Bijlage 2 - Toelichting per grex

48 van 70

Toelichting herziening grondexploitatie IKOC Noord-Scharwoude per 1-1-2026

9 april 2026

49 van 70

IKOC Noord-Scharwoude Beschrijving In oktober 2021 heeft de raad van de voormalig gemeente Langedijk besloten in te stemmen met de voorgestelde richting voor de herontwikkeling van de locatie van de voormalige Mariaschool aan de Tulpenstraat 2 te Noord-Scharwoude. Deze locatie is beschikbaar gekomen voor herontwikkeling, nadat de RKBS Mariaschool en de RKBS De Duizend Eilanden zijn gefuseerd per 01-09-2018 (IKC Waterrijk). De gemeente heeft nagenoeg alle gronden in eigendom. Op 29 november 2022 heeft de raad besloten de grondexploitatie te openen. De locatie is gelegen tussen de Tulpenstraat (noordzijde) en sportvelden van LSVV (zuidzijde). Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 1 hectare. De grondexploitatie IKOC NoordScharwoude behelst de ontwikkeling van 56 zorgappartementen met ondersteunende functies, een onderwijsvoorziening en een kinderopvang voor twee groepen. Parkeren wordt opgelost op eigen terrein. Voor het verleggen van de watergang zal grond ten zuiden van het oude schoolgebouw moeten worden afgegraven ter plaatse van de beoogde ligging van de nieuwe waterloop. Hier zal vervolgens de huidige loop van de watergang, ten noorden van het oude schoolgebouw, mee worden gedempt. Per 1 januari 2026 heeft een actualisatie plaatsgevonden van de grondexploitatie.

De belangrijkste wijzigingen daarbij zijn de volgende: • De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2026 zijn verwerkt; • Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2025 naar 1 januari 2026; • Het rentepercentage is aangepast van 0,5% naar 0,55%, conform Programmabegroting 2026; • De plankosten zijn herijkt; • De (extra) inbrengwaarde voormalige Mariaschool is verwerkt; • De extra kosten bouwrijpmaken zijn verwerkt. Voortgang In 2025 is gestart met het bouwrijp maken. Vanwege de vondst van (extra) vervuilde grond zijn aanvullende saneringskosten gemaakt en was meer schone grond nodig (opvullen). Daarnaast pakte de verwerking van de grond duurder uit door een hoger slibpercentage dan verwacht. Verder heeft de zware regenval een langere doorlooptijd veroorzaakt en moest een extra stalen damwand worden aangebracht. In 2025 heeft ook de gronduitgifte voor de realisatie van de appartementen plaatsgevonden. Het woonrijpmaken zal naar verwachting in 2027 zijn afgerond. Daarmee kan de grondexploitatie naar verwachting eind 2027 worden afgesloten. Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2026 bedraagt circa € 1,2 miljoen negatief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2025 bedroeg omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2026, circa € 0,82 miljoen negatief.

Dit is een negatief verschil van circa € 380.000,-, hoofdzakelijk doordat de sanerings- en opruimingskosten een stuk hoger zijn uitgevallen dan was geraamd.

50 van 70

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

1.557.713 718.000 -839.713

1.943.952 718.000 -1.225.952

386.239 -386.239

Subtotaal inflatie en rente

-26.335

-20.640

5.695

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

-866.048 -816.096

-1.246.592 -1.198.186

-380.545 -382.089

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Prognose boekwaarde per 31-12

-400.000

2027

2026

-200.000

Boekwaarde

-

-600.000 -800.000 -1.000.000 -1.200.000 -1.400.000

Verliesvoorziening Er is een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van het negatieve resultaat van circa € 1,2 mln. Ten opzichte van vorig jaar is de verliesvoorziening verhoogd met circa € 382.000,-. Risico’s Op basis van de voortgang van het project worden er geen risico’s geïdentificeerd.

51 van 70

Toelichting herziening grondexploitatie Westpoort per 1-1-2026

9 april 2026

52 van 70

Westpoort Beschrijving Westpoort vormt het open terrein aan de zuidwestzijde van Beveland in Heerhugowaard. Het gebied wordt omsloten door de spoorlijn met de verbindingen Amsterdam–Den Helder en Alkmaar–Hoorn in het noorden, de N242 in het westen, de Westtangent in het zuiden en de Abe Bonnemaweg in het oosten. De locatie is in eigendom van de gemeente en wordt momenteel gebruikt als depot voor diverse werken in Heerhugowaard. Aan de andere zijde van de spoorlijn grenst Westpoort aan Vaanpark, dat in eigendom is van BPD. Westpoort wordt ontwikkeld tot een woongebied met een gemengd programma van in totaal 480 woningen, verdeeld over verschillende categorieën en met een variatie aan grondgebonden woningen en appartementen. De nieuwe wijk krijgt een aantrekkelijke, groene en gezonde woonen leefomgeving. Het stedenbouwkundig plan kenmerkt zich door gesloten bouwblokken in een campusachtige opzet, waarbij relatief kleine kavels worden toegepast om ruimte te geven aan royaal openbaar groen. Dit resulteert in een stedelijke woonsfeer binnen een landschappelijke setting. De groenstructuur vormt een sterke, verbindende drager van de wijk en bestaat uit zowel groene routes als prettige verblijfsplekken. In deze derde grondexploitatie voor Westpoort zijn het meest recente verkavelingsplan en het inrichtingsplan verwerkt.

De gemeente heeft het project Westpoort, samen met Vaanpark, medio 2021 met succes aangemeld voor de Regeling Woningbouwimpuls (WBI). In december 2021 heeft het Ministerie van BZK hiervoor een positieve beschikking afgegeven. Het TAM-omgevingsplan Westpoort, als onderdeel van het Omgevingsplan Dijk en Waard, is door de gemeenteraad vastgesteld op 11 juni 2025. Momenteel vindt de geplande bodemsanering plaats in het gebied. De bodemsanering in Westpoort is begin 2026 noodzakelijk vanwege de aanwezigheid van sterk verontreinigde grond en grondwater op de voormalige stortlocatie. De vervuiling blijkt zwaarder dan eerder verwacht, onder andere door hoge concentraties zware metalen en overige verontreinigingen. Hierdoor kunnen saneringsmaatregelen mogelijk leiden tot extra kosten ten opzichte van de oorspronkelijke raming. Als deze sanering is uitgevoerd kan worden gestart met bouwrijpmaken, waarna gestart kan worden met de bouw van de eerste woningen. Programma Bij het bepalen van het woningbouwprogramma voor Westpoort is gebruikgemaakt van de uitkomsten van de woningmarktanalyse Dijk en Waard 2022 van RIGO. Daarnaast voldoet het programma aan de voorwaarden uit de WBI-beschikking, waaraan het gezamenlijke programma van Westpoort en Vaanpark moet voldoen.

In totaal bestaat circa 59% van de woningen uit betaalbare categorieën, waaronder sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen. Het woningbouwprogramma van 480 woningen biedt daarmee een breed palet aan woonsegmenten: van sociaal en betaalbaar tot midden- en duurdere woningen. Bovendien worden er ook woon-werkwoningen gerealiseerd en komt er circa 450 m² aan commerciële voorzieningen. Van de 218 ingerekende appartementen valt ongeveer 66% binnen het huursegment en in de goedkoopste categorieën I en II.

53 van 70

Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

Cat. I HUUR Appartement Cat. II HUUR Appartement Cat. II KOOP GGB Cat. II KOOP Appartement Cat. III HUUR Appartement Cat. III HUUR Rij- hoekwoning Cat. III KOOP Appartement Cat. III KOOP Levensloop Cat. III KOOP Rij- hoekwoning Cat. IV KOOP 2^1 kap Cat. IV KOOP Stadswoningen, woonwerkwoningen Cat. IV KOOP Vrijstaand Totaal

%

98 34 10 26 30 8 30 21 38 67 93

20% 7% 2% 5% 6% 2% 6% 4% 8% 14% 19%

25

5%

480

100%

Voortgang Uitgangspunt voor de planning en fasering van de uitgifte van bouwrijpe grond is 5 jaar: vanaf 2026 t/m 2030. De gemiddelde uitgifte per jaar betreft grond voor ca. 96 woningen met daarbij de opmerking dat het aantal woningen de eerste 2 jaren relatief hoger ligt door een gestapeld programma. Resultaat en verschillenanalyse In 2025 is door Sweco een nieuwe raming opgesteld voor de inrichting van het openbaar gebied. In deze actualisatie zijn diverse aanpassingen doorgevoerd, waardoor sommige posten moesten worden verhoogd terwijl andere juist lager konden worden ingeschat. Het totaalverschil tussen de ramingen van 2025 en 2026 bedraagt circa € 40.000. Daarnaast vond in 2025 de tender voor bouwblok 1 plaats en zijn contracten gesloten met Woonwaard voor de verkoop van twee percelen in blok 1 en blok 12. Tegelijkertijd is voor de overige blokken uitgegaan van een indexering van 4% op de grondprijzen uit 2025. Alles bij elkaar leidt dit tot een positief resultaat op de opbrengsten van ongeveer € 2,2 miljoen. In 2025 zijn plankosten gemaakt terwijl er nog geen grondverkopen zijn gerealiseerd. Door de negatieve cashflow is de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten, gemaakte opbrengsten) opgelopen naar een niveau van ca. € 4,9 miljoen negatief. Per 1 januari 2026 bedraagt het resultaat op netto contante waarde ongeveer € 3,0 miljoen.

De opgenomen kosten op startwaarde bedragen € 26,4 miljoen en omvatten ook de ramingen voor de hoofdplanstructuur die onderdeel uitmaken van de eerder toegekende WBI-subsidie van het Rijk. De geraamde opbrengsten bestaan voornamelijk uit de voorgenomen grondverkopen voor woningbouw en komen op startwaarde uit op € 30,0 miljoen. Hiermee liggen de opbrengsten — door de eerdergenoemde aanpassingen — ruim € 2 miljoen hoger dan in 2025.

54 van 70

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

26.381.163 28.007.106 1.625.943

26.419.752 30.259.925 3.840.172

38.589 2.252.819

Subtotaal inflatie en rente

-504.909

-412.617

92.292

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

1.121.034 975.928

3.427.555 3.043.571

2.306.521 2.067.643

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

2.214.230

Prognose boekwaarde per 31-12 6.000.000 4.000.000 2.000.000

-4.000.000

2031

2030

2029

2028

2027

2026

-2.000.000

Boekwaarde

-

-6.000.000

Winstneming/ verliesvoorziening Gezien het resultaat van deze grex is het niet verantwoord volgens de POC-methode om winst te nemen en is er ook geen noodzaak om een verliesvoorziening te treffen. Risico’s Er zijn generieke risico’s zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente en kostenopbrengstenstijging. Ook verlaging van bepaalde grondwaarden door conjunctuurschommelingen kunnen een risico vormen. De verwachting is dat die qua effect voor ca. € 2,3 miljoen in de algehele gemeentelijke risico-inventarisatie (Naris) worden meegenomen. Tot slot is de voor een deel ingerekende spooronderdoorgang tussen Vaanpark en Westpoort een zgn. project specifiek risico. Ook hiervoor is een bedrag ingerekend binnen het hierboven bedoelde Naris.

55 van 70

Toelichting herziening grondexploitatie Oostrand per 1-1-2026

9 april 2026

56 van 70

Oostrand Beschrijving De Oostrand Noord- en Zuid-Scharwoude (NZS) is het gebied tussen de Oostelijke Randweg en het Kanaal Alkmaar-Kolhorn en de Langebalkweg in het zuiden en Provinciale weg in het noorden. Het totale ontwikkelgebied is ca. 19,0 ha. groot en bestaat grofweg uit drie delen. Het noordelijk deel is in eigendom van Oostrand Park BV. Deze gronden maken géén onderdeel uit van de gemeentelijke grondexploitatie. Voor dit deel is met Oostrandpark BV een samenwerkingsovereenkomst afgesloten. Oostrandpark BV ontwikkelt en maakt de gronden zelf bouw- en woonrijp op basis van het stedenbouwkundig masterplan en een gezamenlijke inrichtings- en rioleringsplan, etc. De toekomstige openbare ruimte wordt uiteindelijk opgeleverd en overgedragen aan de gemeente. Het middengebied is in eigendom van De Vastgoed Meester, Brolan, Henselmans en de gemeente. De gemeente heeft het zuidelijk deel volledig in eigendom. Met De Vastgoed Meester, Brolan en Henselmans zijn bouwclaimovereenkomsten afgesloten. Zij brengen hun gronden in tegen de vastgestelde inbrengwaarde en nemen de afgesproken percelen uit tegen de overeengekomen verkoopwaarde. In het totale ontwikkelgebied worden 637 woningen gerealiseerd en in de gemeentelijke grondexploitatie zitten in totaal 391 woningen en ca. 2.500 m2 aan maatschappelijk vastgoed.

De gemeente gaat de grondexploitatie voeren van het midden- en zuidelijk deel.

De grondexploitatie is op 13 november 2025 door de gemeenteraad vastgesteld. Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2025 bedroeg bij vaststelling circa € 1,9 miljoen negatief. Het negatieve resultaat op de GREX wordt o.a. veroorzaakt door: • •

• •

Het inbrengen van de ‘historische’ boekwaarde op enkele gemeentelijke percelen in de grondexploitatie; Toevoegen van (extra) kwaliteit in het exploitatiegebied. Dit resulteert in enkele relatief ‘dure’ investeringen, zoals de aanleg van een haventje, de gekozen parkeeroplossing, de parkachtige inrichting in en rondom de bufferplas en toevoegen van veilige verkeersontsluitingen op de Oostelijke Randweg; Een bijdrage voor het verplaatsen en uithuizen van bestaande activiteiten (BMX en Hondenschool); Als gevolg van het ophogen van het gebied zijn maatregelen noodzakelijk met betrekking tot de waterhuishouding in en om het gebied. 57 van 70

Belangrijke wijzigingen bij de herziening van de grondexploitatie per 1 januari 2026 zijn de volgende: • • • • •

De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2026 zijn verwerkt; Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2025 naar 1 januari 2026; Het rentepercentage is aangepast van 0,5% naar 0,55%, conform Programmabegroting 2026; Op basis van het uitgewerkte voorlopig ontwerp van het inrichtings- en rioleringsplan is de raming geactualiseerd en verwerkt. De inbrengwaarde is aangepast vanwege een correctie op de verwerving van het voormalig Tuincentrum.

Voortgang Na vaststelling van het Stedenbouwkundig Masterplan (13 november 2025) heeft de gemeenteraad op 27 januari 2026 het beeldkwaliteitsplan vastgesteld. In het Beeldkwaliteitsplan Oostrand NZS zijn de beeldambities met bijbehorende beeldkwaliteitseisen verwoord. Ook heeft het college in maart 2026 het Voorlopig Ontwerp Inrichtingsplan vastgesteld. Dit ontwerp schetst het totaalbeeld van de inrichting van de openbare ruimte en vormt het kader voor de verdere uitwerking in definitieve ontwerpen en bestekken bouw- en woonrijpmaken. Verder heeft de gemeente begin 2026 een aantal percelen aangekocht, conform de afspraken uit de bouwclaimovereenkomsten. De fasering van het woningbouwprogramma bestaat uit 5 fasen. Het 1e woonveld wordt ontwikkeld door Oostrandpark BV. De verwachting is dat conform planning de start in Q4 2026 kan plaatsvinden. Dit is ook een vereiste die voortvloeit uit de beschikking van de ontvangen WBI-subsidie. De start bouw van de overige woningen loopt over de periode 2027 – 2032. Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2026 bedraagt circa € 2,3 miljoen negatief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2025 bedroeg, circa € 1,9 miljoen negatief. Het resultaat is hiermee met circa € 400.000,- afgenomen. Dit komt hoofdzakelijk doordat de inbrengwaarde is gecorrigeerd en de plankosten zijn toegenomen.

De actuele ramingen van Sweco d.d. 26 maart 2026 zijn ook verwerkt in de grondexploitatie. Deze hogere kosten zijn binnen diverse bestaande posten in de grondexploitatie opgevangen. Zo is de post ‘behoud kwaliteit’ verlaagd, omdat een deel van de extra kwaliteit onderdeel is geworden van het woonrijp maken van de raming van Sweco. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

29.085.561 27.787.175 -1.298.386

30.934.379 29.015.089 -1.919.290

1.848.818 1.227.914

Subtotaal inflatie en rente

-1.068.114

-887.016

181.098

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

-2.366.500 -1.903.288

-2.806.306 -2.302.148

-439.806 -398.860

Omschrijving

Verschil B-A

-620.904

58 van 70

Prognose boekwaarde per 31-12 500.000

-1.000.000 -1.500.000

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

-500.000

Boekwaarde

-

-2.000.000 -2.500.000 -3.000.000 -3.500.000

Verhogen verliesvoorziening Gezien het resultaat van de grex per 1 januari 2026 zijn we verplicht om de verliesvoorziening te vormen voor de hoogte van het netto contante resultaat. Er zal een verliesvoorziening moeten worden getroffen voor € 2,3 mln. Risico’s Er zijn diverse risico’s geïdentificeerd die van invloed kunnen zijn op zowel de looptijd als de financiële haalbaarheid van het project. 1. Stijgende GWW kosten en kosten parkeerhubs Door verschillende oorzaken bestaat het risico dat de kosten in grond- weg- en waterbouw de komende jaren gaan stijgen. Ook bestaat het risico dat de realisatie van de parkeerhubs duurder uitvalt. De beheersmaatregel die is getroffen is dat er een kostenstijging is opgenomen en dat voor de gebiedseigen kosten er met een opslag wordt gerekend. Ook zijn de eventuele meerkosten van de parkeerhubs een gezamenlijk risico met de ontwikkelende partijen. Er zijn hierover afspraken gemaakt in diverse overeenkomsten. 2. Gebiedseigen kosten Er is een risico dat de gebiedskosten toenemen. Dit heeft o.a. te maken met onvoorziene maatregelen zoals het mogelijk verplaatsen van 50kv leiding, de aanwezigheid van vervuiling (slakken) en de aanleg van extra drainage vanwege het ophogen van het grondwaterpeil.

59 van 70

Toelichting herziening grondexploitatie De Vaandel Noord per 1-1-2026

9 april 2026

60 van 70

De Vaandel Noord Beschrijving Bedrijventerrein De Vaandel ligt ten noorden van de kern van Heerhugowaard en daarmee centraal in de Kop van Noord‑Holland. Het gebied is ingedeeld in drie delen: De Vaandel Zuid, gelegen ten zuiden van de N194, waar momenteel een gebiedsontwikkeling met sociaal‑maatschappelijke functies en een woningprogramma wordt gerealiseerd; De Vaandel Midden, dat ten noorden van de N194 ligt en de afgelopen jaren is ontwikkeld tot bedrijventerrein; en ten slotte De Vaandel Noord, waar dit plangebied onderdeel van vormt. De begrenzing van het plangebied van De Vaandel Noord is als volgt: • Zuidzijde: de grens met de zonneweide; • Noordzijde: de Hasselaarsweg; • Oostzijde: de as van de Middenweg; • Westzijde: de spoorlijn Alkmaar–Den Helder. Al sinds het einde van de vorige eeuw bestaat de ambitie om op deze locatie in Heerhugowaard Noord een bedrijventerrein te realiseren. Dit voornemen kreeg voor het eerst een formele basis in de gemeentelijke structuurvisie Heerhugowaard, die in 2000 werd vastgesteld. Met het bestemmingsplan De Vork, vastgesteld in 2007, werd de locatie daadwerkelijk bestemd als bedrijvengebied. Sindsdien zijn de deelgebieden De Vaandel Midden en De Vaandel Zuid grotendeels ontwikkeld en in gebruik genomen. Het noordelijke deel van De Vork, De Vaandel Noord, wordt echter tot op heden grotendeels agrarisch benut.

In juni 2023 is de Gebiedsvisie Bedrijventerrein De Vaandel Noord vastgesteld. In deze visie is nadrukkelijk rekening gehouden met de komst van het opstelterrein van ProRail (Tracébesluit november 2023) en de uitbreiding van Alton III, bedoeld om de groeiambities binnen het glastuinbouwconcentratiegebied Alton te faciliteren. Het plangebied De Vaandel Noord bestaat voornamelijk uit agrarische gronden, waarop enkele bedrijven zijn gevestigd. Deze zijn bereikbaar via een aftakking van de Middenweg. Zowel in de vastgestelde gebiedsvisie als richting de toekomstige situatie is voorzien dat de ontsluiting van De Vaandel Noord niet langer via de Middenweg zal verlopen, maar via de verlengde Vaandeldrager. Deze keuze wordt gemaakt om de verkeersdruk op de Middenweg te beperken. In het noordelijk deel van het plangebied bevinden zich langs de Hasselaarsweg twee glastuinbouwbedrijven, terwijl het zuidelijke deel in gebruik is als zonneweide van circa 8 hectare. Van oudsher liggen de woningen aan de oostzijde van het gebied langs de Middenweg – het historische lint – en aan de noordzijde langs de Hasselaarsweg. Met de ontwikkeling van De Vaandel Noord wordt met het nieuwe uitgeefbare bedrijventerrein ruimte geboden aan de groeiende bedrijvigheid van Dijk en Waard en omgeving. Programma Binnen het plangebied wordt circa 25,70 hectare netto beschikbaar gemaakt voor bedrijvigheid.

Daarbij wordt ingezet op brede ontwikkelingsmogelijkheden, variërend van reguliere bedrijfsactiviteiten tot glastuinbouw binnen Alton III. Er worden vooraf geen vaste kavels ingetekend; de kaveluitgifte zal, net als bij De Vaandel Midden, plaatsvinden op basis van maatwerk, zodat flexibel kan worden aangesloten op de behoeften van ondernemers. De Vaandel Noord ontwikkelt zich primair als bedrijventerrein, met aan de noordoostzijde een specifiek aangewezen locatie voor glastuinbouw en glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid. Deze zone sluit direct aan op het Altongebied, één van de drie 61 van 70

glastuinbouwconcentratiegebieden in Noord-Holland Noord. Het plangebied is zo vormgegeven dat het aansluit bij de karakteristieke verkavelingsstructuur van de polder. Het terrein is ingedeeld in ‘slagen’ die dwars over het gebied liggen en elk een breedte hebben van ruim honderd meter. Binnen deze slagen kunnen bedrijven zich vestigen. Bedrijvigheid in een zwaardere milieucategorie (3.1, 3.2 en vergelijkbare bedrijven op basis van aard en milieubelasting) wordt geconcentreerd aan de westzijde van het gebied. Deze ligging – grenzend aan het opstelterrein en het bestaande bedrijventerrein en op ruime afstand van woningen – zorgt voor een zorgvuldige ruimtelijke inpassing en minimaliseert mogelijke hinder voor de omgeving. Voortgang Ten opzichte van de eerste grondexploitatie van 9 september 2025 zijn enkele mutaties doorgevoerd. Naast de gebruikelijke actualisaties in indexeringen en parameters is ook de nieuw te realiseren rotonde aan de Hasselaarsweg toegevoegd aan de grondexploitatie. Hiermee is het kostenbeeld geactualiseerd en sluit het beter aan bij de huidige planuitwerking.

De rotonde is in de grondexploitatie opgenomen omdat uit nadere verkeerskundige analyses (uitgevoerd na de gebiedsvisie en tijdens de planuitwerking in 2024) is gebleken dat een gelijkvloerse kruising niet volstaat om de toekomstige verkeersstromen van het nieuwe bedrijventerrein veilig en efficiënt af te wikkelen. De ontwikkeling van De Vaandel Noord veroorzaakt een substantiële toename van (vracht)verkeer op de noordelijke ontsluiting, waardoor een robuustere oplossing noodzakelijk werd. Met het gereedkomen van het Voorlopig Ontwerp en de bijbehorende kostenraming (circa € 1,8 miljoen) is duidelijk geworden dat de aanleg van een rotonde rechtstreeks voortvloeit uit de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Daarmee voldoet deze investering aan de uitgangspunten van causaliteit, proportionaliteit en toerekenbaarheid, waardoor de kosten passend zijn binnen de grondexploitatie. Hoewel eerder werd gedacht de ProRailgelden hiervoor in te zetten, is door voortschrijdend inzicht vastgesteld dat het investeringskrediet ook volledig en terecht via de grex kan worden gedekt. De eerste werkzaamheden bouwrijp maken staan gepland voor eind 2027. De reguliere bedrijfskavels worden gefaseerd uitgegeven tussen 2028 en 2039. De uitgifte van glastuinbouw is uitgesmeerd over 2028-2029 en glastuinbouw gerelateerde bedrijfskavels zijn uitgesmeerd over 2029-2030.

Naar verwachting zal de grondexploitatie eind 2039 kunnen worden afgesloten.

62 van 70

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2026 bedraagt ca. € 7 ton positief. Dit is lager dan in de geopende grondexploitatie uit 2025. Dit heeft voornamelijk te maken met het toevoegen van de rotonde aan de Hasselaarsweg zoals eerder aangegeven. In De Vaandel Noord zijn de uitgifteprijzen gedifferentieerd in drie categorieën: reguliere bedrijfskavels, glastuinbouw gerelateerde bedrijfskavels en glastuinbouw. In het voorjaar van 2026 wordt de nieuwe notitie grondprijzen vastgesteld. Deze nieuwe prijzen zullen op dat moment worden verwerkt in de grondexploitatie. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

27.574.398 31.147.570 3.573.172

29.995.247 31.147.570 1.152.323

2.420.849 -2.420.849

Subtotaal inflatie en rente

404.193

-264.238

-668.432

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

3.977.365 2.955.241

888.084 673.057

-3.089.281 -2.282.184

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Prognose boekwaarde per 31-12 2.000.000 1.000.000

-3.000.000 -4.000.000

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

-2.000.000

2026

-1.000.000

Boekwaarde

-

-5.000.000 -6.000.000 -7.000.000 -8.000.000 -9.000.000

63 van 70

Risico’s Er zijn diverse risico’s geïdentificeerd die van invloed kunnen zijn op zowel de looptijd als de financiële haalbaarheid van het project. 1. Vertragingsscenario Door externe factoren zoals netcongestie bestaat het risico dat de realisatie van het project wordt vertraagd. Dit leidt tot hogere rentelasten, uitgestelde inkomsten en mogelijk stijgende bouwkosten. Bij een langere looptijd van vijf jaar en een geschatte kans van 25% heeft dit naar verwachting een negatieve invloed op de netto contante waarde (NCW) van circa € 0,79 miljoen. 2. Extra plankosten Complexe verwervingsprocessen, mogelijke onteigening en bezwaar- en beroepsprocedures kunnen leiden tot extra plankosten. Indien dit scenario zich voordoet en de plankosten met 25% stijgen – met een kans van 25% – heeft dit naar verwachting een negatieve invloed op de NCW van circa € 0,28 miljoen. Generieke risico’s Naast de genoemde specifieke risico’s, zijn er ook generieke onzekerheden die van invloed kunnen zijn op de grondexploitatie. Denk hierbij aan afwijkingen op parameters zoals rente etc. De inschatting op dit moment is dat het effect van bovenstaande risico’s binnen de huidige NCW van ca. € 7 ton net niet helemaal opgevangen kan worden. In verband met de langere looptijd dan 10 jaar is er een beheersmaatregel getroffen door na 10 jaar de opbrengstenstijging op 0% te zetten.

64 van 70

Toelichting herziening grondexploitatie De Rotonde – De Klamp per 1-1-2026

9 april 2026

65 van 70

De Rotonde - De Klamp Beschrijving De gemeente is in het voorjaar van 2022, samen met Woonwaard en Woonstichting Langedijk, gestart met de ontwikkeling van de urgentielocatie Krusemanlaan Noord (project De Klamp). Doel van deze ontwikkeling was het versneld realiseren van sociale huurwoningen om urgente doelgroepen binnen het woonbeleid te kunnen huisvesten. In september 2022 is hiervoor de samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Vanwege de hoge realisatietempo’s binnen het project is destijds gekozen om de bestaande en aangrenzende grondexploitatie De Rotonde uit te breiden met deze ontwikkeling van sociale woningbouw. Het project omvatte de bouw van 59 appartementen en 20 grondgebonden woningen. Als gevolg van deze woningbouwontwikkeling is tevens de aangrenzende rotonde van de Krusemanlaan met de Oosttangent aangepast om de nieuwe wijk goed te kunnen ontsluiten. Deze werkzaamheden zijn in 2024 toegevoegd aan de grondexploitatie. Hierdoor is bij de vaststelling van de jaarstukken 2023 een verliesvoorziening getroffen. Ten noorden van De Klamp heeft in 2022 een private partij grond aangekocht. Met deze partij werkt de gemeente momenteel aan de afronding van een overeenkomst voor de ontwikkeling van De Klamp fase 2. Daarbij wordt gestreefd naar kostenverhaal op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.

Het gaat om kosten die de gemeente vooruitlopend op deze ontwikkeling heeft gemaakt binnen het plangebied, waaronder een deel van de kosten van de rotonde. Hiervoor is medio 2024 een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente en ontwikkelaar (en grondeigenaar) Building4you. Voortgang Alle werkzaamheden binnen het exploitatiegebied zijn inmiddels afgerond. Naar verwachting ontvangt de gemeente dit jaar via een anterieure overeenkomst een vergoeding van de ontwikkelaar voor een deel van de gemaakte kosten voor de aanpassingen aan de rotonde. Zodra deze vergoeding is verwerkt, kan de grondexploitatie worden afgesloten. Resultaat en verschillenanalyse Doordat de werkelijke kosten afgelopen jaar hoger waren dan geraamd wordt de verliesvoorziening verhoogd met € 25.000,- tot een hoogte van € 856.000,-. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

2.688.064 1.834.828 -853.236

2.702.016 1.834.828 -867.188

13.952 -13.952

Subtotaal inflatie en rente

-11.207

-6.175

5.032

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

-864.443 -830.875

-873.363 -856.238

-8.920 -25.363

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

66 van 70

Prognose boekwaarde per 31-12

-400.000

2026

-200.000

Boekwaarde

-

-600.000 -800.000 -1.000.000 -1.200.000

Risico’s Het enige risico in deze grex is dat de gemeente de ingerekende bijdrage voor de rotonde van de ontwikkelaar van De Klamp fase 2 niet kan verhalen doordat de woningbouw van De Klamp fase 2 geen doorgang vindt

67 van 70

Toelichting herziening grondexploitatie Stadshart Zuidwest MC per 1-1-2026

9 april 2026

68 van 70

Stadshart Zuidwest MC Beschrijving Het Stadshart rondom de Middenweg komt stapsgewijs tot herontwikkeling. Naast het Huygens College komt een nieuw medisch centrum met eerstelijns zorg, waaronder drie huisartsenpraktijken, een tandartspraktijk, een apotheek en een aantal paramedische dienstverleners. In oktober 2025 is de omgevingsvergunning verleend en hebben de zorgpartijen en de gemeente de koop-en realisatieovereenkomst ondertekend. Dit heeft geleid tot een grondverkoop in december 2025 en een start bouw in februari 2026. Voortgang Naar verwachting zal de bouw van het nieuwe medisch centrum begin 2027 gereed zijn. Resultaat en verschillenanalyse De grondexploitatie sluit met een negatief saldo op netto contante waarde van ca. € 43.000. Hiermee is het resultaat verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2025. De oorzaak hiervan zijn toegenomen kosten ten opzichte van vorig jaar. Het betreft een inbrengwaarde vanuit het voorbereidingskrediet nieuwbouw school Huygenwaard. Deze post stond nog open en moest ten laste van de ontwikkeling van het Medisch Cluster worden gebracht. Dit was bij het opstellen van de vorige grondexploitatie niet bekend. De inbrengwaarde bedraagt ca. € 97.000 en betreft kosten van de bouwweg.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

362.857 430.000 67.143

460.911 430.000 -30.911

98.054 -98.054

Subtotaal inflatie en rente

-29.549

-16.284

13.265

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

37.594 33.382

-47.195 -42.746

-84.789 -76.128

Omschrijving

Verschil B-A

69 van 70

Prognose boekwaarde per 31-12 300.000 250.000 200.000

150.000 100.000 50.000

-100.000

2030

2029

2028

2027

2026

-50.000

Boekwaarde

-

Verhogen verliesvoorziening Er zal een verliesvoorziening moeten worden getroffen voor ca. € 43.000. Risico’s Er zijn geen project specifieke risico's die niet binnen de huidige netto contante waarde zouden kunnen worden opgevangen.

70 van 70