2022-835 Kadernota Vastgoed 2022
Tekst van het document
WWW.DEVENTER.NL
Kadernota vastgoed 2022 Vastgoed als middel om maatschappelijke waarde te creëren
Inhoud Voorwoord ...............................................................................................................................................................
3
1.
Inleiding ..........................................................................................................................................................
4
1.1 Algemeen ............................................................................................................................................
4
1.2 Vastgoedbeleid tot nu toe .....................................................................................................
4
1.3 Aanleiding doorontwikkeling vastgoedbeleid .......................................................
4
1.4 Instrumenten voor vastgoedsturing .............................................................................
5
2.
3.
4.
5.
Kadernota vastgoed 2022
Visie op vastgoed ...................................................................................................................................
6
2.1 Context ..................................................................................................................................................
6
2.2 Wanneer hebben wij vastgoed in eigendom ...........................................................
7
2.3 Karakterisering vastgoedportefeuille .........................................................................
7
2.4 Vastgoed als middel om maatschappelijke waarde te creëren ...............
9
2.5 Maatschappelijk vastgoed is incourant ......................................................................
10
Vastgoedorganisatie ...........................................................................................................................
11
3.1 Uitgangspunten vastgoedmanagement .....................................................................
11
3.2 Vastgoeddriehoek ........................................................................................................................
11
3.3 Bestuurlijke verantwoordelijkheden .............................................................................
12
Thema’s vastgoedbeleid ..................................................................................................................
13
4.1 Huurprijsbepaling ........................................................................................................................
13
4.2 Uitgifte van vastgoed via verhuur ..................................................................................
14
4.3 Instandhouding: onderhoud en vervanging ............................................................
18
4.4 Optimaliseren: investeringen in het vastgoed ......................................................
20
4.5 Verduurzaming ...............................................................................................................................
20
4.6 Verkoop ................................................................................................................................................
21
4.7 Vastgoedontwikkeling: aankoop en nieuwbouw .................................................
22
4.8 Burgerparticipatie: zelfbeheer van vastgoed ........................................................
23
Financiën en risicomanagement ...............................................................................................
24
5.1 Vastgoed in de begroting .......................................................................................................
24
5.2 Risicomanagement ......................................................................................................................
25
2
Voorwoord “Het gaat ons niet zo zeer om de stenen, maar vooral om
We kunnen bijvoorbeeld ook inzetten op duurzaamheid door
wat er achter die muren gebeurt.” Toen ik laatst iemand
gemeentelijke panden te verduurzamen, energiezuiniger te
in een notendop moest uitleggen wat het uitgangspunt
maken, het pand en de omgeving te vergroenen. Op die
van ons vastgoedbeleid is, kwam ik hier op uit.
manier kan ons vastgoed inspireren en een voorbeeld
Zo’n enkele zin doet echter geen recht, aan het goede
zijn voor andere eigenaren voor een duurzaam vandaag
werk van velen dat wordt uitgedacht en uitgevoerd op
en morgen. Als we dan tóch de toekomst aanstippen,
vastgoedgebied. In deze kadernota verankeren wij dit
dan hebben we het natuurlijk ook over onze kinderen en
uitgangspunt en werken we het verder uit. En we schetsen
jongeren. Hun schoolgebouwen moeten goed, veilig en
in deze nota de lijnen voor de komende jaren.
gezond zijn. Hun ontwikkeling vraagt een goede start bij goed onderwijs in een schoolgebouw dat daaraan bijdraagt.
Van buurthuis tot theater, van kleedkamers tot museum, van schoolgebouw tot Lebuinuskerk. De gemeente Deventer
Deze voorbeelden tonen al de diversiteit aan, van de maat-
is eigenaar van een veelheid aan gebouwen, panden en
schappelijke kansen waar wij voor gesteld staan. Om die
monumentale objecten. Het eigendom kent vaak een
reden willen we de sturing op ons vastgoed slimmer vorm-
indrukwekkende geschiedenis, maar om het goed voor
geven. Daarbij gaat het om de interne organisatie: zo willen
de toekomst te behouden, is het zaak om het nú slim te
we het eigendom van gemeentelijk vastgoed binnen de
organiseren.
organisatie centraliseren en bundelen. Voor huurders willen we overstappen van normhuur naar kostprijsdekkende huur.
De afgelopen tijd heeft de gemeente Deventer haar vast-
Dit moet voorkomen dat verkapt subsidie wordt verleend via
goedbeleid gebaseerd op de huidige kadernota uit 2015.
gemeentelijk vastgoed. Daarmee is ook helder wat enerzijds
We hebben veel ervaring opgedaan in de afgelopen periode
het vastgoed kost en anderzijds wat via een subsidie een
en die geleerde lessen nemen we mee voor de toekomst.
maatschappelijke voorziening kost.
Wat blijft, is het uitgangspunt dat de gemeente Deventer geen vastgoed in bezit heeft als ‘doel op zich’. Wij zien
Deze nieuwe Kadernota Vastgoed 2022 stelt ons in staat
vastgoed vooral als een instrument om maatschappelijke
om de komende jaren de vastgoedorganisatie van onze
waarde te creëren. Zo kunnen we als eigenaar van een pand
gemeente verder te professionaliseren. Daarmee kunnen we
in een bepaalde wijk, stimuleren dat er buurtactiviteiten
nog beter zorgen voor de panden, gebouwen, complexen en
plaatsvinden waar buurtbewoners behoefte aan hebben en
objecten die een maatschappelijk meerwaarde hebben voor
Rob de Geest,
die de wijk een positieve impuls geven.
de inwoners van onze stad en onze kernen.
Wethouder Vastgoed
Kadernota vastgoed 2022
3
1. Inleiding 1.1 ALGEMEEN
zodat daar de risico’s die het hebben van vastgoed met
Vanaf de jaren ’90 heeft de gemeente het eigendom en
zich meebrengt helder zijn. Positief effect hiervan is dat wij
beheer van diverse vastgoedobjecten belegd bij verschil-
De gemeente Deventer is eigenaar, verhuurder, huurder
vastgoed hebben afgestoten dat niet meer tot de kernpor-
lende verbonden partijen. Zo is in 1995 het beheer van
en gebruiker van een zeer diverse vastgoedportefeuille.
tefeuille behoort, zodat die de afgelopen jaren afgeslankt
een deel van de gebouwen met een culturele functie,
De kern van het vastgoed wordt gebruikt voor maatschap-
is. Keerzijde van deze decentrale wijze van vastgoedstu-
waaronder de Deventer Schouwburg, Bibliotheek en Mimik
pelijke functies, als sport, welzijn, buurtvoorzieningen,
ring is dat de bundeling van de vastgoedexpertise en het
belegd bij de NV Maatschappelijk Vastgoed Deventer. Het
brandweerkazernes, cultuur en onderwijs, verspreid over
ontzorgen van de programma’s onvoldoende tot zijn recht
eigendom van de Ulebelt is sinds 1998 belegd bij de NV
de gemeente. Met een historische binnenstad bestaat een
is gekomen. Doordat vanuit de programma’s met een norm-
Vastgoedmaatschappij Milieucentrum Deventer. Het college
relatief groot deel van de portefeuille uit monumentale
huur in plaats van een kostprijsdekkende huur is gewerkt,
heeft in respectievelijk 2020 en 2021 besloten het eigendom
objecten. Het vastgoed wordt ingezet om bewoners te voor-
ontstond de situatie dat veel huurders via een lagere huur
en beheer van het vastgoed in deze NV’s over te dragen
zien in goede maatschappelijke voorzieningen. Het vast-
worden gesubsidieerd. Doelstelling van de kadernota
aan de gemeentelijke organisatie en de NV’s te liquideren.
goedbeleid heeft daarom een nauwe relatie met de verschil-
uit 2015 was juist om scheiding en transparantie aan te
Daarmee staan wij voor de opgave het beheer van dit vast-
lende beleidsvelden waar wij als gemeente aan werken.
brengen in de subsidierelatie enerzijds en de huurrelatie
goed te integreren in de gemeentelijke vastgoedportefeuille.
anderzijds. Met de voorliggende kadernota Vastgoed 2022 Naast vastgoed heeft de gemeente ook gronden in haar
zetten we een volgende stap en corrigeren we onder andere
Een andere aanleiding voor de doorontwikkeling van het
bezit, zoals verhuurde gronden voor benzineverkooppunten,
deze discrepantie. Daarnaast geven we de kaders op de
vastgoedbeleid is de verduurzamingsopgave van het maat-
erfpachtgronden, gronden met een opstalrecht, agrari-
verschillende thema’s binnen het vastgoedbeleid, zoals
schappelijke vastgoed als gevolg van de klimaatwet. Om te
sche gronden, sportvelden en volkstuinen. Deze kadernota
onder andere verhuur, instandhouding, optimalisering en
voldoen aan de klimaatwet moet de uitstoot van CO2 in 2050
Vastgoed is daarop niet van toepassing, maar de vastgoed-
verkoop weer.
met 95% zijn gereduceerd ten opzichte van 1990. Dit is een omvangrijke en complexe opgave. Daarom heeft de raad bij
organisatie beheert wel deze gronden. In samenhang met het grondbeleid gaan wij hier beleid op ontwikkelen.
1.3 A ANLEIDING DOORONTWIKKELING VASTGOEDBELEID
1.2 VASTGOEDBELEID TOT NU TOE
de begroting 2020 de motie Verduurzaming vastgoed vastgesteld, waarbij het college gevraagd is een voorstel te doen voor een generieke, programma-overstijgende aanpak.
In oktober 2020 heeft het college het besluit genomen het In 2015 heeft de raad de huidige kadernota Vastgoed vast-
proces van herijking van het vastgoedbeleid in gang te
Daarnaast wordt gewerkt aan een actualisatie van het
gesteld, dat uitgaat van een “nee, tenzij-beleid”. Wij hebben
zetten. Naast de evaluatie van de kadernota uit 2015 zoals
grondbeleid en de rol die de gemeente in gebiedsontwik-
alleen vastgoed in eigendom wanneer dat noodzakelijk is
in de vorige paragraaf is weergegeven was daar nog een
kelingsprojecten wil nemen. In het programma van waaruit
voor het realiseren van beleidsdoelstellingen. Het eige-
aantal andere aanleidingen voor.
we sturing geven aan het grondbeleid zijn op dit moment
naarschap en het exploitatierisico ligt in de programma’s,
zowel gronden (tijdelijk, maar ook kernbezit) als panden (te verkopen en strategisch) ondergebracht.
Kadernota vastgoed 2022
4
Met het actualiseren van het grondbeleid én het vastgoed-
Nummer
Document
Type
Verantwoordelijkheid
Status
onze rol in gebiedsontwikkeling enerzijds en vastgoedbe-
1
Kadernota vastgoed
Beleid
Raad
Nu vastgesteld
heer anderzijds.
2
Uitvoeringskader vastgoed
Beleid
College
In ontwikkeling
3
Parameters vastgoedexploitatie
Beleid
College
In ontwikkeling
vastgoedbeleid ligt in de constatering dat er in de vast-
4
Meerjarenperspectief vastgoed
Beleid
Raad
In ontwikkeling
goedbegroting van de programma’s diverse financiële
5
Paragraaf vastgoed
P&C
Raad
In ontwikkeling
beleid leggen wij vast op welke wijze wij invulling geven aan
De laatste aanleiding voor het doorontwikkelen van het
knelpunten waren ontstaan. Deze knelpunten zijn inmiddels opgelost en gaan wij met een generieke, lange-termijn-
Tabel 1 | Instrumenten voor vastgoedsturing
aanpak in de toekomst proberen te voorkomen.
1.4 INSTRUMENTEN VOOR VASTGOEDSTURING
Kadernota vastgoed
Meerjarenperspectief vastgoed
Deze kadernota geeft op strategisch niveau de beleidska-
Naar analogie van het Meerjaren Perspectief Grondzaken
Met deze kadernota beschikt de raad over een belangrijk
ders weer op welke wijze wij maatschappelijke, bedrijfs-
(MPG) voor gebiedsontwikkelingsprojecten wordt de
document voor de sturing op het gemeentelijke (maatschap-
economische en strategische afwegingen rondom vastgoed
komende jaren toegewerkt naar een Meerjaren Perspectief
pelijke) vastgoed. De doorontwikkeling van het vastgoed-
maken.
Vastgoed (MPV).
beleid vraagt ook om doorontwikkeling van het instrumen-
Het MPV is een sturingsinstrument voor de middellange
tarium. Daarop zijn ook diverse gemeentebrede kaders van
Uitvoeringskader vastgoed
termijn (4 jaar) en geeft inzicht in de ontwikkelingen en te
toepassing, zoals:
De kadernota wordt op onderdelen uitgewerkt. Het gaat dan
maken beleidskeuzes.
om de verschillende beleidsthema’s die van belang zijn bij n
richtlijn activeren en afschrijven;
vastgoedsturing, zoals verhuurbeleid, onderhoudsbeleid,
Paragraaf vastgoed
n
kader reserves en voorzieningen;
verkoopbeleid, leegstandsbeleid, verduurzamingsbeleid en
Om inzicht te hebben in en verantwoording af te leggen over
n
financiële verordening;
de wijze waarop wij maatschappelijke impact met ons vast-
de ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille wordt aan de
n
begrotingsregels;
goed willen realiseren.
planning en control documenten (begroting, jaarrekening en
n
leidraad grote projecten;
n
kadernota verbonden partijen.
kwartaalrapportages) een paragraaf Vastgoed toegevoegd. Parameters vastgoedexploitatie Naar analogie van de rekentechnische uitgangspunten
De tabel geeft de gelaagdheid van het instrumentarium
bij het grondbeleid, worden jaarlijks de (financiële) para-
voor vastgoedsturing weer, waarmee we de transparantie
meters die betrekking hebben op de vastgoedexploitatie
en uniformiteit borgen.
vastgesteld.
Kadernota vastgoed 2022
5
2. Visie op vastgoed 2.1 CONTEXT
n
De verduurzamingsopgave naar een duurzaam en circulair Deventer heeft ook impact op ons eigen vast-
DE BELANGRIJKSTE UITGANGSPUNTEN VAN DIT HOOFDSTUK ZIJN:
De exploitatie en ontwikkeling van ons vastgoed vindt
goed. We willen daarin het goede voorbeeld geven om
plaats in een context van maatschappelijke opgaven, weten regelgeving en eigen gemeentelijke ambities.
Het in eigendom hebben van vastgoed is voor ons
bedrijven en inwoners te stimuleren. n
Decentralisatie van overheidstaken in met name het sociale domein van rijk naar gemeente.
geen doel op zich. Het is een instrument dat wij
2.1.1 Opgaven en ambities
kunnen inzetten om gemeentelijke doelstellingen te
Het bestuursakkoord 2022 – 2026 geeft richting aan de
Om al deze opgaven te realiseren, willen we dicht bij onze
realiseren.
opgaven en ambities die wij de komende jaren hebben.
inwoners en maatschappelijke organisaties staan en de
Vastgoed kan een middel zijn om deze opgaven te reali-
realisatie via participatieve processen vormgeven.
Wij gaan het vastgoedbeleid doorontwikkelen tot
seren. Met deze kadernota ontwikkelen we daarop aanslui-
een instrument om zoveel mogelijk maatschappelijke
tend een strategisch vastgoedbeleid. Daarmee kunnen we
Deze opgaven en ambities betekenen ook dat onze (maat-
waarde te creëren.
per situatie bekijken hoe we de maatschappelijke opgave
schappelijke) voorzieningen mee moeten groeien. Dat
het beste kunnen realiseren en of we vanuit het vastgoed-
kan leiden tot huisvestingsvraagstukken, ook binnen de
In ons vastgoedbezit maken wij onderscheid in
beleid daar een rol in kunnen of moeten spelen. Zoals in het
gemeentelijke vastgoedportefeuille. De kwaliteit en leef-
kernbezit en niet-kernbezit.
bestuursakkoord verwoord:
baarheid van bestaande wijken en dorpen staan daarbij voorop. Vanuit het vastgoedbeleid kijken we hoe we daarin
Het kernbezit zetten wij in voor de gemeentelijke
n
organisatie, wettelijke taken en het realiseren van maatschappelijke doelstellingen. Dit bezit gaan wij aanhouden, instandhouden en optimaliseren.
n
We zijn inmiddels een 100.000+ gemeente en staan
kunnen faciliteren. Investeringen in vastgoed doen wij voor
voor de opgave om tot 2035 naar schatting 11.000
de lange termijn, over meerdere bestuursperiodes heen.
nieuwe woningen te realiseren binnen onze gemeente.
Een toekomstbestendig vastgoedbeleid dat gericht is op
De huisvesting van scholen willen we graag zo duur-
stabiliteit en eenduidigheid is van belang.
zaam en multifunctioneel mogelijk. Uitgangspunt daarbij is wijk- en dorpsgericht.
Het niet-kernbezit is nodig voor gebiedsontwikkelingen en gaan wij afstoten of
n
herontwikkelen. Wij kunnen dit bezit tijdelijk inzetten als flexibele schil. Het college heeft de mogelijkheid het niet-kernbezit om strategische overwegingen langer in bezit te houden.
n
2.1.2 Wet- en regelgeving
De ambitie en routekaarten vanuit het ambitiedocument Wonen & Voorzieningen (2021), voor zowel de
Besluit Begroting en Verantwoording
stad als dorpen blijven het uitgangspunt.
Voor het opstellen van de begroting en jaarrekening,
Een vitaal cultureel leven vraagt om breed toeganke-
is de gemeente gehouden aan het Besluit Begroting en
lijke voorzieningen op stedelijk niveau én in de wijken
Verantwoording (BBV). Het bevat de wettelijke voorschriften
en kernen. In deze mix blijven we investeren.
voor correcte en juiste opzet van begrotingen en jaarstukken.
Kadernota vastgoed 2022
6
Wet Markt en Overheid
Omgevingswet
Om de volgende redenen hebben wij vastgoed in eigendom.
Doel van de Wet markt en overheid (2012) is om een gelijk
Doel van de omgevingswet is de regels voor ruimtelijke
Wanneer dit nodig is voor:
speelveld tussen overheidsorganisaties en marktpartijen
projecten, waaronder ook vastgoedprojecten kunnen vallen,
te realiseren om zo oneerlijke concurrentie tegen te gaan.
te bundelen en te vereenvoudigen. Het gaat onder andere
Eén van de regels is dat overheden minimaal de integrale
om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimte-
kosten van een economische activiteit in de huurprijs
lijke ordening en milieu.
n
de huisvesting van de gemeentelijke organisatie (bijvoorbeeld Stadhuiskwartier);
n
het voldoen aan een wettelijke plicht om te voorzien in voldoende huisvesting (bijvoorbeeld onderwijs, brand-
doorberekenen.
weerkazernes en begraafplaatsen);
Onderwijshuisvesting Didam-arrest
In Nederland hebben schoolbesturen en gemeenten een
In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat
gedeelde verantwoordelijkheid voor de huisvesting van
overheden bij verkoop van grond volgens het gelijkheids-
leerlingen. De verantwoordelijkheden zijn vastgesteld in
beginsel alle potentiële gegadigden de gelegenheid moeten
de onderwijswetten: Wet op het primair onderwijs (wpo),
bieden om mee te dingen. Uit jurisprudentie is inmiddels
Wet op de Expertisecentra (wec) en de Wet op het voort-
gebleken dat dit ook geldt voor de verkoop en verhuur van
gezet onderwijs (wvo). Elke gemeente is verplicht met een
vastgoed.
huisvestingsverordening te werken. In Deventer is dit de
n
het realiseren van gemeentelijke beleidsdoelstellingen (bijvoorbeeld sport, welzijn, cultuur, erfgoed);
n
het realiseren van gebiedsontwikkeling opgaven (bijvoorbeeld Bedrijvenpark A1, Steenbrugge).
2.3 KARAKTERISERING VASTGOEDPORTEFEUILLE
Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs (2015),
De gemeentelijke vastgoedportefeuille bestaat uit bijna 300
Klimaatwet
dat vorm geeft aan de wettelijke rechten en plichten. Een
panden met een heel divers karakter. Om te monitoren of
De uitdaging om de uitstoot van broeikasgassen terug te
wijziging in de landelijke wetgeving is in voorbereiding.
het vastgoed noodzakelijk is om in stand te houden maken we onderscheid in kernbezit en niet-kernbezit.
brengen, is vertaald in de Klimaatwet. Hoofddoel is het bereiken van 95% broeikasgasreductie in Nederland in 2050 ten opzichte van 1990. Dit geldt ook voor het gemeen-
2.2 W ANNEER HEBBEN WIJ VASTGOED IN EIGENDOM
Deze zijn vervolgens op de volgende manier opgebouwd:
telijk vastgoed. Het in eigendom hebben van vastgoed is voor ons geen doel Wet Bibob
op zich. Het is een instrument dat wij kunnen inzetten om
Met toepassing van de Wet Bibob beogen wij te voorkomen
gemeentelijke doelstellingen te realiseren. Bijvoorbeeld op
dat wij ongewild criminele activiteiten faciliteren waardoor
het gebied van sport, welzijn, economie, veiligheid, onder-
de veiligheid, leefbaarheid, rechtsorde of bestuurlijke slag-
wijs, cultuur, mobiliteit en veiligheid. Daarom hanteren wij
kracht wordt aangetast. Tevens wordt de concurrentiepo-
een “nee, tenzij beleid” in de afweging om al dan niet vast-
sitie van bonafide ondernemers beschermd. De Wet Bibob
goed in eigendom te hebben en te houden. Naast een maat-
is ook van toepassing op vastgoedtransacties, zoals verhuur
schappelijke waarde heeft het gemeentelijke vastgoed een
en verkoop van panden en gronden.
waarde voor de omgeving en een economische waarde.
Kadernota vastgoed 2022
7
Kernbezit Huisvesting gemeentelijke organisatie
Niet kernbezit
Wettelijke taak
Stadhuiskwartier
Strategisch vastgoed
Maatschappelijk vastgoed
Direct eigendom
Indirect eigendom
Brandweerkazernes
Onderwijshuisvesting
Begraafplaatsen
Overig vastgoed
Beleidskeuze
Direct eigendom
Indirect eigendom
Onder andere:
NV Sportbedrijf:
Vastgoed met een
Af te stoten vastgoed zonder
Parkeergarages
De Scheg
ontwikkelingsopgave
ontwikkelingsopgave
Buurtvoorzieningen
Sporthal De Kroon
Sportaccommodaties
Borgelerbad
MFA’s
Sporthal
Jongerencentra
Keizerslanden
Cultureel erfgoed Ateliers Media Musea
Aanhouden, instandhouden en optimaliseren
Afstoten of herontwikkelen
Figuur 1 | Karakterisering vastgoedportefeuille
Kadernota vastgoed 2022
8
Het college werkt de karakterisering van de portefeuille op
Anders dan bij onderwijshuisvesting zijn wij bij het sportbe-
pandniveau uit. Periodiek (minimaal eens per jaar) stelt het
drijf via ons aandeelhouderschap indirect eigenaar.
college de vastgoedlijst met de te volgen strategie vast.
Waar de kadernota uit 2015 niet van toepassing was verklaard op het sportbedrijf, is dat in deze nieuwe kader-
Kernbezit
nota wel het geval en worden daarover met het sportbedrijf
Dit bezit wordt gevormd door gebouwen die wij welover-
afspraken gemaakt. Op logische momenten, zoals bij nieuwe
wogen in eigendom houden. Het kan gaan om:
investeringen gaan wij de technische en financiële uitgangspunten zoals opgenomen in deze kadernota toepassen.
1 2 3
gebouwen die nodig zijn om de gemeentelijke organi-
Zo werken we toe naar een eenduidig en consistent
satie te huisvesten (Stadhuiskwartier);
vastgoedbeleid.
gebouwen die noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van een wettelijke taak (bijvoorbeeld onderwijshuisvesting);
Niet-kernbezit
gebouwen die de gemeente in eigendom wenst te
Dit bezit wordt gevormd door gebouwen die wij welover-
houden vanwege een te realiseren beleidsdoel.
wogen gaan afstoten of her ontwikkelen. Gebouwen worden als strategisch aangemerkt als er sprake is van een (moge-
Het maatschappelijke vastgoed is in het overgrote deel van
lijk toekomstige) herontwikkelingsopgave. Deze gebouwen
Het college heeft de mogelijkheid om strategische redenen
de portefeuille direct eigendom van de gemeente, maar
zijn in eigendom bij het programma van waaruit sturing
niet-kernbezit langer in eigendom te houden, bijvoorbeeld
er zijn ook gebouwen die in indirect eigendom zijn van de
wordt gegeven aan het grondbeleid. De vastgoedorganisatie
om tijdelijk initiatieven te kunnen faciliteren tot het moment
gemeente. Zo is wettelijk bepaald dat het economische
voert het tijdelijk beheer en onderhoud van deze gebouwen
er een definitieve oplossing voorhanden is. Een gezonde,
eigendom (claimrecht) van onderwijsgebouwen bij de
uit, binnen de kaders van deze kadernota.
kostendekkende exploitatie heeft daarbij de voorkeur.
besturen. Dat betekent dat de gemeente verantwoordelijk is
Er zijn ook gebouwen waarvoor vanuit de gemeentelijke
voor het verzorgen van voldoende onderwijsgebouwen en
doelstellingen geen herontwikkelingsopgave geldt, maar die
2.4 V ASTGOED ALS MIDDEL OM MAATSCHAPPELIJKE WAARDE TE CREËREN
eventueel moet investeren in uitbreiding. De schoolbesturen
nog wel in gemeentelijk bezit zijn. Deze gebouwen verkopen
zijn verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de
we (op termijn). Soms is verkoop lastig vanwege verplich-
Net als in de kadernota Vastgoed uit 2015 houden wij vast
gebouwen. De vastgoedorganisatie kan daarin adviseren.
tingen vanuit het verleden, huurbescherming, onderhouds-
aan het uitgangspunt ’Wij hebben geen vastgoed, tenzij
Op het moment dat een school zijn functie verliest, komt het
staat of huidige bestemming. In de periode tot verkoop
…’. We gaan het vastgoedbeleid doorontwikkelen tot een
gebouw in direct eigendom van de gemeente.
zetten we deze gebouwen indien mogelijk zo optimaal
instrument om zoveel mogelijk maatschappelijke waarde te
mogelijk in voor de gemeentelijke doelstellingen.
creëren, omdat het eigendom daar kansen toe biedt.
Na liquidatie van de NV Maatschappelijk Vastgoed
In afwachting van een definitief toekomstperspectief zetten
Aanleiding daarvoor ligt enerzijds in de grote maatschappe-
Deventer en de NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum
wij het niet-kernbezit in de tijdelijke beheerfase in als
lijke opgaven en ambities en anderzijds in de grote hoeveel-
Deventer is de NV Sportbedrijf Deventer (sportbedrijf) de
flexibel vastgoedbestand om enerzijds maatschappelijke
heid geld dat omgaat in het vastgoed. We zetten vastgoed in
enige verbonden partij waarmee wij indirect vastgoed in
organisaties te kunnen faciliteren en anderzijds om de eige-
als katalysator, waarbij het niet gaat om de stenen maar om
eigendom hebben.
naarskosten te dekken.
het gebruik en de functionaliteit.
gemeente ligt, maar het juridisch eigendom bij de school-
Kadernota vastgoed 2022
9
Die maatschappelijke waarde kan op verschillende manieren gerealiseerd worden. Enkele voorbeelden: n
Het gaat dan bijvoorbeeld om het optimaal benutten van het vastgoed, zodat het gebruik van het vastgoed aansluit bij de behoeften uit de stad, wijken en dorpen. Het voorkomen van (verborgen) leegstand.
n
Ook in de verduurzamingsopgave naar een energieneutrale gemeente kunnen wij met ons vastgoed een belangrijke bijdrage leveren. Een voorbeeldfunctie kan inwoners, bedrijven en instellingen stimuleren om ook stappen te zetten in de verduurzaming van hun eigen vastgoed.
n
n
n
2.5 M AATSCHAPPELIJK VASTGOED IS INCOURANT
Door te investeren in goede huisvesting voor scholen,
Hierdoor is het voor de gemeente vaak (financieel) aantrekkelijker om zelf eigenaar te zijn. Immers, wij streven naar een gezonde vastgoedexploitatie zónder winstoogmerk.
kan optimaal bijgedragen worden in de ontwikkeling
Maatschappelijk vastgoed is over het algemeen incourant.
van kinderen.
Dat komt doordat gemeentelijke gebouwen vaak locatie
De mate van incourantheid is niet zwart-wit. Zo zijn de
Andere doelstellingen die wij kunnen realiseren met
gebonden en voor een specifieke functie zijn ontworpen
Deventer Schouwburg en theater Mimik grotendeels
ons vastgoed, kunnen gaan over het faciliteren van
en daardoor moeilijk te verhandelen zijn. Daarnaast is
monofunctioneel ontworpen, vanwege de specifieke eisen
burgerparticipatie.
de waarde lastig te bepalen op basis van vergelijkbare
die gelden voor een dergelijke functie. Deze gebouwen
Door bij verbouw en nieuwbouw flexibel, multifunctio-
gebouwen, omdat die er nagenoeg niet zijn.
zijn daarom meer incourant dan bijvoorbeeld een buurt-
neel en toekomstbestendig te bouwen.
voorziening als Huis van de Wijk of Verbindingscentrum Deze kenmerken passen bij uitstek bij een gemeentelijke
de Vijfhoek. Deze gebouwen zijn – een benodigde bestem-
Vanuit de vastgoedorganisatie kunnen wij een proactieve
vastgoedportefeuille en maatschappelijke taakopvatting.
mingsplanwijziging daargelaten – eenvoudiger in te zetten
bijdrage leveren in het samenbrengen van vraag en aanbod
Wij hebben namelijk liever geen vastgoed in bezit en laten
voor een andere functie zoals kantoor, atelier of onderwijs.
en daarmee het realiseren van zoveel mogelijk maatschap-
dit over aan de markt. Alleen omdat voor specifieke, maat-
pelijke waarde. Het gaat dan met name om het adviseren
schappelijke functies de markt niet voorziet in geschikt
Bij investeringen in nieuwe gebouwen of renovaties van
en faciliteren van de andere beleidsprogramma’s. In samen-
vastgoed, stappen wij als gemeente in om zorg te dragen
bestaande gebouwen zullen wij daarom nadrukkelijk
spraak met de programma’s kunnen we dit vertalen in
voor huisvesting. Soms zijn marktpartijen wel bereid
rekening houden met de flexibiliteit, multifunctionali-
concrete doelstellingen en prestaties waar wij als gemeente
geschikt vastgoed in eigendom te hebben en te verhuren
teit en toekomstbestendigheid van het gebouw om deze
op willen sturen.
voor uitvoering van maatschappelijke functies, maar zijn
meer courant te maken. Via de subsidiebeschikking is het
De doorontwikkeling naar het realiseren van zoveel mogelijk
de bijbehorende (financiële condities) onaantrekkelijk.
mogelijk om huurders te verplichten gebruik te maken van
maatschappelijke waarde stelt eisen aan de vastgoedorga-
Marktpartijen zullen een positief financieel rendement
gemeentelijk vastgoed, indien in de subsidie een huisves-
nisatie en het sturingsinstrumentarium. Deze kadernota is
willen nastreven, waarbij ook alle (toekomstige) financiële
tingscomponent is opgenomen. Hiermee proberen wij leeg-
daar een eerste stap in.
risico’s zijn afgedekt.
stand te voorkomen.
Kadernota vastgoed 2022
10
3. Vastgoedorganisatie DE BELANGRIJKSTE UITGANGSPUNTEN VAN DIT HOOFDSTUK ZIJN:
Als gemeente werken wij binnen veel verschillende beleids-
n
bedrijfseconomisch perspectief zonder winstoogmerk;
velden aan het realiseren van maatschappelijke doelen.
n
verstrekt geen (verkapte) subsidies;
Gemeentelijk vastgoed kan daar faciliterend aan zijn. Doel
n
gericht op een langjarig perspectief, waaronder een kostendekkende vastgoedexploitatie;
is de vastgoedorganisatie zo in te richten dat de gemeentelijke organisatie voor realisering van maatschappelijke
n
waardebehoud van het vastgoed;
Het eigendom en exploitatierisico van het
doelen zich efficiënt en effectief kan focussen op zijn of haar
n
bijdragen in een optimaal maatschappelijk rendement;
gemeentelijke vastgoed wordt gecentraliseerd bij
kerntaak vanuit ieders professionaliteit. Deze kadernota is
n
faciliterend aan maatschappelijke
de vastgoedorganisatie. Hier wordt zelfstandig
daarbij structurerend en ondersteunend.
verantwoording over afgelegd. De verantwoordelijkheid voor het gemeentelijk vastgoedbeHet vastgoedmanagement gaat uit van een
heer ligt bij de vastgoedorganisatie. Daar is alle profes-
bedrijfseconomisch perspectief zonder
sionele kennis rondom vastgoed aanwezig. Doordat de vast-
winstoogmerk.
goedorganisatie de ontwikkelingen in de stad en de markt
Via het vastgoed worden geen (verkapte)
n
adequate beheersing van risico’s.
3.2 VASTGOEDDRIEHOEK Wij hebben vastgoed in bezit wanneer dit noodzakelijk is
effectief uitvoeren en de beleidsprogramma’s adviseren.
voor het realiseren van maatschappelijke doelstellingen. Dat betekent dat een huurder van gemeentelijk maatschap-
3.1 UITGANGSPUNTEN VASTGOEDMANAGEMENT
pelijk vastgoed vaak een rol vervult in het realiseren van die doelstellingen en daar soms een subsidie voor ontvangt.
verstrekken indien de kostprijsdekkende huur voor de huurder te hoog is.
transparante financiën;
kent, kunnen wij het vastgoedmanagement efficiënt en subsidies verstrekt. Via het beleidsprogramma is er de mogelijkheid om een (tijdelijke) subsidie te
beleidsdoelstellingen; n
De vastgoedorganisatie heeft verschillende rollen die situ-
Deze verschillende verhoudingen van een huurder met
ationeel ingezet kunnen worden; eigenaar, ontwikkelaar/
verschillende gemeentelijke rollen zijn weergegeven in de
Het beleidsprogramma is verantwoordelijk
bouwmanager, adviseur (gevraag en ongevraagd), makelaar
vastgoeddriehoek (zie figuur 2).
voor het vertalen van beleidsdoelstellingen in
en beheerder. De vastgoeddriehoek laat zien dat er vanuit het beleidspro-
huisvestingsvragen. Dit wordt vertaald in een opdracht met bijbehorende middelen aan de
In de uitvoering van deze vastgoedmanagementactiviteiten
gramma een wens of idee ontstaat die kan leiden tot een
vastgoedorganisatie om de huisvestingsvraag te
worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:
vraag naar vastgoed (huisvestingsvraag). Een beleidsprogramma kan voor een deelportefeuille een accommo-
realiseren en als vastgoedeigenaar te exploiteren. n
Kadernota vastgoed 2022
uniform en eenduidig vastgoedbeleid en bijbehorende
datieplan of integraal huisvestingsplan (IHP) opstellen
uitvoeringskader;
(bijvoorbeeld het Sport en Accommodatiebeleid 2021-2030,
n
efficiënte en effectieve interne vastgoedorganisatie;
of IHP onderwijs).
n
centrale sturing;
11
Wens/ idee Het programma is verantwoordelijk voor het concretiseren
Portefeuille beleid
van de huisvestingsvraag in een (ruimtelijk functioneel) programma van eisen en het beschikbaar stellen van het
Portefeuille vastgoed
Bestuur
benodigde budget. De vastgoedorganisatie treedt hierbij als adviseur op. De realisatie van de huisvestingsvraag (opdracht) wordt vervolgens neergelegd bij de vastgoedor-
Beleidsafweging
Beleidskader
ganisatie als bouwmanager. Uiteindelijk na realisatie gaat de vastgoedorganisatie als eigenaar een (privaatrechtelijke) huurovereenkomst aan.
Huisvestingsvraag
Beleidsprogramma
Vastgoedorganisatie
Wanneer de huurder niet in staat is de volledige huur op te brengen kan het programma (als publiekrechtelijk orgaan) een subsidie verstrekken in combinatie met een programmeringsopdracht. Het programma is verantwoordelijk
Subsidierelatie/ programmeringsopdracht
Huurovereenkomst
Huurder
voor het borgen van de inhoudelijke programmering en de eventueel benodigde (structurele) dekking van de benodigde voorziening. Figuur 2 | Vastgoeddriehoek
3.3 BESTUURLIJKE VERANTWOORDELIJKHEDEN De verschillende gemeentelijke rollen worden ook vastge-
De portefeuillehouder Vastgoed legt verantwoording af over
voor het opstellen van het businessplan, de vertaling ervan
legd in scheiding in bestuurlijke verantwoordelijkheden.
de vastgoedbegroting via een paragraaf Vastgoed in de
in een (ruimtelijk functioneel) programma van eisen en het
Deze verantwoordelijkheden komen samen voor een inte-
verschillende planning en control documenten. En geeft aan
beschikbaar stellen van het benodigde budget.
grale afweging in het college.
welke bijdrage vanuit vastgoed aan de verschillende beleidsprogramma’s is geleverd.
De portefeuillehouder Vastgoed vertegenwoordigt de eige-
Na vaststelling van het financiële en inhoudelijke kader kan de uitvoering en realisatie overgaan naar de vastgoedor-
naarsrol en is verantwoordelijk voor het efficiënt en effectief
De beleidsverantwoordelijk portefeuillehouder (bijvoor-
ganisatie. De vastgoedorganisatie legt in dat geval verant-
beheren van de vastgoedportefeuille. Het gaat dan onder
beeld cultuur, welzijn, sport) is verantwoordelijk voor het
woording af via de beleidsverantwoordelijke portefeuille-
andere om het voorzien in de behoefte van maatschappe-
vertalen van programmadoelstellingen in een eventuele
houder. Na realisatie van het object, gaat het over naar de
lijk vastgoed, het realiseren van de gewenste (onderhouds)
vraag naar vastgoed (huisvestingsvraag). In de ontwikkeling
beheerfase en wordt het overgedragen aan de portefeuille-
kwaliteit, verkoopdoelstellingen, terugdringen van leegstand
van vastgoed is de beleidsverantwoordelijk portefeuille-
houder Vastgoed.
en de verduurzaming.
houder in samenspraak met de huurder verantwoordelijk
Kadernota vastgoed 2022
12
4. Thema’s vastgoedbeleid Het vastgoedbeleid is onderverdeeld in verschillende
DE BELANGRIJKSTE UITGANGSPUNTEN VAN DIT HOOFDSTUK ZIJN:
thema’s waarvan wij in deze nota de kaders bepalen. Het college werkt deze – waar noodzakelijk – uit in een
Voor huurders van maatschappelijk vastgoed gaan
Binnen de vastgoedexploitatie zijn middelen
wij een kostprijsdekkende huur in rekening brengen.
beschikbaar voor instandhouding van het vastgoed. Voor
Wanneer een programma de activiteiten van een
optimalisaties zoals levensduur verlengende renovaties,
huurder niet als maatschappelijk aanmerkt, brengt
aanpassingen op verzoek van huurder en wettelijke
de vastgoedorganisatie geen kostprijsdekkende huur
investeringen zijn aanvullende middelen nodig.
uitvoeringskader vastgoed.
4.1 HUURPRIJSBEPALING De vastgoedorganisatie verhuurt vastgoed en stelt vast-
maar de markthuur in rekening. Wij gaan de ambities uit het bestuursakkoord op het
goed ter beschikking. Het in eigendom hebben van vastgoed
Wanneer er meerdere ruimtevragers zijn en het
gebied van duurzaamheid vertalen in een actuele
kost geld, waarvoor een vergoeding wordt gevraagd; de
aanbod is beperkt heeft een functie die voortkomt
portefeuillestrategie en investeringsprogramma, waarin
huur. De gemeentelijke vastgoedportefeuille is divers en de
uit een wettelijke taak de hoogste voorkeur en een
wij het ambitieniveau concretiseren.
partijen waaraan wij verhuren zijn ook divers. Dat vraagt om een eenduidig huurprijsbeleid.
commerciële functie de laagste voorkeur. Bij verkoop heeft het college de mogelijkheid om andere Wij verhuren en verkopen vastgoed met een openbare
maatschappelijke overwegingen mee te nemen, ook
selectieprocedure. Het college kan hiervan afwijken
wanneer dit leidt tot een lagere verkoopopbrengst.
4.1.1 Kostprijsdekkende huur voor maatschappelijke organisaties De kadernota Vastgoed uit 2015 ging uit van een normhuur,
indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve,
In de afweging bij nieuwe investeringen gaan wij uit van
bepaald door het programma. Met voorliggende kadernota
toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze
de Total Cost of Ownership (TCO)-benadering.
Vastgoed gaan wij een nieuw huurprijsregime implementeren. Voor huurders van maatschappelijk vastgoed gaan
gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Om burgerparticipatie te ondersteunen en te faciliteren
wij een kostprijsdekkende huur in rekening brengen, geba-
Het kernbezit onderhouden wij op conditiescore 3
willen wij onder voorwaarden tegemoetkomen aan de
seerd op een langjarige exploitatie. Dit doen wij met name
conform de NEN 2767 methodiek. Voor gebouwen die
wens vanuit de Deventer samenleving om vastgoed in
om de volgende redenen:
niet tot het kernbezit behoren, hanteren wij veiligheid,
zelfbeheer te nemen.
bruikbaarheid en waardebehoud als minimumniveau. Het college werkt de genoemde thema’s – waar noodzakelijk – uit in een uitvoeringskader vastgoed.
Kadernota vastgoed 2022
13
n
n
4.2 UITGIFTE VAN VASTGOED VIA VERHUUR
Hiermee voldoen wij aan de Wet Markt en Overheid.
4.1.2 Markthuur voor commerciële organisaties
Deze wet heeft als doel een gelijk speelveld te creëren
Wanneer een programma de activiteiten van een huurder
om oneerlijke concurrentie tegen te gaan. Een van
niet als maatschappelijk aanmerkt, brengt de vastgoedor-
4.2.1 Omgang met vraag naar vastgoed
de regels is dat overheden minimaal de integrale
ganisatie geen kostprijsdekkende huur maar de markthuur
Verzoeken vanuit potentiële huurders of een programma
kosten van een economische activiteit in de huurprijs
in rekening. De markthuur bepalen wij op basis van een
om ruimte te huren worden in behandeling genomen door
doorrekenen.
onafhankelijke taxatie. Bij een markthuur wordt niet naar
de vastgoedorganisatie. Om hiermee aan de slag te kunnen,
Hiermee ontstaat transparantie in de begroting en
de kosten van het vastgoed gekeken, maar wordt bepaald
is de volgende informatie nodig: om hoeveel m² gaat het,
verlenen wij geen verkapte subsidie meer via een
wat de huurwaarde is wanneer het vastgoed vrij op de
wat voor type ruimte passend bij het beoogde gebruik is
lagere huur. Met een kostprijsdekkende huur brengen
markt wordt verhuurd. Wanneer de markthuur lager is dan
gewenst en voor welke periode is de ruimte nodig?
wij scheiding aan in de kosten van vastgoed en de
de kostprijsdekkende huur is er een aantal mogelijkheden
subsidierelatie met onze huurders.
hiermee om te gaan. 1) Zo kan er gekeken worden naar
Kern voor het al dan niet faciliteren van een ruimtevraag
kostenoptimalisaties, 2) moet het pand mogelijk afgewaar-
met gemeentelijk vastgoed komt voort uit een wettelijke
Het beleidsprogramma bepaalt of een huurder een maat-
deerd worden, 3) kan de huurder geadviseerd worden
taak of gemeentelijk beleid. Als aan deze voorwaarde
schappelijke functie vervult of niet.
een ander pand (binnen of buiten de gemeentelijke vast-
is voldaan én eigendom wenselijk of noodzakelijk is,
goedportefeuille) aan te huren of 4) kan het pand afge-
landt een ruimtevraag bij voorkeur binnen de bestaande
stoten worden.
vastgoedportefeuille.
rante exploitatie van het gemeentelijke vastgoed. In de
4.1.3 Vastgoed voor eigen gebruik
Als binnen de bestaande portefeuille geen ruimte beschik-
kostprijsdekkende huur zijn de volgende eigenaarslasten
Voor objecten die niet aan een externe partij worden
baar is kan het programma de vastgoedorganisatie
opgenomen:
verhuurd, maar direct vanuit de gemeente worden ingezet
opdracht geven om alternatieven te onderzoeken, zoals
voor maatschappelijke functies mag vanuit BBV-regelgeving
herschikking, aanhuren, aankopen, uitbreiden of nieuw-
Met de kostprijsdekkende huur zorgt de vastgoedorganisatie voor een langjarige kostendekkende en transpa-
n
kapitaallasten (rente en afschrijving);
de kostprijsdekkende huur niet met interne doorbere-
bouw. Alternatieven waarvoor geen of beperkte investe-
n
verzekeringspremie;
keningen binnen de gemeente worden toegepast. Voor
ringen nodig zijn hebben de grootste voorkeur.
n
heffingen en belastingen;
deze objecten worden vanuit vastgoed de verschillende
n
correctief onderhoud;
kostensoorten één op één doorbelast aan het betreffende
Ruimtevragen die niet voldoen aan de voorwaarde van
n
planmatige vervangingen (jaarlijkse reservering);
programma. Het gaat om de volgende deelportefeuilles:
een wettelijke taak of gemeentelijke beleidsdoelstelling,
n
beheer.
begraafplaatsen, cultureel erfgoed (zoals de boterwaag),
zullen door de vastgoedorganisatie in beginsel niet verder
economische havens en waterwegen en onderwijshuisves-
in behandeling worden genomen. Eventueel kan ruimte
ting (gymzalen). Op het moment dat het beheer van de deel-
beschikbaar worden gesteld binnen het niet-kernbezit.
portefeuilles ondersteuning organisatie (stadhuiskwartier)
De beschikbaarheid (aanbod) van dat vastgoed is vaak
en parkeren (garages) overgaat naar de vastgoedorgani-
beperkt en tijdelijk van aard, waardoor daarin ook keuzes
satie geldt daarvoor ook deze methode. De financiële conse-
gemaakt moeten worden tussen de verschillende ruimtevra-
quenties (met name voor de onderhoudsbudgetten) worden
gers (zie volgende paragraaf).
op dat moment in beeld gebracht.
Kadernota vastgoed 2022
14
Indien de gemeente de ruimtevraag niet faciliteert, is het aan de initiatiefnemer om zelf voor huisvesting te zorgen. Eventueel kan de vastgoedorganisatie vanuit haar makelaarsrol daarin adviseren. Samengevat wordt de ruimtevraag volgens dit beslissingsmodel in behandeling genomen:
Komt de ruimtevraag voort uit een wettelijke taak of gemeentelijk beleid?
Ja
Ja
Nee Is ruimte binnen het nietkernbezit beschikbaar?
Nee
Ander instrumentarium onderzoeken en ruimtevraag niet faciliteren met gemeentelijk vastgoed
Ja
Nee Is het wenselijk om alsnog gemeentelijk beleid te formuleren?
Is er geen ander gemeentelijk instrumentarium beschikbaar en is gemeentelijk eigendom dus wenselijk of noodzakelijk?
Is er ruimte binnen het kernbezit beschikbaar?
Nee
Alternatieven onderzoeken: Herschikking, aanhuren, aankopen, uitbreiden of nieuwbouw
Ja
Ja
Nee
Business case uitwerken: Kostprijsdekkende huur bepalen Markthuur bepalen Subsidie bepalen Huurovereenkomst sluiten
Ruimtevraag niet faciliteren met gemeentelijk vastgoed Uitgangspunt voor het sluiten van een huurovereenkomst is, dat er sprake is van een financieel verantwoorde vastgoedexploitatie en dat het maatschappelijke effect opweegt tegen de risico’s. Figuur 3 | Beslissingsmodel vraag naar vastgoed
Kadernota vastgoed 2022
15
4.2.2 Omgang met aanbod van vastgoed
Onderstaand beslissingsmodel geeft aan hoe de keuze
Een semi maatschappelijke functie is een functie die geen
Regelmatig overstijgt de ruimtevraag het aanbod van
wordt gemaakt bij meerdere ruimtevragers en een beperkt
direct onderdeel van het gemeentelijk beleid uitmaakt en
vastgoed dat kan worden verhuurd. Dat betekent dat niet
aanbod. Een functie die voortkomt uit een wettelijke taak
waar wij vanuit het betreffende programma geen substan-
iedere ruimtevrager gefaciliteerd kan worden en er keuzes
heeft de hoogste voorkeur en een commerciële functie de
tiële structurele subsidierelatie mee hebben. Het is wel een
gemaakt moeten worden. Dat past ook binnen het “nee,
laagste voorkeur. Het college maakt deze keuze.
functie waarvan wij het maatschappelijke belang zien.
tenzij” beleid.
Is de ruimte geschikt voor…
Huurprijsbeleid
Hoog …een wettelijke taak?
Ja
De ruimte wordt óf tegen een kostprijsdekkende huur verhuurd óf in gebruik gegeven waarbij de lasten in rekening worden gebracht bij het programma
Nee …huisvesting van de gemeentelijke organisatie of een maatschappelijke functie (onderdeel van beleid)? Mate van voorkeur
Ja
De ruimte wordt óf tegen een kostprijsdekkende huur verhuurd óf in gebruik gegeven waarbij de lasten in rekening worden gebracht bij het programma (bijv. huisvesting gemeentelijke organisatie). Bij verhuur maakt het programma de afweging de huur al dan niet te compenseren via een subsidie.
Nee … een semi-maatschappelijke functie (geen onderdeel van beleid)?
Ja
De ruimte wordt óf tegen een kostprijsdekkende huur óf een markthuur verhuurd. Het college maakt deze afweging tussen maatschappelijk en financieel rendement. Onderzocht wordt of tot verkoop kan worden overgegaan.
Nee …een commerciële functie? Laag
Ja
De ruimte wordt verhuurd tegen een markthuur. Onderzocht wordt of tot verkoop kan worden overgegaan.
Figuur 4 | Beslissingsmodel aanbod van vastgoed
Kadernota vastgoed 2022
16
Contractvorm
Dan kan een overweging zijn om over te gaan tot bruikleen, waarbij bruikleen voor semi- maatschappelijke functies de voorkeur heeft. De vastgoedorganisatie gaat hierbij in
Hoog
overleg met de betreffende programma’s. Het kan bijvoorReguliere verhuur (kostprijsdekkende huur of markthuur)
beeld gaan om bewonersinitiatieven, culturele initiatieven of startende ondernemers. Het voordeel van bruikleen is dat deze contracten op korte termijn opzegbaar zijn. Nadeel is dat er geen huurvergoeding tegenover staat.
Semi-maatschappelijke bruikleen
Mate van voorkeur
Daarnaast is er vaak bij bruikleen een dilemma. De ruimtebehoefte van de bruiklener heeft vaak een structureel karakter, terwijl er binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille vaak slechts tijdelijk ruimte beschikbaar is. Na afloop
Overige bruikleen
4.2.3 Tijdelijke verhuur In elke vastgoedportefeuille komt leegstand voor, zo ook
een beroep op de gemeente om het ruimtegebruik (elders
in die van de gemeente Deventer. Voor een goed functio-
Leegstandsbeheer (anti-kraak)
nerende, flexibele vastgoedportefeuille is leegstand van een paar procent te verantwoorden. Uiteraard proberen we leegstand te verminderen, omdat dit kosten met zich
binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille) te continueren. Het is aan het programma om aan te geven of het de bruiklener structureel wil faciliteren met vastgoed. Als dit
Laag
meebrengt; de eigenaarskosten voor onderhoud, verzeke-
niet het geval is, zal de vastgoedorganisatie aangeven (in de bruikleenovereenkomst) dat de bruikleensituatie tijdelijk
ring etc. lopen door terwijl daar geen huurinkomsten tegenover staan.
van de bruikleenperiode doet de bruiklener regelmatig
is en de gemeente geen herhuisvestingsverplichting heeft. Figuur 5 | Beslissingsmodel tijdelijke verhuur
Vanuit onze makelaarsrol kunnen wij wel met organisaties meedenken in hun zoektocht naar een definitieve oplossing
Voordat het beleidsprogramma in overleg met de vast-
buiten de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Bij bruik-
goedorganisatie kiest voor tijdelijke verhuur, hebben wij
leen kunnen wij een vergoeding vragen ter dekking van de
de afweging gemaakt of het gebouw in eigendom blijft,
Om de eigenaarskosten te dekken heeft reguliere verhuur
werkelijke kosten. Van leegstandsbeheer kan sprake zijn
wordt gesloopt, herontwikkeld of afgestoten. Als we ervoor
de hoogste voorkeur. Belangrijk hierbij is dat de verhuur-
wanneer het een periode korter dan één jaar betreft.
kiezen het gebouw in bezit te houden in afwachting van een
bare periode op voorhand helder is, zodat het toekomst-
definitief toekomstperspectief, zal de vastgoedorganisatie
perspectief van het gebouw niet in gevaar komt. Vaak
4.2.4 Didam-arrest
bepalen hoe we met de leegstand moeten omgaan. Het
gaat het om een verhuurbare periode langer dan een jaar.
Wij hanteren als uitgangspunt dat wij vastgoed verhuren
bewust leeg laten staan is geen optie, vanwege risico’s op
De vastgoedorganisatie maakt hierbij de inschatting of
met een openbare selectieprocedure. Hierdoor is de uitgifte
met name vandalisme en onveiligheid.
de huurder gebruik kan maken van huurbescherming of
transparant en stellen wij (markt)partijen in de positie dat
ontruimingsbescherming, wat een belemmering zou kunnen
zij -onder de gestelde selectiecriteria- vrij kunnen mede-
Het schema geeft aan welke voorkeursvolgorde voor
betekenen. Eventueel kunnen contractvoorwaarden worden
dingen op de vastgoedpositie. Van een openbare selec-
contractvorm wij hebben bij (tijdelijke) leegstand.
opgenomen om tijdige beschikbaarheid te borgen.
tieprocedure kan worden afgezien en één op één worden
Kadernota vastgoed 2022
17
4.3 I NSTANDHOUDING: ONDERHOUD EN VERVANGING
gegund, indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag
De gemeentelijke portefeuille bestaat hoofdzakelijk uit
worden aangenomen dat op grond van objectieve, toets-
maatschappelijk vastgoed, waarbij de modelovereenkomst
bare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde
Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van
in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval maakt
artikel 7:230a BW van toepassing is. In beginsel hanteren
Om het vastgoed in stand te houden voert de vastgoedorga-
het college haar voornemen van deze één op één uitgifte
wij contracten van onbepaalde tijd met een zekere opzeg-
nisatie onderhoud uit. Wij onderscheiden hierbij drie typen
tijdig bekend, zodat iedereen daar kennis van kan nemen.
termijn. Bij contracten van bepaalde tijd is tussentijdse
onderhoud:
Het college motiveert daarbij waarom zij aanneemt dat er
ontbinding niet mogelijk anders dan met wederzijds goed-
slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor
vinden. Voor partijen met wie het beleidsprogramma een
n
preventief;
de vastgoeduitgifte. Daarvan kan sprake zijn bij bijvoor-
(structurele) subsidierelatie heeft, nemen we daarom op
n
correctief;
beeld herhuisvesting van zittende huurders, verplichtingen,
dat tussentijdse opzegging door de huurder mogelijk is,
n
vervanging (planmatig).
verplichtingen als gevolg van een wettelijke taak, huisves-
op het moment dat de subsidieverstrekking aan huurder
ting van ambtelijke organisatie of is de gunning noodzakelijk
afneemt of eindigt en huurder niet meer kan voldoen aan
Op basis van een demarcatielijst bij de huurovereenkomst
op grond van prestatie-eisen in beleid.
zijn betaalverplichting richting verhuurder. Andersom kan
zijn de verantwoordelijkheden voor het onderhoud gesplitst
de gemeente als verhuurder de overeenkomst opzeggen
in een huurder en verhuurder deel.
Deze afwijking is een collegebevoegdheid, waarbij het
indien huurder niet (meer) voldoet aan de door het beleids-
college de afwijking motiveert.
programma geformuleerde maatschappelijke doelstelling.
Preventief
Andere voorkomende huurovereenkomsten zijn het model
Dit type onderhoud is het proactief uitvoeren van onder-
winkelruimte (artikel 7:290 BW) en model woonruimte.
houd aan het gebouw en installaties ter voorkoming van
4.2.5 Huurovereenkomsten volgens ROZ-model De huurcontracten die wij opstellen zijn gebaseerd op de
storingen, schade en gebreken in de toekomst. Het gaat
meest recente huurmodellen met bijbehorende algemene
Met betrekking tot de scheiding van de verantwoordelijk-
dan bijvoorbeeld om onderhoudsbeurten, controles en
bepalingen, zoals opgesteld door de Raad voor Onroerende
heid tussen de eigenaar en de huurder voor beheer en
keuringen van installaties en reinigingswerkzaamheden.
Zaken (ROZ). Wij maken deze modellen "Deventer-specifiek".
onderhoud aan en in het gebouw, voegen we een demarca-
Deze modellen zijn tot stand gekomen in samenspraak met
tielijst conform de ROZ toe bij het huurcontract. Eventuele
Het preventieve onderhoud ligt in beginsel grotendeels bij
afwijkingen in deze demarcatielijst leggen we duidelijk vast.
de huurder. De vastgoedorganisatie controleert periodiek
verhuurder- en huurdersorganisaties en gelden in algemene
of de huurder aan zijn verplichtingen voldoet. Het kan in
zin als de standaard bij verhuringen. Doordat wij deze
Het is denkbaar dat de huurder niet zelf de eindgebruiker is
sommige gevallen wenselijk zijn dat de vastgoedorgani-
modelovereenkomsten aanhouden bevorderen wij transpa-
en dat het vastgoed wordt onderverhuurd. De vastgoedor-
satie ook het preventieve onderhoud uitvoert. Bijvoorbeeld
rantie, kwaliteit en uniformiteit. Als de modelovereenkom-
ganisatie moet hier expliciet toestemming (via de huurover-
wanneer het een complex gebouw is, wanneer er sprake
sten door de ROZ worden gewijzigd, is het uitgangspunt dat
eenkomst) voor geven.
kan zijn van veiligheidsrisico’s of wanneer er sprake is van
wij meegaan in deze ontwikkeling.
meerdere huurders. In dat geval worden de kosten via de Op het verhuren van vastgoed is de Wet Bibob van toepas-
servicekosten in rekening gebracht bij de huurder(s).
sing om te voorkomen dat wij ongewild criminele activiteiten faciliteren. De wijze waarop werkt het college uit.
Kadernota vastgoed 2022
18
Correctief
Op dat moment wordt voor dergelijke ingrepen door het
Bij correctief onderhoud gaat het om het oplossen en
betreffende programma een apart krediet aangevraagd. Dit
verhelpen van storingen, uitvoeren van met name herstel-
is volgens het bestaande gemeentelijke beleid.
werkzaamheden van gebreken ter voorkoming van vroegtijdige vervanging van onderhoudselementen. Dit type
Inspectie, conditiescores en MJOP
onderhoud wordt uitgevoerd naar aanleiding van klachten,
Voor de inspectie van onze gebouwen hanteren wij de NEN
storingen (reactief) en inspecties
2767-methodiek. Op basis van de inspectie wordt het Meer
(proactief). Conform de standaard ROZ demarcatie ligt dit
Jaren Onderhoudsplan (MJOP) opgesteld. Deze methodiek
type onderhoud grotendeels bij de huurder.
gaat uit van een conditiescore van 1 tot 6, waarbij 1 uitstekend is en 6 zeer slecht. Uitgangspunt voor het kernbezit is
Vervangingen (Planmatig)
een minimale conditiescore van 3 voor ieder bouwelement.
Een aanzienlijk deel van de exploitatiekosten van een
Dat betekent een redelijk onderhoudsniveau dat over het
gebouw bestaan uit de kosten voor vervangingsonder-
algemeen door vastgoedeigenaren als voldoende wordt
houd. Dit is onderhoud dat plaats vindt als de technische
aangemerkt.
levensduur van een element is verstreken en een goede en/of veilige werking niet meer is gegarandeerd waardoor de kosten van storingen en correctief onderhoud gaan oplopen. Niveau
Conditie
Omschrijving
1
Uitstekend
Nieuwbouw, geen gebreken
2
Goed
Vergelijkbaar met nieuwbouw, wel veroudering zichtbaar
in beeld hebben. Omdat de kosten per jaar nogal kunnen
3
Redelijk
Beperkte onderhoudsschade en -behoefte
fluctueren maken we gebruik van een onderhoudsreserve
4
Matig
Duidelijke onderhoudsschade en -behoefte
5
Slecht
Zeer grote onderhoudsschade en -behoefte
6
Zeer slecht
Vervangen is noodzakelijk
De kosten voor onderhoud brengen wij in beeld op basis van een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP), waarmee wij voor een periode van minimaal 25 jaar de onderhoudskosten
om de kosten te egaliseren voor het onderdeel waar wij als verhuurder verantwoordelijk voor zijn. De onderhoudsreserve gaan wij komende jaren omvormen tot een onderhoudsvoorziening.
Het gemeentelijk vastgoed wordt onderhouden op basis van langdurige instandhouding op conditieniveau 3. Functionele verbeteringen (herinvesteringen) zoals renovaties en verbouwingen worden niet op voorhand meege-
Tabel 2 | Conditiescore methodiek NEN 2767
nomen. Dit zijn levensduur verlengende investeringen, die pas op het moment dat die zich voordoen in beeld kunnen worden gebracht.
Kadernota vastgoed 2022
19
Bij toepassing van de NEN 2767 brengen wij, naast de inven-
4.4.1 Levensduur verlengende renovatie
4.4.3 Wettelijke investeringen
tarisatie van de conditiescores van de verschillende bouwe-
Het kan soms wenselijk of zelfs noodzakelijk zijn om levens-
(Veranderende) wet- en regelgeving kan aanleiding zijn voor
lementen, ook de risicoaspecten van gebreken in kaart.
duur verlengende investeringen te doen in een pand.
het doen van investeringen. De gemeente heeft hierin geen
Afhankelijk van het gewenste onderhoudsniveau zijn deze
Aanleiding hiervoor kan liggen in de staat van het pand of
keus. Binnen de bestaande begroting zijn hiervoor geen
risicoaspecten al dan niet acceptabel. Het gaat dan bijvoor-
dat de functionaliteit niet meer aansluit bij het gewenste
middelen beschikbaar. Bijvoorbeeld wanneer het gaat om
beeld om gebruik, cultuurhistorische waarde, veiligheid
gebruik. Deze herinvesteringen zijn maatwerk in samen-
veiligheidsmaatregelen ten aanzien van brandveiligheid.
en gezondheid of beleving. Voor monumentale gebouwen
spraak met het programma en de huurder. Voor deze inves-
In urgente gevallen kan het college hiervoor middelen
geven wij hoge prioriteit aan het aspect cultuurhistorische
teringen zijn geen voorzieningen of reserves beschikbaar.
beschikbaar stellen en dit achteraf via de Planning en
waarde. Dat betekent dat wij voor die bouwelementen een
Ook in de vastgoedexploitatie zijn hiervoor geen middelen.
Control cyclus aan de raad ter besluitvorming voorleggen.
hogere conditiescore hanteren.
De kosten worden gedekt door een verhoging van de kostprijsdekkende huur. Indien een huurder deze verhoging
4.5 VERDUURZAMING
Voor gebouwen die niet tot het kernbezit behoren, hanteren
niet kan betalen kan dit leiden tot een subsidieaanvraag bij
wij veiligheid, bruikbaarheid en waardebehoud als mini-
het betreffende beleidsprogramma. Indien daar binnen het
Verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed is niet vrij-
mumniveau. Dit zijn gebouwen die met name in gebieds-
programma geen ruimte voor is, doet het programma een
blijvend. De uitdaging om de uitstoot van broeikasgassen
ontwikkelingsprojecten zijn ondergebracht en op termijn
voorstel voor dekking vanuit de algemene middelen. Via een
terug te brengen is vertaald in de Klimaatwet. Hoofddoel is
verkocht, gesloopt of herontwikkeld gaan worden.
afzonderlijk raadsvoorstel of een voorstel voor nieuw beleid
het bereiken van 95% broeikasgasreductie in Nederland in
Wij stellen voor deze gebouwen geen MJOP op, maar wij
via de reguliere P&C-cyclus kunnen deze middelen beschik-
2050 ten opzichte van 1990 en als tussendoel streven naar
doen periodiek een risicoscan. De onderhoudsstrategie
baar worden gesteld door de raad.
49% broeikasgasreductie in 2030 ten opzichte van 1990.
4.4.2 Aanpassingen op verzoek van huurder
In het Klimaatakkoord is ook bepaald dat de 12 grote
Er komen regelmatig verzoeken van huurders om aanpas-
gebouweigenaren - waaronder gemeenten - via vierjaar-
Voor schoolgebouwen stellen wij ook geen MJOP op, omdat
singen te doen aan het gebouw. Dit kan bijvoorbeeld zijn
lijkse routekaarten op portefeuilleniveau, duurzame meer-
de verantwoordelijkheid voor het onderhoud bij de school-
het plaatsen van een nieuwe klimaatinstallatie, een nieuwe
jaren onderhoudsplanningen en/of meerjarige vastgoed
besturen ligt. Wij kunnen schoolbesturen wel adviseren.
entree of een uitbouw. Het is lastig te voorspellen of en
verduurzamingsplannen in beeld brengen, welke maatre-
wanneer deze verzoeken binnen zullen komen. Echter, als
gelen zij al hebben getroffen en hoe zij toewerken naar het
deze verzoeken binnenkomen is vaak de wens of noodzaak
streefdoel voor 2030 en een CO2-arme vastgoedportefeuille
deze aanpassingen binnen afzienbare termijn te realiseren.
in 2050.
bepalen wij in samenspraak met het project op basis van de projectdoelstellingen met het betreffende gebouw.
4.4 OPTIMALISEREN: INVESTERINGEN IN HET VASTGOED
Deze investeringen worden gedekt door een huurverhoNaast het onderhoud is het soms nodig of wenselijk om
ging. Het college stelt de middelen voor deze investeringen
In 2020 heeft de raad de Routekaart Verduurzaming
investeringen te doen om het gebouw technisch en/of func-
beschikbaar en legt dit achteraf via de Planning en Control
Maatschappelijk Vastgoed Deventer vastgesteld.