2021-149 Bijlage - Initiatiefdocument Burgerweeshuis
Tekst van het document
Initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis Toekomstscenario’s poppodium Deventer Versie 24 november 2021
1
Inhoudsopgave Samenvatting en conclusie.................................................................................................................. 3 Probleemanalyse ............................................................................................................................. 3 Voorkeursscenario ........................................................................................................................... 3 Financieel overzicht ......................................................................................................................... 4 1.
Inleiding ........................................................................................................................................ 6 Waarom dit document? .................................................................................................................... 6 Aanleiding ........................................................................................................................................ 7 Leeswijzer ........................................................................................................................................ 7
2.
Huidige situatie ............................................................................................................................. 8 2.1 Beleid ......................................................................................................................................... 8 2.2 Vastgoed .................................................................................................................................. 10 2.3 Financieel ................................................................................................................................. 12 2.4 Omgeving ................................................................................................................................. 13
3.
Toekomst: Burgerweeshuis locaties .......................................................................................... 14 3.1 Scenario 1: huidige locatie Bagijnenstraat .............................................................................. 15 3.1.1 Beleid ................................................................................................................................ 15 3.1.2 Vastgoed ........................................................................................................................... 15 3.1.3 Financieel .......................................................................................................................... 16 3.1.4 Omgeving .......................................................................................................................... 18 3.1.5 Gebiedsontwikkeling ......................................................................................................... 18 3.1.6. Risico’s ............................................................................................................................. 18 3.2 Scenario 2: alternatieve locatie Stiho pand Sint Olafstraat 5 .................................................. 20 3.3.1 Beleid ................................................................................................................................
20 3.3.2 Vastgoed ........................................................................................................................... 20 3.3.3 Financieel .......................................................................................................................... 20 3.3.4 Omgeving .......................................................................................................................... 22 3.3.5 Gebiedsontwikkeling ......................................................................................................... 23 3.3.6 Risico’s .............................................................................................................................. 23 3.4 Davo pand Sint Olafstraat 3 ..................................................................................................... 26 3.4.1 Beleid ................................................................................................................................ 26 3.4.2 Vastgoed ........................................................................................................................... 26 3.4.3 Financieel ..........................................................................................................................
26 3.4.4 Omgeving .......................................................................................................................... 26 3.4.5 Gebiedsontwikkeling ......................................................................................................... 26 3.4.6 Risico’s .............................................................................................................................. 26
4.
Faseringsscenario’s locatie Haveneiland ................................................................................... 27 4.1 Gefaseerde overgang .............................................................................................................. 27 4.2 In één keer over ....................................................................................................................... 28 4.3 Investeringsramingen per faseringsscenario ........................................................................... 30
2
Samenvatting en conclusie Probleemanalyse De aanleiding om onderzoek te doen naar toekomstscenario’s voor het Burgerweeshuis komt aanvankelijk voort uit een tweetal invalshoeken: cultuur en vastgoed. Daarbij zijn de ruimtelijke ontwikkeling van Deventer en de ambities op het gebied van Wonen en Voorzieningen van belang. Bij een groeiende stad, gericht op versterking van de arbeidsmarkt en het aantrekken van jongeren en (creatieve) professionals, past een kwalitatief hoogwaardig cultureel poppodium met een gezonde bedrijfsvoering. Uit de probleemanalyse blijkt dat handhaven van de huidige situatie aan de Bagijnenstraat geen optie is. In opdracht van de raad zijn twee scenario’s onderzocht voor het gemeentelijk cultureel vastgoed, in samenwerking met Burgerweeshuis: verbouwing van de huidige locatie of vestiging op een alternatieve locatie. Voor beide scenario’s zijn businesscases opgesteld op basis van een marktverkenning, waarbij poppodia in Nederland met elkaar vergeleken zijn (rapport Berenschot). Hierbij is ook de maatschappelijke waarde van popcultuur in beschouwing genomen. Voor het scenario van een alternatieve locatie heeft de raad gevraagd tevens de mogelijkheden van fasering te onderzoeken en ter afronding van deze initiatieffase één voorkeursscenario voor te leggen. Samenvattend zijn de volgende scenario’s naar voren gekomen: 1.
Verbouwing huidige locatie Bagijnenstraat 2. Aankoop en verbouwing alternatieve locatie Stiho pand Sint Olafstraat 5 2.1 gefaseerde overgang 2.2 in een keer over (varianten grote zaal ‘Basis’ of ‘Hoog’)
Voorkeursscenario Het college is van mening dat scenario 2 in de verkenningsfase centraal moet staan. De vestiging van een poppodium op het Haveneiland geeft een impuls aan het havengebied en kan een aanzuigende werking hebben voor (creatieve) bedrijven, economie en wonen. Burgerweeshuis en partner De Nieuwe Oost brengen reuring en bieden een plek waar jongeren graag verblijven: dit sluit aan op het ambitiedocument Wonen en Voorzieningen, waarin een poppodium door partners gezien wordt als een katalysator voor nieuwe ontwikkelingen op Haveneiland. De vestiging van een poppodium op het Haveneiland hangt samen met het (vast te stellen) Ontwikkelbeeld Havenkwartier. Vestiging van een poppodium heeft gevolgen voor het aantal en type woningen en doelgroepen: de verkenningsfase van het groot project Burgerweeshuis zal plaatsvinden in samenhang met het onderzoek naar de kansen en mogelijkheden van een uitdagend woon-, werken verblijfsgebied, zoals opgedragen door de raad. Op het Haveneiland is deze combinatie van functies zowel ambitieus als zorgvuldig vorm te geven. In de omgeving van de Bagijnenstraat, binnen de bestaande binnenstedelijke bebouwing, is dat geen optie. Scenario 1 valt daarom voor het college definitief af. Voor de locatie op het Haveneiland leidt scenario 2.2 tot de meest gunstige businesscase (rapport Berenschot).
Het college stelt voor in de verkenningsfase ‘in een keer over’ als uitgangspunt te nemen. Een gefaseerde overgang (scenario 2.1) biedt onvoldoende voordelen en valt daarmee af. Voor scenario 2.2 zijn twee varianten onderzocht: grote zaal ‘Basis’ of ‘Hoog’ (in onderliggende onderzoek ook aangeduid als scenario 2 en 3). In de verkenningsfase kan de inpassing van de grote zaal definitief bepaald worden (verfijningsonderzoek) en daarmee de uiteindelijke keuze voor een van beide varianten. Ten slotte vraagt vestiging van een poppodium op het Haveneiland om extra investeringen in de openbare ruimte (groen, bestrating, parkeren en mogelijk een extra veiligheidsroute). Investeringen die toch al nodig zijn in het kader van de gebiedsontwikkeling, maar nu urgenter worden. Hiervoor zijn op dit moment geen middelen beschikbaar. In de verkenningsfase wordt de openbare ruimte en de buitenruimte rond het Stiho pand nadrukkelijk meegenomen, om een gewogen voorstel voor de realisatiefase aan de raad voor te kunnen leggen.
3
Financieel overzicht Deze paragraaf geeft een financieel overzicht weer van de onderzochte scenario’s. In deze fase van planontwikkeling (quick scan) zijn voor de berekeningen van de vastgoedexploitatie en de exploitatie van het Burgerweeshuis diverse aannames gedaan. Dit wordt in het verfijningsonderzoek uitgewerkt. Scenario
Scenario
Scenario
Stiho
Stiho
Stiho
x € 1.000
gefaseerd
Scenario Bagijnenstraat
Investering
totaal
Stichtingskosten (incl. 1 prijsstijging tot eind bouw)
- zaal ‘Basis’
- zaal ‘Hoog’
totaal
totaal
fase 1 fase 2
totaal
9.400
7.900
3.000
10.900
10.600
11.300
0
1.175
0
1.175
1.175
1.175
9.400 9.075 3.000 12.075
11.775
12.475
590
650
2 Verwervingskosten 3 Totaal investering
in een keer in een keer
Vastgoedexploitatie Kostprijsdekkende huur 4 - nieuwe locatie Stiho
460
- huidige locatie Bagijnenstraat
490
600
107
Tabel 1 Investeringsraming en kostprijsdekkende huur De totale investering (3) bestaat uit de stichtingskosten (1) en de eventuele verwervingskosten (2). Deze investering leidt tot een kostprijsdekkende huur (4). In het scenario Stiho gefaseerd moet in de eerste fase voor de huidige locatie Bagijnenstraat ook nog een kostprijsdekkende huur betaald worden, omdat het Burgerweeshuis in dat scenario op twee locaties gehuisvest is.
x € 1.000
Scenario
Scenario
Scenario
Stiho
Stiho
Stiho
in een keer - zaal ‘Basis’
in een keer - zaal ‘Hoog’
gefaseerd
Scenario Bagijnenstraat
Exploitatie Burgerweeshuis zonder dekking 5 Exploitatieresultaat*
-493
-531
0
-282
-282
-282
6 Huidige subsidie
510
510
0
510
510
510
Exploitatieresultaat incl. subsidie
17
-21
0
228
228
228
8 Kostprijsdekkende huur
-490
-567
0
-600
-590
-650
Exploitatieresultaat 9 incl. huur
-473
-588
0
-372
-362
-422
7
Tabel 2 Exploitatie Burgerweeshuis zonder dekking *In dit exploitatieresultaat is geen rekening gehouden met het vervangen van de geluidsinstallaties over circa 15 jaar. Daar zal het Burgerweeshuis op dat moment aanvullende middelen/ fondsen voor moeten aanspreken. Indien het Burgerweeshuis hier jaarlijks voor gaat reserveren betekent dit een verslechtering van het jaarlijks exploitatieresultaat van ongeveer € 70.000. Berenschot heeft per scenario een exploitatieberekening (5) voor het Burgerweeshuis gemaakt en daar de huidige subsidie (6) aan toegevoegd. Daaruit blijkt welk deel van de kostprijsdekkende huur het Burgerweeshuis zelf binnen haar exploitatie kan opvangen (7). In ieder scenario moet het Burgerweeshuis een kostprijsdekkende huur (8) betalen. Dat leidt tot een negatief exploitatieresultaat (9). Hieruit kan geconcludeerd worden dat aanvullende dekking nodig is. 4
x € 1.000
Scenario
Scenario
Scenario
Stiho
Stiho
Stiho
in een keer - zaal ‘Basis’
in een keer - zaal ‘Hoog’
gefaseerd
Scenario Bagijnenstraat
Exploitatie Burgerweeshuis met aanvullende dekking Exploitatieresultaat
-493
-531
-282
-282
-282
Kostprijsdekkende huur
-490
-567
-600
-590
-650
Huidige subsidie
510
510
510
510
510
10 Aanvullende subsidie
473
588
372
362
422
11 Exploitatieresultaat
0
0
0
0
0
0
Tabel 3 Exploitatie Burgerweeshuis met aanvullende dekking Zoals uit tabel 2 is gebleken is een aanvullende dekking nodig voor de kostprijsdekkende huur, oftewel een aanvullende subsidie bovenop de huidige subsidie. Hiermee is het exploitatieresultaat van het Burgerweeshuis sluitend (11).
5
1. Inleiding Waarom dit document? Dit document bevat de uitkomsten van de initiatieffase van het huisvestingsproject Burgerweeshuis. Het college legt hiermee het besluit aan de gemeenteraad voor om naar de verkenningsfase over te gaan, waarin één voorkeursscenario zal worden uitgewerkt. Het college beoogt hiermee een volgende stap te zetten in de realisatie van een toekomstbestendig poppodium in de gemeente Deventer. In het Bestuursakkoord (2018) is hierover het volgende opgenomen: “Het Burgerweeshuis heeft plannen voor een grote verbouwing. In het najaar verschijnt een verfijningsonderzoek. Daarmee en met de Cultuurvisie, wordt duidelijk wat de behoeften en de mogelijkheden zijn en kunnen we keuzes maken. Zo komt een lang gekoesterde wens om het poppodium goede huisvesting te bieden, die past bij de kwaliteit van de programmering, dichterbij. Daarnaast willen we programmering die aantrekkelijk is voor jongeren en de instellingen worden daartoe uitgedaagd.” De raad heeft het college opgedragen het huisvestingsproject Burgerweeshuis aan te merken als groot project zoals bedoeld in de Leidraad Grote Projecten (Voorjaarsnota 2021, motie 10b.1). De gemeentelijke Leidraad beschrijft een werkwijze die ons helpt om grip te krijgen op projecten. De Leidraad kent verschillende fases, te weten een initiatieffase, een verkenningsfase, een realisatiefase en een nazorgfase.
In de eerste fase, de initiatieffase, is sprake van visie- en gedachtenvorming; het exploreren van mogelijkheden en het bepalen van nut en noodzaak. Aan de afronding van deze initiatieffase liggen meerdere onderzoeken ten grondslag (2018-2021): zowel naar verbouwing van Burgerweeshuis op de huidige locatie als (ver)nieuwbouw op een alternatieve locatie, inclusief de mogelijkheid van gefaseerde doorontwikkeling. In dit document worden de uitkomsten van deze onderzoeken gepresenteerd en gewogen, wat heeft geleid tot een voorkeursscenario. Het college geeft hiermee uitvoering aan de recente opdracht van de raad (Voorjaarsnota 2021, motie 10.b2): • • •
De huidige locatie af te wegen tegen de alternatieve locaties en één keus voor te leggen; Het Burgerweeshuis op te dragen een programma van eisen/kansen op te stellen inclusief een passende exploitatieopzet en marktverkenning voor een gefaseerde doorontwikkeling; Deze te betrekken bij de definitieve besluitvorming over de investering (van de gereserveerde middelen, zie amendement) in de ver- dan wel nieuwbouw.
In het amendement op de Voorjaarsnota 2021 is het huisvestingsproject Burgerweeshuis opgenomen als een nieuw beleidsvoornemen en is een bedrag van € 2 miljoen in 2022 gereserveerd voor de eerste fase van ontwikkeling. Er was al een bedrag van € 7 ton gereserveerd voor de voorbereiding. In het begrotingsvoorstel is het totaal gereserveerde bedrag voor het Burgerweeshuis opgehoogd met € 1,3 miljoen tot in totaal € 4 miljoen. De raad neemt op 10 november 2021 een besluit over de begroting. Naar aanleiding van de besluitvorming Voorjaarsnota 2021 en om uitvoering te geven aan de moties is een onderzoek naar scenario’s van fasering gedaan (4advies, zie bijlage 1) en is een marktverkenning met exploitatieopzet voor het Burgerweeshuis uitgevoerd (Berenschot, zie bijlage 2). Het onderzoek van Berenschot is te lezen als second opinion op de exploitatiebegroting van Burgerweeshuis, waarmee de gevolgen van de verschillende scenario’s op de exploitatie zichtbaar worden. Dit onderzoekstraject is gebaseerd op de eerder uitgevoerde Quick Scan alternatieve locaties (raadsvoorstel nr 2020-929 d.d. 2-6-2020) en het Verfijningsonderzoek verbouwing huidige locatie (raadsvoorstel nr 2018-1627 d.d. 13-11-2018).
Dit informatiedocument dient om de raad mee te nemen in de onderzoeksresultaten zodat er een weloverwogen besluit kan worden om voor het huisvestingsproject Burgerweeshuis van initiatief- naar verkenningsfase over te gaan.
6
Aanleiding De aanleiding voor het onderzoek naar een toekomstscenario voor Burgerweeshuis komt voort uit twee invalshoeken: cultuur en vastgoed. Het nadenken over de toekomst van deze culturele instelling is het afgelopen decennium een doorgaand proces geweest. Burgerweeshuis is sinds 1984 als jongerencentrum gevestigd aan de Bagijnenstraat en wordt sinds 1994 gebruikt als toonaangevend poppodium dat jaarlijks circa 70.000 bezoekers trekt. Het gemeentelijk pand (en de huurovereenkomst) is echter niet meegegroeid met de bedrijfssituatie. De programmering en activiteiten die Burgerweeshuis uitvoert zijn niet meer passend in en op de huidige locatie. Dit heeft geleid tot geluidsoverlast en onrust bij omwonenden van Burgerweeshuis. De geluidsoverlast speelt al langer; recentelijk is aan Burgerweeshuis naar aanleiding van geluidsmetingen een last onder dwangsom opgelegd. Hierdoor heeft Burgerweeshuis noodzakelijk de programmering moeten afschalen. In 2014 is de huisvestingssituatie al omschreven als ‘nijpend’: de huidige accommodatie van het Burgerweeshuis voldoet niet langer aan de hedendaagse kwantitatieve en kwalitatieve eisen van een poppodium (raadsmededeling 24-6-2014). Een functioneel poppodium passend bij de huidige muziekindustrie is echter niet ‘zomaar’ voorhanden.
Na een verkenning van de huidige en twee alternatieve locaties in de binnenstad en het Sluiskwartier (2014) is besloten een verbouwing van de Bagijnenstraat nader te onderzoeken. In aanloop naar de Cultuurvisie 2019-2024 heeft de raad besloten vooralsnog niet verder te gaan met de planvoorbereiding van deze verbouwing (2018). Bij de vaststelling van de Cultuurvisie (2019) is het college gevraagd opnieuw de haalbaarheid van een alternatieve locatie te verkennen in samenwerking met het Burgerweeshuis, om binnen een termijn van circa vier jaar de club van de toekomst een nieuw bestaan te bieden. In de Cultuurvisie is tevens opgenomen dat de reguliere exploitatie van Burgerweeshuis onder druk staat en dat financiering van (her)huisvesting de aandacht vraagt. Met de vaststelling van de Cultuurvisie is de structurele financiële ruimte voor Burgerweeshuis gelijk gebleven. Naast de invalshoeken vastgoed en cultuur, is ook de ruimtelijke ontwikkeling van Deventer van belang geweest voor het onderzoek naar toekomstscenario’s voor Burgerweeshuis. In de Quick Scan alternatieve locaties (2020) zijn zowel de Omgevingsvisie als specifieke gebiedsontwikkelingen in Deventer meegewogen. Uiteindelijk zijn twee locaties geschikt bevonden, beide op het zuidelijk deel van het Haveneiland.
Dit gebied biedt volop kansen, zoals gevat in het voorlopig Ontwikkelbeeld Bergweide 3-4 en Havenkwartier (voorjaar 2021). Het algemene beeld is dat een mix van diverse functies waaronder leisure hier (zeer) passend is. Dit komt overeen met de Omgevingsvisie, waar is opgenomen dat een toename van de functie cultuur/ontspanning in dit gebied mogelijk is. Concreet betekent dit dat vanuit de ruimtelijke argumentatie een eventuele vestiging van het poppodium Burgerweeshuis op het Haveneiland als passend kan worden beschouwd. Dit is aanleiding geweest voor de doorstart van het project huisvesting Burgerweeshuis (raadsmededeling 15-06-2021). In opdracht van de raad worden de kansen en mogelijkheden om het gebied uit te laten groeien tot een uitdagend woon-, werk- en verblijfsgebied nader wordt onderzocht (motie vreemd Bergweide 3-4 en Havenkwartier 7-7-2021). De vraag hierbij is hoeveel wonen op het Haveneiland wordt toegestaan en voor welke doelgroepen gebouwd gaat worden. Dit hangt mede samen met de besluitvorming over de toekomstige locatie van Burgerweeshuis.
Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie en geeft een probleemanalyse van het Burgerweeshuis. De volgende onderdelen worden beschreven: 1. Beleid, 2. Vastgoed, 3. Omgeving en 4. Financiën. In hoofdstuk 3 volgt de uitwerking van twee scenario’s voor de toekomst van het Burgerweeshuis, waarbij de huidige locatie wordt afgezet tegen de beschikbare alternatieve locatie op het Haveneiland. Per locatie worden de volgende onderdelen beschreven: 1. Beleid, 2. Vastgoed, 3. Omgeving, 4. Gebiedsontwikkeling, 5. Financiën en 6. Risico’s. In hoofdstuk 4 volgt de uitwerking van de faseringsscenario’s voor de alternatieve locatie op het Haveneiland: 1. Gefaseerde ontwikkeling, 2. In één keer over en 3. Investeringsramingen per faseringsscenario.
7
2. Huidige situatie In dit hoofdstuk komen we tot een probleemanalyse van de huidige situatie: het cultureel aanbod in het kader van het gemeentelijk beleid (Cultuurvisie en traject Wonen en Voorzieningen), het gemeentelijke vastgoed aan de Bagijnenstraat, de omgeving van het pand en de financiële situatie.
2.1 Beleid Cultuurvisie Burgerweeshuis is als poppodium van belang voor de culturele programmering van Deventer en omstreken. In de Cultuurvisie ‘Boeien en Bloeien’, vastgesteld door de raad in juni 2019, staat podiumkunsten & evenementen benoemd als eerste programmalijn. Deze programmalijn kent een groot aantal bezoekers, activiteiten en verscheidenheid qua organisaties in de gemeente. Poppodium Burgerweeshuis is één van de drie professionele cultuurpodia, naast MIMIK en de Deventer Schouwburg. In de Cultuurvisie is over Burgerweeshuis opgenomen: “Het Burgerweeshuis brengt stad en regio een breed aanbod uit pop- en dancecultuur. Belangrijke muzikanten en nieuwe talenten zijn hier begonnen of vinden er een plek. In het karakteristieke monumentale pand, maar ook op bijzondere locaties in de stad, wordt een rijke variatie aan concerten en dance-events georganiseerd. Daarnaast zijn cultuureducatie en talentontwikkelingsprogramma’s van groot belang voor de Deventer en Overijsselse muziekketen. Het Burgerweeshuis is van strategisch belang voor het vestigingsklimaat in Deventer. Het bindt jongeren, studenten en jonge werknemers aan de stad.” Zoals gesteld in de Cultuurvisie, zijn cultuureducatie en talentontwikkelingsprogramma's van groot belang voor de Deventer en Overijsselse muziekketen.
Samen met huisgenoot De Nieuwe Oost vormt Burgerweeshuis een belangrijke speler in de keten popmuziek van Oost Nederland. Ontwikkelinstelling en productiehuis De Nieuwe Oost (pop) werkt met beloftevolle makers aan nieuwe producties en hun beroepspraktijk. Ooit ontsproten uit het Burgerweeshuis is De Nieuwe Oost jaarlijks verantwoordelijk voor de begeleiding van tientallen makers, het initiëren en coördineren van uiteenlopende projecten en de ontwikkelingen en uitvoering van veel producties en festivals. Binnen deze activiteiten werkt De Nieuwe Oost op lokaal, regionaal en landelijk niveau, met makers en partners uit alle provinciën. Dit heeft een waardevolle weerslag op Deventer en het oosten en werkt als brug tussen netwerken in de regio en de randstad. De Nieuwe Oost zit (opnieuw) in de landelijke basisinfrastructuur en is daarmee op dit moment de enige BIS-instelling in Deventer.1 De Nieuwe Oost is aanjager van het Convenant Talentontwikkelingsketen Popmuziek Landsdeel Oost - van Basis tot Booster (2019), waarbij de samenwerkende podia (Burgerweeshuis, Hedon, Metropool, Doornroosje, GIGANT en Luxor Live), ontwikkelinstellingen/productiehuizen (De Nieuwe Oost, Hedon Productiehuis en De Basis), de poppunten (OV & GLD), Booster Festival en ArtEZ conservatorium gezamenlijk de schouders zetten onder talentontwikkeling.
De centrale ligging in Landsdeel Oost, de aanjagersrol en BIS-positie van De Nieuwe Oost en de recente ontwikkelingen rondom ‘Maakhaven’ maken Deventer een belangrijke schakel in de (Oost) Nederlandse popsector. Juist in het oosten van Nederland is er letterlijk en figuurlijk de ruimte voor nieuwe makers om nieuwe muziek te maken, elkaar op te zoeken en samen te werken. Zo kunnen de muzikale grootheden van de toekomst ontstaan. Zoals gesteld door de VNG, verbindt popcultuur gemeentelijke beleidsterreinen zoals economie, citymarketing, toerisme, welzijn, jeugd, onderwijs en integratie. Een gemeente die investeert in popcultuur, creëert kansen voor zichzelf en haar burgers2. Burgerweeshuis heeft de afgelopen decennia een enorme groei in aantal bezoekers doorgemaakt. In de jaren ’90 bediende het poppodium 15.000 bezoekers per jaar. Inmiddels ontvangt het Burgerweeshuis 70.000 bezoekers 3, die deels bereikt worden met evenementen en festivals op externe locaties. 75% van de inwoners van 1 Het betreft hier instellingen in de culturele basisinfrastructuur (BIS) en de rijkscultuurfondsen. De
rijksoverheid ondersteunt een hoogwaardig aanbod van instellingen van (inter)nationale betekenis. De groep instellingen die het rijk rechtstreeks subsidieert, wordt de BIS genoemd. 2 De waarde van pop 2.0, VNPF en POPnl i.s.m. VNG, 2018. 3 Dit aantal is de afgelopen jaren vanwege de corona pandemie lager geweest. 8
de gemeente Deventer die jaarlijks een culturele instelling bezoeken (80% van de totale bevolking) is in Burgerweeshuis geweest.4 Los van de groei van het Burgerweeshuis heeft ook de popsector een professionaliseringsslag gemaakt. Met de komst van digitale muziek is het geven van concerten een belangrijke manier geworden voor artiesten om zich te onderscheiden. De mogelijkheden van podia wat betreft licht en geluid zijn belangrijker geworden dan voorheen. Daarnaast is het aantal opleidingen voor bijvoorbeeld geluidstechniek of muziek producer de afgelopen jaren gegroeid. Dit leidt tot een toename van kennis en kwalitatieve producten, maar ook van kosten voor professioneel personeel en een vraag naar geschikte faciliteiten. Het huidige poppodium aan de Bagijnenstraat is steeds minder passend. In de Cultuurvisie is opgenomen dat de reguliere exploitatie van Burgerweeshuis onder druk staat en dat financiering van (her)huisvesting de aandacht vraagt. Zonder vernieuwde huisvesting kan het Burgerweeshuis de huidige prestatieafspraken met de gemeente en de provincie niet meer nakomen en is krimp of sluiting onvermijdelijk. Met de vaststelling van de Cultuurvisie is de structurele financiële ruimte voor het poppodium gelijk gebleven. Burgerweeshuis kan op de huidige locatie haar kerntaken niet optimaal en duurzaam vervullen.
Het podium voegt minder artistieke, maatschappelijke en economische waarde toe aan de stad dan wenselijk en mogelijk is. Ambitie Wonen en voorzieningen In het raadsvoorstel (juli 2021) bij de Routekaart ‘Versterken arbeidsmarkt en verjongen’ is gesteld dat Deventer haar regionale en stedelijke voorzieningen op orde heeft om een extra groei van de bevolking op te vangen. Een uitzondering is er voor het onderdeel Verjongen waar Deventer te weinig voorzieningen heeft om deze groep specifiek aan te spreken. De onderwijsinstellingen zijn wel op orde, maar op het gebied van aansluiting op de arbeidsmarkt en op het gebied van vermaak en vertier is het nodig om hier stappen te zetten om de ambitie te verwezenlijken. Daarbij gaat het zowel over een poppodium, als over de programmering van andere voorzieningen die zich nog weinig richten op jongeren. In de centrumschil en in het bijzonder in het Havenkwartier is ruimte voor reuring voor jongeren. Het hoeft niet gelikt te zijn en mag gaandeweg ontstaan in een grotere gebiedsontwikkeling, zoals voorzien in het (vast te stellen) Ontwikkelbeeld voor het Havenkwartier en Bergweide 3-4. Een poppodium kan een katalysator zijn voor andere ontwikkelingen en bedrijvigheid in het gebied, waaronder, naast muziek, creativiteit, ontspanning en urban sporten.
Daarbij kunnen we volgens het ambitiedocument jonge makers en kunstenaars meer betrekken bij gebiedsontwikkeling. Het project ‘Maakhaven’ van Burgerweeshuis en De Nieuwe Oost is hier een voorbeeld van. Maakhaven De Nieuwe Oost trekt jonge makers van popmuziek uit heel Nederland naar Deventer en vormt een netwerk met andere creatieve stedelingen rond het havengebied. Samen met Burgerweeshuis hebben zij het initiatief genomen voor ‘Maakhaven’. De provincie Overijssel heeft voor dit project vier jaar lang € 125.000 per jaar beschikbaar gesteld op basis van 40% cofinanciering. “Met de Maakhaven wordt door Burgerweeshuis ingespeeld op de behoefte onder muzikanten aan plekken om elkaar te ontmoeten, te repeteren, op te nemen en ook om les te geven. Met financiële steun van de provincie Overijssel (vier jaar lang € 125.000 per jaar) is er gestart met een broedplaats: oefenruimtes, studio’s en werkplekken voor muzikanten en ondersteuners. Samen met partners De Nieuwe Oost, iGNITE! Music en professionele makers als Wantigga, De Sluwe Vos en The Grand East wordt deze ‘muziekhub’ nu al ontwikkeld. Zo wordt op het eiland een aantrekkelijke plek gecreëerd voor makers, bezoekers en ondernemers uit de culturele en creatieve sector.
Door makers, muzikanten, producers samen te brengen op een plek waar zij zowel kunnen creëren als presenteren wordt op een belangrijk aandachtspunt van de Cultuurvisie bijgedragen.” De planning van Burgerweeshuis is dit jaar met de Maakhaven te starten. Het initiatief loopt parallel aan het gemeentelijk huisvestingsproject: Maakhaven staat los van de opdracht die de raad aan het 4 Rapportage Cultuurparticipatie, Uitvoeringsprogramma 2021-2024. Deze meting heeft
plaatsgevonden voor de lockdown en voor de last onder dwangsom voor de locatie Bagijnenstraat (maart 2020). 9
college heeft gegeven voor toekomstscenario’s Burgerweeshuis en maakt in die zin ook geen onderdeel uit van het voorliggende onderzoek. Wel is Maakhaven meegenomen als nader te onderzoeken optie (module) in het faseringsonderzoek.
2.2 Vastgoed Het Burgerweeshuis is een rijksmonument dat gebouwd is in 19e eeuw en bestaat uit twee gebouwen: • Bagijnenstraat 9, het “Burgercafé” (306 m2 bvo) • Bagijnenstraat 11, het hoofdgebouw (1.828 m2 bvo) Het gebouw is na de oorspronkelijke functie van weeshuis uiteindelijk leeg te komen staan. In 1981 werd het Burgerweeshuis gekraakt en werden er meerdere jongerenorganisaties gevestigd, onder de noemer OJC het burgerweeshuis. Na een verbouwing begin in de jaren ’90 werden de jongerencentrum-activiteiten afgestoten en werd de stichting Poppodium Het Burgerweeshuis de voornaamste gebruiker van het pand aan de Bagijnenstraat. Na een fusie met het Deventer Popcollectief zijn momenteel het poppodium en Productiehuis De Nieuwe Oost de organisaties die (deels) gehuisvest zijn in dit pand. In 2008 werd een nieuwe productievleugel aangebouwd (backstage: kleedkamers, kantoor, opslag, zijtoneel) en werd het productiehuis ingericht. Op de eerste verdieping van het hoofdgebouw zit Productiehuis De Nieuwe Oost.
De gebouwen kennen een aantal tekortkomingen: • Geluidsproblematiek café • Geluidsproblematiek concertzaal • Logistiek • Capaciteit en functionaliteit zalen • Duurzaamheid
10
Geluidsproblematiek café In het café vinden tot maximaal 23.00 uur kleinschalige optredens plaats, voor maximaal 80 bezoekers. Na 23.00 uur wordt achtergrondmuziek gedraaid. De naastgelegen woning (Bagijnenstraat 7) is direct tegen het café aangebouwd. Begin 2021 is een geluidsonderzoek uitgevoerd om op basis van een aantal representatieve bedrijfssituaties de omvang en oorzaak van de geluidsproblematiek te bepalen. Hieruit is gebleken dat in de dag- en nachtperiode de geluidsvolumes voldoen aan de voorschriften voor de café functie met achtergrondmuziek. In de avondperiode, tijdens de live optredens, is sprake van een overschrijding. Het gebouw staat in de huidige situatie een maximaal geluidsniveau toe van 84dB(A) (pop spectrum), waarbij 95dB(A) gewenst is vanuit een representatieve bedrijfssituatie. Dit kan alleen opgelost worden met ingrijpende maatregelen; het realiseren van een ontkoppelde doos in doos constructie. Nadeel hiervan is dat de capaciteit van het café beperkt wordt (5-10%), het kleinschalige, intieme karakter van het café verloren gaat en dat deze ingreep zeer waarschijnlijk de monumentale waarde van het gebouw raakt. Geluidsproblematiek concertzaal In deze zaal voor maximaal 4505 bezoekers vinden in de avondperiode live optredens plaats met een gewenst geluidsniveau van 103 dB(A) (dance spectrum).
Uit het geluidsonderzoek van begin 2021 is gebleken dat deze optredens voldoen aan de geluidsvoorschriften. In de nachtperiode worden dansavonden georganiseerd met een gewenst geluidsniveau van 100 dB(A) (house spectrum). Het gebouw staat in de huidige situatie een maximaal geluidsniveau toe van 97 dB(A). De lage bas tonen (63Hz) zijn maatgevend voor de overschrijding. Deze overschrijding kan alleen opgelost worden met ingrijpende maatregelen; net als bij het café moet dan een ontkoppelde doos in doos constructie gerealiseerd worden met nadelig gevolg een beperkte capaciteit van de zaal. Het is logisch om een dergelijke investering te koppelen aan functionele en technische verbeteringen van het gebouw. Binnentuin De feitelijke entree van het café en het hoofdgebouw ligt in de binnentuin die bereikbaar is door de afgesloten poort aan de Bagijnenstraat. Het café wordt gebruikt als foyer. Dat betekent dat bezoekers voor en na optredens zich ophouden in de binnentuin. Tevens wordt de binnentuin gebruikt voor het laden en lossen van de horeca. Een andere functie van de binnentuin is de organisatie van tuinconcerten, die maximaal 12 keer per jaar mogelijk zijn op grond van de incidentele festiviteitenregeling. Uit het geluidsonderzoek is gebleken dat er in de nachtperiode sprake is van een overschrijding van het maximale geluidsniveau als gevolg van stemgeluid.
Hier kunnen organisatorische maatregelen getroffen worden, zoals toezicht bij de deur en poort, waar bezoekers aangesproken worden op hun volume. Incidenten zijn echter moeilijk te voorkomen en kunnen door de afwijking op het constante muziekgeluid juist als storende factor worden ervaren. Een overkapping achter de poort die de entrees van het café en de concertzaal met elkaar verbinden en afgesloten worden met een wand aan de binnentuin kan de overlast van het stemgeluid aanzienlijk beperken. Het risico daarbij is dat bezoekers zich buiten de poort op straat ophouden, waardoor alsnog overlast ontstaat. Logistiek De wijze waarop het gebouw met haar huidige functionaliteiten is ingedeeld en ingericht maakt dat de logistiek een probleem is. Zo is er binnen het gebouw sprake van kruisende stromen publiek, medewerkers van de techniek, artiesten en horecamedewerkers. De doorstroom bij de ingang is te klein, waardoor opstoppingen ontstaan. Dit heeft tot gevolg dat bezoekers buiten in de binnentuin moeten wachten. Voor het laden en lossen van de geluids- en muziektechniek bij optredens in de concertzaal wordt gebruikt gemaakt van de binnentuin (overdag) en het binnenterrein (avond). Er is geen opstelplaats voor grote voertuigen, waardoor er overlast op straat ontstaat.
Daarnaast is de horecakeuken verouderd en voldoet deze niet meer aan de huidige eisen en is de bergruimte bij de bars beperkt. Capaciteit en functionaliteit zalen Een belangrijke tekortkoming van de concertzaal in het hoofdgebouw is de capaciteit van 450 bezoekers. Om als poppodium aantrekkelijk te zijn voor de nationale top en internationale subtop is een capaciteit van 675 bezoekers en een kleine zaal van 275 bezoekers gewenst, zoals blijkt uit het onderzoek van Berenschot. Een andere tekortkoming is de hoogte van de concertzaal waardoor het podium erg laag is. Hierdoor zijn de zichtlijnen slecht en beperkt dit de mogelijkheden voor 5 Een capaciteit van maximaal 450 voor live concerten, voor dansavonden is dat maximaal 500.
11
theatertechniek. Springen op toneel is voor een band praktisch bijna niet mogelijk zonder een lamp te raken. Ook is het podium te klein voor grotere producties, waardoor deze niet meer naar Burgerweeshuis komen. Deze producties zijn echter wel van groot belang voor publiek, inkomsten en 'naam’ van Burgerweeshuis. Daarnaast zijn het klimaat en temperatuur moeilijk beheersbaar. Duurzaamheid Het gebouw met café en kantoren heeft een energielabel G, het hoofdgebouw label C. Op 18 november 2020 heeft de Raad de Routekaart Verduurzaming Maatschappelijk Vastgoed vastgesteld, waarmee richting is gegeven aan het langetermijnperspectief en keuzes om te komen tot een duurzame energie neutrale maatschappelijk vastgoedportefeuille. Dit is uitgewerkt in een portefeuillestrategie en een investeringsprogramma, die in mei 2021 ter informatie aan de raad zijn aangeboden. Om op koers te liggen voor een nagenoeg energie neutrale vastgoedportefeuille in 2050 (conform Klimaatwet) is jaarlijks een CO2-reductie van ongeveer 3,3% nodig. In de routekaart is opgenomen dat de verduurzaming van het vastgoed gekoppeld wordt aan logische momenten. Deze logische momenten kunnen bijvoorbeeld voortkomen vanuit het onderhoud of vanuit wensen in het gebruik.
Voor de realisatie van duurzaamheidsdoelen is het nadenken over het toekomstperspectief van het Burgerweeshuis hét logische moment voor realisatie van verduurzaming.
2.3 Financieel Vastgoed De panden aan Bagijnenstraat 9 en 11 hebben geen boekwaarde meer. De huidige huurinkomsten bedragen in totaal circa € 67.000 per jaar: Burgerweeshuis betaalt € 48.500 en De Nieuwe Oost betaalt € 18.500. Eén van de nieuwe uitgangspunten van het vastgoedbeleid is dat wij een kostprijsdekkende huur in rekening gaan brengen. Voor Bagijnenstraat 9 en 11 samen bedraagt deze € 107.000. Dat betekent dat de huur en de exploitatiesubsidie met € 40.000 verhoogd moet worden. Voor zowel de gemeente als het Burgerweeshuis en De Nieuwe Oost is het financiële effect neutraal als dit in de subsidie met elkaar verrekend wordt. Daarnaast zitten in de programmabegroting diverse knelpunten ten aanzien van het gemeentelijke vastgoed. Dat geldt ook voor het Burgerweeshuis. Het knelpunt bedraagt structureel € 10.000 voor beheer en onderhoud ten laste van het programma. Exploitatie Burgerweeshuis Burgerweeshuis ontvangt een reguliere subsidie van € 492.000. Bij besluit van 19 juni 2019 is het amendement Burgerweeshuis aangenomen met als gevolg dat voor de jaren 2020 en 2021 € 50.000 per jaar extra ter beschikking wordt gesteld. Vervolgens is bij besluit van 13 november 2019 ook voor de jaren 2022 en 2023 € 50.000 extra ter beschikking gesteld.
De extra subsidie wordt ingezet om een volwaardig programma te kunnen aanbieden: niet alleen een kostendekkend populair programma, maar ook niche programmering, artistieke nieuwkomers, talentontwikkeling, etc. Als gevolg van corona is in 2020 een gemeentelijke cofinanciering verstrekt van in totaal € 56.000 (25% van in totaal € 224.000 steun vanuit OCW/Fonds Podiumkunsten en de Provincie). De definitieve jaarrekening 2020 sluit met een positief exploitatieresultaat van € 235.000. Het positieve exploitatieresultaat over de jaarrekening is verdeeld over een aantal bestemmingsreserves en het weerstandsvermogen. Het eigen vermogen van het Burgerweeshuis bedraagt per 31-12-2020 € 402.381. Dit beeld is sterk gekleurd door corona. Voor corona bedroeg het eigen vermogen van BWH € 166.679, waarvan € 141.231 bestond uit bestemmingsreserves. De algemene reserve bedroeg ultimo 2019 slechts € 25.000. Zowel in 2018 als in 2019 boekte BWH ruim € 40.000 verlies. In het onderzoek van Berenschot (bijlage 2) is geconstateerd: “De vermogenspositie van het Burgerweeshuis is zodanig zwak dat de stichting het zich niet kan permitteren om ook maar enig risico te nemen.” In 2021 is Burgerweeshuis uitgegaan van een sluitende begroting, waarbij geen rekening is gehouden met de effecten van de last onder dwangsom.
De tussentijdse cijfers tot en met juli 2021 laten een positief exploitatieresultaat van € 66.000 zien (begroot was een negatief exploitatieresultaat van € 16.000). Dit tussentijdse positieve resultaat is direct gekoppeld aan de Rijkssteunmaatregelen die vanwege corona worden verstrekt. Ook voor 2022 gaat Burgerweeshuis uit van een sluitende begroting. De Nieuwe Oost is een landelijk en provinciaal gefinancierde BIS-instelling met een gezonde exploitatie. De gemeente Deventer verstrekt € 45.000 per jaar in het kader van de Cultuurvisie.
12
2.4 Omgeving De omgeving van het Burgerweeshuis in de binnenstad is de afgelopen decennia meer en meer een woongebied geworden. Het poppodium is de afgelopen jaren onvoldoende mee getransformeerd met de omgeving. Recent geluidsonderzoek wijst uit dat versterkte live concerten in de concertzaal overdag en in de avond (tot 23.00 uur) zonder akoestische aanpassingen mogelijk blijven binnen de geluidsnormen van het Activiteitenbesluit. Dit geldt echter niet voor de versterkte livemuziekoptredens in het café en de nachtprogrammering in de concertzaal. Op dit moment is Burgerweeshuis genoodzaakt om vanwege de last onder dwangsom de hinderlijke activiteiten af te schalen. Dit heeft mogelijk grote consequenties voor de popfunctie van Burgerweeshuis. De huidige situatie waarin Burgerweeshuis de exploitatie van haar poppodium draait is onhoudbaar geworden. De nachtprogrammering (dansavonden) vormt namelijk een belangrijke motor 30% van de exploitatie van Burgerweeshuis. Het podium heeft bovendien een regionaal gerespecteerde status opgebouwd met haar elektronische muziekprogrammering die zij graag wil behouden. Het stoppen met de programmering in de nacht levert daardoor een acuut exploitatieprobleem op en verarming van haar artistieke status. Daarnaast verliest Burgerweeshuis de aantrekkingskracht van Deventer jongeren, aangezien veel jongeren worden bereikt met de danceprogrammering.
De nachtprogrammering levert echter ook overlast problemen en heeft – samen met de ervaren overlast van de binnentuin en rond het gebouw – geleid tot een last onder dwangsom. De last onder dwangsom die rust op het pand en de conclusies van het geluidsonderzoek onderstrepen deze conclusie. Zonder stevige ingrepen is het pand functioneel ongeschikt voor de functie van poppodium. Momenteel wordt getracht met tussenkomst van de gemeente om nieuwe afspraken te maken tussen Burgerweeshuis en haar omgeving over tijdelijke oplossingen. Een perspectief op een passende toekomst voor Burgerweeshuis, binnen afzienbare tijd, is van belang om ook in de tussenliggende periode de popfunctie voor Deventer te kunnen blijven uitvoeren.
13
3. Toekomst: Burgerweeshuis locaties In dit hoofdstuk worden de mogelijkheden van verbouw op de huidige locatie afgewogen tegen nieuwbouw op de alternatieve locatie. Met het onderzoek van Berenschot is duidelijk geworden wat dit voor de exploitatie en de toekomst van Burgerweeshuis betekent (zie bijlage 2). Berenschot heeft in de businesscase van Burgerweeshuis ook de maatschappelijke waarde in beschouwing genomen, in relatie tot de huidige en eventueel nieuwe locatie voor het poppodium. Dit met elkaar afwegend kan leiden tot een locatiekeuze op basis van een toekomstbestendig Burgerweeshuis. Cultuurvisie De Cultuurvisie ‘Boeien en Bloeien’ is voor het onderzoek naar toekomstige locaties voor Burgerweeshuis het richtinggevend beleidskader. In de Cultuurvisie 2019-2024 is vastgesteld dat we de komende jaren inzetten op: 1. Denken in programmalijnen. 2. Ruimte voor vernieuwing. 3. Optimaal inzetten bestaande faciliteiten. 4. Deventer kenmerkt zich door een breed cultureel palet. 5. Toewerken naar meerjarige afspraken. In de Cultuurvisie staan naast bovenstaande uitgangspunten onder andere de volgende aandachtspunten en knelpunten genoemd voor Burgerweeshuis: 1. De financiering voor de verbouwing van Burgerweeshuis. 2. De reguliere exploitatie van Burgerweeshuis staat door verschillende ontwikkelingen onder druk. 3.
Er is een gebrek aan betaalbare oefenruimte, (buiten)locaties en presentatieplekken voor amateurverenigingen. 4. Er zijn weinig tot geen middelen voor nieuwe initiatieven op het snijvlak van productie en presentatie. In opdracht van de raad is aanvullend op de Cultuurvisie het cultureel perspectief 2030 ontwikkeld, vastgesteld bij het Uitvoeringsprogramma Cultuur 2021-2024. De overkoepelende ambitie is in 2030 de meest aantrekkelijke woonstad voor de creatieve mens te zijn. Investeren in het niveau van de culturele voorzieningen is een van de pijlers in het realiseren van deze ambitie. Begrote middelen toekomstscenario In de Begroting 2018-2022 is € 1 miljoen opgenomen als gevolg van motie 10.3 (aangenomen 19 juli 2017). Hiervan resteert € 691.000. Bij de Voorjaarsnota 2021 is via het amendement Poppodium (10b.2) € 2 miljoen ter beschikking gesteld. Bij de begroting 2022 is in aanvulling hierop nog € 1.309.000 beschikbaar gesteld. De begroting wordt op 10 november 2021 vastgesteld. In totaal is er na vaststelling € 4 miljoen aan incidentele middelen gereserveerd.
14
3.1 Scenario 1: huidige locatie Bagijnenstraat Voor deze locatie is in een verfijningsonderzoek uitgevoerd (2018) naar wat een verbouwing betekent voor de toekomst van het Burgerweeshuis.
3.1.1 Beleid Het handhaven van de huidige locatie en het uitvoeren van een verbouwing op de Bagijnenstraat draagt ten dele bij aan de uitgangspunten en knelpunten en aandachtspunten uit de Cultuurvisie. Met een verbouwing op de huidige locatie ontstaat er ruimte voor een kleine zaal, waardoor het pand optimaal ingezet kan worden. Burgerweeshuis is in staat om parallel te programmeren in de twee zalen en zo een betere exploitatie te draaien dan momenteel mogelijk is, op basis van een grote concertzaal en een café. De capaciteit na verbouwing is echter lager dan wat door Berenschot als passend voor de stad Deventer gezien wordt. Als gevolg daarvan blijft de exploitatie mogelijk onder druk staan. Het gebrek aan betaalbare oefenruimte wordt met de keuze voor dit scenario niet opgelost. De koppeling met BIS-instellingen De Nieuwe Oost (DNO) levert een waardevolle bijdrage aan het stimuleren van nieuwe initiatieven op het snijvlak van productie en presentatie. Het is de vraag in hoeverre DNO gehuisvest kan worden in het verbouwde Burgerweeshuis. Hier is een nadere uitwerking van het verfijningsonderzoek (2018) voor nodig.
3.1.2 Vastgoed Naar aanleiding van een motie is in 2018 een verfijningsonderzoek uitgevoerd, waarbij in beeld is gebracht welke ingrepen nodig zijn in het huidige pand van Burgerweeshuis, zodat Deventer de komende 20 jaar een goed gefaciliteerd poppodium heeft met een gezonde exploitatie. In dat onderzoek zijn diverse varianten onderzocht, die variëren in waar de keuken en waar de kantoren te realiseren. Deze varianten zijn beoordeeld en er is een voorkeursvariant opgesteld. De voorkeursvariant uit dat verfijningsonderzoek is voor de huidige locatie als uitgangspunt genomen: De capaciteit van de grote concertzaal wordt vergroot naar maximaal 620 bezoekers. Om dit te kunnen realiseren wordt een deel van de eerste verdieping verbouwd (huidige Wonderbar en Spiegelzaal) tot een balkon. Hierdoor kan een hoger podium gebouwd worden met betere zichtlijnen. Om te voldoen aan de geluidsvoorschriften wordt een ontkoppelde doos in doos constructie gerealiseerd, geschikt voor optredens in het house- en dancespectrum in de nachtperiode. De bestaande toiletruimten worden toegevoegd aan de concertzaal en de huidige oefenruimtes in de kelder worden verbouwd tot bezoekerstoiletten. De in 2008 aangebouwde backstageruimte wordt verkleind en er wordt een kelder toegevoegd als artiestenruimte.
Doordat de ruimte op de begane grond verkleind wordt, ontstaat ruimte voor vrachtwagens om binnen de poort te laden en te lossen. De kantoorruimte in het hoofdgebouw wordt vernieuwd en uitgebreid door ook op de zolder (nu in gebruik als bergruimte) kantoren te realiseren. Hierdoor ontstaan 15 werkplekken voor medewerkers van het Burgerweeshuis met een vergaderruimte en 6 werkplekken met vergaderruimte voor De Nieuwe Oost (oppervlak 119 m 2 bvo). Tussen het hoofdgebouw en het café wordt over de volledige diepte van het hoofdgebouw een foyerruimte gerealiseerd. Deze biedt toegang tot zowel de concertzaal als het café. De keuken wordt vanuit het hoofdgebouw verplaatst naar de eerste verdieping van het café. Daar wordt ook een kleine restaurantfunctie toegevoegd. De bestaande ruimte van de keuken en garderobe wordt verbouwd tot een kleine zaal met een capaciteit van ongeveer 100 bezoekers, geschikt voor optredens in het dancespectrum. Het huidige café behoudt haar functie en wordt vernieuwd en geschikt voor (on)versterkte muziek in het standaard popmuziekspectrum. Door deze functionele herinrichting ontstaat een betere logistiek en worden stromen bezoekers, artiesten en medewerkers logisch van elkaar gescheiden.
15
Het totaal bruto vloeroppervlak (bvo) blijft in de nieuwe situatie met ongeveer 2.100 m2 nagenoeg gelijk aan de huidige situatie. Er komen extra vierkante meters bij vanwege de nieuwe foyer, maar er gaan vierkante meters af vanwege het nieuw te realiseren balkon. In het ruimtelijk functionele programma van eisen is ernaar gestreefd om het gewenste programma zoveel mogelijk in te passen. Vanwege de bestaande gebouwcontext was dit niet altijd mogelijk, waardoor concessies zijn gedaan. Dat is verwerkt in het verfijningsonderzoek. Bij voorkeur wordt het integrale ruimteprogramma van zowel het Burgerweeshuis als De Nieuwe Oost op één locatie gehuisvest. Op basis van een nadere getekende uitwerking moet blijken of gezamenlijke huisvesting daadwerkelijk mogelijk is. Vanuit cultuurhistorie wordt met deze verbouwing het huidige pand aan de buitenzijde op twee plekken aanzienlijk anders. Dat is de grote doorgang voor het laden en lossen en de nieuw te bouwen foyer. Daarnaast zal met name door het realiseren van het balkon de relatie tussen het interieur en het exterieur verdwijnen; een groot deel van de vensters zal hun functie verliezen. Aangezien het pand een rijksmonument is, zal een relatief zware procedure moeten worden doorlopen. Ten aanzien van verduurzaming is in het verfijningsonderzoek het uitgangspunt opgenomen dat het gebouw na verbouwing gasloos is.
Verwarming wordt uitgevoerd met een elektrische warmtepomp met een grondwaterbron voor warmte- en koudeopslag. De klimaatbeheersing is per ruimte regelbaar. Op deze manier kan een verduurzamingsslag worden gemaakt. Omdat het een bestaand rijksmonumentaal pand betreft, zijn de mogelijkheden wel beperkter dan bij volledige nieuwbouw.
3.1.3 Financieel Investeringsraming en kostprijsdekkende huur De investeringsraming van het verbouwingsplan in het verfijningsonderzoek in 2018 is bij de quick scan in 2020 geactualiseerd en is voor dit onderzoek opnieuw geactualiseerd. Inschatting nu is dat de investering van het verbouwen op deze locatie inclusief prijsstijgingen tot en met einde bouw € 9,4 miljoen (excl. BTW) bedraagt. Hierin zijn ook theater technische installaties opgenomen. Op basis van de nieuwe uitgangspunten voor het vastgoedbeleid is een totale kostprijsdekkende huur inclusief investering geraamd op € 490.000 (€ 233 per m2 bvo). Naast de investering is het onderhoud een belangrijke bepalende factor in de omvang van de huur. Keuzes die in het ontwerp worden gemaakt, zijn hierop van invloed. In deze fase is op basis van kengetallen en benchmark gegevens een 16
aanname gedaan. Naar verwachting zullen de onderhoudskosten na verbouwing hoger zijn dan in de huidige situatie. Dit wordt veroorzaakt door verhoging van het kwaliteitsniveau en functionaliteit binnen de context van een rijksmonument. Daarnaast zal het niveau van de gebouwgebonden technische installaties na verbouwing hoger zijn. In de vervolgfase zal dit nader moeten worden uitgewerkt, op basis van het zogenoemde total cost of ownership principe. Volgens dat principe wordt bijvoorbeeld ook gekeken naar investeringen in verduurzaming in relatie tot het energieverbruik in de exploitatiefase. De genoemde huur is voor het Burgerweeshuis en De Nieuwe Oost samen. In een vervolgfase moet een nadere uitsplitsing worden gemaakt. Zo is bijvoorbeeld een groot deel van de investering specifiek voor het Burgerweeshuis (bijv. theater technische installaties). Naar verwachting zal de nieuwe huur voor Burgerweeshuis relatief meer stijgen dan voor De Nieuwe Oost. In de huurprijs is geen rekening gehouden met het vervangen van theater technische installaties. Uitgangspunt is dat het Burgerweeshuis na 10 a 15 jaar deze vervangingsinvestering zelfstandig financiert. Exploitatie Burgerweeshuis Op basis van verbouw van de huidige locatie heeft Berenschot een exploitatieberekening opgesteld.
Uitgangspunten in deze exploitatieberekening zijn: - Een jaarlijkse gemeentelijke subsidie van € 509.0006 - Kostprijsdekkende huur is niet in de lasten meegenomen (compensatie via subsidie) - De initiële investering in licht en geluid (€ 985.500) is meegenomen in de stichtingskosten en verwerkt in de kostprijsdekkende huur. Voor vervanging na 10 a 15 jaar moet op dat moment middelen geworven worden. Indien het Burgerweeshuis hier jaarlijks voor gaat reserveren betekent dit een verslechtering van het jaarlijks exploitatieresultaat van ongeveer €70.000. Uit het onderzoek van Berenschot komt een bescheiden positief exploitatieresultaat van € 17.000. Benodigde dekking De exploitatiebegroting van het Burgerweeshuis laat een verwacht positief saldo zien van € 17.000. Dit is de financiële ruimte om de kostprijsdekkende huur van te dekken. Het verschil tussen het beschikbare exploitatieresultaat en de kostprijsdekkende huur bedraagt ongeveer € 473.000. De totaal benodigde dekking bedraagt: • € 9,4 miljoen eenmalig en € 146.000 structureel óf: • € 4 miljoen eenmalig en € 333.000 structureel Hiervan is reeds 4 miljoen gereserveerd. Er zijn verschillende (financieel technische) opties om de reeds beschikbare dekking en de noodzakelijke aanvullende dekking (eenmalig en/of structureel) in te zetten.
In de doorontwikkeling van het vastgoedbeleid wordt hiervoor een generieke beleidslijn uitgewerkt, die voor het Burgerweeshuis in de verkenningsfase zal worden toegepast. Tijdelijke overbruggingsperiode Als op relatief korte termijn een besluit wordt genomen over de toekomstige huisvesting, zal het nog enkele jaren duren voordat de verbouwing gereed is. Dat betekent dat gedurende deze overbruggingsperiode een oplossing gevonden moet worden voor de last onder dwangsom als gevolg van de geluidsoverlast. Dit kan door het afschalen van de programmering, maar ook door een pakket aan tijdelijke maatregelen. Een maatregel om het stemgeluid vanaf het binnenterrein te beperken is het realiseren van een overkapping tussen de ingang van het café en het hoofdgebouw. Inschatting is dat deze overkapping een investering van € 200.000 vraagt. Volgens de uitgangspunten van het vastgoedbeleid wordt deze investering doorgerekend in een kostprijsdekkende huur. Als gekozen wordt voor de verbouwing van de huidige locatie, dan betekent het ook dat er voor de periode van de verbouwing rekening moet worden gehouden met transitiekosten.
6 Berenschot heeft het onderzoek gebaseerd op de meerjarenplannen van Burgerweeshuis. Daarin
wordt uiteraard ook uitgegaan van de reguliere subsidie van € 492.000 en de aanvullende subsidie van € 50.000 tot en met 2023. Burgerweeshuis hanteert een subsidie-indexeringspercentage van 3% i.p.v. 1,5% zoals in het Uitvoeringsprogramma Cultuur 2021-2024 aan de instellingen gevraagd. 17
3.1.4 Omgeving Vanwege de ligging in een woongebied (zie ook par. 2.3) blijft ook na verbouwing sprake van (geluids)overlast: niet zozeer vanwege een ‘geluidslek’ vanuit de zalen, dat kan worden opgelost met een verbouwing, maar vanwege stemgeluid en gedrag op straat. Vanwege de capaciteitsuitbreiding van Burgerweeshuis na verbouwing zullen meer mensen zich begeven in de Bagijnenstraat. In- en uitloop in de avond en ‘s nachts is momenteel al een belangrijke bron van overlast. De verantwoordelijkheid voor het geluid buiten de eigen poort ligt niet bij Burgerweeshuis, maar valt onder de verantwoordelijkheid van openbare orde en veiligheid. De relatie tussen Burgerweeshuis en omwonenden staat als gevolg van de hinder onder druk. Er zijn door de jaren heen verschillende pogingen ondernomen om nadere afspraken te maken tussen het poppodium en de buurt, om een acceptabel woonklimaat voor de buurt te bereiken in combinatie met een haalbare exploitatie van de popfunctie. Tot op heden echter zonder duurzaam resultaat.
3.1.5 Gebiedsontwikkeling Het verbouwen van het Burgerweeshuis op de locatie Bagijnenstraat past op zich bij de omvang van culturele voorzieningen en de gemeentelijke ambities. Het is belangrijk dat bestaande instellingen die interessant zijn voor de creatieve stedeling blijven bestaan. Met name de situatie rondom de podiumkunsten zijn hierbij zorgelijk. De binnenstad biedt tegelijk een bijzonder woonmilieu met voorzieningen en uitgaansgelegenheid binnen handbereik. Het wonen zorgt ook buiten openingstijden voor levendigheid in de winkelstraten en de binnenstad. Het wonen in of nabij het centrum raakt de laatste jaren meer in meer in opkomst nu de scherpe scheidslijnen tussen wonen, werken en vrije tijd steeds meer verdwijnen. De opgave is om een sterkere woonfunctie in de binnenstad hand in hand te laten gaan met het vergroten van de levendigheid en aantrekkingskracht. Met name de opkomende woonfunctie in combinatie met het Burgerweeshuis levert spanning op.
3.1.6. Risico’s Het handhaven en verbouwen van Bagijnenstraat 9-11 brengt de volgende risico’s met zich mee. Vastgoed en financiën - De huidige huur voor Burgerweeshuis is substantieel lager dan de kostprijsdekkende huur. Het gemeentelijk vastgoedbeleid gaat uit van een kostprijsdekkende huur die na de verbouwing zal worden gehanteerd. Deze huurverhoging kan niet worden gedekt uit de verwachte exploitatie van Burgerweeshuis, met als gevolg dat dit vanuit het programma (via incidentele middelen of via de subsidie) moet worden gecompenseerd. Bij het vaststellen van de Cultuurvisie (2019) is echter vastgesteld dat de subsidie aan culturele instellingen in principe niet verhoogd mag worden. - De verwachting is dat op het moment dat de verbouwing gereed is het Burgerweeshuis te maken zal hebben met aanloopverliezen. Deze zijn op dit moment nog niet in beeld. - De vermogenspositie van Burgerweeshuis is zwak. De organisatie is kwetsbaar voor tegenvallers en de exploitatie op de huidige locatie is zeer ongunstig (zie rapport Berenschot). Het omvallen van Burgerweeshuis als stichting is daarmee een groot risico. - Het berekende exploitatieresultaat zal volledig worden ingezet ter dekking van de kostprijsdekkende huur.
Er blijft geen financiële ruimte over om het weerstandsvermogen aan te vullen of bestemmingsreserves, voor bijvoorbeeld onderhoud of vervangingsinvesteringen, op te bouwen. - De bouwkosten kunnen hoger worden op basis van het verfijningsonderzoek: het verbouwen van een rijksmonument dat voldoet aan de eisen van een volwaardig poppodium is uitdagend. Mogelijk kunnen gebouwonderdelen niet worden gehandhaafd of ze zijn onderhoudsgevoeliger dan aangenomen. Dit kan ook nadelige gevolgen hebben voor de exploitatie van Burgerweeshuis. - De grondstoffen- en aannemersmarkt is op dit moment instabiel. Het afgelopen jaar was sprake van stevige prijsstijgingen. De stijgende energieprijzen kunnen mogelijk effect hebben op de grondstoffenprijzen. Anderzijds zal de aanbesteding en realisatie op zijn vroegst over anderhalf jaar plaatsvinden. De marktsituatie op dat moment is nog niet goed te voorspellen. 18
Gebiedsontwikkeling en omgeving - Blijven op de Bagijnenstraat kan nieuwe woonontwikkelingen in de binnenstad verder beperken. - De verhouding met de omwonenden die nu overlast ervaren staat onder druk; de weerstand in de buurt als Burgerweeshuis daar toch blijft kan verder oplopen.
Samenvatting: huidige locatie verbouwen • Het verbouwen van de huidige locatie draagt ten dele bij aan het cultuurbeleid (Cultuurvisie 2019-2024): de capaciteit van de grote zaal wordt iets groter. Er blijft een gebrek aan betaalbare oefenruimte. • Berenschot heeft poppodia in Nederland met elkaar vergeleken voor de businesscase BWH. De optimale capaciteit passend bij de schaal van Deventer is een kleine zaal voor ca. 275 bezoekers in combinatie met een grote zaal voor ca. 675/725 bezoekers. • De exploitatie na verbouwing blijft onder druk staan vanwege onder andere de zaalgrootte. Na de verbouwing heeft de grote zaal een capaciteit van 620 bezoekers; de capaciteit van de kleine zaal blijft 100 bezoekers. Dit leidt tot een positief exploitatiesaldo van het Burgerweeshuis van € 17.000. • De stichtingskostenraming voor de verbouwing zijn geactualiseerd en geraamd op € 9,4 miljoen (prijspeil oktober 2021). Op de huidige locatie is geen plek voor Maakhaven. • De investering leidt tot een kostprijsdekkende huur van € 490.000, waarin ook rekening is gehouden met beheer en onderhoud. Het verschil tussen het beschikbare exploitatieresultaat en de kostprijsdekkende huur bedraagt ongeveer € 473.000. De totaal benodigde dekking bedraagt: - € 9,4 miljoen eenmalig en € 146.000 structureel óf: - € 4 miljoen eenmalig en € 333.000 structureel • Hiervan is reeds 4 miljoen gereserveerd.