Bijlage 1C. 170901 328 Transformatieplan Poldermann 2017 09 01.pdf
Tekst van het document
Hoofdgebouw voormalige voormalige A.G.O. arbeidsinrichting Diemeroord, Diemeroord, “De Rietschuur” te Diemen Transformatieplan
Colofon Transformatieplan Object: Adres: Coordinaten X, Y: Monumentstatus: Adviseur: Naam:
Voormalige A.G.O. arbeidsinrichting Diemeroord Kriekenoord 3 1111 PT Diemen 52.338138, 4.974447 Geen
Telefoon: E-mail:
Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies i.s.m. Buro Spoormaker en Vianen Bouwadvies Dhr. Rutger Polderman Eendrachtsweg 67 3012 LG Rotterdam 010-4363250 rutger@bureaupolderman.nl
Status: Datum:
Concept 1 september 2017
Contactpersoon: Adres:
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
2
Inleiding Het gebouw “De Rietschuur” aan de Kriekenoord te Diemen is in 1952 gebouwd in opdracht van Stichting AGO (Arbeidsinrichting voor Geestelijk Onvolwaardigen) als hoofdgebouw van de Werkinrichting Diemeroord, naar ontwerp van architect Frank van Klingeren. Het pand is niet beschermd als monument, maar heeft wel cultuurhistorische waarde. Op dit moment is het gebouw in gebruik bij stichting Pantar, maar de gemeente wil onderzoeken of een herbestemming tot woningen tot de mogelijkheden behoort. Deze herbestemming zal recht moeten doen aan de cultuurhistorische kwaliteit van het pand, maar moet ook een stabiele financiële basis leveren, zodat duurzame instandhouding van het gebouw gewaarborgd is. De gemeente Diemen heeft daarom aan Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies opdracht gegeven een haalbaarheidsstudie te doen voor twee scenario’s voor herbestemming van het gebouw. Bij de uitvoering van deze opdracht is samengewerkt met architect ir. Menno Spoormaker en constructeur Vianen Bouwadvies. Voor het bepalen van de aanpak van de transformatie is er allereerst behoefte aan inzicht in de cultuurhistorische waarde van het gebouw, zodat er een goede onderlegger is op basis waarvan kan worden beslist over behoud of verwijderen van elementen.
Daarnaast is het noodzakelijk inzicht te verkrijgen in de bouwtechnische staat van het gebouw; daartoe is er een bouwtechnische inspectie verricht op basis waarvan de maatregelen voor herstel zijn bepaald. Tot slot is er, rekening houdend met de cultuurhistorische waarden, een ontwerp opgesteld voor herbestemming tot woningen en tot gemengd gebruik en zijn daaraan kostenramingen gekoppeld. Onderhavige rapportage geeft de haalbaarheidsstudie voor De Rietschuur weer en bevat de volgende onderdelen: 1) Bouwhistorische quick-scan - Achtergrond en gebruik; - Beschrijving van de bestaande situatie; - Conclusie globale waardenstelling. 2) Herstelplan - Overzicht van de bouwtechnische gebreken; - Beschrijving van de te nemen maatregelen. 3) Plan voor transformatie - Ruimte voor transformatie - Plan scenario A: wonen (enkele varianten) - Plan scenario B: gemengd gebruik: horeca en creatieve bedrijvigheid 4) Kostenraming 5) Conclusies en aanbevelingen Bronnen en fotoverantwoording Bijlagen: A. Advies constructeur; B. Kostenramingen. C. Ontwerptekeningen Rotterdam, 1 september 2017
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
3
1) Bouwhistorische quickquick-scan Achtergrond en gebruik De Rietschuur werd in 1957 gebouwd voor de Stichting Arbeidsinrichting voor Geestelijk Onvolwaardigen (A.G.O.). Deze stichting was in 1932 opgericht en zette zich in de regio Amsterdam in voor de integratie van mensen met een verstandelijke beperking in de samenleving. De stichting deed dit onder meer op een terrein in het westelijk havengebied van Amsterdam, maar vanwege een voorgenomen uitbreiding van het havengebied werd de huur daarvan in 1952 door de gemeente Amsterdam opgezegd. De gemeente bekostigde daarna de verplaatsing naar een nieuw terrein aan de Rijksstraatweg in Diemen. Hier werd een ruime arbeidsinrichting aangelegd, bestaande uit landbouw- en veeteeltgronden, enkele kassen, stallen, een rietschuur en een hoofdgebouw (dat ietwat verwarrend thans wordt aangeduid als “De Rietschuur”) met een kantine, was- en kleedruimtes en een werkplaats. Het terrein werd omgeven door een windsingel. De opdracht voor het ontwerp van het inrichtingsplan en de gebouwen werd verstrekt aan Frank van Klingeren. Zijn ontwerp voor de gebouwen bleef echter beperkt tot de rietschuur en het hoofdgebouw. Hij kreeg als taakstelling mee dat de gebouwen een landelijke uitstraling moesten krijgen en een maximale goothoogte zouden hebben van 3 meter.
Het ontwerp voor het hoofdgebouw ging uit van een langgerekte plattegrond en een rietgedekte kap op genagelde houten driescharnierspanten. De noordelijke langsgevel en de kopgevels kregen door middel van baksteen metselwerk eveneens aan landelijke uitstraling, maar de zuidelijke langsgevel werd met zijn grote houten pui met glasvulling eerder een glazen vliesgevel die meer modernistisch oogt. Het gebouw bevatte respectievelijk aan de west- en oostzijde van de entreeruimte een kantine en een werkruimte met een droogzolder; boven de entree bevonden zich de was- en kleedruimten en toiletten. Het ontwerp werd om onduidelijke redenen nog enkele malen aangepast. Zo werd de kelder onder de entreeruimte niet gerealiseerd en werden de spanten niet in beton uitgevoerd maar in hout. In de entreehal werd de drijfstenen binnenwand in 1957 voorzien van een beschildering van kunstenaar Pierre van Soest, voorstellende vier mannen in hun werkomgeving op de instelling.
Links: uitsnede uit het ontwerp voor de terreininrichting, met centraal het langgerekte hoofdgebouw (2). Rechts daarvan de (kleine) rietschuur (1), links twee eendenvijvers (17). Onder een geplande opslagloods (4/9), hokken voor gevogelte en konijnen (5+6) en een beheerderswoning (3); Bron: Bouw, 28 maart 1959, nr. 13. Rechts: De bouw van het hoofdgebouw, ongedateerde foto, bron Het Nieuwe Instituut.
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
4
Het door de Stichting AGO georganiseerde AGO Werkverband bleef tot eind jaren ‘90 in Diemen gevestigd. Wel werd het werkgebed verbreed; in 1973 werd ook een dagopvang voor oudere geestelijk gehandicapten geopend en in 1977 verrees het AGO-zwembad. Ook werd begin jaren ’90 de werkinrichting opengesteld voor psychiatrische patiënten. De naam Stichting AGO werd later aangepast in Stichting AGO Dagverblijven en weer later in “Cordaan”. De huidige gebruiker van het complex van de werkinrichting Diemen is Pantar, dat leerwerkplekken biedt aan mensen met een achterstand op de arbeidsmarkt. Het terrein is echter inmiddels onherkenbaar veranderd; de kleine rietschuur is gesloopt en op terrein zijn parkeerplaatsen en loodsen voor de postbezorging (een van de activiteiten van Pantar) gerealiseerd.
Links het hoofdgebouw en rechts de inmiddels gesloopte kleine rietschuur, vanuit zuidelijke richting gezien. Ongedateerde foto, bron: Het Nieuwe Instituut, fotograaf waarschijnlijk J. Versnel.
Ontwerptekening; bron: Bouw, 28 maart 1959, nr. 13
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
5
Links entreehal met kunstwerk Pierre van Soest; rechts het interieur van de kantine; beide afbeeldingen datering onbekend; fotograaf J. Versnel. Bron: Het Nieuwe Instituut.
Links: zuidgevel met kantine en entree; datering onbekend; fotograaf J. Versnel. Bron: Het Nieuwe Instituut. Rechts: interieur wasruimte op de verdieping boven de entree; datering onbekend. Bron: Het Nieuwe Instituut.
Architect Frank van Klingeren Frank van Klingeren werd in 1919 in Amsterdam geboren en volgde een MTS-opleiding weg- en waterbouwkunde, Hij werkte daarna in de scheepsbouw, toen hij in 1940 een opleiding beton en staalbouw deed en zich in 1942 inschreef bij de Academie voor Bouwkunst. Hij woonde vanaf 1944 met zijn kersverse echtgenote op een door hem zelf ontworpen en door zijn werkgever gebouwde woonboot, genaamd De Witte Walvis, die in de naoorlogse jaren diverse keren verplaatst werd naar daar waar Van Klingeren voor zijn werk terechtkwam. Vanaf 1948 dreef Van Klingeren naast zijn werk voor de NDM zijn eigen Studio voor Bouwtechniek, welke naam in 1957 werd gewijzigd in Architecten- en Ingenieursbureau Van Klingeren. In de bouwhausse van de wederopbouwperiode kon het bureau gestaag uitbouwen. Vaak ging het om bouwtechnische opgaven, maar de bouw van een station voor kunstmatige inseminatie van vee in Broek en Waterland (1951-1952) vormde het eerste werk waarvoor Van Klingeren ook het architectonisch ontwerp voor zijn rekening nam. In dit laatste jaar werd Van Klingeren de vaste architect van scheepswerf Kraaier in Zaandam. Bij deze opdrachtgever werkte jij voor het eerst samen met beeldend kunstenaar Pierre van Soest; een samenwerking die tot het staken van zijn werkzaamheden in 1972 zou voortduren.
Typerend voor de ontwerpen van Van Klingeren uit deze vroege periode is dat hij vaak in de scheepsbouw gebruikelijke materialen, elementen en oplossingen toepaste: weinig verkeersruimten, minimaal materiaalgebruik en de toepassing van houten constructies, zoals de samengestelde spanten in De Rietschuur.
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
6
Het bekendste ontwerp van Frank van Klingeren is dat voor het cultureel centrum De Meerpaal in Dronten (1965-1967). Dit gebouw vestigde definitief zijn naam als sociaal geëngageerd architect, waarbij hij zich verbond aan thema’s als openbaarheid, imperfectie, ontmoeting, hinder en “ontklonteren”, waarmee hij doelde op het doorbreken van het systeem met als doel mensen weer in contact te brengen met mensen en niet met systemen. Hinder zag hij in die zin ook als iets nuttigs: door de integratie van verschillende functies ontstond in zijn ogen contact en daarmee sociale acceptatie. Voor De Meerpaal wijzigde Van Klingeren het verkeersplan van Dronten, zodat het gebouw een soepele overgang kreeg naar zijn omgeving en het openbare leven als het ware als vanzelf het gebouw binnen kon treden. Het bevatte een groot overdekt plein dat als dorpscentrum kon functioneren. Andere noemenswaardige realisaties van van Klingeren waren de multifunctionele centra Agora in Lelystad en ’t Karregat in Eindhoven en Jeugdherberg Ockenburgh te Den Haag. Met het verdwijnen van het geloof in de “maakbare samenleving” liep vanaf de jaren ’80 de waardering voor het werk van Van Klingeren terug. Van Klingeren overleed in 1999.
Kunstenaar Pierre van Soest Pierre van Soest (1931-2001) volgde van 1947-1949 een studie aan de Rijksacademie voor Beeldende Kunsten in Amsterdam en ontving in 1953-1954 de Koninklijke subsidie voor de Schilderkunst. Hij schilderde zowel wandschilderingen als op doek in olieverf en acryl, maar vervaardigde ook monumentale reliëfs. Daarbij werkte hij in een abstract-expressionistische stijl die ook wel wordt aangeduid als “post-cobra”, tegen de zin van de kunstenaar zelf. Van Soest vervaardigde in samenwerking met Frank van Klingeren monumentale kunstwerken voor onder andere De Meerpaal in Dronten, jeugdcentrum Noord in Amsterdam en de kiosk van rederij Bergmann in Amsterdam.
Links: Frank van Klingeren, 1970 (bron: argosarts.org) Rechts: De Meerpaal, Dronten, 1967 (bron: Tumblr)
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
7
Links: scheepswerf, Zaandam, 1956-1957. Rechts: kiosk rederij Bergmann, 1958. Bron: J. Versnel, archief F. van Klingeren
Links: ’t Karregat Eindhoven (1970-1973) Bron Nai.nl. Rechts: jeugdherberg Ockenburgh, (1971-1974). Bron: Haacs.nl
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
8
Beschrijving van de bestaande situatie De Rietschuur bevindt zich iets ten oosten van Diemen, aan de andere zijde van de spoorlijn tussen Diemen en Weest. Het terrein van het gebouw wordt ingesloten door de spoorlijn aan de westzijde, sportvelden ten noorden en de nieuwe uitbreidingswijk Plantage De Sniep ten zuiden en oosten. De oriëntatie van het gebouw is met de nok grofweg in noordwestelijke-zuidoostelijke richting; voor het gemak wordt in het navolgende voor de beschrijving van de gevel een westelijkoostelijke oriëntatie aangehouden.
Situatie; bron: Google Maps De Rietschuur is opgetrokken op een langgerekte rechthoekige plattegrond en telt één bouwlaag met een rietgedekt zadeldak. Het gebouw is opgetrokken op een betonnen fundering met houten palen. Het bestaat uit negentien traveeën van gelijke afmetingen; de zesde tot en met achtste travee (van west naar oost) hebben een afwijkende opzet, met dragende binnenwanden, een betonnen verdieping op betonnen liggers en kolommen, almede een ter plaatse van beide langsgevels een verhoogde gevel, waardoor er in dit bouwdeel feitelijk sprake is van twee bouwlagen onder een kap. De overige traveeën worden gescheiden door samengestelde grenenhouten kniespanten met afgeronde knieën, waarover gordingen, sporen, asfaltpapier, rietlatten en de rieten bedekking zijn aangebracht. De zuidgevel van deze traveeën is uitgevoerd in een alternerend ritme van lagere en iets verhoogde geveldelen. De zuidgevel is ingevuld met grenenhouten glaspuien, steeds ter plaatse van de spanten gescheiden door smalle puien met translucent glas of draadglas. De puien in de lagere traveeën zijn uitgevoerd in een negenruits verdeling met in het hart een draairaam. De puien in de verhoogd uitgevoerde traveeën hebben een verdeling met een centrale deur en daar omheen een 13-ruits verdeling, waarbij één raam is uitgevoerd als draairaam. In de 16e travee is de pui aangepast met een dubbele deur.
In het verhoogde geveldeel zijn in de zesde en achtste travee twee boven elkaar geplaatste negenruits puien aanwezig, met in elke pui centraal een draairaam. De zevende travee is op de begane grond uitgevoerd met een uitgebouwde erker, waarin zich de entree bevindt. Deze is uitgevoerd met een dubbele deur met zijlichten en drie bovenramen onder een breed overstekende houten luifel met bitumineuze afdekking. Oude afbeeldingen laten zien dat de uitbouw niet oorspronkelijk is en dat hier bij de oplevering alleen een luifel aanwezig was. Net naast de nok bevindt zich in het noordelijke dakvlak tussen de vijfde en zesde travee een gemetselde schoorsteen.
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
9
Zuidgevel zesde t/m achtste travee
Zuidgevel overige traveeën (16e t/m 19e)
Overzicht westgevel en zuidgevel
Zuidgevel en oostgevel
Westgevel
Oostgevel
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
10
Noordgevel
Interieur kantine eerste t/m vijfde travee
De beide kopgevels en de noordgevel zijn boven de betonnen fundering opgetrokken in baksteen metselwerk van roodbruine steen in Noors kettingverband. De gevels bestaan uit een steens binnenblad, een spouw en een halfsteens buitenblad. De beide kopgevels zijn geheel gesloten en worden afgedekt door boerenvlechtwerk met betonnen schouderstukken en nokafdekkers. De noordgevel bevat in de 14e travee een grote dubbele deur. On de overige traveeën is er vlak onder de dakrand een horizontale strook van drieruits puien, waarvan diverse met een draairaam. De puien worden ter plaatse van de spanten gescheiden door dichte panelen. In de verhoogde gevel van de zesde t/m achtste travee bevindt zich hierboven elk een pui met negenruits verdeling, waarvan één draaiend raam. In het interieur is de begane grondvloer uitgevoerd in beton, met lage opstortingen als basementen voor de spanten. De indeling van de eerste tot en met vijfde travee vormt de oorspronkelijke kantine en bestaat uit één ongedeelde zaalruimte onder een kleine vliering. De ruimte in de zesde t/m achtste travee bestaat uit een entreehal, een betonnen trap naar de verdieping en een toiletgroep, achter een ietwat schuin in de ruimte geplaatste gemetselde binnenwand, waarop de muurschildering van Pierre van Soest is aangebracht.
Op de verdieping is de ruimte met lichte scheidingwanden en glaspuien verdeeld in enkele kamers en opslagruimten, alle met systeemplafonds. Vanuit de entreehal is via een dubbele deur in de gemetselde binnenwand de ruimte in de traveeën 9 t/ 13 bereikbaar; de voormalige werkruimte met droogzolder. Deze is nu op de begane grond grotendeels met systeemwanden en puien ingedeeld in een gang en kamers, vaak als doos-in-doos uitgevoerd. De traveeën 14 t/m 19 bestaan weer uit een grote open ruimte, met daarboven een systeemplafond. De traveeën 9 /19 worden thans volledig overdekt door een houten verdiepingsvloer, waarboven opslagruimte is. De vloer is opgehangen aan de spanten. De verdieping is bereikbaar via de oorspronkelijke eikenhouten trap tegen binnenzijde van de oostelijke kopgevel, die eertijds naar de droogzolder voerde.
Interieur entreehal
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
Muurschildering, bron WZNH
11
Entreehal
Verdieping boven entreehal
Gang en doos-in-doos travee 9 t/m 13
Open ruimte travee 14 t/m 19
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
Zolder boven travee 9 t/m 19
12
Globale waardenstelling De Rietschuur, of feitelijk juister het voormalige hoofdgebouw van de Werkinrichting A.G.O. Diemen, heeft een hoge cultuurhistorische waarde als tastbare herinnering aan de sociaalmaatschappelijke en -economische ontwikkeling van Nederland in de wederopbouwperiode en daarbij in het bijzonder aan de wijze waarop in deze periode gestalte werd gegeven aan de zorg voor geestelijk gehandicapten. Het gebouw heeft een hoge stedenbouwkundige waarde als laatste restant van de voormalige werkinrichting. Daarbij ook een hoge architectuurhistorische waarde vanwege de bijzondere vormgeving, die een traditionalistische en expressieve, functionalistische vormentaal evenwichtig weet te combineren. Het gebouw vormt daarnaast een belangrijk en vroeg werk in het oeuvre van architect Frank van Klingeren ( in samenwerking met kunstenaar Pierre van Soest), van wie nog maar een beperkt oevre bewaard is gebleven. Het gebouw is relatief gaaf bewaard gebleven, maar heeft door de grootschalige bebouwing in de directe omgeving wel enigszins zijn prominente plaats verloren.
Specifieke waardevolle elementen van het gebouw zijn: - Het beeld van een grote landbouwschuur met golvend rieten dak en gesloten noord-, oost- en westgevels; - De functionalistisch vormgegeven zuidgevel met glaspui; - De opzet met de strenge indeling in traveeën, gescheiden door samengestelde houten spanten; - De bouwkundige hoofdstructuur met centraal in het gebouw de entree, door dragende wanden gescheiden van de westelijke en oostelijke beuken. - Het monumentale kunstwerk van Pierre van Soest in de entree. Kansen en bedreigingen voor herbestemming Uitgaande van de restauratie van de externe schil, kan worden uitgegaan van een nagenoeg volledig open, vrij in te vullen ruimte waarin functies variërend van horeca tot kantoorruimte en grondgebonden woningen mogelijk zijn. De buitenzijde wordt voornamelijk gekarakteriseerd door de ritmiek gecreëerd door het golvende dakvlak en de bijhorende gevelopeningen. Dezelfde ritmiek komt terug in het interieur, door de opeenvolging van houten spanten die de volledige hoogte van het gebouw overbruggen. De zuidgevel biedt een royale lichttoetreding; de noordgevel is daarentegen zeer gesloten en zal ook in geval van herbestemming zijn landelijke karakter moeten behouden.
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
13
2) Herstelplan In juni 2017 is een opname gedaan van de bouwtechnische staat van De Rietschuur. Op basis daarvan is bepaald welke ingrepen noodzakelijk zijn voor het herstel van het casco van het gebouw. Overzicht van de bouwtechnische gebreken De gevels van de Rietschuur vertonen geen bouwtechnische gebreken die erop wijzen dat er sprake is van problemen met de onder het gebouw aanwezige fundering. Uit archiefonderzoek door de constructeur is gebleken dat het gebouw is gefundeerd op houten palen met betonnen oplengers (zie ook bijlage A). Deze fundering voldoet kwalitatief voor het huidige gebruik. Eén kleine schade is er: op de noordoostelijke hoek is het betonnen funderingsplint mechanisch beschadigd. Ook de hoofddraagconstructie van het gebouw, bestaande uit samengestelde houten spanten, verkeert in algemene zin in een goede staat. Bij één spant in de westelijke beuk is geconstateerd dat de onderzijde daarvan zeer licht is ingerot op de plaats waar het spant op de betonnen poer is geplaatst (afbeelding 1). De in baksteen metselwerk met spouw opgetrokken noord-, west- en oostgevel zijn in algemene zin in redelijke tot goede staat. In alle gevels zijn er wel diverse stenen beschadigd door oude bevestigingsmiddelen (afb. 2) en mechanische belasting. In de oostgevel is de nok met betonnen sluitsteen losgescheurd van het onderliggende metselwerk gescheurd (afb.
3), mogelijk als gevolg van corrosie van de verankering. In de noordgevel bevindt zich één lichte verticale scheur (afb. 4); tevens is hier in een klein vlak het voegwerk uitgesleten (afb. 5).
Afb. 1
3.
2.
4.
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
5.
14
De rieten dakbedekking is in slechte staat. Over het grootste deel van het dakoppervlak liggen de binddraden van het riet bloot door slijtage van de toplaag; het rietpakket is tamelijk dun geworden (afb. 6). Daarnaast zijn op diverse plaatsen delen van de rietbedekking losgeraakt en weggevallen of door nestelende vogels uitgenomen (afb. 7). Er is daardoor zonder twijfel sprake van lekkage, maar in het interieur zijn daarvan (nog) geen sporen waargenomen. De dakbedekking is gebonden aangebracht op rietlatten en sporen, waaronder een laag bitumenpapier is aangebracht; het dak is niet geïsoleerd. De loodaansluitingen op de schoorsteen zijn verouderd en los; de gemetselde schoorsteen en schoorsteenkop zijn gescheurd. De houten puien in de gevels verkeren in de noordgevel is matige staat en zijn ter plaatse van de zuidgevel ronduit slecht. Het zijn grenenhouten kozijnen, ramen en deuren, die door achterstallig onderhoud en de daarmee gepaarde vochtbelasting door houtrot en zwam zijn aangetast. In de noordgevel uit zich dit in enkele plaatsen waar het hout is aangetast (afb. 8), maar ter plaatse van de zuidgevel is een aanzienlijk deel van de houtverbindingen ingerot of zelfs geheel doorgerot (afb. 9 t/m 11).
In de openingen is voor een deel zeer vroeg isolatieglas geplaatst, dat voor een aanzienlijk deel lek is en een lage isolatiewaarde heeft in vergelijking met het huidige, moderne isolatieglas. De stopverf waarin een ander deel van de beglazing is geplaatst, is verdroogd en losgescheurd. De houten luifel boven de entree in de zuidgevel is door houtrot aangetast (afb. 12) en de bitumineuze dakbedekking is verouderd.
6.
8.
7.
9.
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
10.
11.
15
12.
13.
In het interieur is een deel van de afwerkingen enigszins gedateerd, maar is van schade in bouwtechnische zin maar weinig zichtbaar. Wel bevindt zich in tenminste een deel van het gebouw een dakafwerking van asbesthoudende platen. Eén plaat is ooit losgekomen en is door een beheerder van het gebouw met een waarschuwingssticker erop in de cv-ruimte geplaatst. Volgens zijn opgave bevond deze plaat zich tegen de binnenzijde van het dak in het verhoogde deel met de entree. Boven de verlaagde plafonds zijn hier inderdaad platen tegen het dak zichtbaar; dit zou echter ook zachtboard kunnen zijn (afb. 13). Aanbevolen wordt een complete asbestinventarisatie van het gebouw te laten uitvoeren conform de geldende normen om duidelijkheid te verkrijgen over de aanwezigheid van asbesthoudende materialen en de aard daarvan. Het zolder in het oostelijke deel van het gebouw wordt niet functioneel gebruikt en is vrij sterk vervuild (afb. 14). De binnenzijde van het dak is hier afgewerkt met platen zachtboard (afb. 15), hetgeen een relatief brandgevaarlijk materiaal is. De zolder is slecht geventileerd en is daardoor kwetsbaar voor houtaantastende insecten – die overigens niet zijn aangetroffen. Beschrijving van de te nemen maatregelen De beschadigingen aan de betonnen fundering moeten worden gerepareerd met betonreparatiemortel om verdere schade door corrosie van de wapening te voorkomen.
De in de gevels aanwezige oude bevestigingsmiddelen moeten worden uitgeboord en de gaten in de stenen of beschadigingen daaraan moeten worden gerepareerd met een goed op kleur gebrachte steenreparatiemortel, bijv. van fabrikaat Jahn. De scheur in de gevel moet diep worden uitgetand en gescheurde stenen moeten worden ingeboet met stenen die qua kleur, formaat en structuur gelijk zijn aan de bestaande steen. De losgescheurde betonnen afdekking van de nok van de oostgevel moet worden afgenomen en teruggeplaatst en de beschadigde stenen moeten worden vervangen;
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
16
eventueel aanwezige corroderende verankeringen moeten worden ontroest, geconserveerd en ingepakt in vetband. Uitgesleten delen van het voegwerk moeten worden vervangen door de voeg in het hart in te zagen en de mortel tandig en tot circa maal de voegbreedte diep te verwijderen met een pneumatische beitel. Het uitgehakte voegwerk, inboetwerk en nieuwe metselwerk moet platvol en iets terugliggend worden gevoegd met een bastaardmortel die goed op de kleur en structuur van de bestaande voegen aansluit. Eventueel kunnen niet metsel- en voegwerk nog iets worden vervuild om de aanhelingen te verbloemen. Desgewenst kan het muurwerk ook iets worden opgefrist door middel van bijvoorbeeld kalkwassen; intensief reinigen met hoge druk of stralen is niet toegestaan omdat deze methoden zullen leiden tot schade aan de stenen en het voegwerk. De rieten dakbedekking moet geheel worden vervangen. Daarbij is het mogelijk het dak meteen te voorzien van een isolatiepakket, indien de nieuwe bestemming daarom vraagt. In dat geval is het mogelijk op de plaats van de huidige sporen en rietlatten een geïsoleerd sandwichpaneel aan te brengen en het rietpakket aan te brengen als een schroefdak. Hierbij dient bijzondere aandacht uit te gaan naar een bouwfysisch juiste detaillering om rotting van het riet van onderaf, door condensatie, te voorkomen.
De rietvorsten kunnen in beginsel worden hergebruikt, al moet worden gerekend op een zeker percentage vervanging. De grenenhouten puien in de noordgevel kunnen worden hersteld door ingerotte delen aan te scherven met Oregon Pine, kwaliteit Clear & Better. Voor de verbindingen kan gebruik gemaakt worden van epoxymortel, fabricaat Repair Care. Het verdient aanbeveling de bewegende delen en het hang- en sluitwerk geheel te vervangen. Ook moet de stopverf van veel van de ruiten worden gerepareerd of vervangen en moet alle lekkende isolatieglas worden vervangen. De hoeveelheid is zodanig dat het aanbeveling verdient ineens alle ruiten te vervangen door nieuw isolatieglas. In de zuidgevel is de houtaantasting dermate vergevorderd dat het de aanbeveling verdient alle puien geheel te vernieuwen, waarbij meteen ook nieuw hang- en sluitwerk en nieuwe isolerende beglazing kan worden aangebracht. De luifel boven de entree is naar verwachting aangetast door zwam en zal geheel moeten worden vervangen. Voor het slopen van de puien en het verwijderen van de stopverf is het noodzakelijk – als dat niet al is gebeurd - allereerst een asbestinventarisatie type A conform SC-540 te laten uitvoeren door een daarin gespecialiseerd bedrijf. Stopverf kan in sommige gevallen asbesthoudend zijn.
Het onderzoek moet ineens het gehele gebouw behelzen, ook het interieur, om ook hier alle eventueel aanwezige asbesthoudende goed in beeld te krijgen voor er werkzaamheden worden verricht. In het interieur moeten de ondereinde van de spanten worden gecontroleerd op houtrot; waar aanwezig moeten aangetaste delen worden aangescherfd. Het verdient aanbeveling waar mogelijk een slabbe lood aan te brengen tussen de betonnen poeren en de spantbenen. De indelingen zullen naar verwachting voor een nieuwe functie gedeeltelijk of geheel worden vervangen, met uitzondering uiteraard van de dragende scheidingswanden ter plaatse van het hogere bouwdeel, de hier aanwezige trappen en vloeren en de binnenmuren met de waardevolle muurschildering. De aanwezige zachtboardafwerkingen moeten geheel worden verwijderd en voor het nieuwe gebruik worden vervangen door minder brandgevaarlijke materialen, zoals gipsplaat of cementvezelplaat. De asbesthoudende materialen moeten worden verwijderd door een daarvoor gecertificeerd bedrijf. De houten spant-, vloer- en kapconstructies moeten na alle benodigde sloop- en schoonmaakwerkzaamheden nogmaals door een daarin gespecialiseerd bedrijf worden nagezien of de aanwezigheid van houtaantastende insecten en schimmels; zonodig moet het aangetaste materiaal worden behandeld.
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
17
3) Plan voor transformatie Ruimte voor transformatie Op basis van de conclusies van de bouwhistorische quick-scan en de bouwkundige opzet van het gebouw, zijn situering en omgeving kan worden bepaald welke mogelijkheden en onmogelijkheden er zijn voor aanpassing van het gebouw. Daarbij wordt allereerst ingegaan op het gebouw zelf en aansluitend op de directie (stedenbouwkundige) omgeving.
Bouwkundig De Rietschuur is in beginsel gebouwd met grote open ruimtes, slechts doorbroken door de twee muren ter plaatse van de middenpartij en de hierin aangebrachte dwarswand met de schildering. De spantconstructie is opgezet op een helder stramien, waarbij er sprake is van een ietwat krappe beukmaat van circa 3,6 meter. De opzet van de spantconstructie maakt dat er een hoge, open ruimte is die relatief flexibel indeelbaar is. Tegelijkertijd is gebleken dat de capaciteit van de bestaande funderingspalen het toevoegen van gewicht aan de bestaande spanten niet toestaat. Het is door gebruikmaken van de restcapaciteit van de overige palen onder het pand mogelijk één tussenverdieping op een eigen dragende constructie toe te voegen, maar twee verdiepingen inbrengen is niet haalbaar zonder het aanbrengen van een nieuwe paalfundering. De grote glaspui in de zuidgevel levert veel mogelijkheden op voor een ander gebruik van de achterliggende ruimten, maar is tegelijkertijd bepalend voor het aanbrengen van scheidende wanden in het gebouw: daarvoor is alleen ruimte op de plaats van de spanten. Ter plaatse van deze scheidingswanden dient de nodige aandacht worden gegeven aan de akoestische scheiding tussen de betreffende verblijfsruimtes. De geslotenheid van de beide kopgevels van het pand is een belangrijke karakteristiek van het gebouw, die gerespecteerd moet worden.
Dit geldt in iets mindere mate ook voor de gesloten plint van de noordgevel; het is mogelijk hierin ten behoeve van een nieuwe functie perforaties te maken, maar deze moeten in aard en aantal terughoudend van opzet zijn. Te denken valt aan enkele grote puien met “staldeuren” zoals die reeds op één plaats in de gevel aanwezig zijn. Het gesloten karakter van het rieten dak van het pand is een andere waardevolle karakteristiek van het pand. Het is acceptabel om ook hierin ramen aan te brengen, maar ook in het dak moet daarbij terughoudendheid betracht worden. Het is daarnaast van belang de plaatsing van de ramen goed uit te lijnen op de stramienen en de verticale verdeling van de pui in de zuidgevel.
Omgeving De ruimte tussen de zuidgevel en de hier aanwezige watergang is vrij beperkt. Toch is het gelet op de situering van het pand ten opzichte van de wijk, ten zuiden van het gebouw, de logische keuze de zuidkant als voorgevel te beschouwen. Het is dan tevens mogelijk de bestaande deuren in de pui van de zuidgevel als entreedeuren te benutten. Er is voldoende ruimte om kleine voortuinen te realiseren, maar parkeren dient bij voorkeur aan de noordzijde van het pand te worden opgelost. Hier is voldoende ruimte voor parkeren, een weg en tuinen met voldoende diepte om ondanks hun noord-noordoostelijke oriëntatie toch voldoende lichtval te ontvangen. De situering van het pand ten opzichte van de omliggende bebouwing is thans vrij geïsoleerd. Ten westen van het gebouw is nog een vrij ruim terrein waar het desgewenst mogelijk moet zijn om bijvoorbeeld een twee-onder-één kapwoning op te trekken, mits deze voldoende afstand houdt tot de Rietschuur. Ook aan de oostzijde van het pand lijkt een dergelijke beperkte nieuwbouw tot de mogelijkheden te behoren. Het toevoegen van vier nieuwbouwwoningen in het project kan helpen de haalbaarheid van de herbestemming van het bestaande gebouw te verbeteren.
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
18
Schets omgeving met optionele twee-onder-eenkapper
Ontwerpen Voor de herbestemming zijn twee scenario’s onderzocht: wonen en een gemengd gebruik van horeca en creatieve bedrijvigheid. Het programma van eisen dat hiervoor is aangehouden is in samenwerking met de gemeente Diemen bepaald. Het programma van eisen voor scenario wonen omvatte: - Woningen aansluitend op het nieuwbouwprogramma van de omliggende wijk, minimaal circa 120 m2 oppervlak. - Grondgebonden woningen met tuin. - Minimaal voldoen aan bouwbesluit bestaande bouw; zo goed mogelijke prestatie op gebied van daglicht en isolatie. - Respecteren van de monumentale karakteristiek. Het programma van eisen voor gemengd gebruik omvatte: - Horeca laagdrempelig maar kwalitatief goed; niveau grand-cafe; - Oppervlakte circa 400 m2 horeca, eventueel uit te breiden; - Terras op het zuiden; - Opslag en leveranciers buiten het zicht van gasten en voorbijgangers; - Bedrijfsruimten in units indeelbaar; - Respecteren van de monumentale karakteristiek. De schetsontwerpen voor beide navolgende scenario’s zijn opgenomen in bijlage B.
Plan scenario A: wonen (enkele varianten) Het ontwerp voor grondgebonden woningen in de Rietschuur gaat uit van de vaste stramienmaat die wordt gedicteerd door de spanten. Woningscheidende wanden maken is door de glaspui in de zuidgevel eigenlijk alleen op deze plaats mogelijk. De stramienmaat van ca. 3,6 meter is echter te smal voor een woning, zodat ervoor gekozen is om steeds twee traveeën samen tot één woning te voegen; deze woningen (type 1) hebben dan een oppervlak van circa 119 m2 GBO. Doordat er in de linker- en rechterbeuk aan weerszijden van de entree sprake is van een oneven aantal traveeën zijn de beide hoekwoningen drie traveeën breed gemaakt; deze woningen hebben een oppervlak van ruim 180 m2 GBO (type 3). Voor de woningen type 1 is daarnaast nog een alternatief uitgewerkt
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
19
(type 2) met een andere indeling van de begane grond, met een kleinere woonkamer aan de voorzijde en een grote leefkeuken achter. De entreebeuk is ontworpen als een woon-werkhuis; op de begane grond is de entreehal opengelaten en in te richten als kantoor, waardoor het monumentale kunstwerk zichtbaar en ongeschonden kan blijven. De woonruimte bevindt zich op de 1e en 2e verdieping en maakt voor wat betreft de onderste laag gebruik van de bestaande vloerconstructie en trap; een buitentrap geeft toegang tot de achtertuin. Desgewenst is het ook mogelijk het kantoor en de woonruimte (appartement) als afzonderlijke eenheden te beschouwen. De oppervlakte is 78 m2 GBO kantoor en 152 m2 GBO voor het woongedeelte (appartement). In het ontwerp zijn de woningen type 1/2 uitgevoerd over twee bouwlagen. De hoogte van het pand staat het toe een derde laag toe te voegen, maar uit onderzoek van de constructeur is gebleken dat dit niet mogelijk is op de bestaande fundering. Er zou dan een geheel nieuwe fundering voor de dragende constructies moeten worden ontworpen. De eerste verdiepingsvloer kan wél op de bestaande fundering worden aangebracht, maar mag geen belasting toevoegen aan de spanten; daartoe wordt de verdieping geplaatst op een nieuwe constructie, die wordt geplaatst op de bestaande palen die nog voldoende restcapaciteit hebben.
Het toevoegen van een woonfunctie betekent dat er nieuwe voorzieningen nodig zijn voor daglichttoetreding. Daartoe worden in de rieten kap dakvensters toegevoegd, die zich schikken in het ritme van het dak en de pui. In de noordgevel wordt voor elk van de woningen minimaal één perforatie gemaakt; om toch het landelijke karakter hier overeind te houden worden deze uitgevoerd met luiken zoals die in de bestaande situatie ook al op één plaats aanwezig zijn. De achtertuinen zijn circa 14 meter diep en bieden ruimte aan een vrijstaande berging en een parkeerplaats op eigen terrein. Hoofdstructuur ontwerp:
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
20
Referentiebeeld:
Plan scenario B: gemengd gebruik: horeca en creatieve bedrijvigheid Het ontwerp voor gemengde gebruik gaat uit van een horeca in de entree, de voormalige kantine en één travee van de voormalige werkplaats, ten oosten van de entree. De keuken is centraal gesitueerd achter de bestaande wand met de schildering; de verdieping boven de entree wordt eveneens ingericht als horecaruimte, met sparingen in de binnenwand voor een relatie tussen de horecaruimten boven en beneden. In de ruimte ten oosten van de entreehal worden de toiletten en garderobe gesitueerd, zodat deze vanuit de entree snel en goed bereikbaar zijn. Dit levert een horecaruimte op met een oppervlakte van circa 400 m2, hetgeen goed aansluit op de behoefte van een horecaondernemer voor de exploitatie van een grand-café of een ander, gelijkwaardig concept. Een terras is mogelijk aan de zuidzijde van het gebouw ter hoogte van de voormalige kantine. De horeca moet om succesvol te kunnen zijn waarschijnlijk nauwe aansluiting vinden bij de omliggende wijk. Een dergelijk, zeer succesvol concept is in de wijk Oog in Al in Utrecht onder de naam “Buurten in de Fabriek” gerealiseerd in de voormalige Cereolfabriek. De kantoorruimten zijn in de oostelijke beuk gesitueerd; deze ruimte is vrij indeelbaar en is per travee naar gelang de behoefte aan te passen.
In het voorliggende ontwerp is uitgegaan van twee ruimten van 170 m2 GBO en een bergzolder van 130 m2. Er is bewust voor gekozen de verdieping hier niet functioneel als kantoorruimte te benutten, omdat zo de kostbare constructieve ingrepen achterwege kunnen blijven om te komen tot een vloer die voor regulier gebruik voldoende belasting aan kan. Het scenario van gemengd gebruik blijft in deze vorm zeer dicht bij de oorspronkelijke opzet van het gebouw, omdat er geen daksparingen en nauwelijks sparingen in de noordgevel benodigd zijn en de grote ruimtes vrijwel geheel intact kunnen blijven, met beleving van de royale hoogte van het gebouw. Hoofdstructuur ontwerp:
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
21
Referentiebeeld:
Buurten in de Fabriek
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
22
4) Kostenraming Als onderdeel van de beoordeling van de haalbaarheid van een eventuele herbestemming zijn de kosten voor de benodigde aanpassingen in beeld gebracht. Deze kostencalculatie is opgenomen in bijlage C en bestaat uit twee delen: 1. Een raming voor de kosten van het casco-herstel van het gebouw; 2. Ramingen voor de aanpassingen t.b.v. de twee gebruiksscenario´s. Voor een beeld van de totale kosten van een gebruiksscenario moeten steeds de geraamde herstelkosten worden opgeteld bij de kosten van de met het betreffende scenario gemoeide aanpassingen. In algemene zin zijn alle ramingen opgezet op basis van de eenheidsprijzen van te verwerken materialen en de met de werkzaamheden gemoeide manuren. Voor alle bijkomende kosten zijn de opslagen berekend als percentage van de bouwkosten: 9% voor algemene bouwplaatskosten, 9% voor algemene kosten, 3% voor winst en risico en 0,45% voor de CAR-verzekering. De totaaltelling van de ramingen betreft zodoende de directe bouwkosten inclusief alle toeslagen; tevens is rekening gehouden met de bijkomende kosten voor architecten, directie, adviseurs op het gebied van constructies, milieu of bouwfysica, grondonderzoek, bouwtoezicht, bouwmanagement e.d. Ook is er geen post van 5% voor onvoorziene zaken opgenomen.
In de raming zijn echter thans nog geen kosten opgenomen voor een eventueel benodigde asbestof grondsanering, omdat daarvoor thans onvoldoende informatie beschikbaar is. Ook zijn in beide scenario’s geen kosten geraamd voor de terreininrichting en aanleg van nutsvoorzieningen van de omgeving buiten het eigen terrein. 1) Raming van de herstelkosten De raming is gebaseerd op de eigen bouwtechnische inspectie. Daarbij zijn voor zaken die thans nog niet in beeld gebracht kunnen worden posten aangehouden. Uitgangspunt bij de voorgestelde aanpak die tot de geraamde kosten leidt is dat het gebouw in een dusdanige staat gebracht worden dat het daarna met regulier onderhoud in stand gehouden kunnen worden. Daartoe is gerekend op het uitvoeren van alles dat nú noodzakelijk is, alsmede alles dat binnen een periode van circa 10-15 jaar te verwachten is. De eerste 10-15 jaar na oplevering zal er derhalve alleen sprake zijn van kleiner regulier onderhoud. 2) Ramingen van de gebruiksscenario´s De ramingen zijn gebaseerd op de schetsontwerpen zoals in hoofdstuk 3 opgenomen. Er zijn twee gebruisscenario’s doorgerekend: - Scenario 1 (wonen): grondgebonden woningen, twee bouwlagen - Scenario 2: horeca en creatieve bedrijvigheid. Bij scenario 1 is uitgegaan van de woningtypen 1, 3 en het woonwerkhuis.
Een alternatief kan nog zijn de woningen geheel casco aan te bieden, met slechts de woningscheidende wanden, vloeren en een meterkast, waarna de kopers zelf verantwoordelijk zijn voor ontwerp en uitvoering van de verdere inbouw. Dit scenario is niet verder doorgerekend, maar hieraan zullen uiteraard lagere kosten verbonden zijn; tegelijkertijd staat hier ook een lagere verkoopopbrengst tegenover, zodat de haalbaarheid waarschijnlijk niet zeer veel zal afwijken. Toch kan een dergelijk scenario lonen; in Hillegom is bij de herbestemming van een bollenschuur op de voormalige kwekerij Veelzorg tot vijf woningen uiteindelijk voor een dergelijke aanpak gekozen. In de ramingen is tot besluit geen rekening gehouden met de kosten voor de bouw van eventuele twee-onder-een-kapwoningen naast de rietschuur; de opbrengst daarvan zou wellicht wel de haalbaarheid van de transformatie kunnen vergroten.
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
23
5) Conclusies en aanbevelingen Uit de bouwtechnische inspectie, het constructief advies en de ontwerpstudie blijkt naar ons idee overtuigend dat een herbestemming van de Rietschuur tot woningen of horeca en kantoor technisch zonder meer tot de mogelijkheden behoort. In die zin is transformatie van het gebouw haalbaar, maar voor een werkelijk oordeel over de haalbaarheid moet ook worden meegewogen of e.e.a. ook in financieel opzicht haalbaar is. Uit de voor de twee scenario’s opgestelde kostenramingen blijkt dat er vrij hoge kosten gemoeid zijn met de aanpassing tot woningen. Een aanzienlijk deel van die kosten wordt gevormd door de kosten voor het bouwtechnisch herstel; deze zijn ongeacht welk scenario wordt gekozen noodzakelijk te maken. Specifiek voor wonen geldt dat met name het bruikbaar maken van de verdieping en het toevoegen van gevel- en dakopeningen voor daglicht, alsmede de binnenindelingen deze herbestemming relatief duur maken. De kosten voor transformatie naar horeca / bedrijfsruimte is daarmee vergeleken relatief goedkoop, omdat genoemde kostbare ingrepen daarbij niet of minder noodzakelijk zijn. Daar staat tegenover dat er in het horeca-scenario naar verwachting een lagere opbrengst wordt gegenereerd, zijnde koop of huur.
Uitgaande van koop lijkt het erop dat het project met een verkoopprijzen van circa € 400.000,voor type 1 en circa € 450.000,- á € 500.000,- voor het woonwerkhuis en de woningtypen 3 ongeveer rendabel zou moeten kunnen zijn. Of dit realistische vraagprijzen zijn zal door een makelaar beoordeeld moeten worden, maar in de directe omgeving komen vergelijkbare vraagprijzen voor woningen van een ongeveer gelijk formaat wel voor. In het geval van een transformatie naar horeca en kantoor is het waarschijnlijk dat het pand in eigendom blijft en aan de ondernemers verhuurd wordt. Er gelden dan andere vraagstukken, zoals de vraag of de btw verrekend kan worden of niet, verrekening van risico op leegstand en de inschatting met welke beheer- en onderhoudskosten rekening gehouden moet worden. Dit maakt het lastig voor dit scenario nadere uitspraken over financiële haalbaarheid te doen. Toch achten wij het scenario zeer zeker kansrijk; wij adviseren daartoe op basis van onze kentallen door een specialist een exloitatieberekening te laten opstellen.
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
24
Bronnen -
M. van den Bergen en P. Vollaard; Hinder en Ontklontering, Architectuur en maatschappij in het werk van Frank van Klingeren; Rotterdam, 2003 https://nl.wikipedia.org Het Nieuwe Instituut, Rotterdam G.H. van Dijk; Gebouwen voor de geestelijk gehandicapten; in: Bouw, 28 maart 1959, nr. 13, pag. 326 e.v.
Fotoverantwoording - Volgens onderschrift bij de afbeeldingen. Alle overige foto’s door de auteurs.
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
25
Bijlagen Bijlagen A. B. C.
Advies constructeur Vianen Bouwadvies Ontwerpschetsen Kostenramingen
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
26
Bijlage A : Advies constructeur
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
27
Project
: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen Onderwerp
: Beoordeling constructie
Project: 2017082
Project
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen Onderwerp
: Beoordeling constructie
Kenmerk
: 2017082r58650__Rapport 01
Opdrachtgever : Polderman, Bureau voor Monimenten- en Restauratieadvies
Auteur
: M. Anastasia
Datum
: 28 augustus 2017
Status
: Definitief
Project: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
Inhoud 1
Algemeen ..................................................................................................1
2
Bevindingen ...............................................................................................2
3
4
2.1
Algemeen .............................................................................................2
2.2
Waargenomen schades...........................................................................2
Beoordeling................................................................................................4 3.1
Algemeen .............................................................................................4
3.2
Beoordeling ..........................................................................................4
Aanbevelingen ............................................................................................6 4.1
Algemeen .............................................................................................6
4.1.1
Scheuren metselwerk .......................................................................6
4.1.2
Roestende staal ...............................................................................7
4.1.3
Loszittende voegen ..........................................................................8
5
Beoordeling constructie................................................................................9
6
Conclusie en advies ................................................................................... 12 6.1
Conclusie ........................................................................................... 12
6.2
Advies ............................................................................................... 12
Bijlagen A
Bouwkundige tekeningen
Beoordeling constructie
Blad i
Project: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
1 Algemeen In de kader van de herbestemming van De Hooischuur aan de Kriekenoord 7 te Diemen, is het pand op 03 Juli 2017 jl. geïnspecteerd. De inspectie was verricht door dhr. E. Vianen in aanwezigheid van dhr. R. Polderman en dhr. M. Bäcker van Polderman, bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies en van dhr. M. Spoormaker van Buro Spoormaker. In dit rapport wordt de bevindingen van de inspectie opgenomen en voor de herbestemming wordt een inventaris gemaakt van de capaciteit van de bestaande constructie bij het herbestemmen van het pand tot woningen.
Beoordeling constructie
Blad 1
Project: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
2 Bevindingen 2.1 Algemeen Het pand is visueel van buiten en van binnen geïnspecteerd op schades. Er zijn op enkele plaatsen scheuren waargenomen in het gevelmetselwerk. In de volgende paragraaf wordt een selectie van de waargenomen schades weergegeven.
2.2 Waargenomen schades
Beoordeling constructie
Blad 2
Project: 2017082
Beoordeling constructie
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
Blad 3
Project: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
3 Beoordeling 3.1 Algemeen De waargenomen schades zijn allen van dezelfde aard. De schades zijn veroorzaakt door thermische werking van het metselwerk en het ontbreken van dilatatievoegen. Op enkele plaatsen is de betonnen balk beschadigd waardoor de wapening is gaan roesten. Bij de inspectie is er geen zettingsverschillen waargenomen. De fundering oogt stabiel. De waargenomen schades zijn niet van invloed op de stabiliteit en veiligheid van het pand.
3.2 Beoordeling
Schade door thermische werking metselwerk en ontbreken van dilataties
Beoordeling constructie
Blad 4
Project: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
Schade door roestende staal
Schade aan voegwerk
Beoordeling constructie
Blad 5
Project: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
4 Aanbevelingen 4.1 Algemeen Voor de enkele schades die aanwezig zijn wordt aanbevelingen gegeven in de volgende paragraven. 4.1.1 Scheuren metselwerk Er wordt aanbevolen om scheuren in de gevelvlakken te herstellen door nieuwe stenen in te boeten
Herstellen door nieuwe stenen in te boeten.
Beoordeling constructie
Blad 6
Project: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
4.1.2 Roestende staal
Betonreparatie uitvoeren volgens de geldende BRL
Beoordeling constructie
Blad 7
Project: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
4.1.3 Loszittende voegen Er wordt aanbevolen om alle losse voegwerk in de gevel te herstellen.
Loszittende voegen herstellen
Beoordeling constructie
Blad 8
Project: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
5 Beoordeling constructie De constructie van de Hooischuur bestaat uit houten vollewandspanten met een rietenkap. De betonnen begane grond vloer is 120 mm dik en ligt op een fundering van betonbalken met houten palen Ø130. In de hooischuur zit een houten zoldervloer waaraan in de huidige situatie een verlaagd plafond onder hangt. De beoordeling van de constructie wordt gedaan aan de hand van de restcapaciteit van de houten funderingspalen bij het gebruik van de Hooischuur als woning en belasting op alleen de begane grondvloer. Begane grondvloer en fundering De toegepaste houten palen hebben een lengte van 13 m met opzetter van 500mm. De maximale representatieve waarde van de toelaatbare belasting is volgens de berekening van de bestaande constructie: ±10 000kg. Ter plaatse van de spantbeen in de voorgevel is 1 paal toegepast, bij de spantbeen in de achtergevel 2 palen en in het middenveld van de balken 2 palen h.o.h. 3,40m. De palen onder de kopgevels staan h.o.h. 1,45m van elkaar.
gevel
t.p.v. spantbeen- 2 palen
midden palen
t.p.v. spantbeen – 1 paal
Overzicht linkerdeel van de fundering; in tegenstelling tot wat er getekend is, is bij de voorgevel 1 paal toegepast en bij de achtergevel 2 palen achter elkaar
Beoordeling constructie
Blad 9
Project: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
Samenvatting gegevens bestaande constructie Bestaande ontwerp gegevens Houten vollewandspanten
½ spant
Beton vloer
d = 120 mm
Gewicht 450 kg 290 kg/m2
Afwerking betonvloer
50 kg/m2
Rieten kap
80 kg/m2
Funderingsbalken – bg-vloer
400x350 mm
330 kg/m'
Funderingsbalk -kopgevels
450x500 mm
540 kg/m'
Funderingsbalk - voorgevel
200x500 mm
240 kg/m'
Funderingsbalk - achtergevel
250x500 mm
300 kg/m'
Ø13; l=13,0m
10 000 kg
250 + 50sch.wanden kg/m2
300 kg/m2
Funderingspalen toelaatbare belasting
Nuttige belasting bg-vloer
Invulling als woning Nuttige belasting bg-vloer
Beoordeling constructie
Gewicht 175 + 50sch.wanden kg/m2
225 kg/m2
Blad 10
Project: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
Paalbelasting bestaande en nieuwe toestand
1
2
3
4
Paal 1 [kg] Paal 2 [kg] Paal 3 [kg] Paal 4 [kg] Capaciteit
10 000
10 000
10 000
20 000
Bestaande situatie
8540
7500
7500
12 330
Over bestaande situatie
14,6 %
25,0 %
25,0 %
38,4 %
Nieuwe situatie
8259
6873
6873
12 049
Over in nieuwe situatie
17,4 %
31,3 %
31,3 %
39,8 %
funderingspalen
De paalbelasting is bepaald aan de hand van belasting op alleen de begane grondvloer. Door de lagere veranderlijke belasting bij invulling als woningen, is de paalbelasting lager t.o.v. de bestaande paalbelasting. Door de lagere paalbelasting is er meer mogelijk dan alleen het verlagen van de veranderlijke belasting.
Beoordeling constructie
Blad 11
Project: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
6 Conclusie en advies 6.1 Conclusie Uit de analyse kan worden geconcludeerd dat: 1. Op basis van de oude berekening is het mogelijk om één verdiepingsvloer aan te brengen, direct afgedragen op de bestaande funderingspalen; 2. Een tweede verdiepingsvloer is niet mogelijk; 3. Beoordeling van de constructie met de rekenmethode volgens de huidige regelgeving, verbouwniveau, is noodzakelijk. De inschatting hiervan is dat de toelaatbare belasting op de palen lager zal zijn. Daarom is een tweede vloer niet mogelijk.
6.2 Advies Voor de herbestemming van het pand wordt geadviseerd: 1. Om de constructie inbouwpakket op eigen funderingspalen te plaatsen; 2. Geotechnische onderzoek uit te laten voeren om de draagvermogen van de palen te bepalen 3. Lichte scheidingswanden toe te passen ter plaatse van de spanten.
Beoordeling constructie
Blad 12
Project: 2017082
Haalbaarheidsstudie De Hooischuur te Diemen
Bijlage A Bouwkundige tekeningen
Beoordeling constructie
Bijlage B: Ontwerpschetsen
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
27
Bijlage C: Kostenramingen Kostenramingen
328 / Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies
28
De Rietschuur, Diemen
Raming totaaltelling
1-9-2017
Scenario 1: Woningen Directe bouwkosten Totale bouwkosten casco-restauratie Totale kosten herbestemming Subtotaal directe bouwkosten
€ € €
698.630,55 1.191.297,97 1.889.928,52
10%
€ € € € € € €
188.992,85 2.500,00 1.500,00 3.500,00 2.500,00 3.000,00 2.091.921,37
onvoorzien Subtotaal incl. onvoorzien
5%
€ €
104.596,07 2.196.517,44
leges TOTALE STICHTINGSKOSTEN EXCL. BTW
2% van
1.191.297,97 =
€ €
23.825,96 2.220.343,40
0% van € 23.825,96 = 6% van € 145.000,00 = 21,00% van € 2.051.517,44 = TOTALE STICHTINGSKOSTEN SCENARIO 1 WONEN, INCL. BTW
€ € € €
8.700,00 430.818,66 2.659.862,06
€ € €
698.630,55 643.203,15 1.341.833,70
10%
€ € € € € € €
134.183,37 2.500,00 1.500,00 3.500,00 2.500,00 3.000,00 1.489.017,07
onvoorzien Subtotaal incl. onvoorzien
5%
€ €
74.450,85 1.563.467,92
leges TOTALE STICHTINGSKOSTEN EXCL. BTW
2% van
€ €
26.836,67 1.590.304,60
€ 0% van € 26.836,67 = € 6% van € - = € 21,00% van € 1.563.467,92 = TOTALE STICHTINGSKOSTEN SCENARIO 2 HORECA/BEDRIJFSRUIMTE, INCL. BTW €
328.328,26 1.918.632,86
Bijkomende kosten architect / directie bouwhistorie constructeur installatie-adviseur asbestinventarisatie grondonderzoek Subtotaal incl. bijkomende kosten
€
BTW
Scenario 2: Horeca / creatieve bedrijvigheid Directe bouwkosten Totale bouwkosten casco-restauratie Totale kosten herbestemming Subtotaal directe bouwkosten Bijkomende kosten architect / directie bouwhistorie constructeur installatie-adviseur asbestinventarisatie grondonderzoek Subtotaal incl. bijkomende kosten
€
643.203,15 =
BTW
Exclusief: projectmanagement, verhuurkosten (makelaar, marketing enz.) en rentekosten
Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies, Rotterdam
De Rietschuur, Diemen
Raming casco-herstel
STABU-code en omschrijving
Aantal
05 Bouwplaatsvoorzieningen steigerwerk buiten rondom huur Subtotaal
eh.
Uurtarief €
Arbeid(u Arbeid (u)
705,00 m2 16,00 wkn €
10 Stut- en sloopwerk slopen puien zuidgevel incl erker 336,00 slopen bewegende delen noordgevel 17,00 slopen rieten dakbedekking 1.210,00 slopen dakafwerking interieur 1.210,00 slopen interieurafwerkingen en -indelingen, installaties 1,00 asbestsanering Subtotaal
m2 st m2 m2 pst PM
0,15 0,25 0,15 0,10
Materiaal
0,00 0,00 -
50,40 € 4,25 € 181,50 € 121,00 € 0,00 0,00 357,15
5,00 5,00 0,50 1,00
Materiaal
Onderaann.
€ € €
-
€ € € € € € €
1.680,00 85,00 605,00 1.210,00 3.580,00
€ €
40,00
Stelposten
1-9-2017 Totaal
17,50 € 12.337,50 458,25 € 7.332,00 € 19.669,50
€ € €
12.337,50 7.332,00 19.669,50
€ € € € € € €
-
€ € € € € € €
3.696,00 255,00 7.865,00 6.050,00 25.000,00 42.866,00
€ 25.000,00
12 Grondwerk plaatselijk vrijgraven, aanvullen Subtotaal
15,00 m1
0,00 0,00
€ €
-
€
15,00 € €
225,00 225,00
€ €
225,00 225,00
14 Buitenriolering en drainage vervangen schoonwater grondriolering Subtotaal
15,00
m1
0,00 0,00
€ €
-
€
30,00 € €
450,00 450,00
€ €
450,00 450,00
21 Betonwerk reparatie betonschade plint oostgevel losnemen, terugplaatsen nok oostgevel herstel betonnen stoep luifel na sloop erker Subtotaal
1,00 1,00 9,00
pst st m2
€ € € €
25,00 25,00
€
250,00 € € 150,00 € €
250,00 1.350,00 1.600,00
€ € € €
250,00 185,00 1.350,00 1.785,00
22 Metsel- en voegwerk inboeten scheur 2,00 inboeten losse en beschadigde stenen 150,00 uitboren oude pennen, repareren gaten / beschadigingen 150,00 vervangen uitgesleten voegwerk 10,00 afvoegen inboetwerk 2,00 inboeten scheur schoorsteen 75,00 afsmeren schoorsteenkop 1,00 afvoegen muurlood 3,50
m1 st st m2 m2 st pst m1
€ € € 75,00 € 75,00 € € € 30,00 €
750,00 150,00 105,00
€ € € € € € € €
620,00 1.650,00 2.250,00 1.150,00 150,00 825,00 260,00 105,00
Cascoherstel / 2 van 12
4,00
4,00 0,25 0,25 1,00 0,25 4,00
0,00 4,00 € 0,00 4,00
8,00 € 37,50 € 37,50 € 10,00 0,00 18,75 € 4,00 € 0,00
25,00
150,00 € 1,00 € 5,00 € € € 1,00 € 100,00 € €
€
300,00 150,00 750,00 € € 75,00 100,00 € -
Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies, Rotterdam
kalkwassen gevels Subtotaal 24 Ruwbouwtimmerwerk post vervangen ingerotte daksporen 10% vervangen rietlatten vervangen knellatten vervangen nokgording post houtrotherstel kapconstructie verspreid aanscherven ingerot spantbeen, lood aanbrengen vervangen constructie luifel vervangen beschot luifel boeien luifel Subtotaal
275,00 m2
0,00 115,75
122,00 2.550,00 175,00 67,00 1,00 1,00 12,00 18,00 9,00
m1 m1 m1 m1 pst st m1 m2 m1
2,00 1,00 0,75 1,00
25 Metaalconstructiewerk ontroesten, conserveren gordingankers Subtotaal
20,00
st
0,75
30 Kozijnen, ramen en deuren vervangen bewegende delen noordgevel post reparatie kozijnhout noordgevel vervangen puien zuidgevel geheel bijleveren nieuw hang- en sluitwerk Subtotaal
30,00 m2 1,00 pst 336,00 m2 37,00 st
33 Dakbedekkingen nieuwe rietbedekking terugbrengen rietvorsten bijleveren nieuwe vorsten muurlood schoorsteen bitumen luifel knelprofiel bitumen loodaansluiting luifel Subtotaal
1.210,00 68,00 25,00 3,50 9,00 9,00 6,00
34 Beglazing nieuwe beglazing noordgevel nieuwe beglazing zuidgevel Subtotaal 46 Schilderwerk schilderen puien noordgevel, tweezijdig Cascoherstel / 3 van 12
0,50 0,05 0,50 0,50
61,00 € 127,50 € 87,50 € 33,50 € 0,00 2,00 € 12,00 € 13,50 € 9,00 € 346,00
15,00 € 15,00
€ €
18,00 1,00 22,00 18,00 50,00 16,00 22,00 24,00
1.375,00
€
17,50 € €
4.812,50 5.817,50
€ €
4.812,50 11.822,50
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € 2.500,00 € € € € € €
4.636,00 7.650,00 7.350,00 2.546,00 2.500,00 130,00 672,00 936,00 576,00 26.996,00
€ €
-
€ €
800,00 800,00
€ 2.196,00 € 2.550,00 € 3.850,00 € 1.206,00 € € 50,00 € 192,00 € 396,00 € 216,00 € 10.656,00
€
10,00 € €
200,00 200,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
€ € € € €
-
€ 300,00 € 5.000,00 € 750,00 € 75,00
€ 9.000,00 € 5.000,00 ######## € 2.775,00 ########
€ € € € €
9.000,00 5.000,00 252.000,00 2.775,00 268.775,00
m2 m1 st m1 m2 m1 m1
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
€ € € € € € € €
-
€ € € € € € €
95,00 55,00 12,50 40,00 55,00 17,50 30,00
######## € 3.740,00 € 312,50 € 140,00 € 495,00 € 157,50 € 180,00 € 119.975,00
€ € € € € € € €
114.950,00 3.740,00 312,50 140,00 495,00 157,50 180,00 119.975,00
99,00 m2 336,00 m2
0,00 0,00 0,00
€ € €
-
€ €
75,00 € 7.425,00 75,00 € 25.200,00 € 32.625,00
€ € €
7.425,00 25.200,00 32.625,00
105,00 m2
0,00
€
-
€
125,00 € 13.125,00
€
13.125,00
Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies, Rotterdam
schilderen puien zuidgevel, tweezijdig schilderen luifel zuidgevel Subtotaal
336,00 m2 11,00 m2
0,00 0,00 0,00
€ € €
-
€ €
125,00 € 42.000,00 40,00 € 440,00 € 55.565,00
€ € €
42.000,00 440,00 55.565,00
50 Dakgoten en hemelwaterafvoeren hemelwaterafvoer luifel Subtotaal