Wonen Ruimte Stad - Ruimtelijke verkenningen (september 2025)

4. Conclusie In het algemeen valt te concluderen dat de ontwikkeling van woningbouw op elk van de vier locaties een flinke impact zal hebben. Uit de verkenningen blijkt dat natuur, landschap, cultuurhistorie, archeologie, landbouwgronden, werkplekken en gezonde leefomgeving waardevolle kwaliteiten zijn die op één of andere manier door ontwikkeling zullen worden geraakt. De vraag is dan ook niet of maar in welke mate de kenmerkende kwaliteiten van de betreffende locaties worden aangetast door de ontwikkeling van woningbouw. Aan de andere kant kunnen sommige kwaliteiten met de komst van woningbouw ook worden versterkt of juist worden geintroduceerd. Denk daarbij bijvoorbeeld aan aan natuurontwikkeling, ruimte voor waterberging en voorzieningen. Alle gronden van de locaties zijn in bezit zijn van derden, ontwikkeling vraagt om grote publieke investeringen. Op basis van de behoefte aan sturing en de financiële verwachtingen en risico’s zal worden bepaald welke rol de gemeente zal innemen bij de ontwikkeling van het gebied. Voor elk van de vier locaties is hieronder een voorlopige conclusie gefomuleerd. Nadere verdieping kan nog invloed hebben op de aantallen woningen binnen de te verkennem locaties.

→ Vijfhoek Zuidoost: weinig woningen en weinig kansrijk. De locatie biedt mogelijk ruimte voor maximaal 220 woningen. De locatie is laag gelegen en kent hoge grondwaterstanden. Daarnaast staan tegenover het beperkte aantal woningen relatief hoge investeringen. Realisatie van woningbouw wordt hier op voorhand niet kansrijk geacht. → Baarlerhoek: groot aantal woningen en redelijk kansrijk voor 2035. We zien hier ruimte voor 1000 tot 1700 woningen, in relatief hoge dichheid en gecombineerd met voorzieningen. Maar dit aantal is nog onzeker gezien de mogelijke beperkingen vanuit (kosten voor) infrastructuur, ruimte voor water en groen en grondwaterbescherming. → Stadsland: groot aantal woningen en weinig kansrijk voor 2035. De ontwikkeling van Stadsland is sterk afhankelijk van de ruimtereservering voor de by-pass van de IJssel, vanwege grote onzekerheden rondom het proces van deze ruimtereservering wordt de kans om deze locatie voor 2035 tot ontwikkeling te brengen nihil geacht. Hier is ruimte voor 1.100 - 1.800 woningen, in hoge dichtheid en gecombineerd met voorzieningen. Ontwikkeling kan hier een uniek woonmilieu voor Deventer opleveren, dichtbij binnenstad en station.

Het advies is om verdere verkenning van de locatie Stadsland te koppelen aan Ruimte voor de rivier 2.0 en het Regionale traject Verstedelijking in Balans, waar invulling wordt gegeven aan de regionale ambitie om 40.000 woningen extra te realiseren in de periode 2030-2040. → Bergweide 3: substantieel aantal woningen en weinig kansrijk voor 2035. Bergweide 3 heeft de potentie om op lange termijn door toevoeging van 500 tot 900 woningen te transformeren van werkgebied tot een gemengd woon-werkgebied dichtbij binnenstad en station, in aansluiting op het Havenkwartier en de Roto ontwikkeling. Randvoorwaardelijk spelen milieucontouren en bijbehorende economische activiteiten een beperkende rol op de ontwikkeling van woningbouw. Ontwikkeling van het gebied vraagt echter niet alleen om een sterke regie, maar ook om een forse inzet en investering van de gemeente Deventer.

Baarlerhoek 1000 - 1700

Bergweide 3 500 - 900

Stadsland 1100 - 1800

38

Vijfhoek z.o. 150 - 220

De zoekopgave van Wonen Ruimte Stad is om locaties te vinden voor de bouw van 5.000 woningen voor 2035 (waarbij rekening is gehouden met 30% planuitval). Op basis van deze verkenning is het niet kansrijk om op de onderzochte locaties aan deze opgave te voldoen. Alleen voor de ontwikkeling van Baarlerhoek zijn er voor 2035 kansen voor woningbouw. Samen met de ontwikkeling van Haveneiland (400-700 woningen) en Wechelerhoek (1.200-1.600 woningen) zien we kansen voor de bouw van 2.600 tot 4.000 woningen. Uit de verkenning wordt duidelijk dat het aantal te realiseren woningen tot 2035 krap voldoende is op de beschikbare en beoogde woningbouwlocaties. Uitval bij nu beoogde woningbouwlocaties zal dan ook gevolgen hebben voor de door de raad vastgestelde woningbouwambities.

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

Aanbevelingen Bergweide 3

39

In september worden er voor de Omgevingsvisie toekomstgesprekken georganiseerd. Voor de participatie over de verkenningen van de vier locaties sluiten we aan bij de toekomstgesprekken. Er zijn naast de Omgevingsvisietoekomstgesprekken een viertal gesprekken gepland over de vier locaties. Daarnaast wordt ook gemeentebreed een online vragenlijst uitgezet. Deze vragen gaan specifiek over de verkenningen en er worden een paar vragen vanuit Omgevingsvisie toegevoegd. In de Omgevingsvisie wordt een integrale afweging gemaakt waar woningbouw gerealiseerd kan worden en met welke randvoorwaarden rekening gehouden moet worden. De inzichten van de verkenningen en de input die bij de participatiebijeenkomsten is opgehaald, worden op 24 september tijdens een technische sessie aan de raad toegelicht. Op 1 oktober vindt hierover een consulterende raadstafel plaats. Het participatieverslag wordt toegevoegd bij de besluitvorming over het vrijgeven van de omgevingsvisie voor zienswijzen (voorzien december 2025).

Bijlage In deze bijlage worden diverse aspecten voor de locaties nader toegelicht. Deze aspecten dienen als nadere toelichting en zijn zoveel als mogelijk verwerkt in de opgenomen kwaliteiten, randvoorwaarden en nader te onderzoeken aspecten. Het geeft een beeld van de interne analyse. Veel zaken vragen nog nader onderzoek. Daarom zijn de bevindingen hieronder nog onder voorbehoud en kunnen inzichten wijzigen.

• • •

•

Baarlerhoek Ligging in relatie tot het watersysteem en de groenblauwe hoofdstructuur

De locatie Baarlerhoek ligt deels op hogere gronden (Baarleres?) en deels in lage, natte delen langs de Zandwetering. Bij de ontwikkeling van deze locatie kan, in navolging op Steenbrugge en Wechelerhoek uitwerking gegeven worden aan de realisatie van een Zandweteringzone met ruimte voor water vasthouden en bergen, natuurontwikkeling en recreatieve toegankelijkheid. Het noordelijke deel van de locatie ligt in het grondwaterbeschermingsgebied wat beperkingen kan opleveren. Bij de ontwikkeling van het noordelijke deel kunnen de aanwezige cultuurhistorische waarden (boerderijen, wegenstructuren) opgenomen worden in de stedenbouwkundige structuur. De ensemblewaarde van hoge dekzandrug (es) en de aanwezige boerderijen rondom zal verloren gaan. Indien de wijk ontsloten wordt vanuit de N348 kan de opgave worden meegenomen om de Zandweteringzone recreatief en ecologische te verbeteren door de realisatie van langzaam verkeerroutes naar Heerlijkheid Linde

Randvoorwaarden - Milieuaspecten

Aan de noordzijde van het plangebied is een hogedruk aardgasleiding gelegen langs de Spanjaardsdijk. Hiermee dient rekening gehouden te worden met een vrijwaringszone. Dit moet worden afgestemd met de Gasunie. Daarnaast geldt vanuit externe veiligheid een aandachtsgebied van 170 m aan weerszijde van de leiding. Dat wil niet zeggen dat er niet binnen het aandachtsgebied gebouwd kan worden, maar zal onderbouwd moeten worden aan de hand van adviezen van de omgevingsdienst IJsselland (verder ODIJS) en Veiligheidsregio IJsselland (verder VRIJ) dat het verantwoord is daar te wonen i.r.t. bereikbaarheid bestrijdbaarheid, watervoorziening e.d. voor de hulpdiensten. Binnen het plangebied is een aantal voor bodemverontreiniging verdachte locaties aanwezig. Die zullen bij de uitwerking nader beschouwd moeten worden, maar technisch is dat vaak oplosbaar. Verder zijn de Spanjaarddijk en N348 zoneplichtige wegen met een relevante verkeersintensiteit die geluidsuitstraling binnen het plangebied veroorzaken. Tot op circa 300m vanaf de N348 wordt de standaardwaarde voor geluid overschreden. De grenswaarde ligt op circa 140m. Binnen deze zones kan het bestuur een afweging maken m.b.t. het toestaan van hogere waarden voor nieuwbouw. Nader onderzoek zal moeten aantonen of het mogelijk is met bron of overdrachtsmaatregelen de geluidbelasting terug te brengen.

Het plangebied wordt doorkruist door bovengrondse hoogspanningslijnen. Hiervoor geldt een voorzorgadvies m.b.t. afstand tot woningen i.r.t. stralingsrisico door magneetvelden. Binnen de z.g. 0,4 microTesla contour kunnen geen nieuwe gevoelige functies worden gebouwd.

Randvoorwaarden - Overig

Op een deel van de locatie Baarlerhoek is een Wet Voorkeursrecht Gemeenten gevestigd om op termijn een nieuw hoogspanningsstation mogelijk te maken. Of en wanneer hier duidelijkheid over komt, is nu niet bekend.

40

Mobiliteitsaspecten:

• •

• •

•

Locatie ligt niet binnen acceptabele afstand van Dagelijks Stedelijk Systeem. Directe auto aansluiting op N348; afhankelijk van medewerking provincie Aanhaking op hoofdfietsnetwerk mogelijk ten noorden en oosten van Schalkhaar (resp. Spanjaardsdijk en Oerdijk). Afstand tot deze routes vanuit centrum van de locatie te groot, waardoor verdichting netwerk ter plaatse gewenst is. De randroutes te gebruiken naar het centrum van de stad en bedrijventerreinen. Via kortsluitingen extra verbindingen mogelijk met centrumvoorzieningen in Schalkhaar. Bedrijventerreinen zijn via doorfietsfietsroute langs Overijsselskanaal bereikbaar. Excentrische ligging, tevens buiten DSS, geeft in combinatie met beperkte kans op parkeerregulering slechts zeer intrinsieke motivatie voor deelmobiliteit. Alleen bij realisatie van station Platvoet/Diepenveen ontstaan beperkte mogelijkheden. Wel kan een centrale halte aan de Spanjaarsdijk als HUB fungeren voor een deel van de locatie. Bedieningsfrequentie is daarentegen nu nog beperkt. Extra station Platvoet/Diepenveen komt in beeld bij voldoende voeding vanuit bestaande en nieuwe en bestaande woningbouwlocaties binnen 3 km. Afstand. Bij doortrekken buslijn 4 (station-Schalkaar-Westenberg) naar noorden ontstaan mogelijkheden om ca. helft van de locatie met OV te ontsluiten.

Mogelijkheid van een buslus door het plangebied is te verkennen, zodat gehele locatie met OV is ontsloten. Slechts een deel van de locatie ligt binnen 1 km van basisvoorzieningen. Mogelijk biedt de hoeveelheid woningen voldoende draagvlak voor eigen basisvoorzieningen.

Advies Waterschap (WDOD)

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling Baarlerhoek grenst aan de Zandwetering. Deze wetering heeft een belangrijke waterhuishoudkundige functie die met het oog op klimaatontwikkelingen en klimaatbestendigheid ook in de toekomst ruimte nodig heeft voor eventuele aanpassingen. Voor eventuele inrichting van beide locaties vragen we de gemeente Deventer dan ook rekening te houden met de volgende zaken: • Laat in de planvorming ruimte voor mogelijke ingrepen door WDODelta in de zandwetering zoals verbreding en aanpassingen in beheer zoals beheerroutes en hogere / lagere peilen. • Het beekdal moet ruimte bieden voor water/ nattere omstandigheden. Mocht daar toch gebouwd gaan worden dan vraagt dat aanzienlijke investeringen, daarom raden wij af om te bouwen in de lage delen van het beekdal, • Reserveer voldoende (openbare en private) ruimte om water vast te houden binnen de ontwikkeling Baarlerhoek. Het is daarom van belang om niet voor het maximaal aantal mogelijke woningen/ bedrijven te kiezen maar ruimte voor natuurlijke berging en infiltratie te laten. Een instrument dat hierbij kan helpen is dat de gemeente voorwaarden stelt aan het maximaal percentage verharding per privaat perceel én voor de openbare ruimte. • Hou de de lagere delen van de te bebouwen gebieden vrij van bebouwing om hier water vast te houden om verdroging tegen te gaan en snelle afvoer te voorkomen.

• Hou in de planvorming rekening met hogere grondwaterstanden dan nu het geval is. Hogere grondwaterstanden kunnen ontstaan door piekbuien en de waterafvoerende functie van de wetering. Hogere grondwaterstanden kunnen in de toekomst mogelijk ook ontstaan doordat de wetering meer ingezet wordt om water vast te houden in het beekdal. • Benut bij planvorming bestaande en nieuwe groenblauwe structuren om water vast te houden. Dit kan door op de juiste plek sloten te dempen, geen nieuwe sloten re realiseren en groene elementen zo te plaatsen dat afstromend water in het gebied wordt vastgehouden en vertraagd wordt afgevoerd. Afhankelijk van de precieze oBpbouw van het gebied zou een terrassenstructuur richting zandwetering met natuurlijke overlopen kunnen helpen om water vast te houden, te laten infiltreren en vertraagd af te voeren. Daarbij moet goed

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

5. Hoe verder?

41

Vijfhoek Zuid-Oost Ligging in relatie tot het watersysteem en de groenblauwe hoofdstructuur

De locatie ligt in de directe nabijheid van de Gooiermars, een natuurlijk kwelgebied en brongebied van de Zandwetering. Het gebied heeft, met uitzondering van een kleine dekzandrug een lage ligging en staat onder invloed van fluctuerende grondwaterstanden (kwel). Dit betekent hoge grondwaterstanden gedurende het gehele jaar. De mogelijkheden om water te bergen in het gebied zijn daardoor zeer beperkt. Vanuit bodem en water sturend is dit geen logische locatie en bij een ontwikkeling zijn veel maatregelen nodig op maaiveld en gebouwniveau. De locatie ligt in 2 gebieden van de hoofdgroenstructuur; de stadsrandzone met landgoederen en het brongebied van de Zandwetering en de stedelijke groenblauwe hoofdstructuur bestaande uit de (sport)parkzone door de Vijfhoek, Douwelerkolk, Rielerenk, Brinkgreven naar het Zandweteringpark. De aanwezige historische laanstructuren verbinden de stad met het buitengebied welke recreatief aantrekkelijk is.

Randvoorwaarden - Milieuaspecten

•

Locatie ligt binnen DSS vanwege station Colmschate. Aandachtspunt is wel goede verbinding hier naartoe. • Afstand per fiets/te voet tot dagelijkse basisvoorzieningen in zowel de Vijfhoek als Colmschate is acceptabel. • Afstand tot buslijn door de Vijfhoek is op de rand van acceptabel en tot buslijn over Holterweg (station-Bathmen) acceptabel, maar alleen via ongelijkvloerse spoorkruising. • Ongelijkvloerse kruising voor auto’s op Holterweg lijkt door beperkte afstand tussen spoor en Holterweg onmogelijk voor autoverkeer. Wel mogelijk en zeer gewenst voor fietsverkeer. • Hiermee ontsluiting voor autoverkeer uitsluitend via David Wijnveldweg. Nadere randvoorwaarden moeten hiervoor worden meegenomen. Daarbij moeten worden betrokken: Inzet van het STOMP-principe De capaciteit van de kruispunten op grotere afstand van Vijfhoek Zuid-Oost Extra belasting Davis Wijnveldweg beperken en maximale capaciteit bepalen (heeft invloed op aantal te realiseren woningen).

Advies Waterschap (WDOD)

Deze locatie ligt in een zeer nat kwelgebied, de bovenloop van de Zandwetering. Wij vinden het als waterschap echt onverstandig om dit gebied aan te wijzen voor woningbouw. Water moet hier ruimte blijven houden.

Stadsland

Mobiliteitsaspecten:

Ligging in relatie tot het watersysteem en de groenblauwe hoofdstructuur

•

De locatie ligt in de directe nabijheid van de IJssel en onder invloed van wisselende grondwaterstanden vanuit de IJssel en de Veluwe. Op het gebied ligt een reservering voor een nieuwe rivierarm van de IJssel (bypass). Bij de realisering van de Bypass zal De Worp en het Stadsland een eiland worden met dijken op deltahoogte. Of er een bypass komt en welke maatregelen bij de realisatie horen worden de komende jaren in het project Ruimte voor de Rivier 2.0 van de rijksoverheid verkend (periode 2025-2029). De locatie is gelegen aan de “luwe” en “groene” zijde van de IJssel. Dit voormalige uiterwaardengebied is in agrarisch gebruik en kent vele cultuurhistorische en ecologische waarden en is nog relatief gaaf. Het gebied een geliefd uitloopgebied voor inwoners van de stad Deventer, de Worp en bewoners van de gemeente Voorst. Door het gebied loopt een oude IJsselloop. Het stadsland ligt naast het Natura 2000 gebied de IJssel en het beschermde stadsgezicht. Samen met de waardevolle groengebieden van de gemeente Voorst is het onderdeel van de groenblauwe hoofdstructuur van Deventer/Voorst en de Stedendriehoek.

•

• • • • • •

Schaal van locatie en op delen afstand tot hoofdfietsnetwerk vraagt om lokale verdichting ervan. Locatie voldoet aan de compacte stad gedachte binnen Dagelijks Stedelijk Systeem (DSS). Ontsluiting auto alleen mogelijk via gemeente Voorst met mogelijk vergaande gevolgen voor de belasting van het wegennet ter plaatse. Locatie geeft extra voeding aan wenselijkheid derde brug Geen doorgaand autoverkeer De Worp Fietsstructuur optimaliseren met goede aansluiting via spoortunnel op doorfietsroute spoorbrug Extra station (in regio ingebracht?) Centraal parkeren op enkele locaties in de wijk

Randvoorwaarden - Milieuaspecten

Deze locatie ligt nabij een aantal relevante bronnen i.r.t. externe veiligheid. Dat betreft het spoor en een vuurwerkopslag aan de Kruisvoorderweg in Twello (gemeente Voorst) en in mindere mate de IJssel. Ook voor deze locatie zal in samenspraak met ODIJS en VRIJ bepaald moeten worden of binnen de aandachtgebieden verantwoord gebouwd kan worden. Het spoor maar ook de provinciale weg en de Lage Steenweg veroorzaken een geluidsuitstraling op het plangebied. Middels akoestisch onderzoek zal beoordeeld moeten worden of bron en/of overdrachtsmaatregelen in de rede liggen. In relatie tot het spoor wordt ook aandacht gevraagd voor het aspect trillingen. Middels trillingsonderzoek kan vastgesteld worden welke maatregelen doelmatig zijn (b.v. zwaardere funderingen) om toekomstige trillingsklachten en schade te voorkomen. Qua bodemkwaliteit zijn enkele kleine plekken historisch verdacht voor bodemverontreiniging. Die zal voor de uitwerking nader beschouwd moeten worden samen met de ODIJS. Woningbouwontwikkeling mag geen negatief effect hebben op de grondwatersituatie, geen mogelijkheid tot functies toe te voegen onder maaiveld, voldoende ruimte voor het bergen en of (her)gebruiken van regenwater.

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

De locatie Vijfhoek Zuid-Oost ligt nabij Holterweg, het spoor en een sportcomplex. De geluidsuitstraling van deze bronnen zal nader in beeld gebracht moeten worden. Voor het sportcomplex geldt o.b.v. de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering een richtafstand tot gevoelige functies als wonen van 50m. Nader onderzoek moet duidelijk maken of met maatregelen dichter op deze functie gebouwd kan worden. Ook lichthinder is hierbij relevant. Met betrekking tot bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied is te melden dat er een rundveehouderij gevestigd aan de Holterweg 13 een geurhinderafstand van 100m tot aan zijn bouwvlak aangehouden moet worden. Op de Smeenkhof zitten een aantal kleine bedrijven met een bestemde milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 30m tot een rustige woonwijk en 10 m tot gemengd gebied. Het lijkt gezien de aanwezigheid van het sportcomplex, spoor en hoofdweg voor de hand te liggen om van de richtafstand van 10 m uit te gaan. Voor spoor en weg zal nagegaan moeten worden of bron en overdrachtsmaatregelen (stil asfalt en/of geluidschermen) doelmatig zijn. In relatie tot het spoor wordt ook aandacht gevraagd voor het aspect trillingen. Middels trillingsonderzoek kan vastgesteld worden welke maatregelen doelmatig zijn (b.v. zwaardere funderingen) om toekomstige trillingsklachten en schade te voorkomen.

Vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor gelden aandachtsgebieden voor brand, explosie en gifwolk. In afstemming met de ODIJS en VRIJ zal bepaald moeten worden in hoeverre verantwoord dichter op het spoor gebouwd kan worden en met welke maatregelen. Qua bodemkwaliteit zijn enkele kleine plekken verdacht voor bodemverontreiniging. Die zal voor de uitwerking nader beschouwd moeten worden samen met de ODIJS.

Mobiliteitsaspecten:

42

43

Bergweide 3 Milieuaspecten

Eerder onderzoek uit 2022 geeft aan dat de realisatie van woningen in het gebied een zoektocht is. Nieuw haalbaarheidsonderzoek zal moeten uitwijzen of de transformatie een haalbare kaart is vanwege benodigde afwaardering van bedrijfsbestemmingen, (on)mengbaarheid van bestaande bedrijfsbestemmingen met wonen, de noodzakelijke verplaatsingen van bestaande bedrijven, noodzakelijke dezonering en de daarmee gepaard gaande kosten. Een nieuwe, geactualiseerde gebiedsstudie zou gedaan moeten worden naar: 1. De haalbaarheid van een transformatie naar gemengd gebied. Dit gezien de eerdergenoemde beperkingen, waaronder kosten en ontstane belemmeringen voor bedrijvigheid in en rondom Bergweide 3: 2. De milieugevolgen van de voorgenomen ontwikkelingen voor woningbouw in het gebied, de leefomgevingskwaliteit ter plaatse en mogelijke alternatieven voor gebiedsinrichtingen, waarin de focus ligt op plaats en hoeveelheid en ook de bouwhoogte van woningen; Daar kan aan worden toegevoegd: Mengen van wonen en werken kan aantrekkelijke woonmilieus opleveren met bijvoorbeeld kantoren en kleinschalige (ambachtelijke en stadsverzorgende) bedrijvigheid. Echter de (bestaande én innovatieve) maakindustrie vraagt ook ruimte die niet goed te mengen is met een optimale leefomgevingskwaliteit.

Het gaat dan om grotere ingrepen in de bedrijfsvoering of verplaatsing van zowel bedrijven op de beoogde transformatiezone als ook maatregelen bij bedrijven op aangrenzende terreinen. Aandachtpunten daarbij: • Leefomgevingskwaliteit in Bergweide 3 staat bij aanvang al onder druk, hoge gezondheidsambities of een ambitieuzer milieubeleid binnen deze gebieden zijn lastig/niet haalbaar; • Nader onderzoek nodig naar de haalbaarheid en doelmatigheid van dezoneren industrieterrein (en effect op bestaande bedrijfswoningen die dan geluidsgevoelig worden), grote ingrepen in bedrijfsvoering of verplaatsing van bedrijven en het effect op bestaande bedrijfswoningen. • Niet verder inkrimpen van de bestaande bedrijfsruimte en hogere milieucategorieën, sluit aan bij onze duurzame en circulaire ambities.

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

Naast bovenstaande beschouwing die vooral betrekking heeft op de milieuaspecten bedrijven en milieuzonering, geluid (wegverkeer en industrie) en geur, is bodem natuurlijk ook een relevant aspect die de haalbaarheid van transformatie (financieel) bepaald. Ook dit aspect vraagt nader onderzoek als helder is waar gevoelige functies zijn voorzien.

44

45

Wechelerhoek Verkenning Gemeente Deventer december 2023