2024-419 Woonvisie Deventer 2024 - Samen bouwen aan goed wonen

WWW.DEVENTER.NL

‘Samen bouwen aan goed wonen' Actualisatie van ‘Meer dan geWOON’

Woonvisie Deventer 2024 Versie mei 2024

Inhoud

Woonvisie Deventer 2024

Voorwoord ..........................................................................................................................................................................................

3

1. Inleiding .......................................................................................................................................................................................

4

2. De ambities ...............................................................................................................................................................................

5

3. De woonopgaven ..................................................................................................................................................................

7

3.1 Voldoende, betaalbaar en divers ...................................................................................................................

7

3.2 Voor iedereen goed wonen in wijken en dorpen ................................................................................

17

3.3 Duurzaam wonen .........................................................................................................................................................

22

2

Voorwoord Niet eerder sinds de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog, heeft het thema ‘wonen’ in ons land zó hoog op de agenda gestaan. Ook in Deventer zetten we alle zeilen bij om in korte tijd woningen te bouwen voor de mensen die dat nodig hebben en maken we keuzes die cruciaal zijn voor onszelf, onze stad en dorpen en toekomstige generaties. DEVENTER GROEIT Deventer heeft een grote aantrekkingskracht. Jaarlijks komen meer mensen in Deventer wonen (zo’n 5.300 personen per jaar) dan dat er mensen uit onze stad of dorpen vertrekken (zo’n 5.000 personen). Samen met de natuurlijke aanwas is er een jaarlijkse toename van gemiddeld 420 nieuwe inwoners. Er zijn daarnaast steeds meer kleine huishoudens, wat gevolgen heeft voor de vraag naar (type) woningen. In 2021 koos de gemeenteraad bovendien voor verjongen en het versterken van de arbeidsmarkt. Deventer moet daarom veel woningen bijbouwen: in totaal 11.000 nieuwe woningen tussen 2021 en 2035. Daarbij gaat onze aandacht uit naar betaalbaarheid en beschikbaarheid

KOERS HOUDEN, FLEXIBEL STUREN

voor diverse groepen inwoners, zoals jongeren, starters op de woningmarkt en ouderen die

Als we Deventer op een slimme wijze naar de toekomst willen loodsen, kan dat alleen door

het liefst in hun eigen vertrouwde wijk of dorp willen blijven wonen in een passende woning

koers te houden én flexibel te sturen. Met deze actualisatie van de woonvisie peilen we

en woonomgeving.

daarom de stand van zaken, analyseren we nieuwe ontwikkelingen en geven aan wat die betekenen voor het verdere vervolg.

STENEN STAPELEN, COHESIE CREËREN Maar het bouwen van woningen alleen is niet voldoende. Onze huidige en toekomstige

Niet voor niets luidt de titel van de visie ‘Samen bouwen aan goed wonen’. Want als

inwoners willen immers ook goede(dagelijkse) voorzieningen. Bijvoorbeeld werk, onderwijs,

gemeente staan we er gelukkig niet alleen voor. De mooie bestaande samenwerkingen

winkels, zorg, sport, cultuur, verkeer en openbaar vervoer. Die voorzieningen moeten

met belangengroepen van bewoners, woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwers en

dus mee-ontwikkelen. Bij de (her)inrichting van woonbuurten kijken we verder dan

investeerders is voor Deventer zeer waardevol en zal dat altijd blijven. Aanvullend zien we

bouwen door ‘stenen stapelen’, maar we hebben ook oog voor het creëren van cohesie:

een steeds grotere noodzaak om ook onze partners op het gebied van zorg en welzijn op

we stimuleren sociale structuren door het aanmoedigen van contact, ontmoeting en

onze samenwerkingen aan te haken. Hiermee koersen we gezamenlijk naar fijn wonen nu en

noaberschap tussen buurtbewoners.

in de toekomst! Rob de Geest, wethouder Wonen en Herstructurering

Woonvisie Deventer 2024

3

1. Inleiding ACTUALISATIE WOONVISIE Wonen is volop in beweging. Op nationaal, regionaal en lokaal niveau hebben zich de afgelopen tijd verschillende ontwikkelingen voorgedaan en zijn er nieuwe keuzes gemaakt. Denk hierbij aan nieuwe programma’s en ambities vanuit het Rijk die hebben geleid tot een Woondeal met de regio West-Overijssel, gemeentelijke ambities vanuit “Wonen, werken en verjongen”, waarbij vanuit de Routekaart wonen uitvoering is gegeven aan een woningmarktonderzoek, de contourennotitie Nota Ruimte en de gemeentelijke Woonzorgvisie. Dit maakte dat de Woonvisie uit 2018 niet meer op alle onderdelen voldeed en het noodzakelijk was om onze visie op wonen te actualiseren. Hierbij is het uitgangspunt geweest om te behouden wat goed was en te verbeteren op punten waar dit vanuit keuzes, ontwikkelingen en wensen nodig was. Met deze Woonvisie 2024 anticiperen we daarnaast op de toekomstige ontwikkelingen van de Omgevingswet, waarbij er een duidelijk onderscheid wordt aangebracht tussen visie en programma. Dit zorgt met name in de structuur voor een aantal wijzigingen. Daar waar in dit document prijzen zijn aangegeven gaan we uit van prijspeil 2024, tenzij dit anders staat aangegeven. DOEL

Samen met bureauonderzoek en de opbrengsten van de brede participatie (tussen oktober

De Woonvisie geeft aan waar het woonbeleid zich de komende 5 tot 10 jaar op richt. Het

2022 en februari 2023) ten behoeve van ‘Deventer Bouwt’ heeft dit geleid tot de notitie

geeft de ambities aan en de belangrijkste opgaven. Deze zijn gemeentebreed, zowel voor de

woonopgaven die in een werksessie aan de raad is voorgelegd. Uit deze eerste fase

stad Deventer als de omliggende dorpen en kernen. De Woonvisie geeft niet altijd definitieve

kwamen dilemma’s naar voren rond “betaalbaar en haalbaar”, “ouder worden in de wijk”

antwoorden op de opgaven, maar geeft wel richting aan de manier waarop we de opgaven

en “doelgroepen en leefbaarheid”, die in de tweede fase tijdens een themabijeenkomst met

oppakken. De visie is een uitnodiging aan de partners om actief bij te dragen aan het

de betrokkenen, buurgemeenten en partners is gedeeld en besproken. Vervolgens is de

realiseren van de woonopgaven.

gemeenteraad over de opbrengst geconsulteerd. De opbrengst is hierna verwerkt in een concept Woonvisie 2024, die aan betrokkenen, partners en buurgemeenten is voorgelegd.

PROCES

Er zijn acht reacties binnengekomen op het concept. Op basis van deze reacties is het concept

De Woonvisie staat niet op zichzelf, maar raakt verschillende beleidsvelden. Dit is reden dat

bijgesteld en aangescherpt tot voorliggende Woonvisie.

met hen in de eerste fase interviews zijn gehouden. Centraal stonden hierbij de vragen: “Op welke onderdelen is de huidige woonvisie niet meer actueel? En wat zijn uw wensen die in de actualisatie meegenomen moeten worden?”.

Woonvisie Deventer 2024

4

2. De ambities Deventer is een aantrekkelijke gemeente met bijzondere kwaliteiten: een historische binnenstad aan de IJssel met een prettig cultureel klimaat, stadse voorzieningen en bedrijvigheid, een havengebied met een rauw karakter, rustige woonwijken en dorpen in nabijheid van een groen buitengebied. Stad, dorpen en wijken met een menselijke maat en schaal, gelegenheid voor ontmoeten, gezond opgroeien en een leven lang ontwikkelingen. Centraal in het land gelegen en goed bereikbaar via spoor en weg. Kenmerkend op veel plekken in de samenleving zijn de burgerkracht, betrokkenheid, vriendelijkheid, creativiteit, noaberschap en een zekere eigengereidheid. Deventer staat voor een grote opgave als het gaat om wonen en wil de komende jaren nog verder groeien om vitaal te blijven en bij te dragen aan brede welvaartsontwikkeling. Daarbij willen we de kwaliteiten behouden en OPBOUW VAN DE WOONVISIE

versterken. Het biedt de basis om op voort te bouwen. In deze Woonvisie staan drie ambities

In deze inleiding zijn we ingegaan op de reden van de actualisatie van deze woonvisie,

centraal op basis waarvan we verder werken.

het doel en de totstandkoming. In de komende hoofdstukken zetten we het woonbeleid uiteen. In hoofdstuk 2 gaan we in op onze centrale ambities die de basis vormen voor het

VITALE STAD AAN DE IJSSEL

woonbeleid. In hoofdstuk 3 vertalen we onze ambities naar drie woonopgaven. Het gaat

We willen een vitale gemeente zijn en blijven, een aantrekkelijke stad met stedelijke

daarbij om ‘voldoende, betaalbaar en divers', ‘goed wonen in wijken en dorpen’, ‘duurzaam

voorzieningen waar mensen goed kunnen wonen, leven en beleven en met voldoende

wonen’. Onder elke woonopgave hangen speerpunten die de uitgangspunten vormen voor

draagkracht voor de sociaal-maatschappelijke opgaven en voorzieningen in een duurzame

het volkshuisvestingsprogramma. In het separate Volkshuisvestingsprogramma’, worden de

woonomgeving. Om in de toekomst de vitaliteit en veerkracht te versterken willen

speerpunten uit de Woonvisie 2024 nader geoperationaliseerd.

we verjongen en meer kennis en kunde aan Deventer binden ter versterking van de arbeidsmarkt, om zo een toekomstbestendige economische ontwikkeling te faciliteren die

PLEK IN DE OMGEVINGSWET

bijdraagt aan een brede welvaartsontwikkeling in onze regio. Hier hoort een woningvoorraad

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet ingegaan. Instrumenten in de Omgevingswet zijn onder

bij, die voldoende ruimte biedt voor het opvangen van de autonome bevolkingsgroei, en voor

andere de Omgevingsvisie, het Omgevingsplan en Omgevingsprogramma’s. De Woonvisie

de nieuwe inwoners (jongeren, vakmensen en kenniswerkers) die we naar Deventer willen

gaat voor een deel (ambities, opgaven, rolneming) op in de Omgevingsvisie. De uitwerking

trekken voor de verjonging en de versterking van de arbeidsmarkt.

krijgt een plek in het Volkshuisvestingsprogramma en in de twee gebiedsprogramma’s

Deze woningvoorraad moet zo goed mogelijk aansluiten op de wensen van de diverse

voor Centrumschil en Keizerslanden. Bij het vaststellen van deze Woonvisie zijn de

huishoudens en inkomensgroepen en inspelen op veranderende opgaven en regionale

processen voor de Omgevingsvisie en de programma’s gaande. Deze Woonvisie richt

ontwikkelingen. Hierbij hoort verantwoorde groei. We benutten daarbij de specifieke

zich op de ambities, opgaven en rolneming. De uitvoering is opgenomen in een separaat

kwaliteiten van ontwikkellocaties en willen deze inzetten om meerwaarde te creëren op de

Volkshuisvestingsprogramma.

ruimtelijke en sociale structuren van bestaande wijken en buurten.

Woonvisie Deventer 2024

5

ONGEDEELD EN INCLUSIEF Het uitgangspunt is nog steeds ‘Deventer ongedeelde samenleving ’. Dat betekent een gemengde bevolkingssamenstelling op wijk- en dorpsniveau met een bijpassend gevarieerd woningaanbod. Dit draagt bij aan de leefbaarheid in wijken, het welzijn van de bewoners en de mate waarin mensen een beroep op hun omgeving kunnen doen. Dit zorgt voor een samenleving die ook in sociaal opzicht duurzaam is, doordat vragers en dragers in balans zijn. De woonomgeving moet daarbij aansluiten en stimuleren dat mensen prettig ‘samen leven’. We gaan uit van zo veel mogelijk eigen regie en eigen kracht van inwoners. We willen het voor onze inwoners mogelijk maken om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen midden in de samenleving, ook wanneer zorg nodig is. Uitgangspunt is dat iedereen meetelt, we omzien naar elkaar en generaties in een buurt met elkaar verbonden zijn. DUURZAAM EN TOEKOMSTBESTENDIG We willen een duurzame woongemeente zijn waar het in alle levensfasen goed, gezond en veilig wonen is. We willen, waar mogelijk, voorzien in de behoeften van de huidige samenleving, zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties in gevaar te brengen. Dit betekent een woningvoorraad die past bij de huidige woonwensen, die voor meerdere generaties geschikt is en die voldoende flexibel is om in te spelen op veranderende woonwensen in de toekomst.

Een gezonde, veilige en voor alle levensfasen toegankelijke woning en woonomgeving met gebruikskwaliteit waar inwoners zich thuis en betrokken voelen. Een duurzame energievoorziening, de verduurzaming van woningen en een klimaatbestendige inrichting vormen daarbij belangrijke opgaven. Het doel voor 2030 is om de CO2-uitstoot met tenminste 55% omlaag te brengen vergeleken met 1990. In 2050 draagt Deventer bij aan de landelijke ambitie om klimaatneutraal zijn. Landelijk wordt gestreefd nul netto CO2-uitstoot in 2050. Voor Deventer houdt dat in dat we het gebruik van fossiele brandstoffen voor verwarmen, koken, productie van stroom, industriële processen en vervoer tot een minimum willen beperken. Dat we toewerken naar een nagenoeg fossielvrije samenleving. De grootste uitdaging ligt in een energieneutrale en fossielvrije duurzame bestaande woningvoorraad. Daarbij willen we werken aan een klimaatbestendige gemeente en ingericht zijn tegen wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen. Voor verschillende duurzaamheidsaspecten hebben we de ambitie om verder te gaan dan de wettelijke vereisten, zolang de beschikbaarheid en betaalbaarheid hiermee niet in het geding komt. Hiermee willen we naar aantrekkelijke en toekomstbestendige natuurinclusieve woningen waarbij zuinig en duurzaam opgewekt energiegebruik de stijging van toekomstige woonlasten beperkt.

Woonvisie Deventer 2024

6

3. De woonopgaven Net als de ambities staan de opgaven niet op zichzelf, maar is er onderlinge samenhang tussen de verschillende opgaven. Op basis van onder andere de situatie van de woningmarkt, demografische, inkomens- en maatschappelijke ontwikkelingen maken we inzichtelijk waar we, met onze partners (o.a. woningcorporaties, ontwikkelaars, zorgpartijen), naartoe willen. De drie ambities werken we in dit hoofdstuk daarom uit naar drie woonopgaven. 1. Voldoende, betaalbaar en divers: hoe zorgen we voor een woningvoorraad die nu en in de toekomst aansluit op de vraag uit de samenleving en bijdraagt aan een toekomstbestendige economische ontwikkeling? 2. Goed wonen in wijken en dorpen: hoe zorgen we er voor dat bewoners prettig (samen-) leven in een goede woonomgeving en dat voor verschillende doelgroepen de juiste woningen beschikbaar zijn op goede plekken? 3. Duurzaam wonen: hoe zorgen we er voor dat de verschillende duurzaamheidsdoelen en -eisen integraal kunnen worden meegenomen in bestaande en nieuwe woongebieden?

ONZE SPEERPUNTEN: 1. Voldoende woningen voor zowel de autonome groei als de extra ambitie om de arbeidsmarkt te versterken en te verjongen. Vanwege de grote druk op de woningmarkt zoeken we ook naar andersoortige oplossingen. 2. Een evenwichtig woningbouwprogramma met voldoende betaalbare woningen. Om invulling te geven aan de woonbehoefte gaan we gemeentebreed uit van 30% sociale huur, 40% betaalbare koop en middenhuur en 30% duur.

3.1 VOLDOENDE, BETAALBAAR EN DIVERS

3. Samen met de corporaties houden we het aandeel sociale huurwoningen op peil, waarbij we inzetten op een goede spreiding over de gemeente.

Deventer wil een gemeente zijn met een complete, duurzame woningvoorraad, met verscheidenheid aan (betaalbare) woningen en woonmilieus en ruimte voor maatwerk.

4. We zorgen voor voldoende woningen voor senioren in de vorm van nultreden, geclusterde en zorggeschikte woningen.

Met verscheidenheid op wijk en dorpsniveau en een woningvoorraad die aansluit op de

5. We willen doorstroming bevorderen.

vraag vanuit de samenleving. Kortom een gemeente waar voor iedereen een passende

6. Voor de jongeren die in Deventer studeren willen we voldoende

woning te vinden is die bovendien naar prijsstelling past bij het inkomen. We gaan uit van de eigen kracht van onze inwoners en zelfregie. Goede woonruimte zien we daarbij als basisvoorwaarde. Hoewel we ons realiseren dat niet iedereen even veel keuze heeft, willen

huisvestingsmogelijkheden bieden. 7. Met behulp van instrumentarium werken we aan het versterken van de kansen van jongeren en het maken een wooncarrière.

we daarbij wel optimale keuzemogelijkheden bieden.

Woonvisie Deventer 2024

7

WONINGBOUWOPGAVE De vraag naar woningen is groot. Meer mensen dan voorgaande jaren zijn op zoek naar een

In totaal gaan we dus uit van een nieuwbouwopgave van 11.000 woningen tot 2035. Daarvan

woning. De urgentie op het toevoegen van woningen is hoog. De Deventer woningvoorraad

willen we graag 1.000 woningen in de dorpen realiseren. Dit is door de raad in december

kent ongeveer 47.000 woningen (peildatum 2022). In de periode van 2021 tot 2035 heeft

2021 vastgesteld in de samenvattende routekaart ‘wonen en voorzieningen, arbeidsmarkt

Deventer 7.000 woningen nodig om te kunnen blijven voorzien in de lokale behoefte. Dit

versterken en verjongen!’.

aantal neemt een middenpositie in binnen de verschillende prognosescenario’s (zie figuur 1). De voorziene groei leidt tot bijna 52.000 huishoudens in 2035. Daarbij houden we rekening met huishoudensgroei én inloop van het actuele woningtekort (ruim 1.500 woningen) tot 2035. Arbeidsmarkt versterken én verjongen!!

54000

Door woningbouw en het opwaarderen van het voorzieningenniveau voor jongeren wil Deventer personeel behouden en nieuw talent werven. Hiermee wordt een

+7.000 = 51.800

52000

bijdrage geleverd aan het oplossen van de uitdagingen op de arbeidsmarkt, nu en in de toekomst. Met behulp van het woonbeleid willen we werken aan het versterken

50000

van de kansen van jongeren op de woningmarkt, evenals die van mensen met 48000

(kansrijke) economisch binding aan Deventer. Dit met het oog op:

46000

Deventer trend

n

het beter en sneller invullen van moeilijk invulbare vacatures

K+V Laag

n

nu en op termijn de beroepsbevolking op peil houden / in lijn brengen met de werkgelegenheidsontwikkeling (1 baan voor 2 inwoners)

K+V Hoog

44000 42000

Woonagenda

n

verjonging van de in Deventer woonachtige beroepsbevolking

Regio Stedendriehoek

n

woon/werkverkeer (pendel) verminderen

Primos

n

bijzondere doelgroep, de zogenaamde “keyworkers” (maatschappelijke sleutelberoepen zoals leraren, agenten, verpleegkundigen etc).

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

40000

Kansrijke en prioritaire sectoren in Deventer zijn: ICT, Techniek, Bouw & Productie, Transport & Logistiek, Zorg & Welzijn en Kind & Educatie (onderwijs). Dit zijn

Figuur 1 | Autonome huishoudenontwikkeling (Bron: Woningmarktonderzoek Deventer, KAW 2021)

de sectoren met de grootste werkgelegenheid in Deventer en van belang voor economische groei en de ontwikkeling van de brede welvaart in onze gemeente en

Om ook de voorzieningen, werkgelegenheid en onderwijs in stad en de dorpen de komende

regio. De krapte op de arbeidsmarkt lijkt langdurig aan te houden. Daarom zetten

jaren op peil te houden, is naast de autonome bevolkingsontwikkeling ook een extra groei

we in op innovatie als antwoord op arbeidsmarktkrapte. Dat vraagt voornamelijk om

wenselijk. We gaan uit van 4.000 extra woningen voor het sociaaleconomisch versterken van

creatieve stedelingen met opleidingsniveau MBO 4 en hoger.

Deventer door het verjongen en versterken van de arbeidsmarkt.

Woonvisie Deventer 2024

8

Ontwikkelingen moeten hiervoor integraal worden afgewogen. Op het gebied van wonen vinden we hierbij de volgende aspecten relevant om te betrekken bij de strategische keuze voor de lange termijn (na 2028) en beoordeling van plannen. 1. Behoefte: aansluiten op de lokale en regionale woonvraag: jongeren, startende gezinnen en ouderen; 2. Betaalbaarheid: In het totaal aan nieuwbouwplannen 30% sociale huur en 40% betaalbare koop en middenhuur en daarnaast 30% sociale huur op totale woningvoorraad in Deventer; 3. Gemengde buurten en wijken (ongedeeld en inclusief); 4. Innovatieve woonmilieus: gericht op het binden van jong talent en aantrekken van nieuwe inwoners met innovatiekennis en -kunde voor vernieuwing van de economie (creatieve stedelingen) en daarmee de krapte op de arbeidsmarkt te verminderen; 5. Woonaantrekkelijkheid: onderscheidende woonmilieus; Om te voorzien in onze autonome behoefte moeten we tot 2030 jaarlijks minimaal 500

6. Tijdigheid van de woningbouwproductie;

woningen netto toevoegen, daarna is dit ruim 400 per jaar. Om daarnaast ook de extra

7. Wonen nabij (zorg)voorzieningen;

ambitie te verwezenlijken, zullen we jaarlijks 300-400 extra woningen moeten realiseren.

8. Ontmoeten: een woonomgeving die hiertoe uitnodigt; 9. Inbreiding boven uitbreiding: kansen bieden voor doorstroming en een woon-

Hierbij maken we gebruik van zogenaamde routekaarten waarin onder meer dieper wordt

carrière in eigen wijk. Daarnaast is uitbreiding nodig om de opgaven te realiseren;

ingegaan op doelgroepen, woonmilieus (Doelgroeppaspoorten KAW, 2021), tempo, plekken

10. Duurzaam en toekomstgericht: energieneutraal, circulair, biodivers, natuurinclusief

en de langetermijn-verstedelijkingsstrategie. Dit werken we uit voor het stedelijk gebied

en klimaatadaptief.

van Deventer (Wonen Ruimte Stad – Deventer Bouwt), waarbij we rekening houden met de regionale verstedelijkingsstrategie Stedendriehoek, en voor de dorpen Diepenveen, Schalkhaar, Lettele, Loo, Okkenbroek en Bathmen. Daarnaast willen we door middel van de Gebiedsprogramma’s Centrumschil en Keizerlanden integraal uitvoering geven aan de woningbouwopgave, waarbij we de woningbouwproductie

ANDER SOORTIGE OPLOSSINGEN

richting 2030 versnellen met behulp van een door het Rijk toegekende subsidie. Onderdeel

Bepaalde groepen inwoners hebben er baat bij om snel een (her)start te maken met hun

van deze subsidie is de opgave om 50% in de betaalbare categorie te realiseren.

wooncarrière. De druk op de woningmarkt is hoog, er zijn veel mensen op zoek naar een woning. Vanwege deze grote druk op de woningmarkt zoeken we daarom ook naar

Voor de stedelijke opgave vinden we het van belang dat er maatschappelijke meerwaarde

andersoortige oplossingen op de korte termijn, zoals splitsing, transformatie, optoppen

ontstaat bij de toekomstige ontwikkelingen en daarmee bijdraagt aan de ambities van

en flexwoningen.

Deventer.

Woonvisie Deventer 2024

9

DE BESTAANDE VOORRAAD GOED BENUTTEN

Dit vragen we van de ontwikkelende partijen. Met de nieuwbouwopgave willen we werken

De bestaande voorraad bestaat uit circa 47.000 woningen (2022), waarvan een derde

aan een toekomstbestendige voorraad en inspelen op de (maatschappelijke) opgaven als

gestapeld (flats, appartementen), ruim een derde rij- en hoekwoningen en een kleine een

de vergrijzing, de toename van kleine huishoudens, langer zelfstandig wonen, de klimaat-

derde twee-onder-één-kap en vrijstaand. Een groot deel van de woningen die in de toekomst

en energieopgave, de economische versterking en verjonging van Deventer. Het aantal

nodig zijn, staat er al. We willen de bestaande woningvoorraad vanuit zuinig ruimtegebruik en

alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens neemt in de toekomst sterk toe. Niet elk

duurzaamheid optimaal benutten voor de toekomstige woonopgaven.

huishouden heeft dezelfde woonvraag maar we willen bij ontwikkelingen wel inspelen op de

Met transformatie van bestaande woningen kunnen we daarnaast bijdragen aan de centrale

veranderende woonvraag als gevolg van de veranderende huishoudenssamenstelling van

ambities van deze woonvisie, zoals het vormgeven van de ongedeelde samenleving en de

de bevolking.

verduurzamingsopgave. We willen naar een woningvoorraad die ook in de toekomst voldoende

Elke ontwikkeling moet maatwerk zijn en een bijdrage leveren aan de specifieke opgaven

flexibel is om te kunnen inspelen op de veranderende woonwensen. Specifieke opgaven

op wijk of dorpsniveau. We willen diversiteit bieden en inspelen op de verschillende

daarbij zijn de toename van het aantal kleine huishoudens en aantal ouderen. We willen kijken

woonvoorkeuren, huishoudenssamenstelling en leefstijlen van mensen. Optimale

naar de randvoorwaarden voor splitsing en woningdelen. Zo kunnen bijvoorbeeld ouderen

gebruikswaarde en duurzame maatschappelijke meerwaarde staan centraal.

woonruimte bieden aan een nieuwe generatie woningzoekenden en tegelijkertijd in hun woning blijven wonen en waarmee zij meer levendigheid om zich heen ervaren.

De Deventer woningvoorraad bestaat momenteel uit 56% koopwoningen (peildatum 2022). Daarnaast zijn er zo’n 30% huurwoningen van corporaties en nog 14% woningen in de

Naast het benutten van de bestaande woningvoorraad, willen we transformatiemogelijkheden

categorie overige huur en onbekend. Het aandeel van 30% sociale huur in de gemeente

en het optoppen van bestaande panden in de gemeente optimaal benutten om aantrekkelijke

willen we vasthouden. Dit is nodig om de doelgroep van beleid te kunnen huisvesten

woningen toe te voegen. Daarmee kan vanuit het oogpunt van duurzaamheid, zuinig en

(huishoudens met een inkomen beneden de DAEB-inkomensgroep). Deze woningen willen

zorgvuldig ruimtegebruik maar ook het behoud van de identiteit van de plek een nieuwe

we zo veel mogelijk evenwichtig over de gemeente verdelen. Dit betekent dat we in wijken

bestemming worden gegeven aan bestaande bebouwing en bijzondere woningen en

en dorpen met meer sociale huur ook andere segmenten willen toevoegen en in wijken en

woonmilieus worden toegevoegd.

dorpen met minder sociale huur juist bewegen richting 30%. Nieuwbouw in of bij bestaande woongebieden biedt kansen om meer diversiteit aan te brengen.

FLEXWONEN Onder flexwonen verstaan we flexibele, kleine woningen die bedoeld zijn voor mensen

Om invulling te geven aan de woonbehoefte gaan we gemeentebreed uit van in ieder geval

die snel huisvesting nodig hebben. Locaties of panden zijn met name interessant voor

30% sociale huur, 40% betaalbare koop en middenhuur en 30% duur. Dit sluit aan bij

flexwoningen als ze snel, maar (mogelijk) tijdelijk beschikbaar zijn voor de duur van 10-15

de afspraken uit de Woondeal West-Overijssel (2022). In de uitwerking zullen we hierbij

jaar. We hanteren hierbij het uitgangspunt permanent als het kan, flex als het moet.

onderscheid maken in verder uitgesplitste betaalbaarheidscategorieën.

WONINGBOUWPROGRAMMERING

De realisatie van betaalbare woningen is de afgelopen jaren financieel gezien wel veel

De Deventer nieuwbouwopgave is een grote opgave: we willen onze inwoners voldoende

lastiger geworden. Zeker bij verdichting van de bestaande stad. We blijven zoeken naar het

betaalbare woningen bieden in fijne, leefbare wijken en dorpen. Uitgangspunt bij nieuwbouw

inzetten van aanvullende middelen voor het dekken van maatschappelijke kosten (zoals de in

is dat het aansluit bij de vraag van woningzoekenden en aangesloten wordt op de kwaliteit

2022 toegezegde woningbouwimpuls-middelen) en maatregelen als Start Bouwimpuls.

en identiteit van de plek. Daarbij willen we variatie voor de woonwensen en inkomens van de

Ook zetten we waar mogelijk het grondbeleid gericht in voor realisatie van het aandeel

verschillende huishoudens en generaties bieden.

betaalbare voorraad of overwegen zo nodig een exploitatiekort.

Woonvisie Deventer 2024

10

We willen er voor zorgen dat de sociale huurwoningen die worden gerealiseerd ook daadwerkelijk bijdragen aan het oplossen van de problemen die in het sociale huursegment spelen. Daarom vinden we het van belang dat de sociale huurwoningen in het kader van de woningbouwopgave worden gerealiseerd door de woningcorporaties. Woningcorporaties hebben een wettelijke taak om sociale huurwoningen aan te bieden aan de doelgroep van beleid. Daarnaast hebben zij een brede maatschappelijke taak in het bieden van kwalitatief goede woningen in een prettige omgeving en zijn zij voor lange tijd betrokken bij de gemeente Deventer. Alleen als het de corporaties niet lukt om de woningen te realiseren kan een andere partij dit verwezenlijken. Dit woningtype zal dan ook in een omgevingsplan moeten worden verankerd. BETAALBAARHEID, BESCHIKBAARHEID EN KWALITEIT VAN DE SOCIALE VOORRAAD Veranderingen rond wonen en zorg maken dat de druk op de sociale voorraad steeds groter wordt, waardoor het aanbod voor de regulier woningzoekenden afneemt. Behalve dat we in de gaten houden dat er voldoende sociaal aanbod is, gaat onze aandacht uit naar de kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid van de woningen in de verschillende wijken. SOCIALE HUUR VOOR DE DOELGROEP VAN BELEID

We verwachten woningen van goede kwaliteit met gevarieerde huurprijzen die aansluiten bij

Goed wonen is voor veel huishoudens in de eerste plaats betaalbaar wonen. Een deel van

de inkomens en woonvraag van onze inwoners. De vraag komt steeds meer vanuit de kleine

onze huishoudens is aangewezen op de sociale huurvoorraad en goedkope koopvoorraad.

huishoudens. Alleenstaanden en ouderen zijn daarbij een groeiende doelgroep. Dit vraagt

Samen met de corporaties zorgen we voor goede, betaalbare huurwoningen voor de

om een meer gevarieerd woningaanbod en transformatie van bestaand woningaanbod.

huishoudens met lagere inkomens die niet op eigen kracht in huisvesting kunnen voorzien.

Maatwerk en flexibiliteit is nodig om woningen, passend bij elk budget en elke levensfase, te

In Deventer is op dit moment 30% van de woningen een sociale huurwoning.

kunnen bieden. Door goede spreiding en variatie van segmenten over de wijken en dorpen, bieden we daarbij zoveel mogelijk keuze en geven we de ongedeelde samenleving vorm.

Op basis van behoefteraming zouden we 22% sociale huur moeten realiseren. Echter, de daadwerkelijke behoefte aan sociale huurwoningen is in de praktijk vaak hoger. We willen

Door landelijke regels voor passend toewijzen, mag niet iedereen op dezelfde sociale

de sociale huurvoorraad daarom op peil houden (30%) en bij de programmering van

huurwoning binnen de gereguleerde huursector reageren. De huurprijs waarop gereageerd

nieuwbouw streven naar behoud van deze 30% in de gemeente. Dit sluit aan bij de afspraken

mag worden is gerelateerd aan de hoogte van het inkomen en de huishoudgrootte. We vinden

uit de Woondeal. We blijven de komende jaren vraag en aanbod, zowel kwantitatief als

het belangrijk dat iedereen dezelfde kans en daarmee dezelfde positie heeft om een woning

kwalitatief, met onze partners monitoren. De taakstelling statushouders (asielzoekers met

te vinden.

een verblijfsvergunning), de vraag vanuit de uitstroom uit beschermd wonen, maar ook de ontwikkelingen op de woningmarkt hebben immers laten zien dat we rekening moeten houden met een steeds weer veranderende vraag.

Woonvisie Deventer 2024

11

Voor de middeninkomens is toegang tot de sociale huurmarkt beperkt. Vanwege hun (beperkte)

Van de woningen die we voor onze autonome groei realiseren willen we dat een derde

financieringscapaciteit en gestegen bouwkosten/woningprijzen, zijn de mogelijkheden om te

geschikt is voor ouderen (nultreden en geclusterde woningen). Het gaat hier om er zo’n 2.300

kopen echter ook beperkt. We willen deze mensen de kans bieden een stap op de woningmarkt

woningen. Hiervan willen we er ongeveer 1.500 woningen tot 2030 realiseren. Vanwege

te maken door toevoeging van koopwoningen in de sociale en middeldure koop en daarnaast

de specifieke behoefte kan hiervoor zowel nieuwbouw als bestaande bouw worden benut.

het middeldure huursegment, ook vanuit corporaties. Ook kan verkoop van voormalige sociale

Over de aantallen maken we afspraken met de provincie, gebaseerd op actueel regionaal

huurwoningen van corporaties voor deze groep mogelijkheden bieden om toe te treden tot de

behoefte-onderzoek.

koopsector. Daarbij is het van belang dat deze woningen reeds verduurzaamd zijn en dat het aandeel van de sociale huurvoorraad op peil blijft.

STUDENTENHUISVESTING We willen dat jongeren de mogelijkheid hebben hun talenten te ontwikkelen. Deventer biedt

MIDDELDURE HUUR

studentenhuisvesting voor de jongeren die in Deventer studeren en ziet anderzijds ook

Het middeldure huursegment (2024: grofweg tussen 900 en 1.100 euro) is in Deventer

jongeren naar andere studentensteden vertrekken. Dat is inherent aan de levensfase en

beperkt aanwezig. Wel versterken maatschappelijke trends als flexibilisering van de

houden we niet tegen. Studenten dragen bij aan de dynamiek en vitaliteit van de stad.

arbeidsmarkt, vergrijzing en individualisering de vraag. Middeldure huur is interessant voor mensen die tijdelijk aan Deventer gebonden zijn, starters op de arbeidsmarkt, mensen

Voor de studenten in Deventer willen we daarom voldoende, aantrekkelijke

die nog meerdere woonplaatsen overwegen en ouderen. Het aanbieden van middenhuur

studentenhuisvesting bieden. De vraag naar studentenhuisvesting hangt samen met het

is in de afgelopen periode minder aantrekkelijk geworden. Voor veel starters is noch de

onderwijsaanbod. In Deventer wordt MBO- en HBO-onderwijs gegeven. Saxion (HBO) kent

sociale huurmarkt, noch de koopmarkt goed bereikbaar. We willen voorzien in de vraag

met haar ligging nabij het station een uitstekende bereikbaarheid. Dit zorgt ervoor dat veel

aan middeldure huur in Deventer. Dat kan in verschillende vormen, bijvoorbeeld (middel-)

studenten uit de regio thuis blijven wonen. Aventus (MBO) is een opleider voor de regio.

hoogbouw en middenhuur-flexwoningen.

Hun studenten zijn jonger dan de HBO-studenten als ze hun opleiding starten en zij wonen

Omdat bij een hoge mutatiegraad de binding met de woonbuurt beperkt kan zijn, willen we

voor het overgrote deel thuis.

nadrukkelijk aandacht hebben voor de leefbaarheid in buurten. We vinden het daarnaast belangrijk dat de woningen ook op langere termijn betaalbaar blijven voor onze inwoners.

Op de studentenwoningmarkt is het aanbod van woonruimten divers. Zo is een deel van het

Met name voor de middeninkomens zijn de woonlasten hoog in vergelijking met het inkomen.

aanbod specifiek voor studenten bedoeld. Dit structurele aanbod wordt enkel aan studenten

We doen dan ook bij voorkeur zaken met partners die bereid zijn voor de langere termijn

verhuurd. In het flexibele aanbod wonen voor een deel van de tijd studenten, maar wonen

afspraken te maken over onder andere betaalbaarheid en leefbaarheid. We zien een rol voor

ook deels andere doelgroepen, zoals alleenstaanden en starters. Woningcorporatie DUWO

maatschappelijk betrokken verhuurders en corporaties om te voorzien in het aanbod.

is in de stad de belangrijkste partij als het gaat om studentenhuisvesting. Daarnaast zijn er particuliere verhuurders die woningen of kamers verhuren aan studenten. DUWO verhuurt

WONINGEN GESCHIKT VOOR OUDEREN

in Deventer 610 studentenkamers-/woningen. Daarnaast is er nog een onbekend aantal

Met het veranderen van de gemiddelde leeftijd van de bevolking verandert ook de

particulier verhuurde eenheden.

behoefte aan woonruimte. Er zijn woningen nodig die aansluiten bij de wensen en behoeften van ouderen. Het gaat om woningen met comfort en gebruiksgemak, in de

De onderwijsinstellingen en DUWO beoordelen de extra behoefte aan studentenhuisvesting

buurt van voorzieningen en met voldoende mogelijkheden om anderen te ontmoeten en

momenteel (2024) als beperkt. De herinvoering van de basisbeurs kan wel zorgen voor

een leefomgeving die uitnodigt om te bewegen. Het toevoegen van levensloopbestendige

een lichte toename. Om tijdig in te kunnen spelen op een veranderende huisvestingsvraag

woningen in de bestaande wijk biedt kansen om doorstroming op gang te brengen.

monitoren we vraag en aanbod met de onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters.

Woonvisie Deventer 2024

12

RUIMTE VOOR STARTERS EN JONGWERKENDEN We willen de arbeidsmarkt in Deventer versterken en verjongen. Bedrijven hebben op dit moment de grootste moeite om personeel te behouden en vacatures in alle beroepsklassen in te vullen. Grotere beschikbaarheid van betaalbare woningen helpt daarbij. Voor de economische vernieuwing van Deventer is het belangrijk om met name MBO 4 en hoger opgeleid talent te binden aan Deventer. Zij zijn nodig om innovaties te realiseren als antwoord op de naar verwachting blijvende krappe arbeidsmarkt. Deventer wil daarom aantrekkelijker worden voor jongeren (tot grofweg 35 jaar) en stevig inzetten op de campusontwikkeling om (jonge) high potentials aan te trekken. Talent willen we binden aan de stad. Pas afgestudeerden en jongeren die werk in Deventer hebben gevonden willen we verleiden in Deventer te blijven of zich in Deventer te vestigen. Het is belangrijk dat er voldoende kansen zijn voor door- en instroom van jongeren op de woningmarkt. Hiervoor willen we aantrekkelijke woningen en woonconcepten op inspirerende plekken bieden op korte afstand van het centrum. De getransformeerde kantoorpanden rond de binnenstad hebben laten zien dat deze aantrekkelijk zijn voor de jongwerkenden. We willen meer woonruimte voor deze groep creëren en daarmee jonge werknemers aan onze gemeente binden.

We dagen de markt uit om aantrekkelijke en betaalbare woningen en innovatieve woon-(werk)concepten en -milieus voor deze doelgroep te ontwikkelen. INTERNATIONALE STUDENTEN

VERBONDEN AAN DEVENTER

Het onderwijsaanbod in Deventer is interessant voor studenten vanuit het buitenland. Deze

Beschikbaarheid van woningen voor mensen die sociaal en/of economisch verbonden zijn

studenten zoeken tijdens hun studie geschikte huisvesting in Deventer. Voor internationale

aan onze gemeente vinden we van belang. We willen inwoners dan ook ondersteunen in het

studenten en stagiairs is het lastig om zelf woonruimte in Deventer te vinden. Saxion biedt

maken van een wooncarrière binnen de gemeente. Voor de toepassing werken we aanvullend

internationale studenten huisvesting in hun pand aan de Diepenveenseweg, waar ruimte

instrumentarium op basis van de Huisvestingswet uit.

is voor 120 studenten. Als studenten hier geen gebruik meer van kunnen of willen maken, hebben zij moeite om ‘er tussen’ te komen.

We willen de kansen van jongeren op de woningmarkt versterken en betaalbare koopwoningen ook beschikbaar houden. We willen speculatie en prijsopdrijving dan

COSCHAPPERS

ook tegengaan. In Deventer kopen, is ook in Deventer wonen. We zetten hiervoor

Daarnaast zijn er studenten die hun coschappen lopen in het Deventer Ziekenhuis. Dat zijn er

instrumentarium in, zoals zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming.

per jaar ongeveer 200. Daarin wordt deels voorzien door de Stichting Studenten Huisvesting (SSH) Deventer, een stichting met als doel het huisvesten van coschappers, met onder andere 30 plekken aan de Rielerweg. De vraag is groter het aanbod.

Woonvisie Deventer 2024

13

WOONWAGENS Per 1 januari 2024 worden in de gemeente Deventer 96 woonwagenstandplaatsen bewoond door 96 huishoudens. Er zijn 30 huurwoonwagens op huurstandplaatsen, 39 eigen woonwagens op huurstandplaatsen en 27 particuliere standplaatsen. De huurstandplaatsen en huurwoonwagen zijn van de Stichting Woonwagenbeheer Deventer of van Woonstichting De Marken. De woonwagenbewoners van Deventer zijn nakomelingen van mensen die in de 19de eeuw de kost verdienden in ambulante beroepen (zoals scharenslijpers, stoelenmatters, seizoenarbeiders). Deze groep wordt ook wel ‘reizigers’ genoemd. In de 20ste eeuw zijn voor deze rondtrekkende huishoudens woonwagencentra ingericht waar zij permanent konden verblijven. Belangrijk onderdeel van de culturele identiteit van deze groep is het wonen in een woonwagen. De woonwagen op een woonwagenstandplaats is dan ook een specifieke woonvorm binnen Deventer, die beschikbaar blijft voor woonwagenbewoners van Deventer. Deze woonvorm wordt in Deventer aangeboden op daarvoor bestemde woonwagenlocaties. De woonwagenbewoners van Deventer kunnen aantonen dat zij binnen het mensenrechtelijke kader voor woonwagenbewoners vallen en een langdurige binding met Deventer hebben.

KERMISEXPLOITANTEN Op woonwagenstandplaatsen is er in principe geen ruimte voor bedrijvigheid.

We willen nu en in de toekomst voldoende standplaatsen en huurwoonwagens voor deze

Kermisexploitanten zijn bedrijven, die op een bedrijventerrein een plek hebben waar ze

bijzondere aandachtsgroep aanbieden. Hiervoor werken we samen met de stichting

ook (seizoensgebonden) met hun woonwagen kunnen verblijven. Momenteel zijn er 15

Woonwagenbeheer Deventer en de corporatie. We streven naar ten minste 30% sociale

standplaatsen voor kermisexploitanten op bedrijventerreinen in Deventer.

huurwoonwagens. We zetten in op een gestage uitbreiding op basis van de behoefte. In woningbouwprojecten wordt afgewogen of woonwagenstandplaatsen een plek kunnen

INBREIDING

krijgen.

De woningbouwopgave is fors, daarnaast is er snelheid gewenst en liggen er verschillende ruimteclaims. Bij de woningbouwopgave hebben we nog steeds de voorkeur om deze

Woonwagenbewoners die graag willen en kunnen kopen willen we ook een plek bieden

binnenstedelijk te realiseren. Daarnaast is uitbreiding nodig, maar dit mag er niet toe

of de mogelijkheid bieden voor doorstroming. Hiervoor bieden we koopstandplaatsen en

leiden dat kansen voor passende inbreiding onbenut blijven (conform ladder voor duurzame

huurstandplaatsen waarop geen huurwoonwagen staat en men een eigen woonwagen

verstedelijking). Inbreiding biedt een belangrijke kans voor het toevoegen van aantrekkelijke

moet plaatsen aan voor de woonwagenbewoners van Deventer. Uitgangpunt is dat er op de

woningtypen voor meerdere doelgroepen, zeker ook voor senioren. Denk aan geclusterd

woonwagenlocaties met meer dan 2 standplaatsen minimaal 50 % huurstandplaatsen blijven.

bouwen in nabijheid van intramurale complexen. Hierdoor kunnen de senioren in hun eigen wijk blijven wonen en daarmee hun bestaande netwerk behouden. Dit zorgt voor doorstroming in buurten en wijken. Inbreiding draagt ook bij aan de versterking van de voorzieningenstructuur. Daarnaast ontstaan ook kansen voor collectiviteit, zoals deelmobiliteit.

Woonvisie Deventer 2024

14

De hoge inzet op verdichting komt niet volledig overeen met de onderzochte vraag. Uit het woningmarktonderzoek uit 2021 blijkt relatief heel veel vraag naar grondgebonden en naar groenere milieus, waaronder ook ‘dorps’. Echter, niet alle behoefte aan dorps wonen hoeft en kan volledig in de dorpen opgevangen te worden; daarin zit zelfs een risico voor het verlies van de dorpse identiteit. De behoefte aan dorps wonen kan ook in of direct rond de stad worden gerealiseerd door producten aan te bieden met dorpse kwaliteiten, kleinschalig van opzet, gericht op het gezamenlijke. Recente voorbeelden daarvan zijn WijtenhorstDouwelerleide, Steenbrugge en Tuinen van Zandweerd. Nieuwe innovatieve woonconcepten laten zien dat groene woonmilieus ook kunnen worden gerealiseerd in hogere dichtheden en bereikbaar voor een rijke mix aan doelgroepen.

Punten van aandacht bij wijkvernieuwing en inbreiding/verdichting zijn: n

Inbreiding heeft effecten op groen, klimaat, leefbaarheid, parkeren, riolering en aansluiting op het elektriciteitsnet in verband met netcongestie. Deze aspecten moeten vanaf het begin af aan meegenomen worden.

Verdichting wordt dus steeds belangrijker, maar er is wel creativiteit en eventueel maatwerk

n

en omdenken (bijvoorbeeld parkeernorm/-hub, groen, woningoppervlakte) voor nodig. Inbreiden legt extra druk op de bestaande openbare ruimte. Die vaak niet is afgestemd

Daarnaast is het belangrijk dat bij toevoeging van woningen in een bestaande wijk het maatschappelijke voorzieningenniveau nog voldoende is.

n

De toename van het aantal senioren, minder validen, dementerenden geeft een

op meer woningen. Denk hierbij aan spelen, groen-blauwe waarden, verkeer/parkeren en

extra noodzaak voor het bewust inrichten van de openbare ruimte. Denk aan

riolering. Het is daarom van belang om de leefomgeving aan de voorkant te betrekken bij

inrichting/oriëntatie/veiligheid, leesbaarheid/herkenbaarheid, bereikbaarheid.

inbreiding en verdichting, zodat de impact op de openbare ruimte goed in kaart kan worden

Openbare ruimte moet stimuleren tot bewegen en ontmoeten.

gebracht en hier in ontwerp en beslissingen rekening mee kan worden gehouden.

n

Het bouwen in de hoogte kan helpen om efficiënt met de beperkte ruimte om te gaan.

n

De ruimtelijke inrichting en de schaalgrootte van de openbare ruimte hebben effect op het veiligheidsgevoel. De inbreiding draagt bij aan de bestaande omgeving volgens het principe ‘nieuw

Deventer heeft daarom het draagvlak en de mogelijkheden voor hoogbouw onderzocht. In de

helpt bestaand’: rekening houden met wensen, beleving en gebruik door huidige

Visie ‘Hoger bouwen in Deventer’ staat wat we in Deventer onder hoogbouw verstaan, waar

en nieuwe bewoners. Dit vraag om een coproductie tussen stedenbouwkundig

hoogbouw wel en niet mogelijk is en aan welke criteria moet worden voldaan. Deze visie is

ontwerp en inrichting openbare ruimte, zodat je een prettige woon- en

een leidraad bij het maken van plannen voor hoogbouw.

leefomgeving realiseert. n

Zeker op inbreidingslocaties kan het nastreven van de doelen en ambities gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van plannen. We zoeken daarbij naar het inzetten van aanvullende subsidies en middelen en overwegen zo nodig een exploitatietekort.

Woonvisie Deventer 2024

15

UITBREIDING

VOLDOENDE KWALITEIT

In deze tijd ligt het niet meer voor de hand om in het stedelijk gebied een nieuwe uitleglocatie

Het toevoegen van extra betaalbare woningen vinden we van groot belang om alle

te ontwikkelen met een lage woningdichtheid. Binnen het proces Wonen Ruimte Stad vertalen

woningenzoekenden een plek te bieden op de woningmarkt. Wel vinden we dat de nieuwe

we de woningbouwopgave naar woonmilieus: per locatie wordt voorgesteld hoe op basis van

woningen voldoende kwaliteit moeten bieden voor nu en in de toekomst. Als uitgangspunt

type woonmilieus hier invulling aan gegeven kan worden. Hierin worden bereikbaarheid,

hanteren we daarom een minimale oppervlakte van 40m2 gebruiksvloeroppervlak (gvo)

voorzieningen en aandeel openbaar gebied integraal meegewogen.

voor een zelfstandige woning. Hiervan kan worden afgeweken voor specifieke doelgroepen,

De verhouding grondgebonden/gestapeld is onderdeel van het woonmilieu. Dit biedt kansen

concepten, gebieden, mits dit wordt onderbouwd. Te denken valt aan studentenhuisvesting,

voor flexibiliteit in vertaalslag naar specifieke locaties en creativiteit in ontwerp.

jongerenwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens, flexwoningen of tiny houses.

AANTREKKELIJKE WOONMILIEUS

RUIMTE VOOR CREATIVITEIT, INNOVATIE EN EXPERIMENTEN

We willen aantrekkelijke woonmilieus toevoegen aan Deventer en onderscheidende kwaliteiten

De wensen vanuit de samenleving en marktontwikkelingen veranderen in hoog tempo.

bieden die meerdere generaties bindt. Hiermee willen we de diversiteit van woon(-werk)

Individualisering, flexibilisering, internationalisering, automatisering, de trend van ‘bezit

milieus en woningaanbod versterken en de aantrekkelijkheid van de stad verhogen. Hierbij

naar gebruik’ zijn daar voorbeelden van. Daarnaast hebben we de uitdagingen om passende

gebruiken we het woningmarktonderzoek en de doelgroeppaspoorten van KAW uit 2021.

en betaalbare huisvesting te bieden. In antwoord op de woonopgaven van deze tijd, zien we

We willen daarmee ook het vestigingsklimaat van Deventer versterken. Met name in de schil

nieuwe woonvormen ontstaan. Een benadering vanuit de gebiedsontwikkeling in plaats van

rond de binnenstad zien we kansen om bijzondere stedelijke woonmilieus, ook in combinatie

gebouw kan vernieuwende ideeën opleveren. Ook wijzigingen in de technische productie van

met werken, toe te voegen voor onder ander de creatieve stedeling. We willen daarmee

woningen biedt mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen in het bouwproces.

inspelen op de vraag naar woningen nabij centrumvoorzieningen en het station. We vinden het belangrijk dat daarbij aangesloten wordt bij de specifieke kwaliteiten van de plek om daarmee duurzame waarde toe te voegen aan Deventer. Met het bieden van bijzondere woonmilieus willen we ook nieuwe inwoners verleiden naar Deventer te komen. We richten ons daarbij met name op de midden- en hogere inkomens om de draagkracht voor de voorzieningen te verhogen en de arbeidsmarkt te versterken. Kansen zien we ook voor bijzondere woningen en woonmilieus door transformatie en hergebruik van bestaande panden. Bestaande panden zijn vaak onderdeel van de identiteit van de plek. In het bijzonder denken we aan erfgoed en karakteristieke panden en de invulling van lege etages boven winkels. Door in te blijven zetten op ‘Wonen boven Winkels’ bieden we woningen op aantrekkelijke plekken, direct nabij voorzieningen en wordt bijgedragen aan de leefbaarheid van de binnenstad. Voor historische en karakteristieke panden zoals monumenten, cultureel erfgoed en karakteristieke agrarische bebouwing, biedt transformatie naar woningen een kans om de waardevolle panden in stand te houden. Het is daarbij zaak om bij de planvorming recht te doen aan de karakteristieke kwaliteiten van het specifieke pand.

Woonvisie Deventer 2024

16

Voor de komende jaren is het cruciaal om meer oog te hebben voor nieuwe concepten, om te voldoen aan de uitdagingen van passend en betaalbaar huisvesten. We willen met de

ONZE SPEERPUNTEN:

bouwondernemers vooraan staan in de ontwikkelingen en daarvoor ruimte creëren.

1. We hanteren het principe van de ongedeelde samenleving: een gemengde

We willen daarom ruimte bieden voor maatwerk, flexibiliteit en innovatie en de markt

bevolkingssamenstelling en gevarieerd woningaanbod op wijk- en dorpsniveau.

uitdagen nieuwe initiatieven te ontwikkelen voor met name duurzame en betaalbare

Daarbij hebben we aandacht voor een goede verdeling van draagkracht en -last

woningen en woonconcepten en woningen voor kleine huishoudens, waarbij slim en creatief wordt omgegaan met de ruimte. Om optimaal te kunnen inspelen op kansen die bijdragen

in de wijken en dorpen. 2. We willen dat onze oudere inwoners zoveel mogelijk met eigen regie langer

aan onze ambities en opgaven willen we, binnen de mogelijkheden die we als gemeente

zelfstandig kunnen wonen. Daarvoor brengen we zorg en begeleiding naar de

hebben, ruimte en flexibiliteit bieden om te experimenteren met innovatieve woon-(werk)

bewoner. Ook zetten we in op bewustwording en verleiding tot doorstroming

concepten en –ideeën.

naar passende, levensloopbestendige woningen en woonomgevingen. 3. In onze wijken en dorpen vinden we noaberschap, ontmoeting, de sociale

Ook willen we ruimte geven voor zelfregie door bijvoorbeeld (collectief) particulier

basis en sterke mantelzorgstructuren van belang. We willen (het opzetten

opdrachtgeverschap in nieuwbouw mogelijk te maken. Zo kan een groep particulieren

van) informele netwerken in complexen en buurten dan ook faciliteren en

samen een aantal naast elkaar gelegen kavels of één grote kavel koopt voor het bouwen van

ondersteunen. Onderdeel hiervan is het inzetten op een betere verbinding

hun woningen. Om als ontwikkelaar van hun project op te kunnen treden, organiseert een

tussen informele zorg en formele zorg.

CPO-groep zich in een rechtspersoon zonder winstoogmerk. Met deze woonvorm kunnen we

4. We zorgen ervoor dat het mogelijk is uit te stromen uit een beschermde

de vraag vanuit de inwoners bedienen (bijvoorbeeld ouderen die hierdoor langer zelfstandig

woonvorm zodra deze stap vanuit het perspectief van de bewoner mogelijk is.

kunnen blijven wonen) en verschillende woningen toevoegen aan Deventer. Door hierbij

We brengen daarvoor de zorg naar de inwoners toe en maken afspraken met

ook differentiatie in kavelgroottes aan te brengen, maken we zelfbouw voor meerdere

partijen om dit mogelijk te maken. Ook zorg vanuit de eigen woning willen we

inkomensgroepen mogelijk.

faciliteren. 5. We willen goede huisvesting voor arbeidsmigranten die hier tijdelijk wonen realiseren conform het Plan van aanpak Arbeidsmigranten.

3.2 VOOR IEDEREEN GOED WONEN IN WIJKEN EN DORPEN

6. Voor mensen met onaangepast gedrag willen we met de corporaties zogenaamde maatwerkwoningen realiseren. Hierdoor geven we deze mensen

We willen dat onze inwoners prettig in hun wijk of dorp kunnen wonen, zowel jong als oud.

ruimte aan de rand van de samenleving en in dorpen en wijken ontstaat meer

Dat Deventer een duurzame samenleving is waarin iedereen een plek heeft, kinderen veilig

rust voor andere bewoners.

kunnen opgroeien, inwoners zich betrokken voelen en mensen gezond oud kunnen worden. We verwachten van onze inwoners dat ze zoveel mogelijk zelfredzaam zijn en naar vermogen meedoen in de samenleving. Een goede woning en woonomgeving met gelegenheid voor ontmoeting dragen daaraan bij en hebben een positief effect op het welzijn en de gezondheid van onze inwoners. Dit vraagt dat woonbuurten en openbare ruimte zo worden ingericht en onderhouden dat ze schoon, opgeruimd, veilig en toegankelijk zijn voor iedereen, waaraan mensen zich verbonden voelen en uitnodigen en inspireren tot meedoen, bewegen, ontspannen en ontmoeten.

Woonvisie Deventer 2024

17

De inrichting van de woonomgeving is ook van invloed op de herkenbaarheid en identiteit van de buurt. Herkenbaarheid en identiteit versterken de binding van bewoners met de buurt. Daarom willen we de herkenbaarheid en identiteit van buurten en wijken versterken en een woonomgeving bieden die uitnodigt en inspireert mee te doen in de samenleving. Het is daarbij de uitdaging te zoeken naar dat wat bewoners en generaties bindt. Om iedereen prettig te laten wonen in de wijken is het belangrijk dat er wordt ingezet op een stevige ondersteuningsstructuur in wijken in de vorm van formele zorg en informele zorg. Om de informele zorg in de wijken en buurten te stimuleren is het van belang te investeren in buurtvoorzieningen in de binnen- en buitenruimte, zoals buurthuizen. Hier kunnen bewoners elkaar ontmoeten. Om de sociale cohesie te versterken en te zorgen dat inwoners naar elkaar omkijken. Het noaberschap in wijken en buurten zal de komende jaren steeds belangrijker worden. Het woonbeleid raakt hier veel andere beleidsvelden, zoals Meedoen en Werk en Inkomen. Minstens zo belangrijk is het versterken van de sociale cohesie, gelegenheid voor ontmoeting, een gezonde leefomgeving, het bieden van hulp en begeleiding op maat en het voorkomen van verergering van ‘achter de voordeur problematiek'. Zo zetten we actief in op het voorkomen van schulden en betalingsachterstanden.

De samenwerking tussen de corporaties LEEFBAARHEID IN WIJKEN EN BUURTEN

en schuldhulpverlening laten goede resultaten zien. De betalingsachterstanden zijn drastisch

Het wonen in de stad brengt vele voordelen met zich mee, zo zijn er veel voorzieningen op

verlaagd. We zetten deze samenwerking dan ook voort.

loop- of fietsafstand, is er vaak werkgelegenheid in de buurt en vind je er veel diversiteit. Eén van de blijvende hoofdopgaven is het in stand houden en versterken van de leefbaarheid

GOED WONEN IN DE DORPEN

in wijken, buurten en straten. Dit vereist samenwerking tussen alle partijen die een rol

Noaberschap en betrokkenheid bij de leefbaarheid zijn kwaliteiten die bij uitstek in de

hebben in de wijk, door initiatieven vanuit de wijk te omarmen, maatwerk te leveren en

dorpen aanwezig zijn. Voor de ouderen is van belang dat voorzieningen die, niet aanwezig

mogelijkheden die er zijn aan te grijpen.

zijn in de dorpen, wel bereikbaar blijven en dat zorg hen ook thuis kan bedienen. We accepteren dat in dorpen niet alle woonvormen en voorzieningen als in de stad

Voor inwoners is de kwaliteit van de leefomgeving van grote invloed op de leefbaarheid

beschikbaar zijn. Wel is het zaak met de ontwikkelruimte die er is, goed aan te sluiten bij de

van de buurt. Het gaat dan om de inrichting met groen en water, speelgelegenheid,

kwalitatieve woonvraag van met name jongeren en ouderen vanuit de kern. We staan open

parkeergelegenheid maar ook om het onderhoud van de openbare ruimte, verkeerscirculatie

voor kleinschalige burgerinitiatieven en innovatieve ideeën die met name gericht zijn op

en geluidsoverlast en zwerfafval. Alle functies en activiteiten in de leefomgeving hebben

betaalbaar wonen voor starters, het langer zelfstandig blijven wonen en de leefbaarheid in

invloed op de leefbaarheid.

de kernen en op het platteland.

Woonvisie Deventer 2024

18

De spreiding van huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen zorgt voor een goede verdeling van draagkracht en -last in de wijken en dorpen. Bij het bouwen van nieuwe woningen hanteren we daarom steeds het gemeentebrede streefpercentage van 30% sociale huurwoningen en 40% betaalbaar als eerste uitgangspunt. Dit relateren we gebiedsgericht aan het principe van de gemengde en inclusieve wijken. Zo kan nieuwbouw er voor zorgen dat in alle wijken en buurten zoveel mogelijk verschillende typen woningen beschikbaar zijn. De samenstelling van wijken is niet eenvoudig te veranderen, het vastgoed is immers statisch. Kleinschalige wijkvernieuwing, inbreiding en transformatie van de bestaande woningen of van ander vastgoed zien we als middelen voor een gedifferentieerder aanbod te creëren. Daarbij willen we de toekomstbestendigheid van de voorraad versterken en inspelen op de veranderende woonvraag (zoals bijvoorbeeld de toename van kleine huishoudens en ouderen). De afgelopen jaren zijn routekaarten opgesteld en vastgesteld voor de dorpen Diepenveen, Schalkhaar, Lettele, Loo, Okkenbroek en Bathmen. Deze gaan dieper in op doelgroepen, tempo en plekken. De routekaarten voor de dorpen Bathmen en Lettele zijn in 2023 uitgewerkt in ontwikkelperspectieven.

Hierin is vastgelegd welke locaties in het dorp de komende jaren het meest geschikt zijn voor woningbouw, en hoe die woningbouw het beste kan aansluiten op het bestaande dorp. Voor Diepenveen en Schalkhaar is dit proces in gang gezet. De routekaarten en uitwerkingen daarvan zorgen voor maatwerk in samenspraak in de woningbouwopgave in de verschillende dorpen. ONGEDEELDE SAMENLEVING Eén van de belangrijke uitgangspunten van deze Woonvisie is ‘de ongedeelde en inclusieve samenleving’. Hiermee bedoelen we een gemengde bevolkingssamenstelling naar leeftijd en sociaal-economische status, op wijk- en dorpsniveau. Een samenleving waarin gelegenheid is voor ontmoeting en iedereen naar eigen vermogen kan meedoen. Een gevarieerd woningaanbod op wijk- en dorpsniveau draagt daaraan bij en maakt het voor de inwoners mogelijk een wooncarrière in eigen dorp of wijk te maken.

Woonvisie Deventer 2024

19

VRAGERS EN DRAGERS IN BALANS

Wel moeten er woningen beschikbaar zijn om naar toe te verhuizen. Er is veel vraag naar

Mensen met een zorg- en/of begeleidingsbehoefte wonen vaker dan voorheen in een

geschikte woningen en woonvormen in een woonomgeving die geschikt is voor ouderen.

zelfstandige woning. Vanuit onder andere instellingen en de asielopvang is er uitstroom

Deze moeten (versneld) worden toegevoegd. Rijk, provincie en gemeenten zetten daarom in

naar (vooral) het sociale huursegment. Dit geeft druk op verschillende buurten en wijken.

op realisatie van senioren-geschikte woningen, met als richtgetal een derde van de nieuw te

Wanneer een substantieel deel van de corporatiewoningen wordt toegewezen aan bijzondere

bouwen woningen.

doelgroepen, heeft dit invloed op de balans van dragers en vragers in de wijk. Vragers zijn mensen die (tijdelijk) extra ondersteuning nodig hebben. De dragers zijn zelfredzaam en zijn

Het biedt meerwaarde om geclusterd te bouwen voor ouderen in nabijheid van bestaande

ook in staat anderen te ondersteunen. Bij de toewijzing is daarom ook aandacht nodig voor

zorgcomplexen. De zorg aan huis kan vanuit deze instanties efficiënter geleverd worden. Het

de draagkracht/draaglast van een wijk.

is van meerwaarde als deze ontwikkelingen plaatsvinden met lokale zorgpartijen, die oog hebben voor toekomstbestendige wijken. Zodat langer zelfstandig thuis wonen

OUDER WORDEN

(met behulp van VPT/MPT) mogelijk wordt gemaakt. Toewijzing van (huur) woningen zou

Net als in de rest van Nederland krijgt Deventer te maken met een sterke groei van het aantal

kunnen plaatsvinden op basis van de zorgvraag, zodat het geschikte vastgoed ook doelmatig

ouderen. Er is hier sprake van een dubbele vergrijzing: de groep ouderen wordt groter en

wordt ingezet.

men wordt ouder. Het aantal oudere inwoners (80+) neemt toe van 4.600 in 2020 naar 7200 in 2035 en 10.200 in 2050. Over de gehele periode een stijging van +121%.

Met name in de nabijheid van voorzieningen (zoals huisarts, apotheek en supermarkt)

Daarnaast is sprake van extramuralisering. Landelijke beleid is dat inwoners niet langer

willen we de mogelijkheden benutten om woningen toe te voegen die ook geschikt zijn

worden toegeleid naar zorg in een instelling. De zorg wordt zoveel als mogelijk georganiseerd

voor ouderen. Daarnaast willen we ruimte bieden voor maatwerk en staan we open voor

in de eigen omgeving van de inwoner. Het is de verwachting dat de capaciteit van intramurale

bewonersinitiatieven voor nieuwe woonconcepten, gericht op het langer zelfstandig kunnen