Bijlage 4 - Bijlage visie werklocaties

57

Bijlage Visie werklocaties 2023

TABEL 8: BASISGEGEVENS ZANDHORST

Aspect Hectare netto terrein Aantal bedrijven Aantal werknemers Aantal bedrijven moeilijk mengbaar Aantal bedrijven mengbaar onder voorwaarden Aantal bedrijven mengbaar

Waarde Circa 70 260 4.140 23 110 126

Bron: IBIS, 2019; LISA, 2019; Stec Groep, 2020. FIGUUR 12: MENGBAARHEID PER KADASTRALE KAVEL OP ZANDHORST

Bron: BAG, 2020; LISA, 2019; Kadaster, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020.

58

Bijlage Visie werklocaties 2023

FIGUUR 13: VOORKEURSMILIEU PER KADASTRALE KAVEL OP ZANDHORST I

Bron: BAG, 2020; LISA, 2019; Kadaster, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020.

59

Bijlage Visie werklocaties 2023

Bijlage D: NEER model NEER model: aanpak en gebruikte bronnen NEER model beoordeelt objectief het functioneren en de waarde van een bedrijventerrein Next Economy is een containerbegrip voor vijf belangrijke trends die substantiële effecten hebben op de toekomst van steden en werklocaties. De vijf belangrijkste next economy trends zijn circulaire economie, smart-industry, open innovatie, robotisering en smart logistics. Om deze trends te onderzoeken maken we gebruik van het Next Economy Effect Rapportage (NEER) model. Naast de next economy trends wordt ook het huidig economisch functioneren van werklocaties met behulp van het NEER-model gerapporteerd. Het NEERmodel is een meetlat van robuuste, objectieve indicatoren waarlangs werklocaties kunnen worden gelegd en gescoord. Het model vormt zo input voor gemeenten, investeerders en ondernemers om met het beleid en investeringsbeslissingen maximaal in te spelen op de kansen van de next economy. Input voor het NEER model bestaat uit zowel kwantitatieve data als kwalitatieve inzichten Het figuur hieronder toont de indicatoren die als input zijn gebruikt voor het NEER model, onderverdeeld per hoofdindicator. FIGUUR 14: INDICATOREN NEER MODEL

Bron: Stec Groep, 2020.

Resultaat NEER-analyse: positie op de ‘levenscyclus bedrijventerreinen’ en next economy potentie Een werklocatie heeft, net als ieder ander product, een levenscyclus. Als een werklocatie veroudert, wordt het steeds minder geschikt voor de doelgroepen op het terrein en zijn ingrepen of innovaties nodig om de werklocatie nieuw leven in te blazen. Op die manier blijft de werklocatie zijn economische waarde behouden. Dergelijke ingrepen zijn belangrijk omdat een werklocatie (in tegenstelling tot veel andere producten) niet zomaar weggegooid, gerecycled of vervangen kan worden. Bedrijven op werklocaties kunnen zich bijvoorbeeld niet zomaar verplaatsen naar een nieuwe, betere plek. Dat kost veel tijd en geld. Bovendien zijn geschikte plekken vaak niet direct voorhanden.

60

Bijlage Visie werklocaties 2023

Indicatoren A & B van het NEER model bepalen de positie van de werklocaties op de levenscyclus. Naast het economisch functioneren en de ruimtelijke kwaliteit van een locatie, zijn aanknopingspunten voor een duurzame transitie tegenwoordig net zo belangrijk. Daarom bestaan indicatoren C & D van het NEER model uit bronnen die de duurzame potentie van een bedrijventerrein in kaart brengen. Dit betreft enerzijds voorwaardelijke eigenschappen (aanwezigheid cluster) en anderzijds de (energie)opgaven. FIGUUR 15: LEVENSCYCLUS VOOR WERKLOCATIES (LINKS) EN NEXT ECONOMY POTENTIE (RECHTS)

0-30%

Kwalitei t

60-100%

Fase I

Fase II

Fase III

Tijd

30-60%

Bron: Stec Groep, 2020.

61

Bijlage Visie werklocaties 2023

BETEKENIS FASEN VAN DE ‘LEVENSCYCLUS WERKLOCATIES’ De levenscyclus kent grofweg drie fasen: •

In Fase I past de kwaliteit van de werklocatie bij de doelgroep en gebruikers. Grootschalige ingrepen of innovaties zijn in de meeste gevallen niet noodzakelijk. Lichte ingrepen, zoals periodiek opwaarderen van de openbare ruimte, opzetten van een collectief, vergroening of het verbeteren van de bewegwijzering zijn voldoende om de kwaliteit van de locatie hoog te houden.

•

In Fase II staat de kwaliteit van de werklocatie wat meer onder druk. Niet alle doelgroepen en gebruikers beoordelen de werklocatie met minimaal een ‘8’, maar het gros kan er nog goed ondernemen. De werklocatie heeft nog een relatief hoge economische waarde en de leegstand is vaak nog laag. Om de werklocatie op te waarderen zijn zwaardere ingrepen nodig, zoals private investeringen in pand en kavel, grootschalig wegonderhoud of herverkaveling. De private component is belangrijk: alleen publieke investeringen doen is in deze fase relatief duur en vaak zeer beperkt effectief, blijkt uit onderzoek. Het is dan ook verstandig om met ondernemers een private investeringsagenda op te stellen. In het beginstadium van Fase II is een lichtere ingreep nodig en is Fase I nog in zicht. In het eindstadium van Fase II wordt de ingreep forser en kan het een goede strategie zijn om niets te doen. Ingrijpen in Fase III kan een stuk gemakkelijker en goedkoper zijn.

•

In Fase III is de kwaliteit van de werklocatie benedenmaats voor de doelgroepen en gebruikers. Om het terrein op niveau te krijgen zijn over het algemeen zeer zware ingrepen nodig, zoals grootschalige herontwikkeling. Soms is transformatie naar andere functies passender, zoals woningbouw. In deze fase hebben publieke investeringen een relatief groot effect. Het is dan ook verstandig om een slimme, concrete opwaardeer- of transformatiestrategie op te stellen voor de locatie.

BETEKENIS NEXT ECONOMY POTENTIE Het NEER model geeft de potentie van een werklocatie voor de ‘Next Economy’ (NE) weer: in hoeverre is de werklocatie uitgerust om een transitie naar de ‘nieuwe economie’ te kunnen maken? We kijken hiervoor bijvoorbeeld naar gebruiksmogelijkheden (hoge milieucategorie, ruime bebouwingsmogelijkheden), de aanwezigheid van bedrijven in hightech maakindustrie of andere clusters, het aantal bedrijven op een terrein (om een circulaire transitie te bewerkstelligen is een kritische massa nodig), de aanwezigheid van recyclingbedrijven (om afvalstromen binnen de werklocatie te kunnen houden), een hoge organisatiegraad (die van belang is om stappen te zetten op gezamenlijke energievoorziening of inzamelen van afval), et cetera. De NE-potentie is geen oordeel over de kwaliteit of het economisch belang van een werklocatie. Ook werklocaties die een NE-potentie ‘Basis’ hebben zijn zeer wezenlijk als motor van de economie en zullen dat naar verwachting in de toekomst nog steeds zijn (eventueel met herstructureringsmaatregelen). Niet alle werklocaties hoeven circulair te worden, hightech maakindustrie of bedrijven in hogere milieucategorieën te huisvesten. De NE-potentie moet daarom vooral worden gezien als een aanvulling op de analyse van veroudering en herstructurering.

De analyse laat zien welke werklocaties het meest interessant zijn om stappen te zetten richting Next Economy. Het model geeft per werklocaties aan in welke staat de randvoorwaarden voor een transitie naar de nieuwe economie zijn. Dit wordt vertaald naar drie Next Economy ‘potentieniveaus’: Basis, Hoog of Excellent. Hoe hoger de potentie, hoe beter de werklocatie mee kan in de duurzame transitie.

62

Bijlage Visie werklocaties 2023

TABEL 9: BRONNENLIJST NEER MODEL

Indicator A. Economie & werkgelegenheid

B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

C. Smart Industry & logistics

D. Circulariteit & duurzaamheid

Gebruikte bronnen • LISA Vestigingenregister (2019) • CPB, TNO • IBIS Bedrijventerreinen • CBS Statline • • • • • • • • •

Property NL, Vastgoeddata.nl & Vastgoedjournaal.nl Funda in Business & Real Next Google Maps & NS Routeplanner Schouw bedrijventerrein d.d. november 2019 Ruimtelijkeplannen.nl & input gemeente LISA Vestigingenregister (2019) CBS Statline Maakindustrie top 100 en R&D Top 30 Input gemeente & ondernemers

• • • • •

CBS Statline EP Online RvON Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) Warmteatlas.nl & klimaatatlas.nl Input gemeenten & ondernemers

Bron: Stec Groep, 2020.

63

Bijlage Visie werklocaties 2023

Bijlage E: Proces ontwikkeling gemengd gebied Ontwikkeling van een gemengd gebied als vorm van gebiedsontwikkeling Bij een gebiedsontwikkeling wordt een gebied (zoals een bedrijventerrein) compleet opnieuw of gedeeltelijk opnieuw ingedeeld. Het gebied wordt voorzien van nieuwe functies, zoals wonen of werken. Een gebiedsontwikkeling naar een gemengd gebied vindt plaats in een bestaand bebouwd gebied met overwegend werkfuncties of vindt plaats in een onbebouwd gebied zonder woon- of werkfuncties. In dit gebied worden woonfuncties toegevoegd om een gemengd gebied te realiseren. Een gebiedsontwikkeling naar een gemengd gebied wordt in samenwerking gedaan één of meerdere marktpartij(en) en een overheidsentiteit zoals een gemeente, vaak zijn er meerdere marktpartijen betrokken Om van idee naar gerealiseerd gemengd gebied te komen volgt een gebiedsontwikkeling op hoofdlijnen onderstaand proces (bron: Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, 2019), zie figuur 15. Dit proces loopt in het beste geval rechtstreeks van boven naar beneden maar kan anders lopen. Soms moet er weer een stap naar boven worden genomen (al dan niet binnen één van de onderstaande fases) bijvoorbeeld omdat een situationele verandering zich voor heeft gedaan of omdat een stakeholder bezwaar heeft bij een keuze in het proces. In andere gebiedsontwikkelingen worden (sub)fasen maar gedeeltelijk, en dus versneld, doorlopen.

Door deze (potentiële) veranderlijkheid kan een gebiedsontwikkeling als proces jaren in beslag nemen. Hieronder lichten we de verschillende fasen van het proces kort toe.

64

Bijlage Visie werklocaties 2023

FIGUUR 15: ALGEMEEN PROCES GEBIEDSONTWIKKELING

Bron: Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020.

Fase 1: Initiatiefase In de initiatiefase wordt bepaald of een voorgestelde (een voorstel kan bijvoorbeeld vanuit de markt of vanuit gemeentelijke beleidsambities komen) gebiedsontwikkeling wenselijk is, op voorhand haalbaar is (of lijkt) en welke partijen betrokken (moeten) worden bij het proces. Als de gebiedsontwikkeling niet wenselijk is, niet haalbaar is (of lijkt) of als benodigde partijen willen niet samenwerken dan stop de gebiedsontwikkeling hier, tot er eventueel een ander initiatief wordt voorgelegd. Zo zou het bij een nog te ontwikkelen gemengd gebied bijvoorbeeld kunnen voorkomen dat een grootgrondbezitter op een bedrijventerrein niet wil meewerken aan de voorgestelde gebiedsontwikkeling. Als de gebiedsontwikkeling zoals hij voorligt wel wenselijk is, op voorhand haalbaar is (of lijkt) en de benodigde partijen (zoals ontwikkelaars of grondbezitters in het bestaande gebied) zijn bereid samen te werken aan de gebiedsontwikkeling dan staan alle lichten op groen om richting de haalbaarheidsfase te bewegen. Om naar de haalbaarheidsfase te gaan wordt er een globaal plan voor het verdere proces (en een eventuele intentieovereenkomst) opgesteld en goedgekeurd door alle betrokken partijen.

Fase 2: Haalbaarheidsfase In de haalbaarheidsfase worden - kort gezegd - de details van het globale plan dat is ontstaan vanuit de initiatiefase uitgewerkt, en tussen de verschillende samenwerkende partijen op elkaar afgestemd. Dit is de meest complexe en intensieve fase. Ook is dit een fase waar veel gebiedsontwikkelingen blijven hangen of falen. In de haalbaarheidsfase is veel onderling overleg en afstemming tussen de betrokken partijen nodig. Denk bij een gemengd gebied aan het afstemmen van een - door een projectontwikkelaar van woningen stedenbouwkundig plan met grondbezitters op het bestaande bedrijventerrein. Of overleg tussen ondernemers die willen vertrekken vanuit het bedrijventerrein om ruimte te maken voor de gebiedsontwikkeling.

65

Bijlage Visie werklocaties 2023

De haalbaarheidsfase bestaat uit drie subfasen, deze worden hieronder uiteengezet. Als ergens in deze subfasen een probleem optreedt zullen er stappen terug, of zijwaarts, genomen moeten worden om uiteindelijk tot een ruimtelijk, financieel en publiekrechtelijk haalbare realisatieplan te komen. 1. In de haalbaarheidsfase moet allereerst de betrokken gemeente (of andere overheidsentiteit) de beleidsmatige, planologische en andere publiekrechtelijke kaders stellen voor de gebiedsontwikkeling. 2. Daarna moet de betrokken marktpartij (of moeten de betrokken marktpartijen) een ruimtelijk en financieel ontwerp formuleren die past binnen de publiekrechtelijke kaders van de overheidsentiteit en markttechnisch haalbaar is. 3. Vervolgens moet door de betrokken marktpartij(en) een realisatieplan voor de ontwikkeling opgesteld worden. Voordat de ontwikkeling richting de realisatiefase gaat kan er een realisatieovereenkomst opgesteld en goedgekeurd worden of een samenwerkingsentiteit opgezet worden tussen de betrokken partijen. Fase 3: Realisatiefase In de realisatiefase wordt de daadwerkelijke gebiedsontwikkeling (het bouwen van vastgoed en infrastructuur) zoals vastgelegd in de haalbaarheidsfase uitgevoerd. Hierbij vindt er een verschuiving plaats binnen het proces van betrokkenen met een expertise in planvorming naar betrokkenen met een expertise in uitvoering.

Als de haalbaarheidsfase goed doorlopen is zijn alle betrokken uitvoerende partijen bewust van hun rol en verantwoordelijkheden, de realisatiefase zou dan zonder ingrijpende koerswijzigingen uitgevoerd moeten kunnen worden. Als de realisatie van het gemengde gebied afgerond is beweegt de ontwikkeling richting de exploitatie- en beheerfase. Fase 4: Exploitatie- en beheerfase In de exploitatie- en beheerfase is het gemengde gebied afgerond. In deze fase wordt het gebied gebruikt, beheerd en onderhouden. De verschillende onderdelen van het gebied zijn overgedragen aan de eindgebruikers en/of eigenaren: de woningen aan bewoners, de werkfuncties aan exploitanten en de openbare ruimte aan parkmanagement of de gemeente. Een gemengd gebied blijft in deze fase tot er ingrijpende veranderingen aan het gebied wenselijk of noodzakelijk zijn, bijvoorbeeld door hoge leegstand of verslechterende kwaliteit van het vastgoed.

66