2026-331-bijlage-Ontwikkelperspectief Spanjaardsdijk 45 (incl bijlagen)

(Her)ontwikkeling Spanjaardsdijk 45 Schalkhaar Ontwikkelperspectief April 2026

Uitgave Naam Mail

: PRO (Projecten Realisatie Ontwikkeling) : Sander Weertman / Carolien Voogt : s.weertman@deventer.nl / cjw.voogt@deventer.nl

2

Inhoud 1

Inleiding

4

1.1 Ontwikkelperspectief

4

1.2 Aanleiding herontwikkeling

4

1.3 Beoogd maatschappelijk effect

4

1.4 Plangebied

4

1.5 Huidig planologisch regime

5

2

Omgevingsvisie

6

3

Woonprogramma

8

3.1 Woonbeleid gemeente Deventer

8

3.2 Omgevingskenmerken

8

3.3 Doelgroepen

9

3.4 Woonprogramma

9

4

Stedenbouwkundige context

11

4.1 Historische context

11

4.2 Ruimtelijke context

12

4.3 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

13

4.4 Inpassen bestaande bomen en groen

14

4.5 Beeldkwaliteit

14

5

Verkeer, bereikbaarheid en parkeren

16

6

Inrichting openbare ruimte

17

7

Duurzaamheid

19

7.1 Water, riolering en klimaatadaptatie

19

7.2 Ecologie

21

7.3 Circulariteit

22

7.4 Energie

23

8

Milieuaspecten

25

9

Archeologie

27

10 Participatie

28

11 Uitvoering

29

Bijlage 1 Beleidslijn mandeligheid Bijlage 2 NIB-puntenlijst

3

1 Inleiding 1.1 Ontwikkelperspectief Dit Ontwikkelperspectief bevat uitgangspunten voor de (her)ontwikkeling van woningen op de locatie Spanjaardsdijk 45 in Schalkaar. Dit Ontwikkelperspectief zal voor vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad. Het Ontwikkelperspectief vormt samen met de met initiatiefnemer te sluiten anterieure overeenkomst, na besluitvorming de basis voor de wijziging omgevingsplan, de inrichting van de openbare ruimte inclusief de aansluiting van het plangebied op de openbare ruimte en het bouwplan.

1.2 Aanleiding herontwikkeling Brummelhuis Projecten B.V. heeft plannen voor (her)ontwikkeling van Spanjaardsdijk 45 in Schalkhaar. In de huidige situatie bevinden zich op het perceel een bedrijfspand. Bij (her)ontwikkeling is de wens van de initiatiefnemer hier 26 woningen te realiseren. Het huidige pand is in gebruik als opslag. Transformatie van het huidige gebouw is geen optie gezien de constructie en beperkte mogelijkheden van het gebouw. De vorm en indeling is te beperkend om er een goede woon- en leefomgeving in te creëren voor nu en met name de lange termijn. Transformatie is ook niet passend in de context van de wijk Westenberg-Buiten. De initiatiefnemer en de gemeente Deventer hebben in juni 2021 een intentieovereenkomst gesloten om in samenspraak de haalbaarheid van woningbouw op dit terrein te onderzoeken. Dit heeft geresulteerd in voorliggend document, een stedenbouwkundige opzet en passend woonprogramma.

1.3 Beoogd maatschappelijk effect De inzet is om door de ontwikkeling van woningen positieve effecten te bereiken voor de omgeving. Door de realisatie moet de ontwikkeling een kwalitatieve en kwantitatieve toevoeging vormen aan de woningvoorraad in dit deel van Schalkhaar binnen de gemeente Deventer.

1.4 Plangebied

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied (in rood) 4

Het plangebied ligt aan de Spanjaardsdijk 45 in Schalkhaar. Het perceel ligt aan de entree naar de wijk Westenberg Buiten en aan een historische invalsweg van Schalkhaar. Hier bevindt zich een voormalig kazerneterreingedeelte, welke begin 21e eeuw veranderd is in een woonwijkje met speelen sportvoorzieningen. Het plangebied betreft het kadastrale perceel, bekend als gemeente Diepenveen, sectie D, nummer 3845. Het plangebied heeft een omvang van 7.700 m².

1.5 Huidig planologisch regime De voorgestelde ontwikkeling past niet in het vigerende (tijdelijke) omgevingsplan onderdeel ‘Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel D’.

Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplan Ter plaatse zijn, aan de noordzijde de functies ‘Dienstverlening - begane grond’, ‘Maatschappelijk’ en ‘Opslag’ toegestaan en aan de zuidzijde de functie ‘Groen’. Ook geldt (voor de gehele projectlocatie) de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie – 4' en de gebiedsaanduiding ‘milieuzone grondwaterbeschermingsgebied’. Deze functies laten woningbouw niet toe. Ook is het projectvoorstel niet in overeenstemming met de bouwregels. Om het gewenste projectvoorstel te realiseren is een wijziging van het (tijdelijke) omgevingsplan nodig.

5

2 Omgevingsvisie

Afbeelding 3: Uitsnede omgevingsvisie Het plangebied wordt in de omgevingsvisie gekenmerkt als een gebied voor ‘Bedrijventerreinen’. Qua ontwikkelingsrichting is hier wonen in principe niet mogelijk. De omgevingsvisie omschrijft voor deze buurt en locatie de volgende ambities:  Meer cultuurhistorische gelaagdheid. We willen Schalkhaar binnen de huidige bebouwingsgrenzen door ontwikkelen als een woondorp met een lommerrijke en landelijke uitstraling. Beeldbepalende elementen, zoals het dorpscentrum, de historische lanen en routes moeten daarbij behouden blijven.  Nieuwe ontwikkelingen moeten het historische gegroeide karakter van het dorp versterken.  Méér wisselwerking tussen platteland en stad. We koesteren de sterke relaties tussen Schalkhaar en het omringende landschap en willen die waar mogelijk versterken. De Oerdijk, Spanjaardsdijk, Hagenvoorderdijk, Raalterweg en Oosterwechelseweg spelen daarbij als historische routes een belangrijke rol. Vooral bij de overgangen tussen dorp en buitengebied hechten we veel waarde aan (verblijfs)kwaliteit en toegankelijkheid. We steunen initiatieven die hieraan bijdragen en/of de relatie tussen dorp en platteland functioneel versterken.  Vanwege de omvang van het dorp en de ligging ten opzichte van Deventer is de fiets een goed alternatief voor de auto. Fietsers rijden grotendeels over wegen met autoverkeer.

Langs een aantal wegen (zoals de Spanjaardsdijk) liggen fietspaden en -stroken.  We verwachten groei van het aantal fietsers door vergrijzing en de populariteit van de e-bike. We willen de bij het dorpscentrum en op de oude routes en lanen de verblijfskwaliteit en verkeersveiligheid voor wandelaars en fietsers verbeteren.  Rondom de kazerne is in beperkte mate functiemenging mogelijk die bijdraagt aan het hergebruik van bestaande gebouwen en/of de afronding van de wijk Westenberg-Buiten.  Het landschap rondom Schalkhaar en de groen - structuren daarbinnen vinden we van grote waarde. Daarom is er voor nieuwe ontwikkelingen vooral ruimte binnen de bebouwde kom. Ook in het geval van ontwikkelingen die in principe niet passen, wordt gezocht naar toekomstbestendige kansen die passen bij de locatie. In dit geval gaat het om een perceel waar de bedrijfsfunctie is komen te vervallen. Dit geldt ook voor het naastgelegen (oud) kazernegebouw welke is getransformeerd naar 12 woningen. Tenslotte is er nog een sporthal gelegen binnen dit gebied aangeduid als ‘Bedrijventerreinen’. De omgevingsvisie beschrijft al dat rondom de kazerne in beperkte mate functiemenging mogelijk is die bijdraagt aan het hergebruik van bestaande gebouwen en/of de afronding van de wijk Westenberg-Buiten. De voorliggende ontwikkeling draagt hier aan bij.

6

Een mogelijke ontwikkeling van woningen op deze locatie is in lijn met de in de Omgevingsvisie geformuleerde ambities en ontwikkelrichtingen. In de ontwerp omgevingsvisie wordt dit beeld bevestigd. Daarin heeft het gebied de aanduiding ‘suburbaan wonen’ meegekregen.

7

3 Woonprogramma 3.1 Woonbeleid gemeente Deventer Woonvisie Deventer In de Woonvisie Deventer 2024 ‘Samen bouwen aan goed wonen’ staan 3 ambities centraal: 1. Deventer vitale stad aan de IJssel Nieuwbouw van woningen draagt bij aan versterken van vitaliteit en veerkracht van de leefomgeving. Elke ontwikkeling voegt kwaliteit toe en is van meerwaarde voor de Deventer samenleving. Specifieke kwaliteiten van ontwikkellocaties worden benut om bijzondere, duurzame woonmilieus toe te voegen. 2. Ongedeeld en inclusief We streven naar een gemengde bevolkingssamenstelling op wijk- en dorpsniveau met een bijpassend gevarieerd aanbod. De beschikbaarheid en spreiding van voldoende betaalbare woningen is een belangrijke opgave. Mensen wonen langer dan voorheen zelfstandig thuis en er wordt een toenemend beroep gedaan op zelfredzaamheid en zorgzaamheid vanuit de samenleving. Een gemengde bevolkingssamenstelling is van belang voor het draagvermogen van de wijk. Jong en oud, mensen met en zonder zorgvraag, wonen samen in de wijk. 3. Duurzaam en toekomstbestendig We streven naar het toevoegen van gezonde, veilige en toegankelijke woningen die voor meerdere generaties geschikt zijn en voldoende flexibel om in te spelen op veranderende woonwensen. We werken aan een duurzame energievoorziening en een klimaatbestendige inrichting van woningen en leefomgeving.

De drie ambities zijn uitgewerkt naar de volgende drie woonopgaven: 1. Voldoende, betaalbaar en divers: hoe zorgen we voor een woningvoorraad die nu en in de toekomst aansluit op de vraag uit de samenleving en bijdraagt aan een toekomstbestendige economische ontwikkeling? 2. Voor iedereen goed wonen in wijken en dorpen: hoe zorgen we er voor dat bewoners prettig (samen-) leven in een goede woonomgeving en dat voor verschillende doelgroepen de juiste woningen beschikbaar zijn op goede plekken? 3. Duurzaam wonen: hoe zorgen we er voor dat de verschillende duurzaamheidsdoelen en eisen integraal kunnen worden meegenomen in bestaande en nieuwe woongebieden? Uitgangspunt is dat woningbouwontwikkelingen, waaronder deze aan de Spanjaardsdijk, bijdragen aan het behalen van de ambities en aansluiten bij de woonopgaven. Routekaart Schalkhaar Wonen en Voorzieningen In de routekaart Schalkhaar Wonen en Voorzieningen zijn de ambities en woonopgaven voor Schalkhaar verder uitgewerkt. De woningbouwopgave voor Schalkhaar is gericht op het beter in balans brengen van het aanbod in het dorp. Er is met name extra woningbouw voor ouderen nodig zodat zij in Schalkhaar naar een geschikte woning kunnen doorstromen en zo er een woning vrijkomt voor starters.

De zorgvraag van ouderen neemt toe, maar het aanbod woonzorg groeit niet, zij moeten in een eigen woning blijven of verhuizen naar een geschikte woning. Op inbreidingslocaties in en rond het centrum van Schalkhaar, zou meer van dergelijk aanbod gerealiseerd moeten worden. Daarnaast is er de wens om ruimte te geven aan initiatieven van senioren die gezamenlijk een levensloopgeschikt, dorps woonproject willen ontwikkelen met grondgebonden wonen. Woningbouw voor starters is achtergebleven en jongeren hebben wat minder kans om te starten in het dorp. In de Routekaart staat beschreven dat ook voor jongeren op beperkte schaal woningen toegevoegd moeten worden met een lage prijs. De planlocatie Westenberg is hiervoor in beeld.

3.2 Omgevingskenmerken De planlocatie ligt ten noorden van het dorp Schalkhaar in de wijk Westenberg-buiten. Op de locatie is op dit moment nog een oude loods aanwezig (restant van de voormalige kazerne) en grenst aan de zuid-westzijde aan het asielzoekerscentrum. In de directe omgeving bevindt zich ook de sporthal. Verder is er voornamelijk woningbouw aanwezig in de directe omgeving. Voorzieningen zoals een supermarkt en scholen liggen op ruim een kilometer afstand in het dorp Schalkhaar.

8

Woningvoorraad Hoewel het plangebied en de wijk Westenberg-buiten solitair gelegen zijn van het dorp valt dit gebied onder Schalkhaar. De totale woningvoorraad in Schalkhaar (dorp en landelijk gebied) op 1 januari 2026 bedroeg 2257 woningen. 72% van de woningen valt binnen het koopsegment en het corporatiebezit is 19%. De wijk Westenberg-buiten is ruim van opzet en bestaat vooral uit vrijstaande en twee of vier onder één kap woningen. Samenstelling van de bevolking en huishoudens Op 1 januari 2026 woonden er 6121 mensen in Schalkhaar. Een stijging van ruim 7% ten opzichte van 2019. De gemiddelde huishoudensgrootte bedraag 2,8 personen. Ruim tweederde van de huishoudens bestaat uit stellen (met en zonder kinderen). Met name het aandeel stellen met kinderen (37,4) ligt hoger dan bijvoorbeeld in Deventer (25,4%). Opvallend is dat vooral de leeftijdsgroep t/m 19 jaar in Schalkhaar (26,6%) ruim hoger ligt dan in de stad (20,4%). Het aandeel 65+-ers ligt in Schalkhaar net iets hoger dan in Deventer. Voorzieningen Zoals aangegeven ligt het plangebied solitair ten opzichte van het dorp Schalkhaar. In de directe nabijheid bevindt zich een sporthal en het asielzoekerscentrum. Overige voorzieningen zijn in Westenberg-buiten niet aanwezig en hiervoor is men onder meer aangewezen op de voorzieningen in het dorp Schalkhaar.

3.3 Doelgroepen In de Routekaart voor Schalkhaar wordt vooral ingezet op het bouwen van woningen die geschikt zijn voor ouderen om door te stromen. Ook geschikte woningen voor jongeren/starters toevoegen is in de routekaart benoemd. Deze planlocatie is daarbij expliciet benoemd voor de doelgroep jongeren/ starters. Omdat we streven naar gemengde wijken en buurten ligt het dan ook voor de hand om een groot deel van de woningen voor deze doelgroepen te bouwen. Gelet op de afstand van het plangebied tot de voorzieningen in het dorp Schalkhaar richt de woningbouwopgave voor ouderen zich vooral op vitale ouderen.

3.4 Woonprogramma Zoals hierboven beschreven bestaat de huidige woningvoorraad in de directe omgeving van het plangebied uit ruime gezinswoningen. Omdat we aanvullend op deze woningvoorraad ook jongeren/starters en vitale senioren willen bedienen moet het woningbouwprogramma ook in geschikte woningtypen voor deze doelgroepen voorzien. Woningbouwprogramma naar prijssegment (prijspeil 2026) De uitgangspunten voor het woningbouwprogramma voor de Spanjaardsdijk zijn als volgt: - Minimaal 65% betaalbaar segment, waarvan: o Minimaal 20% sociale huur; o 0 – 15% middenhuur; o 30 – 45% koop met een maximale V.O.N.-prijs van €420.000 - Maximaal 35% koopwoningen in de vrije sector (V.O.N.-prijs > €420.000) Voor de sociale- en middenhuurwoningen gelden de landelijke eisen met betrekking tot huurprijsgrenzen en inkomensgrenzen voor de doelgroepen. De sociale huurwoningen worden afgenomen door een toegelaten instelling (woningcorporatie). In Schalkhaar is de geëigende woningbouwcorporatie Woonstichting De Marken. Ook eventuele middenhuurwoningen worden bij voorkeur door Woonstichting De Marken afgenomen. Woningbouwprogramma naar doelgroepen Het beoogde woonprogramma is gericht op de doelgroepen vitale senioren en jongeren/starters alsook op een eventuele mix met andere doelgroepen.

Van het beoogde woonprogramma zijn in ieder geval de 2-onder-1 kap woningen en de koop appartementen geschikt voor de vitale ouderen. Dit zijn zelfstandige, levensloopbestendige woningen met de mogelijkheid voor alle primaire voorzieningen op dezelfde verdieping. Voor de jongeren/starters zijn in ieder geval de rijwoningen en de sociale huur appartementen geschikt. Voor deze doelgroep is het belangrijk dat er betaalbare woningen worden toegevoegd. Dit vertaalt zich bijvoorbeeld in kleinere grondgebonden woningen of appartementen (zowel huur als koop). 9

Afname van het sociale woningbouwprogramma vindt plaats door een toegelaten instelling (woningbouwstichting). De geëigende woningbouwcorporatie in Schalkhaar is De Marken. Eventuele middenhuurwoningen kunnen mogelijk ook door De Marken worden afgenomen. Zelfbewoningsplicht Voor koopwoningen met een prijs onder de NHG-grens wordt een zelfbewoningsplicht opgelegd. Dit betekent dat de koper de woning gedurende de eerste 5 jaren zelf dient te bewonen (dan wel een 1graads bloedverwant) en bij verkoop alleen mag aanbieden aan eigenaar-bewoners. Huisvestingsverordening – maatschappelijke binding Per 1 juni 2026 geldt de voorrangsregeling voor woningzoekenden met een maatschappelijke binding aan Deventer zoals opgenomen in de Huisvestingsverordening Deventer 2026.

10

4 Stedenbouwkundige context 4.1 Historische context Een landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische analyse biedt goede aanleidingen en ontwerpdenkrichtingen voor de uitwerking van de locatie.

Afbeelding 4: Historische kaart Structuurdrager De as die van oudsher door het gebied loopt, kenmerkt zowel het kazerneterrein als de nieuwbouwwijk uit begin 21e eeuw. Visueel loopt deze as door en is het vooral de orthogonale structuur die de opzet van de wijk en het voormalig kazerneterrein bepaalt. Het benadrukken van deze lijn sluit aan bij het zichtbaar maken van de geschiedenis. Ook zoekt dit principe aansluiting bij het verbinden van de twee delen van de wijk en aansluiten bij het AZC terrein. Er ontstaan twee eigen entiteiten die ruimtelijk gescheiden zijn, maar functioneel met elkaar verbonden worden met een te introduceren verbindende as (in het verlengde van de Genieweg) als drager. Door, in de toekomst, het langzaam verkeer af te leiden van de Spanjaardsdijk via het kazerneterrein naar het verlengde van de Genieweg zou er een verbindende functionele route voor fietsers en voetgangers kunnen ontstaan. De gescheiden ruimtelijk contrasterende entiteiten (van Kazerneterrein en woongebied) worden met de versterking van deze drager juist meer verbonden. De concretisering van deze ambitie is onzeker. Echter, de herontwikkeling van het plangebied moet een dergelijke functionele verbinding op termijn niet in de weg staan. Daarnaast moet het hek ook voor calamiteiten kunnen worden gebruikt en altijd toegankelijk zijn.

11

Afbeelding 5: Locatie en zichtlijnen Schaalverandering en korrelgrootte Belangrijk is dat de ontwikkeling zich voegt in de bestaande orthogonale structuur waarbij deze locatie fungeert als intermediair in schaal tussen de aanwezige fijnere bebouwingskorrel van de bestaande woonwijk en de grotere alzijdige bebouwing op het Kazerneterrein. Dat zijn gebouwen met daken en voordeuren en ramen aan de lange (historische) lijn die dwars door de wijk loopt. De ontwikkeling op de locatie kan de tussenmaat vormen om de overgang van groot naar klein te maken. Dragers in het landschap De ontwikkellocatie ligt in een gebied dat gekenmerkt wordt door hoger gelegen oost-west georiënteerde dekzandruggen die ruimtelijk verdicht zijn en lager gelegen meer open beekdalen. Belangrijke dragers in dit landschap zijn de waterlopen. Ten noorden van de ontwikkellocatie stroomt de Borgelerleide en ten zuiden de Zandwetering met ruimte voor natte natuur. De doorgaande wegen ter hoogte van de ruggen zijn veelal beplant. Zo is de aanwezige beplantingstructuur met laanboombeplanting van eiken langs de Spanjaardsdijk heel waardevol. Deze dient dan ook robuust te blijven.

4.2 Ruimtelijke context De wijk Westenberg Buiten ligt aan een historische invalsweg van Schalkhaar. Hier bevindt zich een voormalig kazerneterreingedeelte, welke begin 21e eeuw veranderd is in een woonwijkje met speelen sportvoorzieningen. Het wijkje bestaat voornamelijk uit vrijstaande en twee of vier onder één kap woningen met ruime groene tuinen aan rustige woonstraten. De kazerne heeft zijn functie verloren en heeft sinds 1992 de maatschappelijke bestemming van een asielzoekerscentrum gekregen. Op de planlocatie staat nu een grote loods. Deze loods drukt zijn hoek bijna de Garderegimentsweg op. Het straatprofiel is hier onderbroken en bomen ontbreken op dit stukje van de bomenlaan. De locatie ligt direct aan de rotonde en vormt daarmee de entree van de wijk. De locatie ligt vanaf de Spanjaardsdijk gezien achter een stevige groenstrook die de plek afscheidt van die doorgaande route. Het bedrijfspand ligt in de zone waar ook de sporthal zich bevindt. Ruimtelijke kwaliteiten van de locatie:  Groene eikenwal langs Spanjaardsdijk  Entree van de wijk  Bomenlaan van Garderegimentsweg  Herkenbaarheid van de geschiedenis van het voormalig Kazerneterrein  Nabijheid bushalte en fietsnetwerk  Nabijheid buitengebied

12

Welstandsnota: Het plangebied valt in de Welstandsnota onder ‘Bedrijventerreinen’.

Afbeelding 6: uitsnede kaart Welstandsnota

4.3 Stedenbouwkundige randvoorwaarden Visie op de locatie Een vrijwel losstaand buurtje als onderdeel van de wijk Westenberg. Trendsetter voor eventuele volgende ontwikkelingen aan deze zijde van de Garderegimentsweg. Een divers aanbod aan woningen. Een woonplek met een duidelijk gemeenschappelijk ‘midden’ waaraan gewoond wordt. Streven om een duurzame ontwikkeling te realiseren waarbij de inzet van houtbouw en duurzaamheidsmaatregelen worden gestimuleerd. Hittestress wordt geminimaliseerd door zo min mogelijk verharding. Aansluiting op Openbaar Vervoer/bushalte en het fietsnetwerk is een voorwaarde om duurzame mobiliteit te stimuleren. Positie woningen Er worden drie clusters aan woningen onderscheiden. Hierbij vraagt de positionering van de appartementengebouwen en de 2-onder-1 kapwoningen een nadere toelichting. Aan de zijde van de Garderegimentsweg zijn een tweetal appartementengebouwen geprojecteerd. De wens is om daar een open en overwegend groen karakter te creëren. Vandaar dat de parkachtige zone als groen hart langs de Garderegimentsweg is bedacht, met bijkomend voordeel dat dit openbare parkje dan voor iedereen, dus ook de bewoners van de bestaande buurt, toegankelijk is. De appartementsgebouwen met hun meerzijdige oriëntatie lenen zich zeer goed om als een soort eilanden in de parkachtige zone te worden geplaatst.

Deze parkachtige context is een overtuigend beeld als toegang van de wijk, zichtbaar en te beleven voor eenieder die de wijk binnenkomt. De 2-onder-1 kapwoningen zijn geprojecteerd aan de zijde van het AZC terrein. Deze zijn niet aan de Gardimentsweg geprojecteerd, zoals aan de overzijde van het plangebied, omdat ten eerste deze 2onder-1 kapwoningen met de voorgevels richting de Garderegimentsweg zouden komen, wat betekent dat of, de inritten direct op de Garderegimentsweg aan moeten sluiten, wat onwenselijk en onveilig is, of er een ventweg gerealiseerd zou moeten worden, wat zorgt voor extra verharding welke ten koste gaat van het groen. De andere optie zou zijn om de achtertuinen van de 2-onder-1 kapwoningen richting de Garderegimentsweg te leggen. Dit lijdt tot een achterkant situatie met mogelijke schuttingen die het aanzicht van de wijk vormt. In beide gevallen ontstaat een gesloten karakter met een onaantrekkelijk aanzicht vanaf de entree van de wijk. Ruimtelijke uitgangspunten:  Versterken van de groene kwaliteiten van bestaand groen  Aansluiten bomenlaan en straatprofiel Garderegimentsweg  Diversiteit in woonprogramma – een mix van woningtypologie  Ruime entrée van de wijk (markante hoek bebouwing) 13

     

Maak een collectieve groene plek – herkenbaar en beleefbaar voor de buurt Bouw voort op de historische en ruimtelijke context van het gebied Aansluiten terrein AZC (nu een hek) - groene buffer Aansluiten sfeer, identiteit en bestaand groen van de plek Orthogonale wijkstructuur – rooilijnen en richting bebouwing Bouwhoogte – vorm en massa – opbouwend naar de weg

Voorgesteld plan Het voorlopige ontwerp voorziet in de realisatie van 26 woningen in verschillende categorieën en typologieën: drie koop appartementen (zuidoost in plangebied), zes sociale huur appartementen (noord oost in plangebied), 11 rijwoningen en zes 2-onder-1 kap woningen.

Afbeelding 7: Voorlopig ontwerp (juli 2024)

4.4 Inpassen bestaande bomen en groen Aan de zuidzijde van het plangebied zijn verschillende bomen en groenelementen aanwezig. Er is gekeken op welke wijze de locatie tot ontwikkeling gebracht kan worden met behoud van zoveel mogelijk aanwezige bomen en groenelementen. Er is daarvoor een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd. Tevens is er een Boomveiligheids controle (BVC) uitgevoerd. Op basis van deze onderzoeken is de exacte locatie en positionering van de woningen in beeld gebracht en zijn waardevolle bomen ingepast.

4.5 Beeldkwaliteit Het ligt voor de hand om de gebiedscriteria uit de Welstandsnota van het naastgelegen wijkje (‘thematisch bebouwing’) over te nemen, echter aanvullend met een aantal uitgangspunten specifiek 14

voor deze locatie. Hieronder worden een aantal uitgangspunten meegegeven die uiteindelijk uitgewerkt moeten worden in een beeldkwaliteitsplan. Algemene uitstraling: De nieuw te realiseren bebouwing vraagt om een specifiek karakter dat een eigentijdse uitstraling heeft. De architectuur is eigentijds en sluit enerzijds aan op het verleden van de kazerne, anderzijds op de thematische bebouwing van Westenberg Buiten. Eenvoudige traditionele vormen en materialen kunnen gebruikt worden, daarnaast is ook de ambitie uitgesproken om zoveel mogelijk bio-based en circulair te bouwen. Zo zal er een eigentijds vormgeving en architectuur ontstaan die zowel verwantschap heeft met het verleden als met een vernieuwende manier van bouwen. Het plan bestaat uit drie onderdelen die alle drie herkenbaar zijn als een eenheid en die onderdelen zijn gekoppeld aan de orthogonale structuur. Bebouwing en groenstroken wisselen elkaar af. De onderdelen zijn in harmonie ontworpen en horen duidelijk bij elkaar.

Uitgangspunten voor de beeldkwaliteit: - De locatie krijgt een eigen sfeer waarbij gebouwen familie van elkaar zijn – in samenhang en harmonie ontworpen; - De locatie is een koppelstuk tussen de sfeer van het AZC en de wijk Westenberg Buiten; - Verhouding bebouwd, onbebouwd en groen in combinatie met parkeren is in balans;; - Doorzetten van de orthogonale structuur – er zijn sterke en strakke rooilijnen - Er zijn meerder representatieve zijdes van de gebouwen aan de openbare weg;; - De appartementen presenteren zich langs de entree van de wijk als gebouwen in een parkachtige omgeving - Overgangen openbaar-privé (erfafscheidingen) zijn mee ontworpen: o Appartementen in een groen “veld”; eenduidige groene plint beide appartementsgebouwen o Rijwoningen met tuinen en parkeren omsloten o Tweekappers aan een groene achterzijde en een groene straat - Kappen passen bij de rest van de wijk Westenberg Buiten; - Een klein palet aan materialen om uit te kiezen; - Sober in detaillering; - Bergingen, de plint en de entrees zijn onderdeel van de architectuur van de gebouwen; - Installaties zijn verwerkt in het gebouwontwerp en uit het zicht.

15

5 Verkeer, bereikbaarheid en parkeren Verkeer: Er wordt ontworpen volgens het STOMP-principe. STOMP staat voor Stappen, Trappen, Openbaar vervoer, Mobiliteit as a service, Privéauto. Het is een ordeningsprincipe dat helpt om keuzes in mobiliteit en ruimte te prioriteren. Eerst ruimte voor lopen, daarna fietsen, vervolgens openbaar vervoer en gedeelde vormen van vervoer, en pas daarna de privéauto. De initiatiefnemer brengt naast de bereikbaarheid voor het gemotoriseerd verkeer dus ook de verbindingen voor de voetganger en fietser in beeld en geeft hier prioriteit aan. Ontsluiting: De locatie is in de huidige situatie voor auto’s ontsloten vanaf de Garderegimentsweg. In de toekomstige situatie zal de locatie voor het gemotoriseerde verkeer ontsloten worden via de noordzijde. Parkeren: Het gemeentelijk parkeerbeleid schrijft voor dat iedere ontwikkeling in principe in de eigen parkeerbehoefte moet voorzien. Om de benodigde parkeervoorzieningen te kunnen bepalen worden de geldende normen voor ‘wonen’ toegepast zoals die zijn aangegeven in het gemeentelijk parkeerbeleid uit de Nota Parkeernormen Deventer 2013 (zie www.deventer.nl/parkeernormen). Voor de parkeernormering is het grondgebied van Deventer ingedeeld in een vijftal zones. Het plangebied bevindt zich in de zone ‘rest bebouwde kom’. De parkeerbalans van het plan wordt vooraf getoetst door de gemeente.

Maatvoering wegen en paden: Er moet aandacht zijn voor een goede en logische aansluiting op de omliggende verkeersmodaliteiten (voetganger/fietser/auto). Trottoirs van de omliggende straten zouden “doorgezet” moeten worden.    

Woonerfstraatprofielen uitwerken Parkeernormen uitwerken Inpassing en detaillering ontsluitingsweg (haaks op Garderegimentsweg) Onderzoek de mogelijkheid om verkeer van de sporthal los te koppelen van dit buurtje

Bushalte: De nabijgelegen bushalte aan de Spanjaardsdijk is een “starthalte” waardoor de bus op de rijbaan moet wachten tot de lijndienst begint (als de bus te vroeg is). Ondanks dat dit geen optimale situatie is, is er momenteel geen zicht op een wijziging van de situatie. Bereikbaarheid van de bushalte is een punt van aandacht. De wens bestaat om een pad of trottoir naar de bushalte te realiseren. Indien dit pad of trottoir wordt gerealiseerd zal dat na realisatie van dit plan zijn. Dit zal dan op initiatief en op kosten van de gemeente zijn.

16

6 Inrichting openbare ruimte Eigendomssituatie: De gemeente staat op het standpunt dat er zo min mogelijk sprake moet zijn van mandeligheid. Uitgangspunt is dat openbare ruimte (zoals toekomstige openbare wegen en omliggende openbare ruimte waaronder parkeerplaatsen met een openbaar karakter) dat zich gedraagt als openbaar, ook in juridische zin in eigendom en beheer van de gemeente moet zijn. Een tekening van de toekomstige openbare ruimte is onderdeel van het uit te werken plan. Deze tekening moet inzichtelijk maken welke gronden toebehoren aan het uitgeefbare gebied. In de gemeentelijke Beheergroep wordt aandacht gevraagd voor dit planaspect. In het algemeen bestaat de openbare ruimte uit verkeersruimte en groene ruimte. Binnen deze ruimte zal ruimte moeten komen voor (ondergrondse) afvalvoorzieningen, waterfuncties en boven- en ondergrondse infra (denk bijvoorbeeld ook aan kleine trafostations). Inrichting openbare ruimte: Bij de inrichting van de openbare ruimte (nu of straks in eigendom, beheer en onderhoud van de gemeente) dient te worden gehouden aan het PvE Openbare Ruimte: pveopenbareruimte.deventer.nl.

Bij wijzigingen aan bestaande en/of toekomstige openbare ruimte dienen minimaal de projectdefinitie (een projectspecifiek PvE – mogelijk in dit geval het Ontwikkelperspectief), het VO en het DO daarvan via de gemeentelijke projectleider ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de Beheergroep. De adviezen van de Beheergroep dienen verwerkt te worden in de verschillende stukken en er moet een positief eindadvies zijn voordat de nieuwe openbare ruimte door de gemeente wordt overgenomen. Aansluiting op de omgeving: Voor een goede aansluiting op de openbare ruimte is het van belang om goed in beeld te brengen wat de bestaande situatie is en wat de nieuwe situatie wordt. Overgangen van openbaar naar privé dienen duidelijk zichtbaar vormgegeven te worden. Opdat ook het eigendom, beheer en onderhoud duidelijk wordt gemaakt. Een inrichtingsplan dient gemaakt te worden waarin bovenstaande onderwerpen worden opgenomen. Het hek naar het AZC terrein is daarbij een bijzondere. Op termijn moet hier een doorgang voor fietsers en voetgangers in het te ontwikkelen profiel mogelijk zijn. De beleidslijn met betrekking tot openbare ruimte bij particuliere ruimtelijke initiatieven (memo d.d. 18 januari 2023) is van toepassing, deze is als bijlage 1 bij deze nota gevoegd. Ondergrond: De gemeente Deventer dient als netbeheerder te voldoen aan de Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten.

Voor aan te leggen kabels, leidingen en vrijvervalriolering dient te worden gehouden aan het PvE Openbare Ruimte. Afval: Voor de grondgebonden woningen geldt dat de afvalcontainers aan de straat geplaatst zullen moeten worden. Voor de gestapelde bouw geldt dat in de buitenruimte ondergrondse containers zullen moeten worden aangebracht. Dat moet in het inrichtingsplan aangegeven worden. Betrek Circulus, de afvalbeheerder, hierbij. Robuust groen: Algemeen Een groene inrichting van het plangebied met streekeigen beplanting – met skal-keurmerk of vergelijkbaar – bevordert de beleving en leefbaarheid van de wijk en heeft een positief effect op de biodiversiteit en de gezondheid. Groen draagt bij aan een klimaatadaptieve stad door de reductie van hitte en het geven van verkoeling, door het filteren en zuiveren van de lucht, door het afvangen van fijnstof, het zuiveren van de lucht en binden van CO2 en door het beter kunnen opvangen en bufferen van water. Hierbij valt te denken aan een groen dak met een markante uitstraling, stille koele slaapkamers, buitenzonwering, deelauto’s en een inrichting die de keuze voor de fiets makkelijk maakt. Planspecifiek De aanwezige beplantingstructuur met volwassen eikenbomen langs de Spanjaardsdijk is heel waardevol. Deze dient dan ook voldoende robuust te blijven.

De groenstructuur tussen het kazerneterrein en het gebied daar oostelijk van dient een zo stevig mogelijke groenstructuur te krijgen. In het inrichtingsplan wordt de groenstructuur nader uitgewerkt. 17

Een robuuste groenstrook wordt aangelegd langs het hek met het AZC (te openen delen worden vrijgehouden); dit gaat een landschappelijk groene buffer met opgaande beplanting vormen van 4.20 meter breed (dit is incl. onderhoud pad van 1.20 meter breed). Bomen: De bomenlaan langs de Garderegimentsweg aanvullen. Voor een goede inpassing van bestaande bomen is een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd. Alvorens deze bomen over te dragen aan de gemeente zal op basis van een advies (al uitgevoerd in de vorm van een Boomveiligheids controle (BVC)) achterstallig onderhoud aan de bomen worden uitgevoerd. Openbare verlichting: In het inrichtingsplan moet een plan voor de openbare verlichting worden opgenomen. Hierbij moet rekening gehouden worden met wettelijk beschermde soorten, zoals vleermuizen.

18

7 Duurzaamheid Duurzaamheid moet in de plannen op gebieds- en gebouwniveau vorm krijgen aan de hand van de volgende thema’s:   



Klimaatadaptatie - Uiterlijk in 2030 is Deventer klimaatbestendig Ecologie - Gemeente Deventer zet biodiversiteitsverlies om in biodiversiteitswinst Circulair - De gemeente Deventer is in 2030 minstens 50% circulair en in 2050 is een volledig circulaire economie bereikt Energie - 55% minder CO2 uitstoot in 2030 en uiteindelijk CO2 neutraal.

In het op te stellen wijziging omgevingsplan moet in een duurzaamheidsparagraaf onderbouwd worden hoe duurzaamheid is uitgewerkt. Aanbevolen wordt de duurzaamheid van de planontwikkeling te meten met behulp van een geëigende beoordelingsmethode. Er zijn meerdere methodes denkbaar.

7.1 Water, riolering en klimaatadaptatie Algemeen: Het beleid rondom water en klimaatadaptatie is vastgelegd in het GRP (Gemeentelijk Rioleringsplan), het KAP (Klimaatadaptatieprogramma) en de hemelwaterverordening. Onderstaande uitgangspunten komen uit het vigerend beleid 2022-2026, waar nodig gespecificeerd voor deze locatie. De basis van het gemeentelijk waterbeleid vormt het rekening houden met bodem en water bij ruimtelijke ontwikkelingen, door klimaatadaptief te bouwen en de sponswerking van de bodem te versterken. Hemelwater dat valt in het plangebied, wordt geborgen en in de ondergrond geïnfiltreerd. Dit gebeurt zoveel mogelijk zonder water af te voeren buiten het projectgebied. Er wordt geen hemelwater afgevoerd via een gemengde- of vuilwater riolering. Uitgangspunten proces:  Er moet in de definitiefase een geohydrologisch onderzoek voor het projectgebied worden uitgevoerd. Hierin wordt gekeken naar grondwaterstanden, bodemopbouw, doorlatendheden, etc. om te bepalen wat de mogelijkheden zijn voor berging en infiltratie van regenwater. Deze (on)mogelijkheden zijn van invloed op de stedenbouwkundige opzet.  De mogelijkheden voor berging en infiltratie van regenwater worden gelijktijdig met het stedenbouwkundig plan in hoofdlijnen verder uitgewerkt in een waterhuishoudingsplan.

Dit plan geeft onder andere antwoord op de vragen: o Hoeveel berging moet gerealiseerd worden op basis van het verhard dak- en terreinoppervlak? o Welke bergingsvoorzieningen zijn mogelijk op de locatie? o Wat is het benodigd ruimtebeslag van deze voorziening(en)? o Welk beheer en onderhoud vra(a)g(t)en de voorziening(en)? o Hoe wordt het DWA van de locatie afgevoerd? Is aansluiting op het bestaande gemeentelijke riool onder vrijverval mogelijk of moet een nieuw rioolgemaal worden gerealiseerd? o Is het nodig het plangebied op te hogen (vanuit ontwateringsnorm en/of aansluiting riolering)?  Het waterhuishoudingsplan wordt opgesteld in overleg met de gemeente en het waterschap. Deze dient in concept gereed te zijn bij het VO en definitief te zijn bij het DO en meegeleverd te worden bij de toetsing van het VO en DO door de Beheergroep van de gemeente Deventer.  Het concept waterhuishoudingsplan wordt, voorafgaand aan toetsing van het VO door de beheergroep, ter goedkeuring voorgelegd aan de adviseur water en riolering van de gemeente.  Op welke wijze invulling wordt gegeven aan de bergingseis op particulier terrein moet in detail uitgewerkt zijn in de aanvraag voor de omgevingsvergunning.

19

Inhoudelijke uitgangspunten: Vuilwater:  DWA afvoer in het waterstructuurplan in kaart brengen. Ontwatering:  De minimale ontwateringsdiepte (afstand tot grondwaterpeil) bedraagt: o Nieuwe bebouwing zonder kruipruimte met minimale ontwatering: 50 cm tussen onderkant vloer en GHG o Nieuwe standaard bebouwing met kruipruimte: 70 cm tussen onderkant vloer en GHG Hemelwater:  Voor beneden het maaiveld in de openbare ruimte gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages, woningen, verblijfsruimtes) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast: o Het is de verantwoordelijkheid van de eigenaar om te voorkomen dat water deze ruimtes binnen kan stromen wanneer er in de openbare ruimte water op straat staat. o Het is de verantwoordelijkheid van de eigenaar om te zorgen dat een kelder/parkeergarage waterdicht is zodat er geen grondwater in kan treden.  Er ontstaat geen waterschade bij 0,2 meter waterdiepte op de openbare weg. Dit houdt in dat het bouwpeil van de woningen 0,2 tot 0,3 meter boven de goothoogte van de weg dient te liggen.  Zuinig gebruik van drinkwater is onderdeel van het ontwerp.  Realiseer infiltratievoorziening(en) met een inhoud van minimaal 20 mm per m2 verhard oppervlak (daken en terreinverhardingen). Zie “Eisen aan particuliere infiltratievoorzieningen” hieronder voor de specifieke eisen aan deze voorzieningen.

 Wanneer er meer dan 20mm neerslag valt, mag hemelwater van eigen terrein bovengronds op de perceelgrens afstromen naar de openbare ruimte in het projectgebied.  Voor de appartementencomplexen is er in overleg met en met toestemming van de gemeente gekozen voor een gezamenlijke oplossing in wadi’s op openbaar terrein, waarin tenminste 20mm/m2 berging over het verhard oppervlak (daken en terreinverhardingen) moet worden voorzien.  64 mm neerslag in een uur tijd, per m2 verharding (berekend over zowel particulier als openbaar terrein) wordt vastgehouden binnen het projectgebied, waarbij geen schade ontstaat aan woningen of andere gebouwen.  Daarvan dient 22 mm in een infiltratievoorziening te worden geborgen. Deze voorziening moet bij een bui van 22 mm na 24 uur weer volledig beschikbaar zijn.

 Voor berging en infiltratie wordt de voorkeursvolgorde gevolgd, die waarborgt dat het hemelwater zich zoveel mogelijk zichtbaar aan de oppervlakte bevindt in het plangebied en in zo natuurlijk mogelijke voorzieningen (niet-technisch): o Bovengronds naar groenvakken o Bovengronds naar bovengrondse (groene) infiltratievoorzieningen o Naar ondergrondse infiltratievoorzieningen o Naar oppervlaktewater  Als de infiltratievoorzieningen binnen een plangebied niet met elkaar in open verbinding staan op hetzelfde peil, dient aangetoond te worden in het waterhuishoudingsplan dat elke individuele infiltratievoorziening voldoende berging bevat voor het erop aangesloten oppervlak om te voldoen aan de bergings- en infiltratie-eis.  Indien naast infiltratie van hemelwater ook sprake is van directe of indirecte afvoer naar oppervlaktewater, dient ook getoetst te worden op de eisen van WDOD. Een bui van 111 mm in 48 uur moet worden getoetst, waarbij 1,6 l/s/ha mag worden afgevoerd naar het bestaande watersysteem van het waterschap. Dit resulteert in een statische bergingseis van 80 mm. Indien ook de infiltratiecapaciteit van de voorzieningen wordt meegenomen in de toetsing, dient door geohydrologisch onderzoek te worden onderbouwd dat de infiltratiecapaciteit voldoende is. Ook in relatie tot de grondwaterstanden.

Eisen aan particuliere infiltratievoorzieningen:  Geohydrologische omstandigheden moeten voldoende zijn om te kunnen infiltreren o Infiltratiecapaciteit minimaal 0,5 m/dag o GHG minimaal 0,7 m beneden maaiveld 20

      

Tuin moet voldoende groot zijn om op een afstand van 2 meter van de gevel de infiltratievoorziening aan te kunnen leggen. De bergingsvoorziening moet binnen 24 uur na afloop van een bui leeg zijn. Het type infiltratievoorziening wordt niet voorgeschreven. Maak hierin zo vroeg mogelijk een keuze, zodat in het ontwerp rekening kan worden gehouden met de benodigde ruimte en locatie. Belangrijk is dat bij nieuwbouw en verbouw geen uitloogbare materialen en metalen zoals koper, lood en zink worden gebruikt om verspreiding van deze stoffen in oppervlaktewater of de bodem te voorkomen. De infiltratievoorziening dient toegankelijk te zijn voor beheer en onderhoud. Om te voorkomen dat een infiltratievoorziening voortijdig dichtslibt is een blad- en zandvang vereist. De hoeveelheid regenwater die niet in de infiltratievoorziening kan worden geborgen, kan via een bovengrondse overloopconstructie worden geloosd in de openbare ruimte. Hemelwater mag niet ondergronds worden aangesloten op de openbare riolering; hiervoor wordt geen aansluiting gemaakt. Overtollig hemelwater mag niet naar andere particuliere percelen afstromen, en ook niet rechtstreeks naar het oppervlaktewater, maar moet naar de openbare ruimte stromen.

Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning voor de bouw van het pand zal op bovenstaande uitgangspunten worden getoetst. Op https://www.deventer.nl/stappenplan staat welke stukken hiervoor moeten worden ingediend. Watertoets: De initiatiefnemer vraagt een digitale watertoets aan (https://hetwateradvies.nl/). De resultaten hiervan en het advies van het waterschap worden betrokken bij de ontwikkeling. Klimaatadaptatie, onderdeel hittestress:  Vanuit alle woningen is het maximaal 300 meter lopen tot een koelteplek. Dit is een plek die is ingericht als verblijfsplek door middel van zitelementen, die zich in de schaduw bevindt. Deze schaduw moet minstens bestaan uit 200 m² aaneengesloten bladerdak, die binnen 15 jaar na aanplant moet zijn gerealiseerd.  In de openbare ruimte wordt hittestress voorkomen door het zo min mogelijk toepassen van verharding, oftewel meer bomen en begroeiing. Dit heeft een directe relatie met het behalen van de doelstellingen voor ecologie en biodiversiteit. Er wordt, conform het Klimaatadaptatieprogramma, geen overbodige verharding aangelegd.  Geen directe opwarming van verblijfsplekken door de ontwikkeling van de gebouwen en eventuele binneninstallaties (zoals airco’s).  Een belangrijk deel van de oppervlakte van het projectgebied wordt warmtewerend ontworpen.

Warmte weren door groen en bomen en een biodiverse inrichting en beheer hebben de voorkeur. Denk hierbij ook aan groene gevels en dak.

7.2 Ecologie Ecologie: Vanuit het oogpunt van natuurwetgeving is een aantal wettelijke regelingen relevant in het kader van de planuitwerking. Het gebied is niet gelegen binnen de begrenzing van speciale beschermingszones. De planontwikkeling (inclusief de sloop van gebouwen) kan van invloed zijn op beschermde natuurwaarden. Die invloed kan op de volgende manieren worden verwerkt: 1. In de bebouwde kom van de gemeente Deventer kan voor bestaande woning(-en) en overige gebouwen gebruik worden gemaakt van het Soortenmanagementplan (SMP) Deventer. Een SMP is een generieke ontheffing (heet nu Omgevingsvergunning) die door de provincie Overijssel aan de gemeente Deventer verleend is waardoor het uitvoeren van natuuronderzoeken (soortbescherming) niet meer nodig is, mits men werkt conform de voorschriften van het SMP. 2. Is er in het plangebied geen sprake van alleen bestaande woning(-en) en overige gebouwen? Dan zal via een natuurtoets onderzocht moeten worden of er een omgevingsvergunning (voorheen ontheffing) aangevraagd moet worden. 3. Een combinatie van punt 1 (bebouwde omgeving) en punt 2 (onbebouwde omgeving). 21

In alle gevallen zullen de daarvoor benodigde stukken eerst besproken en beoordeeld moeten worden door de stadsecoloog. In mei 2021 is al een verkennend natuuronderzoek opgeleverd. Deze is inmiddels niet meer geldig. Bij sloop/renovatie/bouwwerkzaamheden moeten de werkzaamheden uitgevoerd worden middels een ecologisch werkprotocol (EWP). Hierbij wordt er voorkomen dat er verblijfplaatsen van beschermde soorten verloren gaan en dient er daarnaast 10 procent extra aan verblijfplaatsen gerealiseerd worden. Er zit onderscheid in de particulieren (mensen die een woning bezitten en daar ook zelf wonen) en niet particulieren. Particulieren hebben meestal een minder zware opgave qua te nemen maatregelen. Natuurinclusief bouwen: Op 10 juli 2019 is door de raad de motie natuurinclusief bouwen (NIB) aangenomen. Bij (nieuw) bouw en renovatie is natuurinclusief bouwen uitgangspunt. De gedachte achter natuurinclusief bouwen is dat gestreefd moet worden dat de nieuwe situatie beter is dan de oude voor wat betreft biodiversiteit. Schuil- en nestgelegenheden voor inheemse dieren en het gebruik van inheemse beplanting die kan bijdragen aan verbetering van de biodiversiteit. In het planologische product wordt dit door een regel/ voorschrift geborgd. Natuurinclusief bouwen is een voorwaarde.

Er is een keuze uit verschillende maatregelen die getroffen kunnen worden waarbij een minimum puntenaantal gehaald behoort te worden voor deze ontwikkeling. Elke categorie maatregelen (kasten, tuin, dak/gevel) zal aan bod moeten komen. De maatregelen moeten duidelijk op tekening aangegeven worden en van de kasten zullen afbeeldingen toegevoegd moeten worden. Als er gekozen wordt voor het toepassen van streekeigen soorten, moet dat van een plantlijst vergezeld zijn. Voor dit project is een specifieke NIB-puntenlijst gemaakt, deze is als bijlage 2 bij dit Ontwikkelperspectief gevoegd.

7.3 Circulariteit Inleiding: We spreken van circulair bouwen als bij de totstandkoming of renovatie van een gebouw zo min mogelijk nieuwe grondstoffen worden gebruikt en zo min mogelijk vervuiling plaatsvindt, in de gehele keten en dus niet alleen naar de materialen die gebruikt worden. Van ontwerp, tot bouw, tot exploitatie van het gebouw. Hergebruik is slim en circulair en draagt bij aan de herkenbaarheid en geschiedenis van de plek. Samen met de initiatiefnemer verkennen we de mogelijkheden. Materiaalgebruik: In het bestuursakkoord 2022-2026 van de gemeente staat dat Deventer afval ziet als grondstof. Afvalscheiding levert een substantiële bijdrage aan de reductie van CO2. Deventer stimuleert terugwinnen en hergebruik van grondstoffen. Het gaat daarbij niet alleen om huishoudelijk afval maar ook grondstoffen die vrijkomen bij bedrijvigheid, sloop en bouw. Voor de planontwikkeling stimuleert de gemeente dat voorafgaand aan de bouw de mogelijkheid van hergebruik van bestaande verhardingen en bouwmaterialen (uit te slopen gebouwen) in het gebied wordt onderzocht. Biobased materialen: Onderzoek of het technisch en/of economisch haalbaar is of het nieuwe bouwvolume voor minstens 30% uit biobased materialen kan bestaan.

De gemeente Deventer neemt een proactieve rol in het stimuleren, aanjagen en faciliteren van initiatieven die bijdragen aan de productie en het gebruik van biobased materialen. Dit omvat het werken met partners in de regio, het ondersteunen van het netwerk van lokale en regionale ondernemers bij het overgaan naar het implementeren van circulair ontwerp en bouwen als denkwijze bij gebiedsontwikkeling. Op basis van een in 2008 gesloten convenant met Forest Stewardship Councel (FSC) Nederland past de gemeente Deventer FSC-gecertificeerd hout toe in de openbare ruimte, de eigen gebouwen én er wordt papier met het FSC-keurmerk gebruikt. In het verlengde hiervan stimuleert de gemeente dat andere partijen, zoals projectontwikkelaars en woningcorporaties, FSC gecertificeerd hout gebruiken in bouwplannen. Verder is het een nadrukkelijke wens om hout van inheemse soorten te gebruiken. Dit draagt verder bij aan vermindering van transporten en CO2-uitstoot. De website www.lokaalhout.nl beschikt over Nederlands hout van verschillende soorten en met verschillende toepassingsmogelijkheden. 22

Efficiënt materiaal gebruik en afvalscheiding op de bouwplaats: Gestimuleerd wordt om te kiezen voor een bouwmethode die gericht is op efficiënt materiaalgebruik en over afvalscheiding op de bouwplaats.

7.4 Energie De Deventer Energievisie is in maart 2024 vastgesteld door college en raad. Deventer wil bijdragen aan een CO2-reductie van 55% in 2030. Om dat te halen moeten we duurzame energie opwekken en in de gebouwde omgeving in een aantal stappen van het aardgas af. Uiteindelijk moet de gebouwde omgeving in 2050 energieneutraal zijn. Normen voor nieuwbouw: Voor nieuwbouw is het wettelijke kader nu nog de BENG norm (Bijna Energieneutrale Gebouwen). Ook deze woningen zullen in 2050 helemaal energieneutraal moeten zijn. Met de nieuwbouwopgave in gedachten, is het verstandig om nu al in te spelen op de energieneutrale toekomst; ‘energieneutraal’ wordt immers de norm. ENG bouwen ligt (nog) niet vast in het Besluit bouwwerken leefomgeving en is niet wettelijk afdwingbaar. De gemeente wil daarom met corporaties, projectontwikkelaars en bouwers blijven innoveren en investeren om te streven naar ENG, mits dit de haalbaarheid en betaalbaarheid van de woningbouwopgave niet in de weg zit. Beperken energiegebruik: Door toepassing van het Trias energetica principe wordt de energievraag van de woning door middel van een zeer goed geïsoleerde woningschil en innovatieve installaties (bijvoorbeeld gelijkstroomnet) beperkt. Daarnaast is het uitgangspunt om zo veel mogelijk gebruik te maken van passieve zonneenergie.

Daarbij is het de bedoeling om een zoveel mogelijk zongerichte verkaveling en woningsituering te realiseren. In de openbare ruimte worden slimme lantaarnlaadpalen die verlichting en laden combineren, toegepast. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de juiste oriëntatie van parkeerplaatsen. Opwekken hernieuwbare energie: Uitgangspunt is om bij alle woningen energieopwekking door middel van zonnepanelen toe te passen. Hierbij moet invoedcongestie op het elektriciteitsnet zoveel mogelijk worden voorkomen. Nokrichtingen en dakhellingen van de woningen moeten zo mogelijk hierop afgestemd zijn. Ook in de keuze van de omvormer kan hier rekening mee worden gehouden, door te zorgen dat deze slim en regelbaar is en de capaciteit van de omvormer 70-80% van het vermogen van de zonnepanelen bedraagt. Het geschikte dakoppervlak wordt indien mogelijk volledig benut. Naast PV-panelen (voor elektriciteit) wordt ook de mogelijkheid van PVT-panelen (voor elektriciteit én warmte) onderzocht. Warmte-opwekking ten behoeve van verwarming/warm tapwater kan bijvoorbeeld door een luchtgekoelde, grondgekoppelde of op zonthermie gebaseerde netbewuste (slimme) warmtepomp. Warmtevoorziening: De gekozen warmteoplossingen sluiten aan bij het beleid van de gemeente. Dit is vastgelegd in het Warmteprogramma (nu nog in de voorloper: de Transitievisie Warmte) en in de warmteplannen per wijk of dorp.

In het geval van een (kleinschalige) collectieve warmteoplossing, vindt afstemming met de gemeente plaats over de governance. Opslag van energie: Het plan moet anticiperen op of mogelijkheden bieden voor individuele of collectieve opslag van opgewekte energie (zowel van elektriciteit als warmte en/of klimaatneutraal gas). Mogelijk kan het (collectief) gebruik van de elektrische auto ook een rol hierin spelen. Netbewust bouwen: Er bestaan al technische oplossingen om woningen te ontwerpen die minimale stroom van het elektriciteitsnet vereisen. Dit is cruciaal in het kader van de energietransitie. Ook voor groepen woningen kunnen we opwek, opslag en efficiënt gebruik van energie in balans brengen. Belangrijk om te benadrukken: dit betekent niet dat de woningen over het hele jaar energieneutraal zijn, maar wel dat ze op elk moment zo veel mogelijk zelfvoorzienend zijn. We hanteren hiervoor de ontwerpprincipes voor netbewust en netneutraal bouwen van Netbeheer Nederland. In het kort zijn dit: 23

1. Gebiedsaanpak: zorg dat zoveel mogelijk energie in de wijk wordt opgewekt en direct wordt gebruikt of opgeslagen voor lokaal gebruik. 2. Warmte: besteed aandacht aan efficiënte verwarming, bijvoorbeeld via een warmtepomp. Dit draagt voor een groot deel bij aan de gelijktijdige piekbelasting van het net. 3. Elektrisch laden: kies voor collectieve laadvoorzieningen om elektrisch laden van voertuigen onder controle te houden, en zorg dat ze aanstuurbaar zijn. 4. Duurzame lokale opwek: zorg voor een zo efficiënt mogelijke inzet van zonnepanelen, waarbij invoedcongestie op het elektriciteitsnet zoveel mogelijk wordt voorkomen. 5. Koude: bouw slim, zodat er geen airco’s nodig zijn. Airco’s worden vaak ook in de winter ingezet als (bij)verwarming, waardoor ze congestie kunnen verergeren. 6. Opslag: ontlast het net door lokale opslag in energiedragers toe te voegen aan nieuwbouw, zoals batterijen en warmtebuffers. 7. Slimme sturing: zorg voor stuurbare systemen om gelijktijdige belasting van het energienet te verminderen.

24

8 Milieuaspecten Verschillende milieuaspecten spelen bij de planontwikkeling een rol en moeten worden onderzocht of onderbouwd worden. Voor de nieuwe woningen is het van belang om na te gaan of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Verder is het belang dat de woningen niet belemmerend zijn voor de ontwikkeling van functies in de omgeving. Gelet hierop wordt onderstaand nader ingegaan op diverse milieuaspecten (in alfabetische volgorde). Bedrijven en milieuzonering: De herontwikkeling moet ten opzichte van milieuhinderlijke functies voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarnaast mogen de nieuwe milieugevoelige functies niet beperkend werken ten opzichte van de milieuhinderlijke functies. Het plan ziet toe op de realisatie van woningen welke doorgaan als een milieugevoelige functie. De bijbehorende parkeerplaatsen zijn geen milieugevoelige functie. De omgeving waarbinnen het plangebied is gelegen typeert zich als een gemengd gebied. Onderbouwd moet worden aangetoond dat voor de woningen op dit punt voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarnaast moet aangetoond worden dat bedrijfsfuncties (zoals de sporthal en het asielzoekerscentrum) niet beperkt worden door de realisatie van de beoogde ontwikkeling. Bodem: De bodem moet geschikt zijn voor de bodemgevoelige functies in het plan.

De locatie is aangeduid als potentieel ernstig / potentieel ernstig en urgent. Voor planuitwerking is een actueel rapport van verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) nodig aangevuld met asbestonderzoek (NEN 5707) indien asbestverdacht. Het verkennend onderzoek wordt voorafgegaan door vooronderzoek (NEN 5725). Geluid: De ontwikkeling moet voor dit aspect voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit aan te tonen dient een akoestisch onderzoek overlegd worden. Voor individuele bedrijven en voorzieningen is het advies uit ‘Bedrijven en milieuzonering’ van toepassing. Geur: De ontwikkeling moet voor dit aspect voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Gezien de ruime afstand van dichtstbij gelegen veehouderijen met dieren met geurfactor en met vaste afstanden is het voldoende aannemelijk dat geurbelasting onder de geurnorm blijft en er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarnaast zijn er reeds woningen gelegen tussen de beoogde woningen en de aanwezige geur belastende functies. Voor het plan is geen nader geuronderzoek nodig. Luchtkwaliteit: Plannen die niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de luchtkwaliteit hoeven niet afzonderlijk te worden getoetst aan de rijksomgevingswaarden voor de buitenlucht.

De NIBM-tool is een rekentool waarmee de bijdrage van kleinere ruimtelijke plannen en verkeersplannen aan de luchtkwaliteit kan worden vastgesteld. Het plan draagt in niet in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling en is voor dit aspect sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Luchtkwaliteit dient in het planologisch product nog wel verantwoord te worden. Niet gesprongen explosieven: Binnen de fysieke wetgeving bestaat geen verplichting met betrekking tot het uitvoeren van onderzoek naar de aanwezigheid van explosieven. De meeste ontwikkelaars/grondroerders houden hier wel rekening mee, vanuit het oogpunt veiligheid voor zowel hun eigen medewerkers als de omgeving waarin ze werken. Vanuit de Arbowetgeving bestaat een verplichting voor een veilige werkomgeving. De gemeente heeft historisch onderzoek laten uitvoeren naar de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven (NGE). Het plangebied is aangeduid als verdacht voor NGE. Er is voor de gemeente Deventer een stappenplan ontwikkelt, op basis hiervan is een PRA (Projectrisicoanalyse) bij grondwerkzaamheden aan te bevelen. Verdere informatie hierover is te verkrijgen via de bodemadviseurs van de Omgevingsdienst IJsselland. Omgevingsveiligheid: Het plan moet voor dit aspect voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Op circa 100 meter van het plangebied ligt een gasleiding.

Gelet hierop behoeft dit aspect aandacht in het planologische product. 25

Project-mer-beoordeling: De mer-regelgeving is te vinden in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. De beoogde activiteiten en functies vallen onder categorie J11.2 ‘Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen'. In kolom 2 wordt vermeld ‘niet van toepassing’, wat betekent dat geen directe project-mer-plicht geldt. Er kan worden volstaan met een project-mer-beoordeling. Uit de project-mer-beoordeling moet duidelijk worden of het project aanzienlijke milieueffecten heeft. De initiatiefnemer zal een aanmeldnotitie moeten aanleveren bij het bevoegd gezag. Spuitzones: Er is in Nederland geen wettelijke regeling die ziet op minimaal aan te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen kunnen worden geteeld met daarbij het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen en in de buurt gelegen woningen en bijbehorende tuinen. Op basis van jurisprudentie is daarom een vuistregel ontstaan die uitgaat van een afstand van 50 meter tussen de betreffende agrarische gronden en gevoelige functies. Als die afstand wordt aangehouden wordt enerzijds het agrarische bedrijf niet belemmerd en anderzijds het woon- en leefklimaat bij de woningen gegarandeerd.

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn binnen een afstand van 50 meter agrarische gronden gelegen waar het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk is. In de zone binnen 50 meter vanaf de gevoelige functie (dit betreft ook een groenstrook waar mensen langdurig kunnen verblijven) dient in het omgevingsplan te worden opgenomen dat het toepassen van gewasbeschermingsmiddelen verboden is dan wel aan een vergunningplicht verbonden is. Een vergunning wordt slechts verleend als er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de toepassing van gewasbeschermingsmiddelen. Dit dient in overleg met de eigenaren van de agrarische gronden plaats te vinden. Stikstof: Planuitvoering kan mogelijk gepaard gaan met effecten op beschermde natuurwaarden. Het is verplicht vooraf te toetsen of plannen conflicteren met beschermde natuurwaarden. Emissies van stikstofverbindingen kunnen over grotere afstand tot negatieve effecten leiden op natuur. Middels een AERIUS-berekening dient de stikstofemissie en -depositie te worden bepaald.

26

9 Archeologie Archeologiebeleid: In 2015 is door de gemeenteraad het archeologiebeleid van de gemeente Deventer vastgesteld in de vorm van een beleidskaart en een onderbouwing. Het archeologiebeleid wordt zo nodig tussentijds geactualiseerd, om de door het bevoegd gezag in een selectiebesluit vrijgegeven gebieden op de beleidskaart op te nemen. De archeologische beleidskaart vormt de basis voor de regels ‘Archeologie’, zoals die in het Omgevingsplan zijn gehanteerd. De archeologische verwachting die een gebied heeft, worden vertaald naar beleidswaarden op de beleidskaart. In het omgevingsplan zijn deze vertaald naar een regel ‘Archeologie’. Voor het plangebied geldt dat deze op de archeologische beleidskaart beleidswaarde 4 kent. In het omgevingsplan geldt voor deze locatie daarom beleidswaarde Archeologie 4. Bij gebieden met Archeologie - Waarde 4 is onderzoek nodig bij ingrepen vanaf 200 m2 en dieper dan 50 cm onder maaiveld. Bij ingrepen tussen 100 en 200 m2 en dieper dan 50 cm onder maaiveld geldt een meldingsplicht. Bij ingrepen kleiner dan 100 m2 dieper dan 50 cm gelden geen archeologische voorwaarden. Aard van de plannen en consequenties voor het bodemarchief: In 2021 is er een bureaustudie uitgevoerd. Conclusie van deze studie is dat dit deel van het kazerneterrein is als exercitieterrein is gebruikt, een functie die weinig tot geen sporen na laat in de bodem.