Bijlage 4 - Bijlage visie werklocaties
Tekst van het document
Economie en Ondernemen
Bijlage Visie werklocaties 2023
18 augustus 2023
Bijlage Visie werklocaties 2023
Inhoudsopgave Inleiding ..................................................................................................................... 3 Bijlage A: Profiel portefeuille werklocaties ............................................................ 3 Bijlage B: Factsheets NEER-beoordeling per bedrijventerrein ............................ 7 Aanvullende locatieprofielen .........................................................................................40
Bijlage C: Mengbaarheid ........................................................................................ 43 Mengbaarheidsmeter ......................................................................................................43 Gemengde vestigingsmilieus ........................................................................................46
Bijlage D: NEER model........................................................................................... 60 NEER model: aanpak en gebruikte bronnen .................................................................60
2
Bijlage Visie werklocaties 2023
Inleiding Deze bijlagen behoren tot de Visie Werklocaties gemeente Dijk en Waard 2023. Deze visie is een geactualiseerde en geharmoniseerde versie van de visie werklocaties 2020. Per 1 januari 2022 zijn de gemeenten Langedijk en Heerhugowaard bestuurlijk gefuseerd naar de gemeente Dijk en Waard. Deze fusie heeft tot gevolg dat beleidsstukken, waaronder de visie werklocaties opnieuw vastgesteld moeten worden. De bijlagen zoals hier weergegeven zijn dan ook onderzoeken eerder uitgevoerd in het kader van de Visie Werklocaties 2020 door Stec Groep in opdracht van de gemeente Dijk en Waard.
Bijlage A: Profiel portefeuille werklocaties Werklocaties van grote sociale en economische waarde in Dijk en Waard De werklocaties in Dijk en Waard vertegenwoordigen een grote sociale en economische waarde voor onze gemeente en omliggende gemeenten. De twaalf (formele) werklocaties in Dijk en Waard bieden samen werk aan circa 14.500 werknemers, verdeeld over circa 1.300 bedrijven (bron: LISA, 2019). Zie tabel 1 voor kernstatistieken van deze werklocaties. Vooral in Heerhugowaard werken, met 51%, bovengemiddeld veel mensen op een werklocatie; gemiddeld werkt zo’n 30-35% van de beroepsbevolking van Nederlandse gemeenten op een werklocatie. Zandhorst I & II (formeel één terrein) is de grootste werklocatie in Heerhugowaard met circa 4.100 banen, daarna is Beveland het grootst met circa 2.800 banen. Zuiderdel is het grootste terrein in Langedijk met circa 2.200 banen (bron: LISA, 2019). Bedrijven op onze werklocaties goed voor circa 6.400 extra indirecte banen Veel bedrijven zorgen voor investeringen en werkgelegenheid bij andere bedrijven, waarvan een groot deel lokaal of in de regio. Denk bij vormen van indirecte werkgelegenheid aan het inhuren van schoonmakers, het laten verzorgen van catering, trainingen van externen, et cetera.
Ook veroorzaken bedrijven op werklocaties indirecte werkgelegenheid bij bijvoorbeeld toeleveranciers van (deel)producten en distributeurs van het eindproduct. In onze gemeente schatten wij de indirecte werkgelegenheid vanuit de werklocaties op 6.400 banen. Dit zijn veelal lokale/regionale banen. TABEL 1: KERNSTATISTIEKEN WERKLOCATIES DIJK EN WAARD
• Werkgelegenheid ± 14.350 arbeidsplaatsen • Indirecte banen door spin-off ± 6.400 arbeidsplaatsen • Uitgegeven areaal ± 298,9 hectare • Nog uitgeefbaar areaal (waarvan terstond) ± 88,1 hectare (36,2 hectare)
3
Bijlage Visie werklocaties 2023
• Arbeidsintensiviteit Gemiddeld ± 48 banen per hectare • Leegstand Onder frictieniveau (Circa 2%) Bron: IBIS, 2019; LISA, 2019; Fundainbusiness, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020.
Overheid, onderwijs en zorg grootste sector op onze werklocaties Om het karakter van bedrijvigheid op werklocaties in Dijk en Waard in beeld te brengen hebben we de werkgelegenheid naar sector op alle werklocaties geanalyseerd, zie figuur 1. De werkgelegenheid in de sector overheid, onderwijs en zorg is het grootst met 24% (circa 3.400 banen), dit is opvallend omdat ‘traditioneel’ gezien een van de sectoren industrie, logistiek, handel en bouw het grootst is op werklocaties in Nederland. De sector industrie is iets groter dan de sector ‘ICT, zakelijke- en overige diensten’. Traditionele bedrijventerreinensectoren als ‘bouw, handel en reparatie’ en ‘logistiek en groothandel’ hebben een relatief beperkt aandeel in het totaal.
FIGUUR 1: VERDELING WERKGELEGENHEID NAAR SECTOR OP WERKLOCATIES
Bouw, handel en reparatie
2.100 14%
3.400 24%
1.100 8%
1.900 13% 200 1%
Consumentendiensten
2.700 19%
3.000 21%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie Landbouw Logistiek & groothandel
Overheid, onderwijs en zorg
Bron: LISA, 2019; Bewerking: Stec Groep, 2020.
Overige werklocaties in de regio Alkmaar meer op “traditionele” sectoren gericht De sectorale verdeling op werklocaties elders in de regio is veel meer op de ‘traditionele’ sectoren gericht dan onze werklocaties (bron: LISA, 2019). Zo zijn de sectoren ‘logistiek & groothandel’, ‘industrie’ en ‘bouw, handel en reparatie’ in de regio Alkmaar goed voor ruim twee derde van de werkgelegenheid terwijl dezelfde sectoren op werklocaties hier goed zijn voor circa helft van de werkgelegenheid. De sector ‘overheid, onderwijs en zorg’ is in de regio Alkmaar buiten Dijk en Waard nauwelijks aanwezig op werklocaties. Relatief grote bedrijven op terreinen Dijk en Waard, aantal (inter)nationale spelers De werklocaties in Dijk en Waard huisvesten een belangrijk deel van het lokale midden- en kleinbedrijf. Circa 20% van de bedrijven op de werklocaties heeft tien werknemers of minder (circa 3.000 banen in totaal). De bedrijven op werklocaties zijn echter gemiddeld relatief groot; het gemiddelde bedrijf op werklocaties in Heerhugowaard heeft elf werknemers. Er zijn een aantal grote (inter)nationale bedrijven gevestigd op werklocaties in onze gemeente zoals
4
Bijlage Visie werklocaties 2023
PepsiCo, Bravilor Bonamat, ASSA ABLOY, Burg Azijn, Paramelt, Ammeraal, Rotocoat en Versunie. Overheid, onderwijs en zorg vooral geclusterd langs het spoor van Heerhugowaard De grote bedrijven die voor veel werkgelegenheid zorgen in de sector overheid, onderwijs en zorg zitten veelal op Beveland en De Frans; centraal gelegen in het Stationsgebied. De Frans en Beveland zijn samen goed voor circa 80% van de werkgelegenheid in de sector overheid, onderwijs en zorg op onze werklocaties. Grote bedrijven in deze sector zijn actief in thuiszorg, het (MBO) onderwijs of de (lokale) overheid. Denk daarbij aan grote bedrijven zoals Actie Thuishulp, het Horizon college en P.I. Heerhugowaard. Lokale MKB-ers actief in de bouw, handel en reparatie zijn veel te vinden op Zandhorst I, II & III Bedrijven in de bouw, handel en reparatie zijn vaak sterk lokaal verbonden. Ze nemen vaak lokaal mensen aan, hebben vaak lokale of regionale leveranciers en hebben een lokale afzetmarkt. Bijna tweederde van de bedrijven in de bouw, handel en reparatie zijn op Zandhorst I, II & III gevestigd. De lokaal georiënteerde bouw, handel en reparatie is met zijn relatief kleine bedrijven (gemiddeld zeven werknemers) een relatief bescheiden sector in het totaal aantal werknemers.
De juiste bedrijven op de juiste plek: afwegingskader uitgeefbaar aanbod De Vaandel of Breekland Het is belangrijk om nieuwe, uitbreidende of verplaatsende bedrijven die zich bij de gemeente melden de beste plek voor hun unieke situatie te kunnen bieden. Per bedrijf is dit verschillend. In de gemeente zijn De Vaandel en Breekland terreinen met veel uitgeefbaar aanbod. Het is wel van belang dat beide locaties een onderscheiden profiel hebben in de toekomst. Door gebruik te maken van onderstaande afwegingskader kunnen ondernemers in samenspraak met accountmanagers een onderbouwde beslissing maken om zich op De Vaandel of op Breekland te vestigen. Eenzelfde soort bedrijven (sectoraal of wat huisvestingswensen betreft) dat zich bij elkaar vestigt kan bijdragen aan het ontstaan van clustering en de meerwaarde die dit kan hebben voor bedrijven. Breekland heeft een profiel passend bij grootschalige bedrijven die gedeeltelijk ook een link hebben met de agribusiness. De Vaandel Zuid profileert zich op maatschappelijke functies, onderwijs en gezondheid, terwijl De Vaandel Midden geschikt is voor MKB-bedrijven van afwisselende omvang. Voor een toekomstbestendige ontwikkeling van deze twee locaties is het goed om voor beide een specifiek profiel te kiezen en daar op langere termijn aan vast te houden.
De terreinen worden met behulp van deze profielen in de markt gezet, waardoor wordt gestuurd op vestiging van ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’. Keuzes maken leidt uiteindelijk tot twee sterke, complementaire werklocaties. TABEL 2: PROFILERING DE VAANDEL EN BREEKLAND
Profiel terrein Verhouding tot stad/dorp
Status ontwikkeling terrein
De Vaandel Dynamisch gebied met veel verschillende functies. In toenemende mate onderdeel van Heerhugowaard. Daardoor ook ruimte voor wonen en andere functies (zoals voorzieningen) die passen in een gemengd/verkleurd gebied. Minimaal ontwikkeld, in de komende jaren zullen veel ontwikkelingen plaatsvinden.
Breekland Monofunctionele moderne werklocatie. Gescheiden van Langedijk in het buitengebied. Nodigt niet uit tot voorzieningen (anders dan ondersteunend aan werklocatie zelf). Ruimte voor traditionele sectoren zoals handel, logistiek, reparatie, etc. Voor een groot deel al ontwikkeld, veel bedrijven zijn al een aantal jaren op het terrein gevestigd.
5
Bijlage Visie werklocaties 2023
Duurzaamheidskansen
Maximale milieucategorie
Maximale bouwhoogte Ontsluiting
Unieke kans om aangesloten te worden op het warmtenet van HVC Alkmaar of op het warmte/koude opslag-systeem van het Waerdse Energie Circuit (WEC). Vaandel Midden: Tot en met categorie 3.2. Vaandel Noord: Tot en met categorie 4.2. Vaandel Midden: 18 meter. Vaandel Noord: 18 meter. Via de N194, goed bereikbaar.
Geen unieke duurzaamheidskansen, reguliere verduurzaming (besparen van energie, duurzame opwek, etc) wel mogelijk. Tot en met categorie 4.2.
12,5 meter (15 meter via afwijking). Via de N504, goed bereikbaar.
6
Bijlage Visie werklocaties 2023
Bijlage B: Factsheets NEER-beoordeling per bedrijventerrein BEVELAND
Locatie
Omvang en aanbod Bereik baarheid
Bruto omvang 39 hectare
Netto omvang 30 hectare
Nog uitgeefbaar 1 hectare
Autobereikbaarheid
Multimodaliteit
OV-bereikbaarheid
Lokale weg
N-weg
Doel groep Regulier-gemengd
Snelwe g
Niet aanwezig
Logisti ek
Barge
Rail
Industrieel
Niet aanwezig
GDV / PDV
Bus
Trein
Hoogwaardig
Oriëntatie
Lokaal
Bovenlokaal / regionaal
Bovenregionaal
7
Bijlage Visie werklocaties 2023
Gebruiks mogelijk heden
Uit straling
Milieucategorie
Bouwhoogte
Max. bebouwingspercentage
t/m 3.1 Functioneel
18 m Modern functioneel
NB Hoogwaardig
Vastgoed
Oppervlakte: 163.000 m2 bvo
Leegstand: 8.200 m2 bvo (5%)
Banen en vestiging en
Aantal werkzame personen (2018) 3.400 Ontwikkeling (2009-2018): -27%
Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 260 Ontwikkeling (2009-2018): -9%
SECTORVERDELING BANEN EN VESTIGINGEN Bouw, handel en reparatie
Sectorverdeling banen
Consumentendiensten
13% 38%
14%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie Landbouw
2% 2%
Logistiek & groothandel
31%
Overheid, onderwijs en zorg
Sectorverdeling vestigingen
Bouw, handel en reparatie
20%
7%
Consumentendiensten
20% 7% 2%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie Landbouw
44%
Logistiek & groothandel Overheid, onderwijs en zorg
8
Bijlage Visie werklocaties 2023
STERKE EN ZWAKKE PUNTEN
Sterke punten • Beveland heeft een duidelijk karakter (dienstverlening, overheid, onderwijs en zorg) en een gunstige ligging in het centrum van Heerhugowaard. • Beveland ligt tegen het Stationsgebied aan en is dus goed bereikbaar met de trein.
Zwakke punten • Het aantal werkzame personen op Beveland is de laatste jaren sterk afgenomen (circa 27%). Daarbij is het aantal vestigingen ook afgenomen. • Er is wat leegstand op Beveland, het is rond frictieniveau (circa 5%). Leegstand is pas boven (of ver onder) frictieniveau problematisch.
SCOREOVERZICHT BEVELAND
A.
B.
C.
D.
Werkgelegenheid & Economie
Marktwaarde & Vastgoed
Smart Industry & Logistics
Circulariteit & Duurzaamheid
67%
65%
15%
74%
A + B = 66%
C + D = 45%
Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen
Next Economy Potentie
Fase I
Hoog
9
Bijlage Visie werklocaties 2023
OPVALLENDHEDEN
Hoofdcriterium
Wat valt daarbij op? • De banendichtheid (79 arbeidsplaatsen per hectare) is relatief hoog in vergelijking met het gemiddelde van de gemeente (48 arbeidsplaatsen per hectare). Beveland wordt dus relatief intensief gebruikt per hectare.
A. Economie & werkgelegenheid • De leegstand op Beveland ligt rond het frictieniveau. • Ruime gebruiksmogelijkheden vanuit het bestemmingsplan door de toegestane van categorie 4.2 of hoger en een bouwhoogte van maximaal 18 meter. B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit • Beveland scoort laag op de robotiseringsgraad, gedeelde faciliteiten op het terrein en aanjagers.
C. Smart industry & logistics • Beveland verbruikt gemiddeld per bedrijf weinig elektriciteit en aardgas. • Het vastgoed en de infrastructuur scoort hoog op duurzaamheid en mogelijke kansen voor zonnepanelen, ook kunnen bedrijven zich aansluiten op het WEC. D. Circulariteit & duurzaamheid
10
Bijlage Visie werklocaties 2023
DE FRANS
Locatie
Omvang en aanbod
Bruto omvang 25 hectare
Netto omvang 13 hectare
Nog uitgeefbaar 0 hectare
Autobereikbaarheid
Multimodaliteit
OV-bereikbaarheid
Bereikbaarhe id Lokale weg
N-weg
Snelweg
Niet aanwezig
Barge
Rail
Niet aanwezig
Bus
Trein
Doelgroep Regulier-gemengd
Logistiek
Industrieel
GDV / PDV
Hoogwaardig
Oriëntatie
Lokaal
Bovenlokaal / regionaal
Gebruiksmog elijkheden
Milieucategorie
Bouwhoogte
Uitstraling
t/m 4.1 Functioneel
18 m Modern functioneel
Bovenregionaal
Max. bebouwingspercentage 60% Hoogwaardig
11
Bijlage Visie werklocaties 2023
Vastgoed
Oppervlakte: 102.500 m2 bvo
Leegstand: 300 m2 bvo (0%)
Banen en vestigingen
Aantal werkzame personen (2018) 1870 Ontwikkeling (2009-2018): +1%
Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 70 Ontwikkeling (2009-2018): -15%
SECTORVERDELING BANEN EN VESTIGINGEN
2% 2% 7%
Sectorverdelin g banen
Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten
5% ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie Landbouw Logistiek & groothandel
84%
Overheid, onderwijs en zorg
Sectorverdeling vestigingen
Bouw, handel en reparatie
10%
Consumentendiensten
16%
38%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie
Landbouw
7%
25% 4%
Logistiek & groothandel Overheid, onderwijs en zorg
STERKE EN ZWAKKE PUNTEN
Sterke punten • De Frans heeft een aantrekkende werking: er verhuizen meer ondernemers naar het terrein dan dat er ondernemers vertrekken. Ook is er zeer weinig leegstand op het terrein. • Er wordt relatief weinig elektriciteit en aardgas op het terrein verbruikt. • Ondanks de matige kwaliteit van de openbare ruimte is er relatief veel groen op de Frans, het terrein heeft minder last van bijvoorbeeld piekbuien en hittestress.
Zwakke punten • De kwaliteit van de openbare ruimte is laag. Interne verbindingen tussen de deelgebieden van De Frans zijn onduidelijk en ontbreken. • Het terrein heeft een relatief lage arbeidsproductiviteit en is niet verantwoordelijk voor veel indirecte werkgelegenheid. • Het terrein heeft beperkt innovatief vermogen. Er zijn geen aanjagers of gedeelde faciliteiten en de robotiseringsgraad is laag op De Frans.
12
Bijlage Visie werklocaties 2023
SCOREOVERZICHT DE FRANS
A.
B.
C.
D.
Werkgelegenheid & Economie
Marktwaarde & Vastgoed
Smart Industry & Logistics
Circulariteit & Duurzaamheid
63%
68%
17%
44%
A + B = 65%
C + D = 30%
Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen
Next Economy Potentie
Fase I
Basis
13
Bijlage Visie werklocaties 2023
OPVALLENDHEDEN
Hoofdcriterium
A. Economie & werkgelegenheid
B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit
Wat valt daarbij op? • De ontwikkeling van banen op de Frans is positief (+1%) in tegenstelling tot de negatieve ontwikkeling van banen op bedrijventerreinen in de gehele gemeente (-8,4%). • De toegevoegde waarde van de Frans is een stuk lager dan de regionale gemiddelde, dit komt door het hoge aantal banen in de sector “overheid, onderwijs en zorg”. • Een klein aantal grote bedrijven (met veel vierkante meters vastgoed) vertekenen het beeld van De Frans met betrekking tot marktwaarde en ruimtelijke kwaliteit in positieve zin. Veel van de kleinere bebouwing op de Frans is verouderd en vertegenwoordigd minder waarde. • Er is geen leegstand op de Frans. Weinig leegstand is goed, maar te weinig aanbod kan ook gezonde verhuis- of uitbreidingsdynamiek tegengaan op een bedrijventerrein. • De robotiseringsgraad is op de Frans laag doordat er veel bedrijven in de sector “overheid, onderwijs en zorg” op het terrein zitten. Deze bedrijven maken nog maar zelden gebruik van robots of machinale automatisering.
C. Smart industry & logistics • Er is nog relatief weinig organiserend vermogen op de Frans, ook zitten de bedrijven op het terrein niet in de traditionele circulaire sectoren.
D. Circulariteit & duurzaamheid
14
Bijlage Visie werklocaties 2023
DE VAANDEL
Locatie
Omvang en aanbod
Bruto omvang 126 hectare
Netto omvang 68 hectare
Nog uitgeefbaar 14 hectare
Autobereikbaarheid
Multimodaliteit
OV-bereikbaarheid
Bereikbaarheid
Loka le weg
Doelgroep
N-weg
Snel weg
Reguliergemengd
Niet aanwezig
Logistiek
Barge
Rail
Industrieel
Niet aanwezig
GDV / PDV
Bus
Trein
Hoogwaardig
Oriëntatie
Lokaal
Bovenlokaal / regionaal
Gebruiksmogelijkh eden
Milieucategorie
Bouwhoogte
Uitstraling
t/m 3.2 Functioneel
18 m Modern functioneel
Bovenregionaal
Max. bebouwingspercentage NB Hoogwaardig
Vastgoed
Oppervlakte: 58.600 m2 bvo
Leegstand: 0 m2 bvo (0%)
Banen en vestigingen
Aantal werkzame personen (2018) 150 Ontwikkeling (2009-2018): +720%
Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 20 Ontwikkeling (2009-2018): +320%
15
Bijlage Visie werklocaties 2023
SECTORVERDELING BANEN EN VESTIGINGEN
Bouw, handel en reparatie
1% 4% 5% 5%
Sectorverdeling banen
Consumentendiensten
21%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie Landbouw
64%
Logistiek & groothandel Overheid, onderwijs en zorg
Sectorverdeling vestigingen
Bouw, handel en reparatie
24%
9%
Consumentendiensten
5%
24%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie Landbouw
33%
5%
Logistiek & groothandel Overheid, onderwijs en zorg
STERKE EN ZWAKKE PUNTEN
Sterke punten • De Vaandel is nog grotendeels in ontwikkeling.
Zwakke punten • De Vaandel is nog grotendeels in ontwikkeling.
16
Bijlage Visie werklocaties 2023
SCOREOVERZICHT DE VAANDEL
A.
B.
C.
D.
Werkgelegenheid & Economie
Marktwaarde & Vastgoed
Smart Industry & Logistics
Circulariteit & Duurzaamheid
58%
73%
27%
61%
A + B = 46%
C + D = 44%
Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen
Next Economy Potentie
Fase I
Hoog
17
Bijlage Visie werklocaties 2023
OPVALLENDHEDEN
Hoofdcriterium
A. Economie & werkgelegenheid
Wat valt daarbij op? • Het aantal bedrijfsvestigingen op De Vaandel is sterk toegenomen van 5 vestigingen in 2009 naar 21 vestigingen in 2018. Dit aantal vestigingen is relatief laag in vergelijking met andere werklocaties in de gemeente. Dit komt doordat het terrein nog in ontwikkeling is. • Door de groei in het aantal vestigingen is ook de werkgelegenheid op het terrein toegenomen. • De voorraad vastgoed op De Vaandel is relatief jong qua leeftijd. Het terrein is nog in ontwikkeling.
B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit • Het terrein heeft nog geen gedeelde faciliteiten of aanjagers, ook zijn de gemiddelde R&D uitgaven onder gemiddeld op de Vaandel. Het terrein is nog in ontwikkeling. C. Smart industry & logistics • De Vaandel heeft zowel een relatief laag gemiddeld elektriciteitsgebruik als een relatief laag aardgasverbruik per bedrijf.
D. Circulariteit & duurzaamheid
18
Bijlage Visie werklocaties 2023
ZANDHORST I & II
Locatie
Omvang en aanbod
Bruto omvang 135 hectare
Netto omvang 120 hectare
Nog uitgeefbaar 0 hectare
Bereikbaarheid Autobereikbaarheid Lokale weg
N-weg
Multimodaliteit
Snelwe g
Niet aanwezi g
Barg e
Rai l
OV-bereikbaarheid Niet aanwezi g
Bus
Trein
Doelgroep Regulier-gemengd
Logistiek
Industriee l
GDV / PDV
Hoogwaardig
Oriëntatie
Lokaal
Bovenlokaal / regionaal
Gebruiksmogelijkh eden
Milieucategorie
Bouwhoogte
Uitstraling
t/m 4.1 Functioneel
18 m Modern functioneel
Bovenregionaal
Max. bebouwingspercentag e 60% Hoogwaardig
19
Bijlage Visie werklocaties 2023
Vastgoed
Oppervlakte: 531.700 m2 bvo
Leegstand: 7.700 m2 bvo (1%)
Banen en vestigingen
Aantal werkzame personen (2018) 4.150 Ontwikkeling (2009-2018): -7%
Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 470 Ontwikkeling (2009-2018): +21%
SECTORVERDELING BANEN EN VESTIGINGEN
Sectorverdeling banen
Bouw, handel en reparatie
20%
1%
Consumentendiensten
23%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie
7% Landbouw
10% 39%
Logistiek & groothandel Overheid, onderwijs en zorg
Sectorverdeling vestigingen
Bouw, handel en reparatie
3% 21%
Consumentendiensten
32%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie Landbouw
15% 10% 19%
Logistiek & groothandel Overheid, onderwijs en zorg
STERKE EN ZWAKKE PUNTEN
Sterke punten • Een deel van Zandhorst I valt binnen het Stationsgebied. De in dit deel geplande nieuwbouwprojecten zullen de marktwaarde en beeldkwaliteit van het gebied verbeteren. • Zandhorst I & II dragen bovengemiddeld bij aan de regionale toegevoegde waarde doordat er veel banen in de industrie zitten. • Zandhorst I & II bieden werkgelegenheid aan meer dan 4.000 personen, dit is bovengemiddeld voor een bedrijventerrein. • Bedrijven op Zandhorst I & II kunnen zich aansluiten op het WEC. Een aantal hebben dat al gedaan.
Zwakke punten • De industriële banen op Zandhorst I & II hebben een hoog terreinquotiënt (ruimtegebruik per baan); de ruimte op Zandhorst I & II wordt dus minder intensief gebruikt per werknemer dan elders. • Er zijn een aantal grote panden die wellicht te oud zijn om zonnepanelen op te realiseren.
20
Bijlage Visie werklocaties 2023
SCOREOVERZICHT ZANDHORST I & II
A.
B.
C.
D.
Werkgelegenheid & Economie
Marktwaarde & Vastgoed
Smart Industry & Logistics
Circulariteit & Duurzaamheid
50%
64%
37%
38%
A + B = 57%
C + D = 37%
Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen
Next Economy Potentie
Fase II
Basis
OPVALLENDHEDEN
Hoofdcriterium
Wat valt daarbij op? • Zandhorst I & II zijn naar netto ruimtegebruik goed voor meer dan de helft van alle ruimte op formele werklocaties in Heerhugowaard maar zijn qua werkgelegenheid maar goed voor circa een derde van alle banen op formele werklocaties in Heerhugowaard.
A. Economie & werkgelegenheid
B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit
• Zandhorst I & II hebben een erg positief verhuissaldo en een groot verhuisdynamiek, ook is er weinig leegstand op het terrein. Dit is positief voor de marktwaarde van deze werklocaties. • Het vastgoed op Zandhorst I & II is over het algemeen vrij oud en heeft een functioneel uiterlijk.
21
Bijlage Visie werklocaties 2023
C. Smart industry & logistics
D. Circulariteit & duurzaamheid
• Zandhorst I & II hebben een bovengemiddelde potentie voor robotisering of geautomatiseerde machines, dit komt voornamelijk door de vele industriële bedrijven op het terrein. • Op Zandhorst I& II wordt per werknemer bijna drie keer zo veel aan R&D uitgegeven dan op een gemiddelde werklocatie. • Er zijn erg weinig oplaadpalen voor elektrische auto’s op Zandhorst I & II in vergelijking met de omvang van de werklocaties. • Er zijn geen bestaande circulaire initiatieven op de werklocaties en het aantal bedrijven dat actief is in een sector met hoge circulaire potentie (bedrijven die veel reststromen produceren of consumeren) is erg klein. • Bedrijven op Zandhorst I & II kunnen zich aansluiten op het WEC, een aantal bedrijven hebben dat al gedaan.
22
Bijlage Visie werklocaties 2023
ZANDHORST III
Locatie
Omvang en aanbod
Bruto omvang 60 hectare
Netto omvang 45 hectare
Autobereikbaarheid
Multimodaliteit
Nog uitgeefbaar 0 hectare
Bereikbaarheid
Lokale weg
N-weg
Snelwe g
Niet aanwezi g
Barg e
Rail
Doelgroep Regulier-gemengd
Logistiek
Industrieel
OV-bereikbaarheid Niet aanwezi g
GDV / PDV
Bus
Trein
Hoogwaardig
Oriëntatie
Lokaal
Bovenlokaal / regionaal
Gebruiksmogelijkh eden
Milieucategorie
Bouwhoogte
Uitstraling
t/m 4.1 Functioneel
18 m Modern functioneel
Bovenregionaal
Max. bebouwingspercentag e 60% Hoogwaardig
23
Bijlage Visie werklocaties 2023
Vastgoed
Oppervlakte: 177.750 m2 bvo
Leegstand: 2.700 m2 bvo (0%)
Banen en vestigingen
Aantal werkzame personen (2018) 2.120 Ontwikkeling (2009-2018): +16%
Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 125 Ontwikkeling (2009-2018): +5%
SECTORVERDELING BANEN EN VESTIGINGEN
Bouw, handel en reparatie
Sectorverdeling banen
Consumentendiensten
11%
13%
4%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie
20% 25%
Landbouw Logistiek & groothandel
27%
Overheid, onderwijs en zorg
Sectorverdeling vestigingen
Bouw, handel en reparatie
1% 26%
21%
Consumentendiensten
7% 18%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie
Landbouw
27% Logistiek & groothandel
STERKE EN ZWAKKE PUNTEN
Sterke punten • De werkgelegenheid groeit sterk op Zandhorst III, ongeveer 16% in 10 jaar. • Zandhorst III draagt bovengemiddeld bij aan de regionale toegevoegde waarde, voornamelijk doordat er veel industriële banen op het terrein te vinden zijn. • Het terrein heeft een ruim bestemmingsplan, er is dus veel mogelijk voor ondernemers.
Zwakke punten • Zandhorst III levert weinig indirecte werkgelegenheid op. • De bedrijven op Zandhorst III zijn in mindere mate georganiseerd, een georganiseerde bedrijvengroep helpt de belangen van ondernemers op een terrein te behartigen.
24
Bijlage Visie werklocaties 2023
SCOREOVERZICHT ZANDHORST III
A.
B.
C.
D.
Werkgelegenheid & Economie
Marktwaarde & Vastgoed
Smart Industry & Logistics
Circulariteit & Duurzaamheid
71%
67%
33%
52%
A + B = 69%
C + D = 42%
Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen
Next Economy Potentie
Fase I
Hoog
OPVALLENDHEDEN
Hoofdcriterium
Wat valt daarbij op? • Er komen op Zandhorst III relatief veel banen bij. • Zandhorst III is vrij ruimte extensief, er is nog ruimte voor intensiever gebruik.
A. Economie & werkgelegenheid
B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit
• Er is een groot verhuisdynamiek op het terrein en de verhuissaldo is de laatste jaren positief, Zandhorst III is dus een gewilde lokale vestigingslocatie. • Er is weinig leegstand op het terrein. Wel is er genoeg aanbod om schuifen/of uitbreidingsruimte te bieden.
25
Bijlage Visie werklocaties 2023
• Er zijn geen gedeelde faciliteiten of aanjagers op Zandhorst III, dit zijn randvoorwaarden voor innovaties op terreinschaal zoals bijvoorbeeld gezamenlijke bevoorrading. C. Smart industry & logistics • Er is vrij veel dakoppervlak op Zandhorst III geschikt voor zonnepanelen. Een aantal bedrijven heeft al zonnepanelen op hun daken laten instaleren. • Er zijn geen oplaadpalen voor elektrische auto’s op het terrein. • Circa 10% van de bedrijven op Zandhorst III zit in een sector met hoge circulaire potentie, op het moment zijn er echter geen circulaire initiatieven op het terrein. • Bedrijven op Zandhorst III kunnen zich aansluiten op het WEC, een aantal bedrijven hebben dat al gedaan.
D. Circulariteit & duurzaamheid
BREEKLAND
Locatie
Omvang en aanbod
Bruto omvang 47 hectare
Netto omvang 15 hectare
Nog uitgeefbaar 17 hectare
Bereikbaarheid Autobereikbaarheid Lokale weg
N-weg
Multimodaliteit
Snelwe g
Niet aanwezi g
Barg e
Rail
Doelgroep Regulier-gemengd
Lokaal
Logistiek
Industrieel
Bovenlokaal / regionaal
OV-bereikbaarheid Niet aanwezi g
GDV / PDV
Bus
Trein
Hoogwaardig
Bovenregionaal
26
Bijlage Visie werklocaties 2023
Gebruiksmogelijkh eden
Milieucategorie
Bouwhoogte
Uitstraling
t/m 4.2 Functioneel
13 m Modern functioneel
Max. bebouwingspercentag e NB Hoogwaardig
Vastgoed
Oppervlakte: 60.000 m2 bvo
Leegstand: 0 m2 bvo (0%)
Banen en vestigingen
Aantal werkzame personen (2018) 470 Ontwikkeling (2009-2018): +460%
Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 45 Ontwikkeling (2009-2018): +210%
SECTORVERDELING BANEN EN VESTIGINGEN
Bouw, handel en reparatie
Sectorverdeling banen
Consumentendiensten
18%
27%
2% 8%
27%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie Landbouw
Logistiek & groothandel
18%
Overheid, onderwijs en zorg
Sectorverdeling vestigingen
Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten
21% 35% 2%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie
Landbouw
19% 5% 18%
Logistiek & groothandel Overheid, onderwijs en zorg
27
Bijlage Visie werklocaties 2023
STERKE EN ZWAKKE PUNTEN
Sterke punten • Het vastgoed is recent gebouwd en heeft dus een hoge en stabiele marktwaarde, ziet er nog goed uit en is gemiddeld gezien duurzaam in zijn energieverbruik. • De gemiddelde arbeidsproductiviteit is hoog op Breekland. • Er zijn veel opties voor het opwekken van duurzame energie op Breekland; met zonnepanelen bijvoorbeeld.
Zwakke punten • De gemiddelde bijdrage aan de regionale toegevoegde waard is lager dan gemiddeld op Breekland. • Breekland is voor een nieuw terrein minder goed bereikbaar met het OV.
SCOREOVERZICHT BREEKLAND
A.
B.
C.
D.
Werkgelegenheid & Economie
Marktwaarde & Vastgoed
Smart Industry & Logistics
Circulariteit & Duurzaamheid
63%
70%
40%
79%
A + B = 61%
C + D = 60%
Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen
Next Economy Potentie
Fase I
Excellent
28
Bijlage Visie werklocaties 2023
OPVALLENDHEDEN
Hoofdcriterium
Wat valt daarbij op? • De gemiddelde arbeidsproductiviteit op Breekland ligt ver boven het gemiddelde van de regio. De werknemers op Breekland leveren gemiddeld meer dan €17.000 toegevoegde waarde per jaar op dan de gemiddelde werknemer in de regio.
A. Economie & werkgelegenheid • De voorraad vastgoed met bouwjaar na 2010 betreft meer dan de helft van de bestaande voorraad. Dit heeft een sterk positief effect op de marktwaarde en ruimtelijke kwaliteit van het terrein. B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit • Op Breekland wordt gebruik gemaakt van gedeelde faciliteiten. Ook kent het terrein een innovatieve aanjager die andere bedrijven kan stimuleren slimmere processen en producten toe te passen in hun bedrijfsvoering. C. Smart industry & logistics • Er zijn bestaande circulaire initiatieven op Breekland. Ook is het aandeel werknemers in sectoren met hoge circulaire potentie relatief hoog (25%). • Het aandeel groen t.o.v. de totale oppervlakte van Breekland is met 26% relatief hoog. D. Circulariteit & duurzaamheid
DE MOSSEL I & II
Locatie
Omvang en aanbod
Bruto omvang 13 hectare
Netto omvang 10 hectare
Nog uitgeefbaar 0 hectare
Bereikbaarheid Autobereikbaarheid Lokale weg
N-weg
Snelwe g
Multimodaliteit Niet aanwezi g
Barg e
Rail
OV-bereikbaarheid Niet aanwezi g
Bus
Trein
29
Bijlage Visie werklocaties 2023
Doelgroep Regulier-gemengd
Logistiek
Industrieel
GDV / PDV
Hoogwaardig
Oriëntatie
Lokaal
Bovenlokaal / regionaal
Gebruiksmogelijkh eden
Milieucategorie
Bouwhoogte
Uitstraling
t/m 3.2 Functioneel
10m Modern functioneel
Bovenregionaal
Max. bebouwingspercentag e NB Hoogwaardig
Vastgoed
Oppervlakte: 45.900 m2 bvo
Leegstand: 1.240 m2 bvo (3%)
Banen en vestigingen
Aantal werkzame personen (2018) 500 Ontwikkeling (2009-2018): +4%
Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 70 Ontwikkeling (2009-2018): +0%
30
Bijlage Visie werklocaties 2023
SECTORVERDELING BANEN EN VESTIGINGEN
Sectorverdeling banen
Bouw, handel en reparatie
4% 23%
17%
Consumentendiensten
3%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie
20%
Landbouw Logistiek & groothandel
33%
Overheid, onderwijs en zorg
Sectorverdeling vestigingen
Bouw, handel en reparatie
6% 13%
Consumentendiensten
29%
1% 16% 9%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie Landbouw Logistiek & groothandel
26% Overheid, onderwijs en zorg
STERKE EN ZWAKKE PUNTEN
Sterke punten • De Mossel I & II heeft een hoge banendichtheid en arbeidsproductiviteit. Ook draagt het terrein bovengemiddeld bij aan de regionale toegevoegde waarde. • Er wordt per bedrijf weinig aardgas en elektriciteit verbruikt op De Mossel I & II.
Zwakke punten • Er verhuizen meer bedrijven weg van De Mossel I & II de laatste vijf jaar dan dat er bedrijven naar De Mossel I & II verhuizen. • Het vastgoed op De Mossel I is relatief oud, de huidige beeldkwaliteit is voldoende op het terrein maar moet niet verder afglijden. • De mogelijkheden vanuit het bestemmingsplan zijn beperkt op de terreinen. • De bedrijven op De Mossel I & II zijn in mindere mate georganiseerd.
31
Bijlage Visie werklocaties 2023
SCOREOVERZICHT DE MOSSEL I & II
A.
B.
C.
D.
Werkgelegenheid & Economie
Marktwaarde & Vastgoed
Smart Industry & Logistics
Circulariteit & Duurzaamheid
63%
44%
30%
33%
A + B = 57%
C + D = 31%
Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen
Next Economy Potentie
Fase II
Basis
OPVALLENDHEDEN
Hoofdcriterium
A. Economie & werkgelegenheid
Wat valt daarbij op? • Het aantal arbeidsplaatsen per hectare op De Mossel I & II is hoger dan het gemiddeld aantal arbeidsplaatsen per hectare op andere bedrijventerreinen in Langedijk. • De bijdrage aan de regionale toegevoegde waarde van De Mossel I & II is relatief hoog. • De gebruiksmogelijkheden zijn beperkt op De Mossel I & II door de toegestane maximale categorie 3.2 en een maximale bouwhoogte van 10 meter.
B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit
32
Bijlage Visie werklocaties 2023
C. Smart industry & logistics
• De Mossel I & II scoort relatief laag op robotiseringsgraad, aanwezigheid van gedeelde faciliteiten en aanwezigheid van aanjagers. • Het innovatief vermogen van De Mossel I & II is relatief hoog doordat de gemiddelde R&D uitgaven op het terrein meer dan het dubbele zijn van de gemiddelde R&D uitgaven in Noord-Holland. • Het aandeel vastgoed geschikt voor zonnepanelen is relatief laag door de leeftijd en kleine oppervlakte van het vastgoed.
D. Circulariteit & duurzaamheid
DE WUYVER
Locatie
Omvang en aanbod
Bruto omvang 4 hectare
Netto omvang 4 hectare
Nog uitgeefbaar 0 hectare
Bereikbaarheid Autobereikbaarheid Lokale weg
N-weg
Snel weg
OV-bereikbaarheid
Multimodaliteit Niet aanwez ig
Barge
Rail
Niet aanwez ig
Bus
Trein
Doelgroep Reguliergemengd
Logistiek
Industrieel
GDV / PDV
Hoogwaardi g
Oriëntatie
Gebruiksmogelijk heden
Lokaal
Bovenlokaal / regionaal
Milieucategorie
Bouwhoogte
Bovenregionaal
33
Bijlage Visie werklocaties 2023
Uitstraling
t/m 3.1 Functioneel
10m Modern functioneel
Max. bebouwings percentage NB Hoogwaardig
Vastgoed
Oppervlakte: 12.900 m2 bvo
Leegstand: 1.240 m2 bvo (3%)
Banen en vestigingen
Aantal werkzame personen (2018) 90 Ontwikkeling (2009-2018): -54%
Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 20 Ontwikkeling (2009-2018): 15%
SECTORVERDELING BANEN EN VESTIGINGEN
Sectorverdeling banen
2% 3%
Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten
27%
55%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie Landbouw
9%
Logistiek & groothandel
4%
Overheid, onderwijs en zorg
Sectorverdeling vestigingen
Bouw, handel en reparatie
6%
6%
Consumentendiensten
6%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie
12% 59% 11%
Landbouw Logistiek & groothandel Overheid, onderwijs en zorg
34
Bijlage Visie werklocaties 2023
STERKE EN ZWAKKE PUNTEN
Sterke punten • De Wuyver is een klein lokaal terrein waar veel lokaal gebonden bouw-, handel- en reparatiebedrijven gevestigd zitten. • De Wuyver is goed voor een bovengemiddeld aantal indirecte banen en een bovengemiddelde arbeidsproductiviteit.
Zwakke punten • Het aantal werkzame personen en vestigingen op De Wuyver neemt hard af de laatste jaren. • Bijna alle panden op De Wuyver zijn voor 2000 gebouwd. • Het terrein heeft geen gedeeld faciliteiten, geen aanjagers en weinig innovatief vermogen. • Er is weinig potentie (in de huidige situatie) voor het opwekken van duurzame energie op het terrein.
SCOREOVERZICHT DE WUYVER
A.
B.
C.
D.
Werkgelegenheid & Economie
Marktwaarde & Vastgoed
Smart Industry & Logistics
Circulariteit & Duurzaamheid
21%
48%
22%
58%
A + B = 44%
C + D = 40%
Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen
Next Economy Potentie
Fase III
Basis
OPVALLENDHEDEN
35
Bijlage Visie werklocaties 2023
Hoofdcriterium
Wat valt daarbij op? • Het aantal banen op De Wuyver is tussen 2009 en 2018 afgenomen met meer dan 50%. Het aantal vestigingen daalt minder hard (-15%). • De arbeidsproductiviteit is op De Wuyver t.o.v. de regio boven gemiddeld.
A. Economie & werkgelegenheid • Meer dan de helft van de bestaande voorraad op De Wuyver heeft een bouwjaar van vóór 1986. Dit heeft een negatief effect op de marktwaarde en ruimtelijke kwaliteit op het terrein. B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit • De Wuyver scoort relatief laag op Smart industry & logistics door onder andere de lage robotiseringsgraad en het gebrek aan gedeelde faciliteiten en aanjagers. C. Smart industry & logistics
D. Circulariteit & duurzaamheid
• Door de leeftijd van de bestaande vastgoedvoorraad op De Wuyver is in principe geen vastgoed direct geschikt voor zonnepanelen. • Het aandeel werknemers in sectoren met een hoge circulaire potentie is op De Wuyver met 42% relatief hoog. Dit biedt kansen voor circulaire initiatieven.
ZUIDERDEL
Locatie
Omvang en aanbod
Bruto omvang 46 hectare
Netto omvang 46 hectare
Nog uitgeefbaar 0 hectare
Autobereikbaarheid
Multimodaliteit
OV-bereikbaarheid
Bereikbaarheid
36
Bijlage Visie werklocaties 2023
Lokale weg
Niet aanwezig
Snelweg
N-weg
Barge
Rail
Niet aanwezig
Bus
Trein
Doelgroep Reguliergemengd
Logistiek
Industrieel
GDV / PDV
Hoogwaardig
Oriëntatie
Lokaal
Bovenlokaal / regionaal
Gebruiksmogelijk heden
Milieucategorie
Bouwhoogte
Uitstraling
t/m 3.2 Functioneel
12m Modern functioneel
Bovenregionaal
Max. bebouwingspercentage NB Hoogwaardig
Vastgoed
Oppervlakte: 217.100 m2 bvo
Leegstand: 6.100 m2 bvo (3%)
Banen en vestigingen
Aantal werkzame personen (2018) 2.160 Ontwikkeling (2009-2018): +6%
Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 200 Ontwikkeling (2009-2018): +6%
SECTORVERDELING BANEN EN VESTIGINGEN
Bouw, handel en reparatie
Sectorverdeling banen
19%
10%
Consumentendiensten
11%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie
22%
Landbouw
9%
4%
Logistiek & groothandel
25% Overheid, onderwijs en zorg
37
Bijlage Visie werklocaties 2023
Sectorverdeling vestigingen
Bouw, handel en reparatie
8%
Consumentendiensten
17%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie
17%
17%
1%
Landbouw
15%
Logistiek & groothandel
25%
Overheid, onderwijs en zorg
STERKE EN ZWAKKE PUNTEN
Sterke punten • De werkgelegenheid en het aantal vestigingen neemt toe op het terrein. Er verhuizen ook veel bedrijven de laatste jaren naar het terrein. • Het leegstand is op Zuiderdel onder frictieniveau maar biedt wel genoeg schuifruimte voor ondernemers. • De bedrijven op Zuiderdel zijn goed georganiseerd.
Zwakke punten • De gebruiksmogelijkheden vanuit het bestemmingsplan zijn relatief beperkt.
SCOREOVERZICHT ZUIDERDEL
A.
B.
C.
D.
Werkgelegenheid & Economie
Marktwaarde & Vastgoed
Smart Industry & Logistics
Circulariteit & Duurzaamheid
71%
60%
56%
76%
A + B = 62%
C + D = 66%
Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen
Next Economy Potentie
Fase I
Excellent
38
Bijlage Visie werklocaties 2023
OPVALLENDHEDEN
Hoofdcriterium
Wat valt daarbij op? • De bijdrage aan de regionale toegevoegde waarde van Zuiderdel is relatief hoog, ook is de banendichtheid op Zuiderdel boven gemiddeld.
A. Economie & werkgelegenheid • Het aandeel bedrijfsverhuizingen van het totaal aantal vestigingen is op Zuiderdel met 31% relatief hoog. Op Zuiderdel is dus de laatste jaren veel verhuisdynamiek. B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit
C. Smart industry & logistics
• Op Zuiderdel wordt gebruik gemaakt van gedeelde voorzieningen. Ook zijn er aanjagers op het terrein aanwezig. • De gemiddelde R&D uitgaven op Zuiderdel zijn meer dan twee keer zo hoog als de gemiddelde R&D uitgaven in Noord-Holland. Dit brengt een hoog innovatief vermogen met zich mee.
D. Circulariteit & duurzaamheid
• Het elektriciteitsverbruik en het aardgasverbruik is op Zuiderdel gemiddeld laag. • Er zijn op Zuiderdel bestaande circulaire initiatieven en daarnaast is 23% van de werknemers werkzaam in sectoren met een hoge circulaire potentie. Dit biedt ook kansen voor meer circulaire initiatieven.
39
Bijlage Visie werklocaties 2023
Aanvullende locatieprofielen DE NOORD
Locatie
Omvang en aanbod
Bruto omvang 2 hectare
Netto omvang 1 hectare
Nog uitgeefbaar 0 hectare
Bereikbaarheid Autobereikbaarheid Lokale weg
Doelgroep
N-weg
Reguliergemengd
Snelweg
Logistiek
OV-bereikbaarheid
Multimodaliteit Niet aanwezig
Barge
Rail
Industrieel
Niet aanwezig
GDV / PDV
Bus
Trein
Hoogwaardig
Oriëntatie
Lokaal
Bovenlokaal / regionaal
Gebruiksmogelijkhe den
Milieucategorie
Bouwhoogte
Uitstraling
t/m 2 Functioneel
9m Modern functioneel
Bovenregionaal
Max. bebouwingspercenta ge NB Hoogwaardig
40
Bijlage Visie werklocaties 2023
GLASTUINBOUWGEBIED ALTON
Locatie
Omvang en aanbod
Bruto omvang PM hectare
Netto omvang PM hectare
Nog uitgeefbaar PM hectare
Multimodaliteit
OV-bereikbaarheid
Bereikbaarheid Autobereikbaarheid Lokale weg
N-weg
Snelwe g
Niet aanwe zig
Barge
Rail
Niet aanwe zig
Bus
Trein
Glastuinbouw
Doelgroep
Oriëntatie
Lokaal
Bovenlokaal / regionaal
Gebruiksmogelijkheden
Milieucategorie
Bouwhoogte
Uitstraling
t/m 2 Functioneel
10 m Modern functioneel
Bovenregionaal
Max. bebouwingspercen tage NB Hoogwaardig
41
Bijlage Visie werklocaties 2023
OVERTOOM
Locatie
Omvang en aanbod
Bruto omvang 7 hectare
Netto omvang 5 hectare
Nog uitgeefbaar 0 hectare
Multimodaliteit
OV-bereikbaarheid
Bereikbaarheid Autobereikbaarheid Lokale weg
Doelgroep
N-weg
Snelweg
Reguliergemengd
Niet aanwezig
Logistiek
Barge
Rail
Industrieel
Niet aanwezig
GDV / PDV
Bus
Trein
Hoogwaardig
Oriëntatie
Lokaal
Bovenlokaal / regionaal
Bovenregionaal
Gebruiksmogelijkhe den
Milieucategorie
Bouwhoogte
Uitstraling
NB Functioneel
NB Modern functioneel
Max. bebouwingspercenta ge NB Hoogwaardig
42
Bijlage Visie werklocaties 2023
Bijlage C: Mengbaarheid Mengbaarheidsmeter De mengbaarheidsscore uit de Mengbaarheidsmeter bestaat uit drie subscores: verkeersaantrekkende werking (0-5 punten), SBI-code (1-3 punten) en de milieucategorie (1-5 punten). Per bedrijfkavel combinatie worden de drie scores opgeteld, het totaal is de mengbaarheidsscore (minimaal 2 en maximaal 13 punten). De mengbaarheidsscore wordt vanuit het bedrijf (en de kavel) bepaald, zonder eventuele hinder of milieucirkels van omliggende bedrijven mee te nemen. Hieronder wordt uitgelegd per onderdeel hoe deze is opgebouwd. Subscore verkeersaantrekkende werking De verkeersaantrekkende werking van een bedrijf heeft consequenties voor de mengbaarheid met wonen van het bedrijf. Bedrijven die meer verkeer aantrekken lenen zich minder goed voor menging met woonfuncties doordat ze onder andere hinderlijke/gevaarlijke verkeerssituaties kunnen veroorzaken. We gaan alleen uit van hinder door vrachtverkeer. Personenverkeer levert relatief veel minder overlast op. Op het onderdeel verkeersaantrekkende werking kan een bedrijf maximaal 5 punten scoren. De scores worden toegekend door een combinatie van de oppervlakte van het pand waarin het bedrijf gehuisvest is en de BAG gebruiksfunctie van het pand in categorieën in te delen. Grotere en industriële- of winkelpanden trekken meer verkeer aan en krijgen dus een hogere score.
Daarentegen trekken bijvoorbeeld kantoren relatief weinig verkeer aan en krijgen dus een lagere score. Hieronder is de gehele indeling te zien. Tabel 1: Indeling verkeersaantrekkende werking Score 0: Minimale verkeersaantrekkende werking
1: Lichte verkeersaantrekkende werking
2: Lichte/Middelmatige verkeersaantrekkende werking 3: Middelmatige verkeersaantrekkende werking
Afbakening • Ligplaats • Standplaats • Woonfunctie • Bijeenkomstfunctie • Gezondheidszorgfunctie • Kantoorfunctie • Logiesfunctie • Onderwijsfunctie • Sportfunctie • Winkelfunctie < 1.000 m² • Overig • Winkelfunctie 1.000 m² - 4.999 m² • Industriefunctie < 2.000 m² • Winkelfunctie > 5.000 m²
43
Bijlage Visie werklocaties 2023
4: Middelmatige/zware verkeersaantrekkende werking 5: Zware verkeersaantrekkende werking
• Industriefunctie 2.000 m² - 4.999 m² • Industriefunctie 5.000 m2 - 14.999 m2 • Industriefunctie > 15.000 m2
Subscore SBI-code De bedrijfsactiviteiten van een bedrijf bepalen deels hoe mengbaar het bedrijf is met wonen. Bedrijven die zwaardere bedrijvigheid uitoefenen zijn moeilijker te mengen met wonen. Een deel van de hinderlijkheid van zwaardere bedrijven is terug te lezen in welke milieucategorie een bedrijf heeft, een deel ook niet. Door een score te gebruiken op basis van SBI-codes nemen we de hinderlijkheid die niet verklaard wordt door de milieucategorie van een bedrijf te meten. Op het onderdeel SBI-code kan een bedrijf maximaal 3 punten scoren, hiermee weegt de SBI-code van een bedrijf minder dan de milieucategorie en de verkeersaantrekkende werking wat mengbaarheid betreft. De scores worden toegekend op basis van de SBI-code van een bedrijf. Bedrijven met SBI-codes die horen bij zwaardere bedrijvigheid - zoals industrie en vervoer & opslag - krijgen een hogere score. Bedrijven met SBI-codes die lichtere bedrijvigheid reflecteren – zoals ICT of onderwijs - krijgen een lagere score. Hieronder is de gehele indeling te bekijken. Tabel 2: Indeling SBI-code score Score 1: Makkelijker mengbaar met wonen
2: Gemiddeld mengbaar met wonen
3: Moeilijker mengbaar met wonen
Afbakening J: Informatie en communicatie K: Financiële instellingen L: Verhuur van en handel in onroerend goed M: Advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening N: Verhuur van roerende goederen en overige zakelijke dienstverlening O: Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen P: Onderwijs Q: Gezondheids- en welzijnszorg R: Cultuur, sport en recreatie S: Overige dienstverlening F: Bouwnijverheid G1: Detailhandel I: Logies, maaltijd- en drankverstrekking B: Winning van delfstoffen C: Industrie D: Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht E: Winning en distributie van water; Afval- en afvalwaterbeheer en sanering G2: Groothandel en reparatie van auto’s H: Vervoer en opslag
44
Bijlage Visie werklocaties 2023
Subscore milieucategorie De milieucategorie van een bedrijf is een belangrijke indicator voor de mengbaarheid van een bedrijf. Niet alleen omdat bedrijven met een hogere milieucategorie op basis van onder andere geur, stof en geluid moeilijker te mengen zijn, maar ook omdat woonfuncties niet binnen een bepaalde afstand van bedrijven met een hogere milieucategorie mogen staan. De milieucategorieën in dit rapport zijn gehanteerd zoals in de ‘Handreiking Bedrijven en milieuzonering’ (VNG, 2009) omschreven staan. Op het onderdeel milieucategorie kan een bedrijf maximaal 5 punten scoren. De scores worden toegekend met behulp van de richtafstanden horende bij de handreiking bedrijven en milieuzonering (VNG, 2009) en praktijkvoorbeelden van verleende vergunningen. De inschatting is gebaseerd op de SBI-code van een bedrijf op het fijnst beschikbare niveau. Bedrijven met een hogere milieucategorie krijgen een hogere score, waarbij een score van 3 niet mogelijk is om een duidelijk onderscheid te maken tussen bedrijven met een hoge milieucategorie (in principe slecht mengbaar) en bedrijven met een lagere milieucategorie (in principe goed mengbaar). Hieronder is de gehele indeling te zien. Tabel 3: Indeling milieucategorie score
Score 1: Richtafstand tot 30m
Afbakening • Milieucat. 1 • Milieucat. 2
2: Richtafstand tot 100m
• Milieucat. 3.1 • Milieucat. 3.2
4: Richtafstand tot 300m
• Milieucat. 4.1 • Milieucat. 4.2
5: Richtafstand tot 1000m
• Milieucat. 5.1 • Milieucat. 5.2 • Milieucat. 5.3
Totaalscore voor mengbaarheid De drie subscores worden opgeteld tot een totaalscore tussen 2 en 13 punten. We onderscheiden op die manier drie categorieën van mengbaarheid. Mengbare bedrijven hebben een score tussen 2 en 6 punten. Bedrijven met 7 of 8 punten zijn mengbaar onder voorwaarden (denk aan maatregelen aan de bron die productie van geluid of stof verminderen. Of juist aan extra eisen aan woningen zoals dove gevels). Vanaf 9 punten typeren we en bedrijf als ‘moeilijk mengbaar’. Het bedrijf scoort dan namelijk minimaal op één subscore 4 punten.
45
Bijlage Visie werklocaties 2023
Gemengde vestigingsmilieus De functiemengingsindex De functiemengingsindex (FMI) is een index waarmee de mate van menging van wonen en werken in gebieden wordt uitgedrukt. De FMI is afkomstig uit het onderzoek ‘Menging van wonen en werken’ (PBL, 2009). De FMI is een index van 0 tot 100 waarbij 0 staat voor een monofunctioneel woongebied. Een score van 100 staat voor een monofunctioneel werkgebied. Logischerwijs staat een score van 50 voor een gebied waar wonen en werken 50/50 gemengd zijn. Het PBL berekende op deze manier voor heel Nederland de mengbaarheid in gridcellen van 100 bij 100 meter (één hectare). De FMI per gebied wordt berekend door het aantal banen in het gebied te delen door het aantal banen plus het aantal woningen in het gebied keer honderd 1. Werken wordt dus gevat in het aantal banen terwijl wonen wordt gevat in het aantal woningen. PBL berekende een gemiddelde FMI per bedrijfstak én grootteklasse. 0F0F
Vraag naar gemengde vestigingsmilieus vanuit bedrijven op basis van de functiemengingsindex Het PBL (2009) berekende de gemiddelde FMI per BLM-bedrijfstak 2 en bedrijfsgrootteklasse (aantal werknemers bedrijf) voor heel Nederland. Bedrijven met een sterk industrieel karakter hebben vaker een hoge FMI (richting 100; weinig menging). Bedrijven in zakelijke dienstverlening kennen gemiddeld genomen een lage FMI (richting 50; veel menging). Daarnaast hebben grotere bedrijven gemiddeld een hoge FMI en kleinere bedrijven gemiddeld een lage FMI. Op deze manier heeft het PBL een matrix gemaakt met een gemiddelde FMI per bedrijfssector en bedrijfsgrootteklasse. 1F1F
Gebruik FMI’s in plaats van RUDIFUN PBL publiceerde in 2019 het onderzoek ‘Ruimtelijke dichtheden en functiemenging’ (RUDIFUN). In dit onderzoek is voor wijken, buurten, blokken en kavels de daadwerkelijke dichtheid en functiemenging inzichtelijk gemaakt. Deze data blijken om een paar redenen minder geschikt voor toepassing in dit mengbaarheidsonderzoek. (1) Bedrijventerreinen zijn in het RUDIFUN onderzoek vaak niet als zodanig ruimtelijk afgebakende gebieden. (2) Blokken of kavels binnen bedrijventerreinen zijn in de praktijk vaak weinig tot niet gemengd. De optelling van de monofunctionele deelgebieden binnen een bedrijventerrein leidt daarom bijna altijd tot een monofunctioneel totaal. (3) In de berekening van FMI’s per bedrijfstak (uit het PBL onderzoek uit 2009) zijn alle vestigingen van bedrijven meegenomen, dus ook buiten bedrijventerreinen. Daarin zijn dus ook bedrijven in gemengde gebieden meegenomen. Het onderzoek uit 2009 representeert daarom veel beter de daadwerkelijke situatie van bedrijven, in alle typen gebieden. Dat het onderzoek uit 2009 stamt is weinig relevant. Grote verschillen in de vestigingslocaties van bedrijven zullen er sinds die tijd niet zijn opgetreden, zo verwachten we.
1
Aantal banen / (aantal banen + aantal woningen) x 100 De BLM (Bedrijfslocatiemonitor) bedrijfstakken zijn een vereenvoudiging van SBI-sectoren. De BLM werd (in het verleden) door PBL en CPB voornamelijk gebruikt voor het maken van behoefteprognoses. 2
46
Bijlage Visie werklocaties 2023
ENKELE VOORBEELDEN TER VERDUIDELIJKING Het PBL onderscheidt 26 bedrijfstakken 3 en vijf bedrijfsgrootteklassen (2-10, 11-20-21-50,51-250 en >250 banen). Bedrijven in de bedrijfstak ‘aardolie-industrie’ in de grootteklasse ‘2 t/m 10 banen’ hebben een FMI van 92. Dit is dicht bij 100, wat aangeeft dat dit type bedrijven dus vaak op weinig gemengde locaties gevestigd zijn. Hoe is het mogelijk dat er tóch nog bedrijven in deze bedrijfstak met zware industrie op (enigszins) gemengde locaties zitten? De FMI is immers geen 100. Drie logische verklaringen daarvoor zijn (1) bedrijfswoningen (2) bedrijven die advieswerk verrichten maar wel tot de bedrijfstak aardolie-industrie gerekend worden (3) vestigingen van een bedrijf in deze bedrijfstak waar alleen kantoorwerk wordt verricht. Een bedrijfstak met een lage FMI is gezondheidsen welzijnszorg. In de laagste bedrijfsgrootteklasse (2 t/m 10 banen) heeft deze bedrijfstak een FMI van 47 (lager dan 50, dus gemiddeld genomen gevestigd in gebieden die worden gedomineerd door wonen. In bedrijfsgrootteklasse 51 t/m 250 banen heeft deze bedrijfstak met 81 ook nog de laagste FMI. De bedrijfstakken met de gemiddeld laagste FMI over alle bedrijfsgrootteklassen zijn horeca en verhuur van en handel in onroerend goed (FMI van 74). 2F2F
Zie de bijlage voor de totale tabel uit het PBL onderzoek met gemiddelde FMI van banen naar bedrijfstak en bedrijfsgrootteklasse.
Vraag naar voorkeursvestigingsmilieus We bepalen eerst per bedrijf naar welk type vestigingsmilieu de voorkeur van het bedrijf uitgaat bij een eventuele transformatie van de huidige locatie. Als input hiervoor gebruiken we de FMI scores van het PBL per sector-grootteklasse combinatie. We onderscheiden zes voorkeursvestigingsmilieus:
Monofunctionele locaties: • •
Bedrijventerreinen (panden met een functioneel uiterlijk, relatief ruim opgezet) Kantorenlocaties (middelgrote tot grote kantoren, ruim opgezet en buiten of aan rand stedelijk gebied)
Daarnaast maken we onderscheid tussen vier gemengde milieus: • • • •
Ambachtelijk werkterrein (binnenstedelijk, minder ruim opgezet met kleinschalig vastgoed) Productielandschap (industrieel vastgoed, ruim opgezet met grootschaliger vastgoed) Creatief werkterrein (bijzonder industrieel vastgoed, binnenstedelijk en relatief kleinschalig) Kantoorlandschap (middelgrote tot grote kantoren, relatief ruim opgezet en binnen stedelijk weefsel)
3
Enkele voorbeelden: voedings- en genotmiddelenindustrie, textiel- kleding- en leerindustrie, overige industrie, groothandel, horeca, post en telecommunicatie, bank- en verzekeringswezen, zakelijke dienstverlening, overheid en onderwijs, etc. Zie voor alle bedrijfstakken het PBL onderzoek.
47
Bijlage Visie werklocaties 2023
De gemengde milieus onderscheiden we naar of ze voornamelijk bedrijfsruimte of kantoren bevatten en of het vastgoed over het algemeen kleinschalig of grootschalig is in het gebied, zie ook figuur hieronder. FIGUUR 2: TYPOLOGIE GEMENGDE VESTIGINGSMILIEUS
Bron: Stec Groep, 2020. FIGUUR 3: VERBEELDING TYPOLOGIE GEMENGDE VESTIGINGSMILIEUS
Bron: Stec Groep, 2020.
48
Bijlage Visie werklocaties 2023
Beveland Op Beveland zitten momenteel bijna uitsluitend bedrijven die als mengbaar zijn beoordeeld. Er zijn enkele kleine bedrijven als mengbaar onder voorwaarden beoordeeld en geen bedrijven die als moeilijk mengbaar zijn beoordeeld. Op papier is Beveland een uitstekende plek om wonen en werken te mengen, dit komt door de centrale ligging van het terrein en de afwezigheid van hinderlijk bedrijvigheid op het terrein. Wel is er een aantal bedrijven dat een voorkeur heeft voor en beter zou passen bij een monofunctioneel gebied (een bedrijventerrein of een kantorenpark). Mengen zou vanuit verschillende richtingen gefaseerd uitgevoerd kunnen worden op Beveland, vanuit het Stationsgebied in het noorden, vanuit Westpoort in het zuiden (menging in het meest zuidelijk deel van Beveland, aansluitend op al bestaande ontwikkeling van woongebouw De Bever en eventueel een woningbouwontwikkeling op Westpoort) of vanuit de woonwijk in het oosten (mengen aansluitend bij de huidige woningen aan de overzijde van de Westtangent. De ‘inprikker’ met infrastructuur Saffier/Rietveldweg is dan een logische locatie). Beveland ligt er echter fysiekruimtelijk goed bij en presteert economisch prima. Overal toevoegen van wonen is niet verstandig, een keuze voor een of twee locaties biedt betrokkenen meer duidelijkheid.
Verkleuren van functies past ook goed bij Beveland en de ontwikkeling van het Stationsgebied.
TABEL 4: BASISGEGEVENS BEVELAND
Aspect Hectare netto terrein Aantal bedrijven Aantal werknemers Aantal bedrijven moeilijk mengbaar Aantal bedrijven mengbaar onder voorwaarden Aantal bedrijven mengbaar
Waarde 30 258 3.400 0 5 253
Bron: IBIS, 2019; LISA, 2019; Stec Groep, 2020.
49
Bijlage Visie werklocaties 2023
FIGUUR 4: MENGBAARHEID PER KADASTRALE KAVEL OP BEVELAND
Bron: BAG, 2020; LISA, 2019; Kadaster, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020.
50
Bijlage Visie werklocaties 2023
FIGUUR 5: VOORKEURSMILIEU PER KADASTRALE KAVEL OP BEVELAND
Bron: BAG, 2020; LISA, 2019; Kadaster, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020.
De Frans Op de Frans zijn, zoals op Beveland, een groot deel van de gevestigde bedrijven mengbaar met woonfuncties. Aan de noordkant van het bedrijventerrein zien we een aantal bedrijven bij elkaar zitten die mengbaar zijn onder bepaalde voorwaarden (denk aan voorwaarden zoals geluidsisolatie, stoffilters of strakke laad en lostijden). Op papier is ook De Frans een uitstekende locatie om woningen toe te voegen, vooral aan de zuidkant. Aan de zuidkant dichtbij het Stationsgebied is nog een restkavel waar woningen gerealiseerd zouden kunnen worden. De Frans staat er economisch iets minder voor en heeft iets minder lagere fysiekruimtelijke kwaliteit, hierdoor is het een kansrijkere plek om woningen toe te voegen dan Beveland. Vanuit Zandhorst I valt er echter vanuit een verzinkerij een milieuhindercirkel over De Frans, deze situatie moet eerst goed afgehandeld worden alvorens woningen op de werklocatie toe te voegen. TABEL 5: BASISGEGEVENS DE FRANS
Aspect Hectare netto terrein Aantal bedrijven Aantal werknemers Aantal bedrijven moeilijk mengbaar Aantal bedrijven mengbaar onder voorwaarden Aantal bedrijven mengbaar
Waarde 13 71 1.870 1 5 65
Bron: IBIS, 2019; LISA, 2019; Stec Groep, 2020.
51
Bijlage Visie werklocaties 2023
FIGUUR 6: MENGBAARHEID PER KADASTRALE KAVEL OP DE FRANS
Bron: BAG, 2020; LISA, 2019; Kadaster, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020.
52
Bijlage Visie werklocaties 2023
FIGUUR 7: VOORKEURSMILIEU PER KADASTRALE KAVEL OP DE FRANS
Bron: BAG, 2020; LISA, 2019; Kadaster, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020.
De Mossel I Op De Mossel worden 25% van de bedrijven als mengbaar onder voorwaarden of moeilijk mengbaar beoordeeld, mengen is dus realistisch op De Mossel I. Aan de oostkant vallen al een aantal (bedrijfs)woningen binnen de contouren van het terrein. Qua straatbeeld, ruimtelijke opzet en ligging binnen het stedelijk weefsel van Noord-Scharwoude is de oostzijde van de werklocatie het meest kansrijk voor het toevoegen van woningen. Daarnaast zit er aan de oostkant van de Mossel I maar één bedrijf met een voorkeur voor een monofunctioneel milieu. Vanuit de oostkant kunnen gefaseerd woningen worden toegevoegd richting het westen van het terrein. Het logistieke bedrijf in de noordwesthoek van De Mossel I past in principe minder goed bij woonfuncties, wellicht zijn er op termijn mogelijkheden om het bedrijf te zien verplaatsen naar bijvoorbeeld Breekland waardoor er ruimte vrijkomt voor woningen.
53
Bijlage Visie werklocaties 2023
TABEL 6: BASISGEGEVENS DE MOSSEL I
Aspect Hectare netto terrein Aantal bedrijven Aantal werknemers Aantal bedrijven moeilijk mengbaar Aantal bedrijven mengbaar onder voorwaarden Aantal bedrijven mengbaar
Waarde 6 45 250 2 9 34
Bron: IBIS, 2019; LISA, 2019; Stec Groep, 2020. FIGUUR 8: MENGBAARHEID PER KADASTRALE KAVEL DE MOSSEL I
Bron: BAG, 2020; LISA, 2019; Kadaster, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020.
54
Bijlage Visie werklocaties 2023
FIGUUR 9: VOORKEURSMILIEU PER KADASTRALE KAVEL OP DE MOSSEL I
Bron: BAG, 2020; LISA, 2019; Kadaster, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020.
De Wuyver Aan de noordkant van De Wuyver zijn bijna veel bedrijven qua ruimtelijke opzet en bedrijfsvoering alleen onder voorwaarden mengbaar met woonfuncties. De watersport-werf en -ligplaats op De Wuyver is als functie moeilijker naar een andere plek te verplaatsen dan andere bedrijven, die zich relatief makkelijk op een andere bedrijventerrein zouden kunnen vestigen. In goed overleg zou de watersport-werf en -ligplaats kenmerkend deel van De Wuyver als gemengde werklocatie kunnen worden. Aan de westrand van De Wuyver kunnen relatief makkelijk woningen worden toegevoegd. Ten westen van De Wuyver wordt al een gemengd woon-werk gebied gerealiseerd: De Nieuwe Veiling. Woningen aan de westrand van De Wuyver zouden hierop kunnen aansluiten.
55
Bijlage Visie werklocaties 2023
TABEL 7: BASISGEGEVENS DE WUYVER
Aspect Hectare netto terrein Aantal bedrijven Aantal werknemers Aantal bedrijven moeilijk mengbaar Aantal bedrijven mengbaar onder voorwaarden Aantal bedrijven mengbaar
Waarde 4 17 90 0 7 10
Bron: IBIS, 2019; LISA, 2019; Stec Groep, 2020.
FIGUUR 10: MENGBAARHEID PER KADASTRALE KAVEL DE WUYVER
Bron: BAG, 2020; LISA, 2019; Kadaster, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020.
56
Bijlage Visie werklocaties 2023
FIGUUR 11: VOORKEURSMILIEU PER KADASTRALE KAVEL OP DE WUYVER
Bron: BAG, 2020; LISA, 2019; Kadaster, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020.
Zandhorst I en II Op Zandhorst I en II is meer dan de helft van de bedrijven moeilijk mengbaar of mengbaar onder voorwaarden beoordeeld, dit is vrij hoog ten opzichte van andere bedrijventerreinen. Op onderstaande kaart zien we dat de meeste moeilijk mengbare bedrijven in het noordelijke deel van het terrein zitten. Er zijn geen clusters van bedrijven (van een significante omvang) die op papier zonder problemen met wonen gemengd zouden kunnen worden. Het meest kansrijke deel van het terrein om wonen en werken te mengen is de zuidelijke staart tegen het Stationsgebied aan, ten zuiden van de Stationsweg. Daar zitten geen bedrijven met een voorkeur voor een monofunctioneel gebied (bedrijventerrein of kantorenpark). De andere delen van Zandhorst I en II worden behouden als ‘monofunctionele’ werklocaties.