Bijlage 2 - toelichtingen herziening grondexploitaties

Projectenrapportage Beveland ........................................................................................................................................................................................................................................... 3 Breekland .......................................................................................................................................................................................................................................... 7 Dr. Wilminkstraat ........................................................................................................................................................................................................................... 11 Lourens Bogtmanstraat .................................................................................................................................................................................................................. 15 De Overbrugging .............................................................................................................................................................................................................................

19 Madderom ...................................................................................................................................................................................................................................... 23 SV Vrone woningbouw ................................................................................................................................................................................................................... 27 Westerdel ........................................................................................................................................................................................................................................ 31 De Draai........................................................................................................................................................................................................................................... 35 De Vaandel Midden ........................................................................................................................................................................................................................

40 De Vaandel Zuid .............................................................................................................................................................................................................................. 44 Heerhugowaard-Zuid ...................................................................................................................................................................................................................... 48 Stadshart ......................................................................................................................................................................................................................................... 53 Stationsgebied – Gildestraat e.o. ................................................................................................................................................................................................... 60 Berckheidelaan ...............................................................................................................................................................................................................................

64 De Rotonde (de Klamp) .................................................................................................................................................................................................................. 68 IKOC Noord-Scharwoude ................................................................................................................................................................................................................ 73 Westpoort ....................................................................................................................................................................................................................................... 77

Toelichting herziening grondexploitatie Beveland per 1-1-2024

12 april 2024

Toelichting herziening grondexploitatie Beveland per 1-1-2024

2 van 80

Beveland Beschrijving Deze grondexploitatie bevat nog een tweetal aansluitende uit te geven restpercelen. Alle werkzaamheden op het bedrijventerrein zijn al jaren geleden afgerond. De nog uit te voeren werkzaamheden hebben betrekking op de twee resterende bouwrijpe kavels (totaal 6.200 m²) binnen dit complex. De twee kavels zijn altijd gewaardeerd als bedrijfsgrond. Echter is er de afgelopen jaren nagedacht over een alternatieve invulling met wonen en werken op deze zichtlocatie bij de entree van Heerhugowaard. Aangrenzend is eerder woongebouw De Bever gerealiseerd en is de gebiedsontwikkeling Westpoort in voorbereiding. Medio 2019 is de locatie benoemd als versnellingslocatie voor zowel corporatiehuurwoningen als vrije sector woningen, met een intentie tot samenwerking aan een bouwinitiatief van Bot Bouw BV. Doordat de gemeente in samenwerking met de corporatie Woonwaard en Bot Bouw BV de deellocatie als een totaalplan ter hand nemen kan dit perceel in samenhang, kwalitatief en duurzaam worden ontwikkeld. Dit proces heeft ertoe geleid dat er nu een plan ligt voor de realisatie van 83 sociale huurappartementen en 65 vrije sector appartementen. Daarnaast zal er in de plint onder de vrije sector appartementen circa 1.000 m² bedrijfsruimte worden gerealiseerd.

Voortgang Momenteel wordt de laatste hand gelegd aan een tweetal koop-/ontwikkelovereenkomsten met woningcorporatie Woonwaard en ontwikkelaar Bot Bouw waarin de realisatie van de in totaal 148 woningen wordt geregeld De voorgenomen grondverkoop aan Bot Bouw en Woonwaard is conform beleid gepubliceerd onder de officiële gemeentelijke bekendmakingen. De formele reactietermijn is inmiddels verlopen (28 februari 2024). De voorgenomen grondverkoop wordt nu verwerkt naar een definitieve grondverkoop, onder voorbehoud van planologische wijziging naar wonen. In Q2 2024 wordt daarom ook de planologische procedure voor de bestemmingswijziging naar wonen voorbereid.

Toelichting herziening grondexploitatie Beveland per 1-1-2024

Programma Nog te realiseren aantal woningen Sociale huurappartementen

Aantal 83 stuks

% 56%

Vrije sector appartementen

65 stuks

44%

Totaal

148 stuks

100%

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 5837 m²

% 94 %

Openbaar

363 m²

6%

Totaal (bruto plangebied)

6200 m²

100%

Ruimtegebruik

Projectgegevens Kern

Verwacht eindjaar

Bedrijventerrein, ten westen van Heerhugowaard 2026

Restant looptijd

2 jaar

Plangebied

6.200 m2

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

1,00%

3 van 80

Resultaat en verschillenanalyse Ten opzichte van de herziening uit 2023 zijn er flinke verschillen waar te nemen. Door de planologische wijziging van bedrijfslocatie naar wonen zijn de opbrengsten van het plot met circa € 1 miljoen gestegen. Daar tegenover staat dat dit deel van Beveland op dit moment een werklocatie is, maar verkleurt met meer wonen. Met de meeropbrengsten in de grondverkoop zullen kosten gemaakt worden om het gebied rondom het plot een upgrade te geven die past bij een woon-werklocatie als deze. Dat zijn aanpassingen in het kader van de infrastructuur i.r.t. gebiedsontwikkeling Westpoort, fysieke en sociale veiligheid voor langzaamverkeer, kansen voor meer groen, ruimte voor ontmoeting en spele en eventuele aanvullende klimaatadaptatiemaatregelen. De komende periode wordt daarom met een VO-stedenbouwkundig inrichtingsplan en kostenraming dit deel van Beveland deels opnieuw ontworpen en op een logische wijze verbonden met de nieuwe gebiedsontwikkeling Westpoort. Terugdraaien winstneming De planaanpassing van bedrijfslocatie naar wonen heeft er voor gezorgd dat de nog te maken kosten en de nog te ontvangen opbrengsten hoger zijn geworden. Conform BBV regelgeving is de gemeente bij winstnemingen gebonden aan de zogenoemde POC-methode.

Deze methode rekent op basis van de reeds gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten uit of er in het betreffende jaar een winstneming kan worden gedaan. Doordat de verhouding tussen gerealiseerd en nog te realiseren is gewijzigd is het noodzakelijk een bedrag van circa € 1 miljoen aan eerdere winstneming terug te draaien. Dit bedrag is weer toegevoegd aan de grex. Na afsluiting van de grex kan dit bedrag weer als winst worden genomen, maar het heeft nu een negatief effect op het resultaat van de grexen. Resultaat De grondexploitatie heeft een netto contante waarde van € 1.159.129,-. Hierin is dus de teruggedraaide winstneming opgenomen.

Risico’s De risico’s binnen dit project zijn beperkt. De kosten voor de upgrade van het gebied passend bij een woon-werklocatie zullen beperkt blijven tot het bedrag wat de grex kan dragen. Deze kosten zullen ook alleen worden gemaakt indien de grondverkopen ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€) Exploitatie 2023

Exploitatie 2024

Verschil

Subtotaal kosten

A 15.511.000

B 16.559.000

B-A 1.048.000

Subtotaal opbrengsten

15.801.000

17.837.000

2.036.000

Nominaal saldo

290.000

1.278.000

988.000

Subtotaal inflatie en rente

-12.000

-48.000

-36.000

Resultaat EW per 31 december 2026

278.000

1.230.000

952.000

Resultaat NCW per 1 januari 2024

267.000

1.159.000

892.000

Teruggedraaide tussentijdse winstneming

1.046.000

Prognose boekwaarde per 31-12 3.500.000

3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000

500.000 2024

2025

2026

4 van 80

5 van 80

Toelichting herziening grondexploitatie Breekland per 1-1-2024

12 april 2024

6 van 80

Breekland Beschrijving Breekland betreft de ontwikkeling van het bedrijventerrein gelegen ten westen van Oudkarspel ten noorden van de N504. Het oorspronkelijke plangebied (d.d. 28 mei 2001) was opgedeeld in drie fasen: Fase 1, fase 2 en Diepsmeerpark (bufferzone). Gelet op de situatie op de markt voor bedrijventerreinen tien jaar geleden en het overaanbod binnen de regio van dat moment, zijn bij de Jaarstukken 2013 fase 2 en de bufferzonde uit de grondexploitatie gehaald (herziening van de grondexploitatie per januari 2014).

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Zichtkavels

% 33%

Reguliere kavels

64.297

67%

Totaal

95.414

100%

Oppervlakte (m2) 328.443

% 70%

Ruimtegebruik

Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2024 zijn de volgende: • Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024; • Er is voor de resterende grondopbrengsten een prijspeilcorrectie doorgevoerd van 1 januari 2023 naar 1 januari 2024; • De looptijd is met één jaar verlengd naar 2032; • Herverdeling nog uit te geven m2 naar uitgiftecategorieën o.b.v. actuele opties;

Omschrijving Uitgeefbaar

Voortgang De grondexploitatie heeft betrekking op de oorspronkelijk fase 1. Voor dit deel van Breekland is het bestemmingsplan vastgesteld. Breekland is volledig bouwrijp en van de in totaal circa 33 hectare uitgeefbare grond is ruim 70% uitgeefbaar. Circa 50% van Breekland fase 1 is ook woonrijp gereed.

Projectgegevens

Breekland kende een reeks jaren van verminderde uitgifte, met op het dieptepunt van de jaren na de kredietcrisis zelfs een jaar waarin helemaal geen gronden zijn verkocht (2013). Echter loopt de uitgifte sinds enkele jaren weer voorspoedig, zo werd er in 2020 1,5 hectare uitgegeven en werden in 2021 alle verwachtingen overstegen met een recorduitgfite van 5,3 hectare. In 2022 is de prognose ook gehaald met circa 1,1 hectare aan uitgegeven grond. In 2023 valt de gronduitgifte echter wel weer tegen, zo is er circa 1.600 m2 aan grond uitgegeven terwijl de prognose 1,2 hectare was.

Plangebied

In totaal dient nog circa 9,5 hectare bedrijventerrein te worden uitgegeven in de resterende looptijd van 9 jaar. De uitgifte is uitgesmeerd over 2024-2025 en 2029-2031 in verband met netcongestie is de verwachting dat tussen 2026-2028 geen kavels kunnen worden uitgegeven.

Aantal (m2) 31.117

Verharding

37.701

8%

Groen

67.846

14%

Water

35.530

8%

Totaal (bruto plangebied)

469.520

100%

Kern Verwacht eindjaar

Uitleglocatie, ten westen van Oudkarspel 2032

Restant looptijd

9 jaar 469.520 m2

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

0,00%

0,00%

7 van 80

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2024 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo van circa € 1,25 miljoen positief. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 14.000,= verbeterd t.o.v. het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie per 1 januari 2023 (omgerekend naar contante waarde per 1 januari 2024).

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen)

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

36.066.000 38.116.000 2.050.000

35.861.000 38.133.000 2.272.000

205.00017.000 222.000

Aan de kostenkant zijn de grootste verschillen te zien bij de kosten van tijdelijk beheer gronden en opstallen en plankosten. De kosten zijn met circa € 205.000,= verlaagd, met name door de verlaging van de kosten voor marketing en promotie.

Subtotaal inflatie en rente

577.000-

784.000-

207.000-

Resultaat EW per 31 december 2032 1.472.000 Resultaat NCW per 1 januari 2024 1.232.000 Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming

1.488.000 1.246.000 2.264.000 3.510.000

16.000 14.000

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B

Wat betreft opbrengsten is er een klein voordeel van circa € 17.000 ten opzichte van de grondexploitatie vorig jaar. Dit komt doordat de kavel die verkocht is in 2023 een iets hogere opbrengst had dan van te voren verwacht. Verder is de verwachte uitgifte nog steeds herverdeeld naar uitgiftecategorieën op basis van de grootte van de actuele kavelopties en zijn de grondprijzen hetzelfde gebleven als afgelopen jaar. Verder is het eindjaar verlengd en is de fasering van de uitgifte naar achter geschoven. Dit heeft een negatief effect op de berekende rente en kostenstijging. De verwachte rentekosten zijn met circa € 98.000,= gestegen en de verwachte kostenstijging is met circa € 109.000,= gestegen. De inflatie en rente vormen samen een verschil van circa € 207.000,=.

8 van 80

Verschil B-A

https://www.breekland.nl/

9 van 80

Toelichting herziening grondexploitatie Dr. Wilminkstraat per 1-1-2024

12 april 2024

10 van 80

Dr. Wilminkstraat Beschrijving Ingeklemd tussen de Dr. Wilminkstraat, de Oostelijke Randweg, de handbalvelden en Buitenzorg ligt het voormalig Mavo-veld. Het voormalig Mavo-veld maakt onderdeel uit van de VLOW-locaties (Vrijkomende Locaties Onderwijs en Welzijn). Op het voormalig Mavo-veld (Dr. Wilminkstraat fase 2) worden 44 woningen gerealiseerd. Het gaat om 16 sociale koopappartementen, 12 vrije sector koopappartementen en 16 twee-onder-één-kapwoningen in de vrije sector. Om dit planologisch mogelijk te maken was een procedure voor partiële herziening van het bestemmingsplan opgestart. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn in 2019 vastgesteld.

Programma Nog te realiseren gronduitgifte

Aantal

Nog uit te geven grond onder woningen

0

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 4.999

% 55%

Openbaar gebied

4.116

45%

Totaal (bruto plangebied)

9.115

100%

Belangrijke wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2024 zijn de volgende: • • •

De looptijd is met één jaar verlengd; Resterende budgetten zijn aangepast, onder andere op basis van de werkelijke in 2023 gemaakte kosten; Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024

Voortgang De woningen zijn verkocht en de openbare ruimte is definitief ingericht. Het enige wat er nu nog moet gebeuren is de terug levering van het openbaar gebied, dit zou afgelopen jaar moeten plaats vinden echter is dit niet nog niet gebeurt. Vandaar dat die nog in 2024 zal plaats vinden. Daarmee kan de grondexploitatie naar verwachting eind 2024 worden afgesloten.

Projectgegevens Kern

Noord-Scharwoude

Verwacht eindjaar

2024

Restant looptijd

1 jaar

Plangebied

9.115 m2

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

2,00%

11 van 80

%

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op contante waarde per 1 januari 2024 is circa € 28.000,=. Het resultaat op contante waarde per 1 januari 2024 is daarmee met circa € 52.000,= afgenomen in vergelijking met het netto contante waarde resultaat van de grondexploitatie 2023 (omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2024). Dat het resultaat afneemt heeft hoofdzakelijk te maken met de tussentijdse winstneming van circa € 57.000,= bij de jaarrekening van 2023. De grond is geleverd en de grondopbrengsten zijn gerealiseerd. Er worden op basis van de voortgang geen risico’s geïdentificeerd voor de grondexploitatie van Dr. Wilminkstraat fase 2.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

807.000 890.000 83.000

861.000 890.000 28.000

55.000 55.000-

Subtotaal inflatie en rente

1000

-

1000-

84.000 80.000

28.000 28.000

56.00052.000-

Resultaat EW per 31 december 2024 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming

Verschil B-A

507.000 535.000

De tussentijds genomen winst bedraagt in totaal circa € 507.000,=. Bij een tussentijdse winstneming wordt er als het ware tussentijds geld uit de grondexploitatie gehaald. Het resultaat wordt als het ware ‘afgeroomd’, waardoor het (rest-)resultaat na winstneming lager wordt. Gecorrigeerd voor de winstneming van € 507.000,= bedraagt het resultaat per 1 januari 2024 ongeveer € 0,53 miljoen. Het resultaat exclusief tussentijdse winstnemingen zou je kunnen zien als het ‘werkelijke projectresultaat’, oftewel het resultaat dat je met dit project in totaliteit bezien naar verwachting zult behalen. Dit vormt in feite een indicator voor de ‘financiële project performance’.

12 van 80

13 van 80

Toelichting herziening grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat per 1-1-2024

12 april 2024

14 van 80

Lourens Bogtmanstraat Beschrijving Op de hoek van de Lourens Bogtmanstraat en de Voorburggracht te Oudkarspel wordt een gebied van circa 5.600 m² herontwikkeld. Er is een deel van het gebied vrij gekomen als gevolg van het realiseren van een Integraal Kind Centrum (IKC) op de plek van twee basisscholen. Op 16 februari 2021 is de grondexploitatie geopend en het stedenbouwkundig ontwerp vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Langedijk. Belangrijke wijzigingen bij de herziening van de grondexploitatie per 1 januari 2024 zijn: • Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65% conform Programmabegroting 2024; • Kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn geactualiseerd op basis van een actuele raming vanuit het ingenieursbureau van de gemeente Dijk en Waard; • De looptijd is verlengd met één jaar naar 2027; • De plankosten zijn herijkt. Voortgang Op 9 mei 2023 is het bestemmingsplan vastgesteld. Verder zijn de opstallen volledig gesloopt en zijn er geen resterende sloopwerkzaamheden meer. Het bouwrijp maken is aanbesteed en zal naar verwachting in 2024 worden uitgevoerd. De kosten wat betreft het woonrijp maken zijn op basis van het concept definitief stedenbouwkundig ontwerp opgesteld door het ingenieursbureau van de gemeente Dijk en Waard.

Verder ontvangt de gemeente een subsidie ten behoeve van de versnelling van woningbouw, genaamd ‘Uitvoeringsregeling subsidie versnelling woningbouw gemeenten NoordHolland 2021’.

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Grondgebonden hofwoningen

Aantal 7

% 23%

Sociale appartementen (Cat. 1)

4

13%

Sociale appartementen (Cat. 2)

7

23%

Rijwoningen

3

10%

Vrije sector appartementen

7

23%

Vrijstaande woningen

2

7%

Totaal

30

100%

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 2.600

% 46%

Verharding

1.775

32%

Groen

1.251

22%

Totaal (bruto plangebied)

5.626

100%

Ruimtegebruik

Projectgegevens Kern

Oudkarspel

Verwacht eindjaar

2027

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

5.626 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

0,65% 2,00% 3,00% (2024), 2,50% (2024 e.v.) 2,50% (sociaal: 0%)

15 van 80

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2024 bedraagt circa € 260.000,= negatief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2023 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2024, circa € 10.000,= positief. Het resultaat is met circa € 270.000,= afgenomen. De grootste verschillen worden in het navolgende toegelicht. De kostencategorie bouwrijp maken is met € 47.000,= verhoogd omdat de aanbesteding hoger is komen uit te vallen dan van tevoren was geraamd. De kosten voor woonrijp maken zijn met circa € 83.000,= verhoogd naar aanleiding van de nieuwe ramingen gemaakt door het ingenieursbureau van gemeente Dijk en Waard. De plankosten zijn met ongeveer € 92.000,= verhoogd naar aanleiding van de overschrijding in 2023 op de plankosten als gevolg van een wijziging van het programma van het bouwplan van Woonstichting Langedijk. Dit heeft als gevolg een wijziging van het inrichtings- en groenplan en afwijkingen ten opzichte van de vastgestelde stedenbouwkundigeen beeldkwaliteitskaders en de daarbij komende extra projectkosten voor overleg en afstemming. Verder zijn de plankosten herijkt en voor de resterende looptijd is aan de hand van een capaciteitsraming een inschatting gemaakt wat betreft de plankosten.

De kosten voorbereiding en toezicht zijn met circa € 57.000,= verhoogd naar aanleiding van de hiervoor benoemde wijziging van het programma van het bouwplan van Woonstichting Langedijk. Verder zijn de kosten voorbereiding en toezicht herijkt en is er voor de resterende looptijd een nieuwe ureninschatting gemaakt.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

1.734.000 1.719.000 15.000-

1.999.000 1.734.000 265.000-

265.000 15.000 250.000-

Subtotaal inflatie en rente

26.000

16.000-

42.000-

Resultaat EW per 31 december 2027 Resultaat NCW per 1 januari 2024

11.000 10.000

281.000260.000-

292.000270.000-

Tussentijdse winstneming per 31-12-2023

0

Risico’s Er zijn een drietal project specifieke risico’s voor de grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat geïdentificeerd. Dit zijn weerstand van de omgeving, verleggen van kabels en leidingen en vertraging vanwege discussie met de ontwikkelaar. Op dit moment zijn deze risico’s allen van beperkte omvang.

16 van 80

Verschil B-A

Conceptaanvraag omgevingsvergunning particuliere koopwoningen (februari 2023)

Stedenbouwkundig plan (januari 2021)

17 van 80

Toelichting herziening grondexploitatie De Overbrugging per 1-1-2024

12 april 2024

18 van 80

De Overbrugging Beschrijving Eind 2016 kwam schoollocatie “De Overbrugging” aan de Dr. Wilminkstraat in Noord-Scharwoude vrij. Eind 2016 heeft college ingestemd met de ontwikkeling en een projectplan vastgesteld. In 2017 heeft het college de (ruimtelijke) uitgangspunten van het project vastgesteld. Het college heeft besloten de locatie voor het programmatische deel van sociale huurwoningen aan te bieden aan Woonstichting Langedijk, ook begeleidden zij de totstandkoming van een stedenbouwkundig plan. In 2019 heeft de gemeenteraad het stedenbouwkundig plan vastgesteld. Ook het bestemmingsplan is onherroepelijk vastgesteld. Het plan voor De Overbrugging bestaat uit 27 sociale huurappartementen en 5 grondgebonden woningen. De appartementen zijn verdeeld over twee gebouwen welke geschakeld zijn middels een ‘Overbrugging’ die tevens een functie heeft als geluidsscherm tussen de naastgelegen sportvelden en de appartementen. Per 1 januari 2024 heeft een actualisatie plaatsgevonden van de grondexploitatie. De belangrijkste wijzigingen zijn: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024; ▪ De looptijd is met één jaar verlengd naar 2024. Voortgang In 2021 is de grondverkoop onder de sociale huurwoningen gerealiseerd en in 2022 is de grond onder de vrije sector woningen verkocht.

De locatie is bouwrijp gereed en ook een deel van het woonrijp maken is gereed. De verwachting is dat in 2024 het woonrijp maken zal worden afgerond. De grondexploitatie kan naar verwachting eind 2024 worden afgesloten.

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte

Aantal 0 0

Totaal

% 100% 100%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 2.853

% 49%

Verharding

1.038

17%

Groen

1.939

33%

Totaal (bruto plangebied)

5.830

100%

Projectgegevens Kern

Noord-Scharwoude

Verwacht eindjaar

2024

Restant looptijd

1 jaar

Plangebied

5.830 m2

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

n.v.t.

n.v.t.

19 van 80

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2024 bedraagt circa € 0,=. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2023 bedroeg circa € 18.000,= positief. Het resultaat neemt zo’n € 18.000,= af op contante waarde per 1 januari 2024 in vergelijking met de grondexploitatie van vorig jaar. Hierdoor sluit het resultaat op € 0,=. Dit komt hoofdzakelijk doordat er volgens de BBVregels winst moet worden genomen in 2023 ter hoogte van € 43.000,=. Op dit moment worden er op basis van de voortgang geen risico’s geïdentificeerd met betrekking tot de grondexploitatie De Overbrugging.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B

Verschil B-A

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

697.000 716.000 19.000

717.000 716.000 1.000-

20.000 20.000-

Subtotaal inflatie en rente

1000-

1.000

2.000

Resultaat EW per 31 december 2024 Resultaat NCW per 1 januari 2024

18.000 18.000

0 0

18.00018.000-

Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming

43.000 43.000

De tussentijds genomen winst bedraagt in totaal circa € 43.000,=. Bij een tussentijdse winstneming wordt er als het ware tussentijds geld uit de grondexploitatie gehaald. Het resultaat wordt als het ware ‘afgeroomd’, waardoor het (rest-)resultaat na winstneming lager wordt. Gecorrigeerd voor de winstneming van € 43.000,= bedraagt het resultaat per 1 januari 2024 ongeveer € 43.000,=. Het resultaat exclusief tussentijdse winstnemingen zou je kunnen zien als het ‘werkelijke projectresultaat’, oftewel het resultaat dat je met dit project in totaliteit bezien naar verwachting zult behalen. Dit vormt in feite een indicator voor de ‘financiële project performance’.

20 van 80

21 van 80

Toelichting herziening grondexploitatie Madderom per 1-1-2024

12 april 2024

22 van 80

Madderom Programma Beschrijving De Westrand van Sint Pancras ontwikkelt zich van achterkant- naar een voorkantsituatie, waarin woningbouw is voorzien langs de Gedempte Veert. In 2011 heeft de gemeenteraad van Langedijk de gebiedsvisie vastgesteld. De kosten worden in gevolge van de Wet Ruimtelijke Ordening verhaald op de groep bouwgegadigden aan wie er planologisch medewerking wordt verleend. De gemeentelijke rol in dit project zal zich beperken tot een faciliterende rol. Te midden van deze kavels ligt ook gemeentelijk eigendom; De Madderomlocatie. De Madderomlocatie betreft een viertal percelen aan de noordzijde van de Gedempte Veert die in de begin jaren zijn verworven door de voormalig gemeente Langedijk. De totale oppervlakte is 2.753 m2. Op deze percelen was het tuincentrum Madderom gevestigd. De locatie leent zich ruimtelijk goed voor huisvesting geschikt voor ouderen. Dit is dan ook onder andere als uitgangspunt genomen in het voortraject waarin verschillende verkavelingsvarianten onderzocht waren. Op 29 januari 2019 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Langedijk ingestemd met de verkaveling voor de Madderomlocatie en op 7 juni 2022 heeft de gemeenteraad van Dijk en Waard de grondexploitatie Madderom geopend. Op 13 september 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Westrand Sint Pancras vastgesteld.

Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2024 zijn de volgende: • Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024; • De plankostenraming is herijkt; • Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2023 naar 1 januari 2024. • Opbrengsten wat betreft het programma voor de appartementen zijn conform de aanbesteding verwerkt. Voortgang Het plan voor de Madderomlocatie bestaat uit 11 appartementen en 2 vrije kavels. De verwachting is dat in 2026 de gronden worden verkocht en dat in 2025-2026 alles respectievelijk bouw- en woonrijp gemaakt zal worden.

Nog te realiseren kaveluitgifte Vrije sector appartementen Vrije kavels Totaal

Aantal 11 2 13

% 85% 15% 100%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 1.594

% 58%

Verharding

559

20%

Groen

630

22%

Totaal (bruto plangebied)

2.783

100%

Projectgegevens Kern

Sint Pancras

Verwacht eindjaar

2026

Restant looptijd

3 jaar

Plangebied

2.783 m2

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

2,00%

23 van 80

Resultaat grondexploitatie Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2024 bedraagt circa € 447.000,= positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2023 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2024, circa € 365.000,= positief. Het resultaat is met circa € 82.000,= toegenomen, hoofdzakelijk doordat grondopbrengsten naar boven zijn bijgesteld op basis van de werkelijke grondverkoop van de 11 appartementen. Aan de kostenkant wordt het verschil hoofdzakelijk verklaard door toename van de plankosten. Dit komt door inbreng van historische plankosten en een actualisatie van de nog te realiseren plankosten 2024 en verder. Er wordt verwacht dat de grondexploitatie eind 2026 kan worden afgesloten.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B

1.421.000 1.795.000

1.566.000 2.053.000

144.000 258.000

374.000

486.000

112.000

22.000

12.000-

34.000-

395.000 365.000

475.000 447.000 0

79.000 82.000

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

Verschil B-A

Subtotaal inflatie en rente Resultaat EW per 31 december 2026 Resultaat NCW per 1 januari 2024 Tussentijdse winstneming per 31-12-2023

Risico’s Een risico voor de grondexploitatie wordt gevormd door het feit dat er een kans bestaat dat er vertraging komt betreft de start van het bouwrijp maken. Het project is namelijk afhankelijk van nutspartijen die hebben aangegeven op zijn vroegst kunnen starten in het eerste kwartaal van 2025, maar zeker is dit nog niet. Een ander risico wordt gevormd door het feit dat na onderzoek kan blijken dat de eventueel grond vervuild is met PFAS of andere verontreiniging. In de grondexploitatie is een stelpost voor sanering opgenomen, echter er bestaat een risico dat de saneringskosten hoger kunnen zijn dan opgenomen. Verder vormt de courantheid van kavel 20B een risico. Volgens de stedenbouwkundige uitwerking loopt er een voetpad langs de kavel, ook vlak langs het bouwvlak. Dit kan tot gevolg hebben dat deze kavel minder snel wordt afgenomen of wordt afgenomen tegen een lagere prijs. Echter wordt gezien de recente taxatie dit als een klein risico ingeschat.

24 van 80

25 van 80

Toelichting herziening grondexploitatie SV Vrone Woningbouw per 1-1-2024

12 april 2024

26 van 80

SV Vrone woningbouw Beschrijving Het complex SV Vrone in Sint Pancras dient te worden gerevitaliseerd. De ontwikkeling heeft een oppervlakte van circa 9.000 m² en betreft twee woningbouwplots rondom de velden van SV Vrone. De grondexploitatie is op 13 maart 2021 door de gemeenteraad van voormalige gemeente Langedijk vastgesteld. Het resultaat op de grondexploitatie wordt ingezet als dekking voor de kosten voor de revitalisering van het sportcomplex. Na extra consultatie met de buurt is er een aanpassing op het ontwerp gekomen, welke op 22 november 2021 door de gemeente raad is vastgesteld. Belangrijke wijzigingen bij de herziening van de grondexploitatie per 1 januari 2024 zijn de volgende: • • • • •

De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2024 zijn verwerkt; Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2023 naar 1 januari 2024; Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024; De looptijd is met één jaar verlengd naar 2027; Geraamde kosten en opbrengsten zijn qua fasering met één jaar opgeschoven.

Voortgang Het woningbouwprogramma betreft in totaal 14 woningen. Dit zijn allen vrije kavels. Daarvan zijn acht kavels gelegen op de hoek van de Destreelaan en de Vinkenlaan, in het noordoosten van het plangebied, en een strook van zes vrije kavels langs de Boeterslaan, ten zuiden van de voetbalvelden. Er wordt verwacht dat de uitgifte van de kavels gerealiseerd wordt in 2025 – 2026. Naar verwachting vindt in 2025 het bouwrijp maken plaats en zal in 2027 het woonrijp maken worden uitgevoerd. Naar verwachting zal de grondexploitatie eind 2027 kunnen worden afgesloten.

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Vrije kavels Destreelaan

Aantal 8

% 57%

Vrije kavels Boeterslaan

6

43%

Totaal

14

100%

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 6.846

% 76%

Verharding

2.162

24%

Groen

0

0%

Water

0

0%

Totaal (bruto plangebied)

9.008

100%

Ruimtegebruik

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar

Sint Pancras 2027

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

9.008 m2

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

2,00%

27 van 80

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2024 bedraagt circa € 1,76 miljoen positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2023 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2024, circa € 1,99 miljoen positief. Het resultaat op netto contante waarde is hiermee met circa € 233.000,= afgenomen. Bouw- en woonrijp maken en plankosten De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn in totaal met circa € 14.000,= toegenomen door prijspeilcorrectie. De plankosten zijn met circa € 190.000,= toegenomen omdat in 2023 meer kosten ten laste van de grondexploitatie zijn gekomen dan verwacht. Ook is er voor de hele looptijd van het project een nieuwe plankostenraming opgesteld.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B

Verschil B-A

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

478.000 2.552.000 2.074.000

709.000 2.552.000 1.843.000

231.000 231.000-

Subtotaal inflatie en rente

85.000

63.000

22.000-

2.158.000 1.994.000

1.906.000 1.761.000

252.000233.000-

Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming

0 1.761.000

Resultaat EW per 31 december 2027 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Risico’s Een risico voor het project SV Vrone Woningbouw is dat de planologische procedure nog doorlopen moet worden. Het planologisch risico / draagvlak vanuit de omgeving zou kunnen leiden tot vertraging, planschade en wellicht ook gewijzigde programma’s met andere opbrengstpotentie. Momenteel wordt onderzocht of op de locatie ook een school gerealiseerd kan worden. Maatschappelijk gezien is dit namelijk erg gewenst, maar dit zal wel een negatief effect hebben op de opbrengsten van het project. Indien dit zal plaatsvinden zal dat separate besluitvorming vragen.

28 van 80

29 van 80

Toelichting herziening grondexploitatie Westerdel per 1-1-2024

12 april 2024

30 van 80

Westerdel Beschrijving In de gemeente Dijk en Waard wordt de woningbouwlocatie Westerdel ontwikkeld. Een gebied van circa 41,3 hectare is actief door de gemeente in ontwikkeling genomen. De gemeente heeft alle gronden binnen het gebied verworven om deze bouwrijp te maken en vervolgens als bouwrijpe kavels te verkopen aan met name ontwikkelende partijen. Het plangebied bestaat uit drie deelgebieden: Centrale buurt, De Straatjes en De Eilanden. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2024 zijn de volgende: • Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024; • De fasering van de verwachte kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd; • De plankosten zijn geactualiseerd; • Het risicoprofiel is afgenomen; • Kostenramingen zijn geactualiseerd op basis van de aanbestedingsresultaten. Voortgang Het bouwrijp maken van de eerste fase (Centrale Buurt) en de tweede fase (De Straatjes) is afgerond. In 2023 is ook het bouwrijp maken van de derde fase (De Eilanden) afgerond. De wijk begint steeds meer zijn definitieve uiterlijk te krijgen wat de woonkwaliteit binnen de wijk verbetert. De eerste fase (Centrale Buurt) en de tweede fase (De Straatjes) zijn geheel woonrijp gereed. In 2023 is er gestart met het woonrijp maken van de derde fase (De Eilanden).

Het projectmatige programma in deelgebied de Eilanden bestaat uit 151 te realiseren woningen. Er hebben nu zes grondleveringen plaatsgevonden (eiland D t/m I), waarbij in totaal de grond onder 130 te realiseren woningen is verkocht en geleverd. Er resteren nog grondleveringen t.b.v. een te realiseren programma van 21 woningen op eiland J. Verder zijn 59 vrije kavels onderdeel van het woningbouwprogramma in Westerdel. In 2023 zijn 8 gemeentelijke kavels binnen deelgebied De Eilanden verkocht en geleverd. In totaal zijn er nu 55 gemeentelijke kavels verkocht. Per 1 januari 2024 zijn er in deelgebied Centrale Buurt en De Straatjes geen vrije kavels meer beschikbaar. In deelgebied De Eilanden zijn nog 4 te verkopen vrije kavels.

Projectgegevens Kern

Verwacht eindjaar

Uitleglocatie, ten noordwesten van Broek op Langedijk 2027

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

469.520 m2

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Gemeentelijke kavels

Aantal 4

% 16%

Rijwoning

5

20%

Twee-onder-een kap

0

0%

Vrijstaand

16

64%

Totaal

25

100 %

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 167.781

% 41%

Verharding

61.246

15%

Groen

65.173

16%

Water

98.271

24%

Reservering (groen)

15.073

4%

Totaal (bruto plangebied)

407.543

100%

Ruimtegebruik

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

2,00%

31 van 80

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2024 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo van circa € 0,77 miljoen. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 104.000,= verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2023. Dat het resultaat afneemt heeft hoofdzakelijk te maken met de tussentijdse winstneming van circa € 1,42 miljoen bij de jaarrekening van 2023. De totale nominale kosten nemen toe met circa € 1,16 miljoen. Dit heeft hoofdzakelijk te maken met de tussentijdse winstneming van € 1,42 miljoen bij de jaarrekening 2023. De winstneming wordt verrekend met de boekwaarde en vormt boekhoudkundig gezien een last voor de grondexploitatie. Tot slot zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken afgenomen. Dit heeft grotendeels te maken met dat de werken zijn aanbesteed voor een lager bedrag dan van tevoren was geraamd.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

52.017.000 53.249.000 1.232.000

53.181.000 54.154.000 973.000

1.164.000 905.000 259.000

Subtotaal inflatie en rente

268.000-

142.000-

126.000

Resultaat EW per 31 december 2027 Resultaat NCW per 1 januari 2024

964.000 873.000

832.000 769.000

132.000104.000-

Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming

4.191.000 4.960.000

De opbrengsten voor grondverkopen nemen toe met circa € 0,91 miljoen. De reden hiervoor is dat bij de verkoop van de gemeentelijke kavels hogere grondprijzen gerealiseerd zijn in vergelijking met de gehanteerde grondprijzen in de grondexploitatie. Daarnaast zijn er in 2023 zowel projectmatig als particulier meer kavels verkocht dan verwacht. Aangezien het realistisch wordt geacht dat de gronduitgifte binnen de resterende looptijd van 4 jaar gerealiseerd kan worden, blijft de einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2027 gehandhaafd. Het saldo van inflatie en rente neemt hierdoor af. Dat komt enerzijds doordat er in 2023 hogere opbrengsten zijn gerealiseerd. Hierdoor loopt de boekwaarde sneller terug, waardoor we lagere rentelasten hebben. Anderzijds kent een deel van dit voordeel een technische verklaring. We zijn een jaar verder, de resterende looptijd is een jaar korter en hierdoor wordt logischerwijs een jaar minder toekomstige rente en kostenstijging gerekend.

32 van 80

Verschil B-A

Kaart Westerdel

www.westerdel-langedijk.nl

33 van 80

Toelichting 15e herziening grondexploitatie De Draai per 1-1-2024

12 april 2024

34 van 80

De Draai Beschrijving Het gebied De Draai wordt omsloten door de Krusemanlaan, de Oostdijk, de Jan Glijnisweg, de Beukenlaan en de Oosttangent. Deze herziene grondexploitatie 2024 vormt inmiddels de 15e editie en omvat de financieel ruimtelijke vertaling van de ontwikkeling van het gebied: de voor Dijk & Waard grootste woningbouwlocatie met een gemeentelijke grondexploitatie. De gemeente heeft in het verleden namelijk nagenoeg alle gronden binnen het gebied verworven om deze bouwrijp te maken en vervolgens als bouwrijpe kavels uit te geven aan bouwclaimhouders en andere ontwikkelende partijen. De ontwikkeling is dusdanig gevorderd dat er inmiddels voor 1.609 woningen grond is geleverd. De gebeurtenissen in 2023 hebben geleid tot deze herziening en hebben betrekking op het ingerekende Programma, op ingerekende Planning en op de Prijs i.c. de kosten bouw- en woonrijpmaken en de opbrengsten van de uit te geven gronden. Programma Vergeleken met vorig jaar is het totale woningprogramma in deze herziening per saldo met 48 woningen afgenomen tot in totaal 2.574 woningen. De afname is voor een groot deel te wijten aan het feit dat er in het noordelijke deel van De Draai op het voormalige terrein van Esdégé-Reigersdaal een gewijzigd programma is ingerekend. De reden hiervan is de sterke wens om meer bestaand groen op het Reigersdaalterrein te kunnen handhaven.

Tot nu toe is het uitgangspunt immers geweest dat slechts alleen de waterpartijen (i.c. de tuinvijvers) op het terrein en het groen in de bovenrand van Reigersdaal gehandhaafd zouden worden. Er is nu gekozen voor een ruimtegebruik waarbij ten minste normatief 1 ha. minder wordt uitgegeven ten gunste van te handhaven groen. Tegelijkertijd is het aandeel sociale huur uitgebreid tot 30%. Daarnaast is uit de eerste proefverkavelingen voor De Draai Zuid gebleken dat door de specifieke kenmerken van het gebied het ingerekende programma uit de grex 2023 er net niet volledig inpast. Het programma hiervoor is dan ook licht naar beneden bijgesteld. Het totale woningbouwprogramma bestaat uit ca. 23% categorie I en 20% categorie II, in totaal 43%. De wooneenheden van Esdégé-Reigersdaal maken hier onderdeel van uit. Dit is verhoudingsgewijs circa 3% meer dan bij de start van de ontwikkeling van De Draai uitgangspunt is geweest: vanaf de start is namelijk met een aandeel van 40% categorie I en II gerekend. Van de in totaal 259 ingerekende appartementen bevindt het leeuwendeel zich in het huursegment en in de goedkoopste categorieën I en II.

Toelichting herziening grondexploitatie De Overbrugging per 1-1-2022

Projectgegevens Kern

Uitleglocatie, in het noordoosten van HHW

Verwacht eindjaar

2030

Restant looptijd

8 jaar

Programma Categorie

Gerealiseerd

I (incl. ER) II III IV Totaal

471 280 333 525 1.609

Nog te realiseren 118 246 229 372 965

Totaal

%

589 526 562 897 2.574

23% 20% 22% 35% 100%

Specificatie Programma categorie I en II waarvan waarvan Categorie Totaal % huur koop I en II 751 225 526 gerealiseerd I en II nog te 364 119 245 realiseren totaal cat. I en II 1.115 344 31% 771

%

69%

Programma: vergelijking met vorig jaar Totaal Gestapeld Grondgebonden Programma 2024 2.574 259 10% 2.315 Programma 2023 2.622 237 9% 2.385 Verschil programma 2024 - 2023 -48 22 -70

35 van 80

90% 91%

Planning en fasering Tot en met december 2023 heeft de gemeente grond geleverd voor de bouw van ca. 1.609 woningen in verschillende prijsklassen. Van dit aantal is in 2023 de grond geleverd van projecten met een omvang van 164 woningen. De fluctuatie in het aantal verkochte woningen per jaar is met name afhankelijk van het tempo van oplevering van bouwrijpe grond door de gemeente (waarbij de aanleg van nutsvoorzieningen vaak een vertragende factor is) en van de duur van het ontwikkeltraject van de woningen tot en met vergunningaanvraag en verkoopmanifestatie. Voor het jaar 2023 was in de vorige herziening een aantal gepland van 246 woningen. De totale geplande uitgifte voor 2024 beslaat ca. 222 woningen. In het noordelijke deel van De Draai is de versnellingslocatie plan Korenbloemstraat in maart 2024 in verkoop gebracht. De noordelijke ontwikkeling kan gezien worden als een versnellingslocatie waarbij de ontwikkelaar zelf (in nauw overleg met de gemeente) het stedenbouwkundig ontwerp heeft gemaakt. Daarnaast wordt naar verwachting eind van het jaar de eerste grond geleverd aan de ontwikkelaars die in het plan IJsvogelstraat in De Draai Zuid actief zijn. Het gevolg voor de planning is dat de uitgiftejaren 2025 en 2026 een omvang kennen van resp. 79 en 182 woningen. De einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2030 blijft vooralsnog gehandhaafd.

De gemiddelde gronduitgifte tot 2030 bedraagt percelen voor ca. 135 woningen per jaar. Prijs: verschillen kosten en opbrengsten Ontwikkeling van de opbrengsten: De totale opbrengsten woningbouw en niet-woningbouw zijn t.o.v. vorig jaar met ca. € 1,8 miljoen op eindwaarde licht gestegen als gevolg van: • een hogere ingerekende en gerealiseerde opbrengst voor de 15 vrije kavels in fase 3 (bouwveld Hermelijnstraat). • een hogere ingerekende en gerealiseerde opbrengst door een gewijzigd programma in fase 5 (bouwveld Korenbloemstraat). • een verlaging van het totaal aantal woningen met 48 door een aanpassing van het programma in fase 4 (bouwveld Zomertalingstraat) en fase 5 (voormalige Reigersdaalterrein); De stijging is afgezet tegen de totale opbrengsten slechts 1%.

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (1e jaar, volgende jaren)

1,00%

2,00%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar Uitgeefbaar ER Verharding Groen Park Water

Oppervlakte (m2) 529.601 21.285 201.018 49.646 178.482 126.590

% 48% 2% 18% 4% 16% 11%

1.106.622

100%

Totaal

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2023

Exploitatie 2024

Verschil

A

B

B-A

Subtotaal kosten

156.442.000 158.116.000

1.674.000

Subtotaal opbrengsten

170.503.000 172.336.000

1.833.000

Tussentijdse winstneming

4.332.000

6.017.000

1.685.000

Resultaat EW per 31 december 2030

9.729.000

8.203.000

-1.526.000

Resultaat NCW per 1 januari 2024

8.304.000

7.142.000

-1.162.000

36 van 80

Ontwikkeling van de kosten: De totale kosten zijn t.o.v. vorig jaar met ca. € 1,7 miljoen op eindwaarde licht gestegen met name als gevolge van: hogere inrichtingskosten voor het nog te ontwikkelen bouwveld Reigersdaal (fase 5) als gevolg van: • minder uitgeefbaar gebied en meer openbaar gebied; • hogere lasten tijdelijk beheer bouwrijpe gronden (OZB); • hogere plankosten. Ook hier bedraagt de stijging afgezet tegen de totale kosten slechts 1%. Jaarschijf 2023 In 2023 is voor ca. € 11,0 miljoen door gronduitgifte aan opbrengsten gerealiseerd. De kosten bedroegen in 2023 circa € 10,5 miljoen. De jaarschijf 2023 laat een positieve cashflow zien van circa € 0,5 miljoen, waardoor de boekwaarde na winstneming (=saldo van gemaakte kosten en gemaakte opbrengsten) is verbeterd naar een niveau van circa € 16,0 miljoen negatief. Hiernaast wordt het verloop van de jaarlijkse cash flow in de tijd grafisch in beeld gebracht.

€ 30.000.000 € 20.000.000 € 10.000.000 €0 -€ 10.000.000 -€ 20.000.000

Kosten incl. kostenstijging Opbrengsten incl. opbrengstenstijging Rentesaldo Cumulatief

Resultaat inclusief winstneming De per 1 januari 2024 herziene grondexploitatie voor De Draai resulteert na winstneming in een positief saldo van circa € 7,1 miljoen. Het netto contante waarde resultaat is mede door de winstneming daarmee met circa € 1,1 miljoen verminderd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2023. Conform BBV regelgeving is de gemeente bij winstnemingen gebonden aan een berekeningssystematiek (de zgn POC-methode), die aangeeft op basis van de reeds gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten of er in het betreffende jaar een winstneming kan worden gedaan. Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn. “Percentage of Completion” (POC) methode dat er een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van € 1.685.000,-. Risico’s Er zijn generieke risico’s zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente en kostenopbrengstenstijging. Ook verlaging van bepaalde grondwaarden door conjunctuurschommelingen kunnen een risico vormen. De verwachting is dat die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 7,1 miljoen opgevangen kunnen worden.

37 van 80

38 van 80

Toelichting herziening grondexploitatie De Vaandel Midden – Heerhugowaard - per 1-1-2024

12 april 2024

39 van 80

De Vaandel Midden Beschrijving De herziene grondexploitatie De Vaandel Midden behelst de ontwikkeling van een bedrijventerrein dat wordt omsloten door de N194 (Westfrisiaweg), de Middenweg, het spoor en de zonneweide in Heerhugowaard.

Programma (in m2) Fase

Gerealiseerd

Nog te realiseren

Totaal

106.765

29.387

136.152

106.765

29.387

136.152

1

De basis voor het bedrijventerrein is vastgelegd in het bestemmingsplan de Vork (in 2007). Mede door de effecten van economische recessie rond 2012, is gesteld de ontwikkeling van de Vork op te delen in drie gebieden: De Vaandel Zuid, De Vaandel Midden en De Vaandel Noord. Voor de Vaandel Midden is in 2016 het bestemmingsplan vastgesteld. Door middel van verkleining van het exploitatiegebied in combinatie met een nieuw en soberder ontwerp voor De Vaandel Midden is destijds geprobeerd om de financiële gevolgen van de crisis te lijf te gaan.. De grondexploitatie De Vaandel Midden is bij vaststelling van het bestemmingsplan geopend (december 2016). Sindsdien is de uitgifte gestaag gestart. De afgelopen circa vier jaren is de vraag naar bedrijfslocaties weer fors toegenomen met als gevolg dat het grootste deel van de bedrijfskavels in de Vaandel Midden is verkocht of onder optie zijn. Gelet op de vraag naar bedrijfslocaties is er in 2022 gestart met een haalbaarheidsonderzoek naar de ontwikkeling van het aangrenzende gebied “De Vaandel Noord”. De Vaandel Noord ligt direct aan de Vaandel Midden en is gezamenlijk onderdeel van het bestemmingsplan ‘De Vork”, in 2007 planologisch aangewezen als bedrijventerrein. Het is aannemelijk dat de gronden in de Vaandel Noord binnen afzienbare tijd, middels een separate grondexploitatie in exploitatie worden gebracht.

In het afgelopen jaar (2023) is Vaandel Midden onderhevig geweest aan veranderingen. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening op Programma, Planning en Prijs worden toegelicht.

Totaal

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar Restant looptijd

Uitleglocatie (bedrijven), in het noorden van HHW 2028 4 jaar

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

1,00%

Programma Het totale exploitatiegebied bestaat uit circa 14 hectare uitgeefbaar gebied. Begin 2024 is circa 10,7 hectare (78%) uitgegeven. Op het grootste deel van de resterende 2,9 hectare hebben verschillende partijen een optie. In 2023 is circa 1,1 hectare uitgegeven aan 3 verschillende partijen. In totaal zijn er nog 10 kavels beschikbaar. De gemeente is voor alle kavels in onderhandeling met geïnteresseerden.

40 van 80

Planning Verwacht wordt dat eind 2026 het grootste deel van de kavels verkocht zullen zijn. Op de percelen die eind 2026 worden verkocht, wordt vervolgens nog gebouwd door de individuele eigenaren. Na die realisatie, volgt dan nog het woonrijp maken van het gebied. Prijs Eind 2022 is de nieuwe grondprijzennotitie Dijk en Waard door het college van B&W vastgesteld, met hierin de grondprijzen voor onder andere de vaandel Midden. Later dit jaar zal er een nieuwe grondprijzennotitie volgen. De kavelprijzen in 2024 zijn gelijk gebleven aan het jaar ervoor. Aan de kostenkant zijn prijspeilcorrecties doorgevoerd waardoor met name de ramingen voor bouw- en woonrijp maken hoger zijn geworden. Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2024 herziene grondexploitatie resulteerde in een positief saldo op NCW van circa € 2,2 miljoen. Dit resultaat is daarmee 3 ton lager dan in 2023. Dit komt doordat er een winstneming heeft plaatsgevonden in boekjaar 2023. Daarnaast zijn de kosten voor woonrijp maken verhoogd aan de hand van een inflatiecorrectie. Verlies- en winstneming Op basis van de Percentage of Completion (POC) methode is gebleken dat er een tussentijdse winst van circa € 2,5 ton dient te worden genomen. Dit bedrag is in mindering gebracht op het saldo van de NCW.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen)

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo Subtotaal inflatie en rente Resultaat EW per 31 december 2028 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Exploitatie 2022

Exploitatie 2023

Verschil

A 16.670.000 19.512.000 2.842.000

B 17.080.000 19.496.000 2.416.000

B-A 410.000 -16.000 -426.000

49.000

-5.000

-54.000

2.891.000 2.517.000

2.411.000 2.206.000

-480.000 -311.000 247.000

Tussentijdse winstneming

Prognose boekwaarde per 31-12 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 2024

2025

2026

2027

2028

41 van 80

Kaart De Vaandel midden

42 van 80

Toelichting 4e herziening grondexploitatie De Vaandel Zuid per 1-1-2024

12 april 2024

43 van 80

De Vaandel Zuid Projectgegevens Beschrijving Het gebied De Vaandel Zuid wordt omsloten door de N194, de Middenweg en de spoorlijnen. Voor dit gebied wordt voorzien in de ontwikkeling van een stukje ‘spontane stad’, gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. De ontwikkelingen van het Expertisecentrum en het Buurtschap Waaranders (Hugo’s Tuin) hebben als basis gediend voor het in 2020 vastgestelde Masterplan De Vaandel Zuid. Programma Het woningbouwprogramma bestaat grotendeels uit het inmiddels gerealiseerde programma van Hugo’s Tuin (voorheen Buurtschap Waaranders) met 138 woningen waarvan een groot deel grondgebonden woningen en appartementen in de categorie I en II. Hugo’s Tuin biedt ruimte aan mensen met een beperking, ouderen, gezinnen en alleenstaanden. Daarnaast zijn voor de ontwikkeling van de bouwvelden grenzend aan de N194 aan de oostzijde van het gebied (bouwvelden 3A en 3B) op normatieve basis de kosten en opbrengsten ingerekend voor de bouw van maximaal 62 woningen in de categorie II, II+, III en IV. Voor de bovenstaande ontwikkelingen is het bestemmingsplan De Vaandel Zuid vigerend (vastgesteld in maart 2021). Voor het westelijke deel van De Vaandel Zuid wordt een omgevingsplan De Vaandel Zuidwest voorbereid. Vanwege de milieucontouren vanuit het bedrijventerrein Zandhorst wordt gekeken naar een andere invulling dan woningbouw.

Met stakeholders is gesproken over de mogelijke invulling. Naast het bovenstaande programma zijn door de instelling “Dagelijks Leven” 42 wooneenheden voor dementerende ouderen gerealiseerd op een perceel grenzend aan de Middenweg. De kosten en opbrengsten hiervan, die nagenoeg in evenwicht zijn, maken onderdeel uit van deze grex. Planning Tot en met december 2023 heeft de gemeente grond geleverd voor de bouw van in totaal 108 woningen van het programma van Hugo’s Tuin en voor de bouw van de resterende 30 appartementen. Voor de ontwikkeling van de 62 woningen in de bouwvelden 3A en 3B zal dit jaar een partij geselecteerd worden waarna in de loop van 2025 deze woningen op de markt zullen komen.

Toelichting herziening grondexploitatie De Overbrugging per 1-1-2022

Kern

Locatie in het noorden van HHW

Verwacht eindjaar

2027

Restant looptijd

5 jaar

Plangebied

197.788 m2

Programma Categorie

Totaal

waarvan huur

waarvan koop

%

I II en II+ III IV

82 48 88 24

82

0 48 88 24

34% 20% 36% 10%

Totaal Nog in te vullen Bouwveld 4 en 5

242

82

160

100%

n.t.b.

Ruimtegebruik Omschrijving

Oppervlakte (m2)

%

Uitgeefbaar Verharding Groen Water Nog in te vullen bouwvelden

50.986 21.820 17.121 24.232 83.629

26% 11% 9% 12% 42%

Totaal

197.788

100%

0,65% 2,00% 3,00% 1,00%

2,50% 2,00%

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren) Opbrengstenstijging(1e jaar, volgende jaren)

44 van 80

Prijs: verschillenanalyse De totale kosten zijn t.o.v. de vorig jaar vastgestelde grex met circa € 0,6 miljoen gedaald. Na aanbesteding van het woonrijpmaken bleken de kosten lager uit te vallen dan de raming. Er is efficiënt gebruik gemaakt van naastgelegen werk om zo kosten van bouwplaats inrichting, inzet materieel en personeel te besparen. De totale opbrengsten woningbouw zijn t.o.v. de raming vorig jaar met circa € 0,7 miljoen gestegen als gevolg van een relatief iets duurder ingerekend woningbouwprogramma op de bouwvelden 3A en 3B (voor de locatie zie de kaart Vaandel Zuid hieronder). Winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn. Percentage of Completion (POC) methode er een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van € 694.000,-.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Subtotaal inflatie en rente Tussentijdse winstneming Resultaat EW per 31 december 2027 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Resultaat De 4e herziene grondexploitatie laat na winstneming een positief NCW resultaat zien van circa € 0,8 miljoen per 1-1-2024. Het NCW resultaat is daarmee met circa € 0,5 miljoen verbeterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2023. De einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2027 blijft gehandhaafd. Met de ingerekende fasering is er, gelet op het grote aandeel betaalbare woningen in een vraagmarkt voor betaalbare woningbouw, sprake van een realistische en beheersbare grondexploitatie.

€ 4.000.000

Risico’s De meer generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., kunnen qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,8 miljoen opgevangen worden. Grootste voordeel is in de aanbesteding geweest. In de raming/toetsing is met onzekerheden gerekend, waardoor deze veel hoger uitkwam dan waar de aannemers voor inschreven.

-€ 1.000.000

Exploitatie 2022

Exploitatie 2023

Verschil

A 10.236.000 10.661.000 -1.000 132.000 294.000 261.000

B 9.664.000 11.333.000 3.000 826.000 840.000 776.000

B-A -572.000 672.000 4.000 694.000 546.000 515.000

€ 3.000.000 € 2.000.000 € 1.000.000 €0 1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

-€ 2.000.000 -€ 3.000.000

Kosten incl. kostenstijging Opbrengsten incl. opbrengstenstijging Rentesaldo Cumulatief

45 van 80

Kaart De Vaandel zuid

46 van 80

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 1-1-2024

12 april 2024

47 van 80

Heerhugowaard-Zuid Beschrijving Heerhugowaard-Zuid is een gebied dat al ruim 20 jaar in ontwikkeling is en zijn voltooiing nadert. Vanaf het begin is de grondexploitatie (hierna grex) geïntegreerd opgezet. Zoals bekend is het gebied gelegen in het zuiden van Heerhugowaard en bestaat het uit vier plandelen. De plandelen 1 (de Steigers en Sportlandgoed), 2 (het Carré/ Stad van de Zon) en 4A (Land van Luna, grenzend aan de Oosttangent) zijn afgerond; het plandeel 4B (Land van Luna, grenzend aan de Jan Glijnisweg) worden al geruime tijd bewoond en ook het woonrijp maken is nagenoeg afgerond. Van plandeel 3, Tuinen van Luna, dient het laatste deel nog gerealiseerd te worden. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben dan ook met name betrekking op dit laatste plandeel en worden onderstaand toegelicht op de onderdelen Programma, Planning en Prijs. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2024 zijn de volgende: • De fasering van de resterende kosten en opbrengsten van plandeel 3 Tuinen van Luna zijn geactualiseerd; • De civieltechnische kostenraming en de grondwaardeberekening op basis van het definitieve woningbouwprogramma zijn geactualiseerd.