2. Meerjarenperspectief Grondzaken 2020 jaarrekening 2020.pdf
Tekst van het document
MEERJARENPERSPECTIEF GRONDZAKEN Jaarrekening 2020 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling
Datum: Status: Team: Steller:
20 april 2021 Definitief Projecten Suzanne de Groot & Faidon Rigas
Gemeente Diemen
SAMENVATTING
4
1
7
INLEIDING
1.1 Voor wie en waarom een MPG.................................................................................7 1.2 Relatie met de jaarrekening en de begroting............................................................8 1.3 Leeswijzer en begrippenlijst .....................................................................................8 1.3.1 1.3.2 1.3.3
Leeswijzer......................................................................................................................8 Begrippenlijst .................................................................................................................9 Rol gemeenteraad bij het MPG .....................................................................................9
1.4 Aandachtspunten bij dit MPG ...................................................................................9 1.4.1 1.4.2
2
Erfpacht .........................................................................................................................9 Corona ...........................................................................................................................9
ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES
10
2.1 Uitgangspunten ......................................................................................................11 2.1.1 2.1.2
3
Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters ..................................................11 Herziening grondexploitatie .........................................................................................13
GEBIEDSONTWIKKELING HOLLAND PARK
15
3.1 Holland park (voorheen Bergwijkpark Noord).........................................................15 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4
4
Inleiding .......................................................................................................................15 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten .................................................................16 Financiële structuur .....................................................................................................18 Financiële stand van zaken boekwaarde ....................................................................20
GRONDVOORRAAD
22
4.1 Voorbereidende grondexploitaties (IMVA)..............................................................23 4.1.1 4.1.2 4.1.3
Toekomstige bouwproject: locatie Station Diemen Zuid/Arq-locatie ...........................23 Toekomstige bouwproject: Buitenlust ..........................................................................23 Toekomstige bouwproject: Griend ...............................................................................24
4.2 Strategische gronden (MVA) ..................................................................................25 4.2.1 4.2.2
Inleiding .......................................................................................................................25 Overzicht gronden .......................................................................................................25
4.3 Erfpachtgronden (MVA) ..........................................................................................27 4.3.1 4.3.2 4.3.3
5
Erfpachtgronden wonen...............................................................................................27 Erfpachtgronden overige functies ................................................................................28 Erfpachtgronden boekwaarde......................................................................................28
FACILITAIR GRONDBELEID
29
5.1 Arent Krijtstraat 1 ....................................................................................................29 5.2 Wilhelminaplantsoen 1 ...........................................................................................29 5.3 Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing SAAN...........................................30 5.4 Uitbreiding winkelcentrum Kruidenhof ....................................................................30 5.5 Herontwikkeling Saan Diemen Zuid .......................................................................30 5.6 Horeca Diemerbos House of Bird ...........................................................................30 5.7 Ontwikkeling Datacenter op Vattenfall-terrein ........................................................31 5.8 Herontwikkeling Ouddiemerlaan 20-22 ..................................................................31 Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
2
Gemeente Diemen
5.9 Nieuwbouw naast Ouddiemerlaan 19.....................................................................31 6
RESERVE GRONDZAKEN en VOORZIENING VERLIES GRONDZAKEN
32
6.1 Doel van Reserve Grondzaken en Verliesvoorziening Grondzaken ......................32 6.2 Verantwoording ......................................................................................................33 6.3 Actuele stand reserve Grondzaken ........................................................................33 7
VENNOOTSCHAPSBELASTING (Vpb)
37
7.1 Inleiding ..................................................................................................................37 7.2 Situatie Diemen ......................................................................................................37 8
BIJLAGE: DETAILS GRONDEXPLOITATIE
39
8.1 Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep ..........................................................40 8.1.1 8.1.2 8.1.3 8.1.4 8.1.5
Plangebied en ruimtegebruik .......................................................................................40 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten .................................................................40 Programma ..................................................................................................................43 Verschillenanalyse.......................................................................................................44 Risico’s en effectenanalyse .........................................................................................47
8.2 Actieve grondexploitatie: Holland Park West..........................................................50 8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.2.4 8.2.5
Plangebied en ruimtegebruik .......................................................................................50 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten .................................................................51 Programma ..................................................................................................................52 Verschillenanalyse.......................................................................................................53 Risico’s en effectenanalyse .........................................................................................55
8.3 Actieve grondexploitatie: Nieuwe locatie tankstation Provinciale weg ...................57 8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4 8.3.5
9
Plangebied en ruimtegebruik .......................................................................................57 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten .................................................................57 Programma ..................................................................................................................58 Verschillenanalyse.......................................................................................................58 Risico’s en effectenanalyse .........................................................................................60
BIJLAGE: BEGRIPPENLIJST
GEHEIME BIJLAGEN (Separaat document)
62 65
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
3
Gemeente Diemen
SAMENVATTING In deze samenvatting wordt het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie(s) en de Reserve Grondzaken beknopt weergegeven. Grondexploitaties kennen veelal een grote dynamiek. Onder andere de stand van de rente, de inflatie, de economische situatie en de marktsituatie kunnen grote invloed hebben op het uiteindelijke resultaat. Deze dynamiek kan ervoor zorgen dat het resultaat van de grondexploitatie bij afsluiten van een plan, kan afwijken van tussentijdse resultaten zoals hier wordt gepresenteerd. De strategische gronden (Materiële Vaste Activa) kennen een dergelijke dynamiek in mindere mate, en worden in dit hoofdstuk alleen genoemd bij forse financiële afwijkingen. Sturing van het bestuur en management zal zich daarom met name beperken tot de grondexploitaties. Grondexploitaties De gemeente Diemen had in 2020 drie projecten met een grondexploitatie: Plantage de Sniep, Holland Park West en Nieuwe locatie tankstation. Verschillen die zijn opgetreden t.o.v. de vorige stand van de grondexploitatie bij het MPG 2020 worden verklaard in hoofdstuk 8. In de tabellen 1 t/m 3 zijn de financiële kerngegevens van de betreffende grondexploitaties weergegeven. Plantage de Sniep kosten
96.739.240
opbrengsten
96.922.533
saldo nominaal
183.293
kosten- en opbrengstenstijging
-132.169
renteberekening op eindwaarde per 31-12-2024 op startwaarde per 1-1-2021 eindwaarde gecorrigeerd voor reeds genomen winst
4.905 voordelig voordelig
56.028 51.764 532.580
Tabel 1: Financiële kerngegevens Plantage de Sniep1
Holland Park West kosten
8.726.591
opbrengsten
33.750.547
saldo nominaal
25.023.956
kosten- en opbrengstenstijging
-220.188
renteberekening
1.587.486
op eindwaarde per 31-12-2026
voordelig
26.391.254
op startwaarde per 1-1-2021
voordelig
23.436.584
Saldo eindwaarde
26.391.254
Tabel 2: Financiële kerngegevens Holland Park West
Door de jaren heen zijn er in de grondexploitatie Plantage de Sniep ca. € 32,5 miljoen aan kosten afgeboekt op momenten dat deze verliesgevend was. De bij deze jaarrekening 2020 gepresenteerde winstneming van € 449.000 is een administratieve winstneming, conform BBV-regelgeving en zegt niet iets over de stand van zaken van de winst en verlies van de grondexploitatie als geheel. Zonder de forse afboekingen uit het verleden zou de grondexploitatie een fors verlies laten zien. 1
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
4
Gemeente Diemen
Nieuwe locatie tankstation Provincialeweg kosten
947.753
opbrengsten
1.000.000
saldo nominaal
52.247
kosten- en opbrengstenstijging
-210
renteberekening
1.101
op eindwaarde per 31-12-2021
voordelig
53.138
op startwaarde per 1-1-2021
voordelig
52.099
eindwaarde gecorrigeerd voor reeds genomen winst
180.638
Tabel 3: Financiële kerngegevens nieuwe locatie tankstation Provincialeweg
Voor een nadere toelichting op de grondexploitaties wordt verwezen naar hoofdstuk 8 en de geheime bijlagen. Stand Reserve Grondzaken en verlies voorziening Grondzaken In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat we werken met een Reserve Grondzaken en een Voorziening Verlies Grondzaken. De Reserve Grondzaken is ingesteld als een aparte reserve binnen de gemeentelijke financiën, waardoor de financiële resultaten en risico’s van de grondzaken apart zichtbaar zijn ten opzichte van de overige gemeentelijke taken. In de Voorziening Verlies Grondzaken worden verwachte negatieve resultaten van de grondexploitatie(s) voorzien. In het MPG worden de stand van de Reserve Grondzaken weergegeven. In hoofdstuk 6 wordt hier nader op ingegaan. Financiële mutaties binnen grondexploitaties en andere grondbedrijfactiviteiten, leiden tot een wijziging van de totale stand van de Reserve Grondzaken. Belangrijkste wijzigingen in 2020 zijn geweest: - een winstneming in de grondexploitatie Plantage de Sniep (€ + 449K) - een afboeking van historische plankosten van Holland Park Zuid (€ - 572K) - het financieel administratief afsluiten van het project Opheffen BP en dit ten last brengen van de Verlies Voorziening Grondzaken (€ - 1.595K).
Dit leidt samen, met overige wijzigingen, per 31-12-2020 tot een stand van de Reserve Grondzaken van € 0,186 miljoen en een stand van de Verlies Voorziening Grondzaken van € 0,0 miljoen Belangrijk om te vermelden is dat geprognosticeerde winsten (zoals blijkt uit de tabellen 1 t/m 3) nog niet aan de stand van de Reserve Grondzaken mogen worden toegevoegd. Voorziene verliezen moet je (conform de Commissie BBV) gelijk reserveren en voorziene winsten mag je pas nemen op het moment dat ze ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen (Vpb) Vanaf 1 januari 2016 zijn overheidsondernemingen belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Dit betekent dat overheidsondernemingen onder bepaalde voorwaarden vennootschapsbelastingplichtig zijn. Het gemeentelijke grondbedrijf / de gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig. Een belangrijke voorwaarde voor het grondbedrijf is of er sprake is van een winstoogmerk. Bij het MPG 2015 is een Quickscan Vpb geïntroduceerd. Op basis hiervan beoordeeld kan worden Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
5
Gemeente Diemen
of er sprake is van structurele winsten. Deze is ook bij dit MPG 2020 geactualiseerd en gedaan. Zie hoofdstuk 7 voor een nadere toelichting. De voorlopige conclusie is dat voor de gemeente Diemen vanuit de grondbedrijfsactiviteiten geen sprake is van een winstoogmerk.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
6
Gemeente Diemen
1
INLEIDING
Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondzaken van de gemeente Diemen (hierna: MPG). Met het MPG worden alle activiteiten m.b.t. het beheren en exploiteren van gronden in één rapportage samengevoegd. Dit MPG wordt jaarlijks opgesteld voor de jaarrekening. Het is van belang dat de grondexploitatie(s) en de invloed hiervan op de gemeentebegroting inzichtelijk zijn. Niet alleen de grondexploitaties krijgen in dit MPG een plek, maar ook de andere (strategische) gronden2 de gemeente bezit en mutaties in deze grondvoorraad. Om die reden is er voor gekozen een nota te maken die voldoende beeld geeft van de financiële positie van de grondexploitatie(s), de mutaties in gronden en het meerjarenperspectief. De gedetailleerde informatie is terug te vinden in de bijlagen. Deze worden geheim gehouden vanwege de vertrouwelijke informatie die ze bevatten. Deze informatie kan bijvoorbeeld de onderhandelingspositie van de gemeente schaden. 1.1 Voor wie en waarom een MPG Het MPG is geschreven voor de gemeenteraad, het college van Burgemeester en Wethouders, het management en de accountant. Het doel is op overzichtelijke wijze een financiële toelichting te geven over de volgende zaken: 1. Stand van zaken m.b.t. de grondexploitatie(s); o.a.: a. Het verklaren en toelichten van verschillen ten opzichte van het MPG zoals vorig jaar gepresenteerd bij de Jaarrekening 2019; b.
Het weergeven van de risico’s en gevoeligheid van de grondexploitatie(s). 2. Stand van zaken m.b.t. de voorbereidende grondexploitaties. 3. Stand van zaken m.b.t. de overige strategische gronden en erfpachtgronden. 4. Stand van zaken m.b.t. tot projecten waar de gemeente faciliterend optreedt. 5. Stand van zaken met betrekking tot de hoogte van de Reserve Grondzaken en Verlies Voorziening Grondzaken. 6. De uitkomsten van de toets voor de Vpb. Het MPG wordt jaarlijks fiscaal getoetst in het kader van de Wet vennootschapsbelasting Overheidsondernemingen. Hierdoor kan het gemeentebestuur (en namens haar de accountant) haar controlerende rol uitvoeren en kan het bestuur en het management (bij)sturing geven inzake de financiën van projecten. Het MPG is dus expliciet geen projectverslag of projectenrapportage. Informatie (stand van zaken, beleidsmatige afwegingen en inhoud) hierover komt via separate projectvoorstellen of in de gewone P&C cyclus naar de raad toe. Dit beperkt het MPG tot een sec financiële rapportage, die als verdieping bij de Jaarrekening wordt gevoegd. Het MPG wordt jaarlijks gelezen door de account. De accountant controleert het stuk niet cijfermatig en of inhoudelijk, maar kijkt meer naar de financiële ontwikkeling van de grondexploitaties en de gemeentelijke grondposities.
De accountant gebruikt het MPG bij de controle van de waardering van onder meer het onderhanden en de gronden/projecten werk in de jaarrekening 2020. De teksten in het MPG gelden daarbij als toelichtende verklaring en onderbouwing. Daarbij gaat het niet alleen maar om controle achteraf (achteruit kijken), maar ook om nog toekomstige ontwikkelingen binnen grondexploitaties. Het gaat daarbij vooral om het meedenken in het dekken van verliezen en het signaleren van risico’s.3 2 3
Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 4 VNG 2018: Grondbeleid voor raadsleden; Wat U als raadslid moet weten over grondbeleid
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
7
Gemeente Diemen
1.2 Relatie met de jaarrekening en de begroting Het MPG dient feitelijk als uitgebreide toelichting op de jaarrekening - waar het gaat om activiteiten die voortkomen uit de grondzakenfunctie - waardoor de informatie in de jaarrekening beknopt kan blijven. De grondexploitaties geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten (en uiteindelijk het projectresultaat). De meerjarig weergegeven kosten en opbrengsten van de grondexploitaties worden verwerkt in de meerjarenbegroting van de gemeente Diemen. Daarmee dienen de grondexploitaties tevens als onderbouwing van de financieringsbehoefte van de projecten. De zogenaamde strategische gronden van de gemeente worden op de balans van de gemeente verantwoord als aparte subcategorie strategische gronden onder de Materiële Vaste Activa4 (MVA). 1.3 Leeswijzer en begrippenlijst Op voorspraak van de Auditcommissie is bij dit MPG 2020 voor het eerst een leeswijzer en begrippenlijst toegevoegd. Dit komt de leesbaarheid, van de soms toch wel taaie financieeltechnische informatie, ten goede. 1.3.1 Leeswijzer - Hoofdstuk 1: bevat een introductie (o.a. doel, leeswijzer) van het MPG en stipt enkele aandachtspunten aan die specifiek bij het voorliggend MPG van belang zijn.
- Hoofdstuk 2: beschrijft hoe de grondexploitaties, met name rekenkundig, worden geactualiseerd en wat daaraan ten grondslag ligt - Hoofdstuk 3: geeft een overzicht van de totale gebiedsontwikkeling Holland Park en alle financiële geldstromen en financiële administraties die binnen deze ontwikkeling spelen. - Hoofdstuk 4: geeft een overzicht van alle gemeentelijke gronden o De gronden waar een initiatief speelt, ofwel voorbereidende grondexploitaties, o de gronden die een boekwaarde kennen en strategisch in bezit zijn en o de gronden die uitgegeven zijn in erfpacht - Hoofdstuk 5: een overzicht van de projecten waar de gemeente geen grond heeft, maar wel faciliterend optreedt - Hoofdstuk 6: een overzicht van de reserve grondzaken, de spaarpot van alle grondgerelateerde projecten - Hoofdstuk 7: de afwegingen die leiden tot het oordeel dat de gemeente vooralsnog niet vennootschapsbelastingplichtig is. - Hoofdstuk 8: een stand van zaken en overzicht van belangrijkste wijzigingen per actief grondexploitatieproject, te weten: o Plantage de Sniep o Holland Park West o Nieuwe locatie tankstation BP - Hoofdstuk 9: Begrippenlijst - Geheime separate bijlage: financieel gedetailleerde informatie per actief grondexploitatieproject, te weten: o Plantage de Sniep o Holland Park West o Nieuwe locatie tankstation BP
4 Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 4
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
8
Gemeente Diemen
1.3.2 Begrippenlijst In de bijlage treft u een begrippenlijst aan van veel gebruikte financieel of rekenkundige begrippen vanuit het vakgebied grondzaken en planeconomie. Mocht u bij het lezen van dit MPG een begrip tegenkomen dat nadere uitleg verdient dan kunt u in de begrippenlijst nadere uitleg vinden. De begrippen staan in alfabetische volgorde. 1.3.3 Rol gemeenteraad bij het MPG Specifiek voor de gemeenteraad is het MPG relevant om onderstaande redenen: - Bij de gemeenteraad ligt de bevoegdheid om te besluiten over onttrekkingen en toevoegingen aan de Reserve Grondzaken. Deze mutaties zijn terug te lezen in paragraaf 6.3. Sommige mutaties zijn reeds eerder aan de raad (d.m.v. een kwartaalbrief) voorgelegd. Andere mutaties vergen geen raadsbesluit, omdat deze volgen uit de afspraken in de Nota grondbeleid of voorschriften van de Commissie BBV (bijvoorbeeld verliesneming moet en is geen politieke keuze, idem winstneming). - Bij de raad ligt de bevoegdheid om (werk)kredieten te verstrekken en daarmee financiële kaders te stellen, waarbinnen het college mag handelen. Door het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties en het vervolgens vaststellen van het MPG door de raad, worden deze financiële kaders waarbinnen het college mag handelen, elk jaar geactualiseerd. - De raad controleert het college vervolgens jaarlijks of zij handelt zoals verwacht mag worden.
Verantwoording hierover wordt afgelegd door de beschrijvingen en financiële overzichten in dit MPG. In de praktijk wordt de controle op cijfers (getrouwheid en rechtmatigheid) vooral door de accountant uitgevoerd door controle van de cijfers van de jaarrekening.
1.4
Aandachtspunten bij dit MPG
1.4.1 Erfpacht De gemeenteraad heeft 28 mei 2020 ingestemd met de herziening van het gemeentelijke erfpachtstel. Vanaf 1 oktober 2020 kunnen eigenaren van woningen op erfpachtgrond hun bestaand tijdelijk erfpachtrecht omzetten in een eeuwigdurende erfpacht en eventueel ook de bloot eigendom van hun erfpachtrecht verwerven. Vanaf dit MPG wordt over de jaarlijkse mutaties en bijbehorende opbrengsten die hieruit voortvloeien gerapporteerd. Zie hoofdstuk 4.3 voor een nadere toelichting. 1.4.2 Corona Onze maatschappij stond afgelopen jaar geheel in het teken van COVID-19 c.q. Corona en daaruit voortvloeiende maatregelen. Financiële effecten als gevolg van deze maatregelen voor de grondexploitaties en projecten hebben echter niet plaatsgevonden. Er is her en der wel een planvertraging met financiële consequenties opgetreden (zoals bijvoorbeeld bij Holland Park West), maar hier is niet de een-op-een relatie met COVID-19 te leggen. Ook zijn er geen kostenstijgingen of opbrengstverminderingen in beeld die hieruit voortvloeien.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
9
Gemeente Diemen
2
ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES
GRONDEXPLOITATIES Er is pas sprake van een grondexploitatie indien deze door de gemeenteraad is vastgesteld. In een eerdere projectfase is de haalbaarheid van het project aangetoond, waarna deze studie verder wordt uitgewerkt en aan de raad wordt aangeboden ter goedkeuring. Pas daarna kan de grondexploitatie administratief geopend worden. De grondexploitatie laat het resultaat op eindwaarde zien en geeft een onderbouwing van alle relevante kosten en opbrengsten. Een vastgesteld (ontwerp)plan vormt daarbij de basis van de berekening. De actieve grondexploitatie wordt in de gemeente Diemen jaarlijks bij de jaarrekening geactualiseerd. Dan worden de ramingen van kosten en opbrengsten opnieuw beoordeeld, wordt de nieuwe boekwaarde vastgesteld en worden planningen opnieuw doorgenomen. Dit alles leidt tot een nieuwe resultaatberekening. Indien een project een negatief resultaat heeft, wordt hiervoor een voorziening getroffen of een tussentijds verlies genomen. Bij het MPG 2016 is het besluit genomen om toekomstige negatieve resultaten van de grondexploitatie(s) te voorzien in een Voorziening Verlies Grondzaken. Bij afsluiting van het plan wordt het saldo van het plan verrekend met de daarvoor bestemde Reserve Grondzaken.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
10
Gemeente Diemen
2.1
Uitgangspunten
2.1.1 Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters Een grondexploitatie worden doorgerekend met de Dynamische Eindwaarde Methodiek. Dat wil zeggen dat bij het berekenen van het resultaat alle kosten en opbrengsten inclusief inflatie en rente tot de einddatum van het project worden meegenomen. In de gemeente Diemen wordt gerapporteerd op basis van het resultaat bij afsluiting van het project (de eindwaarde). In de berekening van een grondexploitatie worden de geraamde kosten en opbrengsten op basis van parameters en de fasering doorgerekend naar de toekomst. De gebruikte parameters zijn bepalend voor de toekomstverwachting van het project. De parameters zijn bepaald op basis van de gemiddelde prijsverwachting van de komende vijf jaar (zie tabel 4).
1. Kostenstijging/ inflatiecorrectie investeringen 2. Indexatie prijspeil 1-1-2020 naar 1-1-2021 3. Opbrengstenstijging/ inflatiecorrectie opbrengsten 4. Rentepercentage investeringen en opbrengsten 5. Discontovoet
Plantage de Sniep Holland Park West Nieuwe locatie tankstation MPG 2019 MPG 2020 MPG 2019 MPG 2020 MPG 2019 MPG 2020 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
Tabel 4: Gehanteerde parameters voor de betreffende grondexploitaties.
Hieronder volgt per grondexploitatie de onderbouwing voor de hoogte van de gebruikte parameters. Plantage de Sniep Ad 1. In de grondexploitatie Plantage de Sniep is het grootste deel van de geraamde kosten uitgezet bij één aannemer (de zogenoemde hoofdaannemer) middels een raamcontract. De mate van kostenstijging is daarin ook vastgelegd. De afspraak is dat eenheidsprijzen pas vanaf augustus 2019 zullen worden geïndexeerd, conform de GWW-index (Grond- Weg en Waterbouw). Dit indexeringspercentage is het afgelopen MPG berekend over de periode april 2017 t/m april 2019. Met deze kostenstijging is al rekening gehouden door vanaf het jaar 2017 het indexatiecijfer gefaseerd door te voeren. De overige geraamde kosten binnen de grondexploitatie dienen uitgevoerd te worden tegen de dan geldende marktprijzen. Hiervoor wordt voor de bouwkosten aansluiting gezocht bij de GWW-index, welke in de infrasector over het algemeen wordt gehanteerd. Voor de plankosten kan er beter gekeken worden naar de loongroei. Stadskwadraat5 publiceert jaarlijks een rapport waarin het een prognose geeft van te hanteren parameters in de gebiedsontwikkeling. Eenzelfde soort rapport wordt jaarlijks gepubliceerd door Metafoor6.
Beiden schetsen dat door eerdere veranderingen in wet- en regelgeving op het gebied van stikstof en PFAS en later door de coronacrisis, de infrasector in het jaar 2020 een flinke tegenvaller kende doordat landelijk gezien meerdere projecten stil zijn komen te liggen of niet zijn opgestart. Daardoor zijn er minder beschikbare projecten, wat zorgt voor toenemende concurrentie onder aannemers. Dit zorgt voor een afvlakking in de stijging van de prijzen in de bouwsector. Stadskwadraat en Metafoor adviseren daarom ook voor de kostenstijging een parameter tussen de -1% en +2%. De kosten waaruit een grondexploitatie is opgebouwd, zijn niet enkel bouwkosten maar ook plankosten. Het rapport van Metafoor houdt echter rekening met een stijging van de plankosten voor het komende 5 6
Stadkwadraat 2021: Prognose parameters gebiedsontwikkeling 2021, www.stadkwadraat.nl Metafoor 2020: Outlook grondexploitaties. Intelligente lockdown; gebiedsontwikkeling gaat door! www.metafoorro.nl
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
11
Gemeente Diemen
jaar van 1% tot 3%. Het CPB7 stelt dat de loongroei de komende tijd zal afzwakken van 2% naar 1%. Alle drie de rapporten voorzien echter een grote mate van onzekerheid naar de toekomst toe op het gebied van de prijsontwikkelingen. Op basis van deze veronderstellingen zou het gerechtvaardigd zijn de gemiddelde prijsstijging van 2% per jaar te handhaven tot en met het einde van de grondexploitatie Plantage de Sniep. Ad 2. Waar het onder Ad 1 de parameter betreft die bepalend is voor de kostenstijging van de prijzen vanaf 1-1-2021 tot einde looptijd project (vooruitkijken), is het bij de jaarovergang van 2019 naar 2020 ook belangrijk om de prijzen te indexeren van 1-1-2020 naar prijspeil 1-12021 (achteruitkijken). Gebaseerd op de ontwikkelingen geschetst onder Ad 1 is het gerechtvaardigd om de kostenstijging over het afgelopen boekjaar te houden op 2%. Ad 3. De opbrengsten liggen grotendeels vast (in contractstukken van project Plantage de Sniep) en zijn daarmee niet onderhevig aan macro-economische ontwikkelingen (bijvoorbeeld aantrekken woningmarkt) en inflatie. Er is nog sprake van één grondverkoop in de grondexploitatie Plantage de Sniep en deze is nog volledig beïnvloedbaar. In dit MPG staat deze realistisch in de raming.
Door onder andere verdergaande duurzaamheidseisen is de verwachting dat de bouwkosten zullen toenemen1 en dat ondanks de stijgende woningprijzen de (residuele) grondprijzen onder druk kunnen komen te staan. Aangezien er nog geen zekerheid is over het te realiseren programma bij deze laatste grondverkoop, is een stijging van de grondopbrengst nog niet verantwoord. De opbrengstparameter staat daarom vanuit het voorzichtigheidsbeginsel op 0,0% (deze was bij het MPG 2019 ook 0,0%). Ad 4. Conform BBV-regelgeving dient de rentetoerekening aan grondexploitaties te sluiten op de fiscale toerekeningmogelijkheden. Dat betekent dat de rentevoet moet worden gebaseerd op de werkelijke rente. Dat betekent in het geval van gemeente Diemen dat er gekeken wordt naar de daadwerkelijk betaalde rente over alle leningen die Diemen heeft. En het gewogen gemiddelde van deze betaalde rente wordt gecorrigeerd voor de verhouding Vreemd vermogen / Totaal vermogen. De renteparameter was bij het MPG 2019 1,5%. Over de boekwaarde vanaf 1-1-2020 is dan ook een renteboeking van 1,5% als kostenpost aan de grondexploitatie toegevoegd. Voor het jaar 2021 wordt de renteparameter op 1,5% gehandhaafd. Het gemiddelde rentepercentage gecorrigeerd voor de verhouding Vreemd vermogen / Totaal vermogen, is ca. 1,5%. Daarom is de renteparameter voor de grondexploitaties ook op 1,5% gesteld. Ad 5.
De disconteringsvoet speelt binnen de grondexploitaties feitelijk alleen een rol ingeval de verliesvoorzieningen voor negatieve grondexploitaties niet op nominale waarde wordt bepaald maar op (netto) contante waarde. Dit is het geval bij de grondexploitaties in Diemen. De daarbij te hanteren disconteringsvoet wordt voorgeschreven door de BBV-commissie en is met het verschijnen van de Notitie Grondexploitaties 2016 gekoppeld aan het streefpercentage van de ECB voor inflatie, zijnde 2%.
7 CPB 2020: Novemberraming; Economische vooruitzichten 2021
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
12
Gemeente Diemen
Holland Park West Ad 1. Zie Ad 1. onder Plantage de Sniep. Ad 2. Zie Ad 2. onder Plantage de Sniep. Ad 3. De opbrengsten liggen volledig vast (in de Koop- en Realisatieovereenkomst Holland Park West) en zijn daarmee niet onderhevig aan macro-economische ontwikkelingen (bijvoorbeeld aantrekken woningmarkt) en inflatie. De parameter voor de opbrengststijging is daarom op 0% gehandhaafd. Ad 4. Zie Ad 4. onder Plantage de Sniep. Ad 5. Zie Ad 5. onder Plantage de Sniep.
Nieuwe locatie tankstation Ad 1. Zie Ad 1. onder Plantage de Sniep Ad 2. Zie Ad 2. onder Plantage de Sniep. Ad 3. De opbrengst is inmiddels volledig gerealiseerd. De opbrengstparameter staat daarom op 0,0% (deze was bij het MPG 2019 ook 0,0%, aangezien de opbrengst contractueel volledig vaststaand was). Ad 4. Zie Ad 4. onder Plantage de Sniep. Ad 5. Zie Ad 5. onder Plantage de Sniep.
Effectenanalyse In paragrafen 8.1.5., 8.2.5. en 8.3.5 zijn effectenanalyses per project toegevoegd. Deze analyse geeft weer wat het effect is van het dalen of stijgen van de bovengenoemde parameters op de financiële prognose. 2.1.2 Herziening grondexploitatie Bij de herziening van de grondexploitatie(s) zijn in ieder geval de volgende algemene zaken verwerkt: De boekwaarde per 31-12-2020 is verwerkt.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
13
Gemeente Diemen
De ramingen van toekomstige kosten en opbrengsten zijn afgeraamd op basis van de werkelijke in 2020 gemaakte kosten en ontvangen opbrengsten. De kosten en opbrengsten worden geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2021. De fasering in de grondexploitatie is geactualiseerd.
Daarnaast zijn in de paragraaf actuele ontwikkelingen en uitgangspunten (zie 8.1.2., 8.2.2. en 8.3.2.) planinhoudelijke wijzigingen per grondexploitatieproject beschreven.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
14
Gemeente Diemen
3
GEBIEDSONTWIKKELING HOLLAND PARK
3.1 Holland park (voorheen Bergwijkpark Noord) Financieel administratief gezien wordt de totale gebiedsontwikkeling Holland Park op verschillende wijzen verantwoord in de jaarrekening. Er is niet sprake van één grondexploitatie. Er zijn geldstromen bij deelprojecten waar de gemeente faciliterend optreedt (geen eigen gemeentegrond) en er zijn geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie (eigen gemeentegrond). De gemeente vervult in deze gebiedsontwikkeling dus verschillende rollen. Verantwoording hierover moet van de commissie BBV strikt worden gescheiden. Vanwege de samenhang van de bovenstaande verschillende plandelen wordt in dit MPG over deze gebiedsontwikkeling wel integraal gerapporteerd. 3.1.1 Inleiding Op 7 juni 2007 heeft de Raad een ontwikkelingsrichting gekozen voor Bergwijkpark Noord (verder te noemen: Holland Park): een gemengd woon-werkgebied met voorzieningen. Aanleiding voor de herontwikkeling was de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt, die voor een monofunctioneel kantorengebied als Bergwijkpark weinig perspectief bood. Daarnaast woog mee dat door functiemenging de levendigheid in het gebied verbeterd kon worden. Met de transformatie van de kantorengebouwen van Diemervijver naar studentencampus Diemen Zuid door ontwikkelaar Snippe Projecten, is daarvoor een eerste grote stap gezet (D).
Vervolgens is door ontwikkelcombinatie Bergwijkstadspark B.V. en Snippe Projecten begonnen met de woningbouw van wat we nu kennen als Holland Park (A). Daarnaast zijn in 2018 nog twee deelgebieden benoemd binnen het voormalige BergwijkparkNoord: - B) Holland Park Zuid; dit is de strook met kantoren van KPN, Stichting Arq, de hoge school Inholland, de containerwoningen van De Key en kerkgenootschap Filadelfia. - C) Holland Park West; dit is het voormalige park en volledig in eigendom bij de gemeente. Een overzichtskaart met de locatie van de deelgebieden A t/m D is te zien op afbeelding 1.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
15
Gemeente Diemen
Afbeelding 1: Overzicht project Holland Park opgeknipt in verschillende deelgebieden
3.1.2
Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten
Holland Park (A) In de raamovereenkomst is overeengekomen dat de (her)inrichting van het openbaar gebied rondom de woonblokken en de aanleg van de Hoofdstructuur (wegen, park, water) wordt uitgevoerd door Bergwijkstadspark B.V. Op dit moment zijn de gemeente en Bergstadspark BV in overleg over het overdrachtsprotocol voor de overdracht van het eerste deel Holland Park aan de gemeente. In Q2-2021 zal naar verwachting het eerste grote deel van de ingerichte openbare ruimte in eigendom en beheer overgaan naar de gemeente. Later volgt het park na de oplevering van de parkblokken (verwachting Q1-2022). Fase 3B (het voormalige informatiecentrum) volgt als laatste. Daarover zijn we in overleg over de overdracht van een stukje aanleg van de openbare ruimte rondom dat plandeel. Blokken 18 en 19 zijn eind 2020 opgeleverd. Diemer Circle, het voormalige kantoor van Holland Park, is inmiddels gesloopt. Zoals bekend komen daar 290 appartementen in de vrije huursector. Het blok 8 en de twee torens (5 en 6) die hier moeten komen zijn gekocht door Amvest. In de zomer van 2019 heeft Amvest een bouwaanvraag ingediend en deze is recent verleend. Amvest wilde wijzigingen doorvoeren, omdat zij een tekort hebben op de exploitatie. Wij houden echter nog steeds vast aan het goedgekeurde ontwerp, want dat is immers na veel onderhandelingen met de betrokken partijen van Snippe gekocht.
Aandachtspunt was en is dat dit ontwerp gebouwd moet worden en de ontwikkelaar lijkt dit conform te gaan realiseren. De start van de bouw was vooralsnog in Q1-2021 gepland, maar het lijkt er op dat pas na de zomervakantie van 2021 wordt gestart. De reden is dat er met bouwers nog wordt onderhandeld over de ontwerpen en de uitvoerbaarheid daarvan. Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
16
Gemeente Diemen
De werkzaamheden aan Parkblokken 22 en 23 verlopen voorspoedig en het hoogste punt is inmiddels bereikt (zie afbeelding 2). De oplevering staat gepland in Q1-2022. Het centrale park wordt, omdat dit nu deels als bouwterrein nog in gebruik is om deze blokken te kunnen bouwen, hierdoor naar verwachting in Q4-2022 opgeleverd. We onderzoeken momenteel of we mogelijk een deel van het park eerder kunnen aanleggen, omdat vanwege de bouwwerkzaamheden in Holland Park West straks het resterende recreatief groen voorlopig verdwijnt.
Afbeelding 2: Bouwwerkzaamheden parkblokken 22 en 23 Holland Park en start aanleg park in volle gang.
Holland Park Zuid (B) De raad heeft in september 2019 het bestemmingsplan vastgesteld. Vanwege de mogelijkheden die de Crisis- en Herstelwet (CHW) biedt hebben wij vooralsnog het exploitatieplan niet laten vaststellen. Dat geeft ons de mogelijkheid om anterieure overeenkomsten te sluiten met de betreffende grondeigenaren. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk. Wel heeft de gemeente het perceel van Stichting Filadelfia uit het bestemmingsplan moeten halen, waardoor voor dit hoekje van het plangebied wordt teruggevallen op het daartoe vigerende bestemmingsplan Bergwijkpark 2015. De nadere consequenties voor de stedenbouwkundige invulling en ontwikkeling worden momenteel in kaart gebracht. Op korte termijn start De Key met het gedeeltelijk vrijmaken van hun perceel. Dit is aanleiding om in overleg te treden over de ontwikkelwijze en invulling van dit plandeel. In 2022 wordt het tweede deel van de tijdelijke huisvesting verwijderd en kan de locatie beschikbaar zijn. Holland Park West (C) Zie voor een nadere toelichting hoofdstuk 8.2. Campus Diemen (D) De aannemer heeft in november 2019 het bouwplan opgeleverd. Eigenaar Greystar heeft inmiddels ook de (semi)-openbare ruimte ingericht en opgeleverd.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
17
Gemeente Diemen
BP-station Het BP station is inmiddels gesloopt en op de nieuwe locatie is het nieuwe tankstation opgeleverd en in gebruik genomen. Met BP bestond een (juridische) discussie over wederzijdse kostenclaims ten aanzien van aangetroffen nutsvoorzieningen en benodigde aansluitingen. Het ziet er naar uit dat hier overeenstemming over wordt bereikt en afspraken worden nader vastgelegd.
3.1.3 Financiële structuur Financieel administratief gezien wordt de totale gebiedsontwikkeling Holland Park op verschillende wijzen verantwoord in de jaarrekening. Bij verantwoording van kosten moeten de geldstromen en kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid van de commissie BBV strikt worden gescheiden van de geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie. Binnen Holland Park zijn verschillende deelgebieden te onderscheiden waar de gemeente ook verschillende rollen vervult. In sommige deelgebieden heeft de gemeente een faciliterende rol (zie toelichting begrippen ook Hoofdstuk 5 Facilitair Grondbeleid), in andere deelgebieden heeft de gemeente grond en is de gemeente voornemens deze actief te ontwikkelen. Er kan dus niet één totale grondexploitatie worden opgesteld, maar de geldstromen die samenhangen met de faciliterende rol moeten duidelijk gescheiden zijn van de actieve rol van de gemeente. Dit leidt tot de onderstaande opsomming van financieel gescheiden projecten: A) Holland Park (Bergwijkstadspark B.V. en Snippe Projecten): faciliterend grondbeleid B) Holland Park Zuid: vooralsnog faciliterend grondbeleid C) Holland Park West: actief grondbeleid, grondexploitatieproject D) Campus Diemen Zuid 2e fase: actief grondbeleid, grond in 2016 reeds verkocht.
E) Nieuwe locatie tankstation provinciale weg: actief grondbeleid, grondexploitatieproject F) Sanering oude locatie tankstation BP Bergwijkpark: faciliterend project, bovenwijkse voorziening G) Nieuwe locatie Arq: actief grondbeleid; voorbereidende grondexploitatie Ad A De eerste fase Holland Park wordt volledig door ontwikkelaars gerealiseerd. De gemeente beperkt zich tot een toetsende faciliterende rol. De gemeente tracht voorinvesteringen in het gebied, en daarmee de financiële risico’s, zoveel mogelijk te beperken. Daarnaast verhaalt zij de plankosten die de gemeente maakt op de ontwikkelende partijen. Hierover zijn afspraken vastgelegd in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. In deze anterieure overeenkomsten is ook vastgelegd dat de ontwikkelaar voor deelgebied A heeft aangegeven de openbare ruimte voor eigen risico en middels eigen aansturing aan te willen leggen. Ad B Holland Park Zuid is een plangebied vooralsnog en goeddeels in eigendom van bedrijven en instellingen. De gemeente beoefent hier uitnodigingsplanologie en beperkt haar rol vooralsnog tot het vastgestelde bestemmingsplan, het vastgestelde stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan en de onderliggende berekeningen.
Ingeval grondeigenaren tot ontwikkeling willen overgaan, zal de gemeente met hen privaatrechtelijke afspraken maken over het gemeentelijke kostenverhaal en bijdragen vanuit de ontwikkelaars aan bovenwijkse voorzieningen.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
18
Gemeente Diemen
Bij dit project zijn in de afgelopen jaren voorbereidingskosten gemaakt. Deze inspanningen hebben geleid tot een onherroepelijk bestemmingsplan die een grootschalige woonwijk mogelijk maakt. De gemaakte kosten dienen later verhaald te worden op de (ontwikkelende) grondeigenaren in het gebied, door het sluiten van anterieure overeenkomsten of vaststellen van een exploitatieplan. Echter de commissie BBV schrijft voor (vanuit het oogpunt van risicobeperking) dat kosten maximaal 5 jaar op de gemeentelijke balans mogen blijven staan. Na deze 5 jaar dienen deze kosten te worden afgeboekt, dan wel moet het kostenverhaal gerealiseerd zijn. Aangezien in Holland Park Zuid nog geen overeenkomsten voor kostenverhaal zijn gesloten, worden de kosten gemaakt in de periode 2006 t/m 2015 nu afgeboekt. Er wordt € 0,572 mln. ten laste van de Reserve Grondzaken gebracht. Desalniettemin zal de gemeente alle gemaakte kosten wel alsnog proberen te verhalen bij de toekomstige ontwikkelende partijen in dit gebied. Ad C Het plangebied Holland Park West is volledig in eigendom van de gemeente en een gemeentelijke grondexploitatie. Zie voor een uitgebreide toelichting hiervan hoofdstuk 8.2 Ad D In 2016 is een koop- en realisatieovereenkomst gesloten voor de locatie van de voormalige parkeergarage DiemerVijver ten behoeve van een herontwikkeling naar woonunits voor studenten met voorzieningen.
De grond onder de opstal (parkeergarage) is door de gemeente aan de ontwikkelaar geleverd en alle betalingen voor de grond zijn inmiddels ontvangen, waarvan de laatste termijn medio 2017. Deze betalingen zijn ontvangen, vóórdat een grondexploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld. BBV-regelgeving schrijft in een dergelijk geval voor, dat de grondopbrengst niet binnen een nog te openen grondexploitatie mag worden verantwoord. De opbrengst viel dan ook binnen het Jaarrekeningresultaat 2017 en is daarna bestemd aan de Reserve Grondzaken. Aangezien de locatie nog steeds wel deel uit maakt van de totale gebiedsontwikkeling en er (beperkt) plankosten worden gemaakt, zal in het MPG wel worden gerapporteerd over de stand van zaken van deze (en eventuele toekomstige) ontwikkelingen. Ad E en F De aankoop en schadeloosstelling van BP en de sloop van het voormalige tankstation is te kwalificeren als facilitair grondbeleid, waarbij de gemeente faciliterend optreedt voor de verschillende plandelen die tezamen de gebiedsontwikkeling Holland Park vormen en profijt hebben van de opheffing. De verkoop van de nieuwe locatie aan BP, alsmede het bouwrijpmaken van deze locatie voorafgaand aan verkoop, is te kwalificeren als actief grondbeleid. Hiervoor is op 21 juni 2018 een grondexploitatie vastgesteld en over deze grondexploitatie wordt in hoofdstuk 8.3 uitgebreider gerapporteerd.
Tevens is toen een financieel kader door de Raad voor het facilitaire project vastgesteld. De aankoop en schadeloosstelling van BP op de oude locatie bedraagt inmiddels ca. € 2,4 mln. Hiervan is € 0,5 mln. gedekt op basis van kostenverhaal vanuit de omringende plangebieden. Daarnaast is € 0,3 mln. aanvullend gedekt in de grondexploitatie Holland Park West (vaststelling gemeenteraad 31 mei 2018). Dit leidt tot een nog niet gedekt tekort van totaal ca. € 1,6 miljoen (netto contante waarde) conform Tabel 5. Door de gemeenteraad is vastgesteld op 21 juni 2018 om dit tekort te dekken uit de Reserve Grondzaken en te verwerken bij het MPG 2018. Bij het MPG 2018 is hiervoor dan ook een voorziening getroffen ter dekking van het voorziene verlies.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
19
Gemeente Diemen
Bij dit MPG 2020 wordt het project definitief financieel administratief afgesloten. Het eindresultaat van het project van € 1,6 miljoen komt ten laste van de eerder getroffen voorziening. kosten
2.387.804
opbrengsten
792.550
saldo nominaal
-1.595.254
kosten- en opbrengstenstijging
0
renteberekening
0
op eindwaarde per 31-12-2022 op startwaarde per 1-1-2021 Saldo eindwaarde
nadelig nadelig
-1.595.254 -1.533.433 -1.595.254
Tabel 5: Overzicht tekort aankoop en schadeloosstelling BP.
De kans bestaat dat bij vaststelling van een exploitatieplan of anterieure overeenkomsten voor de plandelen van Holland Park Zuid hier toch een deel van deze kosten (ca. € 750K) kunnen landen. Voorzichtigheidshalve zijn de kosten hiervan nu volledig voorzien, omdat het nog ongewis is of en wanneer op de toekomstige plandelen van Holland Park Zuid ook een bijdrage is te verhalen. Ingeval deze kans zich alsnog voordoet, zal dit bedrag ten goede komen aan de Reserve Grondzaken. Ad G Zie voor een toelichting hoofdstuk 4.1.1 3.1.4 Financiële stand van zaken boekwaarde Voor de realisatie van het totaalproject Holland Park is in het verleden een krediet beschikbaar gesteld van € 0,5 miljoen. Aanvullend heeft de Raad op 30 mei 2013 een werkkrediet ter hoogte van € 1 miljoen beschikbaar gesteld. Dit werkkrediet is bedoeld om voorinvesteringen te dekken die op dat moment nog niet zijn gedekt door een ontvangen bijdrage van een ontwikkelaar. De gemeente ontkomt er immers niet aan om op bepaalde momenten voorinvesteringen te doen, vooruitlopend op te sluiten overeenkomsten dan wel om de opbrengstpotentie op de eigen gronden te kunnen realiseren. In totaal is een werkkrediet beschikbaar van € 1,5 miljoen. De kosten en opbrengsten binnen de projecten Holland Park West en de Nieuwe locatie tankstation worden hier buiten beschouwing gelaten.
Hiervoor zijn immers twee grondexploitaties met eigen krediet door de raad vastgesteld. Hierover wordt gerapporteerd in hoofdstuk 8.2 en 8.3 Boekwaarde De totale boekwaarde t/m 31-12-2019 bedroeg ca. € 0,360 miljoen (nadelig, want meer kosten geboekt dan opbrengsten gemaakt) en paste daarmee binnen het beschikbare krediet. In 2020 zijn verschillende kosten gemaakt (ca. € 0,340 mln.) en opbrengsten ontvangen (ca. € 0,200 mln.) voor de gebiedsontwikkeling. Per saldo bedraagt de boekwaarde over 2020 € 0,136 mln.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
20
Gemeente Diemen
De totale boekwaarde is dan vervolgens € 0,496 mln. Een overzicht hiervan is te zien in Tabel 6. Vervolgens is hiervan afgegaan het saldo van opheffing BP ten laste van de verliesvoorziening van € 1,595 mln. en de afboeking van de historische plankosten Holland Park Zuid van € 0,572 mln. Dit betekent dat de totale boekwaarde ca. € - 1,671 mln. is. De negatieve boekwaarde betekent dat er in totaal meer opbrengsten / bijdragen van ontwikkelaars zijn ontvangen dan dat er nog boekwaarde aan kosten zijn. Hiermee is voor 2020 ruim binnen het verstrekte krediet van € 1,5 miljoen gebleven.
Saldo boekwaarde t/m 31-12-2019 Saldo boekwaarde 2020 Saldo boekwaarde t/m 31-12-2020
€ € €
360.000 136.000 496.000
Saldo opheffing BP ten laste van verliesvoorziening € Saldo historische plankosten HP Zuid ten laste van verliesvoorziening € Saldo boekwaarde t/m 31-12-2020 €
-1.595.000 -572.000 -1.671.000
Tabel 6: Overzicht kosten hoofdstructuur Holland Park.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
21
Gemeente Diemen
4
GRONDVOORRAAD
Gronden die in verschillende fase van exploitatie zijn, worden conform de voorschriften van de Commissie BBV in verschillende categorieën verdeeld: A) Voorbereidende grondexploitaties (Immateriële Vaste Activa: IMVA) B) Grondexploitaties (Bezit In Exploitatie: BIE c.q. Onderhanden werk) C) Strategische gronden (Materiele Vaste Activa: MVA) D) Erfpachtgronden ((Materiele Vaste Activa: MVA) Ad A Gronden behorende tot de eerste categorie zijn onderdeel van een project in de beginfase oftewel een voorbereidende grondexploitatie. In deze fase wordt gekeken naar het programma, de stedenbouwkundige randvoorwaarden, samenwerkingsvormen etc. De kosten worden in principe gedekt uit een krediet en worden verantwoord onder ‘immateriële vaste activa’ (IMVA). Indien het project doorgang vindt worden deze kosten meegenomen in de te openen grondexploitatie. Gaat het project niet door, dan komen deze kosten ten laste van de Reserve Grondzaken (zie daarvoor hoofdstuk 6). Ad B Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft betrekking op grondexploitaties die zijn vastgesteld door de raad. Feitelijk betreffen bouwgronden in exploitatie die gronden die zich in een transformatieproces bevinden. Waarbij in gemeentebezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen, worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met het oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Deze gronden worden verantwoord onder ‘onderhanden werk’.
In hoofdstuk 8 wordt over de actieve grondexploitaties in Diemen gerapporteerd. Ad C Over grond als vaste materiele activa (MVA) kan worden gesteld, dat deze grond een vaste bestemming heeft, en niet in een transformatieproces zit. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht, maar waarbij (nog) geen sprake is van een gebiedsontwikkeling. De gronden kennen vaak een boekwaarde, door aankoop in het verleden. Deze gronden worden verantwoord als subcategorie strategische gronden onder de ‘materiële vaste activa’ (MVA). Ad D De gronden die in erfpacht zijn uitgegeven worden gewaardeerd tegen de uitgifteprijs van de eerste uitgifte. Dat wil zeggen; de prijs waarvoor ze in eerste instantie aan de kopende partij in erfpacht zijn gegeven. Deze gronden worden verantwoord als subcategorie erfpacht gronden onder de ‘materiële vaste activa’ (MVA).
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
22
Gemeente Diemen
4.1
Voorbereidende grondexploitaties (IMVA)
In de gemeente Diemen zijn er drie locaties die te kwalificeren zijn als IMVA waarbij voorbereidende werkzaamheden worden uitgevoerd met als mogelijk doel een grondexploitatie te openen. Voorbereidende grondexploitaties Nr.
Project
Boekwaarde Mutatie 2020 Boekwaarde Planstatus 31-12-2019 31-12-2020
Contractueel
Type programma
1 2
Locatie Station Diemen Zuid/Arq-locatie Buitenlust
€ €
3
Griend
€
50.286 42.405
€ €
34.671
€ €
50.286 Idee- fase 77.076 Idee- fase
Intentie ovk getekend
Kantoren/Maatschappelij Woningbouw
6.800 €
52.640
€
59.440 Idee- fase
-
Woningbouw
Tabel 7: Overzicht boekwaarde IMVA.
4.1.1 Toekomstige bouwproject: locatie Station Diemen Zuid/Arq-locatie In de jaren 2016 t/m 2018 werkte de gemeente aan de ontwikkeling van de nieuwbouwlocatie aan de Diemerdreef nabij station Diemen-Zuid, ten behoeve van de huisvesting voor Stichting Arq. Totaal is tot en met 31-12-2019 € 141.748 aan plankosten gemaakt om de grondverkoop aan Stichting Arq voor te bereiden, waarvan bij wijze van voorschot/reserveringsvergoeding in 2018 € 50.000 is voldaan door Stichting Arq. Door het ‘no go’-besluit van Stichting Arq in 2018 is de grondverkoop niet doorgegaan en waren de plankosten niet volledig gedekt. Stichting Arq heeft uiteindelijk in 2019 nog een aanvullende bijdrage betaald. Na aftrek van de bijdragen van Stichting Arq blijft een restant saldo aan plankosten over. Deze resterende kosten (voor de onderzoeken, die herbruikbaar zijn voor een andere ontwikkeling op deze locatie) kunnen later worden gedekt uit een in de toekomst te realiseren grondverkoop. In het kader van de Omgevingsvisie zal een eventuele toekomstige functie kunnen worden bepaald. Ingeval de kavel niet voor een functie wordt uitgegeven, zal het restant saldo ten laste van de Reserve Grondzaken moeten worden gebracht. De boekwaarde van het saldo in 2020 bedraagt: € 0 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2020: € 50.286
4.1.2 Toekomstige bouwproject: Buitenlust Als uitwerking van het collegebesluit d.d. 8 mei 2018 inzake de Haalbaarheidsstudie sociale woningbouw Buitenlust heeft het college ingestemd om met woningbouwstichting Rochdale te verkennen of zij belangstelling heeft voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen in Buitenlust en bereid is de grond voor de sociale woningen onder de door de gemeente te stellen voorwaarden te kopen. Een en ander onder voorbehoud van maatschappelijk draagvlak hiervoor en de uitkomst van de financiële onderhandelingen over de grondprijs. Het streven is erop gericht om een conceptplan en vast te stellen grondexploitatie aan de raad rond de zomer 2021 voor te leggen. Bij de 2e kwartaalbrief 2018 (besluit 19 juli 2018) heeft de raad ingestemd met het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet van € 50.000 voor nader onderzoek. Bij de 1e kwartaalbrief 2020 (besluit 3 maart 2020) is aanvullend een voorbereidingskrediet van € 50.000 toegekend, opdat het totaal aan voorbereidingskrediet € 100.000 bedraagt. Bij doorgang van het project worden de gemaakte kosten later ondergebracht in een nog te openen grondexploitatie.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
23
Gemeente Diemen
De boekwaarde van het saldo in 2020 bedraagt: € 34.671 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2020: € 77.076
4.1.3 Toekomstige bouwproject: Griend In het Coalitieakkoord Diemen 2018 – 2022 is de Griend aangewezen als zoeklocatie voor de realisatie van sociale woningen. Er is een verkennend onderzoek uitgevoerd naar de technische en financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van sociale huurwoningen op deze locatie. Hieruit is gebleken dat de ontwikkeling van deze zoeklocatie kansrijk is, maar dat de verkeersontsluiting van de locatie nader onderzoek behoeft. Bij de 4e kwartaalbrief van 2019 heeft de Raad ingestemd met het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet van € 50.000 voor het verkennende onderzoek. Er is echter binnen afzienbare tijd geen ambtelijke capaciteit beschikbaar om voor deze ontwikkeling de verkenningsfase af te ronden en de volgende fase op te starten. Door het College van B&W is besloten dat bij voldoende ambtelijke capaciteit het project weer wordt opgepakt. Voor nu zullen de tot nu toe gemaakte kosten worden afgeboekt van de Reserve Grondzaken. De verwachting is deze afboeking voor te stellen bij de 2e kwartaalbrief van 2021. De boekwaarde van het saldo in 2020 bedraagt: € 52.640 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2020: € 59.440
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
24
Gemeente Diemen
4.2
Strategische gronden (MVA)
4.2.1 Inleiding De gemeente Diemen heeft een aantal percelen in eigendom die zijn aangemerkt als strategische gronden en in de (nabije) toekomst in aanmerking komen voor verkoop en/of (her)ontwikkeling. De Commissie BBV schrijft voor dat deze als Materiele vaste activa (MVA) op de balans worden verantwoord. Bij deze gronden die de gemeente Diemen voornemens is te verkopen, mag de boekwaarde zoals op de balans staat niet te hoog zijn. De gronden moeten met een realistische waarde op de balans staan. Want zoniet dan loopt de gemeente het risico dat bij verkoop de gronden minder waard te zijn dan waar op gerekend was en resulteert dat in een verlies. De boekwaarden van de gronden mogen daarom niet hoger zijn dan de verkrijgingsprijs of de duurzame lagere (markt)waarde conform de BBV-regelgeving. De verkrijgingsprijs is de prijs die de gemeente ooit betaald heeft voor de aankoop van de grond. De marktwaarde van deze gronden wordt bepaald door te kijken naar de huidige bestemming op het moment van de marktwaardetoets. Is de boekwaarde hoger dan de marktwaarde, dan dient deze te worden afgeboekt tot de duurzame lagere (markt)waarde.
4.2.2 Overzicht gronden In Tabel 8 staat een overzicht van de gronden die de gemeente in haar bezit heeft. Een onderbouwing voor de marktwaardetoets volgt in Tabel 9 hierna. Nr.
IN VIERKANTE METERS
Grond 31-2-2019
Mutatie
31-12-2020
(B) m2 m2
(C = A + B) 23.781 m2 47.654 m2
m2 m2 m2 m2 48.691 m2 48.691 m2
6.355 m2 83.111 m2 199.719 m2 847 m2 48.691 m2 410.158 m2
1 2
Aankoop grond NS nabij sporthal Complex Spoorzicht - park
(A) 23.781 m2 47.654 m2
3 4 5 6 7
Complex Spoorzicht - harmonielaan Driehoek Overdiemerpolder Recreatiegebied Diemerpolder Parkeerterrein Verrijn Stuartweg 4 Aankoop grondruil rijkswegen Rijkswaterstaat TOTAAL:
6.355 m2 83.111 m2 199.719 m2 847 m2 - m2 361.467 m2
Tabel 8: Overzicht strategische gronden in vierkante meters.
Nr. IN EURO'S
Boekwaarde 31-12-2019
Mutaties
Boekwaarde 31-12-2020
Boekwaarde 31-12-2020
(A)
(B)
(C = A + B )
per m
2
1
Aankoop grond NS nabij sporthal
€ 239.073
€0
€ 239.073
2
Complex Spoorzicht - park
€ 142.629
€0
€ 142.629
€ 2,99
3
Complex Spoorzicht - harmonielaan
€ 104.540
€0
€ 104.540
€ 16,45
4
Driehoek Overdiemerpolder
€ 153.327
€0
€ 153.327
€ 1,84
5
Recreatiegebied Diemerpolder
€ 602.339
€0
€ 602.339
€ 3,02
6
Parkeerterrein Verrijn Stuartweg 4
€ 40.769
€0
€ 40.769
€ 48,13
7
Aankoop grondruil rijkswegen Rijkswaterstaat
€0
€ 80.953
€ 80.953
€ 1,66
€ 1.282.677
€ 80.953
€ 1.363.630
€ 3,32
TOTAAL:
€ 10,05
Tabel 9: Overzicht strategische gronden in euro’s.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2020
25
Gemeente Diemen
Ad 1. Aankoop grond NS nabij sporthal In het verleden zijn enkele gronden langs het spoor aangekocht van NS. Deze gronden worden momenteel verhuurd als moestuin. De huurinkomsten voor 2020 bedroegen € 7.900 excl. btw. Ad 2 en 3. Spoorzicht (park en omgeving harmonielaan) Na het uitplaatsen van de sportverenigingen in het verleden is dit stuk braak komen te liggen. Momenteel is het een bebost terrein in beheer bij de werkgroep spoorzicht. De gemeente heeft in 2018 de mogelijkheden onderzocht naar ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied. Er is besloten (collegebesluit 18-12-2018) om park Spoorzicht vooralsnog te behouden als ecologisch gebied. Uitzondering hierop vormt een klein deel nabij de Harmonielaan welke door de aanleg van de Spooronderdoorgang kansen biedt voor ontwikkeling tot woningbouw. Bij de Jaarrekening 2018 is besloten om het perceel strategische grond deels af te waarderen naar bestemming natuur en voor een klein deel de boekwaarde te behouden, voor wat betreft het deel wat in beeld is als woningbouwlocatie (omgeving Harmonielaan). Ad 4. Driehoek Overdiemerpolder Voor deze grond zijn geen concrete plannen. Op deze gronden ligt vooralsnog een strikt landelijk natuurregime (Natuur Netwerk Nederland). De grond is tijdelijk in gebruik gegeven aan een agrariër. Mogelijk komt deze locatie in de verre toekomst in beeld als ontwikkellocatie. Ad 5.
Recreatiegebied Diemerpolder De gronden recreatiegebied Diemerpolder zijn in 2018 aangekocht van het Rijk vanuit het oogpunt van behoud van de recreatieve voorzieningen en toegankelijkheid van de Diemerpolder. Na aankoop zijn de gronden in tijdelijke erfpacht uitgegeven aan Groengebied Amstelland tot 31-12-2049, als tijdelijke beheerconstructie. Op deze Diemerpolder ligt een ruimtelijke reservering voor de IJmeerlijn. De gemeente heeft aan het ministerie van Infrastructuur en Milieu bevestigd de ruimte voor de eventuele toekomstige IJmeerlijn niet zo te bestemmen dat de aanleg onmogelijk wordt. Als grondeigenaar kan Diemen bij doorgang van dit project mogelijk meer invloed uitoefenen op de inpassing en uitvoering. Ad 6. Parkeerterrein Verrijn Stuartweg 4 Dit parkeerterrein is al lange tijd in eigendom. Het wordt sinds 2007 verhuurd aan Maja Media. Zij verhuren hun pand en het buitenterrein weer door aan een gebruiker. In het jaar 2018 is een deel van het terrein verkocht aan Maja media, waarmee de boekwaarde toen is verlaagd. Het restant van het parkeerterrein blijft verhuurd. Per 1-1-2019 is de huurovereenkomst gewijzigd. De huurinkomsten voor 2020 bedroegen € 8.116 excl. btw. Ad 7. Gronden langs rijkswegen Rijkswaterstaat In 1972 heeft gemeente Diemen een principeovereenkomst gesloten met Rijkswaterstaat inzake de verwerving van de gronden voor de aanleg van de rijkswegen.