2022-835 Kadernota Vastgoed 2022

tioneel te verbeteren. Deze werkzaamheden vallen niet

cyclus ter besluitvorming aan de raad voor.

Deze startnotitie schetst een beeld van de integrale samen-

onder het instandhoudingsonderhoud, maar zijn investe-

hang en omvang van de verduurzamingsopgave. Het streven

ringen als gevolg van nieuw beleid. We maken hierbij het

naar een energieneutrale vastgoedportefeuille is een lang-

volgende onderscheid.

durige, complexe en financieel omvangrijke opgave.

Kadernota vastgoed 2022

20

Daarom is de routekaart uitgewerkt in een portefeuillestra-

De energiebesparing als gevolg van duurzaamheidsin-

Overig vastgoed: verkopen vanuit het vastgoedbeleid

tegie en investeringsprogramma, die in 2021 aan de raad

vesteringen zetten wij in als dekking. Wij maken hier-

Als we het object in huidige staat verkopen, zijn de kaders

zijn aangeboden maar niet zijn vastgesteld.

over afspraken met huurders.

vanuit het vastgoedbeleid van toepassing. Een dergelijke

Om zicht te houden op de voortgang van de verduurza-

verkoop kan eventueel wel gepaard gaan met een functie-

ming gaan wij het energieverbruik monitoren.

wijziging of toevoeging van een ondergeschikt nieuwbouw-

n

n

De portefeuillestrategie geeft op strategisch, tactisch en uitvoeringsniveau weer hoe we toewerken naar verduurzaming van onze maatschappelijke vastgoedportefeuille.

volume door de potentiële koper.

4.6 VERKOOP

Het investeringsprogramma geeft een beeld van de finan-

Op basis van een onafhankelijke taxatie wordt de markt-

ciële opgave, waaruit naar voren komt dat aanvullende

Als we een gebouw niet tot het kernbezit rekenen, neemt

waarde van het object bepaald. Dat is het vertrekpunt voor

middelen noodzakelijk zijn om de doelstellingen uit de

het college een besluit om over te gaan tot verkoop.

het bepalen van het financiële kader bij verkoop. Naast

klimaatwet te realiseren.

Verkoop van vastgoed kan verlopen via de kaders vanuit

opbrengstmaximalisatie kan het soms wenselijk zijn ook de

het vastgoedbeleid of het grondbeleid. Dat betekent dat

maatschappelijke impact mee te wegen in een verkoopbe-

Uitgangspunten voor de verduurzaming

we vooraf moeten bepalen of het betreffende object een

sluit. Door middel van verkoop van het object wordt dan

Wij hebben een voorbeeldfunctie als het gaat om de

ontwikkelingsopgave heeft of dat het in huidige staat wordt

een bijdrage geleverd aan de realisatie van gemeentelijke

verduurzaming van ons eigen vastgoed. Nieuw te bouwen

verkocht.

doelstellingen ten aanzien van bijvoorbeeld duurzaamheid,

gebouwen gaan wij maximaal energiezuinig realiseren.

ruimtelijke kwaliteit, draagvlak of werkgelegenheid. Het

Gebouwen die gerenoveerd worden maken we gelijktijdig

Strategisch vastgoed: verkopen vanuit het grondbeleid

college heeft de mogelijkheid deze overwegingen mee te

zo energiezuinig mogelijk. Wij gaan de ambities uit het

Als we voor het object een ontwikkelingsopgave definiëren,

nemen, ook als die leiden tot een lagere verkoopopbrengst.

bestuursakkoord vertalen in een actuele portefeuillestra-

betreft het zogenoemd strategisch vastgoed. De opgave

tegie en investeringsprogramma, waarin wij het ambitie-

wordt opgepakt vanuit het programma van waaruit sturing

Didam-arrest

niveau concretiseren. Bij die uitwerking hanteren wij de

op het grondbeleid plaats vindt. De kaders vanuit het grond-

Wij hanteren als uitgangspunt dat wij ons vastgoed

volgende uitgangspunten:

beleid zijn in die gevallen van toepassing. Vanuit die kaders

verkopen met een openbare selectieprocedure. Hierdoor is

wordt de inhoudelijke ontwikkelopgave (programma) en de

de vastgoeduitgifte transparant en stellen wij marktpartijen

n

n

n

In de afweging bij duurzaamheidsinvesteringen sturen

gemeentelijke rol uitgewerkt. Het eigendom en exploitatie-

in de positie dat zij -onder de gestelde selectiecriteria- vrij

wij op CO2-reductie.

risico ligt ook in dat programma. In de tijdelijke situatie tot

kunnen mededingen op de grondpositie. Voor elke uitgifte

Wij verduurzamen alleen het kernbezit. Wettelijk

aan realisatie doet de vastgoedorganisatie in opdracht van

stellen wij objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria

verplichte maatregelen voeren wij ook uit voor het

het programma wél het beheer. In die beheersituatie zijn de

op conform het gelijkheidsbeginsel (Didam-arrest). Het

niet-kernbezit.

kaders vanuit het vastgoedbeleid van toepassing. Het gaat

college stelt in beginsel voor elke uitgifte een openbare

Wij voeren duurzaamheidsinvesteringen uit op ‘logi-

dan met name om het verhuurbeleid, huurprijsbepaling en

verkoopprocedure met selectiecriteria vast.

sche momenten’. Dat moment kan ontstaan vanuit

instandhouding.

een onderhoudsopgave, huisvestingswens vanuit de huurder en/of programma, nieuwbouw, ontwikkelingen vanuit het energieplan en wijkuitvoeringsplannen.

Kadernota vastgoed 2022

21

Van een openbare selectieprocedure kan worden afgezien

De vraag om aankoop of nieuwbouw komt altijd voort

Total cost of ownership

en één-op één worden gegund, indien bij voorbaat vaststaat

uit een functie die nodig is vanuit een wettelijke taak

In de afweging bij nieuwe investeringen gaan wij uit van de

of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van

of gemeentelijk beleid. Voor semi-maatschappelijke en

Total Cost of Ownership (TCO)-benadering. Volgens deze

objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één seri-

commerciële functies doen wij in principe geen aankopen

benadering worden alle relevante kosten over de levens-

euze gegadigde in aanmerking komt voor gunning.

en bouwen wij in principe geen nieuw vastgoed. Voor deze

duur van het gebouw meegenomen in de afweging.

In dat geval maakt het college haar voornemen van deze

functies is primair de markt aan zet.

In hoofdlijn zijn deze kosten op drie niveaus te onder-

één op één uitgifte tijdig bekend, zodat iedereen daar

scheiden, met ieder een eigen verantwoordelijke, maar die

kennis van kan nemen. Het college motiveert daarbij

Bij vastgoedontwikkelingen analyseren wij minimaal de

waarom zij aanneemt dat er slechts één serieuze gega-

volgende elementen:

digde in aanmerking komt voor de vastgoeduitgifte. Zo kan de uitgifte voortvloeien uit een eerdere overeenkomst of

n

afspraak of is de gunning noodzakelijk op grond van prestatie-eisen in het woonbeleid. Deze afwijking is een collegebe-

n

voegdheid, waarbij het college de afwijking motiveert.

n

Netto verkoopopbrengsten komen ten gunste van de alge-

n

mene middelen. Via een raadsbesluit is het mogelijk een specifieke bestemming aan de opbrengst toe te kennen.

n

wel met elkaar samenhangen: n

investering;

Is de functie nodig vanuit een wettelijke taak of

n

vastgoedexploitatie;

gemeentelijk beleid?

n

gebruikersexploitatie.

Is er op lange termijn behoefte aan deze functie? Op welke wijze is het gebouw flexibel en courant te

De investering bestaat onder andere uit de kosten voor

maken en minder monufunctioneel?

aankoop, verbouw of nieuwbouw van een gebouw.

Zijn er alternatieven, bijvoorbeeld binnen de gemeente-

Deze investering leidt tot kapitaallasten in de vastgoedex-

lijke portefeuille of aanhuren?

ploitatie. Het kwaliteitsniveau en duurzaamheidsniveau

Is een verantwoorde exploitatie mogelijk en zijn de risi-

is zowel van invloed op de omvang van de investering als

co’s beheersbaar?

op de kosten voor beheer, onderhoud en vervanging in de

Op verkoop van vastgoed is de Wet Bibob van toepassing

n

Op welke wijze worden de kosten gedekt?

vastgoedexploitatie. De kosten in de vastgoedexploitatie

om te voorkomen dat wij ongewild criminele activiteiten

n

Hoe ziet de verdeling van verantwoordelijkheden

worden gedekt uit een kostprijsdekkende huur, die betaald

tussen eigenaar, exploitant en programma eruit?

wordt door de gebruiker. Daarnaast heeft de gebruiker ook

Wegen de risico’s op tegen het maatschappelijke effect?

andere huisvestingslasten, zoals energie, schoonmaak en

faciliteren. De wijze waarop werkt het college uit. n

preventief onderhoud. Ook daarvoor geldt dat de omvang

4.7 VASTGOEDONTWIKKELING: AANKOOP EN NIEUWBOUW

Het programma is hiertoe de opdracht gevende partij en

van deze kosten afhankelijk is van keuzes die gemaakt

verantwoordelijk voor het aanvragen van een investerings-

worden in de investeringsfase.

krediet en dekking voor de structurele exploitatielasten. Als binnen de eigen vastgoedportefeuille geen ruimte

De vastgoedorganisatie adviseert daarbij vanuit haar

Ieder niveau kent zijn eigen verantwoordelijke.

beschikbaar is én het huren van vastgoed ook geen optie is,

toekomstige eigenaarsrol.

Het programma is verantwoordelijk voor het beschikbaar

wordt de mogelijkheid tot aankoop of nieuwbouw van vast-

stellen van het investeringskrediet, de vastgoedorganisatie

goed onderzocht.

is de toekomstig eigenaar en de gebruiker realiseert binnen het gemeentelijke beleid haar doelstellingen en activiteiten. Samenwerking en afstemming vanaf de initiatieffase is daarom belangrijk.

Kadernota vastgoed 2022

22

4.8 BURGERPARTICIPATIE: ZELFBEHEER VAN VASTGOED De dynamiek en het zelf organiserend vermogen van de Deventer samenleving zien wij de afgelopen jaren toenemen. Dit leidt soms tot verzoeken waarbij bewoners het beheer en onderhoud van een gebouw zelf ter hand willen nemen. Wij kennen hier in Deventer positieve (Zwembad het Loo), maar ook complexere (Huis van de Wijk) voorbeelden van. Om dit actieve burgerschap te ondersteunen en te faciliteren willen wij onder voorwaarden tegemoetkomen aan deze wens vanuit de Deventer samenleving. Wij hanteren hierbij de volgende uitgangspunten: n

Het planmatig onderhoud van elementen die de veiligheid van het gebouw betreffen, ligt bij de gemeente.

n

Zelfbeheer mag niet ten koste gaan van het waardebehoud en de waardeontwikkeling van het gebouw.

n

De kwaliteit van het gebouw gaan wij periodiek monitoren op basis van een conditiemeting, voor rekening van huurder.

n

n

Steekproefsgewijs controleren wij of het onderhoud

accommodaties) is zelfbeheer niet mogelijk. Dit kan alleen wanneer deze huurders zich verenigingen in één

Als de huurder zich niet houdt aan gemaakte afspraken,

juridische entiteit. n

De aanwezige professionaliteit en borging van de conti-

schade en te maken kosten op de huurder.

nuïteit van de bewonersorganisatie wordt meegenomen

Zelfbeheer van vastgoed gebeurt alleen met

in de afweging.

wederzijdse instemming en wordt schriftelijk

n

overeengekomen. n

Bij gebouwen met meerdere huurders (multifunctionele

volgens gemaakte afspraken is uitgevoerd. ontbindt de gemeente de overeenkomst en verhaalt de n

n

Voor zowel de gemeente als de organisatie moet sprake zijn van een win-win situatie.

Kadernota vastgoed 2022

De maatschappelijke activiteiten en functie komen niet in het geding.

n

De kostprijsdekkende huur wordt gebaseerd op gemaakte afspraken.

23

5. Financiën en risicomanagement 5.1 VASTGOED IN DE BEGROTING DE BELANGRIJKSTE UITGANGSPUNTEN VAN DIT HOOFDSTUK ZIJN:

Naar analogie van het MPG voor gebiedsontwikkelingsprojecten wordt de komende jaren toegewerkt naar

5.1.1 Paragraaf vastgoed en meerjarenperspectief

een Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV). Het MPV is

vastgoed

een sturingsinstrument voor de middellange termijn (4

Om inzicht te hebben in en verantwoording af te leggen

Omdat wij (in principe) geen vastgoed in bezit hebben,

jaar) en geeft inzicht in de ontwikkelingen en te maken

over de ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille

tenzij dit noodzakelijk is voor het realiseren van maatschap-

beleidskeuzes.

wordt in de planning en control documenten een

pelijke doelstellingen, is het vastgoed gekoppeld aan de

paragraaf Vastgoed opgesteld en wordt toegewerkt

verschillende programma’s en taakvelden. Het budgethou-

5.1.2. Vastgoedexploitatie

naar een Meerjaren Perspectief Vastgoed.

derschap van het vastgoed in de programma’s wordt belegd

De vastgoedbegroting richten we per (geclusterd) object

bij de vastgoedorganisatie. Om inzicht te hebben in en

in, waarmee de eigenaarslasten per object inzichtelijk zijn.

verantwoording af te leggen over de ontwikkelingen in de

Het exploitatieresultaat op vastgoed verrekenen we jaarlijks

vastgoedportefeuille wordt in de planning en control docu-

met de algemene middelen, rekening houdend met het doel

menten een paragraaf Vastgoed opgesteld. Onderdelen van

van de verschillende vastgoedreserves (paragraaf 5.1.3) en

deze paragraaf zijn onder andere:

de afspraken voor uitvoering van risicomanagement (para-

Om op een programmatische wijze ons maatschappelijke vastgoed te verduurzamen gaan wij een reserve verduurzaming maatschappelijk vastgoed instellen. Onvoorziene kosten gekoppeld aan onderhoud en

graaf 5.2)

beheer van vastgoed worden gedekt binnen de vastgoedbegroting. Om te voldoen aan BBV regelgeving gaan wij de beschikbare reserve(s) groot onderhoud omvormen tot een voorziening.

n

vastgesteld beleid;

n

ontwikkelingen in de samenleving, wetten, beleid,

5.1.3 Reserveposities

organisatie; n

objecten in eigendom;

Reserve groot onderhoud

n

ontwikkeling in kosten en opbrengsten;

Voor het groot onderhoud van het vastgoed is een reserve

De volgende posten worden verrekend (voor- en

n

waardeontwikkeling;

beschikbaar, waar ieder jaar aan gedoteerd wordt. Het BBV

nadelen) met de algemene middelen: 1) maatregelen als

n

projecten en investeringen;

schrijft voor dat voor het groot onderhoud een voorziening

gevolg van wet- en regelgeving, 2) onvoorziene kosten

n

reserves en voorzieningen;

verplicht is, omdat het onderhoud beschouwd wordt als een

niet zijnde onderhoud en beheer (zoals bijvoorbeeld

n

kwaliteit portefeuille en bijdrage in gemeentelijke

verplichting naar de toekomst. Echter, een voorziening stelt

doelstellingen.

eisen aan de onderbouwing en aan de begroting. Namelijk

asbestsanering), 3) wijzigingen in omslagrente en 4) het waarderisico. De huurprijzen worden met de Consumenten Prijs Index (CPI) geïndexeerd. De exploitatielasten worden volgens de generieke gemeentelijke begrotingsregels

dat op basis van een actueel beheerplan over een periode van 10 jaar de voorziening van voldoende omvang moet zijn. Wij gaan de komende jaren in overleg met de accountant toewerken naar een onderhoudsvoorziening.

geïndexeerd.

Kadernota vastgoed 2022

24

Reserve verduurzaming maatschappelijk vastgoed

5.2 RISICOMANAGEMENT

Onvoorziene kosten gekoppeld aan investeringen die niet direct leiden tot functieverbetering komen ten laste van

Om op een programmatische wijze ons maatschappelijke vastgoed te verduurzamen gaan wij een reserve verduur-

Aan het ontwikkelen en bouwen van nieuw vastgoed, de

het (investerings)budget dat door het beleidsprogramma

zaming maatschappelijk vastgoed instellen. Deze reserve

exploitatie van bestaand vastgoed en bij de aan- en verkoop

ter beschikking wordt gesteld. Als deze kosten niet kunnen

voeden wij met:

van vastgoed zijn verschillende risico’s verbonden. Iedere

worden doorgerekend in de kostprijsdekkende huur, worden

fase van de levenscyclus kent zijn eigen risico’s. In deze

deze kosten verrekend met het beleidsprogramma.

n

incidentele middelen;

paragraaf worden deze risico’s onderkend. Het risicoma-

n

ontvangen subsidies en bijdragen;

nagement is erop gericht deze risico’s zo goed mogelijk

n

niet ingezette structureel beschikbare budgetten;

in beeld te brengen. Vervolgens is het belangrijk om een

energiebesparingen als gevolg van

goede keuze te maken hoe deze risico’s te beheersen.

n

De algemene budgetregels zijn ook van toepassing op de exploitatie van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed.

verduurzamingsmaatregelen. Investeringen in verduurzaming dekken wij uit: 1) deze

5.2.2 Exploitatie bestaand vastgoed

Uitgangspunten voor het vormgeven van risicomanagement

Daarnaast zijn er verschillende specifieke vastgoed risico's

en in control zijn:

waar aanvullende budgetregels op van toepassing zijn.

reserve, 2) gereserveerde onderhoudsmiddelen als verduurzaming gecombineerd wordt met planmatig onderhoud en

n

3) energiebesparingen.

n

heldere functiescheiding;

Contractrisico’s

kernwaarden: verantwoordelijk, open, zorgzaam

Voor panden en gronden gaat de vastgoedorganisatie huur-,

en durf;

pacht-, opstal of erfpachtovereenkomsten aan. Hierbij

Specifieke reserves

n

zelf controlerend met interne key controls;

maken wij gebruik van standaard (ROZ) overeenkomsten.

Daarnaast is er een aantal specifieke reserves beschikbaar:

n

risico gedreven werken vanuit risico analyses.

Omdat huurders van maatschappelijk vastgoed vaak voor een lange periode gebruik maken van het vastgoed, hebben

n

n

n

Huisvesting gemeentelijk apparaat: voor het groot

Een van de maatregelen om risico’s te beheersen is het

wij te maken met relatief veel oude overeenkomsten. Hierin

onderhoud van het Stadshuiskwartier hebben wij een

opstellen van deze kadernota en nog door het college uit te

kunnen verrassingen in zitten, zoals de hoogte van de huur-

meerjarig onderhoudscontract afgesloten.

werken uitvoeringskader.

prijs, indexeringsmogelijkheden, looptijd, demarcatie onderhoudsverantwoordelijkheden en opzeggingsmogelijkheden.

Theatertechniek Mimik: voor de vervanging van theater technische installaties.

5.2.1 Ontwikkeling en bouw van vastgoed

Het komt soms ook voor dat een object op gemeentegrond

Kapitaallasten: voor investeringen gedekt met eenma-

De ontwikkeling en bouw van vastgoed wordt projectmatig

is gebouwd zonder vestiging van een opstalrecht; als gevolg

lige middelen zijn diverse reserves kapitaallasten

aangepakt. Het programma is hiertoe de opdrachtgevende

van natrekkingsrecht is de gemeente als grondeigenaar ook

beschikbaar.

partij en is verantwoordelijk voor het beschikbaar stellen

eigenaar (en dus verantwoordelijk) voor het opstal. Met

van budget.

de implementatie van de kadernota vastgoed werken wij op natuurlijke momenten toe naar nieuwe, zoveel mogelijk uniforme en eenduidige huurovereenkomsten.

Kadernota vastgoed 2022

25

De vrijval kapitaallasten van vastgoed komen ten gunste

Als een beleidsprogramma aan de vastgoedorganisatie

van het onderhoud van het kernbezit mits voor panden

te kennen heeft gegeven dat een gebouw behouden moet

een meerjarenonderhoudsplan of een beheerplan is waarin

blijven voor een toekomstige ontwikkeling en/of huurder is

vervanging ook is meegenomen.

het beleidsprogramma de kostprijsdekkende huur aan de vastgoedorganisatie verschuldigd.

Hogere onvoorziene kosten niet zijnde wetswijzigingen en onderhoud zoals asbestsanering, komen ten laste van de

Waarderisico

algemene middelen.

Wanneer gebouwen niet tot het kernbezit behoren, beoordelen we in hoeverre de boekwaarde zich verhoudt tot de

Voor het dagelijkse onderhoud (preventief en correctief) is

actuele marktwaarde. Als de boekwaarde hoger is, moet het

er binnen de exploitatie budget beschikbaar.

object in overeenstemming met het BBV worden afgewaardeerd. Jaarlijks bij de jaarrekening doen wij deze beoor-

Schades

Leegstand

deling. Afwaarderingen komen ten laste van de algemene

Als gevolg van vandalisme, brand of storm kunnen onver-

In elke vastgoedportefeuille komt leegstand voor, zo ook

middelen.

wachte schades optreden. Voor de gemeentelijke opstallen

in die van de gemeente Deventer. Dit geldt met name voor

is een brandopstalverzekering geregeld tegen uitgebreide

gebouwen die niet tot het kernbezit behoren.

Verkoopresultaten (verkoopopbrengsten verminderd met

voorwaarden, bijvoorbeeld brand, storm, inbraak en vanda-

Voor mutatieleegstand is in de kostprijsdekkende huur en

de verkoopkosten) van panden en gronden die niet tot het

lisme. Een uitzondering hierop zijn glasschades, die zijn niet

dus de vastgoedbegroting rekening gehouden. Daarnaast

kernbezit behoren, worden verrekend met de algemene

verzekerd. De verzekeringskosten zijn opgenomen in de

kan leegstand ook te maken hebben met de courantheid van

middelen.

kostprijsdekkende huur. Als de schades niet zijn gedekt is

een object. Incourante objecten kunnen leiden tot langdu-

exploitatiebudget beschikbaar.

rige leegstand. Bij deze objecten vindt de afweging plaats

Wet- en regelgeving

in hoeverre het object nog in bezit moet worden gehouden,

Het is een risico dat wet- en regelgeving wordt aangepast.

Onderhoud

of dat afstoten gewenst is. Op het moment dat het beleids-

Bijvoorbeeld dat er hogere eisen worden gesteld aan

Op basis van inspecties wordt periodiek het conditieniveau

programma aan de vastgoedorganisatie te kennen heeft

verduurzaming van bestaand en/of nieuw vastgoed.

van het vastgoed in beeld gebracht. Dit wordt vertaald in

gegeven dat het gebouw zijn strategische waarde voor het

Deze risico’s zijn op voorhand lastig in te schatten en

een Meerjaren Onderhouds Planning (MJOP). Voor het plan-

programma verloren heeft en dat afstoten gewenst is, zal

daarom niet meegenomen in de kostprijsdekkende huur.

matig onderhoud (incl. vervangingen) vindt er op basis van

het beleidsprogramma de eerste 6 maanden (of 18 maanden

Deze risico’s komen ten laste van de algemene middelen.

een tienjarig gemiddelde een jaarlijkse dotatie plaats aan

als een bestemmingswijziging nodig is om de verkoop

de onderhoudsreserve, die op termijn wordt omgevormd tot

te kunnen realiseren) de kostprijsdekkende huur aan de

Staatssteun

een voorziening. Het BBV schrijft voor dat de dotatie plaats-

vastgoedorganisatie verschuldigd zijn. Daarna ligt het leeg-

Op basis van de Wet Markt en Overheid moeten wij mini-

vindt op basis van een actueel beheerplan. Op het moment

standsrisico bij de vastgoedorganisatie.

maal de integrale kostprijs doorrekenen in onze huur.

dat de reserve is omgevormd naar een voorziening, wordt

Als wij een lagere huurprijs aanhouden zou er sprake

de dotatie planmatig onderhoud periodiek herzien op basis

kunnen zijn van staatsteun.

van actualisatie MJOP.

Kadernota vastgoed 2022

26

Btw-regime In beginsel is het verhuren van vastgoed vrijgesteld van Btw. Dit betekent dat er op de factuur aan de huurder geen Btw in rekening wordt gebracht maar betekent ook, dat de Btw over de inkoopkosten niet terug gevorderd kan worden en dus kostprijsverhogend is. Wanneer een huurder het pand voor minimaal 90% gebruikt voor Btw belaste doeleinden en door de fiscus als ondernemer wordt gezien, kan met de verhuurder worden overeengekomen om Btw belast te verhuren. Dat betekent dat er wel Btw in rekening wordt gebracht waardoor de huurder de betaalde Btw op de huur kan terug vorderen en wij de Btw op de inkoopkosten kunnen terugvorderen en de Btw dan niet kostenverhogend is. In de kostprijsdekkende huur berekeningen is hier rekening mee gehouden. Periodiek controleren wij of het juiste Btw-regime gehanteerd wordt. Soms wordt de kostprijsdekkende huur gecompenseerd Rente

via een subsidie vanuit het programma. De gehanteerde

De kostprijsdekkende huur is gebaseerd op de actuele

index op de subsidie en de huur hebben een verschillende

interne omslagrente. Financiële effecten als gevolg van

indexsystematiek. Dit kan ertoe leiden dat in het ene jaar

wijzigingen in omslagrente komen ten laste of ten gunste

een huurprijsstijging voor een organisatie in een betreffend

van de algemene middelen als deze niet direct kunnen

jaar niet volledig gecompenseerd wordt via de subsidie en

worden doorberekend in de kostprijsdekkende huur bij

in een ander jaar meer dan volledig wordt gecompenseerd.

lopende contracten.

De verwachting is dat dit in meerjarenperspectief verevend wordt en het verschil meerjarig gezien minimaal zal zijn.

Indexatie Overeenkomstig de standaard ROZ-model huurovereen-

5.2.3 Aan- en verkoop van vastgoed

komsten, worden de huurprijzen met de Consumenten

Bij aan- en verkoop van vastgoed doen wij technische

Prijs Index (CPI) geïndexeerd. De exploitatielasten worden

keuringen naar de bouwkundige en installatietechnische

volgens de generieke gemeentelijke begrotingsregels geïn-

staat, waarbij achterstallig onderhoud en stoffen en/of mate-

dexeerd. Op het moment dat de reserve planmatig onder-

rialen die schadelijk zijn voor milieu en/of gezondheid (zoals

houd is omgevormd naar een voorziening wordt de dotatie

asbest) specifieke aandacht hebben. Ook laten wij een onaf-

niet geïndexeerd, maar wordt de prijsontwikkeling bij de

hankelijke taxatie uitvoeren. Deze inzichten worden meege-

periodieke herziening van de dotatie meegenomen.

nomen in de besluitvorming en benodigde financiële dekking.

Kadernota vastgoed 2022

27

PRODUCTIE Vastgoedorganisatie Deventer Vormgeving AMGdesign, Deventer www.deventer.nl Datum oktober 2022