2023-469 Meerjaren Perspectief Grondzaken 2023
Tekst van het document
MPG 2023 Meerjaren Perspectief Grondzaken Gemeente Deventer Mei 2023
1
Inhoudsopgave 1
2
3
4
5
6
7
Inleiding
4
Aanleiding en doelstelling
4
Status van het MPG
5
Aanpak en uitgangspunten MPG
5
Kaders & ontwikkelingen
7
Beleidsmatige context (rol grondbeleid)
7
Maatschappelijke context
7
Ontwikkelingen en parameters
8
Doorontwikkeling risicomanagement
9
Programmering woningbouw
11
Inleiding
11
Realisatie wonen
11
Behoefteprognose wonen
13
Prognose Kwantitatief
13
Programmering bedrijven en voorzieningen
17
Inleiding
17
Realisatie bedrijventerrein en voorzieningen
17
Behoefteprognose bedrijven en voorzieningen
18
Prognose bedrijven en voorzieningen
18
Toelichting op de actualisatie 2023
20
Inleiding
20
Bouwgronden woningbouw in exploitatie
21
Bouwgronden bedrijventerreinen in exploitatie
22
Strategische grondvoorraad
23
Projecten in voorbereiding
23
Stille reserve
24
Afgesloten complexen
24
Tussentijdse winstneming
25
Financieel Meerjaren Perspectief
26
Inleiding
26
Financiële analyse meerjaren perspectief
26
Verdeling kosten en opbrengsten
27
Ontwikkeling boekwaarde
31
Weerstandsvermogen en vermogenspositie
33
Ontwikkeling risico’s
33
Ontwikkeling resultaten
33
Balanspositie per 31-12-2022
34
BIJLAGEN 35 Bijlage I
Waarderen van gronden
36
Bijlage II
Factsheets (vertrouwelijk)
37
2
Bijlage III
Risicoverloop (vertrouwelijk)
38
Bijlage IV Aan- en verkoopboek (vertrouwelijk)
39
Bijlage V
40
Compensatieafspraken (vertrouwelijk)
Bijlage VI Meerjarenbegrotingen (vertrouwelijk)
41
Bijlage VII Rekentechnische uitgangspunten (vertrouwelijk)42
3
1
Inleiding Aanleiding en doelstelling
Het Meerjaren Perspectief grondzaken, hierna te noemen MPG biedt een jaarlijks overzicht en inzicht in het verloop van de grondexploitaties en de “grondportefeuille” van de gemeente Deventer. In dit MPG geven we een beeld van de situatie per 1-1-2023, we kijken vooruit naar de verwachtingen voor de komende jaren en blikken terug op de veranderingen die wij hebben geconstateerd ten opzichte van het MPG per 1-1-2022. Het MPG dient als jaarlijks terugkerend instrument waarin de samenhang van alle ontwikkelingen en keuzes in beeld worden gebracht. De volgende doelen worden met dit MPG nagestreefd: 1. Presentatie van een integraal beeld, dat de verschillende beleidsvelden overstijgt. 2. Het verstrekken van informatie over programmatische en plantechnische uitgangspunten. 3. Het bieden van inzicht in de actuele financiele stand van de gemeentelijke grondexploitaties. 4. Het bieden van inzicht in de belangrijkste risico’s die verbonden zijn aan de grondexploitaties. Concrete aanleidingen om het MPG 2023 op te stellen zijn onder andere: 1. De gemeente staat voor een grote woningbouwopgave. Een deel daarvan pakt de gemeente zelf actief op. Het MPG geeft inzicht in dit actieve deel van het gemeentelijke grondbeleid. 2. Het blijft van belang dat de gemeente zich richt op een scherpe sturing ten aanzien van programma en financiën. 3.
Het voorziet in een integrale informatievoorziening over de “stand van het grondbedrijf” in al zijn facetten. Het MPG biedt daartoe de benodigde informatie voor de gemeenteraad om te kunnen beoordelen of bijsturing nodig is ten opzichte van de door de gemeenteraad vastgestelde kaders. 4. Door het opstellen van het MPG ontstaat inzicht in gemeentelijke, actieve, grondexploitaties, hierna te noemen “grondexploitaties”, en wordt de gemeenteraad in de positie gebracht om “in control” te blijven op hetgeen binnen de portefeuille grondexploitaties gebeurt. 5. De afdrachten en gewijzigde marktomstandigheden in de afgelopen recente jaren hebben ervoor gezorgd dat resultaten van grondexploitaties weer positief werden beïnvloed en minder verlieslatend werden of zelfs een batig resultaat kregen In de huidige situatie heeft de gemeente verlieslatende maar ook een aantal winstgevende grondexploitaties. “Vinger aan de pols houden” is van belang om resultaten van grondexploitaties voorzover dit binnen de invloedsfeer van de gemeente ligt zoveel mogelijk te optimaliseren. Dit gebeurt door “in control te blijven” en goed te monitoren wat er gebeurt in de projecten. 6. Risicomanagement en het “in control zijn” van grondexploitaties maken een belangrijk onderdeel uit van sturing op projecten.
Het MPG en de (vertrouwelijke) factsheet per project bieden informatie over de omvang en de te nemen beheersmaatregelen met betrekking tot ingeschatte risico’s die verbonden zijn aan de grondexploitaties. 7. Conform het “Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten”, hierna te noemen “BBV”, bestaat een jaarlijkse plicht voor actualisatie van grondexploitaties. De geactualiseerde grondexploitaties worden door middel van het MPG, die als bijlage is toegevoegd aan de Jaarrekening als onderdeel van de paragraaf Grondbeleid, voorgelegd ter besluitvorming aan de gemeenteraad. 8. Daarnaast zijn door de Commissie BBV met betrekking tot grondexploitaties ultimo 2018 de richtlijnen ten aanzien van vroegtijdige winstneming bij winstgevende grondexploitaies aangescherpt gevolgd door een complete actualisatie van de voornoemde richtlijnen in de zomer van 2019. 9. Eventuele herziening van grondexploitaties wordt voorgelegd aan de gemeenteraad ter besluitvorming indien actualisatie niet binnen de eerder door de gemeenteraad gestelde kaders kan plaatsvinden. Bij herziening van een grondexploitatie is sprake van een substantiële verandering die niet past binnen de autonome reguliere ontwikkelingen van een project. Uit de geactualiseerde en herziene grondexploitaties kunnen mutaties volgen in reserves en voorzieningen binnen het vermogensbeheer van vastgoed en grondzaken.
Deze mutaties worden in dit MPG inzichtelijk gemaakt en vaststelling vindt plaats bij de jaarstukken door de gemeenteraad. Het MPG vormt hiermee een aanvulling op de bestaande informatievoorziening zoals deze is opgenomen in de planning & control cyclus, met name specifiek de “paragraaf Grondbeleid” en de ”paragraaf Weerstandsvermogen”. De uitdaging in dit MPG is om separate informatie uit vastgesteld beleid en beleid dat in ontwikkeling is te verbinden en als geheel in samenhang met elkaar te presenteren, zodat onderlinge verbanden kunnen worden gelegd en beoordeeld.
4
Status van het MPG Informatie en sturing Met het MPG wordt onder andere inzicht gegeven in de huidige positie van grondexploitatie complexen. Met het MPG wordt vooral de informatievoorziening verbeterd door deze in samenhang te laten zien met andere aspecten die samenhangen met grondexploitaties. Het gaat hierbij dan om de aspecten programmatische uitgangspunten, planning, financiën en risico’s. Daarnaast wordt op basis van actuele inzichten een prognose gegeven van de te verwachten financiële resultaten van de lopende grondexploitaties. Op basis van de informatie in het MPG kan de gemeenteraad haar sturende kaderstellende rol beter uitvoeren en wordt zij in een positie gebracht om “in control” te zijn. In het MPG worden ontwikkelingen en risico’s gesignaleerd. Wanneer deze daadwerkelijk aanleiding zijn voor bestuurlijk handelen, worden deze separaat aan de raad voorgelegd ter beoordeling en besluitvorming. Status en doel van de grondexploitatieberekening De actualisatie van grondexploitatieberekeningen, die aan dit MPG ten grondslag ligt, zijn in beginsel financieeltechnisch van aard. Hierbij kan gedacht worden aan actualisatie van eenheidsprijzen, al dan niet een bijstelling in de fasering van investeringen en opbrengsten en aanpassing van parameters met financiële consequenties voor het uiteindelijk grondexploitatieresultaat.
Planinhoudelijke wijzigingen, herziening van bestaande uitgangspunten, worden altijd separaat ter besluitvorming voorgelegd. Dit MPG geeft de financiële resultaten van de concrete uitvoering van het huidige grondbeleid weer. Naast de eerder genoemde doelen onder 1.1. “Aanleiding en doelstelling” die met het MPG worden nagestreefd, zijn ook de volgende doelen ondere andere van belang: • Transparant en begrijpelijk inzicht geven ten aanzien van de: • méérjarige ontwikkelingen in de verschillende complexen; • ontwikkeling van de algemene reserve grondexploitaties (ARG) en andere specifieke reserves en verliesvoorziening; • ontwikkeling van de financieringsbehoefte van de complexen; • Input leveren voor evaluatie, actualisatie (grond)beleid en actualisatie van parameters welke worden toegepast in de te actualiseren grondexploitatieberekeningen; • Input leveren voor monitoren en sturen van de programma’s wonen, bedrijventerreinen en kantoren. Actieve grondexploitaties Dit MPG rapporteert over actieve gemeentelijke grondexploitaties ten aanzien van woningbouw, bedrijventerreinen en overige voorzieningen. Het komt voor dat een (private) ontwikkelaar of een combinatie van ontwikkelende private partijen een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren.
Genoemde ontwikkeling kan plaats vinden op gronden: • die in eigendom zijn van één of meerdere partijen (facilitaire private ontwikkeling), • die in eigendom zijn van de gemeente Deventer (actieve gemeentelijke grondexploitatie) • een gecombineerde gezamenlijke ontwikkeling op private en gemeentelijke gronden (“gemengd project”). Zolang de gemeente in ontwikkelingen, waarbij sprake is van een gezamenlijke ontwikkeling (gemeentelijke gronden in combinatie met private gronden), een financieel risico loopt worden deze ontwikkelingen “traditioneel” in exploitatieberekeningen opgenomen.
Aanpak en uitgangspunten MPG Het MPG wordt één keer per jaar in april/mei opgesteld als onderlegger bij de jaarrekening van voorgaand verslagjaar. De financiële basis voor het MPG wordt gevormd door de: • jaarrekening (boekwaarde 31-12 van voorgaand jaar voorafgaand aan opmaak exploitatieberekening) en • geactualiseerde meerjarenbegroting van de diverse grondexploitaties in het nieuwe verslagjaar. Werkwijze en resultaat bepaling In dit MPG wordt de stand van zaken per 1-1-2023 vastgelegd. Deze datum wordt “peildatum” genoemd. Daarvoor zijn de lopende grondexploitaties per die datum doorgerekend ten aanzien van de nog te verwachten nominale investeringen en nominale opbrengsten. Tevens is gekeken naar de fasering van voornoemde, te verwachten,
5
nominale investeringen en - opbrengsten waarbij deze zijn uitgezet, gefaseerd, in de tijd met gebruikmaking van zogenaamde parameters rente en inflatie voor investeringen en opbrengsten. Gedurende de restant looptijd wordt ook, markttechnisch, rekening gehouden met ontwikkeling van kosten en opbrengsten. Door middel van het toepassen van de (samengestelde) parameters kosten- en/of opbrengstenstijging dan wel kosten- en/of opbrengstendaling, uitgedrukt in een percentage, wordt geanticipeerd op “de marktontwikkelingen”. Dit wordt “indexatie”genoemd. Ook wordt rekening gehouden met toekomstige rentelasten of -baten door gebruik te maken van de parameter rente. Uit voornoemde berekening volgen jaarlijkse kasstromen. Het totaal van deze jaarlijkse kasstromen tot aan de einddatum van een grondexploitatie van het betreffende project leidt tot een waarde op einddatum, de Eindwaarde (EW). De eindwaarde is de waarde die ontstaat wanneer “nominale” waarden worden gefaseerd met toepassing van rente en inflatie gedurende de looptijd van het betreffende project. De einddatum is de datum waarop het project fysiek gereed en opgeleverd is en het moment waarop betreffende grondexploitatiebegroting administratief kan worden afgesloten.
Omdat de einddatum van iedere grondexploitatieberekening verschillend kan zijn wordt de systematiek gehanteerd dat alle eindwaardesaldi (het resultaat op eindewaardedatum) van de diverse grondexploitatiebegrotingen wordt teruggerekend naar de peildatum, datum van opmaak grondexploitatiebegroting in betreffende jaar, in deze MPG de peildatum 1 januari 2023. Door alle eindwaardesaldi terug te brengen naar de peildatum per 1-1-2023 worden de projectresultaten onderling vergelijkbaar. In paragraaf 2.3. “Ontwikkelingen en parameters” wordt nader ingegaan op deze materie. • Deze berekening op peildatum 1-1-2023 wordt het netto contant maken van de eindwaardesaldi genoemd waardoor een netto contante waarde (NCW) ontstaat dat als resultaat geldt op peildatum 1-1-2023. Om de NCW te berekenen wordt gebruik gemaakt van een discontovoet, een percentage dat is voorgeschreven door de Commissie BBV. EW gedeeld door de discontovoet geeft het resultaat op NCW per 1-1-2023. Discontovoet Dit percentage is een verplicht te hanteren voorgeschreven rentepercentage door de Commissie BBV om de NCW te bepalen en bedraagt per 1-1-2023 2% per jaar.
Dit percentage is enerzijds gebaseerd op het in de afgelopen jaren méérjarig gemiddelde inflatiepercentage in de Eurozone en anderzijds op de toekomstverwachting, welke objectief is vertaald in het streven van de Europese Centrale Bank (ECB) naar een percentage van onder, maar dichtbij, de 2 procent. (Bron: Notitie grondexploitatie 2016).
Leeswijzer • In de hoofdstukken 2 tot en met 4 wordt een beschrijving gegeven van de context relevant voor grondexploitaties. Deels bestaat dit uit gemeentelijke algemene kaders (hoofdstuk 2) en deels over ontwikkelingen ten aanzien van de beleidsvelden wonen (hoofdstuk 3) en economie (hoofdstuk 4). • In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2023. • De doorrekening van de nieuwste BIE grondexploitaties (Bouwgrond in Exploitatie) heeft effect op het financieel meerjarenperspectief van de grondexploitaties en de algemene reserve grondexploitatie (ARG). Dit staat beschreven in hoofdstuk 6. • In hoofdstuk 7, tenslotte, wordt voorgaande doorvertaald naar risico’s, het weerstandsvermogen en de vermogenspositie. Tot slot zijn aan dit MPG de volgende zeven bijlagen toegevoegd: 1. Waarderen van grondposities, waarin de principes van waarderen zijn beschreven; 2. De Factsheets (vertrouwelijk) met vermelding per complex van - de stand van zaken - alsmede het programma en - de risico’s; 3. Het risicoverloop (vertrouwelijk); 4. Aan- en verkoopboek (vertrouwelijk); 5. Bouwclaims (vertrouwelijk); 6. Per complex de meerjarenbegrotingen (vertrouwelijk); 7. De rekentechnische uitgangspunten (vertrouwelijk).
6
2
Kaders & ontwikkelingen Beleidsmatige context (rol grondbeleid)
Grondbeleid Een belangrijk thema is een evenwichtige ontwikkeling van Deventer. Ontwikkelingen in onder andere demografie, economie, technologie en duurzaamheid leiden tot verandering in de ruimtevraag. Uitgaande van het grondbeleid als ondersteunend instrument stellen we ons in dit kader de vraag hoe we een bijdrage kunnen leveren aan de daarbij behorende opgaven en ambities. Anders geformuleerd: hoe kunnen we een bijdrage leveren aan de waardecreatie, in coöperatie met onze inwoners, ondernemers en andere partners? De kern van waardecreatie is het centraal stellen van het maatschappelijke effect van een gebiedsontwikkeling. Dat gebeurt vanuit een breed perspectief. Bijvoorbeeld of een gebiedsontwikkeling bijdraagt aan een gezonde leefomgeving, aan meer werkgelegenheid of aan de ruimtelijke kwaliteit van de plek. Dit maatschappelijk effect wegen we af tegen de financiële investering en risico’s in een gebiedsontwikkeling. Hierbij beoordelen van we de noodzakelijke of wenselijke gemeentelijke rol van geval tot geval. Het grondbeleid vraagt om maatwerk per afzonderlijke situatie. Afhankelijk van de specifieke situatie , de specifieke ambities en de specifieke afweging die de gemeente maakt bij een ontwikkeling, kiest de gemeente een rol in haar grondpolitiek. De gemeente kan hierbij kiezen uit faciliterend grondbeleid, proactief faciliterend grondbeleid en actief grondbeleid.
Als een ruimtelijke ontwikkeling ongewenst is werkt de gemeente niet mee. In 2014 heeft de gemeenteraad de Nota Grondbeleid vastgesteld. Daarin is vastgelegd dat de gemeente geen actief grondbeleid voor staat. Alleen, als de markt belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen niet op pakt of op kan pakken, maakt de gemeente een afweging of zij een actieve rol wil en kan spelen. De wereld is inmiddels veranderd en de vastgoedmarkt is volop in beweging. Ook in Deventer. De stad heeft de ambitie om een ongedeelde stad te zijn met een fijn vestigingsklimaat, de juiste voorzieningen en aantrekkelijke woon- en werklocaties. Dat betekent ook een impuls aan de woningbouw die bereikbaar is voor alle doelgroepen met nadruk op betaalbaarheid. Deventer staat daarom voor een opgave met een schaal die veel groter is dan in achterliggende periode 2010 -2021. Daarop dient ook het grondbeleid te worden afgestemd. De ambities van Deventer vragen een meer actieve afweging over de gemeentelijke rol in de ruimtelijke ontwikkelingen. Daartoe moet het grondbeleid worden geactualiseerd, gericht op een evenwicht in de rol die de gemeente wil en kan vervullen, variërend van faciliterend tot actief. Een grondbeleid dat aansluit op de Omgevingswet en een sterk verband heeft met de Omgevingsvisie.
Een grondbeleid dat effectief wordt ingezet als middel om de beleidsdoelen en ambities van Deventer waar te maken. E.e.a. binnen voor de gemeente aanvaardbare financiele kaders en risico’s. Een nieuwe Nota Grondbeleid wordt in 2023 aangeboden aan de raad.
Maatschappelijke context Landelijk staat de woningmarkt onder druk als gevolg van stijgende prijzen, tekort aan personeel en de stikstofproblematiek. Maar relatief gezien is de markt voor woningbouw in Deventer goed te noemen. Neemt niet weg dat deze omstandigheden effect hebben op de grondexploitaties van de woningbouwlocaties. De gemeente zet in op het realiseren van een aanzienlijk bouwprogramma. Gemeente en marktpartijen kunnen dit alleen realiseren indien zij hierin samen optrekken. Onderzocht wordt welk deel daarvan nog in de bestaande bebouwde kommen kunnen worden gerealiseerd. De gemeente is nu al zelf actief betrokken bij een aantal locaties in met name Deventer zoals het Havenkwartier, Sluiskwartier, Shitalocatie en van Heetenstraat. Maar ook faciliteert zij marktpartijen bij de ontwikkeling van diverse locaties zoals het Senzoraterrein, Kop Handelskade, Roto Smeets en Geertruidentuin. In toenemende mate worden deze locaties gebundeld in integrale gebiedsontwikkelingen zoals Centrumschil en de Kien. De gemeente vervult daarin een regisserende rol op het niveau van het gebiedsprogramma. In aanvulling daarop vinden ook ontwikkelingen plaats buiten de bestaande bebouwing. Een deel daarvan wordt ontwikkeld onder actieve regie van de gemeente. Voorbeelden daarvan zijn Steenbrugge, Tuinen van Zandweerd en Eikendal.
De uitbreiding van Bathmen (Bathmense Enk, fase III) wordt door marktpartijen gerealiseerd. Voor de woningbouwopgave Bathmen (na Bathmense enk) wordt ook onder gemeentelijke regie een gebiedsprogramma geformuleerd waarbinnen marktinitiatieven kunnen worden gefaciliteerd. De gemeente onderzoekt ook de eigen rol in de woningbouwopgave van de komende 10-15 jaar. Daar waar sprake is van een specifieke maatschappelijke opgave (doelgroepen of ruimtelijke vraagstukken) wordt ook het innemen van
7
een eigen grondpositie overwogen. Daartoe heeft de gemeente op een aantal locaties het instrument van de WVG (voorkeurspositie) ingezet. Dat betreft de locaties Wechelerhoek, Lettele en Loo buiten de bestaande bebouwde kommen en de locatie Piekfijnplein in Deventer. Of dit tot het daadwerkelijke aankopen van deze gronden gaat leiden is afhankelijk van de vragen of dit bijdraagt aan de gewenste maatschappelijke ontwikkeling en of de gronden tegen aanvaardbare prijs kunnen worden verworven. In Lettele en Loo zijn inmiddels feitelijke stappen gezet voor actieve verwerving. De eerste fase van het A1 Bedrijvenpark is nagenoeg geheel uitgegeven. Ook in de tweede (westelijke) fase zijn de bouwwerkzaamheden gestart en vinden gesprekken plaats over de uitgifte van een aantal kavels. Als de huidige vooruitzichten werkelijkheid worden en ook de uitgifte van het westelijk deel snel zal zijn gerealiseerd, is een standpunt nodig of, in aanvulling op de ruimte die ontstaat door transformatie van de bestaande terreinen, behoefte is aan een nieuw bedrijventerrein. Een economische verkenning naar de behoefte aan nieuwe ruimte voor bedrijven geeft hierin een bevestigend beeld.
Modernisering en herinrichting van de oudere bedrijventerreinen Kloosterlanden en Bergweide (traject TBBT , toekomstigbestendige bedrijventerreinen) kunnen belangrijke impulsen op het gebied van duurzaamheid, toegankelijkheid en leefbaarheid geven en wellicht leiden tot nieuwe ruimte ontstaat voor bedrijvigheid. Mogelijk kan het gemeentelijke grondbeleid hier een faciliterende en stimulerende rol spelen, ondermeer door inzet van het instrument erfpacht. Interessant daarin is ook de ontwikkeling binnen de Poort van Deventer, met daarin de (door)ontwikkeling van het S/Park en het Gasfabriekterrein. We zien dit als een kansrijk gebied voor startups en hoogwaardige, innovatieve en duurzame bedrijvigheid. Hier liggen ook kansen voor een transferium nabij de A1 dat bijdraagt aan duurzame mobiliteit. Belangrijk is het perspectief voor de bedrijfskavels aan de Westfalenstraat, waar zich het Cleantech Center Deventer heeft gevestigd. Hierdoor is de oude locatie van de Milieustraat aan de vierde havenarm vrij gevallen, wat ruimte biedt aan nieuwe watergebonden bedrijvigheid. Op die plek wordt een containerterminal ontwikkeld. Informatie over alle gemeentelijke projecten is te vinden op de site www.deventerverkoopt.nl . Deze site wordt goed gevonden en bezocht. Dat komt ook doordat meerdere particuliere ontwikkelaars van deze site gebruik maken.
Ontwikkelingen en parameters In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op taxatie en actualisatie van grondprijzen van de vrije (sector) kavels woningbouw, bedrijfskavels en de grondprijsbepaling van projectbouw (zie ook Bijlage VII Rekentechnische uitgangspunten 2023). Daarnaast worden conclusies getrokken met betrekking tot de te hanteren meerjarige indexcijfers voor de grondopbrengsten. Taxaties/ grondprijzen De gemeente hanteert het principe dat de verkoopprijs van vrije sector kavels ten behoeve van woningbouw en bedrijfskavels minmaal één keer in de twee jaar extern opnieuw wordt getaxeerd. De taxaties vormen, samen met de meerjarige indexering van de verkoopprijzen, input voor de berekening van de grondexploitatiebegrotingen bij de jaarrekening 2022 en het MPG 2023. De grondprijzen voor projectmatige bouw worden residueel berekend. Deze berekeningswijze bepaalt de verkoopprijs van de grond door de vrij op naam prijs (VON- prijs excl. btw.) van de woning te verminderen met de te verwachten stichtingskosten (bouwtechnische en overige stichtingskosten excl. grondwaarde en btw.) c.a. Dit betekent dat de grondprijsontwikkeling voor woningbouw in hoofdlijn bepaald wordt door de ontwikkeling van de stichtingskosten (excl. btw) en de ontwikkeling van de VON- prijs (excl. btw.) van de woning.
Voor de op dit moment grootste in ontwikkeling zijnde woningbouwlocatie Steenbrugge is op basis van een residuele grondwaarde berekening een tabel met grondquotes opgesteld. Deze quotes volgen de ontwikkeling van de vrij op naam prijzen van de uiteindelijk te realiseren woningen. Voor een nadere detailering met betrekking tot bouwkosten- en grondprijsontwikkeling c.a. wordt verwezen naar de reeds eerder dit jaar bestuurlijk vastgestelde Rekentechnische uitgangspunten welke als bijlage VII bij dit MPG is opgenomen.
8
Parameters In het MPG 2022 (vorig jaar), tabel 1, is onderstaand overzicht met betrekking tot de parameters per 1-1-2022 opgenomen. In het MPG 2023, tabel 2, zijn de parameters aangegeven die per 1-1-2023 zijn toegepast in de grondexploitaties.
Tabel 1. Overzicht parameters per 1-1-2022 in de MPG 2022 (dit hanteerden wij vorig jaar) 2022
2023-2025
2026 e.v.
Kostenstijging
3%
2%
2%
Kostenstijging plankosten
1,1%
2,2%
2,2%
Opbrengststijging woningbouw
0%
2%
1%
Opbrengststijging bedrijfskavels
0%
2%
1%
Discontovoet
2%
2%
2%
Tabel 2. Overzicht parameters per 1-1-2023 in de MPG 2023 (dit hanteren wij nu) 2023
2024-2025
2026 e.v.
Kostenstijging
6%
3%
1%
Kostenstijging plankosten
6%
4%
4%
Opbrengststijging woningbouw
-1%
-2,5%
0%
Opbrengststijging bedrijfskavels
0%
0%
0%
Discontovoet
2%
2%
2%
Samenvatting opbrengsten- en kostenstijging, discontovoet: • Basis voor bepaling van de te hanteren grondprijzen in de grex zijn de uitgevoerde taxaties welke taxatiewaardes voor 2023 als marktconform worden geacht. • Voor woningbouw is de opbrengstenstijging in 2023 -1%. Hiermee wordt gerekend met een negatieve opbrengstenstijging (dus daling). Ook voor 2024 en 2025 wordt rekening gehouden met een negatieve opbrengstenstijging; hier wordt gerekend met - 2,5%. Hiermee wordt voorzichtigheidshalve in de grondexploitatie rekening gehouden. • Voor bedrijventerreinen is de opbrengstenstijging in 2023 0%. Hiermee wordt voorzichtigheidshalve in de grondexploitatie rekening gehouden. • Belangrijk: er wordt onderscheid gemaakt tussen kosten en opbrengstenstijging. Wij verwachten dat dit een reëel, maar ook voorzichtig uitgangspunt is. • Discontovoet percentage van 2% is voorgeschreven in de BBV-notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” om de netto contante waarde per 1-1-2023 te bepalen. Overige bijzonderheden: • De kostenstijging wordt niet berekend over de afdracht fondsen en opbrengstenstijging wordt niet berekend over de te ontvangen subsidies. • Het komt voor dat er in projecten afspraken zijn gemaakt over grondverkoop maar dat de overdracht daarvan in een later jaar plaatsvindt, zonder dat daarbij rekening wordt gehouden met een indexering.
De gehanteerde grondprijs die is besproken met de afnemer van de grond is dan van toepassing en indexatie is niet aan de orde.
Doorontwikkeling risicomanagement Risicomanagement is een integraal onderdeel van werkzaamheden rondom de grondexploitaties. In de loop van de jaren is hier aan gewerkt, zowel op projectniveau, programmaniveau als ook op het niveau van de planning & control cyclus. Ook in 2022 is hier verder invulling aan gegeven. Projectmatig werken is een belangrijke beheermaatregel om risico’s te identificeren, te kwantificeren en te
9
beheersen. Regelmatig wordt een risicosessie georganiseerd binnen projecten, waarin alle te benoemen risico’s in beeld worden gebracht. Voor de risico’s met een financiële impact wordt als volgt gehandeld: • Het bruto risicobedrag moet worden omgezet in een netto risicobedrag. Feitelijk is dat een vertaling van het bruto bedrag keer de kans dat dit risico zich zal voordoen (bedrag x kans). • De berekeningswijze is voor alle projecten uniform, echter de bepaling van de risico’s en het bruto bedrag verschilt per project. De specifieke omstandigheden en benaderingen van een project als bijvoorbeeld Havenkwartier verschilt nu eenmaal sterk met het bedrijvenpark A1. Ook is de nieuwe ontwikkelingswijze van Steenbrugge niet te vergelijken met de traditionele Vijfhoek benadering. • Risico’s waarvan geconstateerd wordt, dat deze enige importantie hebben, worden opgenomen in Lias. Binnen Lias worden oorspronkelijk gesignaleerde bruto risico’s opgenomen. • Vervolgens wordt volgens het systeem in Lias een kans van optreden bepaald. • Deze kans van optreden wordt door de projectmanager bepaald in afstemming met de programmamanager en ambtelijk opdrachtgever. • De kansinschatting bestaat uit een optelsom van meerdere factoren, maar is natuurlijk altijd een professioneel intuïtieve. Te noemen zijn mogelijke beheermaatregelen, de tijd, inschatting van de markt et cetera.
• Aldus ontstaan de netto gesignaleerde risico’s. Vervolgens wordt in samenspraak tussen projectmanager en programmamanager bepaald of voor de gesignaleerde risico’s een beroep wordt gedaan op het gemeentelijke weerstandvermogen. Dat is afhankelijk van factoren zoals het moment van optreden, onderlinge afhankelijkheden en consistentie op programmaniveau. Alle netto gesignaleerde risico’s waarvoor een beroep op het weerstandvermogen wordt gedaan, worden bij elkaar opgeteld. Die optelsom levert het bedrag op waarvoor vanuit de gezamenlijke grondexploitaties een beroep wordt gedaan op het gemeentelijke weerstandvermogen.
10
3
Programmering woningbouw Inleiding
Sinds de vaststelling van de Woonvisie in 2018 zijn er 2050 nieuwe woningen in Deventer toegevoegd. Dat is ruim boven de taakstelling uit de Woonvisie van 350 woningen per jaar. In 2022 werden 450 woningen opgeleverd. Na het hoge aantal opleveringen in 2018 en 2019, lag het aantal in 2020 en 2021 net onder de taakstelling van 350. Een verklaring zat hem voor 2020 met name in de PAS problematiek en de vertragingen die dat tot gevolg had. Voor 2021 zat het hem met name in het langer duren van de bouw (schaarste in materiaal en menskracht, vertraagde aansluitingen op nutsvoorzieningen). De eerste opleveringen Auping en Bathmense Enk fase 3 waren al voorzien in 2021. Deze vonden nu plaats in 2022. Qua oplevering was 2022 verder met name het jaar van de opleveringen Rubenstraat, Aan de Dijk en Deltaplein (Rivierenwijk). Op basis van prognoses moet de woningbouwproductie van Deventer flink worden opgehoogd. Op basis van de eigen behoefte en de ambitie ‘verjongen en versterken arbeidsmarkt’ werken we de komende jaren toe naar een ruime verdubbeling van de productie.
Realisatie wonen Het volgende aantal woningen is de voorgaande jaren toegevoegd aan de woningvoorraad (zie ook tabel 4 hierna op de volgende bladzijde): Tabel 3. Toevoeging woningvoorraad 2013 t/m 2022 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
464 200 264
406 101 305
260 63 197
326 67 259
285 30 255
418 10 408
697 10 687
326 10 316
258 10 248
460 10 450
bruto sloop netto
Figuur 1. Realisatie woningbouw 2013-2022
Netto toevoeging woningen 800 700 600 500 400
netto toevoeging
300 200 100 0 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Realisatie ten opzichte van het beleid: Kwantitatief/kwalitatief: De woningbehoefte van Deventer, zoals vastgesteld in de Woonvisie 2018, bedraagt een netto toevoeging van 3.000 woningen in 10 jaar. In de Woonvisie 2018 is voor de eerste 5 jaren een taakstellend nieuwbouwprogramma van tenminste 350 woningen (netto toevoeging) per jaar opgenomen. Sinds de vaststelling van de Woonvisie in 2018 zijn er ongeveer 2050 nieuwe woningen in Deventer toegevoegd. Hiervan waren er 386 sociale huurwoningen, 465 vrije-
11
sector huurwoningen, 970 koopwoningen en 228 studentenwoningen. Deze woningen zijn gebouwd in de jaren 20182022. In 2022 werden 450 woningen toegevoegd. Deze zijn als volgt onderverdeeld: • 188 koopwoningen, • 73 huurwoningen van corporaties • 189 huurwoningen van particuliere verhuurders In de volgende tabel, tabel 4 “Realisatie woningbouw 2010-2022 naar segmenten”, is één en ander weergegeven. Tabel 4. Realisatie woningbouw 2010-2022 naar segmenten Realisatie 2010-2021
Toevoeging in 2022
Totaal tm 2022
Totaal percentage
Totaal netto Koopwoningen Sociale koop (<255.000)
433
9
442
13%
Overig koop (>255.000)
1438
197
1635
49%
totaal koop
1871
206
2077
62%
sociaal
605
70
675
20%
vrije sector
430
177
607
18%
totaal huur
1035
244
1279
38%
Totaal
2906
450
3356
Huurwoningen
In onderstaande tabel, tabel 5 “Confrontatie realisatie met woningbehoefte”, is de kwalitatieve woningbehoefte (Woonvisie 2018) geconfronteerd met de netto realisatie. Dit leidt tot het volgende beeld: Tabel 5. Confrontatie realisatie met woningbehoefte Programma o.b.v. Woonvisie 2018
Netto realisatie 2018-2022
Sociale koop
15-20%
13 %
Vrije sector middelduur/ duur
45-50%
49 %
Totaal koop
60-70%
62 %
Sociale huur
20-30%
20 %
10%
18 %
30-40%
38 %
Vrije sector huur Totaal huur
De netto kwalitatieve daadwerkelijke realisatie matcht met de Woonvisie. Conclusies realisatie woningbouw: • Sociale koop: - netto aandeel zit qua realisatie net onder de bandbreedte van de Woonvisie 2018; - in de Woonvisie 2018 is geconcludeerd dat Deventer een grote voorraad woningen heeft in het goedkoopste segment. Confrontatie van voorraad met de omvang van de doelgroep van beleid liet zien dat er in Deventer voldoende sociale huur- en goedkope koopwoningen zijn; • Sociale huur: - netto aandeel past qua realisatie binnen de bandbreedte van de Woonvisie 2018; - in de Woonvisie 2018 wordt geconcludeerd dat de gemeente de sociale huurvoorraad op het huidige peil wil handhaven en de vraag en aanbod de komende jaren met onze partners zal blijven monitoren. Daarnaast ontstaat er met de tuvo en flexwoningen een bijzonder soort toevoeging, omdat deze in principe tijdelijk is;
12
• Vrije sector koop; - netto realisatie matcht met de Woonvisie; • Vrije sector huur: - marktontwikkelingen laten zien dat de vraag naar vrije-sector huur is toegenomen en dit merkt de gemeente Deventer ook; - In de Woonvisie 2018 werd geconcludeerd dat het middeldure huursegment in Deventer beperkt aanwezig is en op dat moment circa 4% bedroeg. Vanuit meerdere doelgroepen groeit de belangstelling voor deze woningen. Doel is dan ook het aanbod van middeldure huur (tot € 900,00 per maand) in Deventer te versterken. In het woningbouwprogramma op basis van de Woonvisie 2018 is daarom een percentage van 10% opgenomen. Het aandeel is van de toevoegingen is nu 18%.
Behoefteprognose wonen Actuele prognoses laten inmiddels een grotere woningbehoefte zien. Op basis van deze prognoses is eind 2021 de nieuwe woningbouwopgave voor Deventer vastgesteld via het besluit Wonen en Voorzieningen. De woningbouwopgave gaat uit van een eigen behoefte van 7000 woningen tot 2035. Daarnaast is een extra ambitie uitgesproken ter versterking van de arbeidsmarkt en verjonging. Daarvoor wordt uitgegaan van 4000 extra woningen tot 2035. Met de autonome opgave van 7000 woningen in dit kader groeit het inwonersaantal de komende jaren licht. De 4000 woningen extra en de daarmee samenhangende extra bevolkingsgroei biedt ons meer mogelijkheden om onze voorzieningen, werkgelegenheid en onderwijs de komende jaren op peil te houden. In totaal zullen bij deze voorkeursvariant de komende 15 jaar 11.000 woningen nodig zijn. Dat komt neer op een toevoeging van gemiddeld 733 woningen per jaar. Het huidige aantal plannen voorziet voor de korte en middellange termijn wel in voldoende ruimte. Voor de langere termijn (na 2027) zijn nieuwe inbreidings-, transformatie- en uitbreidingslocaties nodig. In het kader van Wonen en Voorzieningen wordt dit nader uitgewerkt. Ook het kwalitatief woningbouwprogramma zal op basis van het raadsbesluit worden herijkt.
Prognose Kwantitatief Provincie Overijssel en de gemeenten in West-Overijssel stelden begin 2021 de Regionale Woonagenda vast, ter vervanging van de oude Woonafspraken. Wat betreft de woningbouwbehoefte wordt met name ingezet op versnelde realisatie van de plannen voor de korte en middellange termijn. Voor de langere termijn wordt gekeken waar nieuwe locaties in ontwikkeling kunnen worden genomen. Uitgangspunt is dat gemeenten voorzien in de eigen behoefte. Daarnaast heeft provincie de ambitie in West-Overijssel 9000-15.000 woningen extra toe te voegen. Provincie en gemeenten werken samen uit waar deze extra woningen gerealiseerd worden. Tabel 6 “Plancapaciteit woningbouw 2023 -2032”, geeft de Deventer plancapaciteit/ woningbouwprogramma van de inmiddels bekende plannen voor de periode 2023-2032 weer. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in (semi) harde en zachte plannen.
Tabel 6. Plancapaciteit woningbouw 2023 – 2032 in aantallen Soort woning
hard/semi% hard
zacht
Totaal
%
Huur Sociale huur
1008
30
542
1550
25
Vrije sector huur
505
15
292
797
13
Subtotaal
1513
45
834
2347
37
Koop
13
Betaalbare koop (tot 355000)
754
23
76
830
13
Vrije sector (>355.000)
1044
31
187
1231
19
Subtotaal Koop
1798
54
263
2061
33
nog niet bekend
18
1
1900
1918
30
Plancapaciteit
3329
2997
6326
100
(semi)hard
Zacht
Totaal
%
Inbreiding/herstructurering
2413
72
2897
5310
84
Uitbreiding
916
28
100
1016
16
Plancapaciteit
3329
2997
6326
Met het realiseren van de harde, semi-harde en zachte plancapaciteit, kan voor de korte en middellange termijn voorzien worden in de woningbehoefte. Voor de periode daarna zijn nieuwe locaties nodig. Ook moet rekening worden gehouden met planuitval en vertraging in bestaande plannen waardoor ook voor de middellange termijn het toevoegen van locaties gewenst is. We willen met de woningbouwpartners (verenigd in Platform Wonen) komen tot een continue bouwstroom. Dit betekent dat we samen inzetten op versnelde realisatie van de harde plannen voor de korte termijn, het omzetten van zachte naar harde plancapaciteit voor de middellange termijn en het toevoegen van nieuwe plannen voor de langere termijn. Een deel van de afgesproken productie wordt gerealiseerd via de gemeentelijke grondexploitaties. Van de ongeveer 6300 reeds geprognosticeerde woningen (hard en zachte plannen) voor de komende 10 jaar, zijn ongeveer 1450 woningen geprogrammeerd via de gemeentelijke grondexploitaties of potentieel toekomstige grondexploitaties. Dit betreft met name Steenbrugge fase 2 en 3 (ongeveer 800), Tuinen van Zandweerd (ongeveer 140), Van Hetenstraat (ongeveer 100) en Sluiskwartier (ongeveer 60). In tabel 7 op de volgende pagina is de plancapaciteit aangegeven die is opgenomen in de vigerende grondexploitatiebegrotingen.
In deze tabel is de plancapaciteit van de woningbouw in aantallen aangegeven, waarmee in de gemeentelijke grondexploitaties in de periode 2023 tot en met 2032 rekening wordt gehouden en als zodanig over de jaren zijn gefaseerd. Tabel 7. Plancapaciteit woningbouw gemeentelijke grondexploitaties 2023 – 2032 in aantallen Huur Sociale huur (laag en hoog)
319
Vrije sector huur
80
Subtotaal
399
Koop Sociale koop (tot 200.000)
97
Vrije sector (middelduur en duur)
750
Subtotaal Koop
847
onbekend
198
14
Plancapaciteit
1444
Soort woning Inbreiding/herstructurering
517
Uitbreiding
927
Plancapaciteit
1444
Kwalitatief Normaalgesproken wordt in dit stuk de kwalitatieve woningbehoefte geconfronteerd met de woningbouwplannen van de komende 5 jaren waarvan de programmering bekend is. Dit programma wordt echter op basis van de uitkomsten van Wonen en Voorzieningen (Wonen werken verjongen) en het recent uitgevoerde woningmarktonderzoek herijkt. Een confrontatie van de programmering in de plannen met de programmering zelf, is dit jaar niet goed mogelijk. De druk op de woningmarkt is hoog en er is veel behoefte aan betaalbare woningen. De borging van het betaalbaar segment (sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop) is een belangrijk uitgangspunt bij de herijking van het programma. In de plannen zit een groter deel vrije sector huur dan in het verleden als uitgangspunt diende van het vastgestelde beleid. Dit beleid wordt echter in de nieuwe Woonvisie aangepast (zie paragraaf 5.2.). Marktontwikkelingen laten zien dat de vraag naar vrije sector huur toeneemt, als gevolg van onder andere ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. Dat merkt de gemeente Deventer ook en daarom wil de gemeente dit segment in Deventer versterken. Ook uit het woningmarktonderzoek blijkt een behoefte aan met name middeldure huur.
Sociale huur en (goedkope) koop Voor wat betreft sociale huur is met de corporaties is in de Prestatieafspraken de afspraak gemaakt dat 20% van de nieuwbouwopgave voor hun rekening zou moeten komen. Gezien de behoefte en de druk op de sociale huurmarkt, zal de sociale huuropgave ook in het te herijken woningbouwprogramma van belang blijven. Met de corporaties en andere marktpartijen bekijken we hoe de sociale huuropgave de komende jaren te borgen. Ongeveer de helft van de behoefte aan koopwoningen in Deventer betreft het prijssegment tot de Nationale Hypotheekgrens (€ 355.000,00). De woningvisie en het woningbouwprogramma zullen worden geactualiseerd onder meer op basis van woningmarktonderzoek. In figuur 2 is het meerjarig verloop van het totale woningbouwprogramma (hard, semi-hard en zacht) weergegeven (uitgaande van jaar van oplevering)1): Figuur 2. Totale woningbouwprogramma 2023-2037 van de inmiddels bekende plannen/initiatieven (hard, semi-hard en zacht)
De gemeentelijke woningbouwprojecten leveren in de huidige bekende plannen ongeveer 30% van de totale woningbouwproductie. Dit geeft een indicatie over de verhouding actief – faciliterend en daarmee over onze directe sturing op de voortgang. 1) Opgemerkt dient te worden dat de komende jaren weer een piek in de programmering (de zogenaamde “boeggolf”) te zien is. Dit is zoals het was
voor de crisis op de woningmarkt. In de praktijk echter zal een deel van deze plannen doorschuiven in de tijd.
15
Conclusies prognose: •
Totale plancapaciteit: Totale plancapaciteit van ongeveer 7600 woningen, waarvan er ongeveer 2800 semi-hard en hard zijn (Tabel 6: Plancapaciteit woningbouw 2023 – 2032) ligt onder het benodigde programma. Het is dus zeker nodig om zachte plannen op te pakken. De opgave tot 2035 is namelijk 11.000 woningen. In dit kader vindt ook een zoektocht plaats naar ruimte voor wonen in de stad;
•
Sociale huur: Met de corporaties en marktpartijen onderzoeken we hoe we de sociale huuropgave de komende jaren kunnen borgen;
•
Vrije sector koop; De prognose sluit aan bij de behoefte. In de nieuwe programmering zal meer onderscheid gemaakt worden in sociale koop (tot 200.000), betaalbare koop (tot 355.000) en vrije sector koop (> 355.000).
•
Vrije sector huur: Marktontwikkelingen laten zien dat de vraag naar vrije-sector huur toeneemt, als gevolg van onder andere de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. Dat merken we ook in Deventer met 18% in de harde en semi-harde plannen. Met name aan middeldure huur is behoefte, deze behoefte wordt in het nieuwe woningbouwprogramma uitgewerkt.
16
4 Programmering bedrijven en voorzieningen Inleiding De verkoop van bedrijventerreinen is sinds 2017 weer aangetrokken. Dit heeft in 2022 geleid tot de volgende verkopen: - Bedrijvenpark A1: In het oostelijk deel is nog circa 1,4 ha. te koop van de in totaal uitgeefbare 35,5 ha. In 2022 is 1,3 hectare uitgegeven (gepasseerd bij de notaris). Daarnaast is er veel interesse voor het westelijke deel. In het westelijk deel is in 2022 8 ha uitgegeven. -Stadsentree (Teugseweg): Ten aanzien van het complex Stadsentree (Teugseweg) was het de bedoeling gemeentelijke grond (circa 0,95 ha.) uit te geven als onderdeel van een totale package deal als resultaat van gevoerde onderhandelingen. De Stadsentree kan echter niet verder worden uitgewerkt in een ontwikkelingsperspectief zolang er geen zicht is op een goede oplossing van het knelpunt in de verkeersontsluiting. Om die reden is in overleg, en met wederzijdse instemming, met Explorius de intentieovereenkomst beëindigd. Na het beëindigen van de samenwerking met Explorius is het project tijdelijk gepauzeerd. Zodra de resultaten van het project Mobiliteit Poort van Deventer bekend zijn wordt gezocht naar nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied. Dat gaat in samenwerking met alle eigenaren en gebruikers van het gebied.
- Lettele en Bathmen Looweg Voor wat betreft Bedrijventerrein Lettele en Bathmen Looweg zijn in 2022 de resterende gronden (0,89 ha) uitgegeven. -Gasfabrieksterrein Kavel 2 (het voorterrein en de portiersloge) is in mei 2022 geleverd voor de ontwikkeling van een ICT-centrum (Xgebouw) en de renovatie van de portiersloge. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. Het bouwrijpmaken van de kavel is gereed. Start bouw wordt verwacht medio 2023. Kavel 6a is in mei 2022 geleverd. De bouw is in december 2022 gestart. Kavel 6b is in juni 2022 geleverd. Start bouw is voorzien in maart / april 2023.
- Overige bedrijventerreinen: naast het Bedrijvenpark A1, Teugseweg, Bedrijventerreinen Lettele en Bathmen Looweg, Gasfabrieksterrein zijn er nog twee andere bedrijventerrein, te weten de locaties: o Westfalenstraat en o Hanzeweg.
Realisatie bedrijventerrein en voorzieningen Bedrijvenpark A1 In het oostelijk deel is nog circa 1,4 ha. te koop van de in totaal uitgeefbare 35,5 ha. In het westelijk deel is nog circa 13,4 ha te koop van de in totaal uitgeefbare 21,4 ha.
Gerealiseerde verkopen Gerealiseerde verkopen grondexploitatie complexen ziet er volgt uit: -
A1 Bedrijventerrein Lettele Bathmen Looweg Totaal
9,3 ha. 0,05 ha 0,84 ha. 10,2 ha.
17
Behoefteprognose bedrijven en voorzieningen Er is door Buck Consultants International in november 2022 een rapport opgesteld met als titel “Perspectief ruimte voor werken in Deventer. Deventer heeft groeiambities met 11.000 extra woningen, waarvan 7.000 voor de autonome bevolkingsgroei. Met de 4.000 andere woningen wil Deventer de arbeidsmarkt versterken en verjongen. De ambitie is om de werkgelegenheidsfunctie van de stad te versterken. De groei van het aantal inwoners is geen doel zich. Door te kiezen voor het type groei dat bijdraagt het economisch profiel kan de potentie van Deventer optimaal worden benut. Er worden in het Buck rapport verschillende ruimtelijk-economische keuzes geadviseerd: -
Beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen Zoeken naar ruimte voor een nieuw bedrijventerrein
Om de verwachte ruimtevraag voor bedrijventerreinen in Deventer op te kunnen vangen kan niet volstaan worden met herontwikkeling. Voor Deventer is er een behoefte aangetoond (vraag minus hard planaanbod) in een hoog scenario van 50 tot 60 hectare extra tot 2040. Er zal gezocht moeten worden naar nieuwe ruimte om in ieder geval de vraag vanuit het lokale bedrijfsleven op te kunnen vangen en om economisch waardevolle bedrijven door te laten groeien op een nieuwe locatie. Dat betekent zorgvuldig omgaan met de resterende beschikbare kavels en kijken naar economische waarde op de lange termijn (lokale en regionale meerwaarde). De mogelijkheid voor ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein aan de rand van de stad zal nader verkend moeten worden in een locatie-onderzoek. Hierbij kan ook de verbinding gezocht worden met de buurgemeenten om de verwachte regionaal economische ontwikkeling gezamenlijk ruimtelijk te kunnen faciliteren.
Prognose bedrijven en voorzieningen In de tabellen op deze en de volgende pagina, gerangschikt onder tabel 8, allen gerangschikt onder één tabelnummer vanuit praktisch oogpunt, is het beschikbare oppervlak bedrijventerrein en voorzieningen weergegeven. Tabel 8. Beschikbare oppervlakten bedrijventerreinen en voorzieningen conform de grondexploitatie per 1-1-2023: Gemeentelijk programma Locatie bedrijventerrein Deventer
Bestemming
Bergweide Vuilstort Westfalenstraat Bedrijvenpark A1
bedrijventerrein bedrijventerrein
Totaal beschikbaar in ha.
Totaal
Gerealiseerde uitgifte
16,41 59,58
in ha. 13,54 44,80
75,99
48,34
Restant beschikbaar in ha. 2,87 14,78 17,65
Gemeentelijk programma Totaal beschikbaar in ha.
Gerealiseerde uitgifte in ha.
Restant beschikbaar in ha.
Locatie bedrijventerrein dorpen
Bestemming
Bathmen: Looweg
bedrijventerrein
0,51
0,51
0,00
Bathmen: Woertmansweg
bedrijventerrein
0,30
0,30
0,00
Lettele
bedrijventerrein
1,38
1,38
0,00
2,19
2,19
0,00
Totaal
18
Gemeentelijk programma Gerealiseerde Bestemming uitgifte in ha.
Locatie voorzieningen
Restant beschikbaar in ha.
Deventer: Holterwegzone (Lesurestrip)
voorziening
2,02
0,00
Deventer: Gasfabriek)
voorziening
0,00
1,27
2,02
1,27
Totaal
Gemeentelijk programma Gerealiseerde uitgifte in ha. Restant (circa) beschikbaar
Bestemming Locatie bedrijventerrein Afgesloten projecten Deventer: De Snipperling
bedrijventerrein
in ha. (circa) 1,25 Geen
0,00
Totaal
Bijzonderheden
0,20
1,25
Hieronder treft u een samenvatting aan van het méérjarig programma voor bedrijventerreinen en voorzieningen conform de grondexploitatiebegrotingen per 1-1-2023. Voor bedrijventerreinen (Tabel 9 Méérjarig programma bedrijventerreinen 2023 – 2028) zijn de hoeveelheden uitgedrukt in m² en ondergebracht in een tabelvorm. Samengevat ziet het meerjarig programma bedrijventerreinen er als volgt uit conform de grondexploitatiebegroting: Tabel 9. Méérjarige programma bedrijventerreinen 2023 - 2028 (in m²)
Projecten bedrijventerreinen en voorzieningen:
Totaal aantal m2 project
2023
2024
2025
2026
2027
Bedrijvenpark A1 Bergweide westfalenstraat Hanzeweg Gasfabriek Totalen
145.313 29.299 14.926 8.568 198.106
52.363 22.103 5.326 5.308 85.100
54.600 7.196 760 3.260 65.816
20.400
8.500
9.450
6.190
2.650
26.590
11.150
9.450
2028
-
19
5
Toelichting op de actualisatie 2023 Inleiding
Algemeen De grondexploitaties zijn onderverdeeld in: • In exploitatie genomen gronden, hierna te noemen Bouwgrond in exploitatie (BIE) en • Niet in exploitatie genomen gronden, dit zijn de tot 1-1-2016 genoemde NIEGG-locaties die per die datum administratief zijn ondergebracht onder de Materieel vast activa (MVA). De grondexploitaties van de BIE-projecten zijn geclusterd onder administratieve eenheden, te weten: • woningbouwlocaties, • bedrijventerreinen en • (voormalig) Groot Bergweide. (Teugseweg, Gasfabriek, Havenkwartier, Westfalenstraat) Het complex Groot Bergweide is in de jaarrekening 2016 opgeheven en vertaald in drie nieuwe clusters. Dynamiek en gebiedsontwikkeling Door de dynamiek, waarmee binnen de gebiedsontwikkeling wordt geopereerd, gaat het om een momentopname. Binnen deze dynamiek wordt op een zo zorgvuldig mogelijke wijze gestuurd binnen de grondexploitatiebegrotingen. De projectcontrol is hieraan ondersteunend. Zo blijft de gemeente “in control” bij grondexploitaties. We zien al enige tijd dat het steeds moeilijker is om vóóraf een goed beeld te geven van het financieel resultaat van de gebiedsontwikkeling als gevolg van de bestaande onzekerheden. Deze bestaande en nieuwe onzekerheden komen steeds vaker voor met fluctuaties van exploitatieresultaten als gevolg.
Omgaan met onzekerheden en sturen binnen marges is noodzakelijk, maar vergt een andere manier van aanpak. Actuele inzichten per 1-1-2023 In dit hoofdstuk “Toelichting op de actualisatie 2023” worden de actuele inzichten op de grondexploitaties gepresenteerd per 1-1-2023 (peildatum), onderscheiden naar clusters woningbouw, bedrijventerreinen en (voormalig) Groot Bergweide. Naast de hiervoor aangegeven actuele inzichten wordt het verschil aangegeven van het resultaat op basis van Netto contante waarde (NCW) per 1-1-2022 die rekenkundig is vertaald naar een NCW per 1-1-2023. Parameters In grondexploitaties wordt uitgegaan van een rentepercentage van 2,41% voor 2023 en 2,61% voor de verdere jaren en een discontovoet van 2% conform de door de gewijzigde BBV richtlijnen voorgeschreven methode per 1-1-2016. Als gevolg van een aantal generieke wijzigingen is het resultaat van het MPG 2022 vertaald naar het financieel kader per 1-1-2023. Wijzigingen hebben betrekking op: • het gehanteerde discontovoet percentage ad 2% om de eindwaarde van grondexploitatiebegroting om te zetten in een netto contante waarde per 1 januari 2023 (is dezelfde discontovoet die per 1-1-2022 is toegepast); • wijzigingen voor een aantal exploitaties als gevolg van autonome besluitvorming, zoals bijstelling in het kader van de zomeractualisatie, in 2022.
De financiele vertaling van bovengenoemde punten leidt tot een financieel kader. De vergelijking tussen het financieel kader en het berekende planresultaat is het effect van verandering in de grondexploitatie. Het kan hier gaan om inhoudelijke wijzigingen die betrekking hebben op kosten en opbrengsten, tijdsfactoren(fasering) maar ook de gewijzigde parameters hebben invloed op het resultaat.
20
Bouwgronden woningbouw in exploitatie Tabel 10. Woningbouwprojecten in exploitatie (Excl. Winstneming)
Tabel Woningbouwprojecten in exploitatie Financieel kader
Actualisatie
Verschil
Wijtenhorst en Douweler Leide
-€ 3.148.576
-€ 3.213.532
-€ 64.956
Sluiskwartier
-€ 2.188.996
-€ 2.251.091
-€ 62.095
-€ 662.371
-€ 696.786
-€ 34.415
€ 22.088
-€ 72.718
-€ 94.806
Tuinen van Zandweerd
€ 2.115.960
€ 415.412
-€ 1.700.548
Eikendal
€ 1.470.849
€ 1.544.969
€ 74.120
Steenbrugge
€ 7.263.730
€ 5.947.268
-€ 1.316.462
€ 4.872.684
€ 1.673.522
-€ 3.199.162
Centrumplan Bathmen Shita locatie
Eindtotaal
• Wijtenhorst en Douweler Leide Het planresultaat is beperkt bijgesteld. Grootste wijzigingen: Extra te maken civieltechnische kosten en plankosten voor de manegelocatie worden opgevangen door hogere opbrengsten die er tegenover staan. Daarnaast is er sprake van verlenging van de looptijd van de grondexploitatie met een jaar tot eind 2024, waardoor de plankosten toenemen en er sprake is van een hogere renterekening. Als laatste beïnvloeden de nieuwe parameters het planresultaat. • Sluiskwartier Voor het Sluiskwartier is de kostenraming voor de civieltechnische werkzaamheden herzien, dit leidt tot een verhoging van de raming met ca. € 0,4 mln. Daarnaast heeft ook een nieuwe taxatie plaatsgevonden van de uit te geven "plots" voor zowel de transformatie als de nieuwbouw, rekening houdend met verkoopkosten leidt tot een toename van opbrengsten van bijna € 1,0 mln. • Centrumplan Bathmen De nieuwe parameters beïnvloeden het planresulaat. Daarnaast is de looptijd met een jaar verlengd, hetgeen extra plan-en rentekosten met zich meebrengt. • Shita locatie De grondexploitatie Shita locatie is in januari 2022 vastgesteld. De afname van het planresultaat wordt veroorzaakt door de doorberekening van de nieuwe parameters. • Tuinen van Zandweerd De grondexploitatie van Tuinen van Zandweerd is € 2,2 miljoen ongunstiger geworden.
Belangrijke oorzaak hiervan is de onzekerheid over het appartementengebouw. Het project is gegund aan een ontwikkelaar. Door nieuwe beleidsoverwegingen rondom het gebied wacht de ontwikkelaar met het tekenen van de koopovereenkomst. Daarnaast is het hoge marktsegment op dit moment kwetsbaar waarbij is in de grondexploitatie ervan uitgegaan van een lagere grondopbrengst. Een andere reden voor de daling zijn de prijsstijgingen in het civiele werk en een overschrijding op plankosten. • Eikendal Het resultaat voor Eikendal is verbeterd. Belangrijkste reden hiervoor is dat de taxatie van gronden hoger is dan vorig jaar. Met name op Eikendal Zuid wordt rekening gehouden met enige vertraging, deels vanwege een noodzakelijke bestemmingsplanwijziging en deels vanwege de economische kwetsbaarheid van het hogere marktsegment. Dit vertaalt zich door in het risicoprofiel. Het risicoprofiel voor Eikendal is opgehoogd. Het gaat om zowel prijsdaling als vertraging. Eikendal is een winstgevend project waardoor het niet ten laste van het weerstandsvermogen gaat.
21
• Steenbrugge De actualisatie van de civieltechnische raming leidt tot een toename in de kosten van ca. € 1,4 miljoen. Aan de opbrengstkant zijn de nieuwe taxatiebedragen voor PO kavels en de werkelijke verkoopwaarde van project Van Wonen opgenomen. Een belangrijke aanpassing daarnaast is het inrekenen van de verkoopopbrengst van het Theehuis en de woning tegen WOZ-waarde. Dit leidt in totaal tot een toename in de opbrengsten van ca. €2,3 mln. Daar staat tegenover dat de parameters voor kosten, opbrengsten en rente leiden tot een achteruitgang van €2,4 mln. Per saldo neemt daardoor het resultaat voor Steenbrugge af met € 1,3 miljoen.
Bouwgronden bedrijventerreinen in exploitatie Tabel 11. Bedrijventerreinen in exploitatie (Excl. Winstneming)
Tabel Bedrijventerreinen in exploitatie Financieel kader
Actualisatie
Verschil
Roelandflat/WC Keizerslanden
-€ 4.311.468
-€ 4.408.287
-€ 96.819
A1 Bedrijvenpark
-€ 21.981.505
-€ 19.431.297
€ 2.550.208
-€ 26.292.973
-€ 23.839.584
€ 2.453.389
Eindtotaal
• Roelandtflat/WC Keizerslanden Planinhoudelijk zijn er geen wijzigingen, wel meer rentekosten door vertraging. • A1 Bedrijvenpark De geraamde kosten zijn toegenomen door de stevige prijsindexeringen en door een bijstelling van de verwachte planontwikkelingskosten. Desondanks is het verwachte projectresultaat verbeterd ten opzichte van het financieel kader. Deze verbetering is het gevolg van een positieve bijstelling van de kavelprijzen. Onlangs heeft er een externe taxatie plaatsgevonden van de kavelprijzen en deze laten een positieve ontwikkeling zien ten opzichte van vorig jaar. De opbrengsten zijn daardoor harder gestegen dan de kosten. Complex Groot Bergweide In 2017 is het complex Bergweide opgedeeld in drie clusters, te weten Westfalenstraat, Havenkwartier en Stadsentree. Hierbinnen zijn deze onderliggende grondexploitaties samengevoegd of worden in samenhang beschouwd. Hierna volgt een toelichting per cluster. Tabel 12. Resultaat clusters voormalig Groot Bergweide (Excl. Winstneming)
Tabel clusters voormalig Groot Bergweide Financieel kader
Actualisatie
Verschil
Cluster Westfalenstraat -€ 111.842
-€ 1.599.035
-€ 1.487.193
-€ 370.496
-€ 436.716
-€ 66.220
-€ 5.784.814
-€ 6.617.462
-€ 832.648
-€ 569.496
-€ 657.923
-€ 88.427
vm Gasfabriekterrein
-€ 623.996
-€ 196.636
€ 427.360
Teugseweg
-€ 163.346
-€ 303.428
-€ 140.082
-€ 7.623.990
-€ 9.811.200
-€ 2.187.210
Westfalenstraat Cluster Havenkwartier Silogebied Kop en haveneiland Hanzeweg Cluster Stadsentree
Eindtotaal
• Cluster Westfalenstraat Het planresultaat voor de grondexploitatie Westfalenstraat is fors nadeliger geworden. De belangrijkste oorzaak hiervoor is een bijstelling op opbrengsten. In de Grondexploitatie was rekening gehouden met een opbrengst voor
22
de aanlegkosten van de kade, te dekken vanuit (een gedeelte van) de erfpachtopbrengst. Hoewel deze dekking aanwezig is mag dit op basis van het BBV niet via de GREX verlopen maar verloopt dit via algemene middelen. •
Cluster Havenkwartier Naast de verwerking van de nieuwe parameters is in de grondexploitatie Silogebied rekening gehouden met extra plankosten, die verband houden met vertraging van de ontwikkeling van twee grotere bouwprojecten en dan met name Object One. Het deelgebied Kop en haveneiland wordt fors nadeliger, dit komt door een correctie die heeft plaatsgevonden ten aanzien van de subsidieontvangesten in het kader van de Woningbouwimpuls. De verwachtig is dat dit in 2023 opnieuw berekend en gecorrigeerd zal worden.
• Cluster Stadsentree De verbetering van het resultaat (dus afname van de verliesvoorziening) van het Gasfabriekterrein wordt met name veroorzaakt door hogere grondopbrengsten, door toename van de uitgeefbare oppervlakte en door een gunstig uitgevallen aanbesteding. Per saldo neemt het resultaat toe met ca. 430.000. De grondexploitatie voor de Teugseweg is aangepast aan de situatie dat de samenwerking met de ontwikkelende partij is beëindigd. Nadat zicht is op een verbetering van de gebiedsontsluiting zal een standpunt worden ingenomen over het opnieuw in ontwikkeling nemen van dit gebied. Voordat de grondexploitatie kan worden afgesloten dient de gronduitgifte ten behoeve van de reclamemast te worden afgewikkeld. De carpoolplaats is inmiddels al wel gerealiseerd. Als gevolg van een nieuwe berekening voor de opbrengsten van de reclamemast verslechtert het planresultaat licht, hierdoor neemt ook het ontwikkelrisico af. Gezien de discussies rondom het realiseren van de reclamemast wordt daarvoor nog wel een risico t.a.v. de gronduitgifte gehandhaafd.
Strategische grondvoorraad Grondposities, waarvoor geen reëel en stellig bestuurlijk voornemen is uitgesproken dat deze voor ruimtelijke ontwikkeling in aanmerking komen in de nabije toekomst, dienen gewaardeerd te worden op basis van de huidige bestemming. De gronden buiten de bebouwde kom zijn veelal gewaardeerd tegen de agrarische bestemming.
Projecten in voorbereiding Onderstaande tabel toont de huidige boekwaarde en waardebepaling per 31-12-2022 voor de gronden en panden die betrekking hebben op een grondexploitatie in voorbereiding, waarbij een voorbereidingskrediet door de raad is vastgesteld. Omdat de waardebepaling in alle drie de gevallen hoger is dan de boekwaarde is geen bijstelling nodig. Huidige boekwaarde Waardebepaling
Verschil
Hagenvoorde
€
425.968
€
531.611
€
105.643
Van Hetenstraat
€
218.925
€
2.042.000
€
1.823.075
Wittenstein
€
67.113
€
905.000
€
837.887
Eindtotaal
€
712.006
€
3.478.611
€
2.766.605
Tabel 14: waardebepaling projecten in voorbereiding Tijdelijk bezit Onderstaande tabel toont de huidige boekwaarde en waardebepaling per 31-12-2022 voor de panden die de gemeente op dit moment tijdelijk bezit. Omdat de waardebepaling in alle gevallen hoger is dan de boekwaarde is geen bijstelling nodig. Voor de agrarische gronden Landeweert / Ganzeboom / DNO / Baarlerhoek is de analyse op totaalniveau uitgevoerd. Deze bezittingen worden stapsgewijs verkocht en het verschil tussen boekwaarde en verkoopresultaat wordt verrekend met de Reserve Onroerende Zaken. De verwachting is dat de verdere afwikkeling in 2023 zal plaatsvinden.
23
Waardering € 1.141.172 € 2.160.000
Boekwaarde € 814.819 € 2.160.000
Verschil € 326.353 €0
Brink 21
€ 960.000
€ 912.037
Dorrestraat 1
€ 296.000
€ 47.963 € 234.096
Keizerstraat 2, 74, 76
€ 743.000
€ 188.324
Spijkerpad 1a
€ 24.000
€ 554.676 € 3.278
Deensestraat 2
€ 179.000
€1
€ 178.999
Deensestraat 4
€ 189.000
€1
€ 188.999
Diepenveenseweg 78
€ 205.000 € 313.000
€1 € 74.494