2025-539-bijlage Eindrapport definitiefase Renovatie De Scheg augustus 2025 0409

Onderhoud na renovatie Na realisatie van de renovatie zal door een onafhankelijke deskundige een integraal MeerJaren Onderhoud Plan (MJOP) worden opgesteld voor een periode van 40 jaar met daarin opgenomen het preventief- correctief- en planmatig (vervangings)onderhoud voor de gebouwen en de gebouw gebonden- en bedrijfsinstallaties. Op basis van een NEN2767 inspectie wordt periodiek de conditie bepaald van alle onderhoud behoevende elementen en wordt het MJOP hierop geactualiseerd.

Renovatie De Scheg

pag. 26/38

Op basis van het MJOP en de daaruit gegenereerde asset lijst zal na realisatie van de renovatie het Preventief- en Correctief onderhoud opnieuw gecontracteerd worden middels een hybride (inspanning + prestatie) contract. Middels een jaarlijks vast te stellen jaarplan zal het planmatig onderhoud worden aanbesteed en in opdracht worden gegeven. Financiering onderhoud Het preventief en correctief onderhoud is opgenomen in de exploitatiebegroting. Voor financiering van het planmatig onderhoud wordt voorzien in een liquiditeitspositie. Middels het MJOP zal de liquiditeitspositie gemonitord worden. Voorbereiding renovatie Omdat het ontwerp- en engineeringsproces voor de renovatie nog moet starten zijn voor de voorliggende exploitatiebegroting de onderhoudskosten in samenspraak met Adviesbureau SBM bouw- en vastgoedmanagers normatief bepaald op basis van benchmark cijfers. Naast de bouwen investeringskosten zullen per fase in het ontwerpproces de onderhoudskosten nauwkeuriger bepaald worden. Na oplevering zal het definitieve MJOP voor vervangingsonderhoud worden open vastgesteld. De financiering hiervan geschiedt uit eigen opgebouwde middelen. Zie verloop liquiditeitsoverzicht (bijlage H).

7.7 Subsidies Op dit moment is er geen rekening gehouden met mogelijke subsidies als Dumava. In de vervolgfase (Schetsontwerp SO) zal het Energieconcept nader worden uitgewerkt in een zogenaamd Maatwerkadvies op basis waarvan de aanvraag in 2026 kan worden ingediend indien de beoogde label sprong behaald zal worden. Mogelijk kan deze € 1,5 miljoen exclusief BTW bedragen. Dit zou dus tot een substantieel voordeel kunnen leiden op de benodigde investering.

7.8 SPUK Op dit moment is er nog veel onzeker over de mogelijke teruggave van de BTW middels de SPUK-regeling. Voor de huidige berekening van het investeringsbedrag is geen rekening gehouden met een eventuele SPUK BTW toekenning. Hierdoor is het bedrag van investering (en de lening) met 21% verhoogd. De huidige SPUK-regeling loopt tot en met 2026 (peildatum 11-8-2025). Het is nog ongewis of de regeling daarna wordt voortgezet en zo ja, hoeveel van het aangevraagde bedrag wordt toegekend, de huidige regeling werkt namelijk met een landelijk maximum. Gezien deze grote onzekerheden is er veiligheidshalve van uitgegaan dat er geen sprake is van BTW teruggaaf over de investering. De gehanteerde investeringsbedragen zijn daarom inclusief BTW genomen. Sportbedrijf Deventer hanteert als uitgangspunt dat, de komende jaren, de huidige toekenning van de SPUK BTW gelden, als zodanig jaarlijks beschikbaar blijven voor het Sportbedrijf. Naar verwachting wordt het bedrag (ca 1,2 miljoen) toegekend aan de gemeente via het gemeentefonds. Hiervan dient jaarlijks ca € 800.000 beschikbaar te blijven voor Sportbedrijf Deventer om toekomstige uitgaven te kunnen dekken.

7.9 Risico’s Met een dergelijk project zijn er ook risico’s, de (op dit moment) belangrijkste risico’s zijn: • Uitloop besluitvormingsproces; • Aanbestedingsresultaat (Marktomstandigheden); • Uitloop in planning; Renovatie De Scheg

pag. 27/38

• • • • •

Uitloop in sluitingsperiode geeft gevolgen voor exploitatie; Prijsstijgingen (energie en inkoop); Grondstoffen schaarste; Wijzigingen wet- en regelgeving; Voldoende gekwalificeerd personeel.

7.10 Staatssteun Adviesburo Lysias heeft een staatssteunadvies gegeven. Dat advies is bij het college en raadvoorstel gevoegd. Constatering is dat de gemeente, met name door toepassing van 1,4% rente voor de geldleningen, staatssteun levert. Het rentevoordeel ten opzichte van de marktrente over de gehele looptijd van 40 jaar is becijferd op een steunequivalent van € 8 miljoen tot € 9 miljoen. Conform de Europese staatssteunregels kan de gemeente deze lening rechtmatig verstrekken en is vrijgesteld van een goedkeuringsprocedure uit Brussel. In het advies is aangegeven op welke wijze dit kan worden bereikt.

Renovatie De Scheg

pag. 28/38

8.

Plan van Aanpak, planning en vervolgstappen

Na de bestuurlijke besluitvorming over deze definitiefase volgt het opstellen van het Programma van Eisen op basis van de voorkeursvariant en daaropvolgend het opstellen van het Schetsontwerp (SO-fase). In de SO-fase zal aan een nog te selecteren architect gevraagd worden te onderzoeken in hoeverre het mogelijk is binnen de ‘overkapping’ van de ligweide toch een centrale entree te creëren (zie onderstaande schematische afbeelding). Een centrale entree heeft diverse voordelen voor zowel de bezoeker/gebruikers als de exploitatie. In de SO-fase moet dus blijken of een grotere entree ten opzichte van de voorkeursvariant mogelijk is.

In deze definitiefase is ook vooruitgekeken naar de realisatiefase. De volgende punten zijn voor het Sportbedrijf Deventer van wezenlijk belang: • Het borgen van de maatschappelijke functies van De Scheg tijdens de renovatie; • Het realiseren van een toekomstbestendig en duurzaam complex; • Het beperken van veiligheid en overlast voor gebruikers; • Het zorgvuldig afstemmen met betrokken partijen. De IJsbaan kent een seizoen sluiting waarin het grootste deel van de renovatie kan plaats vinden zonder beperkingen m.b.t. het gebruik. Maatschappelijk is het van groot belang dat de zwemlessen gecontinueerd kunnen worden. Voor continuïteit en exploitatie is het van belang om de inkomstenderving zoveel mogelijk te beperken. De zwemlessen kunnen in het zomerseizoen verplaatst worden naar het Borgelerbad, daarmee kan het zwembad in de periode medio Mei tot en met September gesloten en gerenoveerd worden. Samenvattend is dus de accommodatie voor een beperkte periode geheel gesloten en kunnen de meest ingrijpende werkzaamheden gerealiseerd worden, in de periode hiervoor en erna zullen de voorbereidende en minder ingrijpende werkzaamheden gerealiseerd worden. Met de keuze voor een renovatie in combinatie met gebruik en gedeeltelijke sluiting van het complex zal er goed rekening gehouden moeten worden met de veiligheid van de gebruikers.

Wij adviseren daarom om in de aanbesteding een plan uit te vragen waarin beschreven wordt hoe er veilig gewerkt kan worden in combinatie met exploitatie van de verschillende gebouwdelen. De huidige planning is op hoofdlijnen en grove doorlooptijden opgezet. De planning wordt gedetailleerder naarmate de renovatie dichterbij komt.

Renovatie De Scheg

pag. 29/38

In de faseringsplanning is uitgegaan van start werkzaamheden (sloop ijsbaan) maart 2027, dit is direct na afloop van het schaatsseizoen. Uitgangspunt hierbij is dat in de periode hiervoor al wel voorbereidingen getroffen kunnen worden zoals het inrichten van een bouwplaats, voorbereidingen voor afsluiting voor gebruikers en dergelijke. Er wordt geadviseerd om bij de aanbesteding de aannemer uit te vragen om de werkzaamheden zo te plannen en organiseren dat er direct na afloop schaatsseizoen gestart kan worden met de sloopwerkzaamheden en ervoor te zorgen dat alles gereed is bij de ijsbaan om start schaatsseizoen 2027 - 2028 (in oktober 2027) ook weer gereed te zijn. Ook de renovatie van het zwembad staat grotendeel gepland in 2027. Omdat het zwembad nog wat langer in gebruik is in vergelijking met de ijsbaan kan de renovatie aan de zwembaden in mei 2027 starten. Het later starten met het zwembad komt voort uit het feit, dat dan de zwemlessen verplaatst kunnen worden naar het Borgelerbad. We mikken er nu op dat de renovatie van de baden in oktober 2027 gereed zijn maar of dit haalbaar is moet in de eerstvolgende fase blijken. In hoofdlijnen ziet de planning er als volgt uit: Programma van Eisen: Q3 2025 Ter voorbereiding op de ontwerpfase zal in Q3 het programma van eisen opgesteld worden.

Fase Schetsontwerp (SO): Q3+4 2025 Na selectie/offerte opdrachtverlening na raadsbesluit beoogd medio oktober 2025 Besluitvorming op SO: Q1 2026 Na afronding van het Schets Ontwerp (SO) volgt een periode van bijna twee maanden voor de bestuurlijke besluitvorming binnen de gemeente Deventer en binnen het Sportbedrijf Deventer. Fase Voorlopig-/Definitief- en Technisch Ontwerp (VO/DO/TO): Q2+3 2026 Na besluitvorming volgt de ontwerpfasen VO, DO en TO Fase Prijs en Contractvorming: Q4 2026 Op basis van het Technisch Ontwerp zal een EU-aanbesteding plaats vinden op basis van de Niet-Openbare procedure, Selectiefase Q3 en Gunningsfase Q4 2026 Fase Realisatie: Q1 t/m 4 2027 De voorbereidende werkzaamheden zullen begin 2027 starten zodat na afsluiten van het schaatsseizoen 2026/2027 half maart gestart kan worden met het vervangen van de IJsbaanvloer. De ingrijpende werkzaamheden in het Zwembad (vervangen tegelwerk) zijn beoogd in een sluitingsperiode van medio Mei tot en met September 2027 omdat in deze periode voor de zwemlessen uitgeweken kan worden naar het Borgelerbad. Uitloop in 2028. De exacte realisatie planning zal onderdeel uit gaan maken van de gunningscriteria in de prijsen contractvormingsfase. Na besluitvorming over het voorkeurscenario worden de risico’s nader geïnventariseerd, op financiële waarde gezet en voorzien van beheermaatregelen.

Overigens zijn in de investeringsbedragen al financiële risicobuffers opgenomen, 15% nadere uitwerking op de directe voorziene kosten en 15% risico/onvoorzien.

Renovatie De Scheg

pag. 30/38

9.

Bijlagen

BIJLAGE A ONTWERPINGREPEN SCENARIO 1

Renovatie De Scheg

pag. 31/38

BIJLAGE B ONTWERPINGREPEN SCENARIO 2

Renovatie De Scheg

pag. 32/38

BIJLAGE C ONTWERPINGREPEN SCENARIO 3

Renovatie De Scheg

pag. 33/38

Bijlage D: huidige vastgestelde exploitatie 2025-2028 doorgerekend naar 2035 waarbij rekening is gehouden met alle investeringen uit de renovatie en vrijval van rente en afschrijvingen alsmede de reeds voorgenomen besluiten 2025 Begroting Vrijval exploitatie Vrijval afschrijvingen 1020904 Vrijval rente tegen 462540

Begroting na vrijval Voorjaarsnota Subsidie VJN

Subtotaal Rente bestaande leningen Renteverlaging naar 1,4% (huidige leningen)

Subtotaal Verlenging bestaande leningen (renteeffect) Verlenging Lening 1 Verlenging Lening 11

Subtotaal Renovatie investeringen Rente Investeringen Afschrijvingen investeringen DS Afschrijvingen vervangingen DS Afschrijvingen vervangingen BB

Subtotaal Bestaande activa (voordeel afschrijving) Verlengen MVA Afboekingen MVA

Totaal

Begroting: Begroting met vrijval: Voorjaarsnota: Rente bestaande leningen: Verlenging bestaande leningen: Renovatie investeringen: Bestaande activa: Totaal:

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

11.807

149.867

145.819

140.335

140.335

140.335

140.335

140.335

140.335

140.335

140.335

20.102 0 31.910

44.006 26.886 220.759

73.162 52.276 271.257

75.615 75.954 291.905

91.850 99.488 331.673

98.545 119.692 358.573

92.643 140.507 373.485

85.623 161.337 387.295

74.190 182.813 397.338

62.195 204.960 407.491

70.350 225.865 436.551

0 31.910

91.000 311.759

22.000 293.257

422.000 713.905

422.000 753.673

422.000 780.573

422.000 795.485

422.000 809.295

422.000 819.338

422.000 829.491

422.000 858.551

0 31.910

270.073 581.832

257.052 550.309

245.030 958.935

232.648 986.322

219.892 1.000.465

206.748 1.002.233

193.425 1.002.720

179.687 999.025

165.518 995.009

152.160 1.010.712

0 0 31.910

0 0 581.832

0 0 550.309

-0 0 958.935

-1.891 -899 983.532

-3.892 -1.850 994.724

-6.008 -2.855 993.371

-8.243 -3.918 990.559

-10.604 -5.040 983.382

-13.095 -6.224 975.690

-15.723 -7.473 987.516

0 0 0 0 31.910

0 0 0 0 581.832

0 0 0 0 550.309

-564.102 -1.505.946 0 -25.136 -1.136.249

-552.782 -1.505.946 0 -25.136 -1.100.332

-541.303 -1.505.946 0 -32.351 -1.084.875

-529.663 -1.505.946 0 -32.351 -1.074.589

-517.861 -1.505.946 0 -41.283 -1.074.530

-505.893 -1.505.946 0 -48.154 -1.076.611

-493.758 -1.505.946 0 -74.955 -1.098.969

-481.452 -1.505.946 0 -90.813 -1.090.695

0 0

0 0

0 -489.186

242.088 30.725

242.088 30.725

242.088 30.725

242.088 30.725

242.088 30.725

242.088 30.725

242.088 30.725

242.088 30.725

31.910

581.832

61.123

-863.437

-827.519

-812.063

-801.776

-801.718

-803.798

-826.156

-817.882

Vastgestelde MJB jaren 2025-2028 Toekomstig resultaat boekjaar met vrijvallende afschrijvingen en - renten van bestaande boekwaarden Structurele aanpassing van de subsidie ad € 422.000 door gemeente Structurele renteverlaging van huidige rentepercentage naar 1,4% Verlengen van 2 leningen naar 2068 (lagere aflossing, hogere rentecomponent) Lineaire afschrijvingen van de diverse (vervangings) investeringen (10, 15, 20 en 40 jaar) Verlengen van de activa naar 2068 (looptijd leningen) Exploitatieresultaat waarin alleen de nieuwe kapitaalslasten zijn doorgerekend en nog niet de wijziging van andere exploitatiebedragen

Bijlage E: uitkomst van Bijlage D doorgerekend met de te verwachten voordelen na de renovatie 2025 Subtotaal tabel D Mutaties tijdens en na renovatie Omzetderving Personeel Omzetstijging Energie Onderhoud

31.910

2026 581.832

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

61.123

-863.437

-827.519

-812.063

-801.776

-801.718

-803.798

-826.156

-817.882

-1.388.338 190.030 0 50.000 134.678

0 25.000 57.201 160.106 873.220

0 25.000 57.201 160.106 880.753

0 25.000 57.201 160.106 855.047

0 25.000 57.201 160.106 857.461

0 25.000 57.201 160.106 874.603

0 25.000 57.201 160.106 846.623

0 25.000 57.201 160.106 862.455

0 25.000 57.201 160.106 835.837

Totaal exploitatie

31.910

581.832

-952.507

252.090

295.540

285.291

297.991

315.192

285.131

278.605

260.261

Eigen Vermogen Beginsaldo

3.171.129

3.203.039

3.784.871

2.832.364

3.084.454

3.379.994

3.665.285

3.963.276

4.278.467

4.563.598

4.842.203

31.910

581.832

-952.507

252.090

295.540

285.291

297.991

315.192

285.131

278.605

260.261

Eindsaldo

3.203.039

3.784.871

2.832.364

3.084.454

3.379.994

3.665.285

3.963.276

4.278.467

4.563.598

4.842.203

5.102.464

Liquiditeit

2.054.433

2.567.956

2.053.012

2.725.539

3.719.982

4.566.770

5.589.095

6.450.822

7.326.713

7.869.188

8.604.106

Mutatie

Subtotaal tabel D: Omzet derving: Personeel: Omzetstijging: Energie: Onderhoud:

Totaal exploitatie: Beginsaldo: Mutatie: Eindsaldo: Liquiditeit:

Renovatie De Scheg

Resultaat zonder extra inkomsten of besparingen Geschatte omzetderving in jaar van sluiting 2027 (zie tabel F) Schatting van besparing op personeel door sluiting in 2027, vanaf 2028 is de inschatting om personeel te kunnen besparen. Uit voorzichtigheid 50% meegenomen. Inschatting 4% recreatief zwemmen. Uitvoorzichtigheid 50% meegenomen. In jaar van renovatie minder verbruik door sluiting, aangegeven in de rapporten van Antea is vanaf 2028 een besparing te realiseren van ca € 320.000. Uit voorzichtigheid 50% meegenomen. In jaar van renovatie naar alle waarschijnlijkheid minder onderhoudskosten door sluiting. Huidige onderhoudscontract opzegbaar en loopt dan t/m 2027. Vanaf 2028 nieuwe opgave voor Preventief, Correctief en Vervangingsonderhoud. Door de investeringen stijgen de afschrijvingskosten maar dalen de onderhoudskosten. De vermoedelijke besparing in 2028 ca € 950.000. Uit voorzichtigheid € 875.000 meegenomen. Jaarlijks exploitatieresultaat na bovenstaande, structureel een positief resultaat Startsaldo eigen vermogen Jaarlijkse mutatie eigen vermogen, 2027 negatief door sluiting jaar van renovatie Jaarlijks eindsaldo eigen vermogen Jaarlijks eindsaldo liquiditeit

pag. 35/38

Bijlage F: berekening van het verwachte verlies in het jaar van sluiting Onderdeel Zwemparadijs/Badhuis

Banenzwemmen DS Horeca ZP DS Scholen en COA Zwemfit Aquasport Swimstars blokken Zwemles 10% DS traject Zwemles volw. annuleren Avior ZP mei-okt Kinderfeest extra's Evenementen Ijsbaan Evenementen ijsbaan horeca

Renovatie De Scheg

956.356 Gem omzet 2022-2024 + indexaties t/m 2027 Omzet 2024 + indexaties t/m 2027. ca 37% van de banenzwemmers zwemt op DS. 37% van de omzet toerekenen aan DS. Daarvan gaat de 38.913 helt naar BB 253.694 Gem omzet 2022-2024 + indexaties t/m 2027, - 33% inkoop 15.300 4 maanden ca 45% van de zwemfitters zwemt op DS. 45% van de omzet toerekenen 5.791 aan DS. Zij gaan niet naar BB 36.678 2024 + indexaties t/m 2027. 2.809 Ca 430 kinderen op les op DS. 10% kiest voor ander zwembad i.v.m. 49.166 verbouwing. = 43*volledige lestraject 12.251 Ca 40 leerlingen € 19,625 per les 2.310 Enkel keukenomzet. Avior krijgt 20% korting daardoor inkoop op 41,25% 4.880 5.202 Sluiting ijsbaan, dus evenementen Don/Koningsspelen/horeca 4.987 - 33% inkoop 1.388.338

pag. 36/38

Bijlage G: Meerjarenoverzicht exploitatie 2025-2067

Expl. Res.

Inclusief

Rente 1,4% 40 jr Lineair

Extra omzet Besparing energie Besparing onderhoud 31.910 581.832 -952.507 252.090 295.540 285.291 297.991 315.192 285.131 278.605 260.261 243.619 254.931 146.207 131.701 162.018 190.399 236.223 321.000 321.644 331.304 359.179

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046

2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 2067

350.165 332.562 363.029 337.984 354.645 371.500 390.749 447.217 464.957 482.776 500.844 599.832 618.410 637.248 656.350 675.719 695.360 715.275 735.469 755.946 788.727

Bijlage H: Verloop Eigen Vermogen en Liquiditeit 2025-2067 Eigen vermogen Inclusief Liquiditeit Inclusief Rente 1,4% 40 jr Lineair 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 2067

Extra omzet Rente 1,4% Extra omzet Besparing energie 40 jr Lineair Besparing energie Besparing onderhoud Besparing onderhoud 3.203.039 2025 2.054.433 3.784.871 2026 2.567.956 2.832.364 2027 2.053.012 3.084.454 2028 2.725.539 3.379.994 2029 3.719.982 3.665.285 2030 4.566.770 3.963.276 2031 5.589.095 4.278.467 2032 6.450.822 4.563.598 2033 7.326.713 4.842.203 2034 7.869.188 5.102.464 2035 8.604.106 5.346.082 2036 9.202.929 5.601.013 2037 10.008.523 5.747.220 2038 5.065.910 5.878.921 2039 5.720.344 6.040.940 2040 6.692.976 6.231.338 2041 7.660.916 6.467.561 2042 8.716.913 6.788.561 2043 7.293.483 7.110.205 2044 8.515.114 7.441.509 2045 9.358.822 7.800.688 2046 10.595.790 8.150.853 2047 11.557.758 8.483.415 2048 1.383.598 8.846.444 2049 2.289.592 9.184.428 2050 3.312.547 9.539.073 2051 4.479.789 9.910.574 2052 5.468.375 10.301.323 2053 6.498.209 10.748.540 2054 7.129.421 11.213.497 2055 7.979.517 11.696.272 2056 8.678.947 12.197.117 2057 9.561.650 12.796.949 2058 7.718.412 13.415.359 2059 8.449.024 14.052.608 2060 9.508.171 14.708.958 2061 10.572.579 15.384.677 2062 11.739.821 16.080.037 2063 8.486.933 16.795.312 2064 9.654.175 17.530.781 2065 10.433.286 18.286.727 2066 11.600.528 19.075.455 2067 12.767.770

Toelichting tabel H: Het eigen vermogen stijgt jaarlijks met het positieve exploitatieresultaat. De liquiditeit stijgt jaarlijks door positieve exploitatieresultaten en de voeding van de vervangingsreserve, dit saldo is nodig en dient beschikbaar te blijven om aan de uitgaven van de toekomstige vervangingen te kunnen blijven voldoen. In de jaren dat er uitgaven uit deze reserve gepland zijn daalt de liquiditeit.

Renovatie De Scheg

pag. 38/38