2. Meerjarenperspectief Grondzaken 2020 jaarrekening 2020.pdf
Tekst van het document
Ten behoeve van de afronding van de aanleg van de rijkswegen is een grondruil overeengekomen waarmee partijen akkoord zijn gegaan met het over en weer ruilen van gronden en het vestigen van opstalrechten (bijvoorbeeld bij viaducten of bruggen). Hiermee is het eigendom ook in overeenstemming gebracht met de feitelijke situatie ter plaatse. Voor de afwikkeling van dit dossier is door de gemeente aan Rijkswaterstaat een bedrag betaald van ca. € 81.000, op
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
26
Gemeente Diemen
basis van externe taxatie. Dit bedrag is door de raad bij de 1e kwartaalbrief 2020 beschikbaar gesteld. De grondruil is inmiddels afgerond en de akte bij de notaris gepasseerd. Omdat de aankoop gebaseerd is op een marktconforme taxatie, kwalificeert de aankoop van deze grond zich als waardevast en de grond hoeft (mag) niet worden afgeschreven conform de BBV. Daarom zullen de gronden tegen boekwaarde op de balans geplaatst worden onder de Materiële vaste activa (MVA).
4.3
Erfpachtgronden (MVA)
Erfpachtgronden zijn onderverdeeld in wonen en overige functies. 4.3.1 Erfpachtgronden wonen Onderstaand treft u een overzicht van het gemeentelijk grondeigendom uitgegeven in erfpacht ten behoeve van de functie wonen. Een deel van de contracten heeft de erfpacht voor een vaste periode afgekocht, een deel niet. Sinds 1 oktober 2020 bestaat er voor erfpachters die hun woning op erfpacht hebben de mogelijkheid om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen, dan wel de bloot eigendom te verwerven. In 2020 hebben een vijftal particuliere appartementsgerechtigden hun erfpachtrecht eeuwigdurend afgekocht. Op dit moment zijn er nog een groot aantal verzoeken hierover in behandeling. In 2021 zullen naar alle waarschijnlijkheid meer erfpachtrechten eeuwigdurend worden afgekocht of de bloot eigendom worden verworven. Opbouw gegevens woningbouw Nr. Type erfpachter
1 belegger 2 belegger 3 particulier 4 particulier app. Recht 5 particulier app. Recht 6 particulier app. Recht 7 particulier app. Recht 8 particulier app. Recht 9 particulier app. Recht 10 particulier app. Recht 11 particulier app. Recht 12 particulier app. Recht 13 particulier app. Recht 14 particulier app. Recht 15 particulier app. Recht 16 woningcorporatie 17 woningcorporatie 18 woningcorporatie 19 woningcorporatie 20 woningcorporatie 21 woningcorporatie 22 woningcorporatie 23 woningcorporatie 24 woningcorporatie 25 woningcorporatie 26 woningcorporatie 27 woningcorporatie 28 woningcorporatie 29 woningcorporatie 30 woningcorporatie 31 woningcorporatie 32 woningcorporatie 33 woningcorporatie Totaal
omschrijving erfpacht-object
woningen aantal
Project Verwelius 120 36 woningen Wilhelminaplantsoen 36 plan Bakhuizen N.V. 28 Prinses Marijkestraat 21 t/m 37 en 57 t/m 73 18 Prinses Marijkestraat 3 t/m 19 en 39 t/m 55 18 Wijde Blik I 24 Wijde Blik II 40 Wijde Blik III 40 Wijde Blik IV 40 Wijde Blik V 40 Wijde Blik VI 40 Wijde Blik VII 40 Wijde Blik VIII 40 Wijde Blik IX 12 Van Markenplantsoen 114 t/m 160 24 42 woningen C.J. der Kinderenplein (Spoorzicht) 42 22 woningen Paulus Emtinckweg 22 22 woningen Gerard Burghoutweg 22 40 woningen Prinses Magrietlaan 40 102 woningen Vogelweide 102 98 woningen Zeven wonderen terrein 98 128 woningen Meerkoet 128 54 woningen Tjalk 54 111 woningen Fuut, Kolgans en Rietgors en Bontekraai/Leeuwerik 111 50 woningen Boven Rijkersloot 51 48 woningen Vlindertuin 48 128 woningen Fregat 128 30 woningen Prinses Irenestraat 30 20 woningen schoolstraat 20 115 woningen Burg.Bickerstraat 115 36 woningen Ouddiemerlaan 36 47 woningen Harmonielaan 4-98 47 26 woningen Harmonielaan 1-51 22 Totaal 1.676
garageboxen aantal
80 24
16 24 24 24 24 24 24 24 8 16
312
m2 jaarrek. 2019
3.124 919 5.267 1.275 1.258 624 932 933 933 939 939 939 938 313 614 4.860 3.412 3.405 6.404 8.145 2.333 1.670 2.630 9.992 564 5.164 1.850 2.426 921 2.967 2.550 5.817 3.045 88.102
m2 Mutatie 2020
-
m2 jaarrek. 2020
3.124 919 5.267 1.275 1.258 624 932 933 933 939 939 939 938 313 614 4.860 3.412 3.405 6.404 8.145 2.333 1.670 2.630 9.992 564 5.164 1.850 2.426 921 2.967 2.550 5.817 3.045 88.102
2 m niet afgekocht
3.124 919 5.267 1.275 1.258 624 932 933 913 939 939 914 916 313 563 3.412 3.405 6.404 2.426 5.817 3.045 44.338
2
m afgekocht
(t/m einde contractduur)
2 m afgekocht (eeuwigdurend) mutatie 2020
20
25 22 51 4860 0 0 0 8145 2333 1670 2630 9992 564 5164 1850 0 921 2967 2550 0 0 43.646
118
Tabel 10: Overzicht erfpachtgronden wonen
In Tabel 10 treft u een overzicht van de erfpachtgronden met de functie wonen in de gemeente Diemen en welk deel daarvan niet is afgekocht, tijdelijk is afgekocht en welk deel eeuwigdurend is afgekocht. In 2020 is voor 5 adressen de erfpacht eeuwigdurend afgekocht.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
27
Gemeente Diemen
In Tabel 11 treft het overzicht van het resultaat van de in 2020 eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Het restant van de opbrengst valt na aftrekking van de boekwaarde vrij in het jaarrekening resultaat van 2020. Daaruit volgende zal een toevoeging aan de algemene reserve plaatsvinden. complex Van Markenplantsoen 114 t/m 160 Van Markenplantsoen 114 t/m 160 Wijde Blik VIII Wijde Blik IV Wijde Blik VII
adres Van Markenplantsoen 118 Van Markenplantsoen 150 Julianaplantsoen 305 Julianaplantsoen 262 Julianaplantsoen 201
m2
prijs p/m2 614 € 614 € 938 € 933 € 939 €
67,96 67,96 67,96 67,96 67,96
boekwaarde verkoopsom toevoeging alg. reserve € -1.738,54 € 21.057,00 € 19.318,46 € -1.738,54 € 25.127,00 € 23.388,46 € -1.510,92 € 21.756,00 € 20.245,08 € -1.363,72 € 20.429,00 € 19.065,28 € -1.688,46 € 24.412,00 € 22.723,54 € -8.040,18 € 112.781,00 € 104.740,82
Tabel 11: Resultaat 2020 eeuwigdurend afgekochte erfpacht
4.3.2 Erfpachtgronden overige functies In Tabel 12 treft u een overzicht van het gemeentelijk grondeigendom uitgegeven in erfpacht ten behoeve van de functie bedrijfs- en maatschappelijke functies. Een deel van de contractanten heeft de erfpacht voor een vaste periode afgekocht en een ander deel heeft het erfpacht “om niet” gekregen vanwege het maatschappelijk belang. Opbouw gegevens niet-woningbouw Nr. Omschrijving erfpacht-object NIET WONINGBOUW
Grondbalans m2 gbo
1 Sauna 2 Brandweer 3 AGO zwembad 4 Gezondheidscentrum Diemen Noord 5 Recreatiegebied 6 Pantar-terrein Sniep Totaal
jaarrek. 2019
224 1.112 1.000 424 7.400 10.160
Mutatie 2020
490 1.415 1.975 550 62.265 20.195 86.890
-
jaarrek. 2020
Boekwaarde
490 45.378 1.415 om niet 1.975 75.549,71 550 Afgekocht (t/m 2044) 62.265 om niet 20.195 2.203.348 86.890 2.324.276
Tabel 12: Overzicht erfpachtgronden overig
4.3.3 Erfpachtgronden boekwaarde Op de balans was bij de jaarrekening 2019 een bedrag van € 7,030 miljoen voor de erfpachtgronden opgenomen. De mutatie die in het jaar 2020 heeft plaatsgevonden betreft € 0,00804 miljoen. De restant boekwaarde komt daarmee uit op € 7,022 miljoen. Dit bedrag is nader onder te verdelen, welk overzicht in Tabel 13 te zien is. Boekwaarde Niet-woningbouw Sauna Brandweer AGO zwembad Gezondheidscentrum Diemen Noord * oorspronkelijke uitgifte * uitbreiding 2006 Recreatiegebied Pantar-terrein Sniep Subtotaal Woningbouw - afgekocht (t/m einde contractduur) - niet afgekocht - vrijval afgekocht (eeuwigdurend) in jaar 2020 Subtotaal Totaal
31-12-2019
Mutatie 2020
31-12-2020
€0
€ 45.378 € 75.550 €0 € 74.623 € 36.000 € 2.203.348 € 2.434.899
€ 45.378 € 75.550 € 74.623 € 36.000 € 2.203.348 € 2.434.899 € 1.582.000 € 3.013.018
€ 1.582.000 € 3.004.978
€ 4.595.018
-€ 8.040 -€ 8.040
€ 4.586.978
€ 7.029.917
-€ 8.040
€ 7.021.877
Tabel 13: Overzicht erfpachtgronden boekwaarde
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
28
Gemeente Diemen
5
FACILITAIR GRONDBELEID De BBV-regelgeving schrijft specifiek voor dat de verantwoording van geldstromen en kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid strikt worden gescheiden van de geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie. De gemeente bedrijft facilitair grondbeleid als zij meewerkt aan projecten waar zij zelf geen grondposities heeft, maar enkel faciliteert en meewerkt aan een wijziging van het bestemmingsplan. Zij toetst dan de voorgenomen plannen van ontwikkelaars en werkt bij akkoord mee aan ruimtelijke ordeningsprocedures. De ambtelijke kosten die de gemeente in deze projecten maakt, worden conform de Nota Grondbeleid 2019 verhaald op de ontwikkelaar; het kostenverhaal. Hiervoor wordt veelal een anterieure overeenkomst gesloten. In een enkel geval maakt ze ook kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte, deze kosten worden dan ook verhaald.
In dit hoofdstuk wordt een korte stand van zaken weergegeven van projecten waar de gemeente aan facilitair grondbeleid doet. Zie Tabel 14 voor een overzicht van de facilitaire projecten binnen de gemeente. De uitzondering hierop is gebiedsontwikkeling Holland Park. Deze gebiedsontwikkeling bestaat deels uit een eigen grondexploitatie en deels uit een facilitair deel. Maar vanwege de omvang en integraliteit wordt hier in een apart hoofdstuk (3) aandacht aan gegeven en niet in onderstaande. Faciliterend grondbeleid Nr.
Project
1
Nieuwbouw Arent Krijtstraat 1
2
Nieuwbouw Wilhelminaplantsoen The Post
Boekwaarde Mutatie 2020 Boekwaarde Boekwaarde Planstatus 31-12-2019 31-12-2020 1-1-2021 na resultaatsboekingen € 53.291 € -67.064 € -13.773 € -13.773 Bestemmingsplan vastgesteld (beroep ingesteld) bouwplan en afronding project € -4.286 € - € -4.286 € - Opgeleverd
3
Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing Saan
€
-31.120
€
22.000
€
-9.120
€
-9.120 Bestemmingsplan vastgesteld
4
Uitbreiding winkelcentrum Kruidenhof
€
-6.800
€
42.703
€
35.903
€
35.903 Voorontwerp bestemmingsplan in voorbereiding Anterieure ovk ondertekend
Detailhandel
5
Herontwikkeling Saan Diemen Zuid
€
2.600 €
10.624
€
13.224
€
13.224 Idee-fase
Intentie ovk ondertekend
Woningbouw
6
Horeca Diemerbos House of Bird
€
-11.000
€
5.000 €
-6.000
€
-6.000 Opgeleverd bouwplan
Anterieure ovk ondertekend
Horeca
7
Ontwikkeling Datacenter op Vattenfall-terrein
€
-
€
-
€
-
€
8
Herontwikkeling Ouddiemerlaan 20-22
€
-
€
-
€
-
€
9
Nieuwbouw naast Ouddiemerlaan 19
€
-
€
1.772 €
1.772 €
Contractueel
Type programma
Anterieure ovk ondertekend
Woningbouw
Anterieure ovk ondertekend
Woningbouw
Anterieure ovk ondertekend
Bedrijventerrein
-
Principeverzoek afgegeven
Anterieure ovk in voorbereiding Bedrijventerrein
-
Omgevingsvergunning onherroepelijk
Anterieure ovk ondertekend
1.772 Principeverzoek afgegeven
Woningbouw
Anterieure ovk in voorbereiding Woningbouw
Tabel 14: Overzicht boekwaarde faciliterend grondbeleid. Ingeval er een negatieve boekwaarde wordt vermeldt, dan is er sprake van reeds meer verhaalde (door ontwikkelaar betaalde) kosten dan dat de gemeente feitelijke kosten heeft gemaakt.
5.1 Arent Krijtstraat 1 Op de hoek van de Hartveldseweg en de Arent Krijtstraat ontwikkelt een projectontwikkelaar een appartementencomplex. Met de projectontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten. Door een aangepast bouwplan is de reeds eerder gesloten anterieure overeenkomst in 2019 geactualiseerd. In 2020 zijn aanvullende bijdragen voor de gemeentelijke kosten door de ontwikkelaar betaald. De boekwaarde van het saldo in 2020 bedraagt: € -67.064 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2020: € -13.773 5.2 Wilhelminaplantsoen 1 Op de locatie van het voormalig postkantoor op de hoek van de Ouddiemerlaan en Wilhelminaplantsoen, is door een ontwikkelaar een project met 10 grondgebonden woningen gerealiseerd. Met de projectontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten. Het project is opgeleverd en de financiële administratie wordt bij deze Jaarrekening 2020 afgerond.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
29
Gemeente Diemen
De boekwaarde van het saldo in 2020 bedraagt: € 0 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2020: € -4.286. Dit bedrag komt ten gunste aan de Reserve Grondzaken, want de negatieve boekwaarde betekent dat er meer opbrengsten dan kosten zijn. 5.3 Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing SAAN Op het Vattenfall-terrein heeft de gemeente ten behoeve van de verhuizing en vestiging van SAAN een bestemmingsplanwijziging vastgesteld. Een projectontwikkelaar treedt op namens partijen (grondeigenaar Vattenfall en toekomstig gebruiker SAAN). Met de grondeigenaar en projectontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten. De boekwaarde van het saldo in 2020 bedraagt: € 22.000 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2020: € -9.120 5.4 Uitbreiding winkelcentrum Kruidenhof De gemeente is reeds enige tijd in gesprek met de eigenaar over de uitbreiding van de Jumbo supermarkt in het winkelcentrum Kruidenhof in Diemen Zuid inclusief een upgrading van de winkelstrip en de openbare ruimte om de uitstraling te verbeteren. Eind 2020 is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Hiermee zijn de ambtelijke kosten gedekt en wordt een bijdrage aan de herinrichting van het parkeerterrein door de ontwikkelaar betaald. De planologische procedure (bestemmingsplan) loopt.
De boekwaarde van het saldo in 2020 bedraagt: € 42.703 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2020: € 35.903 5.5 Herontwikkeling Saan Diemen Zuid Zoals in paragraaf 5.3 is geschetst, zal het bedrijf SAAN verhuizen naar het Vattenfall-terrein bij de Diemer Vijfhoek. De huidige locatie van het bedrijf SAAN in Diemen Zuid komt daarmee vrij. De eigenaar van de grond heeft de wens om op de betreffende locatie woningbouw te realiseren. Op dit moment is er een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de grondeigenaar en wordt er in gezamenlijkheid de haalbaarheid van het plan onderzocht. Hierin heeft de grondeigenaar een gedeelte van de door de gemeente te maken kosten voorgeschoten. Op het moment van schrijven werkt men toe naar het overeenkomen van de anterieure overeenkomst, waarmee het volledige kostenverhaal van de ontwikkeling wordt geborgd. De boekwaarde van het saldo in 2020 bedraagt: € 10.624 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2020: € 13.224 5.6 Horeca Diemerbos House of Bird Voor de vestiging van een horecapaviljoen in het Diemerbos heeft de gemeente medewerking verleend aan de afgifte van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. Met de initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst gesloten.
De boekwaarde van het saldo in 2020 bedraagt: € 5.000 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2020: € -6.000
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
30
Gemeente Diemen
5.7 Ontwikkeling Datacenter op Vattenfall-terrein Op het Vattenfall-terrein bereidt de gemeente ten behoeve van de vestiging van een datacenter een mogelijke bestemmingsplanwijziging voor. Een projectontwikkelaar treedt op namens partijen (grondeigenaar Vattenvall en toekomstige eigenaar datacenter). In samenspraak met de grondeigenaar en projectontwikkelaar wordt een anterieure overeenkomst opgesteld. Deze moet nog worden opgesteld en vastgesteld. De boekwaarde van het saldo in 2020 bedraagt: € 0 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2020: € 0 5.8 Herontwikkeling Ouddiemerlaan 20-22 Op de Ouddiemerlaan 20-22 heeft de gemeente medewerking verleend aan de afgifte van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan ten behoeve van de herontwikkeling van een bestaand pand, naar woningbouw bestaande uit kleine woonstudio’s en twee bedrijfsruimtes. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. De boekwaarde van het saldo in 2020 bedraagt: € 0 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2020: € 0 5.9 Nieuwbouw naast Ouddiemerlaan 19 Op de Ouddiemerlaan naast nummer 19 bereidt de gemeente ten behoeve van de bouw van een aantal woningen naast de Oude Smidse een bestemmingsplanwijziging voor. In samenspraak met de grondeigenaar/projectontwikkelaar is een anterieure overeenkomst opgesteld.
Deze moet nog worden vastgesteld. De boekwaarde van het saldo in 2020 bedraagt: € 1.772 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2020: € 1.772
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
31
Gemeente Diemen
6
RESERVE GRONDZAKEN en VOORZIENING VERLIES GRONDZAKEN
Bij het MPG en Jaarrekening 2016 is een Reserve Grondzaken en de Voorziening Verlies Grondzaken ingesteld. Deze reserve wordt ingesteld als een aparte reserve binnen de gemeentelijke financiën, waardoor de financiële resultaten en risico’s van de grondzaken apart zichtbaar zijn ten opzichte van de overige gemeentelijke taken. De werking van de Reserve Grondzaken wordt uitgebreid toegelicht in de Nota Grondbeleid actualisatie per 1-1-2019. 6.1 Doel van Reserve Grondzaken en Verliesvoorziening Grondzaken De reserve grondzaken (hierna RG) is een van de onderdelen van de algemene reserve van de gemeente. De RG is de reserve waarin de resultaten met elkaar worden verrekend van de actieve grondexploitaties, voorbereidende grondexploitaties en de strategische gronden. Binnen de reserve kunnen eventuele positieve en negatieve financiële effecten van de totale grondzakenportefeuille met elkaar gesaldeerd worden. Op deze wijze hebben mutaties niet direct een effect op de gemeentebegroting, maar is een buffer gecreëerd. De Verlies Voorziening Grondzaken (hierna VVG) is een voorziening die ten laste van de RG wordt gebracht. Met deze verliesvoorziening wordt een voorziening getroffen voor verwachte negatieve resultaten van de actieve grondexploitaties (een soort spaarpot). In afbeelding 3 is een schema te zien uit welke componenten het saldo van de RG is opgebouwd.
Saldo Reserve Grondzaken opgebouwd uit: Saldo Verlies Voorziening Grondzaken (te voorziene verliezen van actieve grondexploitaties) Winsten uit Actieve Grondexploitaties en incidentele grondverkopen Incidentele stortingen/onttrekkingen uit de Algemene reserve Saldo van afsluiten voorbereidende projecten die geen doorgang hebben Mutaties (afwaardering) strategische gronden Afbeelding 3: Opbouw van de reserve grondzaken (RG).
Indien grondexploitaties met winst worden afgesloten, of tussentijds winstneming mogelijk is, dan komt deze winst ten goede aan de RG. Voor grondexploitaties met een negatief resultaat wordt in principe een voorziening getroffen ten laste van de RG: de Voorziening Verlies Grondzaken. Bij een voorbereidende grondexploitatie worden de voorbereidingskosten in principe gedekt uit een krediet. Indien het project doorgang vindt, worden deze kosten meegenomen in de Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
32
Gemeente Diemen
grondexploitatie en moeten de kosten gedekt worden uit grondverkopen. Wanneer een project niet door kan gaan, komen deze voorbereidende kosten ten laste van de reserve grondzaken. In het geval dat de hoogte van de RG onvoldoende is om eventuele voorzieningen te kunnen nemen, zal bijstorten vanuit de Algemene reserve noodzakelijk zijn. Het streven binnen de portefeuille grondzaken is om te voorkomen dat dit zich voordoet. 6.2 Verantwoording Inzicht in de stand van de RG wordt eenmaal per jaar gegeven in het MPG. Hier wordt melding gemaakt van toevoegingen en onttrekkingen vanuit de reserve en de actuele stand weergegeven. De portefeuillehouder Financiën is verantwoordelijk voor de verantwoording en monitoring van de hoogte van de RG. Mutaties binnen de RG worden door de gemeenteraad geaccordeerd. 6.3 Actuele stand reserve Grondzaken De Reserve Grondzaken en Voorziening Verlies Grondzaken is ingesteld per 1-1-2017. Mutaties die zich in het boekjaar 2016 hebben voorgedaan zijn met terugwerkende kracht verwerkt in de reserve. Mutaties die zich in het boekjaar 2017 t/m 2020 hebben voorgedaan leiden nu tot een stand van de reserve grondzaken van € 0,186 miljoen per 31-12-2020. In tabel 15 is een overzicht weergegeven van de mutaties in 2020 van de Reserve Grondzaken. In Tabel 16 is een overzicht weergegeven van de mutaties in 2020 van de Verlies Voorziening Grondzaken.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
33
Gemeente Diemen
Reserve Grondzaken * Bedragen x miljoen
Stand 1-1-2016
€
-
Toevoeging grondverkoop Campus Diemen Zuid (1B + 1C)
€
2,406
Onttrekking verliesneming negatief saldo grex Plantage de Sniep
€
-1,376
Onttrekking verliesneming historische plankosten (facilitair) Bergwijkpark
€
-0,345
€
0,685
Mutaties 2016:
Stand 1-1-2017 Mutaties 2017: Toevoeging grondverkoop 2e termijn Campus Diemen Zuid (1B + 1C)
€
1,155
Onttrekking verlies voorziening negatief saldo grex Plantage de Sniep
€
-0,390
€
1,450
€
0,267
€
1,717
Toevoeging vrijval verlies voorziening negatief saldo grex Plantage de Sniep
€
0,390
Onttrekking verlies voorziening negatief saldo facilitair project sanering BP
€
-1,808
€
0,299
Stand 31-12-2017 Toevoeging afsluiten winstgevende grondexploitatie Verrijn Stuartweg 3-5 Stand 1-1-2018 Mutaties 2018:
Stand 31-12-2018 Toevoeging grondverkoop Verrijn Stuartweg 4
€
0,047
Onttrekking afwaardering grondwaarde Spoorzicht cf B&W 18-12-2018
€
-0,526
Bijpassen uit Algemene reserve
€
0,179
€
-
Stand 1-1-2019 Mutaties 2019: 1)
Toevoeging vrijval verlies voorziening negatief saldo facilitair project sanering BP
€
0,073
2)
Verkoop grond Horecapaviljoen Harteveldsweg 26
€
0,071
3)
Verkoop grond nabij Verrijn Stuartweg 87
€
0,020
4)
Tussentijds winstneming verkoop nieuwe locatie tankstation BP
€
0,125
€
0,289
€
-0,179
€
0,109
Stand 31-12-2019 5)
Dotatie aan Algemene reserve (ongedaan maken mutatie 2018)
Stand 1-1-2020 Mutaties 2020: 1)
Toevoeging vrijval verlies voorziening negatief saldo facilitair project sanering BP
€
0,140
2)
Verkoop grond Visseringweg 1
€
0,029
3)
Verkoop grond uitbreiding supermarkt Campus
€
0,031
4)
Tussentijds winstneming grondexploitatie Plantage de Sniep
€
0,449
5)
Onttrekking verliesneming historische plankosten (facilitair) Holland Park Zuid
€
-0,572
€
0,186
€
0,004
€
0,190
Stand 31-12-2020 6)
Toevoeging afsluiten facilitair project Wilhelminaplantsoen 1
Stand 1-1-2021
Tabel 15: Actuele stand van de reserve grondzaken (RG)8
Door de jaren heen zijn er in de grondexploitatie Plantage de Sniep ca. € 32,5 miljoen aan kosten afgeboekt op momenten dat deze verliesgevend was. De bij deze jaarrekening 2020 gepresenteerde winstneming van € 449.000 is een administratieve winstneming, conform BBV-regelgeving en zegt niet iets over de stand van zaken van de winst en verlies van de grondexploitatie als geheel. Zonder de forse afboekingen uit het verleden zou de grondexploitatie een fors verlies laten zien. 8
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
34
Gemeente Diemen
Voorziening Verlies Grondzaken * Bedragen x miljoen
Toevoeging negatief saldo grex Plantage de Sniep per 31-12-2017
€
0,390
€
0,390
Ontrekking vrijval verlies voorziening negatief saldo grex Plantage de Sniep
€
-0,390
Toevoeging negatief saldo facilitair project sanering BP
€
1,808
€
1,808
€
-0,073
€
1,735
Stand 31-12-2017 Mutaties 2018:
Stand 31-12-2018 Mutaties 2019: 1)
Ontrekking vrijval verlies voorziening negatief saldo facilitair project sanering BP
Stand 31-12-2019 Mutaties 2020: 1)
Ontrekking afsluiten negatief resultaat facilitair project sanering BP
€
-1,595
2)
Ontrekking restant vrijval verlies voorziening negatief saldo facilitair project sanering BP
€
-0,140
€
-
Stand 31-12-2020
Tabel 16: Actuele stand van de Voorziening verlies grondzaken (VVG).
Toelichting mutaties 2020 1. De kosten voor de sanering van de oude locatie van het tankstation BP sluit op 31-122020 met een negatief saldo van ca. € 1,6 mln. contante waarde. Zie voor een uitgebreide toelichting hoofdstuk 3.1.3 Vorig jaar bij het MPG 2019 was dit een negatief saldo van € 1,7 mln. contante waarde. Voor dit negatieve resultaat was reeds een voorziening getroffen in de Voorziening Verlies Grondzaken. Van deze voorziening van € 1,7 mln. kan nu ca. € 0,1 mln. (€ 140.145) vrijvallen ten gunste aan de Reserve Grondzaken, aangezien het project iets minder negatief uitvalt. Bij dit MPG 2020 wordt het project definitief financieel administratief afgesloten. Het eindresultaat van het project € 1,595 mln. komt ten laste van de eerder getroffen voorziening. 2. De verkoop van een strook grond op het bedrijventerrein Verrijn Stuartweg naast het adres Visseringweg 1 heeft een verkoopopbrengst opgeleverd van ca. € 29.000. Hierover is bij de 3e kwartaalbrief 2020 (besluit 18 augustus 2020) reeds door de raad besloten om deze opbrengst toe te voegen aan de Reserve Grondzaken. 3. De verkoop van een strook grond op de Campus Diemen Zuid t.b.v. de uitbreiding van de supermarkt heeft een verkoopopbrengst opgeleverd van ca. € 30.833. Hierover is bij de 4e kwartaalbrief 2020 (besluit 10 nov. 2020) reeds door de raad besloten om deze opbrengst toe te voegen aan de Reserve Grondzaken.
4. Door een aantal positieve ontwikkelingen in de grondexploitatie Plantage de Sniep kan (moet) hier winst worden genomen. De commissie BBV schrijft de POC-methode9 voor winstneming verplicht voor. Door toepassing van deze methode is nu winstneming van € 449.000 aan de orde. Zie ook toelichting in paragraaf 8.1. 9
Voor het bepalen van tussentijdse winst is door de Commissie BBV aansluiting gezocht bij algemeen aanvaardbare methodiek, waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. Deze methode noemen we de POC-methode (Percentage of completion). Zie voor een nadere toelichting Bijlage 3 van de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019, Commissie BBV. Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
35
Gemeente Diemen
5. Bij het project Holland Park Zuid zijn in de afgelopen jaren voorbereidingskosten gemaakt. Aangezien in Holland Park Zuid nog geen overeenkomsten voor kostenverhaal zijn gesloten, worden de kosten gemaakt in de periode 2006 t/m 2015 nu afgeboekt. Dit conform BBV-regelgeving. Er wordt € 0,572 mln. ten laste van de Reserve Grondzaken gebracht. Zie ook een uitgebreidere toelichting in paragraaf 3.1.3 onder B. Bovenstaande mutaties leiden, gesaldeerd met de stand 1-1-2020 van € 0,109 mln., tot een totaal stand op 31-12-2020 van de Reserve Grondzaken van € 0,186 mln. voordelig. En een stand van de Voorziening Verlies Grondzaken van € 0,0 mln. Een aantal mutaties stellen we bij besluitvorming over de Jaarrekening voor die verder effect heeft. 6. Het project Wilhelminaplantsoen 1 is afgerond en kan nu financieel administratief worden afgesloten. Zie paragraaf 5.2 voor een nadere toelichting. De boekwaarde bedraagt per 31-12-2020: € -4.286. Dit bedrag komt ten gunste aan de Reserve Grondzaken, want de negatieve boekwaarde betekent dat er meer opbrengsten dan kosten zijn.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
36
Gemeente Diemen
7
VENNOOTSCHAPSBELASTING (Vpb)
7.1 Inleiding Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vpb-plicht Overheidsondernemingen in werking getreden. Dit betekent dat overheidsondernemingen onder bepaalde voorwaarden vennootschapsbelastingplichtig zijn. Dat betekent overigens niet altijd dat ze ook echt vennootschapsbelasting (hierna: Vpb) gaan betalen. Het gemeentelijke grondbedrijf / de gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig. Een belangrijke voorwaarde voor het grondbedrijf is of er sprake is van een winstoogmerk. Het winstoogmerk is een subjectief begrip dat fiscaal wordt geobjectiveerd. Wanneer er bij een (clustering van) activiteit(en) structureel sprake is van vermogensoverschotten, dan wordt fiscaal een winstoogmerk aangenomen, ook al wordt er geen winst beoogd. In dat geval wordt de (clustering van) activiteiten als een onderneming beschouwd die (mogelijk) Vpb-plichtig is. 7.2 Situatie Diemen Voor de gemeentelijke grondexploitaties is een quickscan ontwikkeld, waarmee kan worden vastgesteld of de grondexploitaties sprake is van vermogensoverschotten. De quickscan voor de activiteiten van het grondbedrijf van de gemeente Diemen zijn in tabel 17 weergeven. Feitelijk betreft dit alleen de grondexploitaties Plantage de Sniep, Holland Park West en Nieuwe locatie tankstation. QuickScan VpB Bedragen in €
1-1-2015 T -1 5.023 5.023 -
1-1-2016 T=0 37.640 37.640 -
1-1-2017 T+1 332.365 94 332.271 -
1-1-2018 T+2 390.276390.276-
1-1-2019 T+3 4.442.488 107.871 4.160.852 173.765
1-1-2020 T+4 23.556.174 115.533 23.377.837 62.804
1-1-2021 T+5 23.540.448 51.764 23.436.584 52.099
Evidente verschillen
19.195.539-
20.815.283-
23.280.148-
24.096.071-
24.862.966-
25.408.795-
25.068.127-
Grondbedrijfvreemde activiteiten: Kapitaalstortingen en onttrekkingen Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation Rente Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation Toekomstige prijsstijgingen Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation
47.640.46047.640.46027.615.238 27.615.238 829.683 829.683 -
47.640.46047.640.46026.255.263 26.255.263 569.914 569.914 -
50.588.40350.588.40327.725.566 27.725.566 417.311417.311-
51.387.59451.654.600267.005 27.604.325 27.576.904 27.421 312.801312.801-
51.432.30751.432.30727.563.250 27.563.250 993.90994.029889.34810.532-
51.224.25851.349.258125.000 26.058.394 27.536.800 1.479.5841.177 242.93127.888214.785257-
50.631.52350.756.523125.000 25.915.964 27.476.791 1.560.90476 352.567132.169220.188210-
Voorlopige indicatie
19.190.516-
20.777.643-
22.947.783-
24.486.347-
20.420.478-
1.852.622-
1.527.679-
Saldo contante waarde Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation
Tabel 17: Quickscan activiteiten grondbedrijf gemeente Diemen.
De quickscan is ingevuld op basis van de MPG gegevens met betrekking op de jaarrekening 2014 (T= -1), jaarrekening 2015 (T=0), jaarrekening 2016 (T=1), jaarrekening 2017 (T=2), jaarrekening 2018 (T=3), jaarrekening 2019 (T=4) en jaarrekening 2020 (T=5). Deze quickscan is getoetst door een extern fiscaal bureau en de getrokken conclusies worden als juist beoordeeld.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
37
Gemeente Diemen
Afstemming met de Belastingdienst dient nog plaats te vinden, echter een definitieve uitspraak door de Belastingdienst zal naar verwachting pas plaatsvinden bij de aangifte van desbetreffend belastingjaar en niet vooruitlopend. Een belangrijke opmerking bij de quickscan is dat alle interne gemeentelijke verrekeningen moeten worden gecorrigeerd op de grondexploitatie (grondbedrijfvreemde activiteiten). Dit betekent dat in het verleden gedane afboekingen, geactiveerde kosten en winst- en verliesneming uit de grondexploitaties zijn gehaald. Om die reden komt het totale saldo van de grondexploitaties in de gemeente Diemen voor de quickscan negatief uit. Conclusie Het resultaat van de activiteiten bedraagt voor dit jaar € 1,5 miljoen negatief. Op basis van de quickscan en de trend over de jaren heen, kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van structurele vermogensoverschotten en de activiteiten van het grondbedrijf daarom niet Vpbplichtig zijn.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
38
Gemeente Diemen
8
BIJLAGE: DETAILS GRONDEXPLOITATIE
8.1 Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep 1. Plangebied en ruimtegebruik 2. Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten 3. Programma 4. Verschillenanalyse 5. Risico’s en effectenanalyse 8.2 Actieve grondexploitatie: Holland Park West 1. Plangebied en ruimtegebruik 2. Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten 3. Programma 4. Verschillenanalyse 5. Risico’s en effectenanalyse
8.3 Actieve grondexploitatie: Nieuwe locatie tankstation Provinciale weg 1. Plangebied en ruimtegebruik 2. Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten 3. Programma 4. Verschillenanalyse 5. Risico’s en effectenanalyse
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
39
Gemeente Diemen
8.1
Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep
8.1.1 Plangebied en ruimtegebruik Het plangebied van Plantage de Sniep bevindt zich tussen sportpark De Diemen in het noorden, de provinciale weg S113 in het oosten, de Weespertrekvaart in het zuiden en is inclusief de Punt Sniep in het westen (zie Afbeelding 1). Medio jaren negentig is de gemeente Diemen begonnen met het verwerven van vastgoed en gronden op deze locatie. Met de toevoeging van het verbindingskanaal en het kantoorgebouw Kriekenoord 9 was de verwerving afgerond. In tabel 1 ziet u de verhouding van hoe de verworven grond wordt ontwikkeld naar functionaliteit.
Afbeelding 1: Overzichtskaart plangebied
Elementen in exploitatie
oppervlakte in m2
%
94.000 52.000 31.000 14.000 191.000 m²
49% 27% 16% 7% 100%
uitgeefbaar verharding groen water totaal elementen in exploitatie Tabel 1: Ruimtegebruik grondexploitatie Plantage de Sniep
8.1.2 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten Het gebied is in verschillende deelgebieden opgeknipt, welke door verschillende ontwikkelaars worden ontwikkeld. In afbeelding 1 ziet u tevens een kaartje van Plantage de Sniep, opgeknipt in verschillende deelgebieden. Deze deelgebieden worden grofweg
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
40
Gemeente Diemen
ontwikkelt door enerzijds de ontwikkelcombinatie BPD / Dura Vermeer en anderzijds de gemeente in combinatie met verschillende ontwikkelaars. BPD / Dura Vermeer De gemeente heeft met de ontwikkelcombinatie BPD (voorheen Bouwfonds) / Dura Vermeer in 2006 een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van verschillende delen van het plangebied. De gemeente levert op basis van die afspraken bouwrijpe kavels aan de ontwikkelcombinatie, waarop zij het vastgoed ontwikkelen. Vervolgens richt de gemeente het openbaar gebied in. In 2014 is een mediationtraject tussen gemeente en de ontwikkelende partijen (Dura Vermeer en BPD) afgerond en de afspraken die in dit traject zijn gemaakt zijn vastgelegd in de ‘Allonge – Koopovereenkomst in vervolg op de samenwerkingsovereenkomst Plantage De Sniep te Diemen’. De daarin gemaakte afspraken over grondprijzen en momenten van grondafname zijn reeds vertaald in de voorgaande grondexploitatie(s). Deze afspraken zijn ook voor de nu geactualiseerde grondexploitatie het uitgangspunt. Het gaat hierbij op de volgende deelplannen: A, B, C1, C2/D, E, N en Zuid. De deelplannen A, B, C1, E en Zuid zijn voor 2019 opgeleverd. In 2019 zijn de deelplannen C2/D en N opgeleverd. Op dit moment wordt er de laatste hand gelegd aan het woonrijp maken van de betreffende deelgebieden.
Dit betekent dat hierna alle deelgebieden zijn voltooid, welke de gemeente ontwikkelt met de ontwikkelcombinatie BPD/Dura Vermeer.
Afbeelding 2: Impressie woningen deelplan M
De Gemeente en andere ontwikkelaars De Deelplannen F, L (Punt Sniep), M&T, P, en Q zijn en worden door de gemeente ontwikkeld in combinatie met andere ontwikkelaars. Hieronder wordt de stand van zaken geschetst rondom de ontwikkelingen in de betreffende deelgebieden; - De verkoop van de vrije kavels van deelplan F is voorspoedig verlopen, alle koopovereenkomsten zijn gesloten en eind 2017 zijn alle kavels geleverd aan de
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
41
Gemeente Diemen
-
-
-
-
zelfbouwers. In 2019 zijn de meeste kavels ontwikkeld en worden de laatste kavels bebouwd. De ontwikkeling en de verkoop van de Punt Sniep (deelplan L) is in 2016 gegund na een tenderprocedure aan ABC Planontwikkeling BV/Westplan Investors NV. De uitkomsten van deze gunning zijn reeds meegenomen in de voorgaande actualisatie grondexploitatie. Het plan van ABC Planontwikkeling BV/Westplan Investors NV is verder uitgewerkt: 202 woningen/appartementen, een horecavoorziening, een sloepenhaventje en parkeren grotendeels opgelost in een parkeergarage. Voor de Punt Sniep is ingestemd met uitstel van grondlevering middels het sluiten van een allonge. De grond is in het voorjaar 2018 geleverd. Het definitieve ontwerp is vastgesteld en de omgevingsvergunning is afgegeven. In juli 2018 is begonnen met de bouw. De oplevering van de woningen staat gepland in het eerste kwartaal van 2021. Voor de deelplannen M&T heeft de gemeente samen met ontwikkelaar DID een plan uitgewerkt voor 208 woningen in zowel de vrije sector huur als de sociale huur. De verdeling hiervan is ongeveer 50/50. In december 2018 is het koopcontract voor de grond getekend tussen de gemeente en de ontwikkelaar. In juli 2019 is deelplan M (zie afbeelding 2) geleverd aan de ontwikkelaar en is er daaropvolgend gestart met de bouw.
In november 2019 is deelplan T geleverd aan de ontwikkelaar en is er daaropvolgend ook de gestart met de bouw. Naar verwachting worden de woningen van deelplan M geleverd tweede kwartaal 2021 en de woningen van deelplan T begin 2022. Voor deelplan P (de vrijkomende oude schoollocatie) is door de ontwikkelaar DID een Definitief Ontwerp uitgewerkt met 15 grondgebonden woningen. De koopovereenkomst tussen de gemeente en ontwikkelaar is getekend eind augustus 2018. In oktober 2019 is de grond aan de ontwikkelaar geleverd en is er gestart met de bouw van de woningen. De woningen zijn in het vierde kwartaal van 2020 opgeleverd. Deelplan Q, de Woonhoeve bestaande uit 12 appartementen, is medio 2016 aan de ontwikkelaar geleverd en is medio 2017 opgeleverd.
Overige ontwikkelingen Deelplan R – Rietschuur Op het terrein ten westen van deelplan R bevindt zich de Rietschuur. Tot eind 2018 had Pantar de grond van dit terrein in erfpacht, hierna is het overgedragen aan de gemeente door middel van het aanpassen van het erfpachtcontract. De Rietschuur is nog steeds (tijdelijk) in gebruik bij Pantar. De Rietschuur is in 2019 aangewezen als gemeentelijk monument. Verder wordt er onderzocht of deze voor (her)ontwikkeling samen met het omliggend gebied middels een tender op de markt kan worden gezet. In 2019 zijn diverse onderzoeken uitgevoerd om te bezien op welke manier er woningbouw op deze locatie kan worden ingepast. Op dit moment wordt er een bestuurlijk besluit voorbereid om het gebied van de Rietschuur toe te voegen aan de grondexploitatie Plantage de Sniep. Het idee is om deelplan R en het toekomstige toe te voegen gebied van de Rietschuur integraal te ontwikkelen. Noodlokalen basisschool de Kersenboom In augustus 2018 is de brede school de Kersenboom opgeleverd en in gebruik genomen. Als gevolg van een grotere groei van het aantal leerlingen dan geprognosticeerd, is inmiddels de volledige capaciteit van het gebouw benut. Dit betekent dat er op korte termijn noodlokalen moeten worden gerealiseerd om deze extra groei op te vangen. Inmiddels zijn de noodlokalen gerealiseerd en in september 2020 in gebruik genomen (zie afbeelding 3).
Hier is een apart investeringskrediet voor aangevraagd bij de 1ste kwartaalbrief 2020 en benut. Deze investering staat dan ook los van de grondexploitatie. De investering is
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
42
Gemeente Diemen
nodig geweest voor de bouw van de noodlokalen en de nodige aanpassingen in de openbare ruimte.
Afbeelding 3: De noodlokalen van de Kersenboom in aanbouw.
8.1.3 Programma In totaal worden naar de huidige inzichten op Plantage de Sniep een kleine 1.100 woningen en een brede school gerealiseerd. Er is zoals eerder gemeld geen sprake van commercieel programma behoudens een horecavoorziening op de Punt Sniep. Volgens de planning moet de volledige transformatie van Plantage de Sniep eind 2022 worden afgerond. In tabel 2 is te zien in welke verhoudingen het betreffende programma wordt gebouwd.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
43
Gemeente Diemen
waarvan grond geleverd
nog te leveren
totaal
Aantal woningen in stuk s: sociale huur (app.) vrije sector huur (app.) appartement koop rijwoning koop 2^1-kap koop vrijstaand koop totaal
Woningbouw
106 339 12 424 101 85 1.067
0 0 0 0 0 5 5
106 339 12 424 101 90 1.072
Overig programma
waarvan grond geleverd
nog te leveren
totaal
0 0 500 2500 3.000
0 0 0 0 0
0 0 500 2.500 3.000
kantoren (m2 bvo) bedrijven (m2 bvo) commerciële voorzieningen (m2 bvo) niet-commerciële voorzieningen (m2) totaal
Tabel 2: Programma Plantage de Sniep
8.1.4 Verschillenanalyse In tabel 3 zijn de verschillen weergegeven ten opzichte van de vorige vastgestelde grondexploitatie. Bij de Jaarrekening van 2019 sloot de grondexploitatie qua eindwaarde op circa € 0,125 mln. positief en qua contante waarde is dit circa € 0,116 mln. positief. De verschillen zijn ten opzichte van die stand weergegeven. Te zien valt dat de grondexploitatie jaarrekening 2020 wederom een positief verschil laat zien ten opzichte van vorig jaar. Het resultaat op eindwaarde is circa € 0,532 mln. positief en op contante waarde is dit ca. € 0,492 mln. positief. KOSTEN (in euro) verwerving sloop en milieuvoorzieningen bouwrijpmaken woonrijpmaken plankosten kosten afschrijven en activeren overige kosten totale kosten
1-1-2020 29.742.473 35.117.933 19.201.404 15.164.968 15.917.665 22.433.3694.061.759 96.772.833
1-1-2021 29.742.486 34.962.711 17.926.247 15.882.829 16.062.184 22.347.9764.061.759 96.290.240
verschil 14 -155.222 -1.275.157 717.860 144.520 85.392 0 -482.594
OPBRENGSTEN (in euro) verkopen subsidies gemeentelijke bijdragen
83.737.052 1.375.851
83.737.052 1.375.851
0
overige opbrengsten totale opbrengsten
11.809.630 96.922.533
11.809.630 96.922.533
0 0
149.699 27.8883.238 115.533 125.050
632.293 132.16932.457 492.049 532.580
482.594 -104.282 29.219 376.516 407.531
SALDO NOMINAAL (in euro) kosten- en opbrengstenstijging renteberekening SALDO CONTANTE WAARDE op eindwaarde per 31-12-2024
-
Tabel 3: Verschillen kosten en baten huidige en voorgaande grondexploitatie.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
44
Gemeente Diemen
In navolging van voorschriften van de Commissie BBV heeft echter tussentijdse winstneming van € 449.000 plaatsgevonden en toegevoegd aan de Reserve Grondzaken10. Zie hierover ook paragraaf 6.3. Het resultaat op eindwaarde wordt daarmee definitief is circa € 0,056 mln. positief en op (netto) contante waarde is dit ca. € 0,052 mln. positief (zie Tabel 4). KOSTEN (in euro) verwerving sloop en milieuvoorzieningen bouwrijpmaken woonrijpmaken plankosten kosten afschrijven en activeren overige kosten totale kosten
1-1-2020 29.742.473 35.117.933 19.201.404 15.164.968 15.917.665 22.433.3694.061.759 96.772.833
1-1-2021 29.742.486 34.962.711 17.926.247 15.882.829 16.062.184 22.347.9764.510.759 96.739.240
OPBRENGSTEN (in euro) verkopen subsidies gemeentelijke bijdragen
83.737.052 1.375.851
83.737.052 1.375.851
overige opbrengsten totale opbrengsten
11.809.630 96.922.533
11.809.630 96.922.533
0 0
149.699 27.8883.238 115.533 125.050
183.293 132.1694.905 51.764 56.028
33.594 -104.282 1.666 -63.769 -69.022
SALDO NOMINAAL (in euro) kosten- en opbrengstenstijging renteberekening SALDO CONTANTE WAARDE op eindwaarde per 31-12-2024
verschil 14 -155.222 -1.275.157 717.860 144.520 85.392 449.000 -33.594
0 -
Tabel 4: Verschillen kosten en baten huidige en voorgaande grondexploitatie na winstneming.
Door de jaren heen zijn er in de grondexploitatie Plantage de Sniep € 32,5 miljoen aan kosten afgeboekt op momenten dat deze verliesgevend was. De gepresenteerde winstneming is dus een momentopname en zegt niet iets over de stand van zaken van de grondexploitatie als geheel. Er wordt onderstaand een toelichting gegeven op hoofdlijnen op de belangrijkste afwijkingen. Een deel van de afwijkingen heeft zich reeds voorgedaan, maar het grootste deel komt voort uit aangepaste verwachtingen over toekomstige kosten en opbrengsten. Sloop en milieuvoorzieningen Raming ProRail kosten geluidschermen Op 3 augustus 2020 hebben de gemeente Diemen en ProRail een Objectovereenkomst gesloten inzake het beheer, onderhoud, vervanging en realisatie van de geluidschermen bij de Plantage de Sniep in Diemen. Hierbij is een raming gevoegd met de verwachte kosten voor het project. Op 12 oktober 2020 heeft de aanbesteding plaatsgevonden, waarbij er een aannemer is geselecteerd.
10 Door de jaren heen zijn er in de grondexploitatie Plantage de Sniep ca. € 32,5 miljoen aan kosten afgeboekt op momenten dat
deze verliesgevend was. De bij deze jaarrekening 2020 gepresenteerde winstneming van € 449.000 is een administratieve winstneming, conform BBV-regelgeving en zegt niet iets over de stand van zaken van de winst en verlies van de grondexploitatie als geheel. Zonder de forse afboekingen uit het verleden zou de grondexploitatie een fors verlies laten zien. Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
45
Gemeente Diemen
Deze aanbesteding is gunstiger uitgevallen dan aanvankelijk geraamd bij de vaststelling van de Objectovereenkomst, maar ook gunstiger dan geraamd in de Kostennotitie zoals deze in de vorige grex was opgenomen. Om deze reden is de totale raming voor het project geluidschermen met € 155K afgenomen. Een verklaring van deze en overige verschillen is af te lezen in de tabel in geheime bijlage A2. Bouwrijpmaken en woonrijpmaken Bouw- en woonrijp maken Punt Sniep Het afgelopen jaar is begonnen met het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte van de Punt Sniep. Deze bestaat uit het aanleggen van verharding, groen en verlichting van het gemeentelijke deel van de openbare ruimte bij de Punt Sniep en het reconstrueren van de kade aan de zijde van de Weespertrekvaart. De realisatie van bovengenoemde elementen is in één opdracht aan de hoofdaannemer uitgegeven. De reconstructie van de Weespertrekvaart kon op een eenvoudigere manier worden uitgevoerd dan aanvankelijk geraamd. Er is gekozen voor een oplossing in de vorm talud van blokkenmatten. Daarnaast bleek ook het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte ook voordeliger te kunnen worden uitgevoerd dan aanvankelijk geraamd. Een groot gedeelte van de geraamde kosten kan dus komen te vervallen. Om deze redenen is de raming voor het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte van de Punt Sniep in totaal 294,5K afgenomen.
Herstelwerkzaamheden zettingen Deelplan Zuid In het MPG 2018 is er voorzichtigheidshalve een voorschot genomen op het mogelijke risico (uit het MPG 2017) dat er in deelplan Zuid maatregelen genomen moeten worden om de geconstateerde forse zettingen tegen te gaan. Verdere monitoring in het afgelopen jaar heeft definitief kunnen uitwijzen welke maatregelen in welke gebieden genomen moeten worden. Eind 2020 is er door een ingenieursbureau één SSK-raming gemaakt voor de bouw- en woonrijp werkzaamheden in het te herstellen gebied. Deze raming is een stuk gedetailleerder dan de in het MPG 2019 opgenomen bedragen. Hoewel het te herstellen gebied groter is gebleken dan aanvankelijk geraamd, hoeft niet elk te herstellen gedeelte van de openbare ruimte opnieuw opgehoogd te worden. Voor sommige delen is het herstellen van de riolering voldoende. Dit heeft daarom geresulteerd in een gesaldeerde vermindering van de posten bouwrijp maken en woonrijp maken van € 77,5K. Een verklaring van deze en overige verschillen is af te lezen in de tabel in de geheime bijlage A2. Plankosten Herziening plankosten Doordat een gedeelte van de voor het bouw- en woonrijp maken in de Sniep zijn vrijgevallen uit de raming, betekende dit aanvankelijk een verlaging van de plankosten.
Dit jaar zijn er echter meer plankosten gemaakt dan aanvankelijk geraamd, wat heeft gezorgd voor een toename van de plankosten van € 61K voor het jaar 2020.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
46
Gemeente Diemen
Dit gaf aanleiding om kritischer te kijken naar de plankosten. Naar aanleiding hiervan zijn plankosten in de raming toegevoegd met betrekking tot procesbegeleiding en communicatie in de Sniep Noord en Punt Sniep ad. € 52,5K. Dit zorgt in totaal voor een ophoging van ca. € 112,5 K. Een verklaring van deze en andere verschillen is af te lezen in de tabel in geheime bijlage A2. Kosten afschrijven en activeren Mindering activeren investeringen geluidscherm Plantage de Sniep Naar analogie van eerdere besluiten om investeringen in de openbare ruimte met een maatschappelijk nut te activeren, zijn bij het MPG 2016 ook de investeringen voor de geluidschermen langs deelplannen Noord, Punt Sniep en Zuid in de grondexploitatie opgenomen om te activeren. Aangezien de aanbesteding van de geluidschermen is afgerond en er een aannemer is geselecteerd, is er opnieuw gespecificeerd uit wat voor kostensoorten de totale raming bestaat. Het gedeelte dat bestaat uit plankosten, kan bijv. niet mee worden geactiveerd. De aanbesteding is gunstiger uitgevallen dan het aanvankelijk geraamde bedrag. Dit ziet vooral toe op de activeerbare kosten, waardoor er minder kosten kunnen worden geactiveerd. Dit zorgt in totaal voor een verschil van € 147,5K met het in het vorige MPG geraamde bedrag. Een verklaring van deze en andere verschillen is af te lezen in de tabel in geheime bijlage A2.
Verkopen Er hebben dit jaar geen verkoopopbrengsten plaatsgevonden, ook hebben er in de geraamde opbrengstenposten geen wijzigingen plaatsgevonden. Er zijn dus geen ontwikkelingen te verklaren. 8.1.5
Risico’s en effectenanalyse
8.1.5.1 Effectenanalyse: macro-economische onzekerheden Grondexploitaties zijn onderhevig aan diverse factoren als de stand van de rente, de inflatie, de stand van de economie, de marktsituatie etc. Hoe die ontwikkelingen zich voordoen is ongewis. In de grondexploitaties gaan we uit van voorzichtig realistische inschattingen. Voor de inschatting van de marktsituatie baseren we ons vooral op de verkoopervaringen die de afgelopen tijd zijn opgedaan in diverse projecten in de gemeente Diemen. Om het bestuur en het management een idee te geven over de impact van afwijkingen op de gehanteerde inschattingen, hebben we bij de grondexploitatie van Plantage de Sniep een effectenanalyse opgenomen. In tabel 5 is af te lezen dat onder invloed van positieve of negatieve macro-economische ontwikkelingen het saldo van de grondexploitatie een brandbreedte heeft van ca. € 0,42 mln. voordelig en € 0,42 mln. nadelig t.o.v. het huidige saldo van de grondexploitatie. Nb. De mogelijke gevolgen zijn weergegeven op netto contante waarde per 1 januari 2021.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
47
Gemeente Diemen
GEVOELIGHEIDSANALYSE / EFFECTENANALYSE Spreiding gevolgen 1 rentestand 2 kostenstijging (index inflatie) 3 opbrengstenstijging (index inflatie) 4 kostenraming verwerving, sloop en milieu 5 kostenraming bouwrijp en woonrijp 6 kostenraming plankosten 7 opbrengstenraming verkopen 8 opbrengstenraming overige opbrengsten
Daalt of stijgt met 0,5% Daalt met 1% of stijgt met 1% Daalt of stijgt met 1% Daalt of stijgt met 5% Daalt of stijgt met 5% Daalt of stijgt met 5% Daalt of stijgt met 1% Daalt of stijgt met 1%
voordelig 1,0% 1,0% 1,0% -5% -5% -5% 1% 1%
€ gevolg conform grex
nadelig
VOORDELIG
NADELIG
1,5% 2,0% 0,0% budget conform grex budget conform grex budget conform grex budget conform grex budget conform grex
2,0% 3,0% -1,0% 5% 5% 5% -1% -1%
-1.834 15.322 34.138 113.898 179.650 60.940 14.098 0
-2.167 14.900 33.600 113.898 179.650 60.940 14.098 0
€ 416.211
€ 414.918
Totaal
Tabel 5: Invloed van mogelijke positieve en negatieve macro economische ontwikkelingen op de grondexploitatie.
8.1.5.2 Kansen- en risicoanalyse: project specifieke onzekerheden Bij de voorbereiding en realisatie van grootschalige projecten spelen tal van project specifieke onzekerheden en nader te onderzoeken of af te spreken onderdelen een rol. De kansen- en risicoanalyse geeft inzicht in deze onzekerheden die mogelijk kunnen optreden. Hierbij is het streven om eventuele risico´s met een negatieve financiële impact proberen te voorkomen; op welke onderdelen kunnen deze zich voordoen en hoe kunnen we deze beheersen? In tabel 6 is een cumulatie van deze kansen en risico’s te zien, die zich kunnen voordoen in Plantage de Sniep. Middels een inventarisatie zijn de risico's verzameld. Belangrijk daarbij is te onderzoeken welke beheersmaatregelen zijn genomen of alsnog genomen kunnen worden. Vervolgens zijn de risico's op twee aspecten gewaardeerd, te weten het verwachte risicobedrag en de kans op voordoen. Het financiële gevolg van het risico wordt bepaald door de risicokans te vermenigvuldigen met het risicobedrag. Het totale saldo en het aantal van de kansen en risico’s zijn afgenomen ten opzichte van het voorgaande MPG. Dit is voornamelijk te verklaren door het feit dat de grondexploitatie steeds meer in de finale fase beland, waardoor de lange termijn onzekerheden steeds minder worden. Gebeurtenis
Waarschijnlijk
Risicokans
€ Risico
€ 429.940
44%
€ 188.970
Waarschijnlijk
Risicokans
€ KANS
KANSEN Totaal
€ 75.000
50%
€ 37.500
SALDO
€ 354.940
43%
€ 151.470
RISICO'S Totaal
Gebeurtenis
Tabel 6: Cumulatie kansen en risico’s in grondexploitatie de Sniep.
Vanwege gevoeligheid van de informatie is in de geheime bijlage, hoofdstuk A4 een overzicht van alle kansen en risico’s opgenomen en wordt deze niet in de openbaarheid weergegeven. Het grootste risico is dat door ongunstige fasering van de bouwplots er tijdelijke maatregelen moeten worden genomen, omleidingsroutes moeten plaatsvinden en er dat bepaalde straten opnieuw bestraat moeten worden. De bouwplot van Deelplan R is bijvoorbeeld nog niet in ontwikkeling, terwijl de straten er naartoe al opnieuw worden ingericht. Om deze reden is de kans op voordoen van dit risico hoger ingeschat in vergelijking met het voorgaande MPG. Het gewogen risico is € 87.500.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
48
Gemeente Diemen
Ten aanzien van het saldo van kansen en risico’s van € 0,151 mln. wordt opgemerkt dat dit reeds is afgedekt middels een risicoreservering bij de Jaarrekening 2020. Zie daarvoor de risicoparagraaf van deze Jaarrekening. Het eventuele negatieve financiële effect kan daarmee dus al grotendeels worden opgevangen.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
49
Gemeente Diemen
8.2
Actieve grondexploitatie: Holland Park West
8.2.1 Plangebied en ruimtegebruik Het plangebied is in eigendom van de gemeente en heeft een oppervlakte van ca. 4,35 hectare. Het plangebied ligt globaal gezien ten zuiden van Campus Diemen Zuid en ten westen van het deel Holland Park dat op dit moment in aanbouw is. Van noord met de klok mee naar west volgen de plangrenzen het Waterhoenpad, de nieuwe verlegde Bergwijkdreef, de kadastrale grens ten zuiden van het Zilvermeeuwpad en aan de westzijde het Reigerpad (zie afbeelding 1).
Afbeelding 1: Overzichtskaart plangebied
In tabel 1 ziet u de verhouding van hoe de grond wordt ontwikkeld naar functionaliteit.
Elementen in exploitatie uitgeefbaar verharding groen water overig totaal elementen in exploitatie
oppervlakte
%
20.795 m² 11.624 m² 8.530 m² 2.241 m² m² 43.190 m²
48% 27% 20% 5% 0% 100%
Tabel 1: Ruimtegebruik
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
50
Gemeente Diemen
8.2.2
Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten
De Europese aanbestedingsprocedure voor ontwikkeling is eind 2019 afgerond, met het sluiten van een Koop-en Realisatieovereenkomst (KRO). Het plan Xplore van de combinatie BPD en Dura Vermeer is als eerste geëindigd (zie afbeelding 2) en scoorde het beste op kwaliteit en had het hoogste grondbod. Het plan bestaat inmiddels uit ca. 716 woningen in de sociale huur, middeldure huur en vrije sector. Naast woningen komen hier een brede school voor 700 leerlingen, een kinderdagverblijf, BSO en een sportzaal. Daarnaast is er ruimte voor ondersteunende kleinschalige voorzieningen. Het gedetailleerde bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk. De ontwikkeling is in 4 fases verdeeld, waarbij de brede school in fase 1 gelegen is. De vergunning voor de parkeergarage in fase 1 (en 2) is afgegeven en ook de vergunning voor de brede school is naar verwachting begin 2021 onherroepelijk. Het definitief ontwerp van fase 1 is al zo goed als af en zal binnenkort in de vergunningsprocedure worden gebracht.
Afbeelding 2: Voorlopig ontwerp Xplore.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
51
Gemeente Diemen
8.2.3 Programma In de grondexploitatie is rekening gehouden met het te bouwen programma, waar de winnende inschrijver mee heeft ingeschreven. Woningbouw Vanuit het beleidsveld Wonen en op basis van een amendement van de gemeenteraad bij vaststelling van de grondexploitatie is een segmentering in het woningbouwprogramma bepaald, welke recht doet aan de ambities vanuit de gemeentelijke Woonvisie. Deze voorwaarden zijn als eisen in de aanbesteding voorgeschreven. Dit leidt tot een programma waarin 716 woningen zijn opgenomen, met de onderstaande onderverdeling (Tabel 2) in m2 woonoppervlak (gbo oftewel gebruiksoppervlak). Belangrijkste uitgangspunten hierbij zijn: Een fors aandeel sociale woningbouw (30%), waarbij differentiatie van de woninggrootte voorop staat (33% klein: 25-45 m2 gbo, 33%: middel 45-70 m2 gbo, 33%: groot 70-100 m2 gbo). Een groot aandeel middeldure huur (24%) voor het zogenaamde derde segment: huishoudinkomens die net niet in aanmerking komen voor sociale woningbouw, maar die ook niet bij machte zijn een koopwoning te verwerven. Een groot aandeel vrije sector (46%), waarvan minimaal 50% (dus totaal ten minste 23% van het geheel) vrije sector koop moet zijn. Hierdoor wordt voorkomen dat enkel beleggende partijen kopen voor de verhuur en particulieren niet aan bod komen.
Woningen Typologien FASE 1 midden huurwoningen 50 - 54 midden huurwoningen 55 - 69 midden huurwoningen 70+ sociale huur 25 - 45 sociale huur 46 - 70 sociale huur 71 - 100 koopwoning 50 - 54 koopwoning 55 - 64 koopwoning 65 - 74 koopwoning 75 - 89 koopwoning 90 - 119 koopwoning 120+ vrije sector koop mais 100 - 120 Totaal
FASE 2
FASE 3
39 13 13
2 3 1 16 9 10 106
FASE 4 67 34 6 20 37 43
5 6 7 14 13 4 26 75
3 9 1 4 224
FASE 2B
55 38 22 26 8 14 40 13 28 244
Totaal
11 4 31 10 6 5 67
106 47 19 75 75 65 44 21 22 104 54 11 73 716
172
215
329
716
Tabel 2: Woningbouwprogramma
Brede School Uit de dagelijkse praktijk en prognoses blijkt dat in Holland Park West basisonderwijs voor ongeveer 700 scholieren wenselijk is. Dit vraagt globaal genomen een gebouwd programma van circa 5.400 m2 bvo met een footprint van 1.600 m2. Een Brede School vormt daarom een belangrijk programmaonderdeel. Kleinschalige voorzieningen Kleine voorzieningen stimuleren leven in de buurt. In Holland Park West is daarom ruimte voor een aantal kleine maatschappelijke voorzieningen in de plinten van de gebouwen.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
52
Gemeente Diemen
Detailhandel en horeca zijn uitgesloten. In de overeenkomst is afgesproken dat er 1.506 m2 voorzieningen worden gerealiseerd. Parkeren Het totaal aantal te realiseren parkeerplaatsen bedraagt ca. 609 stuks op basis van het programma in tabel 2. Dit is gebaseerd op een parkeernorm van 0,6 eigen parkeren en 0,25 bezoekers parkeren per woning. Hiervan worden ca. 430 parkeerplaatsen gerealiseerd op eigen terrein (inpandige parkeerkelder). Het overige, ca. 179 parkeerplaatsen, wordt gerealiseerd op maaiveld in het openbaar gebied. 8.2.4
Verschillenanalyse
In tabel 3 en 4 zijn de verschillen weergegeven ten opzichte van de vorige vastgestelde grondexploitatie. Bij de Jaarrekening van 2019 sloot de grondexploitatie qua eindwaarde op circa € 26,3 mln. positief. De verschillen zijn ten opzichte van die stand weergegeven. Te zien valt dat de grondexploitatie Jaarrekening 2020 een heel klein positief verschil laat zien ten opzichte van vorig jaar. Het resultaat op eindwaarde is circa € 26,4 mln. positief en op (netto) contante waarde is dit ca. € 23,4 mln. positief.
1-1-2020 25.053.809 214.7851.487.504 23.377.837 26.326.527
SALDO NOMINAAL kosten- en opbrengstenstijging renteberekening SALDO CONTANTE WAARDE op eindwaarde per 31-12-2026
1-1-2021 25.023.956 220.1881.587.486 23.436.584 26.391.254
verschil -29.853 -5.402 99.982 58.747 64.726
Tabel 3: Verschillen saldo contante waarde en eindwaarde Bedragen in € verschil Verwerving en inbreng Sloop en milieuvoorzieningen Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Plankosten Afdrachten en fondsen Diverse kosten en winstname Totale kosten
0 0 -1.780 41.512 183.827 0 19.077 242.636
OPBRENGSTEN Verkopen Subsidies Gemeentelijke bijdragen Overige opbrengsten Totale opbrengsten
212.782 0 0 0 212.782
SALDO NOMINAAL kosten- en opbrengstenstijging renteberekening SALDO CONTANTE WAARDE op eindwaarde per 31-12-2026
-29.853 -5.402 99.982 58.747 64.726
Tabel 4: Verschillen kosten en baten tussen huidige en voorgaande grondexploitatie.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
53
Gemeente Diemen
Er wordt onderstaand een toelichting gegeven op hoofdlijnen op de belangrijkste afwijkingen. Een deel van de afwijkingen heeft zich reeds voorgedaan en een deel komt voort uit aangepaste verwachtingen over toekomstige kosten en opbrengsten. Bouwrijpmaken en woonrijpmaken Kosten bouwrijpmaken Het bouw- en woonrijpmaken wordt gedaan door de ontwikkelaar, die de kosten hiervoor heeft verdisconteerd in het grondbod. De gemeente heeft zelf een kleine post geraamd om het plangebied te beheren en de sociale en verkeersveiligheid te waarborgen. Er hebben zich geen noemenswaardige verschillen voorgedaan. Kosten woonrijpmaken Een post is opgenomen om de langzaamverkeersverbinding die onder het centrale park door loopt, te herinrichten en te verleggen. Bij nader inzien wordt deze verkeersverbinding anders neergelegd, opdat geen gevaarlijke kruising ontstaat in de bocht bij de Brede School. Ca. € 33K meer woonrijpmaakkosten. Een verklaring van deze en andere verschillen is af te lezen in de tabel in geheime bijlage B2. Plankosten Herziening plankosten De plankosten zijn op postniveau gewijzigd. De plankosten voor planologische procedures en onderzoek zijn fors verlaagd, aangezien het bestemmingsplan reeds onherroepelijk is en de meeste voorbereidende onderzoeken afgerond. Ca. € 266K minder plankosten.