MPG jaarrekening 2025 versie Raad
Tekst van het document
Deze gronden worden verantwoord onder ‘onderhanden werk’. In hoofdstuk 8 wordt over de actieve grondexploitaties in Diemen gerapporteerd. Ad C Over grond als vaste materiele activa (MVA) kan worden gesteld, dat deze grond een vaste bestemming heeft, en niet in een transformatieproces zit. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht, maar waarbij (nog) geen sprake is van een gebiedsontwikkeling. Dergelijke laatste categorie gronden worden in de regel geduid als ‘warme gronden’. De gronden kennen vaak een boekwaarde, door aankoop in het verleden. Deze gronden worden verantwoord als subcategorie strategische gronden onder de ‘materiële vaste activa’ (MVA). Ad D De gronden die in erfpacht zijn uitgegeven worden gewaardeerd tegen de uitgifteprijs van de eerste uitgifte. Dat wil zeggen; de prijs waarvoor ze in eerste instantie aan de kopende partij in erfpacht zijn gegeven. Deze gronden worden verantwoord als subcategorie erfpacht gronden onder de ‘materiële vaste activa’ (MVA).
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
27
Gemeente Diemen
4.1 Voorbereidende grondexploitaties (IMVA) In de gemeente Diemen is bij onderhavige MPG één locatie, gebiedsontwikkeling Duran, te kwalificeren als voorbereidende grondexploitatie (IMVA) waarbij voorbereidende werkzaamheden werden uitgevoerd met mogelijk doel een grondexploitatie te openen. Begin 2024 is begonnen met de gebiedsuitwerking van het gebied rond het zwem- en sportcentrum Duran. Op 24 oktober 2024 heeft de Raad een voorbereidingskrediet verstrekt voor de verdere uitwerking hiervan. Daarmee is deze locatie te kwalificeren als IMVA. Deze locatie is in het MPG 2025 daarmee de enige te kwalificeren IMVA. In onderstaande tabel wordt de financiële stand van dit project weergegeven. Voorbereidende grondexploitaties (IMVA) Nr.
Project
1 Gebiedsontwikkeling Duran e.o.
Boekwaarde 31-12-2024
Mutatie 2025
Boekwaarde 31-12-2025
Type programma
€
€
€
Divers
67.985
254.155
Boekwaarde in Boeking 2025 na Reserve balansboekingen Grondzaken na 31-12-2025 322.140 € 322.140 € -
Tabel 7: Overzicht boekwaarde IMVA.
4.1.1 Toekomstig grondexploitatie: gebiedsontwikkeling Duran en omgeving De gemeente Diemen heeft als ambitie in de Omgevingsvisie en in het coalitieakkoord (mei 2022) uitgesproken om het huidige zwembad (Zwembad en Sportcentrum F.B. Duran) te vernieuwen. Op 19 december 2023 heeft het college de opdracht aan de organisatie gegeven om de ambitie van het zwembad verder uit te werken. Voor de gebiedsontwikkeling rond en inpassing van het zwembad en sportcentrum Duran is in de 1e kwartaalbrief van 2024 een onderzoeksbudget verstrekt van € 80.000. Mede op basis van dit onderzoek is in de raad van 24 oktober 2024 besloten een nieuw zwem- en sportcentrum te bouwen. We gaan aan de slag met een gebiedsontwikkeling waarbij ook andere mogelijke functies (waaronder woningbouw) onderzocht worden in een gebiedsvisie. De raad heeft hiervoor op 24 oktober 2024 een voorbereidingskrediet beschikbaar geteld van € 230.000. De gebiedsvisie is ten tijde van schrijven gepresenteerd aan de buurt en is ter inzage gelegd. In 4e kwartaalbrief van 2025 is een aanvullend voorbereidingskrediet verleend voor € 175.000 voor de volgende fase, wat bestaat uit plankosten, voorbereiden van de ontwikkelstrategie en/of planologische procedure. Wanneer de plannen onverhoopt niet doorgaan dan worden de gemaakte voorbereidingskosten ten laste van de Reserve Grondzaken gebracht.
Zwem- sportcomplex De kosten voor het nieuwe zwem- en sportcomplex worden separaat geregistreerd en maken daarom geen onderdeel uit van dit MPG. Dit komt doordat het project als vastgoedinvestering wordt behandeld, met een eigen financieringssystematiek, specifieke dekkingsbronnen binnen de gemeentelijke begroting en een ander btw-regime. Conform deze gemeentelijke en BBV-richtlijnen worden investeringsprojecten niet als grondexploitatie verantwoord.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
28
Gemeente Diemen
Strategische gronden (MVA) 4.1.2 Inleiding De gemeente Diemen heeft een aantal percelen in eigendom die zijn aangemerkt als strategische gronden en die in de (nabije) toekomst mogelijk in aanmerking komen voor verkoop en/of (her)ontwikkeling. Ook zijn een aantal gronden in bezit die een vaste bestemming kennen en niet in een transformatieproces zitten en waar ook geen concreet voornemen voor is. De Commissie BBV schrijft voor dat deze als Materiele vaste activa (MVA) op de balans worden verantwoord. De gronden moeten met een realistische waarde op de balans staan. Anders loopt de gemeente het risico dat bij een eventuele verkoop in de toekomst de gronden minder waard zijn dan waarop gerekend was en dat resulteert in een verlies. De boekwaarden van de gronden mogen, conform de BBV-regelgeving, daarom niet hoger zijn dan de verkrijgingsprijs of de duurzame lagere (markt)waarde. De verkrijgingsprijs is de prijs die de gemeente ooit betaald heeft voor de aankoop van de grond. De marktwaarde van deze gronden wordt bepaald door te kijken naar de huidige bestemming op het moment van de marktwaardetoets. Is de boekwaarde hoger dan de marktwaarde, dan dient deze te worden afgeboekt tot de duurzame lagere (markt)waarde. 4.1.3 Overzicht gronden In tabel 8 staat een overzicht van de gronden die de gemeente in haar bezit heeft.
Een onderbouwing voor de marktwaardetoets volgt in tabel 9 hierna.
Tabel 8: Overzicht strategische gronden in vierkante meters.
Tabel 9: Overzicht strategische gronden in euro’s.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
29
Gemeente Diemen
Ad 1. Aankoop grond NS nabij sporthal In 2001 zijn enkele gronden langs het spoor aangekocht van NS. Deze gronden zijn verhuurd als moestuin sinds de jaren ’40 aan volkstuinvereniging ONA (Ontspanning Na Arbeid). In 2025 bedroegen de jaarlijkse huurinkomsten € 4.594 exclusief btw. Dit zijn de huurinkomsten van de percelen A4685, A4694, A4805 en expliciet niet het perceel A4707. Het eigendom van dit perceel wordt betwist. De genoemde gronden en huurinkomsten in dit MPG zijn zonder het perceel A4704 en hebben dus geen invloed op de gemeentelijke grondbalans. Ad 2. Spoorzicht park Na het uitplaatsen van de sportverenigingen in het verleden, is dit stuk braak komen te liggen. De gemeente heeft in 2018 de mogelijkheden onderzocht naar ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied. Er is besloten (collegebesluit 18-12-2018) om park Spoorzicht te behouden als ecologisch gebied. Bij de Jaarrekening 2018 is besloten om het perceel strategische grond deels af te waarderen naar bestemming natuur (Park Spoorzicht). Over Park Spoorzicht is in de Omgevingsvisie Diemen 2040 geconcludeerd: “Park Spoorzicht is een plek voor natuur en natuureducatie. Ook is deze locatie belangrijk voor incidentele waterberging.
De toegankelijkheid naar park Spoorzicht willen we in de toekomst verbeteren.” De gemeente heeft in 2025 een start gemaakt met de herinrichting van het park met behoud en versterking van natuurwaarden, aangevuld met wandelpaden, speelplekken en (deels) een vlonderpad voor betere toegankelijkheid. Ad 3. Weilanddriehoek Voor deze grond zijn vooralsnog geen concrete plannen. Wel is in de concept-Beleidsnota Sport en Bewegen aangekondigd de mogelijkheden te verkennen om op de langere termijn op dit perceel sportvelden aan te leggen. Op deze gronden ligt vooralsnog een strikt landelijk natuurregime (Natuur Netwerk Nederland). Mogelijk komt deze locatie in de verre toekomst in beeld als ontwikkellocatie. In de Omgevingsvisie Diemen 2040 is geconcludeerd: “…het accent voor de weilanddriehoek blijft in de toekomst op natuur liggen, in combinatie met recreatie”. De grond is tijdelijk in gebruik gegeven aan een agrariër. Ad 4. Recreatiegebied Diemerpolder De gronden recreatiegebied Diemerpolder zijn in 2018 aangekocht van het Rijk vanuit het oogpunt van behoud van de recreatieve voorzieningen en toegankelijkheid van de Diemerpolder. Na aankoop zijn de gronden in tijdelijke erfpacht uitgegeven aan Groengebied Amstelland tot 31-12-2049, als tijdelijke beheerconstructie. Op deze Diemerpolder ligt een ruimtelijke reservering voor de IJmeerlijn.
De gemeente heeft destijds aan het ministerie van Infrastructuur en Milieu bevestigd de ruimte voor de eventuele toekomstige IJmeerlijn niet zo te bestemmen dat de aanleg onmogelijk wordt. Als grondeigenaar kan Diemen bij doorgang van dit project mogelijk meer invloed uitoefenen op de inpassing en uitvoering van het tracé. Ad 5. Parkeerterrein Verrijn Stuartweg 4 Dit parkeerterrein is al lange tijd in eigendom. Het wordt sinds 2007 verhuurd aan Maja Media. Zij verhuren hun pand en het buitenterrein weer door aan een gebruiker. In het jaar 2018 is een deel van het terrein verkocht aan Maja media, waarmee de boekwaarde toen is verlaagd.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
30
Gemeente Diemen
Het restant van het parkeerterrein blijft verhuurd. Per 1-1-2019 is de huurovereenkomst gewijzigd. De jaarlijkse huurinkomsten voor 2025 bedroegen ca. € 9.960 excl. btw. Ad 6. Gronden langs rijkswegen Rijkswaterstaat In 1972 heeft gemeente Diemen een principe-overeenkomst gesloten met Rijkswaterstaat inzake de verwerving van de gronden voor de aanleg van de rijkswegen. Ten behoeve van de afronding van de aanleg van de rijkswegen is daaropvolgend in 2020 een grondruil overeengekomen waarmee partijen akkoord zijn gegaan met het over en weer ruilen van gronden en het vestigen van opstalrechten (bijvoorbeeld bij viaducten of bruggen). Voor de afwikkeling van dit dossier is door de gemeente aan Rijkswaterstaat een bedrag betaald van ca. € 81.000, op basis van externe taxatie. Omdat de aankoop gebaseerd is op een marktconforme taxatie, kwalificeert de aankoop van deze grond zich als waardevast en de grond hoeft (mag) niet worden afgeschreven conform de BBV. Daarom zijn de gronden tegen boekwaarde op de balans geplaatst onder de Materiële vaste activa (MVA). Ad 7. Parkeerterrein nabij de Schakel In 2024 is de gemeente eigenaar geworden van het parkeerterrein nabij de Schakel. Met de aankoop is de eigendomssituatie in overeenstemming gebracht met de feitelijke en wenselijke situatie. Het perceel is van belang voor het functioneren van het wijkcentrum De Schakel.
De aankoopsom is gebaseerd op basis van de destijds geldende Grondprijzennota, waarin een tarief per m2 voor een parkeerplaats is vastgelegd. De waarde van de garagebox is separaat bepaald aan de hand van vergelijkbare referenties.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
31
Gemeente Diemen
4.2
Erfpachtgronden (MVA)
De erfpachtgronden in Diemen zijn onderverdeeld in wonen en overige functies. 4.2.1 Erfpachtgronden wonen In tabel 10 treft u een overzicht van het gemeentelijk grondeigendom uitgegeven in erfpacht ten behoeve van de functie wonen. Een deel van de erfpachters heeft de erfpacht voor een vaste periode afgekocht, een deel niet. Sinds 1 oktober 2020 bestaat er voor erfpachters, die hun woning op erfpacht hebben, de mogelijkheid om hun tijdelijk erfpachtrecht om te zetten in een eeuwigdurend erfpachtrecht, dan wel de bloot eigendom te verwerven. Bij het omzetten naar eeuwigdurende erfpacht is er de keuze tussen een jaarlijkse canon of de canon eeuwigdurend afkopen. In 2025 hebben acht particulieren hun tijdelijk erfpachtrecht omgezet naar een eeuwigdurend erfpachtrecht en de canon afgekocht. Er zijn geen verkopen van bloot eigendom geweest in 2025. De overige particulieren die hun erfpacht hebben omgezet naar eeuwigdurende erfpacht hebben geopteerd voor een jaarlijkse canon. De verwachting voor de komende jaren is dat er jaarlijks circa 10 à 20 particulieren zullen converteren naar eeuwigdurende erfpacht. Naarmate de einddata van de tijdelijke erfpachtrechten dichterbij komen, zal dit aantal naar waarschijnlijkheid toenemen.
In tabel 10 treft u een overzicht van de erfpachtgronden met de functie wonen in de gemeente Diemen en welk deel daarvan niet is afgekocht, tijdelijk is afgekocht en welk deel eeuwigdurend is afgekocht. In de tabel in geheime bijlage E treft u het overzicht van het resultaat van de in 2025 eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Het restant van de opbrengst valt na aftrekking van de boekwaarde vrij in het jaarrekening resultaat van 2025. Daaruit volgende zal een toevoeging of onttrekking aan de algemene reserve plaatsvinden. In 2025 betreft het een resultaat van € 0,262 miljoen dat zal worden toegevoegd aan de Algemene Reserve.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
32
Gemeente Diemen Opbouw gegevens woningbouw
Nr. Type erfpachter
1 belegger 2 belegger 3 particulier ggb 4 particulier app. Recht 5 particulier app. Recht 6 particulier app. Recht 7 particulier app. Recht 8 particulier app. Recht 9 particulier app. Recht 10 particulier app. Recht 11 particulier app. Recht 12 particulier app. Recht 13 particulier app. Recht 14 particulier app. Recht 15 particulier app. Recht 16 woningcorporatie 17 woningcorporatie 18 woningcorporatie 19 woningcorporatie 20 woningcorporatie 21 woningcorporatie 22 woningcorporatie 23 woningcorporatie 24 woningcorporatie 25 woningcorporatie 26 woningcorporatie 27 woningcorporatie 28 woningcorporatie 29 woningcorporatie 30 woningcorporatie 31 woningcorporatie 32 woningcorporatie 33 woningcorporatie
omschrijving erfpacht-object
Regeling van de erfpachtgronden
woningen
garageboxen m2
m2
m2
aantal
aantal
Mutatie 2025
jaarrek. 2025
Project Verwelius 36 woningen Wilhelminaplantsoen plan Bakhuizen N.V. Prinses Marijkestraat 21 t/m 37 en 57 t/m Prinses Marijkestraat 3 t/m 19 en 39 t/m Wijde Blik I Wijde Blik II Wijde Blik III Wijde Blik IV Wijde Blik V Wijde Blik VI Wijde Blik VII Wijde Blik VIII Wijde Blik IX Van Markenplantsoen 114 t/m 160 42 woningen C.J. der Kinderenplein (Spoo 22 woningen Paulus Emtinckweg 22 woningen Gerard Burghoutweg 40 woningen Prinses Magrietstraat 102 woningen Vogelweide 98 woningen Zeven wonderen terrein 128 woningen Meerkoet 54 woningen Tjalk 111 woningen Fuut, Kolgans en Rietgors e 50 woningen Boven Rijkersloot 48 woningen Vlindertuin 128 woningen Fregat 30 woningen Prinses Irenestraat 20 woningen schoolstraat 115 woningen Burg.Bickerstraat 36 woningen Ouddiemerlaan 47 woningen Harmonielaan 4-98 26 woningen Harmonielaan 1-51 Totaal
120 36 18 18 18 24 40 40 40 40 40 40 40 12 24 42 22 22 40 102 98 128 54 111 51 48 128 30 20 115 36 47 22 1.666
jaarrek. 2024
80 24
16 24 24 24 24 24 24 24 8 16
312
3.124 919 3.386 1.275 1.258 624 932 933 933 939 939 939 938 313 614 4.860 3.412 3.405 6.404 8.145 2.333 1.670 2.630 9.992 564 5.164 1.850 2.426 921 2.967 2.550 5.817 3.045 86.221
-
2
3.124 919 3.386 1.275 1.258 624 932 933 933 939 939 939 938 313 614 4.860 3.412 3.405 6.404 8.145 2.333 1.670 2.630 9.992 564 5.164 1.850 2.426 921 2.967 2.550 5.817 3.045 86.221
m niet afgekocht
3.124 919 3.386 1.105 1.258 468 615 676 777 766 615 608 830 164 461 6.404 2.426 24.601
2
2
m afgekocht (t/m einde
m afgekocht (eeuwigdurend) nieuw regime totaal
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4860 0 0 0 8145 2333 1670 2630 9992 564 5164 1850 0 921 2967 2550 0 0 43.646
170 156 317 257 156 173 324 331 108 149 154 3.412 3.405 5.817 3.045 17.974
contractduur) oude regime
2
m afgekocht (eeuwigdurend) mutatie 2025
-
26 48 23
23 24 47
191
Tabel 10: Overzicht erfpachtgronden wonen
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
33
Gemeente Diemen
4.2.2 Erfpachtgronden overige functies In tabel 11 treft u een overzicht van het gemeentelijk grondeigendom uitgegeven in erfpacht ten behoeve van de functie bedrijfs- en maatschappelijke functies. Een deel van de contractanten heeft de erfpacht voor een vaste periode afgekocht en een ander deel heeft het erfpacht “om niet” gekregen vanwege het maatschappelijk belang. Opbouw gegevens niet-woningbouw Grondbalans
Nr. Omschrijving erfpacht-object NIET WONINGBOUW
m2 gbo
1 Sauna 2 Brandweer 3 AGO zwembad 4 Gezondheidscentrum Diemen Noord 5 Recreatiegebied Diemerpolder 6 Pantar-terrein Sniep Totaal
jaarrek. 2024
224 1.112 1.000 424 7.400 10.160
Mutatie 2025
490 1.415 1.975 550 62.265 20.195 86.890
jaarrek. 2025
-
Boekwaarde
490 45.378 1.415 om niet 1.975 75.549,71 550 Afgekocht (t/m 2044) 62.265 om niet 20.195 2.203.348 86.890 2.324.276
Tabel 11: Overzicht erfpachtgronden overig
4.2.3 Erfpachtgronden boekwaarde Op de balans was bij de jaarrekening 2024 een bedrag van € 5,698 miljoen voor de erfpachtgronden opgenomen. De mutatie die in het jaar 2025 heeft plaatsgevonden betreft € 0,013 miljoen. De restant boekwaarde komt daarmee uit op € 5,685 miljoen. Dit bedrag is nader onder te verdelen, welk overzicht in tabel 12 te zien is. Boekwaarde erfpachtgronden Niet-woningbouw Sauna Brandweer AGO zwembad Gezondheidscentrum Diemen Noord * oorspronkelijke uitgifte * uitbreiding 2006 Recreatiegebied Diemerpolder Pantar-terrein Sniep Subtotaal Woningbouw - afgekocht (t/m einde contractduur) - niet afgekocht - vrijval afgekocht (eeuwigdurend) in jaar 2020 - vrijval afgekocht (eeuwigdurend) in jaar 2021 - vrijval afgekocht (eeuwigdurend) in jaar 2022 - vrijval afgekocht (eeuwigdurend) in jaar 2023 - vrijval afgekocht (eeuwigdurend) in jaar 2024 - vrijval afgekocht (eeuwigdurend) in jaar 2025 Subtotaal
31-12-2024
Mutatie 2025
€ 45.378 € 75.550 € 74.623 € 36.000 € 2.203.348 € 2.434.899
-€ 8.040 -€ 565.897 -€ 50.614 -€ 693.497 -€ 14.109
Totaal
31-12-2025 Opmerking
€ 45.378 - om niet € 75.550
€0
€ 1.582.000 € 1.680.861
€ 74.623 afgekocht (t/m 2044) € 36.000 afgekocht (t/m 2044) - om niet € 2.203.348 € 2.434.899 € 1.582.000 € 1.667.899
€ 3.262.861
-€ 12.961 -€ 12.961
€ 3.249.899
€ 5.697.759
-€ 12.961
€ 5.684.798
Tabel 12: Overzicht erfpachtgronden boekwaarde
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
34
Gemeente Diemen
5
FACILITAIR GRONDBELEID De BBV-regelgeving schrijft specifiek voor dat de verantwoording van geldstromen en kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid strikt worden gescheiden van de geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie. De gemeente bedrijft facilitair grondbeleid als zij meewerkt aan projecten waar zij zelf geen grondposities heeft, maar enkel faciliteert en meewerkt aan een wijziging van het bestemmingsplan. Zij toetst dan de voorgenomen plannen van ontwikkelaars en werkt bij akkoord mee aan ruimtelijke ordeningsprocedures. De ambtelijke kosten die de gemeente in deze projecten maakt, worden conform de Nota Grondbeleid actualisatie per 1-1-2026 verhaald op de ontwikkelaar; het kostenverhaal. Hiervoor wordt veelal een anterieure overeenkomst gesloten. In een enkel geval maakt ze ook kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte, deze kosten worden dan ook verhaald.
In dit hoofdstuk wordt een korte stand van zaken weergegeven van projecten waar de gemeente aan facilitair grondbeleid doet. De uitzondering hierop is gebiedsontwikkeling Holland Park, waaronder de Campus ontwikkeling. Deze gebiedsontwikkeling bestaat deels uit een eigen grondexploitatie en deels uit een facilitair deel. Maar vanwege de omvang en integraliteit wordt hier in een apart hoofdstuk (3) aandacht aan gegeven en niet in onderstaande. Faciliterend grondbeleid (Overlopende passief/actief) Nr.
Project
Boekwaarde 31-12-2024
Mutatie 2025
Boeking Reserve Grondzaken in boekjaar 2025
Boekwaarde 31-12-2025
Nieuwbouw Arent Krijtstraat 1
€
-71.592
€
42.270
€
-
-29.322
€
-29.322
€
2
Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing
€
-1.031
€
-
€
1.031 €
-
€
-
€
-
Project afgerond bij MPG 2024
Anterieure ovk ondertekend
3
Herontwikkeling Saan Diemen Zuid
€
-321.664 €
-25.489
€
-
-347.153 €
-347.153
€
-
Project in aanbouw
Anterieure ovk ondertekend
4
Overdiemerweg 38-40
€
25.354
€
-
€
31.470
€
31.470
€
-
Ontwerp-bestemmingsplan ter inzage
Intentie ovk ondertekend
5
Vattenfall warmtecentrale datacenter
€
-
€
-39.200
€
-
€
-39.200
€
-39.200
€
-
Initiatief-fase
Intentieovk getekend
6
Kostenverhaal kleine plannen:
€
-29.887
€
-
€
-
€
-29.887
€
-29.887
€
-
€
29.322 Project wordt afgerond bij MPG 2025
Contractueel
1
6.116 €
€
Planstatus
Boekwaarde in Boeking 2025 na Reserve balansboekingen Grondzaken na 31-12-2025
Anterieure ovk ondertekend
6a
Nieuwbouw naast Ouddiemerlaan 19
€
-
Omgevingsvergunning onherroepelijk
Anterieure ovk ondertekend
6b
Woon-werkwoning Prinses Irenestraat 3
€
-
Project in aanbouw
Anterieure ovk ondertekend
Tabel 13: Overzicht boekwaarde faciliterend grondbeleid
Zie bovenstaande tabel voor een overzicht van de facilitaire projecten binnen de gemeente. Ingeval er een negatieve boekwaarde wordt vermeld (met een minteken), dan is er sprake van reeds meer verhaalde (door ontwikkelaar betaalde) kosten dan dat de gemeente feitelijke kosten heeft gemaakt, omdat er gewerkt wordt met voorschotvergoedingen. Staat er geen minteken, dan betekent dit dat dit door de gemeente gemaakte kosten zijn, nog zonder betaalde vergoeding van de ontwikkelaar. In een aantal gevallen kan het wel zijn dat er al afspraken zijn gemaakt met ontwikkelaars en er dus wel dekking is, maar dat betalingen nog moeten binnenkomen. 5.1 Arent Krijtsstraat 1 Op de hoek van de Hartveldseweg en de Arent Krijtsstraat is door een projectontwikkelaar een appartementencomplex met 51 huurwoningen ontwikkeld en gebouwd. Met de projectontwikkelaar is een aantal jaar geleden een anterieure overeenkomst gesloten. Het project is in 2024 opgeleverd. Aan de openbare ruimte rondom het gebouw zijn in het voorjaar 2025 de laatste handelingen verricht. Het project wordt bij dit MPG financieel administratief afgesloten. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2025 bedraagt: € 42.270 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2025: € -29.322
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
35
Gemeente Diemen
Dit saldo zal ten gunste komen aan de Reserve Grondzaken. In paragraaf 7.3. wordt dit verder toegelicht. 5.2 Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing Saan Op het Vattenfall-terrein heeft de gemeente ten behoeve van de verhuizing en vestiging van Saan een bestemmingsplanwijziging vastgesteld. Een projectontwikkelaar trad op namens partijen (grondeigenaar Vattenfall en gebruiker Saan). Met de grondeigenaar en projectontwikkelaar is een paar jaar geleden een anterieure overeenkomst gesloten. De bouw van de nieuwe bedrijfslocatie van Saan is inmiddels afgerond, het bedrijf Saan is naar deze nieuwe locatie verhuisd en medio 2023 is de openbare ruimte opgeleverd. Het project is vorig jaar, bij het MPG 2024, financieel afgesloten en inmiddels is daarom in 2025 het saldo verrekend met de Reserve Grondzaken. 5.3 Herontwikkeling Saan Diemen Zuid Zoals in paragraaf 5.2 is geschetst, is het bedrijf Saan verhuisd naar het Vattenfall-terrein bij de Diemer Vijfhoek. De huidige locatie van het bedrijf Saan in Diemen Zuid kwam daarmee vrij. In juli 2022 is er een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de grondeigenaar. In de anterieure overeenkomst zijn onder meer afspraken gemaakt over het woningprogramma en het kostenverhaal. In 2023 is het bestemmingsplan goedgekeurd. Het project is in het voorjaar 2024 in aanbouw gegaan.
De eerste woningen zijn eind 2025 opgeleverd. Bij het MPG 2023 en 2024 is aangegeven dat de plankosten langer doorliepen en hoger waren dan geraamd. In totaal waren deze ingeschat op € 990.000. Voor deze plankosten is er dekking uit de anterieure overeenkomst, een subsidie van de provincie (versnelling woningbouw) en een deel van de Startbouwimpuls subsidie van het ministerie van BZK. Dit is in totaal een bedrag van ca. € 550.000, Het verwachte tekort bij het MPG 2023 en 2024 werd ingeschat op € 440.000. Hiervoor was er een reservering ten laste van de voorziening gemaakt van € 440.000 in de Reserve Grondzaken. Door de versnelling van de bouw en nieuwe afspraken die zijn vastgelegd in een addendum op de anterieure overeenkomst omtrent het verhalen van plankosten is het tekort van € 440.000,- gedaald naar € 266.000. Er valt een bedrag van € 174.000 vrij uit de verliesvoorziening. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2025 bedraagt: € -25.489. De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2025: € -347.153. 5.4 Recreatievoorziening Overdiemerweg 38-40 In juni 2020 is het principebesluit genomen over het initiatief op het perceel Overdiemerweg 38 t/m 40 voor de ontwikkeling van een kleinschalige logiesfunctie, horeca en recreatie.
Met de initiatiefnemer is in december 2021 een intentieovereenkomst overeengekomen, waarin een voorschot op de door de gemeente te maken plankosten (kostenverhaal) en samenwerkingsafspraken voor de komende periode, zijn opgenomen. Begin 2023 is het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gegaan. Naar aanleiding van een aantal zienswijzen is in 2024 en 2025 verder onderzoek gedaan en het ontwerp aangepast. De gemeente is nog in afwachting van de initiatiefnemer, voordat het bestemmingsplan definitief kan worden vastgesteld. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2025 bedraagt: € 6.116 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2025: € 31.470.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
36
Gemeente Diemen
5.5 Vattenfall warmtecentrale en datacenter De gemeente Diemen werkt met Vattenfall samen aan de verduurzaming van het Diemen‑warmtenet, nu de huidige gasgestookte warmtebron na 2035 niet meer is toegestaan en de biomassacentrale is afgevallen. De samenwerking is vastgelegd in regionale afspraken en een intentieverklaring en richt zich op een duurzame bronnenmix, waaronder restwarmte uit een datacenter, waarbij de gemeente faciliteert onder strikte voorwaarden en de raad haar planologische bevoegdheid behoudt. Als onderdeel hiervan is de gemeente gestart met een samenwerking om een project van een gecombineerde warmtecentrale met datacenter te verkennen. Daarvoor is in 2025 een overeenkomst voor een voorschot kostenverhaal met Vattenfall overeengekomen en vanuit Vattenfall een eerste bijdrage aan de gemeente betaald. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten van deze projecten in 2025 bedraagt: € -39.200. De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2025: € -39.200. 5.6 Kostenverhaal kleine plannen De gemeente verleent medewerking aan een aantal kleine plannen, waar zij ook met de initiatiefnemers anterieure overeenkomsten sluit over kostenverhaal of samenwerkingsafspraken. Bij deze kleine plannen is sprake van geringe financiële kosten, die financieel-administratief als één project worden behandeld.
Onderstaand een overzicht van de plannen die nog lopen. a) Nieuwbouw naast Ouddiemerlaan 19 Op de Ouddiemerlaan naast nummer 19 heeft de gemeente medewerking verleend aan de afgifte van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan ten behoeve van de bouw van een 3-tal appartementen naast de Oude Smidse. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. De bouw heeft vertraging opgelopen door de toenemende bouwkosten. Inmiddels is de verkoop wel gestart. Het is vooralsnog onduidelijk wanneer de initiatiefnemer de bouw gaat starten. b) Nieuwbouw Prinses Irenestraat 3 Voor een klein project aan de Prinses Irenestraat heeft de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer voor de bouw van één vrije sector woonwerkwoning. In de overeenkomst is het kostenverhaal van de gemeentelijke plankosten opgenomen en betaald door de initiatiefnemer. De omgevingsvergunning is inmiddels verleend en de bouw is medio 2025 aangevangen. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten van deze projecten in 2025 bedraagt: € 0. De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2025: € -29.887
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
37
Gemeente Diemen
6
INVESTERING FLEXWONINGEN
6.1 Inleiding Bij de kredietaanvraag voor de bouw van de eerste flexwoningen op de Bergwijkdreef voor de opvang van de Oekraïners in april 2022 is als dekking de Algemene Reserve aangewezen. Dit was in afwachting van de toegezegde compensatieregelingen van het Rijk. In de kredietaanvraag van 29 februari 2024 voor de verplaatsing van de flexwoningen naar de Diemerdreef is besloten het eventuele tekort (of overschot) op de flexwoningen niet te betalen uit de Algemene Reserve, maar uit de Reserve Grondzaken. Vanwege de relatie met de Reserve Grondzaken is in dit MPG een overzicht gepresenteerd van de kosten voor de flexwoningen, de uitkeringen van het rijk, de subsidies en de verwachte verkoopopbrengst om de toekomstige bijdrage uit de Reserve Grondzaken te kunnen bepalen. Hieronder wordt een kort overzicht gegeven van de drie deelprojecten voor de opvang van de Oekraïners met het beschikbare kredieten en de bestede kosten tot en met 31 december 2025. In het vierde deel (geheime bijlage) wordt een overzicht gegeven van de uitkeringen van het rijk, de subsidies en de verwachte verkoopopbrengst om de toekomstige bijdrage uit de Reserve Grondzaken te kunnen bepalen. 6.2
Financieel overzicht boekwaarde
6.2.1 Locatie Bergwijkdreef (FCL 760123) In 2022 zijn op de locatie Bergwijkdreef op de kavel van de woningcorporatie Lieven de Key de eerste 30 flexwoningen voor de opvang van de Oekraïners gebouwd. Bij de bouw werd gebruik gemaakt van de bestaande fundering van de aldaar gesloopte studentencontainers. Deze locatie is tijdelijk en moet conform contractafspraken op 30 april 2026 leeg en ontruimd worden opgeleverd in verband met de woningontwikkeling Holland Park Zuid. Voor de koop, de bouw van de flexwoningen, de ontruimingskosten en de kavel huur is een totaalkrediet gegeven van € 4,4 mln. € 3.700.000 Raadsvoorstel € 550.000 4e kwartaalbrief 2022 € 150.000 1e kwartaalbrief 2023 € 4.400.000
Raadsbesluit Raadsbesluit Raadsbesluit
21-4-2022 15-12-2022 20-4-2023
Tabel 14: Overzicht kredieten locatie Bergwijkdreef
project naam
boekwaarde 31-12-2024
Flexwoningen oekraïners Bergwijkdreef
€
4.069.566
Mutaties 2025 €
98.484 €
Boekwaarde 31-12-2025 4.168.050
Tabel 15: Overzicht boekwaarde locatie Bergwijkdreef
Het verhuizen/verplaatsen van deze flexwoningen naar de Diemerdreef zit niet in dit krediet maar maakt deel uit van de kredieten van vervolgprojecten, zie verderop. 6.2.2 Locatie Diemerdreef (FCL 760124) Voor de tweede fase is gezocht naar een locatie waar de flexwoningen langer kunnen blijven staan. Hiervoor is in 2022 een voorbereidingskrediet verleend van € 0,15 mln. De definitieve
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
38
Gemeente Diemen
locatie is de Diemerdreef in de oksel van de afrit van de Gooiseweg. De raad heeft op 30 november 2023 een krediet gegeven van € 2,25 mln. voor de verplaatsing de woningen van Bergwijkdreef naar de Diemerdreef. Vervolgens is ervoor gekozen om op de Diemerdreef ook 30 nieuwe flexwoningen te bouwen. Hierdoor hoefde voor de huidige bewonersgroep (Oekraïners) geen tijdelijke locatie gezocht te worden tijdens de verhuizing van de flexwoningen. Voor de aankoop en bouw van de 30 nieuwe flexwoningen is op 29 februari 2024 een aanvullend krediet verleend van € 4,1 mln. Hierdoor is het totaal verstrekte krediet € 6,5 mln. De 30 nieuwe flexwoningen op de Diemerdreef zijn in het voorjaar van 2025 opgeleverd. Uiteindelijk zijn 12 woningen verplaatst van de Bergwijkdreef in september 2025 verplaatst naar de Diemerdreef. Op de Diemerdreef staan er nu totaal 42 woningen. € 150.000 3e kwartaalbrief 2022 € 2.250.000 Raadsvoorstel € 4.100.000 Raadsvoorstel € 6.500.000
Raadsbesluit Raadsbesluit Raadsbesluit
13-10-2022 30-11-2023 29-2-2024
Tabel 16: Overzicht kredieten locatie Diemerdreef
project naam
boekwaarde 31-12-2024
Flexwoningen oekraïners Diemerdreef
€
4.576.352 €
Mutatie 2025 601.430 €
Boekwaarde 31-12-2025 5.177.782
Tabel 17: Overzicht boekwaarde locatie Diemerdreef
6.2.3 Locatie Maalderij (FCL 760125) Zoals in het voorgaande is vermeld, konden op de Diemerdreef in totaal 42 flexwoningen worden geplaatst: 30 nieuwe flexwoningen en het bestaande blok van 12 woningen afkomstig van de Bergwijkdreef. Voor het zoeken naar een geschikte locatie voor het resterende blok van 18 flexwoningen heeft de gemeenteraad op 29 februari 2024 een voorbereidingskrediet van € 75.000 beschikbaar gesteld. In 2025 is vervolgens besloten om deze woningen te verplaatsen naar De Maalderij, binnen de grondexploitatie Plantage de Sniep. De benodigde middelen voor de uitvoering, € 1,23 mln., zijn opgenomen in het raadsvoorstel dat eind januari 2025 aan de gemeenteraad is voorgelegd. Van dit bedrag betreft € 320.000 de grondkosten die zijn toegerekend aan de grondexploitatie Plantage de Sniep. Daarnaast is in 2025 een aanvullend investeringskrediet van € 360.000 verstrekt, onder andere voor stedenbouwkundige kwaliteit en het waarborgen van een passende architectonische uitstraling van het project. In 2025 zijn de voorbereidingen voor de verplaatsing uitgevoerd. Dit omvatte onder meer het gereedmaken van de nieuwe locatie, het treffen van diverse technische voorbereidingen en het starten met de heiwerkzaamheden die nodig zijn voor de fundering en plaatsing van de woningen. De daadwerkelijke verplaatsing is in het voorjaar 2026 voltrokken.
€ 75.000 Raadsbesluit € 1.230.000 Raadsbesluit € 360.000 2e kwartaalbrief 2025 € 1.665.000
29-2-2024 14-1-2025 3-6-2025
Tabel 18: Overzicht kredieten Locatie Maalderij
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
39
Gemeente Diemen
Project
Boekwaarde 31-12-2024
Mutatie 2025
Boekwaarde 31-12-2025
Verplaatsing 18 flexwoningen
€
€
€
63.487
788.546
852.033
Tabel 19: Overzicht boekwaarde Locatie Maalderij
6.3 Prospectie totaalbeeld flexwoningen In het bovenstaande is per locatie inzicht gegeven in het verstrekte krediet en de huidige boekwaarde (saldo werkelijk gemaakte kosten en opbrengsten). Aangezien besloten is het uiteindelijke saldo (een eventueel tekort of een opbrengst) te verrekenen met de Reserve Grondzaken, is een prospectie (vooruitkijken) naar de toekomstige te verwachten kosten en opbrengsten nodig. In de geheime bijlage deel F wordt hier inzage in gegeven.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
40
Gemeente Diemen
7
RESERVE GRONDZAKEN en VOORZIENING VERLIES GRONDZAKEN
Bij het MPG en Jaarrekening 2016 is een Reserve Grondzaken en de Voorziening Verlies Grondzaken ingesteld. Deze reserve is ingesteld als een aparte reserve binnen de gemeentelijke financiën, waardoor de financiële resultaten en risico’s van de grondzaken apart zichtbaar zijn ten opzichte van de overige gemeentelijke taken. De werking van de Reserve Grondzaken wordt uitgebreid toegelicht in de Nota Grondbeleid actualisatie per 1-1-2026. 7.1 Doel van Reserve Grondzaken en Verliesvoorziening Grondzaken De reserve grondzaken (hierna RG) is één van de onderdelen van de algemene reserve van de gemeente. De RG is de reserve waarin de resultaten met elkaar worden verrekend van de actieve grondexploitaties, voorbereidende grondexploitaties, faciliterend grondbeleid en de strategische gronden. Binnen de reserve kunnen eventuele positieve en negatieve financiële effecten van de totale grondzakenportefeuille met elkaar gesaldeerd worden. Op deze wijze hebben mutaties niet direct een effect op de gemeentebegroting, maar is een buffer gecreëerd. De Verlies Voorziening Grondzaken (hierna VVG) is een voorziening die ten laste van de RG wordt gebracht. Met deze verliesvoorziening wordt een voorziening getroffen voor verwachte negatieve resultaten van o.a. de actieve grondexploitaties en andere verwachte tegenvallers (een soort spaarpot) of bedragen die al vastgelegd zijn.
In onderstaande afbeelding is in een schema te zien uit welke componenten het saldo van de RG is opgebouwd.
Afbeelding 8: Opbouw van de reserve grondzaken (RG)
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
41
Gemeente Diemen
Indien grondexploitaties met winst worden afgesloten, of tussentijds winstneming genomen moet worden, dan komt deze winst ten goede aan de RG. Voor grondexploitaties met een negatief resultaat wordt in principe een voorziening getroffen ten laste van de RG: de Voorziening Verlies Grondzaken. Bij een voorbereidende grondexploitatie worden de voorbereidingskosten in principe gedekt uit een krediet. Indien het project doorgang vindt, worden deze kosten meegenomen in de grondexploitatie en moeten de kosten gedekt worden uit o.a. grondverkopen. Wanneer een project niet door kan gaan, komen deze voorbereidende kosten ten laste van de RG. In het geval dat de hoogte van de RG onvoldoende is om eventuele voorzieningen te kunnen nemen, zal bijstorten vanuit de Algemene reserve noodzakelijk zijn. Het streven binnen de portefeuille grondzaken is om te voorkomen dat dit zich voordoet. Nieuw: Realisatiestimulans De Realisatiestimulans is een rijksregeling, vastgesteld in november 2025, waarmee gemeenten financieel worden gestimuleerd om meer betaalbare woningen te realiseren; voor iedere betaalbare woning waarvan de bouw start in de periode 2025–2029 ontvangt de gemeente een vaste bijdrage van € 7.000, die vrij besteedbaar is en niet hoeft te worden doorbetaald aan derden.
De gemeenteraad heeft in december 2025 besloten om de ontvangen bijdragen voorlopig toe te voegen aan de Reserve Grondzaken en om de inzet van deze middelen per project of bestedingsdoel steeds afzonderlijk aan de raad voor te leggen. Daarbij gelden vooraf vastgestelde criteria, waarbij de inzet aantoonbaar moet bijdragen aan versnelling van woningbouw en/of een toename van het aandeel betaalbare woningen, met waar mogelijk een extra impuls voor middenhuur. 7.2 Verantwoording Inzicht in de stand van de RG wordt eenmaal per jaar gegeven in het MPG. Hier wordt melding gemaakt van toevoegingen en onttrekkingen vanuit de reserve en de actuele stand weergegeven. De portefeuillehouder Grondzaken is verantwoordelijk voor de verantwoording en monitoring van de hoogte van de RG. Mutaties binnen de RG worden door de gemeenteraad geaccordeerd. 7.3 Actuele stand Reserve Grondzaken en Voorziening Grondzaken De Reserve Grondzaken en Voorziening Grondzaken is ingesteld per 1-1-2017. Mutaties die zich in het boekjaar 2016 hebben voorgedaan zijn met terugwerkende kracht verwerkt in de reserve. Mutaties die zich in het boekjaar 2017 t/m 2025 hebben voorgedaan leiden nu tot een stand van de Reserve grondzaken van € 17,568 miljoen per 31-12-2025. En een stand van de Voorziening Grondzaken van € 0,851 mln. In tabel 20 is een overzicht weergegeven van de mutaties in 2025 van de Reserve Grondzaken.
In tabel 21 is een overzicht weergegeven van de mutaties in 2025 van de Verlies Voorziening Grondzaken.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
42
Gemeente Diemen
Reserve Grondzaken
* Bedragen x miljoen
Stand 1-1-2016
€
-
Stand 1-1-2017
€
0,685
Stand 1-1-2018
€
1,717
Stand 1-1-2019
€
-
Stand 1-1-2020
€
0,109
Stand 1-1-2021
€
0,190
Stand 1-1-2022
€
9,839
Stand 1-1-2023
€
9,511
Stand 1-1-2024
€
11,614
Mutaties 2024 1)
Vrijval verlies voorziening negatief saldo grondexploitatie Buitenlust
€
0,107
2)
Onttrekking terugdraaien deel winstneming grondexploitatie Plantage de Sniep
€
-0,192
3)
Toevoeging saldo SPUK Oekraine 2022 + 2023
€
2,534
3)
Toevoeging saldo SPUK Oekraine 2024
€
2,026
€
16,089
Stand 31-12-2024 4)
Toevoeging afsluiten project verhuizing Saan naar Vattenfall terrein
Stand 1-1-2025
€
0,001
€
16,090
Mutaties 2025 1)
Onttrekking verlies voorziening negatief saldo grondexploitatie Buitenlust
€
-0,101
2)
Onttrekking terugdraaien deel winstneming grondexploitatie Plantage de Sniep
€
-0,439
3)
Toevoeging vrijval verlies voorziening Hof van Saan
€
0,174
4)
Toevoeging saldo SPUK Oekraine 2025
€
1,337
5)
Toevoeging tussentijdse winstneming grondexploitatie Holland Park West
€
0,506
€
17,568
Stand 31-12-2025 6)
Toevoeging afsluiten project Arent Krijtsstraat 1
Stand 1-1-2026 7)
Reservering saldo SPUK Oekraine 2022 t/m 2025 tbv flexwoningen
Stand 1-1-2026 rekening houdend met dekking flexwoningen
€
0,029
€
17,597
€
-5,898
€
11,700
Tabel 20: Actuele stand van de reserve grondzaken (RG). Voor het beknopte overzicht worden enkel de mutaties van de afgelopen 2 jaren weergegeven.
Voorziening Verlies Grondzaken
* Bedragen x miljoen
Stand 31-12-2017
€
0,390
Stand 31-12-2018
€
1,808
Stand 31-12-2019
€
1,735
Stand 31-12-2020
€
-
Stand 31-12-2021
€
0,474
Stand 31-12-2022
€
0,678
Stand 31-12-2023
€
1,031
€
-0,107
€
0,924
Mutaties 2024: 1)
Vrijval negatief saldo grondexploitatie Buitenlust
Stand 31-12-2024 Mutaties 2025: 1)
Toevoeging aanvullend negatief saldo grondexploitatie Buitenlust
€
0,101
3)
Vrijval negatief saldo Hof van Saan
€
-0,174
€
0,851
Stand 31-12-2025
Tabel 21: Actuele stand van de Voorziening verlies grondzaken (VVG) Voor het beknopte overzicht worden enkel de mutaties van de afgelopen 2 jaren weergegeven. Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
43
Gemeente Diemen
Toelichting mutaties 2025 1. De actieve grondexploitatie Sociale woningbouw Buitenlust sluit op 31-12-2025 met een geprognosticeerd negatief saldo van € -0,586 mln. netto contante waarde. Zie voor een uitgebreide toelichting paragraaf 9.3. De BBV schrijft voor dat geprognosticeerde verliezen moeten worden voorzien. Eind 2024 was er reeds een verlies voorzien van € -0,485 mln. netto contante waarde. Het projectsaldo is dit jaar dus verslechterd. Daarom moet nu eind 2025 een bedrag van € 0,101 mln. aanvullend toegevoegd worden aan de verliesvoorziening. 2. De grondexploitatie Plantage de Sniep is grotendeels afgerond; alleen het deelgebied Rietschuurhof is nog actief. Door het vrijvallen van resterende budgetten is de exploitatie boekhoudkundig weer winstgevend geworden. De resultaten zijn de afgelopen jaren verwerkt volgens de POC‑methode van de commissie BBV. Dit leidde tot een wisselend beeld: in 2022 is een verlies geboekt en is € 0,818 mln. van eerder gestorte winst teruggehaald uit de Reserve Grondzaken, in 2023 is winst gerealiseerd en € 0,506 mln. gestort in deze reserve. In 2024 en 2025 zijn opnieuw verliezen ontstaan, waardoor respectievelijk € 0,192 mln. en nu bij deze Jaarrekening 2025 € 0,439 mln. van eerder genomen winst is teruggedraaid. 3.
Bij het MPG 2023 en 2024 was een tekort van € 440.000 geraamd voor hogere en langer doorlopende plankosten binnen het project Hof van Saan, waarvoor een verliesvoorziening is gevormd. Door versnelling van de bouw en nieuwe afspraken over het verhalen van plankosten is dit tekort verlaagd naar € 266.000. Hierdoor kan € 174.000 vrijvallen uit de verliesvoorziening. Zie voor een uitgebreidere toelichting paragraaf 5.3. 4. In de kredietaanvraag van 29 februari 2024 voor de verplaatsing van de flexwoningen naar de Diemerdreef is besloten het eventuele tekort op de flexwoningen niet te dekken uit de Algemene Reserve maar uit de Reserve Grondzaken. De ontvangen rijkssubsidie (SPUK) uit jaren 2022 t/m 2024 zijn na aftrek van de gemaakte kosten daarom toegevoegd aan de Reserve Grondzaken. Bij deze jaarrekening 2025 vindt een aanvulling van €1,337 mln. plaats. De subsidie is samen met de mogelijke verkoopopbrengst van de flexwoningen een dekking voor de investeringen in de flexwoningen. De verkoopopbrengst is echter nog ongewis. Om deze reden zijn de ontvangen subsidie bedragen van in totaal € 5,898 mln. apart benoemd in de stand van de Reserve Grondzaken ter dekking van een mogelijk tekort op de investering in de flexwoningen. 5. Door een aantal grondverkopen in de grondexploitatie Holland Park West kon en (moest) er voorgaande jaren in dit project winst worden genomen.
De commissie BBV schrijft de POC-methode voor winstneming verplicht voor. Door toepassing van deze methode is nu aanvullende winstneming van € 0,506 mln. aan de orde, omdat het saldo van het project dit jaar wat is verbeterd. Daarmee is de totale winstneming inclusief voorgaande jaren inmiddels € 12,4 mln. in dit project. Zie ook toelichting in paragraaf 9.2.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
44
Gemeente Diemen
Zoals aan het begin van deze paragraaf beschreven leiden bovenstaande mutaties tot een gewijzigde stand van de Reserve Grondzaken en de Voorziening Verlies Grondzaken per 3112-2025. Daarnaast stellen we een mutatie bij besluitvorming over de Jaarrekening voor, die verder effect heeft en zal worden verwerkt in boekjaar 2026. 6. Het woningbouwproject aan de Arent Krijtsstraat is inmiddels afgerond, waardoor het project ook financieel administratief kan worden afgesloten. Na aftrek van alle gemeentelijke kosten resteert een klein positief saldo van € 0,029 mln. Dit saldo wordt toegevoegd aan de Reserve Grondzaken. Zie voor een uitgebreidere toelichting paragraaf 5.1.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
45
Gemeente Diemen
8
VENNOOTSCHAPSBELASTING
(Vpb)
8.1 Inleiding Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen in werking getreden. Dit betekent dat overheidsondernemingen onder bepaalde voorwaarden vennootschapsbelastingplichtig zijn. Dat betekent overigens niet altijd dat ze ook echt vennootschapsbelasting (hierna: Vpb) gaan betalen. Het gemeentelijke grondbedrijf / de gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig. Een belangrijke voorwaarde voor het grondbedrijf is of er sprake is van een winstoogmerk. Het winstoogmerk is een subjectief begrip dat fiscaal wordt geobjectiveerd. Wanneer er bij een (clustering van) activiteit(en) structureel sprake is van vermogensoverschotten, dan wordt fiscaal een winstoogmerk aangenomen, ook al wordt er geen winst beoogd. In dat geval wordt de (clustering van) activiteiten als een onderneming beschouwd die (mogelijk) Vpb-plichtig is. 8.2 Situatie Diemen Voor de gemeentelijke grondexploitaties is een quickscan ontwikkeld, waarmee kan worden vastgesteld of bij de grondexploitaties sprake is van vermogensoverschotten. De quickscan voor de activiteiten van het grondbedrijf van de gemeente Diemen zijn in tabel 20 weergeven. Feitelijk betreft dit alleen de actieve grondexploitaties. QuickScan VpB
1-1-2015
1-1-2016
1-1-2017
1-1-2018
1-1-2019
1-1-2020
1-1-2021
1-1-2022
1-1-2023
1-1-2024
1-1-2025
1-1-2026
T -1 5.023 5.023 -
T=0 37.640 37.640 -
T+1 332.365 94 332.271 -
T+2 390.276390.276-
T+3 4.442.488 107.871 4.160.852 173.765 -
T+4 23.556.174 115.533 23.377.837 62.804 -
T+5 23.540.448 51.764 23.436.584 52.099 -
T+6 15.354.281 327.380 15.501.159 474.258-
T+7 15.001.052 141.800 15.474.883 615.630-
T+8 15.239.748 371.576 15.460.606 592.433-
T+9 15.786.100 76.589 15.809.094 485.263385.679
T+10 15.504.615 218.781 15.669.169 585.879202.545
Evidente verschillen
19.195.539-
20.815.283-
23.280.148-
24.096.071-
24.862.966-
25.408.795-
25.068.127-
14.314.293-
15.036.220-
13.022.413-
12.550.078-
13.404.794-
Grondbedrijfvreemde activiteiten: Kapitaalstortingen en onttrekkingen Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation (afgesloten) Sociale woningbouw Buitenlust Harmoniehof Rente Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation (afgesloten) Sociale woningbouw Buitenlust Harmoniehof Toekomstige prijsstijgingen Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation (afgesloten) Sociale woningbouw Buitenlust Harmoniehof
47.640.46047.640.46027.615.238 27.615.238 829.683 829.683 -
47.640.46047.640.46026.255.263 26.255.263 569.914 569.914 -
50.588.40350.588.40327.725.566 27.725.566 417.311417.311-
51.387.59451.654.600267.005 27.604.325 27.576.904 27.421 312.801312.801-
51.432.30751.432.30727.563.250 27.563.250 993.90994.029889.34810.532-
51.224.25851.349.258125.000 26.058.394 27.536.800 1.479.5841.177 242.93127.888214.785257-
50.631.52350.756.523125.000 25.915.964 27.476.791 1.560.90476 352.567132.169220.188210-
40.360.03650.007.0369.647.000 26.448.268 27.438.868 1.001.37510.774 402.525102.404216.19983.921-
40.750.03650.825.03610.075.000 26.121.455 27.437.771 1.347.24630.930 407.639115.607197.48694.546-
38.447.03650.319.03611.872.000 25.618.503 27.418.809 1.841.22340.918 193.8816.242 155.40244.720-
38.532.80550.404.80511.872.000 26.124.437 27.453.863 1.343.22023.308 9.515141.70915.614 126.43525.8885.000-
38.465.80550.843.80512.378.000 25.290.534 27.423.334 2.176.71340.879 3.034 229.52366.990142.6698.66311.201-
Voorlopige indicatie Quickscan
19.190.516-
20.777.643-
22.947.783-
24.486.347-
20.420.478-
1.852.622-
1.527.679-
1.039.988
35.168-
2.217.335
3.236.022
2.099.821
6.492.153 6.492.153
6.492.153 6.492.153
6.492.153 6.492.153
6.492.153 6.492.153
6.527.321-
4.274.818-
3.256.131-
4.392.333-
Bedragen in € Saldo contante waarde Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation (afgesloten) Sociale woningbouw Buitenlust Harmoniehof
> Structureel positief: bepaal resultaat op fiscale grondslag > Rond de nul of flucturerend: nader onderzoek noodzakelijk bijvoorbeeld Post-Quickscan > Structureel negatief: indicatie geen onderneming Post-Quickscan Rente: toevoeging proportionele rentetoe Plantage de Sniep Voorlopige indicatie Post-Quickscan
19.190.516-
20.777.643-
22.947.783-
24.486.347-
20.420.478-
1.852.622-
1.527.679-
1.039.988
Tabel 22: Quickscan activiteiten grondbedrijf gemeente Diemen.
De quickscan is ingevuld op basis van de MPG gegevens van de opeenvolgende afgelopen jaarrekeningen; met jaarrekening 2025 (T=10). Een belangrijke opmerking bij de quickscan is dat alle interne, gemeentelijke verrekeningen moeten worden gecorrigeerd op de grondexploitatie (grondbedrijfvreemde activiteiten). Dit betekent dat in het verleden gedane afboekingen, geactiveerde kosten en winst- en verliesneming uit de grondexploitaties zijn gehaald. Ook de geboekte rente moet worden geëlimineerd en speelt geen rol in de scan. Conclusie quickscan Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
46
Gemeente Diemen
Het resultaat van de activiteiten bedraagt voor dit jaar ca. € 2,1 miljoen positief. Deze uitkomst is net als vorig boekjaar positief, maar is relatief beperkt. Terugkijkend, naar de trend van de afgelopen jaren, kan nog steeds voorzichtig worden geconcludeerd dat er geen sprake is van structurele vermogensoverschotten en dat het aannemelijk is dat de activiteiten van het grondbedrijf daarom nog steeds niet Vpb-plichtig zijn. Het beeld van de afgelopen 5 jaar laat echter geen overtuigende trend zien, vandaar dat een post-quickscan is uitgevoerd. Hieronder een nadere toelichting. Conclusie post-quickscan Er is sinds 2023 ook aanvullend onderzoek gedaan, op basis van de zogenoemde postquickscan. De post-quickscan houdt in dat de geëlimineerde rente op fiscale wijze wordt herberekend. Dit is gedaan door terug te kijken tot 1-1-2001 en per boekjaar voor de actieve grondexploitatie Plantage de Sniep in kaart te brengen wat de boekwaarde was van de toenmalige grondexploitatie (na aftrek van rente). Vervolgens wordt/ is over deze boekwaarde de toenmalige werkelijke externe rente over de leningenportefeuille berekend (met een correctie voor de verhouding eigen vermogen en vreemd vermogen, die fiscaal fictief wordt vastgesteld op 66% vreemd vermogen). Het blijkt dat het voor Plantage de Sniep zeer aannemelijk is dat fiscaal een grote rentecomponent (ca. € 6,5 mln.
met voorzichtig ingeschatte uitgangspunten) overblijft om toe te rekenen aan de grondexploitatie, waardoor het resultaat van de quickscan met circa € 6,5 mln. daalt. Daarmee heeft de gemeente een zeer laag risicoprofiel voor de Vpb-positie van het grondbedrijf. Dit omdat de post-quickscan alsnog een negatief saldo geeft van het totaal aan grondexploitaties (€4,4 miljoen negatief) ongeacht de geactiveerde kosten. Tot slot is het aannemelijk, gezien de ambities die de gemeente heeft op het gebied van bijvoorbeeld sociale woningbouw, dat de komende jaren nog enkele grondexploitaties worden geopend met een negatief resultaat. Dit zal ook resulteren in een negatiever resultaat van de quickscan. Daarom is en blijft de conclusie dat het gemeentelijk grondbedrijf niet Vpb-plichtig is. Belastingdienst Op basis van de huidige financiële kaders blijft het gemeentelijk grondbedrijf voor de jaarrekening 2025 niet vennootschapsbelastingplichtig. Deze conclusie is onderbouwd met een quickscan en nader bevestigd met een aanvullend, defensief uitgevoerd post-quickscan. Deze zijn getoetst door een extern fiscaal bureau en de getrokken conclusies worden als juist en verdedigbaar beoordeeld. Hoewel enkele aandachtspunten bestaan, wordt het risico gering geacht dat de Belastingdienst dit standpunt succesvol kan betwisten. Daarom is vooroverleg met de Belastingdienst niet opportuun.
De Belastingdienst doet doorgaans pas een definitieve uitspraak bij het vaststellen van de aanslag over het betreffende belastingjaar. Na vaststelling kan zij hier nog tot vijf jaar na afloop van het kalenderjaar op terugkomen; daarna verjaart dit recht. Voor de jaren tot en met 2024 zijn inmiddels definitieve aanslagen opgelegd waarin het grondbedrijf als niet‑Vpb‑plichtig is aangemerkt, zonder dat de Belastingdienst hiertegen bezwaar heeft gemaakt. De jaren 2016 tot en met 2020 zijn verjaard; eind 2026 verjaart 2021. De Vpb‑positie is transparant opgenomen in de rapportages binnen het DHT‑toezicht van de Belastingdienst (Doorontwikkeld Horizontaal Toezicht), waarin de vennootschapsbelasting als beheerst risico is benoemd. Dit heeft niet tot vragen geleid en het DHT‑convenant bevestigt het vertrouwen van de Belastingdienst in de gehanteerde beheersmaatregelen.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
47
Gemeente Diemen
9
BIJLAGE: DETAILS GRONDEXPLOITATIES
9.1 Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep 1. Plangebied en ruimtegebruik 2. Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten 3. Programma 4. Verschillenanalyse 5. Risico’s en effectenanalyse 9.2 Actieve grondexploitatie: Holland Park West 1. Plangebied en ruimtegebruik 2. Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten 3. Programma 4. Verschillenanalyse 5. Risico’s en effectenanalyse 9.3 Actieve grondexploitatie: Sociale woningbouw Buitenlust 1. Plangebied en ruimtegebruik 2. Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten 3. Programma 4. Verschillenanalyse 5. Risico’s en effectenanalyse 9.4 Actieve grondexploitatie: Harmoniehof 1. Plangebied en ruimtegebruik 2. Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten 3. Programma 4. Verschillenanalyse 5. Risico’s en effectenanalyse
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
48
Gemeente Diemen
9.1
Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep
9.1.1 Plangebied en ruimtegebruik Het plangebied van de grondexploitatie Plantage de Sniep bevindt zich tussen sportpark De Diemen in het noorden, de provinciale weg S113 in het oosten, de Weespertrekvaart in het zuiden en is inclusief de Punt Sniep in het westen (zie afbeelding 1). In 2021 is deelgebied Rietschuurhof toegevoegd aan de grondexploitatie.
Afbeelding 1: Overzichtskaart plangebied
Medio jaren negentig is de gemeente Diemen begonnen met het verwerven van vastgoed en gronden op deze locatie. In tabel 1 wordt de toekomstige functie van de verworven gronden weergegeven.
Elementen in exploitatie uitgeefbaar verharding groen water overig totaal elementen in exploitatie
oppervlakte 97.977 m² 53.836 m² 32.862 m² 14.207 m² m² 198.882 m²
% 49,26% 27,07% 16,52% 7,14% 0,00% 100,00%
Tabel 1: Ruimtegebruik grondexploitatie Plantage de Sniep
9.1.2 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten Het gebied is in verschillende deelgebieden opgeknipt, die door verschillende ontwikkelaars inmiddels grotendeels zijn ontwikkeld. Op afbeelding 1 zijn de verschillende deelgebieden weergegeven.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
49
Gemeente Diemen
Het laatste deelgebied binnen de grondexploitatie Plantage de Sniep dat nog in ontwikkeling is, betreft het Rietschuurkwartier (R). Dit gebied bestaat uit drie planonderdelen: 1. De Grote Rietschuur (monument – transformatie), 2. Het Rietschuurhof (nieuwbouwprogramma De Alliantie), en 3. De 18 sociale huurwoningen aan de Maalderij (verplaatsbare flexwoningen). De gemeente heeft de gronden in 2018 verworven na beëindiging van de erfpacht met Pantar en in 2019 is de Grote Rietschuur aangewezen als gemeentelijk monument. In 2022 stelde de raad het SPvE en het financiële kader vast; na marktconsultatie en een mislukte verkoopronde in 2023 is het SPvE in 2024 aangepast. In 2025 stonden de werkzaamheden in het teken van ontwerpuitwerking, selectie en vergunningverlening. • De Grote Rietschuur is begin 2025 gegund aan AHAM Vastgoed; op 1 april 2025 is de kooprealisatie-overeenkomst ondertekend. AHAM is gestart met het uitwerken van het voorlopig ontwerp. • Het Rietschuurhof wordt ontwikkeld door De Alliantie, die in 2025 verder werkte aan het voorlopig ontwerp. Het geluidsvraagstuk en aanvullende eisen vragen om extra uitwerking, waardoor het ontwerptraject langer duurt.
• In dit MPG 2025 is de locatie De Maalderij toegevoegd aan de grondexploitatie Plantage de Sniep, omdat de ontwikkeling van de 18 sociale huurwoningen binnen de grenzen van dit exploitatiegebied plaatsvindt, zoals door de raad besloten op 14 januari 2025. Het betreft een woonblok van 18 verplaatsbare sociale huurwoningen dat in het voorjaar 2026 vanaf de Bergwijkdreef is verplaatst naar de Maalderij. Door deze toevoeging worden zowel de kosten (zoals het bouw- en woonrijp maken) als de verwachte opbrengsten verwerkt binnen de grex. De financiële effecten hiervan worden nu meegenomen in het MPG 2025. De overige werkzaamheden in het plangebied, buiten het Rietschuurkwartier om, zijn nagenoeg allemaal uitgevoerd aan de Sportlaan en Muidertrekvaart. Er zijn nog een paar restpunten over. 9.1.3 Programma In totaal worden op Plantage de Sniep 1.130 woningen gerealiseerd. Het volledige programma is grotendeels voltooid; alleen het Rietschuurkwartier, met in totaal 63 woningen, bevindt zich nog in ontwikkeling en wordt de komende jaren verder uitgewerkt. Voor De Grote Rietschuur wordt uitgegaan van een programma met een gezondheidsfunctie en een horecavoorziening die samen het levendige hart van het gebied gaan vormen. Daarnaast is binnen de wijk een brede school gerealiseerd en bevat de wijk een beperkt deel commercieel programma, waaronder een horecavoorziening op de Punt Sniep.
De volledige transformatie van Plantage de Sniep, inclusief het Rietschuurkwartier, wordt volgens de huidige planning eind 2029 afgerond. In tabel 2 is weergegeven in welke verhoudingen het totale programma is of wordt gerealiseerd.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
50
Gemeente Diemen
Woningbouw
prijsgrens
sociale huur middeldure huur (app) vrije sector huur appartement koop rijwoning koop 2^1-kap koop vrijstaand koop totaal
Overig programma kantoren bedrijven commerciële voorzieningen niet-commerciële voorzieningen totaal
gerealiseerd nog te realiseren 106 0 339 12 424 101 85 1067
totaal
52 11 0 0 0 0 0 63
158 11 339 12 424 101 85 1130
gerealiseerd nog te realiseren
totaal
0 0 500 2500 3.000
0 0 600 600 1.200
0 0 1100 3100 4.200
Tabel 2: Programma Plantage de Sniep
9.1.4 Verschillenanalyse In tabel 3 zijn de verschillen ten opzichte van de vorige grondexploitatie weergegeven. Bij het MPG van 2024 sloot de grondexploitatie qua eindwaarde op circa € 0,08 mln. positief en qua contante waarde is dit circa € 0,08 mln. positief. Het resultaat op eindwaarde in onderhavig MPG is circa € -0,23 mln. negatief en op (netto) contante waarde is dit ca. € -0,21 mln. negatief. Na het terugdraaien van eerdere winstneming leidt dit tot een eindwaarde van € 0,24 mln. positief en op (netto) contante waarde is dit € 0,22 mln. positief.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
51
Gemeente Diemen
1-1-2026 na winstneming
KOSTEN
1-1-2025
1-1-2026
verwerving sloop en milieuvoorzieningen bouwrijpmaken woonrijpmaken plankosten kosten afschrijven en activeren overige kosten kunstwerken totale kosten
29.709.666 34.967.438 17.847.363 15.506.074 16.384.551 22.292.9034.905.757 97.027.946
29.709.666 34.967.438 17.925.076 15.650.510 16.660.435 22.276.7394.916.060 97.552.446
29.709.666 34.967.438 17.925.076 15.650.510 16.660.435 22.276.7394.477.060 97.113.446
0 0 77.713 144.436 275.884 16.164 -428.697 0 85.500
83.904.018 19.950 1.375.851 11.813.223 97.113.042
84.191.794 7.490 1.375.851 11.813.223 97.388.358
84.191.794 7.490 1.375.851 11.813.223 97.388.358
287.776 -12.460 0 0 275.316
85.096 15.614 17.81276.589 82.897
164.08866.9901.942 211.698229.136-
274.912 66.99028.880 218.781 236.802
189.816 -82.604 46.693 142.192 153.905
verschil
OPBRENGSTEN verkopen subsidies gemeentelijke bijdragen overige opbrengsten totale opbrengsten SALDO NOMINAAL kosten- en opbrengstenstijging renteberekening SALDO CONTANTE WAARDE op eindwaarde per 31-12-2029
Tabel 3: Verschillen kosten en baten huidige en voorgaande grondexploitatie, na winstneming.
Hieronder wordt op hoofdlijnen een toelichting gegeven op de belangrijkste afwijkingen. Een deel van de afwijkingen heeft zich reeds voorgedaan en een deel komt voort uit aangepaste verwachtingen over toekomstige kosten en opbrengsten. Een uitgebreide verklaring van deze en andere verschillen is af te lezen in de tabel in geheime bijlage A2. De verschillenanalyse is gemaakt met het MPG 2024. Voor het Rietschuurkwartier is de locatie voor de sociale huurwoningen toegevoegd aan de grondexploitatie.