Bijlage 1 BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok - Holland Park Zuid Diemen

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok Holland Park Zuid | Diemen Definitief

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

1

colofon

projectnaam BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok datum 15 januari 2025 projectnummer P06299 opdrachtgever AM Gebiedsontwikkeling BRO projectleider JRi projectteam EZa bron kaft BRO review MvDo

Nachtwachtlaan 20 1058 EA Amsterdam +31 (0)20 506 19 99 info@bro.nl www.bro.nl

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

2

Inhoudsopgave 1

2

Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Projectgebied 1.3 Leeswijzer

5 5 5 5

Projectvoornemen 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

6 6 7

2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6

3

Programma Tussenstraat Parkeergelegenheid Beeldkwaliteit Bebouwingscontouren Duurzaamheid

Toetsing vigerend (tijdelijk) omgevingsplan 3.1 Strijdigheden met het omgevingsplan 3.1.1 3.1.2 3.1.3

Functionele afwijkingen Ruimtelijke afwijkingen Parkeren

3.2 Afwijkingsprocedure 3.2.1 3.2.2 3.2.3

4

Opvolgende BOPA Voorbereidingsprocedure Adviesrecht gemeenteraad

Beleidskaders 4.1 Rijksbeleid 4.1.1 4.1.2

Nationale Omgevingsvisie Instructieregels Rijk

4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5

Omgevingsvisie NH2050 Omgevingsverordening NH2022 Masterplan wonen provincie Noord-Holland Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015-2020

4.2 Provinciaal beleid

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

7 15 15 15 16 17

18 19 20 22 22

23 23 24 24

25 25 25 25

26 26 26 28 28 28

4.2.6 4.2.7

Knooppuntontwikkeling beleidsnota "Maak Plaats!" Strategische Visie Mobiliteit Vervoerregio Amsterdam (VRA)

4.3 Gemeentelijk beleid 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6

5

Omgevingsvisie Diemen 2040 Woonvisie Diemen 2024 Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019 Detailhandelsbeleid Diemen 2019 Duurzaamheidsagenda 2020 – 2025 Duurzaamheidsnota Holland Park Zuid

Omgevingsaspecten 5.1 Milieueffectrapportage 5.1.1 5.1.2 5.1.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

5.2.1 5.2.2 5.2.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

5.4.1 5.4.2 5.4.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

5.5.1 5.5.2 5.5.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

5.2 Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren

5.3 Activiteiten en milieuzonering 5.4 Geluid

5.5 Archeologie

5.6 Bezonning 5.6.1 5.6.2 5.6.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

29 29

29 29 30 30 31 31 31

32 32 32 32 32

33 33 33 35

35 37 37 38 40

40 40 40 40

40 40 41 41

5.7 Bodem

41

5.7.1 5.7.2 5.7.3

41 42 42

Toetsingskader Toetsing Conclusie

5.8 Cultuurhistorie

42

5.8.1 5.8.2 5.8.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

5.9.1 5.9.2 5.9.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

5.10.1 5.10.2 5.10.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

5.11.1 5.11.2 5.11.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

5.12.1 5.12.2 5.12.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

5.13.1 5.13.2 5.13.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

5.14.1 5.14.2 5.14.3 5.14.4 5.14.5 5.14.6

Toetsingskader Natura 2000-gebieden Toetsing Conclusie Toetsingskader Flora en fauna Toetsing Conclusie

5.15.1 5.15.2 5.15.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

5.16.1 5.16.2 5.16.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

5.17.1

Toetsingskader

5.9 Duurzaamheid

5.10 Geur

5.11 Gezondheid

5.12 Ladder voor Duurzame Verstedelijking

5.13 Luchtkwaliteit

5.14 Natuur en landschap

5.15 Omgevingsveiligheid

5.16 Trilling

5.17 Weging van het waterbelang

42 42 42

42 42 43 43

43 43 43 43

43 43 43 44

44 44 44 45

45 45 45 46

46 46 46 46 46 47 47

47 47 48 48

48 48 48 48

48 48

3

5.17.2 5.17.3

Toetsing Conclusie

5.18 Welstand

49

5.18.1 5.18.2 5.18.3

Toetsingskaders Toetsing Conclusie

49 50 50

5.19.1 5.19.2 5.19.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

50 50 51

Financiële en maatschappelijke verantwoording 6.1 Financiële verantwoording

52 52

5.19 Windhinder

6

50

6.1.1 6.1.2

Financieel-economische uitvoerbaarheid Kostenverhaal

6.2.1 6.2.2 6.2.3

Participatie/Omgevingsdialoog Behoefteonderzoek Zienswijze, beroep en hoger beroep

52 52 52

Doorvertaling BOPA naar Omgevingsplan

54

6.2 Maatschappelijke verantwoording

7

49 49

Bijlage 13: Bezonningsstudie Bijlage 14: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 15: Laddertoets Bijlage 16: Quickscan natuur en landschap Bijlage 17: Stikstofnotitie Bijlage 18: Omgevingsveiligheid Bijlage 19: Weging van het waterbelang Bijlage 20: Windhinder Bijlage 21: Participatieplan

52 52

52

Separate bijlagen Bijlage 1: Bebouwingscontouren en maatvoering (incl. flexibiliteit) Bijlage 2: Plangrenzen aanzicht noord Bijlage 3: Plangrenzen aanzicht oost Bijlage 4: Plangrenzen aanzicht zuid Bijlage 5: Plangrenzen aanzicht west Bijlage 6: Plattegrond begane grond BVO Bijlage 7: Notitie afwijkingen Bijlage 8: Onderzoek verkeer en parkeren Bijlage 9: Akoestiek KDV en supermarkt Bijlage 10: Akoestiek wegen Bijlage 11: Toetsing Besluit hogere grenswaarden Bijlage 12: Plattegronden met overzicht geluidmaatregelen

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

4

1

Inleiding

1.2

Projectgebied

1.1

Aanleiding

toont de globale ligging van het projectgebied. Het projectgebied staat

Het voorgenomen projectgebied is in Diemen gesitueerd. Figuur 1.1

Op 4 november 2020 is voor het gebied Holland Park, in het zuiden van

kadastraal bekend als Gemeente Diemen, sectie D, 1575. De clusterlo-

de gemeente Diemen, het ‘CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid’

catie Steigerblok bevindt zich tussen de Daalwijkdreef en Nienoord en

vastgesteld. Het gebied werd oorspronkelijk ontwikkeld als monofunctio-

wordt ontsloten door de Wildenborch. Ten noorden is het woonblok van

neel kantoorwijk in aansluiting op Amsterdam-Zuidoost. Vanwege de

Holland Park te vinden. Ten westen grenst het aan het Roerdomppad

lage vraag naar kantoren en de groeiende behoefte aan woningen in de

en komt het beoogde gebouwcluster Sportblok van Holland Park Zuid te

regio, besloot de gemeente het om te vormen tot woongebied. De loca-

liggen. Aan de oostkant grenst het projectgebied aan het Stormmeeuw-

tie is hiervoor zeer geschikt vanwege de goede bereikbaarheid met de

pad en komen respectievelijk de beoogde gebouwlusters Parkblok en

trein en metro en de nabijheid van voorzieningen. Het ‘’CHW-bestem-

Hofblok te liggen. Verder ten oosten loopt de metrolijn 53 en bevindt

mingsplan Holland Park Zuid’’ (zie figuur 1.2) is opgesteld vanuit de

zich het industrieterrein Verrijn Stuart. Aan de zuidkant grenst het aan

wens om het gebied te transformeren naar een woonwijk.

oppervlaktewater en een groenstrook en nog zuidelijker bevindt zich een bestaande woonwijk.

Holland Park Zuid kent vier verschillende gebouwclusters en daarmee deelgebieden. Voor de ontwikkeling van deelgebied Steigerblok in Die-

1.3 Figuur 1.1: Globale aanduiding projectgebied

men, hebben gebiedsontwikkelaar AM en gemeente Diemen een raam-

Leeswijzer

De voorliggende ruimtelijke motivering bestaat uit verschillende onderdelen. Hoofdstuk 1 bevat een beschrijving van de aanleiding tot het op-

overeenkomst en vervolgens een anterieure overeenkomst onderte-

stellen van de motivering, een aanduiding van het projectgebied en de

kend. AM is voornemens hier 444 hoogwaardige, betaalbare en duur-

gekozen planologisch-juridische procedure. Hoofdstuk 2 bevat een pro-

zame koop- en huurwoningen, 6 zorgunits (begeleid wonen), ca. 3215

jectbeschrijving, waarbij wordt ingegaan op de huidige en toekomstige

m² bvo aan commerciële en maatschappelijke voorzieningen alsmede

situatie van het projectgebied. In hoofdstuk 3 wordt getoetst aan het vi-

groene openbare ruimtes te realiseren.

gerende juridisch-planologische kader. In hoofdstuk 4 wordt getoetst aan relevant rijks- provinciaal en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 5 bevat

Het onderhavige projectvoornemen volgt in grote lijnen het 'CHW-be-

een toetsing aan de verschillende relevante omgevingsaspecten. Hierbij

stemmingsplan Holland Park Zuid'. Op enkele punten valt het project-

wordt per omgevingsaspect het toetsingskader geschetst. In hoofdstuk 6

voorstel echter buiten de contouren van dit bestemmingsplan. Dit betreft

wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid besproken.

zowel het ruimtelijke niveau, waarbij wordt afgeweken van de bouw-

Ten slotte, wordt in het laatste hoofdstuk een voorstel gedaan voor de

hoogtes en bouwvlakken, als het functionele niveau. Afwijken van het

doorvertaling van de BOPA naar het omgevingsplan. De uitgevoerde

geldende planologisch-juridische kader is mogelijk middels een buiten-

onderzoeken zijn als bijlagen bij deze ruimtelijke motivering gevoegd.

planse omgevingsplan-activiteit (BOPA)-procedure. Een voorwaarde hiervoor is dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (‘etfal’). In de voorliggende motivering wordt aangetoond dat hieraan wordt voldaan.

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

Figuur 1.2: Uitsnede ‘’CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid’’

5

2

Projectvoornemen

2.1

Huidige situatie

De projectlocatie diende als een campus voor Hogeschool Inholland Diemen. Het gebied was geheel verhard. Het gebouwencomplex besloeg tweederde van de totale ruimte, waardoor het een aanzienlijk deel van het gebied innam. Daarnaast was er een ingang van het complex aanwezig, voorzien van parkeerplekken. De panden waren grotendeels drielaags, met uitzondering van enkele optoppingen die aanwezig waren. Voor het onderhavige projectvoornemen wordt het projectgebied echter bouwrijp aangeleverd. De sloop van het gebouwencomplex is vanaf november ’24 gepland en wordt door InHolland verzorgd.

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

Figuur 2.1: Impressie huidige situatie projectgebied noordkant vanaf Nienoord

Figuur 2.3: Impressie huidige situatie projectgebied oostkant vanaf Wildenborch

Figuur 2.2: Impressie huidige situatie projectgebied noordkant vanaf Nienoord

Figuur 2.4: Impressie huidige situatie projectgebied zuidkant vanaf Wildenborch

6

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1

Programma

De ontwikkeling Steigerblok voorziet in de transformatie van de onderwijslocatie naar een levendige woonbuurt. Het projectvoornemen biedt ruimte aan nieuwe koop- en huurwoningen, commerciële en maatschappelijke voorzieningen, waaronder een supermarkt, en groene openbare ruimte. De woningen komen te liggen in een parkachtig landschap; een levendige omgeving met veel ruimte voor recreatie en ontmoeting. Bovendien wordt er een brede watersteiger aangelegd, zodat omwonenden aan de waterkant kunnen vertoeven. Figuur 2.5 toont alvast een impressie van de toekomstige woonbuurt.

Tabel 1: Woonprogramma Aantal

Programma

Sociale huur 25 – 45 m² GBO

30

46 – 70 m² GBO

75

71 – 100 m² GBO

30

Totaal

135

Middeldure huur 20 – 55 m² GBO

10

55 – 65 m² GBO

71

> 65 m²

9

Totaal

90

Vrije sector Totaal

Tabel 2.1: Totaalprogramma Steigerblok

222

Figuur 2.5: Impressie toekomstige situatie projectgebied

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

Wonen functies Sociale huurappartementen Middeldure appartementen Vrije sector huur/koop appartementen Niet-wonen functies Parkeren

Detailhandel: Full service supermarkt Algemeen Maatschappelijk: Kinderdagverblijf Huisartsenpraktijk Buurtkamer (Commerciële) dienstverlening en/of maatschappelijke voorziening

Hoeveelheid

138 stuks (inclusief 6 zorgunits) 90 stuks 222 stuks

193 autoplaatsen in halfverdiepte stallingsgarage 120 autoplaatsen openbaar 20 scooterplaatsen 1.466 fietsplaatsen 1.596 m² bvo, inclusief magazijn 353 m² bvo 725 m² bvo 275 m² bvo 80 m² bvo 186 m² bvo

7

Woningen In figuur 2.6 is een plattegrond van de beoogde woonblokken te zien. De nieuwbouw betreft 11 (A1 t/m A4, B1, C1 t/m C3 en D1 t/m D3) woonblokken met variërend van 4 tot 15 bouwlagen. In totaal zullen er 444 zelfstandige woningen gerealiseerd worden en een voorziening met 6 niet-zelfstandige wooneenheden (ter grootte van 3 zelfstandige woningen). Van de huurwoningen zal 30% in het segment sociale huur en 20% in de middeldure huur vallen. De overige 50% valt in de vrije sector. Tabel 2.1 op de volgende pagina toont het woonprogramma en figuur 2.7 toont de toedeling van de woonsegmenten. Op de eerste etage van woonblok B1 worden 6 zorgunits (begeleid wonen) gerealiseerd. De locatie van deze 6 zorgunits is in figuur 2.8 weergegeven. Deze zorgunits (begeleid wonen) vallen in het segment sociale huur en hebben de ruimtebeslag van 3 zelfstandige woningen. Figuur 2.6: Plattegrond woonblokken

Figuur 2.7: Plattegrond toedeling woonsegmenten in gebouwen

De woningen zullen voorzien zijn van balkons. Op het dak van de supermarkt wordt een gebied aangewezen als collectieve buitenruimte voor de woningen in B1 die geen balkons hebben (zie figuur 2.8). Deze collectieve buitenruimte beslaat ca. 70 m². Daarnaast zijn er ook andere terrassen van aangrenzende woningen. Het dak is hiermee primair bedoeld als (collectief toegankelijk) privégebied.

Middensegment Ten aanzien van middenhuur volgt onderhavig projectvoornemen de definities van de Wet betaalbare huur. Het voornemen wijkt hiermee af van de definities uit de gemeentelijke verordening. De definities ten aanzien van middenhuur zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente. Hierbij wordt dus rekening gehouden met de Wet betaalbare huur, en er zijn concrete afspraken gemaakt over de definities en toepassing inzake middenhuur. In de anterieure overeenkomst zijn tevens afspraken gesteld over de aantallen te realiseren betaalbare huurwoningen. Hieraan wordt met het projectvoornemen voldaan. Door aansluiting te zoeken bij het actuele wettelijke kader en af te wijken van de gemeentelijke verordening, wordt aangesloten bij de doelstellingen van de wetgever en voorgesorteerd op een toekomstige aanpassing van de gemeentelijke verordening. Figuur 2.8: 1e etage woonblokken B1 en C1

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

8

Tabel 2.2: Woonprogramma

Woonactiviteiten Naast de activiteit wonen, worden met deze BOPA 1 ook de aan het wonen ondergeschikte activiteiten mogelijk gemaakt binnen de beoogde woningen. Het gaat hierbij om de volgende activiteiten: 

woningdelen, met een maximum van 2 personen per woning;



hospitaverhuur1;



aan huis gebonden beroep of bedrijf2.

Binnen de aangewezen wooneenheden bedoeld voor zorgunits is tevens de activiteit begeleid wonen toegestaan. Het gaat hierbij om een voorziening met onzelfstandige woonruimten, waarbij de inwoners sterk afhankelijk zijn van de zorg en de gebouwen zijn gericht om de noodzakelijke zorg te leveren, met daarbij behorende zorgvoorzieningen, afgestemd op een specifieke doelgroep die gelet op hun fysieke of psychische gesteldheid zonder deze zorg niet zelfstandig kunnen wonen. Algemene ruimten ten behoeve van de onzelfstandige bewoning, zorg

Voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf gelden de volgende regels: a. De voor de beroeps- of bedrijfsuitoefening te gebruiken vloeroppervlakte bedraagt ten hoogste 30% van de oppervlakte van het hoofdgebouw tot ten hoogste 50 m²; b. De activiteiten mogen geen afbreuk doen aan het karakter van de woning en de woonomgeving; c. Horeca is niet toegestaan, uitgezonderd een bed & breakfast voor maximaal 4 personen; d. Detailhandel is niet toegestaan, uitgezonderd detailhandel in schriftelijke opdracht, zonder levering ter plaatse en ondergeschikte, niet zelfstandige detailhandel; e. Er mag geen onevenredige milieu- of verkeershinder ontstaan; f. het beroep of bedrijf wordt uitgeoefend door de bewoner(s) van de betreffende woning waarbij ten hoogste 1 fte in dienstverband extra is toegestaan.

Aantal Sociale huur 25 – 45 m² GBO

30

46 – 70 m² GBO

78

71 – 100 m² GBO

30

Totaal

138

Middeldure huur 20 – 55 m² GBO

10

55 – 65 m² GBO

71

> 65 m²

9

Totaal

90

Vrije sector huur/koop Totaal

222

en/of bedrijfsvoering worden hieronder begrepen.

1 2

de inwoning van ten hoogste 1 persoon in een woning waarbij de woonvoorzieningen worden gedeeld met de hoofdbewoner die tevens verhuurder is en waarbij de hoofdbewoner ten minste 50% van het gebruiksoppervlak bewoont (hospitaregeling); beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteit die door de bewoner(s) wordt uitgeoefend en die door zijn aard, omvang en intensiteit ondergeschikt is aan en passend is bij de woonfunctie.

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

9

Toedeling voorzieningen Naast woningen, wordt er plaats gemaakt voor diverse voorzieningen. De diverse commerciële en maatschappelijke voorzieningen komen geclusterd in de plint: op de begane grond van verschillende gebouwen aan een toekomstige stadsstraat. Hierdoor wordt een levendige stadsstraat gecreëerd, waardoor in Steigerblok niet alleen gewoond maar ook gewinkeld kan worden. Figuur 2.9 visualiseert waar de verschillende voorzieningen gevestigd zullen worden. Ten opzichte van de mogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan, zijn de voorzieningen meer geclusterd, wat de doelstelling om een levendige stadsstraat te creëren versterkt. Aan de noordoostkant wordt een supermarkt geopend die de lokale behoeften zal vervullen. Dit is niet alleen ten behoeve van de behoeften van de toekomstige bewoners in Steigerblok, maar ook de behoeften van omliggende bewoners. De supermarkt wordt ca. 1.596 m² bvo (inclusief magazijn). Daarnaast is in totaal ca. 353 m² bvo ingericht voor detailhandel algemeen. Het kan gaan om een invulling van bijvoorbeeld aanvullende verszaken. Er worden diverse maatschappelijke voorzieningen gehuisvest in de woonbuurt. Zo wordt aan de noordwestkant een kinderdagverblijf van ca. 725 m² bvo gerealiseerd met door een hekwerk begrensde buitenruimte. In het midden van de noordkant wordt een buurtkamer (ca.

80 m² bvo) en een huisartsenpraktijk (medisch/paramedisch) (ca. 275 m² bvo) gevestigd. De buurtkamer is een multifunctionele gemeenschapsvoorziening die is bestemd voor het faciliteren van sociale, culturele en educatieve activiteiten voor de bewoners van de omliggende buurt. De buurtkamer kan onder andere dienen voor bijeenkomsten, workshops, sport- en spelactiviteiten. Ten slotte wordt er ruimte beschikbaar gesteld voor commerciële/maatschappelijke dienstverlening van ca. 186 m² bvo. Een deel van de aangewezen ruimtes voor detailhandel (inclusief supermarkt) en commerciële dienstverlening kan worden gebruikt voor het Figuur 2.9: Plattegrond toedeling voorzieningen in gebouwen

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

plaatsen van pakketkluizen.

10

Supermarkt

Het detailhandelsbeleid concludeert dat qua locatie voor een dergelijk

Met grote zorgvuldigheid is ervoor gezorgd dat de gewenste supermarkt

Hoewel een volwaardige supermarkt niet was opgenomen in het ‘CHW-

cluster, Holland Park Zuid voor de hand ligt, gelet op de afstand tot win-

kwalitatief wordt ingepast. De supermarkt krijgt aan de noordkant de re-

bestemmingsplan Holland Park Zuid’, is de behoefte ernaar zeer wezen-

kelcentrum Kruidenhof en het feit dat dit (ook in de tijd) het sluitstuk is

guliere ingang voor klanten. Met inachtneming van de draaicirkel van de

lijk. Met de aanstaande forse bevolkingsgroei in Holland Park wordt de

van Holland Park. In de detailhandelsvisie wordt geconcludeerd dat de

vrachtwagens en met oog op verkeersveiligheid en hinder is gekozen

druk op het huidige winkelaanbod alleen maar groter. Mede vanwege de

mogelijkheden die de bestemmingsplannen voor het eerste deel van

voor een andere ingang voor de bevoorrading. De laad- en los ingang

ontwikkeling op Holland Park heeft gemeente Diemen in 2019 haar de-

Holland Park en Holland Park Zuid nu bieden voor detailhandel (gericht

komt aan de oostkant, zodat vrachtwagens direct voor de ingang van

tailhandelsvisie laten updaten door BSP (hierna detailhandelsvisie 2019

op een kleinschalig en gespreid aanbod), deels moet worden bijgesteld

het magazijn kunnen laden en lossen zonder hierbij de klanten te sto-

genoemd). Daarin zijn verschillende supermarktplannen in samenhang

zodat een geclusterde buurtvoorziening mogelijk wordt met daarin

ren. Deze positionering leidt tot zo min mogelijk hinder. Daarnaast wor-

tot elkaar beoordeeld en is de lokale behoefte onderzocht.

ruimte voor een volwaardige supermarkt. De voorgestelde verruiming

den er verschillende maatregelen getroffen om de overlast van de su-

van de detailhandelsmogelijkheden in Holland Park Zuid is door de ge-

permarkt zo goed mogelijk te beperken. Zo zullen vrachtwagens van

Het detailhandelsbeleid van de provincie Noord-Holland en de voorma-

meenteraad akkoord bevonden middels het verwoordde voorkeurssce-

maximaal 12 m worden ingezet die kunnen lossen en laden. Voor de

lige Stadsregio Amsterdam streeft naar een winkelstructuur waarbij pri-

nario bij de detailhandelsvisie. In Holland Park Zuid wordt daarom een

borging van de levensvatbaarheid van de supermarkt op de lange ter-

maire detailhandel – voor de dagelijkse boodschappen – op een aan-

volwaardige supermarkt gepland die de behoefte van Holland Park (en

mijn is conform het verkeersonderzoek rekening gehouden met 48 par-

vaardbare afstand van de woning is gevestigd. Het is aan de gemeenten

een klein gedeelte van Amsterdam-Zuidoost) gaat bedienen, samen met

keerplaatsen in het openbaar gebied. Deze parkeerplaatsen zijn ten alle

om te bepalen wat (nog) een aanvaardbare afstand is. Buurgemeente

aanvullende detailhandelsvoorzieningen (verswinkels).

tijden nodig en dienen gehandhaafd te blijven. Bovengenoemde inspan-

Amsterdam hanteert bijvoorbeeld een maximale loopafstand van 750 m.

ningen hebben ertoe geleidt dat er een kwalitatief goed ingepaste ge-

Uit inventarisatie is gebleken dat de loopafstand tot nabijgelegen winkel-

Holland Park Zuid bestaat uit vier verschillende deellocaties (steden-

clusterde buurtvoorziening in Steigerblok wordt gerealiseerd, bestaande

gebieden in vrijwel heel Holland Park groter is dan 750 m. Gegeven de

bouwkundige percelen). Voor deze verschillende deellocaties is be-

uit één volwaardige supermarkt, geflankeerd door enkele (vers)speciaal-

uiteindelijke omvang van Holland Park en de fysieke barrières, ontstaat

schouwd wat de meest geschikte locatie is voor een volwaardige super-

zaken en aanverwante commerciële en maatschappelijke voorzienin-

er hierdoor mogelijk onderverzorging.

markt. Stedenbouwkundige kenmerken, verkeersveiligheid, bereikbaar-

gen.

heid zijn onder meer meegenomen in de afweging. Uit inventarisatie is gebleken dat het gewenst is om direct al in te spelen op de behoefte van het snel toenemende aantal bewoners van Holland

Het Steigerblok is de meest geschikte bevonden. In het Sportblok zijn

Park. Op basis van het behoefteonderzoek is een voorkeursscenario uit-

namelijk andere functies beoogd (sociaal-maatschappelijk) en de ligging

gesproken. De conclusie uit de visie was dat een scenario is voorzien van

tegenover een basisschool maakt de locatie minder geschikt. Op de per-

de verruiming van de detailhandelsmogelijkheden in Holland Park. Dit

celen Parkblok en Hofblok is minder ruimte beschikbaar om een vol-

scenario voorziet in het clusteren van detailhandel om een geclusterde

waardige supermarkt in te passen en/of is dat verkeerskundig niet goed

buurtvoorziening met een (volwaardige) supermarkt. Er is behoefte aan-

bereikbaar. Binnen deelgebied Steigerblok kunnen de benodigde metra-

getoond aan dit programma en de eventuele effecten op omliggende

ges gerealiseerd worden, is er een goed bereikbare hoek, is er auto par-

voorzieningencentra zijn beperkt en aanvaardbaar, aldus detailhandels-

keren in de buurt, en is het tevens vanuit verkeersveiligheid een gun-

visie 2019.

stige locatie. Het deelgebied Steigerblok is hierdoor de meest geschikte plek qua stedenbouwkundige kenmerken en andere overwegingen gebleken.

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

11

Kinderdagverblijf Een functie van een kinderdagverblijf was binnen Steigerblok al mogelijk onder de functieaanduiding ‘gemengd – 1’. Alleen de private buitenruimte was hierbij niet concreet voorzien. Een kinderdagverblijf vervult een wezenlijke maatschappelijk behoefte, dit is uit een behoefteonderzoek gebleken. Dat een kinderdagverblijf een maatschappelijke meerwaarde heeft, staat buiten discussie, ook gezien de lange wachtlijsten binnen de gemeente. Echter, diende onderzocht te worden waar deze gevestigd zou worden. Uit inventarisatie waren twee locaties binnen steigerblok naar voren gekomen waar een kinderdagverblijf qua ruimtebeslag gerealiseerd kon worden. Dit was de unit onder de woontoren met sociale huurwoningen en de unit aan de noordwestelijke hoek. Gekozen is voor de locatie aan de noordwestelijke kant, onder woningen behorend tot de vrije sector. Ten opzichte van de woontoren zijn hier minder woningen gesitueerd binnen de invloedssfeer van het kinderdagverblijf, waardoor minder bewoners eventuele overlast zullen ervaren. Bovendien bevat het een minder kwetsbare doelgroep en zijn de woningen groter, waarmee meer uitwijkruimte in de eigen woning bestaat.

Hoewel de buitenruimte van het kinderdagverblijf tot overlast kan leiden, hebben kinderen buitenruimte nodig voor beweging, spel en ontdekking, wat essentieel is voor hun fysieke gezondheid, sociale ontwikkeling en mentale welzijn. In het ontwerp wordt rekening gehouden met eventuele overlast en worden er maatregelen getroffen om deze te beperken. Hierbij valt te denken aan dempend materiaalgebruik voor de ondergrond van de buitenruimte, maar ook aan speelvoorzieningen die minder geluid produceren. Bovendien zijn er diverse maatregelen te overwegen voor de balkons van de woningen ter demping van het geluid, zoals geluidsabsorberende plafonds of borstwering bij de balkons.

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

12

Secundaire functies

Tabel 2.3: Programma voorzieningen

Tabel 2.3 biedt een overzicht van het beoogde programma voor wat betreft de voorzieningen. Onder de kolom ‘Primair’ staan de voorzieningen waarvoor in onderhavige motivering een omgevingsvergunning voor BOPA 1 wordt aangevraagd. Deze voorzieningen vormen het uitgangspunt voor de directe realisatie van het project en zijn afgestemd op de huidige behoeften en plannen. Figuur 2.10 op de volgende pagina toont de toedeling van de voorzieningen in de gebouwen. Echter, vanuit een toekomstgericht perspectief zijn tevens andere voorzieningen denkbaar op dezelfde locatie. Het gebied waarin de primaire voorzieningen worden gerealiseerd, biedt door zijn binnenstedelijke ka-

Primair

Secundair

Toedeling

BVO

Horeca / (commerciële) dienstverlening

Unit 1

725 m²

(Commerciële) dienstverlening en/of maatschappelijke voorziening

Unit 2

166 m²

(Commerciële) dienstverlening en/of detailhandel

Unit 3

Horeca

Unit 4

106 m²

Supermarkt

-

Unit 5

1.596 m²

Detailhandel: deel van ruimte kan gebruikt

Horeca

Unit 6

81 m²

-

Unit 7

186 m²

Kinderdagverblijf 3

Detailhandel deel van ruimte kan gebruikt worden t.b.v. pakketkluizen Maatschappelijk: Buurtkamer4 Medisch/paramedisch: huisartsenpraktijk

Detailhandel: deel van ruimte kan gebruikt

80 m² 275 m²

worden t.b.v. pakketkluizen

rakteristieken en gunstige ligging mogelijkheden om in de toekomst een ander scala aan voorzieningen te huisvesten. Deze denkbare voorzieningen worden onder kolom ‘Secundair’ benoemd. Wanneer de BOPA wordt doorvertaald in het gemeentelijke omgevingsplan, kunnen zowel

worden t.b.v. pakketkluizen (Commerciële) dienstverlening en/of maatschappelijke voorziening

de primaire als de secundaire functies planologisch worden mogelijk gemaakt (zie hoofdstuk 7). Dit ter toekomstige overweging door de gemeente. De aanvraag voor de omgevingsvergunning voor BOPA 1 is gericht op de primaire voorzieningen, maar in de motivering wordt tevens aangetoond dat het gebied zich leent voor toekomstige uitbreidingen of aanpassingen in het programma van de voorzieningen. De units zijn namelijk met flexibiliteit ingericht, zodat ze geschikt zijn voor verschillende type functies. Dit voorkomt dat op een later moment ingrijpende wijzigingen nodig zijn, waardoor de units ook op lange termijn optimaal benut kunnen worden. Voor de omzetting van functies is een afzonderlijke

Pakketkluizen Pakketkluizen verminderen verkeer en overlast in de buurt doordat ze het aantal afzonderlijke bezorgingen naar individuele adressen verminderen. In plaats van dat bezorgers meerdere keren een wijk in moeten voor verschillende afleveringen, kunnen ze pakketten in één keer in de kluis afleveren. Dit leidt tot minder ritten, minder uitstoot en geluidshinder van bezorgvoertuigen, en minder parkeerdruk, wat de leefbaarheid in de buurt verbetert.

omgevingsvergunning nodig. Echter, gezien de kaders reeds in basis onderzocht en op hoofdlijnen onderbouwd zijn, zal dit in de meeste gevallen om een reguliere voorbereidingsprocedure gaan.

3 4

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. De beoogde buurtkamer heeft geen eigen unit, maar ter verduidelijking van de positionering wordt het onder unit 3 geschaard.

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

13

Figuur 2.10: Toedeling voorzieningen in gebouwen (uitvergrote versie in de bijlagen)

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

14

2.2.2

Tussenstraat

2.2.4

Beeldkwaliteit

BOPA 1 is de uitwerking op gevelniveau echter nog niet gereed. Het de-

Tussen woonblok A4 en B1 (zie figuur 2.6 op pagina 8) wordt een tus-

In het 'CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid' is een Beeldkwaliteit-

tailniveau gaat namelijk veel verder dan wat in het planologische basis-

senstraat geïntroduceerd. Deze tussenstraat is niet toegankelijk voor

plan (BKP), gedateerd 5 maart 2018, opgenomen. Het BKP is een ge-

besluit in BOPA 1 aangevraagd wordt. De civieltechnische uitwerking

auto’s, maar enkel voor voet- en fietsgangers. In het originele plan van

biedsspecifieke aanvulling op de gemeentelijke Welstandsnota uit 2012.

van het plan wordt namelijk pas in BOPA 2 ingediend. Derhalve vindt de

het 'CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid' was er sprake van een

De Welstandsnota is namelijk algemeen van aard en daardoor niet ge-

finale toetsing hiervan plaats in het kader van de beoordeling van de

aaneengesloten bebouwing, waarin onderdoorgangen opgenomen wa-

schikt als kader voor grote nieuwbouwprojecten als Holland Park Zuid.

aanvraag van BOPA 2.

ren. De introductie van de tussenstraat is een bewuste keuze om de

Het BKP stelt voorwaarden aan onder andere de architectuur en de in-

kwaliteit, functionaliteit, leefbaarheid en sociale veiligheid in het gebied

richting van de openbare ruimte. Het gaat niet alleen in op de grote ste-

Bij de aanvraag voor BOPA 1 worden wel de tekeningen van het inrich-

te vergroten. Onderdoorgangen kunnen vaak donkere, afgezonderde

denbouwkundige beslissingen, maar het heeft juist ook zorgvuldige aan-

tingsplan (SO) meegestuurd, met het voorbehoud dat nadere uitwerking

plekken creëren die minder goed zichtbaar zijn voor voorbijgangers.

dacht voor details zoals materiaalgebruik en afwerking. Deze praktische

en de procesafspraak over het op te stellen Beheerplan voldoet aan het

aspecten op een kleiner schaalniveau zijn cruciaal voor hoe de buurt uit-

civieltechnisch Programma van Eisen Holland Park Zuid of diens rechts-

eindelijk wordt ervaren.

opvolger. Wel wijkt het projectvoornemen van enkele uitgangspunten af,

Door de straten te openen en visuele barrières te verminderen, ontstaat

De visie op beeldkwaliteit is gebaseerd op drie invalshoeken: Sociaal,

onder meer:  Hekwerk kinderdagverblijf: Het hekwerk is niet geheel in lijn met

er een meer levendige openbare ruimte waar bewegingen van mensen

Groen & Water en Karakteristiek. Holland Park Zuid grenst juist aan drie

uitgangspunten ‘Erfafscheidingen zijn onderdeel van de architectuur

beter waarneembaar zijn. Dit vergroot de algehele leefbaarheid van het

zijden aan ruimte, groen en water. Het gebied heeft dus een fundamen-

en worden als zodanig ontworpen en uitgevoerd’ en ‘altijd toeganke-

gebied.

teel natuurlijk karakter. De groene identiteit wordt gezien als drager van

lijk vanuit de [semi-]openbare ruimte’ van BKP. Echter, een hekwerk

de buurt. Bij het inrichtingsplan is gekeken naar de principes vanuit het

is nodig ten behoeve van de veiligheid van de kinderen. Een hek-

BKP, zoals onder meer:

werk voorkomt dat kinderen zonder toezicht het terrein verlaten of

Een open straat daarentegen zorgt voor meer overzichtelijkheid en betere zichtlijnen, waardoor bewoners en bezoekers zich veiliger voelen.

2.2.3

Parkeergelegenheid

De parkeerbehoefte wordt grotendeels opgevangen in een halfverdiepte



Er zijn grotere verschillen in bouwhoogte. Laagbouw, middelhoog-

niet-openbare stallingsgarage. In totaal wordt de parkeergarage van 193

dat onbevoegden binnenkomen. Het hekwerk zal wel groen worden

bouw, hoogbouw plus een echt hoogteaccent zijn alle aanwezig, om

ingebed, waardoor het alsnog past binnen de groene inrichting van

auto-parkeerplekken voorzien. De oppervlakte van het dak van de ge-

optimaal gebruik te maken van de landschappelijke setting: licht,

bouwde parkeervoorziening krijgt een groene uitstraling, waardoor het

lucht, ruimte, uitzicht, groen en water (p. 16).

goed opgaat in de parkachtige setting van de wijk. Naast de parkeerga-



Elk bouwveld ligt gedrapeerd rond een ‘pocketpark’ (p. 16).

rage zijn er 120 openbaar toegankelijke auto-parkeerplaatsen, waarvan



Erkers, balkons en andere verspringende gevels zijn middelen om



de buitenruimte. Collectieve buitenruimte op dak supermarkt primair voor privégebruik: Gezien de collectieve buitenruimte op het dak van de su-

er 48 plekken zullen worden gereserveerd voor bezoekers en personeel

de identiteit van gebouwen te versterken en bovendien zorgen ze

permarkt primair voor privégebruik is bedoeld, is deze niet in overeenstemming met het uitgangspunt ‘altijd toegankelijk vanuit de

van de supermarkt. Ten behoeve van de levensvatbaarheid van de su-

voor extra schaduwwerking (p. 22).

[semi-]openbare ruimte’.

permarkt is het van belang dat deze 48 parkeerplaatsen zoals uit het on-



Overgang privé – openbaar.



Afgeweken wordt van het uitgangspunt ‘Elk gebouw heeft een en-

derzoek van Goudappel blijkt (zie paragraaf 5.2.2), ten alle tijden behou-

Het Beeldkwaliteitplan vormt de basis voor het bouwplan van Steiger-

den blijven. Ten slotte, zal er deelmobiliteit in de buurt worden geïntroduceerd. Zo worden er 2 deelauto’s in de buurt ingezet. Daarnaast wor-

blok. In artikel 4.4.1 onder b van het bestemmingsplan staat aangegeven: ‘’om de instandhouding van de hoofdgroenstructuur te borgen,

croachment zone van 2 meter diepte’. Aan de buitenzijde komt na-

den er in de parkeergarage 20 scooterplaatsen en 1.466 fietsplaatsen

dient bij de aanvraag van de omgevingsvergunning tevens een beheer-

verwezenlijkt voor de bewoners. De benodigde fietsparkeerplekken voor

plan ingediend te worden dat voldoet aan het civieltechnisch Pro-

wing vrijwel direct grenst aan het openbaar gebied. Afgeweken wordt van het uitgangspunt: ‘Op minimaal 50% van

bezoekers worden in de openbare ruimte aangebracht.

gramma van Eisen Holland Park Zuid of diens rechtsopvolger.’’ Voor

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

melijk veelal een zone van slechts 60 cm diepte, omdat de bebou

voorgeveloppervlak per blok ondersteuning voor gevelbegroeiing

15

aanbieden’. Met het kwaliteitsteam (vertegenwoordiging Welstand) is afgesproken dat waar de kwaliteit van het gebouwenensemble verhoogd wordt, er ondersteuning voor gevelbegroeiing wordt aangebracht, waarbij geschikte klimplanten worden gebruikt. De kwantitatieve eis van minimaal 50% is vanuit de kwaliteitsgroep komen te vervallen. 2.2.5

Bebouwingscontouren

Figuur 2.11 toont de bebouwingscontouren en maatvoering van het projectvoornemen, die zijn gebaseerd op het VO-bouwplan en tevens de ingekaderde flexibiliteit illustreren. De blauwe lijnen representeren het hoofdvolume, oftewel de bouwmassa, van de panden. Hierbij is 0,5 m mogelijke uitbreidingsruimte in het hoofdvolume opgenomen, die kan worden benut voor technische installaties. Daarnaast is met een lichtblauwe lijn een zone aangegeven waarin additionele ondergeschikte bouwdelen gerealiseerd zullen worden. Hierbij valt te denken aan plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, overstekende daken en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. De donkerblauwe onderbroken lijn geeft de schuifruimte aan waarin de positionering van de panden nog kan worden verlegd. Deze ruimte is nodig vanwege de obstakels in de ondergrond van de voormalige bebouwing. Hierbij is uitsluitend sprake van een verschuiving, waarbij het maximale hoofdvolume gelijk blijft. De aangegeven contouren schetsen de maximale contouren waarbinnen het DO-bouwplan van BOPA 2 moet passen (zie bijlagen voor aanzichten).

Figuur 2.11: Bebouwingscontouren en maatvoering BOPA 1, gebaseerd op VO-bouwplan met ingekaderde flexibiliteit (uitvergrote versie in de bijlagen)

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

16

2.2.6

Duurzaamheid

Het projectvoornemen richt zich sterk op duurzaamheid door de integratie van een collectieve installatie voor Warmte en Koude Opslag (WKO), die bijdraagt aan de vermindering van de CO2-uitstoot en het bevorderen van energie-efficiëntie. Voor het aantal PV-panelen per blok wordt 60% van het dakoppervlak benut, waardoor een aanzienlijke hoeveelheid zonne-energie kan worden opgewekt om in de energiebehoefte van de gebouwen te voorzien. Bovendien wordt voor de blokken D1 en A3 gestreefd naar het voldoen aan de eisen van Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG), wat betekent dat deze gebouwen zeer goed geïsoleerd zijn en minimale luchtlekken hebben. De overige blokken zijn op forfaitaire wijze ingevuld, wat impliceert dat ze voldoen aan de standaard eisen, maar zonder de strikte specificaties van D1 en A3. Deze aanpak zorgt voor een gebalanceerde combinatie van innovatieve duurzame technologieën en praktische haalbaarheid, wat bijdraagt aan een duurzamer en energie-efficiënter project.

Figuur 2.12: Afspraken duurzaamheid opgenomen in AOK

Tussen gemeente en de initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt inzake duurzaamheidsdoelen. In de anterieure overeenkomst zijn deze afspraken omtrent duurzaamheid vastgelegd als zijnde “Duurzaamheidseisen”. De afspraken die gemaakt zijn omtrent duurzaamheid worden in figuur 2.12 benoemd. Op basis van deze afspraken dient te worden voldaan te worden aan alle eisen en richtlijnen zoals opgenomen in de ‘Duurzaamheidsnota Holland Park Zuid, Actualisatie 2022’, of diens opvolger. Deze eisen en richtlijnen sluiten in hoofdlijnen aan op de ambities en minimale vereisten uit het ‘Convenant Toekomstbestendige Woningbouw MRA’, waarbij is afgesproken dat bij nieuwe ontwikkelingen wordt voldaan aan het niveau brons (zie groene tekstkader).

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

Categorie Brons ‘Convenant Toekomstbestendige woningbouw MRA’ De duurzaamheidseisen die gesteld zijn voor onderhavig projectvoornemen sluiten in hoofdlijnen aan op de ambities en minimale vereisten op niveau ‘Brons’ van het ‘Convenant Toekomstbestendige Woningbouw MRA’. Op het gebied van klimaatadaptatie voldoet het voornemen aan het toetsingskader van het thema ‘Wateroverlast’ door de aanleg van een waterberging. Hiermee wordt voorkomen dat stevige neerslag schade aanricht op de gebouwen, voorzieningen en infrastructuur. Zo wordt door de verhoging van de gehanteerde peil rekening gehouden met de plaatselijke overstromingskans. In de groene inpassing is rekening gehouden met koele schaduwplekken ten tijde van hitte en hoogwaardige groen die de plaatselijke biodiversiteit stimuleren. Bovendien worden er toegankelijke, aantrekkelijke, logische, vindbare, veilige en comfortabele loop- en fietsroutes ontworpen en wordt er deelmobiliteit ingezet.

17

3

Toetsing vigerend (tijdelijk) omgevingsplan

c.

tevens gebouwde parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van

i.

de aanduiding 'parkeergarage'; met daarbij behorende:

Halfverdiepte garageniveaus liggen tenminste 6 meter terug uit de rooilijn.

j.

d. tuinen en erven;

De toegang tot parkeergarages mogen niet aan de zijde van het Zilvermeeuwpad gerealiseerd worden.

Voor het projectgebied is op 4 november 2020 het ‘CHW-bestemmings-

e. ontsluitingswegen;

plan Holland Park Zuid’ vastgesteld. Per 1 januari 2024 is de Omge-

f.

vingswet in werking getreden. Bij de inwerkingtreding van de Omge-

g. pv-panelen (zonnepanelen);

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

vingswet is van rechtswege een omgevingsplan ontstaan. Het over-

h. voorzieningen ten behoeve van warmte-/koude opslag;

a. groenvoorzieningen die de hoofdgroenstructuur van Holland Park

gangsrecht voorziet in een ‘tijdelijk’ omgevingsplan. Het ‘tijdelijke’ omge-

i.

groenvoorzieningen;

Zuid vormen;

vingsplan bestaat uit de ruimtelijke plannen onder de oude Wro (waar-

j.

speelvoorzieningen;

b. voet- en fietspaden;

onder bestemmingsplannen en beheersverordeningen) en gedecentrali-

k.

water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

c.

nutsvoorzieningen;

Groen

seerde rijksregels over onder meer bouwen en milieubelastende activi-

tuinen ten behoeve van de op de naastgelegen gronden aanwezige woningen;

teiten (zogenoemde ‘Bruidsschat’). Het bestemmingsplan ‘’CHW-be-

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden ten aanzien van ge-

d. vorm van verkeer - parkeren':

stemmingsplan Holland Park Zuid’’ maakt per 1 januari 2024 deel uit van

bouwen de volgende regels:

e. tevens gebouwde parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van

het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan.

a. Gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd. b. Ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' be-

Op de locatie berust de bestemming ‘Wonen’ en ‘Groen’. Op sommige

draagt het aantal woningen ten hoogste het met de aanduiding aan-

percelen met woonfunctie geldt de functieaanduiding ‘gemengd – 1’’. Op een deel van de voor ‘Groen’ bestemde gronden geldt de functieaandui-

de aanduiding 'parkeergarage'; met daaraan ondergeschikt: f.

gegeven aantal. c.

tevens parkeervoorzieningen op maaiveld; uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeren';

De bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse

g. erftoegangswegen;

ding ‘specifieke vorm van verkeer – parkeren’. Voor de bestemming

van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven bouw-

h. voorzieningen ter bevordering van de milieukwaliteit zoals geluid- en

‘’Groen’’ met bouwvlak geldt de functieaanduiding ‘parkeergarage’.

hoogte. d. Ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' mag tot een bouw-

Wonen

hoogte van 6 m niet worden gebouwd.

luchtkwaliteitschermen; met daarbij behorende: i.

straatmeubilair;

j.

terrassen;

gevel' geldt dat aan de zijde van de Gooiseweg een dove gevel ge-

k.

sport- en speelvoorzieningen;

realiseerd dient te worden.

l.

nutsvoorzieningen;

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - speci-

m. kademuren,

1. bedrijven tot en met milieucategorie 2 van de Bedrijvenlijst;

fieke geluidwerende gevel' geldt dat voldoende gevelwering wordt

n. bruggen en duikers;

2. detailhandel;

gerealiseerd zodat voldaan wordt aan een binnenwaarde van 55

o. steigers;

dBa etmaalwaarde.

p. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

e. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove

a. gestapelde woningen; b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 1' en 'specifieke vorm van gemengd - 2' tevens de volgende functies:

3. horeca; 4. dienstverlening; 5. kantoren; 6. maatschappelijke voorzieningen; 7. sportvoorzieningen;

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

f.

g. Gebouwde parkeervoorzieningen zijn verdiept of halfverdiept toegestaan. h. De verticale diepte van een parkeergarage bedraagt ten hoogste 6

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden ten aanzien van gebouwen de volgende regels:

meter.

18

a. Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd in de vorm van halfverdiepte parkeervoorzieningen.

3.1

Strijdigheden met het omgevingsplan

Het projectvoornemen komt in grote lijnen overeen met het ’CHW-be-

Deels toewijzing voorzieningen buiten bouwvlak bestemming ‘Wonen’ met functieaanduiding ‘gemengd – 1’: Deels gerealiseerd buiten ‘gemengd - 1’ aangeduide

b. Gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd.

stemmingsplan Holland Park Zuid’. Echter, zowel op functioneel als

vlakken en deels gerealiseerd op bestemming ‘Groen’

c.

De bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse

ruimtelijk niveau wordt afgeweken van de kaders opgenomen in het

Tuin kinderdagverblijf ten behoeve van privé gebruik: afgescheiden tuin op voor

van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven bouw-

’CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid’. Voor deze afwijkingen is

‘Groen’ bestemde gronden gerealiseerd, ook niet volgens BKP

hoogte.

een separate notitie opgesteld. Deze is in de bijlagen opgenomen. Tabel

Buitenruimten boven supermarkt voor woningen ten behoeve van (collectief) privé gebruik: op voor ‘Groen’ bestemde gronden gerealiseerd, ook niet volgens BKP

d. In afwijking van het bepaalde onder c mag de bouwhoogte van ge-

3.1 biedt een overzicht van de diverse afwijkingen van het projectvoor-

bouwen worden overschreden ten behoeve van een te beplanten

nemen ten opzichte van het ’CHW-bestemmingsplan Holland Park

Parkeergarage: buiten functieaanduiding ‘parkeergarage’ aan zuidwestkant

grondpakket van tenminste 60 cm.

Zuid’’. Voor een nadere omschrijving van de afwijkingen die in dit over-

Ruimtelijk/bouwen

zicht zijn benoemd wordt doorverwezen naar de volledige notitie in de

Afwijken hoogte: maximum wordt op verschillende plaatsen overschreden

e. De verticale diepte van een parkeergarage bedraagt ten hoogste 6

bijlagen. Enkele afwijkingen van het projectvoornemen worden in deze

meter.

paragraaf kort belicht. Aanduidingen

Overschrijding bouwgrenzen: de bouwcontouren worden op verschillende plaatsen overschreden

Voor de als 'Wonen' aangewezen gronden zijn verschillende maatvoe-

Tabel 3.1: Overzicht afwijkingen

Ontkoppelen van aaneengesloten bebouwing om de onderdoorgangen te wijzigen: de onderdoorgangen worden bebouwd en hiervoor in de plaats wordt de aaneen-

ringen voor de maximale bouwhoogte opgenomen. De hoogste maxi-

Functioneel/gebruik

gesloten bebouwing ontkoppeld

male bouwhoogte bedraagt 49 m (aan de noordzijde) en de laagste

Overschrijding wooneenheden: 450, waarvan 444 zelfstandige woningen i.p.v. max.

maximale bouwhoogte bedraagt 13 m (aan de zuidzijde). De maximale

442 woningen

Incidentele afwijking van minimale hoogte grondpakket op dak gebouwde parkeervoorziening: ter inpassing van hellingbanen in padenstructuur in overgang naar

bouwhoogte van gebouwen bedraagt ter plaatse van de groenbestem-

Ondergeschikt gebruik van woningen wordt toegestaan: t.b.v. woning delen, hospi-

ming 1 m.

taverhuur en aan huis gebonden beroep 6 zorgunits (begeleid wonen) op de 1ste verdieping van woonblok B1

Bovendien gelden voor het projectgebied de volgende gebiedsaanduidingen: ‘’luchtvaartverkeerzone – LIB 2.2.2a’’, ‘’luchtvaartverkeerzone –

Afwijkende oppervlaktecategorieën voor sociale huurwoningen

openbare ruimte Liftschacht parkeergarage met patio: overschrijding maatvoering ‘maximum bouwhoogte: 1 m’ door lift, en bijkomende verharding door patio Overgang privé – openbaar: niet in lijn met BKP Erfafscheiding/hekwerk rondom kinderdagverblijf: afwijking van maximale hoogte

LIB 2.2.4’’, ‘’overige zone – maximaal aantal wooneenheden’’, ‘’wetge-

Afwijkende definitie en toepassing middenhuur

vingszone – exploitatiegebied’’. Het maximum aantal wooneenheden in

Wijziging in toedeling van segmentatie wooncategorieën aan panden

voor erfafscheidingen van 1 meter, afgesloten privétuin kinderdagverblijf is strijdig met uitgangspunt ‘altijd toegankelijk vanuit de [semi-]openbare ruimte’ uit BKP

het projectgebied bedraagt 442 wooneenheden.

Wonen op de begane grond door wijziging in zonering voorzieningen

Balkons woonblok D3: pilaren op voor ‘Groen’ bestemde gronden gerealiseerd en

Overschrijding m² detailhandel:

Overige kaders Verder zijn er de volgende plannen en besluiten van kracht:

Betreffende de supermarkt is er een: 1. afwijking m² t.o.v. totaal max. detailhandel BP; 2. afwijking max. oppervlakte per vestiging m² bvo.



Parapluherziening Flitsbezorgdiensten;



TAM-voorbereidingsbesluit bodem Diemen 2023;

Toevoegen van meer m² voorzieningen in de plint dan in Steigerblok mogelijk is:



TAM-voorbereidingsbesluit staalslakken Diemen.

door toevoeging supermarkt neemt het aantal m² voorzieningen in zijn totaliteit binnen Steigerblok toe

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

overschrijding bouw- en/of bestemmings-grenzen door balkons Parkeren Afwijken parkeernorm; specifieke parkeerafweging voor deze procedure.

19

3.1.1

Functionele afwijkingen

projectvoornemen, deze in wezen gering was geweest ten opzichte van

Woningen

het toegestane maximum aan woningen (5 < 1.500), terwijl de behoefte

Het maximum aantal wooneenheden in het deelgebied Steigerblok be-

naar woningen juist prangend is en ook langs overweging te onderbou-

draagt 442 wooneenheden conform het ‘CHW-bestemmingsplan Hol-

wen zou zijn.

land Park Zuid’ (Artikel 7.2.1 sub b). Met voorliggende motivering (BOPA 1) wordt een omgevingsvergunning aangevraagd voor 450 wooneenhe-

Voor het overschrijden van het maximum aantal wooneenheden binnen

den, waarbij de maat van 3 woningen gebruikt worden als 6 zorgunits

deelgebied Steigerblok door onderhavig projectvoornemen kan daarom

(begeleid wonen). Oftewel, er worden 444 zelfstandige wooneenheden

gebruik worden gemaakt van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid uit

en 6 zorgunits (begeleid wonen) gerealiseerd. Dit zijn in beginsel 8

lid 7.2.1 onder b. In de komende hoofdstukken wordt namelijk gemoti-

wooneenheden meer dan is toegestaan. Het bevoegd gezag kan met

veerd dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de aspecten

een omgevingsvergunning afwijken van de regels in lid 7.2.1 onder b en

benoemd in desbetreffende artikelnummer. De stedenbouwkundige uit-

meer woningen toestaan dan is aangeduid, mits het aantal woningen in

gangspunten en de sociale veiligheid van onderhavig projectvoornemen

totaal maximaal 1.500 bedraagt en geen onevenredige afbreuk wordt

worden voornamelijk in hoofdstuk 2 en 3 besproken. Hoofdstuk 5 gaat

gedaan aan:

met name in op: de verkeersafwikkeling, de milieusituatie en de ge-

a. de verkeersafwikkeling;

bruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

b. de milieusituatie; c.

de sociale veiligheid;

Figuur 3.1: Toedeling woningcategorieën conform bestemmingsplan

Daarnaast is er sprake van een afwijkende toedeling van woningtypes

d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

aan locaties. Figuur 3.1 toont de toedeling van woningcategorieën con-

e. de stedenbouwkundige uitgangspunten zoals opgenomen in het ste-

form het CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid’. Figuur 3.2 toont de

denbouwkundig plan of diens rechtsopvolger.

beoogde toedeling van woningtypes zoals het projectvoornemen beoogt. Hoofdstuk 5 van onderhavige motivering zal aantonen dat deze

Voor het algehele plangebied ‘Holland Park Zuid’ is juridisch-planolo-

beoogde toedeling geoorloofd is, gezien de toetsing aan verschillende

gisch vastgelegd dat het aantal woningen in totaal maximaal 1.500 be-

milieuaspecten aantoont dat er in de woningen sprake is van een goed

draagt. Een overschrijding van het aantal woningen in deelgebied Stei-

woon- en leefklimaat.

gerblok kan daarmee wel invloed hebbenop het algehele plangebied ‘Holland Park Zuid’. Echter, heeft De Raad van State een deel van het

Verder worden op de eerste etage van woonblok B1 de maat van drie

bestemmingsplan, dat betrekking heeft op het perceel van Philadelphia,

woningen ingezet voor zes zorgunits (begeleid wonen). De zorgunits

vernietigd naar aanleiding van een beroepsprocedure. Hierdoor zullen

(begeleid wonen) vallen binnen de categorie sociale huur. Het ‘CHW-be-

op deze locatie geen woningen worden gerealiseerd. De geringe over-

stemmingsplan Holland Park Zuid’ hanteert de volgende definitie van

schrijding binnen het deelgebied Steigerblok ten gevolge van onderha-

een ‘woning’: ‘een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de

vig projectvoornemen past daardoor binnen hetgeen in totaal mogelijk

huisvesting van één afzonderlijk huishouden’. In zorgunits (begeleid wo-

is. Het aantal woningen van in totaal maximaal 1.500 wordt immers niet

nen) is er sprake van gedeelde ruimte(s), waardoor er dus geen sprake

overschreden. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat als er sprake was geweest van een eventuele overschrijding ten gevolge van onderhavig

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

Figuur 3.2: Beoogde toedeling woningcategorieën

is van één zelfstandig huishouden per woning en deze woonvorm dus niet voldoet aan de definitie voor woningen. Voor het gebruik van 6

20

zorgunits wordt een BOPA aangevraagd. De beoogde zorgunits vervul-

Voorzieningen

len een huidige behoefte naar een begeleide woonlocatie met toezicht.

Conform het ‘CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid’ (lid 7.1 sub b)

Echter, vanuit een levensloopbestendige stadsplanning is het voorstel-

bedraagt de totale oppervlakte van de gemengde functies/voorzieningen

baar dat de woningen eventueel in de toekomst weer worden omge-

voor het algehele plangebied ‘Holland Park Zuid’ ten hoogste 6.438 m²

vormd tot drie zelfstandige woningen

bvo.

De sociale huurwoningen dienen conform het bestemmingsplan (artikel

De totale oppervlakte van de beoogde functies op Steigerblok bedraagt

7.4.4 sub a) in de oppervlaktecategorieën van tabel 3.2 gerealiseerd te

ten hoogste 3.215 m² (inclusief supermarkt) en 1.619 m² (exclusief de

worden. De verdeling van de oppervlaktematen van de sociale huurwo-

supermarkt). Het totaal areaal aan beoogde niet-woonfuncties/voorzie-

ningen in Steigerblok wijkt af van deze oppervlaktecategorieën (zie tabel

ningen (1.619 of 3.215 m²) overschrijdt niet het totale oppervlakte aan

3.3). De woningen met een gebruiksoppervlakte van 45-70 m² zijn over-

toegestane niet-woonfuncties/voorzieningen (6.438 m²) dat op grond

vertegenwoordigd. Deze afwijking is bewust gekozen met het oog op de

van het ‘CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid’ is toegestaan.

levensloopbestendigheid van de woningen. Het biedt de mogelijkheid om deze woningen in de toekomst weer om te zetten naar andere wo-

In het deelgebied Steigerblok zijn conform het ‘CHW-bestemmingsplan

ningtypes, zonder dat de woningen ingrijpende aanpassingen of verbou-

Holland Park Zuid’ wel gronden aangeduid waar gemengde functies zijn

wingen vereisen. De huidige verdeling van sociale huurwoningen is ge-

toegestaan (zie figuur 3.3). Het totale oppervlakte aan gronden met de

schikt voor een bredere doelgroep van huishoudens en draagt volks-

aanduiding ‘gemengd – 1’ bedraagt binnen Steigerblok ca. 1.895 m²

huisvestelijk bij aan de brede vraag naar betaalbare woningen.

bvo. Hoewel de totale oppervlakte van 6.438 m² bvo aan voorzieningen

Figuur 3.3: Toedeling gemengde functies conform bestemmingsplan

voor het gehele gebied niet wordt overschreden, wordt de eerder beTabel 3.2: Art. 7.4.4. woningdifferentiatie sociale huurwoningen conform bestemmingsplan

oogde toedeling van de voorzieningen binnen het Steigerblok wel overschreden. Naast dat de locatie van de voorzieningen afwijkt (zie figuur 3.4), wordt de omvang van ca. 1.895 m² aan voorzieningen dat gepro-

Oppervlakte (gbo)

Percentage

25 - 45 m²

33,3%

45- 70 m²

33,3%

is sprake van een overschrijding van 1.320 m² bvo (3.215 – 1.895 m²

70 - 100 m²

33,3%

bvo). Bovendien overschrijdt de beoogde supermarkt de toegestane op-

jecteerd is op Steigerblok door de beoogde voorzieningen overschreden. Wanneer uitgegaan wordt van het programma met supermarkt, dan

pervlakte per detailhandel vestiging en de totale oppervlakte aan detailTabel 3.3: Oppervlaktecategorieën sociale huurwoningen VO Steigerblok

handel dat binnen Holland Park Zuid gerealiseerd mag worden.

Oppervlakte (gbo)

Aantal

Percentage

25 - 45 m²

30

21,7%

45- 70 m²

78

56,5%

bijvoorbeeld op andere deelgebieden in Holland Park Zuid. Dit levert

70 - 100 m²

30

21,7%

dus geen beperking op voor de toekomstige ontwikkelingen. De super-

In planologisch opzicht wordt met een BOPA-procedure niet geregeld dat op de andere locaties minder m² aan voorzieningen is toegestaan,

markt wordt tevens aangemerkt als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’,

BOPA 1 Ontwikkeling Steigerblok

Figuur 3.4: Beoogde toedeling voorzieningen

21

gezien de omvang van de supermarkt groter dan 500 m² bvo is en het niet past binnen de kaders van het ‘CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid’. Voor de uitbreiding van het voorzieningenprogramma in Holland Park Zuid door de toevoeging van de supermarkt is daarom de Laddertoets doorlopen. In de Laddertoets (opgenomen in de bijlagen) wordt onderbouwd dat de supermarkt een grotere behoefte dient dan alleen het deelgebied Steigerblok. De supermarkt vervult namelijk een be-

structuur te waarborgen, waarbij de supermarkt als belangrijke voorzieMotivering stedenbouwkundige afwijkingen In afwijking van de stedenbouwkundige uitgangspunten is er in het ontwerp een supermarkt in de plint aan de noordzijde opgenomen. Dit heeft geleid tot een dieper bouwblok waarboven het tuingebied opgetild is. Ondanks de vergroting van het bouwblok op deze plaats is de grootte van het groene binnengebied min of meer gelijk gebleven.

Ruimtelijke afwijkingen

Bouwhoogtes Ten aanzien van de bouwregels zal er afgeweken moeten worden van de in het ‘CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid’ vastgestelde bouwhoogtes. De maximum bouwhoogtes zullen namelijk op verschillende plekken overschreden worden. De bijlagen bevatten figuren met de beoogde bouwhoogtes, waarin de plangrenzen vanuit alle aanzichten worden getoond. Daarin is te zien dat de positionering van de panden deels verschoven is ten opzichte van de bestemmingsplangrenzen. Dit wordt met name veroorzaakt door de beoogde supermarkt en de introductie van de tussenstraat ter vervanging van de onderdoorgang. Door deze nieuwe positionering van de gebouwen wijken de bouwhoogtes op sommige plekken significant af van hetgeen wat is toegestaan op grond van het ‘CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid’. Echter, is dit dus met name toe te schrijven aan de verschuiving van de panden,

route biedt voor bewoners. Eveneens wordt op dit punt in onderhavige motivering aangetoond dat de overschrijding van de bouwcontouren geen belemmering vormt voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (‘etfal’). 3.1.3

hoefte voor heel Holland Park Zuid en omstreken. 3.1.2

ning centraal staat en de tussenstraat een sociaal veilige verbindings-

Het oorspronkelijk in het stedenbouwkundige plan U-vormige blok met twee doorgangen in de hoeken is vanwege deze toevoeging aangepast. De onderdoorgangen zijn gecombineerd tot een open meer aantrekkelijke verbinding naar het groene binnengebied en de steigerrand aan het water. Deze verbinding sluit nu ook beter aan op de zichtlijn vanuit de straat aan de overzijde. Door de daardoor ontstane onderbreking van de straatwand aan de noordzijde en de aansluitende nieuwe positie van het hoge torenblok zijn er betere woningen te realiseren. Om een goede verbinding tussen straat, buitengebied en de half verdiepte parkeergarage/fietsenstalling te waarborgen is er een verdiepte patio (waarin een boom is geplant) met een transparant liftschacht in het landschap opgenomen. De contouren van de bouwvolumes zijn vooral aan de tuinzijde met een ruimere marge getekend om hier in de uitwerking enige speelruimte te houden om een goede verweving tussen bouwblok, gevelbegroeiing en het groene binnengebied mogelijk te maken. (Bron: De Architekten Cie, oktober 2024)

Parkeren

Voor het projectvoornemen is met een verlaagde parkeernorm gerekend die afwijkt van de parkeernorm die is opgenomen in het ‘CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid’. Uit onderzoek is namelijk gebleken dat de huidige parkeernormen voor Holland Park hoog zijn en tot leegstand (kunnen) leiden. De Nota Parkeernormen, welke is vastgesteld door het college, biedt de mogelijkheid mobiliteitscorrecties toe te passen, indien sprake is van afwijkende omstandigheden die ertoe leiden dat de toepassing van de genoemde normen leidt tot een overschot aan parkeerplaatsen. Mede doordat Holland Park in de directe omgeving ligt van een OV-knooppunt, is op basis van de verrichte onderzoeken geconstateerd dat het verlagen van de parkeernorm voor Holland Park verantwoord is. Op 16 april 2024 is door het college van B&W van de gemeente Diemen besloten dat de verlaagde norm al geldt toegepast mag worden voor de nieuwe ontwikkelingen binnen Holland Park waarvoor nog een vergunningaanvraag ingediend moet worden. Op basis van dit besluit dat bekend is als ‘Toepassen mobiliteitscorrectie Nota Parkeernota voor Hol-

waardoor de werkelijke impact van de overschrijding van de bouwhoog-

land Park’ is ten behoeve van het project de parkeernorm verlaagd naar

tes gering is. Hoofdstuk 5 toont aan dat de overschrijding van de bouwhoogtes een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (‘etfal’)

Bouwgrenzen

0,4 parkeerplaatsen per woning. Tevens is de norm van bezoekerspar-

borgt. Met name de beschouwing naar ‘Bezonning’ en ‘Windhinder’ to-

Ook zal er voor wat betreft de bouwgrenzen afgeweken moeten worden

keren (in de openbare ruimte) verlaagd van 0,25 naar 0,15 parkeerplaat-