2024-391 Masterplan Tapijtfabriek

Masterplan

2 · mei · 2024

Masterplan: de Tapijtfabriek Voor u ligt het definitieve Masterplan voor de Tapijtfabriek in Deventer. Het schetst het kader waarbinnen de komende jaren een grootscheepse transformatie van de locatie de Tapijtfabriek plaatsvindt. Het betreft de locatie in de vooroorlogse wijk Voorstad en is gelegen in de Burgemeestersbuurt. Op deze locatie is nu machinefabriek Geurtsen gevestigd. Geurtsen wil graag met haar machinefabriek uitbreiden hetgeen op deze huidige plek niet mogelijk is. Dit betekent dat Geurtsen machinefabriek als bedrijf in de nabije toekomst naar een andere locatie gaat. In het licht van de woningbouwopgave in Deventer is dit een mooie kans om op deze locatie een hoogwaardige herontwikkeling te laten plaatsvinden. Het is de ambitie om een dynamisch gebied te ontwikkelen waar ruimte is voor wonen, werken, horeca en hoogwaardige publiek toegankelijke ruimte. Een levendige ontwikkeling, met oog voor het behoud van karakteristieke elementen, die zich passend voegt op deze locatie middenin de gemengde woonwijk en die een kwaliteitsimpuls voor Deventer is. De Gemeente Deventer ziet in de herontwikkeling een prachtkans om van deze locatie iets moois te maken.

“Deze unieke plek in de Voorstad Deventer biedt vele kansen op een ontwikkeling naar een woonomgeving die voor (toekomstige) Deventenaren hun nieuwe thuis kan zijn.” Dit document is door JOUW Wonen in samenwerking met de Architekten Cie., landschapsarchitect Poelmans Reesink en Goudappel met veel zorg samengesteld. De kaders en uitgangspunten voor de herontwikkeling van de Tapijtfabriek zijn hierin vastgelegd. Het Masterplan dient als basis voor het omgevingsplan en is hiermee bedoeld als leidraad en toetsingskader voor de vervolguitwerkingen zoals het inrichtingsplan en de bouwplannen, zonder een definitief eindbeeld te geven. Het is de ambitie om de herontwikkeling van de Tapijtfabriek gefaseerd met een totale looptijd van circa 10 jaar uit te voeren. Het stedenbouwkundig plan zal gelet deze lange periode van realisatie voldoende flexibel moeten zijn om te kunnen anticiperen op veranderingen in de programmatische invulling. Om die reden wordt in het stedenbouwkundig plan de hoofdstructuur van het toekomstige woongebied vastgelegd in een ruimtelijk raamwerk en een aantal doelstellingen en spelregels voor de toekomstige programmatische en architectonische uitwerking van de bebouwing. Het Masterplan heeft geen juridische status maar vormt het gemeentelijke beleidskader op basis waarvan juridische verankering in het omgevingsplan kan plaatsvinden.

Het Masterplan wordt door de gemeenteraad vastgesteld.

2

Participatie Het Masterplan is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de Gemeente Deventer. Vanuit een intensief participatieproces zijn de verschillende stakeholders meegenomen in de ontwikkeling van de plannen. Zo zijn omwonenden via verschillende informatiebijeenkomsten geïnformeerd en hebben vertegenwoordigers uit de buurt in de vorm van focusbijeenkomsten hun input kunnen geven op de plannen. Ook is er veelvuldig overleg geweest met partijen zoals woningcorporatie Rentree en de verschillende erfgoedpartijen. Het plan is het resultaat van circa anderhalf jaar studie, naar de mogelijkheden voor de transformatie van de locatie de Tapijtfabriek. Dit Masterplan is mede op basis van input vanuit de omgeving tot stand gekomen. Van mei 2022 tot mei 2023 konden bewoners, ondernemers, de omwonenden in de Burgermeesterbuurt, erfgoedpartijen, woningcorporaties en andere stakeholders op verschillende momenten en via verschillende kanalen reageren op het concept Masterplan of onderdelen hiervan. Het voornaamste doel was het verrijken van het Masterplan. Er is ook veel input opgehaald die beter een plek kan krijgen in de uitwerking in concretere plannen. Deze input wordt dan ook meegenomen in de vervolgfase van de planontwikkeling. De opbrengst gaat niet verloren. De bijeenkomsten die binnen het participatieproces zijn gehouden, hebben altijd live plaatsgevonden.

Er is een projectwebsite ingericht waar alle relevante informatie vermeld werd, er is een bijeenkomst georganiseerd om het concept Masterplan te presenteren en vragen te beantwoorden, er zijn meerdere focusgroepbijeenkomsten georganiseerd, er is een informatiecentrum ingericht die op gezette tijden geopend was en er hebben verschillende één-op-één gesprekken met stakeholders plaatsgevonden. Een uitgebreidere beschrijving van het participatieproces is te vinden in de bijlage in het ‘Participatieproces Masterplan Tapijtfabriek’. Het participatieproces dat in 2022/2023 is doorlopen, wordt vervolgd bij de verdere planuitwerkingen. De omgeving wordt geïnformeerd over de volgende processen van de herontwikkeling van de Tapijtfabriek. Ook zullen zij worden ingelicht over de ontwikkelingen met betrekking tot de sloop en bouw van de nieuwbouw. De plannen van de herontwikkeling van de Tapijtfabriek worden uiteindelijk juridisch geborgd in omgevingsplannen en vergunningen. Voor de vaststelling van een omgevingsplan of voor afgifte van een vergunning is uiteraard de formele inspraakprocedure van toepassing bij de Gemeente Deventer.

JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 3

masterplan | inhoudsopgave

leeswijzer

Dit Masterplan is als volgt opgebouwd. Allereerst wordt stilgestaan bij de ambities en eisen die de Gemeente Deventer in het handelingsperspectief heeft opgesteld. Vervolgens worden een aantal karakteristieken en kwaliteiten van het plangebied beschreven. Daarna worden de ontwerpmotieven die bij de vertaling van de uitgangspunten in het stedenbouwkundig plan een belangrijke rol spelen uiteengezet. Deze ontwerpmotieven vormen inhoudelijk de opmaat voor de beschrijving van het stedenbouwkundig plan. In hoofdstuk 5 wordt de basis van het ruimtelijke raamwerk van het plan, het ontwerp voor de buitenruimte en beeldkwaliteitsambitie, aan de hand van profielen en referentiebeelden in beeld gebracht. In het verlengde daarvan wordt aandacht besteed aan de verkeerskundige aspecten, parkeren, groen en duurzaamheid. In hoofdstuk 10 behandelen we de doelgroepenanalyse met daaraan gekoppeld de opgave van het totale programma en functies. Ten slotte wordt in hoofdstuk 11 het proces en de participatie toegelicht.

1.

•

Gemeentelijke beleidsstukken

2.

• • • •

7. groenplan en buitenruimte

Bij het opstellen van dit Masterplan zijn de op dat moment actuele en relevante beleidsstukken als uitgangspunt genomen.

• • • 4

achtergrond

Uitgangspunten buitenruimte Principe uitwerkingen Profielen

Locatie Tapijtfabriek Deventer Historische ontwikkelingen Deventer Ontstaan en historie Tapijtfabriek Huidige situatie

8.

• •

BESTAANDE SITUATIE

verkeer en parkeren

Ambities en principes Fiets-en autoparkeren

3. RUIMTELIJK CONCEPT

• • •

Masterplan Gelaagdheid Programma en ambities

4.

•

9. duurzaamheid en klimaat

• •

Ambities en principes duurzaamheid Natuurinclusieve ambities

Beeldkwaliteitsplan

Kernwaarden fabrieksidentiteit

5.

• • • •

10. doelgroepen en programma

• •

Demografische gegevens/onderzoek Programma

Masterplan

Masterplan maaiveld Verkeer Gebiedsdoorsnedes Straatimpressies

6. bouwenveloppen en regels

• •

11. PROces en participatie

• • •

Participatie Tijdlijn Gevolg

Bouwvelden Bouwhoogtes

12. analyse bezonning

• • •

Concept TNO normering Impact slagschaduw JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 5

1. achtergrond

6

7

gemeentelijke beleidsstukken

Transformeer huidig gevelbeeld; door gevelopeningen, minimaal twee keer onderbroken voor toegang locatie en verruim het straatprofiel

Zorgvuldig verdichten

LEGENDA

6/10

goothoogte

Bestaand

(volgens huidig bestemmingsplan)

2 Ambities

Bestaand

(volgens huidig bestemmingsplan)

12/14

9/9

bouwhoogte

Zonering (nieuw) 3 lagen (max 10m)

én bij hogere accenten een setback van min 2m

Basis 4 tot 5 lagen (max 12 tot 15 m)

6/10

én zoekgebied hoogteaccenten

‘Deventer stedelijkheid’

11/11

Flexibele rooilijn Vaste rooilijn

verweven van wonen, werken en vrije tijd Behoud huidige rooilijn; de gebouwen staan met gevel op zwarte lijn

Principes voor zorgvuldig verdichten: 1. getrapte volumes naar buurt 2. wisselende hoogtes 3. ooghoogte beleving 4. (zon-)licht in de straat

Cultuurhistorische typering

9/9

*Gebieds FSI De FSI geeft de verhouding tussen het bebouwde bruto vloeroppervlak en de oppervlakte van het terrein. Een FSI van 1,0 betekent dus dat er op één hectare grond (100x100 m) 10.000 m 2 bebouwd oppervlak is. Bij een gebieds fsi wordt het gebied tot de hart van de weg meegerekend.

Schaal: 1:2.500

Aansluiten en versterken van het gemengd

Het complex van deHandelingsperspectief Koninklijke Deventer Tapijtfabriek is een representatief voorbeeld van een fabriekscomplex Smyrnastraat 3 Het heeft een hoofdgebouw met fabriekspoort en tevens een watertoren, ketelhuis uit de vroege twintigste eeuw. met restanten van een schoorsteen die architectonische kwaliteiten hebben en expressie geven aan het fabriekscomplex. De overige bebouwing is sober en functioneel, opgetrokken in een toen gangbare stijl. Dit is een veelgebruikte opzet voor fabrieksterreinen uit deze tijd. Deze architectuur is wat betreft stijlkenmerken en bouwtype niet zeldzaam.

Bij 5 woonlagen is er nog een relatie met de straat. Oogcontact op 13,5m.

DEFINITIEF - november 2021

www.deventer.nl

31

Handelingsperspectief Smyrnastraat - november 2021

Mix koop en huur woningen

stakeholders

woonvisie

Smyrnastraat locatie buurtfuncties

8

Grondgebonden en gestapeld

Benut kennis over de buurt Betrekken van stakeholders met kennis over

Handelingsperspectief In februari 2022 heeft de Gemeente Deventer het handelingsperspectief voor de ontwikkellocatie aan de Smyrnastraat 3 vastgesteld. Het Handelingsperspectief bevat de ambities en ontwikkeldoelen voor deze locatie. De drie ambities zijn: 1. Herkenbare en beleefbare geschiedenis van de plek. 2. Aansluiten en versterken van het gemengde woonmilieu. 3. Duurzame en gezonde buurt. De ruimtelijke vertaling van de gestelde ambities komt tot stand door de uitwerking in vier ruimtelijke bouwstenen • Zorgvuldig verdichten • Herkenbaar in de buurt • Plekken en routes • Samenhang in bebouwing

Omgevingsvisie

December 2019 Definitieve versie

38

Visiedocument Expeditie Deventer

MEER DAN GEWOON Woonvisie Deventer 2018

Herkenbare en beleefbare geschiedenis van de plek De ambitie voor deze locatie is om een deel van de industriële uitstraling van de locatie te behouden met een leesbare en beleefbare geschiedenis van de plek. Het cultuurhistorische karakter van de voormalige Koninklijke Deventer Tapijtfabriek kan bij uitstek fungeren als katalysator voor de herontwikkeling van dit gebied. Door de historische gelaagdheid te verweven met een goede balans tussen oud en nieuw ontstaat er een verbondenheid met de identiteit van de Smyrnalocatie. Aansluiten en versterken van het gemengde woonmilieu Het accent van de functie die de Tapijtfabriek krijgt, zal voornamelijk op de functie wonen komen te liggen. Ondersteunend hieraan zal er een aanvullend programma worden ontwikkeld met als doel het verlevendigen van de buurt en genereren van plekken voor ontmoeting. Hierbij kan gedacht worden aan daghoreca, maatschappelijke functies en flexwerken. Er wordt een mix van gestapeld en grondge-

bonden woningen in diverse prijsklassen en types gebouwd, waarbij aandacht zal zijn voor betaalbare woningen. Daarnaast zal binnen het programma 25% sociaal zijn en 75% flexibel. Duurzame en gezonde buurt De Tapijtfabriek is een besloten plek omringd door een woonwijk. Daarnaast typeert deze buurt zich door de smalle straten en lage bebouwing. Door meer ruimte en lucht te creëren in de straatprofielen, ontstaat er een betere leefomgeving. Daarnaast zal het toevoegen van nieuwe publiek toegankelijke routes de verbinding met de buurt versterken. De binnenhoven krijgen een eigen karakter waarbij het accent op vergroening zal komen te liggen. Dit biedt kansen voor het opvangen en vasthouden van water en het beperken van hittestress. Daarnaast zal ingezet worden op groen langs de gevels, hetgeen ondersteunend is aan het gebruik en de beleving van een gezonde leefomgeving en een prettig verblijfsklimaat. Achtergrond en kaders De Gemeente Deventer heeft in haar Handelingsperspectief een aantal ambities en uitgangspunten opgesteld. Deze vormen het kader waarbinnen de herontwikkeling plaatsvindt. Dit kader is een voortvloeisel uit de visie en eisen die Deventer in onderstaande documenten heeft beschreven: • • • • •

Welstandsnota Deventer Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B Nota Parkeernormen Deventer 2013 Auto en fiets Woonvisie 2018 ‘Meer dan geWOON’ Omgevingsvisie 2019

JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 9

2. BESTAANDE SITUATIE

10

11

12

locatie Tapijtfabriek deventer

De Tapijtfabriek is gelegen in de wijk VoorstadCentrum in Deventer. De buurten in de Voorstad maken deel uit van de zogenoemde Vooroorlogse wijken (schilwijken) rond de binnenstad van Deventer. De bebouwing is heel divers, uiteenlopend van herenhuizen aan en rond de Brinkgreverweg tot aan arbeiderswoningen in het Rode Dorp. In verschillende delen van deze wijk heeft recentelijk herstructurering plaatsgevonden. Voorstad-Centrum bestaat uit de Burgemeestersbuurt en de Oosterstraat e.o. Een deel van de buurt Oosterstraat dateert van voor 1900. Ook hier hebben enkele jaren geleden flinke renovatiewerkzaamheden plaatsgevonden, zoals het gebied nabij de Beestenmarkt. Aan de andere kant van deze buurt ligt de moskee aan de Smyrnastraat die in 2003 is opgeleverd.

Ligging plangebied ten opzichte van het centrum en voorzieningen

Ligging plangebied ten opzichte van het openbaar vervoer

Ligging plangebied ten opzichte van uitvalswegen

Tapijtfabriek

plan-G

Stationsomgeving noord Rielertuin Kop Handelskade Topicus Verzetslaan Kop Havenkwartier Stadshof

Roto-smeets

Aanleiding herontwikkeling Aan de Smyrnastraat 3 is sinds 1978 de machinefabriek Geurtsen gevestigd in het pand van de voormalig Koninklijke Tapijtfabrieken Deventer. Op deze locatie draait momenteel de huidige machinefabriek met meer dan 115 medewerkers. Daarmee is Geurtsen een toonaangevende werkgever in de Gemeente Deventer en omstreken geworden. Zowel voor de medewerkers als op gebied van bijvoorbeeld logistiek en opslag, voldoet deze fabriekslocatie niet meer aan de eisen van de huidige tijd. Het pand is steeds minder geschikt om zoveel medewerkers te huisvesten (zowel op kantoor als in de productie). De conclusie van alle ontwikkelingen in de afgelopen jaren is dat verhuizing van de fabriek de beste optie is om verder te groeien in omvang en kwaliteit. Hiermee verdwijnt er een fabriek uit de woonwijk. Dit betekent dat Geurtsen machinefabriek als bedrijf in de nabije toekomst naar een andere locatie gaat. Het weghalen van een fabriek uit een woonwijk is op basis van de huidige milieu-inzichten (onder andere vanwege de logistiek met vrachtverkeer midden in een woonwijk) een goede ontwikkeling.

Sluiskwartier Senzora Haveneiland Ligging plangebied ten opzichte van de hoofd groenstructuur

De Tapijtfabriek is één van de nieuwe woningbouwlocaties in Deventer JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 13

historische ontwikkeling van de stad deventer

1866

1905

1965 14

1890

1933

2022

1866 In de loop der jaren heeft de stad Deventer een duidelijke groei doorgemaakt. Tot aan het einde van de negentiende eeuw vormde de brede ring van vestingwerken rond Deventer een harde ruimtelijke grens tussen de stad en het platteland. Het contrast tussen de dichtbevolkte stad binnen de vesting en het landelijk gebied erbuiten was groot. In het gebied buiten de Brinkpoort, al op de achttiende-eeuwse kaarten aangegeven als Voorstad, stond maar weinig bebouwing vanwege de Kringenwet. Het gebied dat Voorstad-Centrum wordt genoemd maakt deel uit van de oudste uitbreidingsschil van Deventer. Andere wijken in deze oudste uitbreidingsschil zijn Zandweerd Zuid, Driebergenbuurt/Rode Dorp en Voorstad-oost. 1890 De ontwikkeling van dit gebied begon aan het einde van de 19e eeuw, nadat in 1874 de Vestingswet was ingesteld. De stad Deventer kon toen (eindelijk) zijn vestingwerken, stadswallen, -muren en -poorten afbreken. Bovendien mocht er buiten de vesting worden gebouwd. De mensen en fabrieken wilden graag weg uit het drukke, vieze en benauwde centrum van de stad. Verschillende fabrieken vestigden zich aan de rand van de toenmalige stad. Gelijktijdig ontstond de behoefte aan eenvoudige, maar goede woningbouw voor de arbeiders in de nabijheid van deze fabrieken.

De oorspronkelijke barrière met de stad in de vorm van de vestingwerken was geslecht, maar was direct overgenomen door de spoorlijnen. Het eerste station van 1865 lag net buiten de vestingwerken, de spoorlijn schampte de vestingwerken. Tijdens de uitvoering van het ontmantelingsplan werden een tweede spoorlijn en station geopend. De aanleg van de twee spoorlijnen met stations en de ontmanteling van de vestingwerken versterkte de Brinkgreverweg als entree naar de stad, die door de bescheiden arbeiderswoningen en kleinschalige nijverheid een pover aanzien had. Aan het

eind van de 19e eeuw (voor de Woningwet 1901) waren enkele woningbouwplannen uitgevoerd aan de Brinkgreverweg, tegenover het huidige Larensteincomplex, en langs de historische invalswegen, zoals de Brinkgreverweg, de Schoutenweg, langs de Molenbelt en rondom de Beestenmarkt. In de loop der tijd zorgde verdere verdichting voor een dichtbebouwd stedelijk woonmilieu. Het stadsbestuur besloot de Brinkgreverweg op te waarderen en reserveerde terreinen aan weerszijden voor herenhuizen. Ook werd hier onder meer het Tropisch Landbouwmuseum gevestigd. 1905 Na de komst van de Woningwet werd, na een aarzelend begin, vanaf 1914 een reeks arbeiderswijken om de oude stad aangelegd. In 1914/1915 werd de Rijks Hogere Landbouwschool gebouwd, het huidige Larenstein. De fabrieken zijn nu goeddeels verdwenen maar de arbeiderswoningbouw en de sfeer van toen zijn nog aanwezig in het straatbeeld. Behalve woningbouw treft men hier ook nog overblijfselen van ambachtelijke bedrijven aan, zoals (stads)boerderijen, schuren en oude stallen. 1933 Vanaf de jaren ‘20 werden nieuwe buurten projectmatig opgezet. Deze buurten, de Burgemeestersbuurt en de buurt rondom de Oudegoedstraat, zijn ruimer van opzet dan de oudere bebouwing. Deze wijken zijn goed geconserveerd en deels gerenoveerd waardoor het nog steeds gewilde woonmilieus zijn.

1965 Na de oorlog werd de schade in deze wijken hersteld en langs de Ceintuurbaan werden de eerste flatwoningen van Deventer gebouwd, in

historische gebeurtenissen

de stijl van de zogeheten “wederopbouwarchitectuur”. In het kader van de stadsvernieuwing en als gevolg van het verdwijnen van de diverse fabrieken zijn door de jaren heen verschillende nieuwbouwprojecten in het gebied gerealiseerd die tot een wijziging van het oude stratenpatroon hebben geleid. Andere gebouwtypologieën (vrijstaande woningen met garages, appartementengebouwen en een moskee) die in maat, schaal en kleurgebruik (lichte kleuren, lessenaarskappen en platte daken) afwijken van de meer traditionele architectuur hebben hun intrede gedaan. Voorbeelden hiervan vindt men rondom de Beestenmarkt, in de Burgemeestersbuurt en op de Heuvel.

Het oorspronkelijke gevelontwerp van het kantoorgebouw

De geschiedenis van de Tapijtfabriek aan de Smyrnastraat begint aan het eind van de 18e eeuw. Aan het eind van de 18e eeuw heerste in het oosten van Nederland grote werkloosheid. In Deventer werd in samenwerking met het stadsbestuur door George Birnie en Philippus Sauret een textielfabriek ingericht. In de fabriek gingen vijftig armen en hun kinderen werken. In 1816 werkten er ruim 150 arbeiders en in het midden van de 19e eeuw ongeveer 225. Het bedrijf aan de Nieuwstraat groeide uit tot een flinke fabriek. In juli 1901 werd de heer J.G. Mouton directeur en fuseerde het bedrijf met de Amersfoortsche Tapijtfabriek, die verder ging onder de naam Koninklijke Vereenigde Tapijt- fabrieken (K.V.T.). Onder zijn leiding verhuisde de fabriek in november 1902 naar een nieuw gebouw aan de Smyrnastraat, dat hij, opgeleid als architect, zelf had ontworpen. De K.V.T. produceerde voornamelijk handgeknoopte smyrnatapijten, ook wel Deventer tapijten genoemd. In dit gebouw werden in 1903/1904 de tapijten geweven voor de Ridderzaal en het oude gebouw van de Tweede Kamer in Den Haag. Ook leverde de fabriek tapijt aan het Koninklijk Paleis in Amsterdam.

Nadat de K.V.T. uit Deventer vertrok is het oude fabrieksgebouw overgenomen door de firma Geurtsen. Tot op heden worden er in de fabriek speciaalmachines gemaakt voor allerhande markten. Hierbij is de hoofdopzet van de fabriek intact gebleven, maar zijn er allerhande aanpassingen gemaakt aan de bebouwing om productie van speciaalmachines mogelijk te maken. Fabriekscomplex Het fabriekscomplex bevindt zich net ten noorden van de oude binnenstad van Deventer. Rondom het complex is in de jaren ‘20 een woonwijk verrezen. Het is een volledig bouwblok en heeft daardoor een gesloten karakter, wat kenmerkend is voor industriële gebieden in woonwijken. Het oudste gedeelte van het complex is een U-vormig kantoorgebouw uit 1902 met een productiehal. Toegevoegd werden later meer productiehallen, een portierswoning, een watertoren, een ketelhuis met schoorsteen en een sober kantoorgebouw; dat laatste werd in 1940 ontworpen door J.D. Postma en is opgetrokken in een toen gangbare functionele stijl. In 1978 werd de fabricage van tapijten in de vestiging in Deventer gestopt en vestigde de machinefabriek zich in dit jaar in het pand van de voormalig Koninklijke Tapijtfabrieken Deventer aan de Smyrnastraat.

Het kantoorgebouw verscheen als een van de eerste gebouwen in de wijk

JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 15

het ontstaan van het fabriekscomplex

In de periode van 1903 tot 1961 is het fabriekscomplex vaak in verandering geweest. De groei van de fabriek betekende namelijk dat er steeds meer (productie)gebouwen bijgebouwd moesten worden. Het resultaat is een grillig fabriekscomplex waar bouwstijlen uit de verschillende perioden samenkomen. De dynamische ontstaanswijze van het complex is bepalend voor de fabrieksidentiteit en uitstraling die vandaag de dag nog te zien en te voelen is. 1900-1910

1920-1930

1940-1965 16

1910-1920

1930-1940

Bebouwing In de loop der jaren is het complex van de Tapijtfabriek bijna volledig bebouwd. Het complex bestaat uit kleine en grote gebouwen die met elkaar vergroeid en verbonden zijn. Met name in de jaren ‘20 en ‘30 zijn de fabriekshallen bijgebouwd om meer ruimte te creëren. De binnenwereld van dit complex laat zich niet direct lezen van buitenaf. Zo is één van de meest markante gebouwen, het Ketelhuis, nauwelijks zichtbaar vanaf de straat doordat het middenin de locatie is gebouwd. De bebouwing heeft een dienende rol ten behoeve van de functies. De focus van de architectuur ligt op het functionele, niet zozeer op het architectonische. Het fabriekscomplex is als geheel van waarde in het stedelijk weefsel, waar het een prominente en aanwezige plek inneemt. Daarnaast is het van waarde vanwege de plek die fabriekscomplex in de geschiedenis van Deventer en in het geheugen van de inwoners van Deventer inneemt. Door ‘het Oversticht’ is een waardestelling gemaakt van het terrein en de bebouwing wat ten grondslag licht van de waardestelling van het erfgoed in het handeingsperspectief en dit masterplan.

labkantoor

productiehallen machinale ververij productiehallen

ketelhuis watertoren productiehallen

magazijn, werkplaats

kantoorgebouw

17

kenmerken van de buurt

18

Kenmerken buurt De bebouwing van Voorstad-Centrum bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden aaneengesloten woningbouw (laagbouw). Strokenverkaveling en halfvrijstaande bebouwing komen slechts voor in de recente woongedeeltes (o.a. op de Heuvel). Over het algemeen kan gezegd worden dat het gebied tussen de Brinkgreverweg en de Hoge Hondstraat (hierna genoemd: ‘achter het station’) bestaat uit kleinschalige woonbebouwing in een hoge dichtheid. Het is een gevarieerd woonmilieu, hetgeen zich uit in variatie in vormgeving, kleur en materiaalgebruik. De rest van het plangebied is ruimer opgezet en kent een lagere bebouwingsdichtheid.

woningen, in aaneengesloten bebouwing met een relatief hoge dichtheid. Het stratenpatroon is historisch bepaald en smal. De woningen zijn op de straat gericht en hebben zelden voortuinen.

Kenmerkend voor Voorstad-Centrum is verder dat het gebouwd is in een periode dat de auto nog een ondergeschikte rol speelde. De huidige verkeersintensiteit, gebrek aan ruimte op de openbare weg en de toegankelijkheid van de smalle straten leiden hier en daar tot ongewenste situaties.

De woningen zijn maximaal drie lagen hoog. Opgetrokken woningen met platte daken komen vaak voor. Hogere bebouwing, zoals herenhuizen van twee lagen met een kap en enige halfvrijstaande panden en villa’s op grote percelen zijn te vinden langs de doorgaande wegen zoals de Brinkgreverweg, Diepenveenseweg en Ceintuurbaan.

Langs de doorgaande wegen zoals de Hoge Hondstraat en de Brinkgreverweg waren er oorspronkelijk op de hoeken van wegen winkels te vinden. De meeste hiervan zijn thans verdwenen, maar op een aantal plaatsen zijn ze nog aanwezig in het straatbeeld of hebben een andere functie gekregen, zoals een kantoor of praktijk. Ook bevinden zich in het gebied nog enkele voormalige bedrijfsgebouwen, zoals langs de Molenbelt en de Smyrnastraat. Andere bebouwing betreft scholen en openbare gebouwen, zoals een kerk, een moskee en de begraafplaatsen. Het stratenpatroon van de eerste stadsuitbreidingen volgde in eerste instantie de historische invalswegen zoals de Brinkgreverweg, de Schoutenweg en de Molenbelt. De stedenbouwkundige opzet van de bebouwing in het gebied ‘achter het station’ bestaat uit grondgebonden

De achtertuinen van de woningen in de voorstad fungeerden vaak als privetuintjes voor o.a. het verbouwen van eigen groente en fruit. Vandaar de vaak diepe achtertuinen en smalle of afwezige voortuinen. De achtertuinen zijn in de loop van de tijd volgebouwd met bergingen en van verdere verharding voorzien. Hierdoor heeft de wijk een stenig karakter. De achtertuinen vormen de private ruimte. Over het algemeen zijn deze niet zichtbaar vanaf de straat.

Afstanden tot voorzieningen De Tapijtfabriek heeft een centrale ligging. Het ligt ten noorden van het centrum van Deventer en ten noord-oosten van de spoorlijn Zwolle Zutphen/Almelo. Kleinschalige detailhandelsbedrijven met een buurtgericht bereik, zoals de slager, de bakker en de kruidenier zijn van oudsher gevestigd in de oudere gedeeltes van Voorstad-Centrum en langs de hoofdinvalswegen. In de wijk bevinden zich nog twee slagers, een groente- en fruithandel en een aantal supermarkten. Sommige voormalige winkels worden nu gebruikt voor dienstverlenende beroepen (medisch, sociaal of cultureel), aan huis gebonden beroepen of zijn inmiddels verbouwd tot woning. Grootschalige detailhandelvoorzieningen ontbraken tot voor kort in het gebied, maar

inmiddels zijn op de Beestenmarkt twee supermarkten en een drogisterij gerealiseerd. In het gebied Voorstad-Centrum zijn ook enkele horecabedrijven gevestigd. Aan de Diepenveenseweg bevinden zich een café en een afhaalchinees, aan de Smyrnastraat bevindt zich een cafetaria en aan de Beestenmarkt bevinden zich een Chinees-Indisch restaurant en een kiprestaurant. In Voorstad-Centrum bevindt zich op dit moment een tweetal scholen voor basisonderwijs. Eén aan de Smyrnastraat en één aan de Oosterstraat. Aan de Oosterstraat is tevens een peuterspeelzaal gevestigd. In het Papenblik bevindt zich een kinderopvang van Raster. Ten slotte zijn aan de Diepenveenseweg twee kinderopvangcentra gevestigd, één nabij de Beestenmarkt en één in de voormalige Vrouwenvakschool. Naast scholen voor basisonderwijs zijn er in Voorstad-Centrum ook een tweetal onderwijsinstellingen voor middelbaar beroepsonderwijs gevestigd. In de oude Vrouwenvakschool aan de Diepenveenseweg 136 zit een afdeling van het ROC en ook in het Nieuwe Plantsoen bevindt zich nog een afdeling van het ROC. De voormalige tropische agrarische hogeschool Larenstein is inmiddels verhuisd en het gebied is herontwikkeld.

In Voorstad-Centrum is aan de Smyrnastraat een moskee gerealiseerd. Het gebouw wordt tevens gebruikt door een aantal aan de moskee verwante sociaalculturele functies. Het fitnesscentrum Fit&Fun is gelegen aan de Tapijtstraat. Het buurthuis en de speeltuin van Speeltuinvereniging Kindervreugd zijn aan de Smyrnastraat gelegen. Aan de Hoge Hondstraat bevindt zich een kerk van Het Apostolisch Genootschap. In de omgeving van het plangebied zijn twee begraafplaatsen aanwezig: de Joodse begraafplaats en de algemene begraafplaats. Tevens bevindt zich een uitvaartcentrum aan de Diepenveenseweg. Ten slotte bevinden zich aan de Molenbelt een aantal ateliers en een theater.

De nabijheid van de Deventer Ziekenhuizen heeft een effect op de omliggende buurten. Binnen Voorstad-Centrum zijn diverse secundaire medische functies, zoals huisartsen, tandartsen en diverse therapeuten. Daarnaast zijn er binnen het plangebied twee dierenklinieken/artsen.

JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 19

bestaande situatie

Plattegrond van het bestaande fabrieksensemble in de directe omgeving, met de binnenhoven goed zichtbaar

20

Groen Deventer ligt op de rand van het rivierenlandschap van de IJssel en het Sallandse dekzandlandschap. De verschillen tussen deze landschappen werken door in de bodem, de stedenbouwkundige structuur, de waterstructuur, in de aard van de beplantingen en de specifieke natuurwaarden.

Bomenstructuur in de Smyrnastraat

Bomenstructuur in de Smyrnastraat

Huidige boom/groenstructuur De wijk Voorstad kenmerkt zich door intensieve bebouwing, met relatief zeer weinig openbaar groen en een overwegend stenig karakter. De wegenstructuur speelt in het plangebied een belangrijke rol binnen de groenstructuur. De Ceintuurbaan maakt als onderdeel van een ringweg deel uit van de stedelijke hoofdbomenstructuur. Voor de Ceintuurbaan staan bomen in de middenberm. De Hoge Hondstraat is een stedelijke verbinding. De Brinkgreverweg en de Diepenveenseweg tot aan de Brinkgreverweg, zijn een historische laan. Op de Brinkgreverweg ontbreekt de uniformiteit en de samenhang en is de structuur versnipperd. In het woongebied Voorstad gaat de hoogste waardering uit naar eenvoudig, goed verzorgd en bruikbaar groen. De nadruk ligt op de gebruikswaarde (ontmoeten, recreatie, spelen), gecombineerd met een goede beeldkwaliteit (passend bij het stedenbouwkundig ontwerp, verzorgd).

uit struiken. Aan de zijde waar de huizen staan, staat een bomenrij waarbij de bomen circa 20 meter van elkaar verwijderd staan. Tussen deze bomen zijn parkeerhavens gesitueerd. Aan de Tapijtstraat bevindt zich sportaccommodatie Fit&Fun. Opde kruising van de Tapijtstraat en de van Marlestraat staan twee grote bomen. Naast de ingang van Fit&Fun bevindt zich een groene struik die tevens het enige stukje groen in deze straat is. Aan beide zijden van de Tapijtstraat bevinden zich parkeerplaatsen. In het Masterplan is het de intentie om zoveel mogelijk van bestaande bomen die rondom de Tapijtfabriek staan te behouden. Een

De locatie van de Tapijtfabriek heeft aan de zijde van de Smyrnastraat over de gehele straat een rij met bomen staan. Deze bomenrij bevindt zich direct aan de zijde van de fabriekslocatie. Aan de zijde van de Moskee bevindt zich de Smyrnadwarsstraat. Ook deze straat kent een bomenrij die zich aan de zijde van de Moskee bevindt. Direct aan de zijde van de Tapijtfabriek heeft de Smyrnadwarsstraat een aantal openbare parkeerplaatsen. Aan de zijde van de Burgemeester van Marlestraat is een groenstrook direct verbonden aan de Tapijtfabriek. Dit groen bestaat voornamelijk JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 21

mobiliteit en parkeren

Aantakking met infra De Tapijtfabriek ligt midden in de Burgermeesterwijk en grenst aan de Burgemeester van Marlestraat, Tapijtstraat, Smyrnastraat en de Smyrnadwarsstraat. De aanrijroute voor het gebied verloopt via de doorgaande wegen Brinkgreverweg, Diepenveenseweg, Hoge Hondstraat en de Ceintuurbaan. De Tapijtfabriek is in een wijk gelegen waar er volop mogelijkheden zijn om met het openbaar vervoer te reizen. Zo bevinden zich aan de Hoge Hondstraat meerdere bushaltes en op enkele minuten lopen ligt het NS station Deventer en een groot busstation. Het gebied wordt gekenmerkt door intensieve bebouwing. In het gebied zijn weinig plekken voor geconcentreerd parkeren. Op de Beestenmarkt bevindt zich een grote parkeerplaats. Vrijwel overal wordt er op straat geparkeerd. Ter regulering van de parkeerdruk is in een deel van de wijk Voorstad-Centrum een vergunninghouderszone ingevoerd. Op een aantal plekken zijn garageboxen aanwezig op achterterreinen/binnenterreinen. Het aantal auto’s per huishouden in de wijk Voorstad ligt met 0,7 auto’s onder het gemiddelde in vergelijking met andere Nederlandse buurten. Voor de gehele wijk Voorstad komt dit neer op 2.896 auto’s per vierkante kilometer. Om de bereikbaarheid en de woon- en leefkwaliteit van het gebied ook in de toekomst te kunnen houden, worden andere vormen van vervoer steeds belangrijker.

Verkeer Gemotoriseerd verkeer Het plangebied Voorstad-Centrum is grotendeels ingericht als 30 km-gebied. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd en ontsloten door de Ceintuurbaan. Aan de zuidzijde begrenst de spoorlijn Deventer - Zwolle grotendeels het gebied. De invalroutes Diepenveenseweg, Hoge Hondstraat en Brinkgreverweg doorsnijden en ontsluiten het gebied verder. Genoemde wegen maken onderdeel uit van de hoofdwegenstructuur van Deventer en 22

vervullen daarmee een functie voor doorgaand verkeer. Alle overige wegen zijn aangewezen en ingericht als erftoegangswegen. Een fijnmazig netwerk van deze erftoegangswegen draagt zorg voor de interne ontsluiting van de verschillende woonbuurten binnen het plangebied. Fietsverkeer Gemotoriseerd en langzaam verkeer (fietsers en voetgangers) maken in het gebied grotendeels gebruik van dezelfde wegvakken. Gezien de lage maximumsnelheid en de beperkte verkeersintensiteiten hebben deze wegen geen speciale fietsvoorzieningen nodig (cf. Duurzaam Veilig). Voorstad wordt doorsneden door twee fietsinvalroutes: de Brinkgreverweg en de Diepenveenseweg. Verder maken de Ceintuurbaan en Hoge Hondstraat onderdeel uit van het primaire fietsnetwerk. Openbaar Vervoer Voorstad is uitstekend ontsloten door het openbaar vervoer. Vrijwel het gehele plangebied bevindt zich binnen een loopafstand van 500-750 meter van het NS station. Daarnaast doorkruisen diverse stads- en streekbuslijnen het gebied over de Brinkgreverweg, Hoge Hondstraat en Diepenveenseweg.

JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 23

3. RUIMTELIJK CONCEPT

24

JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 25

Masterplan

bestaand Het is belangrijk dat de bestaande fabrieksidentiteit gewaarborgd wordt

Waardevolle, te behouden elementen (2/3 bouwlagen), die zich voornamelijk in het linker gedeelte van het plot bevinden. Daarom wordt dit gedeelte in het nieuwe plan ‘de oude fabriek’ genoemd.

Nieuw te bouwen elementen (3 bouwlagen), welke zich vooral in het rechter gedeelte van het plot bevinden. Daarom wordt dit gedeelte in het nieuwe plan ‘de nieuwe fabriek’ genoemd. Hier staat ook een behoudenswaardig kantoorpand op de hoek van de tapijtstraat en smyrnastraat.

Masterplan Een combinatie van oude en nieuw te bouwen elementen bevinden zich in ‘het hart van de fabriek’ waar het ketelhuis als een verborgen parel tussen twee nieuwe bouwblokken (5/6 bouwlagen) in staat. Met het doorbreken van de gebouwbasis (in de rooilijn) in het centrum van het gebied, wordt de fabriek gehecht aan de buurt en wordt deze meer toegankelijk. Doordat de basis overwegend in stand blijft en de hoekpunten duidelijk worden gemarkeerd blijft het ensemble leesbaar en beleefbaar.

26

De basislaag van het ensemble vormt een buitenring van 2/3 bouwlagen hoog. Bovenbouwen worden hieraan toegevoegd met een minimale setback van 2 meter, zodat de basislaag duidelijk leesbaar blijft. Deze basislaag zorgt voor een menselijke maat aan de randen en een goede overgang naar de bebouwing in de omgeving.

Het gedeelte van ‘de oude fabriek’ behoudt de oude rooilijn en het gesloten karakter van het ensemble blijft hier in tact. De entreepartijen liggen in dit gedeeelte aan de binnenzijde. Het gedeelte van ‘de nieuwe fabriek’ heeft een open karakter, waar de entrees zich hier aan de straatzijde bevinden. Daarnaast is hier ruimte om de rooilijn iets terug te leggen waardoor het oude kantoorpand beter tot haar recht komt. De extra ruimte in de straat zorgt voor meer kwaliteit in de straat, een verzachte landing van bebouwing op het maaiveld en ruimte voor vergroening.

Bovenbouw met een setback

Basislaag in de rooilijn

Bestaande basislaag Nieuwe basislaag Nieuwe bovenbouwen Contrasterende bovenbouw JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 27

gelaagdheid

Hoofdstructuur Het behouden van de productielijnen en doorwaadbaar maken van het gebied.

Schillen De buitenruimte om en op het fabrieksterrein is in verschillende lagen ontworpen. Dit versterkt de identiteit van de fabrieksrand en zorgt voor een goede overgang openbaarprivé.

28

Straatwanden Duidelijke rand van bebouwing, een enclave in de wijk, de oude rooilijn blijft beleefbaar.

Ruimte in de straat Door het terugleggen van de rooilijn ontstaat er meer ruimte en kwaliteit in de smalle straten om de Tapijtfabriek. Hierdoor ontstaat ruimte voor de groene randen en het aanhelen van groenstructuren en bomenrijen.

Binnenplaatsen Het behouden en toevoegen van binnenplaatsen en het creëren van een gebiedshart met bijpassende functies.

Aansluiten op de omliggende bebouwing Getracht wordt om de impact van de beoogde verdichting op de omliggende bebouwing te minimaliseren door het toepassen van setbacks, het naar binnen toe plaatsen van de hoogste bebouwing en het iets terugleggen van

opbouw

Het ruimtelijke concept van de nieuwe Tapijtfabriek is te ontleden in: • •

bestaande + nieuwe basislaag

• • •

Een duidelijk basisvolume van 2-3 lagen in de rooilijn, accenten liggen in de tweede lijn. Balkons, erkers e.d. kragen hier niet over uit. Gebouwen die zeer duidelijk in vorm en articulatie onderdeel zijn van eenzelfde ensemble, de verschillende gebouwen zijn wel van elkaar te onderscheiden. Een groene buffer, duidelijke demarcatie in de buitenruimte. Eenheid in kleur- en materiaalgebruik. De lange zichtlijnen en assen worden ingezet om de gelaagdheid en stapeling van elementen te ‘vangen’.

poorten, onderdoorgangen en overkluizingen

Een goede integratie met de buurt en het leefbaar en beleefbaar maken van de fabriek vraagt om een meer opengebroken en toegankelijk gebied. Dit staat op gespannen voet met de identiteit van een gesloten fabriek die als een eiland in de wijk ligt. In het gebied is er constant een zoektocht naar de balans van het gesloten fabriekskarakter en een open en prettig woonmilieu.

binnenplaatsen

Het gebied is opgedeeld in drieën. De twee kopzijden zijn krachtige volumes in de rooilijn, bestaande uit het kantoorgebouw en de plint met de kenmerkende kappenstructuur. Hierdoor worden alle zijden en de fabrieksgrens duidelijk gedemarkeerd.

tapijt en bufferzone

In het midden van het gebied wordt de connectie met de buurt gemaakt en wordt de structuur ten dele opengebroken. Het fabriekshart en de buitenruimte wordt hier verweven met de buurt. Hier kunnen de gebouwen terugliggen vanuit de rooilijn om meer ruimte te geven in de straat en de hechting met de buurt. Door in het ontwerp van de buitenruimte en buitenruimte, het ontwerp van de gebouwen en de materialisatie de gebiedsidentiteit duidelijk te laten spreken wordt in dit meer open tussenstuk de fabriek bijeengehouden. JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 29

bouwhoogte, programma en integraliteit ambities Tapijtfabriek

Masterplan De Tapijtfabriek ligt vlak bij het centrum van Deventer, op een steenworp afstand van het station Deventer en is daarmee zeer goed bereikbaar zowel met het openbaar vervoer als met de fiets of te voet. Dagelijkse voorzieningen liggen op loop- en fietsafstand. De Tapijtfabriek is daardoor aantrekkelijk voor woningbouw en voldoet aan de voorwaarden om binnenstedelijk te intensiveren. Bij de aanpak waarin transformatie, renovatie en nieuwbouw op een weloverwogen manier naast elkaar worden ingezet, ligt er nadrukkelijk aandacht op het bieden van een kwaliteitsimpuls voor de omliggende wijk. Waar nu sprake is van gesloten fabrieksfunctie midden in een woonwijk, ontwikkelen we een doorwaadbare groene en gezonde woonbuurt waarbinnen plek is voor wijkondersteunende functies en betaalbare inclusieve woningen, die voor iedereen toegankelijk zijn. De aanpak van de nieuwe Tapijtfabriek is gefundeerd op meerdere doelen, kansen en ambities die opgenomen zijn in het ruimtelijke ontwerp van het Masterplan: •

•

•

•

30

Het behouden, restaureren en transformeren van de bestaande bebouwing, ruimtes en structuren met de hoogste waarden. Deze blijven daarmee de dragers van de cultuurhistorische identiteit. De nieuwe Tapijtfabriek is ruimtelijk goed ingepast in de bestaande woonbuurt waarbij de overgangen openbaar en privé, vernieuwde straten en aansluitingen van bebouwing op het maaiveld met extra zorg worden vormgegeven. Bijdragen aan het oplossen van de woningschaarste in Deventer door een intensief programma op kwalitatieve en uiteraard duurzame en energiezuinige wijze in te passen. (Zie hoofdstuk 10 Doelgroepen en Programma in het Masterplan) Het creëren van een stedelijk woonprogramma dicht op het stadscentrum van Deventer in een passende binnenstedelijke uitwerking

• •

•

Programmamix met 25% sociale woningbouw en betaalbare woningen. (Zie hoofdstuk 10 Doelgroepen en Programma in het Masterplan) Versterken van het aanwezige groen in en om het plangebied. Het nu bovenal stenige fabrieksterrein wordt groener en de buitenruimte wordt klimaatadaptief uitgewerkt en dat verbetert de natuurwaardes. (Zie hoofdstuk 9 Duurzaamheid en Klimaat) Het opstellen van een haalbaar, maakbaar en hoogwaardig plan. De woningbouw in voldoende aantallen is hiervoor de financiële drager.

De optimale integratie van deze verschillende aspecten heeft geresulteerd in dit Masterplan. In het intensieve participatieproces zijn veel dialogen gevoerd. Met de bewoners van de omliggende straten, met Rentree, met de Moskee, met de erfgoedpartijen en met individuele bewoners en huidige gebruikers is intensief overlegd over wensen, zorgen en ideeën en hun achterliggende motieven. Plannen zijn tot stand gekomen in afstemming met het projectteam van de Gemeente Deventer. Bij de gekozen inrichting van de buitenruimte en in de positionering van gebouwen is de inbreng van de verschillende partijen zorgvuldig onderzocht, gewogen en beargumenteerd verwerkt. Keuzes die raken aan individuele belangen voor bijvoorbeeld posities van gebouwen, gebouwhoogtes, privacy, inkijk, en schaduwwerking hebben een grote sturende werking gehad op het hier voorgestelde plan. Bouwhoogte De herontwikkeling van de Tapijtfabriek in Deventer biedt de stad de kans om nieuwe woningen te realiseren. De locatie die nu een industriële bestemming kent, is uitermate geschikt voor de functie wonen. In het Handelingsperspectief heeft Deventer haar ambities en ontwikkeldoelen kenbaar gemaakt.

Om deze ambities op een gezonde manier waar te maken, heeft het plan een bepaald volume, een hoeveelheid open ruimte en een bepaalde bouwhoogte nodig. Een voorwaarde was een intensief participatietraject en dat heeft geresulteerd in het definitieve Masterplan. In veel steden wordt momenteel flink gediscussieerd over bouwhoogtes bij nieuwe ontwikkelingen. Het is een landelijke trend dat er, binnen stedelijke gebieden, in steeds hogere dichtheden wordt gebouwd. Ruimte is schaars dus de hoogte wordt steeds vaker opgezocht. Ook in Deventer is deze ontwikkeling gaande. Begin 2023 heeft de Gemeente Deventer een aantal uitgangspunten benoemd over de bouwhoogtes in Deventer. Deze punten staan beschreven in de nog door de raad vast te stellen “Visie op hoger bouwen in Deventer” van februari 2024. In deze visie heeft de gemeente een indeling gemaakt van verschillende categorieën bouwhoogtes en waar deze ingezet kunnen worden in relatie tot verdichting en hoger bouwen in Deventer. 1. De “Deventer Laag” – 10 tot 16 meter 2. Middelhoog – 16 tot 31 meter 3. Hoogbouw 31 – 40 meter 4. Hoogbouw+/ iconen – 55 t/m 70 meter In de concept visiekaart worden de zones en gebieden aangegeven waar hoger gebouwd kan worden en waar men terughoudend wil zijn. De Tapijtfabriek ligt vlak bij het treinstation en is gelegen nabij het centrum.

In haar conceptvisie beschrijft de gemeente dat in dit soort gebieden de kans aanwezig is om een bruisend stedelijk gebied te creëren met een mix van wonen, werken en voorzieningen in hoge dichtheid. De eerste twee categorieën zouden van toepassing zijn op de Tapijtfabriek, waarbij de conceptvisie ook uitgangspunten beschrijft hoe zorgvuldige inpassing kan worden gerealiseerd. (De visie wordt begin 2024 voor vaststelling aan de raad aangeboden).

Herkenbaarheid Tapijtfabriek De Tapijtfabriek heeft een rijk verleden. Om het karakter van deze plek te behouden en de verbinding met de wijk te versterken, is in het ontwerp zorgvuldig gekeken om een balans tussen oud en nieuw te creëren. Door de karakteristieke menging van historische en hedendaagse gebouwen kan op deze locatie van de Tapijtfabriek een breed scala van functies, gebruikers en doelgroepen een plek krijgen. Door het behoud van een aantal karakteristieke gebouwen, de hovenstructuur en zichtlijnen blijft de Tapijtfabriek herkenbaar. Door de bebouwing op de oude rooilijn te handhaven, het toepassen van setbacks en het naar binnen toe plaatsen van de hoogste gebouwen blijft de fabrieksindentiteit behouden en sluit deze aan op de bebouwing in de omliggende straten. Tijdens het participatieproces is door omwonenden in diverse sessies terugkoppeling gegeven. De zorgen over de bouwhoogte heeft ertoe geleid dat we de bouwhoogte fors verlaagd hebben. Het uiteindelijke plan bevat een verzameling van gebouwen met een gedifferentieerd aanbod aan bouwhoogtes. Het hoogste accent ligt nu op 30 meter. Samen met gebouwen lager dan 16 meter aan de rand van het gebied vormt dit de nieuwe Tapijtfabriek. In de hoogbouwvisie staat dit omschreven als een combinatie van de ‘Deventer laag’ en ‘Middelhoog’.

Om aan alle ambities van de herontwikkeling te voldoen is deze middelhoge bouw nodig. Deze middelhoge bouw levert een positieve bijdrage aan de dynamiek en het beeld van de omgeving en versterkt de identiteit van de Tapijtfabriek. Zorgvuldig verdichten Om de herontwikkeling van de Tapijtfabriek op een zo zorgvuldig mogelijke manier aan te pakken, zijn er meerdere participatiebijeenkomsten georganiseerd. Door het gebruik van set backs wordt er een beleving gecreëerd die past binnen de menselijke maat en schaal. De situering van de plekken

voor middelhoogbouw is samen met de buurt in de participatiebijeenkomsten zorgvuldig onderzocht. Daarnaast is de keuze in het plan gemaakt om een variatie van hogere volumes en lagere volumes te maken (en dus niet een bouwhoogte die overal gelijk is), zodat er meer licht en ruimte in het straatbeeld ontstaat. Tijdens het participatieproces zijn er ook een drietal aparte sessies per straatdeel georganiseerd waarbij omwonenden per straat zijn uitgenodigd. Tijdens deze sessies hebben we specifiek ingezoomd op de wensen en zorgen per straatdeel. Door middel van het presenteren van de straatprofielen op ooghoogte hebben omwonenden een goed beeld kunnen krijgen van de sfeer in de straat en hebben we goede input ontvangen om per straatdeel de verdichting te verbeteren. Zo zijn er op een aantal plekken setbacks toegevoegd en is er een beter groenplan ontstaan. Kansen gemengd woonmilieu We staan aan de vooravond van een zeer grote woningbouwopgave die, voor het eerst in de moderne geschiedenis, grotendeels in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd zal moeten worden. De huidige woningvoorraad in de Burgemeestersbuurt bestaat voor 78% uit grondgebonden eengezinswoningen (Deventer totaal 67%), terwijl nog maar een derde van de huishoudens uit gezinnen met een of meerdere kinderen bestaat (zie: Bijlage Demografie). Dit aantal neemt, naar verwachting, de komende decennia nog verder af.

Door deze demografische ontwikkeling is er de komende dertig jaar vooral veel behoefte aan woningen voor eenpersoonshuishoudens, senioren en jonge professionals. De Burgemeestersbuurt typeert zich als een jaren dertig wijk waar de woningvoorraad nu vooral uit rijtjeshuizen bestaat waarin veelal eenpersoonshuishoudens wonen. Door de demografische ontwikkelingen in de Burgemeestersbuurt ontstaat er een behoefte aan een andere samenstelling van de woningvoorraad in deze wijk. Over

dertig jaar zal de Burgemeestersbuurt er anders uitzien. Veel oude woningen zullen gerenoveerd of mogelijk vervangen moeten worden. Gezien de behoefte aan woonmilieus voor eenpersoonshuishoudens is de verwachting dat er op termijn meer gestapelde bouw in deze wijk wordt gerealiseerd. Het plan voor de Tapijtfabriek waarin gestapelde bouw met een gevarieerd woningaanbod is ingetekend, draagt bij aan de ambitie om een gemengd woonmilieu te creëren en deze te versterken. Kansen maatschappelijke verbinding De locatie van de Tapijtfabriek is nu vrij besloten. Eén van de bouwstenen die de Gemeente Deventer heeft gesteld in het Handelingsperspectief is het maken van verbinding met de omgeving. In het plan waarin we gestapelde bouw combineren met gezamenlijke daktuinen, groene binnentuinen en een levendige begane grond, versterken we de ruimtelijke kwaliteit in deze woonwijk. De fabriek die nu voor omwonenden niet toegankelijk is, wordt een plek die onderdeel gaat zijn van de buurt. Via diverse verbindingen, stegen, straten en pleinen, kunnen omwonenden op het terrein wandelen. Het Ketelhuis vormt het hart van het gebied waar bewoners en omwonenden elkaar kunnen ontmoeten. Door een mix in woningen en programmafuncties ontstaat er meer levendigheid in het gebied.

De combinatie van deze levendigheid met meer groen, voldoende waterberging, duurzame bouw, het behoud van de karakteristieke historische gebouwen aangevuld met nieuwe architectuur zorgen voor een forse kwaliteitsimpuls van de wijk.

waren de eisen beperkt en was het belangrijkste doel om verdichting te creëren. Tegenwoordig zijn gemeenten veel duidelijker in de eisen waar binnenstedelijke bouwprojecten aan moeten voldoen, niet alleen op technisch gebied maar ook op het gebied van architectuur, stedenbouw en duurzaamheid. De duidelijke randvoorwaarden die de gemeente heeft meegegeven en de keuze voor het gerenommeerde architectenbureau de Architecten Cie, hebben ertoe geleid dat het plan met de daarin opgenomen middelhoge bebouwing op zowel het gebied van architectuur, stedenbouw en duurzaamheid van hoge kwaliteit is en goed aansluit op de omgeving. Zowel in verschijningsvorm, diversiteit in woningaanbod als in duurzaamheid is dit plan een verrijking voor de Burgemeesterswijk en de stad Deventer.

Kwaliteit van de hogere gebouwen De doelstelling is om van de oude Tapijtfabriek een locatie te maken die toekomstbestendig is en waar diverse doelgroepen graag willen wonen. Om dit waar te maken moeten de randvoorwaarden juist zijn. Eén van deze randvoorwaarden is de kwaliteit van hogere gebouwen. In het verleden JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 31

4. Beeldkwaliteitsplan

32

JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 33

kernwaarden fabrieksidentiteit

fabrieksidentiteit - analyse

de nieuwe fabrieksidentiteit

hoven

De hovenstructuur van de oude fabrieksopzet met het drietal binnenkamers wordt versterkt en opengewerkt, zodat de binnenkamers toegankelijk worden. De binnenkamers vormen de centrale punten binnen het ensemble, waar ze in verbinding staan met routes en entrées. Elke binnenkamer krijgt een eigen karakter, gebaseerd op de positie in het ensemble en de mate van toegankelijkheid van de binnenkamer.

een ‘harde’ buitenkant

De grens van het fabrieksensemble blijft zichtbaar, maar wordt verzacht. De groene buffer wordt opgewaardeerd en ingericht. Het ensemble blijft er als één geheel uit zien, maar krijgt een open en uitnodigende uitstraling. In ‘de oude fabriek’ liggen de entrées aan de binnenzijde, waar de entrées in ‘de nieuwe fabriek’ aan de buitenzijde gepositioneerd zijn. De deelgebieden hebben zo ieder een eigen karakter.

De gefragmenteerde, gestapelde en gelaagde ‘zachte’ binnenwereld, wordt behouden en versterkt. Het ‘hart van de fabriek’ zorgt ervoor dat het binnengebied open is en geeft ruimte voor meer differentiatie in de gevellijnen en een duidelijk speelser beeld dan de gevellijn aan de buitenkant.

een ‘zachte’ binnenwereld

De structurerende assen van de productielijnen wordt geherinterpreteerd in de vorm van zichtlijnen en (onder)doorgangen. De duidelijke zichtassen in het binnengebied zorgen voor een gevoel van oriëntatie en ruimtelijkheid. Daarnaast zorgen ze voor de verbindingen door het gebied.

de productielijnen

De gelaagdheid van de fabriek blijft behouden, doordat de nieuwe volumes op een speelse manier ten opzichte van elkaar aan de binnenzijde gepositioneerd zijn. Hierdoor ontstaat een stapeling van volumes en architecturen.

gelaagdheid

smyrnastraat

burg. van marlestraat

34

een ton sur ton ensemble

smyrnastraat

burg. van marlestraat

Het 2/3 laags basisvolume wordt aan de rand van het plangebied gehandhaafd, bovenbouwen zijn verder in het binnengebied gepositioneerd. De korrelgrootte van de nieuwe bebouwing is gebaseerd op de korrelgrootte van de bestaande gebouwdelen. Niet alleen in korrelgrootte, maar ook in materialisering hebben de gebouwdelen overeenkomsten. Hierdoor is de algehele indruk een ton sur ton geheel. Desalniettemin zijn de verschillende blokken van elkaar te onderscheiden door kapvorm, detaillering en lichte verschillen in kleur van materialisering.

Door de historie en betekenis van de fabriek in Deventer is de beeldkwaliteit en de wijze waarop deze omgaat met het cultureel erfgoed van groot belang. Om hier met passende zorgvuldigheid mee te kunnen ontwerpen is er naast dit Masterplan een separaat Beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dit Masterplan is om de leesbaarheid te borgen een uittreksel met de belangrijkste kernwaarden en uitgangspunten opgenomen. De beoogde beeldkwaliteit van de nieuwe Tapijtfabriek heeft als doel om het gebied een historische gelaagdheid te geven die past bij de uitdagingen van de 21ste eeuw. De ambitie hierbij is om het cultuurhistorisch verleden zichtbaar, tastbaar en beleefbaar te maken voor Deventer. Karakteristieke panden worden getransformeerd en hergebruikt, kenmerken en kwaliteiten uit het verleden blijven zichtbaar en huidige stedenbouwkundige structuren blijven bestaan binnen de nieuwe opzet van de fabriek. Het historisch karakter van het gebied is ook leidend voor de vormgeving van de nieuwbouw. Dat betekent dat er een symbiose ontstaat tussen enerzijds de te transformeren panden en anderzijds de nieuwbouw, die is geïnspireerd op de fabrieksidentiteit. Gezamenlijk dragen zij bij aan de ruimtelijke identiteit van het gebied.

contrasterende bovenbouw bestaande basislaag

nieuwe bovenbouw bestaande basislaag

nieuwe basislaag

nieuwe basislaag

JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 35

5. Masterplan

36

JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 37

38

Masterplan maaiveld

Ruimte en licht in de buurt

Loop, zicht en productielijnen

Nieuw reageert op oud

Zorgvuldige inpassing nieuw volume in de buurt

40

Erfgoed als drager van het gebied

Impressie volume in de buurt

Inpassing in de buurt Het ontwerp van de nieuwe Tapijtfabriek bouwt voort op de bestaande situatie van de fabriek. Voor een goede aansluiting op de buurt en op de bestaande fabrieksgebouwen is een basislaag van 2-3 bouwlagen het uitgangspunt. Deze basislaag, die, zoals in de huidige toestand, onderverdeeld is in gebouwen met een eigen expressie, geeft een menselijke maat in de straten rond de fabriek. Om meer ruimte voor vergroening, licht en lucht in de straten toe te voegen wordt op een aantal plekken de rooilijn van de bebouwing teruggelegd.

Architectonische verhoudingen

Terugliggend (minimaal 2m) vanaf de basislaag staat de opgaande bebouwing tot 5 bouwlagen. De opgaande bebouwing bestaat uit verschillende losse gebouwen van 25-35m lengte met tussenruimtes. Hierdoor is er een afwisseling tussen hogere en lagere bebouwing wat voor sunspots en licht en lucht in de straten zorgt. De drie hoogste gebouwen zijn aan de zuidzijde (Smyrnastraat) gesitueerd. Hier is ruimte in het straatprofiel en ruimte voor grotere setbacks. Door de hogere bebouwing aan de zuidzijde te plaatsen landt de schaduw hiervan zo veel mogelijk op het eigen kavel. De wijze waarop de verschillende gebouwen zijn gepositioneerd en worden verschoven vanuit de rooilijn reageert als maatwerk op de verschillende condities in de straten. In participatie met de bewoners is dit zo goed mogelijk en evenwichtig ingepast. Het hoogste accent is in het verlengde van de 2e Kruisstraat aan de Smyrnastraat geplaatst. Op de plek waar ook meer ruimte in het straatprofiel aanwezig is.

Materialisatie, kleur en ornamentiek

De twee volumes die op maaiveld landen om het ketelhuis krijgen een setback. Door hun positionering tegenover blinde gevels of bergingen van woningen wordt de impact van de extra

hoogte vanuit individuele woningen ook minder ervaren. De oriëntatie van de hogere delen van gebouwen aan de Tapijtstraat is gericht op de binnenzijde van het Tapijtfabrieksterrein om het zicht op tuinen te minimaliseren. Waar nieuwe gebouwen terugliggend worden ingepast in de Burgemeester van Marlestraat wordt door het terugleggen van de rooilijn het straatprofiel verbreed om meer kwaliteit, groen, lucht en licht in de straat te brengen. Door het terugleggen van de rooilijn van de Tapijtstraat komt het kantoorgebouw van Postma op de hoek ook beter tot zijn recht als cultuurhistorisch landmark van deze zijde van het fabrieksterrein. Met het transformeren van de nieuwe Tapijtfabriek naar een woongebied worden groene buitenruimtes in het gebied toegevoegd (min 30% van het kaveloppervlakte). Met het toevoegen van stegen, poorten en verbindingen worden deze plekken onderdeel van het voetgangersnetwerk en verblijfplaatsen in de buurt. Inpassen binnen bestaande fabrieksstructuur De bestaande fabrieksstructuur vormt de basis van de nieuwe fabrieksidentiteit. Het bestaande kantoorgebouw, het oudste gedeelte productiehallen, het ketelhuis en het labgebouw vormen de dragers van het gebied. De nieuwe bebouwing in de basis (9 tot 12 m) van de nieuwe Tapijtfabriek sluit hier in maat, schaal, ritmiek, materialisatie en kleurgebruik op aan.

Enkel de gebouwen die direct op bestaande bebouwing komen te staan contrasteren. Dakvormen op nieuwe bebouwing refereren aan het fabriekskarater van de plek. De bestaande productielijnen, poorten en binnenplaatsen zijn de basis van de nieuwe structuur, zicht-en looplijnen in de buitenruimte. Zo ontstaat er een nieuwe mix van bestaand en nieuw die elkaar versterkt en de nieuwe fabrieksidentiteit vormt. JOUW Wonen | Tapijtfabriek Deventer | 41

Masterplan nhuisstraat R.C. Nieuwe

Bu

st

ee

m

e rg

s

ob

ac

J er

Bur ter ees gem

B

e

nH

va

ee

em

g ur

r ste

n

laa

tra

s em

t

aa

str

em

e el d IJss t traa ers epp Sch Burgemeester van Marlestraat

Burgemeester van Marlestraat

2

5

2-3

5

5

Tapijtstraat

Smyrnadwarsstraat

7

uitrit

uitrit

5 8

7 5

Smyrnastraat

3

4

3

Smyrnastraat

Smyrnastraat

A.J. G.I. estr Bruc aat

2e Kruisstraat

Burgemeester Dumbarstraat

Burgemeester Dumbarstraat

Manegestraat

Burgeme

42

epp ers t traa

R.C. Nieuwen

an

huisstraat

ala

r

ste

ee

em

rg

Bu

t

aa

str

m

se

ob

c Ja

Burg ees

em

r

Bu

e

He

an

rv

ste

ee

m ge

tr ms

ter IJss el d eS c he ppe aat rstr tu Cein urba

Burgemeester van Marlestraat

Burgemeester van Marlestraat

an

zoekgebied inrit parkeergarage

Hoge Hondstraat

Smyrnadwarsstraat

Tapijtstraat

Hoge Hondstraat

Hoge Hondstraat

uitrit

Hoge Hondstraat

uitrit

ter

ter

IJss

el d

el d

urba

aat

rstr

ppe

aat

rstr

ppe

an

che

che

eS

eS

tu Cein

IJss

Smyrnastraat

e

st

ee

em

rg

Bu

ees

ees

aan

Smyrnastraat

Smyrnastraat

an

la

em

em

uurb

zoekgebied uitrit parkeergarage

He

ra

st

em

n

a rv

Burg

Burg

t Cein

an

e

st

ee

em

rg

Bu

He

la

ra

st

em

n

a rv

A.J. G.I. at

Duym

stra

aer

Groenkaart In de straten rond de Tapijtfabriek wordt mede door middel van groen de relatie aangegaan met de omliggende wijk. Zo worden indien mogelijk zoveel mogelijk bomen ingepast en wordt in de Burgemeester van Marlestraat nieuwe bomen aangeplant waarmee de bestaande laanstructuur wordt uitgebreid. De zoom direct rond de fabriek krijgt ook een groene uitstraling waardoor de nieuwe fabriek op een visueel prettige wijze land in de wijk. van