Document · PDF

2022-513-bijlage-Bijlage 4 Moerkerk Horecaconcept

Raadsvergadering 22 februari 2023, gemeente DeventerBij agendapunt: De Nieuwe Keizer verkenningsfase deel 113.590 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Bijlage 4 Moerkerk horeca advies

Moerkerk Advies MA-‐2020.0612

Onderliggende document: HCP MA-‐2020.0612 Vraagstelling: toelichten en daaruit blijken de minimaal vereiste aanpassingen in het gebouw

Presentatie op hoofdpunten en aanbevelingen Horeca Conceptplan (HCP)

CULTUURGEBOUW DEVENTER

Moerkerk Advies MA-‐2020.0612

Wie ben ik, wat doe ik, wat wil ik?

GEBOUW: FYSIEK & LOGISTIEK

Wat doet/zegt de (lokale) markt?

CBS & KENGETALLEN

DOELGROEPEN ANALYSE

DNA VAN DE GEBRUIKER

BENCHMARK CONCEPT (BREDER)

INHOUDELIJKE DOELSTELLINGEN

OMGEVING

LOKALE HORECA SCAN

MISSIE & VISIE

GEBRUIKER & LOCATIE

CONCEPTBEPALING HORECA



Waar liggen kansen en waar bedreigingen?

BESTUURLIJKE UITGANGSPOSITIES/ RUIMTE (BEHEER)

FINANCIËLE UITGANGSPOSITIE

STERKTE & ZWAKTE ANALYSE

KANSEN & BEPERKINGEN



Inhoudelijke toets

Blauwdruk om tot realisatie te komen

VERGUNNINGENCHECK CHECKLIST OPSTART (CULTURELE) HORECA

ORGANIGRAM & FUNCTIEOMSCHRIJVINGEN BEHEERVORM ASSORTIMENTSBEPALING

INVESTERINGSANALYSE EXPLOITATIEPROGNOSES MARKETING & ACTIVITEITENPLAN

VLEKKENPLAN PvE INRICHTING PvE INVENTARIS & APPARATUUR

EERSTE FINANCIËLE ANALYSES AANBEVELINGEN CONCEPT: CONTOUREN INSPIRATIESESSIE(S)

BEDRIJFSPAN HORECA

CONCEPTOMSCHRIJVING & UITGANGSPOSITIES DEFINITIEF CONCEPT REALISATIE (vertaalslag Conceptvisie)



BEDRIJFSPLAN HORECA

POSITIONERING UITGANGSPOSITIES: INHOUDELIJK UITGANGSPOSITIES: SFEER & INRICHTING

CONCEPT VISIE

2.2 SCHEMATISCHE WEERGAVE: Hoe tot conceptbepaling te komen? 3.0

Moerkerk Advies MA-‐2020.0612

Als horecaconcept adviseren wij een concept dat daghoreca, ontmoeten, leren en werken combineert. Een Stadscampus die zich primair richt op drie doelgroepen: gasten van de Deventer Schouwburg, bezoekers van Kunstcircuit en medewerkers/gasten/studenten van stakeholders zoals Saxion en Topicus. Het horecaconcept heeft de basiskenmerken van een campus: compacte, kwalitatief goede en gezonde horeca ‘gevormd’ rondom gericht bezoek aan het gebouw. Het horecaconcept zal zich minder richten op passanten en (vooralsnog) geen volwaardige horeca in de avond. Daarvoor zijn de exploitatierisico’s op deze (niet-‐horeca) locatie vooralsnog te groot.

Inhoudelijke opgave

Moerkerk Advies MA-‐2020.0612

Het creëren van ruimtes voor zakelijke verhuur is cruciaal voor het behalen van deze beoogde rendementsverbetering. De focus bij horeca moet op de eerder genoemde doelgroepen liggen, dus vooralsnog niet te op passanten en geen volledige avond horeca. Daarvoor schatten wij de exploitatierisico’s op deze locatie te hoog in. Compacte horeca (beperkt aanbod van food) voor gasten van de Deventer Schouwburg heeft wel kans van slagen in de avonden. Passende horeca t.b.v. zakelijke verhuur is verder van essentieel belang voor het behalen van het beoogde surplus aan rendement.

Financiële opgave

Moerkerk Advies MA-‐2020.0612

• Doorbreken van de plint • Creëren van zichtlijnen op BG • Aantrekkelijke gevel, aantrekkelijke entree • Meer ruimte voor zakelijke verhuur ruimtes (zie HCP) op NIV-‐1, BG, NIV 1 en NIV 2 • Stadscampus met geïntegreerde (koffie)bar, ontvangstbalie en werkruimte zoals keuken • Terrasruimte voor, terrasruimte achter i.c.m. extra entree • Open verbindingen tussen Deventer Schouwburg, Kunstcircuit en zakelijke verhuurruimtes op NIV 1 en NIV 2 • Kantoren gebruikers naar NIV3 en NIV4 • Optie: Garderobe Schouwburg verplaatsen • Optie: Entree kleine zaal Schouwburg via Stadscampus

Bouwkundige opgave

Moerkerk Advies MA-‐2020.0612

Operationele opgave

Moerkerk Advies MA-‐2020.0612

Deventer Schouwburg en Kunstcircuit in een gezamenlijke organisatie of in gezamenlijk verband de zakelijke verhuur en de operationele uitvoering daarvan. De acquisitie, de planning van de verhuurruimtes, de (financiële) administratie en het facilitaire beheer. Er ligt een commerciële taakstellende target voor het bepalen van rendement op deze verhuur. Voor het waarborgen van de juiste conceptuele invulling, cruciaal voor de culturele en educatieve missie van de gebruikers, adviseren wij om de Stadscampus in eigen beheer te exploiteren. Daarnaast is er de noodzaak om meer rendement te halen uit verhuur. De dagelijkse reguliere horecaexploitatie in de Stadscampus moet compact en overzichtelijk blijven en risico’s vermijden. Dus geen focus op teveel andere doelgroepen. Conceptueel compact in openingstijden en assortiment en volop ruimte voor zakelijke verhuur. Conceptueel voorziet het allereerst in de primaire behoeftes van gebruikers en stakeholders.

Moerkerk Advies MA-‐2020.0612

Vanuit horeca en hospitality perspectief: • PvE en vlekkenplannen opstellen (reeds in uitvoering) • Moodboard sessie • Potentiele stakeholders benaderen

• Afstemming in ontwerp • Afstemming in begroting

Vervolgstappen

Moerkerk Advies MA-‐2020.0612

Opzet vlekkenplan horeca Stadscampus

Moerkerk Advies MA-‐2020.0612

+31 (0)85 877 0836 Otterloseweg 314 7351 TC Hoenderloo kantoor@moerkerk-advies.nl www.moerkerk-advies.nl

HORECA CONCEPTPLAN (HCP) | CULTUREEL CENTRUM DEVENTER Rapport 17.06.2020

RELATIE: NV Maatschappelijk Vastgoed Deventer | Directeur Jan Kappers DATUM: 17.06.2020 (tekstuele update 28.04.2022)

CONTACT MOERKERK ADVIES:

085 – 877 0836 kantoor@moerkerk-advies.nl

Inhoudsopgave Horeca Conceptplan (HCP): 1.

Uitgangsposities

1.1 1.2 1.3

Uitgangspositie: vraagstelling Opbouw Horeca Conceptplan (HCP): conceptueel, operationeel en financieel Beknopt de aanbevelingen

Horecaconcept: conceptueel en operationeel

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11

Stappen richten conceptbepaling Schematische weergave om tot conceptbepaling te komen Wensen gebruikers gebouw en direct betrokkenen (‘stakeholders’) Mogelijkheden en kansen met de locatie Schematische weergave verdeling ruimtes in het gebouw: bestaand & nieuw Doelgroepenmatrix Benchmark en huurindicatie horeca BG Optioneel vlekkenplan Kultuurcafe/Stadscampus Uitgangsposities beheer en exploitatie van de horeca Uitgangsposities conceptueel Uitgangsposities operationeel

Horecaconcept: financieel – vervallen bij (tekstuele) update 28.04.2022

3.1` 3.2 3.3 3.4

Investeringsanalyse gebouw Investeringsanalyse horeca-invulling Exploitatieprognose verhuur Exploitatieprognose horeca

Advies en vervolgstappen

Bijlagen – vervallen bij (tekstuele) update update 28.04.2022

DISCLAIMER Ons rapport hebben we met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Gedurende de samenstelling werden we echter geconfronteerd met de (lockdown) gevolgen van COVID-19. Gevolgen die momenteel (financieel) zeer nadelig zijn voor de horeca en in het bijzonder voor horeca gerelateerd aan theaters, verhuurzalen en congresruimtes. Onze berekeningen en bevindingen zijn gebaseerd op de pre-COVID periode. Wij gaan er vanuit dat de huidige moeilijke situatie zich in de loop van 2021 weer zal normaliseren.

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 2 / 34

1.1

Uitgangspositie: vraagstelling

Vanaf medio 2020 ontstaat er deels leegstand in het Cultureel Centrum aan de Keizersstraat in Deventer. Het 25 jaar oude pand is in eigendom van de NV Maatschappelijk Vastgoed Deventer (NV MVD). Een klein gedeelte (‘Irispand’) is in eigendom van de gemeente Deventer, heeft momenteel een kantoorfunctie en staat leeg. De huidige gebruikers van het Cultureel Centrum zijn De Deventer Schouwburg, Filmhuis De Keizer, de voormalige Muziekschool en Creatief Centrum. De laatste twee zijn onlangs gefuseerd tot Kunstcircuit. Het Filmhuis vertrekt medio 2020 naar een andere locatie en Kunstcircuit heeft na de transitie in de cultuureducatie in Deventer minder ruimte nodig. De combinatie van een fusie tussen twee gebruikers en het vertrek van het Filmhuis maken dat een substantieel gedeelte van het gebouw vrij komt. De vraagstelling richt zich in eerste instantie op het realiseren van een kansrijke en zinvolle nieuwe invulling van het gebouw, al dan niet in combinatie met een fysieke ‘herschikking’ van de ruimtes zoals die nu gebruikt worden. De locatie vraagt om een goede uitgebalanceerde invulling die past in de omgeving, goed is voor de stad, maar vooral ook meerwaarde biedt voor de huidige gebruikers. Dit vergt een specifieke conceptuele invulling met oog voor het culturele karakter van het pand.

Kansrijk in exploitatie, maar ook zinvol in het licht van de (conceptuele) kansen die het gebouw biedt. Daarbij altijd rekening houdend met de culturele missie van de gebruikers (De Deventer Schouwburg en Kunstcircuit). De locatie biedt ook kansen in samenwerking met andere partijen uit de (directe) omgeving maar ook met andere culturele partners uit de stad. De Deventer Schouwburg heeft daarin haar ambities aangegeven en ziet de herindeling en daarmee verwachte verbouwing van het pand als een kans om zich sterker te profileren als schouwburg: zowel cultureel als zakelijk (verhuur, congressen). Om haar eigen positionering te versterken maar ook die van de stad Deventer. Verder sturen De Deventer Schouwburg en Kunstcircuit aan op een vergaande samenwerking waardoor ze elkaar operationeel en financieel kunnen versterken. Dat vraagt om een conceptuele visie op het gebouw en dan met name de ‘plint’. Betrokken partijen zijn het er over eens dat horeca een belangrijk rol zou moeten krijgen. Maar hoe en in welke vorm? Hoe gaat het gebouw zich profileren als aantrekkelijke ontmoetingsplek en voldoet zij aan de wensen die de gebruikers hebben voor hun gasten. Waar liggen kansen om zich sterker te profileren, operationeel de krachten de bundelen en financieel het gebouw solide te beheren en te exploiteren.

In ons rapport spreken we over Cultuurgebouw: het totale gebouw in de vraagstelling aangeduid als Cultureel Centrum. Het ‘nieuwe’ gedeelte op de begane grond duiden wij aan als Stadscampus. Vaste gebruikers van het Cultuurgebouw zijn de Deventer Schouwburg en Kunstcircuit.

1.2

Opbouw Horeca Conceptplan (HCP): conceptueel, operationeel en financieel

In opdracht van de eigenaren van het gebouw hebben wij een Horeca Conceptplan (HCP) opgesteld. Het HCP is in drie delen gesplitst en vervolgens per onderdeel onderbouwd: • • •

Conceptueel: wat is een kansrijke, zinvolle en passende conceptuele invulling voor de ruimtes die vrijkomen. Wij kijken vanuit cultureel horecaperspectief en naar zowel de invulling van de vrijkomende ruimtes als een herschikking van de bestaande ruimtes. Operationeel: op welke wijze kunnen de gebruikers straks het pand operationeel en facilitair beheren, duurzaam en budgettair stabiel. Financieel: kostenraming voor het verbouwen van het pand en het herschikken en inrichten van de (vrijgekomen) ruimtes. Daarnaast exploitatieprognoses voor de (commerciële) verhuur i.c.m. de exploitatie van horeca in de nieuwe situatie.

Wij doorlopen per deel een aantal stappen en komen vervolgens met aanbevelingen. Paragraaf 2 gaat over het conceptuele en operationele gedeelte en paragraaf 3 over het financiële gedeelte. Tekeningen, schetsen en compacte berekeningen zijn in het rapport direct bij de desbetreffende paragraaf opgenomen. Grotere bestanden zijn als bijlage toegevoegd. In paragraaf 5 geven wij compact een samenvatting van onze adviezen. Werkwijze Voor het samenstellen van dit rapport hebben wij meerdere gesprekken gevoerd met betrokken partijen1: zowel gebruikers als andere (potentieel) betrokkenen. Wij hebben ook gesproken met diverse beleidsmakers van de gemeente Deventer. Daarbij is o.a. gesproken over de financiële kengetallen van het gebouwbeheer en mogelijkheden voor duurzame aanpassingen. Daarnaast hebben wij ook input gekregen over de voorgenomen herinrichting van de directe omgeving en de wensen van de gemeente inzake het creëren van een aantrekkelijke routing vanuit station Deventer en de binnenstad (‘De

Zie bijlage 1 voor overzicht

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 3 / 34

Rode Loper). De gebruikers hebben ons verder ook uitgebreid inzage gegeven in hun huidige operationele en financiële bedrijfsvoering en de prognoses voor de komende jaren. Voor onze financiële berekeningen en benchmark maken wij gebruik van onze eigen database2 waarin ruim vijftien horecaexploitaties gelieerd aan culturele instellingen zijn opgenomen, benchmark gegevens van Koninklijke Horeca Nederland (KHN), Misset Horeca en het CBS. Resume: • • • •

Conceptomschrijving van de beoogde horeca: uitgangspunten voor een passend en kansrijk horecaconcept. Vertaalslag naar gebouw: herschikking van de ruimtes, vlekkenplannen & indeling. Operationele aansturing/beheer van (commerciële) verhuur en horeca in de nieuwe situatie. Exploitatie: investeringsanalyse en exploitatieprognose(s) met bijbehorende berekeningen.

Doel met het Horeca Conceptplan: bepalen van het horecaconcept > vertaalslag naar gebouw > opstellen eerste exploitatieprognose verhuur en horeca i.c.m. advies beheervorm.

Moerkerk Advies – culturele horeca & publieksservice via www.moerkerk-advies.nl. In de database o.a. ForumImages Groningen, Harmonie Leeuwarden, Koornbeurs Franeker. Ogterop Meppel, SSBA, Stadsschouwburg Utrecht, Toneelschuur Haarlem, Brakke Grond, Muziekgebouw aan het IJ, Frans Halsmuseum, Paradiso Amsterdam, Schouwburg Nijmegen, Maaspoort Venlo, Limburgs Museum, Verkadefabriek Den Bosch, Theater aan de Slinger, Luxor Arnhem

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 4 / 34

1.3

Beknopt de aanbevelingen

In paragraaf 4 Advies en vervolgstappen geven wij een overzicht van onze aanbevelingen en de vervolgstappen die wij adviseren. Hierbij reeds onze aanbevelingen: Conceptueel en gebouw Wij adviseren om de huidige functies van het Kunstcircuit van niveau BG naar NIV1 en NIV2 te verplaatsten en de vrijgekomen ruimte op BG ‘door te breken’ richting Deventer Schouwburg. Samen met de ruimte die vrijkomt door het vertrek van het Filmhuis ontstaat er een doorlopende plint op de begane grond. Wij adviseren de ruimte vrij te maken van tussenwanden en daarmee zichtlijnen dwars door de ruimte te creëren. De doorlopende plint geeft de ideale combinatie om (dag)horeca te realiseren en het gebouw efficiënter te gebruiken en aantrekkelijker te maken. Voor de gebruikers van het gebouw, voor stakeholders (Stadscampus) en zakelijke verhuur. Als horecaconcept adviseren wij een concept dat daghoreca, ontmoeten, leren en werken combineert. Een Stadscampus die zich primair richt op drie doelgroepen: gasten van de Deventer Schouwburg, bezoekers van Kunstcircuit en medewerkers/gasten/studenten van stakeholders zoals Saxion en Topicus. Het horecaconcept heeft de basiskenmerken van een campus: compacte, kwalitatief goede en gezonde horeca ‘gevormd’ rondom gericht bezoek aan het gebouw. Het horecaconcept zal zich minder richten op passanten en (vooralsnog) geen volwaardige horeca in de avond.

Daarvoor zijn de exploitatierisico’s op deze (niet-horeca) locatie vooralsnog te groot. Door het creëren van een doorlopende plint, meer aantrekkelijke ruimtes voor zakelijke verhuur en het verbinden van de ruimtes op de verschillende verdiepingen kan de Deventer Schouwburg zich nadrukkelijker profileren en positioneren als een aantrekkelijke locatie voor congressen, (grote) bijeenkomsten en evenementen. Ruimte creëren voor zakelijke verhuur is van cruciaal belang voor de totale exploitatie van het Cultuurgebouw (zie ‘financieel’ bij deze aanbevelingen). Focus op doelgroepen De Stadscampus focust zich in eerste instantie op de gasten van de Deventer Schouwburg, de bezoekers van Kunstcircuit en de medewerkers/gasten/studenten van de stakeholders. De doelgroep zakelijke verhuur is van cruciaal financieel belang voor de totale exploitatie van het Cultuurgebouw (zie ‘financieel’ bij deze aanbevelingen). De locatie van het Cultuurgebouw is niet kansrijk voor horeca die zich richt op passanten. De locatie ligt te ver af van het horecaconcentratiegebied in het centrum en sluit ook niet aan op de horeca in en rondom het NS-station. Een horecaconcentratiegebied geeft gasten de gelegenheid om locaties te vergelijken en te kiezen en heeft daartoe een natuurlijke aantrekkingskracht voor gasten met een horeca-behoefte. Het NS-station biedt horeca aan met short-stay of take-away concept.

De locatie Cultuurgebouw ligt daar fysiek te ver vanaf. Een uitgesproken horecaconcept in het cultuurgebouw voor een uitgesproken doelgroep zou een kans maken. Maar zoals eerder geconcludeerd met de horeca in het gebouw conceptueel aansluiten op de wensen van de gebruikers. Operationeel Wij adviseren om de Deventer Schouwburg en Kunstcircuit in een gezamenlijke organisatie of in gezamenlijk verband de (zakelijke) verhuur en de operationele uitvoering daarvan te laten uitvoeren. De acquisitie, de planning van de verhuurruimtes, de (financiële) administratie en het beheer. Daarmee ontstaat een gelijkgestemd beleid t.a.v. de noodzakelijke invulling van de verhuurruimtes. Er ligt een commerciële taakstellende target voor het bepalen van rendement op deze verhuur. Deventer Schouwburg en Kunstcircuit verhuizen hun kantoren grotendeels naar NIV 3 en NIV 4 van het Irisgebouw. Daarmee is deze ruimte opnieuw in gebruik en ontstaat er op NIV 1 en NIV 2 meer ruimte voor zakelijke verhuurruimtes.

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 5 / 34

2.1

Stappen richting conceptbepaling

Om tot de contouren van het horecaconcept te komen zijn de volgende stappen doorlopen: • • • • •

Visie en doelstellingen van de gebruikers. (Fysieke) mogelijkheden van de locatie. Doelgroepen analyse met bijbehorende doelgroepenmatrix. Benchmark: trends in de markt en inzoomen op locatie en omgeving. Sterkte & zwakteanalyse.

Schematisch ziet dit proces er als volgt uit (volgende pagina):

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 6 / 34

2.2 SCHEMATISCHE WEERGAVE: Hoe tot conceptbepaling te komen? 3.0 CONCEPTBEPALING HORECA

GEBRUIKER & LOCATIE

BEDRIJFSPLAN HORECA



OMGEVING



KANSEN & BEPERKINGEN

MISSIE & VISIE

LOKALE HORECA SCAN

STERKTE & ZWAKTE ANALYSE

INHOUDELIJKE DOELSTELLINGEN

BENCHMARK CONCEPT (BREDER)

FINANCIËLE UITGANGSPOSITIE

DOELGROEPEN ANALYSE

CBS & KENGETALLEN

BESTUURLIJKE UITGANGSPOSITIES/ RUIMTE (BEHEER)



CONCEPT VISIE



BEDRIJFSPAN HORECA

POSITIONERING UITGANGSPOSITIES: INHOUDELIJK UITGANGSPOSITIES: SFEER & INRICHTING

CONCEPTOMSCHRIJVING & UITGANGSPOSITIES DEFINITIEF CONCEPT REALISATIE (vertaalslag Conceptvisie)

EERSTE FINANCIËLE ANALYSES AANBEVELINGEN CONCEPT: CONTOUREN INSPIRATIESESSIE(S)

VLEKKENPLAN PvE INRICHTING PvE INVENTARIS & APPARATUUR INVESTERINGSANALYSE EXPLOITATIEPROGNOSES MARKETING & ACTIVITEITENPLAN

DNA VAN DE GEBRUIKER

ORGANIGRAM & FUNCTIEOMSCHRIJVINGEN BEHEERVORM ASSORTIMENTSBEPALING

GEBOUW: FYSIEK & LOGISTIEK

VERGUNNINGENCHECK CHECKLIST OPSTART (CULTURELE) HORECA

Wie ben ik, wat doe ik, wat wil ik?

Wat doet/zegt de (lokale) markt?

Waar liggen kansen en waar bedreigingen?

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 7 / 34

Inhoudelijke toets

Blauwdruk om tot realisatie te komen

2.3

Wensen gebruikers gebouw en direct betrokkenen (‘stakeholders’)

Voor het bepalen van een passend horecaconcept is het van belang om de visie en missie/kernwaarden van de vaste gebruikers te kennen (‘DNA’). Dat geeft inzicht in de (beoogde) doelgroepen en daarmee weer inzicht in de wensen van deze doelgroepen. Voor deze locatie beschouwen wij twee partijen als vaste gebruiker: de Deventer Schouwburg en Kunstcircuit. Onze bevindingen over de gebruikers: De Deventer Schouwburg heeft een gedegen organisatie en ruime ervaring met zakelijke verhuur en horeca, zowel kleinschalig als in groter verband (congressen, grote events). De Deventer Schouwburg heeft een duidelijke visie hoe zij haar inkomsten uit verhuren kan vergroten door de vrijgekomen ruimte van het Filmhuis te gaan benutten. Kunstcircuit en schouwburg kunnen in de nieuwe situatie fysiek meerdere ruimtes, het beheer van deze ruimtes en de backoffice (acquisitie, administratie) gezamenlijk uitvoeren. Gezien de omvang en kennis van de schouwburgorganisatie adviseren wij hen leidend te laten zijn. Deels al vooruitlopend op de analyse van de gebruikerswensen, de locatie zelf en de sterkte & zwakte analyse: het wegvallen van het Filmhuis geeft de mogelijkheid om de twee overgebleven gebruikers volledig aan elkaar te koppelen. Daardoor kan het gebouw efficiënter gebruikt worden en aantrekkelijker gemaakt voor bezoekers. Efficiënter in operationeel en financieel beheer.

Aantrekkelijker als ontmoetingsplek voor de gasten van de Deventer Schouwburg en Kunstcircuit, bewoners/werkenden uit de directe omgeving en als verhuurlocatie. Een locatie met meerdere mogelijkheden voor werken, leren, samenkomen en presenteren. Van kleinschalig tot groot. Door het momentum van het ‘herschikken’ van het gebouw bouwkundig, operationeel en conceptmatig te gebruiken ontstaat een bruisende plek. Voor het nuttige van een kop koffie tot een grote bijeenkomst. Van kleine vergaderingen tot colleges en presentaties voor grote groepen. Van vrijdagmiddag borrels tot grootschalige congressen met meer dan 1000 gasten. Allereerst zijn er echter de gebruikers. Zij gebruiken het gebouw voor hun (culturele) missie. Dat geeft een aantal voorwaarden voor gebruik en sluit ook een aantal zaken uit. De gebruikers hebben hun ruimtes op vaste tijden nodig en moeten primair service verlenen aan hun gasten en bezoekers. De Deventer Schouwburg programmeert een culturele programma en voorziet daarnaast in het aanbieden van verhuur. Zowel cultureel (lagere tarieven voor non-profit organisaties) als zakelijk: congressen, events. Kunstcircuit faciliteert educatie en maakt daartoe gebruik van specifieke ruimtes op (deels) vaste tijden. Daarnaast zijn er ook opvoeringen, presentaties en (kleine) verhuuractiviteiten.

De culturele en educatieve missie van de twee gebruikers bepalen daarmee de eerste uitgangsposities voor gebruik van het gebouw. Van de twee gebruikers hebben wij visiedocumenten ontvangen en vervolgens hebben wij ook in interview-vorm met de gebruikers gesproken over hun culturele en educatieve missie, de kernwaarden en de (dagelijkse) operationele uitvoering. Daarmee hebben wij ons goed beeld kunnen vormen voor de uitgangsposities van het gebruik van het gebouw en dan specifiek voor het creëren van ‘nieuwe’ horeca. Er komt immers ruimte vrij in het gebouw en in eerste aanleg wordt er gedacht aan horeca op de begane grond. Als bijlage bij dit rapport hebben wij de visiedocumenten toegevoegd zoals de gebruikers die zelf hebben opgesteld: als input voor ons onderzoek. Concreet geeft dit de volgende uitgangsposities voor de conceptuele opzet van horeca: • Horeca die voorziet in de primaire wensen van bezoekers van het gebouw die gericht voor een activiteit komen: een voorstelling, een educatieve bezigheid: horeca die zich ‘vormt’ rondom dit bezoek. • Horeca die ruimte biedt voor ontmoeting tussen verschillende doelgroepen en zorgt voor verbinding: passend bij de missie van de gebruikers • Horeca die betrouwbaar is in kwaliteit, servicegerichtheid en snelheid. Gedegen als het DNA van de Deventer Schouwburg.

• Horeca die de gasten van de gebruikers aanspreekt in inrichting, assortiment en redelijk prijsstelling. • Horeca als ‘aanjager: nieuwe doelgroepen kennis laten maken met het gebouw en ‘wat daar gebeurt’, laagdrempelig maar wel binnen de kwaliteitskaders van de gebruikers.

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 8 / 34

Samenvattend: als er horeca komt in de nieuwe situatie moet deze primair aansluiten op de programmering en de activiteiten van de gebruikers. Programmering en activiteiten zijn grotendeels verbonden aan vaste tijden en volgen een bepaald patroon. Horeca zal zich hier omheen moeten ‘vouwen’. Dus service verlenen op de juiste momenten, compact en daarmee ‘in dienst van’ de gebruikers en haar doelstellingen. Daarnaast willen de gebruikers ook juist nieuwe doelgroepen aanspreken en ‘verleiden’ tot een bezoek aan het gebouw. Om mensen kennis te laten nemen van wat er gebeurt. Het letterlijk ‘open gooien’ van het gebouw. Vanuit de gebruikers gezien betekent dat enerzijds horeca die zich aanpast aan de programmering en activiteiten in tijd, assortiment en service en anderzijds horeca die prikkelt om het gebouw te bezoeken. Kunstcircuit zal ook haar ontvangstfunctie moeten behouden. Cursisten en bezoekers moeten gastvrij ontvangen worden en enig toezicht daarbij is ook van belang. De Deventer Schouwburg zou ervoor kunnen kiezen om de bestaande situatie met haar horeca te handhaven. Dan loopt zij twee ambities mis: het oplossen van ruimtegebruik in de huidige situatie en het ‘openen’ van haar gebouw. De huidige foyers zijn krap en daar heeft de horecaservice onder te leiden.

Door de herschikking van het gebouw kan zij (deels) gebruik maken van de vrijgekomen ruimtes, kunnen huidige ruimtes anders gebruikt worden en ontstaat er (fysiek) meer ruimte voor horeca. En in de slipstream daarvan ook meer mogelijkheden voor verhuur en een daarmee samenhangend hoger rendement. De andere ambitie met het ‘openen’ van het gebouw, ook als er geen voorstellingen zijn, kan met nieuwe aansprekende horeca worden ingevuld. Nog los van de momenten, de conceptuele opzet en de wijze van beheer: de schouwburg oogt nu heel gesloten en het is een nadrukkelijk ambitie om meer ‘open’ te zijn. Zowel fysiek als in aanzicht, het gebouw oogt nu somber en niet gastvrij.

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 9 / 34

2.4

Mogelijkheden en kansen met de locatie + schema bestaand & nieuw

In de paragraaf hiervoor hebben we gekeken naar de wensen van de gebruikers en welke uitgangspunten dat geeft voor een horecaconcept. Vervolgens kijken we nu (fysiek) naar de locatie. In eerste instantie naar de ruimte die vrijkomt op de begane grond en vervolgens naar de totale herverdeling van het gebouw. Zoals eerder aangegeven ligt er de wens om na herschikking van het gebouw te kijken naar horeca-mogelijkheden. Omdat Kunstcircuit de begane grond gaat verlaten kijken wij specifiek naar deze ruimte. Gezien de omvang, bereikbaarheid en zichtbaarheid is dit ook de meest logische plek voor horeca. Als werktitel voor ‘horeca in de plint’ gebruiken we Stadscampus. Vanuit horecaperspectief komen de volgende pluspunten naar voren met deze locatie: • • • • •

Relatief veel traffic langs de ruimte (route station-binnenstad). Relatief veel bezoekers in het gebouw door de activiteiten van gebruikers, bezoekers die grotendeels langs deze ruimte komen Voldoende vierkante meters voor een exploitabel concept(en). Mogelijkheid tot een creëren van een grote open ruimte met goede zichtlijnen Optimale bereikbaarheid: lopend, fietsend en OV, parkeergarages op korte afstand.

Aandachtpunten en daarmee minpunten voor deze locatie: • • • • • •

Klimaat- en overige installatietechnische beheersing van het gebouw vergen veel aandacht. De ruimtes in het gebouw zijn gedateerd. Geen aansprekend gebouw, geen aansprekende gevel. Vooralsnog weinig tot geen ruimte voor een terras Geen andere horeca in de directe omgeving, geen directe aansluiting op andere horeca-gebieden Veel passanten, weinig reden tot een ‘stop’ van deze passanten

Positief aan het gebouw is dat er direct ruimte ontstaat met mooie en ruime zichtlijnen ontstaat als de plint wordt ‘doorgetrokken’. Er ontstaat direct meer openheid en het gebouw krijgt meer ‘smoel’. Horeca in de plint zal het gebouw direct meer allure geven. In de plint zijn ook voldoende meters beschikbaar om exploitabel horeca te exploiteren. Een minder punt is de locatie: er is relatief veel traffic langs het gebouw maar dat zijn veelal passanten van en naar het centrum of station. Het station ligt op ca. 300 meter en biedt een viertal horecaconcepten3. Op ca. 500 meter van deze locatie begint de ‘binnenstad- horeca’ met tientallen horecaconcepten. De horeca in het station richt zich specifiek op short-stay en take-away. De horeca in de binnenstad richt zich daarnaast ook grootschalig op long-stay. Deze locatie valt daar precies tussenin. Er is verder geen horeca in de aangrenzende panden. Dat maakt het lastig om passanten te verleiden tot een bezoek. Short-stay voldoende voorzien op het station. Het is ook niet praktisch voor passanten om voor deze service gebruik te maken van deze locatie. Een take-away broodje of koffie neem je op het station zelf, niet zo snel op een locatie 300 meter verderop. Hetzelfde geldt voor long-stay horeca. Horeca die zich meer richt op diversiteit en (uitgesproken) kwaliteit. Een paar minuten verder lopen en je bent in de binnenstad.

Met veel keuze in concepten en kwaliteit. Los van concept en doelgroepenfocus maakt dat het lastig: horecabezoekers weten dat ze verderop iets te kiezen hebben en kunnen vergelijken. Voor deze locatie zal er dus een uitgesproken concept moet liggen dat gasten voor een gericht bezoek aanspreekt. En zoals eerder gezegd voldoet aan de wensen van de gebruikers, zij hebben een culturele missie te ‘bewaken’. Maar hebben daarnaast de nadrukkelijke ambitie om het gebouw open te gooien en meer te bieden op het gebied van ontmoeting en verbinding. Laagdrempelig en toch aansprekend. Om te laten zien wat er gebeurt in het gebouw en meer invulling te geven aan de missie van ontmoeten, verbinden en prikkelen. Een voordeel voor deze locatie is concrete belangstelling van een aantal partijen4 om gebruik te maken van faciliteiten op deze locatie. Zowel voor horeca als het gebruik van zalen en ruimtes. Voor horecaservice, werken, vergaderen, ontmoeten en presenteren. Het nadeel dat de locatie heeft met de afstand tot andere horecalocaties in de binnenstad is in dit geval een voordeel: deze organisaties zoeken horeca- en zaalfaciliteiten in hun directe omgeving. Voor hun medewerkers, bezoekers en studenten. Dat betekent dat er bij de bepaling van het horecaconcept een belangrijke doelgroep bijkomt. De geïnteresseerde partijen zijn zowel commerciële als non-profit organisaties.

Het gaat in ieder geval om Topicus, Saxion en

3 4

Opgave: focus op take-away rondom Stadionshal Deventer: IJZenSO, AHtoGO, Cafetaria Plaza, The Doner Company Opgave: Topicus, Saxion opleidingen, Witteveen + Bos

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 10 / 34

Witteveen + Bos. In de informatieronde voor dit rapport reeds benoemd als ‘stakeholders’. Deze stakeholders hebben locaties in de directe omgeving en een aantal gemeenschappelijke wensen. Wensen die kansen bieden voor de conceptuele invulling van horeca in de plint. De gemeenschappelijke wensen zijn: • • • •

Horecaservice voor medewerkers Horecaservice voor afspraken met gasten en klanten Mogelijkheden voor compacte werkplekken en/of vergaderruimtes Mogelijkheden voor presentaties, colleges e.d. in grotere ruimtes.

In het verlengde van deze belangstelling heeft de gemeente Deventer aangegeven als katalysator in dit proces te willen dienen. Het samenbrengen van meerdere partijen en het vervolgens faciliteren van de wensen van deze stakeholders past in de visie van een StadsCampus5. Bij het bepalen van een passend horecaconcept hebben wij nadrukkelijk de mogelijkheden voor samenwerking met de stakeholders meegenomen. Welke conceptuele mogelijkheden liggen er en wat zijn de financiële mogelijkheden. De bepaling van het concept heeft namelijk ook een nadrukkelijke financiële component: horeca in de plint moet financieel rendabel zijn, bijdragen aan de kosten van het gebouw (huur, huisvesting) en extra rendement opleveren voor de gebruikers. Door de combinatie van horeca met meer mogelijkheden voor verhuur in de diverse, deels nieuwe ruimtes. De combinatie van de ambitie van de Deventer Schouwburg om meer ruimte en mogelijkheden te hebben voor (zakelijke) verhuur en de wensen van stakeholders maken dat wij adviseren om de huidige filmzalen in de kelder grotendeels intact te laten en in te gaan zetten voor verhuur. Presentaties, colleges, grotere bijeenkomsten. Zowel de schouwburg als de stakeholders zien goede mogelijkheden voor gebruik. In onze financiële analyse hebben wij een rendements-analyse gemaakt voor gebruik van deze ruimtes.

Verwijzing:

https://werkenbijtopicus.nl/nieuws/1171/plan-voor-stadscampus-tegenover-deventer-station?_url=%2Fnieuws%2F1171%2Fplan-voor-stadscampus-tegenover-

deventer-station

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 11 / 34

2.5

Schematische weergave verdeling ruimtes in het gebouw: bestaand & nieuw

Schematische weergave gebouw bestaand en nieuw Vooruitlopend op de doelgroepenmatrix en de conceptuele uitgangspunten hebben wij een aantal schematische weergaves gemaakt van de huidige situatie en de nieuwe situatie. De nieuwe situatie voor indeling en gebruik van het gebouw conform ons advies. De combinatie van wensen van de gebruikers en stakeholders met de mogelijkheden van het gebouw bepalen namelijk grotendeels de contouren van het concept. En de financiële haalbaarheid van het horecaconcept waarbij zakelijke verhuur een cruciale bijdrage moet leveren. Ons advies is gebaseerd op de volgende argumenten: • • • • • • •

Efficiënter gebruik maken van het gebouw als het gaat om niet-publiekelijk functies (kantoren, opslag) en meer ruimte en mogelijkheden voor zakelijke verhuur. Optimaal ruimte creëren voor meer verhuurruimtes die focussen op dag verhuur, van kleinschalig tot grootschalig. Creëren van doorgangen tussen Deventer Schouwburg en de andere panden op zowel BG als NIV 1 en NIV 2 en daarmee vooraarden scheppen voor het efficiënt aanbieden van deze verhuurruimtes. Ruimte creëren op NIV 1 en NIV 2 voor de schouwburg: enerzijds voor meer ‘foyer’ ruimte maar anderzijds ook voor verhuurruimtes. Plint ‘vrijmaken’ voor een grote horecaruimte met goede zichtlijnen, voor- en achteringang en ‘open’ richting Deventer Schouwburg. Doorgang op BG dusdanig maken dat schouwburgbezoekers straks ook op de begane grond gebruik kunnen maken van deze horecaruimte. Leegstand in de bovenste verdiepingen van het Iris-gebouw opheffen.

De uitgangspunten voor de nieuwe indeling van het gebouw: • • • • • • • •

Kunstcircuit verplaatst haar huidige functies op BG naar NIV 1 en NIV 2. BG wordt een doorlopende ruimte vanaf Deventer Schouwburg tot aan Kunstcircuit: de nieuwe plint. De nieuwe plint heeft een entree gelijk aan de huidige entree van Kunstcircuit en krijgt daarnaast een ingang aan de achterzijde. In het schouwburg-gedeelte blijven de huidige ingangen bestaan. Het gedeelte voormalig Filmhuis en Kunstcircuit op BG wordt horecaruimte, werknaam: Stadscampus Op NIV 1 en NIV 2 worden de ruimtes met elkaar verbonden en komen meerdere ruimtes vrij voor zakelijke verhuur. De ruimtes in het bovenste gedeelte van het Iris-gebouw worden permanente kantoorruimtes voor de Deventer Schouwburg en Kunstcircuit. De Deventer Schouwburg verplaats haar kantoren van NIV 2 grotendeels naar het Irisgebouw, de vrijgekomen ruimtes op NIV 2 worden ingezet voor zakelijke dag-verhuur. Idem daar waar mogelijk op NIV 1. De voormalige filmzalen in de kelder worden ingezet als multifunctionele verhuurruimtes voor zakelijke dagverhuur.

Consequenties in hoofdlijnen bouwkundig: • • • •

•

De tussenwanden op BG worden zoveel mogelijk verwijderd waardoor er 1 grote ruimte ontstaat, de nieuwe gezamenlijke plint waarin ruimte komt voor de Stadscampus. De liftschacht en het trappenhuis in het huidige Filmhuis gedeelte blijven bestaan op de huidige plek maar worden zo veel mogelijk ‘vrij in de ruimte’ gemaakt. De garderobe van de Deventer Schouwburg zal moeten verplaatsen om de ‘doorbraak’ te maken naar 1 grote ruimte op de begane grond. Optioneel: de voorgevels zijn verschillend en staan niet in 1 lijn: vervangen voor een nieuwe doorlopende voorgevel lijkt ons te kostbaar in verhouding tot de nog verwachte levensduur van het pand. Gedeelte aanpassingen zijn wel gewenst, met name het ontspiegelen van het glas en zoveel mogelijk zichtlijnen creëren vanuit buiten naar binnen. Dit vergt nader bouwkundig en financieel onderzoek. De Deventer Schouwburg heeft een bouwkundige en installatietechnische ‘herschikking’ nodig op NIV 1 en NIV 2 vanwege het verplaatsten van kantoren en het creëren van meer ruimte voor de foyers of nieuwe ruimtes voor zakelijke verhuur. Deze herschikking kan het beste verbonden worden aan het verplaatsen van de garderobe op de begane grond. Deze herschikking op deze drie niveaus vraagt om verder overleg en (bouwkundig) onderzoek in nauwe samenspraak met de schouwburg zelf.

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 12 / 34

De meerwaarde van deze nieuwe indeling is: • Er ontstaat een aantrekkelijk grote doorlopende ruimte op de begane grond waarbij functies gekoppeld kunnen worden. Horeca in de nieuwe Stadscampus i.c.m. horeca in de foyer begane grond van de schouwburg. Dat betekent dat de Deventer Schouwburg rondom en tijdens haar voorstellingen gasten ook service kan bieden in de Stadscampus. Dat geeft fysiek de gewenste ruimte maar ook kansen voor betere en uitgebreidere horecaservice, meer beleving voor schouwburgen-gasten rondom voorstellingen en meer mogelijkheden voor randprogrammering rondom voorstellingen. Zoals voorbeschouwingen, na-programma’s, extra catering etc. • Het aaneenschakelen van ruimtes op alle niveaus (begane grond, NIV 1 en NIV 2) geeft beduidend meer mogelijkheden voor zakelijke verhuur. Zowel kleinschalig als grootschalig. Zeker in combinatie met de twee voormalige filmzalen in de kelder. • Het bovenste gedeelte van het Irisgebouw staat nu leeg: in de nieuwe situatie wordt kantoorruimte hiernaar verplaatst waardoor er weer elders ruimte ontstaat voor zakelijke dag-verhuur en de leegstand in het Irisgebouw verdwijnt. We hebben de indeling heel schematisch weergegeven. Het gaat daarbij om een eerste indruk voor de nieuwe indeling van het gebouw.

De verhoudingen zijn ruw weergegeven: cruciaal in dit schema zijn de kleuren, zij geven de functies en gebruikers aan in de nieuwe setting. De Stadscampus heeft voor intern gebruik bij de gebruikers ook de werktitel ‘Kultuurcafe’. Vooralsnog is dat een werknaam. Het Kunstcircuit behoudt de ruimtes voor educatieve invulling op NIV 1 en NIV 2 en maakt op deze verdiepingen ook gebruik van de grotere (dans)zalen voor concerten en opvoeringen. Kunstcircuit waakt over de juiste inhoudelijke invulling. De Deventer Schouwburg gaat de nieuwe verhuurruimte voor dag-verhuur commercieel exploiteren i.c.m. de reeds bestaande ruimtes voor verhuur en de filmzalen die vrijkomen in de kelder. Commercieel exploiteren zal overigens deels i.c.m. gaan met een cultureel tarief voor non-profit organisaties zoals scholen en andere MVO organisaties.

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 13 / 34

AANZICHT VANUIT KEIZERSSTRAAT

SCHEMATISCH:*SITUATIE*BESTAAND NIV*2+

NIV*2

NIV*1

IRIS$GEBOUW:$KANTOREN

FOYER$SCHOUWBURG$8$KANTOREN$

HORECA8RUIMTE$+$BUFFET

LESLOKALEN$+$KANTOREN$+$VERGADERRUIMTES$VOOR$VERHUUR+$KL$ZAAL

DERDEN$(LEEGSTAND)

SCHOUWBURG FOYER$SCHOUWBURG$+$HORECARUIMTE$+$BUFFET

FILMHUIS$+$KANTOREN

LESLOKALEN$+$KLEINE$ZAAL$+$KANTOREN FILMHUIS

NIV*BG

FOYER$SCHOUWBURG$+$BUFFET$+$GARDEROBE

NIV*41

FILMHUIS$

KUNSTCIRCUIT$ONTVANGST$+$LESLOKALEN$+$KANT

KUNSTCIRCUIT

FILMZALEN$8$KELDER

SCHEMATISCH:*SITUATIE*NIEUW*4*ADVIES*4 NIV*2+

NIV*2

NIV*1

KANTOREN$SCHOUWBURG$& KUNSTCIRCUIT FOYER$SCHOUWBURG$+$HORECARUIMTE/BUFFET$+$RUIMTES$VOOR$COMMERCIËLE$DAG8VERHUUR$&$EVENTS LESLOKALEN$+$VERGADERRUIMTES$VOOR$VERHUUR$+$$KLEINE$ZAAL

FOYER$SCHOUWBURG$+$HORECARUIMTE/BUFFET$+$RUIMTES$VOOR$COMMERCIËLE$DAG8VERHUUR$&$EVENTS

KUNSTCIRCUIT EDUCATIE KULTUURCAFE DAGHORECA

NIV*BG FOYER$SCHOUWBURG$+$BUFFET NIV*41

LESLOKALEN$+$KLEINE$ZAAL

SCHOUWBURG$&$ COMMERCIËLE$EVENTS/VERHUUR

KULTUURCAFE:$(DAG)HORECA$+$WERKPLEKKEN$+$ONTVANGSTBALIE$KUNSTCIRCUIT

ZALEN$VERHUUR$8$KELDER

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 14 / 34

KOPPELING RUIMTES IN NIEUWE SITUATIE NIVEAU BEGANE GROND, NIVEAU 1 & NIVEAU 2 We hebben een ‘foot-print’ gemaakt van de begane grond. Met daarin de posities van de nieuwe Stadscampus, de koppeling met de foyer van de Deventer Schouwburg, de positie van de lift en het trappenhuid en de entrees. Daarbij ook een voorzet voor een compact terras aan zowel de voor- als achterzijde van de Stadscampus.

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 15 / 34

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 16 / 34

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 17 / 34

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 18 / 34

2.6

Doelgroepen, doelgroepenmatrix en culturele horeca

Doel van de doelgroepenanalyse is een indicatie te geven van de primaire horecawensen van de gewenste doelgroepen. Daarmee wordt het kader voor het horecaconcept verder duidelijker. Uit de doelgroepenanalyse blijkt daarmee de inspanning die nodig is om gewenste doelgroepen aan te trekken. De primaire wensen van deze gewenste doelgroepen worden vervolgens verwerkt in de uitgangsposities van het horecaconcept. Doelstellingen van de doelgroepenmatrix: • •

Vaststellen van de primaire wensen per gewenste doelgroep en vervolgens de samenhang in deze wensen. Vertaalslag naar passend horecaconcept.

Bij het opstellen van de doelgroepenmatrix hebben wij de doelgroepen gesplitst op basis van ‘horeca toetsing’ en ‘reden van bezoek’. Het indelen in verschillende doelgroepen is altijd voor discussie vatbaar. Er zijn meerdere methodes en kenmerken zoals leeftijd, opleiding en culturele achtergrond mogelijk. Wij kijken vooral naar een methode waarbij wij zo goed mogelijk de doelgroepenmatrix kunnen koppelen aan horecawensen. Vandaar dat wij o.a. kiezen voor een opdeling op basis van reden van bezoek en keuze voor horeca (waarom).

DOELGROEPEN)ANALYSE Kultuurcafe)(Campus)

GEWENST HORECABPLINT

AANSPREKEN

REALISTISCH

FOCUS KULTUURCAFE

THEATER&GASTEN&INLOOP&SCHOUWBURG THEATER&GASTEN&PAUZE&SCHOUWBURG THEATER&GASTEN&NAZIT&SCHOUWBURG HERHAAL&BEZOEK&THEATERGASTEN(1) MEDEWERKERS/ARTIESTEN/INHUUR& KUNSTCIRCUIT&BEZOEKERS HERHAAL&BEZOEK&KUNSTCIRCUIT(1) MEDEWERKERS/VASTE&HUURDERS ZAKELIJKE&GASTEN:&VERHUUR&KLEIN ZAKELIJKE&GASTEN:&VERHUUR&MIDDEL ZAKELIJKE&GASTEN:&VERHUUR&GROOT COLLEGES/PRESENTATIES&STAKEHOLDERS HERHAAL&BEZOEK&ZAKELIJK&(1) STUDENTEN/STAKEHOLDERS&LUNCH STUDENTEN/STAKEHOLDERS&DINER STUDENTEN/STAKEHOLDERS&BORREL HERHAAL&BEZOEK&STUDENTEN/STAKEH. DAGTOERIST PASSANT&HORECABEZOEK (1)&herhaalbezoek&los&van&voorstelling&of&activiteit&dus&puur&gericht&op&de&horeca&van&Kultuurcafe Conclusie)focus: Gasten&schouwburg&rondom&voorstellingen&en&inzetten&op&herhaalbezoek&aan&Kultuurcafe Bezoekers&Kunstcircuit Studenten/medewerkers)stakeholders)rondom&werken/presentaties/vergaderingen/verhuur&en&inzetten&op&herhaalbezoek Passanten

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 19 / 34

Uit de doelgroepenmatrix komt een ‘gemene deler’ in primaire aandachtspunten in sfeer/inrichting bij de doelgroepen van de gebruikers naar voren: • • • • •

Toegankelijke inrichting (laagdrempelig) Geborgen/veiligheid (kerndoelgroepen) Aansprekende inrichting Werkruimtes en vergadermogelijkheden Ruimtes voor verhuur (klein tot groot)

Als het over assortiment gaat: • • • • •

Overzichtelijk assortiment, maar wel onderscheidend Prijsvriendelijke horeca (met name voor de stakeholders) Continuïteit en snelheid i.c.m. reden van bezoek (met name schouwburg en Kunstcircuit) Zekerheid in tijden en beschikbaarheid Gezondheid

En verder in andere zaken: • •

Specifieke voorzieningen (studie, besloten verhuur, voorzieningen verhuur) Privacy (specifieke doelgroepen)

Wat ook op te maken valt uit de doelgroepenmatrix is de gerichte tijden waarop de (gewenste)doelgroepen gebruik willen maken van de horeca: • • • •

Stakeholders: rondom kantoor- en collegetijden Kunstcircuit: rondom het cursusaanbod en de activiteiten Verhuur: gericht rondom de verhuuractiviteiten Deventer Schouwburg: rondom voorstellingen

Deze tijden maken dat er vooral behoefte is aan gerichte service op gerichte tijden. In onze conceptuele uitgangspunten geven wij vanuit financieel perspectief aan dat het concept zich in eerste instantie hierop moet richten. Daarmee ‘bakenen’ deze tijden van de doelgroepen ook de openingstijden af voor de Stadscampus. Wellicht kunnen die op termijn ruimer en zich meer richten op andere doelgroepen. Op basis van de combinatie van wensen van de primaire gebruikers, de stakeholders en de beperkingen van de locatie (in verhouding tot andere horeca) adviseren wij om het horecaconcept van de Stadscampus in assortiment en tijden in eerste instantie af te stemmen op de wensen van de Deventer Schouwburg, Kunstcircuit en stakeholders. En in het verlengde zakelijke verhuur optimaal mogelijk te maken: van kleinschalig tot grootschalig. Vanuit de doelgroepenmatrix komt de volgende uitdaging naar voren met het creëren van het horecaconcept Stadscampus: • • • •

De gewenste doelgroepen moeten verleid worden tot een langer en intensiever (horeca)bezoek. De gewenste doelgroepen moeten verleid worden om ook een bezoek aan de horeca te brengen zonder gericht voor een activiteit van de gebruikers te komen. Een aantal primaire wensen ‘schuren’, zoals de wens om prijsvriendelijke en snelle horeca rondom kantoortijden, voorstellingen en activiteiten in relaas tot meer beleving, meer kwaliteit en een uitnodigend concept De grootste uitdaging: de gewenste doelgroepen voldoende aanspreken om de Stadscampus langer, intensiever en vaker te bezoeken. Daarbij lopen de wensen van de doelgroepen deels uit elkaar. Dat komt door de reden van bezoek: werk, vergaderen, daghoreca bezoek, een voorstelling of activiteit bezoeken of een presentatie- of verhuuractiviteit.

Resume: focus in concept op de wensen van de bezoekers en gasten van de Deventer Schouwburg, Kunstcircuit en de stakeholders. Creëer daarnaast ruime mogelijkheden voor verhuuractiviteiten en -ruimtes. Van kleinschalig tot grootschalig.

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 20 / 34

2.7

Benchmark en huurindicatie horeca BG

Voor het opstellen van een benchmark maken wij gebruik van diverse horecadatabases6 die meer inzicht geven in lokale situaties. Daarnaast is het van belang om de meer algemene ontwikkelingen in de Nederlandse horeca te kennen. Voor deze benchmark maken wij gebruik van o.a. het CBS, Bedrijfschap Horeca & Catering (nu Horeca DNA), Misset Horeca en Rabobank Trends & Cijfers. In onze eigen benchmark zijn meer dan 15 horeca-exploitaties gelieerd aan culturele instellingen opgenomen: zie ook exploitatieprognoses Kultuurcafe. Landelijk zijn er een aantal bedrijfsmatige trends in de horecasector (periode 2017-2019): Sinds 2015/2016 nemen de uitgaven aan horeca relatief gezien fors toe. De stijging is met name in 2018 en 2019 een trendbreuk met de jaren 2008-2015. Zowel horecabezoek als de uitgaven zelf nemen toe. Kanttekening: de toename zit met name in een aantal segmenten van de horecamarkt: hotellerie, toerisme en daghoreca. Daarnaast zijn er grote regionale verschillen: de grootste toename in bezoek en omzet zit in de grotere steden en locaties die een sterke aantrekkingskracht op toerisme hebben. Tegenover de regionale verschillen en de verschillen per segment staat ook een andere trend: het aantal horecazaken neemt (verhoudingsgewijs) sneller toe dan de stijging van de omzet in de branche.

Verder zijn er een aantal landelijke conceptuele trends: De omzet in daghoreca en dan met name in het segment koffiespeciaalzaken en lunchrooms neemt verhoudingsgewijs sneller toe dan de traditionele segmenten zoals restaurants en cafés. Dat laatste segment kent zelfs een daling als het gaat om de ‘traditionele’ cafés. De omzet in speciaal bier cafés en eetcafés neemt daarentegen wel sterk toe. (bron: Rabobank Trends & Cijfers). Uitgesproken horecaconcepten kennen de grootste groei. Dat geldt zowel voor de ‘onderkant’ van de markt met prijsvechters: ‘all you can eat’ en fastfoodketens. In de fastfoodketens is een kentering te zien richting meer ‘gezond’. De ketens die zich richten op ‘snel en goedkoop’ voedsel blijven echter onverminderd groeien. De groei geldt ook voor de ‘bovenkant’ van de markt. Exclusieve restaurants in het hogere prijssegment hebben een sterke omzetstijging in de periode 2015-2019. (bron: Misset Horeca en KHN). Naast toename in ‘daghoreca’ en uitgesproken horecaconcepten is een duidelijke toename te zien in de vraag naar meer gezonde producten. Deze trend is al jaren gaande maar blijft onverminderd groeien. Het aandeel water bijvoorbeeld t.o.v. frisdranken blijft onverminderd stijgen. Evenals de vraag naar vegetarische gerechten.

En de vraag naar meer gezonde ingrediënten zoals soja, quinoa en vleesvervangers.(bron: Misset Horeca) Een steeds groter deel van gasten stelt meer eisen aan kwaliteit bij een aantal specifieke producten. Dat heeft deels met een grotere kennis te maken maar ook met de maatschappelijke trend: meer ‘waar voor geld’ en een meer kritische blik op horeca. Kwaliteit in wijnen, keuzes (speciaal)bieren: gasten willen meer en betere kwaliteit. Hetzelfde geld voor eten: uitgesproken kwaliteit in verhouding tot de prijs. Dat kan dus ook ‘all you can eat’ zijn maar als de prijs anders ligt is de kritische beoordeling beduidend sterker dan een aantal jaren geleden. En er zijn een aantal demografische7 ontwikkelingen en specifieke ontwikkelingen in Deventer: De generatie (ruwweg) jonger dan 35 jaar bezoekt horeca beduidend vaker. Maar besteedt ook gemiddeld minder. Bezoek aan horeca is korter en meer onderdeel van het dagelijks leven. Millenniums beschouwen daghoreca als een reguliere ‘way-of-life’. De generatie ouder dan 50 jaar bezoekt horeca ook vaker maar legt de horeca meer op avond-horeca. De generatie gepensioneerden bezoek horeca beduidend vaker dan gepensioneerden in het verleden. Een combinatie van langer en gezonder leven en een ruimer inkomen. (bron: Misset Horeca). Deventer heeft relatief gezien (in verhouding tot het inwonertal) veel horecagelegenheden.

In verhouding zijn er veel restaurants en lunchrooms. Het aantal hotelbedden is in verhouding tot het aantal inwoners laag. Deventer kent relatief (in verhouding tot het inwonertal) veel dagtoerisme, gunstig voor de horeca. Daartegen over staat dat het aantal events in Deventer in verhouding niet noemenswaardig groot is. Het inwoneraantal van Deventer is licht stijgend. De demografische verhouding van de bevolking is gemiddeld (conform Nederland). Dat betekent vergrijzing in het gemiddelde landelijke tempo. Door het aanbieden van hoger onderwijs is er wel een relatief grote groep inwoners in de leeftijd 16 tot 22 jaar. Een groot gedeelte van deze groep woont niet in de stad en komt uit de directe omgeving (> 50 km) Het gemiddeld inkomen in Deventer ligt iets onder het gemiddelde in Nederland. Dat komt met name omdat er

6 7

Benoemen: (-) Bron benoemen (-)

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 21 / 34

relatief veel lager opgeleiden zijn (kenmerkend voor een stad). Conclusies die hieruit getrokken kunnen worden: Horecabezoek neemt toe, maar de concurrentie ook. Kwaliteit, een uitgesproken prijs-kwaliteit verhouding en een uitgesproken concept zijn cruciaal voor het welslagen van een horecaconcept. Traditionele horeca heeft het zeer moeilijk. Dag-bezoek binnen horeca blijft toenemen. Daar liggen kansen: zeker in een stad met relatief veel studerende jongeren en dagtoerisme. De jongere generaties hechten veel waarde aan dag-bezoek in de horeca, zij hebben echter wel een relatief klein budget. Uitgesproken kwaliteit en gezondheid blijven onverminderd toenemen aan belang bij de keuze en waardering van gasten. Lokale benchmark Lokaal zijn er ook een aantal bevindingen van belang. Uit de lokale benchmark komen de volgende bevindingen: Het aanbod van kwaliteitshoreca in de directe omgeving is relatief laag, de afstand tot deze horeca is ruim 500 meter, de locatie Cultuurhuis en daarmee de Stadscampus ligt in horeca-vrij gebied. Wel op een locatie met veel passanten. Het aanbod van uitgesproken horecaconcepten in de directe omgeving is laag, dat is een nadeel: gasten zijn hier niet op zoek naar horeca maar gaan naar plekken waar meer te kiezen valt. De locatie Cultuurhuis wordt nu ook niet geassocieerd met horeca.

Benchmark gegevens inzake reële huurprijzen in deze regio zijn verwerkt in de financiële analyse.

Benchmark huurprijs horeca

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 22 / 34

Voor het bepalen van een reële huurprijs per vierkante meter voor horeca (BG) op deze locatie hebben wij de database van KHN8 gebruikt en eigen onderzoek gedaan naar actuele huurprijzen voor horeca in Deventer. Voor de typering (A, B of C) hebben wij de criteria van KHN gebruikt. Voor deze locatie komt de typering op B: niet gelegen in een groot uitgangsgebied, geen voetgangerszone en/of autoluw zone, geen grote terrascapaciteit. Ons advies inzake de huurprijs op niveau BG: EUR 130,00 per m2. Uitgaande van 500m2: EUR 65.000,00 exclusief BTW.

HUURPRIJZEN*HORECA*DEVENTER*ACTUEEL*2020 Type

Locatie

Huurprijs/jaar

A"1

Brink/café"restaurant

€999999999932.400,00

175 €999999999999999185,14

B"1 B"1 B"1 B"1 B"1 B"1

Grote9Kerkhof/café"restaurant Ceintuurbaan/restaurant Binnenstad/lunchroom Polstraat/café Wijk9Zandweerd/eetcafé Zandpoort/eetcafe"wijnbar

€999999999931.428,00 €999999999924.000,00 €9999999999999.924,00 €999999999911.184,00 €999999999912.000,00 €999999999913.900,00

266 €999999999999999118,15 162 €999999999999999148,15 90 €999999999999999110,27 98 €999999999999999114,12 78 €999999999999999153,85 80 €999999999999999173,75

Locatie9rand9v.d.9stad

€999999999960.000,00

700 €9999999999999999985,71

A2+B1 Gemiddelde9huurprijs

Aantal*m2

Prijs*m2

€999999999999999136,38

Bronnen:9Van9de9Weerd9Horecamakelaardij/Funda9Business/Horecamakelaardij.nl HUURPRIJZEN*BENCHMARK*KONINKLIJKE*HORECA*NEDERLAND:*2017

ADVIES*HUURPRIJS

€***************130,00

Motivatie:9B"19locatie9van9ca.9350m29(KHN:9EUR9100,00),9actuele9huren9B"19locaties9Deventer9liggen9hoger plus9inflatiecorrectie9cijfers9KHN920179>92020

Koninklijke Horeca Nedeland (KHN)

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 23 / 34

2.8

Optioneel vlekkenplan horeca in de Stadscampus

Voor de logistieke opzet van de horeca (buffet, balie, keuken, opslag) hebben wij een eerste vlekkenplan opgesteld. Wij adviseren om hierop volgend een verder uitgewerkt Plan van Aanpak (PvE) op te stellen in samenspraak met de gebruikers en (interieur)architecten verder uit te werken. Bij dit rapport is als BIJLAGE 2 een eerste concept PvE + vlekkenplan toegevoegd zoals wij dat in overleg met de gebruikers hebben samengesteld.

Zie verder BIJLAGE 2

2.9

Uitgangsposities beheer en exploitatie van de horeca

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 24 / 34

Bij het opstellen van een HCP (Horeca Conceptplan) kijken wij niet alleen conceptueel en financieel maar ook operationeel: wat is de beste beheervorm voor de horeca? De mate waarin je als gebruiker de conceptiele invulling wilt bepalen is van belang bij de afweging zelf exploiteren of uitbesteden. Het dragen van financiële risico’s, de mate van ambitie, maar ook de noodzaak tot vergaande integratie met verhuur. Allemaal afwegingen te naken om tot een beheervorm te komen. In deze paragraaf geven wij middels een beslissingsschema een advies en lichten dat verder toe. Allereerst is het van belang om te benomen dat de beoogde horeca in het Kultuurcafe nauw verbonden is met de gasten van de schouwburg en Kunstcircuit. We hebben het daarom aangemerkt als ‘culturele’ horeca. wat vervolgens weer gevolgen heeft voor de noodzaak tot ‘grip’ op de conceptuele uitvoering en de gewenste service voor de doelgroepen. Culturele horeca: definitie en kenmerken Onze definitie van culturele horeca: horeca die in dienst staat van een ‘leidende en bepalende’ culturele missie. Oftewel: horeca die zich in aanbod en service ‘vormt’ naar de culturele missie, de kernwaarden van die missie en de gasten die daarvoor een (culturele) locatie bezoeken.

De culturele missie kan vele conceptvarianten hebben, ook in locatie: van passende horeca in een popzaal tot schouwburg of theater, van museum tot bibliotheek en van vaste locatie tot festival of ‘pop-up’ plek. Gemene deler is altijd een culturele organisatie en/of locatie die als primaire doelstelling een culturele missie heeft. De horeca is zich bewust van het ‘culturele DNA’ van de organisatie en/of locatie waaraan zij onlosmakelijk verbonden is. De mate van verbondenheid kan verschillen. Culturele horeca kan zich uitsluitend en alleen richten op de gasten van de culturele locatie en zich vervolgens alleen focussen op optimale service aan deze gasten. Binnen de setting van het gebouw en de missie. Culturele horeca kan echter ook een breder doel hebben: niet alleen ter versterking en ‘in dienst van’ maar ook als een verrijking voor een culturele organisatie of locatie. Om voor (meer) toegankelijkheid te zorgen, laagdrempeligheid te bevorderen of om andere doelgroepen aan te spreken. Doelgroepen die in eerste instantie niet direct een link of ‘klik’ hebben met de culturele organisatie of de locatie. Horeca is steeds vaker een zeer bepalende factor in de beleving van sfeer, kwaliteit en toegankelijkheid op een locatie. En vrijwel altijd een onmisbaar element in de totaalbeleving van een locatie.

Goede culturele horeca zorgt conceptmatig voor ontmoeting en verbinding van verschillende doelgroepen, draagt bij aan de beleving aan kwaliteit en gastvrijheid en zorgt voor inspiratie en prikkeling. Conceptueel versterkend aan de culturele missie en/of locatie. Tenslotte kan horeca ook een belangrijke financiële factor hebben: ter verdiensten aan de leidende culturele missie. Culturele horeca heeft vaak ook een belangrijke rol als verdienmodel: conceptmatig passend bij de situatie en locatie maar ook versterkend als (stabiele) inkomstenbron. Resume de belangrijkste kenmerken van culturele horeca: Dienstbaar aan een uitgesproken en daarmee sfeerbepalende culturele/educatieve missie op een locatie. Daar waar mogelijk versterkend aan de culturele missie: conceptueel en financieel (horeca en verhuur). Cruciale factor als het gaat om ‘totaalbeleving’ aan kwaliteit, gastvrijheid en ontmoeting op een culturele locatie. Beheervorm Het unieke karkater van culturele horeca geeft ook direct de vraag voor de juiste beheervorm. Hoe wordt de horecaexploitatie aangestuurd? In eigen beheer of juist door een externe partner. De ‘dienstbaarheid’ van de horeca aan missie en locatie is cruciaal. Maar een juiste conceptuele invulling die kwaliteit, gastvrijheid en ondernemerschap waarborgen is ook cruciaal. Evenals een stabiele inkomstenbron en het mijden van exploitatierisico’s.

Een culturele organisatie of locatie is er primair als invulling van de culturele missie, niet als horecaondernemer. En dat laatste vraagt om specifieke vakkennis en ondernemerschap. Waar direct de vraag gesteld kan worden: wil en kan een culturele organisatie dat dragen? Om hiervoor een goede afweging te maken hebben wij een beslissingsschema gemaakt. Het schema loopt stapsgewijs door een aantal vragen. En leidt vervolgens tot een advies. Het spanningsveld over de juiste beheervorm speelt zich altijd af tussen de volgende afwegingen: Hoeveel inhoudelijke ‘grip’ heb ik nodig op de horeca-exploitatie en het gevoerde horecaconcept om de belangen van mijn culturele missie en haar gasten te waarborgen? Hoeveel kennis en ondernemerschap vraagt mijn (beoogde) horeca en heb ik als organisatie die kennis en kunde in huis? Zo niet: is het realistisch om die kennis en kunde te vergaren en vervolgens te zorgen voor continuïteit om kwaliteit en gastvrijheid te waarborgen. Hoe groot zijn de financiële risico’s? Kan ik als culturele organisatie die dragen? Wat is de juiste beheervorm om voor financiële stabiliteit te zorgen en in het verlengde daarvan: wat zijn mijn financiële targets en het belang van inkomsten uit de horeca en hoe kan die optimaal waarborgen?

WWW.MOERKER-ADVIES.NL | 25 / 34

BESLISSINGSMODEL BEHEER (CULTURELE) HORECA Vraag 1 t/m 6 volgen en antwoorden volgen

GEBRUIKERS

DOELSTELLINGEN

VOORWAARDEN

Ambities met horeca? (affiniteit)

Kennis van horeca? (competenties)

Grip op inhoud noodzakelijk? (verwevenheid horeca)

Financieel (afhankelijkheid)

Inhoudelijk (doelstelling organisatie/ verenigbaar?)

Extern (subsidieverstrekker/ overheid)

KLEIN

GROOT

KLEIN

GROOT

KLEIN

GROOT

KLEIN

GROOT

NIET

WEL

Naar 'Ambities' Sterke organisatie/ inpasbaar/invulbaar?

Exploitatierisico? Hoge investeringen?

MOEILIJK

HOOG

GOED

MOEILIJK

GOED

Naar 'Ambities'

LAAG

Eerst vraag 4 beantwoorden Naar 'Ambities' Horeca uitbesteden: drie vormen: (*) 1. Verhuren ('pachten'): regulier 5 plus 5 jaar via huurovereenkomst, geen eigendom inventaris. 2. exploitatieovereenkomst: regulier meerjarig, minder 'vast' dan huurovereenkomst, SLA toepassen, eigendom inventaris onder voorwaarden. 3. Cateringovereenkomst: looptijd divers, SLA toepassen, eigendom inventaris onder voorwaarden. Vraag 4 reeds 'positief': dan groen volgen Vraag 5 en 6 'negatief': mogelijk breekpunt

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12418405/1