2022-432 Meerjaren Perspectief Grondzaken 2022

27

Hagenvoorde

Huidige Waardebepaling Verschil boekwaarde € 425.968 € 425.968 €

-

Eindtotaal

€

-

425.968 €

425.968 €

Tabel: Waardebepaling gronden strategische verwerving Projecten in voorbereiding Onderstaande tabel toont de huidige boekwaarde en waardebepaling per 31-12-2021 voor de gronden en panden die betrekking hebben op een grondexploitatie in voorbereiding, waarbij een voorbereidingskrediet door de raad is vastgesteld. Omdat de waardebepaling in alle drie de gevallen hoger is dan de boekwaarde is geen bijstelling nodig.

Shita-locatie Van Hetenstraat Wittenstein Eindtotaal

Huidige Waardebepaling Verschil boekwaarde € 417.000 € 1.289.400 € 872.400 € 218.925 € 2.042.000 € 1.823.075 € 67.113 € 905.000 € 837.887 € 703.038 € 4.236.400 € 3.533.362

Tabel: waardebepaling projecten in voorbereiding Voor de Shita-locatie is bij de jaarrekening 2020 een verliesvoorziening ingesteld van € 695.000 vanwege de verliezen die op dat moment werden verwacht bij het verder ontwikkelen van de locatie. In december heeft het college ingestemd met de grondexploitatie voor deze locatie welke een winstgevend karakter heeft. Bij dit collegebesluit is daarom tevens besloten de verliesvoorziening te laten vrijvallen ten gunste van de Reserve Onroerende Zaken. Omdat de grondexploitatie per 31-12-2021 nog niet door de raad is vastgesteld, wordt deze in de jaarrekening 2021 nog gerapporteerd als project in voorbereiding en is bovenstaande waardebepaling uitgevoerd op basis van de grondprijzen uit de grondprijzenbrief. Tijdelijk bezit Onderstaande tabel toont de huidige boekwaarde en waardebepaling per 31-12-2021 voor de panden die de gemeente op dit moment tijdelijk bezit. Omdat de waardebepaling in alle gevallen hoger is dan de boekwaarde is geen bijstelling nodig. Voor de agrarische gronden Landeweert / Ganzeboom / DNO / Baarlerhoek is de analyse op totaalniveau uitgevoerd. Deze bezittingen worden stapsgewijs verkocht en het verschil tussen boekwaarde en verkoopresultaat wordt verrekend met de Reserve Onroerende Zaken. De verwachting is dat de verdere afwikkeling in 2022 zal plaatsvinden.

Huidige Waardebepaling Verschil boekwaarde € 2.160.000 € 2.160.000 €

Oranjekwartier 36 woningen Agrarische gronden Landeweert /Ganzeboom / DNO / Baarlerhoek € Keizerstraat 72/74/76 € Oranjekwartier voormalige schoollocatie € Bolwerksmolen € Dorrestraat 1 € Kolkmansweg 5 € Smyrnastraat 1a € Diepenveenseweg 80 € Koningin Wilhelminalaan 20 € Brink 21 € Averlose houtweg 14b € Roessinkspad 4 € Rielerweg 234/236 € Spijkerpad 1a € Kolkmansweg 6a € Panden zonder boekwaarde Eindtotaal

€

814.819 571.488 412.473 399.264 234.096 79.307 76.350 74.494 56.247 47.963 19.831 15.903 4.171 3.471 17

€ € € € € € €

933.245 571.000 957.180 551.000 296.000 426.000 250.000

€ € € € € € € €

452.000 960.000 499.000 429.000 287.000 24.000 93.000 1.250.000

4.969.895 €

-

€ € € € € € € € € € € € € € € €

118.426 -488 544.707 151.736 61.904 346.693 173.650 -74.494 395.753 912.037 479.169 413.097 282.829 20.529 92.983 1.250.000

10.138.425 €

5.168.530

Tabel: Waardebepaling tijdelijk bezit

28

Stille reserve In de bbv wordt de term “stille reserve” gebruikt voor de bezittingen die de gemeente heeft welke niet (volledig) zijn opgenomen in de boekwaarden. Net als vorig jaar vormen de gronden en panden buiten de grondexploitaties een omvangrijke stille reserve. De omvang van de stille reserve is ten opzichte van de stand per 31-12-2020 gestegen van € 8,2 miljoen naar circa € 9,9 miljoen. Onderstaande tabel laat zien hoe deze is opgebouwd.

Nog te verkopen gronden Projecten in voorbereiding Strategische verwerving Tijdelijk bezit

Huidige Waardebepaling Stille reserve boekwaarde € 938.589 € 2.216.435 € 1.277.846 € 703.038 € 4.236.400 € 3.533.362 € 425.968 € 425.968 € € 4.969.895 € 10.138.425 € 5.168.530

Eindtotaal

€

7.037.490 €

17.017.228 €

9.979.738

Tabel: Bepaling stille reserve

29

Afgesloten complexen De gemeente Deventer heeft een aantal afgesloten complexen. De grondexploitaties van deze complexen zijn op verschillende momenten afgesloten. Bij de afsluiting is financiële verantwoording afgelegd aan de raad over de betreffende grondexploitatie. In enkele gevallen moet nog grond worden verkocht of moeten er nog kosten worden gemaakt. In dergelijke gevallen is een voorziening afgesloten complexen ingesteld. Hierin zijn middelen opgenomen die nog kunnen worden ingezet voor het afronden van de allerlaatste werkzaamheden. Per 31-12-2021 zijn enkel nog gronden in bezit op de locatie Driehoek Snippeling en Bathmense Enk II. Alle overige gronden van afgesloten grondexploitaties zijn verkocht. Onderstaande tabel toont de huidige boekwaarde en de uitgevoerde waardebepaling. Omdat de waardebepaling in beide gevallen hoger is dan de boekwaarde is geen bijstelling nodig. Huidige boekwaarde Bathmense Enk II Driehoek Snippeling Eindtotaal

€ €

Waardebepaling

€ 938.589 € 938.589 €

Verschil

1.121.575 € 1.094.860 € 2.216.435 €

1.121.575 156.271 1.277.846

Tabel: Waardebepaling gronden van afgesloten grondexploitaties Als onderdeel van deze Nota Waardering is de grondexploitatie 5e hoek afgesloten. Het saldo van de ontvangsten en gemaakte uitgaven bedraagt circa € 1,4 miljoen. Hiervan is een gedeelte eerder als winstneming geboekt en is er nog een bedrag van circa € 200.000 aan nog te maken kosten waarvoor een voorziening afgesloten complexen wordt ingesteld. Per saldo ontstaat hiermee een voordeel van € 640.000 ten gunste van de egalisatiereserve weerstandsvermogen. Resultaatbepaling 5e hoek Saldo ontvangsten en uitgaven (excl winstneming) (-/-) eerdere winstneming (-/-) nog te maken kosten Voordeel t.g.v. egalisatiereserve weerstandsvermogen

Kolom1 € 1.393.631 € 557.500 € 195.000 € 641.131

Tabel: Resultaatbepaling 5e hoek Voor negen afgesloten grondexploitaties is eerder een voorziening getroffen voor de nog te maken kosten na afsluiting van de grondexploitatie. Onderstaande tabel toont de mutaties in deze voorzieningen. Ultimo 2021 is de grex spijkvoorderenk afgesloten. Hier is € 195.000 voor de afronding van voorzien. Voor twee locaties (Handelspark en Geertruiden) zijn alle werkzaamheden afgerond. Voor de overige locaties is de benodigde voorziening opnieuw bepaald. Per saldo is de totaal benodigde voorziening circa € 15.000 lager. Dit bedrag komt ten gunste van de egalisatiereserve weerstandsvermogen. Naam afgesloten complex Handelspark Bergweide 3 Bathmense Enk II Okkenbroek Rielerkolk Driehoek Snippeling Grachtengordel Vijfhoek Geertruiden

Huidige Benodigde Verschil voorziening voorziening € -446 € € 446 € 3.306 € 20.000 € 16.694 € 9.201 € 36.575 € 27.374 € -876 € 1.000 € 1.876 € 53.277 € 53.276 € -1 € 183.378 € 201.680 € 18.302 € 25.000 € 25.000 € € 14.268 € 32.000 € 17.732 € 97.727 € € -97.727 € 384.836 € 369.531 € -15.305 Tabel: Ontwikkeling voorzieningen afgesloten complexen

30

Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid is de bouwrijpe kavel in het bezit van een private partij. Als gemeente treden wij dan enkel publiekrechtelijk op en verhalen wij onze kosten op de private partij. Dit op basis van een exploitatieplan. Voor de jaarrekenng 2020 was er voor twee grondexploitaties sprake van onderliggend exploitatieplan. Ultimo 2021 is deze voor de Vijfde Hoek beeindigd en bij A1 Bedrijvenparkt door actieve verwerving van gronden komen te vervallen. Alle grondexploitaties van de gemeente Deventer hebben hierdoor een actief karakter. In dit geval voeren wij zelf alle fasen van de grondexploitatie uit, zoals aankoop, sloop, bouwrijp maken en verkoop van bouwrijpe kavels.

31

Tussentijdse winstneming Winstneming is toegestaan voor de projecten die in de vorige paragraaf als winstgevend zijn gerapporteerd. Daarbij is de omvang van de toegestane winstneming afhankelijk van de eindwaarde van het project (na aftrek van het nog openstaande risico) en de voortgang van het project, uitgedrukt in het percentage gerealiseerde baten en lasten. Onderstaande tabel toont de bepaling van de winstname per project. Op basis van de voortgang van de projecten is € 1,6 miljoen additionele winstneming mogelijk. Dit bedrag komt ten gunste van de egalisatiereserve weerstandsvermogen. Het grootste deel van dit bedrag (circa € 1,0 miljoen) is afkomstig van het project Eikendal. Tabel: Berekening winstneming per project Eikendal

Holterwegzone

Steenbrugge

Tuinen van Zandweerd Totaal

Eindwaarde

€

-4.240.840 €

-169.532 €

-5.370.673 €

-2.439.634 €

-12.220.680

Risicobedrag

€

225.000 €

-

€

1.804.500 €

145.000 €

2.174.500

89%

99%

% lasten gerealiseerd % baten gerealiseerd

71%

51%

61%

299%

98%

11%

15%

168.050 €

196.848 €

214.819 €

3.103.725

€

1.542.655

214.819 €

1.561.070

Toegestane winstneming

€

2.524.008 €

Eerdere winstname

€

1.498.017 €

-

€

44.638 €

-

Additioneel te nemen winst

€

1.025.991 €

168.050 €

152.210 €

195%

32

6

Financieel Meerjaren Perspectief Inleiding

Vanuit de geactualiseerde meerjarenbegrotingen (Mjb’s )van de diverse grondexploitaties per 1-1-2022 ontstaat inzicht in het meerjaren perspectief. Dit wordt in onderstaande paragrafen inzichtelijk gemaakt.

Financiële analyse meerjaren perspectief De grondslag voor het financieel meerjaren perspectief zijn de geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen op peildatum 1-1-2022. Voor een volledig overzicht wordt uitgegaan van in exploitatie genomen gronden (BIE). Het gepresenteerde beeld gaat uit van de stand per 1-1-2022 van het aantal aanwezige grondexploitaties. Dit betekent dat in de beschouwde periode, waarover de huidige grondexploitaties lopen, geen nieuwe projecten worden opgestart. Is dit wel het geval, dan worden deze projecten in de volgende MPG opgenomen. Gezien de huidige opvatting over het grondbeleid is het vooralsnog niet de verwachting dat veel nieuwe nog niet bekende “gemeentelijke” gebiedsontwikkelingen en andere grondexploitaties in de komende jaren worden toegevoegd. Naar verwachting komt in 2022 meer zekerheid over de ontwikkeling van de van Hetenstraat. De in 2021 vastgestelde grondexploitatie Shita locatie is toegevoegd aan het resultaat van de MPG.

Het meerjarenperspectief ziet er op hoofdlijnen als volgt uit: Tabel 22. Meerjarenperspectief investeringen en opbrengsten Overzicht investeringen en opbrengsten in mln. 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

kosten

nog te realiseren 63,49

24,83

15,43

13,97

6,00

1,64

1,02

0,60

opbrengsten

141,38

40,32

42,82

26,25

13,08

10,68

8,22

0,01

rente

-2,41

-2,07

-1,29

-0,84

-0,78

-0,58

-0,55

kasstroom

13,08

25,31

10,98

6,24

8,25

6,63

-1,13

Uit bovenstaande tabel valt het volgende op te maken: • De kosten op langere termijn nemen af. In 2022 worden nog investeringen verwacht van circa € 24,83 mln. en daarna neemt het investeringsniveau verder af in 2025 naar minder dan € 6 mln. • Opbrengsten. In 2022 worden nog veel opbrengsten verwacht (in totaal ca. 35 mln.). Deze opbrengsten worden met name gerealiseerd binnen de woningbouwlocaties eikendal, steenbrugge en daarnaast van bedrijvenpark A1. • Ten opzichte van het MPG 2021 is zowel het kostenniveau als het opbrengstenniveau toegenomen. De belangrijkste factoren zijn hierbij de gewijzigde marktomstandigheden, hogere kosten maar ook hogere opbrengsten. Figuur 7. Ontwikkeling nog te maken kosten en opbrengsten

Wat opvalt in de vorige grafiek, figuur 7 “Ontwikkeling nog te maken kosten en opbrengsten”, is dat de kosten en opbrengsten vanaf 2023 naar verwachting fors afnemen. In 2022 en 2023 zijn de geraamde opbrengsten nog hoog, daarna, vanaf 2024 daalt het opbrengstenniveau.

33

In de jaren tot en met 2028 zal de gemeentelijke boekwaarde van de grondexploitaties verder afnemen doordat er minder kosten worden gemaakt en er meer opbrengsten worden gerealiseerd uit verkopen en exploitatiebijdragen. Vanaf 2023 ontstaat een redelijk stabiele kosten- en opbrengstenontwikkeling. Hierbij is uitgegaan van de per 1-12022 bestaande gemeentelijke grondexploitatiebegrotingen.

Verdeling kosten en opbrengsten In onderstaande tabel worden de nog te verwachten kosten over de periode 2022 tot en met 2028 weergegeven. Tabel 23. Opbouw nog te realiseren nominale kosten per jaar (bedragen x € 1 miljoen) Soort kosten

Totaal in %

Totaal in €

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

verwerving

11,4%

7,23

5,90

0,71

0,35

0,13

0,07

0,06

0,01

sloop en milieu

4,9%

3,13

1,74

0,91

0,29

0,19

0,00

0,00

0,00

hoofdstructuur

5,3%

3,35

1,24

0,52

1,02

0,57

0,00

0,00

0,00

civiele techniek

52,5%

33,35

10,16

9,30

9,36

3,35

0,80

0,19

0,19

plankosten

17,9%

11,36

4,31

2,87

1,75

1,18

0,53

0,53

0,19

bijdragen

0,5%

0,29

0,09

0,10

0,08

0,03

0,00

0,00

0,00

planonvolledigheid

7,5%

4,77

1,39

1,02

1,13

0,54

0,24

0,24

0,20

100,00%

63,49

24,83

15,43

13,97

6,00

1,64

1,02

0,60

totaal

Figuur 8. Opbouw nog te realiseren nominale kosten (% is afgerond op gehelen)

In bovenstaande figuur 8 wordt inzicht gegeven in de opbouw van de nominale kosten (exclusief rente- en in flatieinvloeden) op totaal niveau. Deze nog te maken kosten per 1-1-2022 worden nog gerealiseerd in de resterende looptijd van de lopende plannen. Uit de grafiek is af te leiden dat de verwachte civiele kosten (sloop en milieu, hoofdstructuur en civiel) circa 63% van de totaal nog te maken kosten uit maakt. Zichtbaar is, dat er nog beperkt verwervingen nodig zijn en dat dit aandeel circa 11% van de totaal nog te maken kosten uit maakt. Deze kosten hebben betrekking op: • de overdracht van gronden binnen het cluster Westfalenstraat en • in beperkte mate interne overdracht van gronden en panden. De plankosten maken circa 18% van de totaal nog te maken kosten uit en er wordt rekening gehouden met 8% planonvolledigheid. De samenstelling van de kosten over de resterende looptijd van de projecten laten zien dat deze zich vooral in de uitvoeringsfase begeven. Het aantal projecten, zeker van enige omvang, in de voorbereidingsfase is gering.

34

In de volgende grafiek, figuur 9 Opbouw nog te realiseren kosten per jaar 2022-2028, is de periode beschouwd met een weergave van alle te verwachten kosten over deze periode . In tabel 23 op de vorige pagina zijn de diverse bedragen en kosten onderdelen al samengevat in één tabel. Per jaar wordt in de vorm van een samengestelde kolom alle kosten getotaliseerd en weergegeven in de figuur. Figuur 9. Opbouw nog te realiseren kosten per jaar 2022-2028

In bovenstaande grafiek valt op dat de omvang van de kosten vanaf 2022 t/m 2028 stark afneemt van 25 mln. In 2022 naar ca. 7 mln. In 2025, daarna zijn de kosten beperkt Plankosten

De plankosten zijn globaal onder te verdelen in de kosten voor: • planontwikkeling, • planvoorbereiding. De plankosten kunnen als volgt worden toegelicht: • Planontwikkeling Dit zijn investeringen die worden gemaakt in het vóór-proces om te komen tot een plan dat in uitvoering kan worden gekomen. Deze investeringen bestaan hoofdzakelijk uit kosten voor stedenbouwkundige uitwerking c.a., bestemmingsplan c.a. opstellen, opstellen grondexploitaties, projectmanagement, secretariële werkzaamheden, juridisch/bestuurlijke werkzaamheden, planeconomischewerkzaamheden et cetera. • Planvoorbereidingskosten

Deze investeringen hangen samen met uitvoering en benodigde werken en kosten van een project. Dit zijn ambtelijke en andere externe kosten die betrekking hebben op de uitvoering van civieltechnische kosten als sloop, sanering, bouwrijpmaken, woonrijpmaken inclusief groenvoorziening, aanleg nustvoorzieninegn et cetera. Voor een nadere detaillering van de plankosten wordt verwezen naar de geldende wetgeving en regeling: • • • •

Wet ruimtelijke ordening: artikel 6.13 met een nadere uitwerking in Besluit ruimtelijke ordening: artikel 6.2.4. en 6.2.5. ten aanzien van uitvoeringskosten en plankosten; Regeling plankosten exploitatieplan; BBV Nota grondexploitatie 2016.

In de meerjarenbegroting(MJB), de grondexploitatiebegrotingen, van de BIE-GREX projecten wordt een raming opgenomen van de verwachte plankosten voor de verschillende projecten. Figuur 10 laat zien dat de plankosten

35

geleidelijk afnemen vanaf 2022. De afname doet zich voor in zowel de planontwikkelingskosten en planbegeleidingskosten. Bepaling plankosten. Afhankelijk van het type project worden de plankosten bepaald aan de hand van een plankostennormeringsmethode, voor traditionele woningbouwprojecten of bedrijventerreinen wordt de plankostenscan als uitgangspunt gehanteerd, voor specifieke situaties wordt een raming opgesteld op basis van de verwachte capaciteitsinzet. Het belangrijkste gedeelte van de plankosten heeft betrekking op de ambtelijke uren tegen intern tarief. Daarnaast zijn er ook de zogenaamde overheadkosten die verdeeld worden over de verschillen exploitaties. Bij de begroting van de planksten worden de huidige GREXEN als uitgangspunt gehanteerd. Indien er nieuwe projecten worden opgestart om aan de woningbouwdoelstellingen te voldoen zal het benogigd bedrag voor plankosten toe nemen.

36

Figuur 11. Opbouw nog te realiseren opbrengsten per bouwcategorie

In figuur 11 wordt inzicht gegeven in de opbouw van de nominale opbrengsten op totaal niveau en hieronder in figuur 12 op jaarniveau. Zichtbaar is dat 57% van de nominale opbrengsten voortkomt uit woningbouw, , 36% komt voort uit de uitgifte van bedrijventerreinen. Dat is ook een afspiegeling van de projectenportefeuille zoals gepresenteerd in hoofdstuk 5. Het overige deel wordt gevormd door exploitatiebijdragen en subsidies. In de volgende tabel, tabel 24, zijn de opbrengsten gesplitst per soort opbrengst, aangegeven in % en in € (afgerond). Tabel 24. Opbouw nog te realiseren nominale opbrengsten per jaar (x € 1 miljoen) Soort opbrengst

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

woningbouw

Totaal in % 57,3%

Totaal in € 81,05

19,18

32,23

17,91

6,62

3,17

1,94

0,00

niet woningbouw

35,9%

50,76

15,42

9,18

7,76

6,42

6,50

5,47

0,00

bijdragen

3,4%

4,80

4,75

0,05

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

overige opbrengsten

3,4%

4,77

0,97

1,35

0,57

0,04

1,01

0,81

0,01

totaal

1,00

141,38

40,32

42,82

26,25

13,08

10,68

8,22

0,01

In grafiek 12 “Opbouw nog te realiseren opbrengsten” per jaar 2022-2028, zijn de in de tabel 23 aangegeven opbrengsten grafisch weergegeven. Figuur 12. Opbouw nog te realiseren opbrengsten per jaar 2022-2028

In bovenstaande figuur is te zien dat in 2022 een forse opbrengst wordt verwacht van in totaal circa € 40 mln. En in 2023 totaal bijna 43 mln. Daarna vanaf 2024 zullen de opbrengsten geleidelijk afnemen.

37

Ontwikkeling boekwaarde In de volgende tabel en figuur is het verloop van de boekwaarde over de periode tot 2028 weergegeven. Het gaat hier om het verloop van de bruto boekwaarde waarop de verliesvoorziening niet in mindering is gebracht. De boekwaarde loopt af van bijna 105 mln. Naar 33.mln. in 2028 Dit komt enerzijds omdat er meer opbrengsten dan kosten worden verwacht, anderzijds worden exploitaties afgesloten en in voorkomende gevallen worden verliezen genomen ten laste van de verliesvoorziening bij jaarrekening. In de tabel 28,“Mutaties verlieslatende complexen” in hoofdstuk 7 worden deze weergegeven waarbij een vergelijking is getroffen tussen 1-1-2020 en 1-1-2021. Tabel 25. Overzicht verloop boekwaarde grondexploitaties. Overzicht verloop boekwaarde grondexploitaties in mln. 2022 boekwaarde

104,04

2023 90,96

2024 65,65

2025 54,67

2026 48,42

2027 40,17

2028 33,54

In grafiek 13 “Ontwikkeling boekwaarde c.q. verliesvoorziening verlieslatende BIE- complexen” per jaar 2022-2028, is het in de tabel 24 aangegeven cumulatieve verloop van de boekwaarden grafisch weergegeven. Figuur 13. Ontwikkeling boekwaarde c.q. verliesvoorziening verlieslatende BIE- complexen

38

7

Weerstandsvermogen en vermogenspositie

Algemeen In dit hoofdstuk brengen wij de consequenties van de geactualiseerde grondexploitaties op het weerstandsvermogen en de vermogenspositie in beeld. Het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen: • de weerstandscapaciteit: dit zijn de middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt of kan beschikken om niet begrote kosten te dekken en • alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen en die van materiele betekenis kunnen zijn in relatie tot de financiële positie

Ontwikkeling risico’s In de jaarlijkse planning en control cyclus zijn twee momenten waarop wij het weerstandsvermogen in beeld brengen. Wij doen dat bij het opstellen van de begroting en de jaarrekening. Tussentijds rapporteren (zomer- en najaarsrapportage) wij wel over ontwikkelingen ten aanzien van de risico’s. De risico’s die samenhangen met de geactualiseerde grondexploitaties geven onderstaand het een actueel beeld per 1-1-2022. Daarbij dient te worden opgemerkt dat alleen de risico’s bij de verlieslatende grondexploitaties ten laste zullen worden gebracht van het weerstandsvermogen. Tabel 26 Risico’s Grondexploitaties Risico Financieel kader

Actualisatie

Verschil

Verlieslatend

€

3.987.630

€

4.977.630

€

990.000

A1 Bedrijvenpark

€

560.000

€

1.955.000

€

1.395.000

Bedrijventerrein Lettele

€

50.000

€

50.000

€

-

Bedrijventerrein Looweg

€

100.000

€

100.000

€

-

Centrumplan Bathmen

€

-

€

-

€

-

Cluster Havenkwartier

€

757.500

€

712.500

€

-45.000

Cluster Stadsentree

€

473.750

€

348.750

€

-125.000

Sluiskwartier

€

1.365.000

€

1.115.000

€

-250.000

Westfalenstraat

€

331.380

€

346.380

€

15.000

Wijtenhorst Douweler Leide

€

250.000

€

250.000

€

-

Winkelcentrum Keizerslanden

€

100.000

€

100.000

€

-

Winstgevend

€

2.356.591

€

2.174.500

€

-122.091

Eikendal

€

225.000

€

225.000

€

-

Holterwegzone

€

100.000

€

-

€

-100.000

Steenbrugge

€

1.794.091

€

1.804.500

€

10.409

Tuinen van Zandweerd

€

177.500

€

145.000

€

-32.500

Afgesloten

€

30.000

€

-30.000

De Vijfde Hoek

€

30.000

€

-30.000

Eindtotaal

€

6.344.221

€

867.909

€

7.152.130

Conclusies risico-ontwikkeling Het totale risicoprofiel van de grondexploitaties is ten opzichte van de zomeractualisatie 2021 toenomen van € 6,3 tot € 7,2 miljoen. Dit is een toename van met € 0,9 miljoen. Dit wordt hoofdzakelijk verklaard door het risico bij A1bedrijvenpark m.b.t. het niet ondertekenen van contractuele overeenkomsten voor het verwerven van gronden (risico groot € 1,2 mln.). Met het bepalen van het gemeente brede risicoprofiel is ook rekening gehouden met het feit dat niet alle risico’s zich tegelijkertijd voordoen. Dit doen wij door middel van een Monte Carlo Simulatie (zie paragraaf weerstandsvermogen van het jaarverslag).

39

Ontwikkeling resultaten Winst- en verliesgevende grondexploitaties In de onderstaande tabel treft u een overzicht aan waarin alle resultaten van grondexploitaties worden weergegeven. Het betreft hier de in exploitatie genomen BIE-complexen, zowel winstgevend als verlieslatend. Alle resultaten bij elkaar opgeteld laten een voordeliger resultaat zien ter grootte van circa €4,85 mln ten opzichte van het financieel kader. Uit onderstaande tabel is op te maken dat dit voornamelijk toe is te wijzen aan het resultaat bij A1 bedrijvenpark. Tabel 27. Overzicht alle grondexploitaties Contante waarde (incl.

winstneming) Financieel kader Actualisatie Verschil Verlieslatend € -46.504.374 € -39.582.796 € 6.921.578 A1 Bedrijvenpark € -29.308.016 € -21.704.424 € 7.603.592 Bedrijventerrein Lettele € -668.734 € -592.288 € 76.447 Bedrijventerrein Looweg € 3.480 € -42.060 € -45.540 Centrumplan Bathmen € -623.410 € -647.781 € -24.371 Cluster Havenkwartier € -6.303.412 € -6.564.609 € -261.196 Cluster Stadsentree € -506.752 € -589.450 € -82.698 Sluiskwartier € -1.969.358 € -2.087.453 € -118.095 Westfalenstraat € -48.573 € -55.701 € -7.128 Wijtenhorst Douweler Leide € -2.918.548 € -3.077.528 € -158.980 Winkelcentrum Keizerslanden € -4.161.049 € -4.221.502 € -60.454 Winstgevend € 7.454.865 € 8.150.416 € 695.551 Eikendal € 1.983.868 € 1.503.910 € -479.958 Holterwegzone € -33.213 € 1.453 € 34.666 Steenbrugge € 3.341.878 € 4.589.668 € 1.247.790 Tuinen van Zandweerd € 2.162.332 € 2.055.385 € -106.947 Afgesloten € 1.221.033 € € -1.221.033 De Vijfde Hoek € 1.221.033 € € -1.221.033 Eindtotaal

€

-37.828.475 €

-31.432.380 €

6.396.096

Balanspositie per 31-12-2021 Boekwaarden Onderstaande tabel geeft een overzicht van de mutaties in de boekwaarden op totaalniveau. De boekwaarden betreffen de balanspositie voor aftrek van de verliesvoorzieningen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de bouwgronden in exploitatie (geboekt onder voorraden) en de boekwaarden die toegerekend worden aan het faciliterend grondbeleid (overlopende activa en passiva). In paragraaf 5.6 is al aagegeven dat er ultimo 2021 geen sprake meer is van grondexploitaties met aan faciliterend karakter. Over 2021 zijn in de grondexploitaties meer kosten dan opbrengsten gerealiseerd ( € 1,1 mln.) en is er sprake van tussentijdse winstname ten bedrage van € 1,5 mln.. Hierdoor is het totaal geïnvesteerd vermogen per saldo met €2,6 miljoen toegegnomen. Tabel 31. Mutaties projecten (bedragen in € x 1000) Boekwaarde 31-12-2020

Herrubricering

Totaal vermeerderingen

Totaal verminderingen

Winstuitname

Boekwaarde 31-12-2021

Bouwgronden in exploitatie (voorraden)

93.724

7.451

16.614

15.743

1561

Faciliterend grondbeleid (overlopende activa / passiva)

7.451

-7.451

0

0

0

0

101.175

0

16.614

15.743

1.561

103.607

Totaal

103.607

Verliesvoorziening Tegenover dit geïnvesteerd vermogen staat een verliesvoorziening van € 39,6 miljoen per 31-12-2021. De specificatie van de onderbouwing verliesvoorziening ziet er als volgt uit:

40

Tabel 32. Mutaties verliesvoorziening projecten (excl. Facilitairgrondbeleid) Mutaties verliesvoorziening

Bedrag

Saldo per 1-1-2021 Rentetoevoeging Zomeractualisatie 2e kwartaalrapportage

46.686 892 -2.099

Actualisatie grondexploitaties Jaarrekening 2021 Saldo per 31-12-2021

-5.896 39.583

Netto balanspositie De netto balanspositie ten aanzien van de grondexploitaties bedraagt € 64,0 miljoen (€103,6 miljoen minus €39,6). Ten opzichte van de jaarrekening 2020 is onze balanspositie met €17 miljoen toegenomen.

41

BIJLAGEN De volgende bijlagen treft u hierna aan: Bijlage I

Waarderen van gronden

Bijlage II

Factsheets (vertrouwelijk)

Bijlage III

Risicoverloop (vertrouwelijk)

Bijlage IV

Aan- en verkoop boek (vertrouwelijk)

Bijlage V

Compensatieafspraken (vertrouwelijk)

Bijlage VI

Meerjarenbegrotingen (vertrouwelijk)

Bijlage VII

Rekentechnische uitgangspunten per 1-1-2022

42

Bijlage I

Waarderen van gronden

Uitgangspunten en parameters Jaarlijks, bij het opmaken van de jaarrekening, vindt er een beoordeling plaats van de waardering van de gronden en grondexploitaties. Basaal is de vraag in hoeverre de investeringen van het ‘grondbedrijf’ nog kunnen worden terugverdiend, uiteraard rekening houdende met al bestaande verliesvoorzieningen. Om inzicht in te krijgen in de vraag of de investeringen nog kunnen worden terugverdiend, wordt een vierdeling gehanteerd in de gronden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gronden • in exploitatie, • gronden nog niet in exploitatie (bv. voormalige NIEGG locaties), • nog te verkopen gronden en • strategische of overige gronden. In exploitatie genomen (BIE) Deze categortie gronden zijn in exploitatie genomen. Men noemt deze gronden confrom de BBV richtlijnen Bouwgrond in exploitatie oftewel BIE-projecten. Dat zijn projecten zoals De Vijfhoek, Bedrijventerrein A1 en Havenkwartier (gedeeltelijk), waarvan de raad een grondexploitatie heeft vastgesteld en dus het besluit heeft genomen deze daadwerkelijk in ontwikkeling te nemen. De waardering van deze gronden vindt plaats op basis van de grondexploitatie. Indien de grondexploitatie een tekort kent dient een verliesvoorziening te worden aangelegd. Een andere mogelijkheid is afwaardering van de boekwaarde.

Afwaardering is afhankelijk van de vraag in hoeverre een reële kans bestaat dat mogelijke verliezen in de toekomst alsnog kunnen worden goedgemaakt. Is dat niet het geval dan dient er te worden afgewaardeerd. Ook is het van belang dat de gronden en overiog vastgoed regelmatg worden getaxeerd om de marktwaarde te bepalen. De marktwaarde wordt verwerkt in de grondexploitatiebegroting. Dit kan invloed hebben op het resultaat van de grondexploitatie en de eventueel te vormen verliesvoorziening. Nog niet in exploitatie genomen gronden (MVA) De tweede categorie betreft de voormalige Nog niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Bijvoorbeeld Park Zandweerd is ondergebracht in deze categorie. Dit gebied van onder de overgangsregel van de BBV waarin is geregeld dat, indien dit gebied vóór eind 2019 in exploitatie is genomen, de geldende boekwaarde per 1-1-2016 plus voorbereidende plankosten om te komen tot een plan, worden opgenomen als boekwaarde in de nog op te stellen grondexploitatiebegroting. Voor Park Zandweerd heeft de gemeenteraad al wel een reëel en stellig voornemen uitgesproken de gronden in ontwikkeling te willen gaan nemen, maar een grondexploitatiebegroting is nog niet vastgesteld door de gemeenteraad. De voorbereidingen zijn vol gaande maar nog niet dusdanig gereed dat een grondexploitatiebegroting kan worden vastgesteld.

Zodra dit het geval is, wordt deze ter besluitvroming aan de gemeenteraad aangeboden en worden de benodigde gronden administratief overgezet van de MVA naar het project. Zo kan er invulling worden gegeven aan de voorgestane ruimtelijke ontwikkeling. De waardering van deze gronden vindt plaats op basis van een planeconomische verkenning of concept grondexploitatie. Ook hier geldt dat indien de planeconomische verkenning een tekort kent, een verliesvoorziening dient te worden aangelegd of een afwaardering van de boekwaarde dient plaats te vinden. Daarnaast is het van belang dat gemeentelijke gronden enoverig vastgoed regelmatg worden getaxeerd om de marktwaarde te bepalen. De marktwaarde wordt verwerkt in de grondexploitatiebegroting. Dit kan invloed hebben op het resultaat van de grondexploitatie en de eventueel te vormen verliesvoorziening. Nog te verkopen gronden De derde categorie gronden zijn nog te verkopen gronden uit reeds afgesloten complexen, zoals bijvoorbeeld de woningbouwplannen in Lettele en Okkenbroek. Deze grondexploitaties zijn afgesloten omdat de meeste activiteiten zijn beëindigd. Slechts de verkoop van enkele bouwrijp gemaakte percelen resteert. In die situatie is het niet efficiënt een projectorganisatie rondom dit soort projecten te organiseren. Het resultaat van deze exploitaties wordt opgemaakt en de winst of het verlies genomen.

De dan nog resterende boekwaarden worden ondergebracht in één complex en dienen te worden terugverdiend met de daadwerkelijke verkoop van die laatste kavels. De marktwaarde van deze te verkopen percelen wordt jaarlijks getaxeerd. Indien de boekwaarde van alle nog te verkopen percelen hoger is dan de gezamenlijke marktwaarde dan dient ook hier een verliesvoorziening te worden aangelegd of dient er een afwaardering van de boekwaarde plaats te vinden.

43

Strategische of overige gronden Tenslotte zijn er de zogenaamde strategische of overige gronden. Bijvoorbeeld vallen de gronden in Deventer NO en Landeweert onder deze categorie. Dit zijn gronden waarvoor nog geen concrete visie is vastgesteld over de toekomstige ontwikkeling. Deze gronden vallen niet onder voormalig product 11 grondexploitaties, maar zijn ondergebracht in het complex ‘Nog te verkopen gronden’ binnen voormalig product 13, onroerende zaken buiten exploitatie. Deze gronden worden uitsluitend gewaardeerd op basis van de huidige bestemming, veelal een agrarische. Indien de boekwaarde de taxatiewaarde overstijgt dient de boekwaarde te worden afgewaardeerd naar de hoogte van de taxatiewaarde.

44

Bijlage II

Factsheets (vertrouwelijk)

18 X Factsheets per complex. Informatie over: • Plangebied (grootte bruto/netto, uitgeefbaar) • Fasering • Financieel resultaat op EW en CW • Risico’s

45

Bijlage III

Risicoverloop (vertrouwelijk)

Tabel ontwikkeling risico’s begroting 2022 – rekening 2021

46

Bijlage IV

Aan- en verkoop boek (vertrouwelijk)

Aan en verkoop boek

47

Bijlage V

Compensatieafspraken (vertrouwelijk)

Overzicht compensatieafspraken

48

Bijlage VI Meerjarenbegrotingen (vertrouwelijk) 18 X meerjarenbegrotingen per complex.

49

Bijlage VII Rekentechnische uitgangspunten (vertrouwelijk)

50