Bijlage 1 MPG jaarrekening 2024
Tekst van het document
MEERJARENPERSPECTIEF GRONDZAKEN Jaarrekening 2024 Team Projecten
Datum: Status: Team: Steller:
B&W - 25 maart 2025 Concept MPG Projecten Suzanne de Groot & Richard van Beek & Sam Boer
Gemeente Diemen
SAMENVATTING
4
1
8
INLEIDING
1.1 Voor wie en waarom een MPG .................................................................................8 1.2 Relatie met de jaarrekening en de begroting ............................................................9 1.3 Leeswijzer en begrippenlijst .....................................................................................9 1.3.1 1.3.2 1.3.3
Leeswijzer .........................................................................................................................9 Begrippenlijst ..................................................................................................................10 Rol gemeenteraad bij het MPG ......................................................................................10
1.4 Aandachtspunten bij dit MPG .................................................................................10 1.4.1 1.4.2
2
Marktconjunctuur ............................................................................................................10 Overzicht flexwoningen ..................................................................................................11
ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES
12
2.1 Uitgangspunten ......................................................................................................13 2.1.1 2.1.2
3
Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters .....................................................13 Herziening grondexploitatie ............................................................................................17
GEBIEDSONTWIKKELING HOLLAND PARK
18
3.1 Holland park (voorheen Bergwijkpark Noord) .........................................................18 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4
4
Inleiding ..........................................................................................................................18 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ....................................................................19 Financiële structuur ........................................................................................................23 Financiële stand van zaken boekwaarde .......................................................................24
GRONDVOORRAAD
25
4.1 Voorbereidende grondexploitaties (IMVA) ..............................................................26 4.1.1
Toekomstig grondexploitatie: gebiedsontwikkeling Duran en omgeving ........................26
Strategische gronden (MVA) .........................................................................................27 4.1.2 4.1.3
Inleiding ..........................................................................................................................27 Overzicht gronden ..........................................................................................................27
4.2 Erfpachtgronden (MVA) ..........................................................................................30 4.2.1 4.2.2 4.2.3
5
Erfpachtgronden wonen .................................................................................................30 Erfpachtgronden overige functies ...................................................................................32 Erfpachtgronden boekwaarde ........................................................................................32
FACILITAIR GRONDBELEID
33
5.1 Arent Krijtsstraat 1 ..................................................................................................33 5.2 Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing Saan ............................................34 5.3 Uitbreiding winkelcentrum Kruidenhof ....................................................................34 5.4 Herontwikkeling Saan Diemen Zuid .......................................................................34 5.5 Recreatievoorziening Overdiemerweg 38-40 .........................................................35 5.6 Kostenverhaal kleine plannen ................................................................................35 6
INVESTERING FLEXWONINGEN
36
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
2
Gemeente Diemen
6.1 Inleiding ..................................................................................................................36 6.2 Financieel overzicht boekwaarde ...........................................................................36 6.2.1 6.2.2 6.2.3
Locatie Bergwijkdreef (FCL 760123) ..............................................................................36 Locatie Diemerdreef (FCL 760124) ................................................................................37 Locatie Maalderij (FCL 760125) .....................................................................................37
6.3 Prospectie totaalbeeld flexwoningen ......................................................................38 7
RESERVE GRONDZAKEN en VOORZIENING VERLIES GRONDZAKEN
39
7.1 Doel van Reserve Grondzaken en Verliesvoorziening Grondzaken ......................39 7.2 Verantwoording ......................................................................................................40 7.3 Actuele stand Reserve Grondzaken en Voorziening Grondzaken .........................40 8
VENNOOTSCHAPSBELASTING (Vpb)
43
8.1 Inleiding ..................................................................................................................43 8.2 Situatie Diemen ......................................................................................................43 9
BIJLAGE: DETAILS GRONDEXPLOITATIES
45
9.1 Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep ..........................................................46 9.1.1 9.1.2 9.1.3 9.1.4 9.1.5
Plangebied en ruimtegebruik ..........................................................................................46 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ....................................................................46 Programma .....................................................................................................................47 Verschillenanalyse..........................................................................................................48 Risico’s en effectenanalyse ............................................................................................51
9.2 Actieve grondexploitatie: Holland Park West ..........................................................53 9.2.1 9.2.2 9.2.3 9.2.4 9.2.5
Plangebied en ruimtegebruik ..........................................................................................53 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ....................................................................54 Programma .....................................................................................................................56 Verschillenanalyse..........................................................................................................58 Risico’s en effectenanalyse ............................................................................................60
9.3 Actieve grondexploitatie: Sociale woningbouw Buitenlust ......................................62 9.3.1 9.3.2 9.3.3 9.3.4 9.3.5
Plangebied en ruimtegebruik ..........................................................................................62 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ....................................................................62 Programma .....................................................................................................................63 Verschillenanalyse..........................................................................................................64 Risico’s en effectenanalyse ............................................................................................65
9.4 Actieve grondexploitatie: Harmoniehof ...................................................................67 9.4.1 9.4.2 9.4.3 9.4.4 9.4.5
Plangebied en ruimtegebruik ..........................................................................................67 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ....................................................................67 Programma .....................................................................................................................68 Verschillenanalyse..........................................................................................................69 Risico’s en effectenanalyse ............................................................................................71
BIJLAGE: BEGRIPPENLIJST
73
GEHEIME BIJLAGEN (Separaat document)
76
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
3
Gemeente Diemen
SAMENVATTING Samenvatting en vooruitzicht De financiële situatie binnen de grondzaken projecten in Diemen is op dit moment stabiel: de tekorten zijn niet groter geworden en de risico’s blijven beheersbaar, al zijn er aandachtspunten. Over het algemeen hebben we de zaken op orde en nemen we geen forse risico’s. Landelijk is een trend te zien dat “makkelijke” gebiedsontwikkeling nauwelijks meer voorkomt. Gebiedsontwikkeling wordt steeds complexer, door binnenstedelijke locaties, een veelvoud van belanghebbenden en betrokkenen en de maatschappelijke wens om veel betaalbaar segment te bouwen. Zo ook in Diemen. Momenteel profiteren we financieel nog van de grondexploitatie Holland Park West, wat een solide situatie creëert voor de Reserve Grondzaken, maar forse winstgevende grondexploitaties, zoals Holland Park West, worden steeds zeldzamer. Gebiedsontwikkeling Duran staat nog op de planning, als grote toekomstige ontwikkeling. De kans is groot dat daar op moet worden bijgelegd vanuit de reserve. De komende jaren kunnen we de rekeningen binnen gebiedsontwikkeling nog betalen, maar op termijn zal meer en meer een verschuiving plaatsvinden naar faciliterend grondbeleid, waar de gemeente Diemen geen eigen grond meer kan verkopen. De gemeentelijke kosten van gebiedsontwikkeling moeten dan volledig worden verhaald op ontwikkelende partijen.
Dat wordt een uitdaging, door oplopende kosten door de overspannen arbeidsmarkt en de aanzienlijke overhead, die momenteel 80% bedraagt voor de eigen organisatie.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
4
Gemeente Diemen
Cijfers In deze samenvatting worden de resultaten van de geactualiseerde grondexploitatie(s) en de Reserve Grondzaken beknopt weergegeven. Grondexploitaties kennen veelal een grote dynamiek. Onder andere de stand van de rente, de inflatie, de economische situatie en de marktsituatie kunnen grote invloed hebben op het uiteindelijke resultaat. Deze dynamiek kan ervoor zorgen dat het resultaat van de grondexploitatie bij het afsluiten van een plan, kan afwijken van tussentijdse resultaten zoals hier worden gepresenteerd. De strategische gronden (Materiële Vaste Activa) kennen een dergelijke dynamiek in mindere mate en worden in dit hoofdstuk alleen genoemd bij forse financiële afwijkingen. Sturing van het bestuur en management zal zich daarom met name beperken tot de grondexploitaties. Grondexploitaties De gemeente Diemen had in 2024 vier projecten met een grondexploitatie: Plantage de Sniep, Holland Park West en Sociale woningbouw Buitenlust en de in 2024 geopende grondexploitatie Harmoniehof. Verschillen die zijn opgetreden t.o.v. de vorige stand van de grondexploitatie bij het MPG 2023 worden verklaard in hoofdstuk 9. In de tabellen 1 t/m 4 zijn de financiële kerngegevens van de betreffende grondexploitaties weergegeven. Plantage de Sniep kosten
97.027.946
opbrengsten
97.113.042
saldo nominaal
85.096
kosten- en opbrengstenstijging
15.614
renteberekening
-17.812
op eindwaarde per 31-12-2028 op startwaarde per 1-1-2024
voordelig voordelig
82.897 76.589
Tabel 1: Financiële kerngegevens Plantage de Sniep exclusief € 32,5 mln. onttrokken kosten1
Holland Park West kosten
19.839.421
opbrengsten
36.700.315
saldo nominaal
16.860.893
kosten- en opbrengstenstijging renteberekening op eindwaarde per 31-12-2029 op startwaarde per 1-1-2025 eindwaarde gecorrigeerd voor reeds genomen winst
-126.435 718.876 voordelig voordelig
17.453.335 15.809.094 29.969.040
Tabel 2: Financiële kerngegevens Holland Park West
Door de jaren heen zijn er in de grondexploitatie Plantage de Sniep ca. € 32,5 miljoen aan kosten afgeboekt op momenten dat deze verliesgevend was. De bij deze jaarrekening 2025 gepresenteerde terugneming van winst van € 0,192 mln. is een administratieve verschuiving, conform BBV-regelgeving en zegt niet iets over c.q. staat los van de stand van zaken van de winst en verlies van de grondexploitatie als geheel. Zonder de forse afboekingen in het verleden zou de grondexploitatie een fors verlies laten zien. 1
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
5
Gemeente Diemen
Sociale woningbouw Buitenlust kosten
1.204.691
opbrengsten
727.200
saldo nominaal
-477.491
kosten- en opbrengstenstijging
-25.888
renteberekening
-11.536
Op eindwaarde per 31-12-2027 Op startwaarde per 1-1-2025
nadelig nadelig
-514.916 -485.263
Tabel 3: Financiële kerngegevens Sociale woningbouw Buitenlust
Harmoniehof kosten
1.836.527
opbrengsten
2.262.640
saldo nominaal
426.113
kosten- en opbrengstenstijging
-5.133
renteberekening
11.989
op eindwaarde per 31-12-2029 op startwaarde per 1-1-2025
voordelig voordelig
425.792 385.679
Tabel 4: Financiële kerngegevens Harmoniehof
Voor een nadere toelichting op de grondexploitaties wordt verwezen naar hoofdstuk 9 en de geheime bijlagen. Stand Reserve Grondzaken en verlies voorziening Grondzaken In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat we werken met een Reserve Grondzaken en een Voorziening Verlies Grondzaken. De Reserve Grondzaken is ingesteld als een aparte reserve binnen de gemeentelijke financiën, waardoor de financiële resultaten en risico’s van de grondzaken apart zichtbaar zijn ten opzichte van de overige gemeentelijke taken. In de Voorziening Verlies Grondzaken worden verwachte negatieve resultaten van de grondexploitatie(s) voorzien. In het MPG wordt de stand van de Reserve Grondzaken weergegeven. In hoofdstuk 7 wordt hier nader op ingegaan. Financiële mutaties binnen grondexploitaties en andere grondbedrijfactiviteiten leiden tot een wijziging van de totale stand van de Reserve Grondzaken.
De belangrijkste wijzigingen in 2024 zijn geweest: - het laten vervallen van een deel van de eerder getroffen verliesvoorziening voor de grondexploitatie Buitenlust (€ + 107K) - het terugdraaien van eerder genomen winst (negatieve winstneming) in de grondexploitatie Plantage de Sniep (€ - 192K) - het toevoegen aan de verlies voorziening grondzaken van de rijkssubsidiebedragen voor Oekrainers (SPUK) voor de investering in de flexwoningen (€4,56 mln.) Dit leidt samen, met overige wijzigingen, per 31-12-2024 tot een stand van de Reserve Grondzaken van € 16,089 miljoen en een stand van de Verlies Voorziening Grondzaken van € 0,924 miljoen.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
6
Gemeente Diemen
Belangrijk om te vermelden is dat geprognosticeerde voordelige eindwaardes (zoals blijkt uit de tabellen 1 t/m 4) nog niet aan de stand van de Reserve Grondzaken mogen worden toegevoegd. Voorziene verliezen moeten gelijk worden gereserveerd (conform de Commissie BBV) en voorziene winsten mogen pas worden genomen op het moment dat ze ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen (Vpb) Vanaf 1 januari 2016 zijn overheidsondernemingen belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Dit betekent dat overheidsondernemingen onder bepaalde voorwaarden vennootschapsbelasting moeten betalen. Het gemeentelijke grondbedrijf / de gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig. Een belangrijke voorwaarde voor het grondbedrijf is (of er sprake is van een) winstoogmerk. Bij het MPG 2015 is een Quickscan Vpb geïntroduceerd. Op basis hiervan kan beoordeeld worden of er sprake is van structurele winsten. Deze is ook bij dit MPG 2024 geactualiseerd en gedaan. De voorlopige conclusie is dat voor de gemeente Diemen vanuit de grondbedrijfsactiviteiten geen sprake is van een winstoogmerk. Zie hoofdstuk 7 voor een nadere toelichting.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
7
Gemeente Diemen
1
INLEIDING
Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondzaken van de gemeente Diemen (hierna: MPG). Met het MPG worden alle activiteiten m.b.t. het beheren en exploiteren van gronden in één rapportage samengevoegd. Dit MPG wordt jaarlijks opgesteld voor de jaarrekening. Het is van belang dat de grondexploitatie(s) en de invloed hiervan op de gemeentebegroting inzichtelijk zijn. Niet alleen de grondexploitaties, ook facilitaire projecten2 en de (strategische) gronden3 van de gemeente en mutaties daarin worden in het MPG behandeld. Om die reden is er voor gekozen een nota te maken die voldoende beeld geeft van de financiële positie van de grondexploitatie(s), de facilitaire projecten, de mutaties in gronden en het meerjarenperspectief. De gedetailleerde informatie is terug te vinden in de bijlagen. Deze worden geheim gehouden vanwege de vertrouwelijke informatie die ze bevatten. Deze informatie kan bijvoorbeeld de onderhandelingspositie van de gemeente schaden. 1.1 Voor wie en waarom een MPG Het MPG is geschreven voor de gemeenteraad, het college van Burgemeester en Wethouders, het management en de accountant. Het doel is om op overzichtelijke wijze een financiële toelichting te geven over de volgende zaken: 1. Stand van zaken m.b.t. de grondexploitatie(s); o.a.: a.
Het verklaren en toelichten van verschillen ten opzichte van het MPG zoals vorig jaar gepresenteerd bij de Jaarrekening 2023; b. Het weergeven van de risico’s en gevoeligheid van de grondexploitatie(s). 2. Stand van zaken m.b.t. de voorbereidende grondexploitaties. 3. Stand van zaken m.b.t. de overige strategische gronden en erfpachtgronden. 4. Stand van zaken m.b.t. projecten waar de gemeente faciliterend optreedt. 5. Stand van zaken m.b.t. de investering in en dekking voor de flexwoningen. 6. Stand van zaken met betrekking tot de hoogte van de Reserve Grondzaken en Verlies Voorziening Grondzaken. 7. De uitkomsten van de toets voor de Vpb. Het MPG wordt jaarlijks fiscaal getoetst in het kader van de Wet vennootschapsbelasting overheidsondernemingen. Hierdoor kan het gemeentebestuur (en namens haar de accountant) haar controlerende rol uitvoeren en kan het bestuur en het management (bij)sturing geven inzake de financiën van projecten. Het MPG is dus expliciet geen projectverslag of projectenrapportage. Informatie (stand van zaken, beleidsmatige afwegingen en inhoud over projecten) komt via separate projectvoorstellen of in de gewone P&C cyclus naar de raad toe. Dit beperkt het MPG tot een sec financiële rapportage, die als verdieping bij de Jaarrekening wordt gevoegd. Het MPG wordt jaarlijks gelezen door de accountant.
De accountant controleert het stuk niet cijfermatig en / of inhoudelijk, maar kijkt meer naar de financiële ontwikkeling van de grondexploitaties en de gemeentelijke grondposities. De accountant gebruikt het MPG bij de controle van de waardering van onder meer het onderhanden werk (projecten) en de gronden in de Jaarrekening 2024. De teksten in het MPG gelden daarbij als toelichtende verklaring en onderbouwing. Daarbij gaat het niet alleen maar om controle achteraf (achteruit kijken), maar
2 3
Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 5 Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 4
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
8
Gemeente Diemen
ook om nog toekomstige ontwikkelingen binnen grondexploitaties. Het gaat daarbij vooral om het meedenken in het dekken van verliezen en het signaleren van risico’s.4 1.2 Relatie met de jaarrekening en de begroting Het MPG dient feitelijk als uitgebreide toelichting op de jaarrekening - waar het gaat om activiteiten die voortkomen uit de grondzakenfunctie - waardoor de informatie in de jaarrekening beknopt kan blijven. De grondexploitaties geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten (en uiteindelijk het projectresultaat). De meerjarig weergegeven kosten en opbrengsten van de grondexploitaties worden verwerkt in de meerjarenbegroting van de gemeente Diemen. Daarmee dienen de grondexploitaties tevens als onderbouwing van de financieringsbehoefte van de projecten. De zogenoemde strategische gronden van de gemeente worden op de balans van de gemeente verantwoord als aparte subcategorie strategische gronden onder de Materiële Vaste Activa5 (MVA). 1.3 Leeswijzer en begrippenlijst Op voorspraak van de Auditcommissie is bij het MPG 2020 voor het eerst een leeswijzer en begrippenlijst toegevoegd. Dit komt de leesbaarheid, van de soms toch wel taaie financieeltechnische informatie, ten goede. 1.3.1 Leeswijzer - Hoofdstuk 1: bevat een introductie (o.a. doel, leeswijzer) van het MPG en stipt enkele aandachtspunten aan die specifiek bij het voorliggend MPG van belang zijn.
- Hoofdstuk 2: beschrijft hoe de grondexploitaties, met name rekenkundig, worden geactualiseerd en wat daaraan ten grondslag ligt. - Hoofdstuk 3: geeft een overzicht van de totale gebiedsontwikkeling Holland Park en alle financiële geldstromen en financiële administraties die binnen deze ontwikkeling spelen. - Hoofdstuk 4: geeft een overzicht van alle gemeentelijke gronden: o de gronden waar een initiatief speelt, ofwel voorbereidende grondexploitaties, o de gronden die een boekwaarde kennen en strategisch in bezit zijn, o de gronden die uitgegeven zijn in erfpacht. - Hoofdstuk 5: geeft een overzicht van de projecten waar de gemeente geen grond heeft, maar wel faciliterend optreedt. - Hoofdstuk 6: geeft een overzicht van de verstrekte kredieten en boekwaarde van de flexwoningen. - Hoofdstuk 7: geeft een overzicht van de Reserve grondzaken, de spaarpot van alle grond gerelateerde projecten. - Hoofdstuk 8: laat de afwegingen zien die leiden tot het oordeel dat de gemeente vooralsnog niet vennootschapsbelastingplichtig is. - Hoofdstuk 9: geeft een stand van zaken en overzicht van de belangrijkste wijzigingen per actief grondexploitatieproject, te weten: o Plantage de Sniep o Holland Park West o Sociale woningbouw Buitenlust o Harmoniehof - Bijlage: Begrippenlijst 4
VNG 2018: Grondbeleid voor raadsleden; Wat U als raadslid moet weten over grondbeleid
5 Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 4
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
9
Gemeente Diemen
-
Geheime separate bijlage: financieel gedetailleerde informatie per actief grondexploitatieproject, de erfpachtmutaties en de prospectie van de flexwoningen.
1.3.2 Begrippenlijst In de bijlage treft u een begrippenlijst aan van veel gebruikte financiële of rekenkundige begrippen vanuit het vakgebied grondzaken en planeconomie. Mocht u bij het lezen van dit MPG een begrip tegenkomen dat nadere uitleg verdient, dan kunt u in de begrippenlijst nadere uitleg vinden. De begrippen staan in alfabetische volgorde. 1.3.3 Rol gemeenteraad bij het MPG Specifiek voor de gemeenteraad is het MPG relevant om onderstaande redenen: - Bij de gemeenteraad ligt de bevoegdheid om te besluiten over onttrekkingen en toevoegingen aan de Reserve Grondzaken. Deze mutaties zijn terug te lezen in paragraaf 7.3. Sommige mutaties zijn reeds eerder aan de raad (d.m.v. een kwartaalbrief) voorgelegd. Andere mutaties vergen geen raadsbesluit, omdat deze volgen uit de afspraken in de Nota grondbeleid of voorschriften van de Commissie BBV (bijvoorbeeld verliesneming moet en is geen politieke keuze, idem voor winstneming). - Bij de raad ligt de bevoegdheid om (werk)kredieten te verstrekken en daarmee financiële kaders te stellen, waarbinnen het college mag handelen. Door het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties en het vervolgens vaststellen van het MPG door de raad, worden deze financiële kaders waarbinnen het college mag handelen, elk jaar geactualiseerd. - De raad controleert het college vervolgens jaarlijks of zij handelt zoals verwacht mag worden.
Verantwoording hierover wordt afgelegd door de beschrijvingen en financiële overzichten in dit MPG. In de praktijk wordt de controle op cijfers (getrouwheid en rechtmatigheid) vooral door de accountant uitgevoerd door controle van de cijfers van de Jaarrekening. 1.4
Aandachtspunten bij dit MPG
1.4.1 Marktconjunctuur De afgelopen jaren hebben we te maken gehad met grillige marktomstandigheden, die hun weerslag hebben op gebiedsontwikkelingen en bouwprojecten. Een aantal marktomstandigheden zijn in algemene zin van invloed (geweest) op projectontwikkelingen en/of samenwerkingen. De voornaamste zijn de Corona pandemie, de oorlog in Oekraïne, de daaruit volgende prijsstijgingen en beschikbaarheid van bouwmaterialen, de personele krapte op de arbeidsmarkt, zowel bij de ambtelijke organisatie als bij marktpartijen en de gestegen hypotheekrente. Directe één-op-één relaties tussen omstandigheden en concrete gevolgen voor projecten zijn lastig te leggen. Prijsstijgingen aan de kostenkant zijn wel doorgevoerd in de financiële ramingen in onderhavig MPG, zie daarvoor paragraaf 2.2.1. Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters. De impact die ervaren wordt door personele krapte en de moeilijke ontwikkelomstandigheden, verschilt erg per project (met name door het stadium waarin deze zich bevindt) en ontwikkelaar, mede ingegeven door de rol die de gemeente daarin vervult. Vertraging in ontwikkeltempo is meestal het rechtstreekse gevolg. Bij projecten waar dit aan de orde is, wordt dit in het onderhavig MPG beschreven.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
10
Gemeente Diemen
1.4.2 Overzicht flexwoningen Bij de kredietaanvraag voor de bouw van de eerste flexwoningen op de Bergwijkdreef voor de opvang van de Oekraïners in april 2022 is als dekking de Algemene Reserve aangewezen. Dit was in afwachting van de toegezegde compensatie (subsidie)regelingen van het Rijk. Daarnaast is het uitgangspunt dat de flexwoningen, na de beëindiging van de opvang van de Oekraïners, verkocht worden. In de kredietaanvraag van 29 februari 2024 voor de verplaatsing van de flexwoningen naar de Diemerdreef is besloten het eventuele tekort (of overschot) op de flexwoningen niet te betalen uit de Algemene Reserve, maar uit de Reserve Grondzaken. De reden hiervoor was de keuze om de flexwoningen als sociale huurwoningen te verkopen aan een woningcorporatie. Vanwege de relatie met de Reserve Grondzaken is nieuw in dit MPG daarom een overzicht van de kosten voor de flexwoningen, de uitkeringen van het rijk, de subsidies en de verwachte verkoopopbrengst om de toekomstige bijdrage uit de Reserve Grondzaken te kunnen bepalen.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
11
Gemeente Diemen
2
ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES
GRONDEXPLOITATIES Er is pas sprake van een grondexploitatie indien deze door de gemeenteraad is vastgesteld. In een eerdere projectfase is de haalbaarheid van het project aangetoond, waarna deze studie verder wordt uitgewerkt en aan de raad wordt aangeboden ter goedkeuring. Pas daarna kan de grondexploitatie administratief geopend worden. De grondexploitatie laat het resultaat op eindwaarde zien en geeft een onderbouwing van alle relevante kosten en opbrengsten. Een vastgesteld (ontwerp)plan vormt daarbij de basis van de berekening. De actieve grondexploitatie wordt in de gemeente Diemen jaarlijks bij de jaarrekening geactualiseerd. Dan worden de ramingen van kosten en opbrengsten opnieuw beoordeeld en vastgesteld, wordt over de boekwaarde (gerealiseerde kosten en opbrengsten) gerapporteerd en worden faseringen opnieuw doorgenomen. Dit alles leidt tot een nieuwe resultaatberekening. Indien een project een negatief resultaat heeft, wordt hiervoor een voorziening getroffen of een tussentijds verlies genomen. In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat toekomstige negatieve resultaten van de grondexploitatie(s) worden voorzien in een Voorziening Verlies Grondzaken. Bij afsluiting van het plan wordt het saldo van het plan verrekend met de daarvoor bestemde Reserve Grondzaken.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
12
Gemeente Diemen
2.1
Uitgangspunten
2.1.1 Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters Een grondexploitatie wordt doorgerekend met de Dynamische Eindwaarde Methodiek. Dat wil zeggen dat bij het berekenen van het resultaat alle kosten en opbrengsten inclusief inflatie en rente tot de einddatum van het project worden meegenomen. In de gemeente Diemen wordt gerapporteerd op basis van het resultaat bij afsluiting van het project (de eindwaarde). In de berekening van een grondexploitatie worden de geraamde kosten en opbrengsten op basis van parameters en de fasering doorgerekend naar de toekomst. De gebruikte parameters zijn bepalend voor de toekomstverwachting van het project. Om de parameters te bepalen is een analyse gemaakt van de prijsstijging gedurende 2024 en de prognose voor de aankomende jaren. Daarbij is gebruik gemaakt van verschillende bronnen waaronder diverse statische analyses en vooruitzichten gemaakt door het CBS, DNB en partijen gespecialiseerd in gebiedsontwikkeling zoals Stadkwadraat en Metafoor. Economische Context en Marktontwikkelingen Bij het bepalen van de indexering naar prijspeil 1-1-2025 en de toekomstige parameters is gebruik gemaakt van diverse externe bronnen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen langlopende en eenmalige indexen. De inflatie is langzaamaan weer aan het dalen na de uitzonderlijk hoge piek in 2022.
Echter, de inflatie daalt nog niet zo snel als De Nederlandse Bank had gehoopt. Dit komt onder andere door de aanzienlijke loonstijgingen, die weer worden doorberekend in de prijzen van producten. De inflatie over 2024 is uitgekomen op gemiddeld 3,3%. 6 Er is sprake van groeiherstel van de economie. Volgens de laatste cijfers van het CBS groeide het bruto binnenlands product (bbp) in het tweede kwartaal van 2024 met 1% ten opzichte van het eerste kwartaal7. Dit herstel wordt voornamelijk gedreven door een toename in de export van goederen, investeringen en overheidsconsumptie. De binnenlandse vraag blijft een belangrijke motor voor de economische groei, mede dankzij hogere huishoudinkomens8. Geopolitieke onzekerheid, zoals de oorlog in Oekraïne en de ontwikkelingen in het MiddenOosten, kan het herstel echter remmen. Deze spanningen hebben niet alleen invloed op de energieprijzen, maar verstoren ook de wereldwijde toeleveringsketens en handelsstromen. Nederland, als handelsland bij uitstek, is bijzonder gevoelig voor deze geopolitieke risico's, wat de economische vooruitzichten onzeker maakt9. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft in december 2024 de eerste beleidsrenteverlaging doorgevoerd sinds de renteverhogingen in 2022, die bedoeld waren om de inflatie in te perken.
Deze renteverlaging van 25 basispunten is een reactie op de dalende inflatie en de behoefte om de economische groei te ondersteunen. De rente op de depositofaciliteit is nu 3,00%. Dit besluit weerspiegelt de noodzaak om de financieringsvoorwaarden te versoepelen, zodat bedrijven en huishoudens gemakkelijker kunnen lenen en investeren.10
6 CBS, Inflatie 3,3 procent in 2024, geraadpleegd 14 januari 2025
7 CBS, Economie groeit in tweede kwartaal 2024 met 1 procent, geraadpleegd 19 december 2024 8 DNB, De stand van onze economie, geraadpleegd 19 december 2024 9 DNB Najaarsraming, geraadpleegd 19 december 2024 10 ECB, Monetary policy decisions, geraadpleegd 19 december 2024 Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
13
Gemeente Diemen
Woningprijzen De woningprijzen zijn het gehele jaar gestegen, maar de stijging vlakte in het derde kwartaal af. Waar de waarde in Q2 2024 nog met 7,7% toenam (ten opzichte van Q1 2024), bedroeg de stijging in Q3 2024 slechts 0,4% in vergelijking met Q2 2024. Deze afgevlakte stijging in Q3 2024 is deels het gevolg van de sterke stijging in Q2 2024. Bij de verschillende woningtypen bleven de prijsstijgingen in Q3 2024 onder de 2%, waarbij appartementen zelfs een daling van 1,1% lieten zien, waarschijnlijk door het uitponden door beleggers vanwege de Wet Betaalbare Huur. Ondanks de lichte afvlakking in Q3 2024 lijkt het erop dat de woningprijzen nog wel blijven stijgen.11 De stijgende woningprijzen hebben verschillende oorzaken. Hogere lonen, een dalende hypotheekrente en aangepaste hypotheekleennormen – bijvoorbeeld voor verduurzaming en inkomensafhankelijke leningen – spelen hierbij een belangrijke rol. De krapte op de arbeidsmarkt heeft in 2024 bijgedragen aan hoge loonstijgingen, en zoals eerder benoemd, is de verwachting dat de lonen zullen stabiliseren in 2025.12 Bouwkosten De woningbouwkosten zijn op jaarbasis met 2,98% gestegen, voornamelijk door een stijging van 6,42% in personeelskosten. Materiaalkosten zijn slechts met 0,51% toegenomen, maar blijven hoog sinds de prijsstijgingen in 2021 en 2022.
Verwacht wordt dat materiaalkosten de komende jaren licht tot gematigd zullen stijgen. Monetaire factoren, zoals de waardestijging van de Amerikaanse dollar ten opzichte van de euro, dragen bij aan hogere energie- en grondstofprijzen. Daarnaast kunnen prijzen van materialen zoals beton, cement, bakstenen, tegels en mortel verder stijgen door de EU Green Deal en het emissiehandelssysteem ETS2, vanwege de toenemende kosten van CO2-uitstoot.13 Kosten Investering- en overige kosten Het inflatiecijfer daalt, maar nog niet zo snel als de DNB had gehoopt. Met name de loonstijging zorgt ervoor dat de prijzen van arbeidsintensieve diensten hoog blijven. De kostenontwikkeling in de Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW) volgt een vergelijkbaar patroon als de bouwkosten. Vooral de personeelslasten hebben een grote invloed op de kostenstijging. De verwachting is dat de GWW-kosten op korte en middellange termijn gestaag verder stijgen.14 CPB verwacht dat het inflatiecijfer in 2025 daalt naar 3,2%15. Hoewel DNB nog waarschuwt voor opwaartse risico’s door loongroei, lijkt het scenario van langdurig zeer hoge inflatie afgewend. Daarom stellen wij voor om de langdurige kostenparameter (vooruitkijkend) op 2,5% te zetten. Voor de kostenstijging die afgelopen jaar 2024 is opgetreden hanteren we als indexatie het inflatiecijfer van 3,3%.
VTA / plankosten Vanwege de aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt en de hoge inflatie is de verwachting dat de VTA-/plankosten op korte termijn hoog blijft. Wij stellen voor om de VTA/plankosten over 11 NVM, ontwikkelingen 3e kwartaal 2024, 10 oktober 2024 12 Prognose parameters gebiedsontwikkeling 2025, Stadskwadraat, december 2024 13 Prognose parameters gebiedsontwikkeling 2025, Stadskwadraat, december 2024 14 Metafoor, outlook 2025, geraadpleegd 19 december 2024 15 CPB, Macro Economische Verkenning 2025, geraadpleegd 19 december 2024 Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
14
Gemeente Diemen
afgelopen jaar separaat te indexeren conform Cao-akkoorden (zijnde gemiddeld 6%) en als parameter (vooruitkijkend) hetzelfde percentage (2,5%) aan te houden met de algemene kostenstijging. Resumerend, nemen we in het rekenmodel (vanwege de beperkingen van de software) een gewogen gemiddelde van deze beide indexaties naar prijspeil 1-1-2025. Dit gewogen gemiddelde gaat in de verhouding 70% investering- en overige kosten en 30% VTA/plankosten en leidt tot een gemiddelde van 4,1%. Opbrengsten De grondprijsontwikkeling wordt bepaald aan de hand van de bandbreedte van de realisatiekosten en de V.O.N.-prijs. De grondprijzen zijn in 2024 gestegen door een hogere stijging van de V.O.N.-prijzen ten opzichte van de realisatiekosten.16 Deze stijgingen zijn minder hoog in de gereguleerde segmenten. Voor de opbrengstenkant is gekeken naar de residuele grondwaarde van woningbouw, omdat het merendeel van de uitgiftes woningbouw betreft of voorzieningen die woningbouw gerelateerd zijn. We hanteren een indexatie van 2% naar prijspeil 1-1-2025. Wij stellen voor om voor de toekomstige opbrengstenstijging aan te laten sluiten bij de inflatiedoelstelling van de ECB. Wij gaan voor de komende jaren daarom uit van 2%. In sommige gevallen zijn de parameters onderdeel van overeenkomsten met marktpartijen. Daarnaast heeft de gemeente de Nota Grondprijzen geactualiseerd voor 2025 en 2026.
De nota is geldig per 1-1-2025. De prijzen in deze nota zijn geldig voor twee jaar en worden per 11-2027 geactualiseerd. Per grondexploitatie wordt aangegeven of de parameters uit bovenstaande tabel worden gehanteerd of dat daarvan afgeweken wordt. Rente Conform BBV-regelgeving dient de rentetoerekening aan grondexploitaties te worden gebaseerd op de omslagrente of de werkelijke rente van specifieke projectfinanciering. Voor de gemeente Diemen wordt de omslagrente berekend door de aan de taakvelden toe te rekenen rente (in Euro’s) te delen door de boekwaarde per 1 januari van de vaste activa + voorraad gronden die integraal zijn gefinancierd. Deze werkwijze sluit aan bij de notitie Rente 2023 van de commissie BBV. De renteparameter was bij het MPG 2023 1,5%. Deze renteberekening baseerde zich nog op de BBV notitie uit 2019; er wordt gekeken naar de daadwerkelijk betaalde rente over alle leningen die Diemen heeft. Vervolgens wordt of is het gewogen gemiddelde van deze betaalde rente gecorrigeerd voor de verhouding Vreemd vermogen / Totaal vermogen. Over de boekwaarde tot en met 1-1-2024 is dan ook een renteboeking van 1,5% als kostenpost aan de grondexploitatie toegevoegd. In het MPG 2024 is de omslagrente gehanteerd, volgens de (nieuwe) notitie Rente 2023 van de commissie BBV. Het percentage is, binnen een marge van 0,5%, afgerond op 1%.
Voor de meerjarenprognose komende jaren vanaf 2025 wordt dan ook de renteparameter van 1% gehanteerd.
16 Metafoor, outlook 2025, december 2024 Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
15
Gemeente Diemen
Discontovoet De disconteringsvoet speelt binnen de grondexploitaties een rol ingeval de verliesvoorzieningen voor negatieve grondexploitaties niet op nominale waarde wordt bepaald maar op (netto) contante waarde. Dit is het geval bij de grondexploitaties in Diemen. De daarbij te hanteren disconteringsvoet wordt voorgeschreven door de BBV-commissie en is met het destijds verschijnen van de Notitie Grondexploitaties 2016 (en inmiddels herhaald in de BBV Notitie Grondbeleid 2023) gekoppeld aan het streefpercentage van de ECB voor inflatie, zijnde 2%. Op basis van bovenstaande worden samenvattend in onderstaande tabel 5 de gehanteerde parameters weergegeven. MPG 2024 Indexatie Kostenstijging VTA / plankosten stijging Gewogen gemiddelde Opbrengstenstijging Rente Discontovoet
24->1-1-2025 3,3% 6,0% 4,1% 2,0% 1,5% 2,0%
MPG 2024 Parameters vanaf 1-1-2025 e.v. Kostenstijging 2,5% VTA / plankosten stijging 2,5% Opbrengstenstijging 2,0% Rente 1,0% Discontovoet 2,0%
Was bij MPG 2023 Kostenstijging VTA / plankosten stijging Gewogen gemiddelde Opbrengstenstijging Rente Discontovoet
Indexatie Parameter 3,8% 2,5% 6,0% 2,5% 4,5% 0,0% 1,5% 1,5% 1,5% 2,0% 2,0%
Tabel 5: Gehanteerde indexatie prijspeil 1-1-2024 naar 1-1-2024 en parameter vooruitkijkend bij de grondexploitaties. De kolommen rechts geven de gehanteerde indexatie en parameters bij het MPG 2023 weer.
Plantage de Sniep In de grondexploitatie Plantage de Sniep zijn de meeste werkzaamheden aan de openbare ruimte uitgevoerd. De resterende geraamde kosten voor de aanleg van de openbare ruimte dienen gecontracteerd te worden tegen de dan geldende marktprijzen. De opbrengsten liggen grotendeels vast in contractstukken van project Plantage de Sniep. Er is nog één grondverkoop in de grondexploitatie Plantage de Sniep die beïnvloedbaar is (Rietschuurhof). Voor de kosten zijn de parameters uit bovenstaande tabel gehanteerd. De opbrengsten van de sociale huurwoningen zijn conform de grondprijzennota en wijken daarmee af van bovenstaande tabel, zie paragraaf 9.2.4. Holland Park West De kosten in Holland Park West worden geïndexeerd met de parameters uit bovenstaande tabel. De opbrengsten liggen volledig vast (in de Koop- en Realisatieovereenkomst Holland Park West) en zijn daarmee niet onderhevig aan macro-economische ontwikkelingen en worden geïndexeerd conform de Koop- en realisatieovereenkomst en wijken daarmee af van bovenstaande tabel. Sociale woningbouw Buitenlust De kosten voor woningbouwlocatie Buitenlust worden geïndexeerd met de parameters uit bovenstaande tabel. De opbrengsten voor sociale woningbouw zijn gehanteerd uit de vorige Nota Grondprijzen van de gemeente en zijn daarmee niet aan inflatie onderhevig en wijken daarmee af van bovenstaande tabel.
Harmoniehof De kosten voor woningbouwlocatie Harmoniehof worden geïndexeerd met de parameters uit bovenstaande tabel. De opbrengsten voor de sociale huurwoningen zijn opgenomen in de Nota Grondprijzen van de gemeente en zijn daarmee niet aan inflatie onderhevig en wijken daarmee af van bovenstaande tabel. Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
16
Gemeente Diemen
Effectenanalyse In paragrafen 9.1.5, 9.2.5, 9.3.5 en 9.4.5 zijn effectenanalyses per project toegevoegd. Deze analyse geeft weer wat het effect is van het dalen of stijgen van de bovengenoemde parameters op de financiële prognose. 2.1.2 Herziening grondexploitatie Bij de herziening van de grondexploitatie(s) zijn in ieder geval de volgende algemene zaken verwerkt: • De boekwaarde tot en met 31-12-2024; • De prijzen zijn geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2025; • De ramingen zijn aangepast op basis van de werkelijke gemaakte kosten en opbrengsten; • De fasering is geactualiseerd; • De risico’s en kansen zijn opnieuw inzichtelijk gemaakt. Daarnaast zijn in de paragraaf actuele ontwikkelingen en uitgangspunten (zie paragrafen 9.1.2, 9.2.2, 9.3.2 en 9.4.2) kort de planinhoudelijke wijzigingen per grondexploitatieproject beschreven.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
17
Gemeente Diemen
3
GEBIEDSONTWIKKELING HOLLAND PARK
3.1 Holland park (voorheen Bergwijkpark Noord) Financieel administratief gezien wordt de totale gebiedsontwikkeling Holland Park op verschillende wijzen verantwoord in de jaarrekening. Er is niet of geen sprake van één totale grondexploitatie. Er zijn geldstromen bij deelprojecten waar de gemeente faciliterend optreedt (geen eigen gemeentegrond) en er zijn geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie (eigen gemeentegrond). De gemeente vervult binnen deze gebiedsontwikkeling dus verschillende rollen. Verantwoording hierover moet van de commissie BBV strikt worden gescheiden. Vanwege de samenhang van de bovenstaande verschillende plandelen wordt in dit MPG over deze gebiedsontwikkeling wel integraal gerapporteerd.
Afbeelding 1: Gebiedsontwikkeling Holland Park, met op de voorgrond Holland Park West en een deel van Holland Park Zuid.
3.1.1 Inleiding Op 7 juni 2007 heeft de Raad een ontwikkelingsrichting gekozen voor Bergwijkpark Noord (verder te noemen: Holland Park): een gemengd woon-werkgebied met voorzieningen. Aanleiding voor de herontwikkeling was de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt, die voor een monofunctioneel kantorengebied als Bergwijkpark weinig perspectief bood. Daarnaast woog mee dat door functiemenging de levendigheid in het gebied verbeterd kon worden. Met de transformatie van de kantorengebouwen van Diemervijver naar studentencampus Diemen Zuid (ook wel: Holland Park Campus) door ontwikkelaar Snippe Projecten, is daarvoor een eerste grote stap gezet (D). Vervolgens is door ontwikkelcombinatie Bergwijkstadspark B.V. en Snippe Projecten begonnen met de woningbouw van wat we nu kennen als Holland Park Oost (A). Daarnaast zijn in 2018 nog twee deelgebieden benoemd binnen het voormalige BergwijkparkNoord: B) Holland Park Zuid; dit is de strook met kantoren van KPN, Stichting Arq, de (inmiddels verhuisde) hogeschool Inholland en de (inmiddels afgebroken) containerwoningen van De Key. C) Holland Park West; dit is het voormalige park en dit gebied was volledig in eigendom bij de gemeente.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
18
Gemeente Diemen
Een overzichtskaart met de locatie van de deelgebieden A t/m D is te zien op afbeelding 2.
D A B C
Afbeelding 2: Overzicht project Holland Park opgeknipt in verschillende deelgebieden
3.1.2
Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten
Holland Park Oost (A) Het laatste bouwplan binnen Holland Park Oost wordt in 2025 afgerond, met in totaal 296 appartementen. Eind 2024 zijn Toren 5 en Blok 8 met vrije sector huurwoningen opgeleverd en in gebruik genomen. In 2025 wordt Toren 6 opgeleverd, waarna de ontwikkelaar (Amvest) de openbare ruimte aanlegt, oplevert en overdraagt aan de gemeente.
Afbeelding 3: Het laatste bouwplan in Holland Park Oost nadert de oplevering.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
19
Gemeente Diemen
• • •
Aan het Herman Broodhof is een kleine, tijdelijke supermarkt in gebruik genomen. In het Thérèse Schwartzepark is een bronzen sculptuur geplaatst, aangeboden door de projectontwikkelaar. De inzet op community building is binnen de lijnorganisatie belegd, dit vormt geen onderdeel van de projectorganisatie.
Holland Park Zuid (B) Het bestemmingsplan ‘CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid‘ is sinds 2020 onherroepelijk. De bestemming ter plaatse van kerkgenootschap Filadelfia is, op basis van uitspraak door de Raad van State, in stand gebleven. Het stedenbouwkundig plan is daarop aangepast. De ontwikkeling van circa 1.500 woningen en commercieel / maatschappelijke voorzieningen is verdeeld over 4 stedenbouwkundige blokken: Sportblok (perceel de Key), Steigerblok (perceel Inholland, ontwikkelaar AM), Parkblok (perceel stichting Arq) en Hofblok (perceel KPN). Op alle te ontwikkelen gronden rust de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), wat betekent dat de gemeente het eerste recht van aankoop van de grond heeft. Op 24 oktober 2024 heeft de gemeenteraad dit voorkeursrecht met 5 jaar verlengd. Bij het bestemmingsplan hebben wij vooralsnog geen exploitatieplan laten vaststellen. Dit geeft de gemeente de mogelijkheid om anterieure overeenkomsten te sluiten met de verschillende grondeigenaren. De op 5 juli 2022 vastgestelde ‘gemeentelijke voorwaarden ontwikkeling Holland Park Zuid’ geven de anterieure afspraken weer die de gemeente wil maken en onder welke condities wij willen meewerken aan grondverkopen aan derden.
In deze voorwaarden is onder andere een en ander vastgelegd over het kostenverhaal, maar zijn ook afspraken verwoord over zelfbewoningsverplichting, het onderbrengen van sociale huur bij toegelaten instellingen (Woningcorporaties) en het (samenwerkings)proces. Ondanks de voorbereidingen en de hoge mate van (ontwikkel)zekerheid voor marktpartijen, maken (toekomstige) parallelle onderhandelingen met verschillende partijen de regie op de borging van het kostenverhaal complex. De plandelen zijn, in het kader van het totale kostenverhaal, immers communicerende vaten: programmatische wijzigingen op het ene perceel hebben direct invloed op de berekening van het kostenverhaal van het andere deel (verevening). Dit vergt de nodige aandacht en capaciteit bij concrete initiatieven en planuitwerkingen door ontwikkelende partijen.
Afbeelding 4: Weergave Voorlopig Ontwerp Bouwplan ‘Steigerblok’ in Holland Park Zuid.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
20
Gemeente Diemen
Voor het Steigerblok is de ontwikkelaar eind 2023 gestart met de ontwikkeling van 450 woningen en diverse voorzieningen. In 2024 zijn participatie- bijeenkomsten georganiseerd, is een VO bouwplan uitgewerkt en is tussen de gemeente en AM B.V. een anterieure overeenkomst gesloten, waarmee ook het kostenverhaal is geborgd. Op basis daarvan is eind 2024 de aanvraag voor de ruimtelijke afwijkingsprocedure (een BOPA) ingediend. Het Sportblok is vrij van de voormalige studenten- containerwoningen. De 30 flexwoningen (t.b.v. de opvang van Oekraïners) worden eind 2025 verplaatst (meer daarover; zie hoofdstuk 6). Gesprekken met de huidige grondeigenaar over verkoop en/of ontwikkeling vinden plaats, maar verlopen niet voortvarend.
Afbeelding 5: De ontwikkellocatie ‘Sportblok’ in Holland Park Zuid.
Met de grondeigenaren van het Parkblok en Hofblok worden gesprekken gevoerd, gericht op het vrij krijgen van deze locaties om in ontwikkeling te (laten) nemen voor woningbouw. Holland Park West (C) Een groot deel van de grond is reeds verkocht en geleverd aan de projectontwikkelaar BPD/Dura Vermeer. Het plan met 750 woningen en voorzieningen, waaronder de nieuwe basisschool ’t Atelier, wordt gefaseerd ontwikkeld en gerealiseerd. In januari 2024 is fase 1 (65 middenhuur- en 41 vrije sector koopwoningen) feestelijk in gebruik genomen. Medio 2024 is gestart met de bouw van fase 3, met 117 sociale huur-, 115 middenhuur- en 10 vrije sector huurwoningen. Voor dit plandeel is een subsidie in het kader van de Startbouwimpuls (SBI) verkregen. Eind 2024 is de start bouw aangekondigd van 88 vrije sector koopwoningen in fase 2A, waar ook een buurthuis wordt gerealiseerd. Aangezien dit plandeel een gemeentelijke grondexploitatie is, wordt dit onderdeel verderop uitgebreider toegelicht. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 9.2.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
21
Gemeente Diemen
Afbeelding 6: Holland Park West, gefaseerd in aanbouw.
Bij de overgang van het Waterhoenpad – Zwanenpad, een belangrijke fietsverbinding die Holland Park met de rest van Diemen verbindt, wordt een herinrichting voorbereid t.b.v. een sociaal veiliger fietsroute. Ter hoogte van Station Diemen-Zuid is begin 2024 een brug voor fietsers en voetgangers opgeleverd, die zorgt voor een snellere verbinding tussen het station en Holland Park. Campus Diemen Zuid (D) Na de eerdere transformatie van kantoren tot studentenhuisvesting (1e fase) en nieuwbouw voor ‘young professionals’ (2e fase), onderzoekt ontwikkelaar / belegger Greystar een inbreiding / uitbreiding van de Campus. Begin 2024 is een eerste participatieronde afgerond. Nadat de gemeente vervolgens, in samenspraak met de initiatiefnemer, een ruimtelijk Programma van Eisen heeft opgeleverd, bleek de financiële haalbaarheid vanuit de initiatiefnemer onzeker. Greystar heeft haar initiatief (voorlopig) ‘on hold’ gezet om de haalbaarheid intern verder te onderzoeken.
Afbeelding 7: Campus Diemen Zuid met links de 1e fase (transformatie) en rechts de 2e fase (nieuwbouw).
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
22
Gemeente Diemen
3.1.3 Financiële structuur Financieel administratief gezien wordt de totale gebiedsontwikkeling Holland Park op verschillende wijzen verantwoord in de jaarrekening. Van de commissie BBV moeten de geldstromen en kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid in de verantwoording strikt worden gescheiden van de geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie. Binnen Holland Park zijn verschillende deelgebieden te onderscheiden waar de gemeente ook verschillende rollen vervult. In sommige deelgebieden heeft de gemeente een faciliterende rol (zie toelichting begrippen ook Hoofdstuk 5 Facilitair Grondbeleid), in andere deelgebieden heeft de gemeente grond en heeft zij gekozen om deze actief te ontwikkelen (en te verkopen). Er kan dus niet één totale grondexploitatie worden opgesteld, maar de geldstromen die samenhangen met de faciliterende rol moeten duidelijk gescheiden zijn van de actieve rol van de gemeente. Dit leidt tot de onderstaande opsomming van financieel gescheiden projecten: A) Holland Park (Oost): faciliterend grondbeleid B) Holland Park Zuid: vooralsnog faciliterend grondbeleid C) Holland Park West: actief grondbeleid, grondexploitatieproject D) Campus Diemen zuid 3e fase: faciliterend grondbeleid Ad A De eerste fase Holland Park (Oost) wordt (en is inmiddels voor een groot deel) volledig door ontwikkelaars gerealiseerd.
De gemeente beperkt zich tot een toetsende faciliterende rol. De gemeente tracht voorinvesteringen in het gebied en daarmee de financiële risico’s, zoveel mogelijk te beperken. Daarnaast verhaalt zij de plankosten die de gemeente maakt op de ontwikkelende partijen. Hierover zijn afspraken vastgelegd in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. In deze anterieure overeenkomsten is ook vastgelegd dat de ontwikkelaar voor dit deelgebied heeft aangegeven de openbare ruimte voor eigen risico en middels eigen aansturing wil aanleggen. Ad B Holland Park Zuid is een plangebied welke vooralsnog grotendeels in eigendom is van bedrijven en instellingen. De gemeente heeft zelf ook enkele ondergeschikte stukken grond in eigendom, maar de ontwikkellocaties zijn primair in handen van derden. De gemeente beoefent hier uitnodigingsplanologie en beperkt haar rol vooralsnog tot het vastgestelde bestemmingsplan, het vastgestelde stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en de onderliggende berekeningen. Ingeval grondeigenaren tot ontwikkeling willen overgaan, zal de gemeente met hen privaatrechtelijke afspraken (anterieur) maken over het gemeentelijke kostenverhaal en bijdragen vanuit de ontwikkelaars aan bovenwijkse voorzieningen. Bij dit project zijn in de afgelopen jaren voorbereidingskosten gemaakt.
Deze inspanningen hebben geleid tot een onherroepelijk bestemmingsplan dat een grootschalige woonwijk mogelijk maakt. De gemaakte kosten dienen later verhaald te worden op de (ontwikkelende) grondeigenaren in het gebied, door het sluiten van anterieure overeenkomsten. Zo is in 2024 een anterieure overeenkomst gesloten voor een deelfase (Steigerblok). Ad C Het plangebied Holland Park West is volledig in eigendom van de gemeente en een gemeentelijke grondexploitatie. Zie voor een uitgebreide toelichting hiervan paragraaf 9.2
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
23
Gemeente Diemen
Ad D De ontwikkeling van de 3e fase Campus Diemen Zuid kwalificeert zich als facilitair grondbeleid; de gemeente faciliteert de initiatiefnemer bij zijn plannen. In oktober 2021 is daarom ook een intentieovereenkomst gesloten, waarin ook een voorschot kostenverhaal is opgenomen, zodat de gemeentelijke plankosten worden gedekt. In de afgelopen jaren zijn aanvullende voorschotten door de initiatiefnemer voldaan, echter nog niet alle kosten zijn gedekt. Er resteert nog een ongedekt restant plankosten van € 0,08 miljoen. Vooralsnog is er geen bereidheid bij Greystar om hiervoor een aanvullend voorschot te betalen. Mocht het initiatief een doorstart kennen, dan zal de gemeente eerst aanvullende afspraken maken met de ontwikkelaar over het verhaal van deze (en toekomstige) gemeentelijke kosten. Mocht het initiatief geen vervolg krijgen, wordt dit deel van de gemaakte plankosten – waar dan geen dekking tegenover staat – ten laste gebracht van Reserve Grondzaken. 3.1.4 Financiële stand van zaken boekwaarde Voor de realisatie van het totaalproject Holland Park is in het verleden een krediet beschikbaar gesteld van € 0,5 miljoen. Aanvullend heeft de Raad op 30 mei 2013 een werkkrediet ter hoogte van € 1 miljoen beschikbaar gesteld. Dit werkkrediet is bedoeld om voorinvesteringen te dekken die op dat moment nog niet zijn gedekt door een ontvangen bijdrage van een ontwikkelaar.
De gemeente ontkomt er immers niet aan om op bepaalde momenten voorinvesteringen te doen, vooruitlopend op te sluiten overeenkomsten dan wel om de opbrengstpotentie op de eigen gronden te kunnen realiseren. In totaal is een werkkrediet beschikbaar van € 1,5 miljoen. De kosten en opbrengsten binnen het projecten Holland Park West wordt hier buiten beschouwing gelaten. Hiervoor is immers een grondexploitatie met eigen krediet door de raad vastgesteld. Hierover wordt gerapporteerd in paragraaf 9.2. Boekwaarde De totale boekwaarde t/m 31-12-2023 bedroeg ca. € -0,419 mln. en paste daarmee binnen het beschikbare krediet. De negatieve boekwaarde betekent dat er in totaal meer opbrengsten / bijdragen van ontwikkelaars zijn ontvangen dan dat er nog boekwaarde aan kosten is. In 2024 zijn verschillende kosten gemaakt (ca. € 0,502 mln.) en opbrengsten ontvangen (ca. € 0,689 mln.) voor de gebiedsontwikkeling. Per saldo bedraagt de boekwaarde over 2024 € 0,187 mln. De totale boekwaarde is dan vervolgens € -0,606 mln. Een overzicht hiervan is te zien in tabel 6. Hiermee is voor 2024 ruim binnen het verstrekte krediet van € 1,5 miljoen gebleven. Saldo boekwaarde t/m 31-12-2023 Saldo boekwaarde 2024 Saldo boekwaarde t/m 31-12-2024
€ € €
-419.000 -187.000 -606.000
Saldo boekwaarde t/m 31-12-2023
€
-606.000
Tabel 6: Overzicht kosten hoofdstructuur Holland Park.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
24
Gemeente Diemen
4
GRONDVOORRAAD
Gronden die in verschillende fasen van exploitatie zijn, worden conform de voorschriften van de Commissie BBV in verschillende categorieën verdeeld: A) Voorbereidende grondexploitaties (Immateriële Vaste Activa: IMVA) B) Grondexploitaties (Bouwgrond In Exploitatie: BIE c.q. Onderhanden werk) C) Grondvoorraad en/of warme gronden (Materiele Vaste Activa: MVA) D) Erfpachtgronden ((Materiele Vaste Activa: MVA) Ad A Gronden behorende tot de eerste categorie zijn onderdeel van een project in de beginfase oftewel een voorbereidende grondexploitatie. In deze fase wordt gekeken naar het programma, de stedenbouwkundige randvoorwaarden, samenwerkingsvormen etc. De kosten worden in principe gedekt uit een krediet en worden verantwoord onder ‘immateriële vaste activa’ (IMVA). Indien het project doorgang vindt, worden deze kosten meegenomen in de te openen grondexploitatie. Gaat het project niet door, of naar verwachting niet op de korte termijn door, dan komen deze kosten ten laste van de Reserve Grondzaken (zie daarvoor hoofdstuk 6). Ad B Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft betrekking op grondexploitaties die zijn vastgesteld door de raad. Feitelijk betreft het gronden die zich in een transformatieproces bevinden, waarbij in gemeentebezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen, wordt omgevormd naar bouwrijpe grond, met het oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd.
Deze gronden worden verantwoord onder ‘onderhanden werk’. In hoofdstuk 8 wordt over de actieve grondexploitaties in Diemen gerapporteerd. Ad C Over grond als vaste materiele activa (MVA) kan worden gesteld, dat deze grond een vaste bestemming heeft, en niet in een transformatieproces zit. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht, maar waarbij (nog) geen sprake is van een gebiedsontwikkeling. Dergelijke laatste categorie gronden worden in de regel geduid als ‘warme gronden’. De gronden kennen vaak een boekwaarde, door aankoop in het verleden. Deze gronden worden verantwoord als subcategorie strategische gronden onder de ‘materiële vaste activa’ (MVA). Ad D De gronden die in erfpacht zijn uitgegeven worden gewaardeerd tegen de uitgifteprijs van de eerste uitgifte. Dat wil zeggen; de prijs waarvoor ze in eerste instantie aan de kopende partij in erfpacht zijn gegeven. Deze gronden worden verantwoord als subcategorie erfpacht gronden onder de ‘materiële vaste activa’ (MVA).
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2024
25
Gemeente Diemen
4.1 Voorbereidende grondexploitaties (IMVA) In de gemeente Diemen was er bij het vorig MPG 2023 één locatie, de Harmonielaan te kwalificeren als voorbereidende grondexploitatie (IMVA) waarbij voorbereidende werkzaamheden werden uitgevoerd met mogelijk doel een grondexploitatie te openen. Op 14 november 2024 is met het raadsbesluit de grondexploitatie van het project Harmoniehof vastgesteld en is daarmee een BIE (bouwgrond in exploitatie) geworden (zie paragraaf 9.4). Begin 2024 is begonnen met de gebiedsuitwerking van het gebied rond het zwembad en sportcentrum Duran. Op 24 oktober 2024 heeft de Raad een voorbereidingskrediet verstrekt voor de verdere uitwerking hiervan. Daarmee is deze locatie te kwalificeren als IMVA. Deze locatie wordt in het MPG 2024 daarmee de enige te kwalificeren IMVA. In onderstaande tabel wordt de financiële stand van dit project weergegeven. Voorbereidende grondexploitaties (IMVA) Nr. Project Boekwaarde 31-12-2023
1 Harmoniehof
Mutatie 2024
Boekwaarde 31-12-2024
€
-
€
-
€
-
Woningbouw
€
67.985
€
67.985
€
-
Divers
€
164.912
€
2 Gebiedsontwikkeling Duran e.o. €
-
€
Boeking Reserve Grondzaken in boekjaar 2024 -164.912 € 67.985
Boekwaarde in 2024 na balansboekingen
Boeking Reserve Type programma Grondzaken na 31-12-2024