2021-149 Bijlage - Initiatiefdocument Burgerweeshuis

• Vanwege de capaciteitsuitbreiding van Burgerweeshuis na verbouwing zullen meer mensen zich begeven in de Bagijnenstraat, dat net nog steeds kan leiden tot overlast op straat. • De binnenstad biedt een bijzonder woonmilieu met voorzieningen en uitgaansgelegenheid. binnen handbereik. De woonfunctie kan op gespannen voet staan met een poppodium. • Tijdens de verkenningsfase zal een oplossing gevonden moeten worden voor de geluidsoverlast op de huidige locatie (tijdelijke maatregelen, afschaling van activiteiten en/of tijdelijke alternatieve locatie). Tijdens de realisatiefase zal een alternatieve locatie nodig zijn of moet het poppodium tijdelijk dicht. Dit kan leiden tot een meerjarige druk op de reguliere exploitatie en het verder verzwakken van de vermogenspositie.

19

3.2 Scenario 2: alternatieve locatie Stiho pand Sint Olafstraat 5 3.3.1 Beleid In relatie tot de Cultuurvisie biedt de Stiho locatie letterlijk en figuurlijk veel ruimte voor een volwaardig (vernieuwend) cultureel aanbod in de popmuziek, plek voor nieuwe initiatieven op het snijvlak van productie en presentatie en voor talentontwikkeling. Met De Nieuwe Oost in het nieuwe Burgerweeshuis op het Haveneiland worden de faciliteiten voor makers en talent verder uitgebreid en de onderlinge verbinding op doelstellingen tussen beide instellingen, maar ook met het onderwijs, verstevigd.

3.3.2 Vastgoed Het gezamenlijke Programma van Eisen van Burgerweeshuis en DNO gaat uit van 2.318 m2 bruto vloeroppervlak. De vloeroppervlaktes van de in de studie van 4advies genoemde ruimteclusters corresponderen in grote lijnen met dit Programma van Eisen. Vanwege het globale karakter van deze studie, zijn er afwijkingen mogelijk. In een verfijningsonderzoek zal de inpassing preciezer moeten worden onderzocht. Het Stiho pand bestaat grofweg uit drie delen. Het voorste deel betreft de kantoordelen, het achterste deel - de hal - heeft een hoge architectonische waarde vanwege de bijzondere vakwerkspanten. Naast deze hal is nog een ruimte gebouwd zonder architectonische waarde; deze zou in een nadere verdiepingsslag als te slopen aangemerkt kunnen worden. Waar aan de huidige locatie Bagijnenstraat ruimte is voor een concertzaal met een maximale capaciteit van 620 bezoekers, is op deze locatie ruimte voor 675 bezoekers. Belangrijk uitgangspunt voor de positionering van de grote zaal in de bestaande hal is de beschikbare hoogte. De netto hoogte boven het podium dient te worden gemaximaliseerd. Dit betekent dat het podium zo dicht mogelijk bij het midden van de hal op het hoogste punt wordt gepositioneerd.

Uit een verfijningsonderzoek moet blijken of de grote zaal inderdaad binnen de bestaande hal past of dat de grote zaal (gedeeltelijk) buiten de bestaande hal gerealiseerd moet worden. In de voorliggende onderzoeken van 4advies en Berenschot zijn alvast beide scenario’s opgenomen (grote zaal ‘Basis’ en ‘Hoog’, zie hoofdstuk 4). Naast een grotere concertzaal kan ook een grotere kleine zaal gerealiseerd worden, met ruimte voor 275 bezoekers. De overige ruimten verschillen met de locatie Bagijnenstraat niet veel; de foyer/ café ruimte is samengevoegd. De ruimte voor De Nieuwe Oost is wel fors groter (278 m2 bvo, tegenover 119 m2 bvo aan de Bagijnenstraat), vanwege het realiseren van de gewenste repetitieruimte. Voor de Maakhaven is ruimte in het pand beschikbaar. Met de Maakhaven als extra module (618 m2) bedraagt het totaal bruto vloeroppervlak 2.940 m2. Dit kan in principe worden ingepast in de bestaande STIHO-hal inclusief het voorgebouw (2.920 m2). In de uitwerking van de investeringsraming is dit buiten beschouwing gelaten; voor de synergie is het logisch de Maakhaven ook hier te realiseren, alleen kent het een eigen financiering.

3.3.3 Financieel Investeringsraming en kostprijsdekkende huur 4Advies heeft op basis van de verschillende scenario’s een stichtingskostenraming gemaakt (zie hoofdstuk 4). Naast de bouwkundige en installatietechnische investeringen zijn hierin ook theater technische installaties opgenomen. Op basis van de nieuwe uitgangspunten voor het vastgoedbeleid is per scenario een kostprijsdekkende huur geraamd. Naast de investering is het onderhoud een belangrijke bepalende factor in de omvang van de huur. Omdat het hier een bestaand pand betreft dat als industrieel erfgoed kan worden aangemerkt is in deze fase nog veel onzeker. Keuzes die in het ontwerp worden gemaakt, zijn hierop van invloed. In deze fase is op basis van kengetallen en benchmark gegevens een aanname gedaan. In de vervolgfase zal dit nader moeten worden uitgewerkt, op basis van het zogenoemde total cost of ownership principe. Volgens dat principe wordt bijvoorbeeld ook gekeken naar investeringen in verduurzaming in relatie tot het energieverbruik in de exploitatiefase. Als we uitgaan van de realisatie van een nieuw Burgerweeshuis zal rekening gehouden moeten worden met een langdurig traject waarin veel nader onderzoek en planvorming nodig is. Op basis van 20

ervaring uit andere projecten weten we dat deze zogenoemde bijkomende kosten een aanzienlijk onderdeel uitmaken van de totale investering en afhankelijk zijn van bijvoorbeeld de omgeving, besluitvormingsproces, draagvlak en technische complexiteit. In de stichtingskostenraming zijn deze bijkomende kosten opgenomen. De geraamde kostprijsdekkende huur is voor het Burgerweeshuis en De Nieuwe Oost samen. Hierbij moet opgemerkt worden dat een groot deel van de investering specifiek voor het Burgerweeshuis is (bijv. theater technische installaties). Naar verwachting zal de nieuwe huur voor Burgerweeshuis relatief meer stijgen dan voor De Nieuwe Oost. Dit moet in een volgende fase nader uitgewerkt worden. In de huurprijs is geen rekening gehouden met het vervangen van theater technische installaties. Uitgangspunt is dat het Burgerweeshuis na 10 of 15 jaar deze vervangingsinvestering zelfstandig financiert of, als de exploitatie het toelaat, de post (deels) op te nemen in de afschrijving. De locatie Olafstraat 5 is per oktober 2021 door een onafhankelijk taxateur getaxeerd op € 1.150.000. Daarnaast zullen aankoopkosten gemaakt moeten worden (notaris, kadaster, onderhandeling). Inschatting nu is dat dit 2% zal zijn, waarmee de totale verwervingskosten geraamd worden op ongeveer € 1.175.000.

In de stichtingskostenraming is een beperkt budget opgenomen voor herinrichting van het eigen terrein. Daarnaast vraagt vestiging van Burgerweeshuis op het Haveneiland om een vernieuwing van de openbare ruimte in het gebied. Deze kosten zullen, afhankelijk van het ambitieniveau, voor rekening van de gemeente komen. In de verlieslatende grondexploitatie van het Haveneiland is geen rekening gehouden met deze kosten. Dit zal in een vervolgfase nader uitgewerkt moeten worden. Verkoopopbrengst Bagijnenstraat Na volledig vertrek van Burgerweeshuis kan het pand aan de Bagijnenstraat worden verkocht. Wij hebben een onafhankelijk taxateur gevraagd om een taxatie uit te voeren op basis van verschillende uitgangspunten, wat leidt tot een bandbreedte aan opbrengstwaarde van € 800.000 tot € 1.250.000. Indien het Burgerweeshuis in huidige staat, zonder de mogelijkheid van transformatie naar woningbouw, op de markt wordt gezet, is de verkoopopbrengst gewaardeerd op € 800.000. Indien ervoor gekozen om de mogelijkheid te bieden het Burgerweeshuis te verbouwen tot woningen is de verkoopopbrengst gewaardeerd op € 1.250.000. Hierbij is het uitgangspunt gehanteerd dat 13 huurappartementen in de vrije sector gerealiseerd kunnen worden. Indien het wenselijk is op deze locatie 30% sociale huur appartementen te realiseren wordt de opbrengst met € 1.100.000 ca. € 150.000 minder.

Exploitatie Burgerweeshuis Op basis van (ver)nieuwbouw van de locatie Olafstraat 5 heeft Berenschot exploitatieberekening opgesteld, gekoppeld aan de deelscenario’s: gefaseerde overgang of in één keer over. Uitgangspunten in deze exploitatieberekening zijn: - Een jaarlijkse gemeentelijke subsidie van € 509.000 - Kostprijsdekkende huur is niet in de lasten meegenomen (compensatie via subsidie) - De initiële investering in licht en geluid (€ 985.500) is meegenomen in de stichtingskosten en verwerkt in de kostprijsdekkende huur. Voor vervanging na 10 a 15 jaar moet op dat moment middelen geworven worden. Indien het Burgerweeshuis hier jaarlijks voor gaat reserveren betekent dit een verslechtering van het jaarlijks exploitatieresultaat van ongeveer €70.000. In hoofdstuk 4 worden de faseringsscenario’s nader toegelicht. Op hoofdlijnen zijn twee scenario’s te onderscheiden: Scenario: gefaseerde overgang De exploitatiebegroting van een gefaseerde overgang laat een verwacht negatief saldo zien van - € 21.000. Dit betekent het ongunstigste exploitatieresultaat voor het Burgerweeshuis. De staf- en huisvestingkosten stijgen het meest door het tijdelijk draaien van twee locaties. De extra omzet per bezoeker (horeca en kaartverkoop) is door de (gefaseerde) schaalvergroting in dit scenario het kleinst.

Scenario: in één keer over De exploitatiebegroting van een eenmalige overgang laat een verwacht positief saldo van € 228.000. Dit betekent het gunstigste exploitatieresultaat voor het Burgerweeshuis. De huisvestingkosten stijgen 21

het minste en de extra omzet per bezoeker (horeca en kaartverkoop) door de schaalvergroting is in dit scenario het grootst. Voor beide scenario’s merkt Berenschot het volgende op: “De vermogenspositie van het Burgerweeshuis is zodanig zwak dat de stichting het zich niet kan permitteren om ook maar enig risico te nemen. De risico’s van een verhuizing moeten op voorhand door de gemeente worden afgedekt.” Daarbij geeft Berenschot aan dat de gemeente in alle scenario’s de hogere huisvestingslasten dient te vertalen in een hogere jaarlijkse subsidie. De benodigde investering in apparatuur (licht en geluid), ingeschat op circa € 1 miljoen is niet meegenomen in de toekomstige exploitatie. In de verkenningsfase zal de exploitatiebegroting van Burgerweeshuis goed moeten worden uitgewerkt op haalbaarheid en risico’s. Benodigde dekking In hoofdstuk 4 worden de investeringsramingen per faseringsscenario nader toegelicht, inclusief de consequenties voor de kostprijsdekkende huur. Ook wordt weergegeven in hoeverre er ruimte is binnen de exploitatiebegroting van het Burgerweeshuis om deze huur te dekken. Voor het verschil zijn dekkingsopties (structureel en/ of eenmalig) weergegeven. Er zijn verschillende (financieel technische) opties om de reeds beschikbare dekking en de noodzakelijke aanvullende dekking in te zetten.

In de doorontwikkeling van het vastgoedbeleid wordt hiervoor een generieke beleidslijn uitgewerkt, die voor het Burgerweeshuis in de verkenningsfase zal worden toegepast. Tijdelijke overbruggingsperiode Indien op relatief korte termijn een besluit wordt genomen over de toekomstige huisvesting, zal het nog enkele jaren duren voordat de verbouwing gereed is. Dat betekent dat gedurende de overbruggingsperiode op de huidige locatie alsnog een oplossing gevonden moet worden voor de last onder dwangsom als gevolg van de geluidsoverlast. Dit kan door het afschalen van de programmering, maar ook door een pakket aan tijdelijke maatregelen. Een maatregel om het stemgeluid vanaf het binnenterrein te beperken is het realiseren van een overkapping tussen de ingang van het café en het hoofdgebouw. Inschatting is dat deze overkapping een investering van € 200.000 vraagt. Volgens de uitgangspunten van het vastgoedbeleid wordt deze investering doorgerekend in een kostprijsdekkende huur. Tot het moment van verhuizen zal een overbrugging nodig zijn. De exploitatie op de huidige locatie is financieel niet meer rendabel. In het scenario gefaseerde overgang zal gedurende een periode sprake zijn van dubbele huurkosten als gevolg van gefaseerd verhuizen.

Gedurende de overbruggingsperiode zal Burgerweeshuis een beroep doen op extra gemeentelijke subsidie ofwel de activiteiten en/of organisatie moet afschalen. Er zal rekening moeten worden gehouden met aanloopkosten en –verliezen bij de start van Burgerweeshuis op de nieuwe locatie. Dit zal in een vervolgfase nader uitgewerkt moeten worden.

3.3.4 Omgeving Het Haveneiland maakt deel uit van de overgangszone tussen binnenstad en bedrijven in het havengebied. Het uitgangspunt is om een gevarieerde mix van wonen, werken en voorzieningen te realiseren zonder bestaande bedrijven te beperken. Dit gebied is aantrekkelijk voor studenten (nabijheid Saxion en OV) en biedt mogelijkheden voor de huisvesting van arbeidsmigranten werkzaam bij Deventer bedrijven (bron: Ontwikkelbeeld Bergweide 3-4 Havenkwartier). Een andere doelgroep die goed in dit milieu past, is de ‘creatieve stedeling’ die Deventer graag wil trekken. Steden met een relatief grote omvang van creatieve klasse in ‘klassieke’ steden, hebben de grootste aantrekkingskracht op verhuizende huishoudens. Bovendien zijn deze woonplaatsen over het algemeen ook de steden met een grote variëteit aan stedelijke voorzieningen. Deventer voldoet aan deze voorwaarden en we willen dan ook inzetten om een versteviging van onze positie (gebiedsprogramma Centrumschil). De omgeving van het Havenkwartier met Haveneiland en de Roto-locatie als potentiële ontwikkellocaties, zijn bij uitstek de kans voor Deventer om deze ambitie waar te maken en een uniek woon-werkmilieu in de regio te creëren. Met de komst van het Burgerweeshuis naar het Haveneiland wordt voorzien in het creëren van een nieuwe culturele hotspot.

Deze ontwikkeling sluit aan bij het beeld van het woon/werkmilieu en het 22

bijbehorende voorzieningenniveau voor de creatieve stedeling, zeker als dit ertoe leidt dat hierdoor meer creatieve industrie op het Haveneiland zal landen. Andersom zal het Burgerweeshuis impact hebben op de mogelijkheden om woningen op het Haveneiland te realiseren. De precieze impact vanuit onder andere geluidsaspecten en bezoekersstromen, moet nader worden bepaald. Op het Haveneiland liggen geen hindercirkels van bedrijven, behalve een veiligheidscirkel van Nouryon. Het aspect externe veiligheid heeft vooral te maken met binnenkomende hulpdiensten versus vluchtende bewoners/bezoekers van het eiland. Deze ontmoeten elkaar nu allemaal op de Olafstraat en dat is in geval van een calamiteit zeer onwenselijk. Dat is de reden dat eerder is gepleit voor een 2e ontsluiting op het Haveneiland (zodat hulpdiensten en vluchtende personen worden gescheiden in geval van een calamiteit op het eiland). Omdat de Olafstraat een breed profiel heeft zijn er wellicht ook mogelijkheden om te voldoen aan de eisen van externe veiligheid door de Olafstraat anders in te richten. Deze mogelijkheid dient nader te worden onderzocht.

3.3.5 Gebiedsontwikkeling De komst van Burgerweeshuis op Haveneiland kan leiden tot een impuls en meerwaarde voor het Haveneiland en directe omgeving zoals eerste fase Havenkwartier en Roto. Een nieuw aantrekkelijk stadsmilieu met veel reuring en specifieke bedrijvigheid is denkbaar. Het is een kans voor een versterkte interactie tussen cultuur, leisure en economie, in aanvulling en aansluiting op de ontwikkelingen in het Havenkwartier en het Gasfabriekterrein, als onderdeel van de kennis-as. Voor Deventer kan dit de impuls zijn die de al in gang gezette richting van de ontwikkeling van dit gebied versterkt tot een nieuwe culturele cluster/hub in aanvulling op de economische infrastructuur. Vestiging van Burgerweeshuis op het Haveneiland kan leiden tot een imagoversterking voor jongeren. De schaal en maat, maar ook het karakter van Burgerweeshuis passen bij het enigszins rauwe karakter van het Havenkwartier. Door te starten met Burgerweeshuis kan dat richting geven aan de ontwikkeling van het Haveneiland. Het draagt bij aan het hergebruik van bedrijfsgebouwen en aan een gemengd gebied waar meer ruimte kan zijn voor afwijking van de standaard milieunormen, aansluitend bij het speciale geluidsbeleid in het Havenkwartier. Burgerweeshuis laat zich goed combineren met de aangrenzende bedrijvigheid en kan onderdeel worden van een mixmilieu tussen binnenstad en bedrijventerrein.

De zonering van het gebied moet wel rekening houden met de belangen van bedrijven en bewoners. De komst van Burgerweeshuis kan de aanleiding zijn voor menging met nieuwe woontypologieën en doelgroepen. In die zin kan een verbinding worden gelegd met de nieuwbouw van het Roto-kwartier. Het kan creatieve industrie aantrekken waardoor er een aantrekkelijk en levendig gebied ontstaat voor doelgroepen waarvoor wij in Deventer een woningaanbod willen realiseren, zoals starters, young professionals en creatieve stedelingen (1 en 2 persoonshuishoudens). Het biedt een goed stedelijk milieu voor betaalbare flexwoningen of andere woonvormen in een mix van wonen en werken. Burgerweeshuis als avondfunctie kan zorgen voor levendigheid en sociale controle. Het is logisch dat dan ook de openbare ruimte een impuls moet gaan krijgen. Dit kan ook kansen bieden. Er ontstaat een directe aanleiding of wellicht de noodzaak voor een extra ontsluiting, waarbij de zichtbaarheid van het Haveneiland verbetert. Dan wordt het Burgerweeshuis straks ook goed bereikbaar voor bevoorrading, auto en fiets. De locatie past binnen Deventer fietsstad.

3.3.6 Risico’s Verhuizen en verbouwen van de STIHO locatie brengt de volgende risico’s met zich mee. Onderstaande risico’s zijn gebaseerd op de onderzoeken en op risicosessies. In de verkenningsfase worden de risicobeheersmaatregelen verder uitgewerkt, conform de Leidraad Grote Projecten. Vastgoed en financiën - De gemeente is geen eigenaar van de kavel/het pand. De locatie is getaxeerd. De kans bestaat dat met de eigenaar geen onderhandelingsresultaat wordt bereikt. Ook bestaat de kans dat de eigenaar zich later terugtrekt. - Verbouw van de STIHO locatie vraagt bijzondere aandacht voor de bouwconstructie. De bouwkosten kunnen in het verfijningsonderzoek hoger uitkomen; bouwkosten stijgen als 23

-

-

-

-

-

-

gevolg van de inpassing van functies, de bouwconstructie, -installaties en bouwfysische aspecten. Dit kan ook nadelige gevolgen hebben voor de exploitatie van Burgerweeshuis. In de Quick scan (2020) is geconstateerd dat in het pand Stiho een overmaat aan vierkante meters heeft. Deze overmaat bij de variant ‘Basis’ biedt ook kansen voor de ontwikkeling van de Maakhaven. Er is een risico dat bij de uitwerking blijkt dat de Maakhaven niet als kostendrager voor dit deel van het pand kan fungeren. Bij de variant ‘Hoog’ is het risico op overmaat groter. Dit kan ook als kans gezien worden voor nieuwe functies en bedrijvigheid. De bouwkundige ingrepen aan het gebouw (als extra voorziening boven op de eisen van het Bouwbesluit) kunnen niet/ onvoldoende worden gerealiseerd of zijn veel te duur. Het gemeentelijk vastgoedbeleid gaat uit van een kostprijsdekkende huur die na de vernieuwbouw zal worden gehanteerd. Hoewel de exploitatie op basis van het scenario ‘In één keer over’ een gunstig exploitatieresultaat laat zien, zal de huurverhoging niet volledig kunnen worden gedekt uit de verwachte exploitatie van Burgerweeshuis, met als gevolg dat dit vanuit het programma (via incidentele middelen of via de subsidie) moet worden gecompenseerd. Bij het vaststellen van de Cultuurvisie (2019) is echter vastgesteld dat de subsidie aan culturele instellingen in principe niet verhoogd mag worden.

De verwachting is dat op het moment dat de nieuwe locatie is gerealiseerd het Burgerweeshuis te maken zal hebben met aanloopverliezen. Deze zijn op dit moment nog niet in beeld. De vermogenspositie van Burgerweeshuis is zwak. De organisatie is kwetsbaar voor tegenvallers. Deze kunnen op een nieuwe locatie makkelijk(er) optreden omdat het “gedrag” van het gebouw nog niet bekend is. Het berekende exploitatieresultaat zal, afhankelijk van de uitwerking van de financiële dekking, mogelijk volledig worden ingezet ter dekking van de kostprijsdekkende huur. Er blijft geen financiële ruimte over om het weerstandsvermogen aan te vullen of bestemmingsreserves, voor bijvoorbeeld onderhoud of vervangingsinvesteringen, op te bouwen. De grondstoffen- en aannemersmarkt is op dit moment instabiel. Het afgelopen jaar was sprake van stevige prijsstijgingen. De stijgende energieprijzen kunnen mogelijk effect hebben op de grondstoffenprijzen. Anderzijds zal de aanbesteding en realisatie op zijn vroegst over anderhalf jaar plaatsvinden. De marktsituatie op dat moment is nog niet goed te voorspellen.

Gebiedsontwikkeling en omgeving - Het Ontwikkelbeeld Havenkwartier moet nog worden vastgesteld. In een motie is opdracht gegeven om de mogelijkheden voor wonen te onderzoeken, dat moet leiden tot een herziening van het ontwikkelbeeld. Dit kan conflicteren met Burgerweeshuis of het gebied krijgt een ander karakter (meer woonmilieu), waardoor Burgerweeshuis opnieuw te maken krijgt met beperkingen of weerstand bij ondernemers of bewoners. - De afstand tot de bestaande culturele en horecavoorzieningen in het centrum vormt een risico. De afstand tot het station is relatief groot en de bereikbaarheid op dit moment nog niet optimaal. Er is op het terrein zelf weinig ruimte voor parkeren. Een ander risico is dat de plek zelf zich niet echt gaat ontwikkelen en ook minder zichtbaar wordt op stedelijk niveau. - Vestiging van het Burgerweeshuis en de daaropvolgende ontwikkeling van het Haveneiland vraagt om aanpassingsvermogen van 2 kanten; er ligt een beroepshaven achter. Mogelijk leidt dit tot beperkingen voor de bedrijven in de omgeving. Ondanks de inschatting dat het goed te verenigen is blijft aandacht geboden voor de inpassing van het BWH in het gebied. - Een risico vormt zit nog altijd op toekomstige ontwikkelingen op het S/Park. Er is sprake van een veiligheidscontour.

Naar verwachting wordt deze in zuidwaartse richting verplaatst, maar het is niet duidelijk of dat de invloed op het Havenkwartier zal verminderen. - Er kan sprake zijn van bodemverontreiniging op de locatie, waardoor er belemmeringen ontstaan in de bestemmingsplanprocedure en er extra kosten moeten worden gemaakt. - Er moet flink worden geïnvesteerd in de openbare ruimte, zoals groen, bestrating en parkeren. Mogelijk is een extra veiligheidsroute nodig, terwijl de rest van het gebied nog ontwikkeld moet worden. Dit zit niet in de (onrendabele) investering in het Burgerweeshuis.

24

Samenvatting: Stiho locatie • • • • • • • •

Het verhuizen naar de Stiho locatie draagt in belangrijke mate bij aan het cultuurbeleid (Cultuurvisie 2019-2024): de capaciteit van de zalen is optimaal, er is oefenruimte en er is ruimte voor andere activiteiten op het gebied van talentontwikkeling, zoals Maakhaven. Berenschot heeft poppodia in Nederland met elkaar vergeleken voor de businesscase BWH. De optimale capaciteit passend bij de schaal van Deventer is een kleine zaal voor ca. 275 bezoekers in combinatie met een grote zaal voor ca. 675/725 bezoekers. Op de Stiho locatie is deze optimale capaciteit te realiseren: een grote zaal met een capaciteit van 675 en een kleine zaal voor 275 bezoekers. Op deze locatie is tevens plek voor Maakhaven. Het scenario in één keer over leidt tot een gunstige exploitatie van het Burgerweeshuis van +€ 228.000. Het scenario van een gefaseerde overgang leidt tot een negatieve exploitatie van -€ 21.000 in fase 1. De stichtingskostenraming voor de Stiho locatie (incl. verwervingskosten), de consequenties voor de kostprijsdekkende huur en de extra benodigde dekking zijn uitgewerkt in hoofdstuk 4.3 Haveneiland leent zich als plek voor reuring, waarbij een poppodium een katalysator kan zijn voor het gebied. De woonfunctie kan op gespannen voet staan met een poppodium.

Tijdens de verkennings- en realisatiefase zal een oplossing gevonden moeten worden voor de geluidsoverlast op de huidige locatie (tijdelijke maatregelen Bagijnenstraat, afschaling van activiteiten en/of tijdelijke alternatieve locatie). Dit kan leiden tot een meerjarige druk op de reguliere exploitatie en het verder verzwakken van de vermogenspositie.

25

3.4 Davo pand Sint Olafstraat 3 In de Quick Scan naar alternatieve locaties kwam het Davo pand als één van de locaties naar voren als kansrijke locatie voor het Burgerweeshuis. Inmiddels is het pand het afgelopen jaar voor het grootste deel verhuurd/verkocht en zijn parkeerplaatsen aan de achterzijde gerealiseerd. Dit leidt ertoe dat deze locatie is afgevallen bij het huidige faseringsonderzoek (4advies, zie bijlage 1).

3.4.1 Beleid Als we uitgaan van een scenario waarin Burgerweeshuis verplaatst wordt naar Olafstraat 3, lost dit de knelpunten niet op. Er is simpelweg fysiek geen ruimte meer voor een toekomstbestendig poppodium op deze locatie.

3.4.2 Vastgoed Gebleken is dat de locatie Davo onvoldoende ruimte biedt voor een kwalitatieve inpassing van het programma van eisen. Dit wordt geconcludeerd op basis van de actuele vergunde situatie en de verplichtingen die de eigenaar is aangegaan/ zal aangaan.

3.4.3 Financieel Vanwege het afvallen van dit scenario bij het onderzoek dat 4advies heeft uitgevoerd, is er geen financiële uitwerking gemaakt voor deze locatie.

3.4.4 Omgeving Een andere reden waardoor deze locatie niet (meer) geschikt is, is vanwege de nabijheid van toekomstige woningen. In het Ontwikkelbeeld Havenkwartier is de locatie aan de noordkant (links), direct grenzend aan het Davo pand, aangemerkt als woonlocatie. Dat betekent gevolgen voor de isolatiemaatregelen en de logistiek (laden en lossen) langs de noordzijde van het pand. Bovendien kan het geluid op straat ertoe leiden dat er sneller overlast wordt ervaren door toekomstige bewoners.

3.4.5 Gebiedsontwikkeling Voor deze locatie geldt uiteraard dezelfde overwegingen in het kader van de gebiedsontwikkeling van Haveneiland. De komst van Burgerweeshuis kan leiden tot een impuls en meerwaarde voor het Haveneiland en directe omgeving, maar ook tot beperkingen. Omdat deze locatie is afgevallen, is dit niet meer van toepassing.

3.4.6 Risico’s Voor deze locatie gelden grotendeels dezelfde risico’s als de Stiho locatie, vooral wat betreft financiën, omgeving en gebiedsontwikkeling. Omdat deze locatie vanuit het onderzoek van 4advies is afgevallen, zijn de risico’s in deze paragraaf niet (opnieuw) opgenomen.

Samenvatting: Davo locatie • • • •

Deze locatie is afgevallen. Het grootste deel van het pand is verhuurd/ verkocht en de ruimte om het pand heen is vergund voor parkeren. Uit het onderzoek van 4advies blijkt dat onvoldoende ruimte resteert voor de inpassing van het programma van eisen. Een andere reden waardoor deze locatie niet (meer) geschikt is, is vanwege de nabijheid (grenzend aan het pand) van een toekomstige woonbestemming. Er is door Berenschot geen exploitatie gemaakt vanwege het afvallen van deze locatie. In principe zou ook deze plek geschikt zijn vanuit het perspectief van de gebiedsontwikkeling Haveneiland.

26

4. Faseringsscenario’s locatie Haveneiland De raadstafel over de Quick Scan (17 juni 2020) en de moties bij de Voorjaarsnota 2021 (juni 2021) hebben geleid tot het onderzoek naar scenario’s van fasering, uitgevoerd door 4advies (zie bijlage 1). Voor beide alternatieve locaties aan de Sint Olafstraat, geselecteerd in de Quick Scan, is onderzocht of een gefaseerde ontwikkeling mogelijk is. Zoals vermeld in voorgaande paragraaf, bleek uit het onderzoek dat de locatie DAVO is afgevallen. Voor de locatie STIHO zijn meer scenario’s onderzocht, een aantal viel ook weer af omdat zij ruimtelijk technisch niet inpasbaar of fors duurder bleken vanwege bouwtechnische aanpassingen in de nieuwe indeling. Fasering kan gaan over niet in één keer verhuizen, maar kiezen voor een geleidelijke overgang. Fasering kan ook betekenen dat er nog keuzes worden gemaakt in hoe het poppodium en de andere functies eruit komen te zien: capaciteit, flexibiliteit, investering en ruimtelijke inpasbaarheid spelen hierin een rol. Het onderzoek van 4advies gaat uiteindelijk over drie mogelijke scenario’s: 1. Gefaseerde overgang van Burgerweeshuis naar Haveneiland. In fase 1 blijven kantoren, DNO en kleine zaal aan de Bagijnenstraat en gaan in fase 2 over. 2. In één keer over van Burgerweeshuis naar Haveneiland met een grote zaal ‘Basis’ met een capaciteit van 675 bezoekers. 3.

In één keer over van Burgerweeshuis naar Haveneiland met een grote zaal ‘Hoog’ van 675725 met meer flexibiliteit en kwaliteit vanwege de hoogte (balkon mogelijk). Vervolgens is door Berenschot de exploitatie per faseringsscenario in beeld gebracht om te komen tot één voorkeursscenario, zoals gevraagd door de raad. De door Berenschot doorgerekende exploitaties (zie bijlage 2): 1. Gefaseerde overgang (scenario 1 van 4advies) 2. In één keer over (scenario’s 2 en 3 van 4advies)

4.1 Gefaseerde overgang Een gefaseerde overgang naar ‘de haven’ houdt bepaalde culturele functies nog tijdelijk operationeel aan de Bagijnenstraat. Zoals uit het faseringsonderzoek blijkt, blijven de (kleine) concertzaal, de oefenstudio’s, De Nieuwe Oost en kantoren in de eerste fase nog in de Bagijnenstraat. Op de nieuwe locatie op het Haveneiland wordt een grote concertzaal ‘Basis’ (gemiddelde capaciteit 675) met publieksfaciliteiten (foyer, toiletten, etc.) gerealiseerd. Vanwege de geluidsproblematiek op de huidige locatie is het logisch deze functie in de eerste fase te verplaatsen. Hiertoe zal het gehele pand in de eerste fase aangekocht moeten worden. In deze tweede fase worden de andere functies overgeheveld en kan het pand aan de Bagijnenstraat definitief worden afgesloten/ herbestemd. De concertzaal aan de Bagijnenstraat vormt in dit scenario een tweede presentatieplek voor Burgerweeshuis. De nachtprogrammering kan worden ondergebracht op het Haveneiland in een goed geïsoleerde zaal en er kan parallel worden geprogrammeerd aan de Bagijnenstraat. Hier ontstaat weer ruimte voor de concerten die eerder in het café werden geprogrammeerd en vanwege de last onder dwangsom zijn verplaatst naar alternatieve locaties (zonder duurzaam alternatief). Aandachtspunt is dat de capaciteit (te) groot is voor het profiel van de acts die vroeger in het café stonden op te treden.

De beschikking over twee middelgrote zalen (Bagijnenstraat en Stiho) biedt wel kansen op het gebied van cultureel (vernieuwend) aanbod en samenwerking in de programmalijn. In onderstaand overzicht wordt in beeld gebracht over welke modules het gaat en hoe dit gefaseerd wordt ingepast in de ruimte. Een gefaseerde overgang betekent dat in de eerste fase al diverse voorinvesteringen nodig zijn ten behoeve van de tweede fase. De investering in de eerste fase bedraagt ongeveer €9,1 miljoen en in de tweede fase € 3 miljoen. Doordat de bestaande locatie Bagijnenstraat nog in stand wordt gehouden, kan dit pand in de eerste fase niet verkocht worden. De investering van de eerste fase kan dus niet gedekt worden uit een eventuele verkoopopbrengst. Deze opbrengst kan pas meegenomen worden na de tweede fase. Voor het in stand houden van de huidige locatie tijdens de eerste fase brengen wij, conform het vastgoedbeleid, een kostprijsdekkende huur in rekening. Voor Bagijnenstraat 9 en 11 samen bedraagt deze € 107.000. Dat betekent dat de huur en de exploitatiesubsidie met € 40.000 verhoogd moet worden. Voor zowel de gemeente als het Burgerweeshuis en De Nieuwe Oost is het financiële effect neutraal. Het knelpunt voor beheer en onderhoud van € 10.000 kan opgelost worden door 27

afschalen van het onderhoudsniveau, er vanuit gaande dat het pand na realisatie van de tweede fase verkocht gaat worden. Het onderhoud wordt beperkt tot het noodzakelijke. Berenschot laat in haar exploitatieberekeningen zien dat de gefaseerde overgang het minst aantrekkelijk scenario is in de verwachte exploitatie. Een belangrijke reden hiervoor is dat voor 2 panden een kostprijsdekkende huur moet worden opgebracht. Daarnaast speelt inefficiëntie in personeelsbezetting (op 2 locaties werken) een rol. Dit scenario zal de bestaande druk op de reguliere exploitatie van het Burgerweeshuis niet of zeer beperkt verminderen.

4.2 In één keer over Scenario in één keer over bestaat in het onderzoek van 4advies uit scenario’s 2 en 3; het verschil zit in het type grote zaal, namelijk grote zaal ‘Basis’ (scenario 2) en grote zaal ‘Hoog’ (scenario 3). Belangrijk uitgangspunt in scenario 2 ‘Basis’ is de positie van de grote zaal vanwege de beschikbare hoogte in de hal. De hoogte boven het podium moet maximaal zijn dus het podium moet zo dicht mogelijk bij het midden van de hal worden gepositioneerd (hoogste punt). Dat heeft gevolgen voor de indeling. In scenario 3 ‘Hoog’ is het poppodium hoger waardoor het (deels) buiten het gebouw moet worden gerealiseerd. Een hogere zaal heeft als voordeel dat er meer flexibiliteit in de capaciteit (er komt een balkon) en in de programmering (die hogere eisen stelt) mogelijk is. Uit de exploitatievarianten van Berenschot blijkt dat in één keer over (scenario’s 2 en 3) leidt tot de meest gunstige businesscase en exploitatie. De huisvestingkosten stijgen het minste en de extra omzet per bezoeker (horeca en recettes) door de schaalvergroting is in dit scenario het grootst. Burgerweeshuis krijgt in deze scenario’s de beschikking over een grotere zaal (basis of hoog), die volgens de exploitatieberekeningen van Berenschot passen bij de ambities en de schaal van de stad Deventer.

Daarnaast wordt een kleine zaal gerealiseerd met een passende capaciteit in relatie tot het profiel van de acts die Burgerweeshuis vanuit haar missie en (artistieke) visie wil aanbieden aan haar publiek. De capaciteit groeit aanzienlijk ten opzichte van de huidige situatie, dat Burgerweeshuis in staat stelt de druk op de exploitatie omlaag te brengen. Met twee zalen kan Burgerweeshuis parallel programmeren, flexibeler programmeren in zaalbezetting en als gevolg ontstaat er (meer) ruimte voor een vernieuwend aanbod.

28

Hieronder zijn de scenario’s 2 (grote zaal Basis) en 3 (grote zaal Hoog) schematisch weergegeven. In een verfijningsonderzoek moeten de scenario’s en de ruimtelijke inpassing nader worden uitgewerkt.

In onderstaand schema zijn de scenario’s nog eens weergegeven in ‘ruimte’ blokjes (functies).

29

4.3 Investeringsramingen per faseringsscenario Deze paragraaf geeft een financieel overzicht weer van de onderzochte scenario’s. In deze fase van planontwikkeling (quick scan) zijn voor de berekeningen van de vastgoedexploitatie en de exploitatie van het Burgerweeshuis diverse aannames gedaan. Dit wordt in het verfijningsonderzoek uitgewerkt.

x € 1.000

Investering

Scenario

Scenario

Scenario

Stiho

Stiho

Stiho

in een keer in een keer

gefaseerd

- zaal ‘Basis’

- zaal ‘Hoog’

totaal

totaal

fase 1 fase 2

totaal

Stichtingskosten (incl. 1 prijsstijging tot eind bouw)

7.900

3.000

10.900

10.600

11.300

2 Verwervingskosten

1.175

0

1.175

1.175

1.175

3 Totaal investering

9.075 3.000 12.075

11.775

12.475

590

650

Vastgoedexploitatie Kostprijsdekkende huur 4 - nieuwe locatie Stiho - huidige locatie Bagijnenstr

460

600

107

Tabel 1 Investeringsraming en kostprijsdekkende huur De totale investering (3) bestaat uit de stichtingskosten (1) en de eventuele verwervingskosten (2). Deze investering leidt tot een kostprijsdekkende huur (4). In het scenario Stiho gefaseerd moet in de eerste fase voor de huidige locatie Bagijnenstraat ook nog een kostprijsdekkende huur betaald worden, omdat het Burgerweeshuis in dat scenario op twee locaties gehuisvest is.

x € 1.000

Scenario

Scenario

Scenario

Stiho

Stiho

Stiho

in een keer - zaal ‘Basis’

in een keer - zaal ‘Hoog’

gefaseerd

Exploitatie Burgerweeshuis zonder dekking 5 Exploitatieresultaat*

-531

0

-282

-282

-282

6 Huidige subsidie

510

0

510

510

510

Exploitatieresultaat incl. subsidie

-21

0

228

228

228

8 Kostprijsdekkende huur

-567

0

-600

-590

-650

Exploitatieresultaat 9 incl. huur

-588

0

-372

-362

-422

7

Tabel 2 Exploitatie Burgerweeshuis zonder dekking *In dit exploitatieresultaat is geen rekening gehouden met het vervangen van de geluidsinstallaties over circa 15 jaar. Daar zal het Burgerweeshuis op dat moment aanvullende middelen/ fondsen voor moeten aanspreken. Indien het Burgerweeshuis hier jaarlijks voor gaat reserveren betekent dit een verslechtering van het jaarlijks exploitatieresultaat van ongeveer € 70.000. Berenschot heeft per scenario een exploitatieberekening (5) voor het Burgerweeshuis gemaakt en daar de huidige subsidie (6) aan toegevoegd. Daaruit blijkt welk deel van de kostprijsdekkende huur het Burgerweeshuis zelf binnen haar exploitatie kan opvangen (7). In ieder scenario moet het Burgerweeshuis een kostprijsdekkende huur (8) betalen. Dat leidt tot een negatief exploitatieresultaat (9). Hieruit kan geconcludeerd worden dat aanvullende dekking nodig is. 30

x € 1.000

Scenario

Scenario

Scenario

Stiho

Stiho

Stiho

in een keer - zaal ‘Basis’

in een keer - zaal ‘Hoog’

gefaseerd

Scenario Bagijnenstraat

Exploitatie Burgerweeshuis met aanvullende dekking Exploitatieresultaat

-493

-531

-282

-282

-282

Kostprijsdekkende huur

-490

-567

-600

-590

-650

Huidige subsidie

510

510

510

510

510

10 Aanvullende subsidie

473

588

372

362

422

11 Exploitatieresultaat

0

0

0

0

0

0

Tabel 3 Exploitatie Burgerweeshuis met aanvullende dekking Zoals uit tabel 2 is gebleken is een aanvullende dekking nodig voor de kostprijsdekkende huur, oftewel een aanvullende subsidie bovenop de huidige subsidie. Hiermee is het exploitatieresultaat van het Burgerweeshuis sluitend (11).

31