Bijlage 2 - toelichtingen herziening grondexploitaties

Programma Het totale programma van heel Heerhugowaard-Zuid bestaat uit 3.309 woningen, als volgt verdeeld: De circa 100 woningen In het plan Nieuwwaard (strook direct grenzend aan Butterhuizen) vormen geen onderdeel van de grex; de gemeente heeft die grond destijds niet kunnen aankopen en dit plan is uiteindelijk ontwikkeld door ontwikkelaar Timpaan.

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar Restant looptijd Totale plangebied

Locatie in het zuiden van HHW 2025 2 jaar 1.368.774 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging (2024, 2025 e.v.) Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

0,65% 2,00% 3,00% 2,50% 1,00% 2,00%

Aandeel categorie I en II totale programma Categorie

Totaal

waarvan huur

%

waarvan koop

%

I en II

1.662

429

26%

1.233

74%

Plandeel 1

Plandeel 2

Plandeel 3A

Plandeel 3B

Plandeel 4A

Plandeel 4B

Totaal

in %

432

870

184

48

128

-

1.662

50%

categorie III & IV vanaf € 255.900,-

443

765

20

131

113

175

1.647

50%

Totaal

875

1.635

204

179

241

175

3.309

100%

categorie I & II tot € 255.900,-

48 van 80

Programma en fasering plandeel 3 Voor plandeel 3, Tuinen van Luna, met de invulling van 179 woningen is de 1e fase inmiddels verkocht en is de 2e fase momenteel in verkoop; het bouwrijp maken is in volle gang en de verwachting is dat medio dit jaar gestart zal worden met de bouw. Er is eind 2021 al met de ontwikkelaar c.q. claimhouder overeenstemming bereikt over de inhoud en waarde van het programma en de voorwaarden waaronder de grond wordt geleverd. Helaas is er vertraging ontstaan doordat er mitigerende maatregelen getroffen moesten worden conform de bepalingen vanuit de Flora- en Faunawet. Ook de aanleg van HVCleidingen is qua tijdsplanning uit de pas gelopen. Prijs: verschillenanalyse Ontwikkeling van de opbrengsten: De totale opbrengsten woningbouw zijn t.o.v. de grex van vorig jaar licht gestegen met circa € 0,5 miljoen op eindwaarde als gevolg van: • een definitieve grondwaardeberekening o.b.v. een geactualiseerd woningbouwprogramma voor fase 3 Tuinen van Luna Ontwikkeling van de kosten: De totale kosten zijn met circa € 0,4 miljoen gestegen als gevolg van: • een geactualiseerde raming kosten bouw- en woonrijp maken gebaseerd op het aangepaste ruimtegebruik vanuit het definitieve ontwerp van het plan.

Ruimtegebruik Tuinen van Luna Omschrijving

Oppervlakte (m2)

Uitgeefbaar Verharding Groen Water Totaal

% 42.706 22.602 30.115 32.675 128.098

33% 18% 24% 26% 100%

Resterend programma Tuinen van Luna Categorie

Nog te realiseren

%

I II III IV Totaal

20 28 78 53 179

11% 16% 44% 30% 100%

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Subtotaal rente en inflatie Tussentijdse winstneming Resultaat EW per 31 december 2026 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Exploitatie 2023 A 148.798.000 163.363.000 5.470.000 7.908.000 1.187.000 1.099.000

Exploitatie Verschil 2024 B B-A 149.232.000 434.000 163.831.000 468.000 5.344.000 -126.000 8.058.000 150.000 1.197.000 10.000 1.128.000 29.000

49 van 80

Verlies en winstneming Conform BBV regelgeving is de gemeente bij winstnemingen gebonden aan een berekeningssystematiek (de zgn. POC-methode), die aangeeft op basis van de reeds gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten of er in het betreffende jaar een winstneming kan worden gedaan. Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn. “Percentage of Completion” (POC) methode dat er een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van € 150.000,-.

Toekomstige boekwaarde 8.000

Boekwaarde (€ x 1.000)

Jaarschijf 2023 en verloop boekwaarde De grondopbengsten van de resterende gronduitgifte in fase 3 Tuinen van Luna worden in 2024 bijgeschreven. De jaarschijf 2023 laat rekening houdend met de tussentijdse winstneming een negatieve cash flow zien van ca. € 0,7 miljoen, waardoor de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten en gemaakte opbrengsten) uitkomt op een niveau van ca. € 5,8 miljoen negatief. In 2024 worden de resterende gronden voor de ontwikkeling van de Tuinen van Luna bouwrijp geleverd waardoor de boekwaarde volgend jaar positief zal zijn.

6.000 4.000 2.000 -2.000

31-12-2023

31-12-2024

31-12-2025

31-12-2026

-4.000 -6.000 -8.000

Resultaat De per 1 januari 2024 herziene grondexploitatie resulteert na winstneming van € 0,15 miljoen in een positief saldo van circa € 1,1 miljoen. Het netto contante waarde resultaat is nagenoeg gelijk gebleven in vergelijking met de grex per 1 januari 2023. Risico’s Er zijn generieke risico’s zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente en kosten-opbrengstenstijging. Ook verlaging van bepaalde grondwaarden door conjunctuurschommelingen kunnen een risico vormen. De verwachting is dat die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 1,1 miljoen opgevangen kunnen worden.

50 van 80

Kaart Heerhugowaard Zuid en kaart Plandeel 3 Tuinen van Luna

51 van 80

Toelichting herziening grondexploitatie Stadshart per 1-1-2024

12 april 2024

52 van 80

Stadshart Beschrijving De grondexploitatie Stadshart is een langlopende ontwikkeling van een gebied dat (met het Kanaalpark en het Stationsgebied) moet gaan functioneren als het stadse deel van dit hart van Dijk en Waard. Een Stadshart waar naast wonen ook wat te beleven valt met stadse voorzieningen. Daar hoort een klimaatadaptieve, toegankelijke en inclusieve openbare ruimte bij, gericht op ontmoeting. Zo wordt het Stadshart logisch opgenomen in een samenhangend nieuw hart van Dijk en Waard. De 20e herziening betreft de financieel ruimtelijke vertaling van de laatste resterende ontwikkeling binnen deze grondexploitatie. In 2018 is de herziene grondafspraak met ontwikkelaar De Nijs ondertekend als lumpsumresultaat van een langdurig onderhandelingstraject en met behulp van inzet van arbitrage. De herziene afspraak betrof drie ontwikkellocaties, te weten de Koraallocatie (i.c. gebouw De Coraal achter het gemeentehuis), de Reservelocatie (i.c. gebouw Lapis Lazuli) en de Tangentlocatie (i.c. Woodstone). De eerste twee locaties zijn reeds gerealiseerd en op 14 juli 2023 is de koopovereenkomst ondertekend voor de laatste ontwikkeling Woodstone. Een gedeelte van de openbare ruimte van het Stadshart, rondom Lapis Lazuli en het gemeentehuis is inmiddels klimaatadaptief woonrijp gemaakt, met nadrukkelijke aandacht voor toegankelijkheid en ontmoeting.

De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben zoals ieder jaar gebruikelijk betrekking op Programma, Planning en Prijs.

Programma Vergeleken met vorig jaar, 2022, is het totale woningprogramma van ontwikkelaar De Nijs onveranderd. Op de Tangentlocatie (i.c. Woodstone) zullen 204 appartementen gerealiseerd worden, inclusief bijbehorende parkeervoorzieningen, waarvan de eerste drie van de vijfwoongebouwen in verkoop is gegaan. Woodstone betreft een innovatieve, ambitieuze en integrale duurzame ontwikkeling met een kleine CO2-footprint en circulariteit door houtbouw, met aandacht voor de mobiliteitsopgave en energietransitie Daar hoort een integrale kwalitatieve landschappelijke inpassing bij, op het scharnierpunt van Stationsgebied en Stadshart.

Projectgegevens Kern

Herontwikkeling Stadshart in het centrum van HHW

Verwacht eindjaar

2026

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

30.534 m2

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar Openbaar gebied Totaal

Oppervlakte (m2) 12.937 17.597 149.000

% 42% 58% 100%

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

2,00%

Programma Locatie

Status

Koraallocatie Reservelocatie Tangentlocatie Totaal

gerealiseerd gerealiseerd koopovereenkomst

Aantal appartementen 80 207 204 491

m2 plint 1.114 1.114

Planning en fasering De grond t.b.v. de ontwikkeling Woodstone zal eind mei 2024 bouwrijp verkocht worden, later dan verwacht. Dit is het gevolg van vertraging in de werkzaamheden bouwrijpmaken, veroorzaakt door capaciteitsgebrek bij de nutspartijen. Ook heeft de het omgevingsvergunningsproces vertraging opgelopen in de vaststelling; de ontwikkelaar heeft nadere onderbouwingen t.b.v. de raadsbesluitvorming over de verklaring van geen bedenking moeten voorbereiden. De gronden rondom de Reservelocatie (i.c. Lapis Lazuli) en het gemeentehuis zijn bijna geheel woonrijp gemaakt, kwalitatief hoogwaardig, klimaatadaptief en voor ontmoeting ingericht o.b.v. een integraal inrichtingsplan. De gronden rondom gebouw De Coraal zijn eerder tijdelijk woonrijp gemaakt en zullen afhankelijk van het tempo in de ontwikkeling van de Tangentlocatie (i.c. Woodstone) gezamenlijk definitief woonrijp gemaakt worden vanuit hetzelfde inrichtingsplan. Naar verwachting loopt de grondexploitatie door tot 2026. Ten opzichte van de vorige actualisatie is dit geen verandering.

54 van 80

Prijs Dit betreft de ontwikkeling van opbrengsten in de grondexploitatie. Alleen voor de Tangentlocatie (i.c. Woodstone) zijn nog opbrengsten door grondverkoop geraamd. Vorig jaar is er een koopovereenkomst ondertekend met ontwikkelaar De Nijs en deze is overeenkomstig de afspraken in de herziene grondexploitatie verwerkt, inclusief de uitwerking van de zienswijze van de raad m.b.t. de kwalitatieve verbinding van het Stationsgebied met het Stadshart via deze scharnierlocatie en verminderd met de reeds ontvangen reserveringsvergoeding.

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Resultaat EW per 31 december 2026

33.716.000 26.609.000 - 7.107.000

Resultaat NCW per 1 januari 2024 Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming

- 6.697.000

Dit betreft de ontwikkeling van de kosten in de grondexploitatie. In vergelijking met de actualisatie van vorig jaar (2022) is er sprake van een stijging van de kosten. De kosten m.b.t. het bouwrijpmaken van de kavel waarop Woodstone wordt ontwikkeld zijn hoger dan verwacht werd; er moest ondergronds meer verlegd worden tegen hogere kosten dan vooraf was ingeschat. De kosten woonrijpmaken zijn bovendien gestegen. Dit is voornamelijk als gevolg van de inrichting van de nieuwe openbare ruimte in het grondexploitatiegebied van het Stadshart, op basis van de eisen ten aanzien van de lokale klimaatopgave. In integrale gebiedsontwikkeling is het een belangrijke opgave om nieuwe exploitatiegebieden en in gemeentelijk beheer zijnde gebieden in samenhang in te richten voor de toekomst. Ten aanzien van een klimaatadaptieve herinrichting van de al in beheer zijnde delen van het Stadshart zijn koppelkansen te behalen. Daartoe dienen de Voorziening WKW en de lokale klimaatopgave op elkaar afgestemd te worden. Die opgave wordt de komende jaren conform de Dijk en Waardse projectmanagementmethodiek opgepakt en afgestemd op de voortgang van de ontwikkeling van Woodstone. De raadsmotie voor een Groen Stadsplein is daar al een goed voorbeeld van.

55 van 80

0

Resultaat en verschillenanalyse De grondexploitatie sluit met een negatief saldo op netto contante waarde van € 6,7 miljoen. Hiermee is het resultaat met circa € 190.000,= verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2023. Dit wordt veroorzaakt door stijgende kosten en de financiële uitwerking van de zienswijze van de Raad m.b.t. de realisatie van een kwalitatieve verbinding van het Stationskwartier met het Stadshart. Verlies- en winstneming Aangezien er sprake is van een negatief netto contante waarde resultaat blijft een verliesvoorziening na deze herziening noodzakelijk en zal deze moeten worden opgehoogd. Het verlies is voor een groot gedeelte ontstaan uit een tussentijdse afdracht van € 3,8 miljoen, gedaan in 2005, ten behoeve van Bovenwijkse voorzieningen. De bijbehorende rentelasten hebben in al die jaren tot een vergroting van het verlies geleid.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Resultaat EW per 31 december 2026 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Verschil B-A

33.600.000 26.556.000

33.716.000 26.609.000

- 116.000 53.000

-7.044.000

- 7.107.000

- 63.000

- 6.507.000

- 6.697.000

- 190.000

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2023 (€) (in €, afgerond op duizendtallen) Risico

Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect niet binnen de huidige NCW van ca. € 6,7 miljoen negatief als buffer opgevangen kunnen worden. Het risico van € 0,5 miljoen wordt meegenomen in het risico inventarisatie NARIS bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

Exploitatie 2024(prijspeil 2024) B

Berekend effect

Afwijkingen op 2 mln. extra kosten parameters

Kans

Impact op resultaat per 1-1-2024

Risicobedrag

A

B

B*A

25%

2000.000

Totaal risicoprofiel

500.000 500.000

56 van 80

Kaart exploitatiegebied Stadshart

57 van 80

De openbare ruimte van het Stationsgebied en het Stadshart lopen in de toekomst naadloos in elkaar over. Met 'De Band van Dijk en Waard' wordt deze openbare ruimte uniek en is het tegelijkertijd een plek voor ontmoeting.

58 van 80

Toelichting herziening grondexploitatie Stationsgebied - Gildestraat e.o. per 1-1-2024

12 april 2024

59 van 80

Stationsgebied – Gildestraat e.o. Beschrijving In januari 2019 is de eerste grondexploitatie Stationsgebied – Gildestraat e.o. unaniem vastgesteld door de gemeenteraad van voormalig gemeente Heerhugowaard middels RB2018112. Deze grex behelst de verkoop van een viertal kavels met bedrijfsbestemming en de herinrichting van de Gildestraat in het stationsgebied. In 2019 is de eerste kavel verkocht en is hier het Oogcentrum gerealiseerd. Voortgang In het voorjaar van 2021 is fase 1 van de herinrichting van de Gildestraat afgerond. Fase 2 van de herinrichting zal pas plaatsvinden na oplevering van het naastgelegen Vaanpark. Dit omdat de asfaltweg die er nu ligt als bouwweg zal dienen voor deze ontwikkeling. Uiteindelijk zal het asfalt worden vervangen door klimaat-adaptieve gebakken klinkers. Vorig jaar werd gemeld dat er serieuze interesse was voor het kavel (2850 m²) naast het Oogcentrum. Deze interesse is er nog steeds maar de grond is nog niet verkocht. De twee kavels gelegen aan de spoorzijde zijn altijd ingerekend in de grex als zijnde bedrijfsgrond. Van deze 2 kavels is in 2022 een groot gedeelte aangemerkt als een zogenoemde urgentielocatie voor sociale woningbouw. Aansluitend op de samenwerkingsovereenkomst is inmiddels mondeling overeenstemming met Woningstichting Langedijk over de realisatie van 106 sociale huurwoningen op deze locatie.

Er wordt gewerkt aan een koop- realisatieovereenkomst. Het door de raad vastgestelde bestemmingsplan zal 19 april gepubliceerd worden. Het traject rondom de omgevingsvergunning start binnenkort, waarna de bouw, volgens planning, eind 2024 zal starten.

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Kavel 1 (N242 zijde)

Aantal (m2) 2.850

% 76%

Kavel 2 (spoorzijde)

900

24%

Totaal

3.750

100%

Nog te realiseren woningbouw Categorie 1 huurappartementen

Aantal 73

% 69%

Categorie 2 huurappartementen

33

31%

Totaal

106

100%

Programma woningbouw

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 8.000

% 50%

Openbaar gebied

8.000

50%

Totaal (bruto plangebied)

16.000

100%

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar

Bedrijfslocatie, ten westen van Heerhugowaard 2028

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

16.000 m2

Parameters Momenteel wordt er, conform het Masterplan Stationsgebied Dijk en Waard met verschillende stakeholders in het gebied onderzocht of herontwikkeling mogelijk is op gronden van private partijen aan de Gildestraat en er op deze manier een totale gebiedsontwikkeling van te maken.

Rente Discontovoet Kostenstijging (2024, 2025, e.v.) Opbrengstenstijging (2024, 2025, e.v.)

0,65% 2,00% 3,00% 1,00%

60 van 80

2,50% 1,00%

Resultaat en verschillenanalyse De netto contante waarde op 1-1-2024 bedraagt € 933.000,-. Dit is € 685.000,- hoger dan het jaar er voor. Dit heeft alles te maken met de transformatie van de bedrijfsgrond naar een woningbouwlocatie, die een stuk hoger gewaardeerd kan worden. Aan de kostenkant is een reservering van € 700.000,- opgenomen voor een deel van de kosten van de realisatie van een langzaam-verkeerstunnel onder het spoor tussen de Scheg en Westpoort. Deze tunnel heeft een bovenwijks karakter en komt voor 30% ten laste van de NBK. Tevens wordt 30% toegerekend aan zowel de toekomstige grondexploitatie Westpoort als aan de ontwikkelende partij in Westpoort en het Vaanpark. De resterende 10% wordt toegerekende aan de grex Gildestraat. Conform de POC methode kan er dit jaar € 24.000,- aan tussentijdse winst worden genomen binnen dit complex.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2023 Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo Subtotaal inflatie en rente Resultaat EW per 31 december 2028 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Exploitatie 2024

A 1.766.000 2.047.000 282.000

B 1.985.000 3.021.000 1.036.000

B-A 220.000 974.000 754.000

-2.000

-5.000

-3.000

280.000 249.000

1.031.000 933.000

751.000 685.000

Tussentijdse winstneming per 31-12-2023

Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,93 miljoen kunnen worden opgevangen)

Verschil

24.000

Prognose boekwaarde per 31-12 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 2024

2025

2026

2027

61 van 80

2028

62 van 80

Toelichting 2e grondexploitatie Berckheidelaan per 1-1-2024

12 april 2024

63 van 80

Berckheidelaan Beschrijving Woonwaard heeft voor de locatie aan de Berckheidelaan een bouwplan ontwikkeld met 29 sociale huurappartementen (cat 1 en 2) , 29 bijbehorende parkeerplaatsen en 3 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Dit plan is goedgekeurd door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit en de omgevingsvergunningaanvraag is door Woonwaard ingediend. Om het bouwplan te kunnen realiseren dient het perceel aan de Berckheidelaan door de gemeente bouwrijp aan Woonwaard te worden verkocht. De afspraken die tussen gemeente en Woonwaard zijn gemaakt zijn opgenomen in de koopen realisatieovereenkomst Woonwaard - Berckheidelaan.

Programma Nog te realiseren woningen Categorie 1 huur appartementen

Aantal 20

% 69%

Categorie 2 huur appartementen

9

31%

Totaal

29

100%

Ruimtegebruik Eind 2021 zetten vertegenwoordigers van Woningcorporatie Woonwaard en Woonstichting Langedijk en wethouders van de voormalige gemeenten Heerhugowaard en Langedijk hun handtekening onder een intentieovereenkomst om tot 2030 minimaal 650 sociale huurwoningen te bouwen in Heerhugowaard en nog eens 350 in Langedijk. Dit plan maakt als zogenoemde “urgentielocatie” onderdeel uit van deze doelstelling.

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 2.207

% 100%

Totaal (bruto plangebied)

2.207

100%

Projectgegevens Kern

Beschrijving Het perceel van 2207 m² is in april 2024 bouwrijp overgedragen aan Woonwaard. In het verleden was op deze kavel een basisschool gehuisvest. Deze is jaren geleden gesloopt waarbij de grond is ingezaaid met gras. De werkzaamheden voor het bouwrijp maken beperken zich tot de aanleg van een inrit en een bijdrage in het parkeren in het openbare gebied. Het tweede kwartaal van 2024 zal naar verwachting gestart worden met de bouw van het complex. Woonwaard zal het eigen terrein zelf aanleggen, waaronder o.a. de 29 parkeerplaatsen en de groenvoorzieningen.

Verwacht eindjaar

Binnenstedelijke ontwikkeling Schilderswijk Heerhugowaard 2025

Restant looptijd

2 jaar

Plangebied

2.207 m2

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

2,00%

64 van 80

Resultaat De herziene grondexploitatie Berckheidelaan resulteert in een positieve netto contante waarde van circa € 248.000,-. Gezien het feit dat de werkzaamheden voor het bouwrijpmaken en de grondverkoop in 2024 zullen plaatsvinden, zal er in 2025 alvast een flink deel als tussentijdse winst te worden genomen. Op dat moment zal er een bedrag van € 27.000,worden toegevoegd aan de NBK.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen)

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

A 169.000 457.000 288.000

B 187.000 445.500 259.000

B-A 18.000 -11.000 -29.000

Risico Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,25 miljoen als buffer opgevangen kunnen worden.

Subtotaal inflatie en rente

2.000

-500

-2.500

290.000 273.000

258.000 248.000

-32.000 -25.000

Exploitatie 2023

Resultaat EW per 31 december 2025 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Exploitatie 2024

Verschil

Prognose boekwaarde per 31-12 262.000 261.000 260.000 259.000 258.000 257.000 256.000 2024

2025

65 van 80

Toelichting herziening grondexploitatie De Rotonde (de Klamp) per 1-1-2024

12 april 2024

67 van 80

De Rotonde (de Klamp) Beschrijving De gemeente is in het voorjaar van 2022 samen met Woonwaard en Woonstichting Langedijk van start gegaan met de ontwikkeling van de urgentielocatie Krusemanlaan Noord (project de Klamp). Doel was het versneld realiseren van sociale huurwoningen om doelgroepen van het woonbeleid te kunnen huisvesten. In een projectteam is alles op alles gezet om de zeer ambitieuze planning te halen. In september 2022 is de samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Gezien het tempo wat dit project doorloopt is er binnen de organisatie voor gekozen om de bestaande en aangrenzende grondexploitatie “De Rotonde uit te breiden met bovengenoemde ontwikkeling van sociale woningbouw. Het project behelst de realisatie van 59 appartementen en 20 grondgebonden woningen. Voortgang Op het moment van schrijven (april 2024) wordt de laatste hand gelegd aan het inplanten van de groenvoorzieningen en de aanleg van de speelvoorzieningen. De 59 sociale huurappartementen en de 20 grondgebonden sociale huur woningen zijn medio 2023 opgeleverd en verhuurd. Vanaf medio mei 2024 zal begonnen worden met de aanpassing van de rotonde Krusemanlaan.

Programma Nog te realiseren woningen Appartementen Cat 1/2

Aantal 59

% 75%

Grondgebonden woningen Cat 1/2

20

25%

Totaal

79

100%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 3.600 m²

% 23 %

Verharding

5.200 m²

33 %

Groen

6.400 m²

41 %

Water

500 m²

3%

15.700 m²

100%

Totaal (bruto plangebied)

Projectgegevens Kern

Verwacht eindjaar

Uitleglocatie, ten noorden van Heerhugowaard 2024

Restant looptijd

1 jaar

Plangebied

15.700 m2

De verwachting is dat de aangepaste rotonde dan in juli wordt opgeleverd.

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

2,00%

68 van 80

Resultaat en verschillenanalyse Zoals hierboven vermeld betreft deze herziening een uitbreiding van een bestaande grondexploitatie. Aangrenzend aan bovengenoemd plan is de afgelopen eerder project “De Rotonde” van Esdégé-Reigersdaal gerealiseerd. De grond hiervoor is in 2020 verkocht en in 2021 is er een tussentijdse winst genomen van € 414.000,-. Na de zomer van 2022 is het project in een stroomversnelling beland. Er moest snel geschakeld worden. Daarom is ervoor gekozen de bestaande grex uit te bereiden. Aangezien het hier gaat om de ontwikkeling van enkel sociale woningen, wisten we al dat de grondopbrengsten hier beperkt zouden zijn. Hier tegenover staan in verhouding forse investeringen in de openbare ruimte (verhouding uitgeefbaar openbaar gebied is 23%/77%). Dit heeft per saldo geleid tot een negatieve netto contante waarde van -/€ 228.000,- in boekjaar 2022. Hiervoor is destijds een verliesvoorziening gevormd. Naar aanleiding van deze ontwikkeling zal ook de aangrenzende rotonde aangepast dienen te worden om de wijk te ontsluiten. Hiervoor zou via een apart traject krediet worden aangevraagd. Echter is er bij nader inzien voor gekozen om de aanpassing van de rotonde om fiscale redenen toch op te nemen in deze grex. De kosten hiervoor bedragen circa € 1,4 miljoen.

Om deze reden is de eerdere winstneming van circa € 4 ton weer teruggedraaid en is er een verliesvoorziening gevormd van € 1,3 miljoen. Ten noorden van de ontwikkeling is in 2022 grond aangekocht door een private partij waarmee de gemeente momenteel in gesprek is over een eventuele ontwikkeling. Getracht wordt om bij deze partij volgens de kostenverhaalscriteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, kosten te verhalen die de gemeente vooruitlopend op deze ontwikkeling heeft gemaakt binnen het plangebied, dus ook een deel van de rotonde.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022

Exploitatie 2023

Verschil

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

A 2.052.000 1.835.000 -218.000

B 3.163.000 1.835.000 -1.328.000

B-A 1.110.000 -1.110.000

Subtotaal inflatie en rente

-27.000

-32.000

-5.000

Resultaat EW per 31 december 2025 Resultaat NCW per 1 januari 2024

-244.000 -235.000

-1.360.000 -1.307.000

-1.115.000 -1.072.000

Verliesvoorziening de Rotonde Teruggedraaide tussentijdse winstneming

-239.000 0

-1.307.000 414.000

-1.068.000 414.000

Prognose boekwaarde per 31-12 -1.344.000 -1.346.000

2024

2025

-1.348.000 -1.350.000 -1.352.000 -1.354.000 -1.356.000 -1.358.000

-1.360.000 -1.362.000

69 van 80

Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect niet binnen de huidige NCW van ca. € 1,3 miljoen negatief als buffer opgevangen kunnen worden. Zij dienen worden meegenomen in het risico inventarisatie NARIS bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

70 van 80

71 van 80

Toelichting herziening grondexploitatie IKOC Noord-Scharwoude per 1-1-2024

12 april 2024

72 van 80

IKOC Noord-Scharwoude Beschrijving In oktober 2021 heeft de raad van de voormalig gemeente Langedijk besloten in te stemmen met de voorgestelde richting voor de herontwikkeling van de locatie van de voormalige Mariaschool aan de Tulpenstraat 2 te Noord-Scharwoude. Deze locatie is beschikbaar gekomen voor herontwikkeling, nadat de RKBS Mariaschool en de RKBS De Duizend Eilanden zijn gefuseerd per 01-09-2018 (IKC Waterrijk). De gemeente heeft nagenoeg alle gronden in eigendom. Op 29 november 2022 heeft de raad besloten de grondexploitatie te openen. De locatie is gelegen tussen de Tulpenstraat (noordzijde) en sportvelden van LSVV (zuidzijde). Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 1 hectare. De grondexploitatie IKOC NoordScharwoude behelst de ontwikkeling van 50 zorgappartementen met ondersteunende functies, een onderwijsvoorziening en een kinderopvang voor twee groepen. Parkeren wordt opgelost op eigen terrein. Voor verleggen van de watergang zal grond ten zuiden van het oude schoolgebouw moeten worden afgegraven ter plaatse van de beoogde ligging van de nieuwe waterloop. Hier zal vervolgens de huidige loop van de watergang, ten noorden van het oude schoolgebouw, mee worden gedempt. Per 1 januari 2024 heeft een actualisatie plaatsgevonden van de grondexploitatie.

De belangrijkste wijzigingen daarbij zijn de volgende: • De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2024 zijn verwerkt; • Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2023 naar 1 januari 2024; • Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024; • De plankosten zijn herijkt; • De looptijd is met één jaar verlengd naar 2027. Voortgang De Mariaschool is in 2023 volledig gesloopt. Hier worden geen kosten meer voor verwacht.

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Zorgappartementen (sociaal)

Aantal 50 stuks

School (incl. buitengedeelte)

2.148 m2 bvo*

Kinderopvang (incl. buitengedeelte)

370 m2 bvo*

*Stedenbouwkundige verkenning (DB van den Berg Architecten, 2021)

Ruimtegebruik Omschrijving

%

Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 8.200

Verharding openbaar

265

2%

Water

1.700

14%

Groen/oevers

2.335

19%

Totaal (bruto plangebied)

12.500

100%

65%

Projectgegevens Kern

Noord-Scharwoude

Verwacht eindjaar

2027

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

12.500 m2

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

2,00%

73 van 80

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2024 bedraagt circa € 1,01 miljoen negatief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2023 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2024, circa € 1,02 miljoen negatief. Dit is een verschil van circa € 8.000,= hoofdzakelijk doordat de daadwerkelijke sloopkosten lager zijn uitgevallen dan was geraamd. Risico’s Stijgende GWW-kosten Door verschillende oorzaken stegen de kosten in grond- weg- en waterbouw afgelopen tijd hard. De beheersmaatregel die is getroffen is dat er een opslag wordt gerekend op de kostenstijging. Het zou echter in theorie kunnen dat de kostenstijging in de praktijk nog hoger is dan nu voorzien.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B

Verschil B-A

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

1.721.000 675.000 1.046.000-

1.717.000 675.000 1.042.000-

4.0004.000

Subtotaal inflatie en rente

37.000-

54.000-

17.000-

1.083.0001.020.000-

1.096.0001.012.000-

13.0008.000

Resultaat EW per 31 december 2027 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Afnemers van uitgeefbare grond trekken zich terug De gemeente is al langere tijd in gesprek met de ontwikkelpartners van het IKOC. De kans bestaat in theorie dat zij zich terugtrekken. In dat geval zal de beoogde ontwikkeling niet tot stand kunnen komen en zal de gemeente een andere partij moeten zoeken voor de afname van de grond.

74 van 80

Luchtfoto plangebied e.o. (bewerking van NedGraphics B.V./Kadaster)

Stedenbouwkundige verkenning (DB van den Berg Architecten, 2021)

75 van 80

Toelichting 1e grondexploitatie Westpoort per 1-1-2024

12 april 2024

76 van 80

Westpoort Beschrijving Westpoort is het open terrein aan de zuidwestzijde van Beveland in Heerhugowaard. Het gebied wordt begrensd door de spoorlijn (treinverbindingen Amsterdam-Den Helder en Alkmaar-Hoorn) in het noorden, de N242 in het westen, de Westtangent in het zuiden en de Abe Bonnemaweg in het oosten. De locatie is gemeentelijk eigendom en is op dit moment in gebruik als grasland en depot voor een aantal werken in Heerhugowaard. Gescheiden door de spoorlijn grenst Westpoort aan Vaanpark (voorheen De Scheg) dat eigendom is van BPD. Eind 2024 wordt in Vaanpark gestart met de bouw van de eerste 3 gebouwen met in totaal 343 appartementen. Westpoort wordt ontwikkeld als woongebied en biedt plaats aan een gemengd programma met in totaal ca. 480 woningen in verschillende categorieën. Daarnaast is ruimte voor een aantal voorzieningen. Vanuit het doorlopen planproces van Kansenkaarten en Ruimtelijk Programmatische Verkenning met inwoners, ondernemers en de raad is een plan ontwikkeld met veel aandacht voor groen, klimaatadaptatie en ecologie. Westpoort wordt in de eerste plaats een woonwijk met een aantrekkelijke, groene en gezonde woonen leefomgeving. Het stedenbouwkundig plan kenmerkt zich door gesloten bouwblokken zoals bij een campus, waarbij de kavels relatief klein zijn ten gunste van openbaar groen.

Dit nieuwe woonlandschap is geen traditionele woonwijk maar een opzet waarbij stedelijke waarden worden gekoppeld aan landschappelijke kwaliteiten. De wijk heeft een stedelijke woonsfeer in een landschappelijke setting. De groenstructuur is dominant en robuust en bestaat uit verbindende groendelen en uit verblijfsplekken. Voor Westpoort zijn de financieel-ruimtelijke aspecten van deze planopzet vertaald in de eerste normatieve grondexploitatie welke nu ter besluitvorming aan college en raad wordt aangeboden. De gemeente heeft het project Westpoort samen met het project Vaanpark met succes aangemeld voor de Regeling Woningbouwimpuls (WBI). In december 2021 heeft het Ministerie een beschikking afgegeven met daarin de subsidie voor € 4.641.095,-. Het woningbouwplan gaat uit van een gevarieerde woonwijk in een groene klimaat adaptieve omgeving. Het omgevingsplan wordt opgestart. Volgens de planning zal dan in 2026 gestart kunnen worden met de bouw van de eerste woningen.

Projectgegevens Kern

Uitleglocatie, in het zuidwesten van HHW

Verwacht eindjaar

2031

Restant looptijd

7 jaar

Ruimtegebruik Omschrijving

Oppervlakte (m2)

%

Uitgeefbaar Verharding Groen Water

47.400 34.400 44.300 22.900

32% 23% 30% 15%

Totaal

149.000

100%

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren)

3,00% 2,50%

Opbrengstenstijging (1e jaar, volgende jaren)

1,00% 2,00%

77 van 80

Programma Bij het bepalen van het woningbouwprogramma voor Westpoort zijn de uitkomsten gebruikt van de woningmarktanalyse Dijk & Waard 2022 van RIGO. Ook wordt voldaan aan de programmatische voorwaarden van de WBI-beschikking waaraan het programma van Westpoort in combinatie met het programma van Vaanpark aan moet voldoen. Het gaat hierbij om ca. 69% betaalbare woningen, waarvan een aandeel sociale huurwoningen, midden huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Het woningbouwprogramma van 477 woningen behelst dan ook zowel de sociale– en betaalbare woningen als het midden- en dure segment. Daarnaast zullen er ook woon- werkwoningen en ca. 500 m2 commerciële voorzieningen worden ontwikkeld. Van de in totaal 210 ingerekende appartementen bevindt het leeuwendeel zich in het huursegment en in de goedkoopste categorieën I en II. Planning en fasering Uitgangspunt voor de planning en fasering van de uitgifte van bouwrijpe grond is 5 jaar: vanaf 2026 t/m 2030. De gemiddelde uitgifte betreft grond voor ca. 95 woningen met daarbij de opmerking dat het aantal woningen de eerste 2 jaren relatief hoger liggen door een gestapeld programma. Resultaat Het resultaat op netto contante waarde bedraagt ca. 1,8 miljoen.

De opgenomen kosten op startwaarde bedragen € 25,5 miljoen en zijn inclusief de ramingen voor de hoofdplanstructuur die onderdeel vormen van de eerder genoemde en gehonoreerde WBI subsidie van het Rijk. In deze aanvraag is nog uitgegaan van een ongelijkvloerse kruising onder of over de Westangent voor langzaam verkeer maar uit nadere studies bleek deze investering niet noodzakelijk. Het uitgangspunt is nu dat de Abe Bonnemaweg wordt gereconstrueerd in combinatie met de aanleg van een langzaam verkeersbrug vanuit het plan Westpoort naar het kruispunt Abe Bonnemaweg - Westtangent. Ook de bestaande verkeerslichtinstallatie zal worden aangepast. Aangezien deze reconstructie van de Bonnemaweg ook profijt oplevert voor de ontwikkeling van het plan Urban Connection op de aangrenzende locatie Beveland, wordt een aandeel van 25% toegerekend aan de grondexploitatie Beveland.

Programma Categorie

huur

koop

Totaal

%

I II III IV

44 98 18 0

36 113 168

44 134 131 168

9% 28% 27% 35%

Totaal

160

317

477

100%

Programma: verdere specificatie Totaal 477

Gestapeld 210

44%

Grondgebonden 267

56%

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

25.482.000 28.060.000 2.578.000

Subtotaal inflatie en rente

533.000-

Resultaat EW per 31 december 2027 Resultaat NCW per 1 januari 2024

2.046.000 1.781.000

Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming

Door deze aanpassing zal de WBI subsidie wel substantieel lager uitvallen maar daar staat tegenover dat er ook een dure investering vervalt. Deze mutaties zijn in deze eerste grondexploitatie verwerkt. De ingerekende opbrengsten bestaan voornamelijk uit de voorgenomen grondverkopen voor woningbouw; in totaal zijn de opbrengsten op startwaarde begroot op € 28,0 miljoen.

78 van 80

0

Verlies- en winstneming Hier is vanzelfsprekend nog geen sprake van.

Risico’s A) De gekozen stedenbouwkundige uitgangspunten met gesloten bouwblokkken en daarbij een afwijkend ruimtegebruik t.o.v. traditionele verkavelingen zou in een mindere conjunctuur kunnen leiden tot lagere VON-prijzen en daardoor ook tot lagere grondwaarden. Het effect van 10% lagere grondwaarden heeft, uitgaande van een kans van 25% dat dit voorval zich voordoet, een negatief effect op de NCW van ca. € 1,1 miljoen. B) De onzekerheid over toekomstige aanbestedingen voor de aanleg van de hoofdplanstructuur door snel stijgende kosten grond- weg- en waterbouw. Indien deze kosten met 10% stijgen heeft dit, uitgaande van een kans van 25% dat dit voorval zich voordoet, een negatief effect op de NCW van ca. € 0,5 miljoen. C) Daarnaast zijn er meer generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente, etc.. De inschatting op dit moment is dat het effect van bovenstaande risico’s binnen de huidige NCW van ca. € 1,8 miljoen opgevangen kunnen worden.

79 van 80

Kaart Westpoort

80 van 80