bijlage ter informatie Meerjarenprognose 2023 Dijk en Waard 31 05 2023

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023 Gemeente Dijk en Waard

31 mei 2023

Inhoud 1 Inleiding ............................................................................................ 3

3 Projectenrapportage ........................................................................14

1.1 Doel ................................................................................................... 3

3.1 Dr. Wilminkstraat .............................................................................15

1.2 Afbakening......................................................................................... 3

3.2 Lourens Bogtmanstraat ....................................................................18

1.3 Leeswijzer .......................................................................................... 4

3.3 De Ark ...............................................................................................21 3.4 De Overbrugging ..............................................................................24

2 MPG .................................................................................................. 5 2.1 MPG in de P&C-cyclus ....................................................................... 5 2.2 Werkwijze .......................................................................................... 5 2.3 (Beleids)kaders .................................................................................. 5 2.4 Parameters ........................................................................................ 5 2.5 Projectenportefeuille en eindjaren ................................................... 6 2.6 Gronduitgifte ..................................................................................... 7 2.7 Boekwaarde ....................................................................................... 8 2.8 Resultaat ............................................................................................ 9 2.9 Risico’s ............................................................................................. 10 2.10 Reserve bouwgrondexploitaties.................................................... 11 2.11 Winstnemingen en verliesvoorzieningen ...................................... 11 2.12 Af te sluiten grondexploitaties ......................................................

12 2.13 Materiële Vaste Activa .................................................................. 12 2.14 Vennootschapsbelastingplicht (Vpb) ............................................ 13

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

3.5 Madderom .......................................................................................27 3.6 SV Vrone Woningbouw ....................................................................30 3.7 Westerdel .........................................................................................33 3.8 De Draai ............................................................................................36 3.9 De Vaandel Zuid ...............................................................................42 3.10 Heerhugowaard-Zuid .....................................................................46 3.11 Stadshart ........................................................................................51 3.12 Berckheidelaan ...............................................................................55 3.13 De Rotonde ....................................................................................58 3.14 IKOC Noord-Scharwoude ...............................................................61 3.15 Beveland .........................................................................................64 3.16 Breekland .......................................................................................67 3.17 De Vaandel Midden........................................................................70 3.18 Stationsgebied – Gildestraat e.o.

...................................................74 3.19 Zandhorst III ...................................................................................78

1 Inleiding 1.1 Doel In het kader van de jaarrekening 2022 van de gemeente Dijk en Waard hebben herzieningen plaatsgevonden van de grondexploitaties per 1-12023. Deze herziene grondexploitaties zijn vastgesteld voorafgaand aan de vaststelling van de jaarrekening 2022. Het MPG 2023 geeft inzicht in de kosten, opbrengsten en het resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar, oftewel alle lopende (grondexploitatie)projecten. De informatievoorziening op totaalniveau biedt de mogelijkheid te monitoren op het niveau van de totale projectenportefeuille van Dijk en Waard.

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Woningbouwlocaties: Dr Wilminkstraat fase 2; Hoek Voorburggracht/Bogtmanstraat; De Ark Sint Pancras; De Overbrugging ; Madderom Benedenweg; SV Vrone - woningbouw; Westerdel; De Draai; De Vaandel Zuid; Heerhugowaard Zuid; Stadshart; Berckheidelaan; De Rotonde; IKOC Noord Scharwoude

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Bedrijventerreinen: Beveland; Breekland; De Vaandel Midden Stationsgebied – Gildestraat e.o.; Zandhorst III;

1.2 Afbakening Voorliggende notitie vormt een toelichting op de totale grondexploitatieprojecten-portefeuille van de gemeente Dijk en Waard. Anders dan de toelichtingen per individuele grondexploitatie richt deze toelichting zich meer op de algemene uitgangspunten en resultaten op totaal-/MPG-niveau (=alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld). Het gaat hier in de eerste plaats om ruimtelijke projecten waarin de gemeente een actieve rol vervult. Met andere woorden, in bezit zijnde gronden waarvan de gemeente eigenaar is en die door de gemeente zelf bouw- en woonrijp worden gemaakt en waarin de gemeente zelf de gronduitgifte verzorgt. Binnen de definities van het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) wordt dit ook wel bouwgrond in exploitatie genoemd (BIE).

Binnen de gemeente Dijk en Waard zijn de volgende grondexploitaties actief (BIE, bouwgrond in exploitatie):

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Buiten de scope van deze MPG vallen de projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft. Bij deze projecten is sprake van een door een particuliere partij gewenst ruimtelijke besluit. De gemeente heeft geen grondpositie, met andere woorden het project vindt plaats op gronden van derden. In dergelijke projecten is de gemeente op grond van de Wro (Wet ruimtelijke ordening) verplicht kostenverhaal toe te passen. Deze projecten kwalificeren zich niet als bouwgrond in exploitatie en zullen daarom niet behandeld worden in deze notitie.

3 van 79

1.3 Leeswijzer Het MPG bestaat uit drie onderdelen: 1. Inleiding; 2. Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG); 3. Projectenrappportage. In deel 1 wordt nader ingegaan op het doel en afbakening van de MPG. In deel 2 wordt inzicht gegeven in de achtergrond en ontwikkeling van het MPG op ‘macro-niveau’ dat wil zeggen op het totaal van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld. In deel 3 wordt per individueel grondexploitatieproject een projectbeschrijving gegeven en inzicht geboden in de voortgang, financiën en risico’s.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

4 van 79

2 MPG 2.1 MPG in de P&C-cyclus De MPG wordt opgesteld op basis van de per 1-1 geactualiseerde grondexploitaties, die één keer per jaar worden herzien in het kader van de jaarrekening. De MPG heeft zowel betrekking op de jaarrekening als de programmabegroting en neemt een aparte positie in tussen beide P&Cproducten. De per 1-1-2023 herziene grondexploitaties zijn namelijk verwerkt in de jaarrekening, maar vormen ook de basis voor de begroting. Vorig jaar werd de MPG eenmalig bij de reguliere begroting aangeboden aan college en de raad. In relatie tot de bestuurlijke fusie van de gemeente Langedijk en Heerhugowaard per 1-1-2022 kon de reguliere begroting 2023 gezien worden als het meest logische moment om voor de eerste keer één gezamenlijk, geharmoniseerd MPG samen te stellen op het schaalniveau van de nieuwe gemeente Dijk en Waard. De begroting werd hier eenmalig voor aangegrepen, nu en in het vervolg zal de MPG als gebruikelijk weer bij de jaarrekening worden aangeboden aan college en de raad.

2.2 Werkwijze De MPG is gebaseerd op de herziene grondexploitaties per 1-1-2023. In het kader van de herziening van de grondexploitatie zijn de volgende stappen uitgevoerd: ▪ De gerealiseerde kosten en opbrengsten en aangegane verplichtingen zijn verwerkt in de grondexploitaties; ▪ De ramingen van de kosten en opbrengsten voor 2023 e.v. zijn geactualiseerd; ▪ De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd is bijgesteld; ▪ De parameters kostenstijging, opbrengstenstijging en rekenrente zijn geactualiseerd; ▪ (Plan)inhoudelijke wijzigingen zijn verwerkt.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Dit leidt tot een geactualiseerde waardering van de grondexploitaties per 1-1-2023. Het verwachte resultaat is altijd een ‘best estimate’ op basis van feiten en omstandigheden op een bepaald moment.

2.3 (Beleids)kaders Door de bestuurlijke fusie dienen verschillende beleids- en uitvoeringsdocumenten te worden geharmoniseerd. Op grond van de Wet Arhi is bestaand beleid van beide gemeenten nog twee jaar na fusiedatum geldig. Relevant in relatie tot het MPG is onder andere de nota grondbeleid, het grondprijsbeleid en de woonvisie.

2.4 Parameters In deze paragraaf wordt kort in gegaan op de gehanteerde parameters. Rente Bij de Programmabegroting 2023 is de aan de grondexploitaties toe te rekenen rente vastgelegd op 0,68%. Dit rentepercentage is gehanteerd in de grondexploitaties per 1-1-2023. Discontovoet Conform de BBV-regelgeving maakt de gemeente Dijk en Waard, ten behoeve van de te treffen verliesvoorziening, de verlieslatende grondexploitaties contant met een percentage van 2% (Meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone). Kostenstijging De gehanteerde kostenstijging voor 2023 en verder ligt op basis van de ontwikkeling van relevante indexen als de Grond- Weg en Waterbouw(GWW)-index van het CBS op 2,0%.

5 van 79

Opbrengstenstijging De meerjarige opbrengstenstijging voor grondexploitaties bedraagt ligt gemiddeld binnen een bandbreedte van 0% tot 1,5%. Dat verschilt per individuele grondexploitatie. Dat heeft te maken met het feit dat voor een aantal grondexploitaties de grondprijzen reeds contractueel zijn vastgelegd en/of dat de grond al onder optie is genomen. Verder kan het zijn dat er nog geen contractuele afspraken zijn vastgelegd ten aanzien van de grondprijzen. Het percentage opbrengstenstijging is dan afhankelijk van het type grondexploitatie en de verwachte prijsontwikkeling van het beoogde programma. Voor woningbouw-grondexploitaties wordt er voor de lange termijn opbrengstenstijging gekeken naar de historisch gemiddelde ontwikkeling van ‘kerninflatie’ aggregaten van de consumenten prijsindex (CPI, SA20 en SA21).

Project bedrijventerrein Beveland Breekland De Vaandel Midden Stationsgebied - Gildestraat e.o. Zandhorst III

Verwachte einddatum 31-12-2024 31-12-2031 31-12-2029 31-12-2028 31-12-2023

2.5 Projectenportefeuille en eindjaren In onderstaande tabellen is de actuele projectenportefeuille weergegeven inclusief de verwachte einddatum. Project woningbouw Dr Wilminkstraat fase 2 (vm Mavo) Hoek Voorburggracht/Bogtmanstraat Locatie De Ark Sint Pancras Locatie De Overbrugging NSW Locatie Madderom Benedenweg SP SV Vrone - woningbouw Westerdel De Draai De Vaandel Zuid Heerhugowaard Zuid (Stedelijk gebied) Stadshart

Berckheidelaan De Rotonde IKOC Noord Scharwoude

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Verwachte einddatum 31-12-2023 31-12-2023 31-12-2026 31-12-2026 31-12-2027 31-12-2030 31-12-2027 31-12-2026 31-12-2026 31-12-2024 31-12-2024 31-12-2025 31-12-2023 31-12-2023

6 van 79

2.6 Gronduitgifte Onderscheid wordt gemaakt tussen de gronduitgifte woningbouw en bedrijventerreinen. Het gaat hier sec om de verwachte gronduitgifte in de grondexploitatieprojecten. Geen onderdeel van de overzichten zijn dus de verscheidene faciliterende projecten die er in de gemeente zijn (bv. Stationsgebied). Woningbouw Onderstaande tabel geeft per woningbouwproject het totale programma weer inclusief de verdeling tussen de per 1-1-2023 gerealiseerde gronduitgifte versus de nog te realiseren gronduitgifte. Project De Draai De Vaandel Zuid Westerdel Heerhugowaard-Zuid Stadshart Lourens Bogtmanstraat SV Vrone woningbouw Madderom De Rotonde De Overbrugging Dr. Wilminkstraat fase 2 De Ark IKOC Noord-Scharwoude Berckheidelaan Totaal

Totaal Gerealiseerd Te realiseren 2.622 1.451 1.171 222 132 90 679 610 69 3.309 3.130 179 491 287 204 30 30 14 14 13 13 103 24 79 32 32 44 44 6 6 50 50 29 29 7.644 5.716 1.928

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

De staafdiagram geeft voor de totale portefeuille woningbouwprojecten de uitgifteprognose per jaar (grond onder aantal te realiseren woningen). 600

Prognose totale uitgifte grond onder woningen (#)

500

400 300 200 100 2023

2024

2025

2026

2027 2028 Jaar

2029

2030

2031

2032

Bedrijventerrein Onderstaande tabel geeft per bedrijventerrein het totale programma (hectare) weer inclusief de verdeling tussen de per 1-1-2023 gerealiseerde gronduitgifte versus de nog te realiseren gronduitgifte. Project Breekland De Vaandel-Midden Stationsgebied-Gildestr. Beveland Totaal

Totaal Gerealiseerd Te realiseren 32,9 22,1 10,8 13,9 8,7 5,2 1,3 0,5 0,8 26,4 25,8 0,6 74,4 58,9 15,5

7 van 79

Onderstaande staafdiagram geeft voor de totale portefeuille bedrijventerreinen de prognose voor de totale uitgifte van bedrijfskavels per jaar weer (hectare). 6

Prognose totale uitgifte bedrijfskavels (ha.)

5 4 3 2 1 2023

2024

2025

2026

2027 2028 Jaar

2029

2030

2031

2032

2.7 Boekwaarde In onderstaande tabel zijn de boekwaarden per grondexploitatie weergegeven van de grondexploitaties per 1-1-2023, afgezet tegen de grondexploitaties per 1-1-2022 (* € 1.000). De boekwaarde is het saldo van de geïnvesteerde kosten en opbrengsten. Een positief boekwaardegetal betekent dat er meer kosten dan opbrengsten zijn geweest en een negatieve boekwaarde betekent daarmee dat de kosten met de opbrengsten zijn terugverdiend.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Project Dr Wilminkstraat fase 2 L. Bogtmanstraat De Ark Sint Pancras De Overbrugging NSW Madderom SV Vrone - woningbouw Westerdel De Draai De Vaandel Zuid Heerhugowaard Zuid Stadshart Berckheidelaan De Rotonde IKOC Noord Scharwoude Subtotaal woningbouw Beveland Breekland De Vaandel Midden Stationsgebied – Gildestraat Zandhorst III Subtotaal bedrijventerrein Totaal grondexploitaties

BW 1-1-2022

Mutatie 2022

BW 31-12-2022

€, x1.000

€, x1.000

€, x1.000

-190 884 -137 -20 27 4.184 20.205 -1.769 2.587 4.779 -136 30.414 830 6.323 698 -126 449 8.174 38.588

54 91 22 -218 1.013 101 -3.344 -3.383 -1.093 2.474 1.476 6 4 21 -2.776 10 -759 -559 -95 4 -1.399 -4.175

-136 975 -115 -238 1.013 128 840 16.822 -2.862 5.061 6.255 6 -132 21 27.638 840 5.564 139 -221 453 6.775 34.413

De tabel maakt de boekwaarde-ontwikkeling 2022 inzichtelijk. Gerealiseerde opbrengsten leiden tot een afname van de boekwaarde, terwijl gerealiseerde kosten leiden tot een toename van de boekwaarde.

8 van 79

De prognose is dat door de voortgang in de projecten de komende jaren de boekwaarde verder zal teruglopen. De prognose van het boekwaarde verloop in de komende 10 jaar is weergegeven in onderstaande tabel (let op: tabel en grafiek gaan uit van winstneming in verwacht eindjaar). Peildatum

Boekwaarde

Peildatum

Boekwaarde

€, x1.000

31-12-2023 31-12-2024 31-12-2025 31-12-2026 31-12-2027

33.471 7.326 -283 -363 -10.695

€, x1.000

31-12-2028 31-12-2029 31-12-2030 31-12-2031 31-12-2032

-16.244 -15.679 -13.312 -1.528 0

Deze cijfers en daarmee de verwachte terugloop van de boekwaarde zijn gevisualiseerd in onderstaande grafiek. Dat de boekwaarde binnen een aantal jaar naar een negatieve waarde gaat betekent dat op dat moment op totaal van de huidige projectenportefeuille de geïnvesteerde kosten met de opbrengsten zijn terugverdiend. €40.000

Prognose boekwaarde per 31-12... €30.000

€20.000 €10.000 €0 (€10.000)

2.8 Resultaat In onderstaande tabel zijn de grondexploitatieresultaten weergegeven van de grondexploitaties per 1-1-2023, afgezet tegen de grondexploitatieresultaten van vorig jaar per 1-1-2023 (* € 1.000). Project Dr. Wilminkstraat fase 2 Lourens Bogtmanstraat De Ark De Overbrugging Madderom SV Vrone woningbouw Westerdel De Draai De Vaandel Zuid Heerhugowaard-Zuid Stadshart Berckheidelaan De Rotonde IKOC Noord-Scharwoude Subtotaal woningbouw Beveland Breekland De Vaandel Midden Stationsgebied-Gildestr. Zandhorst III Subtotaal bedrijventerrein Totaal

NCW 1-1-2022 NCW 1-1-2023 Verschil per 1-1-2023 per 1-1-2023 130 81 -49 29 11 -18 17 38 21 34 18 -16 12 368 356 2.154 1.994 -160 960 922 -38 11.920 8.304 -3.616 596 261 -335 3.127 1.099 -2.028 -5.999 -6.507 -508 277 277 2 -228 -230 -1018 -1.018 12.982 5.620 -7.362 26 267 242 834 1.279 445 4.898 2.536 -2.362 398 258 -140 55 0 -55 6.211 4.340 -1.871 19.192 9.960 -9.232

(€20.000)

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

9 van 79

Het resultaat op het MPG per 1-1-2022 (omgerekend naar 1-1-2023) bedroeg circa € 19,2 miljoen positief. Het resultaat op het MPG per 1-12023 bedraagt circa 10 miljoen positief. Het resultaat is met circa € 9,2 miljoen verslechterd ten opzichte van vorig jaar. Dat het resultaat is verslechterd komt voornamelijk door de tussentijdse winstnemingen, van in totaal circa € 7,6 miljoen, bij de jaarrekening 2022. De winstnemingen worden verrekend met de boekwaarden en vormen boekhoudkundig gezien een last voor de grondexploitaties. Verder heeft het verschil te maken met de toevoeging van nieuwe grondexploitaties, Berckheidelaan en IKOC Noord-Scharwoude, aan de projectenportefeuille en met een gering negatief effect door kostenstijgingen.

2.9 Risico’s Methodiek risico’s Aan het voeren van een grondexploitatie kleven (schattings)risico’s. Dat maakt het noodzakelijk goed duidelijk te maken op basis waarvan een grondexploitatie is opgebouwd. Zo kan worden ingeschat hoe groot de risico’s de komende tijd zijn en of er aanvullende maatregelen nodig zijn. Dit is belangrijk om te weten, omdat ze effect hebben op de balans en reservepositie en een doorwerking kunnen hebben op de reguliere exploitatiebegroting. Het betekent dat het meest waarschijnlijk geacht scenario wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Dat is gebaseerd op marktanalyse, prijsontwikkeling, eigen beleidsvoornemens en van andere overheden, woningbouwprognoses en dergelijke. Hierbij worden de zogenaamde P’s, Programma, Prijs, Planning, Parameters en Plaats, als waardebepalers gehanteerd. Vanuit BBV-regelgeving wordt onderscheid gemaakt tussen zogenaamde project specifieke risico’s en niet project specifieke risico’s. De eerste groep is van belang bij de bepaling van tussentijdse winstnemingen en de

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

tweede groep niet. Deze tweede groep bestaat uit generieke risico’s zoals conjunctuurrisico’s (zie ook hieronder). Beide groepen risico’s worden meegenomen in de gemeente brede risico-inventarisatie volgens het systeem “NARIS” en hebben invloed op de berekening van het weerstandsvermogen. In beeld wordt gebracht wat de effecten zijn als één van de waardebepalers anders uitpakt dan verwacht. Deze scenario analyses worden in het traject van een grondexploitatieherziening gemaakt. Wanneer de uitkomst van een risicoscenario niet op te vangen is met het resultaat van de grondexploitatie zelf wordt dit risico meegenomen in het weerstandsvermogen en risicomanagement van de gemeente. Dit gebeurt met de risicomanagementtool NARIS, op basis van de kans van optreden dat een risico zich voordoet en het effect van het betreffende risico (kans * effect). Als het risico is op te vangen in het verwachte resultaat dan volgt er geen actie. De risico’s kunnen wél worden meegenomen in de berekening van de te nemen tussentijdse winst in de POC-methode. De risico’s per grondexploitatie worden beschreven in deel 3 van dit MPG, de projectenrapportage. Conjuncturele risico’s en geopolitieke situatie Aan het begin van de coronacrisis was er veel onzekerheid over mogelijke impact op de economie, woningmarkt en in het verlengde hiervan de grondexploitaties.

De afgelopen jaren zijn er echter geen nadelige effecten van de coronacrisis op de grondexploitaties geconstateerd. Sterker nog, op bedrijventerrein Breekland is een recorduitgifte gerealiseerd met 5,3 hectare in 2021. In 2022 was de uitgifte in deze grondexploitatie zoals geprognosticeerd. De oorlog in Oekraïne is een nieuwe crisis die opnieuw onzekerheden met zich meebrengt voor economie, woningmarkt en daarmee de

10 van 79

grondexploitaties. Het verloop van deze oorlog is zeer onvast, waardoor de onzekerheid over de economische vooruitzichten groot blijft. Wel heeft de hierdoor oplopende rente in het najaar 2022 geleid tot een afkoeling van de woningmarkt. Ook staat er volgens het CPB wel vast dat de oorlog grote onzekerheid en nadelige gevolgen heeft voor de consumptie en investeringen in Europa. De bouwkosten gaan naar verwachting verder toenemen door de historisch hoge olie- en gasprijzen. Bovendien zijn Oekraïne en Rusland grote leveranciers van hout en ook wordt er veel ijzererts in Oost-Europa geproduceerd. De kans is aanwezig dat dit invloed heeft op de import. Tot slot is sinds de oorlog in Oekraïne sprake van een ongekende hoge inflatie. Om de inflatie te bestrijden zal de ECB naar verwachting renteverhogingen doorvoeren. Dit is zal uiteindelijk ook doorwerken in te hanteren rekenrentes en vormt in dat perspectief ook een risico voor de grondexploitaties. Bovendien vormt een renteverhoging ook een potentieel risico voor de afzet van gronden in de grondexploitatie, doordat dit een negatief effect kan hebben op de leencapaciteit van huizenkopers. Exacte timing en impact van mogelijke gevolgen van de beschreven risico’s op de grondexploitaties zijn op dit moment lastig in te schatten.

2.10 Reserve bouwgrondexploitaties De voormalig gemeente Langedijk kende een Reserve bouwgrondexploitatie. Hiermee werd onder andere het marktrisico samenhangende met de grondexploitaties opgevangen (vertraagde verkoop, renterisico en lagere prijzen). De Reserve bouwgrondexploitatie krijgt een plek in de gemeente Dijk en Waard, hiervoor wordt verwezen naar Nota reserves en voorzieningen 2023-2027. In onderstaande tabel is de stand van de Reserve bouwgrondexploitaties weergegeven. De stand van de reserve bedraagt per 1 januari 2023 circa € 2,54 miljoen. Reserve bouwgrondexploitatie Stand per 1-1-2023

€, x1.000 2.542

2.11 Winstnemingen en verliesvoorzieningen Voor winstgevende grondexploitaties geldt dat er onder voorwaarden (tussentijds) winst kan (en soms zelfs moet) worden genomen. De criteria voor winstnemen staan beschreven in de Notitie grondbeleid bij jaarstukken en begroting 2019 van het BBV (Besluit, Begroting en Verantwoording). Indien voldaan wordt aan de criteria voor winstnemen dan schrijft de BBV voor dat winst genomen moet worden conform de POCmethode (Percentage of Completion). Dit betekent in het kort dat de winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). Met andere woorden, bij grondexploitaties met een verwacht positief resultaat moet in verschillende stappen tussentijds winst worden genomen, waarbij de omvang van de tussentijdse winstneming per keer afhankelijk is van de financiële voortgang. Overigens bestaat de mogelijkheid projectspecifieke risico’s in mindering te brengen op de berekende winstneming. In

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

11 van 79

onderstaande tabel worden de winstnemingen bij de jaarrekening 2022 gepresenteerd. Grondexploitatie Westerdel De Draai De Vaandel Zuid Heerhugowaard Zuid Breekland De Vaandel Midden Totaal

Winstneming ultimo 2022 (€, x1.000) 1.067 4.332 132 784 894 404 7.613

Voor de verliesgevende grondexploitaties moet tegenover het geraamde tekort op contante waarde van elk project een voorziening zijn gevormd om dit tekort af te dekken. Onderstaande tabel geeft de verliesvoorzieningen en de mutatie op de verliesvoorzieningen in 2022 weer. Grondexploitatie Stadshart De Rotonde IKOC Noord Scharwoude Totaal

Verliesvoorziening (€, x1.000) Ultimo 2021 Ultimo 2022 Mutatie 2022 5.894 6.507 613 239 239 533 -5.620 485 6.427 1.126 1.337

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

2.12 Af te sluiten grondexploitaties Bij de jaarrekening 2022 worden een drietal grondexploitaties afgesloten. Onderstaande tabel geeft de resterende winstneming bij de afsluitingen weer. In (een deel van) deze projecten is al reeds tussentijds winst genomen, dit was al verwerkt in de projecten. Weergegeven is de resterende te nemen winst die overbleef bij afsluiting. Grondexploitatie De Horst e.o. Van Duivenvoordestraat Sint-Maarten Totaal

Resultaat bij afsluiting (€, x1.000) 3 441 34 478

2.13 Materiële Vaste Activa De strategische aankopen, Niet in exploitatie genomen gronden en compensatiegronden worden op de balans verantwoord onder de Materiële Vaste Activa (MVA). In onderstaande tabel zijn de in het verleden gedane strategische verwervingen weergegeven. Omschrijving Vronermeerweg 27a Benedenweg 103 Bovenweg 62/64 Middenweg 2/4 HHW Titanialaan 1/3 HHW Totaal strategische gronden

Oppervlakte in m2 17.395 485 1.745 11.127 7.168 37.920

€ x1.000 5.526 562 975 185 1.264 8.512

12 van 79

Een strategische aankoop is een aankoop in een gebied waaraan nog geen vastgestelde grondexploitatie of investeringskrediet ten grondslag ligt. De aankoop wordt gedaan met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling dan wel het realiseren van maatschappelijke doelstellingen of aanleg van voorzieningen. De strategische aankopen dienen plaats te vinden binnen de gestelde kaders van de nota grondbeleid. Daarnaast worden ook de voormalig NIEGG-gronden (‘Niet In Exploitatie Genomen Gronden) verantwoord op de balans onder Materiële Vaste Activa (MVA). Dit waren gronden zonder concreet ontwikkelperspectief. Per 1 januari 2016 is deze aparte balanscategorie in de BBV afgeschaft, waarna de gronden zijn overgeheveld naar MVA tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde. In de toekomst zijn deze gronden (weer) in te brengen in lopende of nieuwe grondexploitaties.

2022 bedroeg de voorraad compensatiegronden circa € 1,6 miljoen. In 2021 en 2022 zijn geen compensatiegronden verkocht.

2.14 Vennootschapsbelastingplicht (Vp) Door de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Stb. 2015, 207) zijn overheidsondernemingen vanaf 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Ook de grondexploitaties zijn binnen de voormalige gemeentes Langedijk en Heerhugowaard geïdentificeerd als een Vpb-plichtige activiteit. Een overweging is om een eventuele Vpb-last ten laste te laten komen van de reserve bouwgrondexploitaties, omdat de Vpb-last hoofdzakelijk samenhangt met de activiteiten van het grondbedrijf. Hierover dient echter nog besluitvorming plaats te vinden.

Voor de grond in de Vaandel worden er vanaf 1-1-2018 opbrengsten gegenereerd vanuit verhuur grond ten behoeve van een zonnepanelenveld. Omschrijving de Vaandel De Vaandel Noord Westpoort Totaal

Oppervlakte in m2 371.040 29.750 139.000

€ x1.000 2.945 577 8.204

539.790

11.726

De compensatiegronden betreffen gronden die in eigendom zijn van de gemeente Dijk en Waard. Dit zijn agrarische gronden die eventueel ingezet kunnen worden bij grondverkooponderhandelingen. Deze gronden worden in principe verpacht middels éénjarige pachtovereenkomsten. Per 1 januari

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

13 van 79

3 Projectenrapportage Overzichtskaart grondexploitaties

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

14 van 79

3.1 Dr. Wilminkstraat Beschrijving Ingeklemd tussen de Dr. Wilminkstraat, de Oostelijke Randweg, de handbalvelden en Buitenzorg ligt het voormalig Mavo-veld. Het voormalig Mavo-veld maakt onderdeel uit van de VLOW-locaties (Vrijkomende Locaties Onderwijs en Welzijn). Op het voormalig Mavo-veld (Dr. Wilminkstraat fase 2) worden 44 woningen gerealiseerd. Het gaat om 16 sociale koopappartementen, 12 vrije sector koopappartementen en 16 twee-onder-één-kapwoningen in de vrije sector. Om dit planologisch mogelijk te maken was een procedure voor partiële herziening van het bestemmingsplan opgestart. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn in 2019 vastgesteld. Belangrijke wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2023 zijn de volgende: ▪ De looptijd is met een jaar verlengd; ▪ Resterende budgetten zijn aangepast, onder andere op basis van de werkelijke in 2022 gemaakte kosten; ▪ Het rentepercentage is aangepast van 1,18% naar 0,68%, conform programmabegroting 2023 Voortgang De woningen zijn verkocht en de openbare ruimte is definitief ingericht. In 2023 zal het openbaar gebied worden terug geleverd aan de gemeente. Daarmee kan de grondexploitatie naar verwachting eind 2023 worden afgesloten.

Programma Nog te realiseren gronduitgifte

Aantal

Nog uit te geven grond onder woningen

0

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 4.999

% 55%

Openbaar gebied

4.116

45%

Totaal (bruto plangebied)

9.115

100%

Projectgegevens Kern

Noord-Scharwoude

Verwacht eindjaar

2023

Restant looptijd

1 jaar

Plangebied

9.115 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

0,68% 2,00% 2,00% 0,00%

15 van 79

%

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op contante waarde per 1 januari 2023 is circa € 81.000,-. Het resultaat op contante waarde per 1 januari 2023 is daarmee met circa € 48.000,- afgenomen in vergelijking met het netto contante waarde resultaat van de grondexploitatie 2022 (omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2022). De afname van het resultaat komt door verhoging van de plankosten door verlenging van de looptijd en door onverwachte notariskosten, voor een noodzakelijke vestiging van een opstalrecht boven een rioolbuis. De grond is geleverd en de grondopbrengsten zijn gerealiseerd. Er worden op basis van de voortgang geen risico’s geïdentificeerd voor de grondexploitatie van Dr. Wilminkstraat fase 2.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€) (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

762.000 890.000 128.000

807.000 890.000 83.000

45.000 45.000-

Subtotaal inflatie en rente

1.600

400

1.200-

129.000 129.000

83.000 81.000

46.00048.000-

Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari 2023

Tussentijdse winstneming per 31-12-2022 NCW per 1 januari 2023 gecorrigeerd voor winstneming

450.000 531.000

De tussentijds genomen winst bedraagt in totaal circa € 450.000,-. Bij een tussentijdse winstneming wordt er als het ware tussentijds geld uit de grondexploitatie gehaald. Het resultaat wordt als het ware ‘afgeroomd’, waardoor het (rest-)resultaat na winstneming lager wordt. Gecorrigeerd voor de winstneming van € 450.000,- bedraagt het resultaat per 1 januari 2023 ongeveer € 0,53 miljoen. Het resultaat exclusief tussentijdse winstnemingen zou je kunnen zien als het ‘werkelijke projectresultaat’, oftewel het resultaat dat je met dit project in totaliteit bezien naar verwachting zult behalen. Dit vormt in feite een indicator voor de ‘financiële project performance’.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

16 van 79

Verschil B-A

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

17 van 79

3.2 Lourens Bogtmanstraat Beschrijving Op de hoek van de Lourens Bogtmanstraat en de Voorburggracht te Oudkarspel wordt een gebied van 5.600 m² herontwikkeld. Er is een deel van het gebied vrij gekomen als gevolg van het realiseren van een Integraal Kind Centrum (IKC) op de plek van twee basisscholen. Op 16 februari 2021 is de grondexploitatie geopend en het stedenbouwkundig ontwerp vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Langedijk.

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Grondgebonden hofwoningen

Aantal 7

% 23%

Sociale appartementen (Cat. 1)

4

13%

Sociale appartementen (Cat. 2)

7

23%

Rijwoningen

3

10%

Vrije sector appartementen

7

23%

Vrijstaande woningen

2

7%

Totaal

30

100%

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 2.600

% 46%

Voortgang In 2022 is er goede voortgang geweest in het project. De planologische procedure is in 2022 doorlopen, het ontwerp bestemmingsplan is vastgesteld en heeft eind 2022 ter inzage gelegen. De verwachting is dat het bestemmingplan in mei 2023 ter vaststelling aan de raad wordt aangeboden. Verder is er in 2022 onderzoek en voorbereiding geweest voor het slopen en saneren. Een uitkomst hiervan is dat door te treffen natuurmaatregelen, het slopen een halfjaar later van start kan dan aanvankelijk was gepland. Verder is er gewerkt aan een definitief ontwerp van het gebied, aan de hand hiervan zijn ook ramingen voor het bouw- en woonrijp maken gemaakt. Tot slot zijn er nadere afspraken gemaakt met betrekking tot de sociale woningbouw, waarvoor een concept verkoop- en realisatie overeenkomst gereed is.

Verharding

1.775

32%

Groen

1.251

22%

Totaal (bruto plangebied)

5.626

100%

Ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022 is het eindjaar hetzelfde gebleven, namelijk 2026. De sloop is weliswaar een halfjaar vertraagd, maar dit past evengoed nog binnen de gestelde looptijd van de grondexploitatie.

Parameters

Belangrijke wijzigingen bij de herziening van de grondexploitatie per 1 januari 2023 zijn: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 1,18% naar 0,68%; ▪ Kosten voor bodemsanering en sloop zijn op basis van een actuele offerte bijgewerkt; ▪ Kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn geactualiseerd op basis van actuele raming van ingenieursbureau van de gemeente Dijk en Waard; ▪ De looptijd is verlengd met 1 jaar, van 2025 naar 2026; ▪ De prijsafspraken voor de sociale appartementen zijn ingerekend.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Ruimtegebruik

Projectgegevens Kern

Oudkarspel

Verwacht eindjaar

2026

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

5.626 m2

Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

0,68% 2,00% 2,00% 2,50% (sociaal: 0%)

18 van 79

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2023 bedraagt circa € 11.000,- positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2022 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2023, circa € 28.000,- positief. Het resultaat is met circa € 17.000,- afgenomen, hoofdzakelijk doordat de inkomstenstijging is afgenomen door de definitieve prijsafspraken voor sociale woningbouw. Verder zijn een aantal kosten verhoogd en een aantal anderen verlaagd, wat per saldo leidt tot een voordeel op de kosten van circa € 16.000,-. De grootste verschillen worden in het navolgende toegelicht.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€) (€, afgerond op duizendtallen)

De kostencategorie milieu is met € 81.000,- verlaagd omdat de kosten voor sanering zijn ingerekend op basis van een actuele offerte. Dat de kosten nu zoveel lager zijn komt doordat er vorig jaar middels een stelpost rekening was gehouden met extra kosten door mogelijk aanvullende bodemsanering in het plangebied. Door het gerealiseerde bodemonderzoek is geconstateerd dat deze kosten niet volledig nodig zijn. De kostencategorieën bouw- en woonrijp maken zijn per saldo met circa € 13.000,- verhoogd omdat de ramingen zijn geactualiseerd door het ingenieursbureau van gemeente Dijk en Waard. De planontwikkelingskosten zijn met ongeveer 37.000,- verhoogd vanwege herijking van de plankostenraming voor 2023 en verder. De raming is herijkt op basis van de inzet van 2022, tevens was er overschrijding op de raming voor 2022 door de inzet voor de planologie en de voorbereiding op het bouw- en woonrijp maken.

Tussentijdse winstneming per 31-12-2022

Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

1.750.000 1.735.000 15.000-

1.734.000 1.719.000 15.000-

16.00016.000-

Subtotaal inflatie en rente

45.000

27.000

18.000-

Resultaat EW per 31 december 2026 Resultaat NCW per 1 januari 2023

31.000 28.000

12.000 11.000

18.00017.000-

0

Er zijn een drietal project specifieke risico’s voor de grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat geïdentificeerd. Dit zijn weerstand van de omgeving, bodemsanering en verleggen van kabels en leidingen. Op dit moment zijn deze risico’s allen van beperkte omvang.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

19 van 79

Verschil B-A

Stedenbouwkundig plan (januari 2021)

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Conceptaanvraag omgevingsvergunning particuliere koopwoningen (februari 2023)

20 van 79

3.3 De Ark Beschrijving Het project De Ark ligt in de kern van Sint Pancras. Het plangebied is gelegen tussen de Parallelweg en de Bovenweg. Het plangebied is gelijk aan het uitgeefbaar gebied en heeft een oppervlakte van circa 1.000 m². In het verleden stond op dit terrein een noodgebouw voor de kerk, maar deze is in 2006 gesloopt. De gronden waren in eigendom van de voormalige gemeente Langedijk en hebben inmiddels een woonbestemming na een rechtsgang als gevolg van een partiële herziening van het bestemmingsplan. Het programma is een zestal woningen. De Ark is een project met collectief particulier opdrachtgeverschap, hiervoor is in 2016 een kopersvereniging opgericht. Een stichting fungeert als begeleider van de kopersvereniging en als aanjager van het project. De voormalig gemeente Langedijk had voornamelijk een faciliterende rol. De gemeente zette zich onder andere in voor de totstandkoming van het juiste planologische kader, in de vorm van een partiële herziening van het bestemmingsplan. Na een beroep ingesteld door omwonenden op de vaststelling van het bestemmingsplan in 2019, is in 2020 de uitspraak gekomen van de Raad van State, dat het beroep ongegrond is en het bestemmingsplan wordt vastgesteld.

Belangrijke wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2023 zijn de volgende: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 1,18% naar 0,68%, conform programmabegroting 2023; ▪ Het eindjaar is aangepast van 2022 naar 2023; ▪ De resterende budgetten zijn aangepast, onder andere op basis van de werkelijke in 2022 gemaakte kosten. Voortgang Grondexploitatie De Ark beslaat de ontwikkeling van 6 rijwoningen. Alle gronden van het project zijn inmiddels uitgegeven. In 2022 zijn de werkzaamheden voor aanleg van de verharding geweest en in 2023 volgen de laatste werkzaamheden, voornamelijk het herinrichten van een speelplek.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte

Aantal

Nog te realiseren woningen

0

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 1.005

% 100%

Verharding

0

0%

Groen

0

0%

Water

0

0%

Totaal (bruto plangebied)

1.005

100%

Projectgegevens Kern

Sint Pancras

Verwacht eindjaar

2023

Restant looptijd

1 jaar

Plangebied

1.005 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

0,18% 2,00% 2,00% 0,00%

21 van 79

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2023 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo van circa € 38.000,-. Het resultaat op contante waarde per 1 januari 2023 van de grondexploitatie 2023 komt daarmee circa € 21.000,- hoger uit dan de grondexploitatie 2022 (omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2023). De grootste verschillen zijn te zien in de kosten milieu en bouwrijp maken. De verwachte kosten milieu zijn niet meer van toepassing en vrijgevallen. Dit geldt ook voor de kosten bouwrijp maken, het bouwrijp maken is namelijk volledig afgerond. Het woonrijp maken is ongeveer € 13.000,- hoger omdat er zo’n € 10.000,- is toegevoegd aan het budget voor de herinrichting van de speelplek, verder zijn de overige posten (voornamelijk verharding) voorzien van een prijspeilcorrectie van 9,5%. Er resteren enkel nog werkzaamheden ten aanzien van woonrijp maken, de verwachting is dat de grondexploitatie eind 2023 kan worden afgesloten.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen)

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo Subtotaal inflatie en rente Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari 2022

Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

274.000 290.000 16.000

252.000 290.000 38.000

22.00022.000

420

20

400-

17.000 17.000

39.000 38.000

22.000 21.000

Er worden op dit moment geen risico’s geïdentificeerd voor projectlocatie De Ark.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

22 van 79

Verschil B-A

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

23 van 79

3.4 De Overbrugging Beschrijving Eind 2016 kwam schoollocatie “De Overbrugging” aan de Dr. Wilminkstraat in Noord-Scharwoude vrij. Eind 2016 heeft college ingestemd met de ontwikkeling en een projectplan vastgesteld. In 2017 heeft het college de (ruimtelijke) uitgangspunten van het project vastgesteld. Het college heeft besloten de locatie voor het programmatische deel van sociale huurwoningen aan te bieden aan Woonstichting Langedijk, ook begeleidden zij de totstandkoming van een stedenbouwkundig plan. In 2019 heeft de gemeenteraad het stedenbouwkundig plan vastgesteld. Ook het bestemmingsplan is onherroepelijk vastgesteld. Het plan voor De Overbrugging bestaat uit 27 sociale huurappartementen en 5 grondgebonden woningen. De appartementen zijn verdeeld over twee gebouwen welke geschakeld zijn middels een ‘Overbrugging’ die tevens een functie heeft als geluidsscherm tussen de naastgelegen sportvelden en de appartementen. Per 1 januari 2023 heeft een actualisatie plaatsgevonden van de grondexploitatie. De belangrijkste wijzigingen zijn: • Het rentepercentage is aangepast van 1,18% naar 0,68%, conform programmabegroting 2023; • Raming woonrijp maken is geactualiseerd op basis van een recente bestekraming van het ingenieursbureau van gemeente Dijk en Waard.

Voortgang In 2021 is de grondverkoop onder de sociale huurwoningen gerealiseerd en in 2022 is de grond onder de vrije sector woningen verkocht. De locatie is bouwrijp gereed, maar het woonrijp maken moet nog grotendeels plaatsvinden. Dit werk wordt naar verwachting het voorjaar van 2023 aanbesteed en vervolgens gerealiseerd. De grondexploitatie kan naar verwachting eind 2023 worden afgesloten.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte

Aantal 0 0

Totaal

% 100% 100%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 2.853

% 49%

Verharding

1.038

17%

Groen

1.939

33%

Totaal (bruto plangebied)

5.830

100%

Projectgegevens Kern

Noord-Scharwoude

Verwacht eindjaar

2023

Restant looptijd

1 jaar

Plangebied

5.830 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

0,68% 2,00% 2,00% 0,00% (n.v.t)

24 van 79

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2023 bedraagt circa € 18.000,- positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2022 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2023, circa € 34.000,- positief. Het resultaat is zo’n € 16.000,- afgenomen op contante waarde per 1 januari 2023 in vergelijking met de grondexploitatie van vorig jaar. Dit komt hoofdzakelijk doordat de kosten voor planvoorbereiding en -toezicht zijn toegenomen. Wat betreft opbrengsten is de grondexploitatie gelijk gebleven omdat de grondopbrengsten van de 5 vrije sector woningen conform verwachting in 2022 zijn gerealiseerd.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€) (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

678.000 716.000 38.000

697.000 716.000 19.000

19.00019.000-

Subtotaal inflatie en rente

3.300-

600-

2.700

Resultaat EW per 31 december 2023 Resultaat NCW per 1 januari 2023

35.000 34.000

18.000 18.000

17.00016.000-

Tussentijdse winstneming per 31-12-2022 NCW per 1 januari 2023 gecorrigeerd voor winstneming

0 18.000

Op dit moment worden er op basis van de voortgang geen risico’s geïdentificeerd met betrekking tot de grondexploitatie De Overbrugging.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

25 van 79

Verschil B-A

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

26 van 79

3.5 Madderom Beschrijving De Westrand van Sint Pancras ontwikkelt zich van achterkant- naar een voorkantsituatie, waarin woningbouw is voorzien langs de Gedempte Veert. In 2011 heeft de gemeenteraad van Langedijk de gebiedsvisie vastgesteld. De kosten worden in gevolge van de Wet Ruimtelijke Ordening verhaald op de groep bouwgegadigden aan wie er planologisch medewerking wordt verleend. De gemeentelijke rol in dit project zal zich beperken tot een faciliterende rol. Te midden van deze kavels ligt ook gemeentelijk eigendom; De Madderomlocatie.

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Vrije sector appartementen Vrije kavels Totaal

Aantal 11 2 13

% 85% 15% 100%

Ruimtegebruik

De Madderomlocatie betreft een tweetal percelen aan de noordzijde van de Gedempte Veert die in de begin jaren zijn verworven door de voormalig gemeente Langedijk. De totale oppervlakte is ongeveer 2.750 m2. Op deze percelen was het tuincentrum Madderom gevestigd. De locatie leent zich ruimtelijk goed voor huisvesting geschikt voor ouderen. Dit is dan ook onder andere als uitgangspunt genomen in het voortraject waarin verschillende verkavelingsvarianten onderzocht waren. 29 januari 2019 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Langedijk ingestemd met de verkaveling voor de Madderomlocatie en op 7 juni 2022 heeft de gemeenteraad van Dijk en Waard de grondexploitatie Madderom geopend. Op 13 september 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Westrand Sint Pancras vastgesteld.

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 1.594

% 58%

Verharding

559

21%

Groen

587

21%

Totaal (bruto plangebied)

2.739

100%

Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2023 zijn de volgende: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 1,18% naar 0,68%, conform programmabegroting 2023; ▪ De plankostenraming is herijkt; ▪ Taxatie Thorbecke d.d. 23-6-2022 is verwerkt; ▪ De looptijd is verlengd door het eindjaar van 2025 naar 2026 te verzetten.

Rente

0,68%

Voortgang Het plan voor de Madderomlocatie bestaat uit 11 appartementen en 2 vrije kavels. De verwachting is dat tussen 2024 en 2026 de gronden worden verkocht en dat in 2024-2025 en 2025-2026 alles respectievelijk bouw- en woonrijp gemaakt zal worden.

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging

2,00%

Opbrengstenstijging

1,50%

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Projectgegevens Kern

Sint Pancras

Verwacht eindjaar

2026

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

2.739 m2

Parameters

27 van 79

Resultaat grondexploitatie Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2023 bedraagt circa € 368.000,- positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2022 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2023, circa € 12.000,- positief. Het resultaat is met circa € 356.000,- toegenomen, hoofdzakelijk doordat verwachte grondopbrengsten naar boven zijn bijgesteld op basis van een taxatie van Thorbecke d.d. 23-6-2022. Aan de kostenkant wordt het verschil hoofdzakelijk verklaard door toename van de plankosten. Dit komt door inbreng van historische plankosten en een actualisatie van de nog te realiseren plankosten 2023 en verder.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

1.364.000 1.322.000 42.000-

1.421.000 1.795.000 374.000

57.000 473.000 416.000

Subtotaal inflatie en rente

54.000

24.000

30.000-

Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari 2023 Tussentijdse winstneming per 31-12-2022

13.000 12.000

398.000 368.000 0

385.000 356.000

Er wordt verwacht dat de grondexploitatie eind 2026 kan worden afgesloten. Risico’s Een risico voor de grondexploitatie wordt gevormd door het feit dat na onderzoek kan blijken dat de eventueel grond vervuild is met PFAS of andere verontreiniging. In de grondexploitatie is een stelpost voor sanering opgenomen, echter er een risico dat de saneringskosten hoger kunnen zijn dan opgenomen. Verder vormt de courantheid van kavel 20B een risico. Volgens de stedenbouwkundige uitwerking loopt er een voetpad langs de kavel, ook vlak langs het bouwvlak. Dit kan tot gevolg hebben dat deze kavel minder snel wordt afgenomen of wordt afgenomen tegen een lagere prijs. Echter wordt gezien de recente taxatie dit als een klein risico ingeschat.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

28 van 79

Verschil B-A

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

29 van 79

3.6 SV Vrone Woningbouw

Programma

Beschrijving Het complex SV Vrone in Sint Pancras dient te worden gerevitaliseerd. De ontwikkeling heeft een oppervlakte van circa 9.000 m² en betreft twee woningbouwplots rondom de velden van SV Vrone. De grondexploitatie is op 13 maart 2021 door de gemeenteraad van voormalige gemeente Langedijk vastgesteld. Het resultaat op de grondexploitatie wordt ingezet als dekking voor de kosten voor de revitalisering van het sportcomplex. Na extra consultatie met de buurt is er een aanpassing op het ontwerp gekomen, welke op 22 november 2021 door de gemeente raad is vastgesteld.

Nog te realiseren kaveluitgifte Vrije kavels Destreelaan

Aantal 8

% 57%

Vrije kavels Boeterslaan

6

43%

Totaal

14

100%

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 6.846

% 76%

Verharding

2.162

24%

Groen

0

0%

Water

0

0%

Totaal (bruto plangebied)

9.008

100%

Belangrijke wijzigingen bij de herziening van de grondexploitatie per 1 januari 2023 zijn de volgende: ▪ De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2023 zijn verwerkt; ▪ Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2022 naar 1 januari 2023; ▪ Het rentepercentage is aangepast van 1,18% naar 0,68%, conform programmabegroting 2023. Voortgang Het woningbouwprogramma betreft in totaal 14 woningen. Dit zijn allen vrije kavels. Daarvan zijn acht kavels gelegen op de hoek van de Destreelaan en de Vinkenlaan, in het noordoosten van het plangebied, en een strook van zes vrije kavels langs de Boeterslaan, ten zuiden van de voetbalvelden. Er wordt verwacht dat de uitgifte van de kavels gerealiseerd wordt in 2024-2025. Naar verwachting vindt in 2023 het bouwrijp maken plaats en zal in 2025 het woonrijp maken worden uitgevoerd.

Ruimtegebruik

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar

Sint Pancras 2026

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

9.008 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

0,18% 2,00% 2,00% 1,50%

30 van 79

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2023 bedraagt circa € 1,99 miljoen positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2022 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2023, circa € 2,15 miljoen positief. Het resultaat op netto contante waarde is hiermee met circa € 160.000,- afgenomen. Bouw- en woonrijp maken en plankosten De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn in totaal met circa € 27.000,toegenomen door prijspeilcorrectie. De plankosten zijn met circa € 105.000,- toegenomen omdat in 2022 meer kosten ten laste van de grondexploitatie zijn gekomen dan verwacht. Woningbouw De opbrengsten uit woningbouw zijn met circa 98.000,- gestegen door prijspeilcorrectie.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€) (in €, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

345.000 2.454.000 2.109.000

478.000 2.552.000 2.074.000

133.000 98.000 35.000-

Subtotaal inflatie en rente

177.000

85.000

92.000-

2.286.000 2.154.000

2.158.000 1.994.000

128.000160.000-

Resultaat EW per 31 december 2026 Resultaat NCW per 1 januari 2023

Tussentijdse winstneming per 31-12-2022 NCW per 1 januari 2023 gecorrigeerd voor winstneming 2,5 €, miljoenen

0 1.994.000

Prognose boekwaarde per 31-12

2,0

Risico’s Een risico voor het project SV Vrone Woningbouw is dat de planologische procedure nog doorlopen moet worden. Het planologisch risico / draagvlak in de omgeving zou kunnen leiden tot vertraging, planschade en wellicht ook gewijzigde programma’s met andere opbrengstpotentie.

1,5 1,0 0,5

Naar verwachting zal de grondexploitatie eind 2026 kunnen worden afgesloten.

Boekwaarde

2023

2024

2025

0,5-

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

31 van 79

2026

Verschil B-A

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

32 van 79

3.7 Westerdel Beschrijving In de gemeente Dijk en Waard wordt de woningbouwlocatie Westerdel ontwikkeld. Een gebied van circa 41,3 hectare is actief door de gemeente in ontwikkeling genomen. De gemeente heeft alle gronden binnen het gebied verworven om deze bouwrijp te maken en vervolgens als bouwrijpe kavels te verkopen aan met name ontwikkelende partijen. Het plangebied bestaat uit drie deelgebieden: Centrale buurt, De Straatjes en De Eilanden. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2023 zijn de volgende: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 1,18% naar 0,68%, conform Programmabegroting 2023; ▪ De fasering van de verwachte kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd; ▪ De civieltechnische kostenraming en de plankosten zijn geactualiseerd; ▪ Het risicoprofiel is afgenomen. Voortgang Het bouwrijp maken van de eerste fase (Centrale Buurt) en de tweede fase (De Straatjes) is afgerond. In 2021 is het bouwrijp maken van de derde fase (De Eilanden) gestart en dit is in 2022 afgerond. De eerste fase (Centrale Buurt) is in zijn geheel woonrijp gereed. Ook de tweede fase (De Straatjes) is nagenoeg geheel woonrijp gereed. In 2023 wordt gestart met het woonrijp maken van de derde fase (De Eilanden).

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Gemeentelijke kavels

Aantal 12

% 20%

Rijwoning

10

14%

Twee-onder-een kap

20

34%

Vrijstaand

27

31%

Totaal

69

100%

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 167.781

% 41%

Verharding

61.246

15%

Groen

65.173

16%

Water

98.271

24%

Reservering (groen)

15.073

4%

Totaal (bruto plangebied)

407.543

100%

Ruimtegebruik

Het projectmatige programma in deelgebied de Eilanden bestaat uit 151 te realiseren woningen. Er hebben nu vier grondleveringen plaatsgevonden (eiland D t/m G), waarbij in totaal de grond onder 94 te realiseren woningen is verkocht en geleverd. Er resteren nog grondleveringen t.b.v. een te realiseren programma van 57 woningen op de drie resterende eilanden H t/m J.

Projectgegevens

Verwacht eindjaar

Uitleglocatie, ten noordwesten van Broek op Langedijk 2027

Verder zijn 59 vrije kavels onderdeel van het woningbouwprogramma in Westerdel. In 2022 zijn 8 gemeentelijke kavels verkocht en geleverd, waarvan 2 in deelgebied De Straatjes en 6 in deelgebied De Eilanden. In totaal zijn er nu 47 gemeentelijke kavels verkocht. Per 1 januari 2023 zijn er in deelgebied Centrale Buurt en De Straatjes geen vrije kavels meer beschikbaar. In deelgebied De Eilanden zijn nog 12 te verkopen vrije kavels.

Restant looptijd

5 jaar

Plangebied

469.520 m2

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Kern

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

0,68% 2,00% 2,00% 0,00%

33 van 79

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2023 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo van circa € 0,92 miljoen. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 38.000,- verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2022. Dat het resultaat afneemt heeft hoofdzakelijk te maken met de tussentijdse winstneming van circa € 1,07 miljoen bij de jaarrekening van 2022. De totale nominale kosten nemen toe met circa € 2,18 miljoen. Dit heeft hoofdzakelijk te maken met de tussentijdse winstneming van € 1,07 miljoen bij de jaarrekening 2022. De winstneming wordt verrekend met de boekwaarde en vormt boekhoudkundig gezien een last voor de grondexploitatie. Tot slot zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken toegenomen. Dit heeft te maken met overschrijdingen en extra declaraties op de aangenomen werken en prijspeilcorrectie van 9,5% op de nog te realiseren kosten. Dit houdt sterk verband met de kostenontwikkeling in de Grond-, Weg- en Waterbouw in het afgelopen jaar.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

49.837.000 51.284.000 1.447.000

52.017.000 53.249.000 1.232.000

2.180.0001.965.000 215.000-

Subtotaal inflatie en rente

387.000-

214.000-

173.000-

Resultaat EW per 31 december 2027 Resultaat NCW per 1 januari 2023

1.060.000 960.000

1.018.000 922.000

42.000 38.000

Tussentijdse winstneming per 31-12-2022 NCW per 1 januari 2023 gecorrigeerd voor winstneming

2.767.000 3.689.000

De opbrengsten voor grondverkopen nemen toe met circa € 1,96 miljoen. Op het programma in deelgebied De Eilanden is meerwaarde gerealiseerd (eiland D en E) en er zijn meer vrije kavels verkocht dan verwacht en bovendien tegen hogere grondprijzen. Aangezien het realistisch wordt geacht dat de gronduitgifte binnen de resterende looptijd van 5 jaar gerealiseerd kan worden, blijft de einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2027 gehandhaafd. Het saldo van inflatie en rente neemt hierdoor af. Dat komt enerzijds doordat er in 2022 hogere opbrengsten zijn gerealiseerd. Hierdoor loopt de boekwaarde sneller terug, waardoor we lagere rentelasten hebben. Anderzijds kent een deel van dit voordeel een technische verklaring. We zijn een jaar verder, de resterende looptijd is een jaar korter en hierdoor wordt logischerwijs een jaar minder toekomstige rente en kostenstijging gerekend.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

34 van 79

Verschil B-A

www.westerdel-langedijk.nl

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

35 van 79

3.8 De Draai Beschrijving Deze herziene grondexploitatie 2023 (grex) van De Draai vormt inmiddels de 14e editie en omvat de financieel ruimtelijke vertaling van de ontwikkeling van De Draai: een grootschalige woningbouwlocatie die wordt omsloten door de Krusemanlaan, de Oostdijk, de Beukenlaan en de Oosttangent. De gemeente voert zoals bekend een actief grondbeleid en heeft dan ook nagenoeg alle gronden binnen het gebied verworven om deze bouwrijp te maken en vervolgens als bouwrijpe kavels uit te geven aan bouwclaimhouders en andere ontwikkelende partijen. De ontwikkeling is dusdanig gevorderd dat er inmiddels voor 1.451 woningen grond is geleverd. In het afgelopen jaar 2022 is er veel gebeurd in De Draai. De doorgevoerde aanpassingen in grex van vorig jaar hebben geleid tot deze herziening en hebben betrekking op het ingerekende Programma, op ingerekende Planning en op de Prijs i.c. de kosten bouw- en woonrijpmaken en de opbrengsten van de uit te geven gronden.

Projectgegevens Kern

Uitleglocatie, in het noordoosten van HHW

Verwacht eindjaar

2030

Restant looptijd

8 jaar

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

0,68% 2,00% 2,00% 0,00% en 1,50%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar Uitgeefbaar ER Verharding Groen Park Water Totaal

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023

Oppervlakte (m2) 529.601 21.285 201.018 49.646 178.482 126.590

% 48% 2% 18% 4% 16% 11%

1.106.622

100%

36 van 79

Programma Vergeleken met vorig jaar is het totale woningprogramma in deze herziening per saldo met 26 woningen afgenomen tot in totaal 2622 woningen. Zie de tabellen hiernaast. De afname is voor een deel te wijten aan het feit dat er in het noordelijke deel van De Draai een 3e school is ingepast. Het ruimtebeslag van deze extra school gaat ten koste van eerder ingerekende woningen. Daarnaast is het noodzakelijk gebleken een geringe correctie op de plankaart door te voeren, waardoor de eerder geplande woningbouwproductie met ca. 19 woningen is teruggebracht. Tot slot is het appartementenprogramma op een locatie teruggebracht tot een passend programma op deze locatie. Deze mutaties hebben per saldo geleid tot minder woningen. Het totale woningbouwprogramma bestaat uit ca. 24% categorie I en 19% categorie II, in totaal 43%. De wooneenheden van Esdégé-Reigersdaal maken hier onderdeel van uit. Dit is verhoudingsgewijs circa 3% meer dan bij de start van de ontwikkeling van De Draai uitgangspunt is geweest: vanaf de start is namelijk met een aandeel van 40% categorie I en II gerekend. Van de in totaal 237 ingerekende appartementen bevindt het leeuwendeel zich in het huursegment en in de goedkoopste categorieën I en II.

Planning en fasering Tot en met december 2022 heeft de gemeente grond geleverd voor de bouw van ca. 1.451 woningen in verschillende prijsklassen. Van dit aantal is in 2022 de grond geleverd van projecten met een omvang van 206 woningen. De fluctuatie in het aantal verkochte woningen per jaar is met name afhankelijk van het tempo van oplevering van bouwrijpe grond door de gemeente (waarbij de aanleg van nutsvoorzieningen vaak een vertragende factor is) en van het tijdstip waarop verkoopmanifestaties kunnen worden gehouden i.c. hoe snel ontwikkelaars hun verkoop kunnen starten. Voor het jaar 2022 was in de vorige herziening een aantal gepland van 183 woningen. De totale geplande uitgifte voor 2023 beslaat ca. 246 woningen. In het noordelijke deel van De Draai wordt een tweetal bouwvelden gelijktijdig met twee bouwvelden in het zuidelijk deel van De Draai tot ontwikkeling gebracht. De noordelijke ontwikkeling kan gezien worden als een versnellingslocatie waarbij de ontwikkelaar zelf (in nauw overleg met de gemeente) het stedenbouwkundig ontwerp heeft gemaakt. Het gevolg voor de planning is dat de uitgiftejaren 2024 en 2025 een omvang kennen van resp. 240 en 268 woningen en dat de resterende gronduitgifte qua looptijd met 1 jaar is ingekort tot 2030. De eerder genoemde correctie op de plankaart is hier ook debet aan.