2026-308-Bijlage 1 Masterplan Marke Noord

MASTERPLAN De Marke Noord Deventer 7 april 2026

INHOUD

1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 • Aanleiding • Doel • Participatie • Nota van Uitgangspunten • Leeswijzer

De Marke Noord

2. Ambities en kansen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 • Plangebied en huidige functies • Ontwikkelingsgeschiedenis • Leefbaarheid en programma • Mobiliteit en parkeren • Circulair • Ecologie, biodiversiteit, natuurinclusiviteit en bomen • Klimaatadaptief • Energie 3. Participatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 • Eerste brede bewonersavond • Tweede brede bewonersavond • Platform Wonen • Derde brede bewonersavond 4. Stedenbouwkundige opzet en randvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 • Nieuwe identiteit • Groen casco • Sociaal duurzaam • Duurzaamheid • Bereikbaarheid en mobiliteit

Colofon Deze uitgave is tot stand gekomen in opdracht van: Gemeente Deventer Het kaartmateriaal in dit document is gemaakt door BGSV. Er zijn tevens referentiebeelden opgenomen. Mocht er bezwaar zijn tegen het gebruik van een foto of beeld, dan kunt u contact opnemen met BGSV.

Bijlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 1. Programma en proefverkaveling 2. Parkeervarianten: parkeernorm 2025 en inschatting vooruitlopend op de parkeernorm 2026 3. Terugkoppeling participatie 4. Bezonning

Rotterdam, 7 april 2026 adres

Westblaak 51

3012 KD Rotterdam 010 240 05 40 bgsv@bgsv.nl W www. bgsv.nl

5. Beeldkwaliteit op hoofdlijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 • Complex • Sfeer architectuur • Sfeer buitenruimte

T

BGSV

15

E

bureau voor stedenbouw en landschap

Separate bijlagen: 5. Bomeneffectrapportage 6. Waterhuishoudkundig rapport

1

INLEIDING

1. INLEIDING Aanleiding De gemeente Deventer zet een belangrijke stap in het realiseren van haar woningbouwambities met de ontwikkeling van circa 250 nieuwe, grotendeels betaalbare woningen op de locatie De Marke Noord. Deze locatie ligt in Keizerslanden, een naoorlogse wijk die de afgelopen jaren een indrukwekkende transformatie heeft doorgemaakt. Deventer kent een grote woningbehoefte en De Marke Noord biedt een uitgelezen kans om hier binnenstedelijk te verdichten. Door de verplaatsing van de huidige school en sporthal naar een locatie ten zuiden van de Lebuïnuslaan ontstaat ruimte voor een toekomstgerichte woonomgeving. Als initiatiefnemer stelt de gemeente een Masterplan op dat de stedenbouwkundige visie voor het gebied op hoofdlijnen schetst. Het Masterplan vormt het kwalitatieve kader voor verdere uitwerking in onder andere het Omgevingsplan, het Inrichtingsplan voor de openbare ruimte en de benodigde omgevingsvergunningen. Ook zal het de kwalitatieve leidraad zijn op basis waarvan de uitvraag aan de ontwikkelende partijen zal worden gedaan. In het Masterplan zijn ambities en randvoorwaarden geformuleerd, waarmee de gemeente gericht op zoek kan gaan naar een ontwikkelende partij en architect die de gekozen koers verder vormgeven binnen de gestelde ambities en randvoorwaarden.

Dit dient uitgewerkt te worden in onder andere een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Aan de basis van het Masterplan ligt een proefverkaveling (zie bijlage 1) die als onderbouwing dient voor de haalbaarheid van de ontwikkeling.

Doel Met dit Masterplan bouwen we aan een nieuw woonmilieu, dat niet alleen mooi is, maar ook toekomstbestendig. We zetten in op duurzame structuren die generaties lang meegaan en klimaatbestendig zijn, met respect voor het bestaande én de omgeving waarin ze wortelen. Het doel van het project De Marke Noord is om binnen 5 jaar (start bouw laatste woning uiterlijk 2030) minimaal 250 nieuwe woningen te realiseren voor al die mensen die (urgent) op zoek zijn naar een woning. De Marke Noord wordt daarmee een nieuwe, onderscheidende buurt in Deventer waar een diversiteit aan mensen prettig samenleeft.

Participatie Op maandagavond 15 december 2025 hebben circa 30 omwonenden en belanghebbenden een informatiebijeenkomst in de Koningskerk bezocht om meer te weten te komen over de plannen voor De Marke Noord. Tijdens deze avond werd kort de stand van zaken verteld, wat er in een Masterplan staat en waar in de periode erna nog aan zou worden gewerkt. Daarna konden bezoekers aan de hand van panelen in gesprek over het Masterplan en konden ze aangeven wat zij belangrijk vinden in de nieuwe wijk. Dit was de tweede informatieavond ter voorbereiding op het Masterplan. In maart 2025 is er namelijk al een eerste informatieavond georganiseerd, ter voorbereiding op de Nota van Uitgangspunten. In hoofdstuk 3 is het uitgebreide verslag te lezen van de avond en hoe de opmerkingen van de stakeholders zijn verwerkt in het Masterplan. Op 16 februari 2026 is het concept Masterplan toegelicht aan de geïnteresseerden van Platform Wonen. Op 12 maart 2026 vond de laatste participatieavond plaats in het kader van het Masterplan. Hierin is een terugkoppeling gegeven over de voortgang en hoe de opmerkingen van de belanghebbenden zijn vertaald in het Masterplan.

Locatie De Marke Noord

6 | BGSV

7 | BGSV

Nota van uitgangspunten Om de ontwikkeling mogelijk te maken is door de gemeente, voorafgaand aan dit Masterplan, de Nota van Uitgangspunten Marke Noord opgesteld en vastgesteld door de gemeenteraad in juli 2025. Deze Nota vormde de basis voor het Masterplan. De volgende kernwaarden gelden voor De Marke Noord: • Nieuwe identiteit • Groen casco • Sociaal duurzaam • Duurzaamheid • Bereikbaarheid en mobiliteit

Sportvelden aan noordzijde van het plangebied

Hierin staan per beleidsterrein de ambities beschreven waaraan de ontwikkeling zal moeten voldoen. In dit Masterplan zijn de ambities nader uitgewerkt. Het Masterplan zal niet de hele Nota van Uitgangspunten herhalen. Beide stukken liggen in elkaars verlengde en zullen samen de uitvraag naar de ontwikkelende partijen/architecten vormen. In dit Masterplan worden per beleidsterrein de belangrijkste ambities puntsgewijs opgenoemd. Daarna wordt beschreven hoe deze ambities zijn uitwerkt in het Masterplan. De achtergrond van de ambities is te lezen in de Nota van uitgangspunten.

Leeswijzer Na de inleiding in hoofdstuk 1 worden in hoofdstuk 2 de ambities en kansen beschreven uit de gebiedsanalyse en samengevat uit de Nota van Uitgangspunten. In hoofdstuk 3 worden de belangrijkste opmerkingen uit de participatie beschreven en wat we hiermee hebben gedaan. In bijlage 3 zijn de volledige verslagen van de avonden toegevoegd. In hoofdstuk 4 wordt de stedenbouwkundige opzet toegelicht aan de hand van de kernwaarden uit de Nota van Uitgangspunten. Als laatste wordt in hoofdstuk 5 de beeldkwaliteit op hoofdlijnen beschreven. In bijlage 1 is een proefverkaveling toegevoegd als bewijs dat het gewenste programma te realiseren is met de bijbehorende parkeernormen. Dit is een mogelijke uitwerking. De Mark e

Noord

Nota va n uitgang spunten

Concep t 15 mei

2025

1

18

Zicht op de school vanaf de Lebuïnuslaan

Kaart Nota van Uitgangspunten (2025)

8 | BGSV

9 | BGSV

2

AMBITIES & KANSEN

2. AMBITIES EN KANSEN Plangebied en huidige functies Het gebied De Marke Noord ligt ten noorden van het centrum van Deventer in de wijk Keizerslanden. Het plangebied van De Marke Noord is het gebied tussen het Keizerspad/Spiraalstraat, Landsherenlaan, Lebuïnuslaan en Laan van Borgele. De locatie beslaat ruim 3,5 hectare. De Marke Noord ligt aan de westzijde van Keizerslanden, grenzend aan de wijk Borgele. Keizerslanden kwam net als Borgele tot stand gedurende de jaren ‘60 en ‘70. In de afgelopen meer dan vijftien jaar is gewerkt aan de herstructurering van Keizerslanden en inmiddels is een belangrijk gedeelte van deze herstructurering zichtbaar in de buurt ten oosten van het plangebied: het Landsherenkwartier. De Laan van Borgele aan de westzijde is een historische uitvalsweg uit het centrum van Deventer, en wordt aan de westzijde gekenmerkt door lintbebouwing. De zone aan de oostzijde van deze Laan van Borgele, waar De Marke Noord in ligt, is van oorsprong een overgangszone met niet-woonfuncties. Zo stond ten noorden van het plangebied de Aupingfabriek, die een dicht bebouwd samengesteld bebouwingscluster vormde en recent is getransformeerd tot een woningbouwlocatie.

Laan van Borgele

Ten oosten van De Marke Noord ligt een klein woonwagenkamp en het complex ‘Landsherenpoort’ bestaande uit drie gebouwen. Deze maken onderdeel uit van de wijkvernieuwing Landsherenkwartier en worden ontsloten vanaf de Landsherenlaan.

Lebuïnuslaan

Keizerspad

Ten zuiden van het plangebied ligt de Lebuïnuslaan, als onderdeel van het Stadslint (Hanzetracé) een belangrijke schakel in het hoofdwegennet. Het gebied ligt daarmee aan de doorgaande route rond het centrum van Deventer. Aan de Lebuïnuslaan is vanuit de ‘Visie op Hoger Bouwen’ ruimte voor gebouwen tot 25 meter hoog, en een accent van maximaal 40 meter. In het groene profiel langs de Lebuïnuslaan ligt een vrijliggend fietspad en staan grote laanbomen. De situering aan de noordzijde van de Lebuïnuslaan, tussen het kantoorgebouw van Woonbedrijf Ieder1 en de Landsherenpoort, geeft hier aanleiding voor een afwisselende gevelrooilijn, zoals ook het schoolgebouw verspringende geveldelen heeft. Het groene profiel continueert langs de Lebuïnuslaan.

Zandweteringpark

Landsherenkwartier

Winkelcentrum Borgele

De Marke Noord

Spiraalstraat

De Marke Noord

Laan van B

orgele

Landsherenpoort

Zandweteringzone

Landsherenlaan

Sportvelden

Landsherenkwartier

Landsherenpoort Lebuïnuslaan

De Marke Zuid

Ligging De Marke Noord in Deventer

Het Nieuwe Planstoen

Deventer centrum

Luchtfoto met gebiedsaanduiding

12 | BGSV

bushalte

13 | BGSV

Er zijn veel voorzieningen binnen loop- en fietsafstand aanwezig, zoals huisartsen en supermarkten. Met Winkelcentrum Keizerslanden en Winkelcentrum Borgele zijn veel winkels op loopafstand. Op de fiets is de historische binnenstad, met zijn hoogwaardige winkel- en uitgaansgebied en het hoogwaardig openbaar vervoersknooppunt, snel te bereiken. De fiets en het OV naar station Deventer zijn belangrijk om forensen op langere afstanden een alternatief te bieden voor de auto. Voor recreatie is ook het buitengebied snel per fiets te bereiken vanuit het plangebied.

Terreinhoogtes Op de historische kaarten is te zien dat het gebied lag naast de bijzondere essencomplexen, dus wat lager gelegen. De scheiding van hoogtes ligt ter hoogte van de Laan van Borgele en het gebied loopt geleidelijk af richting de noordoosthoek. Het hoogteverschil in de huidige situatie is ongeveer één meter. Dit is ook een natuurlijke richting waar water naartoe stroomt. Uiteindelijk komt dit uit in het laagste punt; de Zandwetering.

Bestaande bomen Aan de randen van het gebied staan veel bomen met een hoge kwaliteit en binnen de plangrens staan ook enkele bijzondere solitaire bomen en bosjes. De waarde van de bomen is geïnventariseerd in een bomeneffectrapportage die te vinden is in bijlage 5. De bestaande bomen aan de rand zijn onderdeel van elementen uit de groenblauwe hoofdstructuur. De laan aan het Keizerspad is een historische laanstructuur en de bomen aan de Laan van Borgele en Lebuïnuslaan zijn stedelijke hoofdbomenstructuren. De beeldbepalende eik vormt de blikvanger aan de entree van het gebied vanaf de Landsherenlaan. Deze eik krijgt een prominente positie in het plan met voldoende ruimte om verder te groeien. Aan de westzijde van de Laan van Borgele ligt een ecologische verbindingszone: vanuit het Nieuwe Plantsoen richting de Zandweteringszone.

In het plangebied zijn in het verleden bodemonderzoeken uitgevoerd. De eerste 35 tot 40 meter bodem bestaat uit zand. Na deze laag komt een slecht doorlatende laag van klei en leem. Het plangebied De Marke Noord heeft geen oppervlaktewater.

Groen Blauwe Hoofdstructuur

Zandweteringpark

+ 5.30

+ 6.30

Groen Blauwe Hoofdstructuur escomplexen

dijktracé kolken

Hoogtekaart

Bestaande bomen binnen het plangebied

Kaart Groenblauwe Hoofdstructuur, bron: gemeente Deventer

1-10-2025 Masker Historische lanen

1:24,000 stedelijk

IJssel

Stedelijk water aangelegd

Landschap in de stad

Dijken

INFRASTRUCTUUR - spoorwegen

IJssel en uiterwaarden

Overig waterlichaam

Park

Groene verbindingen

landschappelijk INFRASTRUCTUUR - hoofdwegen

Waterloop

Duikers

Plantsoen

INFRASTRUCTUUR - overige wegen

stedelijk

hoofdweg

Kanaal

Watergangen

Sportpark

Plaatsen

regionale weg

Kolk

ja

landschappelijk

Volkstuin

ENSEMBLES - enken

Landhuizen landgoederen

ja KRW

stedelijk

Poel

Eeuwenoud bos

Open natuurlandschap

Landgoederen

Singel

Begraafplaats

Naaldbos

Open landschappen overig

ENSEMBLES - beschermde gezichten

Haven

Groen woon werkmilieu

Overig opgaand groen

Topo

Laanbomen

Nieuwe lanen landschappelijk

Waterberging

0

0.3

0.6

1.2 mi

0

0.47

0.95

1.9 km

Esri Nederland, Community Map Contributors

Landgoed- of natuurpark

14 | BGSV

15 | BGSV

Ontwikkelingsgeschiedenis De ontstaansgeschiedenis van het historisch landschap wordt gekenmerkt door hoogteverschillen en glooiingen. Dit is te danken aan het es- of enkenlandschap dat kenmerkend is voor de zandgronden in Overijssel. Deze bolle akkers ontstonden vanaf de middeleeuwen door eeuwenlange bemesting met plaggenmest. Ze liggen vaak op de overgang van hoger gelegen zandgronden naar lagere beekdalen en vormen een historisch, vaak glooiend landschap. Dit landschap ligt met name aan de westzijde van de Laan van Borgele, waar het Nieuwe Plantsoen een mooi voorbeeld van is. Deze hoger gelegen zone die uitmondt in het lager gelegen zandweteringpark heeft landschappelijke en ecologische waarde. De Laan van Borgele ligt aan de rand op het hogere deel, de Marke Noord op het lager gelegen deel. De ontwikkeling van Deventer laat groei in verschillende fasen zien. Tot 1874 bleef de stad grotendeels binnen de vesting, met slechts enkele boerderijen die daarbuiten lagen. Na het opheffen van de vestingstatus in 1874 breidde Deventer zich voor het eerst echt uit. Tussen 1874 en 1940 ontstonden nieuwe arbeiderswijken en fabrieken buiten de voormalige vestinggrenzen, waardoor de stad een industriële groeiperiode doormaakte. De Boxbergerweg, later bekend als de Laan van Borgele, heeft altijd een belangrijke rol gespeeld als een van de hoofdaders en uitvalswegen van Deventer.

Langs deze historische route vestigde zich in 1912 de Aupingfabriek, een markant industrieel gebouw dat de ontwikkeling van het gebied mede vormgaf. Op het huidige plangebied stond bovendien de fabriek van Stegeman, een vleeswarenproducent die lange tijd een herkenbaar icoon voor de stad was, met daarnaast een varkensslachterij. In de decennia daarna werd het omliggende gebied verder ingevuld met grootschalige woningbouw, waaronder het Landsherenkwartier. De wijken Borgele en de uitbreiding van Keizerslanden zijn ontworpen volgens de stedenbouwkundige principes van de jaren vijftig en zestig, waarin licht, lucht en ruimte centraal stonden en die typerend zijn voor de naoorlogse uitbreidingswijken van Deventer. Na de Tweede Wereldoorlog, in de periode 1945–1965, zorgden woningnood en een snelgroeiende bevolking voor een sterke behoefte aan uitbreiding. Dit patroon was kenmerkend voor veel voormalige vestingsteden, die in deze jaren een grote ruimtelijke groei doormaakten. In Deventer zette deze ontwikkeling voort volgens het principe van stempelbouw, waarbij woonwijken werden opgebouwd uit herhalende bouwblokken. De aanleg van een nieuwe rondweg, de Lebuïnuslaan, maakte deze nieuwe wijken goed bereikbaar en versterkte de structuur van de stad verder.

kaart 1900 Naastgelegen essencomplexen 1900

kaart 1930 Slachterij en vleeswarenfabriek

16 | BGSV

Laan

van B

orgele

Inspiratie van oude fabrieksterrein Stegeman

kaart 1975 Aupingfabriek en bouw Keizerslanden

kaart 2000 School

17 | BGSV

kaart heden transformatie Auping en Keizerslanden

Ruimtelijke karakteristiek Het plangebied heeft historisch gezien nooit een woonfunctie gehad; het was altijd een uitgesproken industrieel gebied. Daarmee wijkt het duidelijk af van de rest van Borgele en Keizerslanden waar vooral portiekflats en doorzonwoningen uit de naoorlogse periode het straatbeeld bepalen. Langs het lint van de Laan van Borgele stond voornamelijk kleinschalige bebouwing, met uitzondering van de grotere fabriekscomplexen die het gebied een industriële uitstraling gaven. In de nabijgelegen stempelwijk is in de 21e eeuw grootschalige vernieuwing doorgevoerd. Het nieuwe bouwplan voor het plangebied sluit aan op dit vernieuwde stedenbouwkundige patroon, waardoor er een logische samenhang ontstaat met de omgeving. Na de sluiting van de fabriek in 1981 kreeg het terrein een nieuwe bestemming: er werd een onderwijsinstelling gevestigd, passend binnen de wijkgedachte waarin voorzieningen zoveel mogelijk in de eigen buurt aanwezig zijn. De huidige onderwijsgebouwen zijn een direct gevolg van deze transformatie. Geluid Vanaf de Lebuïnuslaan en de Laan van Borgele is een hindercontour aanwezig voor geluid, veroorzaakt door autoverkeer. De geluidscontouren gaan uit van het verkeersmodel in 2040. De standaardwaarde voor geluidsbelasting van gemeentewegen is 53 dB en een grenswaarde van 70 dB, gemeten op de gevel van woningen.

Deze waarde is vastgelegd in de Omgevingswet en dient als richtlijn bij het beoordelen van geluidshinder veroorzaakt door verkeer op gemeentelijke wegen. Waarschijnlijk zijn er bij het huidige 50 km/u regime beperkt oplossingen nodig als dove gevels of akoestische loggia’s. Woningen moeten zo ontworpen worden dat deze ook een rustige en geluidsluwe zijde hebben.

Kunst Voor de school staat een kunstwerk van Renate Vincken. De meeste werken in de openbare ruimte die Renate Vincken in opdracht maakte, waren abstract van vorm: variërend van geometrisch tot meer organisch. Het betreffende kunstwerk is representatief voor haar oeuvre en wordt als kwalitatief goed beschouwd. Het kunstwerk heeft hierdoor een wat speelse, organische uitstraling. Binnen het beeld gebruikt de kunstenaar contrasten in de wijze waarop ze het materiaal afwerkt, met gladde en ruwere vlakken. Het kunstwerk is karakteristiek voor een specifiek tijdsbeeld in de monumentale beeldende kunst. Het werk staat enigszins verloren in het gras achter een laag hekje tussen de weg en de entree van de school. Het is een goed zichtbare locatie, maar heeft geen interactie met de omgeving. Het werk verdient een locatie waar het beter tot haar recht komt.

Kunstwerk Renate Vincken

Cultuurhistorische waarde Het gebied kent weinig architectuurhistorische waarde. De bestaande onderwijsgebouwen zijn eenvoudig van opzet, zonder ornamenten of bijzondere detaillering, wat goed aansluit bij de tijdsgeest waarin ze zijn gebouwd. In vergelijking met de bebouwing in Marke Zuid – die binnenkort wordt gesloopt – is de cultuurhistorische en architectonische waarde hier bovendien duidelijk lager.

Ruimtelijke karakteristiek

sportcomplex

Auping

Stegeman

varkensslachterij

18 | BGSV

Algemeen (ambities Nota van Uitgangspunten) • Onderscheidende opzet: In opzet en uitstraling is een onderscheidende uitstraling van Marke Noord passend, omdat het een andere historie heeft dan de andere buurten in Keizerslanden. Het creëren van een buurt met een eigen karakter, identiteit en kwaliteit die uitdaagt tot ontwikkeling en elkaar ontmoeten; herkenbaar eigen buurtje(s), waardoor bewoners zich kunnen gaan hechten aan de directe woonomgeving, de sociale betrokkenheid met elkaar wordt gestimuleerd • Representatieve uitstraling: De ligging van het plangebied aan het kruispunt van deze twee belangrijke structuren maakt dat De Marke Noord een representatieve functie heeft als onderdeel van de wijk Keizerslanden en ook een belangrijk verbindend element is voor de wijkstructuur. • Structuren aansluiten: Verbinding met de rest van de wijk, stad en ommeland. Wandel- en fietsroutes en groene plekken worden met elkaar verbonden zodat een sterke ruimtelijke samenhang ontstaat tussen De Marke Noord en haar directe omgeving. • Groen casco: Passend bij de kenmerkende groenstructuur van Keizerslanden krijgen de randen van De Marke Noord een robuust groen karakter. Dit sluit aan op een (natuur)inclusieve inrichting en een robuust groen casco. • Dubbel grondgebruik: Voorzieningen en ruimtes worden efficiënt benut.

Bij het ontwerp van zowel gebouwde als niet-gebouwde (semi)gedeelde ruimtes wordt ingezet op deel- of dubbelgebruik.

19 | BGSV

Leefbaarheid en programma Deventer wil een ongedeelde en inclusieve stad zijn. Een goede mix van woningtypes is hiervoor de basis, zodat verschillende doelgroepen bij elkaar in een buurt kunnen wonen en mensen in hun buurt een wooncarrière kunnen maken. Maar de gemeente zet er ook op in dat verschillende inkomensgroepen bij elkaar in de buurt kunnen wonen. Gemeentebreed wordt uitgegaan van 30% sociale huur, 40% middenhuur of betaalbare koop en 30% dure huur- of koopwoningen. Dit programma willen we ook in De Marke Noord realiseren. Met deze verhoudingen blijft de voorraad sociale huur op peil en worden er meer betaalbare en dure woningen toegevoegd aan de wijk, waardoor er meer balans komt. Ook hierdoor kunnen huishoudens wooncarrière maken in hun eigen omgeving. Dit woningbouwprogramma speelt tegelijkertijd in op het aantrekken van doelgroepen die naar Deventer willen verhuizen, bijvoorbeeld om hier te gaan werken. Om aan de groeiende vraag van senioren te voldoen willen we dat minimaal 30% van de woningen levensloopbestendig is door het bouwen van nultredenwoningen. Er moeten in Deventer veel nieuwe woningen worden gebouwd om aan de groeiende vraag te voldoen. In de wijk Keizerslanden willen we een stedelijk woonmilieu maken, daar hoort ook een stedelijke dichtheid bij om de schaarse ruimte zo goed mogelijk te benutten.

Daarom is gekeken naar een passende dichtheid voor dit gebied. In de Nota van Uitgangspunten is de optimale dichtheid opgenomen. Een dichtheid van 70 woningen/ ha is haalbaar en biedt ruimte voor de bouw van 250 woningen. Daarvan is 60% een appartement en 40% een grondgebonden woning. Met deze woningdifferentiatie wordt ingespeeld op de vraag van verschillende doelgroepen. We bouwen voor kleine huishoudens die op zoek zijn naar een appartement. Dit zijn vaak jongeren en starters of senioren die door willen stromen naar een levensloopbestendige woning. En we bouwen voor (startende) gezinnen die op zoek zijn naar grondgebonden woningen. De verhouding tussen appartementen en grondgebonden woningen sluit aan op het stedelijke woonprogramma en op de bestaande woningdifferentiatie in de omliggende buurten. Leefbaarheid Voor de sociale samenhang in de buurt zijn plekken nodig waar bewoners kunnen samenkomen. Dit kan gebouwd zijn of in de openbare ruimte. De menselijke maat vormt het uitgangspunt bij het ontwerp. De inrichting van de openbare ruimte nodigt uit tot toevallige ontmoeting. Goede wandelrondjes en aansluitingen op de omliggende routes stimuleren dat. Een voorwaarde is dat er (een gevoel van) veiligheid en geborgenheid is met gebouwen die georiënteerd zijn op de openbare ruimte: het ‘ogen op straat’ principe.

20 | BGSV

Ruimte om elkaar te ontmoeten

Leefbaarheid en programma (ambities Nota van Uitgangspunten) • Verdichting: (Meer woningen per hectare) zonder dat de menselijke maat uit het oog verloren wordt. • Ongedeeld en inclusief: Een gemengde bevolkingssamenstelling draagt bij aan de leefbaarheid in de wijken, het welzijn van de bewoners en de mate waarin mensen een beroep op hun omgeving kunnen doen. Elke woningbouwontwikkeling draagt bij aan de ongedeelde en inclusieve samenleving. • Woningdifferentiatie: Het programma is aanvullend op de bestaande woningvoorraad in de wijk Keizerslanden en kent een mix aan woningtypes. Een evenwichtige menging en spreiding van woningbouwcategorieën. • Sociale cohesie: Er wordt gestreefd naar een wijk met een sterke sociale duurzaamheid. Oftewel een wijk waar meerdere generaties en doelgroepen nu en in de toekomst samen kunnen wonen. Bijzonder gebruik en flexibiliteit: Zorg voor plekken met een flexibele invulling die bijdragen aan de sociale cohesie. Flexibiliteit in woningbouwplattegronden en ruimtereservering voor mogelijke toekomstige voorzieningen. • Ontmoeting: Maak naast alle woningen plekken voor ontmoeting door een centrale voorziening binnen een gebouw of ontmoetingsplekken in de buitenruimte. Ruimte voor ondersteunende functies (bijv. pakketpunt, wasserette). Werken aan huis is vanzelfsprekend.

• Toegankelijkheid: De openbare ruimte heeft een betekenis voor een groter deel van Keizerslanden en is vooral een sociale ruimte waar iets te beleven valt, het verblijven en ontmoeten centraal staat en prioriteit aan voetgangers en fietsers wordt gegeven. De inrichting van de openbare ruimte wordt afgestemd op het gebruik door iedereen en dus ook kwetsbare groepen zoals rolstoelgebruikers en ouderen. • Gezondheid: Gezondheid en welzijn van mens en natuur worden structureel ondersteund. De openbare ruimte heeft een belevingswaarde. Er is voldoende ruimte om actief in te bewegen door de volle breedte van de bevolking; van jong tot oud, van valide tot mindervalide. Het groene netwerk in De Marke Noord biedt kansen om interessante leefmilieus toe te voegen en bewoners te inspireren tot bewegen en ontmoeten.

21 | BGSV

Mobiliteit en parkeren De locatie ligt perfect aan het fietsnetwerk richting de binnenstad (circa 10 minuten) en het buitengebied met het Zandweteringpark. Ook winkel- en sportvoorzieningen zijn op loop- en fietsafstand. De openbare ruimte wordt dan ook primair ingericht voor de voetganger en de fietser. Daarmee ontstaat in de straten ruimte voor groen en ontmoeting. Als er hoog wordt ingezet op de fiets, moeten de fietspaden ook van hoge kwaliteit zijn. In het plan wordt daarom ruimte gemaakt voor een nieuw tweerichtingenfietspad, parallel aan de Laan van Borgele, dat de ontbrekende schakel vormt. Zo kunnen in de toekomst bewoners veilig en comfortabel fietsen en oversteken. Aan de Lebuïnuslaan liggen verschillende bushaltes; Lijn 2 en 4 Stadsdienst Deventer (Keizerslanden en Schalkhaar e.o.) en Lijn 161 Regionale lijn (o.a. richting Zwolle). Station Deventer ligt op 8 minuten fietsen van de locatie. Daarmee is de locatie goed ontsloten met het openbaar vervoer. Voor de ontwikkeling is de vigerende parkeernota van toepassing. Dat is tijdens het opstellen van het Masterplan nog de Nota Parkeernormen Deventer 2013 Auto en fiets. Er is een nieuwe parkeernota in de maak. Uiteindelijk moet het plan ten tijde van indiening van de vergunning aan het dan geldende beleid voldoen.

Het is de verwachting dat het nieuwe parkeerbeleid en normering – vanwege het grote aandeel sociale huur en koop – leidt tot een lagere parkeereis. De locaties waar deze mindering kan worden toegepast is bij de gebouwen met sociale huur en/of koop. Naar verwachting is dat een lager parkeergebouw bij het gebouw ‘In de School’ en minder op het maaiveld parkeren. De proefverkaveling in bijlage 1 laat twee mogelijkheden zien: een met de normen van 2013 en een met de inschatting van de nieuwe normen.

Laan van Borgele

Er is een voorlopige parkeerdrukmeting gedaan vooruitlopend op het definitieve parkeeronderzoek. Dit onderzoek geeft weer dat er overcapaciteit is op het parkeerterrein van de appartementencomplexen Landsherenlaan. 50 van de 102 parkeerplaatsen zijn dubbel in te zetten. Een nog uit te voeren definitief parkeeronderzoek zal uitwijzen of er elders een overschot of een tekort aan parkeerplaatsen is en welk effect dit heeft op het plan De Marke Noord. Het is geen doel om parkeerruimte te zoeken voor dit plan buiten de plangrenzen. Wel geeft het een verkenning of het plan met dubbelgebruik kan zorgen voor een verlichting van parkeerdruk of het vergroenen in de directe omgeving, mocht dit blijken uit het onderzoek.

Laan van Borgele

Parkeerhub

Spiraalstraat

Keizerspad

22 | BGSV

STOMP-principe

23 | BGSV

Mobiliteit en parkeren (ambities Nota van Uitgangspunten) • Een hoogwaardige openbare ruimte: waar kinderen veilig kunnen spelen, alle bewoners elkaar kunnen ontmoeten en waar groen en water centrale thema’s zijn. • STOMP-principe toepassen: De openbare ruimte in het plan wordt primair ingericht voor de voetganger en de fietser. Zij delen grotendeels de openbare ruimte. Zo wordt lopen en fietsen laagdrempelig en niet gelimiteerd. • Goede aansluitingen: Aantrekkelijke veilige wandelroutes die de woningen logisch verbinden met de omgeving. Het gebied grenst aan drie belangrijke fietsverbindingen. Een goede aansluiting op al deze routes is essentieel. Ook de wandelroutes naar de OV-haltes zijn belangrijk. • Directe aansluiting: Voor de fiets, ook vanuit de plint en niet alleen vanuit het binnenerf, naar alle richtingen. Het fietspad langs de Laan van Borgele zal binnen deze opgave worden omgezet in een vrijliggend tweerichtingenfietspad. • OV-haltes: nabij oversteekpunten van de hoofdwegenstructuur. • Laden en lossen: Op strategische plekken aandacht zijn voor laad- en losplekken voor bezorg-/ ophaaldiensten, bij voorkeur gecombineerd met een pakketpunt.

• Doorstroming Lebuïnuslaan: Als onderdeel van de hoofdwegenstructuur is de doorstroming op het Hanzetracé (waar de Lebuïnuslaan onderdeel van uitmaakt) belangrijk, en daarom worden er geen nieuwe directe autoaansluitingen op de Lebuïnuslaan gemaakt. • Auto te gast: De toegangswegen leiden het autoverkeer zo snel mogelijk naar de parkeergelegenheden in de woonblokken. • Parkeren uit zicht: Het is de ambitie de auto buiten het zicht van de openbare ruimte te parkeren, en waar dat niet kan op afstand. Zo wordt het gebruik van een auto niet onmogelijk gemaakt, maar is voor kleine afstanden de fiets (of lopen) aantrekkelijker. • Deelmobiliteit: Parkeerplaatsen in het plan kunnen naar behoefte en vraag omgevormd worden naar deelautolocaties. Deelautoaanbieders zal gevraagd worden of zij een deelauto willen plaatsen. Extra parkeerplaatsen aanleggen voor deelauto’s is dus niet nodig.

Hergebruik & circulaire materialen Materialen worden hoogwaardig geoogst en opnieuw toegepast. Voor nieuwe materialen gaat de voorkeur uit naar biobased, hernieuwbare, modulaire of losmaakbare oplossingen, bij voorkeur lokaal geproduceerd om transport en CO₂-uitstoot te beperken. Lokale reststromen Wanneer de materiaalvraag minimaal is, benutten we lokale reststromen en vrijkomende materialen uit nabijgelegen projecten. Zo verlagen we kosten, milieudruk en transportbewegingen, en versterken we een regionale circulaire economie.

3.2 Gezondheid & Groen (Beeldkwaliteit)

Circulair (ambities Nota van Uitgangspunten) • Materialen: Worden continue op en hoogwaardige manier gerecycled. Stadslint als onderdeel van Groen-blauwe hoofdKans / Ontwerpprincipe • Stadslintwordt vormgeven / in stand houden alshand onderdeel hoofdgroenstructuur. structuur• van Deventer Materiaalstroomanalyse: De duurzaamheid van materialen onderbouwd aan de • Minimaal 40% beschaduwing langs hoofd fiets en wandelroutes (beleid Kenmerkend voor Deventer is de groene dooradering van buiten naar van een materiaalstroomanalyse. gemeente). binnen. Het Stadslint markeert de overgang tussen de grote en monumen• Water: Wordt gewonnen op een en bronherstel • Zoveel mogelijkwordt behoudgemaximaliseerd. bestaande bomen. tale stedelijke groenstructuren zoals het Godebaldpark enduurzame Brinkgreven manier en de • Verschillende soorten inheemse bomen ten behoeve van biodiversiteit. overwegend kleinere groenstructuren in de meer compacte stadsbuurten. • Maatschappij en cultuur: Worden versterkt en diversiteit blijft behouden. • Groen zover mogelijk doorzetten op kruisingen. • Kunst: In het plangebied bevindt zich een kunstwerk van Renate Vincken. Dit kunstwerk krijgt • Binnen 300 m minimaal 200 m2 schaduwrijk groen die toegankelijk is Het Stadslint vormt daarnaast ook een verbindend element tussen belangeen plek hoofdstructuur, in of nabij devan locatie.

rijke elementen van denieuwe groen blauwe de IJssel, via het (landelijk beleid, staat in klimaatadaptatieprogramma gemeente) • 3-30-300 regel is geen vaststaand beleid maar meer een streefpercentage in de ideale stad. (realistisch is bijvoorbeeld 10 of 20% groen) • Assortiment afgestemd op standplaats (zoals bestand tegen strooizout). Het is de ambitie om deze verbinding te versterken, onder door meer de Bomen in goede standplaats zodat ze ook echt groot kunnen worden. aanwezigeEcologie, en soms aangetaste / onderbrokennatuurinclusiviteit boomstructuur te versterkenen bomen biodiversiteit, • Bomenstructuur tussen Brinkgreverweg en spoor vervangen (structuur en weer aan te vullen. Uitgangspunt is behoud van bestaande kwalitatieve Bij ‘natuurinclusief ontwerpen’ wordt meteen vanaf het begin rekening gehouden met bestaande (en mist deels, Platanen groeien niet/nauwelijks). bomen (onder andere voortkomende vanuit het bomenbeleidsplan). Indien potentiële) kwaliteiten/waarden vangoede natuur, landschap en• cultuurhistorie. Karel de Grotelaan / -Grotepark / Winkelcentrum Keizerslanden, verder bij herinrichtingsplannen bomen moeten wijken is een onderbouwing noodzakelijk. De onderbouwing verwijst naar een boominventarisatie. Bij in vergroenen / stevigere bomenstructuur. Er wordt gekeken naar langere lijnen voor onder andere migratie en foerageren.

Een connectie tussen Groene buffers weg entussen woning realiseren. te passengroen bomen en moet een BEA (Boom Effect worden water zorgt voor eenAnalyse) diversiteit aanuitgevoerd. biotopen. Er•ontstaat zo eentussen symbiose mens Bomen hebben niet alleen een ecologische functie, maar hebben ook • Onderzoek toepassen groene wanden bij aanleg van een tunnelbak. natuur waarin stedelijke ontwikkeling geen onderbreking is maar onderdeel van een samenhangend positieve effecten op de gezondheid. Het is bewezen dat groen bijdraagt aan landschappelijk geheel. Daarnaast kan een robuuste bomende gezondheidsbeleving van inwoners. structuur bijdragen aan het voorkomen van hittestress. Nieuwe Plantsoen tot aan het Venenplantsoen en Overijssels Kanaal.

U d

Circulair Een circulaire economie vermindert CO₂ uitstoot, beschermt biodiversiteit en beperkt het gebruik van nieuwe grondstoffen. Nederland streeft naar 50% minder gebruik van primaire grondstoffen in 2030. Deventer heeft deze doelstelling overgenomen in haar Visie Deventer Circulair. Omdat de bouwsector niet alleen verantwoordelijk is voor circa 40% van al het afval in Nederland, maar ook voor ongeveer 20% van de totale CO₂-uitstoot, wanneer je de productie van bouwmaterialen meerekent, is het extra belangrijk dat we in De Marke Noord slim en circulair bouwen. Dat betekent dat we kiezen voor materialen die lang meegaan, later opnieuw gebruikt kunnen worden en zo min mogelijk nieuwe grondstoffen vragen. Daarom werken we met drie eenvoudige principes: minder gebruiken, meer hergebruiken en slim samenwerken. Reductie Beperk sloop en bouwafval door bestaande gebouwen zoveel mogelijk een nieuwe functie te geven. Waar sloop nodig is, gebeurt dit zorgvuldig zodat materialen kunnen worden hergebruikt, dit geldt ook voor materialen in de openbare ruimte.

Ligging De Marke Noord aan stadslint Lebuïnuslaan

U

25

Schoolgebouw

24 | BGSV

25 | BGSV

Ecologie, biodiversiteit, natuurinclusiviteit en bomen (ambities Nota van Uitgangspunten) • Bestaande waarden versterken: In het ontwerp wordt rekening gehouden met de aanwezige waarden en worden deze zo mogelijk verbeterd en versterkt. • Samenhangend landschappelijk geheel: Ontwikkeling geen onderbreking is maar onderdeel van een samenhangend landschappelijk geheel. • Versterken bestaande boomstructuren: Versterken van de omliggende boomstructuren langs de Lebuïnuslaan, de Laan van Borgele en het Keizerspad. • Behoud zoveel mogelijk van de bestaande bomen: Passend bij het gewenste groene, stedelijke woon- en leefklimaat krijgt de openbare ruimte aan de randen een robuust groen karakter. • Ecologie: Beschermen en verbeteren van de soortenrijkdom. • Natuurinclusief: Zowel in de bebouwing als de buitenruimte wordt rekening gehouden met natuurinclusief bouwen, waarbij ook aandacht is voor andere lokale diersoorten. • Versterk de biodiversiteit: Biodiversiteit wordt structureel ondersteund en versterkt. De buurt kent een grote, inheemse biodiversiteit. Bij de inrichting wordt een basis van planten gehanteerd die inheems zijn en passen bij het karakter en de kenmerken van de plek.

Klimaatadaptief De gemeente Deventer wil in 2050 klimaatadaptief zijn. Wat inhoudt dat: • bij hevige regenval het water zijn weg vindt zonder al te veel overlast. Water wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd in de bodem; • op hete dagen binnen en buiten koele plekken zijn (met extra aandacht en voorzieningen voor kwetsbare groepen); • droogteschade voorkomen wordt, onder meer door regenwater in de bodem vast te houden (en dus niet via de riolering af te voeren). Op bladzijde 47 wordt uitgewerkt hoe klimaatadaptieve maatregelen zijn verwerkt in het Masterplan. Het Waterhuishoudkundig plan is bijgevoegd als bijlage 6.

Klimaatadaptief (ambities Nota van Uitgangspunten) • Klimaatadaptie: Een inrichting die rekening houdt met klimaatadaptatie om wateroverlast, hittestress en droogte te voorkomen door ruimte te maken voor waterberging, infiltratie en robuuste groenvoorzieningen. • Maak ruimte voor wateropvang: Maak zo min mogelijk verharding. Het hemelwater (zowel op private percelen als de openbare ruimte) moet binnen het plangebied, zoveel mogelijk oppervlakkig, worden opgevangen en geïnfiltreerd in de bodem. Kleinere buien tot 20 mm moeten op het private terrein zelf worden opgevangen en geïnfiltreerd. Valt er meer neerslag, mag dit worden afgevoerd naar de openbare ruimte. • Zichtbaar: Hemelwater wordt binnen de buurt zoveel mogelijk bovengronds opgevangen en afgevoerd. Het afvoeren en bergen van water is een zichtbaar onderdeel van de straatjes, pleintjes, groenvakken en het park, en geven de openbare ruimte een klimaatbestendig karakter met verblijfskwaliteit. • Groen casco: Om de natuur aan de randen van het gebied te versterken, worden zoveel mogelijk klimaatadaptatieve streekeigen soorten struiken en bomen in het groene casco toegepast. • Netwerk van groene plekken: Een aantrekkelijke nieuwe parkruimte zal door middel van wandelroutes de bestaande parken in het Landsherenkwartier en Ludgeruskwartier met elkaar verbinden.

Zo ontstaat een netwerk van groene plekken op een grotere schaal binnen Keizerslanden.

Energie De gemeente Deventer heeft zich gecommitteerd aan de landelijke klimaatdoelstellingen, namelijk 55% CO2-reductie in 2030 ten opzichte van 1990. Dit gaat volgens de principes van 1) reductie, 2) productie en inkoop, 3) synergie en 4) managen. 1. Door isolatie en het toepassen van de principes van passief bouwen kan het energieverbruik verminderd worden. Wat je niet verbruikt hoef je ook niet op te wekken. 2. Maak gebruik van schone, hernieuwbare bronnen. 3. Maak gebruik van lokale uitwisseling van reststromen. Als er bijvoorbeeld restwarmte geproduceerd wordt in een gebouw, is het ideaal om deze op te vangen en ter plekke opnieuw in te zetten. Met name lokaal beschikbare middelen (lokale waterbronnen), zijn belangrijk om mee te nemen in deze ontwerpstap. 4. Het is belangrijk om feedback te krijgen over hoe het systeem werkt om het optimaal te laten functioneren. Dit omvat de creatie van transparante data en een informatienetwerk. Deze vorm van feedback maakt gedragsverandering en technologische aanpassingen mogelijk. Zo kan informatie over energie- in de gebruiksfase van een gebied worden bijgehouden om opslag en uitwisseling van deze stromen over plaats en tijd te optimaliseren.

Energie (ambities Nota van Uitgangspunten) • ENG-norm: Voor nieuwbouw in Deventer wordt ingezet op de ENG-norm. Bebouwing voldoet hier zoveel mogelijk aan. In 2050 moeten alle gebouwen energieneutraal zijn. • Efficiënt: Energie wordt efficiënt benut. • Netbewust bouwen: In nieuwbouw wordt in Deventer toegewerkt naar netbewust bouwen. • Hernieuwbare bronnen: Alle energie komt uit hernieuwbare bronnen.

Groen casco

Water opvangen en infiltreren

26 | BGSV

27 | BGSV

3

PARTICIPATIE

3. PARTICIPATIE Er hebben meerdere bewonersavonden plaatsgevonden in het kader van de ontwikkeling De Marke Noord. Daarnaast is overleg gevoerd met belanghebbenden zoals Woningcorporaties en de leden van Platform Wonen. Hieronder een korte samenvatting van de bewonersavonden. In Bijlage 3 wordt het uitgebreide verslag gegeven.

Eerste brede bewonersavond Nota van uitgangspunten In maart 2025 is er een avond georganiseerd voor de directe omgeving. Hier waren circa 20 omwonenden en andere belanghebbenden aanwezig. Tijdens deze avond is het plan voor woningbouw op de locatie Marke Noord uitgelegd, is er een kaart met uitgangspunten voor deze ontwikkeling getoond en zijn de uitgangspunten verder toegelicht. Om een beeld te geven van wat voor mogelijkheden de uitgangspuntenkaart biedt, zijn er 4 denkrichtingen uitgewerkt. Dit waren geen varianten om uit te kiezen, maar ideeën om het gesprek over te voeren. Na een algemene inleiding konden omwonenden een reactie geven op de kaart en op de denkrichtingen. Naar aanleiding van dit gesprek zijn aandachtspunten, zorgen en eerste ideeën opgehaald en, waar mogelijk, meegenomen in de Nota van Uitgangspunten. Omwonenden gaven bijvoorbeeld aan dat er rekening gehouden moet worden met de verkeerstoename en de manier waarop de nieuwe buurt ontsloten wordt. Hoogbouw kan volgens de aanwezigen goed aan de Lebuïnuslaan komen, als er maar rekening gehouden wordt met de bestaande bebouwing en de bestaande bomen. De opgehaalde informatie is ook in het vervolgproces gebruikt, bij het maken van het Masterplan De Marke Noord.

Tweede brede bewonersavond Nota van uitgangspunten Op maandagavond 15 december 2025 hebben circa 30 omwonenden en belanghebbenden de Koningskerk bezocht om meer te weten te komen over de plannen voor De Marke Noord. Dit was de tweede informatieavond ter voorbereiding van het Masterplan. Deze avond stond in het teken van informeren over de laatste stand van zaken en hoe de ca. 250 woningen hun plek zullen krijgen in het plangebied. In een presentatie werd toegelicht hoe de randvoorwaarden uit de Nota van Uitgangspunten zijn vertaald naar een Masterplan voor 250 woningen en wat de planning is tot aan het bouwrijp maken van het gebied. Daarnaast was er een informatiemarkt met panelen en een maquette van de proefverkaveling. De aanwezigen konden ook reageren op de getoonde presentatie en plannen. Waar mogelijk zijn hun opmerkingen meegenomen in de verdere uitwerking van het Masterplan. Er waren veel reacties die het belang van groene ruimte, wandelmogelijkheden en een doorgaande groenstrook benadrukten. Ook werden er wensen geuit voor lokale voorzieningen, waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Het dubbele fietspad aan de Laan van Borgele werd als een goede toevoeging ervaren.

Foto’s 2e bewonersavond 15 december 2025

30 | BGSV

31 | BGSV

Platform Wonen Op 16 februari 2026 vond de bijeenkomst met Platform Wonen plaats. Circa 20 geïnteresseerde leden van Platform Wonen hebben na de presentatie meegepraat over de plannen. De groep bestond hoofdzakelijk uit makelaars, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties. Ze waren enthousiast over het plan, maar zagen een moeilijkheidsgraad in de parkeeroplossing zoals getekend in de variant met de parkeernorm van 2013. Ook het behoud van de school vonden zij ingewikkeld, maar niet onmogelijk. Op de vraag aan de aanwezige ontwikkelaars of ze mee zouden doen met een eventuele uitvraag reageerden ze positief.

Derde brede bewonersavond In de derde bijeenkomst op 12 maart 2026 is een terugkoppeling gegeven van alles wat tijdens de verschillende avonden is opgehaald en hoe dat verwerkt is in het Masterplan. Bij deze avond waren circa 40 omwonenden en andere belanghebbenden aanwezig. Zij gaven over het algemeen aan tevreden te zijn over het Masterplan en zijn benieuwd naar de verdere uitwerking. De terugkoppeling ging met name over de onderwerpen verkeer en parkeren, openbare ruimte en ontmoeting en bebouwing. Zo wordt de toename van de verkeersdrukte verdeeld over twee aansluitingen waarbij de Laan van Borgele 2/3 van het verkeer krijgt en de Landsherenlaan 1/3. Hierdoor ontstaat een goede verdeling die de Laan van Borgele aankan. Er is aangegeven welke bomen behouden blijven en hoe de beschermd blijven. Een ontmoetingsplek buiten en binnen is belangrijk. Buiten komt deze plek er, maar voor binnen moet er tegen die tijd een exploitant gevonden worden. De nieuwe buurt wordt een aantrekkelijke mix van woningen en doelgroepen, 70% van de woningen valt in de categorie betaalbaar. Daarnaast worden er ook vrije sectorwoningen gebouwd. In bijlage 3 wordt de terugkoppeling nader toegelicht.

4

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET & RANDVOORWAARDEN

4. STEDENBOUWKUNDIGE OPZET In het Masterplan vormen de kernwaarden uit de Nota van Uitgangspunten het startpunt.

De opzet van het Masterplan kan worden verklaard aan de hand van een aantal stappen. Hieronder worden de stappen kort uitgelegd. Daarna wordt per kernwaarde dieper op deze stappen ingegaan.

1. Nieuwe identiteit: De tijdslagen krijgen nieuwe betekenis. Er ontstaat een dwaalmilieu geïnspireerd op het oude fabrieksterrein, maar dan met een groene uitnodigende uitstraling.

2. Groen casco: (Grote) bomen worden zoveel mogelijk behouden en versterken biodiversiteit en ecologie. In het groene hart van het plan is ruimte voor ontmoeting.

3. Sociaal duurzaam: Bewoners en passanten kunnen door het gebied dwalen en buren ‘toevallig ontmoeten’, bijvoorbeeld tijdens een rondje door het groen of buiten sporten. Dit in een ongedeelde, inclusieve wijk met betaalbare woningen.

1. De bestaande bomen vormen de basis. Om elke boom is voldoende afstand gehouden tot bebouwing en wegen.

2. Het casco van het hoge deel van het schoolgebouw wordt met het oog op circulariteit behouden.

3. Het gebied wordt aangesloten op fiets- en wandelroutes uit de omgeving. De centrale plek waar deze routes samenkomen vormt de ontmoetingsplek van de buurt.

4. Op de overgebleven plekken kan gebouwd worden. Er ontstaan vier bouwvelden.

5. De verschillende randen reageren op hun omgeving. De randen aan de noord- en westzijde zijn maximaal 3 bouwlagen hoog. Aan de Lebuïnuslaan wordt een nieuw hoogteaccent toegevoegd en rondom het hart kan de hoogte 5 lagen zijn.

6. Het parkeren van auto’s wordt binnen de verschillende blokken zorgvuldig opgelost. De auto kan aan twee kanten het gebied in en wordt zo snel mogelijk richting parkeerplek geleid, zodat de rest van de buitenruimte autovrij kan zijn.

4. Duurzaamheid: Het plan zet in op circulariteit, onder meer met behoud van een deel van het schoolgebouw. Er wordt ingezet op een duurzaam energiesysteem passend bij de locatie en ondergrond.

5. Bereikbaarheid en mobiliteit: actieve mobiliteit voert de boventoon met de auto uit het zicht geparkeerd.

7. Binnen de bouwblokken is ruimte voor collectief groen. 36 | BGSV

37 | BGSV

Mogelijk toekomstbeeld 38 | BGSV

39 | BGSV

1

Nieuwe identiteit: een dwaalcomplex met een uitnodigende uitstraling In het Masterplan is het verleden waarin het gebied in gebruik was als industrieel complex de inspiratiebron voor de ontwikkeling. De Stegemanfabriek met de grote afwisseling aan gebouwen is de basis voor de nieuwe ontwikkeling. Een spannend gebied waar de straten niet recht doorheen lopen maar zigzaggend met steeds een verassend ander perspectief en een grote mate van afwisseling in groen, bomen en bebouwing. Maar er zijn meer tijdslagen die een rol spelen. Het kleinschalige historische lint aan de Laan van Borgele vormt de verbinding naar het buitengebied. Het plan moet zich hiertoe verhouden door een afwisseling van groen en bebouwing, en een dakvorm die aansluit op de fijnmazigheid. De ontwikkeling krijgt het karakter van een complex waardoor je kunt dwalen en wat een uitnodigende uitstraling naar de randen heeft. Tegelijkertijd reageert het plan op de context van het gebied: een gezicht met hoogteaccent aan de Lebuïnuslaan en op de bebouwing aan de overzijde van de Spiraalstraat. Het plan vormt een passende overgang richting het woonwagenterrein en de parkeerplaats aan de achterzijde van de bebouwing langs de Landsherenlaan. Het hoge deel van de school blijft behouden vanuit het oogpunt van circulariteit, hierover later meer.

De school wordt opgenomen in het nieuwe complex door het nieuwe randen te geven. Hiervoor worden de lagere delen van het gebouw gesloopt. Zo krijgen de verschillende tijdslagen een nieuwe betekenis. Hoofdopzet De plek van de school is bepalend in de hoofdopzet van het gebied. Dit vormt het eerste bouwblok met daaraan vast het hoogteaccent langs de Lebuïnuslaan. Daarnaast is er plaats voor nog drie bouwblokken. De grootte van de blokken wordt bepaald door de voetgangersverbinding in het verlengde van de Auronde en de Jan van Arkelstraat. De buitenruimte bestaat uit vijf soorten gebieden: 1. De groene randen: Waar bestaande bomen het beeld bepalen. 2. De groene portiersloges: Op de groene entreepleinen wordt de logistiek afgewikkeld richting parkeerplaatsen en fietsenstallingen. Deze stromen zijn te gast en de voetganger is het belangrijkste binnen deze hiërarchie. Deze ruimte wordt geflankeerd met een gebouwde portiersloge. 3. De klimaatpaden: De klimaatpaden zijn autovrij. Er wordt zo min mogelijk verharding toegepast en de wadi’s liggen iets verdiept ten opzichte van de verharding. De wadi’s zijn onderling met elkaar verbonden en groen ingeplant. 4. De centrale ontmoetingsplek in het hart: de buitenkantine. 5. De vier collectieve binnentuinen: de groene verzamelplaatsen.

het poortgebouw portiersloge Oost

de groene verzamelplaats de buitenkantine

portiersloge West schoolwoningen

Hoofdopzet Legenda bouwblokken

Industrieel complex als inspiratie verschillende kapvormen vormen samen een silhouet van het fabriekscomplex

Hoogte Langs het Hanzetracé, aan de Lebuïnuslaan, biedt de Visie op hoger bouwen ruimte voor een gebouw met een maximale hoogte van 40 meter. Op deze locatie is een hoogteaccent van circa 13 bouwlagen passend. De plek ligt tussen twee bestaande hoogteaccenten in: Beeckestein (10 lagen) en de Landsherenpoort (8 lagen). Het nieuwe accent wordt zo gepositioneerd dat de torens niet recht tegenover elkaar staan, maar ten opzichte van elkaar verspringen. Aan de Laan van Borgele sluit een kleinere stedenbouwkundige korrel beter aan. De bebouwing aan de overzijde bestaat uit een mix van oudere en recentere lintbebouwing. Aan de zijde van De Marke Noord past, vanuit cultuurhistorisch perspectief, een meer open en gevarieerd straatbeeld. Verspringingen in de rooilijn en afwisseling in bouwhoogtes van 2 tot 3 lagen zorgen hier voor een verfijnde ruimtelijke uitstraling. Door enkele zichtlijnen tussen de gebouwen blijft deze zijde van de weg bovendien luchtig en open. Rond het groene midden is ruimte voor iets hogere bebouwing, variërend van 4 tot 5 lagen.

40 | BGSV

groene omlijsting

41 | BGSV

markering door hoogteaccent schoorsteen met in letters de naam van de fabriek

Bezonning De verkaveling is getest op de bezonning van 21 maart, 21 juni, 21 september en 21 december. Maart en september geven een gemiddeld beeld weer. Dit is de zonnige helft van het jaar waarin mensen vaak gebruik maken van hun terras en tuin. In de zomer is de schaduw kleiner, in de winter iets langer, maar is het licht diffuus en ontstaan minder slagschaduwen. Uit deze studie blijkt dat de woningen (met zonnepanelen) aan de overzijde van de Spiraalstraat geen schaduw ondervinden van de nieuwbouw. Het hoogteaccent aan de Lebuïnuslaan werpt op 21 maart en 21 september vanaf ca. 16.00 schaduw op de woningen aan de Landsherenlaan. Deze schaduw blijft tot de zon onder is. De openbare ruimte in het plan is goed bezond gedurende de hele dag. De volledige bezonningsstudie is als bijlage toegevoegd.

21 maart

09.00

21 maart

21 maart

15.00

21 maart18.00

12.00

Randvoorwaardenkaart Legenda bouwgrens

ontmoetingsplek

overbouwing mogelijk

groen binnenterrein

8-13

minimaal - maximaal aantal bouwlagen

bestaande boom

5

maximaal aantal bouwlagen

nieuwe boom

zone 5 bouwlagen mogelijk

heester

Delftse stoep/overstek balkons haag te handhaven deel school voetpad fietspad ingang parkeren

Randvoorwaarden

• Bouwvlak: De nieuwbouw bevindt zich binnen de grenzen van het bouwvlak. • Rooilijnen: De nieuwbouw volgt de voorgeschreven rooilijnen zoals op de randvoorwaardenkaart is aangegeven. • Hoogte: De bebouwing bevindt zich binnen de maximale bouwhoogtes zoals op de randvoorwaardenkaart is aangegeven. De bouwhoogte wordt gemeten ten opzichte van het peil van de hoofdentree tot aan het hoogste punt van het dak (inclusief installaties).Parkeren: • Parkeren: Parkeren van auto’s ligt binnen het op de randvoorwaardenkaart aangegeven bouwvlak, volledig aan het zicht onttrokken met uitzondering van maaiveldparkeren. • Openbare ruimte: De uitgangspunten voor de invulling van de openbare ruimte en de verschillende typen buitenruimte zijn op de randvoorwaardenkaart aangegeven. • Aan de maaiveldparkeerplaats staan ook woningen, om te zorgen voor een sociaal veilige entree. • Het woonwagenterrein wordt afgezoomd met een groene inrichting.

2

Groen casco: bestaande bomen als basis en veel ruimte voor klimaatadaptie De basis voor de verkaveling zijn de bestaande bomen. Aan de randen blijven alle bomen gehandhaafd en de bomen die een slechte kwaliteit hebben worden gekapt en hiervoor worden nieuwe aangeplant. Binnen het plan kunnen de meeste bomen gehandhaafd blijven. De beeldbepalende eik aan de zijde van de Landsherenlaan is een bijzondere solitaire boom, waar de ontsluitingsweg zich omheen vouwt. Deze boom blijft behouden. De bomen moeten zowel ondergronds als bovengronds voldoende ruimte hebben om zich te ontwikkelen. Bomen dragen ook bij aan het welbevinden van mensen en de natuurwaarden in het gebied. In het ruimtelijk raamwerk is ruimte voor biodivers groen, wateropvang, verkeersruimte en ontmoeten. Waarbij voor de verkeersruimte de minimale hoeveelheid verharding wordt aangelegd, zodat de rest groen kan worden ingericht. Als extra breedte nodig is voor voor service- en hulpdiensten, zal dat in onopvallende waterpasserende verharding gebeuren of door middel van bijvoorbeeld ‘verstevigd gras’. Langs de groene randen wordt met de inrichting in het bijzonder ingezet op de aantrekkelijkheid voor langzaam verkeer met schaduwrijke routes begeleid door bomen. De gemeenschappelijke binnentuinen liggen binnen een bouwblok en zijn de groene ontmoetingsplekken voor de bewoners van het bouwblok en ruimte voor wateropvang.

Groene ontmoetingsplek

Voorbeeld invulling openbare ruimte Legenda rooilijn

indicatief

voortuin met haag

nieuwe bomen

Delftse stoep

struiken

overbouwing openbaar gebied

grasbeton

bestaande bebouwing

entree binnentuin

bestaande bomen

binnentuin paden wadi’s

Padenstructuur

Groen maaiveld parkeren

44 | BGSV

45 | BGSV

De bestaande bomen zijn het uitgangspunt voor de opbouw van de bouwblokken. In het binnengebied geldt het principe ‘groen tenzij’ waarbij alle ruimte groen wordt ingevuld tenzij er ruimte nodig is voor paden, logistiek, parkeren of speel- en ontmoetingsplekken. De bomen aan de rand van het projectgebied vormen een stevige basis. Binnen het plangebied vormen vier autovrije paden het groene casco. Binnen de bouwblokken komen gezamenlijke groene binnentuinen. Het bestaande schoolgebouw beschikt al over binnentuinen en deze worden behouden. Deze zijn groen ingericht en de bestaande bomen kunnen grotendeels behouden blijven.

Legenda huidige te behouden bomen toekomstige boomkroon +1,5 m

+

Rekening houden met bestaande bomen

te kappen bomen grens bebouwing

Doorsnede Laan van Borgele en fietspad

Doorsnede Spiraalstraat en Keizerspad

Bomen Bomen dragen bij aan het welbevinden van mensen en aan de biodiversiteit. Ze bieden nestgelegenheden voor dieren en bieden schaduw en verkoeling op warme dagen. Aan de randen blijven alle bomen gehandhaafd en worden aangevuld waar nodig. De basis voor de verkaveling zijn de bestaande bomen. Daarom is er een bomeneffectrapportage opgesteld voor het gebied. In het binnengebied kunnen de meeste bomen gehandhaafd blijven, met uitzondering van ca. 15-20 bomen, zoals ingeschat met het uitwerkingsniveau bij de masterplanfase. Van dit aantal bomen is een groot deel als ‘voldoende tot goed’ bestempeld in de bomeninventarisatie. De grote Zomereik aan de zijde van de Landsherenlaan is een bijzondere solitaire boom, waar de ontsluitingsweg zich omheen vouwt. De bomen moeten zowel ondergronds als bovengronds voldoende ruimte hebben om zich te ontwikkelen. Daarom worden naast de grote eik vier bomen gekapt die onvoldoende van kwaliteit zijn en die de groei van de boom in de toekomst zouden belemmeren. Het doel is het aantal te verwijderen bomen te compenseren door herplant binnen of aan de rand van de projectgebied. Het bosje grenzend aan de Lebuïnuslaan heeft een hoge ecologische waarde en blijft behouden. De bouwvelden worden bepaald door de toekomstige boomkroon plus 1,5 meter.

Nieuwe verharding kan worden aangelegd buiten de huidige boomkroonprojectie, tenzij onderzoek uitwijst dat dit ook hierbinnen kan en niet ten nadele van de bomen is. Groen in het binnengebied kent een hoogteopbouw van lage beplanting naar heesters naar bomen. Zo zijn er voor verschillende diersoorten een goede habitat. Ook wordt er gestreefd naar een grote mate van biodiversiteit in het binnengebied met besdragende en bloemrijke beplanting. In het ruimtelijk raamwerk is ruimte voor biodivers groen, wateropvang, verkeersruimte en ontmoeten. Waarbij voor de verkeersruimte de minimale hoeveelheid verharding wordt aangelegd, zodat de rest groen kan worden ingericht. Als extra breedte nodig is voor hulpdiensten, zal dat in onopvallende half groene verharding of verstevigd gras gemaakt worden. Langs de randen wordt met de inrichting in het bijzonder ingezet op de aantrekkelijkheid voor langzaam verkeer met schaduwrijke routes begeleid door bestaande bomen. De gemeenschappelijke binnentuinen liggen binnen een bouwblok en zijn de groene ontmoetingsplekken voor de bewoners van het bouwblok en hier is ruimte voor wateropvang.

Doorsnede Landsherenpoort

Hoogteopbouw groen 46 | BGSV

47 | BGSV

het centrumdeel van de openbare ruimte liggen landschappelijk ingepaste wadi’s waar water van de gebouwen en openbare ruimte in opgevangen wordt. De parkeerplaats aan de oostzijde krijgt een uitvoering in grasbeton met langs de rand een verdiepte groenzone voor het opvangen van neerslag.

het centrumdeel van de openbare ruimte liggen landschappelijk ingepaste wadi’s waar water van de gebouwen en openbare ruimte in opgevangen wordt. De parkeerplaats aan de oostzijde krijgt een uitvoering in grasbeton met langs de rand een verdiepte groenzone voor het opvangen van neerslag.

Klimaatadaptief De Marke Noord draagt straks bij aan de doelstelling van Deventer om in 2050 klimaatadaptief te zijn. We zorgen in het plan voor voldoende ruimte om piekbuien op te vangen, we nemen maatregelen die droogte tegengaan, en we creëren koele plekken voor warme dagen. Daarmee beperken we hittestress en versterken we de klimaatbestendigheid van het gebied. Koelte Om koelte en schaduw te bieden hanteren wij de 3-30-300-regel als uitgangspunt (3 bomen zichtbaar vanuit elke woning, 30% van het plangebied ligt onder een boomkroon en binnen 300 meter is een koele plek aanwezig). Zo ontstaat er voldoende schaduw en koelte langs de hoofdstructuur en rond speelplekken. De koele verblijfsplek ligt centraal in het plan: de buitenkantine. Hier komen bankjes te staan in de schaduw van een aantal eerste orde bomen. Ook de speelplekken liggen in de schaduw van grote bomen. Hiermee ligt er een koele plek op minder dan 300m afstand. Daarnaast is de plek verbonden met andere koele plekken, zoals het plantsoen op het Aupingterrein, de speeltuin aan de Frederik Blankenheimstraat en wat verder weg het Nieuwe Plantsoen en het Zandweteringpark. De paden zijn autovrij en worden begeleid door bomen. Vanuit elke woning is er zicht op 3 bomen. Ook op de binnentuinen is ruimte voor bomen.

Waterhuishouding Het goed verwerken van neerslag en omgaan met droogte is een voorwaarde voor een groene en toekomstbestendige gebiedsontwikkeling. Het waterhuishoudkundig plan geeft hieraan invulling en sluit aan bij de beleidskaders en technische eisen van de gemeente Deventer en het waterschap Drents Overijsselse Delta.