Wonen Ruimte Stad - Ruimtelijke verkenningen (september 2025)

Wonen Ruimte Stad Ruimtelijke Verkenningen → → → →

Baarlerhoek Vijfhoek Zuid-Oost Stadsland Bergweide 3

september 2025

Inhoudsopgave 1. Inleiding. ........................................................................................................... 5 2. Kansenkaart Wonen Deventer. ....................................................................... 7 3. Verkenningen.................................................................................................... 15 Baarlerhoek................................................................................................... 16 Vijfhoek zuidoost.......................................................................................... 22 Stadsland. ..................................................................................................... 28 Bergweide 3. ................................................................................................. 34 4. Conclusie.......................................................................................................... 39 5. Hoe verder?...................................................................................................... 40

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

Bijlage: Samenvatting input disciplines. ........................................................... 41

2

3

1. Inleiding Wonen Ruimte Stad  

Nadere verkenning

In de routekaart Wonen Ruimte Stad beschrijven we de ambitie voor de woningbouwopgave van de stad Deventer. Deze routekaart is – samen met andere routekaarten – in de raad van 22 december 2021 vastgesteld. De ambitie voor Deventer gaat uit van 7.000 woningen voor de autonome groei en 4.000 extra woningen om invulling te geven aan de versterking van de arbeidsmarkt en verjonging van de gemeente (11.000 totaal). Een deel van de woningbouwopgave wordt in de dorpen gerealiseerd met een omvang van ca 1.000 woningen. In en om de stad gaat het om een toevoeging van 10.000 woningen tot 2035.

Dit document betreft een verkenning op hoofdlijnen van vier locaties binnen de gemeente Deventer: → → → →

Baarlerhoek Vijfhoek Zuid-Oost Stadsland Bergweide 3

Het betreft hier een technische uitwerking naar aanleiding van besluitvorming in de raad. Op een hoog abstractieniveau brengen we per locatie kansen, belemmeringen en consequenties voor woningbouw in beeld. Het document bevat geen keuzen en heeft ook geen juridische status, maar dient als input voor keuzes en afwegingen die we in het kader van de Omgevingsvisie maken.

Inmiddels zijn de fases van het bepalen van de ambitie (fase1) en de nadere verkenning (fase 2) doorlopen. In fase 3 is de Kansenkaart Wonen Deventer opgesteld. De Kansenkaart Wonen Deventer laat zien hoe de keuzes voor woningbouw samenhangen met andere thema’s en opgaven binnen Deventer. In de Kansenkaart brengen we kansen en consequenties met andere opgaven in beeld: voorbeelden van relevante thema’s zijn: werken, groenblauwe structuur, visie landelijk gebied, energietransitie, duurzame mobiliteit en voorzieningen. Verder hebben we verkend wat de bandbreedte (laadvermogen) is van mogelijke locaties, inclusief een verdeling van woonmilieus. Fase 3 van Wonen Ruimte Stad is afgerond door middel van besluitvorming in de raad op 27 november 2024. Besloten is het bestaand beleid voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties te continueren: de compacte stad (planuitwerking binnen de gebiedsprogramma’s Centrumschil en Keizerslanden) en de realisatie van de overige huidige harde en semi harde planvoorraad en Wechelerhoek. Daarnaast is door de gemeenteraad besloten de potentiële woningbouwlocaties Vijfhoek Zuid-Oost, Baarlerhoek en Bergweide 3 voor de middellange termijn (tot 2035) te verkennen. Voor de lange termijn (na 2035) is besloten om te verkennen of locatie Stadsland voor woningbouw beschikbaar is in relatie tot de ruimtelijke reservering van een bypass voor de IJssel.

In het raadsvoorstel is toegelicht dat de locatie Stadsland een relatie heeft met de verstedelijkingsstrategie voor de Stedendriehoek en Ruimte voor de Rivier 2.0.

Per locatie is een (voorlopige) conclusie over mogelijke woningbouw opgenomen. In de Omgevingsvisie wordt de keuze gemaakt waar woningbouw gerealiseerd kan worden en met welke randvoorwaarden rekening gehouden moet worden.

Relatie Omgevingsvisie In het raadsvoorstel kansenkaart Wonen Ruimte Stad is vastgelegd is dat uitkomsten van de verkenningen onderdeel uitmaken van de nieuw op te stellen Omgevingsvisie voor Deventer. De raad wordt geinformeerd en geconsulteerd over de uitkomsten van de verkenningen door middel van een raadsmededeling. Vervolgens vindt participatie plaats, dit loopt samen op met de participatie van de Omgevingsvisie via de toekomstgesprekken. De verkenningen Wonen Ruimte Stad en een verslag van de participatie maken onderdeel uit van keuzes en afwegingen die in het kader van de Omgevingsvisie gemaakt worden. Uiteindelijk leggen we in de omgevingsvisie vast waar woningbouw gerealiseerd kan gaan worden. Ook bepalen we welke (kwalitatieve) randvoorwaarden belangrijk zijn om tot ontwikkeling over te gaan.

HOGE GROEIAMBITIE: VEEL BESTAANDE PLANNEN & ZOEKRUIMTE GEWENST Forse groei aantal woningen: > Autonome groei: 7.000 woningen > Extra groei: 4.000 woningen (arbeidsmarkt versterken + accent op jongeren)

de ambitie 11.000 woningen

Bestaande plannen dorpen: 1.000

Zoekopgave stad: 4.850 woningen (incl. 30% extra i.v.m. planuitval)

Bestaande stad

Toevoeging: ca. 25% in 15 jaar

+

5

Ter referentie: Vijfhoek ca 4.500 woningen in 25 jaar

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

Bestaande plannen stad: 6.570

Illustratie uit Deventer bouwt, toekomst van het wonen

4

5

2. Kansenkaart Wonen Bouwstenen voor gezonde verstedelijking De raad heeft op 27 november 2024 besloten om het thema gezondheid als overkoepelend thema te hanteren voor afwegingen en plan uitwerkingen. Hier wordt invulling aan gegeven door dit thema door te vertalen naar bouwstenen voor gezonde verstedelijking. Deze staan hieronder weergegeven. Het thema gezondheid omvat diverse aspecten, zoals het stimuleren van ontmoeting, aansluiting bij voorzieningen, voldoende groen in de omgeving voor sport, spel, recreatie en ruimte voor biodiversiteit, ruimte voor klimaatopgaven, een goede mix aan woningen, nabijheid van openbaar vervoer en voorzieningen en een goede bereikbaarheid te voet en per fiets. Deze gezondheidsaspecten benoemen we in het afwegingskader van fase 2 als zaken die tijdens de brede participatie naar voren kwamen. De bouwstenen kunnen helpen bij het formuleren van conclusies en aanbevelingen rondom de mogelijke ontwikkeling van woningbouw en om keuzes te maken in de Omgevingsvisie.

enter v e D n wone te Stad

r t fase 3, Wonen Ruim kaa sen duct ro p n e Kan s tus ter Bouwt: Deven Mei, 2024

1. Ruimtelijke kerningrediënten voor positieve gezondheid

Ruimtelijke bouwstenen

Het overzicht van de ruimtelijke kerningrediënten voor positieve gezondheid bundelt de kennis zoals beschreven in inheemse plantensoorten of het ontharden van de publieke ruimte. Op de volgende pagina’s worden alle zes de principes onder andere de Praktische gids voor gezonde verstedelijking 9 en De omgeving als leefstijlcoach 10, aangevuld met de op deze twee schalen uitgewerkt. Er wordt in de uitwerking een link gelegd met o.a. het recentelijk verschenen Convenant brede kennis en ervaring van het team dat aan dit project gewerkt heeft en wat in de werksessies naar voren kwam11, 12 . Toekomstbestendige Woningbouw3 en de WHO-normen4. Deze normen zijn vaak strenger dan de wettelijke normen in De veertien kerningrediënten zijn onderverdeeld in zes hoofdprincipes voor gezonde verstedelijking. De kerningrediënten Nederland. Het doel is om ontwerpers en beleidsmakers concrete houvast te geven hoe je kan ontwerpen vanuit het zijn verder uitgewerkt met praktische ruimtelijke richtlijnen op twee schaalniveaus: (1) stad- en netwerkschaal en (2) gezondheidsperspectief op de schaal van wijk en stad. wijkschaal. Om een voorbeeld te noemen: ‘Natuurinclusiviteit en biodiversiteit’ (derde kerningrediënt bij principe 2) Hieronder gegeven van de bouwstenen verstedelijking.

vraagt op stad- enwordt netwerk een schaaloverzicht om grootschalige ecologische verbindingen; op wijkniveauvoor om hetgezonde toepassen van

voor gezonde verstedelijking

Schone stad/wijk

Klimaatveilige omgeving

Duurzame gebouwvoorraad

6

6

2 RUIMTE VOOR KLEIN EN

GROOT GROEN & BLAUW

Aanwezigheid van groen en water binnen loop- en fietsafstand, gekoppeld aan beweegroutes

Diversiteit in typen groen voor rust en reuring

Natuurinclusiviteit en biodiversiteit

3 ACTIEF EN INCLUSIEF REIZEN

4

NABIJHEID

5 HECHTE, DUURZAME GEMEENSCHAPPEN

6 LOKAAL ETEN

Voetgangers en fietsers voorop

15-minutenstad

(Woon)gemeenschap: samenwerken en eigenaarschap

Toegang tot gezonde en betaalbare voeding binnen loop- en fietsafstand

Inclusieve bereikbaarheid: vervoer voor iedereen

Draagkracht voor voorzieningen

Een zorgzame en leerzame omgeving

Ruimte voor lokale voedselproductie

Schone (deel)systemen

Sport en spel centraal in de openbare ruimte

Ruimte voor identiteit, betekenis en sociale mix

Bouwstenen voor gezonde verstedelijking, uit Kansenkaart Wonen Deventer

Kansenkaart wonen Deventer

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

1

DUURZAME, VEILIGE WOON- EN WERKOMGEVING

13

7

7

Woonmilieus De Kansenkaart Wonen Deventer geeft een advies over woonmilieus die goed passen bij de verschillende zoekgebieden. Deze woonmilieus zijn richtinggevend geweest voor verdere uitwerking van deze verkenning. Een uiteindelijk besluit over het programma en de daarbij horende woonmilieus isl aan de orde in de Omgevingsvisie en uiteindelijk als een locatie tot ontwikkeling komt. Hierna worden de relevante woonmilieus nader beschreven die van toepassing zijn op de vier te verkennen locaties.

Groen Stadskwartier

Woon-werkkwartier

In het groene stadskwartier vind je de dichtheid van de binnenstad sterk verweven met de natuur. Hier komen landschap en stad letterlijk samen, de wijk is nauw verbonden met het omliggende landschap door een robuust groen-blauw raamwerk. Natuur en landschap zijn de dragers van de wijk. De wijk bestaat uit een mix van gestapelde woningenen en compacte grondgebonden woningen (65/35). Het aandeel grondgebonden woningen met ruime tuinen is hier kleiner dan in traditionele groene woonwijken. Hierdoor ontstaat veel ruimte voor groene straten en pleinen die uitnodigen tot beweging, ontmoeting en ruimte geven aan natuur en water. Een brede mix van woningtypes maakt dit woonmilieu zeer kansrijk voor zowel de talentopgave als alle andere doelgroepen: opstromende gezinnen, stedelingen, stadse topklasse, jonge toestromers en stedelijke pioniers. Met voorzieningen en werkfuncties op loopafstand kan hier worden gewoond en gewerkt in een groene ontspannen sfeer met de dichtheid van de binnenstad. De bebouwing heeft een kleine footprint en een gemiddelde bouwhoogte van vier bouwlagen. Daardoor kunnen relatief veel woningen op een klein grondoppervlak worden gerealiseerd en blijft veel ruimte over voor een robuust groen raamwerk dat diep doordringt in de wijk tot aan de bebouwing.

Bewoners beschikken hierdoor in hun directe omgeving over veel collectief groen zoals parken, binnenhoven, moestuinen en boomgaarden. Privetuinen zijn schaars en kleiner van formaat, hier wordt ingezet op innovatieve, collectieve woonvormen en samen- en zelfbouw. Via het uitgebreide groen-blauwe raamwerk is de wijk zeer goed ontsloten voor fietser en voetganger. Auto’s worden hoofdzakelijk geparkeerd op centraal gelegen plekken in de wijk, altijd binnen loopafstand van de woningen en werkplekken. Dit woonmilieu is goed toe te passen op grote schaal vanwege de kleine footprint van bebouwing en de hogere dichtheid. Voornamelijk nieuwe locaties met groene kwaliteiten zijn kansrijk, mits binnen tien minuten fietsafstand van centrumvoorzieningen en een OV knooppunt.

In het woon-werkkwartier worden compacte, stedelijke bouwblokken gecombineerd met stedelijk groen en water, op loopafstand van stedelijke voorzieningen. De wijk bestaat uit een mix van gestapelde woningen en compacte grondgebonden woningen (70/30). Dat maakt dit woonmilieu kansrijk voor de talentopgave (jongeren) en stedelijk georienteerde doelgroepen zoals stedelingen, stedelijke pioniers en jonge toestromers. De menging van wonen met ca 15 - 25 % werken en voorzieningen zorgt voor stadse levendigheid. Grote en kleine schaal staan hier naast elkaar, met elkaar verbonden door een autoluwe openbare ruimte. In de begane grondverdieping bevinden zich veel functies en voordeuren, dit zorgt voor een levendige sfeer de straten en pleinen. De nabijheid van centrumvoorzieningen en een OV knooppunt maken de fiets het primaire vervoersmiddel. Goede, veilige verbindingen voor voetgangers en voldoende groene plekken zorgen voor een hoge verblijfskwaliteit van de openbare ruimte. Auto’s worden hoofdzakelijk geparkeerd in collectieve parkeervoorzieningen aan de randen van de wijk, altijd binnen loopafstand van de woningen en werkplekken. Dit woonmilieu is goed toe te passen op grote schaal vanwege de kleine footprint van bebouwing en relatief hoge dichtheid.

Zowel transformatie van bestaand stedelijk gebied als nieuwe locaties zijn kansrijk, mits binnen tien minuten fietsafstand van centrumvoorzieningen en een OV knooppunt.

→

→ →

Mogelijke bouwhoogtes: Deventer laag (t/m 16 m.), Middelhoogbouw (16 t/m 31 m.) en Hoogbouw (31 t/m 40 m.) Bebouwingsdichtheid in FSI (Floor Space Index): 1,5 Verhouding wonen-werken in MXI: 0,9 (90% wonen - 10% werken)

Mogelijke bouwhoogtes: Deventer laag (t/m 16 m.), Middelhoogbouw (16 t/m 31 m.) Bebouwingsdichtheid in FSI (Floor Space Index): 1,5 Verhouding wonen-werken in MXI: 0,9 (90% wonen - 10% werken)

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

→ →

→

8

9

Stedelijk parkwonen

Clusters in het groen

Dit woonmilieu bestaat uit compacte appartementenblokken, middenin een groen landschap en op ruime afstand van elkaar. De bebouwing heeft een kleine footprint en is in samenhang met het omringende landschap ontworpen. Dit zorgt voor de ultieme beleving van rustig wonen in een parkachtige omgeving. Het landschap vormt hier de drager, om het groene karakter te versterken wordt verharding in de vorm van straten, stoepen zoveel mogelijk tot een minimum beperkt. Dit levert veel groene ruimte op om te wandelen en te ontspannen, maar ook voor natuur en water. Auto parkeren wordt centraal en uit het zicht opgelost. Deze gestapelde woonvorm is met name kansrijk voor stedelingen en stadse topklasse. Dit woonmilieu is goed toepasbaar op kleine schaal en kan worden ingezet om bestaande randen op de grens van stad en groen af te hechten.

Rustig wonen in kleinschalige, compacte clusters van woongebouwen omringd door hoogwaardig groen. De clusters bestaan voornamelijk uit geschakelde blokjes met grondgebonden woningen, mogelijk gecombineerd met appartementen. De bebouwing heeft een kleine footprint en is in samenhang met het omringende landschap ontworpen. Het landschap vormt hier de drager, om het groene karakter te versterken wordt verharding in de vorm van straten, stoepen zoveel mogelijk tot een minimum beperkt. Buitenruimte bestaat uit vlonders, dakterassen of kleine tuinen. Dit levert veel collectieve groene ruimte op om te wandelen en te ontspannen, maar ook voor natuur en water. Auto parkeren wordt centraal en uit het zicht opgelost. Vaak vormen de clusters een gemeenschap met gedeelde waardes zoals collectiviteit, groen en duurzaamheid. Kansrijk voor opstromende gezinnen, en stadse topklasse. Dit woonmilieu is goed toepasbaar op kleine schaal en kan worden ingezet om bestaande randen op de grens van stad en groen af te hechten.

→

→ → →

Mogelijke bouwhoogte: Deventer laag (t/m 16 m.) Bebouwingsdichtheid in FSI (Floor Space Index): 0,2 - 0,4 Verhouding wonen-werken in MXI: 0,9 (90% wonen - 10% werken)

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

→ →

Mogelijke bouwhoogtes: Deventer laag (t/m 16 m.), Middelhoogbouw (16 t/m 31 m.) Bebouwingsdichtheid in FSI (Floor Space Index): 0,6 - 0,8 Verhouding wonen-werken in MXI: 0,9 (90% wonen - 10% werken)

10

11

Doelgroepen en woonwensen In het woningmarktonderzoek van KAW uit 2022 zijn de doelgroepen beschreven en is hun omvang aangegeven. Daarbij gaat het zowel om de autonome groei als de extra ambitie. De doelgroepen die kansrijk zijn voor deze ambitie zijn met een * aangeven. In de Kansenkaart wonen Deventer zijn alleen deze doelgroepen in beschouwing genomen. Maar de hiervoor beschreven woonmilieus zijn ook voor de andere doelgroepen in meer of mindere mate interessant. Zij kunnen dus een aanvulling zijn op de vraag naar deze nieuwe woonmilieus. In de onderstaande tabel staat een beknopte samenvatting van de doelgroepen aan de hand van hun meest onderscheidende kenmerken. Het beeld van de doelgroepen is in werkelijkheid uiteraard genuanceerder.

Opstromende gezinnen*

Stedelingen*

Stadse topklasse*

Jonge toestromers

Stedelijke pioniers*

Jongeren

Ruim en groen

Omvang 27%

15%

11%

6%

4%

9%

9%

Huishouden

Leeftijd

Inkomen

Woonwens

Woonmilieu

gezinnen

30-50 jr

bovenmodaal/hoog

(middel)dure koop

Clusters in het groen / Groen

grondgebonden

stadskwartier / Woonwerk kwartier

dure koop

Stedelijk parkwonen / Groen

appartement

stadskwartier / Woonwerk kwartier

dure koop

Clusters in het groen / Stedelijk

grondgebonden

parkwonen / Groen stadskwartier

middeldure koop

Clusters in het groen / Groen

grondgebonden

stadskwartier

middeldure koop

Woonwerk kwartier / Groen

appartement

stadskwartier

sociale huur

Woonwerk kwartier / Groen

appartement

stadskwartier

dure koop

Clusters in het groen

stellen

stellen

stellen/gezinnen

stellen

alleenstaanden

stellen/gezinnen

35-65 jr

50-65 jr

<35 jr

<30 jr

<30 jr

35-65 jr

hoog

hoog

modaal/bovenmodaal

modaal/bovenmodaal

laag

hoog

grondgebonden Sociale huurders (jong)

Dorpse senioren

Sociale huurders (oud)

8%

6%

5% 100%

12

stellen/gezinnen

stellen

stellen

<35 jr

<65 jr

<65 jr

laag

bovenmodaal/hoog

laag

sociale huur

Groen stadskwartier / Clusters in het

appartement

groen / Woonwerk kwartier

(middel)dure koop

Stedelijk parkwonen / Clusters in het

appartement

groen

sociale huur/appartement

Groen stadskwartier

→ Jongeren Jongeren hebben geen groot budget en zijn daardoor vaak op sociale huur en eventueel de middenhuur aangewezen. Voor velen is dit de eerste keer dat ze zelfstandig gaan wonen, voor een deel is het een vervolgstap is op ‘traditioneel’ kamerwonen. Ze wonen graag in een stedelijk woonmilieu. De nabijheid van het stadscentrum en de voorzieningen is essentieel. In elk geval in een levendige omgeving. Een klein deel van hen heeft voorkeur voor een dorps woonmilieu. Jongeren zijn bereid om kleiner te wonen. Appartementen met goede (eventueel deels gedeelde) voorzieningen is gewild.

→ Stedelingen* Deze groep is bij uitstek gericht op de stad. Het zijn kleine huishoudens met een bovenmodaal inkomen. Het betreft brede leeftijdsklasse van 35-plussers. Vaak zijn kinderen het huis uit of waren er nooit kinderen in het spel. Deze groep is erg gericht op het levendig wonen en maakt ook echt gebruik van het centrum. Ze willen op loop- of fietsafstand daarvan wonen en houden van authentieke omgevingen gericht op ontmoeting. Ongeveer een kwart van hen zoekt de reuring van een dorpscentrum. Het merendeel van de stedelingen is op zoek naar een appartement op een A-locatie. Hier willen en kunnen ze best voor betalen. Om en nabij een derde van de doelgroep is op zoek naar een grondgebonden woning.

→ Ruim en groen De doelgroep Ruim en groen is deels een wat oudere doelgroep gericht op de rust en ruimte buiten de stad en deels een gezinsdoelgroep. Beide groepen hebben een bovengemiddeld budget. Het gewenste woonmilieu is de bindende factor binnen deze doelgroep. Ze willen ruim(te) en groen. Dit betekent gecombineerd met het budget: een product buiten de stad. Verder van de voorzieningen afzitten is voor hen geen probleem. De vraag van deze groep richt zich op grondgebonden of soms een vrij kavel.

Stadse topklasse* → Dit zijn wat oudere (50-plus) en kleinere huishoudens met een zeer ruim budget. Zij zijn gericht op privacy en luxe. Deze doelgroep is gericht op status en allure. Dit kan meerdere vormen aannemen. Centrum stedelijk wonen is mogelijk in combinatie met zeer hoogwaardige appartementen, maar vaker is een ruimer opgezet woongebied gewenst. Daar zoeken zij grondgebonden vrijstaande woningen. Als tussenvormen zijn ook ‘specials’ denkbaar zoals gestapeld en zeer hoogwaardig aan de rand van de stad, of herenhuizen op herontwikkellocaties. → Jonge toestromers* Deze groep is jong en divers. Ongeveer 15-20% zoekt in de sociale huur. De andere groep is gericht op een vrij ‘regulier’ woonproduct. Het betreft instromers vanuit andere regio’s, waaronder de Randstad, die komen voor ruimte en meer waar voor hun geld. Deze groep is vooral gericht op een traditioneel grondgebonden product in de stad. Ongeveer 30% richt zich op een dorps woonmilieu. De groep in de sociale huur is gericht op appartementen. De groep in de koop nagenoeg 100% op grondgebonden wonen.

→ Stedelijke pioniers* Dit zijn jongeren, die vaak uit studentenregio’s komen. Het zijn jonge mensen met hun eerste baan en hebben zodoende enig budget. Zij zijn te verleiden met unieke mogelijkheden om te ondernemen of bij nieuwe ondernemers te werken. De vraag van de stedelijke pioniers richt zich op de stad. De nabijheid van het centrum en de voorzieningen is essentieel. In elk geval in een levendige omgeving, bijvoorbeeld herontwikkelingslocaties, broedplaatsen, campuslocaties. Stedelijke pioniers zijn bereid om kleiner te wonen. Gestapeld met goede (gedeelde) voorzieningen zijn gewild.

Sociale huurders (jong) → Jonge sociale huurders zijn vooral uit kleine huishoudens, de helft van hen zoekt naar een plek om een gezin te stichten. Ze hebben een klein budget en focussen zich op de sociale koop en de sociale huursector. Het grootste deel van de doelgroep richt zich op de stad. Er is geen uitgesproken voorkeur voor één van de stedelijke woonmilieus. Een kleiner deel richt zich op de dorpen. Ongeveer 67% van hen zoekt een appartement en 33% een grondgebonden woning. → Dorpse senioren Deze groep is vaak met pensioen of bijna met pensioen. Zij richten zich op een nieuwe woning met alle gemakken met oog op de toekomst. Deze groep is op zichzelf gesteld en gericht op rust in de directe omgeving. Ze hebben een (boven)modaal inkomen en wonen nu in een koopwoning. De dorpse senior is op zoek naar rust in een dorp of in een rustig woonmilieu in de stad. Zij zijn vaak op zoek naar een comfortabele woning, zoals parkappartementen aan de rand van de stad of een grondgebonden woning. Het is een doorstroomstap maar wel met behoud van leefruimte en kwaliteit.

→ Oudere sociale huurders Oudere sociale huurders zijn voornamelijk kleine huishoudens. Vaak ook met (toekomstige) zorgvraag. Zij hebben een klein budget en hun vraag richt zich op sociale huur. Zij zoeken naar een omgeving met een hoog voorzieningenniveau, dat maakt dat (kleine) dorpen minder geschikt zijn, maar de centrumdorpen zijn wel in beeld. Nabijheid van supermarkt, medische voorzieningen zijn essentieel voor hen. Oudere sociale huurders zijn vaak op zoek naar levensloopbestendige woningen. Ongeveer 75% kiest een appartement. De overige 25% richt zich op kleine grondgebonden woningen.

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

Doelgroep

Opstromende gezinnen* → Opstromende gezinnen zijn huishoudens die vaak al een eerste koophuis hebben. Hun inkomens liggen op of boven modaal. Zij willen een volgende stap op de woningmarkt maken, een grotere woning met voldoende ruimte voor een gezin. Vaak wonen vaak al in de regio, maar steeds vaker gaat het ook om gezinnen uit de Randstad. Van oudsher richt hun vraag zich op de uitbreidingswijken, maar daarnaast heeft een groot deel van hen het oog op meer stedelijke wijken. De ontwikkelgebieden rondom het centrum bieden daarom speciale kansen. Daarnaast is er behoefte aan dorps wonen of een ‘stadse’ variant daarop. Opstromende gezinnen zijn op zoek naar een grondgebonden woning. Vrijwel uitsluitend (middel)dure koopwoningen.

13

3. Verkenningen Opbouw & methodiek Deze fase van verkenning vraagt om een hoog abstractieniveau en enige mate van flexibiliteit. Momenteel zijn er nog veel onzekere factoren en onbeantwoorde vragen die een gedetailleerde uitwerking per locatie op korte termijn niet mogelijk maakt. Daarnaast zal een verkenning op hoofdlijnen beter bijdragen aan strategische keuzes die in het traject van de Omgevingsvisie nog moeten worden gemaakt. Aan de hand van parameters behorende bij de voorgestelde woonmilieus in de Kansenkaart Wonen Deventer wordt inzicht gegeven in de mogelijkheden voor ontwikkeling van woningbouw per locatie. Het gaat hierbij om zaken als woonmilieus, woningdichtheid, en de mate van functiemenging (verhouding wonen-werken). Op basis van de locale context (kwaliteiten, claims en belemmeringen) zijn per locatie twee varianten voor ontwikkelrichting uitgewerkt om inzicht te krijgen in een bandbreedte van aantal woningen. Hiermee wordt geen keuze voorgelegd maar ontstaat meer gevoel bij het laadvermogen van de verschillende locaties.

Baarlerhoek

Bergweide 3

Vijfhoek z.o.

Stadsland

Deze grove schetsen zijn geen ontwerpen of blauwdruk, maar zijn eerder het resultaat van een rekenkundige exercitie die een “minimale en maximale” variant in grondgebruik laten zien. Zo ontstaat een eerste beeld van bandbreedte in laadvermogen.

Voor de schetsen zijn aannames en kengetallen gehanteerd om zo rekenkundig te komen tot het laadvermogen van de locaties. Het aantal woningen is als volgt bepaald:

Vier te verkennen locaties binnen de gemeente Deventer

opp. ontwikkelvelden x % uitgeefbaar x FSI x % wonen / 100 m ² gemiddelde woonopp . Voorbeeld: - totaal opp. ontwikkelvelden 100000 m² x 50% uitgeefbaar= 50000 m² - 50000 m² x FSI 1= 50000 m² - 50000 x 90% wonen= 45000 m²

De verkenningen schetsen op hoofdlijnen: → → → → →

14

De kwaliteiten en (ruimtelijke) claims in en rondom het gebied Mogelijke ontwikkelrichtingen obv vlekkenplan Bandbreedte in woningaantallen Inzicht in mogelijke forse investeringen Randvoorwaarden en aanbevelingen voor ontwikkeling

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

- 45000 m² / 100 m² gem. woonopp.= 450 woningen

15

Baarlerhoek Kwaliteiten

Ligging en beschrijving

In onderstaande kaart zijn de belangrijkste kwaliteiten en waarden in en rondom het plangebied in beeld gebracht.

De Locatie Baarlerhoek ligt tussen het dorp Schalkhaar, de Spanjaardsdijk en het Overijssels kanaal. Aan de oostzijde van het kanaal ligt de N348, een belangrijke verkeersader van de stad. Binnen het gehele gebied bevinden zich meerdere erven met historische boerderijen. De Zandwetering verdeelt de locatie in een noordelijk en een zuidelijk deel. Het noordelijke gebied is hoofdzakelijk in agrarisch gebruik en wordt ontsloten via de Spanjaardsdijk. Ten westen van deze weg bevinden zich het AZC en de woonwijk Westenbergbuiten. Het zuidelijke gebied heeft eveneens voornamelijk een agrarische functie en wordt ontsloten door landbouwtoegangswegen. Dit gebied grenst deels aan de bebouwing van het Dorp Schalkhaar, hier bevindt zich ook het landgoed de Ganzeboom en boerderijwinkel de Oorsprong met ondersteunende horeca. Op een deel van het zuidelijke gebied is door de gemeente Deventer een voorkeursrecht gevestigd voor de mogelijke ontwikkeling van een nieuw hoogspanningsstation. . In de Zandweteringzone bevinden zich meerdere waterbergingen.

Landschappelijke en cultuurhistorische waarden → → → → → →

Zandwetering loopt door het plangebied als belangrijke groenblauwe structuur en ecologische verbinding Ten oosten van het plangebied ligt het Overijssels Kanaal als belangrijke waterstructuur en onderdeel van het recreatief wandel- en fietsnetwerk In de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich waardevolle groengebieden zoals Heerlijkheid Linde, Landgoed Frieswijk en de Zandwetering In het plangebied bevindt zich een enk met boerenerven als waardevol landschappelijk/cultuurhistorisch element met een hoge archeologische verwachting In het plangebied bevinden zich meerdere waardevolle erven met historische bebouwing Ten zuiden van het plangebied bevindt zich landgoed de Ganzeboom met hoge cultuurhistorische waarde

Nabijheid → → → →

Dichtsbijzijnde bushalte op ca 15 minuten loopafstand Dorpcentrum Schalkhaar op ca 10 minuten fietsafstand Winkelcentrum Vijfhoek op ca 10 minuten fietsafstand N348 als belangrijke stedelijke verkeersader

zandweteringzone boerenerf bushalte ecologische verbindingszone enk bomenlaan landgoed bosperceel N348 Overijssels kanaal Plangrens

10 MI

NU TE

N

LO

O

PA

20

M

IN

U

TE

N

LO

OP

AF

30

ST

AN

FS

TA

ND

D

M IN

N LO

O PA

100

TE

0

U

dorpcentrum Schalkhaar

FS

TA

N

D

200 Meter

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

Aan deze tekening kunnen geen rechten ontleend worden

16

17

Variant A

PROJECTNAAM

Het noordelijke bouwveld is op de hoger gelegen enk geprojecteerd in het grondwaterbeschermingsgebied. Hierdoor blijft de natuurlijke laagte ronde de Zandwetering vrij van bebouwing. Cultuurhistorische erven en waardevolle landschapselementen worden ingepast.

Claims In bovenstaande kaart zijn de belangrijkste reserveringen en contouren in en rondom het plangebied in beeld gebracht. Voor deze gebieden gelden restricties en/of nadere voorwaarden in geval van eventuele ontwikkeling. → → → → → →

Contouren weggeluid Contouren hoogspannings trace Zoekgebied voorkeursrecht hoogspanningsstation Trace gasleiding Lage, natte delen rondom de Zandwetering met waterbergende functie tijdens natte perioden Grondwaterbeschermingsgebied

zandwetering

In het zuidelijke deel vormen drie kleinere bouwvelden een nieuwe rand richting de door te zetten Zandweteringzone. De huidige hoogspanningscontour bepaalt hier de noordgrens van deze bouwvelden. Ook hier geldt een goede inpassing van bestaand landgoed en bosperceel. Een gemiddeld hogere dichtheid in combinatie met een kleine footprint zorgt ervoor dat er voldoende ruimte ontstaat voor de Zandweteringszone als belangrijke groen-blauwe structuur met ruimte voor water(berging), natuur en recreatief medegebruik.

waterberging contour hoogspanningsleiding contour gasleiding contour weggeluid zoekgebied hoogspanningsstation

→ → → → →

Bouwvelden: 383317 m² 50% uitgeefbaar: 191659 m2 FSI: 0,6 (gemiddeld) MXI: 0,9 Ca 1000 - 1200 woningen

laaggelegen, nat gebied grondwaterbeschermingsgebied N348 Overijssels kanaal

zandweteringzone ontwikkelveld boerenerf bomenlaan ontsluiting vanaf N348 N348 Overijssels kanaal Plangrens

18

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

Plangrens

19

Variant B

PROJECTNAAM

Het noordelijke bouwveld is op de hoger gelegen enk en de omliggende gronden geprojecteerd. Daarmee is dit bouwveld grotendeels in het grondwaterbeschermingsgebied gelegen. Aan de westzijde vormt het gasleiding tracé de grens van het bouwveld, aan de oostzijde de geluidcontouren van de N348. Aandachtpunt hierbij is inpassing van de cultuurhistorisch waardevolle erven en de hoge archeologische verwachtingswaarde van de enk.

Aanbevelingen Baarlerhoek Programma → → → →

In het zuidelijke deel vormen drie kleinere bouwvelden een nieuwe dorpsrand langs de Zandweteringzone. De huidige hoogspanningscontour bepaalt hier de noordgrens van de bouwvelden. Ook hier geldt een goede inpassing van landgoed de Ganzeboom en het bosperceel

Ontwikkelvoorwaarden → → → → →

Een gemiddeld hogere dichtheid in combinatie met een kleine footprint zorgt ervoor dat er voldoende ruimte ontstaat voor de Zandweteringszone als belangrijke groen-blauwe structuur met ruimte voor water(berging), natuur en recreatief medegebruik. → → → → →

Plangebied totaal ca 115 hectare, te ontwikkelen gebied tussen 38 en 57 hectare 90% wonen en 10% voorzieningen/werken Woonmilieus “Groen stadskwartier” en “Clusters in het groen” zijn hier uitgangspunt Kansrijk voor doelgroepen Opstromende gezinnen, Stadse topklasse, Stedelingen, Jonge toestromers en aanvullend Dorpse senioren, Sociale huurders,

→ → → → →

Bouwvelden: 567483 m² 50% uitgeefbaar: 268322 m² FSI: 0,6 (gemiddeld) MXI: 0,9 Ca 1500 - 1700 woningen

Versterken van de Zandweteringzone als waterbergingsgebied, ecologische verbinding en onderdeel van het recreatieve wandel- en fietsnetwerk Inpassen hoge cultuurhistorische en landschappelijke waarden in nieuwe stedenbouwkundige structuur (lanen, landgoed, erven etc) Versterken fietsverbindingen; aansluiting op hoofdfietsnetwerk mogelijk ten noorden en Oosten van Schalkhaar, respectievelijk Spanjaardsdijk en Oerdijk. Aansluiting op recreatieve (door)fietsroute langs het Overijsselskanaal. Hoofdontsluiting voor auto alleen vanaf N348, ten zuiden van Zandwetering, en alleen onder voorwaarde van opheffen bestaand kruispunt N348-Oerdijk in combinatie met vervangen door ongelijkvloerse fietskruising. Hiermee blijft verkeersdruk op kern Schalkhaar beperkt, ontstaat stimulans voor STOMP en wordt autoverkeer gebundeld op hoofdas, conform beleid hoofdwegenstructuur. Wel medewerking provincie nodig. Oerdijk primair bestemmen voor doorgaand fietsverkeer en aanwonenden/verkeer deel Wijtenhorst/Douwelerleide. Versterken Openbaar Vervoer bereikbaarheid door veilige, directe loop-/fietsverbindingen naar bushaltes lijn 4 en 5 in combinatie met verlengen lijn 4 en evt.

aanleg overstappunt langs de Spanjaardsdijjk Doelgroepen zoals opgenomen in tabel op pagina 12 Rekening houden met milieucontouren in relatie tot gezonde leefomgeving en externe veiligheid Ontwikkeling staat mogelijke komst van hoogspanningsstation niet in de weg Realiseren eigen basisvoorzieningen zorgt voor gemeenschapsvorming en draagvlak duurzame mobiliteit

Kwaliteiten van belang en sturend voor de ontwikkeling → → →

Hoge landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden; nader onderzoek nodig Slim benutten van de hogere en lagere delen; ruimte voor waterberging op de lage delen, hogere delen voor woningbouw Waardevolle cultuurhistorische en landschappelijke elementen opnemen in stedenbouwkundige structuur

Verder te betrekken/ onderzoeken: → → → → → → →

Aansluiting bij omliggende ontwikkelingen zoals versterking dorpscentrum Schalhaar (dorpsvisie Schalkhaar), AZC en Wechelerhoek Hoge archeologische waarden Recreatieve fietsstructuur versterken door o.a. combinaties te leggen met verbindingen naar OV Haalbaarheid station Platvoet-Diepenveen onderzoeken i.r.t. vervoerspotentie Wechelerhoek, Deventer-noord en Diepenveen Ontsluiting op N348 bespreekbaar bij provincie, maar alleen i.c.m. opheffen bestaande aansluiting N348-Oerdijk (dan wat gemeente betreft om te vormen tot ongelijkvloerse fietskruising. Capaciteit N348 in relatie tot de stroomfunctie Te treffen maatregelen in verband met ligging van het gebied in het grondwaterbeschermingsgebied

Investeringen en rol gemeente: → → →

zandweteringzone ontwikkelveld boerenerf bomenlaan ontsluiting vanaf N348 N348 Overijssels kanaal Plangrens

20

De ontwikkeling van het gebied vraagt om een nieuwe aansluiting voor de auto op de N348, gecombineerd met andere infrastructurele ingrepen. Dit kan om hoge investeringen vragen. De hoge archeologische waarden in de hoge delen van het gebied, kunnen grote investeringen tot gevolg hebben. Het plangebied omvat niet alleen de woongebieden, maar ook het gebied er omheen, zoals de Zandweteringzone. De inrichting hiervan zal bekostigd moeten worden. Dit vraagt om slimme keuzes in het ontwerp. De gronden zijn in het bezit van meerdere en verschillende partijen. Op basis van de behoefte aan sturing en de financiële verwachtingen en risico’s zal worden bepaald welke rol de gemeente zal innemen bij de ontwikkeling van het gebied.

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

→

21

Vijfhoek Zuid-Oost

PROJECTNAAM

Ligging en beschrijving

Kwaliteiten

De locatie Vijfhoek Zuid-Oost is gelegen ten noorden van de spoorlijn DeventerEnschede in de zuidoosthoek van woonwijk de Vijfhoek. Het gebied maakt onderdeel uit van landgoed de Bannink en de hoofdgroenstructuur. Het gebied is overwegend laag gelegen en nat door de aanwezigheid van grondwater dat zich dicht onder het maaiveld bevindt (kwel). Het gebied is beperkt bereikbaar voor de auto (Nieuwedijk) en uitsluitend voor de fietser/voetganger aangesloten op de verkeersstructuur van de Vijfhoek. Door het gebied loopt een aantal historische, deels onverharde lanen met een functie voor langzaam verkeer. Vooral de Nieuwedijk heeft een belangrijke functie als ontsluiting voor fietsers van de Vijfhoek naar het gebied ten zuiden van de spoorlijn. De kruisingen over het spoor zijn gelijkvloers en bewaakt.

In onderstaande kaart zijn de belangrijke kwaliteiten en waarden in en rondom het plangebied in beeld gebracht

Landschappelijke en cultuurhistorische waarden → → → →

In en rondom het plangebied bevinden zich meerdere waardevolle groenstructuren: Landgoed De Bannink, brongebied Zandwetering en bomenlanen Het gebied ligt in de stedelijke hoofdgroenstructuur die de Zandweteringzone via Rielerenk-Douwelerkolk met landgoed De Bannink verbindt Het gebied ten oosten van het plangebied maakt onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) Naast het plangebied bevindt zich een dekzandrug met een historisch erf

Nabijheid → → → → →

Sportcomplexen Colmschate, Koninklijke UD en Deventer Hockey Vereniging op loopafstand Dichtst bijzijnde bushalte van buslijn (160, Deventer-Bathmen) op ruim 400m afstand Dagelijkse voorzieningen Vijfhoek op ruim 1 km fiets-/loopafstand boerenerf Winkelcentrum Colmschate en overdekte sportvoorziening de Scheg op ca 1,5 km fiets-/loopafstand Hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) station Colmschate op ca 1,5 km fiets-/loopafstand (waarmee locatie binnen het Dagelijks Stedelijk Systeem (DSS) ligt) bushalte enk bomenlaan natuurnetwerk Nederland (NNN) landgoederen bosperceel wetering spoorlijn plangrens

10 MI

sportcomplex de Scheg

NU TE

N

LO

O

PA

20

winkelcentrum Colmschate

M

IN

U

TE

N

LO

OP

AF

30

ST

AN

FS

TA

ND

D

M IN

U

TE N LO

O PA

FS

100

N

D

200 Meter

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

0

TA

Aan deze tekening kunnen geen rechten ontleend worden

22

legenda

23

Variant A

PROJECTNAAM

Op de locatie zijn vier bouwvelden in een groene setting geprojecteerd. Een gemiddeld hogere dichtheid biedt ruimte aan een ruim opgezet groenblauw raamwerk tussen de bouwvelden, waardoor de beleving van wonen in een landschappelijke omgeving optimaal is.

Claims In onderstaande kaart zijn de belangrijkste reserveringen en contouren in en rondom het plangebied in beeld gebracht. Voor deze gebieden gelden restricties en/of nadere voorwaarden in geval van eventuele ontwikkeling. → → →

Contouren spoorgeluid Laaggelegen gebied; kwelgebied en bron van de Zandwetering Natuurnetwerk Nederland gebied (NNN)

Bouwvelden zijn geprojecteerd buiten het laagst gelegen gebied. Het meest zuidelijke bouwveld blijft buiten de geluidcontour van het spoor. Het bestaande erf, bosperceel en de laan langs de Gooikersdijk worden ingepast. Ontsluiting voor auto vindt niet via Gooikersdijk plaats.

→ → → → →

Bouwvelden: 33000 m² 60% uitgeefbaar: 19800 m² FSI: 0,8 MXI: 1 Ca 150 - 190 woningen

lage natte zone ontwikkelveld boerenerf bomenlaan ontsluiting auto ontsluiting fiets spoorlijn

wetering

Plangrens

contour spoorgeluid laaggelegen, nat gebied natuurnetwerk Nederland (NNN) spoorlijn

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

plangrens

24

25

Variant B

De vier bouwvelden zijn in deze variant groter in omvang. Een gemiddeld hogere dichtheid biedt eveneens ruimte aan een groenblauw raamwerk tussen de bouwvelden. De onderlinge afstand tussen de bouwvelden is hier echter kleiner, waardoor minder ruimte ontstaat voor het tussenliggende groene raamwerk.

Aanbevelingen Vijfhoek Zuid-Oost Programma → → → →

Langs de Nieuwe Dijk zijn twee bouwvelden deels over het laagst gelegen gebied geprojecteerd. Het meest zuidelijke bouwveld overschrijdt deels de geluidscontour van het spoor. Het bestaande erf, bosperceel en de laan langs de Gooikersdijk worden ingepast. Ontsluiting voor auto vindt niet via Gooikersdijk plaats.

Ontwikkelvoorwaarden lage natte zone

→ → → → →

Bouwvelden: ca 40000 m² 60% uitgeefbaar: 24000 m² FSI: 0,8 MXI: 1 Ca 180 - 220 woningen

Totaal plangebied ca 16 hectare, te ontwikkelen gebied tussen 4 en 8 ha 100% wonen Woonmilieu “Stedelijk parkwonen” geldt hier als uitgangspunt Kansrijk voor doelgroepen: Opstromende gezinnen, Stadse topklasse, Stedelingen, Jonge toestromers en aanvullend Dorpse senioren, sociale huurders (jong en oud)

ontwikkelveld boerenerf bomenlaan ontsluiting auto ontsluiting fiets spoorlijn Plangrens

→ → → → → → → → →

Ontwikkeling draagt bij aan de versterking van het gebied als onderdeel van de groenblauwe hoofdstructuur. Ontwikkeling draagt bij aan behoud en versterking van de aanwezige groenblauwe opgaven. Inpassen hoge cultuurhistorische en landschappelijke waarden in nieuwe stedenbouwkundige structuur (lanen, bosperceel, erf etc) Versterken fietsverbindingen op omliggende voorzieningen Ongelijkvloerse spoorkruising voor fietsverkeer op Holterweg zeer gewenst vanuit STOMP en toename fietsgebruik door woningbouw Hoofdontsluiting voor autoverkeer uitsluitend via David Wijnveldweg en beperkt qua laadvermogen nieuwe woningbouwlocatie Ongelijkvloerse spoorkruising voor auto’s op Holterweg uitgesloten door beperkte afstand tussen spoor en Holterweg Woonmilieu stedelijk parkmilieu zoals opgenomen in Kansenkaart als uitgangspunt eventueel aangevuld met Clusters in het groen. Rekening houden met milieucontouren in relatie tot gezonde leefomgeving en externe veiligheid

Kwaliteiten van belang en sturend voor de ontwikkeling → → → → →

Ontwikkeling vindt plaats in een laag/nat kwelgebied en mag geen negatief effect hebben op de grondwatersituatie. Hoge landschappelijke en cultuurhistorische en waarden; en gelegen in de groenblauwe hoofdstructuur in een laag-nat gebied. De gebiedskenmerken hebben effect op de verwachtte kosten van de ontwikkeling. Klimaatadaptieve ontwikkeling en passend binnen de groenblauwe structuur. Slim benutten van de aanwezige hoogteverschillen. Waterberging in de grond is niet mogelijk vanwege de hoge grondwaterstanden en zal vragen om grote gebieden voor waterberging of aanpassingen in de gebouwen. Waardevolle cultuurhistorische en landschappelijke elementen opnemen in de stedenbouwkundige structuur

Verder te betrekken/ onderzoeken: → → →

Onderzoek plangebied verbreden (betrekken de sportvelden) integraal met de onderdelen bereikbaarheid, groen, water (lage ligging engrondwaterstanden), woonprogramma en sport Nader onderzoek ontsluiting auto in verband met leefbaarheid/capaciteit omliggende infrastructuur (resp. David Wijnveldweg en verderop gelegen kruispunten Oostriklaan) Fietsroutes naar OV en voorzieningen verbeteren, waaronder ongelijkvloerse spoorkruising voor fietsers in Nieuwedijk

Investeringen en rol gemeente: → →

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

→

Om de ontwikkeling van het gebied mogelijk te maken, is een fietstunnel gewenst. Hier zijn hoge kosten mee gemoeid. Ook zal er geïnvesteerd moeten worden in een ontsluiting voor auto’s. Het is een laaggelegen gebied met hoge grondwaterstanden. Bij een ontwikkeling vraagt dit om investeringen in het gebied van bijvoorbeeld waterberging en gebouwgebonden maatregelen. Dit zal leiden tot hogere bouwkosten van de woningen. De gronden zijn niet in bezit van de gemeente.

26

27

Stadsland Ligging en beschrijving

Kwaliteiten

Het Stadsland ligt ten westen van de IJssel en vormt deels de grens met de gemeente Voorst en de provincie Gelderland. Tussen de IJssel en Stadsland ligt de Lage Steenweg, aan de oostelijke zijde begrenst de spoorlijn richting Apeldoorn en Randstad. Aan de andere zijde van het spoor bevindt zich de De Worp, een geliefde Deventer woonwijk met circa 1000 woningen. Stadsland bestaat uit het gebied tussen de huidige dijk (1995) en de historische dijk die grotendeels gelegen is binnen de gemeente Voorst. Het gebied is een voormalige uiterwaarde heeft altijd al een sterke relatie gehad met de stad Deventer als locatie voor stadsafval en landbouw. De ontsluiting bestond uit een aantal grindwegen. De Oude IJsselloop, een historische rivierloop vormt de grens tussen de gemeente Deventer en Voorst. Het gebied, grotendeels in eigendom van Stichting IJssellandschap is in agrarisch gebruik. Het gebied maakt onderdeel uit van het recreatieve uitloopgebied van Deventer, Twello en Terwolde. De ontsluiting van het gebied bestaat nu uit de Bandijk (N3...) door de Worp.

In onderstaande kaart zijn de belangrijke kwaliteiten en waarden in en rondom het plangebied in beeld gebracht:

Landschappelijke en cultuurhistorische waarden → → → → →

In en rondom het plangebied bevinden zich meerdere waardevolle landschapselementen zoals de oude IJsselloop, hagen, historische dijk, boomgroepen en een eendenkooi. Ten westen van het plangebied bevindt zich een landgoed met cultuurhistorische waarde Het gebied ten oosten van het plangebied maakt onderdeel uit van Natura 2000 gebied van de IJssel met hoge landschappelijke en natuurwaarden De locatie is een voorbeeld van een karakteristiek rivierenlandschap dat binnendijks is komen te liggen na de realisatie van een nieuwe dijk in 1995 Locatie is gelegen in de omgeving van het beschermde stadsgezicht

Nabijheid → → → →

Historische binnenstad met centrumvoorzieningen op ca 5 minuten fietsafstand (F344) Centraal station Deventer en station Twello op ca 7 minuten fietsafstand (F344) Grootschalige werkgebieden bereikbaar vanaf 10 minuten fietsen Natuurgebied, landgoederen en stadspark op loopafstand

station Deventer

stadscentrum Deventer

boerenerf bushalte enk bomenlaan natuurnetwerk Nederland (NNN) landgoederen bosperceel wetering spoorlijn

0

100

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

plangrens

200 Meter

n rechten ontleend worden

28

legenda

29

Variant A

In deze schets is voor een bypass voor de IJssel een zone gereserveerd van ca 200 meter breed tot aan het bestaande pad. De zone valt deels binnen de gemeente Deventer én deels binnen de gemeente Voorst. Maatvoering en locatie van de bypass zijn gebaseerd op aannames en niet op de werkelijke opgave.

Claims In onderstaande kaart zijn de belangrijkste reserveringen en contouren in en rondom het plangebied in beeld gebracht. Voor deze gebieden gelden restricties en/of nadere voorwaarden in geval van eventuele ontwikkeling. → → → →

Op het gehele gebied ligt een ruimtelijke reservering voor een eventuele bypass voor een extra rivierloop van de IJssel in het kader van Ruimte voor de Rivier 2.0 (onderdeel van Integraal Riviermanagement van de rijksoverheid). Contour spoorgeluid 50 meter Contour IJsseldijk 100 meter; ruimtereservering om toekomstige versterkingsopgaven aan de waterkering mogelijk te maken Natura 2000 gebied ten oosten van het plangebied als onderdeel van de groenblauwe hoofdstructuur

indicatie bypass IJssel ontwikkelveld boomgroepen/houtwal ontsluiting auto ontsluiting fiets provincie/gemeentegrens

De ontwikkelvelden worden gedefinieerd door deze zone, de geluidcontour van het spoor en de te houden afstand tot de bestaande IJsseldijk. Bestaande hagen, paden en houtwallen worden binnen de ontwikkelvelden ingepast en opgenomen in een robuust groen raamwerk. Een gemiddelde hoge dichtheid vergelijkbaar met de binnenstad, een kleine footprint van de bebouwing en weinig privetuinen zorgen hier voor een robuust groen raamwerk met veel collectieve ruimte voor ontmoeting, waterberging, natuur, biodiversiteit en stadslandbouw. Ontsluiting van de auto vindt niet plaats via de Worp.

spoorlijn plangrens

→ → → → →

Bouwvelden: 131190 m² 70% uitgeefbaar: 91833 m² FSI 1,5: 137750 m² 90% wonen: 123975 m² Ca 1100 - 1300 woningen

Natura 2000 gebied contour IJsseldijk contour spoorgeluid ruimtereservering bypass IJssel provincie/gemeentegrens spoorlijn

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

plangrens

30

31

Variant B

In deze schets is voor een bypass voor de IJssel een zone gereserveerd van ca 150 meter breed. De zone valt deels binnen de gemeente Deventer én deels binnen de gemeente Voorst. Maatvoering en locatie van de bypass zijn gebaseerd op aannames en niet op de werkelijke opgave. De ontwikkelvelden worden gedefieerd door deze zone, de geluidcontour van het spoor en de te houden afstand tot de bestaande IJsseldijk. Bestaande hagen, paden en houtwallen worden binnen de ontwikkelvelden ingepast en opgenomen in een robuust groen raamwerk.

Aanbevelingen Stadsland Programma

indicatie bypass IJssel

→ → → →

ontwikkelveld

Een gemiddelde hoge dichtheid vergelijkbaar met de binnenstad, een kleine footprint van de bebouwing en weinig privetuinen zorgen hier voor een robuust groen raamwerk met veel collectieve ruimte voor ontmoeting, water, natuur, biodiversiteit en stadslandbouw. Ontsluiting van de auto vindt niet plaats via de Worp. → → → → →

Bouwvelden: 185000 m² 70% uitgeefbaar: 129500 m² FSI 1,5: 194250 m² 90% wonen: 174825 m² Ca 1600 - 1800 woningen

boomgroepen/houtwal ontsluiting auto ontsluiting fiets provincie/gemeentegrens spoorlijn plangrens

Plangebied totaal ca 62 ha, te ontwikkelen gebied tussen 13 en 18 ha. Mix van wonen en werken (90/10) Woonmilieus “Groen stadskwartier” en “Woon- werkkwartier” gelden hier als uitgangspunt Kansrijk voor doelgroepen opstromende gezinnen, Stadse topklasse, Stedelingen, jonge toestromers, Stedelijke pioniers en aanvullend jongeren en Sociale huurders

Ontwikkelvoorwaarden → → → → → → → → → → → → →

Optimaal benutten nabijheid binnenstad en station: fiets als hoofd- en ketentransport staat centraal in mobiliteitsconcept (STOMP) Nabijheid station en binnenstad icm hoge groen-blauwe waarden vragen om hogere dichtheden, kleinere footprint van bebouwing en efficient ruimtegebruik Centraal parkeren op loopafstand van woningen Geen doorgaand autoverkeer langs De Worp Versterken fietsverbindingen; goede aansluiting via nieuwe spoortunnel op hoofdfietsroute F344 spoorbrug Versterken fietsverbindingen; verbreden fietspad F344 langs spoorbrug De woningbouwontwikkeling voegt zich in de huidige landschappelijke en recreatieve waarden en gaat hand in hand met behoud en versterking van de groenblauwe structuur als groene buffer tussen Deventer en Twello Inpassen hoge cultuurhistorische en landschappelijke waarden in nieuwe stedenbouwkundige structuur (lanen, landgoed, erven etc) Bij de ontwikkeling van de bypass studie doen naar de ontwikkeling van innovatieve dijken Toepassen van vernieuwende, groene woonconcepten die de biodiversiteit, natuurwaarden en de groenblauwe structuur versterken Doelgroepen zoals opgenomen in tabel pagina 12 Rekening houden met milieucontouren irt gezonde leefomgeging en externe veiligheid Toevoegen van voorzieningen (maatschappelijk, commercieel) aanvullend op wat in de Worp aanwezig

Kwaliteiten van belang en sturend voor de ontwikkeling → → → → →

Locatie voldoet aan de compacte stad gedachte binnen Dagelijks Stedelijk Systeem (DSS) Hoge landschappelijke, cultuurhistorische waarden en ecologische waarden Het gebied is een voormalig uiterwaarde met waarschijnlijk hoge grondwaterstanden. Hier moet de ontwikkeling rekening mee houden, Vanuit ligging aan de IJssel met overstromingsrisico’s is aandacht voor vluchtroutes een aandachtspunt (meerlaagsveiligheid) Afstemming met waterschap Vallei en Veluwe over de opgave om de dijken te versterken vanuit het Hoogwaterbeschermingsplan (HWBP)

Verder te betrekken / onderzoeken: → → → →

Ontwikkeling locatie geeft extra voeding aan wenselijkheid derde brug Nog geen duidelijkheid over de ruimtelijke reservering en de opgave voor een binnendijkse bypass (locatie, dimensionering). In het proces van Ruimte voor de rivier 2.0 gaat dit de komende jaren duidelijk worden. De wens vanuit de gemeente Deventer om de mogelijkheid om woningen toe te voegen op het Stadsland is ingebracht in het proces van Ruimte voor de Rivier 2.0. Gesprekken met het ministerie van I&W, Stedendriehoek; gebiedsperspectief Verstedelijking in balans, Stichting IJssellandschap, Waterschap Vallei en Veluwe en gemeente Voorst om de verschillende opgaven en belangen goed mee te nemen. Hoofdontsluiting auto alleen mogelijk via gemeente Voorst, vraagt om intensieve afstemming

Investeringen en rol gemeente: → →

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

→ → →

De ontwikkeling van het gebied vraagt om een versterking van de fietsverbindingen. Concreet betekent dit dat het fietspad op de spoorbrug verbreed moet worden en er een tunnel onder het spoor moet worden aangelegd. Dit zijn grote investeringen. Er zal een ontsluiting voor het autoverkeer moeten worden aangelegd, die grotendeels ligt op grondgebied van de gemeente Voorst. De ligging en het draagvlak zullen bepalen welke investeringen hiervoor nodig zijn. De benodigde ruimte en ligging voor de Bypass zijn nog onbekend. Dit heeft invloed op het aantal woningen en de investeringen. Het bouwen dicht bij de IJssel, in lage gebieden die onder invloed van het grondwater staan, zal duurder zijn dan gemiddeld. De gronden zijn in het bezit van verschillende partijen.

32

33

Bergweide 3 Ligging en beschrijving

Kwaliteiten

Bergweide 3 is een bedrijventerrein dat direct ten oosten ligt van de historische binnenstad. Het gebied wordt grofweg begrensd door het Overijssels kanaal, Mr. de Boerlaan, Industrieweg en de Hanzeweg. Het gebied bevat grotendeels werkfuncties en kent een grote variatie in schaal, en functies. De kwaliteit van een bgroot deel van de bebouwing is laag, veel van de panden zijn verouderd, incourant en aan het eind van hun levensduur. In de openbare ruimte is sprake van veel verharding en weinig groen met in algemene zin een lage verblijfskwaliteit. De parkeerdruk is er hoog. De leegstand ligt hoger dan de gewenste frictieleegstand, op sommige plekken is momenteel sprake van ondermijnende activiteiten. Bergweide 3 kent een goede bereikbaarheid met Station, historische binnenstad, centrumvoorzieningen en werkgebieden op loop- en fietsafstand. De transformatie van het Havenkwartier en de herontwikkeling van het aangrenzende Roto Smeets terrein vormen in de directe omgeving een verkleuring van monofunctioneel bedrijventerrein naar een levendig woonwerkkwartier met een hoge mate van functemenging.

In onderstaande kaart zijn de belangrijke kwaliteiten en waarden in en rondom het plangebied in beeld gebracht

Landschappelijke en cultuurhistorische waarden → →

Binnen Bergweide 3 bevinden zich waardevolle cultuurhistorische structuren en industrieel erfgoed Bergweide 3 grenst aan de noordzijde aan het Overijsselskanaal en aan de zuidzijde aan het havengebied, beide onderdeel van de groenblauwe hoofdstructuur van Deventer

Nabijheid → → → → → →

Locatie voldoet aan de compacte stad gedachte en ligt met ruim1 km tot station ruimschoots binnen Dagelijks Stedelijk Systeem (DSS) Bushaltes van stadslijn 7 en streeklijn 56 (Deventer-Zutphen) op acceptabele bereikbaar Historische binnenstad met centrumvoorzieningen op loopafstand en 1-1,5 km fietsafstand (F344) Grootschalige werkgebieden zijn op zeer korte afstand tot max. 3 km goed bereikbaar Bergweide 3 ligt op loopafstand van transformatiegebieden Havenkwartier, Roto en Haveneiland Bergweide 3 ligt op loopafstand van IJssel als Natura 2000 gebied

station Deventer

stadscentrum Deventer

Roto

Natura 2000 gebied bushalte waterstructuren onderdeel van groenblauwe hoofdstructuur

Havenkwartier

stadsas Hanzeweg spoorlijn plangrens

0

100

200 Meter

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

Aan deze tekening kunnen geen rechten ontleend worden

34

35

Claims In onderstaande kaart zijn de belangrijkste reserveringen en contouren in en rondom het plangebied in beeld gebracht. Voor deze gebieden gelden restricties en/of nadere voorwaarden in geval van eventuele ontwikkeling. → → → →

Bestaande bedrijfsruimte op grond van Omgevingsplan Industriegeluid Weggeluid Externe veiligheid

Variant A/B

stadsas Hanzeweg spoorlijn plangrens

→ →

Bouwvelden: 128998 m² 90% uitgeefbaar: 116098 m²

Variant A foto vervangern

→ → →

FSI 1,5: 174147 m² 30% wonen: 52244 m² Ca 520 woningen

Variant B → → →

36

FSI 1,5: 174147 m² 50% wonen: 87074 m² Ca 870 woningen

ontwikkelveld Overijssels kanaal Roto herontwikkeling ontsluiting auto ontsluiting fiets spoorlijn plangrens

Wonen Ruimte stad - Verkenningen

milieucontouren bedrijven

Beide varianten zijn gebaseerd op dezelfde ruimtelijke schets, maar onderscheiden zich door een verschillende verhouding tussen wonen en werken. Doordat de locatie zich in de bestaande stad bevindt, worden er zeven ontwikkelvelden gedefinieerd door de omliggende straten in het gebied. Om de schaal van de ontwikkelvelden te verkleinen worden 7 verbindingen voor langzaam verkeer geintroduceerd. Zo wordt aansluiting gevonden tussen Bergweide 3, het Overijssels kanaal, de naastgelegen Roto ontwikkeling en Havenkwartier. Ook ontstaat hierdoor ruimte voor het toevoegen van groen in deze overwegend stenige omgeving. Om extra te vergroenen wordt een deel van een ontwikkelveld ingericht als buurtpark. De ontwikkelvelden kunnen met uitzondering van de nieuwe verbindingen geheel worden uitgegeven. Uitgangspunt is dat de werkfuncties zich op de begane grondverdieping bevinden, daarboven bevindt zich de woonfunctie. Uitzondering geldt voor meerdere grote ontwikkelvelden gelegen langs de Hanzeweg en Snippelingsdijk. Hier geldt altijd 100% werkfunctie vanwege de nabijheid van de Hanzeweg en het naastgelegen werklandschap met bedrijvigheid in zwaardere milieucategorieen. Auto parkeren wordt centraal opgelost op loopafstand van de woningen en de werkfuncties.

37

Programma → → → →

Plangebied totaal ca 17 hectare, te ontwikkelen gebied tussen 15 en 18 ha. Mix van wonen (30-50%) en werken (50-70%) Woonmilieu “Woon- werkkwartier” geldt hier als uitgangspunt Kansrijk voor doelgroepen opstromende gezinnen, Stedelingen, pioniers en aanvullend jonge toestromers en sociale huurders (jong)

Ontwikkelvoorwaarden → → → → → → → → → → →

Behoud van de werkfunctie, herstructurering met toevoeging woningbouw waar de wekfunctie van profiteert Het gaat om mogelijke transformatie naar een werk-woon gebied, waar wonen wordt toegevoegd door effectief ruimtegebruik Toevoeging van wonen in een hoogstedelijke dichtheid, voornamelijk in gestapelde vorm Optimaal benutten nabijheid Binnenstad en Station; (H)OV en fiets staan centraal in mobiliteitsconcept Locatie potentieel geschikt voor hoge woningdichtheid i.c.m. parkeerregulering in de schil. Goede ligging in DSS. Nabijheid station legitimeert hogere dichtheden, kleinere footprint en vernieuwende visie op parkeren. Nabijheid station en binnenstad icm hoge groen-blauwe waarden vragen om hogere dichtheden, kleinere footprint van bebouwing en efficiënt ruimtegebruik Auto’s centraal in hubs zodat meer ruimte ontstaat voor groen en verblijf in openbare ruimte Menging wonen en werken in balans Doelgroepen zoals opgenomen in tabel pagina 12 Rekening houden met milieucontouren irt gezonde leefomgeging en externe veiligheid Bedrijvigheid in omgeving mag vanwege milieubelemmeringen niet in het gedrang komen Er moeten alternatieve locaties beschikbaar zijn, om bedrijven die verplaatst worden een nieuwe plek te kunnen bieden.

Kwaliteiten van belang en sturend voor de ontwikkeling → → → → → → →

Stedelijke groen-blauwe structuren versterken (Overijsselskanaal) Bergweide 3 kan aanvullend op omliggende gebieden bijdragen aan het economische profiel van Deventer met ruimte voor lichtere maakindustrie, ambachten en stadsverzorgende diensten (voorzieningen die je als stad binnen je eigen grenzen nodig hebt om te blijven draaien; denk aan makers zoals loodgieters, meubelmakers, glaszetters en veelal lokale mkb’ers die het in deze tijd lastig hebben). Bergweide sluit aan bij de ROTO en Havenkwartier gebieden, waarbij voor Bergweide een eigen en aanvullend economisch profiel kan worden gevonden. Maakindustrie niet verdringen maar inzetten als identiteit Benutten aanwezigheid van water als verblijfskwaliteit Sterke voet- en fietsverbindingen met binnenstad, Roto, Havenkwartier en de Overijssels kanaal als onderdeel van de groenblauwe structuur Erfgoed inzetten als inspiratie  

Verder te betrekken / onderzoeken: → → →

Spanning werken en wonen op gebied van milieu in beeld brengen Economisch profiel in balans met doelgroepen Veilige aansluiting op doorfietsroute langs Snipperlingsdijk (F344)  

Investeringen en rol gemeente: → → → → → →

De gronden zijn momenteel in gebruik door verschillende bedrijven op een gezoneerd bedrijventerrein. Er is sprake van versnipperd eigendom. Ontwikkeling van dit gebied zal niet zonder een actieve sturing en rolname van gemeente kunnen plaatsvinden. Ook moet gemeente investeren in het proces om de gang te brengen alsmede bepaalde voorzieningen (Hubs) te realiseren. Gefaseerde organische ontwikkeling met woningen is complex, vanwege de ligging op een gezoneerd industrieterrein. Met het huidige gebruik bestaat er een risico op bodemsanering of andere saneringen. Omliggende bedrijvigheid kan beperkingen geven op de bebouwingsmogelijkheden. Ook kan het zijn dat er voorzieningen aan de woningen moeten worden getroffen.