurwoningen om doelgroepen van het woonbeleid te kunnen huisvesten. In een projectteam is alles op alles gezet om de zeer ambitieuze planning te halen. In september 2022 is de samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Gezien het tempo wat dit project doorloopt is er binnen de organisatie voor gekozen om de bestaande en aangrenzende grondexploitatie “De Rotonde uit te breiden met bovengenoemde ontwikkeling van sociale woningbouw. Het project behelst de realisatie van 59 appartementen en 20 grondgebonden woningen.

Programma Nog te realiseren woningen Appartementen Cat 1/2

Aantal 59

% 75%

Grondgebonden woningen Cat 1/2

20

25%

Totaal

79

100%

Ruimtegebruik Voortgang Op het moment van schrijven (april 2023) wordt de laatste hand gelegd aan de realisatie van de 59 appartementen. Rond juni zal gestart worden met de realisatie van de 20 grondgebonden woningen. Vervolgens zullen de nutsvoorzieningen worden aangelegd. Naar verwachting zullen de eerste huurders in september de sleutel krijgen en is het woonrijp dan in oktober helemaal gereed.

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 3.600 m²

% 23 %

Verharding

5.200 m²

33 %

Groen

6.400 m²

41 %

Water

500 m²

3%

15.700 m²

100%

Totaal (bruto plangebied)

Projectgegevens Kern

Verwacht eindjaar

Uitleglocatie, ten noorden van Heerhugowaard 2024

Restant looptijd

2 jaar

Plangebied

15.700 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

0,68% 2,00% 2,00% 0,00%

58 van 79

Resultaat en verschillenanalyse Zoals hierboven vermeld betreft deze herziening een uitbreiding van een bestaande grondexploitatie. Aangrenzend aan bovengenoemd plan is de afgelopen 2 jaar project “De Rotonde” van Esdégé-Reigersdaal gerealiseerd. De grond hiervoor is in 2020 verkocht en in 2021 is er een tussentijdse winst genomen van € 414.000,-. Het complex kon echter nog niet worden afgesloten omdat er nog een aantal facturen in 2022 voldaan moesten worden. In het complex zat nog een bedrag van € 130.000,- in de boekwaarde. Dit bedrag is bij de herziening van 2022 bewust niet afgeroomd omdat de eerste signalen over de ontwikkeling van de urgentielocatie al kenbaar waren gemaakt en dit bedrag de op voorhand moeilijke businesscase verder kon helpen. Na de zomer van 2022 is het project in een stroomversnelling beland. Er moest snel geschakeld worden. Daarom is ervoor gekozen de bestaande grex uit te bereiden. Aangezien het hier gaat om de ontwikkeling van enkel sociale woningen, wisten we al dat de grondopbrengsten hier beperkt zouden zijn. Hier tegenover staan in verhouding forse investeringen in de openbare ruimte (verhouding uitgeefbaar openbaar gebied is 23%/77%). Dit heeft per saldo geleid tot een negatieve netto contante waarde van -/€ 228.000,-. Hiervoor is een verliesvoorziening gevormd.

Zinnig om te melden is dat het saldo van de winstneming en de verliesvoorziening een positief resultaat van € 186.000,- geeft. Ofwel, wanneer er geen winstneming was geweest destijds, had de grex nu nog een positief saldo laten zien. Echter was deze ontwikkeling toen nog niet in beeld.

Ten noorden van de ontwikkeling is verleden jaar grond aangekocht door een private partij die wellicht in de toekomst zal gaan ontwikkelen. Getracht wordt om bij deze partij volgens de kostenverhaalscriteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, kosten te verhalen die de gemeente vooruitlopend op deze ontwikkeling heeft gemaakt binnen het plangebied. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

Verschil

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

235.000 646.000 411.000

1.668.000 1.835.000 167.000

1.433.000 1.189.000 244.000-

Subtotaal inflatie en rente

5.000

8.000

3.000

Resultaat EW per 31 december 2022 Resultaat NCW per 1 januari 2023

2.000

239.000228.000-

-241.000 -228.000

B-A

Naar aanleiding van deze ontwikkeling zal ook de aangrenzende rotonde aangepast dienen te worden om de wijk te ontsluiten. Hiervoor zal via een apart traject krediet worden aangevraagd. Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect niet binnen de huidige NCW van ca. € 0,28 miljoen negatief als buffer opgevangen kunnen worden. Zij dienen worden meegenomen in het risico inventarisatie NARIS bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

59 van 79

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

60 van 79

3.14 IKOC Noord-Scharwoude Beschrijving In oktober 2021 heeft de raad van de voormalig gemeente Langedijk besloten in te stemmen met de voorgestelde richting voor de herontwikkeling van de locatie van de voormalig Mariaschool aan de Tulpenstraat 2 te Noord-Scharwoude. Deze locatie is beschikbaar gekomen voor herontwikkeling, nadat de RKBS Mariaschool en de RKBS De Duizend Eilanden zijn gefuseerd per 1-9-2018 (IKC Waterrijk). De gemeente heeft nagenoeg alle gronden in eigendom. Op 29 november 2022 heeft de raad besloten de grondexploitatie te openen. De locatie is gelegen tussen de Tulpenstraat (noordzijde) en sportvelden van LSVV (zuidzijde). Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 1 hectare. De grondexploitatie IKOC NoordScharwoude behelst de ontwikkeling van 50 zorgappartementen met ondersteunende functies, een onderwijsvoorziening en een kinderopvang voor twee groepen. Parkeren wordt opgelost op eigen terrein. Voor verleggen van de watergang zal grond ten zuiden van het oude schoolgebouw moeten worden afgegraven ter plaatse van de beoogde ligging van de nieuwe waterloop. Hier zal vervolgens de huidige loop van de watergang, ten noorden van het oude schoolgebouw, mee worden gedempt. Per 1 januari 2023 heeft een actualisatie plaatsgevonden van de grondexploitatie.

De belangrijkste wijzigingen daarbij zijn de volgende: • De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2023 zijn verwerkt; • Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2022 naar 1 januari 2023; • Het rentepercentage is aangepast van 1,18% naar 0,68%, conform programmabegroting 2023; • De kosten voor bodemsanering zijn toegevoegd. Voortgang Na vaststelling van de grondexploitatie is er bodemonderzoek gedaan. Na onderzoek bleek de grond in het plangebied verontreinigd te zijn en moet daarom gesaneerd worden. De geraamde saneringskosten zijn verwerkt in de grondexploitatie.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Zorgappartementen (sociaal)

Aantal 50 stuks

School (incl. buitengedeelte)

2.148 m2 bvo*

Kinderopvang (incl. buitengedeelte)

370 m2 bvo*

*Stedenbouwkundige verkenning (DB van den Berg Architecten, 2021)

Ruimtegebruik Omschrijving

%

Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 8.200

Verharding openbaar

265

2%

Water

1.700

14%

Groen/oevers

2.335

19%

Totaal (bruto plangebied)

12.500

100%

65%

Projectgegevens Kern

Noord-Scharwoude

Verwacht eindjaar

2025

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

12.500 m2

Parameters Rente Discontovoet

0,68% 2,00%

Kostenstijging

2,50%

Opbrengstenstijging

2,00%

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2023 bedraagt circa € 1,02 miljoen negatief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2022 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2023, circa € 0,54 miljoen negatief. Dit is een verschil van circa € 474.000,hoofdzakelijk als gevolg van noodzakelijke bodemsanering.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

Verschil

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

1.215.000 675.000 540.000-

1.721.000 675.000 1.046.000-

506.000 506.000-

Subtotaal inflatie en rente

37.000-

34.000-

3.000

Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari 2023

577.000544.000-

1.080.0001.018.000-

503.000474.000-

B-A

Risico’s Stijgende GWW-kosten Door verschillende oorzaken stegen de kosten in grond- weg- en waterbouw afgelopen tijd hard. Eén van de oorzaken hiervan is de oorlog in Oekraïne. De bouwkosten gaan naar verwachting verder toenemen door de historisch hoge olie- en gasprijzen. Bovendien zijn Oekraïne en Rusland grote leveranciers van hout en ook wordt er veel ijzererts in Oost-Europa geproduceerd. De stijgende kosten zijn een algemeen risico dat voor veel ontwikkelingen geldt. De beheersmaatregel die is getroffen is dat er een opslag wordt gerekend op de kostenstijging. Het zou echter in theorie kunnen dat de kostenstijging in de praktijk nog hoger is dan nu voorzien. Afnemers van uitgeefbare grond trekken zich terug De gemeente is al langere tijd in gesprek met de ontwikkelpartners van het IKOC. De kans bestaat in theorie dat zij zich terugtrekken. In dat geval zal de beoogde ontwikkeling niet tot stand kunnen komen en zal de gemeente een andere partij moeten zoeken voor de afname van de grond. Gezien de goede locatie zal dit echter niet lastig zijn in het geval deze voor woningbouw aangewend wordt.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

62 van 79

Luchtfoto plangebied e.o. (bewerking van NedGraphics B.V./Kadaster)

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Stedenbouwkundige verkenning (DB van den Berg Architecten, 2021)

63 van 79

3.15 Beveland Beschrijving Deze betreffende grondexploitatie behelst een tweetal aansluitende restpercelen vanuit de grondexploitatie Beveland waarbij bijna alle werkzaamheden al jaren geleden zijn afgerond. De nog uit te voeren werkzaamheden hebben betrekking op de twee resterende bouwrijpe kavels (totaal 6219 m²) binnen dit complex. Momenteel staan de kavels in de grondexploitatie gewaardeerd tegen een grondprijs op basis van de bestemming bedrijfsgrond. Echter is de gemeente momenteel in onderhandeling met een ontwikkelende partij die zowel wonen als werken wil laten landen in dit gebied. Zodra de verschillende partijen overeenstemming hebben over de uitgangspunten, zal gelijktijdig met het ruimtelijk besluit een herziening van deze grondexploitatie worden aangeboden aan de raad. Omdat er momenteel nog geen besluitvorming ligt, zal er nu nog moeten worden uitgegaan van de bestaande kaders. Uitgangspunt blijft een minimaal kostendekkende grondexploitatie. Voortgang De gemeente is momenteel in gesprek met ontwikkelende partijen over het eventuele bouwprogramma op deze locatie. Naar verwachting zal er nog in 2023 een herziening van de grondexploitatie worden aangeboden waarin het nieuwe programma leidend is voor de residuele grondwaarde van de twee percelen.

Programma Nog te realiseren uitgifte kavel 1

Aantal m² 2860 m²

% 46%

Kavel 2

3359 m²

54%

Totaal

6219 m²

100%

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 6.219 m²

% 100 %

Totaal (bruto plangebied)

6.219 m²

100%

Ruimtegebruik

Projectgegevens Kern

Verwacht eindjaar

Bedrijventerrein, ten westen van Heerhugowaard 2024

Restant looptijd

2 jaar

Plangebied

6.200 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

0,68% 2,00% 2,00% 0,00%

64 van 79

Resultaat en verschillenanalyse Ten opzichte van 2022 zijn er nauwelijks verschillen waar te nemen. Vanwege de vaststelling van de nieuwe notitie grondprijzen 2022 zijn de grondprijzen iets verhoogd. Daarnaast is een reservering voor aanpassingen in het openbaar gebied uit de grex gehaald omdat de gemeente voornemens is om de locatie een andere bestemming te geven waar ook weer andere kosten bij horen. Dit zal zichtbaar worden in de aanstaande herziening. Per saldo hadden de mutaties een positief effect van € 257.000,-. Dit resulteert voor nu op een netto contante waarde van € 267.000,-. Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,28 miljoen als buffer opgevangen kunnen worden.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

962.000 995.000 33.000

861.000 1.151.000 290.000

101.000 156.000 257.000

Subtotaal inflatie en rente

- 8.000

-12..000

3.000

Resultaat EW per 31 december 2022 Resultaat NCW per 1 januari 2023

25.000 25.000

278.000 267.000

253.000 242.000

65 van 79

Verschil B-A

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

66 van 79

3.16 Breekland Beschrijving Breekland betreft de ontwikkeling van het bedrijventerrein gelegen ten westen van Oudkarspel ten noorden van de N504. Het oorspronkelijke plangebied (d.d. 28 mei 2001) was opgedeeld in drie fasen: Fase 1, fase 2 en Diepsmeerpark (bufferzone). Gelet op de situatie op de markt voor bedrijventerreinen tien jaar geleden en het overaanbod binnen de regio van dat moment, zijn bij de Jaarstukken 2013 fase 2 en de bufferzonde uit de grondexploitatie gehaald (herziening van de grondexploitatie per januari 2014). Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2023 zijn de volgende: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 1,18% naar 0,68%, conform Programmabegroting 2023; ▪ Er is voor de resterende grondopbrengsten een prijspeilcorrectie doorgevoerd van 1 januari 2022 naar 1 januari 2023; ▪ Herverdeling nog uit te geven m2 naar uitgiftecategorieën o.b.v. actuele opties; ▪ Tussentijdse winstneming Voortgang De grondexploitatie heeft betrekking op de oorspronkelijk fase 1. Voor dit deel van Breekland is het bestemmingsplan vastgesteld. Breekland is volledig bouwrijp en van de in totaal circa 33 hectare uitgeefbare grond is ruim 70% uitgegeven. Circa 50% van Breekland fase 1 is ook woonrijp gereed.

Breekland kende een reeks jaren van verminderde uitgifte, met op het dieptepunt van de jaren na de kredietcrisis zelfs een jaar waarin helemaal geen gronden zijn verkocht (2013). Echter loopt de uitgifte sinds enkele jaren weer voorspoedig, zo werd er in 2020 1,5 hectare uitgegeven en werden in 2021 alle verwachtingen overstegen met een recorduitgfite van 5,3 hectare. In 2022 is de prognose ook gehaald met ongeveer 1,1 hectare aan uitgegeven grond. Op dit moment zijn alle resterende kavels onder optie. Er wordt voor 2023 en verder uitgegaan van een gemiddeld uitgiftetempo van circa 1,2 hectare per jaar.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Zichtkavels

Aantal (m2) 31.117

% 32%

Reguliere kavels

65.909

68%

Totaal

97.026

100%

Oppervlakte (m2) 328.443

% 70%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar Verharding

37.701

8%

Groen

67.846

14%

Water

35.530

8%

Totaal (bruto plangebied)

469.520

100%

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar

Uitleglocatie, ten westen van Oudkarspel 2031

Restant looptijd

9 jaar

Plangebied

469.520 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

0,68% 2,00% 2,00% 0,00%

67 van 79

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2023 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo van circa € 1,28 miljoen positief. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 445.000,- verbeterd t.o.v. het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie per 1 januari 2022 (omgerekend naar contante waarde per 1 januari 2023). Dat het saldo is verbeterd heeft met name te maken met de uitgiftecijfers in 2022, de uitgifte heeft hogere opbrengsten opgeleverd ten opzichte van de raming vooraf. Daarnaast hebben de lagere kostenstijging en rente een positief effect. Aan de kostenkant zijn de grootste verschillen te zien bij woonrijp maken, planontwikkelingskosten en bijdrage in exploitatie. De kosten woonrijp maken zijn met circa 135.000,- verhoogd, door de verwerkte prijspeilcorrectie van 9,5% over de nog te realiseren kosten. De planontwikkelingskosten zijn met circa € 91.000,- verhoogd, met name door verhoging van de kosten voor voorbereiding en toezicht op de civieltechnische werkzaamheden. Enerzijds loopt dit in de ramingssystematiek mee met de verhoging van de kosten voor de civiele werkzaamheden. Anderzijds is het normpercentage V&T over de werkzaamheden verhoogd van 10% naar 15%, naar aanleiding van hogere kosten in 2022. De post ‘bijdrage uit exploitatie’ is met circa € 0,45 miljoen toegenomen.

Dit komt door de ingerekende tussentijdse winstneming bij de jaarrekening 2022 (€ 0,89 mln.) en door bijstelling van de ingerekende nog te realiseren bijdrage bovenwijkse kosten (- € 0,45 mln.).

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

35.343.000 37.161.000 1.819.000

36.066.000 38.116.000 2.050.000

723.000 954.000 231.000

Subtotaal inflatie en rente

821.000-

521.000-

300.000

Resultaat EW per 31 december 2031 997.000 Resultaat NCW per 1 januari 2023 834.000 Tussentijdse winstneming per 31-12-2022 NCW per 1 januari 2023 gecorrigeerd voor winstneming

1.528.000 1.279.000 2.264.000 3.543.000

531.000 445.000

B-A

De goede uitgifte van de afgelopen jaren heeft ertoe geleid dat één van de getroffen beheersmaatregelen vanwege de lange looptijd is losgelaten, namelijk de risico-opslag op de kostenstijging. Verder is de rente gedaald. Dit heeft een positief effect op de berekende rente en kostenstijging. De verwachte rentekosten zijn met circa € 162.000,- gedaald en de verwachte kostenstijging is met circa € 138.000,- gedaald (saldo rente + inflatie daarmee circa € 300.000,-).

Wat betreft opbrengsten is er een voordeel van circa € 0,95 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie vorig jaar. Dit komt met name omdat de gerealiseerde uitgifteprijzen hoger waren dan opgenomen was in de grondexploitatie. Verder is de verwachte uitgifte herverdeeld naar uitgiftecategorieën op basis van de grootte van de actuele kavelopties en zijn de grondprijzen verhoogd op basis van de vastgestelde grondprijzennotitie 2023.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Verschil

68 van 79

https://www.breekland.nl/

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

69 van 79

3.17 De Vaandel Midden Beschrijving De herziene grondexploitatie De Vaandel Midden behelst de ontwikkeling een bedrijventerrein dat wordt omsloten door de N194 (Westfrisiaweg), de Middenweg, het spoor en de zonneweide. In het verleden is de ontwikkeling van dit plangebied onderhavig geweest aan de effecten van economische recessie rond het jaar 2012. Door middel van verkleining van het exploitatiegebied in combinatie met een nieuw en soberder ontwerp voor De Vaandel is destijds geprobeerd om de financiële gevolgen van de crisis te lijf te gaan en zijn er destijds behoorlijke boekverliezen genomen om de risico’s te verkleinen. De afgelopen jaren is de vraag naar bedrijfslocaties weer fors toegenomen met als gevold dat het grootste deel van de bedrijfskavels in de Vaandel Midden zijn verkocht of onder optie zijn. Gelet op de vraag naar bedrijfslocaties is er in 2022 gestart met een haalbaarheidsonderzoek naar de ontwikkeling van het aangrenzende gebied “De Vaandel Midden”. De Vaandel Noord ligt direct aan de Vaandel Midden en is gezamenlijk onderdeel van het bestemmingsplan ‘De Vork”, in 2007 planologisch aangewezen als bedrijventerrein. Momenteel wordt de laatste hand gelegd aan de gebiedsvisie voor dat deel van de Vaandel.

Indien dit positief uitpakt zal lopende dit boekjaar of bij de herziening 2024 worden voorgesteld om het exploitatiegebied van “de Vaandel Midden” te vergroten met “de Vaandel Noord” of dat er een separate grondexploitatie De Vaandel Noord wordt geopend. De financiële effecten worden in beide scenario’s verwerkt in de grondexploitatie. De keuze wordt voorgesteld bij de vaststelling van de gebiedsvisie de Vaandel Noord. In het afgelopen jaar (2022) is Vaandel Midden onderhevig geweest aan veranderingen. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening op Programma, Planning en Prijs worden toegelicht. Programma Het totale exploitatiegebied bestaat uit circa 14,1 hectare uitgeefbaar gebied. Op dit moment is circa 9,7 hectare (69%) uitgegeven. Op het grootste deel van de resterende 4,4 hectare hebben verschillende partijen momenteel een optie. In 2022 9000m2 uitgegeven. Daarnaast loopt het traject ten aanzien van het opstelterrein van Prorail nog (de Zaan-corridor): dit betekent dat wij in overleg zijn met Prorail over mogelijk nog uit te geven gronden in de Vaandel Midden, die dan niet meer uitgeefbaar zijn (maximaal 3.000 m2).

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Programma (in m2) Gerealiseerd

Nog te realiseren

Totaal

Fase 1a Fase 1b

65.345 32.167

17.889 25.856

83.234 58.023

Totaal

97.512

43.745

141.257

Fase

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar fase 1a Uitgeefbaar fase 1b Totaal

Oppervlakte (m2) 83.234 58.023

% 59% 41%

141.257

100%

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar Restant looptijd

Uitleglocatie (bedrijven), in het noorden van HHW 2029 7 jaar

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren) Opbrengstenstijging (1e jaar, volgende jaren)

70 van 79

0,68% 2,00% 2,00% 2,00% 0,00% 0,00%

Planning Verwacht wordt dat eind 2024 alle kavels verkocht zullen zijn. Op de percelen die eind 2024 worden verkocht, wordt vervolgens nog gebouwd door de individuele eigenaren. Na die realisatie, volgt dan nog het woonrijp maken van het gebied. Zoals hierboven vermeld zal worden voorgesteld om het exploitatiegebied mogelijk uit te breiden en nieuwe kavels op de markt te brengen. In deze grondexploitatie is hier al deels op voorgesorteerd door de einddatum van de grex samen met de ontwikkelingskosten tot 2029 door te trekken. Komende periode zal hier nadere uitwerking aan worden gegeven. Prijs Eind 2022 is de nieuwe grondprijzennotitie 2023 door het college van B&W vastgesteld. Hier maken de kavels in de Vaandel ook onderdeel van uit. De kavelprijzen zijn licht gestegen (3,7%) ten opzichte van het jaar ervoor. Echter zijn de meeste kavels al onder optie uitgegeven en is hier reeds overeenstemming over de grondprijzen. Hierdoor is het effect van deze verhoging nauwelijks merkbaar.

€, miljoenen

Prognose boekwaarde per 31-12

5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 bkw

2023

2024

2025

2026

2027

2028

-1,00

Aan de kostenkant zijn prijspeilcorrecties doorgevoerd waardoor met name de ramingen voor woonrijp maken hoger zijn geworden. Aan de andere kant is het bouwrijp maken afgerond en voordeliger uitgevallen dan vooraf geraamd. Hierdoor is er aan de kostenkant een licht voordeel te melden.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

71 van 79

2029

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2023 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo op NCW van circa € 2,5 miljoen. Dit resultaat is daarmee met circa € 2,3 miljoen verminderd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2022. De grootste oorzaak hiervan is dat er in boekjaar 2022 voor een bedrag van € 2,6 miljoen (€ 2,2 miljoen in jaarrekening 2021 en € 4 ton in 2022) is onttrokken aan de grondexploitatie als gevolg van verplichte tussentijdse winstnemingen. Risico’s In de tabel hiernaast wordt het risico benoemd en financieel uitgewerkt. De werkzaamheden voor het woonrijp maken moeten nog worden aanbesteed. Het risico bestaat dat het aanbestede bedrag hoger zal liggen door o.a. de stijgende bouwkosten. De kosten voor het woonrijp maken kunnen daardoor hoger uitvallen. Indien dit voorkomt heeft dit een negatief effect van circa € 0,3 miljoen op de NCW. De kans dat dit voorkomt is 25%. Daarnaast zijn er meer generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 2,5 miljoen als buffer opgevangen kunnen worden. Verlies- en winstneming Op basis van de Percentage of Completion (POC) methode is gebleken dat er een tussentijdse winst van € 0,4 miljoen dient te worden genomen. Dit bedrag is in mindering gebracht op het saldo van de NCW.

Tevens is dit jaar de winstneming van vorig jaar in de boekwaarde verwerkt.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022

Exploitatie 2023

A 11.518.000 19.370.000 1.031.000 1.194.000 5.627.000 4.802.000

B 11.400.000 19.512.000 1.452.000 3.746.000 2.914.000 2.536.000

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Rente Tussentijdse winstneming Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari

Verschil B-A -118.000 142.000 421.000 2.552.000 -2.713.000 -2.266.000

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2032 (€, afgerond op duizendtallen) Risico

Berekend effect

onzekerheid over toekomstige aanbestedingen bouw- en woonrijpmaken door snel stijgende kosten GWW

20% hogere kosten BRM en WRM

Kans

Impact op resultaat per 1-1-2022

Risicobedrag

A

B

B*A

20%

280.000

Totaal risicoprofiel

56.000

56.000

72 van 79

Kaart De Vaandel midden

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

73 van 79

3.18 Stationsgebied – Gildestraat e.o. Beschrijving In januari 2019 is de eerste grondexploitatie Stationsgebied – Gildestraat e.o. unaniem vastgesteld door de gemeenteraad van Heerhugowaard middels RB2018112. Deze grex behelst de verkoop van een viertal kavels met bedrijfsbestemming en de herinrichting van de Gildestraat in het stationsgebied. In 2019 is de eerste kavel verkocht en is hier het Oogcentrum gerealiseerd. Voortgang In het voorjaar van 2021 is fase 1 van de herinrichting van de Gildestraat afgerond. Fase 2 van de herinrichting zal pas plaatsvinden na oplevering van de Scheg. Dit omdat de asfaltweg die er nu ligt als bouwweg zal dienen voor de ontwikkeling van de Scheg. Uiteindelijk zal het asfalt worden vervangen door klimaat-adaptieve gebakken klinkers. Op dit moment zijn de onderhandelingen over de kavel naast het Oogcentrum met een partij in vergevorderd stadium. Hier zal vermoedelijk op korte termijn overeenstemming over worden bereikt. De twee kavels aan de spoorzijde zijn vorig jaar aangewezen al mogelijke “urgentielocatie”. Momenteel wordt in samenwerking met Woningstichting Langedijk de haalbaarheid hiervan onderzocht.

Eind 2021 zetten vertegenwoordigers van Woningcorporatie Woonwaard en Woonstichting Langedijk en wethouders van de voormalige gemeenten Heerhugowaard en Langedijk hun handtekening onder een intentieovereenkomst om tot 2030 minimaal 650 sociale huurwoningen te bouwen in Heerhugowaard en nog eens 350 in Langedijk. Dit plan maakt als zogenoemde “urgentielocatie” onderdeel uit van deze doelstelling. Mogelijk brengt deze ontwikkeling onvoorziene kosten met zich mee vanwege de geluidsnormen rondom het spoor. Hiervoor is een risicoschatting meegenomen in het weerstandsvermogen.

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Kavel 1 (N242 zijde)

Aantal (m2) 2.850

% 36%

Kavel 2 (spoorzijde)

2.575

32%

Kavel 3 (spoorzijde)

2.575

32%

Totaal

8.000

100%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 8.000

% 50%

Openbaar gebied

8.000

50%

Totaal (bruto plangebied)

16.000

100%

Projectgegevens Kern

Verwacht eindjaar

Bedrijfslocatie, ten westen van Heerhugowaard 2028

Restant looptijd

5 jaar

Plangebied

16.000 m2

Parameters Momenteel wordt er, conform Masterplan Stationsgebied Dijk en Waard met verschillende stakeholders in het gebied onderzocht of herontwikkeling mogelijk is op gronden van private partijen aan de Gildestraat en er op deze manier een totale gebiedsontwikkeling van te maken.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

0,68% 2,00% 2,00% 0,00%

74 van 79

Resultaat en verschillenanalyse De netto contante waarde op 1-1-2023 bedraagt € 258.000,-. Dit is € 132.000,- lager dan het jaar er voor. Vanwege een verhoging van de grondprijzen in de grondprijzennotitie zijn de opbrengsten € 195.000,hoger geraamd dan het jaar er voor. Aan de kostenkant is een reservering van € 700.000,- opgenomen voor een deel van de kosten van de realisatie van een langzaam-verkeerstunnel onder het spoor tussen de Scheg en Westpoort. Deze tunnel heeft een bovenwijks karakter en komt voor 30% ten laste van de NBK. Tevens wordt 30% toegerekend aan zowel de toekomstige grondexploitatie Westpoort als aan de ontwikkelende partij in Westpoort en de Scheg. De resterende 10% wordt toegerekende aan de grex Gildestraat. Hier tegenover staat dat er in 2022 een subsidie in het kader van klimaatadaptatie is verkregen van € 150.000,- en de ontwikkelingskosten lager zijn geraamd.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

1.460.000 1.906.000 446.000

1.827.000 2.101.000 274.000

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

Verschil B-A 367.000 195.000 172.000-

Subtotaal inflatie en rente

10.000

16.000

6.000

Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari 2023

456.000 390.000

290.000 258.000

166.000132.000-

€, duizenden

Prognose boekwaarde per 31-12

350 300 250 200

150 100 50 50-

bkw

2023

2024

2025

2026

2027

100150200-

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

75 van 79

2028

Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,26 miljoen als buffer opgevangen kunnen worden.

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2032 (€, afgerond op duizendtallen) Risico

Berekend effect

Onvoorziene kosten door extra geluid reducerende maatregelen bij woningbouw aan spoor

€ 20.000,- per woning

Kans

Impact op resultaat per 1-1-2022

Risicobedrag

A

B

B*A

50%

1.300.000

Totaal risicoprofiel

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

650.000

650.000

76 van 79

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

77 van 79

3.19 Zandhorst III Beschrijving De werkzaamheden binnen dit complex zijn in principe al jaren afgerond. De nog uit te voeren werkzaamheden hebben betrekking op de twee resterende bouwrijpe kavels binnen dit complex. Voor een optimale verkaveling van de resterende kavels is een grondruil met de provincie zeer wenselijk. De provincie heeft echter aangegeven dat ze voorlopig niet zullen overgaan tot het ruilen of afstoten van hun gronden aldaar. Uitname gronden Aangezien er nog geen zicht is op de verdere ontwikkeling van de kavels is besloten deze in 2023 uit te nemen uit de grondexploitatie en deze te sluiten. Het effect hiervan zal zichtbaar worden in de programmarekening 2023. Voor nu zijn we ervan uit gegaan dat de gronden tegen de boekwaarde van € 453.000,- op de balans gezet mogen worden. Op dit moment worden de gronden getaxeerd. Indien zich weer een ontwikkeling voor doet op de onderhavige kavels zullen de gronden weer tegen te boekwaarde worden ingebracht in een nieuwe grondexploitatie.

Programma Nog te realiseren uitgifte kavel 1

Aantal m² 3.440 m²

% 78%

Kavel 2

945 m²

22%

Totaal

4.385 m²

100%

Projectgegevens Kern

Verwacht eindjaar

Bedrijventerrein, ten noorden van Heerhugowaard 2023