Bijlage 2 Nota van Beantwoording zienswijzen (geanonimiseerd) en Staat van wijzigingen

Nota van antwoord zienswijzen Bestemmings- en exploitatieplan De Vaandel Noord Datum: 03-07-2025 Status: Definitief

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

Colofon

Projectnaam

De Vaandel Noord

Projectnummer

51014491

Versienummer

03-06-2025

Locatie

Gemeente Dijk en Waard

Auteur

College van burgemeester en wethouders – Gemeente Dijk en Waard

Pagina 2 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

1

Inleiding

Het ontwerpbestemmingsplan De Vaandel Noord heeft gelijktijdig met het ontwerpexploitatieplan, ontwerpbesluit hogere grenswaarden en beeldkwaliteitsplan van zaterdag 23 december 2023 gedurende zes weken (tot en met vrijdag 2 februari 2024) ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon door een ieder zienswijzen worden ingediend. De zienswijzen en de beantwoording daarvan worden ter behandeling voorgelegd aan de gemeenteraad bij het voorstel over vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan. In voorliggende nota geeft het bevoegd gezag aan wat haar reactie is op de ingebrachte zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en exploitatieplan.

2 Nr. 1. 1.1

Zienswijzen Zienswijze A. Het ingetekende stuk van het perceel van de indiener komt niet overeen met de werkelijke grenzen zoals vastgelegd in het kadaster. Hierdoor leiden de wijzigingen tot aantasting van de eigendomsrechten en waardevermindering van het vastgoed. Indiener stelt daarom voor dat de grenzen, zoals vastgelegd in het Kadaster, worden gerespecteerd.

Antwoord

Doorwerking in besluiten

De grenzen van de verschillende bestemmingen uit het bestemmingsplan zijn niet gebaseerd op de grenzen die zijn vastgelegd in het kadaster, maar op de bestemmingsgrenzen uit het eerdere bestemmingsplan ‘De Vork’ (2007), of op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde gebiedsvisie De Vaandel Noord (juni 2023). Het kan dus zijn dat een kadastraal perceel uit twee verschillende bestemmingen bestaat en een bestemming niet exact aansluit op de perceelsgrenzen. In het voormalige bestemmingsplan kwamen de bestemmingen ‘groen’ en ‘bedrijven’ reeds voor op deze locatie.

Geen.

Binnen onderhavig bestemmingsplan is het uitgangspunt geweest de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden zo veel mogelijk te respecteren. Wel zijn enkele bestemmingsgrenzen aangepast uit bestemmingsplan ‘De Vork’ om de ambities uit de gebiedsvisie beter te kunnen verwezenlijken. Daarbij is de keuze gemaakt om de bestemming ‘Bedrijf’ recht te trekken langs een watergang om zo te komen tot een efficiënte verkaveling te komen.

Pagina 3 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

1.2

De ontwikkelingen leiden tot de aantasting van de inkomsten van de indiener, omdat het perceel niet meer gebruikt kan worden voor agrarische doeleinden. De voorgestelde beperkingen zouden niet alleen deze inkomsten aantasten, maar ook de mogelijkheden om het perceel te gebruiken voor het houden van schapen.

2. 2.1

B. In de toelichting is geen aandacht besteed aan de externe veiligheidsaspecten van de aardgastransportleiding W-574-04. Indiener adviseert om de externe veiligheidsrisico’s van ondergrondse (hoge druk) aardgastransportleidingen te berekenen met het rekenpakket ‘CAROLA’.

Dit is ook het geval op het perceel van de indiener. De afstand tussen de bestemmingen ‘Bedrijf’ en ‘Wonen – 2’ is groter geworden. In de eindsituatiena realisatie van het bedrijventerrein- betekent dit dat de woning indiener (planologisch) gelegen zal zijn op 60 meter afstand van de bedrijfsbestemming. Daarmee is sprake van een beter woon- /leefklimaat en naar ons oordeel geen sprake van een waardevermindering. De percelen die de indiener noemt hadden in het voorgaande bestemmingsplan ‘De Vork’ (2007) reeds de bestemming ‘bedrijven’ en ‘groen’. Het agrarische gebruik, zoals toegestaan op basis van het daarvoor geldende bestemmingsplan, is destijds wegbestemd. Daarmee waren de agrarische activiteiten op deze locatie in dat plan al niet meer voorzien. Gelet op de gemaakte keuzes in de gebiedsvisie bestaat er geen aanleiding om voor de betreffende gronden de mogelijkheid voor agrarische doeleinden op te nemen. Het houden van schapen op deze locatie zal wel toegestaan blijven, omdat dit valt onder hobbymatig agrarisch gebruik. Om dit in het bestemmingsplan te borgen is besloten agrarisch hobbymatig gebruik binnen de bestemmingsomschrijving van de bestemming ‘Groen’ op te nemen. Hiermee blijft het hobbymatig houden van schapen toegestaan. Het invloedsgebied van de aardgasleiding ligt niet over de eventuele toekomstige bebouwing binnen bestemming ‘Bedrijf’.

Om dit aan te tonen is een notitie opgesteld die als bijlage bij het bestemmingsplan is gevoegd. De toelichting zal overeenkomstig in paragraaf 4.11 worden aangepast.

Binnen de bestemming ‘Groen’ is hobbymatig agrarisch gebruik toegevoegd. Daarnaast is definitie van hobbymatig agrarisch gebruik toegevoegd onder 1.33.

De toelichting (paragraaf 4.11) van het bestemmingsplan is aangepast en een notitie is als bijlage toegevoegd.

Een CAROLA-berekening is daarmee niet nodig.

Pagina 4 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

3. 3.1

C. Indieners zijn verheugd dat het ontwerp bestemmingsplan voor de uitbreiding van het glastuinbouwgebied is uitgewerkt en gepubliceerd is.

3.2

‘Glastuinbouwbedrijf’ is in artikel 1.30 gedefinieerd als: “Een agrarisch bedrijf dat gericht is op het voortbrengen van producten door het overwegend in kassen telen van gewassen”. Vervolgens is het woord ‘kassen’ niet nader gedefinieerd. Indieners stellen voor om glastuinbouwbedrijf de volgende definitie te geven: “een agrarisch bedrijf dat gericht is op het voortbrengen van producten door het telen van gewassen in bouwwerken met een volledig lichtdoorlatend dek, waarbij de overige bebouwing met een niet-lichtdoorlatend dek maximaal 15% van de totale bebouwing mag bedragen”.

Ter kennisgeving aangenomen. De indieners worden bedankt voor hun reactie.

Binnen het bestemmingsplan zal de volgende definitie worden toegevoegd voor kassen: een gebouw, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, dienend voor het kweken van vruchten, bloemen of planten. Deze definitie is overeenkomstig het bestemmingsplan Buitengebied 2014. De aangedragen suggestie voor het maximale percentage voor overige bebouwing wordt overgenomen, aangezien dit aansluit bij de omgevingsverordening NH2022. Deze regeling komt terug in artikel 3.2.1. Voor zaadveredelingsbedrijven met kas geldt over het algemeen echter dat het kassenpercentage lager ligt dan bij overige glastuinbouw. In de omgevingsverordening is daarom ook een afwijking opgenomen voor zaadveredelingsbedrijven met kas. Deze bedrijven kunnen door middel van een uitzondering voor ten minste 70% bestaat uit kassen. Deze afwijking is ook in het bestemmingsplan opgenomen.

3.3

De functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – glastuinbouw’ dient van toepassing te zijn op het

Op de in de zienswijze aangeleverde figuur is de noordelijke strook aan de Hasselaarsweg, waar nu

Geen.

•

•

•

Onder artikel 1.38 wordt de volgende definitie van een kas toegevoegd: een gebouw, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, dienend voor het kweken van vruchten, bloemen of planten; Onder artikel 3.2.1 lid d wordt het volgende opgenomen: ter plaatste van de aanduiding ‘glastuinbouw' geldt dat de bebouwing voor de bij eenzelfde bedrijfsvestiging behorende gronden voor ten minste 85% dient te bestaan uit kassen; Onder artikel 3.2.1 lid e wordt de volgende uitzondering opgenomen: voor glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid met kas geldt dat de bebouwing voor de bij eenzelfde bedrijfsvestiging behorende gronden voor ten minste 70% dient te bestaan uit kassen.

Geen.

Pagina 5 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

3.4

gehele gebied dat in de Omgevingsverordening NH2020 is aangewezen als glastuinbouwconcentratiegebied.

een transportbedrijf en woningen te vinden zijn, meegenomen als glastuinbouwconcentratiegebied. In de bij de Omgevingsverordening NH2022 behorende kaart, die in dit bestemmingsplan 1:1 is overgenomen, is deze strook echter niet opgenomen als glastuinbouwconcentratiegebied. Daarmee is het bestemmingsplan in overeenstemming met de Omgevingsverordening en bestaat er geen aanleiding het glastuinbouwconcentratiegebied uit te breiden. Voor de overige aangegeven deelvlakken verwijzen wij u naar 3.4 & 3.5.

Artikel 3.1 onder g dient geherdefinieerd te worden waarbij een combinatie van de functieaanduidingen ‘specifieke vorm van bedrijf – bouwperceel grondgebonden agrarisch bedrijf’ en ‘specifieke vorm van bedrijf – glastuinbouw’ mogelijk is.

Op de locatie waar de aanduiding ‘agrarisch’ is per abuis de aanduiding ‘glastuinbouw’ niet opgenomen. De aanduiding ‘glastuinbouw’ wordt op dit perceel toegevoegd, waardoor het mogelijk wordt overeenkomstig de gebiedsvisie beide activiteiten op het betreffende perceel uit te oefenen. De bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden op het agrarisch perceel worden echter ook gerespecteerd, zodat het agrarische bedrijf op locatie kan blijven voortbestaan. Echter losstaande bedrijvigheid (glastuinbouw) zou ook van toepassing kunnen zijn, mits een initiatief aan overige randvoorwaarden van

De aanduiding ‘glastuinbouw’ wordt toegevoegd ter plaatste van de aanduiding ‘agrarisch’.

Pagina 6 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

3.5

Artikel 3.1 onder h dient geherdefinieerd te worden waarbij een combinatie van de functieaanduidingen ‘specifieke vorm van bedrijf – glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid’ en ‘specifieke vorm van bedrijf – glastuinbouw’ mogelijk is.

voldoet, zoals aan de gebiedsvisie (v.w.b. beeldkwaliteit) en de bouw- en gebruiksregels uit het bestemmingsplan. Er wordt ingestemd met de suggestie van de indiener, omdat dit ook aansluit op de gebiedsvisie De Vaandel Noord. Op het deel waar glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid is toegestaan zal de functieaanduiding ‘glastuinbouw’ worden toegevoegd. Ook zal de bestemmingsomschrijving voor glastuinbouw en glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid worden aangepast.

3.6

Indieners maken zich zorgen dat er zich op de strook met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid’ solitaire kleinschalige opslag- en groothandelsbedrijven gaan vestigen, die er voor zorgen dat de

In juni 2023 is de gebiedsvisie De Vaandel Noord vastgesteld. Deze gebiedsvisie beschrijft en verbeeldt de ambitie van de gemeente voor De Vaandel Noord tot 2040 en wordt een kader gegeven aan de beoogde toekomstige ontwikkelingen in het gebied. In deze gebiedsvisie

•

De functieaanduiding ‘glastuinbouw’ wordt toegevoegd op het deel waar glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid is toegestaan. • De bestemmingsomschrijvingen voor glastuinbouw en glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid worden als volgt aangepast onder 3.1: d. glastuinbouwbedrijven als bedoeld in Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten glastuinbouw, uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'glastuinbouw'; e. glastuinbouw gerelateerde bedrijven als bedoeld in Bijlage 3 Staat van Bedrijfsactiviteiten glastuinbouw gerelateerde bedrijvigheid, uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid'. Het bestemmingsplan wordt in overeenstemming gebracht met de visie ‘De Vaandel Noord’ door middel van het toevoegen/aanpassen van het volgende artikel (3.2.1): Pagina 7 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

achterliggende grond met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – glastuinbouw’ niet meer optimaal gebruikt kan gaan worden. Om dit te voorkomen stellen de indieners voor om een minimale oppervlakte van het hoofdgebouw op te nemen van 20.000m2. Indieners stellen daarnaast voor om het maximale bebouwingspercentage van 60% te verhogen naar 80% ter plaatste van de functieaanduiding ‘glastuinbouw’. Dit bevordert efficiënt ruimtegebruik.

is het volgende opgenomen voor glastuinbouwbedrijven en kassen behorende bij glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid: voor glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid zonder kas gelden dezelfde bebouwingspercentages als op het bedrijventerrein (minimaal 50% en maximaal 60%). Voor glastuinbouwbedrijven en glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid met kas gelden de beperkingen voor het bebouwen van de zones zoals benoemd in de paragraaf ‘bouwvlak’. Uit deze paragraaf wordt duidelijk dat voor deze functies geen minimaal en maximaal bebouwingspercentage is opgenomen. Het ontwerp-bestemmingsplan sluit op dit moment niet aan op de visie. Zo wordt geen onderscheid gemaakt tussen de bebouwingspercentages van glastuinbouw/glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid met kas en glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid zonder kas. Daarnaast is geen minimum bebouwingspercentage opgenomen. Het bestemmingsplan zal in overeenstemming worden gebracht met de visie.

3.8

Artikel 3.2.1 onder f beschrijft dat voor hoofdgebouwen met de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – glastuinbouw’ er rondom het hoofdgebouw sprake moet zijn van een strook van minimaal 5 meter vrij van bebouwing en/of opstallen, terwijl artikel 3.2.1 onder c voor andere hoofdgebouwen slechts 2,5 meter afstand van een

Zoals hierboven beschreven is voor het bedrijventerrein een gebiedsvisie vastgesteld. In paragraaf 4.2 van deze visie wordt beschreven dat voor kassen een zone van minimaal 5 meter moet worden gerealiseerd die vrij is van bebouwing. Deze zone wijkt af van de overige bebouwing, omdat kassen een groot oppervlak innemen en daarvoor aanvullende eisen gelden. De zone is

•

a. het bebouwingspercentage op de bij eenzelfde bedrijfsvestiging behorende gronden bedraagt minimaal 50% en maximaal 60%; • b. in uitzondering op het bepaalde onder a geldt ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf glastuinbouw' geen minimaal bebouwingspercentage en geen maximaal bebouwingspercentage voor de bij eenzelfde bedrijfsvestiging behorende gronden; • c. in uitzondering op het bepaalde onder a geldt voor glastuinbouw gerelateerde bedrijvigheid met kas ter plaatse voor de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf glastuinbouw gerelateerde bedrijvigheid' geen minimaal bebouwingspercentage en geen maximaal bebouwingspercentage voor de bij eenzelfde bedrijfsvestiging behorende gronden. De bouwhoogte van de glaskavels zal op de verbeelding naar 12 meter worden aangepast.

Pagina 8 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

hoofdgebouw tot aan de perceelsgrens voorschrijft. Dit terwijl de bouwhoogte van kassen niet hoger is dan van andere hoofdgebouwen. De extra brede vrije strook ter plaatse van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – glastuinbouw’ is voor de indieners onverklaarbaar en niet nodig. Het voorstel is om de strook vrij van bebouwing en/of opstallen bij de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – glastuinbouw’ gelijk te trekken met andere bestemmingen en functieaanduidingen en te maximeren op 2,5 meter.

4. 4.1

D. Indiener is eigenaar van het perceel gelegen aan de Hasselaarsweg 7-9, waar een groenstrook is ingetekend. De indiener zou graag de huidige woonbestemming willen handhaven.

4.2

Indiener geeft aan bereid te zijn om in de toekomst mee te denken over de invulling van een mogelijke groenstrook. Indiener wenst om op de hoogte te worden gehouden van verdere procedure.

4.3

5. 5.1

E. De woning op nr. 447 wordt volgens Sweco bij realisatie van het plan belast met een geluidsbelasting van 52 dB, hetgeen de hoogst toelaatbare waarde van 48 dB overschrijdt. Bewoners accepteren op voorhand geen verruiming van deze norm.

namelijk opgenomen zodat de hulpdiensten voldoende toegang hebben bij noodgevallen. Dit bestemmingsplan dient te voldoen aan de gebiedsvisie en heeft derhalve deze zone overgenomen. Wat betreft de maximale bouwhoogte voor kaskavels is in de visie een maximale bouwhoogte opgenomen van 12 meter. Deze 12 meter komt op dit moment echter nog niet terug in het bestemmingsplan. Er geldt nu een maximale bouwhoogte van 10 meter. In het vastgestelde bestemmingsplan is dit aangepast naar 12 meter. In het bestemmingsplan heeft het perceel Hasselaarsweg 9 per abuis de bestemming ‘Groen’ gekregen. De bestemming ‘Wonen’ wordt op de verbeelding hersteld, overeenkomstig die van het vigerende bestemmingsplan. Ter kennisgeving aangenomen. Er vindt op dit moment reeds overleg plaats met de indiener over de invulling van zijn perceel. De initiatiefnemer zal op de hoogte worden gehouden van de verdere procedure en ontwikkelingen.

De bestemming ‘Wonen’ wordt op de verbeelding hersteld.

Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat de voorkeursgrenswaarde als gevolg van de nieuwe Vaandeldrager wordt overschreden. Dit heeft geleid tot het vaststellen van hogere waarden d.m.v. een hogere waardenbesluit. Via het hogere waardenbesluit worden voor de Vaandeldrager hogere waarden vastgesteld op bestaande woningen van 52 dB. Dit is ruim onder de maximale grenswaarde van 63 dB voor woningen in stedelijk gebied. De geluidsbelasting blijft daarmee binnen de wettelijke normen.

Geen.

Geen.

Geen.

Pagina 9 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

5.2

In het akoestisch onderzoek van Sweco wordt geschreven dat de gemeente van plan is de woning op korte termijn te slopen. Indieners zijn geschrokken van deze uitspraak. De eigendomssituatie geeft thans geen mogelijkheid voor de gemeente voor het maken van een dergelijk besluit. Graag gaat zij hierover in overleg met de gemeente.

Het is begrijpelijk dat het plan vragen oproept over het tijdsbestek van de sloop van de woning. Hoewel het plan aangeeft dat de sloop op korte termijn zal plaatsvinden is nog niet bekend wanneer dit exact zal zijn. Bij het behoud van de woning te midden van het bedrijventerrein kan echter niet worden gesproken over een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De woning zal daarmee op ten duur moeten verdwijnen. Tot die tijd wil de gemeente echter het wonen toe blijven staan. De woning is ten tijde van vaststelling van het voorgaande bestemmingsplan, De Vork (2007), reeds bestemd als bedrijventerrein. Daarmee is de woning onder het overgangsrecht geplaatst. Dit houdt in dat de bestaande situatie, ondanks strijdigheid met de bestemming, tijdelijk mag worden voortgezet. In dit geval mocht het wonen worden voortgezet. Bestemmingsplan De Vaandel Noord is gericht op het updaten van bestemmingsplan De Vork, zodat deze aansluit op gebiedsvisie De Vaandel Noord. Daarbij worden de regels over het bedrijventerrein opnieuw vastgelegd. Hierbij geldt echter dat het opnieuw onder het overgangsrecht brengen van het gebruik als woning alleen is toegestaan onder bijzondere omstandigheden.

De volgende artikelen in het bestemmingsplan worden aangepast: • Toegevoegd onder 3.1 lid m: ‘ter plaatste van de aanduiding ‘wonen' mag, met inachtneming onder het bepaalde in artikel 17.1 lid d, een bestaand gebouw worden gebruikt voor bewoning;’ • Toegevoegd artikel 17.1 lid d: ‘het gebruik van gronden met de aanduiding 'wonen' voor bewoning, indien deze functie, na de inwerkingtreding van dit plan, voor een aaneengesloten periode van zes maanden, is beëindigd of totdat deze woning is gesloopt;’

Om het wonen op deze locatie tot realisatie van het bedrijventerrein toch toe te staan is in het bestemmingsplan nu een uitsterfregeling opgenomen. Daarmee is het gebruik van de woning door de nieuwe aanduiding ‘wonen’ voor bewoning toegestaan, totdat deze functie, na de inwerkingtreding van dit plan, voor een aaneengesloten periode van zes maanden, is beëindigd of totdat de woning wordt gesloopt. Hierover wordt graag in overleg getreden.

Pagina 10 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

6. 6.1

F. De afgelopen jaren is meerdere malen overleg gevoerd over de mogelijkheden om de bestaande opstallen te combineren met de ontwikkelingen in het plangebied. In dat geval zou de indiener de bedrijfsopstallen verkopen en zich elders vestigen. Dit heeft ondanks geschepte verwachtingen niet geleid tot enige vorm van onderhandeling.

6.2

Slechts een klein deel van het eigendom heeft de functieaanduiding glastuinbouw. Dit beperkt de mogelijkheden op het eigendom, liever zou indiener zien dat deze functieaanduiding (aanvullend) – mogelijk tezamen met functieaanduiding glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid op het gehele eigendom wordt gesitueerd.

6.3

Slechts een gedeelte van het eigendom heeft de functieaanduiding bedrijf tot en met categorie 3.2. Dit beperkt de mogelijkheden op het eigendom, liever zou de indiener zien dat deze functieaanduiding (aanvullend) op het gehele eigendom wordt gesitueerd.

Ambtelijk is meerdere keren – al dan niet in combinatie met de gebiedscoördinator van Alton – met de eigenaar gesproken, daarbij is altijd aangegeven dat de gemeente niet voornemens is het perceel te verwerven, maar is wel aangegeven wat de mogelijkheden zouden kunnen zijn. Onderhandelingen zijn daarom nooit opgestart, omdat dit ook niet de intentie is/was.

Geen.

In eerste instantie zijn op deze locatie de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan’ aangehouden. Op de locatie waar de aanduiding ‘agrarisch’ geldt is echter per abuis de aanduiding voor glastuinbouw niet opgenomen, waar de gebiedsvisie De Vaandel Noord dit wel toestaat. De aanduiding ‘glastuinbouw’ wordt op dit perceel toegevoegd.

De aanduiding ‘glastuinbouw’ wordt ter plaatste van de aanduiding ‘agrarisch’ toegevoegd.

Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is voor glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid is een afweging gemaakt, waar deze bedrijven zich kunnen vestigen op het bedrijventerrein. Hier is besloten dat deze enkel ten westen van de Vaandeldrager worden gerealiseerd. De aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid’ is daarmee enkel bedoeld voor de strook langs de nieuwe ontsluitingsweg De Vaandeldrager en daarmee niet van toepassing op het perceel van de indiener. In het ontwerpbestemmingsplan hebben de gronden van de indiener de functieaanduidingen ‘bedrijf tot en met categorie 3.2’ en ‘bedrijf tot en met categorie 2’ gekregen. Deze functieaanduidingen zijn hier per abuis opgenomen, maar komen niet overeen met de provinciale verordening en de Gebiedsvisie De Vaandel Noord, waarin dit deel van het bedrijventerrein enkel is aangemerkt voor glastuinbouw. Er is daarom

De functieaanduidingen ‘bedrijf tot en met categorie 3.2’ en ‘bedrijf tot en met categorie 2’ worden op het perceel van de indiener geschrapt op de verbeelding.

Pagina 11 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

6.4

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor: ter plaatse van de functieaanduiding 'agrarisch' tevens bestaande agrarische bedrijvigheid. Dit belemmert de mogelijkheden voor eventuele nieuwvestiging van een gelijksoortig bedrijf. Indiener ziet graag dat “bestaand” wordt weggelaten in de omschrijving.

6.5

De aanwezige bedrijfswoning ziet de indiener als niet passend in het voorgestelde plan aangezien onduidelijk is wat voor bedrijfsactiviteiten in de toekomst in de directe omgeving gaan plaatsvinden.

6.6

In bijlage 3 van het exploitatieplan is de kaart van de gebiedsvisie 2022 opgenomen. Hierin staan o.a. wegen ingetekend welke over eigendom van de indiener lopen. Het betreffende gebied is in het ontwerp bestemmingsplan aangeduid met bestemming “Groen met natuurwaarde”. Het is

besloten de aanduiding op de gronden van de indiener te schrappen. De huidige gebruiks- en bouwmogelijkheden ten aanzien van het agrarische bedrijf blijven wel mogelijk, vanwege de conserverende aard van het plan. Op dit moment zijn de huidige gebruiks- en bouwmogelijkheden overgenomen uit de onderliggende bestemmingsplannen. Zo zijn de bouwregels uit de bestemmingsplannen ‘Bestemmingsplan Heerhugowaard Middenweg 455’ en ‘Actualisatieplan Heerhugowaard 2017’ overgenomen binnen de aanduiding ‘agrarisch’. Het woord bestaand zorgt er echter voor dat deze bouwregels niet meer kunnen worden toegepast voor uitbreiding of nieuwvestiging. Er is daarom besloten het woord ‘bestaand’ weg te laten uit de bestemmingsomschrijving. In onderhavig bestemmingsplan is de planologische situatie uit bestemmingsplan Middenweg 455 overgenomen. Binnen dit plan is deze bedrijfswoning toegestaan behorende bij het agrarisch bedrijf, waarmee ook reeds is afgewogen of deze woning passend is ten aanzien van het omliggende bestemde bedrijventerrein uit bestemmingsplan De Vork. Bestemmingsplan De Vaandel Noord neemt de afweging over. De bedrijfsactiviteiten die in de omgeving mogelijk zijn worden beschreven in het bestemmingsplan.

Rondom het perceel van de indiener betreft dit voornamelijk glastuinbouw en is op een klein deel ten oosten van het perceel is ook een bedrijf tot en met milieucategorie 2 toegestaan. In het bestemmingsplan zijn binnen de gehele bestemming ‘Bedrijf’ wegen toegestaan. Waar deze wegen uiteindelijk komen, zal in een later stadium worden uitgewerkt. De gebiedsvisie doet een eerste aanzet tot mogelijke opzet van het wegennetwerk op het bedrijventerrein. Het klopt dat aan de

Het woord bestaand is uit artikel 3.1 lid g geschrapt.

Geen.

Geen.

Pagina 12 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

voor de indiener niet wenselijk dat er openbare voorzieningen op haar eigendom komen. Graag treedt de indiener hierover in overleg met de gemeente.

6.7

Indiener merkt op dat de voorgestelde functieverdeling – diverse functies ieder op slechts een klein deel van het eigendom - zowel de huidige mogelijkheden van het bedrijf beperkt alsook de mogelijkheden beperkt voor nieuwvestiging van een bedrijf mocht dit in de (verre) toekomst aan de orde zijn.

zuidzijde van het perceel een (deel van een) weg is ingetekend. Dit deel ligt nog boven de bestemming ‘Groen’ zoals in de verbeelding is opgenomen. Het kan dus zijn dat op termijn hier een zijstraat van de Vaandeldrager kan komen. Daarvoor wordt dan op dat moment in overleg getreden. Daarnaast is in het exploitatieplan is rekening gehouden met de kosten van deze wegen. Het onderhavige bestemmingsplan betreft een vertaling van Gebiedsvisie De Vaandel Noord. Wel is getracht zo veel mogelijk aan te sluiten op de onderliggende bestemmingsplannen. Daarmee worden er enkele bepaalde mogelijkheden geamoveerd en blijven bouw- en gebruiksmogelijkheden nagenoeg gelijk. Dit geldt ook voor het eigendom van de indiener. Zo is ervoor gekozen de bestaande bouwmogelijkheden uit de bestemmingsplannen ‘Heerhugowaard – Middenweg 455’ en ‘Actualisatieplan Heerhugowaard 2017’ over te nemen. Dit heeft geresulteerd in de functieaanduidingen ‘agrarisch’ en ’specifieke vorm van agrarisch – bouwperceel grondgebonden agrarisch bedrijf’. Deze functieaanduidingen resulteren juist in een toename van mogelijkheden (zowel de bouwmogelijkheden binnen ‘Bedrijf’ als de bouwmogelijkheden binnen de functieaanduidingen gelden op deze locatie).

De functieaanduidingen ‘bedrijf tot en met categorie 3.2’ en ‘bedrijf tot en met categorie 2’ worden op het perceel van de indiener geschrapt op de verbeelding.

Voor de functieaanduiding glastuinbouw verwijzen wij u naar het antwoord op 6.2.

6.8

De situering van het erf te midden van bedrijventerrein vraagt om duidelijke inpassing zodat de gebruiksmogelijkheid te allen tijde overeenkomt met het huidige gebruik dan wel

Voor de functieaanduidingen van de milieucategorieën verwijzen wij u naar het antwoord op 6.3. Met dit plan blijven de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden vrijwel gelijk aan de bestaande situatie, zodat het agrarische gebruik kan worden voortgezet.

Geen.

Pagina 13 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

passend is bij de directe omgeving (bedrijventerrein). 7. 7.1

G. Indiener verzoekt om het perceel ‘Gemeente Heerhugowaard sectie S nummer 3042’ gedeeltelijk voor bedrijfsdoeleinden te bestemmen (milieucategorie 3.1/3.2). Die bestemming dient alsdan overeen te komen met het bestaan de en toekomstig gewenste gebruik van de bedrijfsgebouwen, het erf en de erfverharding (kortweg: een groententeelt-/tuindersbedrijf met hotelvoorzieningen voor het personeel).

De woonbestemming en de groenbestemming zijn overgenomen uit bestemmingsplan De Vork. In dit bestemmingsplan is een groenteteelt/tuindersbedrijf niet opgenomen, waarmee dit bedrijf onder het overgangsrecht is geplaatst. De gemeente heeft er voor gekozen om het huidige agrarische gebruik aan de Middenweg 439/439b toe te blijven staan. Het bestemmen van de locatie als bedrijf met milieucategorie 3.1/3.2 zou betekenen dat hier ook nieuwe bedrijvigheid is toegestaan, wat niet overeenkomt met de gebiedsvisie De Vaandel Noord en de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden uit bestemmingsplan De Vork. Daarnaast is de ambitie om het woonlint aan de Middenweg te behouden en hier geen bedrijvigheid aan toe te voegen. Het toestaan van andere bedrijvigheid dan daar nu reeds gevestigd zou tegen deze ambities ingaan.

De aanduidingen ‘specifieke vorm van wonen - logies arbeidsmigranten’ en ‘specifieke vorm van groen – logies arbeidsmigranten’ worden op de verbeelding toegevoegd.

De huisvesting voor arbeidsmigranten is door middel van een aparte vergunning wel reeds vergund. Daarom is besloten op deze accommodatie een aanduiding op te nemen voor . de huisvesting (de hotelfunctie) van arbeidsmigranten en blijft deze toegestaan.

Pagina 14 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

7.2

Ten aanzien van het voornoemd erf met aangrenzende erfverharding verzoekt de indiener een verbindingsweg in het plan op te nemen over het erf/bestaande bedrijf vanaf de inrit aan de Middenweg 439/439b tot aan het aan te leggen bedrijventerrein.

In het bestemmingsplan zijn wegen niet afzonderlijk bestemd. Wegen zijn in het bestemmingplan mogelijk binnen de bestemming ‘Bedrijf’ en zullen op een later moment worden definitief gedefinieerd. Voor de beoogde (hoofd)ontsluiting van het bedrijventerrein – de Vaandeldrager – is op de verbeelding een functieaanduiding opgenomen. Dit betreft een nieuwe verbindingsweg, te realiseren van noord naar zuid in het gebied tussen de Hasselaarsweg en de N194. Aan de noordkant sluit deze nieuwe weg aan op de Hasselaarsweg en aan de zuidkant op de al bestaande Vaandeldrager. Ten behoeve van deze ontsluiting – die door veel en zwaar verkeer gebruikt zal worden – is ook akoestisch onderzoek verricht (voor wegverkeerslawaai). Op basis daarvan wordt een hogere waarde vastgesteld. Deze wijze van ontsluiten van het gebied sluit aan op de Gebiedsvisie en wordt in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening geacht. Het is een robuuste verbinding tussen het gehele glastuinbouwgebied die voor een duidelijke scheiding zorgt tussen de milieucategorieën aan weerszijden van de Vaandeldrager zodat omliggende woningen hier geen hinder van ondervinden. Ook ontlast deze wijze van ontsluiting de andere wegen waaronder de Middenweg.

Een verbindingsweg tussen het bestaande bedrijf aan de Middenweg 439 en het bedrijventerrein de Vaandel Noord maakt geen onderdeel uit van de plannen voor bedrijventerrein de Vaandel Noord uit de Gebiedsvisie en wordt ook niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening geacht gezien de gevolgen voor de omgeving (waaronder gevolgen van geluid en trillingen). Meenemen in het bestemmingsplan van deze door indiener gewenste weg is niet aan de orde.

Pagina 15 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

7.3

Deze verbindingsweg dient op zo’n wijze gesitueerd te worden dat (zwaar) vrachtverkeer en ander werkverkeer de openbare weg rechtstreeks via het bedrijventerrein kan bereiken, waardoor de Middenweg wordt ontlast en de doorstroming van het verkeer verbetert.

7.4

De indiener verzoekt om ter hoogte van het perceel kadastraal bekend als gemeente Heerhugowaard sectie S nummer 3042, de grens van het definitieve exploitatieplan gelijk te laten lopen met de in de verbeelding bij het ontwerpbestemmingsplan opgenomen grens van de bedrijvenbestemming. Het gaat dus om de strook grond waar de rode pinpoint in onderstaande afbeelding is opgenomen:

7.5

a) De indiener merkt op dat het kostenverhaal, althans de op basis van het ontwerpexploitatieplan verschuldigde bijdrage, ondanks de toegepaste macroaftopping, onrealistisch hoog is, terwijl de indiener betwijfelt of er wel een grondslag bestaat voor dit kostenverhaal, althans in ieder geval in de mate waarin het ontwerp van het exploitatieplan voorziet. b) Antwoord indiener na brief van de gemeente t.a.v. nadere toelichting: “Indiener verwijst naar afdeling 6.4 van de

Een verbindingsweg tussen het bestaande bedrijf aan de Middenweg 439 en het bedrijventerrein de Vaandel Noord maakt geen onderdeel uit van de plannen voor bedrijventerrein de Vaandel Noord uit de Gebiedsvisie. Meenemen in het bestemmingsplan van deze door indiener gewenste weg is niet aan de orde. Verder verwijzen wij u naar de reactie op zienswijze 7.2. Ter kennisgeving aangenomen. Het verzoek is onvoldoende gemotiveerd. De exploitatieplangrens is bepaald op basis van de gebiedsvisie en niet op de grens van het bestemmingsplan. Zoals ook beschreven in paragraaf 2.3.2 van het exploitatieplan (pag. 7).

Geen.

a) Onderdeel waarin een stelling wordt in- c.q. aangenomen omtrent hoogte en grondslag, zonder onderliggend argument of context. Hiervoor is aan de indiener een nadere toelichting gevraagd middels een brief voor een zorgvuldige afhandeling van de zienswijze.

Geen.

Geen.

b) Onder a wordt stelling in- c.q. aangenomen; hoewel gelegenheid geboden tot onderbouwing heeft gemachtigde daarin niet voorzien, en ontbreekt derhalve. De grondslag voor kostenverhaal bij een

Pagina 16 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

7.6

Wet ruimtelijke ordening (oud) alsmede de hiermee samenhangende wet- en regelgeving. De bepalingen uit die afdeling spreken voor zich. Het is bovendien niet aan Sprenkeling, maar aan uw gemeente om zich een deugdelijk oordeel te vormen omtrent de vraag of er een grondslag bestaat voor kostenverhaal.” a) De geraamde kosten in het exploitatieplan zijn onrealistisch hoog en niet onderbouwd. Het is vaste rechtspraak dat kosten weliswaar geraamd mogen worden, maar dat dient wel met de vereiste zorgvuldigheid te gebeuren. De indiener wijst met name op de geraamde kosten voor verwervingen en schadeloosstellingen, de kosten voor bouw- en woonrijp maken, alsmede de plankosten (gezien o.a. het forse aantal uren dat is begroot voor de taxatie en aankoop onroerende zaken, het opstellen van het inrichtingsplan voor de openbare ruimte, alsmede voor de voorbereiding, toezicht en directievoering, het projectmanagement en de planeconomie). b) Antwoord op brief van de gemeente t.a.v. nadere toelichting: ‘Sprenkeling benadrukt dat het in de eerste plaats op de weg van het college ligt de kosten en opbrengsten met de vereiste zorgvuldigheid te ramen en vervolgens inzichtelijk te maken dat aan de vereiste zorgvuldigheid is voldaan.’

7.7

1a) De inbrengwaarden zijn ook niet juist geraamd, doordat de sloopkosten hierin zijn betrokken,

exploitatieplan in Nederland is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

a) Onderdeel waarin een stelling wordt in- c.q. aangenomen, zonder onderliggend argument of context. Nadere toelichting gevraagd middels een brief voor een zorgvuldige afhandeling van de zienswijze. b) De kosten voor verwervingen en schadeloosstellingen zijn op basis van de inbrengwaardetaxatie toegepast (Steenhuijs d.d. 06-12-2023).

Geen aanpassing kosten verwervingen en schadeloosstellingen; De kosten voor bouw- en woonrijp maken worden aangepast aan de hand van een civiele kostenraming, opgesteld door PAS bv; Geen aanpassing plankosten.

De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn door PAS bv geraamd. Aangezien bijna een jaar is verstreken is de raming geactualiseerd: naast de gebruikelijke prijsontwikkeling is ook sprake van meer informatie en nieuwe inzichten, waardoor scherper kan worden geraamd. De plankosten zijn op basis van de plankostenscan geraamd. Het ministerie van BZK stelt een Excel-rekenmodel beschikbaar waarmee de maximale plankosten op een betrekkelijk eenvoudige manier kunnen worden berekend. Dat rekenmodel staat bekend als de plankostenscan. Deze plankostenscan is een hulpmiddel bij het opstellen van exploitatieplannen. 1a) Onderdeel waarin een stelling wordt in- c.q. aangenomen, zonder onderliggend argument of

Geen.

Pagina 17 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

alsmede de omstandigheid dat de uitkomsten van de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardmethode grote verschillen laten zien.

context. Nadere toelichting gevraagd middels een brief voor een zorgvuldige afhandeling van de zienswijze.

1b) Antwoord op brief van de gemeente t.a.v. nadere toelichting: “Gelet op de eerder genoemde grote verschillen in de uitkomsten van de vergelijkingsmethode (EUR 40 tot EUR 50 per m2) en de residuele grondwaardemethode (EUR 13 per m2), niet valt in te zien hoe slechts het aanhouden van “de onderzijde van de bandbreedte” (EUR 40 per m2) ertoe kan leiden dat de uitkomsten van de door Steenhuijzen gebruikte taxatiemethoden op een deugdelijke wijze zouden zijn verzoend (par 9.5.4. rapport Steenhuijs, bijlage 5).”

1b) Ter zake van de sloopkosten wordt gewezen op artikel 6.13 lid 1 letter c Wro in samenhang met artikel 6.2.3 letter d Bro. Uit laatstgenoemd artikel volgt dat de sloopkosten onderdeel van de inbrengwaarde zijn.

2) Daarnaast worden er kosten aan het exploitatieplangebied toegerekend, waarvoor de Wro geen grondslag geeft. De indiener verwijst in dit verband hoofdzakelijk op de geraamde rendementsverliezen die verband houden met de verplaatsing van de zonneweide ten behoeve van het doortrekken van De Vaandel Noord. 3) Er ontbreekt een valide grondslag voor het verhalen van kosten op basis van de Nota Bovenwijkse Kosten, althans een deugdelijke onderbouwing hiervoor. 4a) De begrenzing van het ontwerp van het exploitatieplan is onjuist, althans in strijd met het recht tot stand gekomen, waardoor de binnenplanse verevening niet op de juiste wijze heeft plaatsgevonden. 4b) Antwoord op brief van de gemeente t.a.v. nadere toelichting:

Ter zake van de toegepaste taxatiemethoden wordt verwezen naar paragraaf 8.5 van het taxatierapport. Zoals gebruikelijk bij de waardering van complexwaarden is primair gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. De residuele grondwaardemethode is als controlemethode toegepast. De wijze waarop de uitkomsten van de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode zijn verzoend, is beschreven in paragraaf 9.5.4 van het taxatierapport. Een inbrengwaardetaxatie kan in beginsel slechts gemotiveerd bestreden worden met een tegenrapport van een onafhankelijke taxateur waaruit blijkt dat het inbrengwaardetaxatierapport op het bedoelde onderdeel onjuist is. 2) Het doortrekken van de Vaandeldrager, ten gunste van Vaandel Noord, raakt de zonneweide specifiek. De Vaandeldrager is essentieel voor de algehele ontsluiting en daarmee voor de ontwikkeling van het plangebied, wat in eerste instantie de verplaatsing van een deel van het zonnepanelenpark noodzakelijk maakt. Deze verplaatsing wordt onder het nieuwe plan gerealiseerd en resulteert in uitvoeringskosten. Naast de demontage- en verplaatsingskosten, zijn er ook rendementsverliezen die direct verband

Pagina 18 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

“De grenzen van het exploitatieplan wijken af van het bestemmingsplangebied. Daarvoor wordt in paragraaf 2.3.2 van de toelichting van het exploitatieplan weliswaar een verklaring gegeven, maar die verklaring is niet toereikend.” 5) De opbrengsten zijn niet voldoende inzichtelijk geraamd, waardoor die te hoog zijn ingeschat. Hierdoor komt ook de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onder druk te staan. Dit heeft gevolgen voor de opbrengstpotentie van het exploitatiegebied. Als de opbrengsten neerwaarts zouden moeten worden bijgesteld, geldt dit ook voor de kosten, gelet op de macro-aftopping die moet worden toegepast.

houden met de uitschakeling door de verplaatsing. Deze voldoen daarmee aan het causaliteitsvereiste. 3) De bijdrage Nota Bovenwijkse kosten is gebaseerd op de Nota Bovenwijkse kosten (d.d. 1804-2017). Zoals ook beschreven in paragraaf 4.6.10 van het exploitatieplan (pag.19) 4a) Onderdeel waarin een stelling wordt in- c.q. aangenomen, zonder onderliggend argument of context. Nadere toelichting gevraagd middels een brief voor een zorgvuldige afhandeling van de zienswijze. 4b) Een exploitatiegebied mag niet groter zijn dan het gebied waarop het ruimtelijke besluit betrekking heeft. Het kostenverhaal en de locatie-eisen zoals opgenomen in het betreffende exploitatieplan gelden dan uiteraard alleen voor de gronden waarop het exploitatieplan betrekking heeft, en niet op alle gronden waarop het ruimtelijke besluit betrekking heeft. 5) Zie bijlage 8 Waarde-advies PAS bv, d.d. 06-122023.

7.8

Indiener heeft geen bezwaar tegen het ontwerpbesluit hogere grenswaarden, maar wijst er op dat als de gemaakte punten uit de zienswijze tot aanpassingen leiden die relevant zijn voor dit ontwerpbesluit, het ontwerpbesluit hierop zal moeten worden aangepast.

De gronduitgifteprijzen voor reguliere bedrijfskavels zijn vastgesteld op basis van de grondprijzen voor De Vaandel Midden, zoals opgenomen in de Grondprijzennotitie 2023. Ook blijkt uit recent onderzoek van Stec Groep dat deze grondprijzen voor bedrijventerreinen marktconform zijn. De ingediende zienswijze heeft niet geleid tot aanpassingen die voor het ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder relevant zijn. Daarmee wordt het ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder naar aanleiding van deze zienswijze niet aangepast.

Geen.

Pagina 19 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

8. 8.1

H. Door de indiener is een aanvraag omgevingsvergunning bouwen ingediend voor het realiseren van een bedrijfshal/groothandel met kantoor. Deze aanvraag is buiten behandeling gesteld. Hier is vervolgens door de indiener bezwaar tegen gemaakt.

8.2

Alhoewel de indiener ervan uitgaat dat de omgevingsvergunning bouwen in heroverweging na bezwaar (alsnog) aan hem wordt verleend, verzoekt hij hierbij om in ieder geval te bevestigen dat het door hem opgestelde en ingediende bouwplan ook op basis van de ontwerpbesluitvorming kan worden uitgevoerd, d.w.z. ook indien en voor zover hiervoor onverhoopt een nieuwe aanvraag zou moeten worden ingediend.

8.3

De indiener verzoekt om te verduidelijken of de, en zo ja hoe, bouw- en gebruiksmogelijkheden, met name ter hoogte van/aan de westzijde van het adres Middenweg 439/439b, verschillen ten opzichte van de mogelijkheden uit bestemmingsplan De Vork.

Wij zijn bekend met de beweerdelijke aanvraag van de indiener. Deze is buiten behandeling gelaten (kort gezegd omdat geen sprake is geweest van een aanvraag in de zin van de Algemene wet bestuursrecht). Het hiertegen gemaakte bezwaar is inmiddels niet-ontvankelijk verklaard. Hiertegen is beroep ingesteld. Deze procedure staat niet aan vaststelling van het bestemmingsplan in de weg en vormt geen aanleiding voor aanpassing. Wij zijn bekend met de beweerdelijke aanvraag van de indiener. Het bestemmingsplan omvat bebouwings- en gebruiksmogelijkheden voor de locatie. Kortheidshalve wordt verwezen naar de planregels. De beoordeling of een eerder ingediende aanvraag past binnen dit bestemmingsplan gaat het bestek van onderhavige besluitvormingsprocedure te buiten.

Geen.

In het plangebied geldt op dit moment het bestemmingsplan ‘De Vork’. Op het adres Middenweg 439/439b gelden binnen dit bestemmingsplan de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Groen en water’.

De functieaanduiding ‘opslag’ zal worden toegevoegd aan de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Wonen’ en worden verwijderd binnen de bestemming ‘Bedrijf’.

Geen.

Daarnaast is er in 2012 een omgevingsvergunning verleend om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan (zie ook onderstaande figuur). Daarbij is opslag van agrarische producten en landbouwvoertuigen toegestaan op deze specifieke locatie.

Pagina 20 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

In de nieuwe planologische situatie wordt aan de westzijde van het adres Middenweg 439/439b een functieaanduiding ‘opslag’ toegevoegd. Deze functieaanduiding staat de opslag van agrarische producten toe (en eventueel ander gebruik dat daar momenteel mogelijk is/moet worden toegestaan). Daarmee is het gebruik uit de omgevingsvergunning uit 2012 ook in het nieuwe bestemmingsplan toegestaan. Om de feitelijke situatie overeen te laten komen met de juridisch planologische situatie is ook het noordelijke gedeelte van de opslag meegenomen binnen deze functieaanduiding. Deze was namelijk niet opgenomen in bestemmingsplan De Vork. Zo blijft deze ook toegestaan. Wel is duidelijk geworden dat de functieaanduiding ‘opslag’ in bestemmingsplan De Vaandel Noord alleen is opgenomen binnen de bestemming ‘Bedrijf’ en niet binnen de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Wonen’, terwijl de opslaglocatie wel binnen deze bestemmingen valt en niet binnen de bestemming ‘Bedrijf’. Deze functieaanduiding zal daarom ook binnen de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Wonen’ worden toegevoegd.

Pagina 21 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

8.4

Door de indiener is bij de eerder genoemde omgevingsvergunning ook een aanvraag gedaan voor het maken van een inrit/uitweg op de locatie nabij Middenweg 439. De indiener beschouwt deze weg als vergund.

8.5

Hoewel de bestemming 'Bedrijf’ verkeersbestemmingen toelaat, verzoekt de indiener om de ontsluitingsweg in het plangebied overeenkomstig de vergunde (locatie van de) weg op de verbeelding als zodanig aan te geven, op vergelijkbare wijze als de (hoofd)ontsluiting op de verbeelding is aangeduid, zodat deze verbeelding in overeenstemming is met de ter plaatse, (juridisch) actueel geldende/mogelijke, situatie. De indiener wijst erop dat de (hoofd)ontsluitingsweg op de plankaart bij de ontwerpbesluitvorming feitelijk 'doodloopt’ ter plaatse van het aanwezige zonnepark. Weliswaar kan onder meer uit het ontwerp van het exploitatieplan worden afgeleid dat dit zonnepark (gedeeltelijk) moet worden verplaatst, maar nu die verplaatsing nog niet heeft plaatsgevonden, terwijl al wel vergunning is aangevraagd voor een te ontsluiten bouwplan binnen de achterliggende bedrijfsbestemming, verzoekt de indiener ook daarom om de aangevraagde (en inmiddels van rechtswege vergunde) ontsluitingsweg op de verbeelding van het definitieve bestemmingsplan aan te wijzen.

Indiener veronderstelt ten onrechte dat een eerder aangevraagde weg is vergund. De aanvraag is buiten behandeling gelaten (kort gezegd omdat geen sprake is geweest van een aanvraag in de zin van de Algemene wet bestuursrecht). Het hiertegen gemaakte bezwaar is inmiddels niet-ontvankelijk verklaard. Hiertegen is beroep ingesteld. Deze procedure staat niet aan vaststelling van het bestemmingsplan in de weg en vormt geen aanleiding voor aanpassing. Wij zijn bekend met de aanvraag van de indiener. Deze casus is in behandeling bij de rechter en de uitspraak zal worden afgewacht. Onder verwijzing naar de reactie op zienswijze 8.4 overwegen wij dat geen sprake is van een vergunde weg. Reeds daarom bestaat geen aanleiding om de ontsluiting op de verbeelding op te nemen. Een hoofdontsluiting op de door indiener bedoelde locatie wordt ook niet in overeenstemming geacht met een goede ruimtelijke ordening. Dit vanwege het feit dat hoofdontsluitingen door veel en zwaar verkeer gebruikt worden wat niet mogelijk en wenselijk is (geacht). De hoofdontsluiting van het gebied wordt gevormd door de Vaandeldrager waarvoor op de verbeelding een functieaanduiding is opgenomen. Deze ontsluiting sluit aan op de Gebiedsvisie en wordt in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening geacht.

Het is een robuuste verbinding tussen het gehele glastuinbouwgebied die voor een duidelijke scheiding zorgt tussen de milieucategorieën aan weerszijden van de Vaandeldrager zodat omliggende woningen hier geen hinder van ondervinden. Ook ontlast deze wijze van ontsluiting de andere wegen waaronder de Middenweg.

Geen.

De aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – zonneweide’ wordt op de verbeelding en in de regels weggehaald.

Indiener wijst op een aanvraag tot ontsluiting naar een bedrijfsbestemming buiten het plangebied. Op

Pagina 22 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

deze aanvraag is beslist. Deze casus is in behandeling bij de rechter.

8.6

De indiener verzoekt het erf met aangrenzende erfverharding, gelegen aan de Middenweg 439/439b, voor bedrijfsdoeleinden te bestemmen en daarbij een milieucategorie/functieaanduiding van 3.2, doch tenminste 3.1, aan het erf toe te kennen. De bestemming komt dan overeen met het bestaande en toekomstig gewenste gebruik namelijk een groententeelt/tuindersbedrijf.

8.7

De indiener verzoekt daarnaast om op de verbeelding en in het bestemmingsplan een verbindingsweg op te nemen tussen het erf/bestaande bedrijf aan de Middenweg 439 en het bedrijventerrein De Vaandel Noord. Verzocht wordt om de verbindingsweg op zo'n wijze te situeren dat (zwaar) vrachtverkeer en ander werkverkeer de openbare weg rechtstreeks via het (toekomstige) bedrijventerrein kan bereiken, waardoor de Middenweg als aan-/afvoerroute wordt ontlast en de

Het zonnepark dat de indiener noemt betreft een tijdelijk vergund zonnepark. Dit zonnepark zal daarom op ten duur verdwijnen. Hierdoor kan (het nieuwe deel van) de Vaandeldrager aangesloten worden op de bestaande Vaandeldrager van bedrijventerrein De Vaandel Midden. Van doodlopen is daarmee geen sprake. Wel is In het ontwerp van de verbeelding op dit moment de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf zonneweide’ opgenomen op de locatie van het zonnepark. Omdat dit een tijdelijk vergund zonnepark betreft en een permanente bestemming voor een zonnepark op deze locatie niet is beoogd of is gewenst en deze op ten duur zal verdwijnen, is besloten deze functieaanduiding weg te halen om zo verwarring te voorkomen. Verwezen wordt naar onze reactie onder 7.1.

Verwezen wordt naar onze reactie onder 7.2.

Geen.

Pagina 23 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

8.8

8.9

doorstroming van het verkeer, alsmede de verkeersveiligheid, verbeteren. a) De indiener merkt op dat het kostenverhaal, althans de op basis van het ontwerpexploitatieplan verschuldigde bijdrage, ondanks de toegepaste macroaftopping, onrealistisch hoog is, terwijl de indiener betwijfelt of er wel een grondslag bestaat voor dit kostenverhaal, althans in ieder geval in de mate waarin het ontwerp van het exploitatieplan voorziet. b) Antwoord indiener na brief van de gemeente t.a.v. nadere toelichting: “Indiener verwijst naar afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (oud) alsmede de hiermee samenhangende wet- en regelgeving. De bepalingen uit die afdeling spreken voor zich. Het is bovendien niet aan de indiener, maar aan uw gemeente om zich een deugdelijk oordeel te vormen omtrent de vraag of er een grondslag bestaat voor kostenverhaal.” a) De geraamde kosten in het exploitatieplan zijn onrealistisch hoog en niet onderbouwd. Het is vaste rechtspraak dat kosten weliswaar geraamd mogen worden, maar dat dient wel met de vereiste zorgvuldigheid te gebeuren. De indiener wijst met name op de geraamde kosten voor verwervingen en schadeloosstellingen, de kosten voor bouw- en woonrijp maken, alsmede de plankosten (gezien o.a.

het forse aantal uren dat is begroot voor de taxatie en aankoop onroerende zaken, het opstellen van het inrichtingsplan voor de openbare ruimte, alsmede voor de voorbereiding, toezicht en directievoering,

a) Onderdeel waarin een stelling wordt in- c.q. aangenomen omtrent hoogte en grondslag, zonder onderliggend argument of context. Hiervoor is aan de indiener een nadere toelichting gevraagd middels een brief voor een zorgvuldige afhandeling van de zienswijze.

Geen.

b) Onder a wordt stelling in- c.q. aangenomen; hoewel gelegenheid geboden tot onderbouwing heeft gemachtigde daarin niet voorzien, en ontbreekt derhalve. De grondslag voor kostenverhaal bij een exploitatieplan in Nederland is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

a) Onderdeel waarin een stelling wordt in- c.q. aangenomen, zonder onderliggend argument of context. Nadere toelichting gevraagd middels een brief voor een zorgvuldige afhandeling van de zienswijze. b) De kosten voor verwervingen en schadeloosstellingen zijn op basis van de inbrengwaardetaxatie toegepast (Steenhuijs d.d. 06-12-2023).

Geen aanpassing kosten verwervingen en schadeloosstellingen; De kosten voor bouw- en woonrijp maken worden aangepast aan de hand van een civiele kostenraming, opgesteld door PAS bv; Geen aanpassing plankosten.

De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn door PAS bv geraamd. Aangezien bijna een jaar is verstreken is de raming geactualiseerd: naast de gebruikelijke prijsontwikkeling is ook sprake van meer

Pagina 24 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

het projectmanagement en de planeconomie). b) Antwoord op brief van de gemeente t.a.v. nadere toelichting: ‘Sprenkeling benadrukt dat het in de eerste plaats op de weg van het college ligt de kosten en opbrengsten met de vereiste zorgvuldigheid te ramen en vervolgens inzichtelijk te maken dat aan de vereiste zorgvuldigheid is voldaan.’

8.10

1a) De inbrengwaarden zijn ook niet juist geraamd, doordat de sloopkosten hierin zijn betrokken, alsmede de omstandigheid dat de uitkomsten van de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardmethode grote verschillen laten zien. 1b) Antwoord op brief van de gemeente t.a.v. nadere toelichting: “Gelet op de eerder genoemde grote verschillen in de uitkomsten van de vergelijkingsmethode (EUR 40 tot EUR 50 per m2) en de residuele grondwaardemethode (EUR 13 per m2), niet valt in te zien hoe slechts het aanhouden van “de onderzijde van de bandbreedte” (EUR 40 per m2) ertoe kan leiden dat de uitkomsten van de door Steenhuijzen gebruikte taxatiemethoden op een deugdelijke wijze zouden zijn verzoend (par 9.5.4. rapport Steenhuijs, bijlage 5).” 2) Daarnaast worden er kosten aan het exploitatieplangebied toegerekend, waarvoor de Wro geen grondslag geeft. De indiener verwijst in dit verband hoofdzakelijk op de geraamde rendementsverliezen die verband houden met de verplaatsing van de zonneweide ten behoeve van het doortrekken van De Vaandel Noord.

informatie en nieuwe inzichten, waardoor scherper kan worden geraamd. De plankosten zijn op basis van de plankostenscan geraamd. Het ministerie van BZK stelt een Excel-rekenmodel beschikbaar waarmee de maximale plankosten op een betrekkelijk eenvoudige manier kunnen worden berekend. Dat rekenmodel staat bekend als de plankostenscan. Deze plankostenscan is een hulpmiddel bij het opstellen van exploitatieplannen. 1a) Onderdeel waarin een stelling wordt in- c.q. aangenomen, zonder onderliggend argument of context. Nadere toelichting gevraagd middels een brief voor een zorgvuldige afhandeling van de zienswijze.

Geen.

1b) Ter zake van de sloopkosten wordt gewezen op artikel 6.13 lid 1 letter c Wro in samenhang met artikel 6.2.3 letter d Bro. Uit laatstgenoemd artikel volgt dat de sloopkosten onderdeel van de inbrengwaarde zijn. Ter zake van de toegepaste taxatiemethoden wordt verwezen naar paragraaf 8.5 van het taxatierapport. Zoals gebruikelijk bij de waardering van complexwaarden is primair gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. De residuele grondwaardemethode is als controlemethode toegepast. De wijze waarop de uitkomsten van de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode zijn verzoend, is beschreven in paragraaf 9.5.4 van het taxatierapport. Een inbrengwaardetaxatie kan in beginsel slechts gemotiveerd bestreden worden met een tegenrapport van een onafhankelijke taxateur

Pagina 25 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

3) Er ontbreekt een valide grondslag voor het verhalen van kosten op basis van de Nota Bovenwijkse Kosten, althans een deugdelijke onderbouwing hiervoor. 4a) De begrenzing van het ontwerp van het exploitatieplan is onjuist, althans in strijd met het recht tot stand gekomen, waardoor de binnenplanse verevening niet op de juiste wijze heeft plaatsgevonden. 4b) Antwoord op brief van de gemeente t.a.v. nadere toelichting: “De grenzen van het exploitatieplan wijken af van het bestemmingsplangebied. Daarvoor wordt in paragraaf 2.3.2 van de toelichting van het exploitatieplan weliswaar een verklaring gegeven, maar die verklaring is niet toereikend.” 5) De opbrengsten zijn niet voldoende inzichtelijk geraamd, waardoor die te hoog zijn ingeschat. Hierdoor komt ook de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onder druk te staan. Dit heeft gevolgen voor de opbrengstpotentie van het exploitatiegebied. Als de opbrengsten neerwaarts zouden moeten worden bijgesteld, geldt dit ook voor de kosten, gelet op de macro-aftopping die moet worden toegepast.

waaruit blijkt dat het inbrengwaardetaxatierapport op het bedoelde onderdeel onjuist is. 2) Het doortrekken van de Vaandeldrager, ten gunste van Vaandel Noord, raakt de zonneweide specifiek. De Vaandeldrager is essentieel voor de algehele ontsluiting en daarmee voor de ontwikkeling van het plangebied, wat in eerste instantie de verplaatsing van een deel van het zonnepanelenpark noodzakelijk maakt. Deze verplaatsing wordt onder het nieuwe plan gerealiseerd en resulteert in uitvoeringskosten. Naast de demontage- en verplaatsingskosten, zijn er ook rendementsverliezen die direct verband houden met de uitschakeling door de verplaatsing. Deze voldoen daarmee aan het causaliteitsvereiste. 3) De bijdrage Nota Bovenwijkse kosten is gebaseerd op de Nota Bovenwijkse kosten (d.d. 1804-2017). Zoals ook beschreven in paragraaf 4.6.10 van het exploitatieplan (pag.19) 4a) Onderdeel waarin een stelling wordt in- c.q. aangenomen, zonder onderliggend argument of context. Nadere toelichting gevraagd middels een brief voor een zorgvuldige afhandeling van de zienswijze. 4b) Een exploitatiegebied mag niet groter zijn dan het gebied waarop het ruimtelijke besluit betrekking heeft.

Het kostenverhaal en de locatie-eisen zoals opgenomen in het betreffende exploitatieplan gelden dan uiteraard alleen voor de gronden waarop het exploitatieplan betrekking heeft, en niet op alle gronden waarop het ruimtelijke besluit betrekking heeft. 5) Zie bijlage 8 Waarde-advies PAS bv, d.d. 06-122023.

Pagina 26 van 31

| Nota van antwoord zienswijzen De Vaandel Noord |

8.11

Aangezien de mogelijkheid tot het openstellen van een zienswijze uitsluitend voor belanghebbenden is opengesteld, wijst de indiener er op dat hij beschikt over een koopovereenkomst met leveringsverplichting voor gronden het exploitatiegebied, zodat hij als belanghebbenden kan worden aangemerkt. Immers rust op grond van deze koopovereenkomst het risico van waardeverandering van de betrokken percelen.

8.12

Indiener heeft geen bezwaar tegen het ontwerpbesluit hogere grenswaarden, maar wijst er op dat als de gemaakte punten uit de zienswijze tot aanpassingen leiden die relevant zijn voor dit ontwerpbesluit, het ontwerpbesluit hierop zal moeten worden aangepast.

9. 9.1

I De indiener stelt dat door het plan er geen mogelijkheid meer is om zijn perceel te gebruiken. Door de verandering van bestemming is de waarde van het onroerend goed gekelderd, is de toename van het verkeer zeer hinderlijk, wordt het vrije uitzicht belemmerd en wordt het uitvoeren van agrarische activiteiten beknot.

De gronduitgifteprijzen voor reguliere bedrijfskavels zijn vastgesteld op basis van de grondprijzen voor De Vaandel Midden, zoals opgenomen in de Grondprijzennotitie 2023. Ook blijkt uit recent onderzoek van Stec Groep dat deze grondprijzen voor bedrijventerreinen marktconform zijn. Voor het bestemmingsplan geldt dat iedereen een zienswijze kan indienen, voor het exploitatieplan geldt dat enkel belanghebbenden een zienswijze kunnen indienen. Eenieder is in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen tegen het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerp exploitatieplan. Daarnaast konden belanghebbenden een zienswijze indienen over het ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder, zoals ook aangegeven in de officiële bekendmaking (Gemeenteblad 2023, 554645). Op deze wijze is door de wetgever in rechtsbescherming voorzien. De ingediende zienswijze heeft niet geleid tot aanpassingen die voor het ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder relevant zijn. Daarmee wordt het ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder naar aanleiding van deze zienswijze niet aangepast.