2022-432 Meerjaren Perspectief Grondzaken 2022
Tekst van het document
MPG 2022 Meerjaren Perspectief Grondzaken Gemeente Deventer Mei 2022
1
Inhoudsopgave 1
2
3
4
5
6
7
Inleiding
4
Aanleiding en doelstelling
4
Status van het MPG
5
Aanpak en uitgangspunten MPG
5
Kaders & ontwikkelingen
7
Beleidsmatige context (rol grondbeleid)
7
Maatschappelijke context
7
Ontwikkelingen en Parameters
9
Doorontwikkeling risicomanagement
10
Programmering woningbouw
11
Inleiding
11
Realisatie wonen
11
Behoefteprognose wonen
14
Prognose Kwantitatief
14
Programmering bedrijven en voorzieningen
19
Inleiding
19
Realisatie bedrijventerrein en voorzieningen
19
Behoefteprognose bedrijven en voorzieningen
20
Prognose bedrijven en voorzieningen
20
Toelichting op de actualisatie 2022
23
Inleiding
23
Bouwgronden woningbouw in exploitatie
23
Bouwgronden bedrijventerreinen in exploitatie
26
Strategische grondvoorraad
27
Strategische verwerving
27
Projecten in voorbereiding
28
Stille reserve
29
Afgesloten complexen
30
Faciliterend grondbeleid
31
Tussentijdse winstneming
32
Financieel Meerjaren Perspectief
33
Inleiding
33
Financiële analyse meerjaren perspectief
33
Verdeling kosten en opbrengsten
34
Ontwikkeling boekwaarde
38
Weerstandsvermogen en vermogenspositie
39
Ontwikkeling risico’s
39
Ontwikkeling resultaten
40
Balanspositie per 31-12-2021
40
BIJLAGEN 42
2
Bijlage I
Waarderen van gronden
43
Bijlage II
Factsheets (vertrouwelijk)
45
Bijlage III
Risicoverloop (vertrouwelijk)
46
Bijlage IV Aan- en verkoop boek (vertrouwelijk)
47
Bijlage V
48
Compensatieafspraken (vertrouwelijk)
Bijlage VI Meerjarenbegrotingen (vertrouwelijk)
49
Bijlage VII Rekentechnische uitgangspunten (vertrouwelijk)50
3
1
Inleiding Aanleiding en doelstelling
Het Meerjaren Perspectief grondzaken, hierna te noemen MPG biedt een jaarlijks overzicht en inzicht in het verloop van de grondexploitaties en de “grondportefeuille” van de gemeente Deventer. In dit MPG geven we een beeld van de situatie per 1-1-2022, we kijken vooruit naar de verwachtingen voor de komende jaren en blikken terug op de veranderingen die wij hebben geconstateerd ten opzichte van het MPG per 1-1-2021. Het MPG dient als jaarlijks terugkerend instrument waarin de samenhang van alle ontwikkelingen en keuzes in beeld worden gebracht. De volgende doelen worden met dit MPG nagestreefd: 1. Presentatie van een integraal beeld, dat de verschillende beleidsvelden overstijgt. 2. Het verstrekken van informatie over programmatische en plantechnische uitgangspunten. 3. Het bieden van inzicht in de actuele financiele stand van de gemeentelijke grondexploitaties. 4. Het bieden van inzicht in de belangrijkste risico’s die everbonden zijn aan de grondexploitaties.
Concrete aanleidingen om het MPG 2022 op te stellen zijn onder andere: 1. De gemeente staat voor een grote woningbouwopgave. Een deel daarvan pakt de gemeente zelf actief op . Het MPG geeft inzicht in dit actieve deel van het gemeentelijke grondbeleid. 2. Het blijft van belang dat de gemeente zich richt op een scherpe sturing ten aanzien van programma en financiën . 3. Het voorziet in een integrale informatievoorziening over de “stand van het grondbedrijf” in al zijn facetten. Het MPG biedt daartoe de benodigde informatie voor de gemeenteraad om te kunnen beoordelen of bijsturing nodig is ten opzichte van de door de gemeenteraad vastgestelde kaders. 4. Door het opstellen van het MPG ontstaat inzicht in gemeentelijke, actieve, grondexploitaties, hierna te noemen “grondexploitaties”, en wordt de gemeenteraad in de positie gebracht om “in control” te blijven op hetgeen binnen de portefeuille grondexploitaties gebeurt. 5. De afdrachten en gewijzigde marktomstandigheden in de afgelopen recente jaren hebben er voor gezorgd dat resultaten van grondexploitaties weer positief werden beïnvloed en minder verlieslatend werden of zelfs een batig resultaat kregen In de huidige situatie heeft de gemeente verlieslatende maar ook een aantal winstgevende grondexploitaties.
“Vinger aan de pols houden” is van belang om resultaten van grondexploitaties voorzover dit binnen de invloedsfeer van de gemeente ligt zoveel mogelijk te optimaliseren. Dit gebeurt door “in control te blijven” en goed te monitoren wat er gebeurt in de projecten. 6. Risicomanagement en het “in control zijn” van grondexploitaties maken een belangrijk onderdeel uit van sturing op projecten. Het MPG en de (vertrouwelijke) factsheet per project bieden informatie over de omvang en de te nemen beheersmaatregelen met betrekking tot ingeschatte risico’s die verbonden zijn aan de grondexploitaties. 7. Conform het “Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten”, hierna te noemen “BBV”, bestaat een jaarlijkse plicht voor actualisatie van grondexploitaties. De geactualiseerde grondexploitaties worden door middel van het MPG voorgelegd ter besluitvorming aan de gemeenteraad. 8. Daarnaast zijn door de Commissie BBV met betrekking tot grondexploitaties ultimo 2018 de richtlijnen ten aanzien van vroegtijdige winstneming bij winstgevende grondexploitaies aangescherpt gevolgd door een complete actualisatie van de voornoemde richtlijnen in de zomer van 2019. 9. Eventuele herziening van grondexploitaties wordt voorgelegd aan de gemeenteraad ter besluitvorming indien actualisatie niet binnen de eerder door de gemeenteraad gestelde kaders kan plaatsvinden.
Bij herziening van een gromdexploitatie is sprake van een substantiële verandering die niet past binnen de autonome reguliere ontwikkelingen van een project. Uit de geactualiseerde en herziene grondexploitaties kunnen mutaties volgen in reserves en voorzieningen binnen het vermogensbeheer van vastgoed en grondzaken. Deze mutaties worden in dit MPG inzichtelijk gemaakt en vaststelling vindt plaats bij de jaarstukken door de gemeenteraad. Het MPG vormt hiermee een aanvulling op de bestaande informatievoorziening zoals deze is opgenomen in de planning & control cyclus, met name specifiek de “paragraaf Grondbeleid” en de ”paragraaf Weerstandsvermogen”. De uitdaging in dit MPG is om separate informatie uit vastgesteld beleid en beleid dat in ontwikkeling is te verbinden en als geheel in samenhang met elkaar te presenteren, zodat onderlinge verbanden kunnen worden gelegd en beoordeeld.
4
Status van het MPG Informatie en sturing. Met het MPG wordt onder andere inzicht gegeven in de huidige positie van grondexploitatie complexen. Met het MPG wordt vooral de informatievoorziening verbeterd door deze in samenhang te laten zien met andere aspecten die samenhangen met grondexploitaties. Het gaat hierbij dan om de aspecten programmatische uitgangspunten, planning, financiën en risico’s. Daarnaast wordt op basis van actuele inzichten een prognose gegeven van de te verwachten financiële resultaten van de lopende grondexploitaties. Op basis van de informatie in het MPG kan de gemeenteraad haar sturende kaderstellende rol beter uitvoeren en wordt zij in een positie gebracht om “in control” te zijn. In het MPG worden ontwikkelingen en risico’s gesignaleerd. Wanneer deze daadwerkelijk aanleiding zijn voor bestuurlijk handelen, worden deze separaat aan de raad voorgelegd ter beoordeling en besluitvorming. Status en doel van de grondexploitatieberekening. De actualisatie van grondexploitatieberekeningen, die aan dit MPG ten grondslag ligt, zijn in beginsel financieeltechnisch van aard. Hierbij kan gedacht worden aan actualisatie van eenheidsprijzen, al dan niet een bijstelling in de fasering van investeringen en opbrengsten en aanpassing van parameters met financiële consequenties voor het uiteindelijk grondexploitatieresultaat.
Planinhoudelijke wijzigingen, herziening van bestaande uitgangspunten, worden altijd separaat ter besluitvorming voorgelegd. Dit MPG geeft de financiële resultaten van de concrete uitvoering van het huidige grondbeleid weer. Naast de eerder genoemde doelen onder 1.1. “Aanleiding en doelstelling” die met het MPG worden nagestreefd, zijn ook de volgende doelen ondere andere van belang: • Transparant en begrijpelijk inzicht geven ten aanzien van de: • méérjarige ontwikkelingen in de verschillende complexen; • ontwikkeling van de algemene reserve grondexploitaties (ARG) en andere specifieke reserves en verliesvoorziening; • ontwikkeling van de financieringsbehoefte van de complexen; • Input leveren voor evaluatie, actualisatie (grond)beleid en actualisatie van parameters welke worden toegepast in de te actualiseren grondexploitatieberekeningen; • Input leveren voor monitoren en sturen van de programma’s wonen, bedrijventerreinen en kantoren. Actieve grondexploitaties. Dit MPG rapporteert over actieve gemeentelijke grondexploitaties ten aanzien van woningbouw, bedrijventerreinen en overige voorzieningen. Het komt voor dat een (private) ontwikkelaar of een combinatie van ontwikkelende private partijen een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren.
Genoemde ontwikkeling kan plaats vinden op gronden: • die in eigendom zijn van één of meerdere partijen (facilitaire private ontwikkeling), • die in eigendom zijn van de gemeente Deventer (actieve gemeentelijke grondexploitatie) • een gecombineerde gezamenlijke ontwikkeling op private en gemeentelijke gronden (“gemengd project”). Zolang de gemeente in ontwikkelingen, waarbij sprake is van een gezamenlijke ontwikkeling (gemeentelijke gronden in combinatie met private gronden), een financieel risico loopt worden deze ontwikkelingen “traditioneel” in exploitatieberekeningen opgenomen.
Aanpak en uitgangspunten MPG Het MPG wordt één keer per jaar in april/mei opgesteld als onderlegger bij de jaarrekening van voorgaande verslagjaar. De financiële basis voor het MPG wordt gevormd door de:
5
• jaarrekening (boekwaarde 31-12 van voorgaande jaar voorafgaand aan opmaak exploitatieberekening) en • geactualiseerde meerjarenbegroting van de diverse grondexploitaties in het nieuwe verslagjaar. Werkwijze en resultaat bepaling. In dit MPG wordt de stand van zaken per 1-1-2022 vastgelegd. Deze datum wordt “peildatum” genoemd. Daarvoor zijn de lopende grondexploitaties per die datum doorgerekend ten aanzien van de nog te verwachten nominale investeringen en nominale opbrengsten. Tevens is gekeken naar de fasering van voornoemde, te verwachten, nominale investeringen en - opbrengsten waarbij deze zijn uitgezet, gefaseerd, in de tijd met gebruikmaking van zogenaamde parameters rente en inflatie voor investeringen en opbrengsten. Gedurende de restant looptijd wordt ook, markttechnisch, rekening gehouden met ontwikkeling van kosten en opbrengsten. Door middel van het toepassen van de(samengestelde) parameters kosten- en/of opbrengstenstijging dan wel kosten- en/of opbrengstendaling, uitgedrukt in een percentage, wordt geanticipeerd op “de marktontwikkelingen”. Dit wordt “indexatie”genoemd. Ook wordt rekening gehouden met toekomstige rentelasten of -baten door gebruik te maken van de parameter rente. Uit voornoemde berekening volgen jaarlijkse kasstromen.
Het totaal van deze jaarlijkse kasstromen tot aan de einddatum van een grondexploitatie van het betreffende project leidt tot een waarde op einddatum, de Eindwaarde (EW). De eindwaarde is de waarde die ontstaat wanneer “nominale” waarden worden gefaseerd met toepassing van rente en inflatie gedurende de looptijd van het betreffende project. De einddatum is de datum waarop het project fysiek gereed en opgeleverd is en het moment waarop betreffende grondexploitatiebegroting administratief kan worden afgesloten. Omdat de einddatum van iedere grondexploitatieberekening verschillend kan zijn wordt de systematiek gehanteerd dat alle eindwaardesaldi (het resultaat op eindewaardedatum) van de diverse grondexploitatiebegrotingen wordt teruggerekend naar de peildatum, datum van opmaak grondexploitatiebegroting in betreffende jaar, in deze MPG de peildatum 1 januari 2022. Door alle eindwaardesaldi terug te brengen naar de peildatum per 1-1-2022 worden de projectresultaten onderling vergelijkbaar. In paragraagf 2.4. “Ontwikkelingen en parameters” wordt nader ingegaan op deze materie. Deze berekening op peildatum 1-1-2022 wordt het netto contant maken van de eindwaardesaldi genoemd waardoor een netto contante waarde (NCW) ontstaat dat als resultaat geldt op peildatum 1-1-2022.
Om de NCW te berekenen wordt gebruik gemaakt van een discontovoet, een percentage dat is voorgeschreven dor de Commissie BBV. EW gedeeld door de discontovoet geeft het resultaat op NCW per 1-1-2022. Discontovoet. Dit percentage is een verplicht te hanteren voorgeschreven rentepercentage door de Commissie BBV om de NCW te bepalen en bedraagt per 1-1-2022 2% per jaar. Dit percentage is enerzijds gebaseerd op het in de afgelopen jaren méérjarig gemiddelde inflatiepercentage in de Eurozone en anderzijds op de toekomstverwachting, welke objectief is vertaald in het streven van de Europese Centrale Bank (ECB) naar een percentage van onder, maar dichtbij, de 2 procent. (Bron: Notitie grondexploitatie 2016).
Leeswijzer • In de hoofdstukken 2 tot en met 4 wordt een beschrijving gegeven van de context, relevant voor grondexploitaties. Deels bestaat dit uit gemeentelijke algemene kaders (hoofdstuk 2) en deels over ontwikkelingen ten aanzien van de beleidsvelden wonen (hoofdstuk 3) en economie (hoofdstuk 4). • In hoofdstuk 2 paragraaf 2.3 wordt specifiek ingegaan op de Commissie BBV die voorschrijft dat de term “Bouwgrond in exploitatie” wordt gehanteerd voor grondexploitiebegrotingen, hierna te noemen ”BIE- GREX”. • In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de wijze waarop deze analyse gemaakt is in hoofdstukken 2 tot en met 4 en vertaald in nieuwe berekeningen. • De doorrekening van de nieuwste BIE GREXEN heeft effect op het financieel meerjarenperspectief van de grondexploitaties en de algemene reserve grondexploitatie (ARG). Dit staat beschreven in hoofdstuk 6. • In hoofdstuk 7, tenslotte, wordt voorgaande doorvertaald naar risico’s, het weerstandsvermogen en de vermogenspositie. Tot slot zijn aan dit MPG de volgende zes bijlagen toegevoegd: 1. Waarderen van grondposities, waarin de principes van waarderen zijn beschreven; 2. De Factsheets (vertrouwelijk) met vermelding per complex van - de stand van zaken
6
- alsmede het programma en - de risico’s; 3. Het risicoverloop (vertrouwelijk); 4. Aan- en verkoopboek (vertrouwelijk); 5. Bouwclaims (vertrouwelijk); 6. Per complex de meerjarenbegrotingen (vertrouwelijk).
2
Kaders & ontwikkelingen Beleidsmatige context (rol grondbeleid)
Grondbeleid. Een belangrijk thema is een evenwichtige ontwikkeling van Deventer. Ontwikkelingen in onder andere demografie, economie, technologie en duurzaamheid leiden tot verandering in de ruimtevraag. Uitgaande van het grondbeleid als ondersteunend instrument stellen we ons in dit kader de vraag hoe we een bijdrage kunnen leveren aan de daarbij behorende opgaven en ambities. Anders geformuleerd: hoe kunnen we een bijdrage leveren aan de waardecreatie, in coöperatie met onze inwoners, ondernemers en andere partners? De kern van waardecreatie is het centraal stellen van het maatschappelijke effect van een gebiedsontwikkeling. Dat gebeurt vanuit een breed perspectief. Bijvoorbeeld of een gebiedsontwikkeling bijdraagt aan een gezonde leefomgeving of aan meer werkgelegenheid. Dit maatschappelijk effect wegen we af tegen de financiële investering en risico’s in een gebiedsontwikkeling. Hierbij beoordelen van we de noodzakelijke of wenselijke gemeentelijke rol van geval tot geval. Het grondbeleid vraagt om maatwerk per afzonderlijke situatie. Afhankelijk van de specifieke situatie , de specifieke ambities en de specifieke afweging die de gemeente maakt bij een ontwikkeling, kiest de gemeente een rol in haar grondpolitiek. De gemeente kan hierbij kiezen uit faciliterend grondbeleid, proactief faciliterend grondbeleid en actief grondbeleid.
Als een ruimtelijke ontwikkeling ongewenst is werkt de gemeente niet mee. In 2014 heeft de gemeenteraad de Nota Grondbeleid vastgesteld. Daarin is vastgelegd dat de gemeente geen actief grondbeleid voor staat. Alleen, als de markt belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen niet op pakt of op kan pakken, maakt de gemeente een afweging of zij een actieve rol wil en kan spelen. De wereld is inmiddels veranderd en de vastgoedmarkt is volop in beweging. Ook in Deventer. De stad heeft de ambitie om een ongedeelde stad te zijn met een fijn vestigingsklimaat, de juiste voorzieningen en aantrekkelijke woon- en werklocaties. Dat betekent ook een impuls aan de woningbouw die bereikbaar is voor alle doelgroepen met nadruk op betaalbaarheid. Deventer staat daarom voor een opgave met een schaal die veel groter is dan in achterliggende periode 2010 -2021. Daarop dient ook het grondbeleid te worden afgestemd. De ambities van Deventer vragen een meer actieve afweging over de gemeentelijke rol in de ruimtelijke ontwikkelingen. Daartoe moet het grondbeleid worden geactualiseerd, gericht op een evenwicht in de rol die de gemeente wil en kan vervullen, varierend van faciliterend tot actief. Een grondbeleid dat aansluit op de Omgevingswet en een sterk verband heeft met de Omgevingsvisie.
Een grondbeleid dat effectief wordt ingezet als middel om de beleidsdoelen en ambities van Deventer waar te maken. E.e.a. binnen voor de gemeente aanvaardbare financiele kaders en risico’s. Aan een nieuwe Nota Grondbeleid wordt inmiddels gewerkt.
Maatschappelijke context Er staat een stevige druk op de woningmarkt. De vraag is ongekend hoog, de gemeente zet in op het realiseren van een aanzienlijk bouwprogramma. Gemeente en marktpartijen kunnen dit alleen realiseren indien zij hierin samen optrekken. Onderzocht wordt welk deel daarvan nog in de bestaande bebouwde kommen kunnen worden gerealiseerd. De gemeente is nu al zelf actief betrokken bij een aantal locaties in met name Deventer, zoals het Havenkwartier, Sluiskwartier, Shitalocatie en van Heetenstraat. Maar ook faciliteert zij marktpartijen bij de ontwikkeling van diverse locaties zoals de voormalige Aupinglocatie, Senzora, Kop Handelskade, Roto Smeets en Geertruidentuin. In toenemende mate worden deze locaties gebundeld in integrale gebiedsontwikkelingen zoals Centrumschil en de Kien. De gemeente vervult daarin een regisserende rol op het niveau van het gebiedsprogramma.
7
In aanvulling daarop vinden ook ontwikkelingen plaats buiten de bestaande bebouwing. Een deel daarvan wordt ontwikkeld onder actieve regie van de gemeente. Voorbeelden daarvan zijn Steenbrugge, Tuinen van Zandweerd en Eikendal. De uitbreiding van Bathmen (Bathmense Enk, fase III) wordt door marktpartijen gerealiseerd. Voor de woningbouwopgave Bathmen (na Bathmense enk) wordt ook onder gemeentelijke regie een gebiedsprogramma geformuleerd waarbinnen marktinitiatieven kunnen worden gefaciliteerd. De gemeente onderzoekt ook de eigen rol in de woningbouwopgave van de komende 10-15 jaar. Daar waar sprake is van een specifieke maatschappelijke opgave (doelgroepen of ruimtelijke vraagstukken) wordt ook het innemen van een eigen grondpositie overwogen. Daartoe heeft de gemeente op een aantal locaties het instrument van de WVG (voorkeurspositie) ingezet. Dat betreft de locaties Wechelerhoek, Lettele en Loo buiten de bestaande bebouwde kommen en de locatie Piekfijnplein in Deventer. Of dit tot het daadwerkelijke aankopen van deze gronden gaat leiden is afhankelijk van de vragen of dit bijdraagt aan de gewenste maatschappelijke ontwikkeling en of de gronden tegen aanvaardbare prijs kunnen worden verworven. Voor het A1 Bedrijvenpark wordt inmiddels gewerkt aan de voorbereiding van het westelijke deel. Over de eerste uitgifte is inmiddels overeenstemming bereikt.
Het gehele oostelijke deel is nagenoeg uitgegeven. Als de huidige vooruitzichten werkelijkheid worden en ook de uitgifte van het westelijk deel snel zal zijn gerealiseerd, is een standpunt nodig of, in aanvulling op de ruimte die ontstaat door transformatie van de bestaande terreinen, behoefte is aan een nieuw bedrijventerrein. Modernisering en herinrichting van de oudere bedrijventerreinen Kloosterlanden en Bergweide (traject TBBT , toekomstigbestendige bedrijventerreinen) kunnen belangrijke impulsen op het gebied van duurzaamheid, toegankelijkheid en leefbaarheid geven en wellicht leiden tot nieuwe ruimte ontstaat voor bedrijvigheid. Mogelijk kan het gemeentelijke grondbeleid hier een faciliterende en stimulerende rol spelen, ondermeer door inzet van het instrument erfpacht. Interessant daarin is ook de ontwikkeling binnen de Poort van Deventer, met daarin de (door)ontwikkeling van het S/Park en het Gasfabriekterrein. We zien dit als een kansrijk gebied voor startups en hoogwaardige, innovatieve en duurzame bedrijvigheid. Hier liggen ook kansen voor een transferium nabij de A1 dat bijdraagt aan duurzame mobiliteit. Belangrijk is het perspectief voor de bedrijfskavels aan de Westfalenstraat, waar zich het Cleantech Center Deventer heeft gevestigd.
Hierdoor is de oude locatie van de Milieustraat aan de vierde havenarm vrij gevallen, wat ruimte biedt aan nieuwe watergebonden bedrijvigheid. Op die plek wordt een containerterminal ontwikkeld. Informatie over alle gemeentelijke projecten is te vinden op de site www.deventerverkoopt.nl . Deze site wordt goed gevonden en bezocht. Dat komt ook doordat meerdere particuliere ontwikkelaars ook van deze site gebruik maken.
8
Ontwikkelingen en Parameters In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op taxatie en actualisatie van grondprijzen van de vrije (sector) kavels woningbouw, bedrijfskavels en de grondprijsbepaling van projectbouw (zie ook Bijlage VII Rekentechnische uitgangspunten 2022). Daarnaast worden conclusies getrokken met betrekking tot de te hanteren meerjarige indexcijfers voor de grondopbrengsten. Taxaties/ grondprijzen. De gemeente hanteert het principe dat de verkoopprijs van vrije sector kavels ten behoeve van woningbouw en bedrijfskavels één keer in de twee jaar extern opnieuw wordt getaxeerd. De taxaties vormen, samen met de meerjarige indexering van de verkoopprijzen, input voor de berekening van de grondexploitatiebegrotingen bij de jaarrekening 2021 en het MPG 2022. De grondprijzen voor projectmatige bouw worden residueel berekend. Deze berekeningswijze bepaalt de verkoopprijs van de grond door de vrij op naam prijs (VON- prijs excl. btw.) van de woning te verminderen met de te verwachten stichtingskosten (bouwtechnische en overige stichtingskosten excl. grondwaarde en btw.) c.a. Dit betekent dat de grondprijsontwikkeling voor woningbouw in hoofdlijn bepaald wordt door de ontwikkeling van de stichtingskosten (excl. btw) en de ontwikkeling van de VON- prijs (excl. btw.) van de woning.
Voor de op dit moment grootste in ontwikkeling zijnde woningbouwlocatie Steenbrugge is op basis van een residuele grondwaarde berekening een tabel met grondquotes opgesteld. Deze quotes volgen de ontwikkeling van de vrij op naam prijzen van de uiteindelijk te realiseren woningen. Voor een nadere detailering met betrekking tot bouwkosten- en grondprijsontwikkeling c.a. wordt verwezen naar de reeds eerder dit jaar bestuurlijk vastgestelde Rekentechnische uitgangspunten welke als bijlage VII bij dit MPG is opgenomen. Parameters. In het MPG 2021 (vorig jaar), tabel 1 op de volgende pagina, is onderstaand overzicht met betrekking tot de parameters per 1-1-2021 opgenomen. n het MPG 2022, tabel 2 op de volgende pagina, zijn de parameters aangegeven die per 1-1-2022 zijn toegepast in de grondexploitaties waarin een afwijkende parameter is geïntroduceerd voor kostenstijging van plankosten, ook wel apparaatskosten genoemd. De plankostenbudgetten bestaan globaal voor 50% uit apparaatskosten en 50% uit inkoop en advies door derden. In de begroting 2022 is uitgegaan van een gemiddelde indexatie van 1,1%. Dit wordt gehanteerd om de budgetten voor apparaatskosten van prijspeil 1-1-2021 naar 1-1-2022 te brengen. Vanaf 2022 wordt rekening gehouden met een meerjarige indexering van 2,2 %. plankosten.
9
Tabel 1. Overzicht parameters per 1-1-2021 in de MPG 2021 (dit hanteerden wij vorig jaar)
2021
2022-2024
2025 e.v.
Kostenstijging
0%
1%
1,5%
Kostenstijging plankosten
3,8%
2,1%
2,1%
Opbrengststijging woningbouw
0%
1%
1%
Opbrengststijging bedrijfskavels
0%
1%
1%
Discontovoet
2%
2%
2%
2022
2023-2025
2026 e.v.
Kostenstijging
3%
2%
2%
Kostenstijging plankosten
1,1%
2,2%
2,2%
Opbrengststijging woningbouw
0%
2%
1%
Opbrengststijging bedrijfskavels
0%
2%
1%
Discontovoet
2%
2%
2%
Tabel 2. Overzicht parameters per 1-1-2022 in de MPG 2022(dit hanteren wij nu)
Samenvatting opbrengsten- en kostenstijging, discontovoet: • Basis voor bepaling van de te hanteren grondprijzen in de grex zijn de uitgevoerde taxaties welke taxatiewaardes voor 2022 als marktconform worden geacht. • Voor zowel woningbouw als bedrijventerreinen is de opbrengstenstijging in 2022 0%. Hiermee wordt voorzichtigheidshalve in de grondexploitatie rekening gehouden. • Belangrijk: er wordt onderscheid gemaakt tussen kosten en opbrengstenstijging. Wij verwachten dat dit een reëel, maar ook voorzichtig uitgangspunt is. • Discontovoet percentage van 2% is voorgeschreven in de BBV-notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” om de netto contante waarde per 1-1-2022 te bepalen.
Overige bijzonderheden: • De kostenstijging wordt niet berekend over de afdracht fondsen en opbrengstenstijging wordt niet berekend over de te ontvangen subsidies. • Het komt voor dat er in projecten afspraken zijn gemaakt over grondverkoop maar dat de overdracht daarvan in een later jaar plaatsvindt, zonder dat daarbij rekening wordt gehouden met een indexering. De gehanteerde grondprijs die is besproken met de afnemer van de grond is dan van toepassing en indexatie is niet aan de orde.
Doorontwikkeling risicomanagement Risicomanagement is een integraal onderdeel van werkzaamheden rondom de grondexploitaties. In de loop van de jaren is/wordt hier aan gewerkt, zowel op projectniveau, programmaniveau als ook op het niveau van de planning & control cyclus. Ook in 2022 wordt hier verder invulling aan gegeven. Projectmatig werken is een belangrijke beheermaatregel om risico’s te identificeren, te kwantificeren en te
10
beheersen. Regelmatig wordt een risicosessie georganiseerd binnen projecten, waarin alle te benoemen risico’s in beeld worden gebracht. Voor de risico’s met een financiële impact wordt als volgt gehandeld: • Het bruto risicobedrag moet worden omgezet in een netto risicobedrag. Feitelijk is dat een vertaling van het bruto bedrag keer de kans dat dit risico zich zal voordoen (bedrag x kans). • De berekeningswijze is voor alle projecten uniform, echter de bepaling van de risico’s en het bruto bedrag verschilt per project. De specifieke omstandigheden en benaderingen van een project als bijvoorbeeld Havenkwartier verschilt nu eenmaal sterk met het bedrijvenpark A1. Ook is de nieuwe ontwikkelingswijze van Steenbrugge niet te vergelijken met de traditionele Vijfhoek benadering. • Risico’s waarvan geconstateerd wordt, dat deze enige importantie hebben, worden opgenomen in Lias. Binnen Lias worden oorspronkelijk gesignaleerde bruto risico’s opgenomen. • Vervolgens wordt volgens het systeem in Lias een kans van optreden bepaald. • Deze kans van optreden wordt door de projectmanager bepaald in afstemming met de programmamanager en ambtelijk opdrachtgever. • De kansinschatting bestaat uit een optelsom van meerdere factoren, maar is natuurlijk altijd een professioneel intuïtieve. Te noemen zijn mogelijke beheermaatregelen, de tijd, inschatting van de markt et cetera.
• Aldus ontstaan de netto gesignaleerde risico’s. Vervolgens wordt in samenspraak tussen projectmanager en programmamanager bepaald of voor de gesignaleerde risico’s een beroep wordt gedaan op het gemeentelijke weerstandvermogen. Dat is afhankelijk van factoren zoals het moment van optreden, onderlinge afhankelijkheden en consistentie op programmaniveau. Alle netto gesignaleerde risico’s waarvoor een beroep op het weerstandvermogen wordt gedaan, worden bij elkaar opgeteld. Die optelsom levert het bedrag op waarvoor vanuit de gezamenlijke grondexploitaties een beroep wordt gedaan op het gemeentelijke weerstandvermogen.
3
Programmering woningbouw Inleiding
Sinds de vaststelling van de Woonvisie in 2018 zijn er 1600 nieuwe woningen in Deventer toegevoegd. Dat is ruim boven de taakstelling uit de Woonvisie van 350 woningen per jaar. In 2021 werden 248 woningen opgeleverd. Na het hoge aantal opleveringen in 2018 en 2019, lag het aantal in 2020 en 2021 net onder de taakstelling van 350. Een verklaring zat hem voor 2020 met name in de PAS problematiek en de vertragingen die dat tot gevolg had. Voor 2021 zat het hem met name in het langer duren van de bouw (schaarste in materiaal en menskracht, vertraagde aansluitingen op nutsvoorzieningen). De eerste opleveringen Auping en Bathmense Enk fase 3 waren al voorzien in 2021. Deze vinden nu plaats in 2022. Qua oplevering was 2021 met name het jaar van de opleveringen Steenbrugge, het eerste deel Aan de Dijk (Rivierenwijk) en de Vijfde Hoek. Op basis van prognoses moet de woningbouwproductie van Deventer flink worden opgehoogd. Op basis van de eigen behoefte en de ambitie ‘verjongen en versterken arbeidsmarkt’ werken we de komende jaren toe naar een ruime verdubbeling van de productie.
Realisatie wonen Het volgende aantal woningen is de voorgaande jaren toegevoegd aan de woningvoorraad (zie ook tabel 4 hierna op de volgende bladzijde): Tabel 3. Toevoeging woningvoorraad 2012 t/m 2021
11
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
158 396 -238
464 200 264
406 101 305
260 63 197
326 67 259
285 30 255
408 0 408
687 0 687
316 0 316
248 0 248
bruto sloop netto
Figuur 1. Realisatie woningbouw 2011-2021
Netto toevoeging woningen 800 700 600 500 400
netto toevoeging
300 200 100 0 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Realisatie ten opzichte van het beleid: Kwantitatief/kwalitatief: De woningbehoefte van Deventer, zoals vastgesteld in de Woonvisie 2018, bedraagt een netto toevoeging van 3.000 woningen in 10 jaar. In de Woonvisie 2018 is voor de eerste 5 jaren een taakstellend nieuwbouwprogramma van tenminste 350 woningen (netto toevoeging) per jaar opgenomen. Sinds de vaststelling van de Woonvisie in 2018 zijn er 1600 nieuwe woningen in Deventer toegevoegd. Hiervan waren er 326 sociale huurwoningen, 299 vrije-sector huurwoningen, 746 koopwoningen en 228 studentenwoningen. Deze woningen zijn gebouwd in de jaren 2018-2021. In 2021 werden 248 woningen toegevoegd. Deze zijn als volgt onderverdeeld: • 119 koopwoningen, • 40 huurwoningen van corporaties • 89 huurwoningen van particuliere verhuurders In de volgende tabel, tabel 4 “Realisatie woningbouw 2010-2021 naar segmenten”, is één en ander weergegeven. Tabel 4. Realisatie woningbouw 2010-2021 naar segmenten Realisatie 2010-2020
Toevoeging in 2021
Sloop in 2021
Totaal bruto t/m 2021
Totaal netto t/m 2021
Aantal/%
Aantal
Bouw (bruto) t/m 2020 Aantal
Aandeel van totaal %
Sloop t/m 2020
Netto t/m 2020
Aantal
Aantal
Aantal
Aantal
436
12%
-10
426
7
0
443(11%)
1346
36%
-20
1326
112
0
1458 (37%)
Koopwoningen 433 (15%)
sociaal (<200.000) vrije sector (> 200.000)
1438 (49%)
12
totaal koop
1782
48%
Huurwoningen sociaal
1606
43%
vrije sector
341
9%
totaal huur
1947
52%
Totaal
3729
-30
100%
1752
119
0
1901
1871
(48%)
(64%)
-1.041
565
40
0
1646
605
0
341
89
0
(41%) 430
(21%) 430
-1.041
906
129
0
(11%) 2076
(15%) 1035
(52%)
(36%)
3977
2906
100%
(100%)
-1071
2658
248
0
In onderstaande tabel, tabel 5 “Confrontatie realisatie met woningbehoefte”, is de kwalitatieve woningbehoefte (Woonvisie 2018) geconfronteerd met de netto realisatie. Hierbij dient opgemerkt te worden dat er niet voor de gehele periode 2010-2021 hetzelfde programma van toepassing was. In 2014 is deze naar aanleiding van het WMO en in 2018 naar aanleiding van de (nieuwe) Woonvisie 2018 bijgesteld. Dit leidt tot het volgende beeld:
Tabel 5. Confrontatie realisatie met woningbehoefte Programma o.b.v. Woonvisie 2018 Sociale koop
15-20%
Netto realisatie 2010-2021 15%
Vrije sector middelduur/ duur
45-50%
49%
Totaal koop
60-70%
64%
Sociale huur
20-30%
21%
10%
15%
30-40%
36%
Vrije sector huur Totaal huur
De netto kwalitatieve daadwerkelijke realisatie matcht met de Woonvisie. Conclusies realisatie woningbouw: • Sociale koop: - netto aandeel past qua realisatie binnen de bandbreedte van de Woonvisie 2018; - in de Woonvisie 2018 is geconcludeerd dat Deventer een grote voorraad woningen heeft in het goedkoopste segment. Confrontatie van voorraad met de omvang van de doelgroep van beleid liet zien dat er in Deventer voldoende sociale huur- en goedkope koopwoningen zijn; • Sociale huur: - netto aandeel past qua realisatie binnen de bandbreedte van de Woonvisie 2018; - in de Woonvisie 2018 wordt geconcludeerd dat de gemeente de sociale huurvoorraad op het huidige peil wil handhaven en de vraag en aanbod de komende jaren met onze partners zal blijven monitoren; • Vrije sector koop; - netto realisatie matcht met de Woonvisie; • Vrije sector huur:
13
-
marktontwikkelingen laten zien dat de vraag naar vrije-sector huur is toegenomen en dit merkt de gemeente Deventer ook; In de Woonvisie 2018 wordt geconcludeerd dat het middeldure huursegment in Deventer beperkt aanwezig is en op dat moment circa 4% bedroeg. Vanuit meerdere doelgroepen groeit de belangstelling voor deze woningen. Doel is dan ook het aanbod van middeldure huur (€ 700,00 - € 900,00 per maand) in Deventer te versterken. In het woningbouwprogramma op basis van de Woonvisie 2018 is daarom een percentage van 10% opgenomen. Het aandeel is van de toevoegingen is nu 15%.
Behoefteprognose wonen Actuele prognoses laten inmiddels een grotere woningbehoefte zien. Op basis van deze prognoses is eind 2021 de nieuwe woningbouwopgave voor Deventer vastgesteld via het besluit Wonen en Voorzieningen. De woningbouwopgave gaat uit van een eigen behoefte van 7000 woningen tot 2035. Daarnaast is een extra ambitie uitgesproken ter versterking van de arbeidsmarkt en verjonging. Daarvoor wordt uitgegaan van 4000 extra woningen tot 2035. Met de autonome opgave van 7000 woningen in dit kader groeit het inwonersaantal de komende jaren licht. De 4000 woningen extra en de daarmee samenhangende extra bevolkingsgroei biedt ons meer mogelijkheden om onze voorzieningen, werkgelegenheid en onderwijs de komende jaren op peil te houden. In totaal zullen bij deze voorkeursvariant de komende 15 jaar 11.000 woningen nodig zijn. Dat komt neer op een toevoeging van gemiddeld 733 woningen per jaar. Het huidige aantal plannen voorziet voor de korte en middellange termijn wel in voldoende ruimte. Voor de langere termijn, na 2027, zijn nieuwe inbreidings-, transformatie- en uitbreidingslocaties nodig. In het kader van Wonen en Voorzieningen wordt dit nader uitgewerkt. Ook het kwalitatief woningbouwprogramma zal op basis van het raadsbesluit worden herijkt.
Prognose Kwantitatief Provincie Overijssel en de gemeenten in West-Overijssel stelden begin 2021 de Regionale Woonagenda vast, ter vervanging van de oude Woonafspraken. Wat betreft de woningbouwbehoefte wordt met name ingezet op versnelde realisatie van de plannen voor de korte en middellange termijn. Voor de langere termijn wordt gekeken waar nieuwe locaties in ontwikkeling kunnen worden genomen. Uitgangspunt is dat gemeenten voorzien in de eigen behoefte. Daarnaast heeft provincie de ambitie in West-Overijssel 9000-15.000 woningen extra toe te voegen. Provincie en gemeenten werken samen uit waar deze extra woningen gerealiseerd worden. De tabel, tabel 6 “Plancapaciteit woningbouw 2022 -2031”, geeft de Deventer plancapaciteit/ woningbouwprogramma van de inmiddels bekende plannen voor de periode 2022-2031 weer. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in (semi) harde en zachte plannen.
Tabel 6. Plancapaciteit woningbouw 2022 – 2031 in aantallen
Soort woning
hard/semihard zacht
Totaal
%
Huur Sociale huur
805
0
805
16
Vrije sector huur
527
66
593
11
Subtotaal
1332
66
1398
27
Sociale koop
386
14
400
8
Vrije sector (middelduur en duur)
1600
119
1719
32
Subtotaal Koop
1986
133
2119
40
nog niet bekend
150
1591
1741
33
Koop
14
Plancapaciteit
3468
1788
(semi)hard Zacht
5256 Totaal
100 %
Inbreiding/herstructurering
2373
1683
4056
77
Uitbreiding
1095
105
1200
23
Plancapaciteit
3468
1788
5256 100
Met het realiseren van de harde, semi-harde en zachte plancapaciteit, kan voor de korte en middellange termijn (2027) voorzien worden in de woningbehoefte. Voor de periode daarna zijn nieuwe locaties nodig. Ook moet rekening worden gehouden met planuitval en vertraging in bestaande plannen waardoor ook voor de middellange termijn het toevoegen van locaties gewenst is. We willen met de woningbouwpartners (verenigd in Platform Wonen) komen tot een continue bouwstroom. Dit betekent dat we samen inzetten op versnelde realisatie van de harde plannen voor de korte termijn, het omzetten van zachte naar harde plancapaciteit voor de middellange termijn en het toevoegen van nieuwe plannen voor de langere termijn. Een deel van de afgesproken productie wordt gerealiseerd via de gemeentelijke grondexploitaties. Van de ongeveer 5250 reeds geprognosticeerde woningen (hard en zachte plannen) voor de komende 10 jaar, zijn 1585 woningen geprogrammeerd via de gemeentelijke grondexploitaties of potentieel toekomstige grondexploitaties. Dit betreft met name Steenbrugge fase 2 en 3 (ongeveer 800), Tuinen van Zandweerd (ongeveer 140) en Sluiskwartier (ongeveer 60). In tabel 7 op de volgende pagina is de plancapaciteit aangegeven die is opgenomen in de vigerende grondexploitatiebegrotingen.
In deze tabel is de plancapaciteit van de woningbouw in aantallen aangegeven, waarmee in de gemeentelijke grondexploitaties in de periode 2022 tot en met 2031 rekening wordt gehouden en als zodanig over de jaren zijn gefaseerd. Tabel 7. Plancapaciteit woningbouw gemeentelijke grondexploitaties 2022 – 2031 in aantallen Huur Sociale huur (laag en hoog)
368
Vrije sector huur
40
Subtotaal
408
Koop Sociale koop
96
Vrije sector (middelduur en duur)
896
Subtotaal Koop
992
onbekend
185
Plancapaciteit
1585
Soort woning Inbreiding/herstructurering
651
Uitbreiding
934
Plancapaciteit
1585
15
Kwalitatief: In onderstaande tabel, tabel 8 “Confrontatie kwalitatieve woningbehoefte met woningbouwplannen” is de kwalitatieve woningbehoefte geconfronteerd met de woningbouwplannen van de komende 5 jaren waarvan de programmering bekend is. Dit leidt tot het beeld in onderstaande tabellen. Daarbij wordt wel opgemerkt dat dit het kwalitatieve programma op basis van de Woonvisie betreft. Dit programma wordt op basis van de uitkomsten van Wonen en Voorzieningen en het recent uitgevoerde woningmarktonderzoek herijkt. De druk op de woningmarkt is hoog en er is veel behoefte aan betaalbare woningen. De borging van het betaalbaar segment (sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop) is een belangrijk uitgangspunt bij de herijking van het programma.
Tabel 8. Confrontatie kwalitatieve woningbehoefte met woningbouwplannen Programma
Deventer woningbouw- programma
o.b.v. Woonvisie 2018 in %
2022-2031 in %
Sociale koop
15-20
11
Vrije sector middelduur en duur
45-50
49
Totaal koop
60-70
60
Sociale huur
20-30
23
10
17
30-40
40
Vrije sector huur Totaal huur
In de volgende figuur, figuur 2 Woningbouwprogramma 2022-2026, is grafisch het woningbouwprogramma weergegeven. Figuur 2. Woningbouwprogramma 2022-2026
Deventer woningbouw programma 2022-2026 in %
Sociale koop
Vrije sector middelduur en duur
Sociale huur
Vrije sector huur
• Verdeling koop en huur. Als je kijkt naar de gewenste bandbreedte, zoals vastgesteld in de Woonvisie 2018, valt op dat koop iets ondervertegenwoordigd lijkt. In de plannen zit een groter deel vrije sector huur dan in het verleden als uitgangspunt diende van het vastgestelde beleid. Dit beleid is echter in de nieuwe Woonvisie aangepast (zie paragraaf 5.2.). Marktontwikkelingen laten zien dat de vraag naar vrije sector huur toeneemt, als gevolg van onder andere ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. Dat merkt de gemeente Deventer ook en daarom wil de gemeente dit segment in Deventer versterken. Ook uit het woningmarktonderzoek blijkt een behoefte aan met name middeldure huur.
16
Sociale huur en (goedkope) koop. Voor wat betreft sociale huur is met de corporaties is in de Prestatieafspraken de afspraak gemaakt dat 20% van de nieuwbouwopgave voor hun rekening zou moeten komen. Gezien de behoefte en de druk op de sociale huurmarkt, zal de sociale huuropgave ook in het te herijken woningbouwprogramma van belang blijven. Met de corporaties en andere marktpartijen bekijken we hoe de sociale huuropgave de komende jaren te borgen. Het programma sociale koop lijkt erg laag in de plannen maar dit gaat alleen om de nieuwbouwwoningen tot € 200.000,-. Ongeveer de helft van de behoefte aan koopwoningen in Deventer betreft het prijssegment tot de Nationale Hypotheekgrens (€ 355.000,00). In het nieuwe woningbouwprogramma zal dit segment worden opgenomen. In figuur 3 is het meerjarig verloop van het totale woningbouwprogramma (hard, semi-hard en zacht) weergegeven (uitgaande van jaar van oplevering)1): Figuur 3. Totale woningbouwprogramma 2022-2031 van de inmiddels bekende plannen (hard, semi-hard en zacht) 2500 2000 1500 1000
gemeente
500
part/corp
0
In de figuur 4 “Woningbouwprogramma gemeentelijke grondexploitaties 2022 – 2031 naar segmenten” op de volgende pagina is in detail het meerjarig verloop van de gemeentelijke woningbouwprojecten (de huidige grondexploitaties) schematisch in grafiek aangegeven (uitgaande van jaar van verkoop). De gemeentelijke woningbouwprojecten leveren in de huidige bekende plannen 30% van de totale woningbouwproductie. Dit geeft een indicatie over de verhouding actief – faciliterend en daarmee over onze directe sturing op de voortgang.
1) Opgemerkt dient te worden dat de komende jaren weer een piek in de programmering (de zogenaamde “boeggolf”) te zien is. Dit is zoals het was
voor de crisis op de woningmarkt. In de praktijk echter zal een deel van deze plannen doorschuiven in de tijd.
17
Figuur 4. Woningbouwprogramma gemeentelijke grondexploitaties 2022 – 2031 naar segmenten 600 nog niet bekend
500 400
Vrije sector huur
300
Sociale huur
200 koop >250k 100 koop 200k250k
0
Sociale koop >174k <200k
Conclusies prognose: •
Totale plancapaciteit: Totale plancapaciteit van ongeveer 5250 woningen, waarvan er ongeveer 3450 semi-hard en hard zijn (Tabel 6: Plancapaciteit woningbouw 2022 – 2031) ligt onder het benodigde programma. Het is dus zeker nodig om zachte plannen op te pakken;
•
Sociale huur: Met de corporaties en marktpartijen onderzoeken we hoe we de sociale huuropgave de komende jaren kunnen borgen;
•
Vrije sector koop; De prognose sluit aan bij de behoefte. In de nieuwe programmering zal meer onderscheid gemaakt worden in sociale koop (tot 200.000), betaalbare koop (tot 355.000) en vrije sector koop (> 355.000).
•
Vrije sector huur: Marktontwikkelingen laten zien dat de vraag naar vrije-sector huur toeneemt, als gevolg van onder andere de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. Dat merken we ook in Deventer met 17% in de harde en semi-harde plannen. Met name aan middeldure huur is behoefte, deze behoefte wordt in het nieuwe woningbouwprogramma uitgewerkt.
18
4 Programmering bedrijven en voorzieningen Inleiding De verkoop van bedrijventerreinen is sinds 2017 weer aangetrokken. Dit heeft in 2021 geleid tot de volgende verkopen: - Bedrijvenpark A1: In het oostelijk deel is nog circa 2,7 ha. te koop van de in totaal uitgeefbare 35,5 ha. In het eerste half jaar van 2021 is 1,8 hectare uitgegeven (gepasseerd bij de notaris). Er zijn 2 betaalde reserveringen van in totaal 2,4 ha. Daarnaast is er veel interesse voor het westelijke deel. De uitgiftestrategie voor het westelijke gedeelte is in het voorjaar van 2021 vastgesteld. De uitgifte kan pas starten als afspraken zijn gemaakt met grondeigenaren en er een verkoopstrategie is opgesteld. In het eerste kwartaal van 2022 wordt gemeenteraad hierover geïnformeerd. -Stadsentree (Teugseweg): Ten aanzien van het complex Stadsentree (Teugseweg) was het de bedoeling gemeentelijke grond (circa 0,95 ha.) uit te geven als onderdeel van een totale package deal als resultaat van gevoerde onderhandelingen. De Stadsentree kan echter niet verder worden uitgewerkt in een ontwikkelingsperspectief zolang er geen zicht is op een goede oplossing van het knelpunt in de verkeersontsluiting. Om die reden is in overleg, en met wederzijdse instemming, met Explorius de intentieovereenkomst beëindigd. Na het beëindigen van de samenwerking met Explorius is het project tijdelijk gepauzeerd.
Zodra de resultaten van het project Mobiliteit Poort van Deventer bekend zijn wordt gezocht naar nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied. Dat gaat in samenwerking met alle eigenaren en gebruikers van het gebied.
-Schegzone: Voor de Schegzone is in 2021 het laatste deel uitgegeven. Het betrof 1,3 ha voor een boulderhal, padelhal en klimhal. - Overige bedrijventerreinen: naast het Bedrijvenpark A1 en de Schegzone zijn er nog vijf andere bedrijventerrein, te weten de locaties: o o o o o
Westfalenstraat; Gasfabrieksterrein; Lettele; Bathmen Looweg en Hanzeweg.
Voor deze vijf bedrijventerreinen is de komende 5 jaar totaal 6,2 ha. uitgeefbaar terrein in bovengenoemde grondexploitaties gecalculeerd. Dit betekent een gemiddelde gronduitgifteprognose op betreffende bedrijvenlocaties exclusief Bedrijvenpark A1 en Stadsentree (Teugseweg) van circa 1,2 ha. per jaar.
Realisatie bedrijventerrein en voorzieningen Bedrijvenpark A1 In het oostelijk deel is nog circa 2,7 ha. te koop van de in totaal uitgeefbare 35,5 ha. Per 1 januari 2021 is voor 1,8 ha. een koopovereenkomst gesloten en op 2,4 ha. ligt een betaalde reservering.
Andere bedrijvenlocaties • Voor wat betreft de kleinere locatie Bedrijventerrein Lettele is nu nagenoeg alles uitgegeven.
19
Gerealiseerde verkopen Gerealiseerde verkopen grondexploitatie complexen ziet er volgt uit: -
A1 Bedrijventerrein Lettele Holterwegzone
1,8 ha. 0,4 ha 1,5 ha. 3,7 ha.
Totaal
Behoefteprognose bedrijven en voorzieningen De regionale programmeringsafspraken zijn ongewijzigd ten opzichte van vorig jaren. In 2019 is de vraagbehoefte bedrijventerreinen opnieuw beoordeeld en regionaal zijn afspraken gemaakt over de te volgen regionale bedrijvenprogrammering West-Overijssel. Deze afspraken zijn vastgelegd in een overeenkomst. Er is sprake van een kleine overprogrammering (Deventer heeft een kwantitatief teveel -3,4 ha-, maar verder ook geen zachte plannen) waar niet op in gegrepen hoeft te worden omdat het zachte plannen in de regio niet in de weg zit. Dit betekent dat de programmering conform de regionale afspraken is. Deze afspraak komt overeen met de afspraken die Deventer heeft gemaakt in de Cleantech-regio. Deventer heeft nog steeds behoefte aan circa 4 ha. nieuw bedrijventerrein per jaar. In Deventer is in 2021 totaal voor 3,7 ha. aan (gemeentelijke) bedrijfsgronden (dus niet alleen gronden op Bedrijvenpark A1) gepasseerd bij de notaris.
Prognose bedrijven en voorzieningen In de tabellen op de volgende pagina, gerangschikt onder tabel 101, allen gerangschikt onder één tabelnummer vanuit praktisch oogpunt, is het beschikbare oppervlak bedrijventerrein en voorzieningen weergegeven.
Tabel 10. Beschikbare oppervlakten bedrijventerreinen en voorzieningen conform de grondexploitatie per 1-1-2022: Gemeentelijk programma Locatie bedrijventerrein Deventer
Bestemming
Bergweide Vuilstort Westfalenstraat Bedrijvenpark A1
bedrijventerrein bedrijventerrein
Totaal beschikbaar in ha.
Totaal
Gerealiseerde uitgifte
16,41 59,58
in ha. 13,54 35,50
75,99
49,04
Restant beschikbaar in ha. 2,87 24,08 26,95
20
Gemeentelijk programma Totaal beschikbaar in ha.
Gerealiseerde uitgifte in ha.
Restant beschikbaar in ha.
Locatie bedrijventerrein dorpen
Bestemming
Bathmen: Looweg
bedrijventerrein
0,51
0,00
0,51
Bathmen: Woertmansweg
bedrijventerrein
0,30
0,00
0,30
Lettele
bedrijventerrein
1,38
1,30
0,08
2,19
1,30
0,89
Gemeentelijk programma Gerealiseerde Bestemming uitgifte in ha.
Restant beschikbaar in ha.
Totaal
Locatie voorzieningen
Deventer: Holterwegzone (Lesurestrip)
voorziening
2,02
0,00
Deventer: Gasfabriek)
voorziening
0,00
1,27
2,02
1,27
Totaal
Gemeentelijk programma Gerealiseerde uitgifte in ha. Restant (circa) beschikbaar
Bestemming Locatie bedrijventerrein Afgesloten projecten Deventer: De Snipperling
bedrijventerrein
Totaal
Bijzonderheden
in ha. (circa) 1,25 Geen
0,00 0,20
1,25
Hieronder treft u een samenvatting aan van het méérjarig programma voor bedrijventerreinen en voorzieningen conform de grondexploitatiebegrotingen per 1-1-2022. Zowel voor bedrijventerreinen (Tabel 12 Méérjarig programma bedrijventerreinen 2022 – 2027) als ook voor voorzieningen (Méérjarige programma voorzieningen 2022 – 2023) zijn de hoeveelheden uitgedrukt in m² en ondergebracht in een tabel- en grafiekvorm. Samengevat ziet het meerjarig programma bedrijventerreinen er als volgt uit conform de grondexploitatiebegroting: Tabel 11. Méérjarige programma bedrijventerreinen 2022 - 2027 (in m²)
Totaal project m² bedrijvenpark A1 240.796 Bathmen Looweg woonwerk kavels 5.100 Bergweide westfalenstraat 28.691 Bedrijventerrein Lettele 765 Hanzeweg 15.325 Bergweide 5.2 Totalen 290.677 Projecten
2022 m² 60.000 2.550 16.851 765 6.116
2023 m² 40.000 2.550 4.644
2024 m² 40.000
2025 m² 40.000
2.600
2.800
2.650
86.282
49.794
49.996
42.650
2026 m² 40.000
2027 m² 20.796
2028 m²
40.000
20.796
-
7.196
21
Méérjarig ziet het programma bedrijventerreinen grafisch er als volgt uit: Figuur 5. Méérjarige programma bedrijventerreinen 2022– 2027 (in m2):
Samengevat ziet het meerjarig programma voorzieningen er als volgt uit conform de grondexploitatiebegroting: Tabel 12. Méérjarige programma voorzieningen 2022 – 2025 (in m²)
Projecten Holterwegzone/de scheg Gasfabriek Totalen
Totaal project m² 12.704 12.704
2022 m² 8.000 8.000
2023 m² 4.704 4.704
2024 m²
Hieronder is grafisch weergegeven in figuur 6 “Programma voorzieningen 2022-2023 (in m²)” hoe het méérjarig programma voorzieningen de komende de jaren uit zal zien. Figuur 6. Programma voorzieningen 2022-2023 (in m²): 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000
Gasfabriek
4.000
Holterwegzone/de scheg
3.000 2.000 1.000 2022
2023
22
5
Toelichting op de actualisatie 2022 Inleiding
Algemeen De grondexploitaties zijn onderverdeeld in: • In exploitatie genomen gronden, hierna te noemen Bouwgrond in exploitatie (BIE) en • Niet in exploitatie genomen gronden, dit zijn de tot 1-1-2016 genoemde NIEGG-locaties die per die datum administratief zijn ondergebracht onder de Materieel vast activa (MVA). De grondexploitaties van de BIE-projecten zijn geclusterd onder administratieve eenheden, te weten: • woningbouwlocaties, • bedrijventerreinen en • (voormalig) Groot Bergweide. Het complex Groot Bergweide is in de jaarrekening 2016 opgeheven en vertaald in drie nieuwe clusters. Dynamiek en gebiedsontwikkeling Door de dynamiek, waarmee binnen de gebiedsontwikkeling wordt geopereerd, gaat het om een momentopname. Binnen deze dynamiek wordt op een zo zorgvuldig mogelijke wijze gestuurd binnen de grondexploitatiebegrotingen. De projectcontrol is hieraan ondersteunend. Zo blijft de gemeente “in control” bij grondexploitaties. We zien al enige tijd dat het steeds moeilijker is om vóóraf een goed beeld te geven van het financieel resultaat van de gebiedsontwikkeling als gevolg van de bestaande onzekerheden. Deze bestaande en nieuwe onzekerheden komen steeds vaker voor met fluctuaties van exploitatieresultaten als gevolg. Omgaan met onzekerheden en sturen binnen marges is noodzakelijk maar vergt een andere manier van aanpak.
Actuele inzichten per 1-1-2022 In dit hoofdstuk “Toelichting op de actualisatie 2022” worden de actuele inzichten op de grondexploitaties gepresenteerd per 1-1-2022 (peildatum), onderscheiden naar clusters woningbouw, bedrijventerreinen en Groot Bergweide. Naast de hiervoor aangegeven actuele inzichten wordt het verschil aangegeven van het resultaat op basis van Netto contante waarde (NCW) per 1-1-2021 die rekenkundig is vertaald naar een NCW per 1-1-2022. Parameters In grondexploitaties wordt uitgegaan van een rentepercentage van 2,4% en een discontovoet van 2% conform de door de gewijzigde BBV richtlijnen voorgeschreven methode per 1-1-2016. Als gevolg van een aantal generieke wijzigingen is het resultaat van het MPG 2021 vertaald naar het financieel kader per 1-1-2022. Wijzigingen hebben betrekking op: • het gehanteerde discontovoet percentage ad 2% om de eindwaarde van grondexploitatiebegroting om te zetten in een netto contante waarde per 1 januari 2022 (is dezelfde discontovoet die per 1-1-2021 is toegepast); • wijzigingen voor een aantal exploitaties als gevolg van autonome besluitvorming, zoals bijstelling in het kader van de zomeractualisatie, in 2021. De financiele vertaling van bovengenoemde punten leidt tot een financieel kader. De vergelijking tussen het financieel kader en het berekende planresultaat is het effect van verandering in de grondexploitatie.
Het kan hier gaan om inhoudelijke wijzigingen die betrekking hebben op kosten en opbrengsten, tijdsfactoren(fasering) maar ook de gewijzigde parameters hebben invloed op het resultaat.
Bouwgronden woningbouw in exploitatie Tabel 13. Woningbouwprojecten in exploitatie (Excl. Winstneming)
23
Tabel Woningbouwprojecten in exploitatie -/- resultaat = verlies
-/- afw ijking = nadelig effect
financieel kader
MPG 2022
effect op resultaat
3e kw rapportage
resultaat
+ = verbetereing
vertaald naar
1-1-2022
- = nadelig effect
1-1-2022 Eikendal
€
3.481.885
€
3.835.703 €
353.818
Steenbrugge
€
3.386.516
€
4.764.463 €
1.377.948
Wijtenhorst en Douweler Leide
€
-2.918.548
€
-3.077.528 €
-158.980
Sluiskwartier
€
-1.969.358
€
-2.087.453 €
-118.095
Centrumplan Bathmen
€
-623.410
€
-647.781 €
-24.371
Tuinen van Zandweerd
€
2.162.332
€
2.253.845 €
91.512
Shita locatie
€
Totaal woningbouwprojecten in exploitatie
€
3.519.417
€
22.380 €
22.380
€
5.063.629 €
1.544.212
• Steenbrugge De grondexploitatie Steenbrugge is in juli 2021 vastgesteld. De planvorming is gevorderd en de afspraken met marktpartijen zijn bekend en wijken nagenoeg niet af van de uitgangspunten in de grondexploitatie en liggen vast in concept overeenkomsten. Ten opzichte van de vastgestelde exploitatie is de civieltechnische raming nader uitgewerkt en in samenhang met de gestegen prijzen bijgesteld. Dit leidt tot een toename van kosten. In de nu voorliggende grondexploitatie wordt (na taxatie) rekening gehouden met een hogere opbrengst voor de PO kavels. Dit alles leidt tot een verbetering van € 1.378.000. • Eikendal De verbetering van het resultaat van Eikendal is bovenal een gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden die nu ook doorwerken in het hogere segment. De snelheid van uitgifte is toegenomen, maar het grootste financiële effect is ontstaan door hogere uitgifteprijzen. • Wijtenhorst en Douweler Leide Het resultaat van de grondexploitatie neemt af met circa € 160.000. Hieraan liggen een aantal oorzaken tengrondslag. Er is een lagere grondopbrengst dan begroot ten gevolge van het uitgeven van de kavels Hofmeijerskamp binnen de regels van het huidige bestemmingsplan (grotere kavels).
Daarnaast is er sprake van verlenging van de looptijd van de grondexploitatie met een jaar tot eind 2023, waardoor de plankosten toenemen en er sprake is van een hogere indexering van kosten
24
• Sluiskwartier Bij het Sluiskwartier zien we een aantal wijzigingen. De civieltechnische kosten zijn opnieuw begroot en leiden tot een toename. De plankosten nemen toe door een intensief planproces. De huidige marktomstandigheden hebben geleid tot een hogere opbrengstverwachting waardoor het resultaat vrijwel gelijk blijft. Het effect van hogere civieltechnische kosten is nu opgenomen in de basisraming van de grondexploitatie en als gevolg daarvan is een lager risicobedrag gehanteerd voor het risico op prijsstijgingen. • Tuinen van Zandweerd De verbetering van het resultaat van de grondexploitatie is vooral toe te schrijven aan een hogere grondprijs die kan worden gerealiseerd voor het appartementencomplex. • Shita locatie Dit betrfeft een woninbouwlocatie waarvan de grondexploitatie in 2022 is vastgesteld (prijspeil 1-1-2022). Deze grondexploitatie is ultimo 2021 in de jaarrekening nog niet verantwoord als bouwgrond in exploitatie (BIE).
25
Bouwgronden bedrijventerreinen in exploitatie Tabel 14. Bedrijventerreinen in exploitatie (Excl. Winstneming) Tabel Bedrijventerreinen in exploitatie -/- resultaat = verlies
-/- afw ijking = nadelig effect
financieel kader
MPG 2022
3e kw rapportage
resultaat
+ = verbetereing
effect op resultaat
vertaald naar
1-1-2022
- = nadelig effect
1-1-2022 Roelandflat/WC Keizerslanden
€
-4.161.049
€
Bedrijventerrein Lettele A1 Bedrijvenpark
-4.221.502 €
€
-668.734
€
-592.288 €
76.447
€
-29.308.016
€
-21.704.424 €
7.603.592
Leisure strip Holterweg
€
-33.213
€
166.208 €
199.421
Bathmen Looweg
€
17.468
€
-40.724 €
-58.192
Totaal bedrijventerreinen in exploitatie
€
-34.153.544
€
-26.392.730 €
7.760.813
-60.454
• A1 Bedrijvenpark Het oostelijk plandeel is bijna volledig uitgegeven. De voorbereidingen voor het westelijke plandeel zijn gestart. Belangrijk verschil met de voorgaande grondexploitatie (financieel kader) is dat er nu van wordt uitgegaan dat het grootste deel van de nog te ontwikkelen gronden niet via facilitair, maar via actief grondbeleid wordt gerealiseerd. Dit leidt tot een positief effect in de grondexploitatie. De koppeling met het exploitatieplan is nu losgelaten. Ook kon het effect van grote reststroken (en dus niet uitgeefbaar terrein) worden teruggebracht. Dit laatste levert verreweg het grootste financiële voordeel op, te weten ca € 3,0 miljoen. • Leisurestrip Holterweg De grondexploitatie wordt in 2022 afgesloten. De met de ontwikkeling gepaard gaande risico’s nemen daardoor ook af.
Complex Groot Bergweide In 2017 is het complex Bergweide opgedeeld in drie clusters, te weten Westfalenstraat, Havenkwartier en Stadsentree. Hierbinnen zijn deze onderliggende grondexploitaties samengevoegd of worden in samenhang beschouwd. Hierna volgt een toelichting per cluster.
26
Tabel 15. Resultaat clusters voormalig Groot Bergweide (Excl. Winstneming)
Tabel clusters voormalig Groot Bergweide -/- resultaat = verlies
-/- afw ijking = nadelig effect
financieel kader
MPG 2022
effect op resultaat
3e kw rapportage
resultaat
+ = verbetereing
vertaald naar
1-1-2022
- = nadelig effect
1-1-2022 Cluster 1 Westfalenstraat €
-48.573
€
-55.449 €
-6.876
Havenkwartier - Silogebied
€
-256.829
€
-362.113 €
-105.284
Havenkwartier - Zelf en Samenbouw
€
-39.344
€
-
€
39.344
Havenkwartier - Stoer wonen
€
188.636
€
-
€
-188.636
Havenkwartier - Hanzeweg
€
-481.042
€
-547.497 €
-66.455
Havenkwartier - Kop en Haveneiland
€
-5.714.833
€
-5.654.998 €
59.835
vm Gasfabriekterrein
€
-255.837
€
-432.424 €
-176.587
Stadsentree
€
-250.915
€
-160.075 €
90.840
Totaal clusters voormalig groot bergweide
€
-6.858.737
€
-7.212.557 €
-353.820
Bergweide - Westfalenstraat Cluster 2 Havenkwartier
Cluster 3 Stadsentree
• Cluster Westfalenstraat Het planresultaat voor de grondexploitatie Westfalenstraat is nagenoeg ongewijzigd. •
Cluster Havenkwartier Naast de verwerking van de nieuwe parameters is in de grondexploitatie Silogebied rekening gehouden met extra plankosten, die verband houden met vertraging van de ontwikkeling van twee grotere bouwprojecten en dan met name Object One. Binnen het cluster Havenkwartier worden de deelgebieden Stoer Wonen en Zelf en samenbouw afgesloten per 11-2022. Het resultaat van deze exploitaties is opgenomen in de grondexploitatie Kop en Haveneiland.
• Cluster Stadsentree De afname van het resultaat (dus toename van de verliesvoorziening) van het Gasfabriekterrein wordt veroorzaakt door enerzijds meerwerk civieltechnische kosten en anderzijds hogere plankosten door nieuwe stedenbouwkundige uitgangspunten, een nieuw inrichtingsplan en een verlenging van de looptijd met een jaar naar eind 2023. Daar tegenover staat een hogere opbrengstverwachting en door het nieuwe inrichtingsplan meer uit te geven vierkante meters grond. Per saldo neemt het resultaat met circa € 180.000 af. De grondexploitatie voor de Teugseweg is aangepast aan de situatie dat de samenwerking met de ontwikkelende partij is beëindigd. Nadat zicht is op een verbetering van de gebiedsontsluiting zal een standpunt worden ingenomen over het opnieuw in ontwikkeling nemen van dit gebied. Voordat de grondexploitatie kan worden afgesloten dienen eerst de realisatie van de carpoolstrook en de gronduitgifte ten behoeve van de reclamemast te worden afgewikkeld. Als gevolg van de veranderingen verbetert het planresultaat en neemt ook het ontwikkelrisico af. Gezien de discussies rondom het realiseren van de reclamemasten wordt daarvoor nog wel een risico t.a.v. de gronduitgifte gehandhaafd
Strategische grondvoorraad Grondposities, waarvoor geen reëel en stellig bestuurlijk voornemen is uitgesproken dat deze voor ruimtelijke ontwikkeling in aanmerking komen in de nabije toekomst, dienen gewaardeerd te worden op basis van de huidige bestemming. De gronden buiten de bebouwde kom zijn veelal gewaardeerd tegen de agrarische bestemming. Strategische verwerving Per 31-12-2021 beschikt de gemeente over de gronden Hagenvoorde die eerder zijn aangetrokken vanuit het oogpunt van strategische verwerving maar waarvoor nog geen voorbereidingskrediet is vastgesteld. Onderstaande tabel toont de verschillen tussen de huidige boekwaarde en de waardebepaling. Omdat de waardebepaling gelijk is aan de boekwaarde is geen bijstelling nodig.