2021-2333 Initiatieffase Toekomst Cultureel Centrum def

Een groot deel van de huur (circa 77%- zie toelichting bij “Huidige situatie”) wordt immers ge(de)compenseerd in de subsidie. De huidige huur bedraagt €283.000,-. Dus wanneer het volledige tekort van €140.000 moet worden opgelost binnen de huur, moet Kunstcircuit de helft van de huidige vierkante meters afstoten. Maar dit leidt tot een verlaging van de subsidie met 77% is circa €108.000,-. Per saldo lost dit dus onvoldoende op. Geconcludeerd wordt dat binnen de huidige locatie het niet mogelijk is om het Kunstcircuit binnen het beschikbare financieel kader vorm te geven. 2. Minder personeel inzetten leidt tot mogelijke (deeltijd)ontslag en incidentele frictiekosten. Minder personeel leidt ook tot minder openstelling van het pand, minder organisatie van de verhuuractiviteiten (planning, beheer, schoonmaak, etc). Deze optie lijkt niet realistisch en is niet verder beschouwd. 3. Hogere huur vragen van de huurders, bestaande uit o.a. zzp-ers, docenten, verenigingen en stichtingen, zal mogelijk leiden tot minder verhuur, daar niet iedere hurende partij meer huur kan betalen. Gezien de eerdere transitie van de Leeuwenkuil naar het Kunstcircuit, waarbij docenten uit dienst zijn getreden en zzp-er zijn geworden, zal dit op de nodige maatschappelijke onrust leiden en verschraling van het culturele aanbod. Deze optie lijkt niet realistisch en is niet verder beschouwd.

In dit scenario kan het Kunstcircuit haar intermediaire functie conform cultuurvisie blijven uitvoeren. De verhuurfunctie kan echter niet worden uitgevoerd zonder aanvullende middelen. Het gebrek aan betaalbare oefenruimte en presentatieplekken voor amateurverenigingen wordt in dit scenario daarom alleen maar groter. De beschikbare ruimtes hiervoor elders in de stad zijn beperkt.

3.2.2 Vastgoed Deventer Schouwburg In dit scenario zal het gebouwdeel dat de Deventer Schouwburg huurt minder optimaal worden benut. Er zullen minder voorstellingen zijn en doordat er minder personeel is, zullen de kantoorruimtes minder intensief gebruikt worden. Net als in scenario 1, zullen ook in dit scenario geen investeringen in het vastgoed worden gedaan. We blijven groot onderhoud uitvoeren conform het MJOP. Dat betekent dat de verouderde installaties niet vervangen worden en er geen verduurzamingsslag wordt gemaakt. Het risico is dat het functioneren van de installaties binnen afzienbare termijn verder afneemt. Dat betekent meer kans op storingen met hogere kosten voor het dagelijkse en preventieve onderhoud tot gevolg. Verwachting is dat gezien de leeftijd van de installaties binnen enkele jaren volledige vervanging nodig zal zijn. Daar is in het meerjarig onderhoudsplan op dit moment geen rekening gehouden. Tegelijkertijd is er een risico dat bij het uitblijven van een toekomstplan componenten/ installaties op basis van verouderde technieken teruggeplaatst moeten worden en de technische verwevenheid blijft bestaan. Het Cultureel Centrum op een prominente plek in de binnenstad draagt op deze manier niet bij aan de duurzaamheidsambities. Daarnaast worden er de 17

komende jaren geen functionele aanpassingen gedaan. Dat betekent dat de knelpunten ten aanzien van de routing in het gebouw (garderobe), de mindervaliden toegang, de toegankelijkheid van het loading dock aan de achterzijde en de opslagvloer op het zijtoneel en de zelfstandige aansturing van de installaties voor de verschillende ruimten niet gerealiseerd worden. Dit kan effect hebben op de aantrekkelijkheid van de schouwburg voor bezoekers en artiesten. Kunstcircuit In dit scenario heeft Kunstcircuit een aantal opties om binnen het huidige financiële kader activiteiten te kunnen blijven ontplooien. Indien er voor gekozen wordt om óf met minder personeel verder te gaan, óf een hogere huur te vragen aan zzp-ers, docenten, verenigingen en stichting heeft dit geen directe consequenties voor de vastgoedexploitatie. Uitgangspunt is namelijk dat kunstcircuit de huidige huur blijft betalen. Indien er binnen dit scenario voor gekozen wordt minder of helemaal geen ruimte te huren in het Cultureel Centrum, zullen er minder of geen huurinkomsten zijn. Deze gederfde huurinkomsten zullen in eerste instantie opgevangen kunnen worden door een lagere subsidie. Tegelijkertijd zal gezocht moeten worden naar een andere invulling van de leeggekomen ruimten. De ruimten zijn specifiek ingericht voor de functies van het Kunstcircuit.

Zo zijn er akoestische maatregelen getroffen ten behoeve van de danszalen en muziekstudio’s. Om deze ruimten geschikt te maken voor andere functies zal geïnvesteerd moeten worden. Het meest logisch zou zijn deze ruimten te verhuren als kantoorruimten. Alleen ook hiervoor geldt dat commerciële verhuur – indien geen andere maatschappelijke functie (zorg, welzijn) gevonden kan worden - niet past binnen het gemeentelijke vastgoedbeleid. Vanwege de technische en functionele verwevenheid is verkoop complex en lastig haalbaar. Ongeacht de optie die Kunstcircuit kiest om binnen het huidige financiële kader haar activiteiten te ontplooien, betekent dit dat het groot onderhoud wordt uitgevoerd conform het MJOP. Dat betekent een risico op afnemende functionaliteit en hogere kosten preventief onderhoud. Duurzaamheidsambities worden niet gerealiseerd met het Cultureel Centrum. Voormalige filmzalen Deze ruimten in de kelder staan op dit moment leeg en zullen ook in dit scenario naar verwachting leeg blijven staan. De zichtbaarheid en toegankelijkheid van deze ruimten is beperkt, waardoor het lastig is de zalen als zelfstandige ruimten te verhuren. Dat er in de ruimten geen daglicht aanwezig is, maakt de ruimten onaantrekkelijk. Verhuur als oefenruimten zou een optie kunnen zijn. Om de ruimten geschikt te maken voor verhuur voor andere functies zijn wel investeringen nodig.

Indien er geen andere geschikte functie gevonden kan worden is gezien de complexiteit en verwevenheid van deze ruimten structurele leegstand in dit scenario aannemelijk. De ruimten zijn namelijk zelfstandig niet of nagenoeg niet verkoopbaar. Investeringen in ontvlechting zouden dan noodzakelijk zijn, die waarschijnlijk niet terugverdiend kunnen worden uit de verkoopopbrengst. Dat betekent dat structurele leegstandkosten van €30.000 aannemelijk zijn. Irispand Dit gebouwdeel bestaat uit drie leegstaande kantoorverdiepingen. De gemeente voert een vastgoedbeleid dat erop gericht is dat wij alleen vastgoed in bezit hebben wanneer dat nodig is om onze maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Gezien de langjarige leegstand en dat deze lastig oplosbaar is in de huidige situatie, betekent dit dat wij de leegstaande delen zouden moeten afstoten. Vanwege de installatietechnische en ruimtelijk functionele verwevenheid van het gebouw is dit erg lastig. Daarom zou in de eerste plaats (opnieuw) gekeken kunnen worden naar verhuur als kantoorruimte voor een maatschappelijke functie. Er kan bijvoorbeeld gedacht worden aan zorg en welzijn. Afgelopen jaren is gezocht naar een dergelijke functie, maar tot op heden niet gevonden. Daarom is het pand tegen een beperkte vergoeding in gebruik gegeven aan De Kien.

Indien geen maatschappelijke functie gevonden kan worden is commerciële verhuur een optie. Dit past niet binnen de gemeentelijke doelstellingen, maar is te beargumenteren vanwege de technische en functionele complexiteit van het gebouw. Om deze drie verdiepingen geschikt te maken voor verhuur als kantoorruimte is een investering van naar schatting €100.000 tot €200.000 noodzakelijk. Vanwege de verwevenheid is de investering in installaties buiten beschouwing gelaten. Dat vraagt specifiek onderzoek. Ook in dit scenario geldt dat voor dit gebouwdeel de gemeentelijke duurzaamheidsambities niet gerealiseerd worden. Aangezien deze ruimten al langjarig leegstaan is de verwachting dat deze leegstand voortduurt met een knelpunt van € 35.000.

18

3.2.3 Omgeving Binnen het huidige financiële kader ontstaat er hoe dan ook een verschraling van het aanbod; de Schouwburg zal minder vaak open zijn; de bezetting en levendigheid loopt terug. Dit zal ook gelden voor het Kunstcircuit. De uitstraling extern en intern van het pand loopt verder terug. Het contrast tussen de investeringen van partners in transformatie en nieuwbouw zoals de Kop Handelskade, Topicus, maar ook de vergroening van de gevels bij Witteveen en Bos en Tauw, de open gevels op de Verzetslaan etc zal steeds groter worden in tijd. Transformatie van de Kien naar een dynamisch woon- en werkgebied, met mogelijkheden voor ontmoeten en ontspannen, levendige plinten in een slimme, groene en gezonde buitenruimte heeft op een cruciaal punt, direct aan het station en de rode loper naar de binnenstad een steeds verder verschralende schouwburg. Van het gedroomde brandpunt van activiteiten zoals beschreven in het Ontwikkelperspectief de Kien is geen sprake. De benodigde ruimtes voor aansprekende bedrijfsbijeenkomsten en (kennis)congressen zullen elders gezocht gaan worden naarmate de aantrekkelijkheid van de huidige Schouwburg verder terugloopt; hetgeen heel jammer is gezien de zeer optimale ligging van dit Culturele Centrum direct aan het station en de binnenstad van Deventer.

3.2.4 Financieel Deventer Schouwburg Exploitatie: Bij raadsmededeling van 27 november 2018 heeft de schouwburg meerjarige begrotingen voor twee toekomstopties aangeboden: 1. Continuering van beleid en prestatieniveau en 2. Minder podium binnen het nu beschikbaar budgettaire kader. Bij een keuze voor scenario 2 (Minder podium) is de meerjarige exploitatie van de schouwburg sluitend en is de huidige structurele gemeentelijke subsidie daarmee toereikend. Wel zal de schouwburg een eenmalige bijdrage vragen voor de personele frictiekosten die ontstaan wegens afbouw van de personele organisatie. In de meerjarige begroting Minder podium wordt de post frictiekosten op €221.000 (afgerond) ingeschat. Vervangingsinvesteringen (en financiering): De schouwburg heeft zelf geen liquiditeit voor financiering van vervangingsinvesteringen. Het college heeft op 19 februari 2019 (en de wensen en bedenkingen in de Raadstafel van 21 april 2019) een voorlopig besluit genomen voor het verstrekken van gemeentelijke financiering van vervangingsinvesteringen van de schouwburg. Het betreft het verstrekken van twee leningen van in totaal €1.254.650. Ook voor verdere toekomstige vervangingsinvesteringen gaat de schouwburg dan beroep doen op gemeentelijke financiering.

Een definitief besluit over het verstrekken van leningen aan de schouwburg neemt het college als ook vaststelling van een sluitende meerjarige begroting voor de schouwburg kan worden genomen. Ook moet dan worden bezien wat de actualiteit is van het financieringsverzoek (en de daarmee te realiseren vervangingsinvesteringen). Weerstandsvermogen In mei 2019 heeft de schouwburg verzocht om een gemeentelijke bijdrage voor het aanvullen van haar weerstandsvermogen. Daarvoor is in 2019 binnen het generiek weerstandsvermogen van de gemeente een bedrag van €260.000 gereserveerd maar nog niet uitgekeerd. Een definitief besluit voor het verstrekken van €260.000 voor aanvulling van het weerstandsvermogen wordt genomen als ook vaststelling van een sluitende meerjarige begroting van de schouwburg wordt ontvangen. Kunstcircuit: o op huidige locatie is het niet mogelijk om een sluitende exploitatie te realiseren binnen het huidig financieel kader. Tekort van €140.000 niet opgelost. o Ook op een andere locatie is het beschikbare bedrag voor huur niet toereikend om nieuwe huisvestingskosten (inclusief de kapitaallasten van investeringen voor het gebruiksklaar maken van het pand t.b.v. de aan te bieden activiteiten) te kunnen betalen. Zie ook scenario 3 waarin dat is beschreven. Alleen met aanvullende structurele middelen van de gemeente is een sluitende exploitatie te realiseren.

Vastgoed Zonder investering in functionele – en technische aanpassingen van de voormalige filmzalen en het vm. Irispand blijft er gedeeltelijke leegstand met een structureel tekort van €65.000. Het tekort kan mogelijk beperkt worden door verhuur aan derden voor maatschappelijke functies, maar is lastig. 19

Risico bij langdurige leegstand is dat de boekwaarde van het filmhuisdeel van het Cultureel Centrum alsnog moet worden afgeboekt (inschatting €900.000). De voormalige filmzalen zijn zelfstandig niet of nauwelijks verhuur- of verkoopbaar. Om de kantoren van het vm. Irispand geschikt te maken voor verkoop moet geïnvesteerd worden in ontvlechten van de installaties, wat enkele tonnen zal gaan kosten. Het is zeer de vraag of de boekwaarde van het gedeelte leegstand van bijna €600.000 én deze investeringen terugverdiend kunnen worden uit verkoop. Alternatief is doorverhuren, maar om de kantoren geschikt te maken zal €100.000 tot €200.000 geïnvesteerd moeten worden. Ook dan is het onzeker of de kantoorruimte verhuurd kan worden. Verduurzaming op korte termijn niet logisch omdat geen win-win behaald kan worden met functionele aanpassingen. Mogelijke extra leegstand als gevolg van verdwijnen Kunst Circuit leidt tot verminderde huurinkomsten. Het huurtekort van deze leegstand in het Cultureel Centrum bedraagt €283.000 en kan deels opgevangen worden uit de vrijvallende cultuursubsidie voor de huur van deze ruimten in het Cultureel Centrum van €207.000. Per saldo een nadeel van structureel €76.000. Zie voor nadere toelichting de “Huidige situatie” op bladzijde 9. Samenvattend: 

Schouwburg: o Sluitende exploitatie o Financiering van vervangingsinvesteringen:  Op korte termijn: €1.254.650  Op lange termijn: nog nader te bepalen o Aanvullen weerstandsvermogen €260.000 eenmalig.



Kunstcircuit (verhuurorganisatie): o Op de huidige locatie is het niet mogelijk om een sluitende exploitatie te realiseren binnen het huidig financieel kader. Tekort van €140.000 structureel. o Ook op een andere locatie is het beschikbare bedrag voor huur niet toereikend om nieuwe huisvestingskosten (inclusief de kapitaallasten van investeringen voor het gebruiksklaar maken van het pand t.b.v. de aan te bieden activiteiten) te kunnen betalen. Zie ook scenario 3 waarin dat is beschreven. Alleen met aanvullende structurele middelen van de gemeente is een sluitende exploitatie te realiseren.



Vastgoed o Leegstand structureel nadeel €65.000 voor Irispand en voormalige Filmzalen. o Investering van enkele tonnen in ontvlechten installaties bij verkoop Irispand (nog niet exact te berekenen) of Investering van €100.000 tot €200.000 om geschikt te maken voor verhuur Irispand voor een niet-maatschappelijke functie. o Terugverdienen boekwaarde vm. Irispand €600.000 mln. en investering uit verkoop is erg onzeker. o Financieel risico is dat bij langdurige leegstand de boekwaarde van de voormalige filmzalen alsnog afgeboekt moet worden (naar inschatting €900.000).

Totaal: o o o o

20

Structurele budgetbehoefte is €281.000 (€140.000+€65.000+€76.000) Eenmalige budgetbehoefte is €260.000 Gemeentelijke financiering vervangingsinvesteringen:  Op korte termijn €1.254.650  Meerjarig nog nader te bepalen. Investeringen:  Ontvlechten installaties bij verkoop Irispand: enkele tonnen euro’s  Geschikt maken gebouw voor verhuur voor een niet-maatschappelijke functie €100.000 tot € 200.000.

o o

Financieel risico: Terugverdienen boekwaarde €600.000 mln. vm. Irispand en investering uit verkoop is erg onzeker. Financieel risico bij langdurige leegstand in de situatie van verhuur is het moeten afboeken van de boekwaarde voormalige filmzalen €900.000.

Dit scenario leidt hoe dan ook tot een verschraling van het aanbod; de Schouwburg zal minder vaak open zijn; de bezetting en levendigheid loopt terug. Dit zal ook gelden voor het Kunstcircuit. De mogelijkheid van faillissement is reëel. De uitstraling extern en intern van het pand, direct aan het station en de rode loper naar de binnenstad, loopt verder terug. Dit past niet bij de investeringen van partners in transformatie en nieuwbouw en de transformatie van de Kien naar een dynamisch woon- en werkgebied, met mogelijkheden voor ontmoeten en ontspannen, levendige plinten in een slimme, groene en gezonde buitenruimte. Van het gedroomde brandpunt van activiteiten zoals beschreven in het Ontwikkelperspectief de Kien is geen sprake. De mogelijkheden om aanvullend aanbod te realiseren op reeds beschikbare vergader- en congresruimte in de binnenstad blijfven onbenut.

3.3 Scenario 3 Transformatie pand en plek Dit scenario betreft het deels verbouwen dan wel verkopen of volledig slopen van het pand en deze vervangen voor nieuwbouw. Dit scenario is niet uitgebreid financieel onderzocht omdat behoud van de Deventer Schouwburg centraal heeft gestaan in de afgelopen jaren. Transformeren met behoud van de Schouwburg is ook beperkt onderzocht. Een belangrijke reden dat deels transformeren niet succesvol kan zijn is de mono-functionele bouw van de Schouwburg en de technische verwevenheid van de andere (verouderde) gebouwdelen. Daardoor is een (gedeeltelijke) transformatie van het gebouw naar woon- of kantorenlocatie ondenkbaar zonder grootschalige sloop. Volwaardige sloop betekent het afboeken van de huidige boekwaarde van het gebouw. Transformatie op deze plek vraagt om een gevarieerd hoogwaardig programma met wonen, kantoren en leisure in de verhouding passend bij de ontwikkelingen zoals ze voor de stadscampus de Kien zijn ingezet. Een complexe, langjarige binnenstedelijke ontwikkeling op een cruciale locatie. De Schouwburg verdwijnt. Voor bezoek aan podia met aanbod voor de grote zaal, zijn inwoners en bezoekers aangewezen op voorzieningen in de omgeving.

3.3.1 Cultureel aanbod Deventer Schouwburg Wanneer totale transformatie van het pand dan wel de plek aan de orde is, zal de programmalijn Podiumkunsten flink slinken in ambitie. Grote zaal voorstellingen (denk bijvoorbeeld aan musicals met groot decor, maar ook tours van artiesten en gezelschappen gericht op de grote zaal) kunnen in Deventer geen podium meer vinden, bezoekers zullen hiervoor naar elders moeten reizen. De vlakke vloer zaal van MIMIK kan deze leemte in programmering niet overnemen. Het verdwijnen van deze zaal zorgt voor flinke verschraling van het podiumkunsten klimaat, met alle gevolgen voor wegtrek van personeel en makers van dien. Mogelijk kan, om het podiumkunstenklimaat in de gemeente nog enigszins overeind te houden, de huidige schouwburg zo lang mogelijk door programmeren, hetgeen extra financiële middelen vraagt om de exploitatiegaten te dichten. Ook investeren in een nieuwe Schouwburg brengt kosten met zich mee. Vanuit de ambities en doelen in de Cultuurvisie is dit een onwenselijk scenario. Kunstcircuit Het Kunstcircuit zal op een andere plek in Deventer ruimtes moeten gaan inrichten en verhuren aan de doelgroep.

In de Cultuurvisie 2019 is reeds opgemerkt: ‘Er is een gebrek aan betaalbare oefenruimte (buiten)locaties en presentatieplekken voor amateurverenigingen.’ Herontwikkeling van deze huidige locatie maakt de druk op deze locaties elders alleen maar groter. Er zullen locatiestudies gedaan moeten worden naar geschikte ruimte en mogelijk geïnvesteerd moeten worden in het geschikt maken van ruimte elders, specifiek voor cultuureducatie. Hiervoor zijn 21

financiële middelen nodig. In de tussentijd zullen de huidige huurders (zzp-ers en verenigingen) op zoek moeten naar andere plekken om hun activiteiten te ontplooien. Omdat deze weinig beschikbaar zijn in de stad, zal dit mogelijk leiden tot een forse afschaling van de programmalijn educatie en participatie. Vanuit de ambities en doelen in de Cultuurvisie betreft dit een onwenselijk scenario.

3.3.2 Vastgoed In dit scenario vervalt de huidige functie van Schouwburg en Kunstcircuit in het Cultureel Centrum. Dat betekent dat gezocht moet worden naar een alternatieve invulling van het gebouw. Het gebouw is in 1995 neergezet specifiek voor de huidige functie. Dat betekent dat het een incourant pand is, dat niet zomaar getransformeerd kan worden naar een andere functie. De vloer- en plafondelen en balkons ten behoeve van de theaterzalen zijn dusdanig constructief specifiek dat een (gedeeltelijke) transformatie van het gebouw naar woon- of kantorenlocatie ondenkbaar is zonder grootschalige dan wel volledige sloop. Het huidige bestemmingsplan dat een maatschappelijke functie op deze plek toestaat, biedt onvoldoende ruimte voor een haalbare businesscase met de huidige boekwaarde. Hiervoor zou een bouwenveloppe moeten worden ontwikkeld passend binnen de Ontwikkelvisie voor de Kien. Het gehele Cultureel Centrum (incl. Irispand en voormalig Filmhuis) heeft een boekwaarde van ongeveer € 13,1 miljoen. Met een grondoppervlak van ongeveer 3.000 m2, komt dat neer op ongeveer €4.400 per m2. Daarbovenop moet ook nog rekening worden gehouden met sloopkosten voor het pand. Grootschalige sloop in combinatie met nieuwbouw van bijvoorbeeld kantoren en/of appartementen is daarom financieel moeilijk haalbaar. Dat zou vragen om een intensief programma in met name het dure segment.

Bijvoorbeeld het realiseren van een gebouw in omvang gelijk aan, zo niet hoger dan de Leeuwenbrug. Daarom is het zeer waarschijnlijk dat een groot deel van de huidige boekwaarde niet terugverdiend kan worden. Dat betekent een eenmalig groot verlies. Sloop en nieuwbouw betekent dat er op de middellange termijn geen leegstand meer is en na afboeken van het verlies geen financieel risico meer voor de gemeente. Gedurende het proces van verkoop van het vastgoed zal de leegstaande schouwburg en het leegstaande kunstcircuit zich mogelijk steeds meer laten aanzien als een probleemgeval op een zeer prominente locatie op de kop van de Kien, tussen spoor en de historische binnenstad.

3.3.3 Omgeving Het creëren van een bruisend nieuw cultureel en zakelijk hart op deze locatie kan passen binnen de ruimtelijke ambities van het Ontwikkelperspectief de Kien; mits het voldoet aan de hoogwaardige ambities passend bij de Kien. Ook het woonprogramma moet aansluiten op de uitgangspunten die gesteld zijn in vergelijkbare ontwikkelingen. Verlies van cultuurfunctie moet bij voorkeur op deze locatie dan wel elders in de stad gecompenseerd worden. Mono-functionaliteit; ook indien het een zakelijke congreslocatie op deze locatie zou betreffen is minder gewenst. De kans dat er een solitaire zakelijke congreslocatie terugkeert op commercieel initiatief van de markt is niet onderzocht, maar lijkt op basis van ervaringen elders in het land niet reëel. Een zakelijke functie als aanvulling op een cultureel- en horecaprogramma kan ondersteunend zijn in het verkrijgen van een gezonde exploitatie voor een multifunctioneel gebouw. Risico op langdurige leegstand straalt negatief af op de uitstraling van het gebied.

3.3.4 Financieel Vastgoed.  Het gebouw wordt gesloopt en verlies op de boekwaarde van €13,1 mln moet waarschijnlijk volledig worden genomen.  De sloopkosten moeten ten laste komen van de ontwikkeling van het bouwperceel. De verkoopopbrengst van het bouwperceel hangt af van de bestemming ervan en het bouwprogramma van eisen. Mogelijk kan een beperkt deel van de boekwaarde terugverdiend worden. 22

Schouwburg  De schouwburgfunctie verdwijnt uit Deventer. o De subsidie van €1,8 mln. structureel valt vrij. o De omvang aan personele frictiekosten zal door een eenmalige gemeentelijke bijdrage moeten worden gedekt. Er is geen benadering gemaakt van die eventuele frictiekosten. Kunstcircuit.  Voor Kunstcircuit zal een andere locatie in de stad moeten worden gezocht en zijn er investeringen nodig voor de specifieke gebruiksdoelen. Denk daarbij aan geluidsisolerende maatregelen, installaties voor keramiekovens, een zwevende dansvloer, spiegelwanden, etc. Het is zeer waarschijnlijk dat het voor Kunstcircuit vrijvallende bedrag voor huur van het Cultureel Centrum niet toereikend is om de nieuwe huisvestingskosten én kapitaallasten voor het gebruiksklaar maken van die nieuwe huisvesting te kunnen betalen. Kunstcircuit zal een beroep doen op aanvullende structurele gemeentelijke middelen. Het vrijvallende huurbedrag Cultureel Centrum dat Kunstcircuit voor nieuwe huisvesting kan besteden is €66.000. De huidige huur is €283.000. Hiervan wordt echter €217.000,gecompenseerd in de subsidie omdat bij de realisatie van het Cultureel Centrum in 1995 in de afspraken met de Belastingdienst is gekozen voor belaste huur en dus sprake moet zijn van een commerciële huurprijs. Deze afspraak is gebonden aan het gebouw en komt dus te vervallen bij een eventuele verhuizing naar een ander gebouw.

Het netto beschikbare bedrag van €66.000 (€283.000-€217.000) dat KC beschikbaar houdt voor nieuwe huisvestingskosten is ontoereikend om én nieuwe huur te kunnen betalen én kapitaallasten voor investeringen te kunnen doen om een nieuw pand gebruiksklaar te maken. Kunstcircuit zal een beroep doen op de gemeente voor aanvulling van structurele subsidie. Het eindbeeld wat dit scenario oproept acht het college onrealistisch. Een financieel risicovolle herontwikkeling naar kantoren en (dure) woningen ten koste van een cultuur- en ontmoetingsfunctie en een pand met een hoge boekwaarde bewust slopen. De cultuurfunctie is niet langer een trekpleister voor bezoek en bestedingen in de binnenstad; de Schouwburg en het kunstcircuit zijn verdwenen. Voor bezoek aan podia met aanbod voor de grote zaal, zijn voorzieningen in de omgeving te vinden. Draagvlak voor deze oplossing in de directe omgeving wordt laag ingeschat.

3.4 Scenario 4 Transformatie naar functieverbreding 3.4.1 Cultureel aanbod Deventer Schouwburg (en Kunstcircuit) In de Cultuurvisie (2019) staat opgenomen dat de reguliere exploitatie van de Deventer Schouwburg (en de verhuurorganisatie van het Kunstcircuit) onder druk staan. Daarnaast vraagt de Cultuurvisie aandacht voor de financiering van benodigde investeringen in het gebouw van de Deventer Schouwburg. Bij de Cultuurvisie is de motie ‘Benutting Cultureel Vastgoed’ aangenomen die het college opdraagt om ‘een verkenning uit te voeren naar de mogelijkheden tot een betere benutting van het cultureel vastgoed te komen’. Met vaststelling van de Cultuurvisie is de structurele financiële ruimte voor DS (en de verhuurorganisatie van Kunstcircuit) gelijk gebleven. Met incidentele extra subsidie is de afgelopen jaren ingezet op behoud van het prestatieniveau. Het college heeft de Schouwburg eind 2019 de opdracht gegeven om een verkenning te doen naar het toekomstperspectief van de schouwburg, op basis van de cultuurvisie. Het financiële subsidie kader was daarmee duidelijk, de ambities voor samenwerking binnen en buiten de culturele programmalijnen, ook. Deze verkenning is opgeleverd onder de noemer De Nieuwe Keizer.

De opdracht luidde concreet: Het verkennen welk toekomstperspectief het meest passend is binnen het podiumklimaat van Deventer op basis van de Cultuurvisie Boeien en Bloeien 2019 en de Meerjarenvisie van de Deventer Schouwburg en het valideren van reeds bestaande scenario’s. Ook het verkennen van nadere samenwerking met andere podiuminstellingen in Deventer vormde onderdeel van deze opdracht.

23

In de raadsmededeling d.d. 6 april heeft het college de raad over dit toekomstperspectief geïnformeerd. Medio april jl. hebben de betrokken culturele partners 'De Nieuwe Keizer' aan de raad gepresenteerd. In het voorjaar van 2020 heeft de interim-directeur van de Deventer Schouwburg de uitgevoerde verkenning aan het College van B&W opgeleverd. Op 23 juni 2020 heeft het College de verkenning met de gemeenteraad gedeeld. Bij de vaststelling van de Voorjaarsnota 2021 heeft de raad ingestemd me een voorlopige reservering voor dit project en projectmiddelen opgenomen voor de verkenningsfase. Binnen het scenario De Nieuwe Keizer worden de exploitatieproblemen van de Deventer Schouwburg, het Kunstcircuit de wens om meer samenwerking in de programmalijn (met o.a. MIMIK) verbonden aan ambities op het gebied van Vastgoed, De Kien, Leefomgeving en economie. Voor cultuur houdt dit scenario in dat in het huidige pand van de Schouwburg op minimaal hetzelfde niveau cultureel geprogrammeerd wordt als voorheen. Aanvullend daarop worden congressen en zakelijke verhuur en inzet door onderwijs gerealiseerd. Het pand krijgt een update en mogelijkheden om meer in te verdienen stijgen, waardoor de culturele functies uitgevoerd kunnen worden binnen het huidige financiële kader voor zoals gegeven in de cultuurvisie. Culturele programmering blijft de basis.

In het plan staat opgenomen dat: ‘Deventer heeft het publiek, het culturele klimaat, de uitstraling, de scene van makers, de reputatie en de statuur en de fysieke infrastructuur om een intensief, hoogwaardig programma van podiumkunsten in de stad te presenteren, zeker in samenhang met en door samenwerking tussen de instellingen die zich met podiumkunsten bezighouden. Goede cultuureducatie en een bloeiend amateurleven leveren een onschatbare bijdrage aan die kracht.’ Dit scenario geeft vanuit cultuur een bevredigend antwoord op de integrale problematiek betreffende exploitatie van de schouwburg en de verhuurorganisatie van Kunstcircuit, het vastgoed aan de keizerstraat en het culturele veld van Deventer in brede zin. De verbinding aan de Kien, de leefomgeving en de economie van Deventer versterkt dit. Dit scenario heeft vanuit cultuur de voorkeur. Nadere concretisering van hoe de inhoudelijke functies van beide organisaties een plek krijgen in De Nieuwe Keizer, hoe het culturele profiel en het activiteitenpalet van de organisaties eruit gaan zien in relatie tot de andere spelers in de programmalijnen podiumkunsten en evenementen (te weten o.a. MIMIK, dEVENTer, verschillende theatergezelschappen uit de gemeente) en de programmalijn educatie en participatie, zal diepgaand moeten worden uitgewerkt in een eventuele verkenningsfase.

3.4.2 Vastgoed In dit scenario worden de vier verschillende, maar toch sterk verweven gebouwdelen geïntegreerd tot één multifunctioneel gebouw. De leegstaande verdiepingen van het Irispand en de voormalige filmzalen worden toegevoegd aan de ruimten van het Kunstcircuit en de Schouwburg. Dit geeft de mogelijkheid om de uitstraling (openheid) van het gebouw in met name de plint te verbeteren. In de plint kan ook de horecafunctie uitgebreid worden. De voormalige filmzalen kunnen in dit scenario ingezet worden voor onderwijs, cursussen en presentaties. Door de combinatie met de grote en de kleine zaal ontstaat een aantrekkelijk complex voor de zakelijke markt. Bestaande (deels leegstaande) kantoorruimten worden gemoderniseerd om ook ingezet te kunnen worden voor zowel de eigen organisatie als zakelijke verhuur. Door deze multifunctionaliteit van het gebouw kan de huidige programmering van de schouwburg en kunstcircuit behouden blijven in combinatie met de zakelijke markt, waaronder een congresfunctie. Op deze manier kan een optimale benutting van het gebouw gerealiseerd worden. Vanwege de behoefte te investeren in de functionaliteit van het Cultureel Centrum en de verouderde technische installaties is nu ook het momentum te investeren in de verduurzaming van het gebouw. Het gebouw heeft grotendeels energielabel C.

De gebouw technische installaties (lucht/ warmte/ klimaat) functioneren maar zijn na 25 jaar verouderd. Door de installaties te vernieuwen met bijvoorbeeld een warmteterugwinsysteem kan een energiebesparing en CO2-reductie gerealiseerd worden. Tegelijkertijd kan het binnenklimaat verbeterd worden, wat het gebruikerscomfort bevordert. In dit scenario kan zowel de functionaliteit van het gebouw verbeterd worden en kan bijgedragen worden aan de duurzaamheidsambities van de gemeente op deze prominente plek in de binnenstad. 24

De investeringen in het gebouw worden op basis van de uitgangspunten van het nieuwe vastgoedbeleid doorgerekend in een nieuwe kostprijsdekkende huur.

3.4.3 Omgeving Het scenario gepresenteerd onder de naam De Nieuwe Keizer sluit goed aan bij de verschillende, meerjarige ontwikkelingen op het gebied van vastgoed, ruimtelijke ontwikkeling, cultuur, economie, demografie, onderwijs en bedrijfsleven. Door de partners van de Kien is het plan goed ontvangen en zij onderschrijven de wens voor het multifunctionele, zakelijke gebruik en het vergroten van de levendigheid in de plint op een strategische plek direct bij binnenkomst van de stad en op de Kien. Ook hechten zij aan het culturele aspect, de creativiteit, een aanvullend perspectief op de blik van die van de technisch ingenieur. Recent is opnieuw aangegeven dat gebruik maken van gezamenlijke faciliteiten zowel meerwaarde heeft voor de eigen huisvestingsvraagstukken als voor de gezamenlijke presentatie, ontmoeting en kruisbestuiving.

3.4.4 Financieel Investering Op basis van de huidige inzichten, vraagt realisatie van De Nieuwe Keizer een totale investering van €10,6 miljoen waarvan €8 miljoen stichtingskosten en €2,6 miljoen inrichting en theatertechniek. Van deze investering wordt €4.2 miljoen binnen de bestaande exploitatie van het pand gedekt. Met name door verlenging van de afschrijvingstermijn van het gebouw van 2036 naar 2046 en het verlagen van de rente op bestaande leningen van 4% naar 2,2%. Verlaging van de rente leidt ertoe dat het rentevoordeel niet meer jaarlijks in het generiek weerstandsvermogen van de gemeente kan worden gestort. Cumulatief over de resterende looptijd van de leningen tot 2035 is dit een bedrag van €900.000,-. Het resterende deel van de investering in de stichtingskosten, namelijk €3,8 miljoen, is ongedekt. Hiervoor is een reservering gevraagd bij de VJN. Naast de stichtingskosten is eenmalig €360.000 vanuit de algemene middelen nodig voor de projectorganisatie; waarvan 120.000 voor de volgende fase; de verkenningsfase. Exploitatie: Deventer Schouwburg; inclusief Kunstcircuit; De Nieuwe Keizer: Op basis van het haalbaarheidsonderzoek is de meerjarige exploitatie sluitend. We houden rekening met aanloopkosten en -verliezen bij de start van de Nieuwe Keizer van in totaal €400.000 eveneens eenmalig ten laste van de algemene middelen (Voorjaarsnota 2021).

De investering in inrichting en theatertechniek van €2.6 miljoen wordt gedekt binnen de exploitatie van De Nieuwe Keizer. Voor deze investeringen wordt de gemeente verzocht een lening te verstrekken. In de lijn van het collegebesluit van 26-2-2019 (en Raadstafel 10-4-2019) kan in gemeentelijke financiering met een geldlening van de €2,6 miljoen worden voorzien. In mei 2019 heeft de schouwburg verzocht om een gemeentelijke bijdrage voor het aanvullen van haar weerstandsvermogen. Daarvoor is in 2019 binnen het generiek weerstandsvermogen van de gemeente een bedrag van €260.000 gereserveerd maar nog niet uitgekeerd. Een definitief besluit voor het verstrekken van €260.000 voor aanvulling van het weerstandsvermogen wordt genomen als een vastgestelde sluitende meerjarige begroting van de schouwburg wordt ontvangen. Ambtelijk heeft er een gedeeltelijke validatie plaatsgevonden op alle aangeleverde onderzoeken en cijfers behorende bij het voorstel De Nieuwe Keizer. Hier zijn ook risico’s uit naar voren gekomen; daarnaast hebben ook raadsleden bij besprekingen diverse aandachtspunten en risico’s benoemd. Echter, met het nog verder voortzetten en uitwerken van de validatie begeeft het college zich in de Verkenningsfase.

Het college deelt de mening van de gemeenteraad dat het conform de Leidraad Grote Projecten eerst vastgesteld dient te worden dat De Nieuwe Keizer het nader te verkennen voorkeursscenario is. Indien dit het geval is zal de bij de voorjaarsnota gereserveerde €120.000 projectkosten hiertoe aangewend worden.

25

4. Conclusie en vervolg De aanleiding om onderzoek te doen naar verschillende toekomstscenario’s voor het Cultureel Centrum komt aanvankelijk voort uit een tweetal invalshoeken: vastgoed en cultuur. Het nadenken over de toekomst van de schouwburg en de problematiek ten aanzien van de niet sluitende exploitatie is het afgelopen decennium een doorgaand proces geweest. In eerste instantie lag de focus op de terugkerende exploitatietekorten van de Deventer Schouwburg (DS). Later kwamen daar de exploitatietekorten van het Kunstcircuit, de leegstand van het Filmhuis en de leegstand van de ‘tussenliggende’ Iriskantoren bij. Er zijn vier scenario’s onderzocht; onderstaand kort de belangrijkste punten. Scenario 1: Huidige situatie handhaven In dit scenario blijft de prestatie van de schouwburg en het kunstcircuit op het huidige niveau. Er blijft een structureel jaarlijks tekort van 668.000 euro bestaan. De leegstand wordt niet opgelost en er moet een flinke investering worden gedaan om het pand weer op orde te krijgen. Scenario 2 Huidig financieel kader leidend voor cultureel aanbod De wens tot een sluitende exploitatie leidt tot een fors lager niveau van de schouwburg. Er is een forse investering in het pand nodig en de toekomst van het kunstcircuit is onzeker. De leegstand wordt niet opgelost.

De organisatie van de schouwburg wordt teruggebracht naar wat minimaal nodig is en wordt daarmee kwetsbaar. Scenario 3 Transformatie pand en plek In dit scenario wordt afscheid genomen van de schouwburg en het kunstcircuit wordt verplaatst. Dit leidt tot een forse verschraling in het cultureel aanbod. De nieuwe invulling van het gebied is onzeker. De financiële haalbaarheid is zeer twijfelachtig. Scenario 4 Transformatie naar functieverbreding In dit scenario blijft het cultureel aanbod minimaal gelijk. Een forse investering in het pand is noodzakelijk. Betere en verbrede exploitatie van het gebouw levert mogelijkheden op en leegstand wordt tegengegaan. Voorkeursscenario Het college is van mening dat het bij de VJN 2021 gepresenteerde scenario (scenario 4) centraal moet staan in de verkenningsfase. Het voorkeursscenario biedt het totale culturele centrum aan de Keizerstraat uitzicht op een gezonde exploitatie voor de beoogde huurders en sluit aan bij de verschillende, meerjarige ontwikkelingen op het gebied van vastgoed, ruimtelijke ontwikkeling, cultuur, economie, demografie, onderwijs en bedrijfsleven. Bij een groeiende stad, gericht op versterking van de arbeidsmarkt en het aantrekken van jonge werknemers past een kwalitatief hoogwaardig cultureel podium met een gezonde bedrijfsvoering.

De samenwerking met Mimik garandeert een gevarieerd aanbod, gericht op de verschillende doelgroepen in Deventer waarbij de podia aanvullend aan elkaar kunnen programmeren. Studenten, jonge talenten, starters en professionals kunnen elkaar ontmoeten en inspireren in een aansprekende omgeving. De partners in de Kien hechten veel waarde aan de ontwikkeling van de Nieuwe Keizer. Als vergaderlocatie, ontmoetingsplek en locatie waar de evenementen voor de Kien geprogrammeerd kunnen worden. Daarbij biedt de ontwikkeling van de Nieuwe Keizer ook de kans om congressen, al dan niet gerelateerd aan de Kien te programmeren. Partners binnen de Kien, Topicus, Saxion, Aventus, Witteveen en Bos en Tauw hebben niet alleen hun steun voor de plannen uitgesproken maar willen ook graag gebruik maken van de nieuwe functies die De nieuwe Keizer gaat bieden. Het voorkeursscenario veronderstelt een samenvoeging van de Deventer Schouwburg en de Verhuurorganisatie Kunst Circuit en een verdergaande samenwerking met Mimik. Het culturele aanbod moet op een goed niveau blijven en afgewisseld en aangevuld worden met inkomsten van zakelijke bijeenkomsten, die Deventer verder op de kaart zetten en bezoek en besteding in Deventer stimuleren.

Kantoorruimten worden hybride werkplekken, waar ook studenten en werknemers door elkaar heen werken met andere werknemers uit de Kien en breder ontmoeten tijdens een kop koffie 26

of de lunch; voor een creatieve workshop of een gezamenlijk te organiseren interactief congres. Er is sprake van een stevige investering, die deels niet terug te verdienen is. Deze investering draagt echter bij aan de instandhouding van de culturele functie, geeft kansen voor een aanvullende zakelijke functie die zonder overheidsgeld niet op deze manier en in deze vorm op deze locatie zou kunnen bestaan. De levensduur en duurzaamheid van het pand en de installaties worden positief beïnvloed. Doordat het gebouw vaker en voor meer functies wordt gebruikt, worden huisvestingslasten over meer functies verdeeld en ontstaat er ruimte voor programmering. Onderwijs en bedrijfsleven (in de Kien, maar ook vanuit de binnenstad) zijn positief over deze stap voorwaarts; de andere scenario’s leiden onvoldoende tot een cultureel bloeiend programma en de extra benodigde ruimte voor (zakelijke) ontmoeting en een moderne plek om te ontspannen voor de jonge werknemer van de toekomst. De investering biedt mogelijkheden om ook investeringen van derden (bijvoorbeeld de provincie) te stimuleren. Het college onderschrijft de ambitie en de richting die in het Plan Nieuwe Keizer is uitgewerkt.

Het plan sluit aan bij de gemeentelijke ambities zoals ze verwoord zijn in: - Omgevingsvisie Deventer 2019; Stadscampus /kenniscampus aan weerzijden van de Buitengracht; - Gebiedsprogramma Centrumschil en bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling Centrumschil, raadsbesluit 16 december 2020; - Ontwikkelperspectief de Kien, juni 2021; - Wonen en Voorzieningen; “versterken arbeidsmarkt… en verjongen”. - Cultuurvisie Boeien en Bloeien en Uitvoeringsprogramma Cultuur 2021-2024, raadsbesluit 19 juni 2019 en 18 november 2020; - Uitvoeringsagenda Economie en Internationaal Beleid 2019-2022, raadsbesluit 30 oktober 2019; Echter, diverse aspecten zijn nog onvoldoende uitgewerkt en er zijn risico’s die onderkend worden en nadere toelichting en beheersing behoeven. Dit zijn aspecten die conform de leidraad grote projecten in de Verkenningsfase een plek krijgen. -

Voldoet het programma van eisen en het schetsontwerp aan de uitgangspunten van het Gemeentelijk vastgoedbeleid, duurzaamheid en aan de redelijke eisen van Welstand? Sluit het programma van eisen en het Schetsontwerp voldoende aan bij de wensen en behoeften van de toekomstige gebruikers? Zijn alle onderdelen van de benodigde bouwkundige aanpassingen volledig in beeld? Denk aan de nieuwe vloeren, open gevel. Houdt de bouwkostenraming rekening met de ontwikkelingen in de markt? Zijn de uitgangspunten in de exploitatie van de toekomstige gebruiker realistisch? Of is er sprake van ’wensdenken’? Kloppen de onderzoeken ten aanzien van horecagebruik en gebruik door de zakelijke markt irt ontmoeten, vergaderen en congressen? Passen de opgenomen bedragen voor de huur bij de verschillende functies die de toekomstige gebruiker gaat exploiteren? de afstemming tussen bouw en exploitatie. De gemeente is verantwoordelijk voor de bouw, de toekomstige exploitant voor een sluitende exploitatie binnen de beschikbare middelen. ….

De risicoanalyse en de voorstellen voor beheersing zullen in de verkenningsfase verder worden uitgewerkt.

Betrokkenheid partners, samenleving Bij deze meerjarige verkenning Toekomstperspectief Cultureel Centrum Keizerstraat zijn, naast verschillende domeinen van de gemeentelijke organisatie (vastgoed, financiën, ruimtelijke ontwikkeling, cultuur, economie), de (voormalig) NV Maatschappelijk Vastgoed, de NV Schouwburg, de Stichting Kunstcircuit, de overige culturele partners in de Stad (o.a. Mimik, BWH), Deventer Marketing en de Kien partners betrokken.

27

De Raad is op de volgende momenten in het proces geïnformeerd - 2015; 19 mei: Discussiestuk second opinion scenario 4 en 5 Deventer Schouwburg; Langeveld - 2018; 27 november; Meerjarenbegroting en second opinion begroting Deventer Schouwburg - 2019; 4 maart: Lening Schouwburg en eenmalige subsidie 2019 en 2020 (raadstafel 10-4-2019) - 2019; 28 mei: Financiële documenten Schouwburg - 2019; 19 juni: motie ‘benutting cultureel vastgoed’ - 2019: 19 juni: cultuurvisie Boeien en Bloeien - 2019: 24 oktober: Voorschot Schouwburg en Interim Directeur Schouwburg - 2019: 19 december: Schouwburg eenmalige overbrugging 2019-2020 - 2020: 23 juni; Verkenning toekomst Deventer Schouwburg - 2020: 2 juli: Verkenning Cultureel Vastgoed - 2020: 18 november: Uitvoeringsprogramma Cultuur 2021-2024 - 2020: 18 november: motie samenwerking culturele instellingen - 2020: 8 december: Ontwikkelperspectief Stadscampus de Kien - 2021: 4 februari: Opdrachtverlening R van den Hove MIMIK - 2021: 23 maart: RM voortgang Uitvoeringsprogramma - 2021: 6 april: RM toekomstperspectief voor het gemeentelijke vastgoed aan de Keizerstraat: 'De Nieuwe Keizer' - 2021: 13 april: presentatie Directeur a.i.

Plan de Nieuwe Keizer - 2021: 22 juni: Gewijzigd Ontwikkelperspectief de Kien na inspraak - 2021: 30 juni (besluit VJN) inclusief amendement ‘initiatieffase De Nieuwe Keizer’ - 2021: 6 juli: Wonen en Voorzieningen; routekaarten Scenario 4 is tot stand gekomen vanuit de hoofdgebruiker van het pand, de Deventer Schouwburg. Hierbij is afstemming gezocht met het Kunstcircuit en de bedrijven en onderwijsinstellingen in de Kien. Ten aanzien van de gewenste zakelijke congres- en verhuurfunctie is ook onderzoek en afstemming geweest met andere grote en kleinere spelers die ruimten aanbieden voor georganiseerd zakelijk bezoek zoals congressen, vergaderingen en beurzen; de zgn 'MICE markt' in Deventer. In de verdere uitwerking van scenario 4 zal de huidige directeur van MIMIK in opdracht van de RvC Deventer Schouwburg een belangrijke rol spelen bij het vormgeven van de gewenste nieuwe organisatie, passend bij de uitbreiding van de functies en een efficiënte(re) bedrijfsvoering tussen diverse spelers in het culturele veld. De ambitie in scenario 4 wordt als kansrijk gezien als een meerwaarde voor de Kien en de Deventer binnenstad. Deventer Marketing en Deventer Binnenstadsmanagement en het DEP zijn betrokken bij de ontwikkelingen in zowel de Kien als de ontwikkelingen in het vergroten van de zakelijke markt voor vergaderen, beurzen, congressen en evenementen.

Verkenningsfase (september 2021 – februari 2022) De Verkenningsfase resulteert in een Projectplan voor realisatie van het toekomstperspectief 'De Nieuwe Keizer'. Daarin wordt aandacht besteed aan: - Realisatie vastgoedontwikkeling: resultaat: oplevering multifunctioneel, duurzaam pand - Organisatieontwikkeling: resultaat: start functioneren nieuwe stichting Podiumkunsten - Plus- en minvarianten binnen toekomstperspectief ‘scenario 4’ afgezet tegen de beschikbare reservering en mogelijke co-financiering van uit (provinciale) subsidie en/of koppelkansen vanuit andere beleidsterreinen; - Verdere verdieping van relevante onderzoeken en adviezen in relatie tot de exploitatie van het gebouw en de exploitatie van de huurder. - Het plan wordt uitgewerkt conform de door de gemeente vastgestelde uitgangspunten voor het te actualiseren vastgoedbeleid, waarin onder andere is opgenomen dat de gemeente een kostprijsdekkende huur hanteert. Daarop volgt, conform de Leidraad grote projecten, een Voorlopig en Definitief Ontwerp met: - Een actuele investeringsraming, - De gemeentelijke vastgoedexploitatie inclusief structurele dekking voor onrendabele deel van de gevraagde investering, - Een gezonde gebruikersexploitatie passend bij de subsidievoorwaarden van de Gemeente Deventer - Een risicoanalyse. - risicomanagement (structurele en incidentele beheersmaatregelen) 28

Op basis van dit resultaat kan het college een ontwerp-realisatie- en investeringsbesluit aan de raad voorleggen, oftewel het go / no go besluit voor de uitvoering van het project.

Benodigde middelen verkenningsfase en de verwachte investeringen Zoals in de VJN 2021 valt te lezen wordt in het huidige plan De Nieuwe Keizer uitgegaan van een totale investering van 10,6 miljoen. Een deel van dit bedrag wordt middels de huur onderdeel van de exploitatie, voor een deel wordt gesproken over een lening. Een eenmalige impuls van 3,8 miljoen wordt geschetst, hetgeen bij de VJN 2021 is gereserveerd. In een eventuele verkenningsfase zullen deze kosten nader worden gevalideerd en uitgewerkt. Een definitief besluit over het vrijgeven van de benodigde bedragen volgt aan het einde van de Verkenningsfase.

Betrokkenheid van de Raad tijdens de Verkenningsfase Overgaan tot start verkenningsfase Vaststellen Voorlopig Ontwerp, inclusief Voorlopige raming en risico-analyse Vastellen Definitief Ontwerp en Investeringsraming Voorstel te volgen aanbestedingsprocedure Definitieve GO/NO GO

Projectorganisatie Kerngroep: Bestuurlijk Opdrachtgever: portefeuillehouder RO Regiemanager Projectmanager de Kien Gemeentelijk projectleider de Nieuwe Keizer Vertegenwoordiger Deventer Schouwburg / integrale gebruikersdeel Programma afstemming olv de regiemanager: bewaken relatie met de beleidsdoelstellingen en kaders vanuit de verschillende gemeentelijke programma’s: Vastgoed en Herstructurering en vastgoed: Cultuur: Economie: Ruimtelijke Ontwikkeling De projectgroep (uitvoer Verkenningsfase) wordt aangestuurd door de aan te stellen gemeentelijk projectleider De Nieuwe Keizer met aantoonbare ervaring in de diverse fasen en vraagstukken bij de doorontwikkeling van cultureel vastgoed. Hierbij wordt gebruik gemaakt van interne- en externe expertise op het gebied van ontwerp; vastgoedexploitatie; gebruikersexploitatie, relatie omgeving, risicomanagement, projectcontrol en projectondersteuning

29