2025-539-bijlage Eindrapport definitiefase Renovatie De Scheg augustus 2025 0409
Tekst van het document
Renovatie De Scheg Eindrapport definitiefase Augustus 2025
Inhoud 1.
Definitiefase ........................................................................... 3
2.
Onderzoek functionaliteit & ruimtelijkheid .............................. 5
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
3. 3.1 3.2 3.3 3.4
4. 4.1 4.2 4.3 4.4
5. 5.1 5.2
Scenario 1: inpandige wijzigingen ................................................................................. 6 Scenario 2: kleine uitbouw t.b.v. zwembadfuncties ....................................................... 6 Scenario 3: grote uitbouw t.b.v. entree alle functies ...................................................... 7 Beoordeling scenario’s t.o.v. eerdere +Variant ............................................................. 7 Kostenraming per scenario ........................................................................................... 8 Advies en Conclusie ..................................................................................................... 8
Onderzoek technische staat bouwkundig .............................. 9 Technische staat en hersteladvies van de IJsbaan ....................................................... 9 Technische staat en hersteladvies van het Zwembad ................................................. 10 Technische staat en hersteladvies van de sporthallen ................................................ 11 Kostenraming herstel technische staat bouwkundig ................................................... 11
Energieconcepten ................................................................ 12 Bevindingen ................................................................................................................ 12 Energieconcepten...................................................................................................... 13 Financiële impact en kanttekeningen .......................................................................... 15 Conclusie en aanbeveling ........................................................................................... 16
Stikstofonderzoek................................................................. 18 Aanpak en uitgangspunten ......................................................................................... 18 Advies en Conclusie ................................................................................................... 18
6.
Voorkeursvariant .................................................................. 19
7.
Financiering en exploitatie ................................................... 22
7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10
Investering .................................................................................................................. 22 Financiering ................................................................................................................ 24 Herfinanciering ........................................................................................................... 25 Exploitatie 2025-2035 ................................................................................................. 25 Exploitatie, Eigen vermogen en Liquiditeit (2025-2067) .............................................. 26 MJOP De Scheg en Borgelerbad ................................................................................ 26 Subsidies .................................................................................................................... 27 SPUK ......................................................................................................................... 27 Risico’s ....................................................................................................................... 27 Staatssteun ................................................................................................................ 28
8.
Plan van Aanpak, planning en vervolgstappen .................... 29
9.
Bijlagen ................................................................................ 31
Renovatie De Scheg
pag. 2/38
1.
Definitiefase
Inleiding Het sportcomplex De Scheg, gebouwd in 1992/1993, voldoet niet langer volledig aan de huidige functionele eisen, verduurzaming is noodzakelijk om aan de klimaat doelen 2050 te voldoen en er zijn technische gebreken en noodzakelijke vervangingen. Om toekomstbestendig te blijven is in 2023 een visie opgesteld. In februari 2024 koos de gemeenteraad voor renovatie en verduurzaming van alle functies (ijsbaan, zwembad, sporthallen), waarbij scenario 2 '+variant' de voorkeur kreeg. Na het raadsbesluit zijn verdiepende onderzoeken uitgevoerd. Daarbij is sprake van een samenwerking tussen de gemeente en Sportbedrijf Deventer. Er is allereerst historische informatie verzameld. Vervolgens heeft de gemeente in samenwerking met het Sportbedrijf de nodige onderzoeken uitgezet. Deze onderzoeken zijn te verdelen in een viertal onderdelen/thema’s, te weten: 1. Verbetervoorstellen om de functionaliteit te optimaliseren en te actualiseren (bron 1); 2. Huidige bouwkundige en technische staat van de Scheg (bron 2); 3. Energetische concepten en vertaling van concepten naar installatietechnieken voor de verschillende bouwonderdelen (bron 4); 4. Invulling geven aan het stikstofdossier door aanlegfase en gebruiksfase in kaart te brengen (bron 5). 5. Plan van Aanpak vervolgfase en realisatie (bron 3) Bovenstaande onderzoeken zijn door drie verschillende bureaus uitgevoerd, dit zijn: 1.
Witteveen en Bos heeft onderzoek verricht naar verbetervoorstellen voor de functionaliteit en naar de Technische Staat van De Scheg. Tevens hebben zij een plan van aanpak opgesteld; 2. Antea heeft onderzoek gedaan naar de energetische concepten; 3. SAB heeft onderzoek gedaan naar stikstof. Drie bureaus voerden de onderzoeken uit en wisselden tijdens werksessies documenten uit om de integraliteit te waarborgen. In een paralleltraject heeft het Sportbedrijf onderzoek gedaan naar de financiering en mogelijkheden binnen de Exploitatie. Dit eindrapport is een samenvoeging van de managementsamenvattingen van de bovenstaande onderzoeken én een doorrekening van de voorstellen op de financiering en exploitatie van het sportbedrijf Deventer. In de hoofdstukken 2 tot en met 5 zijn samenvattingen per rapport beschreven met de aanpak, bevindingen en advies per thema, waarbij ieder thema wordt afgesloten met de te nemen maatregelen en kostenraming. Hoofdstuk 6 bevat een gecombineerde voorkeursvariant voor renovatie met totale kosten en alternatieven, inclusief vergelijking met de +variant van uitgevoerde onderzoek in februari 2024. In hoofdstuk 7 staat de analyse en verzoek voor de financiering en een doorrekening van de exploitatie gedurende de jaren 2025-2067 (bron 6).
Ten slotte volgt in hoofdstuk 8 een plan van aanpak voor de vervolgfasen met globale planning en advies voor vervolgstappen.
Renovatie De Scheg
pag. 3/38
Bron1: Definitiefase renovatie De Scheg – Thema 1: Functioneel en Ruimtelijk Witteveen en Bos, d.d. 16 juli 2025 Bron 2: Definitiefase renovatie De Scheg – Thema 2: Technische staat Witteveen en Bos, d.d. 16 juli 2025 Bron 3: Definitiefase renovatie De Scheg – Plan van aanpak Witteveen en Bos, d.d. 16 juli 2025 Bron 4: Definitiefase renovatie De Scheg – Thema 3 Energieconcepten Anteagroup, d.d. 26 juni 2025 Bron 5: Definitiefase renovatie De Scheg – Onderzoek Stikstofdepositie SAB, d.d. 19 juni 2025 Bron 6: Financiële doorrekening voorkeursvariant in de exploitatie Sportbedrijf Deventer Bron 7: Definitiefase renovatie De Scheg – Onderzoek Staatssteun Lysias, d.d. 11 augustus 2025
Renovatie De Scheg
pag. 4/38
2.
Onderzoek functionaliteit & ruimtelijkheid
Doel en context De Scheg is een multifunctioneel sport- en recreatiecomplex (ijsbaan, zwembad, sporthallen) uit 1993, dat een grondige renovatie ondergaat om toekomstbestendig te blijven tot 2068. De renovatie moet het complex aantrekkelijker, duurzamer en efficiënter maken, met behoud van de identiteit.
Aanpak functioneel en ruimtelijk analyse Door het analyseren van het gebouw en de daarin gehuisveste functies, en door gesprekken en interviews met betrokkenen te voeren, zijn de knelpunten in kaart gebracht. Op basis hiervan is onderzocht hoe de functionaliteit van het complex geoptimaliseerd en het gebruiksgemak verbeterd kan worden. Hiervoor zijn 3 scenario’s uitgewerkt.
Belangrijkste knelpunten huidige situatie Als uitgangspunt voor de verschillende scenario's is een versimpelde plattegrond van het sportcomplex aangehouden. Daarbij is gekeken naar wijzigingen op de begane grond en de eerste verdieping. De tweede verdieping, alleen van toepassing bij bouwdeel C sporthallen, blijft vooralsnog behouden en ongewijzigd en is om deze reden niet terug te vinden in de plattegronden. Aan de kelder, bouwdeel B zwembad, worden ook geen wijzigingen gemaakt. Tijdens de analyse en gesprekken met betrokkenen zijn verschillende structurele en functionele knelpunten naar voren gekomen. Deze zijn als volgt: • Slechte interne routing: Onlogische looproutes, onduidelijke oriëntatie, slecht zicht op functies. • Verscholen entrees en gesloten gevels: Geen centrale entree, weinig uitnodigend. • Entreegebied niet als verblijfsplek: Donker, functieloos, horeca gesloten. • Toegankelijkheid mindervaliden: Smalle doorgangen, geen goede voorzieningen voor rolstoelteams. • Opstoppingen bij entree en sportfuncties: Vooral bij schaatsverhuur en zwembadkleedkamers. • Inefficiënte horeca: Verspreid over het complex, verouderd, piekbelasting lastig op te vangen. • Gebrek aan kwalitatieve opslag: Veel geïmproviseerde opslag, rommelige uitstraling. • Fysiotherapie ruimten te klein en zonder daglicht. • Problematische perrons zwembad: Te vol, onveilig, slechte hygiëne.
• Gebrek aan samenhang in uitstraling: Losse entiteiten, geen uniforme beleving.
Renovatie De Scheg
pag. 5/38
Kansenkaart Op basis van analyse zijn de knelpunten vertaalt in een kansenkaart, de kaart bevat o.a. het volgende: • • • • • • • •
Centrale entree en horeca Betere zichtbaarheid van sport Logische routing en herindeling kleedkamers Toegankelijke fysiotherapie met daglicht Extra trap bij glijbanen Uitbreiding turnzaal Inpandige stroomversnelling (veiligheid) Efficiëntere opslag en logistiek
Drie uitgewerkte scenario’s Gekozen is om een 3-tal opeenvolgende scenario’s uit te werken met de volgende uitgangspunten: • Scenario 1, minimale (constructieve) ingrepen- en geen uitbreiding aan het gebouw; • Scenario 2, scenario 1 plus enkele meer ingrijpende ingrepen en een relatief ‘kleine’ uitbreiding van het gebouw op de huidige ligweide; • Scenario 3, scenario 1 plus meer ingrijpende ingrepen met een relatief ‘grote’ uitbreiding van het gebouw aan de voorzijde, entree gebied IJsbaan en Zwembad.
2.1 Scenario 1: inpandige wijzigingen Dit scenario richt zich op inpandige wijzigingen. Door herindeling en herinrichting wordt oriëntatie en toegankelijkheid verbeterd. Deze aanpak leidt tot een betere bezoekerservaring, zoals de herinrichting van de kleedkamers en de verbeterde routing naar het zwembad. Echter, de meest essentiële knelpunten worden niet opgelost. Dit scenario is daarom niet toekomstbestendig. Tabel 1 scenario 1 inpandige wijzigingen Pluspunten
Minpunten
Relatief lage investering
Functionele winst beperkt: routing blijft deels onlogisch
Korte bouwtijd, beperkte overlast
Uitstraling blijft grotendeels hetzelfde
Beperkt technisch en financieel risico
Exploitatievoordeel beperkt door verspreide horeca
Behoud karakter en huidige opzet
Minder aantrekkelijk voor nieuwe doelgroepen
2.2 Scenario 2: kleine uitbouw t.b.v. zwembadfuncties Dit scenario bouwt voort op scenario 1 en breidt de bestaande structuur uit met nieuwbouw ter plaatse van de ligweide. Dit scenario faciliteert een centrale horeca, wat de operationele efficiëntie verbetert en de kwaliteit van de dienstverlening verhoogt. De toevoeging van extra perronruimte rondom het zwembad en de inpandige stroomversnelling geeft meer ruimte voor bezoekers en verbeterd de veiligheid. Desondanks blijven enkele belangrijke knelpunten bestaan, zoals de afwezigheid van een centrale ontvangst/entree en de instandhouding van de niet efficiënte en minder toegankelijke ruimten van de fysiopraktijk.
Renovatie De Scheg
pag. 6/38
Tabel 2 scenario 2 kleine uitbouw t.b.v. zwembadfuncties Pluspunten
Minpunten
Betere gebruikerservaring en beleving
Hogere investeringskosten dan scenario 1
Meer centrale horeca en betere zichtbaarheid
Toename bouwtijd
Beter exploitatiepotentieel
Beperkte fysieke uitbreiding (alleen zwembaddeel)
Sluit goed aan op +Variant ambitie gemeente
2.3 Scenario 3: grote uitbouw t.b.v. entree alle functies Dit scenario bouwt voort op scenario 1 en voegt een verbindende plint met centrale entree toe die de verschillende gebouwdelen met elkaar verbindt. Dit resulteert in een centrale ontvangst met verbeterde toegankelijkheid en een kwalitatief betere fysiopraktijk, wat de algehele gebruikerservaring verbetert. Bovendien wordt de horeca naar een centrale locatie verplaatst, wat de operationele efficiëntie verbetert en de kwaliteit van de dienstverlening verhoogt. De Schaatswinkel krijgt een strategische plek met een aanzienlijke uitbreiding, wat de doorstroming en de klantbeleving aanzienlijk verbetert. Tabel 3 scenario 3 grote uitbouw t.b.v. entree alle functies Pluspunten
Minpunten
Grootste functionele winst: optimale routing en zichtlijnen
Hoogste investering
Nieuwe, eigentijdse uitstraling voor heel De Scheg
Langste bouwtijd en meest complexe uitvoering
Extra commerciële ruimte, kans op hogere opbrengsten
Grotere technische en financiële risico’s
Sterke positionering als regionaal sport- en recreatiecentrum
Kans op hogere structurele lasten
In bijlage A t/m C staan de voorgestelde wijzigingen per scenario’s iets uitgebreider beschreven en op kaart aangegeven.
2.4 Beoordeling scenario’s t.o.v. eerdere +Variant In 2023 stelden de Hospitality Group (HG) en de gemeente Deventer gezamenlijk een toekomstvisie voor De Scheg op met een tijdshorizon van ongeveer 30 jaar. Begin 2024 koos de gemeenteraad voor het voorkeursscenario, namelijk renovatie van De Scheg volgens de '+Variant'. De aanpak en uitwerking van dit actuele onderzoek wijken af van het rapport van HG, maar er is een vergelijking mogelijk op basis van zes bouwstenen binnen het thema "Samenhang en Verbinding": entreegebied, nieuwe entree, verbindingsplint, aanpassingen aan de fysiopraktijk, beweegbare bodem en vervanging van glijbanen. Uit deze vergelijking blijkt onder andere: • Entreegebied o
In de scenario’s 1 t/m 3 wordt het entreegebied bouwdeel B en C opnieuw ingedeeld en ingericht. Entreegebied gebied krijgt een betere oriëntatie. De investeringskosten voor het entreegebied zijn lager dan in rapport van HG.
• Nieuwe Entree o In de scenario’s 1 en 2 wordt vindt er geen uitbreiding (nieuwbouw plaats van de entree.
Renovatie De Scheg
pag. 7/38
• Verbindingsplint o Dit vormt geen onderdeel van de +Variant, maar van de ++Variant van HG. In de ++Variant wordt een volume toegevoegd welke een centrale entree vormt en de huidige entrees van de IJsbaan en Zwembad met elkaar verbindt, de ligweide blijft daarbij intact. In Scenario 3 wordt de ‘overkapping’ van de ligweide uit Scenario 2 uitgebreid naar voren waarbij een nieuwe centrale entree wordt gevormd, tevens worden diverse functie aan deze ruimte toegevoegd. De investeringskosten van Scenario 3 liggen hoger dan de ++Variant van HG.
2.5 Kostenraming per scenario Tabel 4 kostenraming per scenario Scenario
Omschrijving
Investeringskosten
Hoofdeffecten
Scenario 1
Inpandige wijzigingen
EUR 6.660.000
Verbetering routing en zichtlijnen, beperkte ingrepen
Scenario 2
Kleine uitbouw zwembadfuncties
EUR 14.370.000
Uitbreiding horeca, betere koppeling zwembadfuncties
Scenario 3
Grote uitbouw entree & routing
EUR 18.190.000
Herstructurering entrees, centrale horeca, betere exploitatiekansen
Investeringskostenramingen zijn excl. BTW en gebaseerd op niveau Definitiefase.
2.6 Advies en Conclusie Vanuit het thema functioneel en ruimtelijke criteria heeft scenario 3 de voorkeur, deze wijkt echter sterk af van de +Variant. Als de drie scenario’s vergeleken worden met de +Variant (raadsbesluit 2024) dan sluit scenario 2 het beste aan op dit besluit. • Scenario 1: biedt te beperkte verbetering ten opzichte van de ambitie van +Variant. • Scenario 2: realiseert substantiële functionele en exploitatie verbetering zonder de hoge kosten en risico’s van scenario 3. • Scenario 3: gaat verder dan +Variant, financieel en organisatorisch minder haalbaar. Het onderzoek leidt tot de conclusie dat scenario 2 het meest geschikt is om De Scheg toekomstbestendig, gebruiksvriendelijk en economisch rendabel te maken, met behoud van karakter en maatschappelijke waarde. Daarnaast sluit scenario 2 het meest aan op de +Variant waarop het besluit is genomen voor de renovatie variant. Belangrijk punt in Scenario 2 is het ‘overkappen’ van de huidige ligweide waarmee in de buitenlucht liggende de stroomversnelling inpandig wordt waarmee energie wordt bespaard en meer perron ruimte wordt gecreëerd in het zwembad wat zal bijdragen aan een positieve beleving door de bezoekers.
Renovatie De Scheg
pag. 8/38
3.
Onderzoek technische staat bouwkundig
Doel en context Sportcomplex De Scheg in Deventer wordt grondig gerenoveerd om de levensduur te verlengen tot 2068. Toekomstbestendigheid, verduurzaming en exploitatiekosten staan daarbij centraal. Het onderzoek bevat de huidige technische staat van het complex als onderdeel van de definitiefase van de renovatie voorbereiding.
Aanpak van het onderzoek De technische beoordeling is uitgevoerd op basis van: • Bureaustudie (tekeningen, bestaande inspectie en keuringsrapporten) • Interview met de accommodatiemanager • Inspectie conform NEN 2767 (conditiemeting) • Aanvullende specialistische onderzoeken door derden (o.a. houten spanten, tegelvloeren, dak lekkages, glijbanen) Op basis van de bevindingen is per onderdeel van het complex een hersteladvies opgesteld. De herstelmaatregelen zijn gericht op het waarborgen van de bouwkundige staat en bruikbaarheid tot 2068. De voorgestelde herstel- en vervangingsmaatregelen zijn vervolgens vertaald naar een kostenraming.
3.1 Technische staat en hersteladvies van de IJsbaan Over het algemeen in redelijk, tot goede staat (conditiescore 2 = goed), maar met structurele aandachtspunten zoals scheurvorming in metselwerk, slijtage aan vloeren, houtrot in boeidelen en lekkages in het koelsysteem. De (IJsbaan)vloerconstructie en houten spanten zijn aanvullend onderzocht. De betonconstructie van de ijsbaan is overwegend in redelijk goede staat. De koelleidingen in de vloer van de 400 meterbaan corroderen echter en veroorzaken jaarlijks lekkages, wat de bedrijfszekerheid kan aantasten en het schaatsseizoen kan onderbreken. De kostenraming bevat de vervanging van de betonnen constructie met leidingwerk; leidingwerk buiten de baan en de ijsinstallatie vallen onder het energetisch onderzoek. Uit inspectie blijkt dat de gelamineerde houtconstructie geen ernstige gebreken vertoont en veilig is. Het wordt aanbevolen om de klimaatcondities te optimaliseren voor behoud van de houtconstructie op termijn, mede het oog op een gebruiksperiode van 40 jaar. Enkele gordingen zijn plaatselijk aangetast en dienen te worden gerepareerd dan wel vervangen. Vanwege de leeftijd en levensduur wordt aanbevolen om in het MJOP een reservering op te nemen voor vervanging van het dakmembraan van de overkapping op het middenterrein. Het huidige membraan hoeft bij deze renovatie niet direct te worden vervangen.
Renovatie De Scheg
pag. 9/38
Samenvatting van het hersteladvies voor de ijsbaan: Element
Hersteladvies
Binnenwandafwerkingen
Vervangen gescheurde tegels
Buitenwanden
Herstellen metselwerk, scheurvorming
Dakafwerkingen
Herstel boeidelen Vervangen dubbelwandige kunststof dakpanelen
Vloeren
Vervangen van de gehele betonnen constructie van de 400 m baan inclusief onderbouw en inclusief leidingwerk in de betonnen constructie
Vloerafwerkingen
Vervangen bestaande slijtlaag op betonvloer
Hoofddraagconstructie
Vervangen houten gording
3.2 Technische staat en hersteladvies van het Zwembad Het zwembad verkeert in gemiddeld goede staat, maar kent diverse technische en esthetische gebreken. Tegels komen regelmatig los door aangetaste zetspecie (‘verlijming’), losse tegels breken kapot en vormen een risico op letsel. De glijbanen en water attracties zijn over hun technische levensduur heen en vertonen diverse gebreken welke een veiligheidsrisico vormen voor de gebruikers. In de kelders/bad omloop en technische ruimtes zijn betonschades en scheurvorming door wapeningcorrosie geconstateerd. In de kostenraming is de vervanging van de volgende elementen opgenomen: • • • • •
Het gehele tegelwerk van de zwembaden; Bekleding/afwerking van betonnen wildwaterglijbaan; Tube-glijbaan van gekoppelde elementen, buiten om het complex gesitueerd; Family (brede) glijbaan; Speel attractie “het geisertje” in recreatie bad.
Samenvatting voor het hersteladvies van het zwembad: Element
Hersteladvies
Binnenwanden & trapconstructies
Betonherstel Herstellen metselwerk, scheurvorming
Binnenwanden
Herstel stucwerk, scheurvorming Dichten holle ruimte
Binnenwandafwerking
Vervangen gescheurde tegels
Dakafwerkingen
Aanpassen waterhuishouding Herstel boeidelen
Hoofddraagconstructie
Vervangen conservering
Vloerafwerkingen
Vervangen cementgebonden vloerafwerking Vervangen houten vlonderplanken Vervangen linoleum slijtlaag Vervangen vloerluik
Tegelwerk en achterliggende constructie
Vervangen van het gehele tegelwerk
Vloeren
Nieuwe conservering aanbrengen Betonherstel
Renovatie De Scheg
pag. 10/38
Element
Hersteladvies Scheuren injecteren
Waterattracties
-
Vervangen wildwaterglijbaan; Vervangen Tube-glijbaan; Vervangen (of herstellen) family (brede) glijbaan; Vervangen (of herstellen) geisertje.
3.3 Technische staat en hersteladvies van de sporthallen De sporthallen verkeren eveneens in een overwegend goede staat, maar er zijn enkele scheuren in binnenwanden aangetroffen, mogelijk veroorzaakt door ontbreken van dilatatievoegen in combinatie met externe invloeden zoals trillingen (door het treinverkeer). Reeds bekend probleem zijn de dak lekkages, daarnaast zijn er kleine gebreken geconstateerd aan boeidelen, betonvloeren en vloerafwerkingen. Het inspectieteam adviseert om de houten spantkoppen aan de buitenzijde van het gebouw preventief te verduurzamen, zodat ook deze dragende delen hun functie tot 2068 kunnen behouden. Het hersteladvies voor de sporthallen kan als volgt worden samengevat: Element
Hersteladvies
Binnenwanden
Herstellen stucwerk Dichten van scheuren Herstellen metselwerk, scheurvorming
Vloeren
Betonherstel Vervangen gebarsten vloertegels
Dakafwerking
Oplossen dak lekkages, herstel boeidelen
Hoofddraagconstructie
Aanbrengen duurzaamheidsmaatregel houten spantkoppen buitenzijde gevel
3.4 Kostenraming herstel technische staat bouwkundig De totale investeringskosten voor de herstelmaatregelen van de IJsbaan, Zwembad en de Sporthallen gezamenlijk zijn geraamd op EUR 9.700.000,00 excl. BTW. De investeringskosten voor de herstelmaatregelen zijn voor alle scenario’s noodzakelijk om uit te voeren.
Risico’s en aandachtspunten • • •
De technische staat is gebaseerd op visuele inspecties; niet-toegankelijke onderdelen zijn ingeschat op basis van ervaring. Cyclisch onderhoud en aanpassingen uit andere thema’s (zoals verduurzaming) vallen buiten de scope van dit rapport. Er zijn geen risicosessies gehouden; risico’s zijn op basis van ervaring ingeschat.
Renovatie De Scheg
pag. 11/38
4.
Energieconcepten
Aanleiding en urgentie De Scheg bevindt zich in een situatie waarbij uitstel van renovatie niet langer verantwoord is. De installaties zijn na meer dan 30 jaar operatie aan het einde van hun technische levensduur, met name de vriesinstallatie, ventilatiesystemen en pompen. Dit leidt tot toenemende storingsgevoeligheid en hoge onderhoudskosten. Het energieverbruik van De Scheg bedraagt jaarlijks ca. 2,4 GWh elektriciteit en 372.000 m³ aardgas, wat neerkomt op ongeveer € 500.000 aan energie(verbruiks)kosten per jaar. De isolatie van het is gedateerd, met Rc-waardes die significant onder de huidige eisen liggen voor nieuwbouw. De Scheg heeft momenteel een CO₂-voetafdruk van 1.224 ton per jaar. Dit is gelijk aan de uitstoot van ongeveer 437 Nederlandse huishoudens.
Doel Doel van het onderzoek is om een onderbouwde keuze maken voor de mate van verduurzaming en investeringsniveau bij de renovatie van De Scheg. Om het doel te bereiken en een weloverwogen besluit te nemen zijn vier energieconcepten uitgewerkt, variërend van minimaal vervanging tot maximaal duurzaam. Het begrip verlies op investering betreft een bedrag dat binnen 25 jaar aan energiebesparing niet wordt terugverdiend. De negatieve ROI (Return on Investment) wordt als volgt berekend: ROI% = ((totale besparingen 25 jr. - totale investering)/totale investering) x 100. De vermelde investeringsramingen kennen een bandbreedte van 25 %.
Aanpak en onderzoek Achtereenvolgens zijn de volgende zaken onderzocht en in beeld gebracht: • Locatie en Functies • Huidige situatie van technische installaties en gebouw schil (isolatie) • Potentiële verbeteringen • Opstellen energieconcepten • Doorrekening energieconcepten
4.1 Bevindingen Het complex ligt enigszins geïsoleerd tussen de Holterweg (N344) en de Spoorlijn DeventerEnschede en bestaat uit 3 delen c.q. hoofdfuncties. Alle functionaliteiten hebben gebouw- en activiteit gebonden installaties nodig om hun functies uit te kunnen voeren. De meeste installaties zijn gepositioneerd aan de noordzijde van het gebouw tussen de IJsbaan en het Zwembad. Op basis van verbruikscijfers is het historische en huidige energieverbruik in beeld gebracht en geanalyseerd middels een Sankey (energie stromen) diagram. De isolatie van de gebouwschil is in beeld gebracht en geanalyseerd met het oog op potentiële maatregelen. De huidige technische staat, kwaliteit en veiligheid van de installatie componenten zijn geïnventariseerd en beschouwd. Op basis van onderzoek en analyse zijn vervolgens alle potentiële verbeteringen in beeld gebracht. Gehanteerd uitgangspunt hierbij is om zoveel mogelijk de energievraag (elektriciteit en warmte) zelf te kunnen invullen. Grote delen van Nederland hebben te maken met netcongestie. Dit houdt in dat het niet mogelijk is extra transportcapaciteit te krijgen voor het ontvangen of terug leveren van elektriciteit. Momenteel heeft De Scheg 930 kW aan afname en 395 kW aan terug leververmogen.
Voor de omgeving rondom het sportcomplex houdt dit in dat er momenteel geen extra vermogen voor afname of terug levering kan worden afgegeven door Enexis.
Renovatie De Scheg
pag. 12/38
Beschouwde potentiële verbeteringen: • Energetische maatregelen o Energieopwekking d.m.v. zonnepanelen (dak + Solarcarports) o Elektriciteitsopwekking d.m.v. een windturbine o Elektriciteit- en warmteopwekking d.m.v. een warmtekrachtkoppeling (WKK) o Warmteopwekking d.m.v. warmtecollectoren (of PVT) o Warmteopwekking d.m.v. restwarmte o Warmteopwekking uit asfalt o Energieopslag ▪ Warmte en Koudeopslag (WKO) ▪ Batterijen ▪ Warmtebuffer ▪ IJsbuffer • Installatiemaatregelen o IJsmachine ▪ Koppeling ijsmachine en warmtevoorziening zwembad o Warmtepompen/laag temperatuur systeem o Ventilatiesysteem ▪ Ventilatiesysteem – efficiëntere motoren ▪ Warmtewinning uit afzuiglucht ▪ Lucht ontvochtiging in luchtbehandelingskast • Isolatiewaarden o Gevelisolatie o Dakisolatie o Raamisolatie o Lichtkoepel o Glijbaantube o Inpandig maken stroomversnelling • Zwembadcomponenten o Chemicaliën o Waterbehandeling o Spoelwaterbuffer o Tegenstroomapparaten o UV-C filters
4.2
Energieconcepten
Energieconcept 1: Minimaal herstel Dit energieconcept betreft het uitvoeren van de minimaal technisch noodzakelijke vervangingen om het complex operationeel te houden, oftewel het vervangen van versleten installaties en uitvoeren van achterstallig onderhoud zonder energieverbeteringen. Energieconcept 2: Korte termijn ROI Dit energieconcept betreft uitvoeren van technisch noodzakelijke vervangingen, gecombineerd met energiemaatregelen die zich binnen 15 jaar terugverdienen, zoals warmteterugwinning, zonnecollectoren en optimalisatie van restwarmte uit ijsmachines.
Renovatie De Scheg
pag. 13/38
Energieconcept 3: Lifecycle Costs (LCC) optimaal Dit energieconcept betreft alle maatregelen die over de volledige levensduur (25-30 jaar) de laagste totale kosten opleveren, inclusief isolatie en geavanceerde energiesystemen met langere terugverdientijden maar lagere LCC. Minimale life cycle costs houden in dat de totale kosten (capex, opex, demontage etc.) gedurende de levensduur van de maatregel zo laag mogelijk zijn. Energieconcept 4: Maximaal duurzaam Dit energieconcept betreft volledige verduurzaming met alle beschikbare technieken ongeacht de terugverdientijd, van zonnepanelen en warmtepompen tot complete gebouwisolatie met als doel minimale CO₂-uitstoot en maximale energieonafhankelijkheid.
De vier energieconcepten in het kort Omschrijving
Investering (excl. BTW)
CO₂reductie
Terugverdientijd
ROI jaar)
(25
Gas reductie
1
Minimaal herstel (alleen noodzakelijke vervangingen)
€ 4,8 mln.
124 ton/jaar (9,5%)
47,6 jaar
-47,4% (€ 2,28 mln. verlies)
1%
2
Korte termijn ROI (extra warmteterugwinning, zonnecollectoren)
€ 8,0 mln.
363 ton/jaar (28,1%)
37,2 jaar
-32,9% (€ 2,62 mln. verlies)
36%
3
LCC-optimaal (levensduurkosten minimaal, incl. isolatie, geavanceerde systemen)
€ 10,9 mln.
541 ton/jaar (44%)
34,0 jaar
-26,4% (€ 2,87 mln. verlies)
63%
4
Maximaal duurzaam (volledig elektrisch, alles gasloos, solar carport)
€ 21,3 mln.
837 ton/jaar (68%)
45,1 jaar
-44,5% (€ 9,49 mln. verlies)
100%
Aanbeveling: Energieconcept 3 (LCC-optimaal) Concept 3 komt naar voren als de optimale keuze omdat het de beste financiële prestatie combineert met substantiële duurzaamheidswinst. Met een investering van € 10,9 miljoen realiseert dit concept een CO₂-reductie van 541 ton per jaar, wat overeenkomt met 63% van het huidige aardgasverbruik. Energieconcept 3 omvat onder meer de vervanging van alle versleten installaties, geavanceerde luchtbehandeling met warmteterugwinning en lucht ontvochtiging die 40% energiebesparing oplevert voor het zwembad. Daarnaast worden isolatiemaatregelen getroffen en zonnecollectoren geïnstalleerd voor douchewater. Een extra warmtepomp zorgt voor optimale benutting van restwarmte uit de ijsmachine. Het concept biedt niet alleen energetische voordelen, maar verbetert ook het comfort voor bezoekers en de operationele betrouwbaarheid. Bovendien legt het de infrastructuur aan voor verdere elektrificatie in de toekomst, wanneer netcongestie is opgelost. Aanvullende is gevraagd een memo te schrijven om een aantal extra vragen te verduidelijken t.a.v. de voorgestelde concepten:
Renovatie De Scheg
pag. 14/38
1. Hoe acteert het sportcomplex De Scheg nu in de omgeving op energiegebied, en hoe ziet de toekomstige situatie met de omgeving eruit? 2. Wat is de impact van dynamische prijzen (energieprijzen verschillen per uur afhankelijk van de marktprijzen) op de business cases? 3. Welke mogelijkheden zijn er voor het dynamisch aansturen van installaties op basis van prijsprikkels, en hoe beïnvloed dit de business cases en energieconcepten? In de huidige situatie is geen uitwisseling van energie tussen de omgeving de het sportcomplex De Scheg. De verwachting is dat in de toekomstige situatie er ook geen uitwisseling van energie gaat plaatsvinden tussen De Scheg en haar omgeving. Dit omdat de verwachting is dat er geen warmte beschikbaar is voor De Scheg om te gebruiken, en er nog steeds geen, of zeer beperkte warmteoverschotten zijn bij de Scheg zelf. Deze mogelijke kleine overschotten maken uitwisseling met de omgeving onbetrouwbaar een duur. Door gebruik te maken van dynamische prijzen in plaats van semi-vaste prijzen is er in theorie een besparing te halen van 20% op de jaarlijkse energiekosten in scenario 3, of 8% in scenario 4. Scenario 4 heeft een lagere prijsreductie dan scenario 3. Dit komt vanwege de gemiddeld hoge elektriciteitskosten in de winter dan in de zomer. Toepassing van Dynamische prijzen heeft geen invloed op de voorgestelde concept keuze.
Dynamische prijzen van elektriciteit bieden kansen voor het verlagen van de energierekening van De Scheg. Door de ijsbaan als buffer in te zetten, en de warmtepomp in tijden van goedkope elektriciteit te laten draaien en deze warmte op te slaan is er een potentie voor het besparen van kosten. Uit de eerste inschatting kan dit € 100.000 tot € 150.000 euro per jaar besparen. Echter dient er naast de verminderde energiekosten ook rekening gehouden te worden met de extra kosten voor het aansturen van installaties, bufferen van energie, benodigde ruimte voor het buffervat, extra onderhoudskosten en mogelijke verkorte levensduur van installaties. Dit onderdeel gaan we meenemen in de Schetsontwerp Fase.
4.3 Financiële impact en kanttekeningen De totale investering voor concept 3 bedraagt € 10.879.151 excl. BTW. De jaarlijkse energiebesparingen betreffen ongeveer € 320.000 vanaf 2027. Hierbij is al wel rekening gehouden met de vanaf 2027 van toepassing zijnde ETS-2 heffing (Europese CO2 heffing) op aardgas. Over 25 jaar genereert het concept bijna € 8 miljoen aan besparingen. Belangrijke uitgangspunten bij deze analyse zijn dat enkele voordelen zoals DUMAVA-subsidies, die een aanzienlijk bedrag kunnen opleveren, niet zijn meegenomen in de berekening. Ook energieprijs inflatie en vermeden kosten van "niets doen" zijn niet verdisconteerd. De werkelijke besparingen kunnen dus nog hoger uitvallen maar in deze fase van het project gaat het te ver om dit nu al te berekenen.
Duurzaamheidsimpact en gemeentelijke doelen Concept 3 realiseert een CO₂-reductie van 541 ton per jaar tegen kosten van € 20.109 per ton. Het aardgasverbruik daalt van 372.000 naar 138.000 m³ per jaar, een reductie van 63%. Na realisatie van Concept 3 is de verwachting dat de CO2 uitstoot t.o.v. het in de klimaat doelstellingen gehanteerde referentie jaar 1990 (voor De Scheg oplevering 1993) 80% gereduceerd wordt. Deze prestatie draagt substantieel bij aan de gemeentelijke klimaatdoelstellingen en positioneert Deventer als voorloper in duurzame gemeentelijke gebouwen. Het project vergroot bovendien de energieonafhankelijkheid en vermindert de kwetsbaarheid voor energieprijsschommelingen.
Renovatie De Scheg
pag. 15/38
Risico's en beperkingen Het belangrijkste risico betreft netcongestie, waarbij geen extra elektriciteitscapaciteit beschikbaar is tot 2032. Concept 3 past binnen de huidige aansluiting van 930 kW, maar afstemming met netbeheerder Enexis blijft noodzakelijk, zeker als gekozen wordt om De Scheg in de toekomst gasloos te maken. Tijdens de renovatie moet operationele continuïteit worden gewaarborgd, wat een zorgvuldige planning en gefaseerde uitvoering vereist. Financiële risico's omvatten onzekerheid over energieprijsontwikkeling en niet-gegarandeerde subsidies.
Vervolgstappen en implementatie Voor succesvolle realisatie wordt een integrale aanpak geadviseerd, waarbij alle werkzaamheden in één project worden uitgevoerd. Dit voorkomt onderlinge beïnvloeding en zorgt voor optimale afstemming tussen systemen. Parallel aan de renovatie moet een nieuw onderhoudscontract worden ontwikkeld dat planmatig onderhoud borgt en mogelijkheden biedt voor toekomstige technologie-upgrades.
4.4 Conclusie en aanbeveling De renovatie van De Scheg is een strategische investering in de toekomst van sport en recreatie in Deventer. Concept 3 biedt de beste combinatie van financiële houdbaarheid, duurzaamheidswinst en operationele verbetering. Met een investering van € 10,9 miljoen wordt niet alleen de acute problematiek opgelost, maar ontstaat ook een toekomstbestendig complex dat aansluit bij de klimaatambities van de gemeente. Concept 3 kan de CO₂-voetafdruk van 1.224 ton op jaarbasis met 44% reduceren tot 683 ton. Dit is een substantiële bijdrage aan de klimaatdoelstellingen van Deventer. Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt geadviseerd om concept 3 uit te voeren en hiervoor € 10,9 miljoen beschikbaar te stellen. Deze investering zorgt voor een veilig, duurzaam en operationeel excellent sportcomplex voor de komende decennia.
Energieconcept 3 in vergelijking met + Variant De volgende onderdelen uit de + variant ook opgenomen in energieconcept 3: • Lage temperatuur-warmtesysteem • Zonnecollectoren • UV-C filters • Ontvochtiging lucht zwembad voor efficiënter hergebruik en verwarming + buffervat opgevangen water Energieconcept 3 neemt extra maatregelen in vergelijking tot de +variant. De belangrijkste verduurzamingsmaatregel die is opgenomen: • Luchtbehandelingskasten vervangen, t.b.v. optimale warmteterugwinning • Dak ventilatoren vervallen, vervangen door luchtbehandeling voorzien van WTW • Energiezuinige pompen voor de zwembad installatie • Energiezuinige warmtewisselaren • Extra Warmtepomp voor optimaal gebruik restwarmte IJsbaan • Spouwmuur- en gevelisolatie toevoegen • Vervangen isolatie glas door HR++ glas • Overkappen ligweide en daarmee de stroomversnelling
Renovatie De Scheg
pag. 16/38
In de + variant van de HG zijn een aantal maatregelen opgenomen die niet in energieconcept 3 zijn opgenomen. Het betreft de volgende maatregelen: • Zoutelektrolyse, maar in plaats daarvan Calciumhypochloriet. Calciumhypochloriet is de meest veilige keuze omdat deze in vaste vorm worden geleverd en er geen grote hoeveelheden opgeslagen hoeven worden. • Solarcarport: Deze zijn opgenomen in concept 4 vanwege de lange terugverdientijd.
Renovatie De Scheg
pag. 17/38
5.
Stikstofonderzoek
Aanleiding Bij een omvangrijk project als de renovatie van De Scheg is het van essentieel belang om in een vroeg stadium te verkennen wat de impact van de stikstof uitstoot. Wettelijk is vereist te onderzoeken of de renovatie leidt tot stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden.
5.1 Aanpak en uitgangspunten SAB heeft op basis van de + variant uit het Raadsbesluit 2024 een inschatting gemaakt van de totale renovatie. Ze hebben de renovatiewerkzaamheden vertaalt naar inzet van materiaal en vervoersbewegingen en bepaald of de renovatie een significante bijdrage op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebieden heeft. Uitgangspunt voor de berekening is realisatie van de renovatie ijsbaan/zwembaan en sporthallen in 2027 en 2028 het complex weer volledig in gebruik.
Onderzoeksmethode Onderzoek uitgevoerd volgens de laatste AERIUS Calculator (2024.2.1). Zowel de aanlegfase (bouw, sloop, verkeer, machines) als de gebruiksfase (na renovatie) zijn doorgerekend. Uitgangspunt: energieconcept 3 (LCC-optimaal) uit het energieconceptenrapport (Antea Group).
Resultaten aanlegfase (2027) Grootste toename stikstofdepositie: 0,01 mol/ha/j op 21,65 ha Natura 2000-gebied (Rijntakken, Sallandse Heuvelrug, Boetelerveld). Dit is een zeer geringe toename. Volgens jurisprudentie betekent een overschrijding van 0,01 mol/ha/j niet automatisch een aantasting van de kwaliteit van een habitattype, maar de mogelijkheid van een aantasting kan niet zonder meer worden uitgesloten.
Resultaten gebruiksfase (2028 en verder) Na renovatie (met energieconcept 3) is het gasverbruik maximaal 200.000 m³ per jaar (was 372.000 m³). De stikstofdepositie in de gebruiksfase is nihil: de AERIUS-berekening laat geen relevante toename zien op Natura 2000-gebieden. Significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden zijn uitgesloten in de gebruiksfase.
5.2 Advies en Conclusie Aanlegfase Er is een minimale toename van stikstofdepositie (max. 0,01 mol/ha/j). Milieueffecten kunnen niet op voorhand volledig worden uitgesloten. Een ecologische voor toets is nodig om te bepalen of er sprake is van een significante aantasting van stikstofgevoelige habitattypes.
Gebruiksfase Geen significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden. De renovatie voldoet aan de wettelijke eisen voor stikstofdepositie in de gebruiksfase.
Conclusie De renovatie van De Scheg kan doorgaan, mits in de vergunningsprocedure voor de aanlegfase een ecologische voor toets wordt uitgevoerd. In de gebruiksfase is er geen belemmering door stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden.
Renovatie De Scheg
pag. 18/38
6.
Voorkeursvariant
Zoals al eerder aangegeven is het essentieel dat bij de renovatie van De Scheg de samenhang van de verschillende onderzoeken wordt gecombineerd tot een integrale renovatie waarbij met name de functionele verbetervoorstellen, technische maatregelen en de energetische concepten met elkaar worden gecombineerd tot één integraal renovatieplan.
Voorkeursvariant De voorkeursvariant bestaat uit het nemen van de noodzakelijke technische maatregelen en een combinatie van Scenario 2 uit de functionele en ruimtelijke analyse met Energieconcept 3. Scenario 2 bevat oplossingen voor alle knelpunten en vult de kansen in waaronder het ‘overkappen’ van de ligweide aan de voorzijde gecombineerd met een optimaal Energieconcept waarbij in totaal t.o.v. referentie jaar 1990 80% CO2 uitstoot bespaard wordt en optimale levenscycluskosten worden gemaakt. In de Schetsontwerp fase willen we onderzoeken in hoeverre het mogelijk is om binnen het te realiseren bouwvolume op de ligweide een centrale entree te realiseren.
Totaal investeringskosten Om de totale investeringskosten in beeld te brengen zijn de verschillende kostenramingen per thema samengevoegd tot één investeringsbedrag per variant. Alle kostenramingen zijn geïndexeerd naar 2027 (het startjaar van de renovatie). De bouwkundige ramingen zijn opgesteld volgens de zogenaamde SSK-methodiek, deze kostenramingen zijn opgebouwd uit berekende voorziene kosten inclusief een opslag voor nadere uitwerking, en een berekende risico reservering per onderdeel, totaal ca. 30% van de voorziene kosten. Gelet op het feit dat er in de voorziene kosten ook al opslagen zijn gerekend voor onder andere nader te detailleren is gekozen om de risicoreservering voor 50% mee te rekenen in de opsomming om tot een totaalinvestering te komen. Dit is passend gelet op de fase, waarin het project zich bevindt. De totaalkosten voor de voorkeursvariant bedragen € 32,3 miljoen exclusief BTW. Voorkeursvariant Kostenraming Technische staat Functionele analyse - scenario 2 kleine uitbouw Energetisch onderzoek - concept 3
€ € €
8.600.000,00 12.800.000,00 10.900.000,00
Totaalkosten
€
32.300.000,00
Alternatieve varianten Naast de voorkeursvariant zijn er ook alternatieve varianten mogelijk. Om zo dicht mogelijk bij de ambitie te blijven om De Scheg duurzaam te renoveren zijn nog twee alternatieven in beeld gebracht. Bij het alternatief- zijn de bouwkundige aanpassingen gelijk aan de voorkeursvariant maar zijn energetische maatregelen minder uitgebreid (functionele aanpassing scenario 2 en energetisch concept 2). Deze maatregelen hebben een kortere terugverdientijd waardoor het financieel aantrekkelijker wordt en in totaliteit een wat lagere investering vergt. De totale investering bedraagt dan € 29,4 miljoen excl. BTW. Dit alternatief heeft niet de voorkeur omdat met name op duurzaamheid hier minder maatregelen worden uitgevoerd waardoor De Scheg minder duurzaam gerenoveerd wordt. Bij de keuze voor dit alternatief moeten er voor 2050 nog aanvullend geïnvesteerd worden om te voldoen aan de klimaatdoelstellingen.
Renovatie De Scheg
pag. 19/38
Alternatief Kostenraming Technische staat Functionele analyse - scenario 2 kleine uitbouw Energetisch onderzoek - concept 2
€ € €
8.600.000,00 12.800.000,00 8.000.000,00
Totaalkosten
€
29.400.000,00
Bij het alternatief+ blijven de energetische maatregelen gelijk ten opzichte van de voorkeursvariant maar wordt er een grotere bouwkundige aanpassing gedaan. Deze grotere aanpassing vergroot de functionele mogelijkheden binnen de Scheg en vergroot ook de mogelijkheden voor verbeteringen van de exploitatie. De totale kosten qua investering zijn uiteraard groter en bedragen € 35,7 miljoen excl. BTW. Alternatief + Kostenraming Technische staat Functionele analyse - scenario 3 grote uitbouw/plint Energetisch onderzoek - concept 3
€ € €
8.600.000,00 16.200.000,00 10.900.000,00
Totaalkosten
€
35.700.000,00
Vergelijking voorkeursvariant met +variant uit raadsbesluit 2024 Bij de samenvatting van de uitgevoerde onderzoeken is al aangegeven waar de grootste verschillen zitten met de +variant uit 2024. Ondanks dat de aanpak en wijze van kostenramen sterk verschillen zijn op hoofdlijnen de financiële verschillen inzichtelijk gemaakt. De verschillen tussen de twee plannen/kostenramingen zijn op hoofdlijnen te verdelen in een drietal onderdelen welke zijn ‘vertaald’, c.q. gerelateerd aan de onderzoeken uit de Definitie fase: - MJOP (geactualiseerd)
Technische staat Installatie vervanging (Concept 1)
- Duurzaamheid
Energieconcept (Concept 3 minus 1)
- Samenhang en verbinding
Functionaliteit en ruimtelijkheid
MJOP In het HG rapport is uitgegaan van een geactualiseerd MJOP-jaarschijf 2024, de realisatie is beoogd voor 2027, voor een vergelijk is het realistisch om de kosten uit het MJOP op te nemen tot en met 2028.
Duurzaamheid In het HG rapport zijn de noodzakelijke technische vervangingen opgenomen in het geactualiseerde MJOP, Energieconcept 1 bevat eveneens de noodzakelijke technische vervangingen naar huidige stand der techniek. Het voorkeurs Scenario 3 bevat de vervanging en verduurzaming, om investering voor sec de verduurzaming inzichtelijk te maken moet Concept 3 verminderd worden met Concept 1.
Renovatie De Scheg
pag. 20/38
Samenhang en verbinding In het HG rapport zijn een beperkt aantal verbeteringen opgenomen, grootste aanpassing betreft het entree gebied. In de definitie fase zijn in totaal 21 knelpunten geïnventariseerd waarvan er 16 zijn opgenomen in Scenario 2.
Indexatie Het rapport van HG is gebaseerd op prijspeil 2023, de Definitiefase is berekend op prijspeil 2027. + Variant MJOP Geactualiseerd MJOP (2024) Geactualiseerd MJOP (2025 t/m 2028) Vervanging glijbanen
€ 10.688.000 €
+Variant (gecorrieerd t.b.v. vergelijk) Technische staat Technische staat Installaties vervanging
€ 10.688.000 € 1.330.870 € 975.000
975.000 € 11.663.000
650.000 225.000 105.000 750.000
€ € €
€ 4.300.000 € 5.280.000
Samenhang en verbinding
€ 6.100.000 Functionaliteit & ruimtelijkheid Scenario 2
€ 2.685.000 € 1.210.000 € 590.000
€ 12.800.000
€ 2.685.000 € 1.210.000 € 590.000 € 5.300.000 € 4.485.000
Indexatie 2023 - 2027 Totaal excl. BTW
€ 6.100.000
650.000 225.000 105.000
€ 1.730.000
Entree gebied Nieuwe entree Beweegbare bodem Functionaliteit & ruimtelijkh. aanv.
€ 13.400.000 Energie concept Concept 3 Meer kosten Concept 3 t.o.v. 1
€ € € €
€ 8.600.000 € 4.800.000
€ 12.993.870
Duurzaamheid
Wp-boilers & PV-panelen Zout Elektrolyse WTW spoelwater Zonnecarport Meer verduuramingsmaatregelen
Definitie fase
€ 17.878.000
€ 9.785.000 € 4.254.964 € 32.313.834
€ 12.800.000 € 32.300.000
Bovenstaande bedragen zijn exclusief BTW.
Renovatie De Scheg
pag. 21/38
7.
Financiering en exploitatie
De voorkeursvariant is door het Sportbedrijf doorgerekend op de gevolgen voor de exploitatie. Deze berekening is als bijlage bijgevoegd. Onderstaand zijn de financiële aspecten van de voorkeursvariant nader uitgeschreven.
7.1 Investering a. Activeren, afschrijven en onderhoud. Het vastgoed De Scheg is in juridisch eigendom van het Sportbedrijf. De gemeente Deventer heeft een 100% deelneming in het Sportbedrijf. De gemeente heeft daarmee het indirecte eigendom in De Scheg. Het gemeentelijk vastgoedbeleid dat van toepassing is op het directe eigendom van de gemeente gaan we vanaf nu ook toepassen op het vastgoed van Sportbedrijf Deventer (De Scheg en het Borgelerbad). Dat geldt voor de wijze van activeren en afschrijven en de toepassing van de regels en uitgangspunten omtrent het vastgoedbeheer. Tot nu toe is die gemeentelijke regelgeving niet toegepast, omdat: • Bij het in exploitatie nemen van het destijds opgeleverde vastgoed besloten is de instandhouding van het vastgoed De Scheg vanaf 2013 te beleggen bij een externe onderhoudspartij waarmee is afgesproken dat in onderhoud wordt voorzien voor de instandhouding van het vastgoed voor een levensduur van 20 jaar van 2013 tot 2033. • Het gemeentelijk vastgoedbeleid met besluitvorming in 2021 en 2022 verder door is ontwikkeld en met besluitvorming voorzien is van financiële uitgangspunten. In het in 2022 door de raad vastgestelde vastgoedbeleid is gesteld dat ook het indirect eigendom van de gemeente in het vastgoed van het Sportbedrijf onder de werking van het vastgoedbeleid valt. Voordien was dat uitgezonderd.
• In tegenstelling tot het vastgoedbeleid van de gemeente is het voor het Sportbedrijf Deventer NV niet toegestaan om met de richtlijnen uit het BBV te werken, als NV moet het Sportbedrijf voldoen aan de Richtlijn Jaarverslaggeving (hierna afgekort als RJ) voor de jaarrekening en daarmee is een vervangingsreserve niet toegestaan. Uitgangspunt voor de renovatie van De Scheg is dat het vastgoed toekomstbestendig is en dat er levensduur verlengende maatregelen worden genomen waarmee het vastgoed de komende 40 jaar geëxploiteerd kan worden. Het voorkeursscenario dat nu voorligt voldoet aan die voorwaarde. Conform gemeentelijk vastgoedbeleid was het voornemen om het totale investeringsbedrag van de renovatie van € 39.083.000 als één actief (geen componentenbenadering) in 40 jaar af te schrijven onder de voorwaarde dat er een meerjarig onderhoudsprogramma (MJOP) is, waarin al het onderhoud inclusief de benodigde vervangingsinvesteringen zijn opgenomen voor die levensduur van 40 jaar. Voornemen was dit middels een vervangingsreserve te regelen, waarin jaarlijks een structureel vast bedrag zou worden gedoteerd en onttrekkingen plaats zouden vinden, als er vervangingsinvesteringen nodig zijn.
Overleg met de accountant van Sportbedrijf Deventer heeft echter opgeleverd, dat dit (40 jaar afschrijven en een systeem van vervangingsreserve) niet binnen de richtlijnen van de Richtlijn Jaarverslaggeving (RJ) past, die van toepassing is voor vennootschappen zoals het sportbedrijf. Bij de investering wordt nu de zogenaamde componentenbenadering toegepast, waarbij voor de verschillende investeringscomponenten ook verschillende afschrijvingstermijnen (10, 15, 20 en 40 jaar) worden toegepast. Hierdoor ontstaat er een hogere afschrijvingslast, die Renovatie De Scheg
pag. 22/38
echter gedekt kan worden binnen de meerjarige exploitatie. Zie daarvoor de toelichting in dit raadsvoorstel en het eindrapport. Nadat een investeringscomponent is afgeschreven, moet het vervangen worden en moet dit investeringscomponent opnieuw geactiveerd worden en vindt opnieuw afschrijving plaats. Ook de afschrijvingen van de meerjarige investeringen passen binnen een sluitende meerjarige exploitatie. Bij dit haalbaarheidsonderzoek is een normatief MJOP gevoegd. Normatief omdat er pas een vast te stellen definitief MJOP kan worden gemaakt als de investeringen in De Scheg zijn gerealiseerd. Zie voor meer informatie over het MJOP bij paragraaf 7.6. Bijkomende investeringen Tevens is een bedrag van € 1.000.000 (excl. BTW) meegenomen voor inventaris. Dit is meegenomen voor een levensduur van 15 jaar. Te denken valt aan benodigde inventaris kantoren, diverse inrichting en inventaris zwembad, ijsbaan, horeca, nieuwe entreepoorten incl. installatie, bestelzuilen, afstortkluizen voor contanten etc. Het investeringsbedrag van het voorkeursscenario is als volgt samengesteld: • Technische maatregelen € 8.600.000 • Functionele analyse – scenario 2 kleine uitbouw € 12.800.000 • Energieonderzoek – concept 3 € 10.900.000 Totaal € 32.300.000 BTW € 6.783.000 Totaal inclusief BTW € 39.083.000 •
Schatting inventaris BTW Totaal inclusief BTW
€ 1.000.000 € 210.000 € 1.210.000
Verzoek is om de totale investering van € 39.083.000 (inclusief BTW) lineair af te schrijven in 10, 15, 20 en 40 jaar (afhankelijk van het actief) en de inventaris van € 1.210.000 (inclusief btw) lineair af te schrijven in 15 jaar. b. Bestaande boekwaarden. De levensduur van het vastgoed De Scheg wordt met investeringsmaatregelen 40 jaar verlengd. Deze investeringsmaatregelen hebben ook effect op de bestaande boekwaarden van het bestaande vastgoed. De bestaande boekwaarde (per 31-12-2027) van heel Sportbedrijf Deventer is als volgt samengesteld: • Gebouwen € 10.247.973 • Machines en Installaties € 2.305.163 • Overige € 123.074 Totaal boekwaarde € 12.676.210 De totale boekwaarden (welke nu een einddatum hebben van 2043 of eerder) van de Scheg zijn: Boekwaarde De Scheg per 31-12-2027 Gebouwen € 6.945.177* Machines en installaties € 764.011 Totaal boekwaarde € 7.709.188 *De boekwaarde van de gebouwen (€ 6.945.177) wordt in de berekeningen verlengd naar de komende 40 jaar (tot 3112-2067). Renovatie De Scheg
pag. 23/38
Boekwaarde grond de Scheg
€ 67.729
De renovatiemaatregelen leiden ertoe dat een deel van het vastgoed dat in de bestaande boekwaarde van de materieel vaste activa wordt uitgedrukt, wordt vervangen door een nieuwe investering. Dat deel van de boekwaarde heeft dan geen toekomstwaarde meer (omdat het is verwijderd) en moet als eenmalig financieel verlies worden genomen. Het eenmalig financieel verlies op de bestaande boekwaarde materieel vaste activa is €489.186 en komt in 2026 en 2027 ten laste van de exploitatie van het Sportbedrijf. Voor de berekening is dit bedrag meegenomen in de exploitatie van 2027. De restant boekwaarde na het nemen van dit verlies is € 7.220.002 (namelijk € 7.709.188 minus een verlies van € 489.186). Afboeken eind 2027: 301828 Verbouwing kassa 301176 Hoofdentree de Scheg 301102 Verbouwing hal t.b.v. horeca 301053 Zonnestudio 301010 Meerwerk speelpool 301008 Middenterrein ijsbaan gebouwen Totaal
€ 4.316,95 € 76.280,30 € 124.842,19 € 7.145,14 € 12.498,15 € 264.103,39 (50% v.d. boekwaarde) € 489.186,12
Alles wat een boekwaarde t/m 2043 heeft en wordt verlengd per 31-12-2027 naar 31-122067. De boekwaarde van de grond bedraagt € 67.729 en wordt niet op afgeschreven Jaarlijkse afschrijvingen dalen door verlenging en afboeking van € 489.546 naar € 180.500. Dit voordeel is er t/m 2043 (de oorspronkelijke einddatum van het actief) daarna worden er door de verlenging afschrijvingskosten toegevoegd (voorheen € 0,00). De renovatiemaatregelen leiden er dus tevens toe dat het bestaande vastgoed, deels wordt afgeboekt en het restant verlengd kan worden met 25 jaar (2043-2067). De accountant van het Sportbedrijf heeft meegekeken met de systematiek en kan dit onderschrijven.
7.2 Financiering De gemeente financiert met gemeentelijke geldleningen de investeringen van het Sportbedrijf. Het gemeentelijk beleidskader op het verstrekken van geldleningen is van toepassing. Aan verbonden partijen zoals het Sportbedrijf kan de gemeente geldleningen verstrekken. Dat doet de gemeente ook al vanaf de oprichting van het Sportbedrijf bij de realisatie van De Scheg in 1993. Verzoek is om voor de renovatie-investeringen een annuïtaire geldlening te verstrekken van € 39.083.000 voor een looptijd van 40 jaar en een annuïtaire geldlening te verstrekken van € 1.210.000 voor een looptijd van 15 jaar, beide tegen het interne gemeentelijke renteomslag percentage van 1,4% dat voor 2026 geldt (het jaar waarin de leningsaanvraag wordt gedaan en over het investeringsvoorstel wordt besloten). Passend binnen het gemeentelijk beleidskader op het verstrekken van geldleningen is het toepassen van het renteomslag percentage op alle leningen vanaf 1993. Overweging is de annuïtaire geldlening van €39.083.000 op te splitsen in een aantal afzonderlijke leningen die passend zijn op de investeringen waarop de componentenbenadering (zie hierboven) wordt toegepast. Die alternatieve keus wordt bij de besluitvorming over het Renovatie De Scheg
pag. 24/38
investeringskrediet op basis van het nog uit te werken schetsontwerp definitief bepaald. Hierover vindt nog overleg met de accountant van het sportbedrijf plaats. De financieringsaanvraag vanuit het Sportbedrijf wordt in februari 2026 aan het college ter besluitvorming voorgelegd, gelijktijdig met een investeringsvoorstel op basis van nog uit te werken schetsontwerpen. Het college besluit over het verstrekken van een lening nadat de gemeenteraad haar wensen en bedenkingen (“voorhangprocedure”) heeft kunnen geven. Die voorgeschreven procedure volgt uit artikel 160 en 169 van de Gemeentewet. Bij dit verzoek over de haalbaarheid van de renovatie-investeringen en de keuze voor een voorkeursvariant wordt de gemeenteraad nu al gevraagd in te kunnen stemmen met de toepassing van het gemeentelijk beleidskader op het verstrekken van een geldlening aan het Sportbedrijf. De financiering is immers een belangrijk uitgangspunt in het beoordelen van de haalbaarheid van de voorkeursvariant van renovatie-investeringen.
7.3 Herfinanciering De renovatiemaatregelen leiden ertoe dat de bestaande boekwaarden in de materieel vaste activa met 40 jaar kunnen worden verlengd (zie 7.1) De investeringen in de bestaande boekwaarde zijn in het verleden gefinancierd met gemeentelijke leningen. Verzoek is tot herfinanciering van de bestaande leningen over te gaan zodat de herfinanciering weer passend is op de verlengde levensduur van de bestaande boekwaarden in de materieel vaste activa. Verzoek is ook de herfinanciering tegen dezelfde voorwaarden te doen als de aanvullende nieuwe lening voor de renovatiemaatregelen en wel tegen 40 jaar, annuïtaire aflossing en een rente van 1,4%. De herfinanciering betreft de volgende huidige bestaande geldleningen: • Lening boekwaarde 31-12-2026 looptijd • Geldlening 1997 € 5.223.089 2043 • Geldlening 2015 € 2.482.333 2043 Totaal € 7.705.422
rente 4% 4%
7.4 Exploitatie 2025-2035 De renovatiemaatregelen leiden tot nieuwe aanvullende lasten van ca € 2.070.000 in de meerjarige exploitatiebegroting van het Sportbedrijf en tegelijk ook lagere bestaande lasten aanvullende baten, zoals: Structurele extra subsidie € 422.000 (VJN-gemeente Deventer) Omzetstijging zwemparadijs € 50.000 (2%) Verlaging rente naar 1,4% € 240.000 Vrijval bestaande afschrijvingen € 150.000 (jaarlijkse vrijval door daling boekwaarde) Verlenging bestaande afschrijving € 240.000 (van 15 naar 40 jaar) Geschatte energiebesparing € 160.000 50% rapport ANTEA Minder uitgaven onderhoud € 850.000 (de begrotingspost voor groot onderhoud (categorie planmatige vervangingsinvesteringen)vervalt, omdat daarvoor in de plaats de afschrijvingslasten voor de toekomstige vervangingsinvesteringen zijn opgenomen) Totaal € 2.112.000 De nieuwe exploitatielasten kunnen daarmee binnen de exploitatie worden gedekt. Renovatie De Scheg
pag. 25/38
In de bijlagen is de meerjarenraming van Sportbedrijf Deventer weergegeven: Bijlage D bevat: de huidige vastgestelde exploitatie 2025-2028 doorgerekend naar 2035 waarbij rekening is gehouden met alle investeringen uit de renovatie en vrijval van rente en afschrijvingen alsmede de reeds voorgenomen besluiten. Bijlage E bevat: De uitkomst van Bijlage D doorgerekend met de te verwachten voordelen na de renovatie. Bijlage F bevat: De berekening van het verwachte verlies in het jaar van sluiting.
7.5 Exploitatie, Eigen vermogen en Liquiditeit (2025-2067) Van belang is of Sportbedrijf Deventer meerjarig de lasten kan dragen en vooral ook kan betalen en financieren. In bijlagen G en H worden zowel exploitatie, verloop eigen vermogen als verloop liquiditeit weergegeven. Hieruit blijkt dat de resultaten in alle jaren positief zijn behalve in het jaar 2027 (sluiting) dit is echter te dekken uit het Eigen Vermogen (zie tabel). Qua liquiditeit is het jaar van investeren (2027) negatief i.v.m. verlies door sluiting en de jaren 2038, 2043, 2048, 2058 en 2063 i.v.m. uitgaven uit de vervangingsreserve, echter dit past binnen het gehele liquiditeitssaldo.
7.6 MJOP De Scheg en Borgelerbad Voor de gebouwen, de gebouw gebonden- en bedrijfsinstallaties installaties onderscheiden we de volgen de soorten van onderhoud: • Preventief onderhoud o Ter voorkoming van storingen en slijtage • Correctief onderhoud o Oplossen van storingen en herstel van gebreken • Planmatig (vervangings)onderhoud o Gepland uitvoeren van onderhoud zoals vervangen van componenten Huidige situatie Op dit moment is er een langdurig contract afgesloten tussen Sportbedrijf Deventer en een marktpartij. Dit contract voorziet op basis van een vaste jaarlijkse som in het preventief- en planmatig onderhoud voor een periode van 20 jaar. Het contract is opzegbaar per 5 jaar. Het contract voorziet niet in alle elementen (o.a. vriesinstallatie IJsbaan), gaat veelal uit van instandhouding en voorziet slechts deels in vervanging, bovendien zijn veel zaken gemuteerd in de loop van de jaren. Correctief onderhoud is opgenomen in de exploitatiebegroting, er is geen reserve opgebouwd voor (aanvullend) planmatig onderhoud (b.v. vervangen tegelwerk zwembad en vriesinstallatie IJsbaan).