Rapportage Wonen en woonfraude - Rekenkamer Diemen (def).pdf

Een onderzoek naar het woon(fraude)beleid van de gemeente Diemen

Datum: 20 mei 2022 Opdrachtgever: Rekenkamercommissie Diemen Drs. A.L. Bakker, voorzitter lauryan@necker.nl Onderzoekers: D.J. Jacobs MSc daan.jacobs@necker.nl C. Schut MA LLM christan@nekcer.nl

2

1.1.

Wonen in Diemen: schaarse ruimte dwingt tot keuzes ............................................................................ 16

1.2.

Doelen en ambities.................................................................................................................................... 16

1.3.

Vertaling van beleid naar uitvoering ......................................................................................................... 20

1.4.

Samenwerking ........................................................................................................................................... 21

1.5.

Uitvoering .................................................................................................................................................. 22

1.6.

Doelrealisatie............................................................................................................................................. 26

2.1.

Woonfraude in Diemen ............................................................................................................................. 27

2.2.

Doelen en ambities.................................................................................................................................... 30

2.3.

Vertaling naar uitvoering ........................................................................................................................... 31

2.4.

Samenwerking ........................................................................................................................................... 31

2.5.

Woonfraudebeleid: uitvoering .................................................................................................................. 32

2.6.

Woonfraudebeleid: doelrealisatie............................................................................................................. 35

3.1.

Informatievoorziening ............................................................................................................................... 37

3.2.

Sturing ....................................................................................................................................................... 39

3

Aanleiding Goede en betaalbare woonruimte is schaars, zeker in stedelijke gebieden zoals Diemen. De landelijke ontwikkelingen van ‘urbanisatie’, ‘ontgroening’ en ‘vergrijzing’ van de bevolking zorgen vaak voor een mismatch op de huizenmarkt. Daarnaast is er sprake van een achterblijvende woningbouwproductie en een toename van alleenstaanden. Dit zorgt ervoor dat er voor veel gemeenten een flinke woonopgave ligt en dat het realiseren van de juiste woningen een uitdaging is. De schaarste op de woningmarkt heeft ook tot gevolg dat woonfraude toeneemt. In toenemende mate is er sprake van illegale kamerverhuur, illegale toeristische verhuur, onderhuur en andere vormen van woonfraude. Woonfraude heeft gevolgen voor de beschikbaarheid van het aantal woningen, de betaalbaarheid en ook de leefbaarheid in buurten. Tijdens een thema-avond van de gemeenteraad op 29 oktober 2020 kwam dit onderwerp aan bod, bijvoorbeeld als het gaat om toenemende criminaliteit en overlast in de wijk Holland Park. De aanpak van woonfraude krijgt veel aandacht, getuige recent onderzoek van de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelatie en Justitie en Veiligheid en de verscherpte aanpak in bijvoorbeeld gemeente Amsterdam. Ook in Diemen krijgt de aanpak van woonfraude de aandacht.

De Woonvisie 2018-2023 benoemt maatregelen om woonfraude tegen te gaan en in verschillende projecten bestrijdt de gemeente samen met partners ondermijning en woonfraude (project Scheerlicht en convenant Doorzon). Op het gebied van woonfraude is de samenwerking met deze partners essentieel; (private) verhuurders, woningcorporaties en politie hebben immers allemaal een verantwoordelijkheid op dit thema. Met dit onderzoek naar wonen en woonfraude in Diemen wil de rekenkamercommissie het woon(fraude)beleid van de gemeente onder de loep nemen. Hoe doelmatig en doeltreffend is (de uitvoering van) het woon(fraude)beleid? Welke doelen worden nagestreefd en hoever is de gemeente op streek met het uitvoeren van de voorgenomen plannen? En gezien de grote afhankelijkheid van ketenpartners op dit thema, is ook deze samenwerking onderdeel van het onderzoek. Hoe verloopt de samenwerking met partners, welke afspraken zijn gemaakt en welke resultaten worden samen geboekt? Welke verbetermogelijkheden zijn er? In dit onderzoek zijn de partners dan ook actief betrokken.

Doelstelling en vraagstelling Het doel van dit onderzoek is om inzichtelijk te maken waar de gemeente Diemen staat in het realiseren van haar ambitie van een geschikte woning voor iedereen en het tegengaan van woonfraude. Hierdoor kan het onderzoek de raad handvatten bieden om het beleid te controleren en waar nodig bij te sturen. Daarbij richten we de blik zowel naar binnen als naar buiten. We kijken naar de rolneming van raad, college en organisatie als het gaat om beleid, strategie en uitvoering (binnen). Omdat de gemeente er niet alleen voor staat, heeft het perspectief van wooncorporaties, huurdersverenigingen en andere partners in het realiseren van doelen op het terrein van wonen en woonfraude net zo’n prominente plek in dit onderzoek.

4

De volgende vraag stond in dit onderzoek centraal:

In hoeverre is het woon(fraude)beleid van de gemeente doelmatig en doeltreffend, en waar ligt ruimte voor verbetering?

Deze hoofdvraag is beantwoord aan de hand van de volgende deelvragen, die zijn geclusterd in drie thema's: Beleid 1. Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente voor de aanpak van wonen en woonfraude geformuleerd? 2. Hoe zijn de ambities vertaald naar een uitvoeringsprogramma? 3. Met welke partijen wordt rondom het woon(fraude)beleid samengewerkt, welke (contractuele) afspraken liggen hieraan ten grondslag en op welke manier worden resultaten gemonitord? Uitvoering en doelrealisatie 4. Hoe krijgt de uitvoering van het woon(fraude)beleid vorm in de praktijk? 5. Waar staat de gemeente in het realiseren van de ambities en doelstellingen op het gebied van wonen en woonfraude? Hoe is dat te duiden en te verklaren? Informatievoorziening en sturing 6. Welke afspraken hebben raad en college gemaakt over de informatievoorziening aan de raad omtrent wonen en woonfraude? 7. Hoe wordt de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van het woon(fraude)beleid? 8. Welke (sturings)instrumenten heeft de gemeenteraad tot zijn beschikking in de aanpak van wonen en woonfraude? In hoeverre zet de gemeenteraad deze instrumenten in? 9. Welke effecten van het toepassen van deze sturingsinstrumenten zijn te constateren?

Onderzoeksuitvoering Het onderzoek heeft plaatsgevonden in de periode juni tot en met december 2021. Het onderzoek begon met een startgesprek, waarin de onderzoeksopzet is doorgenomen met vertegenwoordigers van de ambtelijke organisatie en aan de hand van een informatieverzoek voor het onderzoek relevante documenten zijn opgevraagd. Na ontvangst zijn de eerste weken van het onderzoek besteed aan het bestuderen van deze documenten, waaronder verschillende beleids- en uitvoeringsdocumenten en stukken die inzicht geven in de kaderstellende en controlerende rol van de raad. De resultaten van deze documentanalyse zijn vervolgens getoetst en verder verdiept in een drietal interviews; met betrokken bestuurders, met beleidsambtenaren en met een vertegenwoordiging van

5

raadsleden. Ook is er een digitale vragenlijst verspreid onder 12 externe samenwerkingspartners van de gemeente. In negen gevallen hebben de onderzoekers een ingevulde vragenlijst retour ontvangen. Alle onderzoeksresultaten zijn tot slot samengebracht in deze rapportage, waarvan een conceptversie aan de gemeente is aangeboden voor ambtelijk en bestuurlijk wederhoor. De definitieve rapportage is op 20 mei 2022 aangeboden aan de gemeenteraad.

Leeswijzer De Nota van bevindingen beschrijft in het eerste hoofdstuk het beleid van de gemeente ten aanzien van het woondomein. Daar worden achtereenvolgens het geformuleerde beleid, de vertaling naar de uitvoering en de doelrealisatie besproken. Het tweede hoofdstuk richt zich op het woonfraudebeleid. Ook hierin worden het geformuleerde beleid, de vertaling naar de uitvoering en de doelrealisatie besproken. Het derde hoofdstuk richt zich in meer algemene zin op de informatievoorziening van de raad en de rolneming door de raad. Informatie over gebruikte bronnen is tot slot opgenomen in Bijlage 1.

6

Conclusies Uit de onderzoeksbevindingen vloeit een aantal conclusies voort: 1. Doelen en ambities zijn vastgelegd in meerdere documenten; de bouw van betaalbare woningen en het bestrijden van woonfraude heeft prioriteit Doelen en ambities met betrekking tot het thema wonen zijn vastgelegd in een aantal verschillende documenten. Algemene doelen en ambities zijn vastgelegd in het coalitieakkoord, meer specifieke doelen en ambities in de Woonvisie Diemen 2018-2023. In deze documenten wordt nadruk gelegd op de bouw van betaalbare woningen en het bevorderen van doorstroming vanuit sociale huurwoningen. Daarnaast besteden de documenten aandacht aan thema's als duurzaamheid, leefbaarheid en wonen en zorg. Doelen en ambities met betrekking tot het thema woonfraude zijn eveneens vastgelegd in de Woonvisie, maar krijgen daarnaast vorm binnen het Project Scheerlicht. Het overkoepelende doel van dit project is om woonfraude te bestrijden, bijvoorbeeld door illegale verhuurders aan te pakken en lokale regelgeving te verbeteren. Een plan van aanpak uit 2019 (voor het uitrollen van het project Scheerlicht) formuleert daarnaast vijf speerpunten, zoals het implementeren van een integrale aanpak, bewustzijn creëren binnen de gemeentelijke organisatie, preventief in plaat van repressief handelen, integraal samenwerken en persoonsgegevens AVG-proof uitwisselen en opslaan. 2.

Het beleid is uitgewerkt in een actieprogramma, prestatieafspraken en een uitvoeringsprogramma; een expliciete koppeling met beleidseffecten ontbreekt De doelen en ambities met betrekking tot wonen en woonfraude zijn uitgewerkt in het Actieprogramma Woonvisie 2018-2023. Dit actieprogramma noemt voor iedere in de woonvisie geformuleerde ambitie de vereiste actiepunten. Voor het thema wonen krijgen de ambities handen en voeten in de jaarlijkse prestatieafspraken met woningcorporaties en het Huurdersplatform Diemen, terwijl doelen voor de middellange termijn zijn vastgelegd in een raamovereenkomst. In de uitwerking van ambities met betrekking tot het thema woonfraude speelt het Uitvoeringsprogramma Scheerlicht 2021 een grote rol. Samen schetsen het Actieprogramma, de prestatieafspraken en het uitvoeringsprogramma in detail hoe de gemeente gestelde doelen en ambities wil uitvoeren. Actiepunten worden daarbij verbonden aan doelen, zodat precies duidelijk is welke acties er worden ingezet om een bepaald doel te bereiken. Tegelijkertijd wordt uit deze documenten niet duidelijk of voorgenomen acties voldoende zijn om gewenste effecten te bereiken. Zo is in de prestatieafspraken afgesproken dat de partijen sturen op 'het realiseren van gemengde wijken', maar is niet duidelijk of dit voldoende is om te zorgen voor een 'goede woonkwaliteit'.

Ten aanzien van het thema woonfraude is bijvoorbeeld niet duidelijk of de 'inzet op handhaving' voldoende is om voorkomende woonfraude wezenlijk te verminderen.

7

3. Sterke samenwerking op het gebied van wonen In de uitvoering van het woonbeleid werkt de gemeente met verschillende partners samen. Binnen de gemeente met woningcorporaties Rochdale, De Key, De Alliantie en Stadgenoot en het Huurdersplatform Diemen. Buiten de gemeente met verschillende andere gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam en de Subregio Amstelland-Meerlanden. De woningcorporaties zijn over het algemeen tevreden met de samenwerking, maar geven aan dat ze het liefst eerder worden betrokken bij het opstellen van woonbeleid. Met commerciële partijen, zoals projectontwikkelaars en lokale makelaars, werkt de gemeente niet structureel samen. Wel is een aantal van deze partijen bij het opstellen van de Woonvisie geconsulteerd. 4. Samenwerking tussen gemeenten op het gebied van woonfraude kan verbeterd worden Ook bij de uitvoering van het woonfraudebeleid werkt de gemeente intensief samen met een brede waaier aan partners; van woningcorporaties tot het UWV, de Belastingdienst en de politie. De samenwerking met deze partners is vastgelegd in een aantal convenanten, zoals het Convenant Doorzon. Ook in dit geval zijn partners overwegend tevreden met de kwaliteit van de samenwerking, al onderstrepen sommige partners het belang van goede informatiedeling. Een type partner met wie de gemeente vooralsnog beperkt samenwerkt, zijn andere gemeenten uit de regio.

Met name doordat woonfraudeproblematiek zich makkelijk van de ene naar de andere gemeente verplaatst, is dit een gemiste kans. 5. De gemeente ligt op koers om een aantal gestelde doelen te bereiken, maar een actueel en volledig zicht hierop ontbreekt Hoewel het zeker voor het woonbeleid nog te vroeg is om vast te stellen of gestelde doelen behaald gaan worden, ligt de gemeente in verschillende opzichten goed op koers. Zo bevinden alle voorgenomen nieuwbouwwoningen zich op dit moment in de planfase en heeft de gemeente het afgelopen jaar ondanks de coronamaatregelen vrijwel alle voorgenomen huisbezoeken plaatsgevonden. Daarmee is aan twee belangrijke voorwaarden voor het behalen van de beleidsdoelen ten aanzien van wonen en woonfraude voldaan. Tegelijkertijd is het zicht van de gemeente op de voortgang beperkt. Zo wordt een integraal overzicht van de voortgang ten aanzien van woningbouw niet standaard opgesteld, waardoor het lastig is om te bepalen hoeveel woningen er op een bepaald moment gerealiseerd zijn. Bij het thema woonfraude wordt vooral gemonitord op het aantal geconstateerde gevallen, maar heeft de gemeente beperkt beeld van de totale omvang van de woonfraudeproblematiek. Dit maakt het lastig om te bepalen hoe geboekte resultaten zich verhouden tot het veronderstelde probleem. 6.

De raad wordt regelmatig geïnformeerd over het woon(fraude)beleid; inzicht in context, regionale ontwikkelingen en beleidseffecten zijn aandachtspunt De gemeenteraad wordt regelmatig geïnformeerd over het woon(fraude)beleid. Voor het woonbeleid gebeurt dit onder meer via de P&C-cyclus, informatiebrieven en themabijeenkomsten. Over het woonfraudebeleid wordt de raad eveneens via de P&C-cyclus geïnformeerd en daarnaast via periodieke rapportages en bijpraatsessies. Indien nodig verzoekt de raad bovendien zelf aanvullende informatie; in de periode 2017-2020 stelde de raad 11 schriftelijke vragen over de thema's wonen en woonfraude.

8

Aandachtspunten ten aanzien van de informatievoorziening zijn er echter ook. Zo geven raadsleden aan dat zij verstrekte informatie over het woonbeleid soms lastig in context kunnen plaatsen. Door het ontbreken van de context zijn cijfers of ontwikkelingen moeilijk te duiden. Ook hebben zij voor hun gevoel beperkt zicht op relevante regionale ontwikkelingen. Ten aanzien van het thema woonfraude geven raadsleden aan dat zij behoefte hebben aan meer informatie over de effecten van het gevoerde beleid; met name de sociale gevolgen van beleidsinstrumenten blijven voor hun gevoel onderbelicht. 7. De raad maakt actief gebruik van beschikbare sturingsinstrumenten Gemeenteraadsleden maken goed gebruik van de sturingsinstrumenten die zij tot hun beschikking hebben. Zo hebben raadsleden actief bijgedragen aan het opstellen van de Woonvisie en zijn zij nauw betrokken bij de invulling van het woonfraudebeleid. Indien nodig, sturen raadsleden ook actief bij; in de periode 2017-2020 heeft de raad negen moties en amendementen over dit thema aangenomen. De moties zijn volgens raadsleden naar voldoening uitgevoerd en zij zijn hier door het college ook tijdig en volledig over geïnformeerd. Het belangrijkste aandachtspunt is volgens raadsleden de besluitvorming in de regio; hier hebben zij voor hun gevoel beperkte grip op.

Aanbevelingen De bovenstaande conclusies leiden tot de volgende aanbevelingen: 1. Maak de gevolgen van sturing inzichtelijk en breng risico’s in beeld Omdat de gemeente beperkte mogelijkheden heeft om direct te sturen op het bereiken van beleidsdoelen, verdient het de aanbeveling om goed in kaart te brengen welke maatregelen in welke mate bijdragen aan die doelen. Het college zou de effectiviteit van ingezette middelen in kaart kunnen brengen, samen met de daarbij behorende waarschijnlijkheden en onzekerheden. Omdat er altijd een mate van onzekerheid gepaard gaat met het vaststellen van deze effectiviteit, is het goed om ook de risico's te benoemen. Een ‘risicoparagraaf’ kan als graadmeter dienen voor de waarschijnlijkheid dat verwachte effecten ook daadwerkelijk zullen plaatsvinden. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het beschrijven van andere factoren die de leefbaarheid van wijken kunnen beïnvloeden, of zaken die beïnvloeden in hoeverre handhaving leidt tot een afname van woonfraude. 2. Versterk de samenwerking met andere gemeenten in het tegengaan van woonfraude Het bestrijden van woonfraude heeft in veel gevallen een waterbedeffect; vormen van fraude die in de ene gemeente bestreden worden, duiken vervolgens op in een andere.

Om die reden is het belangrijk dat de aanpak van woonfraude wordt afgestemd met gemeenten waarbinnen die woonfraude zich regionaal kan verplaatsen. Elkaar informeren en de aanpak van woonfraude coördineren, voorkomt dat de problematiek zich vooral verplaatst. Voor Diemen is de gemeente Amsterdam hierin een logische partner, maar ook een eerdere samenwerking met de gemeente Amstelveen biedt hierin kansen. 3. Verken mogelijkheden om de voortgang van woningbouwplannen intensiever te monitoren Het realiseren van grote aantallen nieuwe woningen vraagt om een stevige gemeentelijke regie. Dat gaat makkelijker als informatie over de voortgang die er ten aanzien van woningbouw wordt geboekt, op een laagdrempelige manier geraadpleegd kan worden. Hoewel monitoring geen doel op zich is, kan een

9

intensievere monitoring van woningbouw helpen om grip te houden op gestelde doelen en indien nodig op tijd in te grijpen. Daarom zou de gemeente er goed aan doen om te verkennen hoe de voortgang van woningbouwplannen beter gemonitord kan worden. Een dashboard kan bijvoorbeeld helpen om informatie over de voortgang toegankelijk te maken voor raad, college en ambtelijke organisatie. 4. Vergroot het zicht op de omvang van het woonfraudeprobleem in de gemeente De exacte omvang van woonfraudeproblematiek is, net als die van andere criminaliteit, nagenoeg onmogelijk om te bepalen. Toch zou het goed zijn als de gemeente zich inspant om nauwkeuriger te schatten hoeveel woonfraude er naar alle waarschijnlijkheid in Diemen plaatsvindt. Dit kan bijvoorbeeld door het aantal geconstateerde gevallen te benchmarken, of de resultaten voor bepaalde wijken te extrapoleren naar andere wijken. met een betere schatting van de problematiek wordt het voor de gemeente makkelijker om te bepalen of de huidige inzet voldoende is om de woonfraudeproblematiek te bestrijden, of dat aanvullende inzet gewenst is. 5. Optimaliseer de informatievoorziening en faciliteer kennisdeling binnen de raad De raad ontvangt veel informatie over wonen en onderwerpen die daarbij horen, zoals leefbaarheid, maar die informatie is soms lastig te duiden.

Door een expliciete koppeling te maken tussen informatie en de beleidsdoelstelling waar die informatie betrekking op heeft, wordt het voor raadsleden makkelijker om te bepalen hoe bepaalde informatie moet worden gelezen. Ook zou het goed zijn als het college de raad vaker informeert over de (sociale) effecten van het beleid. Daarnaast kan de grip van de raad op regionale aspecten van het woonbeleid worden vergroot als het college de raad vaker informeert over de aard en planning van regionale besluitvormingstrajecten. De raad aan kan zijn positie ten opzichte van deze regionale aspecten echter ook zelf versterken. Dat kan bijvoorbeeld door een of meer raadsrapporteurs aan te stellen. Deze raadsrapporteurs zouden regionale ontwikkelingen namens de raad kunnen volgen en hierover aan hun mede-raadsleden verslag kunnen uitbrengen.

10

Bestuurlijke reactie rapport Wonen en Woonfraude; een onderzoek naar het woon(fraude)beleid van de gemeente Diemen. 17 mei 2022 We danken de rekenkamer voor het rapport Wonen en Woonfraude; een onderzoek naar het woon(fraude)beleid van de gemeente Diemen. Het college vindt het van groot belang dat de rekenkamer onderzoeken verricht die ons scherpen in het gemeentelijk handelen in de praktijk en het in opstellen van effectief beleid. Ook dit onderzoek draagt, in die zin, bij aan een beter Diemen. Het voorliggende rekenkamerrapport onderschrijft onze inspanningen. Het college herkent in grote lijnen de uitkomsten van het onderzoek en kan voor het overgrote deel instemmen met de aanbevelingen. Zij wil deze graag in samenspraak met de gemeenteraad tot uitvoer brengen. Gemeente Diemen heeft de afgelopen jaren grote inspanningen verricht om het woonbeleid en het woonfraudebeleid op te zetten en – belangrijker- tot uitvoering te brengen. Daar zijn we nog niet mee klaar maar we zijn een heel eind gevorderd. Als relatief kleine gemeente in een bijzonder hectische woningmarkt én gelegen in een regio met grootstedelijke problematiek, zijn de geleverde prestaties van grote waarde. Het college mist wel de waardering van de voorlopersrol die de gemeente Diemen, ondanks haar beperkte ambtelijke capaciteit, speelt bij het maken van woonbeleid en de aanpak van woonfraude.

Ook de interne samenwerking tussen de verschillende teams is ons inziens een belangrijke succesfactor die in het rapport onbesproken blijft. De conclusies De meeste conclusies zijn een weergave van de (aangebrachte) feiten. Het college wil wel graag benoemen dat de ambities voor wonen niet alleen zijn weerslag krijgt in afspraken met de woningcorporaties en het HPD. De aanpak is veel breder. Met deze partners wordt binnen de kaders van de Woningwet wel gewerkt conform meerjarige prestatieafspraken die in een raamovereenkomst zijn vastgelegd. Er worden daarbij geen jaarlijkse prestatieafspraken vastgesteld, zoals in het rapport van de rekenkamer staat vermeld. De conclusie dat er een beperkte samenwerking is met de omliggende regiogemeenten op het gebied van woonfraude, is ingehaald door de tijd. Andere gemeenten in de regio zien inmiddels ook de meerwaarde van intergemeentelijke samenwerking. Daarom is de laatste tijd meer ingezet op versteviging van de ingezette verbinding met Amsterdam en de Amstelland gemeenten. Hiermee versterken we onze (gezamenlijke) aanpak van misstanden en voorkomen we dat we elkaars problematiek toespelen, het zogenaamde waterbed effect. Het stemt het college tot tevredenheid dat de rekenkamer van mening is dat we op koers liggen om onze doelen te halen.

Toch voelen wij de behoefte om een opmerking plaatsen over uw conclusie dat het overzicht van realisatie woningbouw niet wordt opgesteld. Wij delen deze conclusie niet en dat hebben wij u eerder aangegeven in de hoor en wederhoor-reactie. Het is zo dat de gemeente geen volledig zicht heeft op de totale omvang van woonfraudeproblematiek, maar ons beleid is er juist op gericht om dat beeld zo compleet mogelijk te krijgen en bij misstanden acties te ondernemen.

11

Het college kan zich goed voorstellen dat de gegeven informatie over woonbeleid lastig in een context te plaatsen is, dat er beperkt zicht is op regionale ontwikkelingen en dat er behoefte is aan meer informatie over de effecten van het gevoerde beleid. Ook wordt onvoldoende grip op de besluitvorming in de regio ervaren. Ook over deze aspecten gaat het college graag in gesprek met de raad om te bespreken hoe deze informatievoorziening verbeterd kan worden. De aanbevelingen Aanbeveling 1: Maak de gevolgen van sturing inzichtelijk en breng risico’s in beeld Het college onderschrijft de aanbeveling om in beleidsvoorstellen zo volledig mogelijk in kaart te brengen aan welke doelen en in welke mate een beleidsvoorstel daaraan een bijdrage levert en welke risico’s daarbij te onderscheiden zijn. Aanbeveling 2: Versterk de samenwerking met andere gemeenten in het tegengaan van woonfraude De samenwerking met de andere gemeenten in het tegengaan van woonfraude kan altijd beter, maar is inmiddels al versterkt. Diemen loopt met de aanpak van woonfraude, misstanden en ondermijning in de Amstellandgemeenten voorop, maar de andere gemeenten hebben inmiddels ook belangrijke stappen gezet, mede gebaseerd op de ervaringen in Diemen. Met Amsterdam en Amstelveen is de samenwerking het meest intensief, mede door de betere samenwerking in het RIEC.

De concrete samenwerking met Amstelveen is bijvoorbeeld zichtbaar bij de ontwikkeling van de TNO-tool voor de opsporing van spookbewoning. Een tool die later voor de hele regio en provincie beschikbaar komt. Aanbeveling 3: Verken mogelijkheden om voortgang woningbouw intensiever te monitoren Deze aanbeveling ziet het college niet als een reële aanbeveling. Zoals eerder aan de rekenkamer aangegeven in de ambtelijke reactie op de conceptrapportage hebben wij volledig zicht op de nieuwbouwprojecten in de gemeente en sturen wij zoveel als mogelijk op het programma om zo een optimale bijdrage te leveren aan onze woonbeleidsdoelen. De sturingsmomenten beperken zich in het algemeen tot het vaststellen van bestemmingplannen, anterieure overeenkomsten en omgevingsvergunningen. Die worden altijd met de raad gedeeld. De daadwerkelijke oplevering kan soms enkele jaren na die momenten liggen. Het college wil zeker wel aan de slag met het verbeteren van de informatieverstrekking naar de raad, door dit onderdeel mee te nemen bij de actualisatie van de Woonvisie. We willen daarin nadrukkelijk aandacht besteden aan de monitoring van de beleidsdoelstellingen en activiteitenagenda. Aanbeveling 4: Vergroot het zicht op de omvang van het woonfraudeprobleem in de gemeente Zoals door de rekenkamer zelf wordt gesteld is de exacte omvang van woonfraudeproblematiek nagenoeg onmogelijk te bepalen.

Wij zullen echter de komende tijd bezien hoe wij een betere inschatting kunnen maken. Wat ons daarbij gaat helpen is onze werkwijze met specifieke programmatuur waarmee misstanden makkelijker opgespoord kunnen worden en de effectiviteit van onze aanpak beter in beeld kan worden gebracht. Ook gaan wij dit jaar verder met een wijkgerichte aanpak in Landelijke Stuurgroep Interventie-verband waarbij op wijkniveau in beeld wordt gebracht welke misstanden worden geconstateerd. Aanbeveling 5: Optimaliseer de informatievoorziening en faciliteer kennisdeling binnen de raad Het college is blij met de suggesties die gedaan worden zoals een duidelijker koppeling maken tussen de gegeven informatie en de betrokken beleidsdoelstelling, al dan niet regionaal voorbereid. Het college gaat graag het gesprek aan met de raad over welke informatie gemist wordt. Op het gebied van het woonbeleid en de daarbij behorende

12

ruimtelijke ontwikkeling is regionale besluitvorming beperkt. Het woonbeleid is de bevoegdheid van de individuele gemeenten. Alleen bij de woningtoewijzing van corporatiewoningen is er regionaal beleid en zijn er regionale afspraken. Die zijn en worden uitgebreid in de raad besproken in thema-avonden informatieve raden en besluitvormende raden. Bij de actualisering van de Woonvisie is de regionale ontwikkeling en samenwerking een belangrijk aandachtspunt voor het college. Tot slot Graag maakt het college van de gelegenheid gebruik nog een opmerking te plaatsen over het verwerken van de ambtelijke reactie op het conceptrapport: Op bladzijde 32 onder het kopje “ontschotting” wordt vermeld dat de organisatie voornemens is om de toezichthoudende taken te centraliseren in één cluster zodat de toezichthoudende taken een meer integrale uitvoering krijgen en er meer samenwerking is tussen de toezichthouders. Dit is niet juist. Wat bedoeld wordt is dat de samenwerking tussen de verschillende toezichthouders zal worden geïntensiveerd waardoor een meer integrale uitvoering zal worden verkregen. Het college dankt hierbij de rekenkamer voor dit onderzoek en wensen de rekenkamer voor toekomstige onderzoeken veel succes en wijsheid toe.

13

De rekenkamer wil het college en de ambtelijke organisatie hartelijk bedanken voor hun medewerking aan dit onderzoek, dat zowel qua reikwijdte als detailniveau een behoorlijke inspanning van betrokken bestuurders en ambtenaren heeft gevraagd. We willen graag benadrukken dat de onderzoekers zich op geen enkel moment belemmerd of gehinderd hebben gevoeld bij de uitvoering van hun werkzaamheden. Daarnaast wil de rekenkamer het college bedanken voor de uitvoerige en over het algemeen constructieve bestuurlijke reactie. We zijn blij dat het college zich in algemene zin in de conclusies kan vinden en aanknopingspunten ziet in het merendeel van de gedane aanbevelingen. Wel willen we de raad er via deze weg graag op wijzen dat het onderzoeksrapport zoals gebruikelijk aan de ambtelijke organisatie is aangeboden voor een controle op feitelijke onjuistheden, die indien nodig aan de hand van de ambtelijke reactie zijn hersteld. Eventuele resterende onjuistheden, waar het College in zijn reactie naar verwijst, berusten om die reden ofwel op een verschil van inzicht, of zijn tijdens het ambtelijk wederhoor niet gesignaleerd.

14

15

In dit hoofdstuk zijn het woonbeleid, de vertaling van het geformuleerde beleid naar de uitvoering en de doelrealisatie in beeld gebracht. Op basis van de belangrijkste beleidsdocumenten hebben we de doelen en ambities van de gemeente op een rij gezet. Vervolgens staat dit hoofdstuk stil bij de vertaling naar de uitvoering en de doelrealisatie van het beleid. Met betrekking tot het woonbeleid geeft dit hoofdstuk daarmee antwoord op de volgende deelvragen: 1. Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente op het gebied van woonbeleid geformuleerd? 2. Hoe zijn de ambities vertaald naar een uitvoeringsprogramma? 3. Met welke partijen wordt rondom het woonbeleid samengewerkt, welke afspraken liggen hieraan ten grondslag en op welke manier worden resultaten gemonitord? 4. Hoe krijgt de uitvoering van het woonbeleid vorm in de praktijk? 5. Waar staat de gemeente in het realiseren van de ambities en doelstellingen op het gebied van het woonbeleid? Hoe is dat te duiden en te verklaren?

Diemen groeit hard; de verwachting is dat Diemen in 2025 35.000 inwoners zal tellen, een groei van 30 à 40 procent ten opzichte van 2016.1 Om deze ontwikkeling in goede banen te leiden, is in 2016 de 'Nota integrale visie op de groei van Diemen 2017-2025' vastgesteld. Deze nota schetst de verwachte effecten die de groei van het aantal inwoners op de gemeente zal hebben. Volgens de nota legt de groei onder meer een beslag op de beschikbare ruimte in de gemeente; doordat ruimte schaars geworden is, moeten er keuzes worden gemaakt tussen het aanleggen van voorzieningen, het behouden van groen, de bouw van nieuwe woningen en het toewijzen van bouwlocaties aan bedrijven. Groei van de gemeente Diemen tussen 2006 en 2021 Jaar

Aantal inwoners

2006

23.834

2011

25.012

2016

26.840

2021

31.330

Bron: https://allecijfers.nl/gemeente/diemen/

Het woonbeleid van de gemeente Diemen is vastgelegd in verschillende beleidsdocumenten. De belangrijkste aanknopingspunten zijn de in 2018 vastgestelde woonvisie voor de periode 2018-2023 en

16

het coalitieakkoord 'Duurzaam Samenleven', waarin een aantal doelstellingen op het gebied van wonen is opgenomen. Het coalitieakkoord en de woonvisie vormen de basis voor de verschillende kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen in van de gemeente.2 De Woonvisie Diemen 2018-2023 is vastgesteld in 2018 en loopt tot 2023. De evaluatie van de woonvisie en de voorbereidingen voor een nieuwe woonvisie staan in 2022 op de planning van de gemeente. In gesprek met de gemeente werd aangegeven dat een volgende woonvisie zich nog meer moet richten op het omgaan met een schaarste aan ruimte en het gebrek aan mogelijkheden om nieuwe woningen te bouwen. Het coalitieakkoord legt nadruk op de bouw van woningen voor lagere inkomensgroepen Het coalitieakkoord bevat een uitgebreide bespreking van de doelen die de gemeente op het gebied van wonen wil bereiken. In het document beschrijven de coalitiepartijen een gemeente waarin mensen op een duurzame manier kunnen samenleven en waarin er voor iedereen, ongeacht de hoogte van het inkomen, een betaalbare woning is.3 Belangrijk voor de gemeente is daarom de inzet op meer woningen voor lagere inkomensgroepen. Het inkomen van inwoners mag volgens de partijen namelijk niet bepalen wie er wel of niet in Diemen kan wonen.

Deze ambitie is volgens de partijen mede een resultaat van het feit dat er door de beperkte financiële capaciteit van de gemeente en woningcorporaties sinds 1998 geen sociale huurwoningen in Diemen zijn gebouwd. Er zijn de afgelopen jaren ongeveer 1.100 vrije sector huurwoningen opgeleverd, waaronder kleine middenhuur woningen en 2.400 koopwoningen, waaronder 250 koopwoningen met een prijs tot € 225.000. Er zijn ongeveer 90 startersleningen verstrekt. 4 De coalitiepartijen willen deze achterstand in de bouw van betaalbare woningen graag inlopen, onder meer door buiten al geplande projecten 2.833 extra woningen te bouwen in Holland Park West, Holland Park Zuid, Griend, de Venser, Harmonielaan en Buitenlust. Voor de programmering is afgesproken dat het daarbij gaat om 1.085 sociale huurwoningen, 600 middenhuurwoningen en 1.148 vrije sector koop- of huurwoningen.5 Daarnaast wil de gemeente de bouw van kleinere koopwoningen stimuleren, omdat deze woningen geschikt zijn voor de middeninkomens.6 Met deze ambitie leggen de partijen zich niet alleen toe op de bouw van sociale huurwoningen, maar ook op het vergroten van het aantal woningen voor middeninkomens. Door ervoor te zorgen dat dergelijke woningen ook beschikbaar blijven voor middeninkomens, moet doorstroming vanuit sociale huurwoningen bevorderd worden.

Diemense kandidaten moeten daarbij zoveel mogelijk voorrang krijgen, zodat een groter deel van de vrijgekomen woningen naar Diemenaren gaat. Het handhaven van een regeling die het verstrekken van startersleningen mogelijk maakt, moet de positie van starters versterken.7

17

Het coalitieakkoord zet in op verduurzaming Naast het bouwen van extra woningen voor de lagere inkomensgroepen, zet de gemeente in op verduurzaming en de energietransitie. Voor nieuwbouw die nog niet planologisch of contractueel vastligt, zet de gemeente in op de bouw van uitsluitend gasloze woningen en is het streven om de woningen energie-positief te laten zijn. Belangrijk in de energietransitie is ook dat de gemeente zoekt naar manieren om energiearmoede te bestrijden en dat de gemeente in de energietransitie aandacht heeft voor mensen met een lager inkomen. De gemeente zet in op ondersteuning van ouderen en mensen met een beperking Om te zorgen dat ouderen en mensen met een beperking langer thuis kunnen blijven wonen, zet de gemeente in op een aanpasbare woningvoorraad. Bestaande woningen kunnen op eigen initiatief en voor eigen rekening, mogelijk met gebruikmaking van de voorzieningen van de Wmo, toegankelijk gemaakt worden als een bewoner daar behoefte aan heeft. In de woonvisie zet de gemeente in op het versterken van de wijken De gemeente wil zorgen voor sterke wijken met een goede woonkwaliteit. Om deze kwaliteit van wonen te realiseren, is het van belang dat woningen in goede staat zijn, in een mooie omgeving staan en dat wijken divers zijn samengesteld.

Hoewel uit het onderzoek 'Wonen in de Metropoolregio Amsterdam' bleek dat inwoners hun buurt in 2019 gemiddeld een 7,7 gaven en daarmee tevreden zijn over hun buurt, zijn er ook bedreigingen voor de goede woonkwaliteit van wijken.8 In verschillende wijken wonen inwoners dicht op elkaar en er ontstaat daardoor snel overlast.9 Om te zorgen voor sterke wijken, formuleert de gemeente de volgende doelstellingen: 

Steunen van lokale initiatieven: om de goede kwaliteit van wijken in stand te houden en te versterken, wil de gemeente lokale initiatieven ondersteunen. Door meer aandacht te hebben voor participatie van de inwoners en initiatieven vanuit de inwoners, kan de gemeente de kennis uit de wijken benutten. Bij het plannen van nieuwbouw op locaties tussen de bestaande bebouwing wil de gemeente ook buurtbewoners laten participeren in deze plannen.



Aanpakken van kwetsbare plekken: Bij de aanpak van kwetsbare plekken kijkt de gemeente naar de specifieke omstandigheden die bepaalde plekken kwetsbaar maken en gaat daar samen met bewoners en woningcorporaties gericht te werk. Op die manier kan gericht worden gekeken wat er nodig is om kwetsbare plekken aan te pakken.



Buurtbemiddeling: waar er ruzies of conflicten ontstaan tussen inwoners, werkt de gemeente met buurtbemiddelaars. Onder de titel 'Bemiddeling in de buurt' is de gemeente in 2013 begonnen met de inzet van conflictbemiddelaars bij conflicten tussen buurtbewoners.10 Waar Buurtbemiddeling eerst alleen beschikbaar was voor de particuliere sector, is die bij het ingaan van de woonvisie ook beschikbaar gekomen voor de sociale huursector.



Gedragsaanwijzing: de woonvisie zet in op het gebruik van de zogenaamde gedragsaanwijzing als bevoegdheid van de burgemeester. Op basis van de laatste wijziging van de 'Wet aanpak woonoverlast' is het namelijk mogelijk om de burgemeester de bevoegdheid te verlenen tot het

18

geven van een gedragsaanwijzing. De gemeente heeft deze mogelijkheid opgenomen in de algemene plaatselijke verordening. Op basis van deze bevoegdheid kan de burgemeester overlast gevende inwoners een gedragsaanwijzing geven in de vorm van een last onder dwangsom of last onder bestuursdwang. Dit geeft de gemeente nieuwe mogelijkheden in de bestrijding van woonoverlast. De gemeente werkt aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van het woningaanbod Diemen kent een drukbezette en oververhitte woningmarkt met behoorlijke prijsstijgingen in de laatste jaren. De betaalbaarheid en beschikbaarheid van woonruimte staan onder druk.11 Deze situatie heeft een aantal ontwikkelingen tot gevolg gehad. Als gevolg van wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel stijgen de prijzen en neemt het aantal sociale huurwoningen af, doordat particuliere verhuurders hun huren verhogen tot boven de liberalisatiegrens. Daarnaast is ook het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen door de prijsstijgingen afgenomen. Deze ontwikkeling maakt het voor starters, lage middeninkomens en doorstromers moeilijk om een geschikte woning te vinden. Ook het vinden van een woning voor urgent woningzoekenden vormt een probleem. Om koop-woningzoekenden te beschermen tegen de concurrentie van beleggers die kopen om te verhuren, wil de gemeente mogelijk een zelfbewoningsplicht invoeren: 

Zelfbewoningsplicht: een zorg van de gemeente is ook dat nieuw gebouwde woningen worden gebruikt als belegging en op die manier als koopwoning verloren gaan voor de markt. Daarom wil de gemeente een zelfbewoningsplicht die maakt dat de eigenaar van de woning zelf in de woning moet wonen en anders een boete kan ontvangen.

Ouderen blijven langer thuis wonen Door de ontwikkeling die in gang gezet is door de Wet maatschappelijk ondersteuning (Wmo), de Wet Langdurige Zorg (Wlz) en de zorgverzekeringswet (Zvw) kunnen mensen met een lichte ondersteuningsvraag vaak niet langer bij een instelling aankloppen, maar blijven zij thuis wonen. Als inwoners langer thuis willen blijven wonen dan is het belangrijk dat mensen zich bewust zijn van het feit dat hun woning in veel gevallen aanpassingen nodig heeft. Het is bovendien belangrijk om daar op tijd aan te denken. Om te zorgen dat mensen met een zorgvraag kunnen wonen in een woning die past bij hun situatie, formuleert de gemeente de volgende doelstellingen en plannen: 

Bewustwording onder ouderen: de gemeente wil inzetten op de bewustwording onder ouderen over wat het van ouderen en de directe omgeving kan vragen om thuis te blijven wonen. Hiervoor is het noodzakelijk dat ouderen hun woning tijdig aanpassen. Bewustwording op dit terrein vergroten, is daarom belangrijk.



Meer nultredenwoningen: de woonvisie noemt het voornemen om het aantal zogenaamde nultredenwoningen uit te breiden. Dit zijn woningen zonder trappen of opstapjes die daardoor geschikt zijn voor inwoners met een beperkte mobiliteit. De bouw van nieuwe woningen geeft de gemeente de mogelijkheid om het aantal nultredenwoningen te vergroten. Waar het gaat om

19

de aanpassing van de bestaande woningvoorraad, wil de gemeente ook helpen met het aanpassen van woningen. Dit wil de gemeente doen in de vorm van een blijverslening. 

Doorstroming beschermd wonen: het is de bedoeling om mensen uit vormen van beschermd wonen sneller te laten doorstromen naar reguliere beschikbare woningen. De gemeente kan de uitstroom uit instellingen voor beschermd wonen die in Diemen zijn gesitueerd, echter niet geheel in binnen de gemeente opvangen. Deze groep heeft wettelijk gezien recht op voorrang bij woningtoewijzing, maar in de gemeente Diemen zijn niet genoeg sociale huurwoningen beschikbaar voor deze doorstroom. De gemeente zet daarom in op het maken van regionale afspraken om de uitstroom van bewoners van beschermd wonen te bevorderen.

De woonopgave en duurzaamheidsdoelstellingen zijn met elkaar verbonden De gemeente wil in 2040 energieneutraal zijn.12 Om dat doel te bereiken, is het belangrijk om de energietransitie vorm te geven en ervoor te zorgen dat bestaande wijken en nieuwe wijken aardgasvrij en energieneutraal gebouwd worden. Om de doelstellingen op het gebied van duurzaamheid en energie te realiseren, werkt de gemeente samen met de Metropoolregio Amsterdam en de regio AmstellandMeerlanden. Daarnaast wil de gemeente ook inwoners bij de energietransitie betrekken. Ten aanzien van het woonbeleid wil de gemeente het duurzaamheids- en woonbeleid met elkaar verbinden. De speerpunten uit de Milieunotitie vormen daarbij het uitgangspunt. Op het gebied van duurzaamheid formuleert de woonvisie onder meer de volgende voornemens: 

Bewustwording en gedragsverandering: de gemeente wil inzetten op het creëren van bewustwording van de energietransitie onder inwoners. Op die manier wil de gemeente huiseigenaren stimuleren tot besparingsmaatregelen. Betrouwbare en toegankelijke informatie zijn daarbij van belang.



Opstellen van een warmteplan: om te zorgen voor aardgasvrije woningen, is het nodig om een warmteplan op te stellen voor de gemeente. Dit plan moet functioneren als een routekaart voor de energietransitie, zodat de gemeente kan omschakelen van gasaansluitingen naar aansluitingen op alternatieve warmtebronnen.



Momentum benutten: om uitvoering te geven aan de energietransitie, is het van belang om de investeringsmogelijkheden voor het energieneutraal maken van woningen te benutten. Momenten van bouw, verkoop en renovatie zijn daarom belangrijke momenten waarop aanpassingen aan woningen kunnen worden gedaan die bijdragen aan de energietransitie.



De energietransitie betaalbaar houden: de energietransitie zal veel geld kosten. De gemeente wil de komende jaren daarom het aantal beschikbare financieringsinstrumenten uitbreiden en een collectieve aanpak van verduurzaming faciliteren.

Om de vertaalslag te maken van het beleid naar de uitvoering, is in een bijlage van de woonvisie het 'Actieprogramma Woonvisie 2018-2023' opgenomen. Dit actieprogramma noemt voor iedere in de woonvisie geformuleerde ambitie de vereiste actiepunten.

20

De ambities uit de woonvisie krijgen een vertaling in prestatieafspraken Een belangrijke middel voor het realiseren van gemeentelijke ambities op het gebied van wonen, zijn de prestatieafspraken. In de woonvisie formuleert de gemeente de ambitie om alle afspraken met woningcorporaties en andere betrokken partijen zoals huurdersverenigingen in één gezamenlijk proces tot stand te brengen, waardoor alle prestatieafspraken in een overeenkomst staan. Begin 2020 heeft de gemeente uitvoering gegeven aan die ambitie, door een raamovereenkomst te sluiten met Huurdersplatform Diemen (HPD) en de woningcorporaties Rochdale, De Key en Stadgenoot.13 Het Huurdersplatform Diemen vertegenwoordigt in deze afspraken de huurderskoepels van de woningcorporaties die in Diemen aanwezig zijn en vormt daarmee vooral een vertegenwoordiging van de huurders van de corporatiewoningen. In de raamovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de vier pijlers van de woonvisie: sterke wijken, betaalbaarheid en beschikbaarheid, wonen met zorg en welzijn, en duurzaamheid. Naast een inhoudelijk deel, zijn er ook enkele procesafspraken in de overeenkomst opgenomen. Zo schrijft de raamovereenkomst voor dat de prestatieafspraken een looptijd hebben van vier jaar.

De partijen uit de raamovereenkomst stellen daarnaast elk jaar een jaarschijf op met een doelstelling voor een jaar en kijken elk jaar aan de hand van deze jaarschijf terug op de behaalde doelen. Sinds 2021 heeft de jaarschijf een ontwikkeling doorgemaakt waardoor de jaarschijf meer een soort monitor is geworden die alle afspraken omvat. Daarin worden steeds apart die projecten besproken die op dat moment actueel zijn en jaarlijks wordt de stand van zaken vastgelegd en besproken in een bestuurlijk overleg. Daarnaast spreken de partijen in de raamovereenkomst af om ieder voorjaar de uitvoering van gemaakte afspraken aan de hand van een monitor te evalueren. De verantwoording zou jaarlijks voor het zomerreces gereed moeten zijn.

Regionale samenwerking De gemeente Diemen kent op regionaal niveau een tweeledige samenwerking. De gemeente is onderdeel van de subregio Amstelland-Meerlanden en van de Metropoolregio Amsterdam. De subregio Amstelland-Meerland is een belangrijke plaats voor de gemeente om kennis uit te wisselen met andere gemeenten. Uit de gevoerde gesprekken bleek dat in de andere gemeenten die onderdeel zijn van de subregio veel dezelfde soort onderwerpen spelen. Naast kennisdeling worden er echter ook afspraken gemaakt in de subregio. Deze afspraken zijn vastgelegd in het Woonakkoord AmstellandMeerlanden 2021-2025 uit 2021. De daarin gemaakte afspraken hebben betrekking op de volgende onderwerpen: samenwerking, nieuwbouw, het optimaal benutten van de bestaande woningvoorraad en duurzaamheid.14 Naast de subregio Amstelland-Meerland is de gemeente onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en kent daarin een intensieve samenwerking, zo bleek uit de gevoerde gesprekken. De portefeuillehouder op het gebied van het woonbeleid van de gemeente Diemen is voorzitter van het Portefeuillehoudersoverleg (PHO) Bouwen en Wonen de Metropoolregio Amsterdam. Uit de gevoerde

21

gesprekken bleek dat dit voorzitterschap van het woondossier in de MRA invulling krijgt met kennis en kunde van de kant van de wethouder van Diemen. Er is daarmee vertrouwen in de behartiging van de belangen van de gemeente in de MRA. In de Metropoolregio Amsterdam is met het rijk een woondeal gesloten om te zorgen voor een versnelling van de woningbouw. Daarin spreken de partijen af om tot 2040 230.000 woningen te bouwen met daarin een versnellingsopgave waarin de gemeente tussen 2018 en 2025 100.000 woningen gaan bouwen.15 Lokale samenwerking De input van de lokale samenwerkingspartners van de gemeente is volgens betrokkenen meegenomen bij het opstellen van de gemeentelijke woonvisie. Uit de gevoerde gesprekken bleek kwam naar voren dat er uitgebreid overleg is geweest tussen de lokale samenwerkingspartners, zoals de huurdersorganisatie HPD (Huurdersplatform Diemen) en de woningcorporaties, in het opstellen van de woonvisie. Daarnaast is de woonvisie met de samenwerkingspartners besproken voordat deze werd vastgesteld. Uit de opgehaalde gegevens blijkt dat de externe samenwerkingspartners over het algemeen tevreden zijn over de wijze waarop de gemeente met hen samenwerkt.

Als het gaat om de manier waarop de gemeente de externe samenwerkingspartners betrekt in de ontwikkeling van plannen voor de woonopgave, geven de samenwerkingspartners de gemeente gemiddeld een 5,3 op een schaal van 1 tot en met 7. De samenwerkingspartners geven aan dat de gemeente goed en eenvoudig bereikbaar is en dat de gemeente openstaat voor ideeën van externen. Wel gaven sommige partners aan graag in een eerder stadium door de gemeente betrokken te worden bij het maken van beleid; voor hun gevoel gebeurde dat nu te laat. Wanneer het gaat om de samenwerking met de gemeente in de uitvoering, geven de samenwerkingspartners de gemeente een gemiddeld een 4,6 op een schaal van 1 tot en met 7. De samenwerkingspartners geven daarbij aan dat de gemeente de juiste inhoudelijke kennis heeft van de beleidsterreinen en daardoor een prettige samenwerkingspartners vormt. Een punt van aandacht met betrekking tot de samenwerking in de uitvoering is dat sommige samenwerkingspartners graag zouden zien dat de gemeente meer gegevens uit de basisregistratie zou delen.

Om uitvoering te geven aan het woonbeleid, is de gemeente deels afhankelijk van de samenwerking met de woningcorporaties en marktpartijen. De gemeente heeft daardoor een regisserende taak in het woondomein. Om haar woonbeleid tot uitvoering te brengen, doet de gemeente twee dingen: de gemeente stelt bestuursrechtelijke kaders op in verordeningen en bestemmingsplannen, en de gemeente maakt afspraken met de woningcorporaties.

22

Werkwijze in de ambtelijke organisatie Diemen kent een integrale werkwijze waarin niet altijd alleen de beleidsterreinen centraal staan, maar ambtelijk specialisten worden betrokken bij onderwerpen die hun eigen beleidsterrein overstijgen, zo bleek uit de gevoerde gesprekken. Er is daardoor een brede interne samenwerking waarin weinig tot geen scheiding bestaat tussen verschillende afdelingen. In de interne organisatie, zo gaven verschillende geïnterviewden aan, kunnen de ambtenaren elkaar daardoor goed vinden. De huisvestingsverordening richt zich op toeristische verhuur, woonruimteverdeling en de regulering van het middensegment De laatste jaren heeft de gemeente gewerkt aan het wijzigen van de huisvestingsverordening. Aangezien de huisvestingsverordening uit 2017 op 1 januari 2021 verliep en op die datum ook de nieuwe Huisvestingswet van kracht werd, heeft de gemeente eerst de huisvestingverordening 2020 vastgesteld om vervolgens in 2021 de huisvestingsverordening 2021 vast te stellen. De vanaf 1 oktober 2021 van kracht zijnde Huisvestingswet dwong de gemeente tot deze manier van werken. In de huisvestingsverordening 2021 wil de gemeente de volgende zaken regelen: 

Meld- en registratieplicht toeristische verhuur: vanaf 1 april 2022 wil de gemeente gaan werken met een meld- en registratieplicht voor toeristische verhuur. Doordat in de nieuwe Huisvestingswet, die op 1 januari 2021 van kracht werd, er voor toeristische verhuur niet langer een onttrekkingsvergunning nodig is, kan de gemeente gaan werken met een meld- en registratieplicht. Het verhuren van een woning als Bed & Breakfast is de enige vorm van toeristische verhuur die de gemeente wil toestaan. Aangezien het op basis van de nieuwe Huisvestingswet niet mogelijk is om een algeheel verbod voor toeristische verhuur van de gehele woning te realiseren, wil de gemeente de toeristische verhuur reguleren via bestemmingsplannen. Voor de verhuur als Bed & Breakfast maakt de gemeente een uitzondering; bij deze vormen van toeristische verhuur wil zij werken met een registratieplicht en boetebepaling.



Aanpassing regels woonruimteverdeling: doordat in de regio is afgesproken om naar een ander systeem van toewijzing van huurwoningen te gaan zijn er in april 2021 nieuwe regels vastgesteld voor de toewijzing van sociale huurwoningen. De nieuwe regels zijn verwerkt in de Huisvestingsverordening Diemen 2021. De regels worden van kracht zodra het automatiseringssysteem van WoningNet hierop ingericht is. Dat is voorzien voor januari 2022.



Regulering middenhuur: Voor de sociale huur is duidelijk gedefinieerd en afgebakend wie er recht heeft op een woning. Voor het middensegment bestaat deze afbakening niet. Daarom heeft de gemeente in 2019 een doelgroepenverordening opgesteld. Deze doelgroepenverordening was in de huisvestingsverordening 2020 al van kracht. De doelgroepenverordening regelt de gemeente dat de prijzen voor de in de doelgroepenverordening aangewezen nieuwbouwprojecten voor 25 jaar op het prijspeil blijven van het middensegment. Deze woningen blijven daardoor qua prijs behouden voor inwoners met een middeninkomen. Met de nieuwe huisvestingsverordening zorgt de gemeente ervoor dat deze woningen ook bij de juiste doelgroep terecht komen. Dit kan door vanuit de huisvestingsverordening met een vergunningsplicht te werken voor het in gebruik nemen van

23

middeldure huurwoningen in de door de doelgroepenverordening aangewezen nieuwbouwprojecten.16 Prestatieafspraken richten zich op de vier pijlers uit de woonvisie Naast het maken van de juiste kaders in wet- en regelgeving kan de gemeente afspraken maken met de woningcorporaties en huurdersverenigingen. Daarom heeft de gemeente afspraken gemaakt met Huurdersplatform Diemen en de corporaties Rochdale, De Key en Stadgenoot. Deze prestatieafspraken richten zich op de vier pijlers uit de woonvisie. Voor deze vier delen van de woonvisie heeft de gemeente de onder andere de volgende prestatieafspraken gemaakt: 

Sterke wijken door betrokkenheid: in de woonvisie formuleert de gemeente verschillende doelstellingen voor sterke wijken in Diemen. In de prestatieafspraken spreken de partijen daarom het volgende af: o De partijen sturen aan op het realiseren van gemengde wijken met een mix van huur- en koopwoningen. o De corporaties zullen het aantal huurwoningen niet laten zakken. o De gemeente en de corporaties ondersteunen community building door op wens van inwoners een buurtkamer te realiseren. o De partijen bewaken samen de leefbaarheidsscore. o De gemeente organiseert en financiert buurtbemiddeling. o De partijen zoeken met het project Scheerlicht actief naar woonfraude en de gemeente richt een anoniem meldpunt voor woonfraude in.



Betaalbaar en beschikbaar door behoud van de voorraad en huursom: de prestatieafspraken die zich richten op de pijler betaalbaarheid en beschikbaarheid, richten zich op het betaalbaar houden van sociale huur en het behouden van de woningvoorraad. In de prestatieafspraken spreken de partijen daarom het volgende af: o De corporaties zorgen voor een passende toewijzing van sociale en vrije sector huurwoningen. Daarbij spreken de corporaties af minimaal 95 procent van de toeslaggerechtigden te huisvesten in een woning met een huurprijs die niet hoger is dan de passende aftoppingsgrens. o In de jaren 2021-2023 voeren de corporaties een maximale huursomstijging door van 1 procent boven de inflatie. Daarnaast mogen de corporaties voor deze jaren een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren. Beide afspraken zijn onder de voorwaarde dat het woonlastenonderzoek van het Nibud niet dwingt tot een andere opvatting. o De gemeente zorgt voor de mogelijkheid voor inwoners om een woonkostentoeslag aan te vragen. o Voor de periode 2020-2023 sluiten de partijen een woonlastenakkoord om te zorgen dat huishoudens die maximaal 120 procent van het bijstandsniveau verdienen niet meer gaan betalen dan de aftoppingsgrens. Daarbij kijken de partijen ook naar de mogelijkheid voor huurverlaging.

24

o

o

De corporaties zetten zich in voor de bouw van ongeveer 425 nieuwbouwwoningen om een bijdrage te leveren aan de sociale huursector. De gemeente zet zich daarbij in om voldoende nieuwbouwlocaties te faciliteren. Van nieuwbouwprojecten bestaat minimaal 30 procent uit sociale huur en minimaal 20 procent uit huurwoningen in het middensegment. De corporaties verhuren woningen in de vrije sector waarbij er geen sprake is van woningdeling, bij voorkeur aan huishoudens die uit een sociale huurwoning in Diemen komen.



Wonen met zorg en welzijn door in te zetten op bewustwording en monitoring: de prestatieafspraken die zich richten op de pijler wonen met zorg en welzijn, richten zich op het langer thuis wonen en de huisvesting van bijzondere groepen. In de prestatieafspraken spreken de partijen daarom het volgende af: o Ouderen wonen steeds langer zelfstandig. Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor het passend maken van hun woning. De partijen spreken echter wel af in te zetten op bewustwording, de uitbreiding van het aantal nultredenwoningen en het mogelijkerwijs opnemen van huisvestingsvragen van zorginstellingen. o De corporaties faciliteren het huisvesten van bijzondere groepen zoals verstandelijk beperkten. o De partijen bespreken periodiek de ontwikkeling van de matches, wachttijden, typen en aantallen urgent woningzoekenden. Deze bespreking kan een reden voor bijsturing vormen.



Het realiseren van duurzaamheid door monitoring en het opstellen van de transitievisie warmte: om de doelstelling uit de woonvisie op het gebied van duurzaamheid te realiseren, maken de partijen de volgende afspraken: o De corporaties spreken af om een CO2-monitor op te zetten om de CO2-uitstoot inzichtelijk te maken. De gemeente zal de gegevens uit deze monitor meenemen in de transitievisie warmte. o De gemeente en corporaties spreken af om samen op te trekken in het maken van uitvoeringsplannen voor het terugdringen van de CO2-uistoot van de corporatievoorraad. De corporaties worden daardoor ook betrokken bij het opstellen van de transitievisie warmte. o De gemeente maakt budget vrij voor de inzet van energiecoaches. o De partijen spreken af om circulair- en klimaat-adaptief bouwen en verbouwen te stimuleren.

Veel van deze afspraken zijn gericht op het monitoren of faciliteren van bepaalde ontwikkelingen en daardoor weinig concreet. Zo stelt een van de afspraken dat er een CO2-monitor wordt ontwikkeld, maar zijn er geen concrete afspraken gemaakt over de wijze waarop die monitor opgesteld dient te worden, of de termijn waarbinnen dit dient te gebeuren. Bovendien is het de vraag of een dergelijke maatregel voldoende bijdraagt om het achterliggende doel te realiseren: een reductie van de CO2-uitstoot in de gemeente. Een uitzondering op de vrijblijvendheid zijn de afspraken ten aanzien van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen; hier krijgen de afspraken een meer concrete en toetsbare vorm.

25

Uit de gevoerde gesprekken kwam naar voren dat het lastig was voor de gemeente om tot concrete afspraken te komen in de prestatieafspraken. Het soms wat algemene karakter van de afspraken maakt het moeilijk om de prestatieafspraken goed te monitoren en te evalueren, zo gaven betrokkenen aan.

De huidige woonvisie heeft een looptijd tot 2023 en is daardoor nog in uitvoering. De onderstaande weergave van de doelrealisatie van het beleid vormt daardoor een momentopgave. Documenten geven beperkt inzicht in de voortgang die de gemeente ten aanzien van de woonopgave boekt In het coalitieakkoord en de woonvisie noemt de gemeente de ambitie om 2.833 woningen te bouwen naast de al bestaande plannen. Daarvan moeten er 1.085 sociale huurwoningen zijn, 600 middenhuur woningen en 1.148 koop- of huurwoningen in de vrije sector.17 Op de website www.plancapaciteit.nl staat in meer detail uitgewerkt waar en wanneer subdoelen ten aanzien van de woonopgave gerealiseerd dienen te worden. Dit overzicht suggereert dat er voor het overgrote deel van de geplande woningen onherroepelijke plannen zijn vastgesteld. De doelstellingen uit de woonvisie hebben een vertaling gekregen in de prestatieafspraken met de corporaties en het huurdersplatform. Afgezien van de prestatieafspraken, is het aan de hand van de documentatie moeilijk om zicht te krijgen op de voortgang en doelrealisatie van het woonbeleid. Zo is het lastig om zicht te krijgen op de fase van uitvoering waarin het aantal ten doel gestelde woningen zich bevindt en wanneer afronding is voorzien. Monitoring van de ontwikkelingen De gemeente werkt met de woningbouwcorporaties aan een monitor.