2023-1026 Rapport Deel 2 Toekomstvisie De Scheg de scenario's
Tekst van het document
TOEKOMSTVISIE DE SCHEG DEEL 2 DE SCENARIO’S GEMEENTE DEVENTER 2 NOVEMBER 2023
Aan
Gemeente Deventer T.a.v. Catharina Mulders e-mail: c.mulders@deventer.nl
Van
Hospitality Group Nijverheidsweg-Noord 78 Postbus 2186 3800 CD AMERSFOORT
Auteurs
Robin Reverda Ruud Manenschijn Martijn van Weers (Bremen Bouwadviseurs) Project
Toekomstvisie De Scheg Betreft
Rapportage deel 2 scenario’s De Scheg Ons kenmerk
230317.do1/RV/LS Datum
2 november 2023
© 2023 Hospitality Group
Behoudens uitzonderingen door de wet gesteld mag, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de rechthebbenden c.q. door de rechthebbenden gemachtigden, niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking.
INHOUDSOPGAVE 1 AANLEIDING
1
1.1 De context
1
1.2 De opdracht
1
1.3 De werkwijze
1
1.4 Leeswijzer
2
2 DE UITGANGSSITUATIE
3
2.1 Inleiding
3
2.2 Huidige aanbod
3
2.3 Gebruik en bezetting
4
2.4 Eisen en wensen stakeholders
5
2.5 Trends en ontwikkelingen
6
2.6 Regio /omgeving
7
2.7 Duurzaamheid
7
2.8 Samenhang en aantrekkelijkheid
7
2.9 Exploitatie
11
2.10 Uitgangspunten gemeente Deventer
11
3 DE SCENARIO’S
12
3.1 Inleiding
12
3.2 Uitgangspunten
12
3.3 De scenario’s in vogelvlucht
13
3.4 Scenario 0, huidige situatie voortzetten
13
3.5 Scenario 1: nieuwbouw ijsbaan, zwembad en sporthallen
16
3.6 Scenario 2, renovatie ijsbaan, zwembad en sporthallen
19
3.6.1
Aspect: Geactualiseerd meerjaren onderhoudsplan (MJOP)
21
3.6.2
Aspect: Duurzaamheid
23
3.6.3
Aspect: Samenhang en aantrekkelijkheid
27
3.6.4
Aspecten in samenhang
30
3.7 Vergelijkende beoordeling
33
1
AANLEIDING
1.1
DE CONTEXT
Het sportcomplex De Scheg is al enige tijd onderwerp van gesprek in de gemeente Deventer. De Scheg bestaat inmiddels 30 jaar en komt op het punt om grote investeringen te moeten plegen om De Scheg voor al haar functies en gebruikers toekomstbestendig te houden. De gemeente Deventer heeft behoefte aan meer inzicht naar het toekomstperspectief van De Scheg voordat zij een keuze wil maken om dergelijke investeringen te doen. Daarom wil de gemeente een toekomstvisie voor De Scheg (circa 30 jaar) opstellen waarbij op basis van opgestelde uitgangspunten een aantal scenario’s moeten worden uitgewerkt, op basis waarvan de gemeente een weloverwogen besluit kan nemen. De gemeente Deventer heeft in het najaar van 2022 het initiatief genomen om een onderzoek te laten uitvoeren voor de toekomst van De Scheg. Dit onderzoek moet leiden tot het uitwerken van kansrijke scenario’s voor De Scheg, waarbij maatschappelijke waarde, duurzaamheid, samenhang en aantrekkelijkheid, stichtingskosten en exploitatiekosten per scenario inzichtelijk zijn gemaakt. Hospitality Group heeft de opdracht gekregen om dit project uit te voeren. Dit is het eindrapport scenario’s van het project Toekomstvisie De Scheg.
1.2
DE OPDRACHT
De opdracht die door ons is uitgevoerd luidt: 1. Werk de kansrijke scenario’s voor de toekomst van De Scheg uit voor de volgende onderwerpen: a. Ontwikkeling sportdeelname: Hoe is het bezoekersverloop op de locatie, welke sporten nemen af, welke nemen toe, hoe verhoudt zich dit tot landelijke trends en ontwikkelingen, en daarmee de vraag waar het complex een faciliteit voor zou moeten zijn c.q. krijgen? b. De maatschappelijke functie: Welke functies (ijsbaan, zwembad, sporthal, etc.) bevat de variant en welke bezetting mag worden verwacht? c. Positie in de regio/regionale uitstraling: Hoe verhoudt de positie van de accommodatie zich in de regio/omgeving, en welke doelgroepen worden daarmee bediend? d. Maatschappelijk: Welke functie heeft het sportcomplex in maatschappelijke en/of commerciële zin? e. De accommodatie: Aard en omvang van de accommodatie, sloop, renovatie of nieuwbouw of een combinatie daarvan, duurzaamheid, samenhang en aantrekkelijkheid. f. De stichtingskosten: Raming van de investeringen die nodig zijn om het scenario te realiseren. De stichtingskosten: bestaande uit sloopkosten, bouwkosten, installaties, advieskosten (architect, adviseurs, toezicht, directievoering) en overige kosten, met als uitgangspunt een duurzame accommodatie. 2. Geef een advies over het meest wenselijke scenario voor de toekomst van De Scheg. N.B.
Na de inventarisatie hebben we als projectgroep geconstateerd dat er verdiepend onderzoek nodig was om goed onderbouwd het scenario, waarbij sprake is van renovatie (scenario 2), uit te kunnen werken. De huidige gegevens waren niet toereikend om een goede investeringsramingen op te stellen op basis van onder andere verduurzamingsmogelijkheden en het meerjaren onderhoudsplan. En daarmee kon er geen goede vergelijkende beoordeling plaatsvinden. Bremen bouwadviseurs heeft dit verdiepende onderzoek uitgevoerd. De resultaten daarvan zijn meegenomen in dit rapport.
1.3
DE WERKWIJZE
Wij hebben de volgende activiteiten uitgevoerd: INVENTARISATIE Wij zijn gestart met het in kaart brengen van alle gegevens en informatie die nodig zijn om de verschillende scenario’s te kunnen uitwerken. Daartoe hebben wij de volgende activiteiten uitgevoerd:
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
01 | 33
Gesprekken met gebruikers: Wij hebben gesprekken gevoerd met de vertegenwoordigers van de van de sportverenigingen /gebruikers, vertegenwoordigers die pachter zijn binnen De Scheg (fysiotherapie en padel) en vertegenwoordigers vanuit voortgezet onderwijs Etty Hillesum Lyceum. Tijdens die gesprekken zijn de volgende onderwerpen besproken: Organisatie stakeholders, welke ontwikkelingen spelen er binnen de organisatie, hoe staat het ervoor binnen de organisatie nu en richting de toekomst, et cetera.; De wensen en eisen t.a.v. de accommodatie De Scheg. Gesprekken met medewerkers van de gemeente Deventer: Met medewerkers van de gemeente (vrijetijdseconomie, vastgoed, sport en bewegen, welzijn, financiën en projectleiding) hebben wij gesprekken gevoerd. Ook die gesprekken hadden tot doel om de wensen, eisen en uitgangspunten voor de toekomst van De Scheg in kaart te brengen. Ook zijn hernieuwde gesprekken gevoerd met de projectleiders die gewisseld zijn gedurende het project. Gesprekken met medewerkers van Sportbedrijf Deventer: Met medewerkers van Sportbedrijf Deventer hebben wij gesprekken gevoerd. We hebben gesproken met directie, beheer, managers (zwembad, ijsbaan, maatschappelijk sportief, accommodaties), medewerkers vanuit educatie en recreatie (ijsbaan en zwembad).
Gesprekken met college/portefeuillehouder: Met de verantwoordelijk portefeuillehouder en het voltallige college is een gesprek gevoerd om de bestuurlijke uitgangspunten en accenten voor dit project in kaart te brengen. Werksessie met de raad: Tijdens een rondetafelgesprek is de raad bevraagd op de uitkomsten van de inventarisatie middels stellingen om de bestuurlijke uitgangspunten en accenten voor dit project in kaart te brengen. De accommodatie: De technische stand van zaken van de accommodatie De Scheg is door ons in kaart gebracht. Het ging daarbij om de uitvoering van het MJOP (meerjaren onderhoudsplan), de toestand van het gebouw op dat moment, de duurzaamheid, samenhang, aantrekkelijkheid et cetera. Deze activiteit is uitgevoerd door onze samenwerkingspartner Bremen Bouwadviseurs. De exploitatie: De laatste exploitatieoverzichten van De Scheg zijn door ons bestudeerd. Doel was om een goed beeld te krijgen van de actuele inkomsten en kosten per functie. UITWERKEN SCENARIO’S Na de inventarisatie hebben we de scenario’s voor de toekomst vormgegeven en uitgewerkt. We hebben de volgende activiteiten uitgevoerd: Scenariostudie: Voor elk scenario zijn de maatschappelijke waarde, duurzaamheid, samenhang, aantrekkelijkheid en investeringskosten met globale exploitatieopzet inzichtelijk gemaakt.
Werksessie met de projectgroep: Uitwerking van de verschillende scenario’s. Vergelijkende beoordeling: De scenario’s zijn vervolgens vergelijkend beoordeeld. Terugkoppeling: De scenario’s zijn gepresenteerd en besproken met de Projectgroep. EINDRAPPORT De resultaten van alle werkzaamheden zijn samengebracht in een eindrapport. Dit rapport is besproken met de Projectgroep en een samenvatting van dat rapport is gepresenteerd aan de portefeuillehouder Sport. Daarna is het eindrapport uitgebracht.
1.4
LEESWIJZER
Dit rapport is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 treft u de uitgangssituatie aan. Daarin staan de huidige staat en het gebruik van De Scheg beschreven, de wensen van de gebruikers en de opties voor verduurzaming, samenhang, aantrekkelijkheid en exploitatie. In hoofdstuk 3 zijn de scenario’s beschreven. Het hoofdstuk begint met uitgangspunten die voor alle scenario’s gelden. Daarna zijn deze scenario’s kernachtig beschreven. Het hoofdstuk eindigt met een vergelijkende beoordeling van de scenario’s.
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
02 | 33
2
DE UITGANGSSITUATIE
2.1
INLEIDING
Op basis van de uitgebreide inventarisatie deel 3 ‘toekomstvisie De Scheg het onderzoek’ zijn in dit hoofdstuk de uitgangspunten nogmaals kort en bondig benoemd. Deze uitgangspunten zijn van belang bij het opstellen van de verschillende scenario’s. Voor een uitgebreide toelichting en verdieping op de uitgangspunten verwijzen we graag naar de bijlage ‘deel 3 toekomstvisie De Scheg het onderzoek’.
2.2
HUIDIGE AANBOD
De Scheg bestaat uit een drietal hoofdfuncties, te weten; de ijsbaan, het zwembad en de sporthallen. Deze verschillende functies bieden via verenigingen, pachters, voortgezet onderwijs en Sportbedrijf Deventer ieder haar eigen aanbod aan voor de verschillende typen sporters /gebruikers. In de volgende tabellen zijn de huidige functionaliteiten per hoofdfunctie weergegeven tezamen met de doelgroepen die er gebruik van maken: IJsbaan
Tabel 1: Functionaliteiten IJsbaan De Scheg en haar doelgroepen
Functionaliteiten 400-meter schaatsbaan Kunstschaatsbaan (30x60 meter) 2x Curling baan Borstelbaan (skiën en snowboarden) 3x Padel baan Vrouwen fitness Schaatswinkel Doelgroepen Verenigingen Individuele sporters Recreanten Onderwijs (schoolschaatsen) Bedrijven
Zwembad
Tabel 2: Functionaliteiten zwembad De Scheg en haar doelgroepen
Functionaliteiten Recreatiebad Wedstrijdbad Instructiebad Wellness
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
03 | 33
Doelgroepen Verenigingen Individuele sporters Leszwemmers Recreanten Senioren Gezinszwemmen Mensen met een beperking Doelgroep zwemmen (aqua sporten) Kinderfeestjes Vakantiegangers
Sporthal
Tabel 3:Functionaliteiten sporthal De Scheg en haar doelgroepen
Functionaliteiten Sporthallen Kantine en kantoren Fysiopraktijk 6x Squashbaan Commerciële ruimten Sportmassage Doelgroepen Verenigingen Individuele sporters Recreanten (bewegings)Onderwijs Bedrijven
2.3
GEBRUIK EN BEZETTING
Op dit moment wordt De Scheg gebruikt door: Sportverenigingen (o.a. Avior, DZ&PC, Stichting De Klub, SVOD, Budosport, Baanvereniging Deventer, Deventer IJsclub et cetera) Pachters (o.a. fysiotherapie FysicX, Curves, Deventer Padel, Schaatswinkel en Ski Promotion Deventer) Voortgezet onderwijs Etty Hillesum Lyceum Sportbedrijf Deventer
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
04 | 33
Over de bezetting kunnen we per functie het volgende zeggen: IJsbaan De bezetting van de ijsbaan is goed. Het gros van de bezoekers komt uit Deventer zelf, maar de ijsbaan trekt ook veel bezoekers uit de omgeving van Deventer. Het vervult daarmee een belangrijke functie voor de gemeente Deventer, maar ook voor schaatsliefhebbers van buiten de gemeente. De ruimte voor extra bezoek zit met name op de uren overdag, maar ook op de populaire momenten is er nog ruimte voor lichte groei. Zwembad De bezetting voor het recreatiebad is uitstekend. De bezetting voor het zwembad in Deventer scoort landelijk goed, dit komt voornamelijk komt door het hoge aantal recreatieve zwemmers dat gebruik maakt van het recreatiebad. De bezoekers komen voornamelijk uit Deventer zelf, maar er zijn ook veel dagjesmensen vanuit heel Nederland die voornamelijk in de vakanties voor een vol zwembad zorgen. De bezetting van het doelgroepenbad en instructie (zwemles) bad is aan de lage kant*. *De lage bezetting kent hoofdzakelijk de volgende oorzaken: Er zijn te weinig (kwalitatief goede) zweminstructeurs om het lesaanbod te kunnen aanbieden. Dit leidt tot de huidige wachtlijst van 330 kinderen (gemiddeld wachttijd fluctueerd tussen 2 -12 maanden afhankelijk tijdstip).
De Scheg heeft geen beweegbare bodem in het wedstrijdbad, waardoor flexibel programmeren lastig is en diverse activiteiten hier niet kunnen plaatsvinden. Sporthal De sporthallen voor de binnensport zijn zeer goed bezet. Sterker nog, uit de gesprekken met de gebruikers blijkt dat meer (functionele) capaciteit wenselijk is. De vrijdag scoort doorgaans wat lager, omdat er zaterdag competities op de planning staan. Het weekend wordt vooral gebruikt voor competities en uitvoeringen van de sportverenigingen. De weekendbezetting is altijd lager dan doordeweeks, omdat er in het weekend geen bewegingsonderwijs aanwezig is.
2.4
EISEN EN WENSEN STAKEHOLDERS
Met een groot aantal gebruikers hebben wij gesprekken gevoerd om hun wensen en eisen over de accommodatie in kaart te brengen. In deze paragraaf worden die wensen en eisen samengevat weergegeven. Sportverenigingen ijsbaan De schaatsverenigingen zijn eensgezind over de kwaliteit en functionaliteit van de ijsbaan. Voor de schaatsverenigingen is de kwaliteit van de ijsvloer belangrijk en daar zijn de verenigingen tevreden over. Als de ijsmeester nog iets meer tijd kan nemen gaat de kwaliteit omhoog, maar staan de schaatsers langer aan de kant. De half open constructie maakt dat de kwaliteit van de ijsvloer wisselt door de weersomstandigheden, maar niet in dusdanige mate dat er niet prettig geschaatst kan worden. De functionaliteit is op onderdelen matig. Dat brengt een aantal wensen met zich mee; zo is er behoefte aan:
een invoegstrook voor de ijsmachines, waardoor er minder snel vuil de baan op komt; een logische routing zodat de schaatswinkel en de horeca bereikbaar zijn zonder door de entreepoortjes te hoeven; meer zitplekken rondom de gehele 400 meterbaan én het middenterrein die toegankelijk zijn met schaatsen aan; een inrichting van het middenterrein zonder hoogbouw (padelbanen) zodat er zicht is op de volledige 400meterbaan.
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
05 | 33
Sportverenigingen zwembad De zwemverenigingen gebruiken De Scheg als trainings- /doelgroepenbad. Het Borgelerbad is het bad waar de zwemwedstrijden worden georganiseerd. Waterpolowedstrijden vinden in De Scheg plaats. De zwemverenigingen ervaren het zwembad De Scheg als oud en gedateerd. Het is er warm en er is geen mogelijkheid om doelgroepen die om een lagere waterdiepte vragen te huisvesten in het wedstrijdbad. Deze doelgroepen zijn aangewezen op het instructiebad, wat kleiner is en benauwend aanvoelt. Er is behoefte aan:
een beweegbare bodem in het wedstrijdbad; extra materialen zoals bijvoorbeeld een scorebord en tijdklok; een materiaalhok; een vast clubhuis, voor onder andere zwemvereniging DZ&PC, om te ontmoeten en binding met leden te stimuleren.
Sportverenigingen sporthal Voor de sportverenigingen in de sporthal geldt dat de capaciteit in de avonduren krap, maar voldoende is. De volleybalvereniging heeft recentelijk samen met Sportbedrijf Deventer een prachtig clubhuis gerealiseerd, inclusief een balkon dat uitkijkt over de sporthal en bestuurskamers die overdag gebruikt worden als kantoren en vergaderruimtes voor Sportbedrijf Deventer. De budosport en gymnastiekvereniging hebben een ‘eigen’ gedeelde sporthal. De gymnastiekvereniging is verdeeld over meerder accommodaties binnen Deventer, wat prima is omdat kinderen zo dichtbij huis kunnen sporten. De hal die in De Scheg gebruikt wordt, is gedateerd en de scheidingswanden tussen de turnonderdelen en de budo zijn houtje touwtje in elkaar geknutseld. Er is behoefte aan een: een functionele inrichting om ook geluidshinder tegen te gaan wanneer beide verenigingen actief zijn in de hal; goed werkende ventilatie in de hal; een verenigingsruimte of een plek waar bezoekers en sporters kunnen ontmoeten. Pachters Een aantal pachtende partijen (Padel en Fysicx) geven aan meer ruimte te willen, maar binnen De Scheg is dat een lastige opgave. Voor Padel zijn er momenteel geen geschikte vierkante meters beschikbaar om uit te breiden in De Scheg. Fysicx heeft de behoefte om uit te breiden.
Fysicx is gehuisvest op de 1e verdieping en heeft behoefte aan een nieuwe locatie binnen De Scheg omdat: er nu geen daglicht in de behandelruimtes aanwezig is, wat zorgt voor een onprettige en ongezonde werkplek; het gros van de mensen dat bij Fysics komt, is moelijker ter been. Een werkplek op de begane grond is daarom wenselijk. Zelf geeft Fysicx aan een ruimte naast De Scheg ook als mogelijkheid te zien. Door een eigen accommodatie naast De Scheg te realiseren, waarbij de parkeerplaatsen gedeeld worden, kan Fysicx haar eigen ambities realiseren. Uitwerking van dit plan valt niet binnen de scope van dit onderzoek, maar wordt wel benoemd voor een eventuele vervolgkeuze.
2.5
TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
De verbinding tussen sport, bewegen en preventie komt steeds hoger op de gemeentelijke agenda te staan. De groep senioren groeit snel en zij worden gemiddeld ook ouder. Ook voor mensen met een beperking is aanbod op het gebied van sport en bewegen wenselijk. Landelijk staan steeds meer sportverenigingen klaar om ook hierin een functie te vervullen voor de samenleving. Daar zijn vitale aanbieders voor nodig. De aanbieders binnen De Scheg zijn dat en willen ook graag een bijdrage leveren aan een breed aanbod van sport, bewegen, ontmoeten en andere maatschappelijke activiteiten, die zij zouden kunnen aanbieden. Voor het gros van gebruikers geldt: sporten moet ook leuk en een beleving zijn. Het kiezen uit meerdere sporten, in combinatie
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
06 | 33
met evenementen en ontmoeten, sluit hier op aan. Door multifunctioneel gebruik te stimuleren wordt het makkelijker om meerdere sporten uit te oefenen en kunnen functies beter worden bezet. Met het gedachtegoed ‘zien sporten doet sporten’ blijven mensen geïnteresseerd in sportdeelname. Divers aanbod voor verschillende type sporters (recreatief, individueel en teamsport) draagt bij aan een gezonde leefomgeving voor alle inwoners.
2.6
REGIO /OMGEVING
Uit de inventarisatie blijkt dat het gros van de bezoekers (meer dan 80%) aan De Scheg uit Deventer zelf komt. Daarmee is De Scheg voor Deventenaren een belangrijke plek om te sporten, bewegen en recreëren. Voor de ijsbaan geldt dat De Scheg naast gebruikers uit Deventer ook een grote regionale aantrekkingskracht kent. Vele schaatsverenigingen en individuele schaatsers weten hun weg te vinden naar De Scheg. Het zwembad kent zowel een lokale, regionale als landelijke functie. Vanuit heel het land komen mensen naar het zwembad van De Scheg. In het bijzonder voor het recreatieve gedeelte, waar ook veel jongeren uit Deventer zelf te vinden zijn. Gezinnen en andere recreanten uit Deventer zelf zijn naast het recreatiebad ook in het wedstrijd- en instructiebad te vinden.
2.7
DUURZAAMHEID
Het gebouw is in 1992 gebouwd en volgens die standaarden gerealiseerd en geïsoleerd. De gebouwschil kan als matig geïsoleerd worden gezien. Op enkele plaatsen hebben wijzigingen of reparaties plaatsgevonden aan de gebouwschil. Op deze plaatsen is de gebouwschil daardoor goed geïsoleerd. Het gebouw wordt verwarmd met hoog rendement-ketels uit 2022. Het warmtapwater voor de vele douches wordt bereid door enkele hoog rendement gasgestookte boilers. De ventilatielucht wordt voorverwarmd voordat het de ruimten wordt ingeblazen. In het zwembadgedeelte zijn de luchtbehandelingskasten niet vernieuwd. Alleen het zwembadgedeelte voorzien van warmteterugwinning. Enkele kantoorruimten zijn voorzien van een koelinstallatie. De bestaande verlichting is onlangs vervangen voor LED -verlichting. Daarnaast is ruim 10 jaar geleden een groot aantal PV-panelen aangebracht op het dak van bouwdeel A (ijsbaan). Er zijn door de jaren heen op energetisch vlak dus verschillende verbeteringen doorgevoerd. Toch zijn er nog kansen voor nieuwe verbeteringen. Denk hierbij aan het beter isoleren van de gebouwschil, nieuwe luchtbehandelingskasten met warmteterugwinning en de overige verlichting vervangen door LED. De Scheg stoot op dit moment de meeste CO2 uit van al het gemeentelijk vastgoed.
2.8
SAMENHANG EN AANTREKKELIJKHEID
Wanneer we kijken naar de toekomst van De Scheg, kijken we niet alleen naar de staat van het gebouw en het gebruik, maar ook naar eigentijdse uitstraling die De Scheg heeft. Inmiddels bestaat het gebouw al 30 jaar en heeft de tijd niet stilgestaan. Een nieuwe visie en blik op de uitstraling is verstandig met het oog op de toekomst. Met de komst van de Leisure strook die aan de Holterwegzone is gesitueerd, is de uitstraling van De Scheg nog belangrijker om op het netvlies van (potentiële) bezoekers te blijven staan. Een mooi voorbeeld van een moderne uitstraling is de Big Gym die aan de Holterwegzone is gesitueerd, daar is het gedachtegoed ‘zien sporten doet sporten’ van toepassing. Iets waar bij veel nieuwe sportaccommodaties rekening mee wordt gehouden in het ontwerp. Om een goed beeld te krijgen van de mogelijkheden voor De Scheg hebben we het gebouw en de ruimte om het gebouw gescand op haar belevingswaarde. Op basis van onze eigen ervaringen en expertise hebben we een rondgang gedaan door De Scheg en hieronder de belangrijkst bevindingen opgesomd: Buiten De esthetiek en belevingswaarde reikt verder dan het pand van De Scheg. Het betreft hier ook de parkeergelegenheid, het groen en de overige buiten-/verkeersruimte rondom De Scheg.
De belangrijkste aandachtsgebieden die een negatief effect hebben op de belevingswaarde: Het eerste wat opvalt is de lange parkeerplaats waar (nieuwe) bezoekers de oriëntatie kwijtraken en niet goed weten waar ze moeten zijn. Er is geen duidelijke bewegwijzering op de beslispunten wanneer bezoekers aan komen rijden met de auto of fiets.
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
07 | 33
Er mist is een duidelijk markering van de grens tussen ijsbaan, zwembad en sporthallen. De functie van de ijsbaan wordt kenbaar gemaakt middels tekst aan de gevel en reclamedoeken op de buitenmuur, maar bij het zwembad en de sporthallen mist dit. (Bij de entreehal is wel een groot bord van de Fysiopraktijk zichtbaar). De hoofdentree heeft geen duidelijk onderscheiden dimensionering. Hierdoor is de entree op afstand moeilijk herkenbaar. De entree van de schaatsbaan is wel onderscheidend, alleen moeten bezoekers gevoelsmatig door dranghekken naar binnen. Door de betonnen afscheiding tussen zwembad en het plein wordt de openheid van het gebouw erg beperkt en wordt het zicht op de entree ontnomen. Ook voelt het als een tijdelijke oplossing. Bij aankomst zien bezoekers vooral geparkeerde auto’s en fietsen. Er mist een buitenverblijf voor ontmoeting en bewegen. De omgeving rond De Scheg biedt kansen om de beleving van bewegen al buiten te laten beginnen. Daarnaast biedt een buitenverblijf afleiding voor wachtende bezoekers. Hierbij redeneren vanuit beleving van sport vanaf buiten naar binnen toe. Binnen Eenmaal binnen is er ook belevingswinst te realiseren door diverse esthetische aanpassingen. Hierbij kan gedacht worden aan: Er mist zichtbare identiteit en herkenbaarheid van het zwembad en de sporthallen.
Er mist duidelijke informatievoorziening en bezoekers krijgen niet het gevoel dat ze op de juiste plek zitten. Er mist variëteit aan zitplaatsen met verschillend meubilair en een leuke plek waar de bezoekers even een kopje koffie kunnen drinken. De ruimte wordt als ‘hal’ ervaren en niet als ontmoetingsgebied. Sfeer en uitstraling is erg gedateerd en de entreehal oogt rommelig en donker. Het positieve effect van het hoge plafond (welkoms gevoel) komt niet helemaal tot zijn recht door het lage verlichtingsniveau. Er is geen persoonlijk onvangst die bezoekers welkom heet en eventueel uitleg of persoonlijk informatie geeft. De receptiebalie staat nu te ver van de entree waardoor de interactie van bezoeker vaak ontbreekt. Naast onduidelijke informatievoorziening en bewegwijzering is er ook geen duidelijke structuur met zichtlijnen in de architectuur die ervoor zorgt dat bezoekers intuïtief de weg kunnen vinden. De gangen naar de sporthallen zijn smal, eentonig en vrij kleurloos. Er is geen herkenning in welk deel van het gebouw de bezoeker zich bevindt. In de afbeelding op de volgende pagina is in kaart gebracht waar de beperkingen en kansen liggen van De Scheg.
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
08 | 33
Daarnaast zijn ook de kansen voor de Scheg op gebied van samenhang en aantrekkelijkheid weergegeven.
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
09 | 33
Hieronder enkele inspirerende voorbeelden voor interieur, signing & oriëntatie, buitenruimte en entree. Moodboard Interieur
Moodboard Signing & Oriëntatie
Moodboard Buitenruimte & Entree
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
10 | 33
2.9
EXPLOITATIE
Sportbedrijf Deventer is een uitvoeringsorganisatie van de gemeente Deventer waarvan deze 100% aandeelhouder is. Sportbedrijf Deventer is eigenaar van De Scheg en verantwoordelijk voor beheer en exploitatie. Naast beheer en exploitatie van onder andere De Scheg zet het Sportbedrijf zich in voor verenigingsondersteuning, beweegstimulering op het gebied van zorg, leefstijl en sport en levert het meerdere vakdocenten voor het bewegingsonderwijs binnen het primaire onderwijs. Het exploitatieresultaat van De Scheg over het afgelopen jaar is, ondanks de gestegen energiekosten, positief. De Scheg kent een gezonde bedrijfsvoering waarmee de gemeente een betrouwbare partner heeft in de uitvoering van het sport- en gezondheidsbeleid. We zien in de exploitatieresultaten wel verschillen per functie. Zo blijkt uit de kosten- batenanalyse dat de dekkingsgraad (de mate waarin de opbrengsten de kosten dekken, een en ander exclusief pachtinkomsten) van de sporthal het laagste is, daarna het zwembad en pas daarna de schaatsbaan. Dat betekent overigens niet dat de sporthallen niet goed gebruikt worden. Sterker nog: de bezettingsoverzichten van de sporthallen laten een positief beeld zien. De bezetting van het zwembad biedt wel enige ruimte voor verbetering.
Door het verbeteren van de functionaliteit van de doelgroepenbassins en het aantrekken van extra (zwem)instructeurs, kan hier een slag geslagen worden. Tot slot zal verduurzamen een positief effect hebben op de energiekosten.
2.10 UITGANGSPUNTEN GEMEENTE DEVENTER De gemeente Deventer (college van B&W en de Raad) heeft een aantal uitgangspunten meegegeven voor de toekomst van De Scheg. Dat zijn: De ijsbaan hoort bij Deventer Sport en bewegen mag leuk zijn en moet toegankelijk zijn voor alle inwoners van Deventer Inzetten op duurzaamheid van het gebouw en rondom het gebouw (denk bijvoorbeeld aan parkeerterrein)
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
11 | 33
3
DE SCENARIO’S
3.1
INLEIDING
In totaal hebben wij 3 scenario’s uitgewerkt voor de toekomst van De Scheg. In dit hoofdstuk worden die scenario’s op hoofdlijnen beschreven. Dit hoofdstuk start met in de context en opdracht benoemde uitgangspunten die ten grondslag hebben gelegen aan de scenario’s. Daarna worden de scenario’s zelf weergegeven.
3.2
UITGANGSPUNTEN
MAATSCHAPPELIJKE WAARDE “Dé hoofdstad van positieve gezondheid” is de ambitie van de gemeente Deventer. Om dat te realiseren zal de sport- en beweegdeelname moeten groeien binnen de gemeente. Dat geldt ook voor de scenario’s van ontwikkeling van de sport- en beweegdeelname binnen De Scheg. Hierbij bekijken we het huidige en toekomstig bezoek en benutting en wat redelijkerwijs naar de toekomst mag worden verwacht in combinatie met de trends en ontwikkelingen voor De Scheg. Welke maatschappelijke waarde hebben de verschillende functies binnen De Scheg en hoe kunnen die verbeterd worden? In de scenario’s wordt dit als uitgangspunt gehanteerd. Ook kijken we naar de regionale uitstraling en omgeving door aan te geven voor welke gebruikers de functie van toepassing is. Tevens benoemen we ook de impact van maatschappelijke en /of commerciële functie. Wij zien in de huidige exploitatie en type bezoeker dat maatschappelijke en commerciële aanbieders naast elkaar kunnen bestaan binnen De Scheg. Beide type aanbieders dragen bij aan het doel de gezondste /sportiefste hoofdstad van Nederland. DUURZAAMHEID De gemeente Deventer heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Vanuit de portefeuillestrategie verduurzaming vastgoed is geconstateerd dat bij De Scheg de grootste verduurzamingswinst is te behalen Belangrijk uitgangspunt voor alle scenario's is dan ook een verregaande verduurzaming.
Dat geldt zowel voor de scenario’s waarin De Scheg wordt gerenoveerd, als de scenario’s waarin wordt uitgegaan van nieuwbouw. In de varianten van het renovatiescenario is bijvoorbeeld als uitgangspunt gehanteerd dat verduurzaming op verschillende prestatieniveaus kan worden uitgevoerd. We hebben daarbij gekeken naar de investering versus de energiebesparing en daaraan verbonden terugverdientijden. Ook de reductie in kg CO2 uitstoot is daarbij inzichtelijk gemaakt, opdat niet alleen op basis van kosten een besluit genomen hoeft te worden. In geval van nieuwbouw kan vanzelfsprekend worden uitgegaan van een accommodatie die voldoet aan alle duurzaamheidseisen en randvoorwaarden die horen bij een hedendaags gebouw. Er zal gebruik worden gemaakt van hernieuwbare energiebronnen als bodemwarmte en zonne-energie voor de opwekking van warmte en koude waarmee het gebouw een lage CO2 -footprint krijgt. SAMENHANG EN AANTREKKELIJKHEID De verschillende scenario’s bieden ook mogelijkheden om samenhang en aantrekkelijkheid te verbeteren. Per betreffend scenario geven we aan in welke mate verbetering van samenhang en aantrekkelijkheid bereikt kan worden. Met name deze aspecten doen iets met de directe gastbeleving en - waardering en zijn daarom cruciaal voor de doorontwikkeling van De Scheg.
INVESTERINGEN EN EXPLOITATIE De Scheg is een grote sportaccommodatie die de nodige investeringen vraagt om de komende 30 jaar weer toekomstbestendig te zijn. De toekomstbestendigheid kan op vele manieren vormgegeven worden wat ook weer een andere investeringen met zich meebrengt. We onderscheiden in de scenario’s naast de noodzakelijke investeringen, ook de extra ondersteunende opties en daarbij horende investeringen. Wat is een ‘must have’ die de sportaccommodatie weer toekomstbestendig maakt en wat is een ‘nice to have’ die wel bijdraagt maar niet
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
12 | 33
onoverkomelijk is. De investeringen laten we ook zien in de scenario’s en hoe deze zich verhouden tot de exploitatie. In opvolging van dit onderzoek en de het daarbij gekozen scenario, zal een verdere uitwerking van de exploitatie en de effecten daarvan, moeten worden doorberekend. In dit onderzoek laten we zien welke effecten de investeringen hebben op de exploitatie door middel van stijging of daling.
3.3
DE SCENARIO’S IN VOGELVLUCHT
Op basis van de uitgangspunten zijn door ons 3 scenario’s uitgewerkt. Scenario “2” kent 3 aspecten met een toenemende mate van staat van onderhoud, verduurzaming, samenhang en aantrekkelijkheid. In de volgende tabel zijn deze scenario’s en aspecten samengevat weergegeven. In de paragrafen daarna worden de scenario’s één voor één toegelicht. Tabel 4: Toekomstscenario’s De Scheg
3.4
Scenario
Huidige situatie voorzetten
Nieuwbouw
Renovatie
0
Ja
Nee
Nee
1
Nee
Ja
Nee
2
Nee
Nee
Ja
(scenario 2) Aspect A
Ja (geactualiseerd MJOP)
(scenario 2) Aspect B
Ja (duurzaamheid)
(scenario 2) Aspect C
Ja (samenhang en aantrekkelijkheid)
SCENARIO 0, HUIDIGE SITUATIE VOORTZETTEN
DE KERN VAN HET SCENARIO De kern van scenario 0 is dat alle functies behouden blijven, maar niet worden gerenoveerd, niet verduurzaamd en geen aanpassingen worden gedaan aan de samenhang en aantrekkelijkheid. Groot onderhoud vanuit MJOP (meerjaren onderhoudsplan) loopt wel door. De gedachte achter dit scenario is om inzichtelijk te maken wat globale kosten zijn en blijven wanneer het huidige MJOP gevolgd wordt – aangevuld met groot onderhoud en vervangingen die niet in het huidige MJOP zijn opgenomen – en wat de voor- en nadelen zijn. Dit om een goed vergelijk te kunnen maken met de overige scenario’s. De ingreep In feite wordt er bij scenario 0 niets anders gedaan dan het originele MJOP volgen en (groot)onderhoud uitvoeren in de tijdlijn van het MJOP waarbij het uitgangspunt een looptijd van 30 jaar is met een aflopend onderhoudsscenario voor de laatste 5 a 10 jaren. In dit scenario houden we wel rekening met extra investeringen die niet in het MJOP zijn opgenomen, maar wel noodzakelijk zijn om minimaal dezelfde activiteiten op een veilige manier voort te kunnen zetten. Denk hierbij aan de volgende investeringen /aanpassingen: Het vervangen van de technische installaties van de ijsbaan ontbreekt in het originele MJOP. Na inspectie is duidelijk dat de gehele installatie vervangen moet worden. De bijbehorende activiteiten zijn toegevoegd in het basis MJOP.
In het originele MJOP ontbreekt het vervangen van het tegelwerk van de zwembassins. Na inspectie is duidelijk dat het tegelwerk vervangen dient te worden. De bijbehorende activiteiten zijn toegevoegd in het basis MJOP. Het vervangen van het tentdoek van de ijsbaan ontbreekt qua kosten in het originele MJOP, deze kosten zijn aangevuld in het basis MJOP;
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
13 | 33
In het originele MJOP staan nog de elementen en activiteiten behorende bij de WKK (warmte kracht koppeling). Deze installatie is reeds verwijderd en derhalve zijn de bijbehorende onderhoudsposten en kosten uit het MJOP (origineel en basis) komen te vervallen; In het originele MJOP ontbreken de onderhouds- en vervangingskosten van de overige vloer-, wand- en plafondafwerkingen deels. In het basis MJOP zijn deze posten opgenomen en aangevuld; In het originele MJOP kloppen diverse hoeveelheden, eenheidsprijzen en vervangingscycli niet met de daadwerkelijke situatie of waren foutief opgenomen. In het basis MJOP zijn deze onderdelen aangepast corresponderend met de scope van de huidige opdracht; In het originele MJOP waren diverse activiteiten voorzien van een stopjaar waardoor de bijbehorende kosten niet over de hele planhorizon gerekend werden. Voor de huidige opdracht zijn deze stopjaren verwijderd en/of verplaatst. De maatschappelijke functie Alle functies (ijsbaan, zwembad en sporthallen) blijven in dit scenario intact. Dat betekent dat de huidige activiteiten in dit scenario minimaal op eenzelfde wijze door kunnen gaan. Door geen aanpassingen te doen aan de functionaliteit van de accommodatie wordt de maatschappelijke functie niet uitgebreid.
De stichtingskosten Binnen dit scenario zijn alleen stichtingskosten geraamd van investeringen die gedaan moeten worden en geen onderdeel zijn van het huidige MJOP. Onderstaande grafiek toont de nieuwe, bijgestelde en aangevulde MJOP lasten per jaar [BASIS; blauwe kleur] versus de MJOP lasten uit het originele MJOP [ORIGINEEL; grijze kleur]. Hierin geeft de rode “spaarlijn” het gemiddelde jaarlijks te reserveren budget aan voor het BASIS MJOP en de gele "spaarlijn", ter vergelijking, de gemiddelde jaarlijkse reservering van het originele MJOP weer. De inspectie en de aanpassingen (toevoegingen en verschuivingen) die vanuit de analyse van het originele MJOP nodig waren om het MJOP aan te laten sluiten bij de huidige onderhoudsstaat van De Scheg hebben gezorgd voor een verschuiving van diverse posten en bijbehorende kosten. Hieruit is duidelijk zichtbaar dat een aantal grote investeringen eerder wordt uitgevoerd. Tevens is zichtbaar dat door de verschuivingen en de toevoegingen de "gemiddelde jaarlijkse reserveringen" in de basis-variant (rode lijn) per jaar € 66.898,- excl. BTW hoger uitvalt over de looptijd van 30 jaar ten opzichte van de originele situatie (gele lijn).
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
14 | 33
Effect op exploitatiebegroting Gezien het feit dat in het huidige MJOP niet alle onderdelen zijn opgenomen voor instandhouding, zullen de vaste lasten stijgen. Investeringen van nieuwe installaties van de ijsbaan, het tegelwerk en het tentdoek zorgen voor extra kapitaallasten en een grotere reserveringpost voor groot onderhoud. Deze kosten zijn wel meegenomen in de bijgestelde versie van het MJOP. Tabel 5: Exploitatie vergelijking scenario 0 t.o.v. begroting 2022
Zwembad incl. Borgelerbad
Sporthallen incl. squash en pacht derden Scenario Begroot Scenario Inkomsten 0 2022 0 Verhuur 448 sporthallen
IJsbaan incl. pacht derden
Inkomsten
Begroot 2022
Scenario Inkomsten 0
Begroot 2022
Zwemmen
2.892
Schaatsen
1.089
Horeca
594
Horeca
213
Verhuur sportzalen
233
Overig
70
Pacht
79
Squash
62
Overig
25
Horeca
124
Pacht
142
Overig
67
Totaal
1.067
Totaal
3.556
Kosten
Totaal
1.406
Kosten
Kosten
Directe exploitatie
3.836
Directe exploitatie
1.283
Directe exploitatie 1.195
Indirecte exploitatie
692
Indirecte exploitatie
285
Indirecte exploitatie
138
Vaste lasten
1.560
Vaste lasten
587
Vaste lasten
662
Totaal
6.088
Totaal
2.155
Totaal
1.995
-2.532
Resultaat voor bijdrage
-749
Resultaat voor bijdrage
-928
Resultaat voor bijdrage
Voor- en nadelen Een eventuele keuze voor scenario 0 heeft een aantal voor- en nadelen. Dat zijn: Voordelen De huidige activiteiten kunnen blijven bestaan. Nadelen In het MJOP zijn enkel de visueel waarneembare omissies opgenomen. Niet zichtbare elementen zijn niet opgenomen, waarmee het MJOP mogeljk onvolledig is. Hierdoor kunnen in de toekomst nog onbekende (grote) investeringen ontstaan. Het gebouw is gedateerd zowel technisch als qua aantrekkelijkheid en dat zal alleen maar verslechteren, waarmee de klanttevredenheid naar verwachting zal afnemen. De verduurzamingsambities vanuit de gemeente en vanuit wettelijke verplichting kunnen niet gerealiseerd worden in het huidige MJOP. De glijbanen zijn aan vervanging toe, waarmee tot aan vervanging de attractieve waarde zal afnemen.
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
15 | 33
3.5
SCENARIO 1: NIEUWBOUW IJSBAAN, ZWEMBAD EN SPORTHALLEN
DE KERN VAN HET SCENARIO De maatschappelijke meerwaarde van De Scheg spreekt voor zich, uit deel 3 het onderzoek blijkt dat De Scheg een grote rol speelt voor inwoners uit Deventer die aan sport en bewegen doen. Verdeeld over veel verschillende type sporters denk aan; verenigingen, bewegingsonderwijs, individuele sporters, jongeren, gezinnen et cetera. De Scheg is tevens de grootste accommodatie op het gebied van sport en bewegen die Deventer kent en in de regio en daarbuiten. Alle functies die De Scheg huisvest, hebben een grote maatschappelijke waarde en die gaat naar de toekomst toe alleen maar toenemen met de uitbreiding van de stad. Naast de maatschappelijke waarde zijn ook de investeringskosten een belangrijk onderdeel. In dit scenario worden alle functies nieuw gebouwd, uitgaande van dezelfde vierkante meters per functie. De gedachte achter dit scenario is om inzichtelijk te maken wat de globale kosten zijn en blijven wanneer De Scheg in zijn geheel vernieuwd wordt, met een afschrijvingstermijn van 40 jaar. Ook wordt er in dit scenario in inzichtelijk gemaakt wat de sloopkosten per functie zijn. Zo ontstaat er een totaal beeld van alle investeringen (inclusief sloopkosten). De ingreep In dit scenario zijn er twee mogelijkheden, nieuwbouw op dezelfde locatie of nieuwbouw op locatie elders.
In dit scenario is enkel gekeken naar de nieuwbouwwerkzaamheden, er is geen rekening gehouden met de eventuele aankoopkosten van grond en de infrastructurele werkzaamheden die daarbij nodig zijn. De sloopkosten, indien nieuwbouw op de huidige locatie betreft, zijn meegenomen in dit scenario. De maatschappelijke functie Alle functies (ijsbaan, zwembad, sporthallen, etc.) blijven intact, wat betekent dat de huidige activiteiten in dit scenario minimaal op eenzelfde wijze door kunnen gaan. Er zal een lange periode zijn waarbij de functies niet gebruikt kunnen worden, daar zal een tijdelijke oplossing voor moeten worden gevonden. De sloopkosten
Tabel 6: Sloopkosten – Sloop functie ijsbaan, zwembad en sporthallen De Scheg. hoev.hd
Omschrijving
ZWEMBAD
6.165
M².BVO
€
102,23
A2A
sloopwerk, volledige sloop
6.165
m².bvo
€
102,23
SPORTHALLEN
7.250
M².BVO
€
75,00
A2A
sloopwerk, volledige sloop
7.250
m².bvo
€
75,00
SCHAATSBAAN
15.870
M².BVO
€
55,16
A2A
sloopwerk, volledige sloop
15.870
m².bvo
€
55,16
B4
TERREIN
B4
terreininrichting
€/m².bvo
subtotaal
M².BVO
€
-
m².bvo
€
-
29.285
m².bvo
€
69,98
totaal staartkosten
29.285
m².bvo
€
totaal aanvullende kosten
29.285
m².bvo
totaal stichtingskosten sloop excl. BTW
29.285
m².bvo
totaal directe kosten sloop excl. BTW
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
-
eenh.
€/eenh. netto
Code
€
630.223
€
543.750
€
875.340
€
/ m² bvo
totaal
€
630.223
€
543.750
€
875.340
€
-
€
2.049.313
15,29
€
447.805
€
8,74
€
255.892
€
94,01
€
2.753.011
/ m² bvo
16 | 33
De stichtingskosten Uitgangspunt is dat nieuwbouw op dezelfde locatie plaatsvind. In onderstaand overzicht zijn geen frictiekosten opgenomen. Tabel 7: Stichtingskosten scenario 1 – Nieuwbouw alle functies van De Scheg. Code
Omschrijving
hoev.hd
eenh.
€/m².bvo
subtotaal
totaal
ZWEMBAD
7.465
M².BVO
€
2.441,61
SPORTHALLEN
7.250
M².BVO
€
1.668,31
SCHAATSBAAN
15.870
M².BVO
€
1.261,82
-
M².BVO
€
Totaal directe kosten nieuwbouw excl. BTW
30.585
m².bvo
€
1.646,13
totaal staartkosten
30.585
m².bvo
€
653,45
€ 19.985.687
totaal aanvullende kosten
30.585
m².bvo
€
616,89
€ 18.867.577
30.585
m².bvo
€
2.916,47
B4
TERREIN
totaal stichtingskosten nieuwbouw excl. BTW
€ 18.226.653
€
12.095.250
€ 20.025.018
-
€
/ m² bvo
/ m² bvo
-
€ 50.346.921
€ 89.200.185
Effect op exploitatiebegroting Met het volledig nieuwbouwen van De Scheg blijven alle functies intact. Het is aannemelijk dat volledige nieuwbouw kan zorgen voor een toename aan de inkomstenkant. Dit zit hem vooral in het feit dat functionele verbeteringen direct doorgevoerd kunnen worden. Hetzelfde geldt voor de look & feel. De investeringen die gemoeid zijn met volledige nieuwbouw zijn fors, maar kunnen uitgesmeerd worden over circa 40 jaar. Ook hier geldt wel dat de kostenkant zal stijgen door de resterende kapitaallasten van circa. € 12 miljoen (tot 2043) die aangevuld worden met nieuwe kapitaallasten. In de tabel op de volgende pagina wordt het theoretische effect op de exploitatiebegroting weergegeven wanneer alle functies met dezelfde afmetingen opnieuw worden gebouwd.
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
17 | 33
Tabel 8: Exploitatie vergelijking scenario 1 t.o.v. begroting 2022
Zwembad incl. Borgelerbad Inkomsten
Scenario 1
IJsbaan incl. pacht derden Inkomsten
Scenario 1
Sporthallen incl. squash en pacht derden Inkomsten Scenario 1 Verhuur sporthallen Verhuur sportzalen
Zwemmen
Schaatsen
Horeca
Horeca
Overig
Pacht
Squash
Overig
Horeca Pacht Overig
Totaal
Totaal
Totaal
Kosten
Kosten
Kosten
Directe exploitatie Indirecte exploitatie
Directe exploitatie Indirecte exploitatie Vaste lasten
Directe exploitatie Indirecte exploitatie Vaste lasten
Totaal
Totaal
Totaal
Resultaat voor bijdrage
Resultaat voor bijdrage
Resultaat voor bijdrage
Vaste lasten
Voor- en nadelen Een eventuele keuze voor scenario nieuwbouw heeft een aantal voor- en nadelen. Dat zijn: Voordelen Eén van de belangrijke voordelen van dit scenario is dat de accommodatie volledig nieuw ontworpen kan worden. Dit biedt de mogelijkheid om optimaal aan de wensen van de gebruikers tegemoet te komen, te denken valt aan clubruimte voor verenigingen, eigen budosportruimte, andere locatie schaatswinkel, fysiotherapie op de begane grond et cetera. Er wordt ingezet op samenhang waarbij multisport, mensen langer kan binden aan sport en beweegdeelname. Ook kunnen andere doelgroepen, denk bijvoorbeeld vanuit sociaal domein, een plek krijgen op gebied van ontmoeten en bewegingsactiviteiten. De accommodatie wordt in haar totaliteit verduurzaamd, helemaal conform de huidige wet- en regelgeving en duurzaamheidsambitie van de gemeente. De locatie kan gebruikt worden als energiehub voor de wijk. Bij nieuwbouw op locatie elders, kan gedurende de bouw, gebruik worden gemaakt van de huidige accommodatie. Nadelen Bij nieuwbouw op huidige locatie zullen de gebruikers van De Scheg door het slopen en nieuwbouw zeker één tot twee seizoenen geen gebruik kunnen maken van de accommodatie. Dit scenario is zowel éénmalig (qua investeringen) als structureel (door fors hogere kapitaallasten) duurder dan de andere scenario’s.
Bij sloop van bestaande functies zijn de kosten ook fors ten opzichte van het renoveren van bestaande functies. Kapitaalvernietiging van bestaande accommodatie.
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
18 | 33
3.6
SCENARIO 2, RENOVATIE IJSBAAN, ZWEMBAD EN SPORTHALLEN
DE KERN VAN HET SCENARIO De kern van scenario 2 is dat alle functies behouden blijven, worden gerenoveerd en verduurzaamd. De mogelijkheden om De Scheg vanuit samenhang en aantrekkelijkheid toekomstbesteding te houden, worden onderscheiden. De gedachte achter dit scenario is om inzichtelijk te maken wat globale kosten zijn en welke mogelijkheden en differentiaties er zijn om dit scenario verder uit te werken. Er zijn legio mogelijkheden en combinaties mogelijk, daarom wordt gewerkt met bouwblokken waarbij voor iedere variant de opties inzichtelijk worden gemaakt met bijhorende kosten. Hiermee wordt de mogelijkheid geboden zelf keuzes te maken waarbij zicht is op de financiële effecten hiervan. Tijdens de werksessie met de projectgroep hebben we met elkaar bekeken welke keuzes er liggen om de renovatie uit te voeren. Hieronder een aantal mogelijkheden waarnaar is gekeken: Verbeteren van de functionaliteit van het zwembad, denk aan: een beweegbare bodem en het vernieuwen van attracties in het recreatiebad. Verbeteren functionaliteit van de ijsbaan, denk aan: betere routing en betere positionering van bijvoorbeeld de kantine en schaatswinkel. De look en feel, denk aan: daglicht in sporthal en fysiotherapie en moodboard mogelijkheden. Inschatting investering voor één grote entree die voor verbinding zorgt tussen de 3 functies.
Verduurzamingsmogelijkheden tot op welke niveau (keuzemenu). We werken voor het “scenario renovatie” bouwblokken uit op basis van onderstaande aspecten: Geactualiseerd meerjaren onderhoudsplan (MJOP) Door projectmatig onderhoudswerkzaamheden te bundelen en uit te voeren, wordt een nieuwe 0-situatie gecreëerd. Dit kan betekenen dat werkzaamheden die op de korte, middellange of misschien zelfs lange termijn pas in het MJOP zijn opgenomen, toch vervroegd worden uitgevoerd. Dit leidt ertoe dat de gebruiker als het ware een als nieuw opgeleverde ruimte betreed, maar waarbij er geen wijzigingen worden doorgevoerd aan ruimte en/of functie indeling en routing. Om dit te realiseren wordt gekeken naar de noodzaak en samenhang van de diverse onderhoudswerkzaamheden, zowel bouwkundig als installatietechnisch. Duurzaamheid Duurzaamheid is een breed begrip waarin de keuze reuze is. In basis vormt de trias energetica het vertrekpunt waarbij de eerste stap kijkt naar het beperken van de huidige energievraag, isolatie en toepassen van zonwering zijn hierin mogelijke maatregelen. De tweede stap kijkt naar het gebruik van duurzame energiebronnen. Gebruik van rest -energiestromen, zoals de vrijkomende warmte van de ijsmachine (die in de huidige situatie al wordt ingezet voor zwembadverwarming), en gebruik van zonne-energie middels PVpanelen zijn goede inpasbare voorbeelden hiervan.
De derde en tevens laatste stap kijkt naar het aandeel noodzakelijke gebruik van fossiele energie. Indien gebruik van eindige (fossiele) energiebronnen onvermijdelijk is, gebruik ze dan zeer efficiënt. Samenhang en aantrekkelijkheid Om te komen tot een betere herkenning, routing en gebruik zijn er diverse mogelijkheden die variëren van relatief kleine aanpassingen tot het realiseren van een geheel nieuwe entree. In de huidige situatie zijn er veel onherkenbare gangen en knooppunten waar verschillende (sport)functies bij elkaar komen. Deze zouden met verschillende aanpassingen meer uitnodigend en herkenbaarder gemaakt kunnen worden. Naast de functionele wijzigingen dient er ook aandacht te zijn voor de theming binnen het gehele sportcomplex. In de huidige situatie zijn er verschillende thema’s aanwezig, die niet op elkaar aansluiten of waar overgang ontbreekt hetgeen leidt tot verwarring in storytelling en look and feel.
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
19 | 33
Effect op exploitatiebegroting Met het renoveren van De Scheg in zijn totaliteit blijven alle functies in stand. Het is aannemelijk dat renovatie en verduurzaming kan zorgen voor een kleine toename aan de inkomstenkant. Dit zit hem dan vooral in een beter leefklimaat in het zwembad. Zodra er functionele verbeteringen worden doorgevoerd en aandacht wordt besteed aan look & feel, zal de toename groter zijn. De investeringen die gemoeid zijn met de renovatie en verduurzaming zijn fors, maar kunnen uitgesmeerd worden over circa 30 jaar. Ook hier geldt weer dat de kostenkant zal stijgen door de resterende kapitaallasten van circa. € 12 miljoen, maar ook een daling kent door minder energiekosten als gevolg van verduurzaming. In de volgende tabel wordt het theoretische effect op de exploitatiebegroting weergegeven wanneer alle functies worden gerenoveerd zonder functionele- en look en feel verbeteringen. Tabel 9: Exploitatie vergelijking scenario 2 t.o.v. begroting 2022
Zwembad incl. Borgelerbad Inkomsten
IJsbaan incl. pacht derden
Scenario 2 Inkomsten
Sporthallen incl. squash en pacht derden
Scenario 2 Inkomsten
Scenario 2
Verhuur sporthallen Verhuur sportzalen
Zwemmen
Schaatsen
Horeca
Horeca
Overig
Pacht
Squash
Overig
Horeca Pacht Overig
Totaal
Totaal
Totaal
Kosten
Kosten
Kosten
Directe exploitatie Indirecte exploitatie
Directe exploitatie Indirecte exploitatie
Vaste lasten
Vaste lasten
Directe exploitatie Indirecte exploitatie Vaste lasten
Totaal
Totaal
Totaal
Resultaat voor bijdrage
Resultaat voor bijdrage
Resultaat voor bijdrage
Voor- en nadelen Een eventuele keuze voor scenario 2 heeft een aantal voor- en nadelen. Dat zijn: Voordelen Alle functies kunnen blijven bestaan, ook richting de toekomst. Positief effect op de maatschappelijke waarde doordat allerlei type sporters, verenigingen, doelgroepen et cetera. toekomstbestendig gehuisvest kunnen worden in De Scheg. Er kan worden bijgedragen aan de ambities op gebied van sport en bewegen om meest gezonde stad van Nederland te worden. Aantrekkingskracht voor toeristen en sporters – ook buiten de gemeente Deventer – blijft aanwezig door: De enige (semi)overdekte schaatsbaan in de wijde omtrek van Deventer.
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
20 | 33
Het zwemparadijs De Scheg staat goed aangeschreven en is al jarenlang een trekpleister voor toeristen. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat het zwemparadijs moet blijven vernieuwen om de belevingswaarde op peil te houden. Er zijn immers veel alternatieven. Draagt bij aan de duurzaamheidsambities van de gemeente Deventer. Energielasten worden minder. Locatie kan mogelijk gebruikt worden als energiehub voor de wijk. Sport en verenigingen hebben geen grote stop van één of twee seizoenen door sloop en nieuwbouw
Nadelen Investeringen zijn fors Toename van de exploitatiebijdrage zal hoger zijn dan de winst in energielasten en inkomsten door gebruikers. 3.6.1
SCENARIO 2 (ASPECT: GEACTUALISEERD MEERJAREN ONDERHOUDSPLAN (MJOP))
De ingreep In deze variant worden de onderhoudsactiviteiten zoals in het MJOP opgenomen gebundeld uitgevoerd. Projectmating worden bijvoorbeeld vloeren en wanden opnieuw getegeld, wordt schilderwerk uitgevoerd, worden plafonds vervangen en sanitaire installaties gemoderniseerd. Kenmerk van de MJOB (meerjaren onderhoudsbegroting) is dat elementen één op één worden vervangen en daar waar mogelijk worden geüpgrade naar de huidige standaard. Zo zullen de staande toiletpotten worden vervangen voor zwevende toiletten met waterbesparende reservoirs. Overigens wordt wel gekeken naar de logische onderlinge samenhang en worden ruimten als kleedlokalen of sanitaire groepen integraal aangepakt. Op basis van het huidige MJOP kunnen deze opties worden verwerkt en doorgerekend en zal de basis worden gelegd voor de kostenindicatie van de voorgestelde maatregelen. Keuzes worden hierbij gebaseerd op het instandhouden van De Scheg voor de komende 30 jaar. Door de gestelde eindige exploitatie na 30 jaar is het mogelijk om enkele activiteiten, die aan het einde van deze termijn zijn opgenomen, door te schuiven danwel niet meer te vervangen. De hoge investeringskosten voor deze onderdelen wegen, mede gezien de korte restperiode, niet op tegen mogelijke hogere jaarlijkse herstelkosten. Vandaar dat in de doorrekening van het MJOP is gekozen voor een afbouwend onderhoudsscenario.
Vervangingen uit oogpunt van de veiligheid worden overigens wel uitgevoerd. De maatschappelijke functie De gebouwen blijven in gebruik, waarbij na projectmatig uitvoeren van geclusterde onderhoudswerkzaamheden de gebruiker als het ware een als nieuw opgeleverde ruimte betreedt, maar waarbij er geen wijzigingen zijn doorgevoerd aan ruimte en/of functie indeling en routing. Het gebruik en optimaal benutten van hetgeen er is, is in zeker zin ook duurzaam: het maximaliseren van de levensduur is minder schadelijk voor het milieu dan sloop gevolgd door nieuwbouw. De stichtingskosten In de staafdiagram op de pagina hierna toont de jaarlijkse investeringskosten waarbij duidelijk de piek t.g.v. de renovatie in het eerste jaar zichtbaar is. Bedragen zijn gebaseed op prijspeil september 2023, zijn exclusief BTW en exclusief jaarlijkse indexatie.
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
21 | 33
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
22 | 33
3.6.2
SCENARIO 2 (ASPECT: DUURZAAMHEID)
De ingreep Om te bepalen welke duurzaamheidsmaatregelen zinvol zijn, is allereerst een energielabel opgesteld. Dit label is een maatstaf om te zien hoe zuinig, milieuvriendelijk en/of energiebesparend het object in de huidige situatie is. Na het opstellen van het energielabel is een maatwerk duurzaamheidsadvies opgesteld, waarin inzichtelijk is gemaakt welke energiebesparende maatregelen het beste effect hebben en leiden tot de beste score. Hierbij wordt gekeken naar de kosteneffectiviteit van maatregelen en maatregelpakketten, waarbij voor zover herleidbaar wordt uitgegaan van het daadwerkelijke energiegebruik. ‘Quick Wins’ worden hierbij als eerste verzilverd, waarbij naast investering en terugverdientijd, ook naar de CO2-reductie gekeken wordt. Procesinstallaties, als ijsbaan- en zwembadinstallaties, vallen buiten de scope van het energielabelplichtige deel. Aangezien de procesinstallaties verantwoordelijk zijn voor het grootste deel van de energieconsumptie, worden ook voor deze installaties energiebesparende maatregelen verkend, waarbij de investering, terugverdientijd en CO2-reductie inzichtelijk worden gemaakt. Deze installatieonderdelen wegen niet mee in de beoordeling van het energielabel. Hieronder een overzicht van de duurzaamheidsmogelijkheden voor De Scheg om de duurzaamheidsambities te realiseren. Tabel 12 toont het totaal resulaat in één overzicht.
VERDUURZAMINGSMOGELIJKHEDEN MET KORTE TERUGVERDIENTIJD (KTVT) Hierin wordt een mix aan maatregelen toegepast uit stap 1 en 2 van trias energetica waarin met name de ‘Quick Wins’ worden opgenomen, te weten: Het gasloos opwekken van warm tapwater doormiddel van warmtepompen; Bijplaatsen PV-panelen (om zo CO2-uitstoot t.g.v. toename elektraverbruik te compenseren); Plaatsen van warmteterugwinning spoelwater; Plaatsen van zout-elektrolyse. De verlichting binnen De Scheg is recent vervangen voor duurzame LED-verlichting en voldoet daamee aan de per 1 september 2023 verplicht gestelde Single Lighting Regulation of Ecodesign regeling (SLR) waarin nagenoeg alle conventionele (gasgevulde) lichtbronnen in de ban worden gedaan. Warm tapwater bereiding is een van de meest energieverbruikende installaties binnen een sportcomplex. In de huidige situatie zijn meerdere decentraal indirect gasgestookte warm tapwaterbereiders opgesteld. In de basisvariant worden deze vervangen voor warmtepompboilers. Om het toenemende electraverbruik van deze boilers te compenseren is binnen de basisvariant een aanvullend aandeel PV-panelen opgenomen. Daar waar de eerste twee maatregelen meewegen in de energielabelscore doet warmterugwinning uit spoelwater, dat niet. Het toepassen van dit systeem zal echter eveneens leiden tot een behoorlijke energiebesparing.
Om te voldoen aan wet- en regelgeving dienen de filters van de diverse baden frequent te worden gereinigd. Dit geschiedt middels een spoelbeurt. Tevens dient per bezoeker een bepaalde hoeveelheid water te worden ververst. Dit afvalwater, met een temperatuur van ca. 28°C, wordt normaliter direct geloosd op het riool waarmee veel energie verloren gaat. Door een vuilwaterbuffer te plaatsen op het terrein, kan het warme spoelwater worden opgevangen. Een warmtepomp trekt de buffertank leeg en na onttrekking van de warmte uit het spoelwater, wordt het afgekoelde spoelwater (ca. 8°C) op het riool geloosd. De onttrokken warmte aan het spoelwater wordt afgezet op het koude (10°C) suppletiewater. Het suppletiewater wordt nu met een temperatuur van ca. 30°C aan het zwembadwater toegevoegd. Bijkomend voordeel van de vuilwaterbuffer is dat er geen piekbelasting meer ontstaat op het gemeentelijke riool. Ook de zoutelektrolyse valt buiten de scope van de energielabelplicht. Dit is een goed duurzaam alternatief voor de huidige waterbehandelingsinstallatie, waarmee naast gas ook water wordt bespaard.
RAPPORTAGE DEEL 2 SCENARIO’S DE SCHEG
23 | 33
Naast filtratie dient het zwembadwater ook gedesinfecteerd te worden. In de huidige situatie wordt daarvoor onder andere een chloordoseringsinstallatie toegepast. De chemicaliënopslag is inpandig aan de buitengevel gepositioneerd. Voor de ontsmetting van het zwembadwater kan in plaats van chloor ook zoutelektrolyse gebruikt worden. Hierbij wordt lokaal zout omgezet in hypochlorietverbindingen die voor de ontsmetting zorgen. Het zwemcomfort wordt hierdoor hoger dan bij een conventionele installatie en ook de arbeidsomstandigheden bij de ontsmettingsinstallatie zijn beter. Voordelen van deze installatie, ten opzichte van traditionele chloordosering, zijn de besparing op suppletiewater- en chemicaliënverbruik. Neveneffecten van deze installatie zijn de lichte toename van het elektraverbruik door de elektrolyseapparatuur en het vervallen van transport en opslag van gevaarlijke stoffen.
VERDUURZAMINGSMOGELIJKHEDEN MIDDELLANGE TERUGVERDIENTIJD (MTVT) In deze variant wordt gekeken naar de verduurzamingsmaatregelen die op zichzelf losstaand goed uit te voeren zijn maar een langere terugverdientijd kennen. Dit levert een duurzaamheidsplus op voor De Scheg te weten: Vervangen luchtbehandelingskasten (LBK’s) met warmteterugwinning (WTW); Vervangen glazen puien zwembad. Met uitzondering van luchtbehandelingskasten van het zwembad, zijn de luchtbehandelingskasten in huidige situatie niet voorzien van warmteterugwinning waardoor er energie verloren gaat. Aangezien de luchtbehandelingskasten het einde van de technische levensduur hebben bereikt en ruimten over voldoende vrije ruimte voor plaatsing beschikken worden in deze variant nieuwe, duurzame luchtbehandelingskasten voorzien van warmteterugwinning en energiezuinige ventilatoren. Tevens wordt in de luchtbehandelingskasten ruimte gereserveerd voor het (toekomstig) plaatsen van een koelbatterij (in huidige situatie is geen koeling voorzien). Het voorzien van koeling zal leiden tot een behaaglijker binnenklimaat, waardoor het gedurende warmere perioden voor bezoekers aantrekkelijker is een bezoek aan de Scheg te brengen. Nadeel is dat hiermee het energieverbruik zal toenemen. Het aandeel glasoppervlak in de totale gevel is beperkt, met name bij het zwembad bevindt zich veel glas.
Juist hier is een hogere ruimtetemperatuur aanwezig waardoor het energieverlies over de bestaande beglazing hoger is dan bij andere ruimten. Aangezien procesinstallaties binnen de energielabelsystematiek buiten beschouwing worden gelaten, wordt voor deze ruimte vanuit de norm met een lager dan daadwerkelijk aanwezige ruimtetemperatuur gerekend. Daarom hebben wij op basis van prognoses de energiebesparingen, CO2-reductie en terugverdientijden meegenomen in de tabel.