Document · PDF

Bijlage 4 Exploitatieplan Westrand Sint Pancras

Gemeenteraad 13 september 2022, gemeente Dijk en WaardBij agendapunt: RV Vaststelling Bestemmingsplan en Exploitatieplan Westrand34.998 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

Pagina 20 van 29

Artikel 40f Op de prijsvermeerdering bedoeld in artikel 40e komt in mindering de vergoeding welke te dier zake op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening is toegekend. 4.2 Marktwaarde of onteigeningsschadeloosstelling Bij grondexploitatie zijn de inbrengwaarden van de gronden een belangrijk element. De inbrengwaarde dient gebaseerd te worden op de marktwaarde van de grond. Er is aangesloten bij de regeling in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van de marktwaarde, omdat wordt uitgegaan van de fictie dat particuliere eigenaren zelf de planrealisatie ter hand nemen of vrijwillig de grond inbrengen bij de gemeente. Net als bij de Wvg zijn daarom in artikel 6.13 lid 5 Wro artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet1 van toepassing verklaard. Dit uitgangspunt leidt uitzondering voor gronden welke onteigend zijn of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven. Wanneer hier sprake van is, levert aansluiting bij de marktwaarde problemen op, omdat de gemeente dan kan blijven zitten met niet verhaalbare kosten (i.c. de kosten van de bijkomende schades), terwijl deze kosten wel noodzakelijk waren voor de grondexploitatie. De schadeloosstelling bij onteigening kan immers hoger uitvallen dan de marktwaarde.

Daarom wordt bij percelen die onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op grondslag van onteigening zijn verworven, aangesloten bij de onteigeningswaarde (volledige schadeloosstelling). De keuze om de marktwaarde of de onteigeningsschadeloosstelling op te nemen is afhankelijk van het door de gemeente Langedijk gevoerde grondverwervingsbeleid. De gemeente Langedijk is voornemens om de kaders te scheppen zodat de eigenaren zelf tot ontwikkeling van hun gronden kunnen komen. Daarom wordt de marktwaarde aangehouden. Dit sluit tevens aan bij de uitgangspunten genoemd in het exploitatieplan. 4.3 Gehanteerde waarde Taxateurs hanteren het waarde begrip ‘marktwaarde’. Dit waarde begrip is als volgt omschreven: ‘Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een

1 In de Onteigeningswet is sprake van het begrip “werkelijke waarde”. Op basis van de Vraagbaak

Grondexploitatiewet (Kluwer 2009) is te verdedigen dat de marktwaarde nagenoeg gelijk is aan de werkelijke waarde zoals bedoeld in artikel 40b-40f Onteigeningswet. Er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen de marktwaarde en de werkelijke waarde.

Pagina 21 van 29

bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ 4.4 Afbakening advies Volgens het Besluit ruimtelijke ordening, Artikel 6.2.3 behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. De onder a en b genoemde ramingen worden opgesteld op basis van de definitie van de “marktwaarde” die in paragraaf 4.2 is aangegeven. Voor de onder c genoemde ramingen hebben taxateurs onderzoek gedaan naar in de openbare registers kenbare zakelijke rechten. Op basis van dit onderzoek zijn diverse zakelijke rechten aanwezig. Deze zakelijke rechten zien niet op een specifieke omstandigheid van een bepaald perceel.

Daarnaast ligt het voor de hand dat met deze zakelijk gerechtigden afspraken worden gemaakt voor de verlegging van de kabels en leidingen, zonder dat het recht zelf wordt vergoed. Immers, er zal sprake moeten zijn van verlegging, waarbij de zakelijk gerechtigde op de nieuwe locatie eenzelfde soort zakelijk recht verkrijgt. De kosten van de verlegging van de kabels en leidingen, voor zover die moeten worden geschaard onder sub d van artikel 6.2.3 Bro, zijn in het exploitatieplan opgenomen. De kosten van de sloop van de aanwezige bebouwing zijn in de inbrengwaarde opgenomen. Voor de persoonlijke rechten, de rechten die niet uit de openbare registers blijken, hebben taxateurs informatie opgevraagd bij de gemeente Langedijk. Daaruit is niet gebleken dat er sprake is van bekende persoonlijke rechten. 4.5 Afbakening complex Bij het bepalen van de inbrengwaarde is een complexafbakening van belang. Artikel 40d Onteigeningswet geeft aan dat de waarde moet worden bepaald aan de hand van de geldende voorschriften en bestemmingen die deel uitmaken van een complex. Taxateurs verwijzen naar paragraaf 4.1 voor de exacte tekst van artikel 40d Onteigeningswet. Onder een complex wordt in dit artikel verstaan de als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte onroerende zaken.

Pagina 22 van 29

De gronden binnen het bestemmingsplan en het exploitatieplan “Westrand Sint Pancras” worden als één geheel in exploitatie genomen. Tevens hebben deze gronden een onderlinge samenhang. Het gefaseerd in exploitatie brengen doet daar niets aan af. Alle kosten en opbrengsten houden immers direct verband met elkaar. Daarom worden deze gronden gezien als één complex. 4.6 Taxatiemethoden Er zijn verschillende methoden om de marktwaarde te bepalen. Voor de taxatie van nog in ontwikkeling te nemen gronden ligt de vergelijkingsmethode, ook wel comparatieve methode, voor de hand als er vergelijksmateriaal voor handen is. Is dit niet het geval, dan zal moeten worden teruggevallen op de residuele grondwaardemethode. Is sprake van bestaand vastgoed dan zal voor woningen de vergelijkingsmethode het meest voor de hand liggen. Is sprake van bedrijfsmatig- of winkel-onroerend goed, dan zal de huurwaardekapitalisatie methode worden toegepast. Bij het bepalen van de inbrengwaarde van de percelen wordt enerzijds gekeken naar de huidige waarde op basis van het huidige gebruik en de huidige bestemming. Daarnaast wordt gekeken naar de waarde op basis van de toekomstige bestemming, de ruwe bouwgrondwaarde.

Ruwe bouwgrond is grond die in een bestemmingsplan is aangewezen om bouwgrond te worden (al dan niet met een directe bouwtitel), maar daarvoor nog geschikt gemaakt moet worden door het aanleggen van de infrastructuur en overige voorzieningen die nodig zijn voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Op basis van onteigeningsjurisprudentie moet een gemeente de hoogste van de twee (de huidige of de toekomstige) waarden aan de eigenaar vergoeden. In een overwegend agrarisch gebied wordt meestal uitgegaan van de toekomstige waarde/ruwe bouwgrondwaarde, tenzij blijkt dat de huidige gebruikswaarde hoger is. De Wro schrijft geen expliciete waarderingsmethode voor; zij legt alleen de waarderingsgrondslag vast. In de memorie van toelichting wordt verwezen naar de onteigeningspraktijk voor het vaststellen van de inbrengwaarde. Ook in onteigeningszaken wordt de waarderingsmethode niet vast voorgeschreven. In de uitspraken HR 13 augustus 2004, NJ 2005, 151 en HR 15 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008: BB4775 is mede bepaald dat taxateurs in beginsel vrij zijn in hun keuze voor een bepaalde waarderingsmethode en geen rechtsregel hen voorschrijft op welke wijze zij de waarde van een onteigend perceel dienen vast te stellen.

Pagina 23 van 29

In gevallen als het onderhavige liggen twee methoden voor de hand; de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode. 4.6.1 Vergelijkingsmethode De vergelijkingsmethode ziet op een systeem waarbij de waarde van de grond wordt benaderd door gerealiseerde transacties voor vergelijkbare objecten in vergelijkbare situaties. Bij toepassing van de vergelijkingsmethode moet een oordeel worden gevormd over de mate van vergelijkbaarheid van de verschillende locaties, zodat ook de gerealiseerde verkoopprijzen kunnen worden vergeleken. 4.6.2 Residuele grondwaarde methode De residuele grondwaardemethode gaat uit van het begroten van alle opbrengsten en het daarop in mindering brengen van alle kosten die samenhangen met het plan. Het residu wordt vervolgens gedeeld door de totale oppervlakte van de aan het plan toe te rekenen gronden. 4.6.3 Huurwaardekapitalisatie methode In de huurwaardekapitalisatie methode wordt de huuropbrengst van het onroerend goed gekapitaliseerd met een bij het onroerend goed passend rendement. Op dit resultaat worden de kosten van verkrijging nog in mindering gebracht. 4.7 Gekozen waarderingsmethode Taxateurs waarschuwen bij het bepalen van de inbrengwaarde voor het uitsluitend toepassen van de residuele grondwaardemethode.

De exploitatiekosten bepalen de inbrengwaarde en de inbrengwaarde wordt op zijn beurt bepaald door de exploitatiekosten (de zogenaamde cirkelredenering). Bij het vaststellen van de inbrengwaarde is gekeken naar de marktwaarde van de bouwrijpe kavels. Deze marktwaarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Tevens is gekeken naar de marktwaarde van de gronden op basis van het huidige gebruik. Daarna zijn de kosten die moeten worden gemaakt om de kavels bouwrijp te maken in mindering gebracht op de marktwaarde van de bouwrijpe kavels. Het resultaat is de inbrengwaarde. De taxatie is derhalve een samenstel van de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode. 4.8 Overige uitgangspunten De taxatie is uitgevoerd onder de volgende uitgangspunten: 1.

Deze rapportage is verricht op basis van het prijspeil per 8 juni 2021.

De door opdrachtgever verstrekte gegevens worden als juist verondersteld.

Ten behoeve van deze rapportage heeft kadastrale recherche plaatsgevonden. Er is geen erfdienstbaarhedenonderzoek ingesteld. Bij de taxatie is verondersteld dat de

Pagina 24 van 29

percelen ingebracht zullen worden vrij van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd. Een overzicht van de kadastrale recherche is in het rapport verwerkt in paragraaf 2.1. 4.

Ten behoeve van deze taxatie heeft bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden. Dit bestemmingsplanonderzoek is opgenomen in paragraaf 2.7, 2.8 en 2.9.

Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld. Voor de gronden die nog geen eigendom zijn van de gemeente worden deze kosten geraamd.

In dit inbrengwaarderapport gaan wij uit van de marktwaarde zonder schadeloosstellingen.

De percelen zijn gewaardeerd vrij van gebruiksrechten.

De percelen zijn gewaardeerd op basis van de ontwikkeling door de eigenaren zelf. Daarbij is eerst de marktwaarde als bouwrijpe grond gewaardeerd, waarna een inschatting is gemaakt van de kosten die de eigenaren moeten maken om de gronden nog juridisch en technisch bouwrijp te krijgen.

In de residuele berekening zijn de volgende kostenposten opgenomen: a. Sloopkosten van de bestaande opstallen: op basis van het bestaande oppervlakte van de opstallen wordt een prijs gehanteerd van € 50,--/m2. b. Aansluitkosten nutsvoorzieningen: de nieuw te bouwen woningen zullen moeten worden aangesloten op de nutsvoorzieningen. Daarvoor wordt per woning een forfaitair bedrag opgenomen van € 5.000,--. c. De bouwkavel zelf zal moeten worden opgehoogd. Op basis van de oppervlakte van de kavel wordt een kostenpost van € 10,--/m2 aangehouden. d. Om de kavels goed te ontsluiten zijn werkzaamheden in de openbare ruimte nodig. Te denken valt aan de inrichting van de wegen, groenvoorzieningen, waterberging, riolering en aansluitingen op bestaande wegen. Op basis van het inrichtingsplan van de gemeente is een raming opgesteld die deskundigen niet vreemd voorkomt. Deze raming wordt derhalve overgenomen in deze taxatie. De raming van deze kosten wordt naar rato toegerekend. e. Om de kavels te voorzien van een juridische bouwtitel moet het bestemmingsplan worden aangepast. De gemeente heeft een plankostenscan opgesteld. Daarin zijn de gemeentelijke kosten opgenomen. Ook deze worden naar rato toegerekend.

4.9 Referenties Deskundigen hebben referenties gezocht met betrekking tot verkochte bouwkavels in de omgeving van het plangebied. Op basis daarvan zijn de volgende referenties gevonden:

Pagina 25 van 29

Postcode 1721 AE

Plaatsnaam BROEK OP LANGEDIJK

Straatnaam Broekerwerf, kavel 6

Huisnummer 0ong

1721 AE

BROEK OP LANGEDIJK

Broekerwerf, kavel 3

0ong

1721 AE

BROEK OP LANGEDIJK

Broekerwerf, kavel 9

0ong

1721 AE

BROEK OP LANGEDIJK

Broekerwerf, kavel 2

1721 LE

ZUID-SCHARWOUDE

Borgerlant

1722 LE

ZUID-SCHARWOUDE

Karlant

1721AE

BROEK OP LANGEDIJK

Broekerwerf, kavel 4

1721AE

BROEK OP LANGEDIJK

1834 CR

SINT PANCRAS

1834 BD

Soort object bouwgrond

DatumMutatie 3-12-2020

Koopprijs € 315.000

Transactieprijs € 375.000

Prijs (m²) € 1.053

Popp (m²) Prijstype 356 v.o.n.

bouwgrond

3-12-2020

€ 230.000

€ 245.000

€ 662

370

v.o.n.

bouwgrond

15-12-2020

€ 435.000

€ 1.101

395

v.o.n.

0ong

bouwgrond

2-12-2020

€ 375.000

€ 395.000

€ 912

433

v.o.n.

bouwgrond

29-3-2021

€ 229.000

€ 506

453

v.o.n.

bouwgrond

11-1-2021

€ 249.000

€ 546

456

v.o.n.

0ong

bouwgrond

3-12-2020

€ 235.000

€ 280.000

€ 607

461

v.o.n.

Broekerwerf, kavel 5

0ong

bouwgrond

2-12-2020

€ 360.000

€ 417.000

€ 903

462

v.o.n.

Bovenweg

258B

bouwgrond

26-2-2020

€ 350.000

€ 330.000

€ 597

553

k.k.

SINT PANCRAS

Gedempte Veert

0ong

bouwgrond

26-3-2020

€ 249.000

€ 240.000

€ 410

585

k.k.

1721 JA

BROEK OP LANGEDIJK

Bijloort

bouwgrond

17-12-2020

€ 269.000

€ 271.000

€ 392

691

k.k.

1724 NK

OUDKARSPEL

Laanweg

43A

bouwgrond

1-10-2020

€ 269.500

€ 250.000

€ 350

715

k.k.

1834 BC

SINT PANCRAS

Achter Benedenweg 276

0ong

bouwgrond

14-3-2020

€ 295.000

€ 205.000

€ 263

780

k.k.

1724 XX

OUDKARSPEL

Zwanebloem

24*

bouwgrond

24-4-2020

€ 289.000

€ 359

805

v.o.n.

1723 HP

NOORD-SCHARWOUDE

Krab

bouwgrond

1-2-2020

€ 275.000

€ 335

820

k.k.

Daarnaast is ook gekeken welke percelen er rond de peildatum worden aangeboden, maar niet niet zijn verkocht. De volgende te koop staande percelen werden gevonden: Aanbod per 4-6-2021 Lievenlant Lievenlant Lievenlant Lievenlant Lievenlant Broekerwerf Lievenlant Maria Austria Erf

18 3 119 20 30 Kavel 10

€ € € € € € € €

koopsom 272.000,00 255.000,00 270.000,00 277.000,00 272.000,00 241.000,00 475.000,00 225.000,00

perceel

494 € 459 € 490 € 489 € 494 € 482 € 415 € 495 €

prijs per m² 550,61 von 555,56 von 551,02 von 566,46 von 550,61 von 500,00 von 1.144,58 von 454,55 kk

In het plangebied zijn in de afgelopen tijd ook een aantal percelen verkocht. Ook deze zijn betrokken bij het bepalen van de marktwaarde van de bouwrijpe kavels. Transacties binnen het plangebied 2019-2021 Perceel Sint Pancras E 1951 € 205.000 Perceel Sint Pancras E 2229 € 240.000 Perceel Sint Pancras E 1969 € 250.000 Perceel Sint Pancras A 4615 € 131.000 Perceel Sint Pancras A 4922 € 687.500 Perceel Sint Pancras A 4007 € 775.000 Perceel Sint Pancras A 4016 € 225.000

Geen bijdrage afgesproken Geen bijdrage afgesproken Geen bijdrage afgesproken Geen bijdrage afgesproken Geen bijdrage afgesproken Geen bijdrage afgesproken Geen bijdrage afgesproken

Op basis van bovenstaande informatie en referenties zijn deskundigen tot een staffel gekomen voor het bepalen van de marktwaarde van de verschillende kavels. Daarbij is rekening gehouden met het aantal woningen en de oppervlakte van de bouwkavel behorende bij de woning. De volgende staffeling wordt daarbij als leidraad aangehouden: Perceeloppervlakte Grondwaarde van - tot 0 500 € 600,00 500 1000 € 375,00 1000 1500 € 150,00 > 1500 m² € 50,00

Grondwaarde kk excl %OVB € 550,00 350,00 € € 250,00 € 100,00

Pagina 26 van 29

4.10 Backtest Taxateurs hebben het te taxeren vastgoed nog niet eerder gewaardeerd, zodat een backtest naar eerdere resultaten niet mogelijk is.

Pagina 27 van 29

Taxatie

5.1 Raming De marktwaarde van de percelen in de huidige staat en niet juridisch en technisch bouwrijp binnen het plangebied is op basis van de uitgangspunten zoals in dit rapport is verwoord als volgt door de deskundigen getaxeerd: kavelnr obv sted. plan 95a 94b 92/93b 91b 90a 89a 88b 86/87b 85a 84a 83a 81/82b 80f 79a 78a 77a 76a 75a 74f 73d 72d 71f 69a 68a 67a 66a 65f 63a 62a 61f 60a 58a 57a 55a 54a 53d 52d 51f 50a 49d 48d 47b 46c 45f 44k 42b 41e 40a 39f

Gemeente

sectie

perceelnummer

Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras

E E E E E E E E E E E E E

Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras

E E E

E E E E E E E E E E E E A A A A A A A A A A A A A A A A

2186 1953 1953 1718 2162 1716 1715 2193 2195 1712 1951 2052 1709 1708 1707 1860 1761 1761 2228 - ontstaan uit 1970 2228 - ontstaan uit 1970 2229 - ontstaan uit 1970 1969 2146 2146 1698 2094 2093 1757 2103 2087 2012 1691 1689 1688 1686 2112 4851 4786 3983 3983 3984 3985 4615 3987 4653 3989 3991 3992 3994 3995 3996 3997

Oppervlakte binnen plangebied 1490 1581 1959 1285 700 717 1257 1146

m² m² m² m² m² m² m² m²

769 780 735 592 592 529 545 536 529

m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

621 585 454 463 462 532 675 675 876 700 495 593 630 501 684 780 575 782 590 294 280 485 535 435 456 760 1505 635 485 745 382 652 449

Marktwaarde afgerond € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

520.000 529.000 563.000 471.000 302.000 291.000 454.000 438.000 318.000 329.000 314.000 224.000 224.000 244.000 218.000 188.000 244.000 257.000 263.000 209.000 240.000 260.000 245.000 294.000 294.000 361.000 297.000 232.000 266.000 278.000 235.000 297.000 329.000 260.000 312.000 265.000 153.000 144.000 216.000 230.000 236.000 242.000 322.000 499.000 266.000 217.000 313.000 165.000 286.000 207.000

Pagina 28 van 29

kavelnr obv sted. plan 37e 35a 34f 33k 32f 29k 28f 26b 25a 24b 23a 21b 20b 19m 18a 15a 14b 13a 12d 11d 9f 8a 7c 5f(d) 4a 2/3b 1c

Gemeente

sectie

perceelnummer

A A A A A A A A A A A A A A A A

3999 4001 4002 4921 4922 4004 4007 4008 4011 4478 4554 4014 4016 4691 4694 4691 4695 4695 4263 4263 4799 4883 4824 4797 4041 4701 4845 4046 4483 4872

A A A A A A A A A A A A A

Oppervlakte binnen plangebied 463 646 593 578

Marktwaarde afgerond

548 445 389 912 753 890 554 910 506

m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

1678

m²

€ € € € € € € € € € € € € € € €

596 832 958 1010 699 765 560 756 1205 625 655 790 759

m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

€ € € € € € € € € € € € €

211.000 277.000 258.000 257.000 251.000 201.000 172.000 363.000 320.000 335.000 252.000 357.000 236.000 622.000 267.000 333.000 376.000 406.000 351.000 356.000 255.000 321.000 452.000 273.000 261.000 327.000 295.000

In bijlage 3 is de residuele berekening per kavel opgenomen. 5.2 Overige aspecten van de inbrengwaarde In paragraaf 4.4 is de afbakening van dit advies opgenomen. Daarbij is aangegeven welke overige aspecten nog onderdeel zijn van de inbrengwaarde. In de paragraaf 5.1 zijn de ramingen opgenomen zoals genoemd in artikel 6.2.3 sub a en b Bro. Op basis van de ter beschikking gestelde gegevens zijn taxateurs er vanuit gegaan dat er geen sprake is van persoonlijke rechten. Ten aanzien van de zakelijke rechten wordt hieraan geen zelfstandige waarde wordt toegekend. De raming van de kosten van het vrij maken van de gronden van persoonlijke en zakelijke rechten zoals opgenomen in artikel 6.2.3 sub c Bro komt derhalve uit op nihil. Aldus gedaan te goeder trouw naar beste kennis en wetenschap en ondertekend te Heteren op 2 december 2021.

mevrouw mr. ing. J. de Vries RT

W.A. de Bruin RT

Pagina 29 van 29

Bijlage 1 Kadastrale gegevens

Bijlage 2 Planologie (verbeelding)

Bijlage 3 Residuele berekening

Inbrengwaardetaxatie Westrand Nummer

1 2 2 3 4 5 6 7 7 8 9 10 11 11 12 14 14 14 15 15 16 17 18 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57

kavelnr obv sted. plan 95a 94b 92/93b 91b 90a 89a 88b 86/87b 85a 84a 83a 81/82b 80f 79a 78a 77a 76a 75a 74f 73d 72d 71f 69a 68a 67a 66a 65f 63a 62a 61f 60a 58a 57a 55a 54a 53d 52d 51f 50a 49d 48d 47b 46c 45f 44k 42b 41e 40a 39f 37e 35a 34f 33k 32f 29k 28f 26b 25a 24b 23a

Gemeente

sectie

perceelnummer

Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras

E E E E E E E E E E E E E

Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras

E E E

Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras

E E E E E E E E E E E E A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A

E E E E

Oppervlakte binnen plangebied nieuw 1490 1581 1959 1285 700 717 1257 1146 769 780 735 592 592 529 545 536 529 621 585 454 463 462 532 675 675 876 700 495 593 630 501 684 780 575 782 590 294 280 485 535 435 456 760 1505 635 485 745 382 652 449 463 646 593 578 548 445 389 912 753 890 554

m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

Kavel

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

Prijs per m² kk

572.500 € 583.000 € 621.000 € 521.500 € 345.000 € 351.000 € 514.500 € 486.500 € 369.000 € 373.000 € 357.500 € 248.000 € 248.000 € 285.000 € 291.000 € 287.500 € 285.000 € 317.500 € 305.000 € 249.500 € 301.000 € 300.500 € 286.000 € 336.500 € 336.500 € 406.500 € 345.000 € 272.500 € 307.500 € 320.500 € 275.500 € 339.500 € 373.000 € 301.500 € 373.500 € 306.500 € 191.000 € 182.000 € 267.000 € 287.500 € 283.000 € 296.500 € 366.000 € 575.500 € 322.500 € 267.000 € 361.000 € 210.000 € 328.000 € 247.000 € 254.500 € 326.000 € 307.500 € 302.500 € € 292.000 € 245.000 € 214.000 € 419.000 € 363.500 € 411.500 € 294.000 €

Sloopkosten

Aansluitkosten

Bouwrijp, sanering PM

384 369 317 406 493 490 € 409 € 425 €

€ € € € € 16.456,00 € 10.587,50 € €

5.000,00 € 5.000,00 € 5.000,00 € 5.000,00 € 5.000,00 € 5.000,00 € 5.000,00 € 5.000,00 €

18.029,00 19.130,10 23.703,90 15.548,50 8.470,00 8.675,70 15.209,70 13.866,60

480 478 486 419 419 539 534 536 539

€ € € €

6.655,00 -

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

32.004,50 58.866,50 18.029,00 21.175,00 5.142,50 17.000,50 -

€ € € € € € € € €

5.000,00 5.000,00 5.000,00 2.500,00 2.500,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

10.285,00 16.577,00 7.260,00 14.822,50 23.837,00 14.459,50 9.861,50 4.235,00 6.050,00 2.843,50 6.776,00 7.260,00 3.569,50 4.235,00 2.359,50 10.224,50 30.794,50 1.210,00

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00

€ € € € € € €

5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00

9.304,90 9.438,00 8.893,50 7.163,20 7.163,20 6.400,90 6.594,50 6.485,60 6.400,90 7.514,10 7.078,50 5.493,40 5.602,30 5.590,20 6.437,20 8.167,50 8.167,50 10.599,60 8.470,00 5.989,50 7.175,30 7.623,00 6.062,10 8.276,40 9.438,00 6.957,50 9.462,20 7.139,00 3.557,40 3.388,00 5.868,50 6.473,50 5.263,50 5.517,60 9.196,00 18.210,50 7.683,50 5.868,50 9.014,50 4.622,20 7.889,20 5.432,90 5.602,30 7.816,60 7.175,30 6.993,80 6.630,80 5.384,50 4.706,90 11.035,20 9.111,30 10.769,00 6.703,40

511 521 550 650 650 538 499 499 464 493 551 519 509 550 496 478 524 478 519 650 650 551 537 651 650 482 382 508 551 485 550 503 550 550 505 519 523 533 551 550 459 483 462 531

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

Bijdrage plankosten en planstructurele elementen € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 14.785,37 € 14.785,37 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 €

Marktwaarde afgerond

Marktwaarde

519.900 529.299 562.725 471.381 301.959 291.298 454.132 438.063 318.469 328.991 314.036 223.551 223.551 244.028 217.830 187.577 244.028 257.386 263.351 209.436 239.652 260.339 244.992 293.762 293.762 361.330 296.817 231.940 265.754 278.306 234.867 296.653 328.991 259.972 312.467 264.790 152.872 144.041 216.276 229.879 235.906 241.589 322.233 498.882 265.786 216.699 313.180 164.757 285.540 206.996 211.483 276.837 258.494 257.366 250.798 200.810 172.363 363.170 319.818 335.366 251.516

Nummer

kavelnr obv sted. plan

58 59

21b 20b 19m

60 61 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71

18a 15a 14b 13a 12d 11d 9f 8a 7c 5f(d) 4a 2/3b 1c

Gemeente

sectie

perceelnummer

A A A A

4016 4691 4694 4691 4695 4695 4263 4263 4799 4883 4824 4797 4041 4701 4845 4046 4483 4872

A A A A A A A A A A A A A

totaal

Oppervlakte binnen plangebied

Kavel

910 506

m² m²

1678

m²

596 832 958 1010 699 765 560 756 1205 625 655 790 759

m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

55588

m²

€ 26.870.500,00

Prijs per m² kk

418.500 € 277.000 € 816.000 € 308.500 € 391.000 € 435.500 452.500 € 394.500 € 418.000 € 296.000 € 364.500 € 501.500 € 319.000 € 329.500 € 376.500 € 365.500 €

460 547

Sloopkosten €

448 564 546 529 482 416 510 503 477 482

€

5.000,00

€

11.011,00

€

5.000,00

€

6.122,60

€

15.000,00 €

16.780,00

Bijdrage plankosten en planstructurele elementen

€ € € € € € € € € € € € €

13.310,00 13.310,00 18.271,00 4.235,00 26.499,00 5.384,50 26.438,50

€ € € € € € € € € € € € €

5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00 5.000,00

€ € € € € € € € € € € € €

7.211,60 10.067,20 11.591,80 12.221,00 8.457,90 9.256,50 6.776,00 9.147,60 14.580,50 7.562,50 7.925,50 9.559,00 9.183,90

€

485.512,50

€

390.000,00

€

669.091,00

€

486 518 470

Bouwrijp, sanering PM

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

€

15.488,00

Aansluitkosten

29.570,75 € 29.570,75 € 162.639,10 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 29.570,75 € 2.380.445,00

Marktwaarde afgerond

Marktwaarde

€

357.430 236.307 621.581

€ € € €

357.000 236.000 622.000

266.718 333.052 376.027 405.708 351.471 355.902 254.653 320.782 452.349 272.632 260.505 326.986 295.307

€ € € € € € € € € € € € €

267.000 333.000 376.000 406.000 351.000 356.000 255.000 321.000 452.000 273.000 261.000 327.000 295.000

22.945.451,50

€

22.946.000

Bijlage 7. Regeling plankosten exploitatieplan 2021, d.d 1310-2021

Regeling plankosten exploitatieplan 2021 Vragenlijst Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren Aantal werkweken per jaar

13-10-2021 Langedijk Gedempte veert 101000 - 441 1-1-2021 10 42

A Algemeen info

Wat is de looptijd van het project vanaf het moment van vaststellen van het ruimtelijk besluit ?

info

Wat is de grootte van het exploitatiegebied in m2 (netto) ?

info

Wat voor een locatie is het exploitatiegebied?

Betreft het een herstructureringsopgave ?

jaren

55.545,40

a b

0 0 0

totaal stuks stuks

info

Hoeveel onroerende zaken is de gemeente van plan daadwerkelijk te verwerven ? a waarvan onbebouwde percelen a b waarvan percelen met woningen b c waarvan percelen met (agrarische) bedrijven/winkels/kantoren (inclusief bijbehorende bedrijfswoning) c d waarvan percelen met bijzondere objecten d

0 0 0 0 0

totaal stuks stuks stuks stuks

info

stuks

info

0 0

stuks stuks

86 0 0 0 0

aantal m2 uitgeefbaar m2 bvo m2 bvo m2

55.545 0

m2 uitgeefbaar m2 openbaar

info

B Inbreng en verwerving info

Uit hoeveel kadastrale percelen bestaat het exploitatieplan en hoeveel daarvan zijn onbebouwd en bebouwd? a aantal onbebouwde percelen b aantal bebouwde percelen

info

Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake ?

Indien er met een onteigeningsplan wordt gewerkt (administratieve procedure) a voor hoeveel onroerende zaken ? b in hoeveel van die gevallen komt het tot een gerechtelijke procedure ?

a b

Wordt of is een voorkeursrecht gevestigd (Wvg) ?

C Beoogde programma 10 Wat is het beoogde programma volgens het ruimtelijk besluit ?

woningen bedrijvigheid commercieel/retail maatschappelijk recreatie

11 Wat is de beoogde verdeling tussen uitgeefbaar en openbaar gebied ?

100% 0%

D Stedenbouwkundige planvorming info

12 Wordt er een prijsvraag georganiseerd ?

info

Programma van eisen

13 Worden de volgende produkten opgesteld ? Masterplan

info info

Beeldkwaliteitsplan Stedenbouwkundig plan

info

Inrichtingsplan Openbare Ruimte info

info

E Onderzoeken 14 Zijn de volgende onderzoeken nodig?

Milieu Effect Rapportage (MER) Nader onderzoek luchtkwaliteit

Aanvullend archeologisch onderzoek

F Ruimtelijke ordening procedures info

15 Wordt het ruimtelijk besluit opgesteld via een globaal uit te werken plan, een 'omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan' of een projectuitvoeringsbesluit ? a Indien sprake is van een globaal uit te werken plan, hoeveel uitwerkingsplannen verwacht u?

info

aantal

16 Of wordt het ruimtelijk besluit herzien via een gedetailleerd bestemmingsplan ? info

17 Of kan gebruik gemaakt worden van een wijziging van het ruimtelijk besluit ? 18 Maakt dit exploitatieplan deel uit van een groter ruimtelijk besluit ? % van het totale ruimtelijke besluit

info

zo ja, wat is de verhouding in oppervlakte ten opzichte van dit ruimtelijk besluit ?

G Civiele en cultuurtechniek info

19 Wat is de (te verwachten) bodemgesteldheid in het gebied?

Slopen

info

20 Is sprake van sloop van onroerende zaken ? a Zo ja, hoeveel m3 moet er gesloopt worden ?

26.700 m3

b Wat voor een soort te slopen onroerende zaken zijn het? Het gaat hoofdzakelijk om: Meerdere antwoorden zijn mogelijk

info

(agrarisch) bedrijven/kassen

80 %

overige onroerende zaken

20 %

21 Is er sprake van asbest in de te slopen onroerende zaken? a Zo ja, in hoeveel procent van het totaal aantal te slopen m3 is sprake van asbest ?

5 %

22 Op welke wijze wordt het slopen aanbesteed ? info

Meerdere antwoorden zijn mogelijk

Openbaar

Design&construct i

Enkelvoudig onderhands

100 %

Turn key

Meervoudig onderhands

Europees

Ophogen/voorbelasten 23 Is sprake van ophoging danwel voorbelasting? a

Wordt er integraal of partieel opgehoogd?

In hoeveel deelplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast?

1,00 deelplan/fase

info

I:\060 Gemeente Langedijk\6 Projecten 441\V1674 Exploitatieplan Westrand St. Pancras\Exploitatieopzet\Plankostenscan\plankostenscan 2021 totaal Westrand 13102021

Vragenlijst 13-10-2021

c d

Wat is de gemiddelde te verwachten zettingstijd? Wat is de gemiddelde hoogte van de voorbelasting?

info

c d

0,50 jaar 1,00 m1 info

Bouw-en woonrijpmaken 24 Is sprake van bouw-en of woonrijpmaken ? 25 Op welke wijze wordt het bouw-en woonrijpmaken aanbesteed ? info

Meerdere antwoorden zijn mogelijk

Openbaar

Design&construct i

Enkelvoudig onderhands

100 %

Turn key

Meervoudig onderhands

Europees

26 Is er sprake van bodemsanering ? a Zo ja, in hoeveel procent van het exploitatiegebied is sprake van bodemsanering ?

I:\060 Gemeente Langedijk\6 Projecten 441\V1674 Exploitatieplan Westrand St. Pancras\Exploitatieopzet\Plankostenscan\plankostenscan 2021 totaal Westrand 13102021

Vragenlijst 13-10-2021

Regeling plankosten exploitatieplan 2021 Produkten/activiteitenlijst Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd in jaren

13-10-2021 Langedijk Gedempte veert 101000 - 441 1-1-2018 10

info

Produkt / Activiteit

Antwoorden uit vragenlijst gebruiken

Tarieven 2021 excl btw

€€/uur

Tarieven 2021 excl btw

€€/uur

Complexiteitsfactor (A tm F)

91%

Invloedsfactoren (IF):

Verwerving/juridisch Stedenbouw Ruimtelijke Ordening Civiele en Cultuurtechniek Landmeten/Vastgoedinformatie Communicatie Projectmanagement Projectmanagementassistentie Planeconomie

€ 128 € 128 € 128 € 128 € 101 € 112 € 146 € 101 € 128

Civiel technisch projectleiden Civiel technische ontwerpen Bestekschrijven/calculeren Tekenen Directievoeren Toezichthouden

€ 128 € 128 € 101 € 89 € 112 € 89

Complexiteitsfactor ruimtelijke ordening Complexiteitsfactor civiele techniek

100% 100%

A. Omvang exploitatiegebied B. Ligging C. Herstructurering D. Verwervingsituatie E. Programma F. Onderzoeken G. Bodemgesteldheid

Uren of bedrag

Aantal

Tarief

IF ?

CF ?

Totaal in euro's

Totaal in uren

Verwerving 1.1

1.2

1.3

1.4

1.1

€

Taxatie inbrengwaarde percelen

€ uur per onbebouwd perceel uur per bebouwd perceel ambtelijke begeleiding onderzoek jaarlijkse herziening (plus 1 maal per 5 jaar hertaxatie)

0 0 1 1

1 2 16 48,00

€ € € €

128 128 128 128

nee nee nee nee

100% 100% 100% 100%

nee nee nee nee

100% 100% 100% 100%

€ € € €

uur per onbebouwde perceel uur per woning (ook huur/pachtontbinding) uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor in herstructurering uur per byzonder object uur per byzonder object in herstructurering

0 0 0 0 0 0

24 48 80 100 80 100

€ € € € € €

128 128 128 128 128 128

nee nee nee nee nee nee

100% 100% 100% 100% 100% 100%

nee nee nee nee nee nee

100% 100% 100% 100% 100% 100%

€ € € € € €

uur per administratieve procedure uur per gerechtelijke procedure vast bedrag advocaatkosten per onteigening

0 0 0

110 50 30.000

€ 128 € 128

nee nee nee

100% 100% 100%

nee nee nee

100% 100% 100%

€ € €

€ 128

nee

100%

nee

100%

€

1.2 Taxatie en aankoop onroerende zaak

1.3 Onteigenen van onroerende zaken

2.1 Programma van Eisen

2.2

2.2 Prijsvraag

2.3

2.3 Masterplan

Stedenbouw 2.1

€ 0

€

uur voor opstellen pve uur bij maatschappelijk programma

1 0

80 40

€ 128 € 128

herstruct+programma herstruct+programma

100% 100%

nee nee

100% 100%

uur voor organiseren

200

€

128

herstruct+programma

100%

nee

100%

€ €

uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw

86 0

1,50 0,25

€ €

128 128

nee nee

100% 100%

ja ja

91% 91%

€ €

uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw

86 0

1,00 0,25

€ €

128 128

nee nee

100% 100%

nee nee

100% 100%

€ €

11.008 -

uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw uur bij maatschappelijk programma

86 0 0

2,50 0,50 40

€ € €

128 128 128

herstruct+programma herstruct+programma herstruct+programma

100% 100% 100%

nee nee nee

100% 100% 100%

€ € €

27.520 -

uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw

86 0

1,5 0,5

€ €

128 128

nee nee

100% 100%

nee nee

100% 100%

€ €

16.512 -

0,00

350

€

128

nee

100%

€

€ €

57.600

€

1.4 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente uur voor vestiging voorkeursrecht

€

-57% 0% 0% 0% 0% 0% 25%

€

10.240

€

65.280

510 80

10.240 -

80 -

2.4

2.4 Beeldkwaliteitsplan

2.5 Stedenbouwkundig plan

2.6

2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte

3.1

3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan, omgevingsvergunning of projectuitvoeringsbesluit - uur per globaal uit te werken plan, omgevingsvergunning of projectuitvoeringsbesluit - uur per uitwerkingsplan - uur per gedetailleerd bestemmingsplan

11.008

€

27.520

16.512

129 129 €

€

0 1,00

90 450

€ €

128 128

nee nee

100% 100%

nee ja

100% 100%

3.2 Opstellen en procedure wijzigingsplan uur per plan (art 3.6.1.a Wro)

€

128

nee

100%

nee

100%

3.3

3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan uur per exploitatieplan jaarlijkse actualisatie

1 8

115 17,25

€ €

128 128

nee nee

100% 100%

ja ja

100% 100%

4.1

4.1 Planontwikkeling

420

€

128

bodemgesteldheid

125%

91%

4.2

4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering uren en bedragen slopen bedragen ophogen/voorbelasten uren en bedragen bouw en woonrijpmaken

€ €

1 1 1

€ 7.551 € 33.475,00 € 259.914

420

1,00 1,00 1,00

nee nee nee

100% 100% 100%

ja nee ja

100% 100% 100%

101

omvang

43%

91%

€ € €

450 €

€

32.384

253

14.720 17.664

115 138

€

951

300.940

2.569

7.551 33.475 259.914

77 2.492

€

6.1 Omgevingsmanagement

€ 0 0 0

€ €

1 5.000 10.000

€

112 1 -

nee nee nee

100% 100% 100%

ja ja ja

91% 91% 91%

€ € €

3.520

121.705

€

16.643

€

16.643

Communicatie uur per week kosten gemid per jaar woningbouw kosten gemid per jaar bedrijvigheid/commercieel

422.645

€

Landmeten/vastgoedinformatie uur per week

703 450 -

€ uur per week

89.984

57.600

Civiele en cultuur techniek

6.1

215 215 -

€

3.2

5.1 Kaartmateriaal

86 86 -

Ruimtelijke ordening

5.1

€

2.5

165 165 -

Management

€

192.470

1.318

7.1

7.1 Projectmanagement

uur per week

420

€

146

omvang

43%

91%

€

192.470

1.318

7.2

7.2 Projectmanagementassistentie

uur per week

€

101

omvang

43%

91%

€

8.1

8.1 Planeconomie

uur per week

420

€

128

omvang

43%

91%

€

84.370

€

871.393

Planeconomie

€

84.370

659 659

€

871.393

6.875

Productenlijst

Regeling plankosten exploitatieplan 2021 Resultaat Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren

13-10-2021 Langedijk Gedempte veert 101000 - 441 1-1-2021 10

Complexiteit

uren

euro's

91%

Verwerving

€

euro's in % 0%

Taxatie inbrengwaarde percelen

€

1.2 Taxatie en aankoop onroerende zaak

€

1.3 Onteigenen van onroerende zaken

€

1.4 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente

€

Produkt/activiteit 1.1

Stedenbouw

510

€

65.280

2.1 Programma van Eisen

€

10.240

2.2 Prijsvraag

€

2.3 Masterplan

€

2.4 Beeldkwaliteitsplan

€

11.008

2.5 Stedenbouwkundig plan

215

€

27.520

2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte

129

€

16.512

Ruimtelijke Ordening

703

€

89.984

10%

3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan, omgevingsvergunning of projectuitvoeringsbesluit 450 €

57.600

3.2 Opstellen en procedure wijzigingsplan

€

3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan

253

€

32.384

Civiele en cultuur techniek

3.520

€

422.645

49%

951

€

121.705

14%

4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering

2.569

€

300.940

35%

Landmeten/vastgoedinformatie

165

€

16.643

165

€

16.643

Communicatie

€

6.1 Omgevingsmanagement

€

4.1 Planontwikkeling

5.1 Kaartmateriaal

Management

1.318

€

192.470

22%

7.1 Projectmanagement

1.318

€

192.470

22%

€

659

€

84.370

10%

659

€

84.370

10%

6.875

€

871.393

100%

7.2 Projectmanagementassistentie

Planeconomie 8.1 Planeconomie

totaal

I:\060 Gemeente Langedijk\6 Projecten 441\V1674 Exploitatieplan Westrand St. Pancras\Exploitatieopzet\Plankostenscan\plankostenscan 2021 totaal Westrand 13102021 Resultaat13-10-2021

Bijlage 8. Taxatierapport Uitgifteprijs Westrand, De Lorijn raadgevers o.g. d.d 7 december 2021

TAXATIERAPPORT Uitgifteprijs project Westrand

Datum: 7 december 2021

Colofon Taxatierapport:

Uitgifteprijs Westrand Sint Pancras

Opdrachtgevers:

Gemeente Langedijk

Eigenaar:

diversen

Waardepeildatum:

8 juni 2021

Datum opname:

8 juni 2021

Rapportdatum concept:

8 november 2021

Rapportdatum definitief:

7 december 2021

Taxateur:

mevrouw mr. ing. J. de Vries RT

Taxateur:

W.A. de Bruin RT

Toetser Plausibiliteit: Doel:

Vaststellen van de uitgifteprijs voor de bouwkavels in het plangebied Westrand Sint Pancras

Rapportnummer:

T 026 - 3037303 E raadgevers@delorijn.nl

TR21189 Handelsregister 10041605 Komkleiland 27, 6666 ME Heteren

Pagina 2 van 25

Inhoud 1

Algemene informatie

1.1 Opdrachtgever 1.2 Taxateurs 1.3 Doel van de taxatie 1.4 Toepasselijke reglementen 1.5 Waardepeildatum 1.6 Opname 1.7 Gehanteerde valuta 1.8 Ontvangen stukken 1.9 Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed 1.10 Opdrachtvoorwaarden en werkwijze 1.11 Onafhankelijkheid taxateurs 1.12 Tuchtrecht 1.13 Aansprakelijkheid 1.14 Dossiervorming 1.15 Plausibiliteitsverklaring

5 5 6 6 6 6 7 7 7 7 8 8 8 8 9

Het te taxeren vastgoed

2.1 Omschrijving, plaatselijke en kadastrale aanduiding 2.2 Te taxeren belang 2.3 Publiekrechtelijke beperkingen 2.4 Zakelijke rechten 2.5 Persoonlijke rechten, gebruikers 2.6 Algemene omschrijving van het object 2.7 Planologie 2.8 Voorbereidingsbesluit 2.9 Toekomstige planologie 2.10 Milieu 2.11 Fiscale aspecten

10 11 12 12 12 12 12 15 15 16 16

Uitgangspunten en onderbouwingen

3.1 Gehanteerde waarde 3.2 Taxatiebenaderingen 3.3 Optimale aanwending (HaBU) 3.4 Courantheid 3.5 Uitgangspunten en overwegingen 3.6 Referenties 3.7 Marktomstandigheden 3.8 Gevoeligheidsanalyse 3.9 Backtest 3.10 Taxatieonzekerheid

17 17 18 18 19 19 21 22 22 22

Taxatie

Pagina 3 van 25

Bijlagen 1. Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed 2. Planologie

Pagina 4 van 25

Algemene informatie

1.1 Opdrachtgever Gemeente Langedijk Bezoekadres: De Binding, Bosgroet 2, Zuid-Scharwoude Postadres: Postbus 15, 1723 ZG, Noord-Scharwoude Contactpersoon namens opdrachtgever: de heer J. de Boer 1.2 Taxateurs Dit taxatierapport is opgesteld door: •

Mevrouw mr. ing. J. de Vries RT, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (RT555458015, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed en Kamer Wonen) en beëdigd lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters;

•

De heer W.A. de Bruin RT, ingeschreven in Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (RT842781889, Kamer Wonen).

Beiden als taxateur verbonden aan De Lorijn raadgevers o.g., Komkleiland 27, 6666 ME te Heteren. De taxateurs handelen als extern en onafhankelijk taxateur voor en namens De Lorijn raadgevers o.g. en voldoen aan de door de branche gestelde opleidings- en bijscholingseisen, deskundigheid en marktkennis. De taxateurs houden zich aan de fundamentele beginselen van professioneel gedrag, vakbekwaamheid, integriteit, objectiviteit en onafhankelijkheid, zorgvuldigheid en transparantie en vertrouwelijkheid. Het adviseren over vastgoed op een bepaalde locatie kan specifieke kennis en kunde vragen. De taxateurs die het advies opstellen moeten voldoende kennis en kunde hebben om het vastgoed in de specifieke situatie, waaronder de lokale markt, te kunnen waarderen. Wij hebben geconstateerd dat het onderhavig vastgoed valt binnen de omschrijving van de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. Indien de taxateur een advies geeft over vastgoed dat valt onder het toepassingsbereik van een Kamer waarin hij niet is ingeschreven, zal de deskundige in het taxatierapport vermelden op grond waarvan hij van mening is dat de uitvoering van het advies onder zijn competentie valt. In dat geval moet de deskundige overeenkomstig de praktijkhandreiking van de betreffende Kamer handelen. Deskundigen zijn beiden ingeschreven in de kamer Wonen van het NRVT.

Daarnaast hebben zij ruime ervaring bij het bepalen van de residuele waarde van vastgoed, waaronder inbrengwaarden. Zij zijn derhalve competent om deze taxatie uit te voeren. Het opdoen van kennis en ervaring en het opbouwen van een professionele houding voor beginnende deskundigen worden bij De Lorijn raadgevers o.g. geborgd in de vorm van een

Pagina 5 van 25

mentorschap waarin alle aspecten van theorie en praktijk van het taxatieberoep aan de orde komen. In dit kader heeft aan de totstandkoming van dit advies meegewerkt: •

Mevrouw L. van Dulmen

1.3

Doel van de taxatie

Deze taxatie wordt opgesteld om de marktwaarde te bepalen van de uit te geven kavels die mogelijk worden gemaakt door het bestemmingsplan Westrand Sint Pancras. 1.4 Toepasselijke reglementen De taxatie betreft een volledige taxatie (full valuation) en is verricht en gerapporteerd in overeenstemming met de IVS-taxatiestandaarden, het Reglement Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT, het Reglement Kamers van het NRVT en de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT en het RICS Red Book. In het Reglement Definities van het NRVT wordt onderscheid gemaakt tussen een ‘gewone’ taxatie en een ‘wettelijke’ taxatie. De ‘gewone’ taxatie betreft een Professionele Taxatie Dienst (PTD) en is als volgt omschreven: ‘het door een Register-Taxateur Schatten van en rapporteren over de waarde van een Vastgoedobject, aan welke Schatting en rapportering in het economisch en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend’. De wettelijke taxatie is als volgt omschreven: ‘Professionele Taxatiedienst waarbij op basis van wet- en regelgeving en jurisprudentie afgeweken moet worden van één of meer bepalingen uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden. Bij de wettelijke taxatie dwingen wet- en regelgeving en jurisprudentie de Register-Taxateur af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden.

Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waardebegrip, de omvang van de onderzoeksplicht en de rapportagevereisten. Een Register-Taxateur kan alleen afwijken – en licht deze afwijking toe – indien en voor zover de wet of vaste jurisprudentie hem daartoe dwingt. Waar dat niet zo is, moeten de regels voor een PTD onverkort worden gevolgd. 1.5 Waardepeildatum De taxatie is uitgevoerd per waardepeildatum 8 juni 2021. 1.6 Opname De opname heeft plaatsgevonden op 8 juni 2021.

Pagina 6 van 25

Taxateurs hebben het plangebied bezocht en hebben bij een aantal panden een interne opname gedaan. Voor zover aan taxateurs bekend hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan na waardepeildatum, maar voor de datum van het uitbrengen van het rapport, welke invloed hebben op de te taxeren waarde van het te taxeren vastgoed. 1.7 Gehanteerde valuta Alle in het rapport vermelde bedragen zijn in euro’s (€). 1.8 Ontvangen stukken De taxateurs hebben de volgende documenten van de opdrachtgever ontvangen en bij de advisering gebruikt: a. Lijst met percelen inbrengwaarde Gedempte Veert; b. Stedenbouwkundig Beeldkwaliteitsplan, d.d. 4 december 2018 vastgesteld 29 januari 2019; c. Verbeelding Westrand in Sint Pancras d.d. 3 november 2021. 1.9 Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed De taxateurs hanteren het Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed (zie bijlage 1). 1.10 Opdrachtvoorwaarden en werkwijze Tussen opdrachtgever en opdrachtnemer (taxateurs) is een opdrachtbrief opgesteld. De opdrachtbevestiging is op 19 mei 2021 van opdrachtgever ontvangen. Er heeft met de opdrachtgever op 26 mei, 10 juni en 16 november 2021 een overleg plaatsgevonden waarbij het doel van de taxatie is vastgesteld. Naar aanleiding van dit startoverleg zijn de diverse gegevens voor de taxatie overlegd en door de taxateurs doorgenomen.

Vervolgens zijn door de taxateurs in verschillende e-mails en telefoongesprekken met de contactpersoon nadere vragen gesteld. Deze vragen zijn door de opdrachtgever beantwoord, waarna de taxateurs op basis van deze uitgangspunten tot verdere uitwerking zijn overgegaan. Na uitwerking is het conceptrapport op 8 november 2021 toegezonden en op 16 november 2021 besproken. Aansluitend is, rekening houdende met de laatste opmerkingen het definitieve rapport opgesteld. De opmerkingen van opdrachtgever waren tekstueel van aard en zijn aangepast.

Pagina 7 van 25

Ten opzichte van het concept zijn nog een aantal wijzigingen doorgevoerd die betrekking hebben op: •

De exacte oppervlakte van de percelen die zijn gelegen binnen de bestemmingsplangrens en de exploitatieplangrens;

•

Een check van de bouwmogelijkheden binnen het conceptbestemmingsplan.

1.11 Onafhankelijkheid taxateurs De taxatieactiviteiten van De Lorijn raadgevers o.g. vallen onder het algehele stelsel van richtlijnen waaraan wij ons onderworpen hebben. Dit betekent dat de taxaties worden uitgevoerd conform de regels van het NRVT. Doelstelling van deze regels is ervoor te zorgen dat de onafhankelijkheid van de taxateurs zodanig geborgd is dat het niet mogelijk is dat belangenverstrengeling, ongepaste invloed of partijdigheid het beroepsmatige of zakelijke oordeel kunnen beïnvloeden. De taxateurs verklaren niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap, niet betrokken te zijn bij eerdere taxaties van het object dan wel bij transacties met betrekking tot het object en geen zakelijke belangen bij de opdrachtgever of het te taxeren object te hebben. 1.12 Tuchtrecht Op de totstandkoming van dit taxatierapport is de Regeling van Rentmeesters 2020 en (aanvullend) het tuchtrecht van het NRVT van toepassing. 1.13 Aansprakelijkheid Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaarden ondergetekenden geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en anders dan het doel waarvoor het is opgesteld. Zonder schriftelijke toestemming van De Lorijn raadgevers o.g. mag niets uit dit taxatierapport worden vermenigvuldigd. 1.14 Dossiervorming De Lorijn raadgevers o.g.

volgt de NRVT-definitie en de IVS 102-30 standaard inzake dossiervorming. Uitgangspunt van deze procedure is dat iedere taxateur een dossier dient te vormen dat in voldoende mate compleet en gedetailleerd is, zodat een goed beeld kan worden gevormd van de uitvoering van de taxatiewerkzaamheden. Dit dossier bevat o.a. de opdrachtvestiging, correspondentie, objectinformatie (incl. bronnen), van de opdrachtgever ontvangen gegevens, berekeningen, gegevens van de opname, analyses, aan de opdrachtgever verstrekte concepten, reacties van de opdrachtgever en de conclusie(s) en het taxatierapport.

Pagina 8 van 25

1.15 Plausibiliteitsverklaring Aangezien het rapport is uitgebracht door 2 of meer taxateurs, wordt een plausibiliteitsverklaring achterwege gelaten.

Pagina 9 van 25

Het te taxeren vastgoed

2.1 Omschrijving, plaatselijke en kadastrale aanduiding Het te taxeren vastgoed bestaat uit diverse kadastrale percelen aan de Gedempte Veert te Langedijk. De onroerende zaken zijn divers qua typologie, te weten onbebouwde grond en bebouwde gronden met woningen en bedrijfsopstallen. Het te taxeren vastgoed is kadastraal bekend als vermeld in de navolgende tabel: kavelnr obv sted. plan 95a 94b 92/93b 91b 90a 89a 88b 86/87b 85a 84a 83a 81/82b 80f 79a 78a 77a 76a 75a 74f 73d 72d 71f 69a 68a 67a 66a 65f 63a 62a 61f 60a 58a 57a

Gemeente

sectie

perceelnummer

Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras

E E E E E E E E E E E E E

Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras

E E E

Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras Sint Pancras

E E E E E E E E E E E E

Oppervlakte binnen plangebied 1490 1581 1959 1285 700 717 1257 1146

m² m² m² m² m² m² m² m²

769 780 735 592 592 529 545 536 529

m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

621 585 454 463 462 532 675 675 876 700 495 593 630 501 684 780 575

Pagina 10 van 25

kavelnr obv sted. plan 55a 54a 53d 52d 51f 50a 49d 48d 47b 46c 45f 44k 42b 41e 40a 39f 37e 35a 34f 33k 32f 29k 28f 26b 25a 24b 23a 21b 20b 19m 18a 15a 14b 13a 12d 11d 9f 8a 7c 5f(d) 4a 2/3b 1c

Gemeente

sectie

perceelnummer

A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A

4851 4786 3983 3983 3984 3985 4615 3987 4653 3989 3991 3992 3994 3995 3996 3997 3999 4001 4002 4921 4922 4004 4007 4008 4011 4478 4554 4014 4016 4691 4694 4691 4695 4695 4263 4263 4799 4883 4824 4797 4041 4701 4845 4046 4483 4872

A A A A A A A A A A A A A

Oppervlakte binnen plangebied 782 590 294 280 485 535 435 456 760 1505 635 485 745 382 652 449 463 646 593 578 548 445 389 912 753 890 554 910 506

m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

1678

m²

596 832 958 1010 699 765 560 756 1205 625 655 790 759

m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

Bron: Kadaster (zie bijlage 1), peildatum: 30 juni 2021

2.2 Te taxeren belang Het betrokken belang betreft de volledige eigendom van het te taxeren vastgoed.

Pagina 11 van 25

2.3 Publiekrechtelijke beperkingen Op de kadastrale uittreksels zijn geen publiekrechtelijke beperkingen vermeld. 2.4 Zakelijke rechten Op het perceel kadastraal bekend als Sint Pancras, A, 4694 rust een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht van de gemeente Langedijk, kantoorhoudende aan Bosgroet 1, 1723 NS te Zuid-Scharwoude. 2.5 Persoonlijke rechten, gebruikers Blijkens mededeling van opdrachtgever is geen sprake van persoonlijke rechten. 2.6 Algemene omschrijving van het object Het plangebied betreft 72 percelen gelegen aan de Gedempte Veert in Sint Pancras. Het gebied strekt over een strook van 1,34 kilometer. Aan de oostzijde van het plangebied grenst de Benedenweg. Het grootste gedeelte van de percelen die in het plangebied liggen hebben een woonbestemming (zonder bouwvlak) en zijn ook in gebruik als tuin. Een aantal percelen zijn al gesplitst en verkocht ten behoeve van de woningbouw. 2.7 Planologie Het te taxeren vastgoed ligt in het bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Sint Pancras 2012’ van de gemeente Langedijk, vastgesteld door de raad van die gemeente op 28 mei 2013, in werking getreden en onherroepelijk geworden op 29 januari 2014. In dit bestemmingsplan heeft het te taxeren object de bestemmingen ‘Wonen - Vrijstaand’ en ‘Bedrijf’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’.

Pagina 12 van 25

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

2.7.1

Bestemming ‘Wonen-Vrijstaand’

De voor "Wonen - Vrijstaand" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

wonen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroepen en/of bedrijven;

praktijkruimte, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding “praktijkruimte”;

groenvoorzieningen;

openbare nutsvoorzieningen;

Pagina 13 van 25

verkeer- en verblijfsvoorzieningen;

water- en oeverstroken.

Voor aan huis verbonden beroepen en bedrijven geldt dat een hoofdgebouw en aan-, uit- en bijgebouwen op gronden als bedoeld in 21.1, onder a mogen worden gebruikt voor aan huis verbonden beroepen en/of bedrijven, mits: g.

de gezamenlijke vloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 50 m2;

de woning in hoofdzaak haar woonfunctie behoudt;

de ruimtelijke uitwerking en/of uitstraling van een aan huis verbonden beroep of bedrijf

met de woonfunctie in overeenstemming is; j.

het geen detailhandel en/of horeca betreft, het geen detailhandel en/of horeca betreft,

anders dan genoemd in de van deze regels deel uitmakende “Staat van bedrijven - Aan huis verbonden bedrijven” (bijlage 4); k.

op de bij de betreffende woning behorende gronden geen buitenopslag van goederen

ten behoeve van de aan huis verboden beroepen en/of bedrijven plaatsvindt; l.

in de omgeving van de betreffende woning geen onevenredige vergroting van de

verkeers- en parkeerdruk optreedt; m.

de activiteit geen afbreuk doet aan het woonkarakter van de omgeving.@

2.7.2

Bestemming ‘Bedrijf’

De voor "Bedrijf" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

bedrijven die behoren tot de categorieën 1 en 2 van de bij deze regels behorende

bijlage 1, Staat van bedrijven; b.

een uitvaartcentrum uitsluitend ter plaatse van de aanduiding “uitvaartcentrum”;

ondergeschikte detailhandel met dien verstande dat:

deze ondergeschikte detailhandel een geïntegreerd en ondergeschikt deel uitmaakt

van een productiebedrijf en/of ambachtelijk bedrijf; 2.

deze detailhandel wordt uitgeoefend in of vanuit een verkoopruimte met een

vloeroppervlakte van ten hoogste 10% van het bedrijfsvloeroppervlak met een maximum van 100 m2; d.

detailhandelsverkoop via internet al dan niet in combinatie met afhaalpunt is uitsluitend

in de bestemming begrepen voor zover de primaire bedrijfsactiviteiten opslag en distributie betreft, het afhaalpunt geen showroom heeft, geen reclame-uitingen plaatsvinden en ter plekke niet kan worden afgerekend; e.

groenvoorzieningen;

openbare nutsvoorzieningen;

verkeers- en verblijfsvoorzieningen.

Pagina 14 van 25

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=DijkenWaard&id=9d6cc88c-6c6f-46ee-ade0-356b2cf1d477