2022-513-bijlage-Bijlage 4 Moerkerk Horecaconcept

Horeca in eigen beheer, keuzes te maken: 1. Type rechtspersoon en positie (op welke afstand)? 2. Samenwerking met andere gebruikers? 3. Samenwerking met externe (professionele) horecapartners?

(*)

(*) Verdere toelichting over deze vormen van uitbesteden noodzakelijk, idem voor keuzes bij eigen beheer. © Moerkerk Advies Formats 2005-2016

Horecaexploitatie uitbesteden Voor het uitbesteden van horeca zijn er ruwweg drie varianten: een huurovereenkomst (1), een exploitatieovereenkomst (2) of een catering- of beheerovereenkomst (3). In hoofdlijnen de belangrijkste kenmerken per type overeenkomst en de primaire voor- en nadelen. Huurovereenkomst, variant 1: Valt onder het huurrecht. De huurder (horeca-exploitant) huurt de ruimte, richt deze in en heeft een looptijd in huur van 5 + 5 jaar. De huurder heeft relatief veel ruimte voor de conceptuele invulling. Alleen de functie kan bepaald: in dit geval ‘horecaruimte’ en het type horeca: bijvoorbeeld restaurant. De huurder bouwt ‘goodwill’ op en kan de huurovereenkomst overdragen aan een andere partij. Bij een succesvolle exploitatie heeft de huurovereenkomst (‘het mogen exploiteren van horeca op die locatie’) een bepaalde waarde. Voordeel (voor een culturele organisatie): stabiele inkomsten aan huur, de huurder investeert in de inrichting en de huurder heeft het exploitatierisico. De culturele organisatie hoeft geen tot weinig investeringen te doen. Wel is er het risico van wanbetaling t.a.v. de huur. Ander voordeel: een ondernemer met een (financieel) belang die al zijn/haar kennis en kunde zal inzetten om de exploitatie succesvol te laten zijn. Nadeel: weinig inhoudelijke ‘grip’ op het horecaconcept.

Veel invloed op conceptuele zaken als prijsniveau, samenstelling van assortiment, de opzet van activiteiten, focus op gerichte doelgroepen is er niet. De ondernemer zal ondernemen en dat kan botsen met de belangen van de culturele organisatie en/of locatie. Ander nadeel: de huurder investeert en verzorgt de inrichting. Maar als de exploitatie niet succesvol is en de ondernemer in financiële problemen komt kan dat leiden tot een gedwongen verkoop en eventueel zelfs tot het ‘leeghalen’ van de horecazaak. Daar heeft een culturele organisatie dan geen enkele grip meer op.

Exploitatieovereenkomst en catering/beheerovereenkomst, varianten 2 en 3 Varianten 2 en 3 hebben een grote overlap. Het verschil tussen variant 2 en 3 zit in de looptijd. Variant 2 heeft een langere looptijd en vaak het recht van eerste verlenging. Variant 3 kan een hele korte looptijd hebben. De keuze in looptijd heeft vaak te maken met de opzet van de horeca-locatie. Een tijdelijke locatie vraagt om variant 3. Of een nieuwe locatie: om in eerste instantie de samenwerking te bekijken. Variant 2 heeft een langere looptijd en heeft als voordeel dat beide partijen daarmee een bepaalde mate van stabiliteit en rust hebben. T.o.v. de huurovereenkomst (variant 1) hebben de varianten 2 en 3 beiden de volgende belangrijkste verschillen: De culturele organisatie heeft relatief veel invloed op de conceptuele invulling. Afspraken over focus op doelgroepen, openingstijden, samenstelling assortiment, prijsniveau, activiteiten, communicatie: allen zijn vast te leggen in een zgn. Service Level of Agreement (SLA). De SLA waarborgt de conceptuele uitvoering zoals de culturele organisatie die wenst. De culturele organisatie zal zelf moeten investeren: zij biedt immers geen huurovereenkomst aan en de exploitant bouwt geen goodwill op. Hij/zij mag de service aanbieden op de voorwaarden en met de materialen (inventaris, inrichting en apparatuur) zoals die ter beschikking gesteld worden.

Voordeel: grip. De culturele organisatie kan in hoge mate bepalen hoe de horeca conceptueel wordt ingericht. Ander voordeel: de culturele organisatie loopt geen financieel risico. Nadeel: zelf (deels) investeren. En de inkomsten uit horeca zullen minder hoog en waarschijnlijk stabiel zijn. De gevraagde ‘grip’ zorgt voor beperkingen bij de ondernemer: dat heeft een prijs. Ander nadeel: voor exploitanten is deze vorm minder aantrekkelijk. Ze hoeven weliswaar niet te investeren, maar looptijd en minder zeggenschap op hoe de zaak te runnen is voor veel horecaondernemers een minpunt. Zij kunnen niet excelleren en naar eigen inzicht de locatie exploiteren. Er zullen daarom goede ondernemers zijn die ‘bedanken’ voor dit type overeenkomst.

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 27 / 34

Horeca in eigen beheer T.a.v. voor het exploiteren van horeca in eigen beheer adviseren wij om eerst het beslissingsschema te doorlopen. Dan komen de cruciale vragen naar voren over ambitie, de noodzaak en mate van ‘grip’, de financiële risico’s en de wenselijkheid van horeca in eigen beheer. Dat laatste kan nl ook samenhangen met de missie van een culturele organisatie of de opstellingen van belangrijke partners zoals bijvoorbeeld de gemeente als subsidiënt van een organisatie en/of culturele locatie. Als er gekozen wordt voor exploitatie in eigen beheer zijn de volgende uitgangspunten van groot belang: Transparantie: de exploitatie moet voor de ‘buitenwacht’ transparant zijn als het gaat om kosten en baten. Waar worden de gelden aan besteld, hoe komen ze binnen? Een culturele organisatie zal altijd onder een vergrootglas liggen: worden er geen culturele en/of subsidie gelden besteed aan ‘horeca’. Het creëren van een ‘eerlijk speelveld’ t.o.v. andere (lokale) horecaondernemers. Daarmee specifiek verwijzend naar de opstelling en notities van Koninklijke Horeca Nederland (KHN). KHN volgt namens haar leden nauwlettend de wijze waarop horeca in eigen beheer is georganiseerd bij schouwburgen, theaters, popzalen etc. Zij doet dat omdat zij een ‘gelijk speelveld’ wil voor haar leden. Dus gelijke baten en lasten in een exploitatie.

Daarbij is ook het eerste punt van belang: transparantie. Voortbordurend op de punten hiervoor: de kosten in de exploitatie in eigen beheer moet marktconform zijn. Dus er moet een reële huurwaarde uit de exploitatie komen. Dat kan ook een culturele huurwaarde zijn, mits er een nadrukkelijke MVO-voorwaarde aan is verbonden. Hetzelfde geldt voor de inzet van medewerkers. Betaling conform de horeca cao’s, gelijkwaardigheid in kosten voor inzet, werving en selectie. Daarbij past niet het inzetten van vrijwilligers in een volwaardige horecaexploitatie. Wellicht voor backstage functies als een artiestenfoyers maar niet in de dagelijkse en reguliere horecaexploitaties. Daarmee creëert een exploitatie in eigen beheer nl. een substantieel voordeel t.o.v. van andere horecaexploitanten Horeca in eigen beheer geeft een investeringsdruk. Veelal wordt deze echter verlegd naar de pandeigenaar. Bij veel culturele organisaties/gebouwen heeft de verhuurder ook een MVO en/of non-profit doelstellingen. Het is van cruciaal belang om investeringen grondig door te berekenen en aan experts voor te leggen. Met name om deze expertise niet van nature bij een culturele organisatie aanwezig is. Hetzelfde geldt voor exploitatieprognoses. Horecaexploitaties in eigen beheer bij culturele organisaties worden extra kritisch gevolgd.

Resume: de afweging in eigen beheer gaat over het doorlopen van het beslissingsschema, het creëren van een gelijk speelveld zonder oneerlijke concurrentie voor andere horecaexploitanten en een gedegen (financiële) voorbereiding. De wijze waarin de horeca in eigen beheer wordt geformaliseerd verschilt. Van cruciaal belang is in ieder geval transparantie naar de buitenwereld en het creëren van een eerlijk speelveld t.o.v. andere horecaexploitaties Opbouw van ons advies Voor deze locatie is een investering nodig, het horecaconcept zal zich moeten vormen naar de uitgesproken wensen van de gebruikers en de stakeholders en er ligt een (financiële) ambitie van de Deventer Schouwburg om meer rendement uit de horeca en de verhuur te halen. Wij adviseren daarom de gebruikers om de horeca in eigen beheer te exploiteren waarbij de investeringen door de pandeigenaar worden voorgefinancierd. Een externe (derde) partij zal zich namelijk primair focussen op rendement bij een investering. Dat maakt dat zij ook bepalend wil/moet zijn voor de conceptuele invulling. Die zal primair gericht zijn op rendement en niet op de wensen van de gebruikers van de stakeholders. De combinatie investeringen door pandeigenaar en beheer door de gebruiker(s) zorgt voor optimale grip op het concept. In eigen beheer kan de Deventer Schouwburg ook optimaal rendement uit de verhuur halen.

Er zijn wel een aantal kanttekeningen te maken bij het exploiteren in eigen beheer: De pandeigenaar moet bereid zijn om te investeren in bouwkundige en installatietechnische aanpassingen. De pandeigenaar moet bereid zijn om te investeren in de inrichting en vertrouwen hebben in het beoogde horecaconcept. De gebruikers moeten in eerste instantie de financiële risico’s van de dagelijkse reguliere horecaexploitatie zowel mogelijk beperken: dat betekent in ieder geval compacte en beperkte keuzes in openingstijden en assortiment. De gebruikers moeten de financiële risico’s verder beperken door in eerste instantie conceptueel te focussen op de bezoekers en gasten van de schouwburg, Kunstcircuit en de stakeholders. Er moet volop ruimte zijn voor zakelijke verhuur: in concept en in fysiek aanbod. De exploitatie in eigen hand nemen moet transparant zijn en tegen markconforme condities. Op basis van deze kanttekeningen adviseren wij verder om de Deventer Schouwburg leidend te laten zijn in het aansturen van de exploitatie (zie ook eerder ‘beheer van het gebouw’). De schouwburg heeft daarvoor het organisatorisch vermogen en (basis)horecakennis en -ervaring. De schouwburg kan ook waken over de conceptuele invulling en volop ruimte bieden

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 28 / 34

aan zakelijke (dag)verhuur. Resume: voor het waarborgen van de juiste conceptuele invulling, cruciaal voor de culturele en educatieve missie van de gebruikers, adviseren wij om de Stadscampus in eigen beheer te exploiteren. Daarnaast is er de noodzaak om meer rendement te halen uit verhuur. De dagelijkse reguliere horecaexploitatie in de Stadscampus moet compact en overzichtelijk blijven en risico’s vermijden. Dus geen focus op teveel andere doelgroepen. Conceptueel compact in openingstijden en assortiment en volop ruimte voor zakelijke verhuur. Conceptueel voorziet het allereerst in de primaire behoeftes van gebruikers en stakeholders.

2.10

Uitgangsposities conceptueel

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 29 / 34

De Stadscampus in de ‘nieuwe’ plint focust zich conceptueel op de volgende hoofdpunten: Horeca voor gasten van de Deventer Schouwburg rondom voorstellingen: inkoop, pauze en eventueel nazit Horeca voor bezoekers van Kunstcircuit Horeca i.c.m. ontmoeten, vergaderen: bezoekers van de stakeholders (Stadscampus) Horeca i.c.m. ontmoeten, leren en presenteren: bezoekers van de stakeholders (Stadscampus) De Stadscampus is een ontmoetingsplek voor een kop koffie, een goede lunch, een borrelmoment. Rondom een voorstelling of activiteit in het gebouw. Maar het is ook een plek om te leren en te werken. Gezamenlijk en individueel. Gezamenlijk met bijvoorbeeld een medestudent een college in een van de kelderzalen of een presentatie in de kleine zaal van de Deventer Schouwburg. Individueel of in klein groepsverband in een van de ‘werkhoeken’ van de campus of in een ruimte met andere collega’s op NIV 1 of NIV 2. Kernwoorden: compacte kwaliteitshoreca (koffiebar, lunchbar en wijnbar ineen), ontmoeten en vergaderen, werkplekken in combinatie met horeca, leren i.c.m. horeca en ruimtes rondom (van klein tot groot). De horeca van de Stadscampus hebben we opgedeeld in twee disciplines: dagelijkse horeca (ca. 08.00 uur tot ca. 20.00 uur) en de horeca rondom zakelijke verhuur. De horecadiscipline ‘verhuur’ richt zich in service en assortiment volledig op service t.b.v. verhuur.

In de ruimtes rondom de Stadscampus (kelder, NIV1 en NIV2) waar verhuur plaatsvindt wordt deze met compacte horecaservice ondersteund. Deels met selfservice in de kleinere ruimtes, maar ook vanuit buffet(ten) die gericht opengaan rondom verhuur, bijvoorbeeld in de kelder. De huidige horeca in de Deventer Schouwburg (buffetten in de foyers) hebben wij conceptueel buiten beschouwing gelaten maar er is straks overlap. Vanuit de doelgroepenmatrix adviseren wij om een sterke focus te leggen op (herhaal) bezoek van de schouwburgbezoekers en om de horecaservice rondom voorstellingen een upgrade te geven. Dat kan o.a. door de Stadscampus straks te gebruiken voor inloop, pauzes en eventueel nazit rondom voorstellingen. De basisvoorwaarden in product voor het gehele horecaconcept Stadscampus en zakelijke verhuur zijn: Uitgesproken kwaliteit binnen een goede prijs/kwaliteit verhouding. Garanderen van continuïteit in kwaliteit, service en snelheid. Constant proces van innoveren en inspelen op actuele ontwikkelingen in horeca op gebied van assortiment en service. Zowel met eten en drinken. Compacte keuzes die deels regelmatig wisselen. Aandacht en ruimte voor duurzaamheid en calorie-armer.

Verdiepen en inspelen op de specifieke horeca wensen van de gewenste doelgroepen De basisvoorwaarden in service voor het gehele horecaconcept Stadscampus en zakelijke verhuur zijn: Medewerkers met kennis, binding en commitment aan de gebruikers en stakeholders Medewerkers met oog en interesse voor wat er gebeurt in de schouwburg en Kunstcircuit Medewerkers met ruim voldoende vakkennis. En kennis en interesse in actuele horecaontwikkelingen. Diversiteit in de samenstelling van het horeca-team. Aandacht en ruimte voor innovatie op gebied van service en gasttevredenheid: continu proces van verbeteren. Streven naar een vast team, herkenbaar voor de gasten, creëren van een ‘Huiskamer’

Uitgangspunten concept Stadscampus: Dagelijkse geopend vanaf ca. 08.00 uur tot ca. 20.00 uur. Avondtijden volgend aan schouwburg. Uitbreiding na 20.00 uur op aantal dagen te bekijken i.c.m. nazit van de schouwburg. Eventuele sluiting op zondag. Totaal 200 pax (staand en zittend), inclusief werkplekken. Eigen naam, eigen sterke positionering. Passend binnen de huisstijl en uitstraling van de Deventer Schouwburg, specifiek profileren als het ‘cafe’ van De Deventer Schouwburg en de Stadscampus van stakeholders. Concept ‘koffie- en wijnbar’: volwaardige lunch- en borrelkaart, volledig alcohol assortiment. Aansprekend en beeldbepalend uitgiftebuffet: koffie- en wijnbar met ‘body’. Producten zichtbaar en aantrekkelijk presenteren. Op niveau BG, in de ruimte van het de campus zelf, een kleine compacte keuken aangrenzend aan de bar. Infobalie Kunstcircuit en schouwburg integreren in de bar van de Stadscampus. Selfservice take-away integreren voor het ‘uitwaaien’: koffie, dranken, broodjes. Compact terras langs de plint van het gebouw en een optie op selfservice terras aan achterzijde gebouw.

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 30 / 34

Aantrekkelijke, gezonde en uitgebreide lunch-, brunch- en borrelkaart. Keuzes in prijs en ‘snelheid’. Vooralsnog geen avondkaart, wel een uitgebreide borrelkaart. Aantrekkelijk prijsniveau, goede prijs-kwaliteitverhouding. Garanderen snelheid en continuïteit. Randvoorwaarden inrichting, indeling en logistiek, investeringen: nader uit te werken in vlekkenplannen. Stadscampus en inrichting/ontwerp: Ruimte met veel licht en zichtlijnen (daar waar mogelijk) naar buiten. Toegankelijke ruimte: uitnodigend, laagdrempelig en rust uitstralend. Veel lichte en natuurlijke materialen en (warme) kleuren. Goede sfeerverlichting voor meerdere ‘sfeer momenten’. Meubilair combi ‘hoge’ en ‘lage’ zit. Grote leestafel met kranten en tijdschriften. Werplekken voor studenten en stakeholders: combinatie horeca, leren en werken optimaal uitvoeren in meubilair. Dynamiek in de ruimte: afgewogen mix tussen zitten, staan, werken en vergaderen. Compacte keuken integreren met de bar en infobalie. Eenvoudige maar kwalitatief hoogstaande verlichting vanuit plafond, dimbaar. Aandacht voor ‘groen’ in de ruimte. Duurzame en ambachtelijke communicatie in menukaarten en overige signing. Hoger niveau in serviesgoed en glaswerk: kwaliteit in waterglazen, wijnglazen, koffieservies, borden/bestek Randvoorwaarden verdere ontwerp: op basis van moodboard bespreken met interieurarchitect.

Concrete uitgangspunten horecaconcept zakelijke verhuur: Randvoorwaarden inrichting, indeling en logistiek, investeringen: nader uit te werken i.s.m. schouwburg Kwalitatief volwaardige selfservice punten creëren op NIV 1 en NIV2 Kwalitatief volwaardige compacte buffetten (deels mobiel) voor gericht horecaservice rondom verhuur, bijvoorbeeld in de kelder en de grote zalen van het Kunstcircuit op NIV1 en NIV2. Optimale logistieke aansluiting op de horecaruimtes van de Deventer Schouwburg. Basisvoorzieningen zoals water aan- en afvoer, voldoende elektra in elke ruimte die voor verhuur wordt gebruikt. Basis elementen zoals koelingen, uitserveerunits en mobiele werktafels voor alle verhuurruimtes. Inspiratie voor beoogd horecaconcept Om verder richting te geven aan de uitgangspunten voor het horecaconcept adviseren wij een inspiratiesessie te houden met de gebruikers (Deventer Schouwburg, Kunstcircuit), stakeholders en pandeigenaar. Uit deze sessie(s) komen concrete moodboards voort die verder richting geven aan de ‘look & feel’ van het concept. Vervolgens kan er opgeschaald worden met een Programma van Eisen (PvE), vlekkenplan en een uitvraag richting een interieurarchitect voor een VO.

2.11

Uitgangsposities operationeel

In paragraaf 2.9 lichten wij ons advies voor eigen beheer van de horeca toe. In paragraaf 2.3 de leidende rol van de schouwburg. De schouwburg heeft een ervaren organisatie en specifieke kennis op het gebied van verhuur en marketing. Daarnaast heeft zij momenteel haar horeca reeds in eigen beheer. Ons advies inzake de operationele aansturing van de horeca in de Stadscampus en omliggende ruimtes:

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 31 / 34

De schouwburg stuurt de horeca operationeel aan i.c.m. de reeds bestaande horeca in de schouwburg zelf. Operationeel: personeel, inkoop, verkoopcontrole (kwaliteit) en facilitair De schouwburg brengt de financiële vastlegging en controle onder bij haar administratie De afdeling marketing gaan de marketing en communicatie van de Stadscampus op zich nemen: verder uitzetten positionering, bewaken communicatie en marketingstrategie. De schouwburg neemt de coördinatie en het toezicht op schoonmaak en onderhoud op zich. De acquisitie voor alle verhuurruimtes worden door De Deventer Schouwburg en Kunstcircuit in een gezamenlijke organisatie verzorgd. Planning en beheer van alle verhuurruimtes worden door De Deventer Schouwburg en Kunstcircuit in een gezamenlijke organisatie verzorgd.

CULTUREEL'CENTRUM'DEVENTER

KUNSTCIRCUIT

DEVENTER'SCHOUWBURG

Culturele'en'educatieve'missie Taakstelling

Educatieve'ontwikkeling Creëren'betaalbare'ruimtes Verbinden'educatie'Deventer

Culturele'programmering Congres9'en'verhuurlocatie Positioneren'Deventer

Kultuurcafe/Stadscampus

Infobalie

Horeca:'operationeel Horeca:'financieel

Ruimtes'educatie'NIV'1'en'NIV'2

Inhoudelijke'bewaking Voorzieningen'muziek Financieel'risico

Facilitair'beheer Agenda'beheer Financieel'beheer

Ruimtes'verhuur'NIV'1'en'NIV'2

Facilitair/operationeel Agenda'beheer Financieel'beheer'&'risico Acquisitie

Ruimtes'verhuur'kelder

Facilitair/operationeel Agenda'beheer Financieel'beheer'&'risico Acquisitie

Irisgebouw'NIV'3'en'NIV'4

Kantoor

3.

VERVALLEN BIJ TEKSTUELE UPDATE 28.04.2022

4.

ADVIES EN VERVOLGSTAPPEN

Kantoor Facilitair/operationeel

Doel met het Horeca Conceptplan: bepalen van het horecaconcept > vertaalslag naar gebouw > opstellen eerste exploitatieprognose verhuur en horeca i.c.m. advies beheervorm. Conceptueel, operationeel en financieel. Conceptueel en gebouw

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 32 / 34

Wij adviseren om de huidige functies van het Kunstcircuit van niveau BG naar NIV1 en NIV2 te verplaatsten en de vrijgekomen ruimte op BG ‘door te breken’ richting Deventer Schouwburg. Samen met de ruimte die vrijkomt door het vertrek van het Filmhuis ontstaat er een doorlopende plint op de begane grond. Wij adviseren de ruimte vrij te maken van tussenwanden en daarmee zichtlijnen dwars door de ruimte te creëren. De doorlopende plint geeft de ideale combinatie om (dag)horeca te realiseren en het gebouw efficiënter te gebruiken en aantrekkelijker te maken. Voor de gebruikers van het gebouw, voor stakeholders (Stadscampus) en (cruciaal) meer commerciële verhuur. Als horecaconcept adviseren wij een concept dat daghoreca, ontmoeten, leren en werken combineert. Een Stadscampus die zich primair richt op drie doelgroepen: gasten van de Deventer Schouwburg, bezoekers van Kunstcircuit en medewerkers/gasten/studenten van stakeholders zoals Saxion en Topicus. Het horecaconcept heeft de kenmerken van een Stadscampus: compacte, kwalitatief goede en gezonde horeca ‘gevormd’ rondom gericht bezoek aan het gebouw. Het horecaconcept zal zich minder richten op passanten en (vooralsnog) geen volwaardige horeca in de avond. Daarvoor zijn de exploitatierisico’s op deze (niet-horeca) locatie vooralsnog te groot.

Door het creëren van een doorlopende plint, meer aantrekkelijke ruimtes voor zakelijke verhuur en het verbinden van de ruimtes op de verschillende verdiepingen kan de Deventer Schouwburg zich nadrukkelijker profileren en positioneren als een aantrekkelijke locatie voor congressen, (grote) bijeenkomsten en evenementen. Focus op doelgroepen De Stadscampus focust zich in eerste instantie op de gasten van de Deventer Schouwburg, de bezoekers van Kunstcircuit en de medewerkers/gasten/studenten van de stakeholders. Daarnaast is de doelgroep ‘zakelijke verhuur’ van cruciaal financieel belang. Operationeel Wij adviseren om de Deventer Schouwburg operationeel leidend te laten zijn in een nauwe operationele samenwerking met de andere gebruiker Kunstcircuit in het facilitaire beheer van het gebouw, de acquisitie en planning van de verhuurruimtes, de (financiële) administratie en de exploitatie van de horeca in de Stadscampus. Dat laatste aanvullend op de huidige exploitatie van horeca in de Deventer Schouwburg. Het Kunstcircuit behoudt de ruimtes voor educatieve invulling op NIV 1 en NIV 2 en maakt op deze verdiepingen ook gebruik van de grotere (dans)zalen voor concerten en opvoeringen. Kunstcircuit focust zich op de inhoudelijke invulling van de educatieve ruimtes op NIV 1 en NIV 2. Daarmee is de inhoudelijke missie van Kunstcircuit gewaarborgd.

De Deventer Schouwburg verzorgt de acquisitie en de planning van de zakelijke verhuur, in een nauwe operationele samenwerking met de andere gebruiker Kunstcircuit. Er ligt een commerciële taakstellende target voor het bepalen van rendement op de zakelijke verhuur. Deventer Schouwburg en Kunstcircuit verhuizen hun kantoren grotendeels naar NIV 3 en NIV 4 van het Irisgebouw. Daarmee is deze ruimte opnieuw in gebruik en ontstaat er op NIV 1 en NIV 2 meer ruimte voor commerciële verhuurruimtes. Resume: voor het waarborgen van de juiste conceptuele invulling, cruciaal voor de culturele en educatieve missie van de gebruikers, adviseren wij om de Stadscampus in eigen beheer te exploiteren. Daarnaast is er de noodzaak om meer rendement te halen uit de zakelijke verhuur. De dagelijkse reguliere horecaexploitatie in de Stadscampus moet compact en overzichtelijk blijven en risico’s vermijden. Dus geen focus op teveel andere doelgroepen. Conceptueel compact in openingstijden en assortiment en volop ruimte voor zakelijke verhuur. Conceptueel voorziet het allereerst in de primaire behoeftes van gebruikers en stakeholders.

5.

VERVALLEN BIJ TEKSTUELE UPDATE 28.04.2022

© Moerkerk Advies Jan-jun2020 © MA Formats 2005 – 2020 Tekstuele update 28.04.2022

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 33 / 34

BIJLAGE 1 Geconsulteerde partijen en/of personen NV Maatschappelijk Vastgoed Deventer/gemeente Deventer: Jan Kappers Menno Baten Willemien Berkers Jos Haarman Thijs van Heusden Jan Jaap van der Woude Menno Toonen (Rebogroep) Sjors Buysman Gebruikers Cultuurgebouw: Gosse Hiemstra Annette van der Hulst Gabriel Oostvogel Marcel Pronk Christel Samson Gerelateerde partijen en/of personen: Piter Braaksma (EWZ) Martin Klein Schaars (IM-Architecten) John Kusters (JKVM) Marianne Klein (Destinatiemarketing Bosscher & Klein)

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 34 / 34

+31 (0) 85 877 08 36 Otterloseweg 314 7351 TC Hoenderloo kantoor@moerkerk-advies.nl www.moerkerk-advies.nl

TOELICHTING VERHUUR EN HORECA De Nieuwe Keizer | Deventer

RELATIE: NV Maatschappelijk Vastgoed Deventer | Jan Kappers i.s.m. Gabriel Oostvogel DATUM: 12.11.2020 versie def, tekstaanpassing 28.04.2022

CONTACT MOERKERK ADVIES: Kantoor Team

kantoor@moerkerk-advies.nl 085 – 877 0836 | 06 – 53 92 1314 Enith Högerle, Robert Lamers & Chris Moerkerk

KvK Moerkerk Advies:

KvK 34104773 Otterloseweg - Hoenderloo

1.1

TOELICHTING OPBRENGSTEN VERHUUR EN HORECA (HCP 12.06.2020)

In het Horeca Conceptplan (HCP-12.06.2020) voor het plan De Nieuwe Keizer en daarbinnen het Kien Café hebben wij prognoses opgesteld voor de verwachte opbrengsten uit verhuur en horeca. De opbrengsten uit horeca en verhuur in De Nieuwe Keizer nemen na de verbouwing fors toe door uitbreiding en upgrade van de verhuurruimtes, ruimere mogelijkheden voor horeca rondom voorstellingen en events en de komst van het Kien Café. De totale service en keuzemogelijkheden rondom verhuur en horeca zullen straks in de Nieuwe Keizer ruimer en gedifferentieerder zijn. Meer te kiezen, meer ruimte, meer mogelijkheden en meer kwaliteit. In deze toelichting gebruiken we de nieuwe werktitels: De Nieuwe Keizer, de Kien (voorheen de Stadscampus) en het Kien Café. In het HCP gebruikten we nog de termen Cultureel Centrum en Stadscampus. Onze prognoses hebben wij gemaakt op basis van:    

De huidige kengetallen (2019) aan horeca en verhuur met de huidige voorzieningen en ruimtes van de Deventer Schouwburg en het Kunstcircuit. Benchmark gegevens inzake horeca van Misset en Koninklijke Horeca Nederland. Benchmark gegevens van brancheorganisatie VSCD. Database van Moerkerk waarin ruim twintig culturele horecaexploitaties zijn opgenomen.

Daarbij de volgende uitgangsposities:  De exploitatieprognose voor de dagelijkse horeca-exploitatie van het Kien Café is separaat opgesteld van de prognoses voor verhuur en horeca van De Nieuwe Keizer.  Er is in de verhuur een onderscheid gemaakt tussen culturele en zakelijke verhuur. Culturele verhuur is o.a. gebruik van zalen en ruimte door scholen en amateurgezelschappen. T.a.v. Het Kien Café de volgende opmerkingen:  Het café is vrij publiek toegankelijk en buitenom enkele feestdagen, elke dag geopend.  Zowel aan de voor- als achterzijde van het café is een terras.  De keuken van het café verzorgt straks ook lunch- en compacte catering in de verhuurruimtes.  Voor de realisatie van de omzetprognoses en rendement van het café is de rol van stakeholders (zie ook het HCP) van cruciaal belang: de samenwerking met deze partners zorgt voor een belangrijk deel van de omzet. T.a.v. de verhuur de volgende opmerkingen:  De verdere groeiprognose voor 2023 & 2024 is mede op basis van de voorgenomen investeringen die de Deventer Schouwburg als voorbereiding op de realisatie van ‘de Nieuwe Keizer’ in 2021 gaat doen in verkoop, gerichte marketing en acquisitie voor de verhuur. Deze investering bestaat o.a. uit een uitbreiding van het aantal Fte’s voor de verkoop en acquisitie van verhuur.

 De locatie krijgt een forse uitbreiding van het aantal verhuurruimtes, van klein en compact tot middelgroot en groot. Belangrijke uitbreidingen zijn o.a. de twee voormalige filmzalen en meerdere ruimtes op NIV 1 en 2.  De Kleine Zaal is straks ook rechtstreeks bereikbaar van het Kien Café  I.c.m. met dagelijkse opening van het Kien Café en de samenwerking met de stakeholders zal de verhuur ook doorlopen in de (zomer)vakantie.  De huidige culturele verhuur van De Deventer Schouwburg zal toenemen omdat er meer ruimtes en ook meer tijdslots zijn aan te bieden. Ook kan er straks meer gelijktijdig worden aangeboden in de Nieuwe Keizer.  Idem voor de zakelijke verhuur. Specifiek voor de zakelijke verhuur geldt ook dat het serviceniveau (catering) en de mogelijkheden in het gebouw zullen toenemen, wat weer van belang is voor verdere succesvolle acquisitie.  De huidige zakelijke verhuur van Kunstcircuit kan ook toenemen doordat er meer ruimtes en meer tijdslots beschikbaar zijn.  In de prognose hebben wij specifiek voor de nieuwe ruimtes aangegeven wat de meeropbrengsten uit deze ruimtes gaan worden. T.a.v. de horeca rondom voorstellingen in De Deventer Schouwburg:  Er komt meer ruimte in de foyers en meer ruimte voor in- en uitloop van de schouwburgbezoekers, o.a. door een vernieuwde entree en het verplaatsen van de garderobe naar NIV-1.

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 2 / 4

 Verplaatsen van de garderobe naar NIV-1 (nu BG), i.v.m. het creëren van ruimte, goede doorloop en meer capaciteit voor de garderobe zelf.  De schouwburg krijgt meer en uitgebreidere horecavoorzieningen waarmee ze haar service aan de bezoekers kan verbeteren en verruimen. Daarmee kan zij ook meer omzet genereren. Voorwaarden aan onderbouwing voor onze prognoses:  

1.2

Uitbreiding en indeling van de nieuwe verhuur-ruimtes wordt conform ons eerder opgestelde HCP en de uitgewerkte tekeningen van IM Architecten uitgevoerd. Deze opzet in ruimtes en m2’s is noodzakelijk om de gestelde omzetprognoses te realiseren. Voor de realisatie van de omzetprognoses en rendement van het Kien Café zijn we uitgegaan van dagelijkse opening in het nieuwe gedeelte. Het ‘plint-gedeelte’ van de schouwburg staat in een open verbinding, maar wordt overdag alleen geschakeld indien er behoefte is aan deze ruimte en daarmee rendabel geëxploiteerd kan worden. De ‘schakeling’ wordt wel volledig bij de inloop van voorstellingen gemaakt. Dit gedeelte aan omzet hebben wij opgenomen in de exploitatieprognoses van het Kien Café.

AANBEVELINGEN

Hierbij onze aanbevelingen:  Opstarten gesprekken met de stakeholders over samenwerking in Kien (voorheen werktitel Stadscampus) en het Kien Café. Financieel en operationeel.  De investeringsbegroting voor de horeca-inrichting verder updaten.  Doorberekening maken van de kosten voor een ‘vernieuwde’ voorgevel. Zoals ook benoemd in het HCP van 12.06.2020.

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 3 / 4

Moerkerk Advies heeft ruim 15 jaar ervaring in begeleiding, exploitatie en advisering van culturele instellingen – zoals theaters, musea, filmhuizen en poppodia – op het gebied van horeca en hospitality. Via verschillende diensten kunnen we u helpen om kwaliteit, service én gastvrijheid te combineren met uw culturele missie. NIET VANZELFSPREKEND Aandacht voor kwaliteit en gastvrijheid: het lijkt een simpel doel. Toch worstelen veel organisaties ermee om de publieksservice en horeca naar een hoger niveau te tillen. Niet zelden ervaart men de culturele missie van de organisatie als een belemmering voor het optimaliseren van gastvrijheid en dienstverlening. Dat is jammer, want juist de ‘randvoorwaarden’ rond culturele kernactiviteiten worden steeds belangrijker. Gasten verwachten meer, zijn wereldwijzer en flexibeler. Vaste denk- en werkpatronen zijn de afgelopen jaren doorbroken. KANSEN En juist dáár ligt een kans voor culturele organisaties om zich te onderscheiden. Om verwachtingen te overtreffen en in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Door het benutten van deze kansen ontstaat een positieve wisselwerking met de culturele missie: meer voldoening en waardering bij gasten. Deze hogere kwaliteitsbeleving heeft natuurlijk een gunstig effect op de bezoekersaantallen.

VISIE & DAADKRACHT Zo kunnen een goede publieksservice en horeca sterk bijdragen aan het totaalsucces van uw culturele organisatie. Dat vraagt wel om visie plus daadkracht bij het organiseren en monitoren van de publieksservice/horeca. En juist daar kunnen wij een waardevolle partner voor u zijn! Onze vakgebieden: Conceptontwikkeling: ontwikkelen en/of innoveren en/of bewaken van (culturele) horeca- en hospitalityconcepten. Opstellen Horeca Conceptplan (HCP). Bouw- en renovatiebegeleiding: advies en begeleiding vanuit horeca- en serviceperspectief: opstellen randvoorwaarden, PvW’s en PvE’s, opstellen outputspecificaties bouw/renovatie. Bouwoverleg participatie vanuit horecaperspectief. (Financiële) exploitatiebegeleiding: opstellen en/of toetsen van horecaplannen en verbeterplannen, financieel conceptadvies, beheervorm advies (eigen beheer vs. uitbesteden). Opstellen serviceovereenkomsten en SLA’s met uitvoerende partijen. Opstellen financiële prognoses, doorlichtingen en QuickScans Aanbesteding/gunning: aanbesteding van horeca exploitaties, horecacontracten (bier, koffie etc.) en andere vormen van gunning van service. Zowel onderhands meervoudig/enkelvoudige aanbestedingen als openbare. Opstellen Inschrijfdocument, Nota van Inlichtingen en gunningsadvies.

Interim-management en kwartiermaker schap: operationele begeleiding en coaching management Referenties (verdere contactgegevens op aanvraag): Verkadefabriek Den Bosch: adviseur horeca Theater en Filmhuis Gemeente Zevenaar: realisatie horeca HAL 12 (Bibliotheek, Filmhuis, Stadhuis, Museale functie) Het Wilde Westen Utrecht/Gemeente Utrecht: realisatie Cereolfabriek (Cultuurstichting, Bibliotheek & horeca) Stadsschouwburg Harmonie Leeuwarden (Culturele Hoofdstad 2018 en kwartiermaker) Gemeente Deventer (HCP, verbouw schouwburg/cultureel centrum) Onze projecten (lopend en afgerond): www.moerkerk-advies.nl

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 4 / 4