2026-308-Bijlage 1 Masterplan Marke Noord

Figuur 10: verwerking van hemelwater in het plangebied

A| Wadi-structuur B| Groenstrook met wateropvang C| Mogelijkheden voor wadi of inflitratieveld in binnentuin D| Private ruimte; transformatie/ nieuwbouw met minimaal 20 mm waterberging

Verwerking hemelwater plangebied met greppel E| in Parkeerplaatsen Afvoerrichting hemelwater (indicatief) Figuur 10: verwerking van hemelwater in het plangebied Legenda Mogelijke verbindingen tussen structuren (over maaiveld of ondergronds) A| Wadi-structuur wadi-structuur B| Groenstrook met wateropvang groenstrook met wateropvang

Uitgangspunt is dat hemelwater binnen het plangebied wordt verwerkt. Bij reguliere neerslag – eens per twee jaar – mag er geen water op straat blijven staan. In situaties van extreme neerslag – eens per honderd jaar – is water op het maaiveld acceptabel, maar mag dit niet zorgen voor water in woningen. Principe is daar waar het water valt voorzieningen te realiseren die zorgen voor de opvang van hemelwater en infiltratie naar de bodem. In de private delen van het gebied, de gebouwen en collectieve binnenterreinen, is de eis dat er minimaal 20 mm waterberging is. Hoe hier invulling aan te geven is mede aan de ontwikkelaar, waarbij gedacht kan worden aan wateropvang in collectieve (groene) binnentuinen, in voortuinen, onder parkeervoorzieningen of op daken. Belangrijk hierbij is dat de waterberging 24 uur na de bui weer beschikbaar is. In de openbare ruimte is het principe dat neerslag afstroomt naar verlaagde groenzones in en aan de randen van het gebied. Deze waterbergende groenzones vangen het hemelwater op wat in de openbare ruimte valt én ook de neerslag wat afstroomt van het particuliere terrein als de voorzieningen hier gevuld zijn. In het huidige ontwerp is er ruimte om 27 mm neerslag op te vangen.

Gezien het aanwezige hoogteverschil in het gebied vraagt cascadering van wateropvang een nadere uitwerking; hiermee wordt voorkomen dat hemelwater zich verzameld op de laagste delen van het plangebied.

C| Mogelijkheden voorofwadi of inflitratieveld in binnentuin mogelijkheden voor wadi infiltratieveld in binnentuin D| Private transformatie/ nieuwbouw met minimaal mm waterberging private ruimte;ruimte; transformatie/nieuwbouw met minimaal 20 mm20 waterberging E| Parkeerplaatsen met greppel parkeerplaatsen met greppel Afvoerrichting hemelwater (indicatief) afvoerrichting hemelwater (indicatief) Mogelijke verbindingen tussen structuren (over maaiveld of ondergronds) mogelijke verbindingen tussen structuren (over maaiveld of ondergronds)

48 | BGSV

Indicaties van de bodemkenmerken laten zien dat de infiltratiecapaciteit van het plangebied groot is; nader onderzoek moet dit aantonen. Aandachtspunt voor de groenzones is dat deze voorziening ook het bodemvocht vasthouden om in tijden van droogte vocht te leveren aan planten en bomen. In een volgend stadium vragen de inrichting, het ontwerp en de niveaus van de hemelwatervoorziening op privaat terrein en in de openbare ruimte nadere uitwerking.

49 | BGSV

Ecologie De ligging langs de groene landgoederenzone aan de Laan van Borgele, richting het Zandweteringpark, biedt een duidelijke aanleiding om een natuurlijke overgangszone te creëren. De ontwikkeling kan een belangrijke rol spelen in het verbinden van verschillende biotopen, waarbij de bestaande bomen het uitgangspunt vormen. Op meerdere niveaus wordt biodiversiteit toegevoegd: in de openbare ruimte, op de binnenterreinen en in de gebouwen zelf. Denk aan groene gevels met klimplanten, groene daken, groene erfafscheidingen en nestkasten voor vogels en insecten. Een bloemrijke, besdragende en inheemse beplanting versterkt de biodiversiteit verder. Zo wordt zichtbaar dat De Marke Noord niet alleen een plek is voor mensen, maar ook voor andere soorten. Het ervaren van deze natuur draagt bovendien bij aan het verlagen van stress bij bewoners. Soorten die bijdragen aan ecologische waarde:

eventuele fauna passage

Eekhoorn Aanplant van grove den en hazelaar, gecombineerd met het laten aansluiten van boomkronen, ondersteunt hun leefgebied.

Boomhommel Het behoud van oude bomen met holtes is essentieel voor deze soort.

Egel Met faunapassages langs de Laan van Borgele en het creëren van ‘rommelhoekjes’ ontstaat een aantrekkelijk leefgebied.

Oranjetipje Door vaste planten zoals look-zonder-look en pinksterbloem toe te passen, bij voorkeur uit inheems zaad (bijvoorbeeld via Cruydthoeck), wordt het leefgebied versterkt.

Huismus, gierzwaluw en vleermuis Inbouwkasten in de nieuwbouw maken onderdeel uit van natuurinclusief bouwen en bieden veilige nest- en verblijfplaatsen.

Gewone vogelmelk Het gebruik van inheemse bolgewassen (eveneens verkrijgbaar via Cruydthoeck) ondersteunt deze soort.

daken voor waterberging, groen en zonnepanelen

grote raamopeningen op zuid voor passieve zonneenergie

Ecologische verbindingen Legenda

verdiepte wadi

biodiversiteit verschillende type bomen

bomen en struiken: verschillende hoogtes, besdragend

ecologische verbindingen randen via bomen ecologische scharrelverbindingen via de wadi’s

eekhoorn

bloem bak

egel bloemen voor oranjetipje

Principe klimaatpad 50 | BGSV

begroeide gevel en heesters voor tuinvogels

51 | BGSV

Randvoorwaarden Groen Casco

• Bestaande bomen zoals aangegeven in het Masterplan moeten behouden blijven. Tijdens de bouw- en sloopwerkzaamheden worden de bestaande bomen beschermd. • Verharding mag alleen buiten de bestaande boomkroon aangelegd worden, tenzij er kan worden aangetoond dat er geen schade aangericht wordt aan het wortelpakket. • Bebouwing wordt gebouwd met een afstand tot de toekomstige boomkronen plus 1,5 meter, volgens normen van het Handboek bomen, Norminstituut bomen. • Voor de gebiedsontwikkeling stelt initiatiefnemer een watersysteemanalyse op waarin gemotiveerde keuzes gemaakt worden voor zowel oppervlaktewater, grondwater als de afvoer of verwerking van vuil water en hemelwater. Door de gemeente Deventer is een basisopzet gemaakt hoe een watersysteemanalyse er voor het gebied uit moet zien en welke informatie al beschikbaar is. Zie bijlage 6. • De woningen op de begane grond krijgen een privézone aan het huis die met een groene border of haag wordt omzoomd. Dit zal verschillen per woningtype en locatie, zoals op kaart aangegeven. • De inrichting van de toekomstige openbare ruimte voldoet aan de gemeentelijke standaard en eisen conform het Programma van Eisen Openbare Ruimte Deventer (PVE) en passend binnen de beheerkaders van de gemeente • Het openbaar binnengebied is autovrij en is zo groen mogelijk met zo min mogelijk verharding en volgt hiermee het principe: Groen Tenzij.

• Overgang tussen privé en openbaar verdient in dit plan veel aandacht. Dit geldt zowel voor de overgang tussen het groene raamwerk en het privéterrein van de bouwblokken, als voor de overgang van het privéterrein naar de binnenwereld. • In de toekomstige situatie wordt invulling gegeven aan de ambities van de gemeente om de lokale biodiversiteit te versterken door een gelaagd en goed verbonden groenstructuur door de wijk heen. Dat betekent dat dit nieuwe groen verbonden wordt met het groene raamwerk, waardoor een groter en robuuster leefgebied ontstaat voor de soorten. In de panden komen verblijfplaatsen voor gebouwbewonende soorten. • We helpen in dit project specifiek de stadsvogels, en daarmee ook allerlei andere soorten, door:

Verbeelding buitenkantine

- Een gelaagd groen systeem aan te leggen, door het toevoegen van struikgewas, kleinere bomen en een kruidenlaag onder 1e grootte bomen. - Een verbonden, zoveel mogelijk aaneengesloten groenstructuur waardoor versnippering van leefgebied wordt tegengegaan en waarin de boomkronen elkaar raken ten behoeve van de eekhoorn. - Gevelgroen door middel van spandraden. - Nestgelegenheid in de gevels voor de huismus, vleermuizen en gierzwaluwen. - Met eventueel een faunapassage onder de Laan van Borgele ter plaatse van het Keizerspad.

52 | BGSV

53 | BGSV

3

Sociaal duurzaam: ontmoetingsplek in het hart De Marke Noord wordt een buurt met een sterke eigen identiteit, waarin meerdere generaties en doelgroepen nu en in de toekomst samen kunnen wonen op een prettige manier. Door een evenwichtige menging van woningtypes en een goede openbare ruimte kunnen de bewoners elkaar ongedwongen tegen het lijf lopen. Je directe leefomgeving is de basis voor je fysieke en mentale gezondheid. Een gezonde omgeving stimuleert gezond gedrag in ons dagelijkse leven; bewegen, spelen, sociaal contact, voorkomt (milieu)hinder en zorgt voor sociale veiligheid. Mens en natuur staan centraal. De buurt herbergt hechte en duurzame gemeenschappen waarin iedereen mee mag doen. Dit doen we door de eenheden niet te groot te maken; in eenheden van ongeveer 30 woningen kennen mensen elkaar nog. De Marke Noord is een gezonde buurt waar je fijn kunt wonen met ruimte voor mens en natuur. De openbare ruimte is wat de plek uniek maakt en waar gezamenlijkheid ontstaat. Hier speelt het publieke leven zich af en kun je anderen ontmoeten, buitenspelen en van de zon genieten. Het is het gezamenlijke stukje buiten dat een buurt jouw buurt maakt, dat je deelt met je buren en waar je samen met hen de omgeving creëert waar je zelf het liefste bent. De centrale groene ontmoetingsruimte biedt ruimte aan sport en spel voor bewoners en omwonenden.

Deze ruimte is aantrekkelijk verbonden met andere wandelroutes in de omliggende buurten. In de ontwikkeling komen verschillende type ontmoetingsplekken: • De drempelzone voor de grondgebonden woningen ligt altijd op afstand van het openbare pad, zodat hier voldoende privacy ontstaat. De drempelzone is circa 90cm breed, zodat er een bankje neergezet kan worden. Door de afstand tot het pad zal er minder behoefte zijn om ramen te blinderen. Er ontstaat een prettig evenwicht tussen publiek en privé die zorgt voor ‘ogen op straat’ en een gevoel van sociale veiligheid. • De appartementen zijn verdeeld in eenheden van rond de 30 woningen, zodat mensen elkaar nog kennen. Het hoogteaccent aan de Lebuïnuslaan bestaat uit meer dan 30 woningen. Binnen het gebouw moet gezocht worden naar manieren om meer binding met je buren te krijgen, bijvoorbeeld door wat extra verblijfsruimte op de verdieping of een collectief terras, deelvoorzieningen en dergelijke. • De gemeenschappelijke binnentuin is een ontmoetingsplek voor de bewoners die samen in een bouwblok wonen. Ook in de voormalige school vormen twee binnentuinen de ontmoetingsplekken voor bewoners die daaromheen wonen. • In het hart van de wijk ligt de centrale groene ontmoetingsplek met bankjes, bomen en een speelaanleiding.

Deze ontmoetingsplek is gekoppeld aan een inpandige ontmoetingsruimte, zoals een buurthuiskamer, collectieve werkplekken, een gedeelde logeerkamer of een feestruimte. Behoud van delen van de bestaande school zou deze extra voorzieningen kunnen huisvesten. • De openbare randen van het plan verbinden het gebied met de omgeving. De openingen tussen de bouwblokken sluiten aan op de omliggende wandelpaden en vormen uitnodigende ruimtes. • De parkeerplaats op maaiveld tussen de landsherenpoort en de ontwikkeling wordt zoveel mogelijk begeleid door bebouwing om te zorgen voor een sociaal veilige en aangename parkeerplaats.

De binnentuin

De buitenkantine De binnentuin

De binnentuin

Ruimte voor spelen en ontmoeten

Randvoorwaarden Sociaal Duurzaam

• De openbare ruimte is toegankelijk voor iedereen. • De routes en ordening binnen de bouwblokken en gebouwen faciliteren ontmoeting. • Het ontwerp van de bouwblokken, de transformatie van de voormalige school en het appartementengebouw aan de Lebuïnuslaan biedt ruimte voor een gemeenschap en gedeeld eigenaarschap. • Er ontstaat ontmoeting en lokale binding tussen toekomstige bewoners door de collectieve tuinen en de groene binnenwereld. Dit geeft de buurt een eigen identiteit en kracht. • Voor de levendigheid en veiligheid komen er ook woningen op de begane grond. Een groene buffer tussen privéterrein en openbaar terrein is dan van extra groot belang. • Voor de levendigheid en veiligheid is van belang dat de zijdes van de bebouwing grenzend aan het groene raamwerk ‘actief’ zijn. Daarom komen er naast de fietsentrees ook woningen of voorzieningen op de begane grond. Ook hier zorgen we voor een groene buffer voor een goede overgang tussen de privé buitenruimte en het raamwerk.

Verblijfplaatsen langs route

54 | BGSV

55 | BGSV

4

Duurzaamheid: bestaande schoolgebouw als basis Een belangrijke circulaire stap is dat we zoveel mogelijk van het bestaande schoolgebouw behouden. Wat je niet hoeft te slopen, hoeft ook niet te worden afgevoerd. Daarom blijft het hoge deel van het gebouw staan. De lagere bouwdelen maken wél plaats, zodat er ruimte ontstaat voor circa 250 nieuwe woningen. Op de plek van de huidige aula komt een parkeergarage. Bij de nieuwbouw kiezen we bewust voor duurzame materialen en bouwen we volgens Het Nieuwe Normaal, het landelijke raamwerk dat circulaire prestaties meetbaar en vergelijkbaar maakt. Daarnaast sluiten we aan bij de landelijke ambitie om in 2030 minimaal 30% biobased te bouwen: dat betekent dat we vaker natuurlijke, hernieuwbare materialen gebruiken zoals hout, vlas of hennep. Deze materialen slaan CO₂ op en zorgen voor een veel lagere milieubelasting dan traditionele materialen. Voor De Marke Noord biedt dit een grote kans, want juist door de industrialisatie van houtbouw – waarbij woningen grotendeels in de fabriek worden voorbereid en op locatie snel worden gemonteerd – kunnen we het bouwen niet alleen veel sneller uitvoeren, maar ook veel schoner. Hout heeft een veel lager materiaalgebonden CO₂-profiel dan beton of staal, slaat CO2 op en fabrieksmatige productie zorgt voor minder verspilling en minder transport.

Zo kan houtbouw een enorme bijdrage leveren aan het versnellen én verduurzamen van de ontwikkeling van De Marke Noord. Ook bij de inrichting van de buitenruimte kiezen we voor een circulaire aanpak. We gebruiken zo min mogelijk verharding. En waar verharding nodig is, kijken we eerst of we bestaande materialen kunnen hergebruiken. Als dat niet past bij het gewenste beeld, kiezen we voor secundaire of biobased materialen. Circulair bouwen in De Marke Noord De Marke Noord wordt ontwikkeld als een toekomstbestendige wijk waarin circulariteit structureel wordt verankerd in zowel de gebouwen als de openbare ruimte. We onderscheiden daarbij globale, richtinggevende ambities en minimale randvoorwaarden op basis van de HNN indicatoren (Het Nieuwe Normaal). Deze randvoorwaarden gelden per woonproduct en voor de openbare ruimte en worden in latere fases (SO/VO/PvE) concreet uitgewerkt.

Globale richtinggevende principes

• Materiaalgebruik & CO₂: De Marke Noord wordt een wijk waarin de materiaalgebonden CO₂-uitstoot substantieel wordt verlaagd. We stimuleren het gebruik van hernieuwbare, hergebruikte en biobased materialen en kiezen voor bouwmethoden met een lage milieubelasting over de gehele levenscyclus. Hiermee sluiten we aan bij de nationale transitie richting een circulaire bouweconomie in 2050. • Hergebruik & losmaakbaarheid: De wijk wordt ontworpen als een materialenbank. Gebouwen en buitenruimte zijn zoveel mogelijk losmaakbaar, aanpasbaar en modulair, zodat elementen eenvoudig kunnen worden vervangen, opgewaardeerd en hergebruikt. Dit zorgt voor toekomstbestendigheid, flexibiliteit en een lange levensduur van materialen. • Biobased & natuurlijke materialen: We geven expliciet de voorkeur aan hernieuwbare en hergroeibare materialen. Biobased toepassingen worden actief gestimuleerd, zowel in de constructieve opbouw als in afwerking van gevels en in de openbare ruimte. Deze materialen dragen bij aan een gezonde woonomgeving en beperken de afhankelijkheid van schaarse grondstoffen.

56 | BGSV

Energie De gemeente Deventer heeft zich gecommitteerd aan landelijke doelstellingen, namelijk 55% CO2reductie in 2030 ten opzichte van 1990. Als gemeente werken aan het verlagen van de energievraag door slim om te gaan met elektriciteit en netbewust bouwen. Er gelden enkele adviezen die kunnen helpen om De Marke Noord niet alleen duurzaam, maar ook toekomstbestendig te realiseren. Algemeen • Wij vinden het belangrijk om te werken vanuit de gedachten: eerst kijken of we het verbruik kunnen verlagen, dan kijken of we kunnen spreiden en wat kunnen we sturen. • Zorg voor slim sturen in de woningen van energie. We maken woningen nu al klaar om te kunnen sturen op de elektriciteitsvraag, dus maak apparatuur/installatie klaar om stuurbaar te zijn of kies voor stuurbare installaties als dat al kan. • Stimuleer collectief laden in de wijk en ga voor laadpalen in het hele gebied die stuurbaar zijn. Stedenbouwkundige aanbevelingen • Oriënteer schuine daken zo veel mogelijk oost-west voor gelijkmatigere zonnestroom en een beperkte elektriciteitspiek met een beter afgestemde productie op woningverbruik. • Integreer overstekken en neggen in de bouw voor natuurlijke zonregeling. • Gedeeltelijke passieve bouw. Passieve woningen hebben een lagere warmtepiek. • Maak platte daken groen. Groene daken houden warmte binnen in de winter en houden zonnewarmte buiten in de zomer.

• Plaats bladverliezende bomen dicht bij de bebouwing. De schaduw van de bomen beperkt de koelvraag. Als de bomen bladverliezend zijn kan de zon in de winter toch naar binnen schijnen en zo de warmtevraag beperken. • Solarparking: Plaats zonnepanelen op de parkeergarage bij voldoende elektrische auto’s. Nutsvoorzieningen Binnen het plan moet rekening gehouden worden met twee nieuwe traforuimtes. Eén traforuimte dient verplaatst te worden.

Aanbeveling gebouwniveau • Beperk de warmtevraag, dit kan door een stap verder dan de BENG norm te gaan door bij voorkeur toepassing van triple glas, extra kierdichting en WTW-toepassingen. Hoe lager de warmtevraag, hoe lager de elektriciteitspiek. • Luchtwarmtepompen voor rijwoningen zijn het meest kostenefficiënt. Een collectief systeem is kostbaar voor grondgebonden woningen. De talloze bodemlussen zouden te dicht bij elkaar komen te liggen. Uit vooronderzoek blijkt dat een open collectieve warmteoplossing niet als kansrijk gezien wordt. • Collectieve en stuurbare oplossingen waarbij een combinatie gevonden wordt van een collectief gesloten bodemenergiesysteem voor appartementen met een luchtwarmtepomp/ warmtebuffer/andere technieken heeft de voorkeur op gebouwniveau en wordt waar mogelijk toegepast. Reserveer ruimte voor een warmtebuffer bij collectieve warmte. • Cluster de appartementen en eventuele voorzieningen in het kader van toepassing van een gesloten bodemenergiesysteem (bodemlussen). • Warmtebronnen anders dan lucht-waterwarmtepomp hebben de voorkeur. De voorkeur gaat uit naar een warmteoplossing die in de zomer ook kan koelen. • Overweeg PVT-systemen. Een luchtwarmtepomp is een geluidsbron en kan als storend ervaren worden. Een PVT-systeem is geruisloos. De elektriciteitspiek in de winter is vergelijkbaar. • Beperk het aantal zonnepanelen tot ENG-niveau.

Met beperkte curtailing (tijdelijk gedeeltelijk afschakelen) kan de zomerpiek verlaagd worden. • Slimme omvormers: gebruik omvormers die piekproductie automatisch kunnen dempen.

57 | BGSV

De buurt is ontworpen volgens het STOMP-principe zoals in de Nota van Uitgangspunten beschreven. Langs de Laan van Borgele wordt een tweerichtingenfietspad toegevoegd, zodat deze route een hoogwaardige fietskwaliteit krijgt.

t

Spiraalstraa

Fietsen en wandelen zijn actieve vormen van mobiliteit, die goed zijn voor de gezondheid. Actieve mobiliteit wordt gestimuleerd in de ontwikkeling. Het moet net wat makkelijker gemaakt worden om de fiets te pakken dan de auto. Daarom mag op de meeste plekken waar gelopen wordt, ook gefietst worden. Zo wordt verplaatsing per fiets laagdrempelig. Het grootste deel van de openbare ruimte binnen de ontwikkeling is autovrij en alleen toegankelijk voor voetgangers en fietsers. Dat betekent wel dat de openbare ruimte ruim opgezet is, zodat het delen van de ruimte voor fietsers en wandelaars in dit gebied goed mogelijk is.

parkeren onder een dek parkeren onder een dek

De wandelroutes naar de bushaltes aan de Lebuïnuslaan zijn kort door de doorsteek tussen de voormalige school en de Landsherenpoort. Er is daarnaast een doorsteek voor voetgangers in het verlengde van de Auronde, de Jan van Arkelstraat en ten noorden van de voormalige school. Alle vier de doorsteken komen samen op de ontmoetingsplek in het hart van de buurt. Dit gebied is uitsluitend voor voetgangers, fietsers en de hulpdiensten. Via deze doorsteken kunnen mensen van buiten door de buurt naar de winkelcentra wandelen.

opstelplekken kliko’s en ondergrondse vuilcontainers

Landsherenlaan

Laan van Borgele

5

opstelplekken kliko’s en ondergrondse vuilcontainers

Bereikbaarheid en mobiliteit: actief op de fiets en aan de wandel

ondergrondse vuilcontainers

parkeren in een garage parkeren op straat

Vuilnis wordt opgehaald aan de randen van het gebied op de aangegeven plekken langs de Spiraalstraat en de Landsherenlaan, zodat een vuilniswagen niet het voetgangersgebied in hoeft te rijden. In de uitwerking moet onderzocht worden wat de vraag en potentie voor deelmobiliteit is. Dit kan van deelauto’s tot deel-bakfietsen. Openbare parkeerplaatsen in het plan kunnen omgevormd worden naar deelautolocaties. Dit wordt door externe marktpartijen uitgevoerd. Bij een stijging van de vraag kunnen er meer openbare parkeerplaatsen beschikbaar gesteld worden aan deelauto-verhuurders. De auto-ontsluiting is in de Nota van Uitgangspunten bepaald en onderbouwd. De auto is te gast in het gebied. De meeste auto’s (ongeveer twee derde van het totaal) zullen via de Laan van Borgele het gebied binnenrijden naar het parkeerhof van het noordelijke blok en de parkeergarage in de voormalige school. De overige auto’s (ongeveer een derde) zullen via de Landsherenlaan het gebied binnenrijden richting de parkeerhof aan de noordzijde en de gecombineerde parkeerplaats tussen de ontwikkeling en de Landsherenpoort. De ontsluiting wordt zo gerealiseerd dat de grote eik er zo min mogelijk last van heeft. Hiervoor moet ruimte gevonden worden door de nutskast te verplaatsen. Fietsparkeren In de ontwikkeling moet voldoende ruimte zijn opgenomen voor fietsparkeren.

Dit kan in een privéberging of in een collectieve fietsenberging. Om het aantrekkelijk te maken kan fietsparkeren voor de appartementen goed zichtbaar in de plint (de begane grond) van de gebouwen worden gerealiseerd. Dit draagt bij aan levendige, aantrekkelijke plinten en een gevoel van sociale veiligheid in de fietsenberging. Een goede verlichting, hoogwaardige transparante gevel en goede zichtbaarheid dragen bij aan het gebruiksgemak. Voor bezoekers van de appartementengebouwen en de eventuele voorzieningen worden enkele fietsparkeerplekken gerealiseerd in de buitenruimte. Hulpdiensten en pakketdiensten Het binnengebied is alleen toegankelijk voor langzaam verkeer en de hulpdiensten. Bij de parkeergarage is het logisch een pakketpunt te realiseren, want pakketdiensten kunnen het gebied niet inrijden. Een logische opstelplek voor pakketdiensten is wenselijk.

58 | BGSV

Lebuïnuslaan

Mobiliteit en parkeren Legenda voetpad fietspad autoweg P

ingang parkeren

Voorbeeld mogelijke invulling parkeren 59 | BGSV

Autoparkeren Op vier plekken binnen de ontwikkeling is ruimte voor het geclusterd parkeren van auto’s. Het is niet zo dat iedereen in zijn eigen bouwblok kan parkeren. Soms zal in het naastgelegen blok geparkeerd moeten worden. In bijlage 2 is een proefberekening gemaakt van het aantal benodigde parkeerplekken. Dit is een indicatieve berekening waar geen rechten aan kunnen worden ontleend. Bij het aanvragen van de bouwvergunning moet een goede onderbouwing worden aangeleverd voor de aantallen volgens het dan vigerend beleid. De gemeente is bezig met het opstellen van nieuw parkeerbeleid. Daarom zijn twee proefberekeningen opgenomen; volgens de parkeernota uit 2013 en een inschatting volgens de nota die in 2026 in concept bekend was. Op basis van de laatste berekening zijn minder parkeerplaatsen nodig. Aan de ontwikkelende partij is het de taak de puzzel te leggen hoe het parkeren opgelost wordt en welke bewoner waar parkeert. Een randvoorwaarde is dat de bewoners van het sociale appartementengebouw van de woningbouwvereniging op maaiveld parkeren, gecombineerd met de bewoners van de Landsherenpoort. Er heeft een voorlopige parkeertelling plaatsgevonden. Hieruit kwam dat 46 van de 102 parkeerplaatsen bezet waren op het drukste moment van de week.

Daarom is de inzet om 50 bestaande parkeerplaatsen te gebruiken om verharde ruimte optimaal te benutten, en verder in te zetten op vergroening. Dit is vooruitlopend op het definitieve onderzoek, en afhankelijk van eventuele functiewijzigingen in de toekomst. In de uiteindelijke onderbouwing bij de vergunningsaanvraag moet onderbouwd worden of dit mogelijk is. Daarnaast zijn er nog drie plekken waar geparkeerd kan worden: in blok 1 en 2 op maaiveld, op een zodanige manier dat voldoende ruimte overblijft voor een collectieve tuin en een kwalitatief groen binnenterrein. In de proefverkaveling in bijlage 1 is hier een voorbeeld voor opgenomen waarbij half onder de bebouwing geparkeerd wordt. Het hoogteverschil tussen de Laan van Borgele en het plangebied kan worden ingezet om een bijzonder woningtype te realiseren. De woningen krijgen een buitenruimte op een dek. Een verhoogde binnentuin sluit aan bij de beleving op het dek. Dit is een voorbeeld, dit kan ook op andere manieren.

Parkeren onder een dek

Randvoorwaarden

• De vigerende parkeernorm is van toepassing. • Onderzoek wat de mogelijkheden voor deelmobiliteit zijn. • Autoparkeren wordt buiten het zicht van het openbaar gebied gerealiseerd en zo opgelost dat er voldoende ruimte overblijft voor een collectieve binnentuin. • Fietsparkeren wordt goed zichtbaar in de plint van appartementengebouwen gerealiseerd. Het gaat hierbij om een collectieve fietsenberging. De privéberging is opgenomen in de woning. • De afvalinzameling vindt plaats in de vorm van ondergrondse containers, deze worden gesitueerd bij de auto-ontsluitingen van het gebied. Voor grondgebonden woningen bestaat echter altijd de mogelijkheid alles via minicontainers/ ‘kliko’s’ te doen: 4 stuks (Papier, GFT, PMD, Rest). Er moet rekening gehouden worden met opstelplaatsen en draaien/steken van de vuilniswagen. • Het gebied is voor iedereen goed toegankelijk via een netwerk aan paden. Ook komt er ruimte om te spelen en te sporten. • Het openbaar binnengebied is autovrij en is zo groen mogelijk met zo min mogelijk verharding en volgt hiermee het principe: ‘groen tenzij’. • Om de openbare ruimte te ontlasten en onnodig autoverkeer tegen te gaan moet er een pakketverzamelpunt worden gerealiseerd. • De functionele entrees, zoals voor de fietsenberging, liggen zo dicht mogelijk bij de gebiedsontsluitingswegen en -paden.

De rest van de parkeerplaatsen wordt gerealiseerd in een parkeergarage op de plek van een deel van het huidige schoolgebouw. Hierin kunnen drie verdiepingen met per verdieping circa 50 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Zo zijn er in totaal voldoende parkeerplaatsen aanwezig.

Afzomen parkeergarage met woningen

Parkeren op straat

5

BEELDKWALITEIT OP HOOFDLIJNEN

5. BEELDKWALITEIT OP HOOFDLIJNEN In het Masterplan is de beeldkwaliteit op hoofdlijnen opgenomen. Deze wordt in een latere fase nader uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan. Verwijzing naar industriële verleden Op de historische foto’s is te zien hoe het complex er uit zag. Het gebied had een eenduidige rand met kleine variatie. Op het terrein zelf stond een ensemble van gebouwen dat op toevallige wijze is gegroeid tot het complex. Dit maakt het beeld afwisselend en divers. Het silhouet bestaat uit verschillende kapvormen, van zadeldaken, sheddaken (bij Auping) tot platte en ronde daken. De volumes zijn soms klein, hoog met een kap, dan weer groot met een plat dak. Waarschijnlijk werden voor de gebouwen ook meerdere materialen en kleuren gebruikt, afhankelijk van de functie. Het gebied kent een grote mate van afwisseling: in rooilijn, in hoogte, in kapvorm. Hier ontstaat een spannend silhouet, en als je het vertaalt naar het nu, een spannende binnenwereld vol verrassingen. De schoorsteen met de markante belettering is de blikvanger van de plek en het reclamebord voor Stegeman. Deze afwisseling zien wij als inspiratie voor het nieuwe ensemble van gebouwen.

sheddaken ronde loods

Complex De Marke Noord wordt gebouwd als een ‘complex’. Dat zowel aansluit op de geschiedenis als fabrieksterrein als op de huidige functie als school- en sportterrein. Dit concept kan een moderne interpretatie zijn, maar biedt inspiratie en onderbouwing voor keuzes in de ruimtelijke opzet, de architectuur én de inrichting van de openbare ruimte. Dit Masterplan geeft de belangrijkste punten van het concept Complex mee.

Hoeken en blikvangers

markering door hoogteaccent schoorsteen met in letters de naam van de fabriek

Afwisseling aan binnenzijde

langere volumes met kappen afgewisseld met accenten

Oude fabrieksterrein Stegeman met inspiratie kapvormen

Randen

64 | BGSV

65 | BGSV

Rand: Laan van Borgele Deze zijde vormt de meest representatieve rand van het Complex, met variatie in de gevel, maar duidelijk vormgegeven als een architectonisch geheel. Achtergrond De Laan van Borgele verdient een duidelijke markering als historische en stedenbouwkundige as. De historische foto’s aan de Laan van Borgele tonen representatieve bebouwing langs de Laan van Borgele, waar het gebouw gevarieerd was in vorm en massa, maar duidelijk als een geheel ontworpen. Met de beperkte bouwhoogte en verfijning in de gevel sluit de nieuwe ontwikkeling aan op de schaal van de lintbebouwing aan de overzijde.

Afwisseling aan binnenzijde Het gebied aan de binnenzijde kent een duidelijke afwisseling in gebouweenheden, als organisch gegroeid complex. Dit uit zich in onderscheidende gebouwdelen met uniforme architectuur en materialen, robuuste massa’s afgewisseld met kleinere vorm en hoogte, en een variatie in dakvormen. Achtergrond De historische foto’s tonen achter het hoofdgebouw aan de Laan van Borgele een duidelijk geleidelijk gegroeid complex met diverse gebouwen zoals loodsen. Industrieel erfgoed kenmerkt zich door het functionele karakter. Ook de verschillende kappen hadden doorgaans een puur functionele rol. Zo illustreren de sheddaken – symbool voor licht, lucht en ruimte – deze functionele esthetiek. Maar juist de variatie van functies en daardoor het samenspel van verschillende vormen en maten kenmerken een Complex.

Rand: Keizerspad Langs het Keizerspad toont de bebouwing zich als ‘zijkant’ van het Complex. Dat betekent dat de bebouwing niet als één geheel is vormgegeven, maar als een aaneenschakeling van meerdere gebouwvolumes. De ‘opening’ naar het binnengebied heeft een duidelijke poortfunctie. Achtergrond Het Keizerspad is op oude kaarten en foto’s zichtbaar als een belangrijke maar ondergeschikte structuur, als zandpad tussen de complexen. De bebouwing staat op het achterterrein, en is functioneel vormgegeven. Nu vormt het Keizerspad een belangrijke groene langzaamverkeersverbinding op wijkniveau, maar verbindt het ook het Aupingterrein met De Marke Noord. De ‘poort’ naar de centrale ruimte op het Auping-terrein vraagt om een ‘antwoord’ van de Marke Noord.

Rand: Lebuïnuslaan Aan de Lebuïnuslaan-zijde vormt het schoolgebouw een eigen, nieuwer deel op het complexterrein. De transformatie van het schoolgebouw en de nieuwbouw kenmerken zich door een moderner, strakker beeld dan in de rest van De Marke Noord. Achtergrond De Lebuïnuslaan is onderdeel van een later aangelegd verkeerstracé in Deventer, en ook het schoolgebouw is een relatief nieuwe ontwikkeling op dit terrein. De vormgeving met platte daken oogt modern en strak. Mede met het oog op behoud van gebouwdelen en patio’s, vormen de uitgangspunten en kenmerken van het schoolgebouw logische aanknopingspunten voor transformatie en nieuwbouw aan deze zijde.

66 | BGSV

Hoeken en blikvangers Om de openbare ruimte van het Complex goed te begeleiden, hebben de bouwblokken ‘gesloten hoeken’. Afscherming van nietopenbare ruimtes, zoals achtertuinen en parkeervoorzieningen, worden vormgegeven in aansluiting op de architectuur van het complex. Blikvangers zorgen voor identiteit en herkenningspunten: de twee portiersloges en het hoogteaccent. Extra markering kan bijvoorbeeld door de naam van de buurt in de gevel terug te laten komen.

Achtergrond Het ‘dwaalmilieu’ van de openbare ruimte refereert aan het vroegere terrein tussen de fabrieksgebouwen. Dit vraagt om een goede begeleiding van de openbare ruimte. Afscherming moet op een manier gebeuren die past bij het beeld van een complex. Schuttingen passen daar bijvoorbeeld niet bij. Enkele bouwwerken onderscheidden zich op het oorspronkelijke complex al als echte blikvangers, zoals de schoorsteen met daarop de tekst ‘Stegeman’.

67 | BGSV

Sfeer architectuur In het Masterplan is gekozen voor het behoud van een deel van het schoolgebouw en het teruggrijpen op het voormalig industriecomplex. De nieuwe buurt krijgt het karakter van een complex waardoor je kunt dwalen en wat een uitnodigende uitstraling naar de randen heeft. Tegelijkertijd reageert het plan op de context van het gebied: een gezicht met hoogteaccent aan de Lebuïnuslaan, het plan moet zich verhouden tot het kleinschalige lint aan de Laan van Borgele en reageren op de bebouwing aan de overzijde van de Spiraalstraat, en de bebouwingsrand aan de Landsherenlaan. Leidend concept is alzijdigheid van de bebouwing: ofwel op gebouwniveau, ofwel als (semi-)gesloten bouwblok als integraal deel van het woonweefsel.

Industriële uitstraling

10-13 lagen

Hoogteopbouw

8 lagen

5 lagen Hoogteaccent

2-3 lagen

Appartementen

Diverse kleuren

Grondgebonden woningen

Afwisselende kapvormen

68 | BGSV

69 | BGSV

Inpassing van de school als onderdeel van het complex De school is een functioneel gebouw van hoogwaardige baksteen. Verschillende groene patio’s vormen het interieur aan de gangen. Deze patio’s krijgen een nieuwe functie als collectieve tuin en worden omsloten door de nieuwbouw, die het gezicht naar de Lebuïnuslaan en de Laan van Borgele vormt. Deze doen mee in het complex, waardoor de school ook wordt opgenomen als een van de functionele gebouwen op het terrein. Alleen op de koppen is de school nog zichtbaar aan de buitenzijde. De jaren 50 woning, die is ingepast in de school, is twee lagen hoog. Van de oorspronkelijke kwaliteit van de woning is weinig over. Gezien de beperkte kwaliteit is de woning in de proefverkaveling vervangen door nieuwbouw.

parkeergarage 3 lagen toren 10-13 lagen

Legenda school parkeergarage woningen

bestaande school

Randvoorwaarden Menselijke maat • Het appartementengebouw aan de Lebuïnuslaan verjongt naar boven toe. Oriëntatie en plinten • De bouwblokken hebben aan de voorzijdes een representatieve uitstraling naar alle zijden en op de openbare ruimte gericht. Aan de binnenzijde van de bouwblokken mogen de gebouwen een afwijkende uitstraling krijgen die past bij het informele groene karakter. • De plaatsing van de hoofdentrees van woongebouwen worden zo gesitueerd dat een goede balans ontstaat tussen een actieve, groene binnenwereld en voldoende sociale veiligheid aan de randen. • Er zijn geen gesloten plinten. Indien onoverkomelijk dan zijn ze aan de minst publieke zijde georganiseerd. • Woningen (op hoeken) op de begane grond zorgen voor sociale veiligheid. • Technische installaties ten behoeve van de bebouwing zijn niet zichtbaar vanaf de openbare ruimte. • De entree naar de parkeervoorziening ligt inclusief alle toebehoren (hellingbaan of slagboom e.d.) binnen het vlak voor de parkeervoorziening. • De collectieve fietsenbergingen zijn hoogwaardig vormgegeven, transparant, goed verlicht en uitnodigend. Kleuren en materialen • De architect doet een voorstel voor het samenhangend palet van kleuren en materialen. Ook kunnen blikvangers, zoals ook op het vroegere Stegemanterrein, uitgevoerd worden in een afwijkend materiaal zoals hout.

appartementen binnentuinen

Behoud drielaagse deel school

70 | BGSV

71 | BGSV

Sfeer buitenruimte De openbare ruimte is primair gericht om te verblijven, doorheen te wandelen en te spelen. De bestaande bomen vormen een groene, volwassen omlijsting.

Groene verzamelplaats

Groene verzamelplaats

Groene verzamelplaats

Buitenkantine

De openbare ruimte bestaat uit verschillende plekken: • De groene portiersloge: Hier opent zich het gebied naar de omgeving. De groene portiersloges aan de oost- en westzijde van het plangebied zijn daarom uitnodigend en gastvrij ingericht, gericht op voetgangers. Hier wordt de logistiek afgewikkeld richting parkeerplaatsen en fietsenstallingen. Deze stromen zijn te gast en de voetganger is het belangrijkste binnen deze hiërarchie. Dit moet ook duidelijk worden in de materialisering. • De klimaatpaden: De klimaatpaden zijn autovrij. Er wordt zo min mogelijk verharding toegepast en de wadi’s liggen iets verdiept ten opzichte van de verharding. De wadi’s zijn onderling met elkaar verbonden en groen ingeplant. • De centrale ontmoetingsplek in het hart: de buitenkantine. Hier is ruimte voor verblijven met een speelplek en bankjes. Deze ruimte is mogelijk gekoppeld aan een voorziening in de voormalige school. • Op twee plekken kunnen onder de bestaande bomen speel- of beweegplekken worden aangelegd. Deze krijgen een natuurlijke uitstraling en zijn voorzien van bankjes of zitranden. • Op privéterrein zijn er binnentuinen voorzien: de groene verzamelplaatsen, waar ruimte is voor bomen, spelen, ontmoeten en wateropvang.

buitenkantine: ontmoetingsplek

Buitenkantine

wandelroutes naar andere speel-/verblijfsplekken

Bomen in de volle grond

Groene gevels

72 | BGSV

Voorbeeld mogelijke invulling parkeren

73 | BGSV

Overgangen openbaar-privé • De overgangen openbaar-privé worden aan de randen gevormd door een voortuin afgeschermd met een haag. Dit verwijst naar de hagen om de school en het vroegere fabriekscomplex. • Aan de binnenzijde komen Delftse stoepen. Hierdoor ontstaat ruimte voor ontmoeting. De bewoners kunnen zitten op hun Delftse stoep en ondervinden privacy door het groen/wadi tussen de stoep en de openbare padenstructuur. • Twee appartementengebouwen nemen een onderscheidende plek in en staan direct aan/in het groen. • Afscherming van niet-openbare ruimtes zoals achtertuinen en parkeervoorzieningen worden vormgegeven in aansluiting op de architectuur van het complex: schuttingen passen daar niet bij. Nutsvoorzieningen Er moeten twee nieuwe traforuimtes komen en één traforuimte moet worden verplaatst. Door deze vroegtijdig mee te nemen in de ontwikkeling, kunnen ze goed worden ingepast in de openbare ruimte. Er moet rekening worden gehouden met bestaande boomwortels bij het plaatsen van de trafo’s.

Groen tegen Delftse stoep

Randvoorwaarden Overgang publiek – privé • Woningen op de begane grond hebben een zo groot mogelijke interactie met de openbare ruimte, maar wel met behoud van voldoende privacy door een brede groenstrook in het openbaar gebied. • Woningen hebben een Delftse stoep van circa 90 cm. • Voortuinen aan de rand zijn voorzien van haag, passend bij de complex vorm.

Overgang openbaar - privé Legenda Delftse stoep voortuin met haag gebouwen staan direct aan het openbaar gebied zoeklocatie trafo’s

74 | BGSV

Collectieve binnentuinen: de verzamelplaatsen • Binnen een bouwblok is een dek aanwezig waaronder het parkeren is opgelost. Dit dek biedt voldoende kwaliteit om ondiepe privétuinen te realiseren. • Parkeren wordt aan het zicht onttrokken. Het parkeren kan op huidig maaiveldniveau, half onder de bebouwing, of halfverdiept worden opgelost. • De binnengebieden vormen een veilig domein van de directe aanwonenden waar een gemeenschappelijke tuin gerealiseerd wordt. De grens tussen openbaar gebied en collectief- of privégebied wordt duidelijk gemarkeerd. • De collectieve tuin wordt zoveel mogelijk in de volle grond gerealiseerd om beplanting en bomen groeimogelijkheden te geven en ruimte te bieden aan waterinfiltratie. Wanneer een groter dek wordt gemaakt en geen ruimte is voor een collectieve tuin in de volle grond, moet de gronddekking boven op het dek ten minste 80cm zijn om beplanting mogelijk te maken. • De woningen met een buitenruimte aan het dek hebben ondiepe tuinen (circa 5 meter) met een ontworpen tuinkast als privacyscherm tussen de twee percelen. • De overgang van het dek naar de collectieve tuin is geleidelijk, doordat de tuin bijvoorbeeld iets hoger ligt en zo privacy geboden kan worden.

75 | BGSV

BIJLAGEN 1. Programma en proefverkaveling 2. Parkeervarianten 3. Terugkoppeling participatie 4. Bezonning

BIJLAGE 1: PROGRAMMA EN PROEFVERKAVELING

HOF 2 TOTAAL TOTAAL Segment

Woningtype

Aantal kamers

Sociaal Segment

Grondgebonden Woningtype Gestapeld Grondgebonden

3/4k Aantal kamers 2k 3/4k 3k 2k 4k 3k 3k 4k 3k 3k 4k 3k 3/4k 4k

Sociaal

Gestapeld Middelduur Middelduur Duur Duur Totaal

Aantal

HOF 10

Grondgebonden Gestapeld Grondgebonden Grondgebonden Gestapeld Gestapeld Grondgebonden Gestapeld

3/4k

Aantal 25 0 40 25 10 40 37 10 62 37 61 62 15 61 250 15

Totaal HOF 1 HOF 1 Segment

Woningtype

Aantal kamers

Aantal

Sociaal Segment

Grondgebonden Woningtype Gestapeld Grondgebonden

3/4k Aantal kamers 2k 3/4k 3k 2k 4k 3k 3k 4k 3k 3k 4k 3k 3/4k 4k

0 Aantal 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 34 0 15 34 49 15

Gestapeld Middelduur Middelduur Duur Duur Totaal

TOTAAL Segment

Woningtype

Aantal kamers

Aantal

Sociaal Segment

Grondgebonden Woningtype Gestapeld Grondgebonden

3/4k Aantal kamers 2k 3/4k 3k 2k 4k 3k 3k 4k 3k 3k 4k 3k 3/4k 4k

0 Aantal 25 0 40 25 10 40 37 10 62 37 61 62 15 61 250 15

Sociaal

Gestapeld Middelduur

Grondgebonden Gestapeld Grondgebonden Grondgebonden Gestapeld Gestapeld Grondgebonden

Middelduur Duur Duur Totaal

Gestapeld

3/4k

Totaal HOF 1 HOF 1 Segment

Woningtype

Aantal kamers

Aantal

Sociaal Segment

Grondgebonden Woningtype Gestapeld Grondgebonden

3/4k Aantal kamers 2k 3/4k 3k 2k 4k 3k 3k 4k 3k 3k 4k 3k 3/4k 4k

0 Aantal 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 34 0 15 34 49 15

Gestapeld Middelduur

Grondgebonden Gestapeld Grondgebonden Grondgebonden Gestapeld Gestapeld Grondgebonden

Middelduur Duur Duur Totaal

Gestapeld

3/4k

Totaal

Segment

Woningtype

Sociaal

Grondgebonden

Aantal kamers 3/4k

Gestapeld

2k 3k 4k

Grondgebonden

3k

Gestapeld

3k

Grondgebonden

4k

Gestapeld

3/4k

Totaal

Benodigd bezoekers

0,3

0

0,3

8

Segmenten Segment Sociaal Sociaal Middelduur

0,3

12

Duur

0,3

3

Totaal

0,3

11

0,3

19

0,3

18

0,3

5 75

119

m2 GBO per object Vormfactor m2 GBO 76 0,7 per object Vormfactor 50 0,7 76 0,7 65 0,7 50 0,7 72 0,7 65 0,7 79 0,73 72 0,7 73 0,73 79 0,73 103 0,74 73 0,73 88 0,74 103 0,74

m2 BVO per object m2 BVO 109 per object 71 109 93 71 103 93 108 103 100 108 139 100 119 139

0 Totaal m2 BVO 1.786 0 3.714 1.786 1.029 3.714 3.996 1.029 6.200 3.996 8.479 6.200 1.785 8.479 26.989 1.785

88

0,74

119

Totaal m2 BVO 0 Totaal m2 BVO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.726 0 1.785 4.726 6.511 1.785

49

Totaal Woningtype Grondgebonden Gestapeld

75 99 76

250

% Aantal kamers 30 3/4k 40 2k 30 3k 100 4k

m2Parkeernorm BVO Benodigd per object Totaal m2 BVO bezoekers bezoekers m2 BVO 109 00 0,3 per object Totaal m2 BVO 71 08 0,3 109 0 93 0 0,3 12 71 0 103 03 0,3 93 0 108 540 0,3 11 103 0 100 1.800 0,3 19 108 540 139 1.946 0,3 18 100 1.800 119 05 0,3 139 1.946 4.286 75 119 0

Parkeernorm bezoekers Parkeernorm 0,3 bezoekers 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3

333 Parkeernorm bewoners Parkeernorm 1,2 bewoners 1 1,2 1 1 1 1 1,5 1 1,4 1,5 1,5 1,4 1,6 1,5 1,6

Benodigd bewoners Benodigd0 bewoners 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 51 0 24 51 75 24

0,3

VERDELING CATEGORIE Parkeernorm Benodigd Parkeernorm Segmenten Totaal bewoners bewoners bezoekers Parkeernorm Parkeernorm 1,2 Benodigd0 0,3 Sociaal 75 bewoners bewoners bezoekers 1 0 0,3 Middelduur 99 1,2 0 0,3 0 0,3 Duur 1 76 1 0 0,3 0 0,3 Totaal1 250 1 0 0,3 1,5 8 0,3 1 0 0,3 1,4 25 0,3 1,5 8 0,3 1,5 21 0,3 1,4 25 0,3 1,6 0 0,3 1,5 21 0,3 54 1,6 0 0,3 54

Grondgebonden Gestapeld Grondgebonden Grondgebonden Gestapeld Gestapeld Grondgebonden

Gestapeld VERDELING CATEGORIE Totaal Segmenten Totaal VERDELING CATEGORIE HOF 2 Sociaal 75 Segmenten Totaal Middelduur 99 HOF 2 Segment Woningtype Sociaal 75 Duur Sociaal Grondgebonden 76 Middelduur 99 Segment Woningtype Totaal 250 Gestapeld Duur Sociaal Grondgebonden 76

Benodigd bezoekers Benodigd0 bezoekers 8 0 12 8 3 12 11 3 19 11 18 19 5 18 75 5

Totaal

Gestapeld

Middelduur Middelduur Duur

75 Parkeernorm bezoekers Parkeernorm 0,3 bezoekers 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3

75

4.286

Duur IN DE SCHOOL Totaal

Benodigd bezoekers Benodigd0 bezoekers 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 0 5 10 15 5

250

Grondgebonden Gestapeld Grondgebonden Grondgebonden Gestapeld Gestapeld Grondgebonden

3/4k

30 % 40 Aantal kamers 30 30 3/4k 40 Aantal kamers 100 2k 30 3/4k 3k 100 2k 4k 3k 3k 4k 3k 3k 4k 3k 3/4k 4k Aantal kamers

Aantal 37

3/4k Aantal kamers 2k 3/4k 3k 2k 4k 3k 3k 4k 3k 3k 4k 3k 3/4k 4k

0 Aantal 25 0 40 25 10 40 32 10 11 32 7 11 0 7 125 0

Middelduur Middelduur Duur Duur Totaal

Grondgebonden Gestapeld Grondgebonden Grondgebonden Gestapeld Gestapeld Grondgebonden Gestapeld

3/4k

Totaal

WoningtypesWoningtype Totaal LANDSHERENLAAN Segment

% Aantal kamers

Aantal

SociaalGrondgebond Grondgebonden 98 Segment Woningtype Gestapeld Gestapeld152 Sociaal Grondgebonden Totaal 250 Gestapeld

3/4k 39 Aantal kamers 2k 61 3/4k 3k 100 2k 4k 3k 3k 4k 3k 3k 4k 3k 3/4k 4k

0 Aantal 0 0 0 0 0 0 0 0 33 0 6 33 0 6 39 0

Middelduur Middelduur Duur

Aantal

88 VERDELING TYPE

m2 BVO per object m2 BVO 109 per object 71 109 93 71 103 93 108 103 100 108 139 100 119 139

per object Vormfactor m2 GBO 76 0,7 per object Vormfactor 50 0,7 76 0,7 65 0,7 50 0,7 72 0,7 65 0,7 79 0,73 72 0,7 73 0,73 79 0,73 103 0,74 73 0,73 88 0,74 103 0,74 88

0,74

119 m2 BVO per object m2 BVO 109 per object 71 109 93 71 103 93 108 103 100 108 139 100 119 139 119

Totaal m2 BVO 0 Totaal m2 BVO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.726 0 1.785 4.726 6.511 1.785

Grondgebonden Gestapeld Grondgebonden Grondgebonden Gestapeld Gestapeld Grondgebonden Gestapeld

3/4k

m2 GBO Woningtypes Totaal per object Vormfactor Grondgebond 98 0 76 0,7 Gestapeld 152 0 50 0,7 Totaal 250 0 65 0,7

Aantal

m2 BVO % per object 39 109 61 71 100 93

Totaal m2 BVO

Parkeernorm bewoners

Benodigd bewoners

Parkeernorm bezoekers

Benodigd bezoekers

Segment

Woningtype

88

0,74

m2 BVO per object m2 BVO 109 per object 71 109 93 71 103 93 108 103 100 108 139 100 119 139 119

0

1,2

0

0,3

0

Sociaal

Grondgebonden

0

1

0

0,3

0

Gestapeld

3/4k 2k

0

1

0

0,3

0

3k

0

72

0,7

103

0

1

0

0,3

0

4k

0

79

0,73

108

0

1,5

0

0,3

0

Grondgebonden

3k

Gestapeld

3k

0

73

0,73

100

0

1,4

0

0,3

0

Duur

Grondgebonden

4k

34

103

0,74

139

4.726

1,5

51

0,3

10

3/4k

15

88

0,74

119

1.785

1,6

24

0,3

5

Middelduur Duur

Totaal m2 BVO 0 Totaal m2 BVO 0 0 0 0 0 0 540 0 1.800 540 1.946 1.800 0 1.946 4.286 0 Totaal m24.286 BVO 0 Totaal m2 BVO 1.786 0 3.714 1.786 1.029 3.714 3.456 1.029 1.100 3.456 973 1.100 0 973 12.058 0

Totaal m2 BVO 0 Totaal m2 BVO 0 0 0 0 0 0 0 0 3.300 0 834 3.300 0 834 4.134 0 4.134

Totaal m2 BVO

Parkeernorm bewoners

Totaal aantal woningen 0 76 0,7 109 0 1,2 25 50 0,7 71 1.786 1 Totaal aantal parkeerplaatsen bewoners 40 65 0,7 93 3.714 1 Totaal aantal parkeerplaatsen bezoekers 10 72 0,7 103 1.029 1

Grondgebonden

3k

32

Gestapeld

3k

Grondgebonden

4k 3/4k

Gestapeld

m2 BVO per object

Benodigd bewoners

0,3

333 Parkeernorm bewoners Parkeernorm 1,2 bewoners 1 1,2 1 1 1 1 1,5 1 1,4 1,5 1,5 1,4 1,6 1,5 1,6

Benodigd bewoners Benodigd0 bewoners 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 51 0 24 51 75 24

Benodigd bezoekers Benodigd0 bezoekers 8 0 12 8 3 12 11 3 19 11 18 19 5 18 75 5 75

Parkeernorm bezoekers Parkeernorm 0,3 bezoekers 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3

75

Parkeernorm bewoners Parkeernorm 1,2 bewoners 1 1,2 1 1 1 1 1,5 1 1,4 1,5 1,5 1,4 1,6 1,5 1,6 Parkeernorm bewoners Parkeernorm 1,2 bewoners 1 1,2 1 1 1 1 1,5 1 1,4 1,5 1,5 1,4 1,6 1,5 1,6

12.058

m2 GBO per object Vormfactor m2 GBO 76 0,7 per object Vormfactor 50 0,7 76 0,7 65 0,7 50 0,7 72 0,7 65 0,7 79 0,73 72 0,7 73 0,73 79 0,73 103 0,74 73 0,73 88 0,74 103 0,74

Benodigd0 bewoners 25 0 40 25 10 40 56 10 87 56 92 87 24 92 333 24

VERDELING CATEG Parkeernorm bezoekers Parkeernorm 0,3 bezoekers 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3

Benodigd bezoekers Benodigd0 bezoekers 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 0 5 10 15 5 15

Segmenten VERDELING CATEG Sociaal Segmenten Middelduur Sociaal Duur Middelduur Totaal Duur Totaal

IN DE SCHOOL IN DE SCHOOL Segment Sociaal Segment Sociaal

Middelduur Middelduur Duur Duur Totaal Totaal

LANDSHERENLAAN

39

m2 GBO per object Vormfactor

1,6

6.511

125

LANDSHERENLAAN VERDELING TYPE

Aantal kamers

m2 GBO per object Vormfactor m2 GBO 76 0,7 per object Vormfactor 50 0,7 76 0,7 65 0,7 50 0,7 72 0,7 65 0,7 79 0,73 72 0,7 73 0,73 79 0,73 103 0,74 73 0,73 88 0,74 103 0,74

39 % m2 BVO 61 per object 39 m2 BVO 100 109 61 per object 71 100 109 93 71 103 93 108 103 100 108 139 100 119 139

Grondgebonden Woningtype Gestapeld Grondgebonden

Parkeernorm 1,2 bewoners 1 1,2 1 1 1 1 1,5 1 1,4 1,5 1,5 1,4 1,6 1,5

26.989

Grondgebond 98 Woningtypes Totaal m2 GBO 152 per object Vormfactor Aantal Gestapeld Grondgebond 98 m2 GBO 250 0 Totaal 76 0,7 152 per object Vormfactor Aantal Gestapeld 0 50 0,7 250 0 Totaal 76 0,7 0 65 0,7 0 50 0,7 0 72 0,7 0 65 0,7 5 79 0,73 0 72 0,7 18 73 0,73 5 79 0,73 14 103 0,74 18 73 0,73 0 88 0,74 14 103 0,74 37 0 88 0,74 m2 GBO

Woningtype

Totaal

119

%

Sociaal Segment

11

0,74

Woningtypes Totaal VERDELING TYPE

49

%

IN DE SCHOOL Segment Totaal

Duur Totaal

88

119

3/4k

Gestapeld

Benodigd bezoekers % Benodigd0 30 bezoekers 0 40 0 0 30 0 0 100 0 2 0 5 2 4 5 0 4 11 0

IN DE SCHOOL

0,74

Gestapeld

Sociaal

15

0 Totaal m2 BVO 1.786 0 3.714 1.786 1.029 3.714 3.996 1.029 6.200 3.996 8.479 6.200 1.785 8.479 26.989 1.785

IN DE SCHOOL

Middelduur

Gestapeld

1,6

Benodigd bewoners Benodigd0 bewoners 25 0 40 25 10 40 56 10 87 56 92 87 24 92 333 24

6.511

37

VERDELING TYPE

Parkeernorm bewoners Parkeernorm 1,2 bewoners 1 1,2 1 1 1 1 1,5 1 1,4 1,5 1,5 1,4 1,6 1,5

26.989

m2 GBO m2 GBO m2 BVO Parkeernorm Benodigd object Vormfactor HOF 2 per object Woningtype Segment Aantal kamers Totaal m2 BVOAantal per bewoners bewoners Aantal Vormfactor per object m2 GBO Sociaal 3/4k 0 76 0,70 0 76 Grondgebonden 0,7 109 0 1,2 Segment Woningtype Aantal kamers Aantal per object Vormfactor 2k 1.786 0 501 0,7 25 50 Gestapeld0,7 71 25 Sociaal Grondgebonden 3/4k 0 76 0,7 3k 3.714 0 651 0,7 40 65 0,7 93 40 Gestapeld 2k 0 50 0,7 4k 1.029 0 721 0,7 10 72 0,7 103 10 3k 0 65 0,7 Middelduur 3k 3.996 5 79 0,73 37 79 Grondgebonden 0,73 108 1,5 56 4k 0 72 0,7 3k 6.200 18 73 0,73 62 73 Gestapeld 0,73 100 1,4 87 Middelduur Grondgebonden 3k 5 79 0,73 Duur 4k 8.479 14 103 0,74 61 103 Grondgebonden 0,74 139 1,5 92 Gestapeld 3k 18 73 0,73 3/4k 1.785 0 88 0,74 15 88 Gestapeld 0,74 119 1,6 24 Duur Grondgebonden 4k 14 103 0,74 Totaal 250 26.989 37 333 Gestapeld 3/4k 0 88 0,74 Totaal

VERDELING CATEGORIE HOF 1

ernorm oekers

0,74

Totaal m2 BVO

HOF 2

TOTAAL

Duur

88

m2 BVO per object m2 BVO 109 per object 71 109 93 71 103 93 108 103 100 108 139 100 119 139

250

Sociaal

Middelduur

m2 GBO per object Vormfactor m2 GBO 76 0,7 per object Vormfactor 50 0,7 76 0,7 65 0,7 50 0,7 72 0,7 65 0,7 79 0,73 72 0,7 73 0,73 79 0,73 103 0,74 73 0,73 88 0,74 103 0,74

m2 BVO 109 per object 71 109 93 71 103 93 108 103 100 108 139 100 119 139

250

Sociaal

TOTAAL

m2 BVO Parkeernorm Benodigd LANDSHERENLAAN per object Totaal m2 BVO bewoners bewoners

m2 GBO per object Vormfactor m2 GBO 76 0,7 per object Vormfactor 50 0,7 76 0,7 65 0,7 50 0,7 72 0,7 65 0,7 79 0,73 72 0,7 73 0,73 79 0,73 103 0,74 73 0,73 88 0,74 103 0,74

Parkeernorm bezoekers

Benodigd bezoekers

250 wo 0 25 333 pp 40 75 10 pp

0,3

3

0,3

0

0,3

8

0,3

12

79

0,73

108

3.456

1,5

48

0,3

10

11

73

0,73

100

1.100

1,4

15

0,3

3

7

103

0,74

139

973

1,5

11

0,3

2

0

88

0,74

119

0

1,6

0

0,3

0

Benodigd bewoners Benodigd0 bewoners 0 0 0 0 0 0 8 0 25 8 21 25 0 21 54 0 Benodigd bewoners 54 Benodigd0 bewoners 25 0 40 25 10 40 48 10 15 48 11 15 0 11 149 0

Parkeernorm bezoekers Parkeernorm 0,3 bezoekers 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 Parkeernorm bezoekers Parkeernorm 0,3 bezoekers 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3

149

Parkeernorm bewoners Parkeernorm 1,2 bewoners 1 1,2 1 1 1 1 1,5 1 1,4 1,5 1,5 1,4 1,6 1,5 1,6

Benodigd bewoners Benodigd0 bewoners 0 0 0 0 0 0 0 0 46 0 9 46 0 9 55 0 55

Benodigd bezoekers Benodigd0 bezoekers 0 0 0 0 0 0 2 0 5 2 4 5 0 4 11 0 Benodigd bezoekers 11 Benodigd0 bezoekers 8 0 12 8 3 12 10 3 3 10 2 3 0 2 38 0 38

Parkeernorm bezoekers Parkeernorm 0,3 bezoekers 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3

Benodigd bezoekers Benodigd0 bezoekers 0 0 0 0 0 0 0 0 10 0 2 10 0 2 12 0 12

LANDSHERENLAAN Segment Sociaal Segment Sociaal

Middelduur Middelduur Duur Duur Totaal Totaal

BIJLAGE 2: PARKEERVARIANTEN

Dit is een indicatieve berekening waar geen rechten aan kunnen worden ontleend.

Huidige parkeernorm

Inschatting vooruitlopend op parkeernorm 2026

Dit is een indicatieve berekening waar geen rechten aan kunnen worden ontleend.

Proefberekening huidig HOF 1 Wooneenheid Huur app, sociaal huur, app, vrij huur, rij, vrij koop, app,duur koop rij, middel totaal

oppervlakte

aantal

parkeernorm bewoners 0 0 0 15 34 49

1 1,4 1,5 1,6 1,5

parkeerplaatsen bewoners 0 0 0 24 51 75

parkeernorm bezoekers parkeerplaatsen bezoekers 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3

totale parkeernorm 0 0 0 4,5 10,2 14,7

0 0 0 28,5 61,2 89,7

Proefberekening huidig HOF 2 Wooneenheid Huur app, sociaal huur, app, vrij huur, rij, vrij koop, app, duur koop rij, middel totaal

oppervlakte

aantal

parkeernorm bewoners 0 18 5 0 14 37

1 1,4 1,5 1,6 1,5

parkeerplaatsen bewoners 0 25,2 7,5 0 21 53,7

parkeernorm bezoekers parkeerplaatsen bezoekers 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3

totale parkeernorm 0 5,4 1,5 0 4,2 11,1

0 30,6 9 0 25,2 64,8

22,5 3,3 9,6 0 2,1 37,5

totale parkeernorm 97,5 18,7 57,6 0 12,6 186,4

Proefberekening huidig IN DE SCHOOL Wooneenheid Huur app, sociaal huur, app, vrij huur, rij, vrij koop, app,duur koop rij, middel totaal

oppervlakte

aantal

parkeernorm bewoners 75 11 32 0 7 125

1 1,4 1,5 1,6 1,5

parkeerplaatsen bewoners parkeernorm bezoekers parkeerplaatsen bezoekers 75 0,3 15,4 0,3 48 0,3 0 0,3 10,5 0,3 148,9

Proefberekening huidig LANDSHERENLAAN Wooneenheid Huur app, sociaal huur, app, vrij huur, rij, vrij koop, app, duur koop rij, middel totaal

oppervlakte

aantal

parkeernorm bewoners 0 33 0 0 6 39

1 1,4 1,5 1,6 1,5

parkeerplaatsen bewoners 0 46,2 0 0 9 55,2

parkeernorm bezoekers parkeerplaatsen bezoekers 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3

totale parkeernorm 0 9,9 0 0 1,8 11,7

0 56,1 0 0 10,8 66,9

Proefberekening nieuw HOF 1 Wooneenheid Huur app, sociaal huur, app, vrij huur, rij, vrij koop, app, middel koop rij, middel totaal

oppervlakteaantal <75m2 75-100m2 75-100m2

parkeernorm bewoners 0 0 0 15 34 49

parkeerplaatsen bewoners 0,8 0,9 1,2 1,2 1,5

parkeernorm bezoekers 0 0 0 18 51 69

parkeerplaatsen bezoekers 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15

oppervlakteaantal parkeernorm bewoners <75m2 0 75-100m2 18 5 75-100m2 0 14 37

parkeerplaatsen bewoners 0,8 0,9 1,2 1,2 1,5

parkeernorm bezoekers 0 16,2 6 0 21 43,2

parkeerplaatsen bezoekers 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15

oppervlakteaantal parkeernorm bewoners <75m2 65 75-100m2 21 32 75-100m2 0 7 125

parkeerplaatsen bewoners 0,8 0,9 1,2 1,2 1,5

parkeernorm bezoekers 52 18,9 38,4 0 10,5 119,8

parkeerplaatsen bezoekers 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15

totale parkeernorm 9,75 3,15 4,8 0 1,05 18,75

61,75 22,05 43,2 0 11,55 138,55

Proefberekening nieuw LANDSHERENLAAN Wooneenheid Huur app, sociaal huur, app, vrij huur, rij, vrij koop, app, middel koop rij, middel totaal

oppervlakteaantal parkeernorm bewoners <75m2 0 75-100m2 33 0 75-100m2 0 6 39

parkeerplaatsen bewoners 0,8 0,9 1,2 1,2 1,5

parkeernorm bezoekers 0 29,7 0 0 9 38,7

parkeerplaatsen bezoekers 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15

111 pp bezoekers en bewoners

+ 68 pp - 20 pp + 50 pp dubbel 98 pp voor het plan

0 18,9 6,75 0 23,1 48,75

Proefberekening nieuw IN DE SCHOOL Wooneenheid Huur app, sociaal huur, app, vrij huur, rij, vrij koop, app, middel koop rij, middel totaal

77 pp bezoekers en bewoners

sociaal bewoners + bezoek parkeren op maaiveld 98 pp nodig

totale parkeernorm 0 2,7 0,75 0 2,1 5,55

49 pp bezoekers en bewoners

155 pp bewoners

0 0 0 20,25 56,1 76,35

Proefberekening nieuw HOF 2 Wooneenheid Huur app, sociaal huur, app, vrij huur, rij, vrij koop, app, middel koop rij, middel totaal

54 pp bewoners 90 pp bezoekers + 11 bezoekers hof 2 101 pp

totale parkeernorm 0 0 0 2,25 5,1 7,35

sociaal bewoners + bezoek parkeren op maaiveld 72 pp nodig

+ 44 pp (om de 5 pp een boom) - 22 pp + 50 pp dubbel 62 pp voor het plan

totale parkeernorm 0 4,95 0 0 0,9 5,85

0 34,65 0 0 9,9 44,55

BIJLAGE 3: TERUGKOPPELING PARTICIPATIE Op de bewonersavond van 12 maart 2026 is het volgende teruggekoppeld naar de bewoners over de opgehaalde punten: Verkeer en parkeren • Toename verkeersdrukte op Laan van Borgele • Laan van Borgele naar een 30 km/uur weg. • Onveilige oversteek naar de Spiraalstraat • Hinder door autolampen tegenover de inrit die aansluit op de Laan van Borgele Reactie gemeente • De toekomstige aanpassingen langs/aan de laan van Borgele - zoals de oversteek - vallen buiten dit project. Dit wordt een eigen project met eigen communicatie. Hierover wordt u op de hoogte gehouden. Een prettige oversteek voor voetgangers en fietsers is het uitgangspunt. • De keuze of de Laan van Borgele 30km/u wordt, is een keuze uit de wegcategorisering van Deventer. Deze categorisering ligt binnenkort ter inzage voor reactie. • De toename van de verkeersdrukte wordt verdeeld over twee aansluitingen waarbij de Laan van Borgele 2/3 van het verkeer krijgt en de Landsherenlaan 1/3. Hierdoor ontstaat een goede verdeling die de Laan van Borgele aankan. • In het inrichtingsplan wordt uitgewerkt hoe de lichtinval van koplampen kan worden beperkt.

Openbare ruimte en ontmoeting • Bestaande bomen moeten behouden blijven • Zorgen voor sociale cohesie • Belang van groene ruimte, wandelmogelijkheden en doorgaande groenstrook • Wensen voor nieuwe voorzieningen zoals café, fietsenmaker, repaircafé, sportfaciliteiten en koffietentjes Reactie gemeente • In het Masterplan is opgenomen welke bomen behouden blijven en hoe we die beschermen. Bebouwing wordt op een minimale afstand van 1,5m van de toekomstige boomkroon geplaatst, zodat de bestaande bomen tot volle wasdom kunnen komen. • In het Masterplan nemen we op dat we ontmoetingsplek zowel buiten (de buitenkantine) als binnen belangrijk vinden. Of er een exploitant te vinden is voor een ontmoetingsplek binnen kan de gemeente niet garanderen. De buitenplek komt er sowieso. • Wandelmogelijkheden zijn verder uitgewerkt in het Masterplan. Het binnengebied wordt autovrij en speciaal ingericht voor wandelen en verblijven. Bebouwing • Duidelijkheid over betaalbare woningen • Aantrekkelijke koopwoningen tegengaan verloedering • Onverwachte verbouwplannen van locatie Arkelstein die grenst aan tuinen van bewoners reactie gemeente • Er worden 70% betaalbare woningen gebouwd in het gebied. Dit zijn sociale huurwoningen en middeldure woningen tot een prijs van 420.000 euro (prijspeil 2026). • Daarnaast worden er ook vrije sectorwoningen gebouwd.

Zo ontstaat er een aantrekkelijk mix van woningen en doelgroepen. • Over de ontwikkelingen rondom Arkelstein kunt u vragen stellen via arkelstein-delinde@deventer.nl

BIJLAGE 4: BEZONNING

21 maart

09.00

21 maart

12.00

21 september

09.00

21 september

12.00

21 maart

15.00

21 maart

18.00

21 september

15.00

21 september

18.00

Juni

09.00

21 juni

12.00

21 december

09.00

21 december

12.00

21 juni

15.00

21 juni

18.00

21 december

15.00

21 december

16.30 (zon onder)

15

BGSV

bureau voor stedenbouw en landschap