bijlage MPG 2022 Dijk en Waard.pdf

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022 Gemeente Dijk en Waard

27 september 2022

Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1 Doel 1.2 Afbakening 1.3 Leeswijzer

2 MPG 2.1 MPG in de P&C-cyclus 2.2 Werkwijze 2.3 (Beleids)kaders 2.4 Parameters 2.5 Projectenportefeuille en eindjaren 2.6 Gronduitgifte 2.7 Boekwaarde 2.8 Resultaat 2.9 Risico’s 2.10 Reserve bouwgrondexploitaties 2.11 Winstnemingen en verliesvoorzieningen 2.12 Materiele Vaste Activa 2.13 Vennootschapsbelasting (vpb)

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Inhoudsopgave blz. 3 blz. 3 blz. 3 blz. 4

blz. 5 blz. 5 blz. 5 blz. 5 blz. 5 blz. 6 blz. 6 blz. 8 blz. 9 blz. 10 blz. 11 blz. 11 blz. 12 blz. 13

3 Projectenrapportage 3.1 De Draai 3.2 De Vaandel Zuid 3.3 Westerdel 3.4 Heerhugowaard-Zuid 3.5 Stadshart 3.6 Lourens Bogtmanstraat 3.7 SV Vrone Woningbouw 3.8 Madderom 3.9 De Rotonde 3.10 De Overbrugging 3.11 Dr. Wilminkstraat fase 2 3.12 De Ark 3.13 Noordlob Sint Maarten 3.14 Van Duivenvoordestraat 3.15 De Horst e.o. 3.16 Breekland 3.17 De Vaandel Midden 3.18 Stationsgebied-Gildestraat 3.19 Beveland 3.20 Zandhorst III

blz. 14 blz. 15 blz. 19 blz. 22 blz. 25 blz. 29 blz. 33 blz. 36 blz. 39 blz. 42 blz. 44 blz. 47 blz. 50 blz. 53 blz. 56 blz. 69 blz. 61 blz. 64 blz. 68 blz. 71 blz. 73

1 Inleiding 1.1 Doel In het kader van de jaarrekening 2021 van de voormalige gemeenten Langedijk en Heerhugowaard hebben herzieningen plaatsgevonden van de grondexploitaties per 1-1-2022. Deze herziene grondexploitaties zijn vastgesteld voorafgaand aan de vaststelling van de jaarrekeningen 2021 (grondexploitaties ‘oud Langedijk op 7 juni 2022 en de grondexploitaties ‘oud Heerhugowaard’ op 7 juni 2022). De per 1-1-2022 vastgestelde grondexploitaties vormen de basis voor de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG 2022), de eerste MPG van de nieuwe gemeente Dijk en Waard. Het MPG 2022 geeft inzicht in de kosten, opbrengsten en het resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar, oftewel alle lopende (grondexploitatie)projecten. De informatievoorziening op totaalniveau biedt de mogelijkheid te monitoren en te sturen op het niveau van de totale projectenportefeuille van Dijk en Waard.

1.2 Afbakening Voorliggende notitie vormt een toelichting op de totale grondexploitatieprojecten-portefeuille van de gemeente Dijk en Waard. Anders dan de toelichtingen per individuele grondexploitatie richt deze toelichting zich meer op de algemene uitgangspunten en resultaten op totaal-/MPG-niveau (=alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld). Het gaat hier in de eerste plaats om ruimtelijke projecten waarin de gemeente een actieve rol vervult. Met andere woorden, in bezit zijnde gronden waarvan de gemeente eigenaar is en die door de gemeente zelf bouw- en woonrijp worden gemaakt en waarin de gemeente zelf de gronduitgifte verzorgt. Binnen de definities van het Besluit, Begroting en

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Verantwoording (BBV) wordt dit ook wel bouwgrond in exploitatie genoemd (BIE). Binnen de gemeente Dijk en Waard zijn de volgende grondexploitaties actief (BIE, bouwgrond in exploitatie): ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Woningbouwlocaties: De Draai; De Vaandel Zuid; Westerdel; Heerhugowaard-Zuid; Stadshart; Lourens Bogtmanstraat; SV Vrone Woningbouw; Madderom; De Rotonde; De Overbrugging; Dr. Wilminkstraat fase 2 (vml. Mavoveld); De Ark; Noordlob Sint Maarten; Van Duivenvoordestraat; De Horst e.o.

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Bedrijventerreinen: Breekland; De Vaandel Midden; Stationsgebied – Gildestraat e.o.; Beveland; Zandhorst III;

3 van 74

Buiten de scope van deze MPG vallen de projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft. Bij deze projecten is sprake van een door een particuliere partij gewenst ruimtelijke besluit. De gemeente heeft geen grondpositie, met andere woorden het project vindt plaats op gronden van derden. In dergelijke projecten is de gemeente op grond van de Wro (Wet ruimtelijke ordening) verplicht kostenverhaal toe te passen. Deze projecten kwalificeren zich niet als bouwgrond in exploitatie en zullen daarom niet behandeld worden in deze notitie.

1.3 Leeswijzer Het MPG bestaat uit drie onderdelen: 1. Inleiding; 2. Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG); 3. Projectenrappportage. In deel 1 wordt nader ingegaan op het doel en afbakening van de MPG. In deel 2 wordt inzicht gegeven in de achtergrond en ontwikkeling van het MPG op ‘macro-niveau’ dat wil zeggen op het totaal van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld. In deel 3 wordt per individueel grondexploitatieproject een projectbeschrijving gegeven en inzicht geboden in de voortgang, financiën en risico’s.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

4 van 74

2 MPG 2.1 MPG in de P&C-cyclus De MPG wordt opgesteld op basis van de per 1-1 geactualiseerde grondexploitaties, die één keer per jaar worden herzien in het kader van de jaarrekening. De MPG heeft zowel betrekking op de jaarrekening als de programmabegroting en neemt een aparte positie in tussen beide P&Cproducten. De per 1-1-2022 herziene grondexploitaties zijn namelijk verwerkt in de jaarrekening, maar vormen ook de basis voor de begroting. Dit jaar wordt de MPG eenmalig bij de reguliere begroting aangeboden aan college en de raad. In relatie tot de bestuurlijke fusie van de gemeente Langedijk en Heerhugowaard per 1-1-2022 kan de reguliere begroting 2023 gezien worden als het meest logische moment om voor de eerste keer één gezamenlijk, geharmoniseerd MPG samen te stellen op het schaalniveau van de nieuwe gemeente Dijk en Waard. De begroting wordt hier eenmalig voor aangegrepen, de komende jaren zal de MPG als gebruikelijk weer bij de jaarrekening worden aangeboden aan college en de raad. De jaarrekening 2022 is het moment waarop het eerstvolgende MPG zal worden aangeboden aan college en raad (MPG 2023 o.b.v. grondexploitaties per 1-1-2023). 2.2 Werkwijze De MPG is gebaseerd op de herziene grondexploitaties per 1-1-2022.

In het kader van de herziening van de grondexploitatie zijn de volgende stappen uitgevoerd: ▪ De gerealiseerde kosten en opbrengsten en aangegane verplichtingen zijn verwerkt in de grondexploitaties; ▪ De ramingen van de kosten en opbrengsten voor 2022 e.v. zijn geactualiseerd; ▪ De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd is bijgesteld; ▪ De parameters kostenstijging, opbrengstenstijging en rekenrente zijn geactualiseerd;

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

▪

(Plan)inhoudelijke wijzigingen zijn verwerkt.

Dit leidt tot een geactualiseerde waardering van de grondexploitaties per 1-1-2022. Het verwachte resultaat is altijd een ‘best estimate’ op basis van feiten en omstandigheden op een bepaald moment. 2.3 (Beleids)kaders Door de bestuurlijke fusie dienen verschillende beleids- en uitvoeringsdocumenten te worden geharmoniseerd. Op grond van de Wet Arhi is bestaand beleid van beide gemeenten nog twee jaar na fusiedatum geldig. Relevant in relatie tot het MPG is onder andere de nota grondbeleid, het grondprijsbeleid en de woonvisie. 2.4 Parameters In deze paragraaf wordt kort in gegaan op de gehanteerde parameters. Rente Bij de Programmabegroting 2022 is de aan de grondexploitaties toe te rekenen rente vastgelegd op 1,18%. Dit rentepercentage is gehanteerd in de grondexploitaties per 1-1-2022. Discontovoet Conform de BBV-regelgeving maakt de gemeente Dijk en Waard, ten behoeve van de te treffen verliesvoorziening, de verlieslatende grondexploitaties contant met een percentage van 2% (Meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone). Kostenstijging De gehanteerde kostenstijging voor 2022 en verder ligt op basis van de ontwikkeling van relevante indexen als de Grond- Weg en Waterbouw(GWW)-index en de CAO-lonenindex van het CBS binnen een bandbreedte van 2,0% tot 2,5%.

5 van 74

Opbrengstenstijging De meerjarige opbrengstenstijging voor grondexploitaties bedraagt ligt gemiddeld binnen een bandbreedte van 0% tot 3%. Dat verschilt per individuele grondexploitatie. Dat heeft te maken met het feit dat voor een aantal grondexploitaties de grondprijzen reeds contractueel zijn vastgelegd en/of dat de grond al onder optie is genomen. Verder kan het zijn dat er nog geen contractuele afspraken zijn vastgelegd ten aanzien van de grondprijzen. Het percentage opbrengstenstijging is dan afhankelijk van het type grondexploitatie en de verwachte prijsontwikkeling van het beoogde programma. Voor woningbouw-grondexploitaties wordt er voor de opbrengstenstijging gekeken naar de ontwikkeling van de index koopwoningen Noord-Holland (CBS) in relatie tot de aanbestedingsindex bouwkosten (bouwkostenindex). 2.5 Projectenportefeuille en eindjaren In onderstaande tabellen is de actuele projectenportefeuille weergegeven inclusief het verwachte eindjaar. Project woningbouw

Verwacht eindjaar

De Draai De Vaandel Zuid Westerdel Heerhugowaard-Zuid Stadshart Lourens Bogtmanstraat SV Vrone woningbouw Madderom De Rotonde De Overbrugging Dr. Wilminkstraat fase 2 De Ark Sint-Maarten Van Duivenvoordestraat De Horst e.o.

2030 2027 2027 2025 2026 2026 2025 2025 2023 2023 2022 2022 2022 2022 2022

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Project bedrijventerrein Breekland De Vaandel-Midden Stationsgebied - Gildestraat e.o. Beveland Zandhorst III

Verwacht eindjaar 2031 2029 2028 2023 2022

2.6 Gronduitgifte Onderscheid wordt gemaakt tussen de gronduitgifte woningbouw en bedrijventerreinen. Het gaat hier sec om de verwachte gronduitgifte in de grondexploitatieprojecten. Geen onderdeel van de overzichten zijn dus de verscheidene faciliterende projecten die er in de gemeente zijn (bv. Stationsgebied). Woningbouw Onderstaande tabel geeft per woningbouwproject het totale programma weer inclusief de verdeling tussen de per 1-1-2022 gerealiseerde gronduitgifte versus de nog te realiseren gronduitgifte.

6 van 74

Project De Draai De Vaandel Zuid Westerdel Heerhugowaard-Zuid Stadshart Lourens Bogtmanstraat SV Vrone woningbouw Madderom De Rotonde De Overbrugging Dr. Wilminkstraat fase 2 De Ark Sint-Maarten Van Duivenvoordestraat De Horst e.o.

Totaal Gerealiseerd Te realiseren 2.648 1.278 1.370 218 78 140 679 580 99 3.309 3.130 179 407 273 134 30 30 14 14 13 13 24 24 32 27 5 44 44 6 6 33 33 32 32 142 142 -

Totaal

7.631

5.647

1.984

De staafdiagram geeft voor de totale portefeuille woningbouwprojecten de uitgifteprognose per jaar (grond onder aantal te realiseren woningen).

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

600

Prognose totale uitgifte grond onder woningen (#)

500 400 300 200 100 2022

2023

2024

2025

2026 2027 Jaar

2028

2029

2030

2031

Bedrijventerrein Onderstaande tabel geeft per bedrijventerrein het totale programma (hectare) weer inclusief de verdeling tussen de per 1-1-2022 gerealiseerde gronduitgifte versus de nog te realiseren gronduitgifte. Project Breekland De Vaandel-Midden Stationsgebied-Gildestr. Beveland Zandhorst III

Totaal Gerealiseerd Te realiseren 32,9 22,1 10,8 13,9 8,7 5,2 1,3 0,5 0,8 26,4 25,8 0,6 37,0 36,6 0,4

Totaal

111,4

93,6

17,8

7 van 74

Onderstaande staafdiagram geeft voor de totale portefeuille bedrijventerreinen de prognose voor de totale uitgifte van bedrijfskavels per jaar weer (hectare). 8

Prognose totale uitgifte bedrijfskavels (ha.)

6 4 2 2022

2023

2024

2025

2026 2027 Jaar

2028

2029

2030

2031

2.7 Boekwaarde In onderstaande tabel zijn de boekwaarden per grondexploitatie weergegeven van de grondexploitaties per 1-1-2022, afgezet tegen de grondexploitaties per 1-1-2021 (* € 1.000). De boekwaarde is het saldo van de geïnvesteerde kosten en opbrengsten. Een positief boekwaardegetal betekent dat er meer kosten dan opbrengsten zijn geweest en een negatieve boekwaarde betekent daarmee dat de kosten met de opbrengsten zijn terugverdiend.

Project De Draai De Vaandel Zuid Westerdel Heerhugowaard-Zuid Stadshart Lourens Bogtmanstraat SV Vrone woningbouw Madderom De Rotonde De Overbrugging Dr. Wilminkstraat fase 2 De Ark Sint-Maarten Van Duivenvoordestraat De Horst e.o. Subtotaal woningbouw Breekland De Vaandel Midden Stationsgebied-Gildestr. Beveland Zandhorst III Subtotaal bedrijventerrein Totaal

BW 1-1-2021 33.623 2.406 7.251 2.406 4.386 18 -158 163 -199 131 118 57 415 49.071 11.314 3.393 -489 791 442 15.451 64.522

Mutatie 2021 -13.417 -4.175 -3.067 -4.175 392 866 27 979 22 -184 9 -268 -227 -512 -420 -18.248 -4.991 -2.697 364 39 7 -7.278 -25.526

BW 31-12-2021 20.206 -1.769 4.184 -1.769 4.778 884 27 979 -136 -20 -190 -137 -109 -455 -5 30.824 6.323 696 -125 830 449 8.173 38.997

De tabel maakt de boekwaarde-ontwikkeling 2021 inzichtelijk. Gerealiseerde opbrengsten leiden tot een afname van de boekwaarde, terwijl gerealiseerde kosten leiden tot een toename van de boekwaarde. De prognose is dat door de voortgang in de projecten de komende jaren de boekwaarde verder zal teruglopen. De prognose van het boekwaarde

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

8 van 74

verloop in de komende 10 jaar is weergegeven in onderstaande tabel (let op: tabel en grafiek gaan uit van winstneming in verwacht eindjaar).

Peildatum

Boekwaarde

31-12-2022 31-12-2023 31-12-2024 31-12-2025 31-12-2026

30.095 10.041 14.866 10.429 5.973

Peildatum

€, x1.000

Boekwaarde €, x1.000

31-12-2027 31-12-2028 31-12-2029 31-12-2030 31-12-2031

-6.263 -14.808 -22.514 -6.442 -4.555

Deze cijfers en daarmee de verwachte terugloop van de boekwaarde zijn gevisualiseerd in onderstaande grafiek.

Prognose boekwaarde per 31-12-... € 40.000 € 30.000 € 20.000 € 10.000 €0 -€ 10.000 -€ 20.000 -€ 30.000 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

2.8 Resultaat In onderstaande tabel zijn de grondexploitatieresultaten weergegeven van de grondexploitaties per 1-1-2022, afgezet tegen de grondexploitatieresultaten van vorig jaar per 1-1-2021 (* € 1.000). Project De Draai De Vaandel Zuid Westerdel Heerhugowaard-Zuid Stadshart Lourens Bogtmanstraat SV Vrone Woningbouw Madderom De Rotonde De Overbrugging Dr. Wilminkstraat fase 2 De Ark Sint-Maarten Van Duivenvoordestraat De Horst e.o. Subtotaal woningbouw Breekland De Vaandel Midden Stationsgebied-Gildestr. Beveland Zandhorst III Subtotaal bedrijventerrein Totaal

NCW 1-1-2021 9.507 624 1.063 1.741 -5.774 15 544 10 123 15 49 458 53 8.428 263 5.266 827 109 63 6.528 14.956

NCW 1-1-2022 11.686 584 941 3.066 -5.881 28 2.112 12 2 33 127 17 554 -13 13.268 818 4.802 390 25 54 6.089 19.357

Verschil Verschil 2.179 -40 -122 1.325 -107 13 2.112 12 -542 23 4 2 -49 96 -66 4.840 555 -464 -437 -84 -9 -439 4.401

9 van 74

Het resultaat op het MPG per 1-1-2021 bedroeg circa € 15 miljoen positief. Het resultaat op het MPG per 1-1-2022 bedraagt circa 19,4 miljoen positief. Het resultaat is met circa € 4,4 miljoen verbeterd t.o.v. vorig jaar. Dat het resultaat is verbeterd heeft niet alleen te maken met de verbetering van een aantal grondexploitatieresultaten (m.n. De Draai, Heerhugowaard-Zuid), maar ook met de toevoeging van de nieuwe grondexploitatie SV Vrone Woningbouw aan de projectenportefeuille. 2.9 Risico’s Methodiek risico’s Aan het voeren van een grondexploitatie kleven (schattings)risico’s. Dat maakt het noodzakelijk goed duidelijk te maken op basis waarvan een grondexploitatie is opgebouwd. Zo kan worden ingeschat hoe groot de risico’s de komende tijd zijn en of er aanvullende maatregelen nodig zijn. Dit is belangrijk om te weten, omdat ze effect hebben op de balans en reservepositie en een doorwerking kunnen hebben op de reguliere exploitatiebegroting. Het betekent dat het meest waarschijnlijk geacht scenario wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Dat is gebaseerd op marktanalyse, prijsontwikkeling, eigen beleidsvoornemens en van andere overheden, woningbouwprognoses en dergelijke. Hierbij worden de zogenaamde P’s, Programma, Prijs, Planning, Parameters en Plaats, als waardebepalers gehanteerd.

Daarnaast wordt in beeld gebracht wat de effecten zijn als één van de P’s anders uitpakt dan verwacht. Deze scenario analyses worden in het voortraject van een grondexploitatieherziening gemaakt. Wanneer de uitkomst van een risicoscenario niet op te vangen is met het resultaat van de grondexploitatie zelf wordt dit risico meegenomen in het weerstandsvermogen en risicomanagement van de gemeente. Dit gebeurt met de risicomanagementtool NARIS, op basis van de kans van

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

optreden dat een risico zich voordoet en het effect van het betreffende risico (kans * effect). Als het risico is op te vangen in het verwachte resultaat dan volgt er geen actie. De risico’s kunnen wél worden meegenomen in de berekening van de te nemen tussentijdse winst in de POC-methode. De risico’s per grondexploitatie worden beschreven in deel 3 van dit MPG, de projectenrapportage. Coronacrisis en oorlog in Oekraïne Aan het begin van de coronacrisis was er veel onzekerheid over mogelijke impact op de economie, woningmarkt en in het verlengde hiervan de grondexploitaties. De afgelopen jaren zijn er echter geen nadelige effecten van de coronacrisis op de grondexploitaties geconstateerd. Sterker nog, op bedrijventerrein Breekland is een recorduitgifte gerealiseerd met 5,3 hectare in 2021. De recente oorlog in Oekraïne is een nieuwe crisis die opnieuw onzekerheden met zich meebrengt voor economie, woningmarkt en daarmee de grondexploitaties. Het verloop van deze oorlog is zeer onvast, waardoor de onzekerheid over de economische vooruitzichten groot blijft. Vooralsnog heeft de hierdoor oplopende rente (nog) niet geleid tot een afkoelende woningmarkt. Echter staat er volgens het CPB wel vast dat deze grote onzekerheid nadelige gevolgen heeft voor de consumptie en investeringen in Europa.

De bouwkosten gaan naar verwachting verder toenemen door de historisch hoge olie- en gasprijzen. Bovendien zijn Oekraïne en Rusland grote leveranciers van hout en ook wordt er veel ijzererts in Oost-Europa geproduceerd. De kans is aanwezig dat dit invloed heeft op de import. Tot slot is sinds de oorlog in Oekraïne sprake van een ongekende hoge inflatie (op dit moment ruim 11%). Om de inflatie te bestrijden zal de ECB naar verwachting renteverhogingen doorvoeren. Dit is zal uiteindelijk ook

10 van 74

doorwerken in te hanteren rekenrentes en vormt in dat perspectief ook een risico voor de grondexploitaties. Bovendien vormt een renteverhoging ook een potentieel risico voor de afzet van gronden in de grondexploitatie, doordat dit een negatief effect kan hebben op de leencapaciteit van huizenkopers.

voor winstnemen staan beschreven in de Notitie grondbeleid bij jaarstukken en begroting 2019 van het BBV (Besluit, Begroting en Verantwoording). Indien voldaan wordt aan de criteria voor winstnemen dan schrijft de BBV voor dat winst genomen moet worden conform de POCmethode (Percentage of Completion).

Exacte timing en impact van mogelijke gevolgen van de beschreven risico’s op de grondexploitaties zijn op dit moment lastig in te schatten.

Dit betekent in het kort dat de winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). Met andere woorden, bij grondexploitaties met een verwacht positief resultaat moet in verschillende stappen tussentijds winst worden genomen, waarbij de omvang van de tussentijdse winstneming per keer afhankelijk is van de financiële voortgang. Overigens bestaat de mogelijkheid projectspecifieke risico’s in mindering te brengen op de berekende winstneming. In onderstaande tabel worden de winstnemingen per project gepresenteerd, per jaarrekeningen 2021 van de voormalige gemeentes.

2.10 Reserve bouwgrondexploitaties De voormalig gemeente Langedijk kende een Reserve bouwgrondexploitatie. Hiermee werd onder andere het marktrisico samenhangende met de grondexploitaties opgevangen (vertraagde verkoop, renterisico en lagere prijzen). Er wordt nog bekeken of en op welke wijze de Reserve bouwgrondexploitatie een plek krijgt in de gemeente Dijk en Waard. In onderstaande tabel zijn de mutaties in de Reserve bouwgrondexploitaties weergegeven. De stand van de reserve bedraagt per 31 december 2021 circa € 3,08 miljoen. Reserve bouwgrondexploitatie Stand per 1-1-2021

€, x1.000 3.241

Overige mutaties Verliesvoorziening Vroonermeer-Noord

-66 -100

Stand per 31-12-2021

3.075

2.11 Winstnemingen en verliesvoorzieningen Voor winstgevende grondexploitaties geldt dat er onder voorwaarden (tussentijds) winst kan (en soms zelfs moet) worden genomen. De criteria

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Grondexploitatie van Duivenvoordestraat HHW-Zuid Westerdel Breekland De Vaandel Midden Totaal

Winstneming ultimo 2021 (€, x1.000) 185 202 422 1.370 2.148 4.327

Voor de verliesgevende grondexploitaties moet tegenover het geraamde tekort op contante waarde van elk project een voorziening zijn gevormd om dit tekort af te dekken. Onderstaande tabel geeft de verliesvoorzieningen en de mutatie op de verliesvoorzieningen in 2021 weer.

11 van 74

Grondexploitatie de Horst e.o. Stadshart Totaal

Verliesvoorziening (€, x1.000) Ultimo 2020 Ultimo 2021 Mutatie 2021 0 13 13 5.774 5.881 107 5.774 5.894 120

2.12 Materiële Vaste Activa De strategische aankopen, Niet in exploitatie genomen gronden en compensatiegronden worden op de balans verantwoord onder de Materiële Vaste Activa (MVA). In onderstaande tabel zijn de in het verleden gedane strategische verwervingen weergegeven. In 2021 is er één strategische verwerving gedaan: Vronermeerweg 27a. Daarnaast zijn de strategische verwervingen Voorburggracht 427-431 en Benedenweg 134-138 in ontwikkeling genomen en ingebracht in de grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat respectievelijk de grondexploitatie Madderom. Omschrijving

Oppervlakte in m2

Vronermeerweg 27a Benedenweg 103 Bovenweg 62/64 Middenweg 2/4 HHW Titanialaan 1/3 HHW Totaal strategische gronden

17.395 485 1.745 11.127 7.168 37.920

€ x1.000 5.526 562 975 185 1.264 8.512

Een strategische aankoop is een aankoop in een gebied waaraan nog geen vastgestelde grondexploitatie of investeringskrediet ten grondslag ligt. De aankoop wordt gedaan met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling dan wel het realiseren van maatschappelijke doelstellingen of aanleg van voorzieningen. De strategische aankopen

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

dienen plaats te vinden binnen de gestelde kaders van de nota grondbeleid. Daarnaast worden ook de voormalig NIEGG-gronden (‘Niet In Exploitatie Genomen Gronden) verantwoord op de balans onder Materiële Vaste Activa (MVA). Dit waren gronden zonder concreet ontwikkelperspectief. Per 1 januari 2016 is deze aparte balanscategorie in de BBV afgeschaft, waarna de gronden zijn overgeheveld naar MVA tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde. In de toekomst zijn deze gronden (weer) in te brengen in lopende of nieuwe grondexploitaties. Voor de grond in de Vaandel worden er vanaf 1-1-2018 opbrengsten gegenereerd vanuit verhuur grond ten behoeve van een zonnepanelenveld. Omschrijving de Vaandel De Vaandel Noord Westpoort Totaal

Oppervlakte in m2 371.040 29.750 139.000

€ x1.000 2.945 577 8.204

539.790

11.726

De compensatiegronden betreffen gronden die in eigendom zijn van de gemeente Dijk en Waard. Dit zijn agrarische gronden die eventueel ingezet kunnen worden bij grondverkooponderhandelingen. Deze gronden worden in principe verpacht middels éénjarige pachtovereenkomsten. Per 1 januari 2022 bedroeg de voorraad compensatiegronden circa € 1,6 miljoen. In 2021 en 2022 zijn geen compensatiegronden verkocht.

12 van 74

2.13 Vennootschapsbelastingplicht (Vpb) Door de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Stb. 2015, 207) zijn overheidsondernemingen vanaf 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Ook de grondexploitaties zijn binnen de voormalige gemeentes Langedijk en Heerhugowaard geïdentificeerd als een Vpb-plichtige activiteit. Een overweging is om een eventuele Vpb-last ten laste te laten komen van de reserve bouwgrondexploitaties, omdat de Vpb-last hoofdzakelijk samenhangt met de activiteiten van het grondbedrijf. Hierover dient echter nog besluitvorming plaats te vinden.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

13 van 74

3 Projectenrapportage

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Overzichtskaart grondexploitaties

14 van 74

3.1 De Draai Beschrijving De inmiddels 13e herziene grondexploitatie (grex) De Draai behelst de financieel ruimtelijke vertaling van de ontwikkeling van een gebied tot een grootschalige woningbouwlocatie dat wordt omsloten door de Krusemanlaan, de Oostdijk, de Beukenlaan en de Oosttangent. De gemeente heeft nagenoeg alle gronden binnen het gebied verworven om deze bouwrijp te maken en vervolgens als bouwrijpe kavels uit te geven aan bouwclaimhouders en andere ontwikkelende partijen. In het afgelopen jaar 2021 is er veel gebeurd in De Draai. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben zoals ieder jaar gebruikelijk betrekking op Planning, Programma en Prijs. Planning Tot en met december 2021 heeft de gemeente grond geleverd voor de bouw van 1.278 woningen in verschillende prijsklassen. Van dit aantal is in 2021 de grond geleverd van projecten met een omvang van 230 woningen. In tegenstelling tot voorgaand jaar een stijging van 43% (69 woningen meer). De fluctuatie in het aantal verkochte woningen per jaar is met name afhankelijk van het tempo van oplevering van bouwrijpe grond door de gemeente (waarbij de aanleg van nutsvoorzieningen vaak een vertragende factor is) en van het tijdstip waarop verkoopmanifestaties kunnen worden gehouden i.c. hoe snel ontwikkelaars hun verkoop kunnen starten.

Voor het jaar 2021 was in de vorige herziening een aantal gepland van 211 woningen. De totale geplande uitgifte voor 2022 beslaat circa 183 woningen. Aangezien het realistisch wordt geacht dat de gronduitgifte binnen de resterende looptijd van 9 jaar gerealiseerd kan worden, blijft de einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2030 gehandhaafd. De gemiddelde uitgifte tot 2031 bedraagt circa 160 woningen per jaar.

Programma Categorie I II III IV Totaal

Gerealiseerd Nog te realiseren Totaal % 415 249 664 25% 218 230 448 17% 218 506 724 27% 427 385 812 31% 1.278 1.370 2.648 100%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar Uitgeefbaar ER Verharding Groen Park Water Totaal

Oppervlakte (m2)

%

532.611 21.285 199.973 49.476 178.482 126.590

48% 2% 18% 4% 16% 11%

1.108.417

100%

Parameters Rente

1,18%

Discontovoet Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren)

2,00% 2,50% 2,00%

Opbrengstenstijging (1e jaar, volgende jaren)

2,00% 1,00%

Projectgegevens Kern

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Verwacht eindjaar

Uitleglocatie, in het noordoosten van HHW 2030

Restant looptijd Plangebied

9 jaar 1.108.417 m2

15 van 74

Programma Vergeleken met vorig jaar is het totale woningprogramma in deze herziening per saldo met 14 woningen toegenomen tot in totaal 2648 woningen. Zie de tabellen hiernaast. Het nog te realiseren zogenaamde bouwveld 4F in het zuidelijke deel van De Draai (IJsvogelstraat e.o.) is qua exploitatiegebied uitgebreid. De gemeente heeft daar circa 0,7 ha. grond verworven en door middel van een bouwclaimconstructie het woningbouwprogramma kunnen uitbreiden met 16 grondgebonden seniorenwoningen in de categorie III. Het totale woningbouwprogramma bestaat uit circa 25% categorie I en 17% categorie II, in totaal 42%. De wooneenheden van Esdege-Reigersdaal maken hier onderdeel van uit. Dit is verhoudingsgewijs circa 2% meer dan bij de start van de ontwikkeling uitgangspunt is geweest. Vanaf de start van het project is met een verdeling van 40% categorie I en II gerekend. Van de in totaal 302 ingerekende appartementen bevindt zich ongeveer 74% in de goedkoopste categorieën I en II. Prijs Ontwikkeling van de opbrengsten: de totale opbrengsten woningbouw en niet woningbouw zijn t.o.v.

vorig jaar met circa € 6,6 miljoen op eindwaarde gestegen als gevolg van: ▪ een lichte toename van het aantal woningen in de categorie III (zie hierboven); ▪ een relatief duurder gerealiseerd programma dan ingerekend in de bouwvelden 4E (Huiszwaluwstraat) en 3H (Libellestraat); ▪ een lichte stijging van de grondprijzen in het duurdere segment (categorie III en IV). Ontwikkeling van de kosten: de totale kosten zijn t.o.v. vorig jaar met circa € 4,8 miljoen gestegen. Het betreft m.n. gestegen ontwikkelingskosten als gevolg van het gestegen interne uurtarief. Ook de kosten bouw- en woonrijpmaken zijn door de stijging van materiaalkosten en door uitbreiding van het woonprogramma en exploitatiegebied toegenomen.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Specificatie Programma categorie I en II Categorie

Totaal

waarvan huur

I en II gerealiseerd I en II nog te realiseren totaal cat. I en II

633

180

453

124

355

479 1.112

304

%

waarvan koop

27%

808

%

73%

Programma: vergelijking met vorig jaar Totaal

Gestapeld

Grondgebonden

Programma 2022 2.648

302

11%

2.346

89%

300

11%

2.334

89%

Programma 2021 2.634

Verschil programma 2022 - 2021 14

2

12

16 van 74

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2022 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo van circa € 11,7 miljoen. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 2,2 miljoen verbeterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2021. In 2021 voor circa € 18,1 miljoen door gronduitgifte aan opbrengst is gerealiseerd. De kosten bedroegen in 2021 circa€ 4,7 miljoen. De jaarschijf 2021 laat dan ook een positieve cashflow zien van circa € 13,4 miljoen, waardoor de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten en gemaakte opbrengsten) een daling laat zien € 33,6 miljoen negatief naar € 20,2 miljoen negatief. Deze positieve ontwikkeling heeft ook een gunstig effect op de rente.

combinatie met de resterende nog lange looptijd zou een winstneming op dit moment verre van wenselijk zijn.

In deze herziening is een buffer ingerekend van circa € 40.000,- per woning om indien nodig circa 60 woningen van categorie III en IV terug te brengen naar cat. II en II+ (tot circa € 300.000,=). De redenen hiervan zijn de wens om meer betaalbare woningbouw te realiseren, de ingerekende betaalbare woningbouw mogelijk te maken en de onzekere situatie op de korte termijn van voldoende afzet in het duurste segment.

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2022 (€, afgerond op duizendtallen)

Risico’s De financieel positieve ontwikkeling leidt tot een lagere inschatting van het risico dan vorig jaar. Zowel de grondverkopen als de grondwaardes laten een positieve ontwikkeling zien. In de hiernaast staande tabel wordt een tweetal risico’s benoemd en financieel uitgewerkt. De huidige NCW van circa € 11,7 miljoen vormt echter een buffer voor de bovenstaande risico’s.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2022 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2021

Exploitatie 2022

A 136.845.000 168.422.000 19.989.000 11.588.000 9.507.000

B 141.602.000 175.052.000 19.486.000 13.964.000 11.686.000

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Rente Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari

Risico

Berekend effect

Grondkosten onder druk door stagnerende VON-prijzen en stijgende bouwkosten Snelle stijging kosten GWW

10% lagere grondopbrengst 10% hogere kosten B-WRM

Totaal risicoprofiel

Verschil B-A 4.757.000 6.630.000 -503.000 2.376.000 2.179.000

A

Impact NCW Risicoper 1-1-2022 bedrag B B*A

50%

5.682.000

2.841.000

50%

3.217.000

1.609.000

Kans

4.450.000

Prognose boekwaardeverloop

Verlies- en winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening blijkt uit de POC methode dat met een onzekerheidsfactor van 10% er geen tussentijds winstneming behoeft te worden genomen. Per slot van rekening is de boekwaarde per 1-1-2022 nog steeds circa € 20,2 miljoen negatief en moet er nog een opbrengst uit grondverkopen worden gerealiseerd van circa € 100,0 miljoen. Los van de berekening maar gelet op de huidige situatie in

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

17 van 74

Kaart De Draai

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

18 van 74

3.2 De Vaandel Zuid Programma Beschrijving Het gebied De Vaandel Zuid wordt omsloten door de N194, de Middenweg en de spoorlijnen. Voor dit gebied wordt voorzien in de ontwikkeling van een stukje ‘spontane stad’, gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. De ontwikkelingen van het Expertisecentrum en het Buurtschap Waaranders (Hugo’s Tuin) hebben als basis gediend voor het in 2020 vastgestelde Masterplan De Vaandel Zuid. Inmiddels werd de 2e herziening ter vaststelling aangeboden. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2022 zijn de volgende: ▪ Het woningbouwprogramma is licht aangepast; ▪ De fasering van de verwachte kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd; ▪ De civieltechnische kostenraming en de plankosten zijn geactualiseerd. Programma Het woningbouwprogramma bestaat grotendeels uit het programma van het Buurtschap Waaranders (Hugo’s Tuin) met 138 woningen waarvan een groot deel grondgebonden woningen en appartementen in de categorie I en II. Buurtschap Waaranders biedt ruimte aan mensen met een beperking, ouderen, gezinnen en alleenstaanden. Samen vormen ze een buurtschap, waarin “noaberschap” centraal staat. Vorig jaar heeft de gemeente een koop- en realisatieovereenkomst ondertekend betreffende o.a. de verkoop van grond en het daarop te realiseren en te faseren woningbouwprogramma. Onderdeel van het concept is een gezamenlijke semiopenbare ruimte met o.a.

een buurtmoestuin, een dierenweide en een buurtschuur. Daarnaast zijn voor de ontwikkeling van de bouwvelden grenzend aan de N194 aan de oostzijde van het gebied (bouwvelden 3A en 3B) op normatieve basis de kosten en opbrengsten ingerekend voor de bouw van circa 55 woningen in de categorie II. Voor het westelijke deel wordt thans een bestemmingsplan voorbereid. Met stakeholders wordt gesproken over de mogelijke invulling. Vanwege de milieucontouren vanuit het bedrijventerrein Zandhorst wordt gekeken naar een andere invulling dan woningbouw. Naar verwachting wordt het ontwerp-bestemmingsplan medio 2022 ter inzage gelegd. Naast dit programma worden door de instelling “Dagelijks Leven” 24 wooneenheden voor dementerende ouderen gerealiseerd op een perceel grenzend aan de Middenweg. De kosten en opbrengsten hiervan, die nagenoeg in evenwicht zijn, maken onderdeel uit van deze grex. Planning Tot en met december 2021 heeft de gemeente grond geleverd voor de bouw van de eerste 78 woningen van het programma van Buurtschap Waaranders. De uitgifte van de grond onder de overige Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Categorie

Totaal

waarvan huur

waarvan koop

%

I II III

54 77 86

24 9

30 68 86

25% 35% 40%

Totaal Nog in te vullen Bouwveld 4 en 5

217

33

184

100%

n.t.b.

Ruimtegebruik Omschrijving

Oppervlakte (m2)

%

Uitgeefbaar Verharding Groen Water Nog in te vullen bouwvelden

50.986 21.820 17.121 24.232 83.629

26% 11% 9% 12% 42%

Totaal

197.788

100%

Projectgegevens Kern

Locatie in het noorden van HHW

Verwacht eindjaar

2027

Restant looptijd

6 jaar

Plangebied

197.788 m2

Parameters Rente

1,18%

Discontovoet Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren)

2,00% 2,50%

Opbrengstenstijging

1,00%

19 van 74

2,00%

60 woningen zal naar verwachting dit jaar plaatsvinden. De 55 ingerekende woningen op de eerder genoemde bouwvelden 3A en 3B zullen naar verwachting vanaf 2023 op de markt komen.

Prognose verloop boekwaarde

Prijs De totale kosten zijn t.o.v. de vorige vastgestelde grex met circa € 0,7 miljoen gestegen. Het betreft m.n. gestegen ontwikkelingskosten als gevolg van het gestegen interne uurtarief. Ook de kosten bouw- en woonrijp maken zijn gestegen door aanpassingen van het grondgebruik en door stijging van materiaalkosten. De totale opbrengsten woningbouw zijn t.o.v. de raming vorig jaar met circa € 0,6 miljoen op eindwaarde gestegen als gevolg van: een lichte toename van het aantal woningen en een relatief iets duurder gerealiseerd programma dan ingerekend. Resultaat en verschillenanalyse De 2e herziene grondexploitatie laat een positief NCW resultaat zien van circa € 0,62 miljoen per 1-1-2022. Het NCW resultaat is daarmee met circa € 40.000,= verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2021. De einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2027 bleef gehandhaafd. Met de ingerekende fasering is er, gelet op het grote aandeel betaalbare woningen in een oververhitte markt voor betaalbare woningbouw, sprake van een realistische en beheersbare grondexploitatie. Winstneming Op basis van de cijfers van de herziening blijkt uit de POC methode dat er geen tussentijds winstneming behoeft te worden genomen. Het positieve resultaat is voldoende om de afdracht bovenwijks uit deze ontwikkeling te effectueren van circa € 400.000,= .

Deze verplichting vloeit voort uit onze NBK afdrachtensystematiek en de BBV-voorschriften geven aan dat afdrachten aan bovenwijkse infraprojecten buiten de grex dienen te worden gehouden, bij afsluiten van de grex is deze dotatie mogelijk. Risico’s De huidige NCW van circa € 0,6 miljoen vormt een buffer voor het risico van snelle prijsstijging in de Grond- Weg en Waterbouw.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2022 (€, afgerond op duizendtallen)

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Rente Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari

Risico’s grondexploitatie duizendtallen)

Exploitatie 2021 A 8.872.000 9.515.000 -58.000 701.000 624.000

per

Exploitatie 2022 B 9.567.000 10.157.000 -69.000 659.000 584.000

01-01-2022

Risico

Berekend effect

Snelle stijging kosten GWW Totaal risicoprofiel

10% hogere kosten BRM en WRM

Kans

(€,

Verschil B-A 695.000 642.000 -11.000 -42.000 -40.000

afgerond

op

A

Impact resultaat per 1-1-2022 B

Risicobedrag B*A

50%

402.000

201.000 201.000

20 van 74

Kaart De Vaandel zuid

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

21 van 74

3.3 Westerdel Beschrijving In de gemeente Langedijk wordt de woningbouwlocatie Westerdel ontwikkeld. Een gebied van circa 41,3 hectare is actief door de gemeente in ontwikkeling genomen. De gemeente heeft alle gronden binnen het gebied verworven om deze bouwrijp te maken en vervolgens als bouwrijpe kavels te verkopen aan met name ontwikkelende partijen. Het plangebied bestaat uit drie deelgebieden: Centrale buurt, De Straatjes en De Eilanden. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2022 zijn de volgende: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 1,03% naar 1,18%; ▪ De fasering van de verwachte kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd; ▪ De civieltechnische kostenraming en de plankosten zijn geactualiseerd; ▪ Het risicoprofiel is afgenomen. Voortgang Het bouwrijp maken van de eerste fase (Centrale Buurt) en de tweede fase (De Straatjes) is afgerond. In 2021 is het bouwrijp maken van de derde fase (De Eilanden) gestart. De eerste fase (Centrale Buurt is in zijn geheel woonrijp gereed. Ook de tweede fase (De Straatjes) is grotendeels woonrijp gereed, het woonrijp maken in de tweede fase zal naar verwachting in 2022 kunnen worden afgerond. In 2022 worden tevens de voorbereidingen gestart voor de aanbesteding van het woonrijp maken van de derde fase (De Eilanden).Het projectmatige programma in deelgebied de Eilanden bestaat uit 151 te realiseren woningen.

Er hebben nu drie leveringen plaatsgevonden, waarbij in totaal de grond onder 72 te realiseren woningen is verkocht en geleverd. Er resteert nog een programma van 79 woningen te realiseren op de vier resterende eilanden G t/m J. Verder zijn 59 vrije kavels onderdeel van het woningbouwprogramma in Westerdel. In 2021 is er 1 gemeentelijke kavel verkocht en geleverd. In totaal zijn er nu 39 gemeentelijke kavels verkocht. Deze verkopen zijn gerealiseerd in de Centrale Buurt en De Straatjes. Per 1 januari 2022 zijn er nog 2 te verkopen kavels in deelgebied De Straatjes. Begin 2021 heeft ook besluitvorming plaatsgevonden over de verkoop van 18 gemeentelijke kavels in deelgebied De Eilanden. De kavels worden gefaseerd op de markt gebracht gekoppeld aan het tempo van de projectmatige ontwikkeling. In totaal moet per 1 januari 2022 de verkoop van 20 gemeentelijke kavels nog plaatsvinden

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Gemeentelijke kavels

Aantal 20

% 20%

Rijwoning

14

14%

Twee-onder-een kap

34

34%

Vrijstaand

31

31%

Totaal

99

100%

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 167.781

% 41%

Verharding

61.246

15%

Groen

65.173

16%

Water

98.271

24%

Reservering (groen)

15.073

4%

Totaal (bruto plangebied)

407.543

100%

Ruimtegebruik

Projectgegevens Kern

Verwacht eindjaar

Uitleglocatie, ten noordwesten van Broek op Langedijk 2027

Restant looptijd

6 jaar

Plangebied

469.520 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

1,18% 2,00% 2,00% 0,00%

22 van 74

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2022 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo van circa € 1,45 miljoen. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 0,39 miljoen verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2021. Dat het resultaat afneemt heeft hoofdzakelijk te maken met de tussentijdse winstneming van € 422.000,= bij de jaarrekening van 2021. De winstneming wordt verrekend met de boekwaarde en vormt boekhoudkundig gezien een last voor de grondexploitatie. Daarnaast heeft dit te maken met de toevoeging van de boekwaarde rente en de hogere plankosten door een stijging van de interne uurtarieven. De opbrengsten voor grondverkopen nemen toe met circa € 177.000,=. Op het projectmatige programma in deelgebied De Eilanden is meerwaarde gerealiseerd (eiland F). Aangezien het realistisch wordt geacht dat de gronduitgifte binnen de resterende looptijd van 6 jaar gerealiseerd kan worden, blijft de einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2027 gehandhaafd. Het saldo van inflatie en rente neemt hierdoor af. Dat komt enerzijds doordat er in 2021 hogere opbrengsten zijn gerealiseerd met gronduitgifte op deelgebied De Eilanden (eiland D en F). Hierdoor loopt de boekwaarde sneller terug, waardoor er lagere rentelasten zijn. Anderzijds kent een deel van dit voordeel een technische verklaring.

We zijn een jaar verder, de resterende looptijd is een jaar korter en hierdoor wordt logischerwijs een jaar minder toekomstige rente en kostenstijging gerekend.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2022 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2021 (prijspeil 2021) A

Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) B

Tegenvallende verkoop vrije kavels Overschrijding aanbesteding WRM door snel stijgende kosten GWW Totaal risicoprofiel

Berekend effect

Uitgifte prijzen vrije kavels -5% 20% hogere kosten WRM fase De Eilanden

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Kans A

Impact resultaat per 1-1-2022 B

25%

94.000

B*A 23.500

20%

798.000

159.600

B-A

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

49.268.088 51.107.050 1.838.962

49.837.144 51.284.178 1.447.034

569.056 177.128 391.928

Subtotaal inflatie en rente

618.413-

387.156-

231.257-

Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari 2022

1.220.548 1.083.915

1.059.878 941.218

160.671 142.697

Tussentijdse winstneming per 31-12-2021 NCW per 1 januari 2022 gecorrigeerd voor winstneming

1.700.000 2.641.218

1.557.303

Prognose verloop boekwaarde

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2022 (€) Risico

Verschil

Risicobedrag

183.100

23 van 74

Kaart Westerdel

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

24 van 74

3.4 Heerhugowaard zuid Programma Tuinen van Luna plandeel 3 Beschrijving Heerhugowaard-Zuid is een gebied dat al 20 jaar in ontwikkeling is en zijn voltooiing nadert. Vanaf het begin is de grondexploitatie (hierna grex) geïntegreerd opgezet. Zoals bekend is het gebied gelegen in het zuiden van Heerhugowaard en bestaat het uit vier plandelen. De plandelen 1 (de Steigers en Sportlandgoed), 2 (het Carré,/ Stad van de Zon) en 4A (Land van Luna, grenzend aan de Oosttangent) zijn afgerond; het plandeel 4B (Land van Luna, grenzend aan de Jan Glijnisweg) wordt al bewoond en gefaseerd woonrijp gemaakt. Het plandeel 3, Tuinen van Luna, is het laatste plandeel dat nog gerealiseerd dient te worden. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben dan ook met name betrekking op dit laatste plandeel en worden onderstaand toegelicht op de onderdelen Programma, Planning en Prijs. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2022 zijn de volgende: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 1,23% naar 1,18%; ▪ De fasering van de verwachte kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd; ▪ De civieltechnische kostenraming en de plankosten zijn geactualiseerd; ▪ Het risicoprofiel is afgenomen.

Plandeel 1

Plandeel 2 Plandeel 3A

Plandeel 3B Plandeel 4A

Plandeel 4B Totaal

in %

432

870

184

48

128

-

1.662

50%

443

765

20

131

113

175

1.647

50%

875

1.635

204

179

241

175

3.309

100%

De circa 100 woningen In het plan Nieuwwaard (strook direct grenzend aan Butterhuizen) vormen geen onderdeel van de grex; de gemeente heeft die grond destijds niet kunnen aankopen en dit plan is uiteindelijk ontwikkeld door ontwikkelaar Timpaan.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Nog te realiseren 20 28 78 53

% 11% 16% 44% 30%

Totaal

179

100%

Programma categorie I en II Cat. I en II

Totaal 1.662

waarvan huur 429

% 26%

waarvan koop 1.233

% 74%

Ruimtegebruik Tuinen van Luna

Programma Het totale programma van heel Heerhugowaard-Zuid bestaat nu uit 3.309 woningen: categorie I & II tot € 255.900,categorie III & IV vanaf € 255.900,Totaal

Categorie I II III IV

Omschrijving

Oppervlakte (m2)

%

Uitgeefbaar Verharding Groen Water Totaal

42.706 22.602 30.115 32.675 128.098

33% 18% 24% 26% 100%

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar Restant looptijd Totale plangebied

Locatie in het zuiden van HHW 2025 4 jaar 1.368.774 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren) Opbrengstenstijging

1,18% 2,00% 2,50% 2,00% 2,00%

25 van 74

Planning Voor plandeel 3, Tuinen van Luna, met de invulling van 179 woningen is inmiddels een ontwerp vastgesteld. Er is met de ontwikkelaar c.q. claimhouder overeenstemming over de waarde van en de voorwaarden waaronder de grond wordt geleverd. De woningen van Tuinen van Luna zullen vanaf eind 2022 in 3 fases op de markt worden gebracht. Het ingerekende programma voor Plandeel 3B bestaat uit circa 179 woningen. De voorbereiding van het bouwrijp maken is inmiddels gestart. Prijs Ontwikkeling van de kosten: de totale kosten zijn t.o.v. vorig jaar met circa € 0,4 miljoen gestegen. Het betreft m.n. gestegen ontwikkelingskosten als gevolg van het gestegen interne uurtarief. Ook de kosten bouw- en woonrijp maken zijn gestegen door aanpassingen van het grondgebruik en door stijging van materiaalkosten. Ontwikkeling van de opbrengsten: de totale opbrengsten woningbouw zijn t.o.v. de raming vorig jaar met circa € 1,7 miljoen op eindwaarde gestegen als gevolg van: ▪ een lichte toename van het aantal woningen; ▪ een relatief duurder gerealiseerd programma dan ingerekend; ▪ een lichte stijging van de grondprijzen in het duurdere segment (categorie III en IV).

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2022 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo van circa € 3,1 miljoen voor aftrek winstneming van circa € 0,2 miljoen. De winstneming wordt verrekend met de boekwaarde en vormt boekhoudkundig gezien een last voor de grondexploitatie. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 1,1 miljoen verbeterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2021.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Prognose verloop boekwaarde

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2022 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2021 Exploitatie 2022 A B

Verschil B-A

Subtotaal kosten

154.183.000

154.599.000

416.000

Subtotaal opbrengsten

168.844.000

170.515.000

1.671.000

Rente

12.740.000

12.598.000

-142.000

Resultaat EW per 31 december

1.921.000

3.318.000

1.397.000

Resultaat NCW per 1 januari

1.741.000

3.066.000

1.325.000

Tussentijdse winstneming per 31-12-2021

202.000

26 van 74

Risico’s De gemaakte afspraken met de ontwikkelaar leiden tot een lagere inschatting van het risico dan vorig jaar. In de bijgaande tabel wordt het risico benoemd en financieel uitgewerkt. Prijsstijging op kosten: door de prijsontwikkeling van primaire bouw- en brandstoffen is het prijsniveau van GWW-projecten (Grond-, Weg- en Waterbouw) gestegen. De effecten van de energietransitie, de klimaat adaptieve maatregelen en de oorlog in Oekraïne vergroten de onzekerheid op dit punt. Indien de kosten bouw- en woonrijp maken met 10% stijgen heeft dit een negatief effect op de NCW van circa € 0,5 miljoen. De huidige NCW van circa € 3,1 miljoen vormt echter een buffer voor de bovenstaande risico's, die inclusief dekking zal worden opgenomen in de paragraaf B van de jaarstukken 2021 (het risicoprofiel/het weerstandsvermogen).

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2022 (€, afgerond op duizendtallen) Risico

Berekend effect

10% hogere Snelle stijging kosten GWW kosten BRM en WRM

bedrag

A

B

B*A

50%

511.000

256.000

Totaal risicoprofiel

256.000

Verlies- en winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening blijkt uit de zgn. Percentage of Completion (POC) methode dat met een onzekerheidsfactor van 10% er een tussentijds winstneming dient te worden genomen van circa € 0,2 miljoen. Hoewel de boekwaarde per 1-1-2022 nog een negatieve stand laat zien van circa € 2,4 miljoen, zijn de verhoudingen tussen de gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten dusdanig gunstig dat deze winst genomen dient te worden.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Risico-

Kans Impact op resultaat per 1-1-2022

27 van 74

Kaart Heerhugowaard zuid

https://site.dijkenwaard.nl/heerhugowaardzuid

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

28 van 74

3.5 Stadshart Beschrijving De grondexploitatie Stadshart behelst een langlopende ontwikkeling van een gebied dat moet gaan functioneren als het centrum van de gemeente. Een centrum waar wat te beleven valt, goed toegankelijk is en een logische samenhang vertoont met zijn omgeving. De 18e herziening betreft de financieel ruimtelijke vertaling van de laatste resterende ontwikkeling binnen deze grex. In 2018 is de herziene grondafspraak met De Nijs ondertekend als resultaat van een langdurig onderhandelingstraject en met behulp van inzet van arbitrage. Het nieuwe contract is informerend en consulterend in 2017 aan de gemeenteraad HHW voorgelegd en heeft geresulteerd in een unaniem aangenomen besluit vergezeld van 1 amendement en 7 wensen en een lumpsum resultaat. De herziene afspraak betrof 3 ontwikkellocaties, te weten de Koraallocatie, de Reservelocatie (Lapis Lazuli) en de Tangentlocatie, waarvan alleen de kavel Tangentlocatie nog ontwikkeld moet gaan worden. De gronden van de twee andere locaties zijn verkocht, geleverd en wordt er vanaf 2022 rondom woonrijp gemaakt.

Programma Locatie

Status

Aantal appartementen

Koraallocatie Gerealiseerd Reservelocatie Gerealiseerd (Lapis Lazuli) Tangentlocatie Indicatief Totaal

M2 plint

80 207

% 19%

1.114

134 421

49% 32% 100%

Ruimtegebruik Oppervlakte (m2)

%

Uitgeefbaar Openbaar gebied

12.937 17.597

42% 58%

In 2021 hebben enkele veranderingen plaatsgevonden. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben zoals ieder jaar gebruikelijk betrekking op Programma, Planning en Prijs.

Totaal

30.534

100%

Programma Vergeleken met vorig jaar, 2020, is het totale woningprogramma van ontwikkelaar de Nijs in deze herziening gelijk gebleven. Het totale woonprogramma bestaat uit 477 appartementen, waarvan op dit moment circa 70% gerealiseerd is. Alleen de Tangentlocatie bestaande uit circa 134 appartementen dient nog gerealiseerd te worden.

Projectgegevens

Planning Tot en met december 2021 zijn twee van de drie ontwikkellocaties gerealiseerd. Zoals in de vorige actualisatie beredeneerd zijn de gronden van het Koraal en Reserve (Lapis Lazuli) verkocht en geleverd. Op dit moment worden de gronden rondom de Reservelocatie (Lapis Lazuli) woonrijp gemaakt. De gronden rondom het Koraal zijn tijdelijk woonrijp gemaakt en zullen afhankelijk van het tempo in de ontwikkeling Tangentlocatie gezamenlijk definitief woonrijp gemaakt worden.

Omschrijving

Kern Verwacht eindjaar

Herontwikkeling In het centrum van HHW 2026

Restant looptijd Plangebied

5 jaar 30.534 m2

Parameters Rente

1,18%

Discontovoet Kostenstijging (1e jaar, vanaf 2024)

2,00% 2,50% 2,00%

Opbrengstenstijging (1e jaar, volgende jaren)

1,50% 1,50%

In 2018 zijn de herziene grondafspraken ondertekend voor o.a. de locatie Tangentlocatie, bestaande uit opbrengsten o.b.v. een indicatief programma en een planning. De afgelopen jaren zijn er tussen de gemeente en ontwikkelaar veel gesprekken gevoerd over het ambitieuze plan van de

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

29 van 74

ontwikkelaar. Dit resulteert in vertraging in de planvorming waardoor deze locatie later ontwikkeld wordt dan aanvankelijk overeengekomen. De gemeente heeft de uitdrukkelijke wens om in 2022 overeenstemming te bereiken over het programma met bijhorende integrale kwalitatieve inpassing in zijn omgeving. Naar verwachting loopt de grondexploitatie door tot 2026. Ten opzichte van de vorige actualisatie is dit geen verandering. Het streven is dat de grond in 2022-2023 geleverd gaat worden en het plan in een keer, niet gefaseerd, uit te voeren. Door de mogelijke onzekerheid blijft het eindjaar van de grondexploitatie 2026.

Gezien de planning (2022-2025) van het woonrijp maken van het gebied lijkt het een goede aanleiding om deze werkzaamheden te combineren met de onderhoudswerkzaamheden (2030) conform de planning van openbaar beheer. Hiermee wordt overlast richting omwonenden en de buurt beperkt. In 2021 is onderzocht welke onderhoudswerkzaamheden met bijbehorende investeringen plaats moeten vinden. Hiervoor is krediet beschikbaar gesteld. Wanneer deze werkzaamheden plaats zullen vinden zal dit krediet hiervoor gebruikt gaan worden. Prognose boekwaardeverloop

Prijs Ontwikkeling van de opbrengsten: alleen voor de Tangentlocatie zijn nog opbrengsten geraamd. De verkoopopbrengsten van de Tangentlocatie zijn conform de herziene grondovereenkomst ingerekend. Het betreft een contractueel bepaald lumpsum bedrag o.b.v. een fictief programma dat op het moment van levering geïndexeerd zal worden overeenkomstig de CPIindex. Contractueel is vastgelegd dat een onafhankelijk bureau o.b.v. het feitelijk bouwprogramma een normatieve residuele grondwaardeberekening zal uitvoeren en als die tot een hogere waarde komt dan lumpsum deze plus doorberekend zal worden. Tevens is december 2021 met de ontwikkelaar overeengekomen dat er een bijdrage van € 3.000,- per maand betaald wordt voor de vertraging in het planproces. Deze opbrengsten zullen in de grondexploitatie terecht komen. Ontwikkeling van de kosten: in vergelijking met de actualisatie van vorig jaar, 2020, is er sprake van een stijging van de kosten. Dit komt o.a. voort uit de stijgende kosten voor de voorbereidings- en ontwikkelingskosten, veroorzaakt door vertraging in de planvorming, meerwerk ontstaan door extra onderzoek, verwachte toekomstige meerkosten en een stijgend intern uurtarief.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

30 van 74

Resultaat en verschillenanalyse De grondexploitatie sluit met een negatief saldo op netto contante waarde van € 5,9 miljoen. Dit resultaat is daarmee met circa € 100.000,= verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2021, dit wordt veroorzaakt door stijgende kosten zoals bovenstaand toegelicht. Tegelijkertijd zullen de opbrengsten nagenoeg gelijk blijven. Verlies- en winstneming Een verliesvoorziening blijft na herziening noodzakelijk, aangezien er sprake is van een negatief netto contante waarde resultaat. Het verlies is voor een groot deel gevormd door een tussentijdse afdracht in 2005 en de toegerekende rente hieraan. Risico’s In de hiernaast staande tabel wordt het risico benoemd en financieel uitgewerkt. Stijging kosten woonrijp maken: een substantiële stijging van de kosten voor woonrijp maken kan een extra effect hebben op de totale kosten die momenteel geraamd zijn. Dit kan worden veroorzaakt door de geopolitieke situatie en de stijgende kosten in de GWW-sector. Indien dit voorkomt heeft dit een negatief effect van circa € 300.000,= op de NCW. De kans dat dit voorkomt is geschat op 25% procent.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2022 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2021

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Rente Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari

A 29.399.000 25.548.000 -2.651.000 -6.502.000 -5.774.000

Exploitatie 2022 B 29.582.000 25.714.000 -2.624.000 -6.492.000 -5.881.000

Verschil B-A 183.000 166.000 -27.000 -10.000 -107.000

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2022 (€, afgerond op duizendtallen) Risico Stijging kosten woonrijp maken Totaal risicoprofiel

Kans A 25%

Effect op NCW B € 300.000

Risico bedrag B*A € 75.000 € 75.000

Indien de verkoop van de Tangentlocatie met 1 jaar vertraagt heeft dit nauwelijks effect omdat de grondopbrengst jaarlijks wordt geïndexeerd met de Consumenten Prijs Index.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

31 van 74

Kaart Stadshart

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

32 van 74

3.6 Lourens Bogtmanstraat Programma Beschrijving Op de hoek van de Lourens Bogtmanstraat en de Voorburggracht te Oudkarspel wordt een gebied van 5.600 m² herontwikkeld. Er is een deel van het gebied vrij gekomen als gevolg van het realiseren van een Integraal Kind Centrum (IKC) op de plek van twee basisscholen. Intensief teken-en-reken-werk heeft geleid tot het stedenbouwkundig ontwerp en de grondexploitatie, welke beiden op 16 februari 2021 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Langedijk zijn vastgesteld. Belangrijke wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2022 zijn de volgende: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Het rentepercentage is aangepast van 1,03% naar 1,18%; De plankostenraming is herijkt; De kosten voor bodemsanering en verleggen van kabels en leidingen zijn toegevoegd; De looptijd is verlengd met 1 jaar, van 2025 naar 2026; De prijsafspraak uit de verkooptender is ingerekend.

Voortgang In 2021 is de verkoop van de vrije sector woningen, met uitzondering van de vrije kavels, aanbesteed. De verkoop is in een concept overeenkomst gevat welke naar verwachting in de eerste helft van 2022 ondertekend zal worden. Tevens is er voor de grond onder de sociale woningen een concept overeenkomst met de woonstichting welke ook naar verwachting in de eerste helft van 2022 ondertekend zal worden. In 2021 is er een garagebox, welke eigendom was van een particulier, verworven. Tot slot wordt de planologische procedure in 2022 doorlopen. Verwacht wordt dat het bestemmingsplan in 2022 wordt vastgesteld. De fasering voor sloop en bouwrijp maken staat op 2023. Uitgifte wordt verwacht in de periode 2024-2026 en het woonrijk maken vindt plaats binnen 20242026. Ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021 is de totale looptijd met een jaar verlengd, naar eindjaar 2026. Dit komt doordat verwacht wordt dat de vrije kavels pas in 2025 uitgegeven kunnen worden, in verband met de planning en de benodigde ruimte voor de werkzaamheden.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022

Nog te realiseren kaveluitgifte Grondgebonden hofwoningen

Aantal 7

% 23%

Sociale appartementen (Cat. 1)

11

37%

Rijwoningen

3

10%

Vrije sector appartementen

7

23%

Vrijstaande woningen

2

7%

Totaal

30

100%

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 2.600

% 46%

Verharding

1.775

32%

Groen

1.251

22%

Totaal (bruto plangebied)

5.626

100%

Ruimtegebruik

Projectgegevens Kern

Oudkarspel

Verwacht eindjaar

2026

Restant looptijd

5 jaar

Plangebied

5.626 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

1,18% 2,00% 2,00% 2,50%

33 van 74

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2022 bedraagt circa € 28.000,= positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2021 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2022, circa €15.000,= positief. Het resultaat is met circa € 12.000,= toegenomen, hoofdzakelijk doordat de grondopbrengsten zijn geactualiseerd. Er zijn een drietal projectspecifieke risico’s voor de grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat geïdentificeerd. Allereerst de weerstand in de omgeving. De mogelijkheid bestaat dat één en ander zou kunnen stranden in de planologische procedure, doordat de ontwikkeling op weerstand van de omgeving kan stuiten. Dit kan leiden tot hogere plankosten. Ten tweede de bodemsanering. Uit verkennend onderzoek is gebleken dat de grond van de noordwestelijke vrije kavel is verontreinigd met PAK’s. In de grondexploitatie wordt gerekend met kosten voor sanering, maar er is een risico dat deze hoger uitvallen, omdat nog onduidelijk is in hoeverre de grond is verontreinigd. Ten slot vormt het verleggen van kabels en leidingen een risico. Het is onduidelijk in welke mate deze verlegd moeten worden, er is daardoor een kans dat de kosten hoger zullen zijn dan nu in de grondexploitatie rekening mee wordt gehouden.