Bijlage - Meerjarenprognose Grondexploitaties 2025

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €) Exploitatie 2024 (Prijspeil 2024) A

Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) B

48.989.559 54.154.281 4.191.000 973.722

49.241.640 57.418.363 7.011.000 1.165.723

252.081 3.264.082 2.820.000 192.001

Subtotaal inflatie en rente

-141.548

-107.365

34.184

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

832.174 768.800

1.058.359 997.315

226.185 228.515

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Tussentijdse winstneming Op grond van BBV-regelgeving dient er bij de jaarrekening 2024, volgens de Percentage of Completion-methode, een winst van € 2.820.000,- te worden genomen. Risico’s Op basis van de voortgang van het project worden er geen risico’s geïdentificeerd.

Prognose boekwaarde per 31-12

2027

2026

2025

Boekwaarde

5.000.000 4.500.000 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 -

45 van 86

46 van 86

3.9 Toelichting 16e herziening grondexploitatie De Draai per 1-1-2025

10 april 2025

47 van 86

De Draai Beschrijving Het gebied De Draai wordt omsloten door de Krusemanlaan, de Oostdijk, de Jan Glijnisweg, de Beukenlaan en de Oosttangent. Deze herziene grondexploitatie 2025 vormt inmiddels de 16e editie en omvat de financieel ruimtelijke vertaling van de ontwikkeling van het gebied: de voor Dijk en Waard grootste woningbouwlocatie met een gemeentelijke grondexploitatie. De gemeente heeft in het verleden namelijk nagenoeg alle gronden binnen het gebied verworven om deze bouwrijp te maken en vervolgens als bouwrijpe kavels uit te geven aan bouwclaimhouders en andere ontwikkelende partijen. Programma Vergeleken met vorig jaar is het totale woningprogramma in deze herziening per saldo met 42 woningen afgenomen tot in totaal 2.532 woningen. Van dit aantal is er voor 1.911 woningen grond verkocht.

Programma: vergelijking met vorig jaar Totaal

Gestapeld

Grondgebonden

Programma 2025 2.532 327 Programma 2024 2.574 261 Verschil programma 2025 - 2024 -42 66

13%

2.205

87%

10%

2.313

90%

-108

Bouwveld Nieuw Reigersdaal: De afname in aantal is voor het grootste deel te wijten aan het feit dat er in het noordelijke deel van De Draai op het voormalige terrein van Esdégé-Reigersdaal (bouwveld Nieuw Reigersdaal) een gewijzigd programma is ingerekend. De reden hiervan is dat uit eerste verkenningen is gebleken dat invulling van het uitgangspunt om meer bestaand groen te handhaven meer ruimte kost met als gevolg minder woningen. Tegelijkertijd is het aandeel gestapelde sociale huur en gestapelde koop uitgebreid. Bouwveld Zomertalingstraat: Daarnaast is uit de eerste proefverkavelingen voor bouwveld Zomertalingstraat gebleken dat door de specifieke kenmerken van het gebied het ingerekende programma uit de grex 2024 er net niet volledig inpast. Onder andere de vergroting van het aantal levensloopbestendige woningen vraagt iets meer ruimte. Het programma voor bouwveld Zomertalingstraat is dan ook qua aantal woningen licht naar beneden bijgesteld. Het totale woningbouwprogramma van De Draai bestaat in deze herziening uit ca. 23% categorie I en 19% categorie II, in totaal 42%. De wooneenheden van Esdégé-Reigersdaal maken hier overigens wel onderdeel van uit.

Verhoudingsgewijs is er circa 2% meer categorie I en II gebouwd en gepland dan bij de start van de ontwikkeling van De Draai uitgangspunt is geweest: vanaf de start is namelijk met een aandeel van 40% categorie I en II gerekend.

Programma Categorie

I (incl. ER) II III IV Totaal

Gerealiseerd Nog te realiseren

518 347 415 631 1.911

60 134 235 192 621

Totaal

%

578 481 650 823 2.532

23% 19% 26% 33% 100%

48 van 86

Specificatie programma categorie I en II Categorie Totaal I en II gerealiseerd I en II nog te realiseren Totaal cat. I enII

Waarvan huur % 865 202 194 89 1059 291

Waarvan koop % 23% 663 46% 105 768

77% 54%

Van de in totaal 327 ingerekende appartementen bevindt het leeuwendeel zich in het huursegment en in de goedkoopste categorieën I en II. Het ingerekende programma voor Nieuw Reigersdaal is uitgebreid met 2 appartementengebouwen, die Woonwaard in het sociale segment gaat ontwikkelen en verhuren. Daarnaast is in dit programma een tweetal gebouwen ingerekend voor 44 categorie III appartementen. Het gevolg hiervan is een lichte toename van het aantal nog te realiseren appartementen. Voortgang Zoals hierboven genoemd heeft de gemeente tot en met december 2024 grond geleverd voor de bouw van ca. 1.911 woningen in verschillende prijsklassen. Van dit aantal is in 2024 de grond geleverd van projecten met een omvang van 293 woningen. De fluctuatie in het aantal verkochte woningen per jaar is met name afhankelijk van het tempo van oplevering van bouwrijpe grond door de gemeente waarbij, net als vorig jaar, de aanleg van nutsvoorzieningen vaak een onzekere en vertragende factor is bij de bepaling van de duur van het ontwikkeltraject van de woningen tot en met vergunningaanvraag en verkoopmanifestatie. Voor het jaar 2024 was in de vorige herziening een aantal gepland van 328 woningen. De totale geplande uitgifte voor 2025 beslaat ca. 111 woningen.

De uitgifte betreft de gronden in het zuidelijke deel van De Draai in bouwveld IJsvogelstraat, waar overigens ook al medio dit jaar de eerste woningen worden opgeleverd. In het noordelijke deel van De Draai is de bouwveld Korenbloemstraat inmiddels in aanbouw en eind 2025 worden naar verwachting de eerste woningen opgeleverd. De overige uitgiftejaren 2026 t/m 2030 kennen een gemiddelde omvang van ca. 100 woningen per jaar. De einddatum van de grondexploitatie is door de vorig jaar opgetreden vertraging als gevolg van de genoemde netcongestie met 1 jaar verlengd tot 31 december 2031. Resultaat en verschillenanalyse Ontwikkeling van de opbrengsten: De totale gerealiseerde en ingerekende opbrengsten 2025 zijn t.o.v. vorig jaar met ca. € 4,2 miljoen op startwaarde licht gestegen als gevolg van: • een hogere ingerekende opbrengst door aanpassing van het woningbouwprogramma in fase 4 (bouwveld Zomertalingstraat). • een hogere gerealiseerde opbrengst door hogere vrije kavelprijzen en door toepassing van de zgn. afroomregeling voor de categorie III woningen in fase 3 (bouwveld Hermelijnstraat), fase 4 (bouwveld IJsvogelstraat) en fase 5 (bouwveld Korenbloemstraat); • de effecten van prijsstijging over de nog te realiseren opbrengsten. De stijging is afgezet tegen de totale opbrengsten ca. 2,5%. Ontwikkeling van de kosten: De totale kosten zijn t.o.v. vorig jaar met ca.

€ 1,5 miljoen op eindwaarde licht gestegen met name als gevolge van het verlengen van de looptijd van de grex met 1 jaar, waardoor er meer plankosten zijn ingerekend. Tevens is een tweetal vaarduikers toegevoegd in verband met kwaliteit van de te kiezen waterstructuur in bouwveld Nieuw Reigersdaal. De stijging bedraagt afgezet tegen de totale kosten slechts 1%.

49 van 86

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €) Exploitatie 2024 (Prijspeil 2024) A

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) B

Verschil B-A

155.182.740 169.735.867 6.017.000 8.536.127

156.678.963 173.907.532 9.326.000 7.902.569

1.496.223 4.171.665 3.309.000 -633.558

Subtotaal inflatie en rente

-332.521

651.524

984.045

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

8.203.606 7.141.733

8.554.093 7.446.853

350.487 305.120

Jaarschijf 2024 en verloop boekwaarde In 2024 is voor ca. € 21,8 miljoen aan opbrengsten door gronduitgifte gerealiseerd. De kosten bedroegen in 2024 ca. € 6,1 miljoen. Door de positieve cashflow van de jaarschijf is de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten, gemaakte opbrengsten en winstneming) verbeterd naar een niveau van ca. € 3,6 miljoen negatief.

Prognose boekwaarde per 31-12 15.000.000 10.000.000 5.000.000

-15.000.000 -20.000.000

2031

2030

2029

2028

2027

2026

-10.000.000

2025

-5.000.000

Boekwaarde

-

Tussentijdse winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn. “Percentage of Completion” (POC) methode conform BBV-regelgeving dat er nu een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van € 3.309.000,-. De totale winstneming tot nu toe uit De Draai omvat een totaalbedrag van ca. € 9,3 miljoen. De per 1 januari 2025 herziene grondexploitatie voor De Draai resulteert na deze winstneming in een positief saldo van ca. € 7,5 miljoen. Risico’s Er zijn generieke risico’s zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente en kosten- en opbrengstenstijging. Ook verlaging van bepaalde grondwaarden door conjunctuurschommelingen kunnen een risico vormen evenals de onzekerheid over toekomstige aanbestedingen bouw- en woonrijpmaken door snel stijgende kosten voor de grond- weg- en waterbouw. (GWW). De verwachting is dat dergelijke mogelijke effecten binnen de huidige NCW van ca. € 7,5 miljoen opgevangen kunnen worden.

50 van 86

51 van 86

3.10 Toelichting herziening grondexploitatie De Vaandel Midden – Heerhugowaard - per 1-1-2025

10 april 2025

52 van 86

De Vaandel Midden Beschrijving De herziene grondexploitatie De Vaandel Midden behelst de ontwikkeling van een bedrijventerrein dat wordt omsloten door de N194 (Westfrisiaweg), de Middenweg, het spoor en de zonneweide in Heerhugowaard. De basis voor het bedrijventerrein is vastgelegd in het bestemmingsplan de Vork (in 2007). Mede door de effecten van economische recessie rond 2012, is gesteld de ontwikkeling van de Vork op te delen in drie gebieden: De Vaandel Zuid, De Vaandel Midden en De Vaandel Noord. Voor de Vaandel Midden is in 2016 het bestemmingsplan vastgesteld. Door middel van verkleining van het exploitatiegebied in combinatie met een nieuw en soberder ontwerp voor De Vaandel Midden is destijds geprobeerd om de financiële gevolgen van de crisis te lijf te gaan. De grondexploitatie De Vaandel Midden is bij vaststelling van het bestemmingsplan geopend (december 2016). Sindsdien is de uitgifte gestaag gestart. De afgelopen jaren is de vraag naar bedrijfslocaties weer fors toegenomen met als gevolg dat het grootste deel van de bedrijfskavels in de Vaandel Midden is verkocht of onder optie zijn. Gelet op de vraag naar bedrijfslocaties is er in 2022 gestart met een haalbaarheidsonderzoek naar de ontwikkeling van het aangrenzende gebied “De Vaandel Noord”.

De Vaandel Noord ligt direct aan de Vaandel Midden en is gezamenlijk onderdeel van het bestemmingsplan ‘De Vork”, in 2007 planologisch aangewezen als bedrijventerrein. Het is zeer aannemelijk dat de gronden in de Vaandel Noord binnen afzienbare tijd, middels een separate grondexploitatie in exploitatie worden gebracht. Alle voorbereidingen hiervoor zijn inmiddels getroffen. Echter zorgen aangescherpte regels rondom stikstof en netcongestie voor vertragingen. Voortgang Het totale exploitatiegebied bestaat uit circa 14 hectare uitgeefbaar gebied. Begin 2025 is circa 10,5 hectare (75%) uitgegeven. In 2024 zijn er 3 kavels uitgegeven met in totaal een oppervlakte van circa 4000 m². Tevens is er door de gemeente een reeds verkochte kavel van circa 5500 m² teruggenomen. Aangezien de eigenaar de termijnen van de bouwplicht had overschreden omdat hij er niet uit kwam met een potentiële huurder, wilde hij de grond weer van de hand doen. De gemeente heeft ervoor gekozen om de kavels weer terug te nemen in de grondexploitatie. Hierdoor is er in 2024 een negatief saldo op de grondverkopen ontstaan van € 183.000,-.

Programma niet-woningbouw Totale kaveluitgifte m²

Type

gerealiseerd nog te realiseren Totaal

%

105.342 31.083

77% 23%

136.425

100%

Verwacht wordt dat eind 2026 het grootste deel van de kavels verkocht zullen zijn. Op de percelen die eind 2026 worden verkocht, wordt vervolgens nog gebouwd door de individuele eigenaren. Na die realisatie, volgt dan nog het woonrijp maken van het gebied. Medio 2024 is de nieuwe grondprijzennotitie Dijk en Waard door het college van B&W vastgesteld, met hierin de grondprijzen voor onder andere de Vaandel Midden. De kavelprijzen zijn verhoogd van € 140,- naar € 150,- (m.u.v. kavels onder optie). Aan de kostenkant zijn prijspeilcorrecties en toetsingen doorgevoerd waardoor met name de ramingen voor bouw- en woonrijp maken hoger zijn geworden.

53 van 86

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2025 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo op NCW van circa € 2,3 miljoen. Dit is nagenoeg gelijk aan het resultaat in 2024.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €)

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo Subtotaal inflatie en rente Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

Exploitatie 2024 (Prijspeil 2024)

Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025)

Verschil

A

B

B-A

13.086.783 19.495.732 3.993.000 2.415.949

13.410.641 19.705.686 3.861.000 2.434.045

323.859 209.954 -132.000 18.095

-4.779

61.200

65.979

2.435.198 2.205.634

2.495.245 2.260.020

60.046 54.386

Tussentijdse verlies- en winstneming Op basis van de Percentage of Completion (POC) methode is gebleken dat er, vanwege de terugname van de eerdergenoemde kavel, eerder genomen tussentijdse winst zal moeten worden teruggedraaid. Dit betreft een bedrag van € 132.000,-. Dit komt ten laste van het rekeningresultaat.

54 van 86

55 van 86

3.11 Toelichting 5e herziening grondexploitatie De Vaandel Zuid per 1-1-2025

10 april 2025

56 van 86

De Vaandel Zuid Beschrijving Het gebied De Vaandel Zuid wordt omsloten door de N194, de Middenweg en de spoorlijnen. Voor dit gebied wordt voorzien in de ontwikkeling van een stukje ‘spontane stad’, gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. De ontwikkelingen van het Expertisecentrum en het Buurtschap Waaranders (Hugo’s Tuin) hebben als basis gediend voor het in 2020 vastgestelde Masterplan De Vaandel Zuid. Voortgang Het woningbouwprogramma bestaat grotendeels uit het inmiddels gerealiseerde programma van Hugo’s Tuin met 138 woningen waarvan een groot deel grondgebonden woningen en appartementen in de categorie I en II. Hugo’s Tuin biedt ruimte aan mensen met een beperking, ouderen, gezinnen en alleenstaanden. Naast het bovenstaande programma zijn door de instelling “Dagelijks Leven” 24 wooneenheden voor dementerende ouderen gerealiseerd op een perceel aan de Vork, grenzend aan de Middenweg. De kosten en opbrengsten hiervan, die nagenoeg in evenwicht zijn, maken onderdeel uit van deze grex.

Totale programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

40 10 38 64 10 14 14 10

Cat. I HUUR Appartement Cat. II HUUR Appartement Cat. II KOOP GGB Cat. III HUUR Rij- hoekwoning Cat. III KOOP Levensloop Cat. III KOOP Rij- hoekwoning Cat. IV KOOP 2^1 kap Cat. IV KOOP Stadswoningen, woonwerkwoningen OVERIG Totaal

%

18% 4% 17% 29% 4% 6% 6% 4%

24

11%

224

100%

Daarnaast is de ontwikkeling van de bouwvelden grenzend aan de N194 aan de oostzijde van het gebied (bouwvelden 3A en 3B) inmiddels via een tender aanbesteed en gegund. Het programma omvat 62 woningen en is hieronder nader uiteengezet.

Programma bouwvelden 3A en 3B Categorie cat I sociale huur gestapeld cat II sociale huur gestapeld cat III koop geluidswal cat IV 2^1 kap cat III seniorenwoning cat IV seniorenwoning TOTALEN

Aantal 10 10 14 8 10 10 62

Voor het westelijke deel van De Vaandel Zuid wordt het omgevingsplan “De Vaandel Zuidwest” in het 3e kwartaal van 2025 afgerond. Vanwege de milieucontouren vanuit het bedrijventerrein Zandhorst wordt gekeken naar een andere invulling dan woningbouw, zoals een multifunctionele sporthal.

57 van 86

Programma niet-woningbouw Totale kaveluitgifte

Type Maatschappelijk Totaal

m² 16.741

% 100%

16.741

100%

Planning en fasering Tot en met december 2024 heeft de gemeentegrond geleverd voor de realisatie van in totaal 138 woningen van het programma van Hugo’s Tuin en voor de realisatie van de bovenstaande 24 appartementen. Voor de ontwikkeling van de 62 woningen in de bouwvelden 3A en 3B is vorig jaar een partij geselecteerd die naar verwachting eind 2025 de eerste woningen op de markt zal brengen. De einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2027 blijft vooralsnog gehandhaafd. Resultaat en verschillenanalyse De totale kosten zijn t.o.v. de vorig jaar vastgestelde grex licht gestegen met circa € 0,2 miljoen. Dit is grotendeels toe te rekenen aan inflatie. De totale opbrengsten woningbouw zijn t.o.v. de raming vorig jaar met circa € 3,7 miljoen gestegen als gevolg van een gunstiger resultaat van de tender voor de bouwvelden 3A en 3B (voor de locatie zie de kaart De Vaandel Zuid hieronder). Het woningbouwprogramma met de ingerekende opbrengsten bleken in de grex van vorig jaar te conservatief ingerekend.

Jaarschijf 2024 en verloop boekwaarde In 2024 zijn nagenoeg geen opbrengsten gerealiseerd. De kosten bedroegen in 2024 circa € 0,7 miljoen. Door de negatieve cashflow van de jaarschijf is de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten, gemaakte opbrengsten en winstneming) per 1-1-2025 verlaagd naar een niveau van ca. € 1,2 miljoen negatief.

58 van 86

Prognose boekwaarde per 31-12

4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000

-3.000.000 -4.000.000

2027

2026

-2.000.000

2025

-1.000.000

Boekwaarde

-

Tussentijdse winstneming Op basis van de cijfers van deze 5e herziene grondexploitatie voor winstneming blijkt dat er een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van € 1.273.000,-. Deze herziening laat na deze winstneming een positief NCW-resultaat zien van ca. € 2,9 miljoen per 1-1-2025. Het NCW-resultaat is daarmee met circa € 2,1 miljoen verbeterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2024. Risico’s De meer generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., kunnen qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 2,9 miljoen opgevangen worden.

59 van 86

3.12 Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 1-1-2025

10 april 2025

60 van 86

Heerhugowaard-Zuid Beschrijving Heerhugowaard-Zuid is een gebied dat al ruim 20 jaar in ontwikkeling is en naar verwachting volgend jaar zijn voltooiing nadert. Zoals bekend is het gebied gelegen in het zuiden van Heerhugowaard en bestaat het uit vier plandelen. De plandelen 1 (de Steigers en Sportlandgoed), 2 (het Carré/ Stad van de Zon), 3A (de Strip, grenzend aan Butterhuizen), 4A (Land van Luna, grenzend aan de Oosttangent) en 4B (Land van Luna, grenzend aan de Jan Glijnisweg) worden al geruime tijd bewoond en ook het woonrijp maken is afgerond. Inmiddels is ook alle grond van het laatste deel van plandeel 3, Tuinen van Luna, door de gemeente uitgegeven en zijn de woningen verkocht en in aanbouw. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben dan ook met name betrekking op dit laatste plandeel en worden onderstaand toegelicht op de onderdelen Programma, Planning en Prijs. Voortgang Het totale programma van heel Heerhugowaard-Zuid bestaat uit 3.309 woningen. De circa 100 woningen In het plan Nieuwwaard (strook direct grenzend aan Butterhuizen) vormen geen onderdeel van de grex; de gemeente heeft die grond destijds niet kunnen aankopen en dit plan is uiteindelijk ontwikkeld door ontwikkelaar Timpaan.

In Tuinen van Luna, met de invulling van 159 grondgebonden woningen en 32 sociale huur appartementen is inmiddels gestart met de bouw van de grondgebonden woningen en deze zullen naar verwachting dit jaar en volgend jaar worden opgeleverd. De bouw van het appartementencomplex van Woonwaard zal in 2026 aanvangen. Het vergunningentraject en de participatie van dit complex zal dit jaar worden afgerond.

Programma woningbouw plandeel 3B Tuinen van Luna Type Cat. I HUUR Appartement Cat. II HUUR Appartement Cat. III HUUR Rij- hoekwoning Cat. III KOOP Levensloop Cat. III KOOP Rij- hoekwoning Cat. IV KOOP 2^1 kap Cat. IV KOOP Vrijstaand Cat. IV KOOP Vrije kavel Totaal

Totale kaveluitgifte Aantal 22 10 47 29 30 34 13 6 191

% 12% 5% 25% 15% 16% 18% 7% 3% 100%

Resultaat en verschillenanalyse Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2024 zijn de volgende: • De fasering van de resterende kosten en opbrengsten van Tuinen van Luna zijn geactualiseerd; • De civieltechnische kostenraming en de grondwaardeberekening op basis van het definitieve woningbouwprogramma zijn geactualiseerd. De kosten en opbrengsten 2025 wijken in geringe mate af van de cijfers uit de grex van vorig jaar. De totale grondkostensom voor de 159 grondgebonden woningen voor de Tuinen van Luna zijn met ca. € 0,6 miljoen opgehoogd in verband met de afroming van de VON-prijzen van de categorie III woningen. Daarnaast is de ingerekende grondopbrengst voor het appartementengebouw van Woonwaard verhoogd. Het programma van Woonwaard is deels verschoven van categorie I naar categorie II en het aantal appartementen is uitgebreid met 12 tot 32 appartementen. Aan de kostenkant is het budget woonrijpmaken geactualiseerd en aangepast aan het laatste ontwerp. Dit verklaart grotendeels de meerkosten.

61 van 86

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €) Exploitatie 2024 (Prijspeil 2024) Omschrijving A Subtotaal kosten 154.551.493 Subtotaal opbrengsten 164.037.848 Tussentijdse winst- en verliesneming 8.058.000 Nominaal saldo 1.428.355

Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) B 155.367.077 164.630.257 8.707.000 556.180

Verschil B-A 815.584 592.409 649.000 -872.175

Subtotaal inflatie en rente

-231.111

-117.149

113.962

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

1.197.244 1.128.190

439.031 421.983

-758.214 -706.207

Jaarschijf 2024 en verloop boekwaarde In 2024 is voor ca. € 13,0 miljoen door gronduitgifte aan opbrengsten gerealiseerd. Het betreft de grondopbengsten van de resterende gronduitgifte in fase 3 Tuinen van Luna. De kosten bedroegen in 2024 circa € 2,1 miljoen. Door de positieve cashflow van de jaarschijf is de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten, gemaakte opbrengsten en winstneming) verbeterd naar een niveau van ca. € 4,5 miljoen positief. Tussentijdse winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn. “Percentage of Completion” (POC) methode conform BBV-regelgeving dat er nu een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van € 649.000,-. De totale winstneming uit HHW-Zuid tot nu toe omvat een totaalbedrag van ca. € 8,7 miljoen. De per 1 januari 2025 herziene grondexploitatie voor HHW-Zuid resulteert na deze winstneming in een netto contante waarde resultaat van circa € 0,5 miljoen positief. Risico’s Er zijn generieke risico’s zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente en kostenopbrengstenstijging. Ook verlaging van bepaalde grondwaarden door conjunctuurschommelingen kunnen een risico vormen. De verwachting is dat die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,5 miljoen opgevangen kunnen worden.

Prognose boekwaarde per 31-12 4.000.000 2.000.000

-4.000.000 -6.000.000

2026

2025

-2.000.000

Boekwaard e

-

-8.000.000

62 van 86

63 van 86

3.13 Toelichting herziening grondexploitatie Stadshart per 1-1-2025

10 april 2025

64 van 86

Stadshart Beschrijving De grondexploitatie Stadshart is een langlopende ontwikkeling van een gebied dat (met het Kanaalpark en het Stationsgebied) moet gaan functioneren als het stadse deel van dit hart van Dijk en Waard. Daar hoort een klimaatadaptieve, toegankelijke en inclusieve openbare ruimte bij, gericht op ontmoeting. De 21ste herziening betreft de financieel ruimtelijke vertaling van de laatste resterende ontwikkeling binnen deze grondexploitatie. In 2018 is de herziene grondafspraak met ontwikkelaar De Nijs ondertekend als lumpsumresultaat van een langdurig onderhandelingstraject en met behulp van inzet van arbitrage. De herziene afspraak betrof drie ontwikkellocaties, waarvan de Koraallocatie (i.c. gebouw De Coraal achter het gemeentehuis) en de Reservelocatie (i.c. gebouw Lapis Lazuli) reeds gerealiseerd zijn. Een gedeelte van de openbare ruimte van het Stadshart, rondom Lapis Lazuli en het gemeentehuis is inmiddels klimaatadaptief woonrijp gemaakt, met nadrukkelijke aandacht voor toegankelijkheid en ontmoeting. De ontwikkeling van de Tangentlocatie (i.c. Woodstone) verloopt traag. Op 14 juli 2023 is de koopovereenkomst ondertekend en op 6 februari 2024 is het bouwplan Woodstone onherroepelijk vergund. De verkopen bleven echter te veel achter om tijdig te starten met de bouw en de benodigde grond hiervoor te verkopen.

Deze situatie heeft in februari 2025 geleid tot een afsprakenbrief met ontwikkelaar De Nijs waarbij de gemeente haar medewerking verleent aan wijziging van het bouwplan en een latere datum start bouw dan overeengekomen. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben zoals ieder jaar gebruikelijk betrekking op Programma, Planning en Prijs. Programma Vergeleken met vorig jaar is het totale woningprogramma Woodstone (bestaande uit 5 torens) met 6 appartementen verminderd. Er zullen in totaal 198 appartementen gerealiseerd worden, inclusief bijbehorende parkeervoorzieningen. De verkopen verliepen niet voorspoedig, waardoor er wijzigingen zijn voorgesteld door De Nijs; er worden enkele studio's samengevoegd, waardoor de bouwaanvraag gewijzigd diende te worden.

Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

Cat. II KOOP Appartement Cat. III KOOP Appartement Cat. IV KOOP Stadswoningen, woonwerkwoningen Totaal

%

104 50 44

53% 25% 22%

198

100%

Voortgang T.o.v. vorig jaar zijn er wijzigingen in planning en fasering. De grond zal later worden geleverd en in delen worden geleverd conform de afsprakenbrief met De Nijs van februari 2025. De grond voor de torens A, B en C, inclusief het toekomstig openbaar gebied, wordt eind juli 2025 verkocht. De grond voor de torens D en E zal begin 2027 verkocht worden. Conform de overeenkomst bedraagt de maximale bouwtijd voor het gehele bouwplan 36 maanden, na start bouw van toren A, zodoende zal de grondexploitatie doorlopen tot eind 2028. De gronden rondom gebouw De Coraal zijn eerder tijdelijk woonrijp gemaakt en zullen afhankelijk van het tempo in de ontwikkeling van de Tangentlocatie (i.c. Woodstone) gezamenlijk definitief woonrijp gemaakt worden vanuit het integrale inrichtingsplan. De gronden rondom de Reservelocatie (i.c. Lapis Lazuli) en het gemeentehuis zijn bijna geheel woonrijp gemaakt, kwalitatief hoogwaardig, klimaatadaptief en voor ontmoeting ingericht o.b.v. dat integrale inrichtingsplan. Resultaat en verschillenanalyse De opbrengsten in de grondexploitatie hebben betrekking op de grondverkoop ten behoeve van de ontwikkeling van Woodstone. De ingerekende grondverkoop is verminderd met de reeds ontvangen reserveringsvergoeding en is, conform de overeenkomst, geïndexeerd met behulp van de CBS CPI index en is hiermee toegenomen ten opzichte van vorig jaar.

65 van 86

De kosten in de grondexploitatie zijn in vergelijking met de actualisatie van vorig jaar gestegen. De kosten m.b.t. het deels verleggen van de Duurzame Ring Heerhugowaard t.b.v. bouwrijp maken van de gronden waren niet ingerekend. De ontwikkeling van Woodstone verloopt traag waardoor er meer plankosten gemaakt zijn en nog worden verwacht te maken. De kosten woonrijpmaken die voor rekening van de gemeente komen, hebben betrekking op de verbinding tussen het Stadshart en het Stationskwartier. Deze kosten stijgen door indexatie als gevolg van deze vertraging. De overige kosten woonrijpmaken komen voor rekening van de Nijs en aangezien deze worden doorbelast op basis van werkelijke kosten is er geen prijsrisico. Om het openbaar gebied bereikbaar en goed toegankelijk te houden zijn er faseringskosten ingerekend ten behoeve van tijdelijke maatregelen. De grondexploitatie sluit met een negatief saldo op netto contante waarde van € 6,8 miljoen. Hiermee is het resultaat met circa € 78.000, = verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2024. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door het moeizame en trage verloop van de laatste ontwikkellocatie Woodstone. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €)

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Exploitatie 2024 (Prijspeil Exploitatie 2025 (Prijspeil 2024) 2025) A B

Verschil B-A

33.265.295 26.379.348 -6.885.947

33.634.759 26.502.378 -7.132.381

369.464 123.030 -246.434

Subtotaal inflatie en rente

-221.350

-201.356

19.994

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

-7.107.297 -6.697.365

-7.333.737 -6.775.240

-226.440 -77.875

Tussentijdse verlies- en winstneming Aangezien er sprake is van een negatief netto contante waarde resultaat blijft een verliesvoorziening na deze herziening noodzakelijk en zal deze moeten worden opgehoogd. Het verlies is voor een groot gedeelte ontstaan uit een tussentijdse afdracht van € 3,8 miljoen, gedaan in 2005, ten behoeve van bovenwijkse voorzieningen. De bijbehorende rentelasten hebben in al die jaren tot een vergroting van het verlies geleid.

66 van 86

Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente et cetera, die qua effect niet binnen de huidige NCW van ca. € 6,8 miljoen negatief als buffer opgevangen kunnen worden. Het risico van € 0,5 miljoen wordt meegenomen in het risicoinventarisatie NARIS bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

67 van 86

3.14 Toelichting herziening grondexploitatie Stationsgebied - Gildestraat e.o. per 1-1-2025

10 april 2025

68 van 86

Stationsgebied – Gildestraat e.o. Beschrijving In januari 2019 is de eerste grondexploitatie Stationsgebied – Gildestraat e.o. unaniem vastgesteld door de gemeenteraad van voormalig gemeente Heerhugowaard middels RB2018112. Deze grex behelst de verkoop van een viertal kavels met bedrijfsbestemming en de herinrichting van de Gildestraat in het stationsgebied. In 2019 is de eerste kavel verkocht en is hier het Oogcentrum gerealiseerd. Voortgang In het voorjaar van 2021 is fase 1 van de herinrichting van de Gildestraat afgerond. Fase 2 van de herinrichting zal pas plaatsvinden na oplevering van het naastgelegen Vaanpark. Dit omdat de asfaltweg die er nu ligt als bouwweg zal dienen voor deze ontwikkeling. Uiteindelijk zal het asfalt worden vervangen door klimaat-adaptieve gebakken klinkers. In 2023 werd gemeld dat er serieuze interesse was voor het kavel (2850 m²) naast het Oogcentrum. Deze interesse is er nog steeds maar de grond is nog niet verkocht. De twee kavels gelegen aan de spoorzijde zijn altijd ingerekend in de grex als zijnde bedrijfsgrond. Van deze 2 kavels is in 2022 een groot gedeelte aangemerkt als een zogenoemde urgentielocatie voor sociale woningbouw. In 2024 is zijn deze 2 kavels verkocht aan Woningstichting Langedijk en momenteel wordt er druk gewerkt aan de realisatie van 106 sociale huurappartementen.

Momenteel wordt er, conform het Masterplan Stationsgebied Dijk en Waard met verschillende stakeholders in het gebied onderzocht of herontwikkeling mogelijk is op gronden van private partijen aan de Gildestraat en er op deze manier een totale gebiedsontwikkeling van te maken.

Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

Cat. I HUUR Appartement Cat. II HUUR Appartement Totaal

%

73 33

69% 31%

106

100%

Resultaat en verschillenanalyse De netto contante waarde op 1-1-2025 bedraagt € 345.000,- (na winstneming). Dit is ruim € 562.000,- lager dan het jaar hiervoor. Dit heeft ermee te maken dat geraamde kosten voor de toekomstige ontsluiting rondom Gildestraat 1 aan deze grondexploitatie zijn toegevoegd. Tevens zijn er stelposten t.b.v. klimaatadaptatie en tijdelijke maatregelen toegevoegd om het gebied toekomstbestendig te maken. Aan de kostenkant is tevens een reservering van € 753.000,- opgenomen voor een deel van de kosten van de realisatie van een langzaam-verkeerstunnel onder het spoor tussen de Scheg en Westpoort. Deze tunnel heeft een bovenwijks karakter en komt voor 30% ten laste van de NBK. Tevens wordt 30% toegerekend aan zowel de toekomstige grondexploitatie Westpoort als aan de ontwikkelende partij in Westpoort en het Vaanpark. De resterende 10% is toegerekende aan de grex Gildestraat.

69 van 86

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €)

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Exploitatie 2024 (Prijspeil Exploitatie 2025 (Prijspeil 2024) 2025) A B

Verschil B-A

1.928.486 3.021.150 57.000 1.035.664

2.593.208 3.078.416 85.000 400.208

664.722 57.266 28.000 -635.456

Subtotaal inflatie en rente

-5.007

-27.030

-22.023

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

1.030.657 933.498

373.178 344.759

-657.479 -588.739

Tussentijdse winstneming Conform de POC-methode kan er dit jaar € 28.000,- aan tussentijdse winst worden genomen binnen dit complex.

Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,37 miljoen kunnen worden opgevangen).

70 van 86

71 van 86

3.15 Toelichting 2e grondexploitatie Berckheidelaan per 1-1-2025

10 april 2025

72 van 86

Berckheidelaan Woonwaard heeft voor de locatie aan de Berckheidelaan een bouwplan ontwikkeld met 29 sociale huurappartementen (categorie 1 en 2), 29 bijbehorende parkeerplaatsen en 3 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Eind 2021 zetten vertegenwoordigers van Woningcorporatie Woonwaard en Woonstichting Langedijk en wethouders van de voormalige gemeenten Heerhugowaard en Langedijk hun handtekening onder een intentieovereenkomst om een aantal locatie in Heerhugowaard te bestempelen als urgentielocaties sociale woningbouw. Dit plan maakt als zogenoemde “urgentielocatie” onderdeel uit van deze doelstelling. Voortgang Het perceel van 2.207 m² is in april 2024 bouwrijp overgedragen aan Woonwaard. In het verleden was op deze kavel een basisschool gehuisvest. De werkzaamheden voor het bouwrijp maken beperken zich tot de aanleg van een inrit en een bijdrage in het parkeren in het openbare gebied. De bouwwerkzaamheden zijn momenteel in volle gang en het pand zal medio 2025 worden opgeleverd. Woonwaard zal het eigen terrein zelf aanleggen, waaronder o.a. de 29 parkeerplaatsen en de groenvoorzieningen.

Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

Cat. I HUUR Appartement Cat. II HUUR Appartement Totaal

%

17 12

59% 41%

29

100%

Resultaat en verschillenanalyse De herziene grondexploitatie Berckheidelaan resulteert in een positieve netto contante waarde van circa € 84.000,- (na winstneming). Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €)

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Exploitatie 2024 (Prijspeil Exploitatie 2025 (Prijspeil 2024) 2025) A B

Verschil B-A

186.984 445.500 258.516

224.828 455.500 145.000 85.672

37.844 10.000 145.000 -172.844

Subtotaal inflatie en rente

-550

-389

160

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

257.967 247.949

85.283 83.611

-172.684 -164.339

Tussentijdse winstneming De POC-berekening wijst uit dat er dit jaar € 145.000,- winst afgeroomd dient te worden vanuit het project. € 27.000,- van deze winstneming zal worden gedoteerd aan de reserve NBK. Na de winstneming is het resultaat op NCW € 84.000,-. Het project zal in de jaarrekening 2025 worden afgesloten en kan het resterende saldo als winst worden toegevoegd aan het rekeningresultaat.

73 van 86

Risico Nihil, project wordt binnen afzienbare tijd afgerond.

74 van 86

3.16 Toelichting herziening grondexploitatie De Rotonde (de Klamp) per 1-1-2025

10 april 2025

75 van 86

De Rotonde (De Klamp) Beschrijving De gemeente is in het voorjaar van 2022 samen met Woonwaard en Woonstichting Langedijk van start gegaan met de ontwikkeling van de urgentielocatie Krusemanlaan Noord (project De Klamp). Doel was het versneld realiseren van sociale huurwoningen om doelgroepen van het woonbeleid te kunnen huisvesten. In september 2022 is de samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Gezien het tempo van dit project doorloopt is er destijds binnen de organisatie voor gekozen om de bestaande en aangrenzende grondexploitatie “De Rotonde uit te breiden met bovengenoemde ontwikkeling van sociale woningbouw. Het project bestond uit de realisatie van 59 appartementen en 20 grondgebonden woningen. Naar aanleiding van deze ontwikkeling is ook de aangrenzende rotonde van de Krusemanlaan met de Oosttangent aangepast om de wijk te kunnen ontsluiten. Dit werk is vorig jaar toegevoegd aan de grondexploitatie. Als gevolg daarvan is een verliesvoorziening van € 1,3 miljoen getroffen bij vaststelling van de jaarstukken 2023. Ten noorden van De Klamp is in 2022 grond aangekocht door een private partij waarmee de gemeente momenteel in gesprek is over een mogelijke woningbouwontwikkeling onder de naam De Klamp fase 2.

Getracht wordt om bij deze partij volgens de kostenverhaalscriteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, kosten te verhalen die de gemeente vooruitlopend op deze ontwikkeling heeft gemaakt binnen het plangebied, dus ook een deel van de rotonde. Hiertoe is medio 2024 een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente en ontwikkelaar (en tevens grondeigenaar) Building4you. Voortgang Alle werkzaamheden in het exploitatiegebied zijn afgerond. De 59 sociale huurappartementen en de 20 grondgebonden sociale huurwoningen zijn medio 2023 opgeleverd en verhuurd. Eind 2024 zijn de werkzaamheden aan de rotonde afgerond. Aangezien er nog een aantal facturen in 2025 zullen komen kan de grondexploitatie pas in de loop van 2025 worden afgesloten.

Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

Cat. I HUUR GGB Cat. I HUUR Appartement Cat. II HUUR GGB Cat. II HUUR Appartement Totaal

%

16 53 4 6

20% 67% 5% 8%

79

100%

76 van 86

Resultaat en verschillenanalyse Doordat de uiteindelijke kosten voor de aanpassing van de rotonde € 3 ton lager uitvielen dan verwacht en er een bijdrage van een ontwikkelaar van circa € 2 ton is ingerekend, kan de verliesvoorziening worden bijgesteld naar circa € 8 ton (verschil € 5 ton). Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €)

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Exploitatie 2024 (Prijspeil Exploitatie 2025 (Prijspeil 2024) 2025) A B

Verschil B-A

3.162.692 1.834.828 -1.327.864

2.688.064 1.834.828 -853.236

-474.628 -

Subtotaal inflatie en rente

-31.668

-11.207

20.462

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

-1.359.532 -1.306.740

-864.443 -830.875

495.090 475.865

474.628

Risico’s Het enige risico in deze grex is dat de gemeente de ingerekende bijdrage voor de rotonde van de ontwikkelaar van De Klamp fase 2 niet kan verhalen doordat de woningbouw van De Klamp fase 2 geen doorgang vindt

77 van 86

78 van 86

3.17 Toelichting herziening grondexploitatie IKOC Noord-Scharwoude per 1-1-2025

10 april 2025

79 van 86

IKOC Noord-Scharwoude Beschrijving In oktober 2021 heeft de raad van de voormalig gemeente Langedijk besloten in te stemmen met de voorgestelde richting voor de herontwikkeling van de locatie van de voormalige Mariaschool aan de Tulpenstraat 2 te Noord-Scharwoude. Deze locatie is beschikbaar gekomen voor herontwikkeling, nadat de RKBS Mariaschool en de RKBS De Duizend Eilanden zijn gefuseerd per 01-09-2018 (IKC Waterrijk). De gemeente heeft nagenoeg alle gronden in eigendom. Op 29 november 2022 heeft de raad besloten de grondexploitatie te openen. De locatie is gelegen tussen de Tulpenstraat (noordzijde) en sportvelden van LSVV (zuidzijde). Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 1 hectare. De grondexploitatie IKOC NoordScharwoude behelst de ontwikkeling van 50 zorgappartementen met ondersteunende functies, een onderwijsvoorziening en een kinderopvang voor twee groepen. Parkeren wordt opgelost op eigen terrein. Voor verleggen van de watergang zal grond ten zuiden van het oude schoolgebouw moeten worden afgegraven ter plaatse van de beoogde ligging van de nieuwe waterloop. Hier zal vervolgens de huidige loop van de watergang, ten noorden van het oude schoolgebouw, mee worden gedempt. Voortgang De Mariaschool is in 2024 volledig gesloopt. Hier worden geen kosten meer voor verwacht. Verder heeft er in 2024 een wijziging van het woningbouwprogramma plaatsgevonden.

Het woningbouwprogramma is nu gewijzigd naar 29 sociale huurappartementen en 27 sociale huur studio’s. Naar verwachting zal in 2025 gestart worden met het bouwrijp maken en zal de gronduitgifte ook eind 2025 plaatsvinden. Het woonrijp maken zal naar verwachting in 2027 zijn afgerond. Daarmee kan de grondexploitatie naar verwachting eind 2027 worden afgesloten.

Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

Cat. I HUUR Appartement Cat. I HUUR Studio Totaal

%

29 27

52% 48%

56

100%

Resultaat en verschillenanalyse Per 1 januari 2025 heeft een actualisatie plaatsgevonden van de grondexploitatie. De belangrijkste wijzigingen daarbij zijn de volgende: • De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2025 zijn verwerkt; • Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2024 naar 1 januari 2025; • Het rentepercentage is aangepast van 0,65% naar 0,50%, conform Programmabegroting 2025; • De plankosten zijn herijkt; • Een wijziging doorgevoerd van het woningbouwprogramma. Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2025 bedraagt circa € 0,82 miljoen negatief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2024 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2025, circa € 1,01 miljoen negatief. Dit is een positief verschil van circa € 196.000,= hoofdzakelijk doordat na nieuwe inzichten de saneringskosten een stuk lager zullen gaan uitgevallen dan was geraamd. Verder levert de wijziging van het woningbouwprogramma ook een positief verschil op van circa € 43.000,=.

80 van 86

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €) Exploitatie 2024 (Prijspeil 2024)

Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025)

Verschil

Omschrijving

A

B

B-A

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

1.716.871 675.000 -1.041.871

1.557.713 718.000 -839.713

-159.158 43.000 202.158

Subtotaal inflatie en rente

-54.158

-26.335

27.823

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

-1.096.029 -1.012.562

-866.048 -816.096

229.982 196.466

Verliesvoorziening De verliesvoorziening kan verlaagd worden met € 196.000,=.

Risico’s De gemeente heeft gezamenlijk met de ontwikkelpartner het bouwplan voor het IKOC ontwikkeld. In theorie bestaat de kans nog dat zij zich alsnog terugtrekt, maar dat is gezien de investering tot op heden niet meer heel waarschijnlijk. In het geval de beoogde ontwikkeling toch niet tot stand komt, dan moet de gemeente een andere partij zoeken voor de afname van de grond.

81 van 86

82 van 86

3.18 Toelichting 2e grondexploitatie Westpoort per 1-1-2025

10 april 2025

83 van 86

Westpoort Beschrijving Westpoort is het open terrein aan de zuidwestzijde van Beveland in Heerhugowaard. Het gebied wordt begrensd door de spoorlijn (treinverbindingen Amsterdam-Den Helder en Alkmaar-Hoorn) in het noorden, de N242 in het westen, de Westtangent in het zuiden en de Abe Bonnemaweg in het oosten. De locatie is gemeentelijk eigendom en is op dit moment in gebruik als depot voor een aantal werken in Heerhugowaard. Gescheiden door de spoorlijn grenst Westpoort aan Vaanpark (voorheen De Scheg) dat eigendom is van BPD. Eind 2024 is in Vaanpark gestart met de bouw van het eerste gebouw van in totaal 3 gebouwen met tezamen ca. 340 appartementen. Westpoort wordt ontwikkeld als woongebied en biedt plaats aan een gemengd programma met in totaal 477 woningen in verschillende categorieën. Westpoort wordt een woonwijk met een aantrekkelijke, groene en gezonde woon- en leefomgeving. Het stedenbouwkundig plan kenmerkt zich door gesloten bouwblokken zoals bij een campus, waarbij de kavels relatief klein zijn ten gunste van openbaar groen. De wijk heeft een stedelijke woonsfeer in een landschappelijke setting. De groenstructuur is dominant en robuust en bestaat uit verbindende groendelen en uit verblijfsplekken. In deze 2e grondexploitatie Westpoort is het laatste verkavelingsplan en het inrichtingsplan vertaald.

De gemeente heeft medio 2021 het project Westpoort samen met het project Vaanpark met succes aangemeld voor de Regeling Woningbouwimpuls (WBI). In december 2021 heeft het Ministerie van BZK een positieve beschikking afgegeven. Het omgevingsplan wordt in juni 2025 ter vaststelling aangeboden aan de raad. Volgens de planning zal dan in 2026 gestart kunnen worden met het bouwrijpmaken en met de bouw van de eerste woningen. Programma Bij het bepalen van het woningbouwprogramma voor Westpoort zijn de uitkomsten gebruikt van de woningmarktanalyse Dijk en Waard 2022 van RIGO. Ook wordt voldaan aan de programmatische voorwaarden van de WBI-beschikking waaraan het programma van Westpoort in combinatie met het programma van Vaanpark aan moet voldoen. Het gaat hierbij om ca. 69% betaalbare woningen, waarvan een aandeel sociale huurwoningen, midden huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Het woningbouwprogramma van 477 woningen behelst dan ook zowel de sociale en betaalbare woningen als het midden- en dure segment. Daarnaast zullen er ook woon-werkwoningen en ca. 500 m2 commerciële voorzieningen worden ontwikkeld. Van de in totaal 216 ingerekende appartementen bevindt ca. 66% zich in het huursegment en in de goedkoopste categorieën I en II. Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

44 98 10 26 18 8 30 21 38 67 93

Cat. I HUUR Appartement Cat. II HUUR Appartement Cat. II KOOP GGB Cat. II KOOP Appartement Cat. III HUUR Appartement Cat. III HUUR Rij- hoekwoning Cat. III KOOP Appartement Cat. III KOOP Levensloop Cat. III KOOP Rij- hoekwoning Cat. IV KOOP 2^1 kap Cat. IV KOOP Stadswoningen, woonwerkwoningen Cat. IV KOOP Vrijstaand Totaal

84

%

9% 21% 2% 5% 4% 2% 6% 4% 8% 14% 19%

24

5%

477

100%

Planning en fasering Uitgangspunt voor de planning en fasering van de uitgifte van bouwrijpe grond is 5 jaar: vanaf 2026 t/m 2030. De gemiddelde uitgifte per jaar betreft grond voor ca. 95 woningen met daarbij de opmerking dat het aantal woningen de eerste 2 jaren relatief hoger liggen door een gestapeld programma. Resultaat en verschillenanalyse Het verschil tussen de totaal opgevoerde kosten 2024 en 2025 wordt grotendeels bepaald door inflatie en door iets hogere inrichtingskosten. De totale grondopbrengst is, rekening houdend met het feit dat de woningen nog niet ontworpen zijn, nagenoeg gelijk gebleven. Het resultaat op netto contante waarde bedraagt per 1 januari 2025 €1,0 miljoen. De opgenomen kosten op startwaarde bedragen € 26,4 miljoen en zijn inclusief de ramingen voor de hoofdplanstructuur die onderdeel vormen van de eerdergenoemde en gehonoreerde WBIsubsidie van het Rijk. In deze aanvraag is nog uitgegaan van een ongelijkvloerse kruising onder of over de Westangent voor langzaam verkeer maar uit nadere studies bleek deze investering niet noodzakelijk. Het uitgangspunt is nu dat de Abe Bonnemaweg wordt gereconstrueerd in combinatie met de aanleg van een langzaam verkeersbrug vanuit het plan Westpoort naar het kruispunt Abe Bonnemaweg - Westtangent. Ook de bestaande verkeerslichtinstallatie zal worden aangepast.

Aangezien deze reconstructie van de Abe Bonnemaweg ook profijt oplevert voor de ontwikkeling van het plan Urban Connection op de aangrenzende locatie Beveland, wordt een aandeel van 25% toegerekend aan de grondexploitatie Beveland. Door deze aanpassing zal de WBI-subsidie wellicht lager uitvallen maar daar staat tegenover dat er ook een dure investering vervalt. Daarnaast is het niet ondenkbaar dat andere subsidiabele kostenposten hoger uitvallen. De ingerekende kosten zijn door inflatie-effecten en door meer gedetailleerde berekeningen van inrichtingskosten toegenomen met ca. € 0,9 miljoen. De ingerekende opbrengsten bestaan voornamelijk uit de voorgenomen grondverkopen voor woningbouw; in totaal zijn de opbrengsten op startwaarde begroot op € 28,0 miljoen, iets verlaagd ten opzichte van de vorige grex door aanpassingen in het woningbouwprogramma. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €)

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Exploitatie 2024 (Prijspeil Exploitatie 2025 (Prijspeil 2024) 2025) A B

Verschil B-A

25.481.769 28.060.227 2.578.458

26.381.163 28.007.106 1.625.943

899.395 -53.121 -952.515

Subtotaal inflatie en rente

-533.028

-504.909

28.119

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

2.045.431 1.780.671

1.121.034 975.928

-924.396 -804.743

Jaarschijf 2024 en verloop boekwaarde In 2024 zijn plankosten gemaakt terwijl er nog geen grondverkopen zijn gerealiseerd. Door de negatieve cashflow is de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten, gemaakte opbrengsten) opgelopen naar een niveau van ca. € 4,4 miljoen negatief.

85

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

4.000.000 2.000.000 -2.000.000 -4.000.000 -6.000.000 -8.000.000 -10.000.000

Boekwa…

Prognose boekwaarde per 31-12

Risico’s Er zijn generieke risico’s zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente en kostenopbrengstenstijging. Ook verlaging van bepaalde grondwaarden door conjunctuurschommelingen kunnen een risico vormen. De verwachting is dat die qua effect voor ca. € 2,3 miljoen in de algehele gemeentelijke risico-inventarisatie (Naris) worden meegenomen. Tot slot is de voor een deel ingerekende spooronderdoorgang tussen Vaanpark en Westpoort een zgn. project specifiek risico. Ook hiervoor is een bedrag ingerekend binnen het hierboven bedoelde Naris.

86