Bijlage 2 toelichting per grex

Projectenrapportage Bijlage 2 Inleiding ........................................................................................................................................... 2 Beveland ........................................................................................................................................... 3 Breekland ......................................................................................................................................... 6 Dr. Wilminkstraat ............................................................................................................................ 10 Lourens Bogtmanstraat .................................................................................................................. 14 De Overbrugging ............................................................................................................................ 18 Madderom ...................................................................................................................................... 21 SV Vrone Woningbouw .................................................................................................................. 25 Westerdel .......................................................................................................................................

29 De Draai.......................................................................................................................................... 33 De Vaandel Midden ........................................................................................................................ 38 De Vaandel Zuid ............................................................................................................................. 42 Heerhugowaard-Zuid...................................................................................................................... 46 Stadshart ........................................................................................................................................ 50 Stationsgebied - Gildestraat e.o. .................................................................................................... 54 Berckheidelaan ............................................................................................................................... 58 De Rotonde (de Klamp).................................................................................................................. 61 IKOC Noord-Scharwoude...............................................................................................................

65 Westpoort ....................................................................................................................................... 69

Inleiding Bijgaande toelichtingen op de in de inhoudsopgave vermelde grondexploitaties (grexen) geven een actueel beeld van de financiële stand van zaken van deze projecten Voor nagenoeg alle grexen zijn de onderstaande parameters gehanteerd.

Parameters 2025 2025 Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

0,50% 2,00% 3,00% 2,00%

In de afzonderlijke toelichtingen wordt o.a. ingegaan op de inhoud en voortgang van het project, op het resultaat en de verschillenanalyse van kosten en opbrengsten, op eventuele (verplichte) winstnemingen of verliesnemingen en op eventuele risico’s.

2 van 72

Toelichting herziening grondexploitatie Beveland per 1-1-2025

10 april 2025

3 van 72

Beveland Beschrijving Deze grondexploitatie bevat nog een tweetal aansluitende uit te geven restpercelen. De meeste werkzaamheden op het bedrijventerrein zijn al jaren geleden afgerond. De nog uit te voeren werkzaamheden hebben betrekking op de twee resterende bouwrijpe kavels (totaal 6.200 m²) binnen dit complex. Het college van B&W heeft 22 april 2025 besloten het TAM-Omgevingsplan voor resterende bouwrijpe kavels ongewijzigd vast te stellen. Na besluitvorming in de raad kan dan de realisatie van 83 sociale huurappartementen, 65 vrije sector appartementen en 1.000 m² bedrijfsruimte mogelijk worden gemaakt. Woonstichting Woonwaard en ontwikkelaar Bot Bouw zullen het woon-werkgebouw realiseren. Voortgang De voorgenomen grondverkoop aan Woonwaard en Bot Bouw is conform beleid gepubliceerd onder de officiële gemeentelijke bekendmakingen. De formele reactietermijn is verlopen op (28 februari 2024). De voorgenomen grondverkoop wordt nu verwerkt naar een definitieve grondverkoop, afgestemd op de vaststellingsprocedure van het TAM-omgevingsplan. Naar verwachting zullen de gronden in kwartaal 3 van 2025 worden overgedragen aan Woonwaard en in kwartaal 4 aan Bot Bouw. Oplevering van de woningen staat gepland voor medio 2027. Resultaat en verschillenanalyse Ten opzichte van de herziening uit 2024 zijn er nauwelijks verschillen waar te nemen.

Door de planologische wijziging van bedrijfslocatie naar wonen zijn de opbrengsten van het plot destijds met circa € 1 miljoen gestegen. Dit deel van Beveland is op dit moment een werklocatie en verkleurt naar een gemengd gebied met meer wonen. Met de meeropbrengsten in de grondverkoop zullen kosten gemaakt worden om het gebied rondom het plot een upgrade te geven die past bij een woon-werklocatie als deze. Dat zijn aanpassingen in het kader van de hoofdinfrastructuur i.r.t. gebiedsontwikkeling Westpoort, fysieke en sociale veiligheid voor langzaamverkeer, kansen voor meer groen, ruimte voor ontmoeting en spelen en eventuele aanvullende klimaatadaptatiemaatregelen. Het afgelopen jaar is daarom met een VO-stedenbouwkundig inrichtingsplan en kostenraming dit deel van Beveland deels opnieuw ontworpen en op een logische wijze verbonden met de nieuwe gebiedsontwikkeling Westpoort. Dat is in deze grondexploitatie verwerkt. In Q4 2025 zal het VO-stedenbouwkundig inrichtingsplan worden uitgewerkt naar een definitief stedenbouwkundig inrichtingsplan.De grondexploitatie heeft momenteel een netto contante waarde van € 1,2 miljoen. Hierin is de winstneming 2024 in meegenomen.

4 van 72

Tussentijdse winstneming Vanuit de POC berekening is af te leiden dat er dit jaar een tussentijdse winst kan worden genomen van € 123.000,-. Dit bedrag komt ten gunste van het rekeningresultaat 2024. Risico’s De risico’s binnen dit project zijn beperkt. De kosten voor de upgrade van het gebied passend bij een woon-werklocatie zullen beperkt blijven tot het bedrag wat de grex kan dragen. Deze kosten zullen ook alleen worden gemaakt indien de grondverkopen ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn.

5 van 72

Toelichting herziening grondexploitatie Breekland per 1-1-2025

10 april 2025

6 van 72

Breekland Beschrijving Breekland betreft de ontwikkeling van het bedrijventerrein gelegen ten westen van Oudkarspel ten noorden van de N504. Het oorspronkelijke plangebied (d.d. 28 mei 2001) was opgedeeld in drie fasen: Fase 1, fase 2 en Diepsmeerpark (bufferzone). Gelet op de situatie op de markt voor bedrijventerreinen tien jaar geleden en het overaanbod binnen de regio van dat moment, zijn bij de Jaarstukken 2013 fase 2 en de bufferzonde uit de grondexploitatie gehaald (herziening van de grondexploitatie per januari 2014). Voortgang De grondexploitatie betreft de oorspronkelijke fase 1. Voor dit deel van Breekland is het bestemmingsplan vastgesteld. Breekland is volledig bouwrijp en van de in totaal circa 47 hectare grond is ruim 70% uitgeefbaar. Daarnaast is circa 50% van Breekland fase 1 ook woonrijp gereed. Breekland kende een reeks jaren van verminderde uitgifte, met op het dieptepunt van de jaren na de kredietcrisis zelfs een jaar waarin helemaal geen gronden zijn verkocht (2013). Echter liep de uitgifte sinds enkele jaren weer voorspoedig, zo werd er in 2020 1,5 hectare uitgegeven en werden in 2021 alle verwachtingen overstegen met een recorduitgfite van 5,3 hectare. In 2022 is de prognose ook gehaald met circa 1,1 hectare aan uitgegeven grond.

In 2023 viel de gronduitgifte voor het eerst weer tegen en werd er circa 1.600 m2 aan grond uitgegeven terwijl de prognose 1,2 hectare was. Ook in 2024 viel de gronduitgifte tegen en werd er circa 1.400 m2 aan grond uitgegeven. In totaal dient nog circa 9,4 hectare bedrijventerrein te worden uitgegeven in de resterende looptijd van 10 jaar. De uitgifte is verdeeld over de periodes 2025-2031 en 2032-2034. Voor de periode 2025-2031 wordt verwacht dat de gronduitgifte enigszins zal afnemen als gevolg van netcongestie, waarbij wordt uitgegaan van een jaarlijkse uitgifte van 0,5 hectare. Vanaf 2032 zal de gronduitgifte naar verwachting weer voorspoedig verlopen.

Ruimtegebruik Oppervlakte m²

Omschrijving

Uitgeefbaar Verharding Groen Water Totaal

%

328.443 37.701 67.846 35.530

70% 8% 14% 8%

469.520

100%

Programma niet-woningbouw Totale kaveluitgifte m²

Type

gerealiseerd nog te realiseren Totaal

%

234.420 94.023

71% 29%

328.443

100%

7 van 72

Resultaat en verschillenanalyse Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2025 zijn de volgende:  De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2025 zijn verwerkt;  Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2024 naar 1 januari 2025;  Het rentepercentage is aangepast van 0,65% naar 0,50%, conform Programmabegroting 2025;  De fasering is geactualiseerd;  De looptijd is met twee jaar verlengd naar 2034;  De staffelkorting is komen te vervallen. Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2025 bedraagt € 1,174 miljoen positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2024 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2025, € 1,246 miljoen positief. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 72.000,= verslechterd t.o.v. het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie per 1 januari 2024 (omgerekend naar contante waarde per 1 januari 2025). Aan de kostenkant zijn de grootste verschillen te zien bij de plankosten en kosten tijdelijk beheer gronden en opstallen. De totale kosten zijn met circa € 225.000,= toegenomen, met name door de herijking van de plankosten en kosten tijdelijk beheer gronden en opstallen vanwege de verlenging van de looptijd met twee jaar.

Wat betreft opbrengsten is er een klein nadeel van circa € 39.000,= ten opzichte van de grondexploitatie vorig jaar. Dit nadeel is ontstaan door een herschikking van de uitgiftecategorieën.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €) Exploitatie 2024 (Prijspeil 2024) A

Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) B

33.596.989 38.133.484 2.264.000 2.272.495

33.822.131 38.094.233 2.281.000 1.991.103

225.141 -39.251 17.000 -281.392

Subtotaal inflatie en rente

-783.610

-559.951

223.659

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

1.488.885 1.245.832

1.431.152 1.174.043

-57.733 -71.790

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Tussentijdse winstneming Op grond van BBV-regelgeving dient er bij de jaarrekening 2024, volgens de Percentage of Completion-methode, een winst van € 17.000,= te worden genomen. Risico’s De interesse voor bedrijfskavels op bedrijventerrein Breekland is op dit moment goed. Echter is er een aanzienlijk probleem ten behoeve van de netcongestie. Hierdoor is het onzeker voor bedrijven met een grootverbruikersaansluiting of ze kunnen aansluiten op het stroomnetwerk. In overleg met geïnteresseerde bedrijven wordt onderzocht of tijdelijke oplossingen mogelijk zijn.

8 van 72

9 van 72

Toelichting herziening grondexploitatie Dr. Wilminkstraat per 1-12025

10 april 2025

10 van 72

Dr. Wilminkstraat Beschrijving Ingeklemd tussen de Dr. Wilminkstraat, de Oostelijke Randweg, de handbalvelden en Buitenzorg ligt het voormalig Mavo-veld. Het voormalig Mavo-veld maakt onderdeel uit van de VLOW-locaties (Vrijkomende Locaties Onderwijs en Welzijn). Op het voormalig Mavo-veld (Dr. Wilminkstraat fase 2) worden 44 woningen gerealiseerd. Het gaat om 16 sociale koopappartementen, 12 vrije sector koopappartementen en 16 twee-onder-één-kapwoningen in de vrije sector. Om dit planologisch mogelijk te maken was een procedure voor partiële herziening van het bestemmingsplan opgestart. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn in 2019 vastgesteld. Voortgang De woningen zijn verkocht en de openbare ruimte is definitief ingericht. In 2025 dient enkel de teruglevering van het openbaar gebied nog plaats te vinden. Daarmee kan de grondexploitatie naar verwachting eind 2025 worden afgesloten. Resultaat en verschillenanalyse Belangrijke wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2025 zijn de volgende:  De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2025 zijn verwerkt;  Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2024 naar 1 januari 2025;  Het rentepercentage is aangepast van 0,65% naar 0,50%, conform Programmabegroting 2025;  De looptijd is met één jaar verlengd. Het resultaat op contante waarde per 1 januari 2025 is € 0,179 miljoen.

Het resultaat op contante waarde per 1 januari 2025 is daarmee met circa € 152.000,= toegenomen in vergelijking met het netto contante waarde resultaat van de grondexploitatie 2024 (omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2025). De totale nominale kosten nemen toe met circa € 93.000,=. In het kader van klimaatbestendigheid zal in aanvulling op het inrichtingsplan in 2025 nog een kwaliteitsimpuls van het openbaar gebied plaatsvinden. De gemeente heeft in 2024 een meerwaarde ontvangen van ongeveer € 452.000,=. Deze meerwaarde ontstaat wanneer de woningen tegen hogere prijzen worden verkocht dan oorspronkelijk was afgesproken.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €)

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo Subtotaal inflatie en rente Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

Exploitatie 2024 (Prijspeil 2024)

Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025)

Verschil

A

B

B-A

354.452 889.592 507.000 28.140

447.642 1.341.143 712.000 181.501

93.190 451.551 205.000 153.361

27

1.198

1.171

28.167 27.615

182.699 179.117

154.532 151.502

Tussentijdse winstneming Op grond van BBV-regelgeving dient er bij de jaarrekening 2024, volgens de Percentage of

11 van 72

Completion-methode, een winst van € 205.000,- te worden genomen. De tussentijds genomen winst bedraagt in totaal € 0,712 miljoen. Bij een tussentijdse winstneming wordt er als het ware tussentijds geld uit de grondexploitatie gehaald. Het resultaat wordt als het ware ‘afgeroomd’, waardoor het (rest-)resultaat na winstneming lager wordt. Risico’s Er worden op basis van de voortgang geen risico’s geïdentificeerd voor de grondexploitatie van Dr. Wilminkstraat fase 2.

Prognose boekwaarde per 31-12

2025

Boekwaarde

500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 -

12 van 72

13 van 72

Toelichting herziening grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat per 1-1-2025

10 april 2025

14 van 72

Lourens Bogtmanstraat Beschrijving Op de hoek van de Lourens Bogtmanstraat en de Voorburggracht te Oudkarspel wordt een gebied van circa 5.600 m² herontwikkeld. Er is een deel van het gebied vrij gekomen als gevolg van het realiseren van een Integraal Kind Centrum (IKC) op de plek van twee basisscholen. Op 16 februari 2021 is de grondexploitatie geopend en het stedenbouwkundig ontwerp vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Langedijk. Op 9 mei 2023 is het bestemmingsplan vastgesteld (onherroepelijk). Het plan betreft de bouw van 30 woningen rondom een hof. Het plan omvat 17 koopwoningen en 11 sociale huurwoningen. Daarnaast zijn er 2 vrije kavels waarop mensen hun eigen huis kunnen bouwen. Het doel is om een divers aanbod van woningen te creëren, geschikt voor verschillende soorten bewoners zoals jongeren, ouderen en gezinnen. Voortgang Het bouwrijp maken is in 2024 volledig afgerond. De kostenraming voor het woonrijp maken zijn geactualiseerd door het ingenieursbureau van de gemeente Dijk en Waard. In 2024 heeft Zeeman Vastgoed de gronden overgedragen aan BCL. Verder heeft de gemeente in 2024 een subsidie ontvangen ten behoeve van de versnelling van woningbouw, genaamd ‘Uitvoeringsregeling subsidie versnelling woningbouw gemeenten Noord-Holland 2021’.

Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

Cat. I HUUR Appartement Cat. II HUUR Appartement Cat. III KOOP Rij- hoekwoning Cat. IV KOOP Vrijstaand Totaal

%

4 7 17 2

13% 23% 57% 7%

30

100%

Resultaat en verschillenanalyse Belangrijke wijzigingen bij de herziening van de grondexploitatie per 1 januari 2025 zijn:  De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2025 zijn verwerkt;  Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2024 naar 1 januari 2025;  Het rentepercentage is aangepast van 0,65% naar 0,50% conform Programmabegroting 2025;  Kosten voor woonrijp maken zijn geactualiseerd door het ingenieursbureau van de gemeente Dijk en Waard;  De plankosten zijn herijkt. Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2025 bedraagt € 0,297 miljoen negatief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2024 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2025, circa € 0,26 miljoen negatief. Het resultaat is met circa € 38.000,= afgenomen. De totale kosten zijn met circa € 72.000,= toegenomen. De kostencategorie bouwrijp maken is met € 37.000,= verlaagd omdat de werkelijke kosten lager zijn uitgevallen dan van tevoren was geraamd. De kosten voor woonrijp maken zijn met circa € 127.000,= verhoogd naar aanleiding van de geactualiseerde de raming van het ingenieursbureau van gemeente Dijk en Waard. De kosten voorbereiding en toezicht, circa € 48.000,= zijn hierin ook verwerkt. De plankostenraming is herijkt en de plankosten zijn met circa € 25.000,= toegenomen.

De totale opbrengsten zijn geïndexeerd en zijn met circa € 56.000,= toegenomen.

15 van 72

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €)

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Exploitatie 2024 (Prijspeil 2024)

Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025)

Verschil

A

B

B-A

1.998.709 1.733.591 -265.118

2.070.987 1.789.334 -281.653

72.278 55.743 -16.535

Subtotaal inflatie en rente

-15.812

-23.553

-7.742

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

-280.929 -259.535

-305.206 -287.602

-24.276 -28.067

Verhogen verliesvoorziening Door een verslechtering van het resultaat is het nodig om de verliesvoorziening te verhogen met € 28.000. Risico’s Er bestaat een risico dat de persleiding moet worden omgelegd, wat extra kosten en vertragingen kan veroorzaken. Daarnaast is er tijdens het graven veel puin gevonden. Er bestaat de mogelijkheid dat de gemeente hier extra kosten voor moet maken.

Prognose boekwaarde per 31-12 400.000 200.000

-400.000 -600.000

2027

2026

2025

-200.000

Boekwaarde

-

-800.000 -1.000.000 -1.200.000 -1.400.000

16 van 72

17 van 72

Toelichting herziening grondexploitatie De Overbrugging per 1-12025

10 april 2025

18 van 72

De Overbrugging Beschrijving Eind 2016 kwam de schoollocatie "De Overbrugging" aan de Dr. Wilminkstraat in NoordScharwoude vrij. Het college stemde toen in met de ontwikkeling en stelde een projectplan vast. In 2017 werden de ruimtelijke uitgangspunten van het project door het college vastgesteld. Het college besloot de locatie aan te bieden aan Woonstichting Langedijk voor het programmatische deel van sociale huurwoningen en begeleidde de totstandkoming van een stedenbouwkundig plan. In 2019 stelde de gemeenteraad zowel het stedenbouwkundig plan als het bestemmingsplan vast. Het plan voor De Overbrugging bestaat uit 27 sociale huurappartementen en 5 grondgebonden woningen. De appartementen zijn verdeeld over twee gebouwen welke geschakeld zijn middels een ‘Overbrugging’ die tevens een functie heeft als geluidsscherm tussen de naastgelegen sportvelden en de appartementen. Voortgang In 2021 is de grondverkoop onder de sociale huurwoningen gerealiseerd en in 2022 is de grond onder de vrije sector woningen verkocht. De locatie is bouwrijp gereed en is ook grotendeels woonrijp gemaakt. De verwachting is dat in 2025 het woonrijp maken zal definitief worden afgerond. De grondexploitatie kan naar verwachting eind 2025 worden afgesloten. Resultaat en verschillenanalyse Per 1 januari 2025 heeft een actualisatie plaatsgevonden van de grondexploitatie.

De belangrijkste wijzigingen zijn:  De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2025 zijn verwerkt;  Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2024 naar 1 januari 2025;  Het rentepercentage is aangepast van 0,65% naar 0,50%, conform Programmabegroting 2025;  De looptijd is met één jaar verlengd naar 2025. Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2025 bedraagt € 82.000 negatief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2024 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2025, circa € 0,=. Aan de kostenkant zijn de grootste verschillen te zien bij de kosten woonrijp maken. De kosten woonrijp maken zijn met € 90.000,= verhoogd. Tijdens de uitvoering van het project is er meerwerk ontstaan op de opdracht van het woonrijp maken van de locatie. Daarnaast zijn er nog te verwachten kosten voor het woonrijp maken in 2025, die onder andere betrekking hebben op de afronding van het project. Verder is de looptijd van de grondexploitatie met één jaar verlengd, waardoor ook nog plankosten voor 2025 zijn meegenomen. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €) Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Exploitatie 2024 (Prijspeil Exploitatie 2025 (Prijspeil 2024) 2025) A B

Verschil B-A

673.867 715.850 43.000 -1.017

798.870 715.850 -83.020

125.003 -43.000 -82.003

Subtotaal inflatie en rente

659

-1.058

-1.717

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

-358 -351

-84.078 -82.429

-83.720 -82.078

19 van 72

Terugdraaien winstneming Conform BBV regelgeving is de gemeente bij winstnemingen gebonden aan de POC-methode. Deze methode rekent op basis van de reeds gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten uit of er in het betreffende jaar een winstneming moet worden gedaan. Aangezien vorig jaar werd verwacht dat er weinig tot geen kosten meer zouden worden gemaakt, is in de jaarrekening van 2023 een winstneming van € 43.000,= opgenomen. Echter, door extra werkzaamheden voor het woonrijp maken zijn de kosten in 2024 hoger uitgevallen dan begroot. Daarom is het noodzakelijk om de winstneming in de jaarrekening van 2023 terug te draaien en weer toe te voegen aan de grondexploitatie. Verliesvoorziening Er is een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van het negatieve resultaat van € 82.000,=. Risico’s Op dit moment worden er op basis van de voortgang geen risico’s geïdentificeerd met betrekking tot de grondexploitatie.

-80.000 -81.000

2025

-79.000

Prognose boekwaarde per 31-12 Boekwaarde

-78.000

-82.000 -83.000 -84.000 -85.000

20 van 72

Toelichting herziening grondexploitatie Madderom per 1-1-2025

12 april 2025

10 april 2025

21 van 72

Madderom Beschrijving De Westrand van Sint Pancras ontwikkelt zich van achterkant- naar een voorkantsituatie, waarin woningbouw is voorzien langs de Gedempte Veert. In 2011 heeft de gemeenteraad van Langedijk de gebiedsvisie vastgesteld. De kosten worden in gevolge van de Wet ruimtelijke ordening verhaald op de groep bouwgegadigden aan wie er planologisch medewerking wordt verleend. De gemeentelijke rol in dit project zal zich beperken tot een faciliterende rol. Te midden van deze kavels ligt ook gemeentelijk eigendom; De Madderomlocatie. De Madderomlocatie betreft een viertal percelen aan de noordzijde van de Gedempte Veert die in de begin jaren zijn verworven door de voormalig gemeente Langedijk. De totale oppervlakte is 2.753 m2. Op deze percelen was het tuincentrum Madderom gevestigd. De locatie leent zich ruimtelijk goed voor huisvesting geschikt voor ouderen. Dit is dan ook onder andere als uitgangspunt genomen in het voortraject waarin verschillende verkavelingsvarianten onderzocht waren. Op 29 januari 2019 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Langedijk ingestemd met de verkaveling voor de Madderomlocatie en op 7 juni 2022 heeft de gemeenteraad van Dijk en Waard de grondexploitatie Madderom geopend. Op 13 september 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Westrand Sint Pancras vastgesteld.

Voortgang Het plan voor de Madderomlocatie bestaat uit 11 (levensloopbestendige) appartementen en 2 vrije kavels. De verwachting is dat in 2026 de gronden worden verkocht en dat in 2025-2026 alles respectievelijk bouw- en woonrijp zal worden gemaakt. De grondexploitatie zal naar verwachting eind 2026 kunnen worden afgesloten.

Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

Cat. III KOOP Appartement Cat. IV KOOP Vrije kavel Totaal

%

11 2

85% 15%

13

100%

Resultaat en verschillenanalyse Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2025 zijn de volgende:  De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2025 zijn verwerkt;  Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2024 naar 1 januari 2025;  Het rentepercentage is aangepast van 0,65% naar 0,50%, conform Programmabegroting 2025;  De plankostenraming is herijkt. Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2025 bedraagt € 0,448 miljoen positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2024 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2025, € 0,447 miljoen positief. De totale kosten zijn met circa € 40.000,- gestegen. Deze toename is voornamelijk het gevolg van hogere plankosten, veroorzaakt door de extra inspanningen van de projectorganisatie tijdens het gezamenlijke ontwerpproces met de ontwikkelaar en het benodigde juridisch advies. De totale opbrengsten zijn met circa € 17.000,- toegenomen. Deze toename is het gevolg van een lichte verhoging van de opbrengsten van de vrije kavels, gebaseerd op de nieuwe marktontwikkelingen.

22 van 72

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €) Exploitatie 2024 (Prijspeil Exploitatie 2025 (Prijspeil 2024) 2025) A B

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

1.566.040 2.052.500 486.460

1.605.991 2.069.525 463.534

39.952 17.025 -22.927

Subtotaal inflatie en rente

-11.778

3.030

14.808

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

474.682 447.304

466.564 448.447

-8.118 1.143

Risico’s Een risico wordt gevormd door het feit dat na onderzoek kan blijken dat de grond vervuild is met PFAS of andere verontreiniging. In de grondexploitatie is een stelpost voor sanering opgenomen, echter er bestaat een risico dat de saneringskosten hoger kunnen zijn dan opgenomen. Verder vormt de courantheid van kavel 20B een risico. Volgens de stedenbouwkundige uitwerking loopt er een voetpad langs de kavel, ook vlak langs het bouwvlak. Dit kan tot gevolg hebben dat deze kavel minder snel wordt afgenomen of wordt afgenomen tegen een lagere prijs. Echter wordt gezien de recente taxatie dit als een klein risico ingeschat. Tot slot kan discussie met de ontwikkelaar mogelijk tot vertraging leiden.

Prognose boekwaarde per 31-12 1.000.000 500.000

-1.000.000

2026

2025

-500.000

Boekwaarde

-

-1.500.000 -2.000.000

23 van 72

24 van 72

Toelichting herziening grondexploitatie SV Vrone Woningbouw per 1-1-2025

10 april 2025

25 van 72

SV Vrone Woningbouw Beschrijving Het complex SV Vrone in Sint Pancras dient te worden gerevitaliseerd. De ontwikkeling heeft een oppervlakte van circa 9.000 m² en betreft twee woningbouwplots rondom de velden van SV Vrone. De grondexploitatie is op 13 maart 2021 door de gemeenteraad van voormalige gemeente Langedijk vastgesteld. Het resultaat op de grondexploitatie wordt ingezet als dekking voor de kosten voor de revitalisering van het sportcomplex. Na extra consultatie met de buurt is er een aanpassing op het ontwerp gekomen, welke op 22 november 2021 door de gemeente raad is vastgesteld. Op 2 april 2024 heeft de raad kredietbesluit genomen over het totale project. Tevens is de college opdracht gegeven om onderzoek te doen naar een nieuw schoolgebouw, IKC het Baken, aan de noordoostzijde van het projectgebied. Voortgang Het woningbouwprogramma betreft in totaal 14 woningen. Dit zijn allen vrije kavels. Daarvan zijn acht kavels gelegen op de hoek van de Destreelaan en de Vinkenlaan, in het noordoosten van het plangebied, en een strook van zes vrije kavels langs de Boeterslaan, ten zuiden van de voetbalvelden. Er wordt verwacht dat de uitgifte van de kavels gerealiseerd wordt in 2027 – 2028. Naar verwachting vindt in 2026 – 2027 het bouwrijp maken plaats en zal in 2028 – 2029 het woonrijp maken worden uitgevoerd.

Naar verwachting zal de grondexploitatie eind 2029 kunnen worden afgesloten.

Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

Cat. IV KOOP Vrije kavel Totaal

%

14

100%

14

100%

Resultaat en verschillenanalyse Belangrijke wijzigingen bij de herziening van de grondexploitatie per 1 januari 2025 zijn de volgende:  De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2025 zijn verwerkt;  Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2024 naar 1 januari 2025;  Het rentepercentage is aangepast van 0,65% naar 0,50%, conform Programmabegroting 2025;  Consequenties raadsbesluit 2 april 2024 verwerkt;  De looptijd is met twee jaar verlengd naar 2029 en de fasering van kosten en opbrengsten is hierop aangepast; Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2025 bedraagt circa € 1,68 miljoen positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2024 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2025, circa € 1,76 miljoen positief. Het resultaat op netto contante waarde is hiermee met circa € 85.000,= afgenomen. Dit komt hoofdzakelijk doordat de onderliggende ramingen uit het raadsbesluit van 2 april 2024 zijn verwerkt. Deze ramingen zijn gebaseerd op het meest actuele VO-ontwerp voor de inrichting van het plangebied.

26 van 72

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €) Exploitatie 2024 (Prijspeil 2024) A

Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) B

709.098 2.551.865 1.842.767

1.265.710 2.987.125 1.721.415

556.612 435.260 -121.352

Subtotaal inflatie en rente

62.977

128.678

65.701

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

1.905.744 1.760.613

1.850.093 1.675.686

-55.651 -84.927

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Risico’s Er wordt momenteel onderzocht of aan de noordoostzijde van het project een school kan worden gerealiseerd in plaats van woningbouw. Hoewel dit maatschappelijk wenselijk kan zijn, zal het een negatief effect hebben op de opbrengsten van het project. Indien dit doorgang vindt, zal hiervoor afzonderlijke besluitvorming noodzakelijk zijn. Een ander risico is dat de planologische procedure nog moet worden doorlopen. Eventuele bezwaren kunnen leiden tot vertraging.

27 van 72

28 van 72

Toelichting herziening grondexploitatie Westerdel per 1-1-2025

10 april 2025

29 van 72

Westerdel Beschrijving In de gemeente Dijk en Waard wordt de woningbouwlocatie Westerdel ontwikkeld. Een gebied van circa 41,3 hectare is actief door de gemeente in ontwikkeling genomen. De gemeente heeft alle gronden binnen het gebied verworven om deze bouwrijp te maken en vervolgens als bouwrijpe kavels te verkopen aan met name ontwikkelende partijen. Het plangebied bestaat uit drie deelgebieden: Centrale buurt, De Straatjes en De Eilanden. Voortgang Het bouwrijp maken van de eerste fase (Centrale Buurt), de tweede fase (De Straatjes) en de derde fase (De Eilanden) is volledig afgerond. De wijk begint steeds meer zijn definitieve uiterlijk te krijgen wat de woonkwaliteit binnen de wijk verbetert. De eerste fase (Centrale Buurt) en de tweede fase (De Straatjes) zijn geheel woonrijp gereed. In 2023 is er gestart met het woonrijp maken van de derde fase (De Eilanden). In 2024 zijn Eiland D, E en F volledig afgerond en is de 1e fase van Eiland G ook afgerond. Het projectmatige programma in deelgebied de Eilanden bestaat uit 151 te realiseren woningen. Er hebben nu zes grondleveringen plaatsgevonden (eiland D t/m I), waarbij in totaal de grond onder 130 te realiseren woningen is verkocht en geleverd. Er resteren nog grondleveringen t.b.v. een te realiseren programma van 21 woningen op eiland J. Verder zijn 59 vrije kavels onderdeel van het woningbouwprogramma in Westerdel.

In 2024 zijn 3 gemeentelijke kavels binnen deelgebied De Eilanden verkocht en geleverd. In totaal zijn er nu 58 gemeentelijke kavels verkocht. Per 1 januari 2025 zijn er in deelgebied Centrale Buurt en De Straatjes geen vrije kavels meer beschikbaar. In deelgebied De Eilanden is nog 1 te verkopen vrije kavel.

Programma woningbouw Nog te realiseren Type

Totale kaveluitgifte Aantal

Cat. III KOOP Rij- hoekwoning Cat. IV KOOP Vrijstaand Cat. IV KOOP Vrije kavel Totaal

%

5 16 1

23% 73% 5%

22

100%

Resultaat en verschillenanalyse Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2025 zijn de volgende:  De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2025 zijn verwerkt;  Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2024 naar 1 januari 2025;  Het rentepercentage is aangepast van 0,65% naar 0,50%, conform Programmabegroting 2025;  De fasering van de verwachte kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd;  De plankosten zijn geactualiseerd;  Kostenramingen zijn geactualiseerd op basis van de aanbestedingsresultaten. De per 1 januari 2025 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo van € 0,99 miljoen. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met € 229.000,= verbeterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2024. De totale nominale kosten nemen toe met circa € 252.000,=. Dit is grotendeels te wijten aan het feit dat de werkzaamheden voor de aansluiting van de calamiteitenbruggen van Westerdel naar de Veertweg destijds niet zijn opgenomen in het woonrijpmaakbestek van De Eilanden. Daarnaast zijn er in 2024 herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan het groen in de deelgebieden De Straatjes en Centrale Buurt, en zal de groeiruimte van de parkeerplaatsen in deelgebied De Straatjes verbeterd moeten worden. De opbrengsten voor grondverkopen nemen toe met circa € 211.000,=.

De reden hiervoor is dat bij de verkoop van de gemeentelijke kavels hogere grondprijzen gerealiseerd zijn in vergelijking

30 van 72

met de gehanteerde grondprijzen in de grondexploitatie. De gemeente heeft in 2024 een meerwaarde ontvangen van ongeveer € 3,06 miljoen voor Eiland G, H en I. Deze meerwaarde ontstaat wanneer de woningen tegen hogere prijzen worden verkocht dan oorspronkelijk was afgesproken. Aangezien het realistisch wordt geacht dat de gronduitgifte binnen de resterende looptijd van 3 jaar gerealiseerd kan worden, blijft de einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2027 gehandhaafd. Het saldo van inflatie en rente neemt hierdoor af. Dat komt enerzijds doordat er in 2024 hogere opbrengsten zijn gerealiseerd. Hierdoor loopt de boekwaarde sneller terug, waardoor we lagere rentelasten hebben. Anderzijds kent een deel van dit voordeel een technische verklaring. We zijn een jaar verder, de resterende looptijd is een jaar korter en hierdoor wordt logischerwijs een jaar minder toekomstige rente en kostenstijging gerekend.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €) Exploitatie 2024 (Prijspeil 2024) A

Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) B

48.989.559 54.154.281 4.191.000 973.722

49.241.640 57.418.363 7.011.000 1.165.723

252.081 3.264.082 2.820.000 192.001

Subtotaal inflatie en rente

-141.548

-107.365

34.184

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

832.174 768.800

1.058.359 997.315

226.185 228.515

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Tussentijdse winstneming Op grond van BBV-regelgeving dient er bij de jaarrekening 2024, volgens de Percentage of Completion-methode, een winst van € 2.820.000,- te worden genomen. Risico’s Op basis van de voortgang van het project worden er geen risico’s geïdentificeerd.

Prognose boekwaarde per 31-12

2027

2026

2025

Boekwaarde

5.000.000 4.500.000 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 -

31 van 72

32 van 72

Toelichting 16e herziening grondexploitatie De Draai per 1-1-2025

10 april 2025

33 van 72

De Draai Beschrijving Het gebied De Draai wordt omsloten door de Krusemanlaan, de Oostdijk, de Jan Glijnisweg, de Beukenlaan en de Oosttangent. Deze herziene grondexploitatie 2025 vormt inmiddels de 16e editie en omvat de financieel ruimtelijke vertaling van de ontwikkeling van het gebied: de voor Dijk en Waard grootste woningbouwlocatie met een gemeentelijke grondexploitatie. De gemeente heeft in het verleden namelijk nagenoeg alle gronden binnen het gebied verworven om deze bouwrijp te maken en vervolgens als bouwrijpe kavels uit te geven aan bouwclaimhouders en andere ontwikkelende partijen. Programma Vergeleken met vorig jaar is het totale woningprogramma in deze herziening per saldo met 42 woningen afgenomen tot in totaal 2.532 woningen. Van dit aantal is er voor 1.911 woningen grond verkocht.

Programma: vergelijking met vorig jaar Totaal

Gestapeld

Grondgebonden

Programma 2025 2.532 327 Programma 2024 2.574 261 Verschil programma 2025 - 2024 -42 66

13%

2.205

87%

10%

2.313

90%

-108

Bouwveld Nieuw Reigersdaal: De afname in aantal is voor het grootste deel te wijten aan het feit dat er in het noordelijke deel van De Draai op het voormalige terrein van Esdégé-Reigersdaal (bouwveld Nieuw Reigersdaal) een gewijzigd programma is ingerekend. De reden hiervan is dat uit eerste verkenningen is gebleken dat invulling van het uitgangspunt om meer bestaand groen te handhaven meer ruimte kost met als gevolg minder woningen. Tegelijkertijd is het aandeel gestapelde sociale huur en gestapelde koop uitgebreid. Bouwveld Zomertalingstraat: Daarnaast is uit de eerste proefverkavelingen voor bouwveld Zomertalingstraat gebleken dat door de specifieke kenmerken van het gebied het ingerekende programma uit de grex 2024 er net niet volledig inpast. Onder andere de vergroting van het aantal levensloopbestendige woningen vraagt iets meer ruimte. Het programma voor bouwveld Zomertalingstraat is dan ook qua aantal woningen licht naar beneden bijgesteld. Het totale woningbouwprogramma van De Draai bestaat in deze herziening uit ca. 23% categorie I en 19% categorie II, in totaal 42%. De wooneenheden van Esdégé-Reigersdaal maken hier overigens wel onderdeel van uit.

Verhoudingsgewijs is er circa 2% meer categorie I en II gebouwd en gepland dan bij de start van de ontwikkeling van De Draai uitgangspunt is geweest: vanaf de start is namelijk met een aandeel van 40% categorie I en II gerekend.

Programma Categorie

I (incl. ER) II III IV Totaal

Gerealiseerd Nog te realiseren

518 347 415 631 1.911

60 134 235 192 621

Totaal

%

578 481 650 823 2.532

23% 19% 26% 33% 100%

34 van 72

Specificatie programma categorie I en II Categorie Totaal I en II gerealiseerd I en II nog te realiseren Totaal cat. I enII

Waarvan huur % 865 202 194 89 1059 291

Waarvan koop % 23% 663 46% 105 768

77% 54%

Van de in totaal 327 ingerekende appartementen bevindt het leeuwendeel zich in het huursegment en in de goedkoopste categorieën I en II. Het ingerekende programma voor Nieuw Reigersdaal is uitgebreid met 2 appartementengebouwen, die Woonwaard in het sociale segment gaat ontwikkelen en verhuren. Daarnaast is in dit programma een tweetal gebouwen ingerekend voor 44 categorie III appartementen. Het gevolg hiervan is een lichte toename van het aantal nog te realiseren appartementen. Voortgang Zoals hierboven genoemd heeft de gemeente tot en met december 2024 grond geleverd voor de bouw van ca. 1.911 woningen in verschillende prijsklassen. Van dit aantal is in 2024 de grond geleverd van projecten met een omvang van 293 woningen. De fluctuatie in het aantal verkochte woningen per jaar is met name afhankelijk van het tempo van oplevering van bouwrijpe grond door de gemeente waarbij, net als vorig jaar, de aanleg van nutsvoorzieningen vaak een onzekere en vertragende factor is bij de bepaling van de duur van het ontwikkeltraject van de woningen tot en met vergunningaanvraag en verkoopmanifestatie. Voor het jaar 2024 was in de vorige herziening een aantal gepland van 328 woningen. De totale geplande uitgifte voor 2025 beslaat ca. 111 woningen.

De uitgifte betreft de gronden in het zuidelijke deel van De Draai in bouwveld IJsvogelstraat, waar overigens ook al medio dit jaar de eerste woningen worden opgeleverd. In het noordelijke deel van De Draai is de bouwveld Korenbloemstraat inmiddels in aanbouw en eind 2025 worden naar verwachting de eerste woningen opgeleverd. De overige uitgiftejaren 2026 t/m 2030 kennen een gemiddelde omvang van ca. 100 woningen per jaar. De einddatum van de grondexploitatie is door de vorig jaar opgetreden vertraging als gevolg van de genoemde netcongestie met 1 jaar verlengd tot 31 december 2031. Resultaat en verschillenanalyse Ontwikkeling van de opbrengsten: De totale gerealiseerde en ingerekende opbrengsten 2025 zijn t.o.v. vorig jaar met ca. € 4,2 miljoen op startwaarde licht gestegen als gevolg van:  een hogere ingerekende opbrengst door aanpassing van het woningbouwprogramma in fase 4 (bouwveld Zomertalingstraat).  een hogere gerealiseerde opbrengst door hogere vrije kavelprijzen en door toepassing van de zgn. afroomregeling voor de categorie III woningen in fase 3 (bouwveld Hermelijnstraat), fase 4 (bouwveld IJsvogelstraat) en fase 5 (bouwveld Korenbloemstraat);  de effecten van prijsstijging over de nog te realiseren opbrengsten. De stijging is afgezet tegen de totale opbrengsten ca. 2,5%. Ontwikkeling van de kosten: De totale kosten zijn t.o.v. vorig jaar met ca.

€ 1,5 miljoen op eindwaarde licht gestegen met name als gevolge van het verlengen van de looptijd van de grex met 1 jaar, waardoor er meer plankosten zijn ingerekend. Tevens is een tweetal vaarduikers toegevoegd in verband met kwaliteit van de te kiezen waterstructuur in bouwveld Nieuw Reigersdaal. De stijging bedraagt afgezet tegen de totale kosten slechts 1%.

35 van 72

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €) Exploitatie 2024 (Prijspeil 2024) A

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) B

Verschil B-A

155.182.740 169.735.867 6.017.000 8.536.127

156.678.963 173.907.532 9.326.000 7.902.569

1.496.223 4.171.665 3.309.000 -633.558

Subtotaal inflatie en rente

-332.521

651.524

984.045

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

8.203.606 7.141.733

8.554.093 7.446.853

350.487 305.120

Jaarschijf 2024 en verloop boekwaarde In 2024 is voor ca. € 21,8 miljoen aan opbrengsten door gronduitgifte gerealiseerd. De kosten bedroegen in 2024 ca. € 6,1 miljoen. Door de positieve cashflow van de jaarschijf is de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten, gemaakte opbrengsten en winstneming) verbeterd naar een niveau van ca. € 3,6 miljoen negatief.

Prognose boekwaarde per 31-12 15.000.000 10.000.000 5.000.000

-15.000.000 -20.000.000

2031

2030

2029

2028

2027

2026

-10.000.000

2025

-5.000.000

Boekwaarde

-

Tussentijdse winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn. “Percentage of Completion” (POC) methode conform BBV regelgeving dat er nu een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van € 3.309.000,-. De totale winstneming tot nu toe uit De Draai omvat een totaalbedrag van ca. € 9,3 miljoen. De per 1 januari 2025 herziene grondexploitatie voor De Draai resulteert na deze winstneming in een positief saldo van ca. € 7,5 miljoen. Risico’s Er zijn generieke risico’s zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente en kosten- en opbrengstenstijging. Ook verlaging van bepaalde grondwaarden door conjunctuurschommelingen kunnen een risico vormen evenals de onzekerheid over toekomstige aanbestedingen bouw- en woonrijpmaken door snel stijgende kosten voor de grond- weg- en waterbouw. (GWW). De verwachting is dat dergelijke mogelijke effecten binnen de huidige NCW van ca. € 7,5 miljoen opgevangen kunnen worden.

36 van 72

37 van 72

Toelichting herziening grondexploitatie De Vaandel Midden – Heerhugowaard - per 1-1-2025

10 april 2025

38 van 72

De Vaandel Midden Beschrijving De herziene grondexploitatie De Vaandel Midden behelst de ontwikkeling van een bedrijventerrein dat wordt omsloten door de N194 (Westfrisiaweg), de Middenweg, het spoor en de zonneweide in Heerhugowaard. De basis voor het bedrijventerrein is vastgelegd in het bestemmingsplan de Vork (in 2007). Mede door de effecten van economische recessie rond 2012, is gesteld de ontwikkeling van de Vork op te delen in drie gebieden: De Vaandel Zuid, De Vaandel Midden en De Vaandel Noord. Voor de Vaandel Midden is in 2016 het bestemmingsplan vastgesteld. Door middel van verkleining van het exploitatiegebied in combinatie met een nieuw planboek (ontwerp) voor De Vaandel Midden is destijds geprobeerd om de financiële gevolgen van de crisis te lijf te gaan. De grondexploitatie De Vaandel Midden is bij vaststelling van het bestemmingsplan geopend (december 2016). Sindsdien is de uitgifte gestaag gestart. Vanaf 2021 is de vraag naar bedrijfslocaties weer fors toegenomen met als gevolg dat het grootste deel van de bedrijfskavels in de Vaandel Midden is verkocht of onder optie zijn. Gelet op de vraag naar bedrijfslocaties is er in 2022 gestart met een haalbaarheidsonderzoek naar de ontwikkeling van het aangrenzende gebied “De Vaandel Noord”.

De Vaandel Noord ligt direct aan de Vaandel Midden en is gezamenlijk onderdeel van het bestemmingsplan ‘De Vork”, in 2007 planologisch aangewezen als bedrijventerrein. Het is zeer aannemelijk dat de gronden in de Vaandel Noord binnen afzienbare tijd, middels een separate grondexploitatie in exploitatie worden gebracht. Alle voorbereidingen hiervoor zijn inmiddels getroffen. Naar verwachting komt deze na de zomer 2025 in de gemeenteraad. In het afgelopen jaar (2024) is Vaandel Midden onderhevig geweest aan veranderingen. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening op Programma, Planning en Prijs worden toegelicht. Voortgang Het totale exploitatiegebied bestaat uit circa 14 hectare uitgeefbaar gebied. Begin 2025 is circa 10,5 hectare (75%) uitgegeven. In 2024 zijn er 3 kavels uitgegeven met in totaal een oppervlakte van circa 4.000 m². Tevens is er door de gemeente een reeds verkochte kavel van circa 5.500 m² teruggenomen. Aangezien de eigenaar de termijnen van de bouwplicht had overschreden, en omdat hij er met een potentiele partij er niet uitkwam, is overeengekomen om de kavel weer terug te nemen in de grondexploitatie. Hierdoor is er in 2024 een negatief saldo op de grondverkopen ontstaan van € 183.000,-.

Programma niet-woningbouw Totale kaveluitgifte m²

Type

gerealiseerd nog te realiseren Totaal

%

105.342 31.083

77% 23%

136.425

100%

Planning Begin 2025 zijn er tevens twee percelen die in optie waren, teruggekomen bij de gemeente. Dat betekent dat in april 2025 drie percelen opnieuw in verkoop zijn gegaan. De interesse vanuit de interesselijst voor deze percelen is groot. Verwacht wordt dat eind 2026 het grootste deel van de kavels verkocht zijn. Op de percelen die eind 2026 worden verkocht, wordt vervolgens nog gebouwd door de individuele eigenaren. Na die realisatie, volgt dan nog het woonrijp maken van het gebied. Prijs Medio 2024 is de nieuwe grondprijzennotitie Dijk en Waard door het college van B&W vastgesteld, met hierin de grondprijzen voor onder andere de Vaandel Midden. De kavelprijzen zijn verhoogd van € 140,- naar € 150,- (muv kavels onder optie).

39 van 72

Aan de kostenkant zijn prijspeilcorrecties en toetsingen doorgevoerd waardoor met name de ramingen voor bouw- en woonrijp maken hoger zijn geworden. Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2025 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo op NCW van circa € 2,3 miljoen. Dit is nagenoeg gelijk aan het resultaat in 2024.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €)

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo Subtotaal inflatie en rente Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

Exploitatie 2024 (Prijspeil 2024)

Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025)

Verschil

A

B

B-A

13.086.783 19.495.732 3.993.000 2.415.949

13.410.641 19.705.686 3.861.000 2.434.045

323.859 209.954 -132.000 18.095

-4.779

61.200

65.979

2.435.198 2.205.634

2.495.245 2.260.020

60.046 54.386

Tussentijdse verlies- en winstneming Op basis van de Percentage of Completion (POC) methode is gebleken dat er, vanwege de terugname van de eerder genoemde kavel, eerder genomen tussentijdse winst zal moeten worden teruggedraaid. Dit betreft een bedrag van € 132.000,-. Dit komt ten laste van het rekeningresultaat.

40 van 72

41 van 72

Toelichting 5e herziening grondexploitatie De Vaandel Zuid per 1-12025

10 april 2025

42 van 72

De Vaandel Zuid Beschrijving Het gebied De Vaandel Zuid wordt omsloten door de N194, de Middenweg en de spoorlijnen. Voor dit gebied wordt voorzien in de ontwikkeling van een stukje ‘spontane stad’, gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. De ontwikkelingen van het Expertisecentrum en het Buurtschap Waaranders (Hugo’s Tuin) hebben als basis gediend voor het in 2020 vastgestelde Masterplan De Vaandel Zuid. Voortgang Het woningbouwprogramma bestaat grotendeels uit het inmiddels gerealiseerde programma van Hugo’s Tuin met 138 woningen waarvan een groot deel grondgebonden woningen en appartementen in de categorie I en II. Hugo’s Tuin biedt ruimte aan mensen met een beperking, ouderen, gezinnen en alleenstaanden. Naast het bovenstaande programma zijn door de instelling “Dagelijks Leven” 24 wooneenheden voor dementerende ouderen gerealiseerd op een perceel aan de Vork, grenzend aan de Middenweg. De kosten en opbrengsten hiervan, die nagenoeg in evenwicht zijn, maken onderdeel uit van deze grex.

Totale programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

40 10 38 64 10 14 14 10

Cat. I HUUR Appartement Cat. II HUUR Appartement Cat. II KOOP GGB Cat. III HUUR Rij- hoekwoning Cat. III KOOP Levensloop Cat. III KOOP Rij- hoekwoning Cat. IV KOOP 2^1 kap Cat. IV KOOP Stadswoningen, woonwerkwoningen OVERIG Totaal

%

18% 4% 17% 29% 4% 6% 6% 4%

24

11%

224

100%

Daarnaast is de ontwikkeling van de bouwvelden grenzend aan de N194 aan de oostzijde van het gebied (bouwvelden 3A en 3B) inmiddels via een tender aanbesteed en gegund. Het programma omvat 62 woningen en is hieronder nader uiteengezet.

Programma bouwvelden 3A en 3B Categorie cat I sociale huur gestapeld cat II sociale huur gestapeld cat III koop geluidswal cat IV 2^1 kap cat III seniorenwoning cat IV seniorenwoning TOTALEN

Aantal 10 10 14 8 10 10 62

Voor het westelijke deel van De Vaandel Zuid wordt het omgevingsplan “De Vaandel Zuidwest” in het 3e kwartaal van 2025 afgerond. Vanwege de milieucontouren vanuit het bedrijventerrein Zandhorst wordt gekeken naar een andere invulling dan woningbouw, zoals een multifunctionele sporthal.

43 van 72

Programma niet-woningbouw Totale kaveluitgifte

Type Maatschappelijk Totaal

m² 16.741

% 100%

16.741

100%

Planning en fasering Tot en met december 2024 heeft de gemeente grond geleverd voor de realisatie van in totaal 138 woningen van het programma van Hugo’s Tuin en voor de realisatie van de bovenstaande 24 appartementen. Voor de ontwikkeling van de 62 woningen in de bouwvelden 3A en 3B is vorig jaar een partij geselecteerd die naar verwachting eind 2025 de eerste woningen op de markt zal brengen. De einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2027 blijft vooralsnog gehandhaafd. Resultaat en verschillenanalyse De totale kosten zijn t.o.v. de vorig jaar vastgestelde grex licht gestegen met circa € 0,2 miljoen. Dit is grotendeels toe te rekenen aan inflatie. De totale opbrengsten woningbouw zijn t.o.v. de raming vorig jaar met circa € 3,7 miljoen gestegen als gevolg van een gunstiger resultaat van de tender voor de bouwvelden 3A en 3B (voor de locatie zie de kaart De Vaandel Zuid hieronder). Het woningbouwprogramma met de ingerekende opbrengsten bleken in de grex van vorig jaar te conservatief ingerekend.

Jaarschijf 2024 en verloop boekwaarde In 2024 zijn nagenoeg geen opbrengsten gerealiseerd. De kosten bedroegen in 2024 circa € 0,7 miljoen. Door de negatieve cashflow van de jaarschijf is de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten, gemaakte opbrengsten en winstneming) per 1-1-2025 verlaagd naar een niveau van ca. € 1,2 miljoen negatief.

44 van 72

Prognose boekwaarde per 31-12

4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000

-3.000.000 -4.000.000

2027

2026

-2.000.000

2025

-1.000.000

Boekwaarde

-

Tussentijdse winstneming Op basis van de cijfers van deze 5e herziene grondexploitatie voor winstneming blijkt dat er een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van € 1.273.000,-. Deze herziening laat na deze winstneming een positief NCW resultaat zien van ca. € 2,9 miljoen per 1-1-2025. Het NCW resultaat is daarmee met circa € 2,1 miljoen verbeterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2024. Risico’s De meer generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., kunnen qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 2,9 miljoen opgevangen worden.

45 van 72

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 11-2025

10 april 2025

46 van 72

Heerhugowaard-Zuid Beschrijving Heerhugowaard-Zuid is een gebied dat al ruim 20 jaar in ontwikkeling is en naar verwachting volgend jaar zijn voltooiing nadert. Zoals bekend is het gebied gelegen in het zuiden van Heerhugowaard en bestaat het uit vier plandelen. De plandelen 1 (de Steigers en Sportlandgoed), 2 (het Carré/ Stad van de Zon), 3A (de Strip, grenzend aan Butterhuizen), 4A (Land van Luna, grenzend aan de Oosttangent) en 4B (Land van Luna, grenzend aan de Jan Glijnisweg) worden al geruime tijd bewoond en ook het woonrijp maken is afgerond. Inmiddels is ook alle grond van het laatste deel van plandeel 3, Tuinen van Luna, door de gemeente uitgegeven en zijn de woningen verkocht en in aanbouw. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben dan ook met name betrekking op dit laatste plandeel en worden onderstaand toegelicht op de onderdelen Programma, Planning en Prijs. Voortgang Het totale programma van heel Heerhugowaard-Zuid bestaat uit 3.309 woningen. De circa 100 woningen In het plan Nieuwwaard (strook direct grenzend aan Butterhuizen) vormen geen onderdeel van de grex; de gemeente heeft die grond destijds niet kunnen aankopen en dit plan is uiteindelijk ontwikkeld door ontwikkelaar Timpaan.

In Tuinen van Luna, met de invulling van 159 grondgebonden woningen en 32 sociale huur appartementen is inmiddels gestart met de bouw van de grondgebonden woningen en deze zullen naar verwachting dit jaar en volgend jaar worden opgeleverd. De bouw van het appartementencomplex van Woonwaard zal in 2026 aanvangen. Het vergunningentraject en de participatie van dit complex zal dit jaar worden afgerond.

Programma woningbouw plandeel 3B Tuinen van Luna Type Cat. I HUUR Appartement Cat. II HUUR Appartement Cat. III HUUR Rij- hoekwoning Cat. III KOOP Levensloop Cat. III KOOP Rij- hoekwoning Cat. IV KOOP 2^1 kap Cat. IV KOOP Vrijstaand Cat. IV KOOP Vrije kavel Totaal

Totale kaveluitgifte Aantal 22 10 47 29 30 34 13 6 191

% 12% 5% 25% 15% 16% 18% 7% 3% 100%

Resultaat en verschillenanalyse Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2024 zijn de volgende:  De fasering van de resterende kosten en opbrengsten van Tuinen van Luna zijn geactualiseerd;  De civieltechnische kostenraming en de grondwaardeberekening op basis van het definitieve woningbouwprogramma zijn geactualiseerd. De kosten en opbrengsten 2025 wijken in geringe mate af van de cijfers uit de grex van vorig jaar. De totale grondkostensom voor de 159 grondgebonden woningen voor de Tuinen van Luna zijn met ca. € 0,6 miljoen opgehoogd in verband met de afroming van de VON-prijzen van de categorie III woningen. Daarnaast is de ingerekende grondopbrengst voor het appartementengebouw van Woonwaard verhoogd. Het programma van Woonwaard is deels verschoven van categorie I naar categorie II en het aantal appartementen is uitgebreid met 12 tot 32 appartementen. Aan de kostenkant is het budget woonrijpmaken geactualiseerd en aangepast aan het laatste ontwerp. Dit verklaart grotendeels de meerkosten.

47 van 72

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2025 (Bedragen in €) Exploitatie 2024 (Prijspeil 2024) Omschrijving A Subtotaal kosten 154.551.493 Subtotaal opbrengsten 164.037.848 Tussentijdse winst- en verliesneming 8.058.000 Nominaal saldo 1.428.355

Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) B 155.367.077 164.630.257 8.707.000 556.180

Verschil B-A 815.584 592.409 649.000 -872.175

Subtotaal inflatie en rente

-231.111

-117.149

113.962

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

1.197.244 1.128.190

439.031 421.983

-758.214 -706.207

Jaarschijf 2024 en verloop boekwaarde In 2024 is voor ca. € 13,0 miljoen door gronduitgifte aan opbrengsten gerealiseerd. Het betreft de grondopbengsten van de resterende gronduitgifte in fase 3 Tuinen van Luna. De kosten bedroegen in 2024 circa € 2,1 miljoen. Door de positieve cashflow van de jaarschijf is de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten, gemaakte opbrengsten en winstneming) verbeterd naar een niveau van ca. € 4,5 miljoen positief. Tussentijdse winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn. “Percentage of Completion” (POC) methode conform BBV regelgeving dat er nu een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van € 649.000,-. De totale winstneming uit HHW-Zuid tot nu toe omvat een totaalbedrag van ca. € 8,7 miljoen. De per 1 januari 2025 herziene grondexploitatie voor HHW-Zuid resulteert na deze winstneming in een netto contante waarde resultaat van circa € 0,5 miljoen positief. Risico’s Er zijn generieke risico’s zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente en kostenopbrengstenstijging. Ook verlaging van bepaalde grondwaarden door conjunctuurschommelingen kunnen een risico vormen. De verwachting is dat die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,5 miljoen opgevangen kunnen worden.

Prognose boekwaarde per 31-12 4.000.000 2.000.000

-4.000.000 -6.000.000

2026

2025

-2.000.000

Boekwaard e

-

-8.000.000

48 van 72

49 van 72

Toelichting herziening grondexploitatie Stadshart per 1-1-2025

10 april 2025

50 van 72

Stadshart Beschrijving De grondexploitatie Stadshart is een langlopende ontwikkeling van een gebied dat (met het Kanaalpark en het Stationsgebied) moet gaan functioneren als het stadse deel van dit hart van Dijk en Waard. Daar hoort een klimaatadaptieve, toegankelijke en inclusieve openbare ruimte bij, gericht op ontmoeting. De 21ste herziening betreft de financieel ruimtelijke vertaling van de laatste resterende ontwikkeling binnen deze grondexploitatie. In 2018 is de herziene grondafspraak met ontwikkelaar De Nijs ondertekend als lumpsumresultaat van een langdurig onderhandelingstraject en met behulp van inzet van arbitrage. De herziene afspraak betrof drie ontwikkellocaties, waarvan de Koraallocatie (i.c. gebouw De Coraal achter het gemeentehuis) en de Reservelocatie (i.c. gebouw Lapis Lazuli) reeds gerealiseerd zijn. Een gedeelte van de openbare ruimte van het Stadshart, rondom Lapis Lazuli en het gemeentehuis is inmiddels klimaatadaptief woonrijp gemaakt, met nadrukkelijke aandacht voor toegankelijkheid en ontmoeting. De ontwikkeling van de Tangentlocatie (i.c. Woodstone) verloopt traag. Op 14 juli 2023 is de koopovereenkomst ondertekend en op 6 februari 2024 is het bouwplan Woodstone onherroepelijk vergund. De verkopen bleven echter te veel achter om tijdig te starten met de bouw en de benodigde grond hiervoor te verkopen.

Deze situatie heeft in februari 2025 geleid tot een afsprakenbrief met ontwikkelaar De Nijs waarbij de gemeente haar medewerking verleent aan wijziging van het bouwplan en een latere datum start bouw dan overeengekomen. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben zoals ieder jaar gebruikelijk betrekking op Programma, Planning en Prijs. Programma Vergeleken met vorig jaar is het totale woningprogramma Woodstone (bestaande uit 5 torens) met 6 appartementen verminderd. Er zullen in totaal 198 appartementen gerealiseerd worden, inclusief bijbehorende parkeervoorzieningen. De verkopen verliepen niet voorspoedig, waardoor er wijzigingen zijn voorgesteld door De Nijs; er worden enkele studio's samengevoegd, waardoor de bouwaanvraag gewijzigd diende te worden.