MPG jaarrekening 2025 versie Raad
Tekst van het document
MEERJARENPERSPECTIEF GRONDZAKEN Jaarrekening 2025 Team Projecten
Datum: Status: Team: Steller:
B&W – 19 mei 2026, Raad 18 juni 2026 Definitief MPG Projecten Suzanne de Groot, Sam Boer & David Akkurt
Gemeente Diemen
SAMENVATTING
4
1
8
INLEIDING
1.1 Voor wie en waarom een MPG ...............................................................................8 1.2 Relatie met de jaarrekening en de begroting ..........................................................9 1.3 Leeswijzer en begrippenlijst ....................................................................................9 1.3.1 1.3.2 1.3.3
Leeswijzer ......................................................................................................................... 9 Begrippenlijst .................................................................................................................. 10 Rol gemeenteraad bij het MPG ...................................................................................... 10
1.4.1 1.4.2
Marktconjunctuur ............................................................................................................ 10 Overzicht flexwoningen .................................................................................................. 10
1.4 Aandachtspunten bij dit MPG ...............................................................................10
2
ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES
12
2.1 Uitgangspunten ....................................................................................................13 2.1.1 2.1.2
3
Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters ..................................................... 13 Herziening grondexploitatie ............................................................................................ 17
GEBIEDSONTWIKKELING HOLLAND PARK
18
3.1 Holland park (voorheen Bergwijkpark Noord) .......................................................18 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4
4
Inleiding .......................................................................................................................... 18 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten .................................................................... 19 Financiële structuur ........................................................................................................ 24 Financiële stand van zaken boekwaarde ....................................................................... 25
GRONDVOORRAAD
27
4.1 Voorbereidende grondexploitaties (IMVA) ............................................................28 4.1.1
Toekomstig grondexploitatie: gebiedsontwikkeling Duran en omgeving ....................... 28
4.1.2 4.1.3
Inleiding .......................................................................................................................... 29 Overzicht gronden .......................................................................................................... 29
4.2.1 4.2.2 4.2.3
Erfpachtgronden wonen ................................................................................................. 32 Erfpachtgronden overige functies ................................................................................... 34 Erfpachtgronden boekwaarde ........................................................................................ 34
Strategische gronden (MVA) .......................................................................................29 4.2 Erfpachtgronden (MVA) ........................................................................................32
5
FACILITAIR GRONDBELEID
35
5.1 Arent Krijtsstraat 1 ................................................................................................35 5.2 Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing Saan ...........................................36 5.3 Herontwikkeling Saan Diemen Zuid ......................................................................36 5.4 Recreatievoorziening Overdiemerweg 38-40 ........................................................36 5.5 Vattenfall warmtecentrale en datacenter ...............................................................37 5.6 Kostenverhaal kleine plannen ...............................................................................37 6
INVESTERING FLEXWONINGEN
38
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
2
Gemeente Diemen
6.1 Inleiding ................................................................................................................38 6.2 Financieel overzicht boekwaarde..........................................................................38 6.2.1 6.2.2 6.2.3
Locatie Bergwijkdreef (FCL 760123) .............................................................................. 38 Locatie Diemerdreef (FCL 760124) ................................................................................ 38 Locatie Maalderij (FCL 760125) ..................................................................................... 39
6.3 Prospectie totaalbeeld flexwoningen.....................................................................40 7
RESERVE GRONDZAKEN en VOORZIENING VERLIES GRONDZAKEN
41
7.1 Doel van Reserve Grondzaken en Verliesvoorziening Grondzaken ......................41 7.2 Verantwoording ....................................................................................................42 7.3 Actuele stand Reserve Grondzaken en Voorziening Grondzaken.........................42 8
VENNOOTSCHAPSBELASTING (Vpb)
42
8.1 Inleiding ................................................................................................................46 8.2 Situatie Diemen ....................................................................................................46 9
BIJLAGE: DETAILS GRONDEXPLOITATIES
48
9.1 Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep .........................................................49 9.1.1 9.1.2 9.1.3 9.1.4 9.1.5
Plangebied en ruimtegebruik .......................................................................................... 49 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten .................................................................... 49 Programma ..................................................................................................................... 50 Verschillenanalyse .......................................................................................................... 51 Risico’s en effectenanalyse ............................................................................................ 54
9.2.1 9.2.2 9.2.3 9.2.4 9.2.5
Plangebied en ruimtegebruik .......................................................................................... 57 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten .................................................................... 57 Programma ..................................................................................................................... 61 Verschillenanalyse .......................................................................................................... 63 Risico’s en effectenanalyse ............................................................................................ 64
9.3.1 9.3.2 9.3.3 9.3.4 9.3.5
Plangebied en ruimtegebruik .......................................................................................... 67 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten .................................................................... 67 Programma ..................................................................................................................... 68 Verschillenanalyse .......................................................................................................... 69 Risico’s en effectenanalyse ............................................................................................ 70
9.4.1 9.4.2 9.4.3 9.4.4 9.4.5
Plangebied en ruimtegebruik .......................................................................................... 72 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten .................................................................... 72 Programma ..................................................................................................................... 73 Verschillenanalyse .......................................................................................................... 74 Risico’s en effectenanalyse ............................................................................................ 76
9.2 Actieve grondexploitatie: Holland Park West ........................................................57
9.3 Actieve grondexploitatie: Sociale woningbouw Buitenlust .....................................67
9.4 Actieve grondexploitatie: Harmoniehof .................................................................72
BIJLAGE: BEGRIPPENLIJST
78
GEHEIME BIJLAGEN (Separaat document)
81
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
3
Gemeente Diemen
SAMENVATTING Algemeen beeld en vooruitzicht De financiële positie van de grondzakenprojecten in Diemen is op dit moment stabiel. Tekorten zijn niet toegenomen en de risico’s blijven beheersbaar, al zijn er aandachtspunten. Over het geheel genomen zijn de projecten financieel onder controle en worden geen grote of onoverzichtelijke risico’s genomen. Tegelijkertijd is zichtbaar dat gebiedsontwikkeling steeds complexer wordt, zowel landelijk als in Diemen. Ontwikkelingen vinden vaker plaats op binnenstedelijke locaties, met veel betrokken partijen en een grote maatschappelijke wens om betaalbare woningen te realiseren. De gemeente profiteert momenteel nog van de opbrengsten uit Holland Park West, wat zorgt voor een solide positie van de Reserve Grondzaken. Dergelijke winstgevende projecten worden echter steeds zeldzamer. De geplande gebiedsontwikkeling Duran is een volgende grote opgave, waarbij de kans groot is dat een beroep moet worden gedaan op de Reserve Grondzaken. Op korte termijn kunnen de kosten van gebiedsontwikkeling worden opgevangen, maar op langere termijn verschuift het beleid richting een meer faciliterende rol van de gemeente. Dit betekent dat de gemeente minder eigen grond zal verkopen en gemeentelijke kosten volledig moeten worden verhaald op ontwikkelende partijen.
Dat vormt een uitdaging, gezien de stijgende kosten door de krappe arbeidsmarkt en de relatief hoge overhead binnen de organisatie. Cijfers In deze samenvatting worden de resultaten van de geactualiseerde grondexploitatie(s) en de Reserve Grondzaken beknopt weergegeven. Grondexploitaties kennen veelal een grote dynamiek. Onder andere de stand van de rente, de inflatie, de economische situatie en de marktsituatie kunnen grote invloed hebben op het uiteindelijke resultaat. Deze dynamiek kan ervoor zorgen dat het resultaat van de grondexploitatie bij het afsluiten van een plan, kan afwijken van tussentijdse resultaten zoals hier worden gepresenteerd. De strategische gronden (Materiële Vaste Activa) kennen een dergelijke dynamiek in mindere mate en worden in dit hoofdstuk alleen genoemd bij forse financiële afwijkingen. Sturing van het bestuur en management zal zich daarom met name beperken tot de grondexploitaties. Grondexploitaties De gemeente Diemen had in 2025 vier projecten met een actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep, Holland Park West, Sociale woningbouw Buitenlust en Harmoniehof. Daarnaast een grondexploitatie in voorbereiding; gebiedsontwikkeling Duran e.o. Verschillen die zijn opgetreden t.o.v. de vorige stand van de grondexploitatie bij het MPG 2024 worden verklaard in hoofdstuk 9.
In de tabellen 1 t/m 4 zijn de financiële kerngegevens van de betreffende grondexploitaties weergegeven.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
4
Gemeente Diemen
Plantage de Sniep kosten
97.113.446
opbrengsten
97.388.358
saldo nominaal
274.912
kosten- en opbrengstenstijging
-66.990
renteberekening
28.880
op eindwaarde per 31-12-2029
voordelig
236.802
op startwaarde per 1-1-2026
voordelig
218.781
saldo eindwaarde gecorrigeerd voor reeds genomen verlies
-1.070.964
Tabel 1: Financiële kerngegevens Plantage de Sniep exclusief € 32,5 mln. onttrokken kosten 1
Holland Park West kosten
20.261.734
opbrengsten
36.646.497
saldo nominaal
16.384.763
kosten- en opbrengstenstijging
-142.669
renteberekening
1.402.500
op eindwaarde per 31-12-2031
voordelig
17.644.594
op startwaarde per 1-1-2026
voordelig
15.669.169 30.916.613
eindwaarde gecorrigeerd voor reeds genomen winst Tabel 2: Financiële kerngegevens Holland Park West
Sociale woningbouw Buitenlust kosten
1.353.778
opbrengsten
765.190
saldo nominaal
-588.588
kosten- en opbrengstenstijging
-8.663
renteberekening
-24.463
Op eindwaarde per 31-12-2028
nadelig
-621.714
Op startwaarde per 1-1-2026
nadelig
-585.879
Tabel 3: Financiële kerngegevens Sociale woningbouw Buitenlust
Door de jaren heen zijn er in de grondexploitatie Plantage de Sniep ca. € 32,5 miljoen aan kosten afgeboekt op momenten dat deze verliesgevend was. De bij deze jaarrekening 2025 gepresenteerde terugneming van winst van € 0,439 mln. is een administratieve verschuiving, conform BBV-regelgeving en zegt niet iets over c.q. staat los van de stand van zaken van de winst en verlies van de grondexploitatie als geheel. Zonder de forse afboekingen in het verleden zou de grondexploitatie een fors verlies laten zien.
1
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
5
Gemeente Diemen
Harmoniehof kosten
2.038.192
opbrengsten
2.271.005
saldo nominaal
232.812
kosten- en opbrengstenstijging
-11.201
renteberekening
3.752
op eindwaarde per 31-12-2030
voordelig
218.187
op startwaarde per 1-1-2026
voordelig
202.545
Saldo eindwaarde
218.187
Tabel 4: Financiële kerngegevens Harmoniehof
Voor een nadere toelichting op de grondexploitaties wordt verwezen naar hoofdstuk 9 en de geheime bijlagen. Stand Reserve Grondzaken en verlies voorziening Grondzaken In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat we werken met een Reserve Grondzaken en een Voorziening Verlies Grondzaken. De Reserve Grondzaken is ingesteld als een aparte reserve binnen de gemeentelijke financiën, waardoor de financiële resultaten en risico’s van de grondzaken apart zichtbaar zijn ten opzichte van de overige gemeentelijke taken. In de Voorziening Verlies Grondzaken worden verwachte negatieve resultaten van de grondexploitatie(s) voorzien. In het MPG wordt de stand van de Reserve Grondzaken weergegeven. In hoofdstuk 7 wordt hier nader op ingegaan. Financiële mutaties binnen grondexploitaties en andere grondbedrijfactiviteiten leiden tot een wijziging van de totale stand van de Reserve Grondzaken.
De belangrijkste wijzigingen in 2025 zijn geweest: - het terugdraaien van eerder genomen winst (negatieve winstneming) in de grondexploitatie Plantage de Sniep (€ - 0,439 mln.) - het toevoegen van winst uit de grondexploitatie Holland Park West (€ 0,506 mln.) - het toevoegen van de rijkssubsidiebedragen voor Oekrainers (SPUK) voor de investering in de flexwoningen (€1,34 mln.) Dit leidt samen, met overige wijzigingen, per 31-12-2025 tot een stand van de Reserve Grondzaken van € 17,568 miljoen en een stand van de Verlies Voorziening Grondzaken van € 0,851 miljoen. Belangrijk om te vermelden is dat geprognosticeerde voordelige eindwaardes (zoals blijkt uit de tabellen 1 t/m 4) nog niet aan de stand van de Reserve Grondzaken mogen worden toegevoegd. Voorziene verliezen moeten gelijk worden gereserveerd (conform de Commissie BBV) en voorziene winsten mogen pas worden genomen op het moment dat ze ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen (Vpb) Vanaf 1 januari 2016 zijn overheidsondernemingen belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Dit betekent dat overheidsondernemingen onder bepaalde voorwaarden vennootschapsbelasting moeten betalen. Het gemeentelijke grondbedrijf / de gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig. Een Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
6
Gemeente Diemen
belangrijke voorwaarde voor het grondbedrijf is (of er sprake is van een) winstoogmerk. Bij het MPG 2015 is een quickscan Vpb geïntroduceerd. Op basis hiervan kan beoordeeld worden of er sprake is van structurele winsten. Deze is ook bij dit MPG 2025 geactualiseerd en gedaan. De voorlopige conclusie is dat voor de gemeente Diemen vanuit de grondbedrijfsactiviteiten geen sprake is van een winstoogmerk. Zie hoofdstuk 7 voor een nadere toelichting.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
7
Gemeente Diemen
1
INLEIDING
Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondzaken van de gemeente Diemen (hierna: MPG). Met het MPG worden alle activiteiten m.b.t. het beheren en exploiteren van gronden in één rapportage samengevoegd. Dit MPG wordt jaarlijks opgesteld voor de jaarrekening. Het is van belang dat de grondexploitatie(s) en de invloed hiervan op de gemeentebegroting inzichtelijk zijn. Niet alleen de grondexploitaties, ook facilitaire projecten 2 en de (strategische) gronden 3 van de gemeente en mutaties daarin worden in het MPG behandeld. Om die reden is er voor gekozen een nota te maken die voldoende beeld geeft van de financiële positie van de grondexploitatie(s), de facilitaire projecten, de mutaties in gronden en het meerjarenperspectief. De gedetailleerde informatie is terug te vinden in de bijlagen. Deze worden geheim gehouden vanwege de vertrouwelijke informatie die ze bevatten. Deze informatie kan bijvoorbeeld de onderhandelingspositie van de gemeente schaden. 1.1 Voor wie en waarom een MPG Het MPG is geschreven voor de gemeenteraad, het college van Burgemeester en Wethouders, het management en de accountant. Het doel is om op overzichtelijke wijze een financiële toelichting te geven over de volgende zaken: 1. Stand van zaken m.b.t. de grondexploitatie(s); o.a.: a.
Het verklaren en toelichten van verschillen ten opzichte van het MPG zoals vorig jaar gepresenteerd bij de Jaarrekening 2024; b. Het weergeven van de risico’s en gevoeligheid van de grondexploitatie(s). 2. Stand van zaken m.b.t. de voorbereidende grondexploitaties. 3. Stand van zaken m.b.t. de overige strategische gronden en erfpachtgronden. 4. Stand van zaken m.b.t. projecten waar de gemeente faciliterend optreedt. 5. Stand van zaken m.b.t. de investering in en dekking voor de flexwoningen. 6. Stand van zaken met betrekking tot de hoogte van de Reserve Grondzaken en Verlies Voorziening Grondzaken. 7. De uitkomsten van de toets voor de Vpb. Het MPG wordt jaarlijks fiscaal getoetst in het kader van de Wet vennootschapsbelasting overheidsondernemingen. Hierdoor kan het gemeentebestuur (en namens haar de accountant) haar controlerende rol uitvoeren en kan het bestuur en het management (bij)sturing geven inzake de financiën van projecten. Het MPG is dus expliciet geen projectverslag of projectenrapportage. Informatie (stand van zaken, beleidsmatige afwegingen en inhoud over projecten) komt via separate projectvoorstellen of in de gewone P&C cyclus naar de raad toe. Dit beperkt het MPG tot een sec financiële rapportage, die als verdieping bij de Jaarrekening wordt gevoegd. Het MPG wordt jaarlijks gelezen door de accountant.
De accountant controleert het stuk niet cijfermatig en / of inhoudelijk, maar kijkt meer naar de financiële ontwikkeling van de grondexploitaties en de gemeentelijke grondposities. De accountant gebruikt het MPG bij de controle van de waardering van onder meer het onderhanden werk (projecten) en de gronden in de Jaarrekening 2025. De teksten in het MPG gelden daarbij als toelichtende verklaring en onderbouwing. Daarbij gaat het niet alleen maar om controle achteraf (achteruit kijken), maar
2 3
Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 5 Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 4
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
8
Gemeente Diemen
ook om nog toekomstige ontwikkelingen binnen grondexploitaties. Het gaat daarbij vooral om het meedenken in het dekken van verliezen en het signaleren van risico’s. 4 1.2 Relatie met de jaarrekening en de begroting Het MPG dient feitelijk als uitgebreide toelichting op de jaarrekening - waar het gaat om activiteiten die voortkomen uit de grondzakenfunctie - waardoor de informatie in de jaarrekening beknopt kan blijven. De grondexploitaties geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten (en uiteindelijk het projectresultaat). De meerjarig weergegeven kosten en opbrengsten van de grondexploitaties worden verwerkt in de meerjarenbegroting van de gemeente Diemen. Daarmee dienen de grondexploitaties tevens als onderbouwing van de financieringsbehoefte van de projecten. De zogenoemde strategische gronden van de gemeente worden op de balans van de gemeente verantwoord als aparte subcategorie strategische gronden onder de Materiële Vaste Activa 5 (MVA). 1.3 Leeswijzer en begrippenlijst Op voorspraak van de Auditcommissie is bij het MPG 2020 voor het eerst een leeswijzer en begrippenlijst toegevoegd. Dit komt de leesbaarheid, van de soms toch wel complexe financieel-technische informatie, ten goede. 1.3.1 Leeswijzer - Hoofdstuk 1: bevat een introductie (o.a.
doel, leeswijzer) van het MPG en stipt enkele aandachtspunten aan die specifiek bij het voorliggend MPG van belang zijn. - Hoofdstuk 2: beschrijft hoe de grondexploitaties, met name rekenkundig, worden geactualiseerd en wat daaraan ten grondslag ligt. - Hoofdstuk 3: geeft een overzicht van de totale gebiedsontwikkeling Holland Park en alle financiële geldstromen en financiële administraties die binnen deze ontwikkeling spelen. - Hoofdstuk 4: geeft een overzicht van alle gemeentelijke gronden: o de gronden waar een initiatief speelt, ofwel voorbereidende grondexploitaties, o de gronden die een boekwaarde kennen en strategisch in bezit zijn, o de gronden die uitgegeven zijn in erfpacht. - Hoofdstuk 5: geeft een overzicht van de projecten waar de gemeente geen grond heeft, maar wel faciliterend optreedt. - Hoofdstuk 6: geeft een overzicht van de verstrekte kredieten en boekwaarde van de flexwoningen. - Hoofdstuk 7: geeft een overzicht van de Reserve grondzaken, de spaarpot van alle grond gerelateerde projecten. - Hoofdstuk 8: laat de afwegingen zien die leiden tot het oordeel dat de gemeente vooralsnog niet vennootschapsbelastingplichtig is.
- Hoofdstuk 9: geeft een stand van zaken en overzicht van de belangrijkste wijzigingen per actief grondexploitatieproject, te weten: o Plantage de Sniep o Holland Park West o Sociale woningbouw Buitenlust o Harmoniehof - Bijlage: Begrippenlijst 4
VNG 2018: Grondbeleid voor raadsleden; Wat U als raadslid moet weten over grondbeleid
5 Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 4
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
9
Gemeente Diemen
-
Geheime separate bijlage: financieel gedetailleerde informatie per actief grondexploitatieproject, de erfpachtmutaties en de prospectie van de flexwoningen.
1.3.2 Begrippenlijst In de bijlage treft u een begrippenlijst aan van veel gebruikte financiële of rekenkundige begrippen vanuit het vakgebied grondzaken en planeconomie. Mocht u bij het lezen van dit MPG een begrip tegenkomen dat nadere uitleg verdient, dan kunt u in de begrippenlijst nadere uitleg vinden. De begrippen staan in alfabetische volgorde. 1.3.3 Rol gemeenteraad bij het MPG Specifiek voor de gemeenteraad is het MPG relevant om onderstaande redenen: - Bij de gemeenteraad ligt de bevoegdheid om te besluiten over onttrekkingen en toevoegingen aan de Reserve Grondzaken. Deze mutaties zijn terug te lezen in paragraaf 7.3. Sommige mutaties zijn reeds eerder aan de raad (d.m.v. een kwartaalbrief) voorgelegd. Andere mutaties vergen geen raadsbesluit, omdat deze volgen uit de afspraken in de Nota Grondbeleid of voorschriften van de Commissie BBV (bijvoorbeeld verliesneming moet en is geen politieke keuze, idem voor winstneming). - Bij de raad ligt de bevoegdheid om (werk)kredieten te verstrekken en daarmee financiële kaders te stellen, waarbinnen het college mag handelen. Door het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties en het vervolgens vaststellen van het MPG door de raad, worden deze financiële kaders waarbinnen het college mag handelen, elk jaar geactualiseerd. - De raad controleert het college vervolgens jaarlijks of zij handelt zoals verwacht mag worden.
Verantwoording hierover wordt afgelegd door de beschrijvingen en financiële overzichten in dit MPG. In de praktijk wordt de controle op cijfers (getrouwheid en rechtmatigheid) vooral door de accountant uitgevoerd door controle van de cijfers van de Jaarrekening. 1.4
Aandachtspunten bij dit MPG
1.4.1 Marktconjunctuur De marktomstandigheden blijven wisselvallig en werken door in gebiedsontwikkeling en bouw. In 2025 is sprake van een gematigd economisch herstel met dalende maar nog altijd merkbare inflatie, terwijl de arbeidsmarkt krap blijft. Materiaalprijzen stabiliseren per saldo, maar loonontwikkelingen drukken structureel op de bouw‑ en GWW‑kosten. Daarnaast blijft de markt gevoelig voor geopolitieke onzekerheden (logistiek, energie en grondstoffen), wat de prijsschommelingen en de planningsrisico’s kan vergroten. Directe één-op-één relaties tussen omstandigheden en concrete gevolgen voor projecten zijn lastig te leggen. Prijsstijgingen aan de kostenkant zijn wel doorgevoerd in de financiële ramingen in onderhavig MPG, zie daarvoor paragraaf 2.2.1. Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters. De impact die ervaren wordt door personele krapte en de moeilijke ontwikkelomstandigheden, verschilt erg per project (met name door het stadium waarin deze zich bevindt) en ontwikkelaar, mede ingegeven door de rol die de gemeente daarin vervult. Vertraging in ontwikkeltempo is meestal het rechtstreekse gevolg. Bij projecten waar dit aan de orde is, wordt dit in het onderhavig MPG beschreven.
1.4.2 Overzicht flexwoningen Destijds, bij de kredietaanvraag voor de bouw van de eerste flexwoningen op de Bergwijkdreef voor de opvang van de Oekraïners in april 2022 is als dekking de Algemene Reserve
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
10
Gemeente Diemen
aangewezen. Dit was in afwachting van de toegezegde compensatie (subsidie)regelingen van het Rijk. In de kredietaanvraag van 29 februari 2024 voor de verplaatsing van de flexwoningen naar de Diemerdreef, is besloten het eventuele tekort (of overschot) op de flexwoningen niet te betalen uit de Algemene Reserve, maar uit de Reserve Grondzaken. Vanwege de relatie met de Reserve Grondzaken is per 2024 het MPG een overzicht toegevoegd van de kosten voor de flexwoningen, de uitkeringen van het rijk, de subsidies en de verwachte verkoopopbrengst om de toekomstige bijdrage uit de Reserve Grondzaken te kunnen bepalen. Zie daarvoor, naast hoofdstuk 6, ook het financieel overzicht in de geheime bijlage.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
11
Gemeente Diemen
2
ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES
GRONDEXPLOITATIES Er is pas sprake van een grondexploitatie indien deze door de gemeenteraad is vastgesteld. In een eerdere projectfase is de haalbaarheid van het project onderzocht, waarna deze studie verder wordt uitgewerkt en aan de raad wordt aangeboden ter goedkeuring. Pas daarna kan de grondexploitatie administratief geopend worden. De grondexploitatie laat het resultaat op eindwaarde zien en geeft een onderbouwing van alle relevante kosten en opbrengsten. Een vastgesteld (ontwerp)plan vormt daarbij de basis van de berekening. De actieve grondexploitatie wordt in de gemeente Diemen jaarlijks bij de jaarrekening geactualiseerd. Dan worden de ramingen van kosten en opbrengsten opnieuw beoordeeld en vastgesteld, wordt over de boekwaarde (gerealiseerde kosten en opbrengsten) gerapporteerd en worden faseringen opnieuw doorgenomen. Dit alles leidt tot een nieuwe resultaatberekening. Indien een project een negatief resultaat heeft, wordt hiervoor een voorziening getroffen of een tussentijds verlies genomen. In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat toekomstige negatieve resultaten van de grondexploitatie(s) worden voorzien in een Voorziening Verlies Grondzaken. Bij afsluiting van het plan wordt het saldo van het plan verrekend met de daarvoor bestemde Reserve Grondzaken.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
12
Gemeente Diemen
2.1
Uitgangspunten
2.1.1 Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters Een grondexploitatie wordt doorgerekend met de Dynamische Eindwaarde Methodiek. Dat wil zeggen dat bij het berekenen van het resultaat alle kosten en opbrengsten inclusief inflatie en rente tot de einddatum van het project worden meegenomen. In de gemeente Diemen wordt gerapporteerd op basis van het resultaat bij afsluiting van het project (de eindwaarde). In de berekening van een grondexploitatie worden de geraamde kosten en opbrengsten op basis van parameters en de fasering doorgerekend naar de toekomst. De gebruikte parameters zijn bepalend voor de toekomstverwachting van het project. Om de parameters te bepalen is een analyse gemaakt van de prijsstijging gedurende 2025 en de prognose voor de aankomende jaren. Daarbij is gebruik gemaakt van verschillende bronnen waaronder diverse statische analyses en vooruitzichten gemaakt door het CBS, DNB en partijen gespecialiseerd in gebiedsontwikkeling zoals Stadkwadraat en Metafoor. Bij het bepalen van de indexering naar prijspeil 1-1-2026 en de toekomstige parameters is gebruik gemaakt van diverse externe bronnen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen langlopende en eenmalige indexen. Economische Context en Marktontwikkelingen Er is sprake van een opmerkelijk herstel van de economie.
Volgens de Najaarsraming van De Nederlandsche Bank groeit het bruto binnenlands product (bbp) van Nederland in 2025 met 1,7 %, wat 0,6 % hoger is dan de raming van juni. Deze groei wordt vooral gedreven door hogere overheidsbestedingen en een opleving van de wereldhandel. De toename in handelsstromen is mede te verklaren doordat bedrijven anticiperen op Amerikaanse importheffingen en orders naar voren hebben gehaald. Geopolitieke spanningen en oorlogen, mogelijke escalatie van handelsconflicten en wisselkoersschommelingen blijven echter risico’s voor de komende jaren. Hoewel de uitvoer in 2025 positief verraste, blijft Nederland als handelsland bijzonder gevoelig voor deze onzekerheden, wat de economische vooruitzichten fragiel maakt. Daarbij spelen specifieke conflicten in het Midden-Oosten en Oekraïne, die invloed hebben op energieprijzen en grondstoffenmarkten en risico’s zoals de oplopende spanning rond Taiwan, die de wereldwijde chip- en technologieketens kan verstoren. Deze factoren vergroten de volatiliteit van materiaalen transportkosten, wat direct doorwerkt in bouw- en ontwikkelkosten 6. De inflatie is na de uitzonderlijk hoge piek in 2022 gedaald, maar blijft relatief hoog. Dit komt door een combinatie van sterke vraag naar goederen en diensten en een krappe arbeidsmarkt, waardoor lonen hoog blijven.
De inflatie over 2025 is uitgekomen op gemiddeld 3,3% wat hoger is dan het gemiddelde in de Eurozone 7. Het expansieve begrotingsbeleid van de overheid stimuleert de bestedingen, maar in een economie die al op volle capaciteit draait, vergroot dit de opwaartse prijsdruk. De Nederlandsche Bank waarschuwt dat dit extra inflatierisico’s met zich meebrengt.
6 DNB Najaarsraming, publicatie 19 december 2025, geraadpleegd 19 december 2025 7 CBS, Inflatie 3,3 procent in 2025, geraadpleegd 13 januari 2026
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
13
Gemeente Diemen
De werkloosheid loopt enigszins op, DNB verwacht dat deze stijging zich licht voorzet de komende jaren. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft in 2025 de belangrijkste rente verder verlaagd. Sinds medio dit jaar bedraagt de rente op de depositofaciliteit 2,00 %. In de laatste persconferentie van het jaar gaf president Lagarde aan dat de inflatieverwachtingen zich rond het streefpercentage van 2% bevinden (in de Eurozone) en naar verwachting stabiel blijven. Wel benadrukte zij dat de energietransitie op langere termijn een opwaarts effect op de inflatie kan hebben 8. Woningprijzen De woningprijzen zijn in 2025 gestegen, maar de stijging vlakt af. Rabobank verwachtte eind 2025 dat de gemiddelde prijsstijging over dat jaar zou uitkomen op circa 8,8 % 9. Gedurende het jaar is de groei steeds verder afgezwakt, vooral door een toenemend aanbod 10. Ondanks dit extra aanbod blijft de markt krap, waardoor er geen sprake is van echte afkoeling. Kopers blijven actief, mede door een stabiele hypotheekrente en een sterke arbeidsmarkt 11. Door het aanhoudende uitponden krimpt de huurmarkt verder. Het aanbod in de vrije sector is inmiddels zeer beperkt, waardoor de huurprijzen blijven stijgen (7,6% in 2025). De concurrentie onder woningzoekenden is vooral zichtbaar in het laagste segment van de vrije sector, met huurprijzen tussen €1.185 en €1.500 per maand.
Juist woningen in deze prijscategorie worden massaal uitgepond door de Wet Betaalbare Huur en hoge belastingdruk, waardoor het beschikbare aanbod nog verder afneemt 12. Verwachting De verwachting is dat er ook in 2026 nog extra koopaanbod ontstaat door uitponden, maar dat dit geleidelijk afneemt. Loonstijgingen vlakken af en de hypotheekrente loopt op. Zowel Rabobank, ING als DNB voorzien een verdere afzwakking van de prijsstijging, maar nog altijd een groei van 4 tot 5 % 13. Bouwkosten De woningbouwkosten blijven stijgen, vooral door oplopende personeelskosten. In het derde kwartaal van 2025 namen de bouwkosten toe met 3,7% ten opzichte van een jaar eerder, voornamelijk door hogere loonkosten. Deze stijging zet door in 2026, gedreven door nieuwe cao-afspraken (4 % per 1 januari 2026 en 1,5 % in 2027 voor bouw en infra; 3,75 % in 2026 voor de timmerindustrie) en aanhoudende arbeidsmarktkrapte. Materiaalprijzen stabiliseren, maar blijven onder druk door energie- en CO₂-kosten. Vooral staal en metalen laten prijsschommelingen zien, terwijl prijzen van olie, zand en grind recent zijn gedaald. Ondanks deze uitdagingen groeit de bouwsector, mede door hogere investeringen en beleidsaandacht voor nieuwbouw en verduurzaming. Voor 2026 wordt een stijging van de bouwkosten verwacht van circa 3% tot 4%, waarbij personeelskosten de belangrijkste drijver blijven.
Op de middellange termijn zal de stijging naar verwachting afvlakken, maar structurele 8 Bron: Monetary policy decisions, ECB, publicatie 19 december 2025, geraadpleegd 19 december 2025
9 Bron: Rabobank: kwartaalbericht Woningmarkt: geen afkoeling ondanks meer aanbod, publicatie 10 december 2025, geraadpleegd 19 december 2025 10 Het extra aanbod komt door uitponden. Uitponden betekent dat een verhuurder een huurwoning verkoopt, meestal nadat een huurder vertrekt. De woning wordt dan niet opnieuw verhuurd, maar als koopwoning op de markt gebracht. Dit verkleint het aanbod van huurwoningen en vergroot het koopaanbod. 11 Bron: NVM Analyse woningmarkt 3e kwartaal 2025, geraadpleegd 19 december 2025 12 Bron: Pararius Uitponding zet door: huurmarkt krimpt verder, geraadpleegd 19 december 2025 13 ING Research Huizenprijsstijging zwakt in 2026 naar verwachting verder af, geraadpleegd 19 december 2025 Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
14
Gemeente Diemen
knelpunten zoals stikstof, netcongestie en personeelstekorten houden de druk op de kosten hoog 14. Kosten Investering- en overige kosten De kostenontwikkeling in de Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW) volgt een vergelijkbaar patroon als de bouwkosten: personeelslasten zijn de belangrijkste kostenverhogende factor. De verwachting is dat de GWW-kosten op korte en middellange termijn verder stijgen, mede door cao-afspraken en aanhoudende arbeidsmarktkrapte. Materiaalprijzen stabiliseren, maar blijven onder druk door energie- en CO₂-kosten. Hoewel de DNB nog waarschuwt voor opwaartse risico’s door loongroei, lijkt het scenario van langdurig zeer hoge inflatie afgewend. Daarom stellen wij voor om de langdurige kostenparameter (vooruitkijkend) op 2,7% te zetten. Voor de kostenstijging die afgelopen jaar 2025 is opgetreden hanteren we als indexatie het inflatiecijfer van 3,3%. VTA / plankosten Vanwege de aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt en de structureel hoge loonkosten blijft de verwachting dat de VTA-/plankosten op korte termijn relatief hoog zijn. Voor het afgelopen jaar stellen wij voor om de VTA-/plankosten separaat te indexeren conform de cao-afspraken. In 2025 lagen de cao-lonen gemiddeld 5,0 % hoger dan in 2024 15.
Vooruitkijkend hanteren wij een parameter van 3,1%, op basis van de CPB-prognose voor caoloonstijgingen, waarna we uitgaan van een afvlakking naar 2% in de daaropvolgende jaren 16. Gewogen gemiddelde indexatie Resumerend nemen we in het rekenmodel – vanwege beperkingen in de software – één gewogen gemiddelde indexatie op voor de kostenstijging van het afgelopen jaar (terugkijkend). Dit gemiddelde bestaat voor 70% uit de investering- en overige kosten (met een stijging van 3,3%) en voor 30% uit de VTA-/plankosten (met een stijging van 5%). Deze weging resulteert in een totale gemiddelde indexatie van 3,8%. Opbrengsten De grondprijsontwikkeling wordt bepaald aan de hand van de bandbreedte van de realisatiekosten en de V.O.N.-prijs. De grondprijzen zijn in 2025 gestegen door een hogere stijging van de V.O.N.-prijzen ten opzichte van de realisatiekosten 17. Deze stijgingen zijn minder hoog in de gereguleerde segmenten. Voor de opbrengstenkant is gekeken naar de residuele grondwaarde van woningbouw, omdat het merendeel van de uitgiftes woningbouw betreft of voorzieningen die woningbouw gerelateerd zijn. We hanteren een indexatie van 2,0 % naar prijspeil 1-1-2026. Voor de toekomstige opbrengstenstijging sluiten we aan bij de inflatiedoelstelling van de ECB. Voor de komende jaren gaan we daarom uit van 2,0 % per jaar.
14 Bron: Metafoor, outlook 2026, geraadpleegd 19 december 2025
15 Bron: CBS, Cao-lonen stijgen in 2025 met 5,0 procent, gepubliceerd 31 december 2025, geraadpleegd 8 januari 2026 16 Bron: CPB, Macro Economische Verkenning 2026, geraadpleegd 19 december 2025 17 Bron: Metafoor, outlook 2026, geraadpleegd 19 december 2025 Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
15
Gemeente Diemen
In sommige gevallen zijn de parameters onderdeel van overeenkomsten met marktpartijen. Daarnaast heeft de gemeente de Nota Grondprijzen geactualiseerd voor 2025 en 2026. Deze nota is geldig per 1-1-2025 en blijft van kracht tot 1-1-2027, waarna een nieuwe actualisatie volgt. Per grondexploitatie wordt aangegeven of de parameter uit tabel 4 wordt gehanteerd of dat daarvan wordt afgeweken. Rente Conform BBV-regelgeving dient de rentetoerekening aan grondexploitaties te worden gebaseerd op de omslagrente of de werkelijke rente van specifieke projectfinanciering. Voor de gemeente Diemen wordt de omslagrente berekend door de aan de taakvelden toe te rekenen rente (in euro’s) te delen door de boekwaarde per 1 januari van de vaste activa plus de voorraad gronden die integraal zijn gefinancierd. Deze werkwijze sluit aan bij de Notitie Rente 2023 van de commissie BBV. In het MPG 2023 werd nog gewerkt met een renteparameter van 1,5 %, gebaseerd op de oude BBV-notitie uit 2019. Vanaf het MPG 2024 is de omslagrente gehanteerd volgens de nieuwe Notitie Rente 2023. Het percentage is, binnen een marge van 0,5 %, afgerond op 1,0 %. Over de boekwaarde tot en met 1‑1‑2026 is dan ook een renteboeking van 1,0 % als kostenpost aan de grondexploitatie toegevoegd. Voor de meerjarenprognose vanaf 2026 wordt uitgegaan van een renteparameter van 1,5 %, volgens de berekening van de omslagrente.
Deze keuze zorgt voor consistentie met de BBVregels en de gemeentelijke systematiek. Discontovoet De disconteringsvoet speelt binnen de grondexploitaties een rol ingeval de verliesvoorzieningen voor negatieve grondexploitaties niet op nominale waarde wordt bepaald maar op (netto) contante waarde. Dit is het geval bij de grondexploitaties in Diemen. De daarbij te hanteren disconteringsvoet wordt voorgeschreven door de BBV-commissie en is met het verschijnen van de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023 gekoppeld aan het streefpercentage van de ECB voor inflatie, zijnde 2%. Deze is ongewijzigd t.o.v. vorig jaar. Op basis van bovenstaande worden samenvattend in onderstaande tabel 4 de gehanteerde indexatiecijfers (over het jaar 2025) en vooruitkijkende parameters (2026 en verder) weergegeven. MPG 2025 Indexatie Kostenstijging VTA / plankosten stijging Gewogen gemiddelde Opbrengstenstijging Rente Discontovoet
25->1-1-2026 3,3% 5,0% 3,8% 2,0% 1,0% 2,0%
MPG 2025 Parameters f 1-1-2026 e.v. Kostenstijging 2,5% VTA / plankosten stijging 3,1% Opbrengstenstijging Rente Discontovoet
2,0% 1,5% 2,0%
Was bij MPG 2024 Kostenstijging VTA / plankosten stijging Gewogen gemiddelde Opbrengstenstijging Rente Discontovoet
Indexatie Parameter 3,3% 2,5% 6,0% 2,5% 4,1% 2,0% 2,0% 1,5% 1,0% 2,0% 2,0%
Tabel 5: Gehanteerde indexatie prijspeil 1-1-2025 naar 1-1-2026 en parameter vooruitkijkend bij de grondexploitaties. De kolommen rechts geven de gehanteerde indexatie en parameters bij het vorige MPG 2024 weer.
Plantage de Sniep In de grondexploitatie Plantage de Sniep zijn de meeste werkzaamheden aan de openbare ruimte uitgevoerd, behalve bij de Rietschuurhof. De resterende geraamde kosten voor de aanleg van de openbare ruimte dienen gecontracteerd te worden tegen de dan geldende Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
16
Gemeente Diemen
marktprijzen. De opbrengsten liggen grotendeels vast in contractstukken van project Plantage de Sniep. Er is nog één grondverkoop in de grondexploitatie Plantage de Sniep die beïnvloedbaar is, namelijk de Rietschuurhof. Voor de kosten en opbrengsten (niet zijnde voor sociale huurwoningen) zijn de parameters uit bovenstaande tabel gehanteerd. De opbrengsten zijn geactualiseerd, zie paragraaf 9.2.4. Holland Park West De kosten in Holland Park West worden geïndexeerd met de parameters uit bovenstaande tabel. De opbrengsten liggen volledig vast (in de Koop- en Realisatieovereenkomst Holland Park West) en zijn daarmee niet onderhevig aan macro-economische ontwikkelingen en worden geïndexeerd conform de Koop- en realisatieovereenkomst en wijken daarmee af van bovenstaande tabel. Sociale woningbouw Buitenlust De kosten voor woningbouwlocatie Buitenlust worden geïndexeerd met de parameters uit bovenstaande tabel. De opbrengsten voor sociale woningbouw liggen vast in de Koop- en Realisatieovereenkomst en zijn daarmee niet aan inflatie onderhevig en wijken daarmee af van bovenstaande tabel. Wel worden de opbrengsten geïndexeerd conform de Koop- en realisatieovereenkomst. Harmoniehof De kosten voor woningbouwlocatie Harmoniehof worden geïndexeerd met de parameters uit bovenstaande tabel.
De opbrengsten voor de sociale huurwoningen zijn opgenomen in de Nota Grondprijzen van de gemeente en zijn daarmee niet aan inflatie onderhevig en wijken daarmee af van bovenstaande tabel. Voor de overige opbrengsten worden de parameters wel gehanteerd. Effectenanalyse In paragrafen 9.1.5, 9.2.5, 9.3.5 en 9.4.5 zijn effectenanalyses per project toegevoegd. Deze analyse geeft weer wat het effect is van het dalen of stijgen van de bovengenoemde parameters op de financiële prognose. 2.1.2 Herziening grondexploitatie Bij de herziening van de grondexploitatie(s) zijn in ieder geval de volgende algemene zaken verwerkt: • De boekwaarde tot en met 31-12-2025; • De prijzen zijn geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2026; • De ramingen zijn aangepast op basis van de werkelijke gemaakte en nog te maken kosten en opbrengsten; • De fasering is geactualiseerd; • De risico’s en kansen zijn opnieuw inzichtelijk gemaakt. Daarnaast zijn in de paragraaf actuele ontwikkelingen en uitgangspunten (zie paragrafen 9.1.2, 9.2.2, 9.3.2 en 9.4.2) kort de planinhoudelijke wijzigingen per grondexploitatieproject beschreven.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
17
Gemeente Diemen
3
GEBIEDSONTWIKKELING HOLLAND PARK
3.1 Holland park (voorheen Bergwijkpark Noord) Financieel administratief gezien wordt de totale gebiedsontwikkeling Holland Park op verschillende wijzen verantwoord in de jaarrekening. Er is niet of geen sprake van één totale grondexploitatie. Er zijn geldstromen bij deelprojecten waar de gemeente faciliterend optreedt (geen eigen gemeentegrond) en er zijn geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie (eigen gemeentegrond). De gemeente vervult binnen deze gebiedsontwikkeling dus verschillende rollen. Verantwoording hierover moet van de commissie BBV strikt worden gescheiden. Vanwege de samenhang van de bovenstaande verschillende plandelen wordt in dit MPG over deze gebiedsontwikkeling wel integraal gerapporteerd.
Afbeelding 1: Gebiedsontwikkeling Holland Park, met op de voorgrond bouwlocatie het Steigerblok en op de achtergrond de zuidrand van Holland Park Oost (opgeleverd) en de bouwkranen van Holland Park West (in aanbouw).
3.1.1 Inleiding Op 7 juni 2007 heeft de Raad een ontwikkelingsrichting gekozen voor Bergwijkpark Noord (verder te noemen: Holland Park): een gemengd woon-werkgebied met voorzieningen. Aanleiding voor de herontwikkeling was de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt, die voor een monofunctioneel kantorengebied als Bergwijkpark weinig perspectief bood. Daarnaast woog mee dat door functiemenging de levendigheid in het gebied verbeterd kon worden. Met de transformatie van de kantorengebouwen van Diemervijver naar studentencampus Diemen Zuid (ook wel: Holland Park Campus) door ontwikkelaar Snippe Projecten, is daarvoor een eerste grote stap gezet (D). Vervolgens is door ontwikkelcombinatie Bergwijkstadspark B.V. en Snippe Projecten begonnen met de woningbouw van wat we nu kennen als het afgeronde Holland Park Oost (A). In 2018 zijn nog twee deelgebieden benoemd binnen het voormalige Bergwijkpark-Noord: B) Holland Park Zuid; dit is de strook met kantoren van KPN en Stichting Arq, de voormalige (en gesloopte) hogeschool Inholland en de tijdelijke containerwoningen van De Key die inmiddels zijn verplaatst. C) Holland Park West; dit is het voormalige park en dit gebied was volledig in eigendom bij de gemeente. Een overzichtskaart met de locatie van de deelgebieden A t/m D is te zien op afbeelding 2.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
18
Gemeente Diemen
D A B C
Afbeelding 2: Overzicht project Holland Park opgeknipt in verschillende deelgebieden
3.1.2
Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten
Holland Park Oost (A) Het laatste bouwplan binnen Holland Park Oost is in 2025 afgerond, met in totaal 296 appartementen in de vrije sector huur en een plint van voorzieningen. Nadat eind 2024 Toren 5 en Blok 8 in gebruik zijn genomen, is begin 2025 Toren 6 opgeleverd. De ontwikkelaar (Amvest) heeft vervolgens in het najaar het laatste deel van de openbare ruimte aangelegd en overgedragen aan de gemeente. Voor de (commerciële) voorzieningen in de plint is een omgevingsvergunning verleend, waarna verhuur kan plaats vinden.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
19
Gemeente Diemen
Afbeelding 3: De laatste woningen en openbare ruimte in Holland Park Oost zijn opgeleverd.
Holland Park Zuid (B) Het bestemmingsplan ‘CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid’ is sinds 2020 onherroepelijk. De bestemming ter plaatse van kerkgenootschap Filadelfia is, op basis van uitspraak door de Raad van State, in stand gebleven. Het stedenbouwkundig plan is daarop aangepast. De ontwikkeling van circa 1.500 woningen en commerciële / maatschappelijke voorzieningen is verdeeld over 4 stedenbouwkundige blokken: Sportblok (perceel de Key), Steigerblok (perceel voormalig Inholland, ontwikkelaar AM), Parkblok (perceel Stichting Arq) en Hofblok (perceel KPN, ontwikkelaar Slokker/Synchroon). Op de te ontwikkelen gronden rust een voorkeursrecht (op grond van de Omgevingswet), wat betekent dat de gemeente het eerste recht van aankoop van de grond heeft. Bij het bestemmingsplan hebben wij vooralsnog geen exploitatieplan laten vaststellen. Dit geeft de gemeente de mogelijkheid om anterieure overeenkomsten te sluiten met de verschillende grondeigenaren. De op 5 juli 2022 vastgestelde ‘gemeentelijke voorwaarden ontwikkeling Holland Park Zuid’ geven de anterieure afspraken weer die de gemeente wil maken en onder welke condities wij willen meewerken aan grondverkopen aan derden.
In deze voorwaarden is onder andere een en ander vastgelegd over het kostenverhaal, maar zijn ook afspraken verwoord over zelfbewoningsverplichting, het onderbrengen van sociale huur bij toegelaten instellingen (Woningcorporaties) en het (samenwerkings)proces. Ondanks de uitgebreide voorbereidingen en de hoge mate van (ontwikkel)zekerheid voor marktpartijen, maken parallelle onderhandelingen met verschillende partijen de regie op de borging van het kostenverhaal complex. De plandelen zijn, in het kader van het totale kostenverhaal, namelijk communicerende vaten: programmatische wijzigingen op het ene perceel hebben direct invloed op de berekening van het kostenverhaal van het andere deel (verevening). Dit vergt de nadrukkelijk aandacht en capaciteit bij de verschillende initiatieven en planuitwerkingen door ontwikkelende partijen.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
20
Gemeente Diemen
Afbeelding 4: Impressie bouwplan Steigerblok in Holland Park Zuid.
Voor het Steigerblok heeft ontwikkelaar AM een bouwplan uitgewerkt van circa 450 woningen en voorzieningen zoals een supermarkt, buurtkamer, huisartsenpraktijk en kinderopvang. Nadat in 2024 een anterieure overeenkomst is gesloten, waarmee het kostenverhaal is geborgd, zijn in 2025 omgevingsvergunningen verleend voor de ruimtelijke afwijkingsprocedure (BOPA) en de bouw. In het najaar van 2025 heeft de gemeente het voorkeursrecht op dit perceel ingetrokken, nadat de omgevingsvergunning (BOPA) onherroepelijk is geworden. De ontwikkelaar heeft eind 2025 de woningcorporatie voor de sociale huur (Rochdale) en belegger voor de middenhuur (Achmea) gecontracteerd, waarmee de start bouw in Q1 2026 plaats heeft gevonden. Op het Sportblok heeft woningcorporatie De Key de voormalige studenten- containerwoningen al eerder verwijderd, waarna de gemeente tijdelijk 30 flexwoningen t.b.v. de opvang van Oekraïners heeft kunnen plaatsen. Inmiddels zijn alle flexwoningen verplaatst naar andere locaties in Diemen (meer daarover; zie hoofdstuk 6). Het perceel is geschikt om te ontwikkelen naar woningbouw. Gesprekken daarover met de huidige grondeigenaar vinden plaats, gericht op de verkoop aan een geschikt ontwikkelaar. Woningcorporatie de Key wil als verhuurder van de sociale huurwoningen terugkeren in het plan.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
21
Gemeente Diemen
Afbeelding 5: De ontwikkellocatie ‘Sportblok’ in Holland Park Zuid.
Voor het Hofblok heeft grondeigenaar KPN haar grond aan een ontwikkelaar verkocht (ontwikkelcombinatie Slokker – Synchroon). De gemeente heeft daartoe eind 2025 eenmalig ontheffing verleend van het voorkeursrecht en met de ontwikkelcombinatie een raamovereenkomst gesloten om de gebiedsontwikkeling van circa 250 woningen te starten. Met de eigenaar van het Parkblok Stichting ARQ voert de gemeente al geruime tijd gesprekken. Stichting ARQ wil verhuizen naar een nieuwe locatie, waarmee deze locatie vrij zou komen om in ontwikkeling te (laten) nemen voor woningbouw.
Afbeelding 6: De bestaande en her te ontwikkelen kantoorlocaties van ARQ en KPN (achtergrond).
Holland Park West (C) Het grootste deel van de grond is reeds verkocht en geleverd aan de projectontwikkelaar BPD/Dura Vermeer. Het plan met 750 woningen en voorzieningen, waaronder de nieuwe basisschool ’t Atelier, wordt gefaseerd ontwikkeld en gerealiseerd. Fase 1 (met de bassischool en 65 middenhuur-en 41 vrijesectorkoopwoningen) is in 2024 in gebruik genomen. In 2024 is vervolgens gestart met de bouw van fase 3A (117 sociale huur-, 115 middenhuur- en 10 vrije Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
22
Gemeente Diemen
sector huurwoningen). Voor dit plandeel is een subsidie in het kader van de Startbouwimpuls (SBI) verkregen. Begin 2025 vond vervolgens de herstart van de bouw van fase 2A (88 vrije sector koopwoningen en een buurthuis) plaats en eind 2025 is gestart met de eerste voorbereidende werkzaamheden voor fase 4A, met 108 sociale huur- en 79 vrije sector koopwoningen, waarvan de daadwerkelijke bouw in het eerste kwartaal van 2026 plaats vond. Aangezien dit plandeel een gemeentelijke grondexploitatie is, wordt dit onderdeel verderop uitgebreider toegelicht. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 9.2.
Afbeelding 7: Holland Park West, met meerdere fases in aanbouw.
Bij de overgang van het Waterhoenpad – Zwanenpad, een belangrijke fietsverbinding die Holland Park met de rest van Diemen verbindt, gaat de gemeente een sociaal veiliger fietsroute realiseren middels een herinrichting. Hierover worden afspraken gemaakt met (mede)grondeigenaar Amsterdam. Ter hoogte van de Daalwijkdreef – Bergwijkdreef (entree van de wijk) wordt de aanleg van een verkeersregelinstallatie voorbereid. Campus Diemen Zuid (D) Na de transformatie van kantoren tot studentenhuisvesting (1e fase) en nieuwbouw voor ‘young professionals’ (2e fase), heeft ontwikkelaar / belegger Greystar een inbreiding / uitbreiding van de Campus onderzocht en is in samenspraak met de gemeente gewerkt aan een Ruimtelijk Programma van Eisen. De initiatiefnemer heeft medio 2025 echter haar initiatief beëindigd, nadat voor haar de financiële haalbaarheid onzeker bleek.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
23
Gemeente Diemen
Afbeelding 7: Campus Diemen Zuid met links de 1e fase (transformatie) en rechts de 2e fase (nieuwbouw).
3.1.3 Financiële structuur Financieel administratief gezien wordt de totale gebiedsontwikkeling Holland Park op verschillende wijzen verantwoord in de jaarrekening. Van de commissie BBV moeten de geldstromen en kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid in de verantwoording strikt worden gescheiden van de geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie. Binnen Holland Park zijn verschillende deelgebieden te onderscheiden waar de gemeente ook verschillende rollen vervult. In sommige deelgebieden heeft de gemeente een faciliterende rol (zie toelichting begrippen ook Hoofdstuk 5 Facilitair Grondbeleid), in andere deelgebieden heeft de gemeente grond en heeft zij gekozen om deze actief te ontwikkelen (en te verkopen). Er kan dus niet één totale grondexploitatie worden opgesteld, maar de geldstromen die samenhangen met de faciliterende rol moeten duidelijk gescheiden zijn van de actieve rol van de gemeente. Dit leidt tot de onderstaande opsomming van financieel gescheiden projecten: A) Holland Park (Oost): faciliterend grondbeleid B) Holland Park Zuid: vooralsnog faciliterend grondbeleid C) Holland Park West: actief grondbeleid, grondexploitatieproject D) Campus Diemen zuid 3e fase: faciliterend grondbeleid Ad A De eerste fase Holland Park (Oost) is inmiddels volledig door ontwikkelaars gerealiseerd en opgeleverd.
De laatste restpunten zijn in het voorjaar 2026 afgerond, waarna het project ook binnen de gemeente financieel-administratief kan worden gesloten. De gemeente beperkte zich tot een toetsende faciliterende rol. De gemeente heeft bij deze ontwikkeling getracht voorinvesteringen in het gebied en daarmee de financiële risico’s, zoveel mogelijk te beperken. Daarnaast heeft zij de plankosten die de gemeente maakt, verhaald op de ontwikkelende partijen. Hierover zijn afspraken vastgelegd in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. In deze anterieure overeenkomsten is ook vastgelegd dat de ontwikkelaar voor dit deelgebied Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
24
Gemeente Diemen
de openbare ruimte voor eigen risico en middels eigen aansturing zou aanleggen, zoals inmiddels is gebeurd. Ad B Holland Park Zuid is een plangebied dat vooralsnog grotendeels in eigendom is van bedrijven, instellingen en ontwikkelaars. De gemeente heeft zelf ook enkele ondergeschikte stukken grond in eigendom, maar de ontwikkellocaties zijn primair in handen van derden. De gemeente beoefent hier uitnodigingsplanologie en beperkt haar rol vooralsnog tot het vastgestelde bestemmingsplan (thans Omgevingsplan), het vastgestelde stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en de onderliggende berekeningen. Ingeval grondeigenaren tot ontwikkeling willen overgaan, zal de gemeente met hen privaatrechtelijke afspraken (anterieur) maken over het gemeentelijke kostenverhaal en bijdragen vanuit de ontwikkelaars aan bovenwijkse voorzieningen. Bij dit project zijn in de afgelopen jaren voorbereidingskosten gemaakt. Deze inspanningen hebben geleid tot een onherroepelijk bestemmingsplan dat een grootschalige woonwijk mogelijk maakt. De gemaakte kosten dienen later verhaald te worden op de (ontwikkelende) grondeigenaren in het gebied, door het sluiten van anterieure overeenkomsten. Zo is in 2024 een anterieure overeenkomst gesloten voor een deelfase (Steigerblok) en is in 2025 een raamovereenkomst met een voorschotvergoeding gesloten voor een andere deelfase (Hofblok).
Ad C Het plangebied Holland Park West is volledig in eigendom van de gemeente en een gemeentelijke grondexploitatie. Zie voor een uitgebreide toelichting hiervan paragraaf 9.2 Ad D De ontwikkeling van de 3e fase Campus Diemen Zuid kwalificeert zich vooralsnog als facilitair grondbeleid; de gemeente faciliteert de initiatiefnemer bij zijn plannen. In oktober 2021 was daarom ook een intentieovereenkomst gesloten, waarin ook een voorschot kostenverhaal is opgenomen, zodat de gemeentelijke plankosten worden gedekt. In de afgelopen jaren zijn aanvullende voorschotten door de initiatiefnemer voldaan, echter nog niet alle kosten zijn gedekt. Er resteert nog een ongedekt restant plankosten van ca. € 0,1 miljoen. Vooralsnog is er geen bereidheid bij Greystar om hiervoor een aanvullend voorschot te betalen. Het initiatief is momenteel door de initiatiefnemer gestaakt. Mocht het initiatief een doorstart kennen, dan zal de gemeente eerst aanvullende afspraken maken met de ontwikkelaar over het verhaal van deze (en toekomstige) gemeentelijke kosten. Mocht het initiatief geen vervolg krijgen, wordt dit deel van de gemaakte plankosten – waar dan geen dekking tegenover staat – ten laste gebracht van Reserve Grondzaken. 3.1.4 Financiële stand van zaken boekwaarde Voor de realisatie van het totaalproject Holland Park is in het verleden een krediet beschikbaar gesteld van € 0,5 miljoen.
Aanvullend heeft de Raad op 30 mei 2013 een werkkrediet ter hoogte van € 1 miljoen beschikbaar gesteld. Dit werkkrediet is bedoeld om voorinvesteringen te dekken die op dat moment nog niet zijn gedekt door een ontvangen bijdrage van een ontwikkelaar. De gemeente ontkomt er immers niet aan om op bepaalde momenten voorinvesteringen te doen, vooruitlopend op te sluiten overeenkomsten dan wel om de opbrengstpotentie op de eigen gronden te kunnen realiseren. In totaal is een werkkrediet beschikbaar van € 1,5 miljoen.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
25
Gemeente Diemen
De kosten en opbrengsten binnen het projecten Holland Park West wordt hier buiten beschouwing gelaten. Hiervoor is immers een grondexploitatie met eigen krediet door de raad vastgesteld. Hierover wordt gerapporteerd in paragraaf 9.2. Boekwaarde De totale boekwaarde t/m 31-12-2024 bedroeg ca. € -0,606 miljoen en paste daarmee binnen het beschikbare krediet. De negatieve boekwaarde betekent dat er in totaal meer opbrengsten / bijdragen van ontwikkelaars zijn ontvangen dan dat er nog boekwaarde aan kosten is. In 2025 zijn verschillende kosten gemaakt (ca. € 0,363 miljoen), maar met name veel opbrengsten in de vorm van bijdragen kostenverhaal ontvangen voor de gebiedsontwikkeling Holland Park Zuid (ca. € 2,910 miljoen). Per saldo bedraagt de boekwaarde over 2025 € -2,547 miljoen. De totale boekwaarde is dan vervolgens € -3,154 miljoen. Een overzicht hiervan is te zien in tabel 6. Hiermee is voor 2025 ruim binnen het verstrekte krediet van € 1,5 miljoen gebleven. Saldo boekwaarde t/m 31-12-2024 Saldo boekwaarde 2025 Saldo boekwaarde t/m 31-12-2025
€ -606.300 € -2.547.400 € -3.153.700
Saldo boekwaarde t/m 31-12-2025 afgerond
€ -3.154.000
Tabel 6: Overzicht kosten hoofdstructuur Holland Park.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2025
26
Gemeente Diemen
4
GRONDVOORRAAD
Gronden die in verschillende fasen van exploitatie zijn, worden conform de voorschriften van de Commissie BBV in verschillende categorieën verdeeld: A) Voorbereidende grondexploitaties (Immateriële Vaste Activa: IMVA) B) Grondexploitaties (Bouwgrond In Exploitatie: BIE c.q. Onderhanden werk) C) Grondvoorraad en/of warme gronden (Materiele Vaste Activa: MVA) D) Erfpachtgronden ((Materiele Vaste Activa: MVA) Ad A Gronden behorende tot de eerste categorie zijn onderdeel van een project in de beginfase oftewel een voorbereidende grondexploitatie. In deze fase wordt gekeken naar het programma, de stedenbouwkundige randvoorwaarden, samenwerkingsvormen etc. De kosten worden in principe gedekt uit een krediet en worden verantwoord onder ‘immateriële vaste activa’ (IMVA). Indien het project doorgang vindt, worden deze kosten meegenomen in de te openen grondexploitatie. Gaat het project niet door, of naar verwachting niet op de korte termijn door, dan komen deze kosten ten laste van de Reserve Grondzaken (zie daarvoor hoofdstuk 6). Ad B Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft betrekking op grondexploitaties die zijn vastgesteld door de raad. Feitelijk betreft het gronden die zich in een transformatieproces bevinden, waarbij in gemeentebezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen, wordt omgevormd naar bouwrijpe grond, met het oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd.