2021-1177 Meerjarenperspectief Grondzaken MPG 2021- Hoofdrapport

-10.740

Havenkwartier - Silogebied

€

-150.455 €

-254.316 €

-103.861

Havenkwartier - Zelf en Samenbouw

€

-36.773 €

-38.605 €

-1.832

Havenkwartier - Stoer wonen

€

164.618 €

185.444 €

20.826

Havenkwartier - Hanzeweg

€

-443.238 €

-475.784 €

-32.546

Havenkwartier - Kop en Haveneiland

€

-6.276.156 €

-6.394.242 €

-118.086

vm Gasfabriekterrein

€

-188.604 €

-162.763 €

25.841

Stadsentree

€

-169.756 €

-247.365 €

-77.609

Totaal clusters voormalig groot bergweide

€

-7.133.763 €

-7.431.769 €

-298.006

Cluster 2 Havenkwartier

Cluster 3 Stadsentree

 Cluster Westfalenstraat Het planresultaat voor de grondexploitatie Westfalenstraat is nagenoeg ongewijzigd. Het risicoprofiel is verlaagd met € 88.000. Vanwege voortgang project zijn enkele risico’s (vertraging in uitgifte grond BCTN, risico aanleg stortgasdrain, afhaken BCTN als Circulus niet op tijd verhuist) vervallen. Het vertragingsrisico voor de containerterminal is door de verhuizing van Circulus Berkel afgenomen. Wel blijft er een risico op de uitloop van de werkzaamheden bestaan. Indien de stikstofproblematiek leidt tot afhaken van BCTN/Vos, dan doen we als gemeente ook geen investering in de kade en kan de grond verkocht worden aan een ander bedrijf, zonder kade. Wel is het risico gehandhaafd dat wel de hele kade wordt gerealiseerd maar dat BCTN/Vos vervolgens niet het 2e deel afneemt. De investering wordt dan niet volledig terugverdiend 

Cluster Havenkwartier De verslechtering van het resultaat van het Silogebied is vooral het gevolg van het moeten afbreken van de ontwikkeling van Object One en de daaraan gekoppelde procedures. De plankosten stijgen en de opbrengst van de gronden worden later gerealiseerd. Vanuit het deelcomplex Kop en Haveneiland wordt een groot gedeelte van de algemene en overkoepelende projectkosten Havenkwartier betaald. Zowel de begrote kosten als de opbrengsten nemen toe. Het grondexploitatieresultaat wordt nominaal ruim € 90.000 nadeliger door een toename van plankosten welke o.a. veroorzaakt wordt door vraagstukken met betrekking tot de ontwikkeling van het Haveneiland en de ontwikkeling van de Kop. De werkzaamheden ten behoeve van de Ter Hoevenlocatie (toren) worden verhaald op de particuliere ontwikkelaar en zitten daarmee neutraal in de grondexploitatie. De toename van de plankosten wordt ook veroorzaakt door de toename van de doorberekening van de p&u kosten. Door de inzet van subsidiemiddelen vanuit de regeling woningbouwimpuls (€ 17.000) wordt de achteruitgang iets beperkt. Daarnaast wordt het resultaat voor ca. 35.000 nadeliger door de parameters, mn. rente. Het resultaat van de Hanzeweg wordt per saldo ca. € 30.000 nadeliger. Dit heeft een aantal oorzaken. De beheerkosten (oa verzekeringen en WOZ) van het HGB pand blijken hoger dan geraamd.

Daarnaast heeft, door de langere doorlooptijd, de doorberekening van de p&u kosten een groot effect op deze exploitatie. Voor de ontwikkeling van deze locatie is in 2020 een nieuw schetsontwerp opgesteld, waarin rekening gehouden wordt met een “openbare” strook langs het water. Dit heeft gevolgen voor de hoeveelheid uit te geven m2 maar leidt ook tot minder kosten voor een kadevoorziening. De risico’s worden op clusterniveau benaderd en staan vermeld in tabel 4. Vanwege de voortgang is per saldo het risicoprofiel met bijna € 0,2 mln afgenomen. De risico’s rondom Silogebied, de ontwikkeling van de Kop en het parkeren zijn afgenomen. Daar staat tegenover dat er nieuwe risico’s zijn opgenomen verband houdend met juridische procedures (mn Object One), verplaatsing woonboten en erfpachtgronden Stamacon. De mutaties binnen het cluster zijn beperkt en zijn vooral het gevolg van gewijzigde Rekentechnische uitgangspunten. De verslechtering van het resultaat van het Silogebied is vooral het gevolg van het moeten

28

afbreken van de ontwikkeling van Object One. De plankosten stijgen en de opbrengst van de gronden worden later gerealiseerd. De risico’s worden op clusterniveau benaderd en zijn nagenoeg ongewijzigd gebleven op circa € 1,04 mln. De risico’s zijn ongewijzigd ten opzichte van de Begroting 2019.  Cluster Stadsentree De ontwikkeling van de grondexploitatie Teugseweg is onzeker. In de grondexploitatie is rekening gehouden met een verkoop van de gemeentelijke gronden aan een particuliere gebiedsontwikkelaar. Het college overweegt de daartoe gesloten intentieovereenkomst te ontbinden. Dat heeft gevolgen voor de grondexploitatie. In 2021 wordt een besluit genomen over het effect op de grondexploitatie. Om die reden is in de waardering nog uitgegaan van de bestaande uitgangspunten. Het resultaat van dit deelcomplex is met bijna € 80.000 verslechterd. Dit houdt met name verband met de voorbereidende werkzaamheden voor de aanleg van een carpoolplaats. Deze werkzaamheden worden ten laste gebracht van de door de provincie Gelderland toegezegde bijdrage. In de huidige situatie kan daar evenwel nog niet mee worden gerekend. Indien de carpoolplaats alsnog wordt gerealiseerd zullen ook deze kosten opnieuw daarbij worden betrokken. In het risicoprofiel is geen rekening gehouden met het afsluiten van de grondexploitatie. In die situatie dient de boekwaarde te worden afgewaardeerd.

De omvang van de bestaande verliesvoorziening en de hoogte van het risicoprofiel (die volledig vervalt bij afsluiten) is voldoende om de boekwaarde te kunnen afwaarderen. De mutaties in het de grondexploitatie van het Gasfabriekterrein houden verband met de verwerking van de nieuwe parameters.

5.4

Strategische grondvoorraad

Grondposities, waarvoor geen reëel en stellig bestuurlijk voornemen is uitgesproken dat deze voor ruimtelijke ontwikkeling in aanmerking komen in de nabije toekomst, dienen gewaardeerd te worden op basis van de huidige bestemming. De gronden buiten de bebouwde kom zijn veelal gewaardeerd tegen de agrarische bestemming. Voor vier locaties binnen de bebouwde kom zijn wij een mogelijke herontwikkeling aan het onderzoeken. Deze locaties zijn gewaardeerd tegen de huidige bestemming. Voor de ontwikkeling van deze locaties is een voorbereidingskrediet beschikbaar. Onderstaande tabel toont voor deze locaties de boekwaarde en marktwaarde op basis van WOZ taxatie.

29

Tabel 16. Locaties beschikbare strategische gronden Gebied

Buiten bebouwde kom 1. Deventer Noord Oost (Linderveld Landeweert/Ganzeboom) 2. Hagenvoorde Binnen bebouwde kom 1.Oranjekwartier Julianastraat 91 Prinses Beatrixstraat 5 2. Voormalig speeltuingebouw en shita locatie Tjoenerstraat Gooierstraat 3. Van Hetenstraat Van Hetenstraat 57 Van Hetenstraat 57a Van Hetenstraat 59 4. Wittenstein Totaal

Boekwaarde per 31-122020

Marktwaarde (WOZ taxatie) per 31-12-2020

€ 1.310.087

€ 1.739.426

-€ 429.339

€ 425.968

€ 425.968

€0

€ 74.389 € 338.084

€ 142.255 € 644.000

-€ 67.866 -€ 305.916

€ 36.083 € 417.000

€ 467.475 € 591.675

-€ 431.392 -€ 174.675

€ 2.883.115

€ 6.680.798

Verschil

€0 €0 € 218.925 € 62.580 -€ 3.797.683

€ 1.199.000 € 143.000 € 790.000 € 538.000

-€ 1.199.000 -€ 143.000 -€ 571.075 -€ 475.420

Voor alle locaties is de marktwaarde hoger dan de boekwaarde en is er om die reden geen afwaardering nodig. Daarbij zijn twee bijzonderheden: 



Voorziening voor de Shita locatie (€ 695.000) Voor de locatie “Voormalig speeltuingebouw en Shitalocatie” is de marktwaarde conform WOZ hoger dan de boekwaarde. Deze marktwaarde houdt echter geen rekening met de specifieke omstandigheden op deze locatie. Vanwege o.a. bodemverontreiniging en een brand die zich heeft voorgedaan, zal bij een herontwikkeling fors dienen te worden afgeboekt op zowel de boekwaarden van beide locaties (samen € 453.083,-) als het voorbereidingskrediet (€ 282.418). Er is een meest waarschijnlijk scenario waarbij de benodigde afboeking is geschat op € 695.000. De besluitvorming hierover is nog niet afgerond. Conform de BBV wordt daarom voorgesteld om nu nog geen afboeking te laten plaatsvinden, maar in plaats daarvan een voorziening te treffen ter hoogte van dit bedrag. Tevens wordt voorgesteld de lasten voor deze voorziening te putten uit de Reserve Onroerende Zaken, welke is gerelateerd aan taakveld 03. Verkoop complex Linderveld In Deventer Noord Oost is het complex Linderveld verkocht. De boekwaarde is verlaagd met deze verkoopopbrengst. De resterende panden en gronden hebben een hogere marktwaarde dan boekwaarde, waardoor afwaardering niet nodig is. Wel is er een risico dat het uiteindelijke onderhandelings-/ verkoopresultaat lager uitvalt. Hiervoor is in eerdere P&C documenten een risico van netto ca.

€ 1,0 mln ten laste van de reserve onroerende zaken gemeld.

5.5

Afgesloten complexen

De gemeente Deventer heeft een aantal afgesloten complexen. De grondexploitaties van deze complexen zijn op verschillende momenten afgesloten. Bij de afsluiting is financiële verantwoording afgelegd aan de raad over de betreffende grondexploitatie. In enkele gevallen moet nog grond worden verkocht of moeten er nog kosten worden gemaakt. In dergelijke gevallen is een voorziening afgesloten complexen ingesteld. Hierin zijn middelen opgenomen die nog kunnen worden ingezet voor het afronden van de allerlaatste werkzaamheden. Tabel 17. Mutaties voorziening afgesloten complexen Voorziening afgesloten complexen Handelspark Bergweide 3

Stand per 31-12-2019 0 21.077

Uitgaven 2020 3.910 27.024

Verhoging/ Verlaging 3.910 10.947

Stand per 31-12-2020 0 5.000

30

Bathmense Enk II Okkenbroek Rielerkolk Driehoek Snippeling Vijfhoek Bergweide 5.3 Bramhaar Geertruiden

100.000 10.000 212.208 201.300 51.811 0 0 97.727

73.425 20.792 28.121 9.173 57.622 216 0 0

10.000 12.792 0 0 15.811 216 0 0

36.575 2.000 184.088 192.127 10.000 0 0 97.727

Totaal

694.123

220.283

53.676

527.517

In 2020 is € 220.283 aan kosten ten laste van de voorziening gebracht. Op basis van een actuele raming is de beschikbare voorziening met € 53.676 opgehoogd. Dit wordt met name veroorzaakt door extra benodigde plankosten voor Bathmense Enk II, Okkenbroek en de Vijfhoek. Voor deze complexen zijn goede vooruitzichten voor de verkoop in 2021, maar daarvoor zijn wel extra kosten aan verbonden. Daarnaast zijn wat extra civieltechnische werkzaamheden nodig bij de afronding van Bergweide 3. Gronden van afgesloten grondexploitaties Daarnaast resteren er nog te verkopen gronden uit de afgesloten grondexploitaties. Deze worden bij afsluiting tegen boekwaarde op de balans gezet. Jaarlijks wordt deze boekwaarde getoetst aan de marktwaarde en indien noodzakelijk afgewaardeerd. Eventuele boekwinsten worden bij definitieve verkoop genomen. Tabel 18. Boekwaarden gemeentelijke gronden afgesloten complexen Boekwaarden gemeentelijke gronden afgesloten complexen Bergweide 3 (bedrijven) Okkenbroek(woningbouw) Vijfhoek (woningbouw) Driehoek Snippeling (woningbouw) Totaal

Boekwaarde per 31-12-2020 € 290.836 € 406.235 € 61.397 € 918.385

Marktwaarde (taxatie 2020) € 286.200 € 285.124 € 100.000 € 1.094.860

€ 1.676.853

€ 1.766.184

Verschil Afwaardering in € in € € 4.636 € 4.636 € 121.111 € 121.111 -€ 38.603 n.v.t. -€ 176.475 n.v.t. -€ 89.331

€ 125.747

In totaal is bij de jaarrekening € 125.747 afgewaardeerd op de boekwaarde:  Voor de woningbouwgronden in Okkenbroek is de marktwaarde niet getaxeerd, maar betreft het de met de marktpartijen overeengekomen verkoopprijs. De feitelijke verkoop vindt plaats in 2021. Het verkoopresultaat leidt tot de noodzaak de boekwaarde af te waarderen met € 121.111.  De grond in Bergweide is verkocht in 2020. Het verschil tussen verkoopresultaat en boekwaarde van € 4.636 moet worden afgewaardeerd.

5.6

Faciliterend grondbeleid

Het merendeel van de grondexploitaties in de gemeente Deventer vallen onder actief grondbeleid. Wij voeren zelf alle fasen van de grondexploitatie uit, zoals aankoop, sloop, bouwrijp maken en verkoop van bouwrijpe kavels. Bij faciliterend grondbeleid is de bouwrijpe kavel in het bezit van een private partij; wij treden enkel publiekrechtelijk op en verhalen onze kosten op de private partij, via een exploitatiebijdrage. Wij hebben twee grondexploitaties (Vijfde Hoek en Bedrijvenpark A1) waar een exploitatieplan voor is vastgesteld. Conform de BBV- regelgeving is hier sprake van een gemengd project omdat zowel gemeente als private partijen eigenaar van gronden wat betekent dat de gemeente zowel actief als faciliterend grondbeleid uitvoert. De verslaggevingsregels schrijven voor, dat deze projecten administratief gesplitst moeten worden. De netto boekwaarde (saldo van gerealiseerde kosten en verliesvoorziening) van het actieve deel verantwoorden wij onder voorraden, het facilitaire deel onder overlopende activa (vorderingen). Bovendien moeten wij een verschillend rentepercentage hanteren voor het actieve deel (grondexploitatie rente, 2,4%) en het faciliterende deel (interne omslagrente, 2,2%). Voor de Vijfde Hoek en Bedrijvenpark A1 ziet dit er als volgt uit:

31

32

Tabel 19. Splitsing faciliterend Grondbeleid Vijfde Hoek ná winstneming BIE (voorraden) in € -701.518 79.408

Boekwaarde Resultaat

Facilitair (overlopende activa) in € -385.228 571.983

Totaal in € -1.086.746 651.391

Facilitair (overlopende activa) in € 7.836.195 -1.341.244

Totaal in € 44.994.309 -29.509.334

Tabel 20. Splitsing faciliterend Grondbeleid Bedrijvenpark A1 BIE (voorraden) in €) 37.158.114 -28.168.090

Boekwaarde Resultaat

5.7 Tussentijdse winstneming Wij hebben vijf winstgevende projecten waarvan wij hebben beoordeeld óf en hoeveel winst wij moeten nemen. Dit zijn:  Vijfde Hoek  Eikendal  Steenbrugge  Tuinen van Zandweerd  Bathmen Looweg De Vijfde Hoek is een gemengd project: over het faciliterende deel mogen wij geen winst nemen. Alleen over het gemeentelijke deel is beoordeeld of wij winst moeten nemen. Wij hebben de verwachte winst op eindwaarde (EW) bepaald. Over de resterende looptijd zien wij nog diverse project specifieke onzekerheden in te verwachten kosten en opbrengsten. Deze brengen wij in mindering op de eindwaarde. Op basis van de gerealiseerde kosten en opbrengsten is het winstpercentage bepaald. Na winstneming ontstaat een nieuw resultaat. Onderstaande tabel laat het resultaat zien: Tabel 21. Tussentijdse winstneming Winstneming nieuw

Reeds genomen winst voorgaande jaren

Netto winst neming

Resultaat op NCW ná winstnem ing

630.029

557.500

673.545

-116.044

79.408

3.128.094

3.592.856

1.498.017

1.113.817

384.200

1.588.322

Steenbrugge

1.806.702

2.116.725

44.638

0

44.638

1.760.642

Totaal

5.552.513

6.339.610

2.100.155

1.787.362

312.793

3.428.372

Resultaat op NCW vóór winstneming

Resultaat op EW vóór winstneming

Vijfde hoek

617.717

Eikendal

Hieruit blijkt dat wij voor het gemeentelijke deel van de grondexploitatie Vijfde Hoek € 557.500 winst moeten nemen. Vorig jaar hebben wij al € 673.545 winst genomen. Dit betekent dat wij € 116.044 te veel winst hebben genomen. Dat is dit jaar gecorrigeerd en teruggestort in de grondexploitatie (verlaging boekwaarde). Voor Eikendal moeten wij een winst nemen over 2020 van € 384.200, omdat het resultaat van de grondexploitatie sterk is verbeterd. Voor Steenbrugge dient een winst genomen te worden ten bedrage van € 44.638. De grondexploitaties Tuinen van Zandweerd en Bathmen Looweg hebben een dermate beperkt positief resultaat dat winstneming nihil is. De winstneming over 2020 bedraagt € 312.793. Cumulatief bedraagt de genomen winst ultimo 2020 € 3.428.372.

33

6

Financieel Meerjaren Perspectief 6.1

Inleiding

Vanuit de geactualiseerde meerjarenbegrotingen (Mjb’s)van de diverse grondexploitaties per 1-1-2021 ontstaat inzicht in het meerjaren perspectief. Dit wordt in onderstaande paragrafen inzichtelijk gemaakt.

6.2

Financiële analyse meerjaren perspectief

De grondslag voor het financieel meerjaren perspectief zijn de geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen op peildatum 1-1-2021. Voor een volledig overzicht wordt uitgegaan van in exploitatie genomen gronden (BIE). Het gepresenteerde beeld gaat uit van de stand per 1-1-2021 van het aantal aanwezige grondexploitaties. Dit betekent dat inde beschouwde periode, waarover de huidige grondexploitaties lopen, geen nieuwe projecten worden opgestart. Is dit wel het geval dan worden deze projecten in de volgende MPG opgenomen. Gezien de huidige opvatting over het grondbeleid is het vooralsnog niet de verwachting dat veel nieuwe nog niet bekende “gemeentelijke” gebiedsontwikkelingen en andere grondexploitaties in de komende jaren toegevoegd naar verwachting komt in 2021 meer zekerheid over de ontwikkeling van de van Hetenstraat en de Shita locatie Het meerjarenperspectief ziet er op hoofdlijnen als volgt uit: Tabel 22. Meerjarenperspectief investeringen en opbrengsten Overzicht investeringen en opbrengsten in mln. nog te realiseren

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

kosten

70,32

22,86

14,05

9,10

10,38

4,60

4,28

2,68

1,75

0,62

opbrengsten

135,65

20,45

35,06

20,03

17,34

15,70

14,41

8,90

3,76

0,00

rente

-2,35

-2,50

-1,86

-1,56

-1,30

-1,04

-0,82

-0,78

0,00

kasstroom

-4,76

18,52

9,06

5,39

9,80

9,09

5,40

1,24

-0,62

Uit bovenstaande tabel valt het volgende op te maken:  de kosten op langere termijn nemen af. In 2021 worden nog investeringen verwacht van circa € 22,86 mln. en daarna neemt het investeringsniveau verder af in 2025 naar minder dan € 5 mln.  Opbrengsten. In 2022 worden nog veel opbrengsten verwacht (in totaal ca. 35 mln.) Deze opbrengsten worden met name gerealiseerd binnen de woningbouwlocaties eikendal, steenbrugge en daarnaast van bedrijvenpark A1  Ten opzichte van het MPG 2020 is zowel het kosten als het opbrengstenniveau toegenomen, belangrijkste factor hierbij is het toevoegen van Steenbrugge als gemeentelijke GREX. Figuur 7. Ontwikkeling nog te maken kosten en opbrengsten

Wat opvalt in de vorige grafiek, figuur 7 “Ontwikkeling nog te maken kosten en opbrengsten”, is dat de kosten en opbrengsten vanaf 2023 naar verwachting fors afnemen. In 2022 zijn de geraamde opbrengsten nog hoog, daarna, vanaf 2023 daald het opbrengstenniveau

34

In de jaren tot en met 2029 zal de gemeentelijke boekwaarde van de grondexploitaties verder afnemen doordat er minder kosten worden gemaakt en er meer opbrengsten worden gerealiseerd uit verkopen en exploitatiebijdragen. Vanaf 2023 ontstaat een redelijk stabiele kosten en opbrengstenontwikkeling. Hierbij is uitgegaan van de per 1-1-2021 bestaande gemeentelijke grondexploitatiebegrotingen.

6.3

Verdeling kosten en opbrengsten

In onderstaande tabel worden de nog te verwachten kosten over de periode 2020 tot en met 2030 weergegeven. Tabel 23. Opbouw nog te realiseren nominale kosten per jaar (bedragen x € 1 miljoen) Soort kosten

Totaal in % Totaal in €

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

verwerving

13,5%

9,51

7,05

1,18

0,89

0,13

0,11

0,09

0,05

0,01

0,00

sloop en milieu

3,8%

2,68

0,92

1,09

0,38

0,22

0,03

0,04

0,00

0,00

0,00

hoofdstructuur

5,7%

4,01

1,94

0,58

0,26

1,21

0,00

0,03

0,00

0,00

0,00

civiele techniek

47,7%

33,56

7,07

6,82

4,70

6,47

3,15

2,78

1,46

0,49

0,62

plankosten

20,6%

14,48

4,72

3,30

1,93

1,43

0,72

0,70

0,74

0,93

0,00

bijdragen

0,4%

0,28

0,05

0,14

0,08

0,00

0,00

0,03

0,00

0,00

0,00

planonvolledigheid

8,2%

5,79

1,11

0,95

0,87

0,93

0,58

0,62

0,43

0,32

0,00

100,00%

70,32

22,86

14,05

9,10

10,38

4,60

4,28

2,68

1,75

0,62

totaal

Figuur 8. Opbouw nog te realiseren nominale kosten (% is afgerond op gehelen)

In bovenstaande figuur 8 wordt inzicht gegeven in de opbouw van de nominale kosten (exclusief rente- en in flatieinvloeden) op totaal niveau. Deze nog te maken kosten per 1-1-2021 worden nog gerealiseerd in de resterende looptijd van de lopende plannen. Uit de grafiek is af te leiden dat de verwachte civiele kosten (sloop en milieu, hoofdstructuur en civiel) circa 48% van de totaal nog te maken kosten uit maakt. Zichtbaar is, dat er nog beperkt verwervingen nodig zijn en dat dit aandeel circa 14% van de totaal nog te maken kosten uit maakt. Deze kosten hebben betrekking op:  geraamde aankoopkosten voor Steenbrugge,  de overdracht van gronden binnen het cluster Westfalenstraat en  in beperkte mate interne overdracht van gronden en panden. De plankosten maken circa 21% van de totaal nog te maken kosten uit en er wordt rekening gehouden met 8% planonvolledigheid. De samenstelling van de kosten over de resterende looptijd van de projecten laten zien dat deze zich vooral in de uitvoeringsfase begeven. Het aantal projecten, zeker van enige omvang, in de voorbereidingsfase is gering. In de volgende grafiek, figuur 9 Opbouw nog te realiseren kosten per jaar 2021-2027, is de periode beschouwd met een weergave van alle te verwachten kosten over deze periode . In tabel 23 op de vorige pagina zijn de diverse bedragen en kosten onderdelen al samengevat in één tabel.

Per jaar wordt in de vorm van een samengestelde kolom alle kosten getotaliseerd en weergegeven in de figuur.

35

Figuur 9. Opbouw nog te realiseren kosten per jaar 2021-2027

In bovenstaande grafiek valt op dat de omvang van de kosten vanaf 2021 t/m 2027 beweegt tussen circa € 2 mln. en circa € 13 mln. per jaar. Zie ook de tabel op pagina 33 met betrekking tot de te verwachten kosten in de jaren tot en met 2030 bij ongewijzigd beleid en gelijkblijvende BIE-complexen. In 2021 wordt eenmalig een bedrag van iets meer dan circa € 22 mln. aan kosten verwacht. Dit komt met name door het verwervingsbedrag voor Steenbrugge. Plankosten

De plankosten zijn globaal onder te verdelen in de kosten voor:  planontwikkeling,  planvoorbereiding. De plankosten kunnen als volgt worden toegelicht:  Planontwikkeling Dit zijn investeringen die worden gemaakt in het vóór-proces om te komen tot een plan dat in uitvoering kan worden gekomen. Deze investeringen bestaan hoofdzakelijk uit kosten voor stedenbouwkundige uitwerking c.a., bestemmingsplan c.a. opstellen, opstellen grondexploitaties, projectmanagement, secretariële werkzaamheden, juridisch/bestuurlijke werkzaamheden, planeconomischewerkzaamheden et cetera.  Planvoorbereidingskosten

Deze investeringen hangen samen met uitvoering en benodigde werken en kosten van een project. Dit zijn ambtelijke en andere externe kosten die betrekking hebben op de uitvoering van civieltechnische kosten als sloop, sanering, bouwrijpmaken, woonrijpmaken inclusief groenvoorziening, aanleg nustvoorzieninegn et cetera. Voor een nadere detaillering van de plankosten wordt verwezen naar de geldende wetgeving en regeling:    

Wet ruimtelijke ordening: artikel 6.13 met een nadere uitwerking in Besluit ruimtelijke ordening: artikel 6.2.4. en 6.2.5. ten aanzien van uitvoeringskosten en plankosten; Regeling plankosten exploitatieplan; BBV Nota grondexploitatie 2016.

In de volgende figuur,. Figuur 10, treft u een weergave aan van de ontwikkeling van de plankosten gedurende de looptijd van de thans lopende projecten. Hierbij is ook de historie vanaf 2012 in opgenomen en tevens is inzichtelijk gemeekt het effect van de ten laste van de grondexploitatiebegroting komende extra programmakosten als interne doorbelasting naar de projecten. Uitgangspunt bij bepaling van de nog te realsaieren plankosten vanaf 1-1-2021 is dat sprake is van ongewijzigd gemeentelijk beleid en ongewijzigde wet- en BBV- regelgeving gedurende de resterende looptijd van de thans actuele

36

grondexploitaties. Figuur 10. Ontwikkeling plankosten 2012-2025

In de meerjarenbegroting(MJB), de grondexploitatiebegrotingen, van de BIE-GREX projecten wordt een raming opgenomen van de verwachte plankosten voor de verschillende projecten. Figuur 10 laat zien dat de plankosten geleidelijk afnemen vanaf 2012. De afname doet zich voor in zowel de planontwikkelingskosten en planbegeleidingskosten. In het jaar 2017 en 2018 constateren we ten opzichte van 2016 een toename van de plankosten. De oorzaak hier voor is dat dit intensieve jaren zijn geweest. Dit heeft te maken met een aantal factoren te weten:  het aantrekken van de markt en herijking van bestaande plannen;  de verkopen en ontwikkelingen binnen bestaande projecten;  de wijzigingen als gevolg van BBV regelgeving waardoor per 1-1-2016 nieuwe richtlijnenen met betrekking tot grondexploitatiebegrotingen en veslaglegging zijn doorgevoerd;  De invoering van de Vennootschapsbelasting (Vpb) voor overheden per 1-1-2016 en de onderzoeken die nodig waren om te beoordelen of de gemeente Deventer voor de grondexploitaties onder deze nieuwe regelgeving valt. Programmakosten. Vanaf 2017 zien we dat de programmakosten voor de periode 2017-2024 onderdeel uitmaken van de plankosten (besluitvorming voorjaarsnota 2016). Deze kosten zijn verdeeld over alle lopende projecten over de eerst komende vijf jaar.

Deze doorbelasting betekent een extra kostenpost voor de betreffende grondexploitatiebegroting. Bepaling plankosten. Afhankelijk van het type project worden de plankosten bepaald aan de hand van een plankostennormeringsmethode, voor traditionele woningbouwprojecten of bedrijventerreinen wordt de plankostenscan als uitgangspunt gehanteerd, voor specifieke situaties wordt een raming opgesteld op basis van de verwachte capaciteitsinzet. Het belangrijkste gedeelte van de plankosten heeft betrekking op de ambtelijke uren tegen intern tarief. Daarnaast zijn er ook de zogenaamde overheadkosten die verdeeld worden over de verschillen exploitaties.

37

Figuur 11. Opbouw nog te realiseren opbrengsten per bouwcategorie

In figuur 11 wordt inzicht gegeven in de opbouw van de nominale opbrengsten op totaal niveau en hieronder in figuur 12 op jaarniveau. Zichtbaar is dat 60% van de nominale opbrengsten voortkomt uit woningbouw, dit aandeel was vorig jaar veel lager, dit komt omdat nu de volledige grondopbrengsten ca. 800 woningen in steenbrugge deel uitmaken van de gemeentelijke Grex, 25% komt voort uit de uitgifte van bedrijventerreinen. Dat is ook een afspiegeling van de projectenportefeuille zoals gepresenteerd in hoofdstuk 5. Het overige deel wordt gevormd door exploitatiebijdragen en subsidies. In de volgende tabel, tabel 24, zijn de opbrengsten gesplitst per soort opbrengst, aangegeven in % en in € (afgerond). Tabel 24. Opbouw nog te realiseren nominale opbrengsten per jaar (x € 1 miljoen)

Soort opbrengst

Totaal in %

Totaal in €

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

woningbouw

60,5%

82,02

9,89

19,28

12,14

10,85

9,28

8,55

8,27

3,76

niet woningbouw

25,2%

34,12

8,78

10,81

5,29

3,83

2,77

2,35

0,29

0,00

bijdragen

11,7%

15,93

0,88

4,16

2,56

2,61

2,66

2,71

0,34

0,00

overige opbrengsten

2,6%

3,58

0,90

0,81

0,04

0,04

0,98

0,79

0,01

0,00

totaal

1,00

135,65

20,45

35,06

20,03

17,34

15,70

14,41

8,90

3,76

In grafiek 12 “Opbouw nog te realiseren opbrengsten” per jaar 2021-2028, zijn de in de tabel 23 aangegeven opbrengsten grafisch weergegeven. Figuur 12. Opbouw nog te realiseren opbrengsten per jaar 2020-2026

38

In bovenstaande figuur is te zien dat in 2022 een forse opbrengst wordt verwacht van in totaal circa € 35 mln.

6.4

Ontwikkeling boekwaarde

In de volgende tabel en figuur is het verloop van de boekwaarde over de periode tot 2032 weergegeven. Het gaat hier om het verloop van de bruto boekwaarde waarop de verliesvoorziening niet in mindering is gebracht. Eerst loopt de boekwaarde nog op naar ruim 100 mln. En daarna loopt de boekwaarde af naar ruim 45 mln. in 2031. Dit komt enerzijds omdat er meer opbrengsten dan kosten worden verwacht, anderzijds worden exploitaties afgesloten en in voorkomende gevallen worden verliezen genomen ten laste van de verliesvoorziening bij jaarrekening. In de tabel 28,“Mutaties verlieslatende complexen” in hoofdstuk 7 worden deze weergegeven waarbij een vergelijking is getroffen tussen 1-1-2020 en 1-1-2021. Tabel 25. Overzicht verloop boekwaarde grondexploitaties. Overzicht verloop boekwaarde grondexploitaties in mln. 2021 boekwaarde

2022

99,01 103,77

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

85,26

76,19

70,80

61,00

51,92

46,51

45,28

45,90

45,90

45,90

In grafiek 13 “Ontwikkeling boekwaarde c.q. verliesvoorziening verlieslatende BIE- complexen” per jaar 2021-2032, is het in de tabel 24 aangegeven cumulatieve verloop van de boekwaarden grafisch weergegeven. Figuur 13. Ontwikkeling boekwaarde c.q. verliesvoorziening verlieslatende BIE- complexen

39

7

Weerstandsvermogen en vermogenspositie

Algemeen In dit hoofdstuk brengen wij de consequenties van de geactualiseerde grondexploitaties op het weerstandsvermogen en de vermogenspositie in beeld. Het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen:  de weerstandscapaciteit: dit zijn de middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt of kan beschikken om niet begrote kosten te dekken en  alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen en die van materiele betekenis kunnen zijn in relatie tot de financiële positie

7.1 Ontwikkeling risico’s In de jaarlijkse planning en control cyclus zijn twee momenten waarop wij het weerstandsvermogen in beeld brengen. Wij doen dat bij het opstellen van de begroting en de jaarrekening. Tussentijds rapporteren (zomer- en najaarsrapportage) wij wel over ontwikkelingen ten aanzien van de risico’s.

De risico’s die samenhangen met de geactualiseerde grondexploitaties geven het volgende actuele beeld per 1-1-2021: Tabel 26 Risico’s verlieslatende grondexploitaties RISICO Grondexploitaties verlieslatend

per 1-1-2020 zomeractualisatie

Wijtenhorst en Douweler Leide Sluiskwartier

per 1-1-2021 actualisatie

verschil

€ 197.500

€ 250.000

€ 52.500

€ 1.552.500

€ 1.365.000

-€ 187.500

Roelandflat/WC Keizerslanden

€ 100.000

€ 100.000

€0

Bedrijventerrein Lettele

€ 50.000

€ 50.000

€0

A1 Bedrijvenpark

€ 600.000

€ 600.000

€0

Leisure-strip Holterweg

€ 473.750

€ 181.250

-€ 292.500

Centrumplan Bathmen

€0

€0

€0

Cluster Westfalenstraat

€ 419.331

€ 331.380

-€ 87.951

Cluster Havenkwartier

€ 1.068.750

€ 870.000

-€ 198.750

Cluster Stadsentree

€ 375.000

€ 473.750

€ 98.750

€ 4.836.831

€ 4.221.380

-€ 615.451

TOTAAL

voordeel

Tabel 26 Risico’s overige grondexploitaties RISICO Grondexploitaties met een batig saldo

per 1-1-2020 waarvan t.l.v. zomeractualisatie weerstandsreserve

per 1-1-2021

waarvan t.l.v. weerstandsreserve

verschil

De vijfde hoek

€ 22.500

€0

€ 30.000

€0

€0

Eikendal

€ 520.000

€0

€ 520.000

€0

€0

Bedrijven Looweg

€ 100.000

€0

€ 100.000

€ 98.102

€ 98.102

Tuinen van Zandweerd

€ 394.000

€0

€ 182.500

€0

€0

€ 1.288.000

€ 1.288.000

€ 2.370.000

€ 563.298

-€ 724.702

Steenbrugge

40

TOTAAL

€ 2.324.500

€ 1.288.000

€ 3.202.500

€ 661.400

-€ 626.600

voordeel

voordeel

Conclusies risico-ontwikkeling Ten opzichte van de zomeractualisatie 2020 gaat het risicoprofiel voor verlieslatende grondexploitaties per 1-1-2021 met ca. € 0,6 mln. afnemen tot € 4,22 mln. Steenbrugge is daar niet meer in meegenomen. Het risicoprofiel voor de overige grondexploitaties neemt per 1-1-2021 toe met ruim € 0,9 mln. tot € 3,2 mln. In principe worden de risico’s binnen de grondexploitaties met een batig saldo (tabel 5) opgevangen binnen de betreffende grondexploitaties. Hiervoor wordt geen beroep gedaan op het weerstandsvermogen. Het risico dat wel ten laste van het weerstandvermogen komt is met € 0,63 mln gedaald van € 1,29 tot € 0,66 mln. Per saldo is er sprake van een afname van € 661.451 + € 626.600 = € 1.242.051 ten laste van het specifieke weerstandvermogen. Met het bepalen van het gemeente brede risicoprofiel is ook rekening gehouden met het feit dat niet alle risico’s zich tegelijkertijd voordoen. Dit doen wij door middel van een Monte Carlo Simulatie (zie paragraaf weerstandsvermogen van het jaarverslag 2018).

7.2

Ontwikkeling resultaten

Winst- en verliesgevende grondexploitaties In de onderstaande tabel treft u een overzicht aan waarin zijn alle resultaten van grondexploitaties worden weergegeven. Het betreft hier de in exploitatie genomen BIE-complexen, zowel winstgevend als verlieslatend. Alle resultaten bij elkaar opgeteld laten een voordeliger resultaat zien ter grootte van circa €5,35 mln ten opzichte van het financieel kader. Uit onderstaande tabel is op te maken dat de resultaten van de woningbouwprojecten en de bedrijventerrein zijn verbeterd, alleen de projecten binnen de clusters voormalig groot bergweide laten een slechter resultaat zien Tabel 27. Overzicht alle grondexploitaties

Tabel alle grondexploitaties -/- resultaat = verlies

-/- afw ijking = nadelig effect

financieel kader

MPG 2021

zomer actualisatie

resultaat

+ = verbetereing

vertaald naar

1-1-2021

- = nadelig effect

effect op resultaat

1-1-2021 woningbouwprojecten in exploitatie

-3.239.095 € -35.559.848 € -7.133.763 €

1.218.251 € -34.369.082 € -7.431.769 €

4.457.346

clusters voormalig groot Bergweide

€ € €

Totaal alle grondexploitaties

€

-45.932.706 €

-40.582.600 €

5.350.106

bedrijventerreinen in exploitatie

7.3

1.190.766 -298.006

Balanspositie per 31-12-2020

Boekwaarden Onderstaande tabel geeft een overzicht van de mutaties in de boekwaarden op totaalniveau. De boekwaarden betreffen de balanspositie voor aftrek van de verliesvoorzieningen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de bouwgronden in exploitatie (geboekt onder voorraden) en de boekwaarden die toegerekend worden aan het faciliterend grondbeleid (overlopende activa en passiva). In 2020 zijn in de grondexploitaties meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd. Hierdoor is het totaal geïnvesteerd vermogen per saldo met €16,4 miljoen afgenomen tot €101,2 miljoen per 31-12-2020. Tabel 31. Mutaties projecten (bedragen in € x 1000) Boekwaarde 31-12-2019

Herrubricering

Totaal vermeerdering en

Totaal verminderinge n

Winstuitname

Boekwaarde 31-12-2020

41

Bouwgronden in exploitatie (voorraden) Faciliterend grondbeleid (overlopende activa / passiva) Totaal

103.004

7.121

11.613

28.326

14.572

-7.121

-

-

117.576

0

11.613

28.326

313

93.724 7.451

313

101.175

Deze daling is toe te schrijven aan drie projecten:  A1 Bedrijvenpark: afname per saldo € 14,7 miljoen, hoofdzakelijk als gevolg van verkoopopbrengsten (vermindering € 20,6 miljoen)  Vijfde Hoek: afname per saldo € 4,2 miljoen, hoofdzakelijk als gevolg van verkoopopbrengsten (vermindering € 4,8 miljoen)  Eikendal: afname per saldo € 1,0 miljoen, hoofdzakelijk als gevolg van verkoopopbrengsten (vermindering € 1,9 miljoen) Voor de overige projecten is sprake van een stijging van de boekwaarde, in alle gevallen lager dan €1 miljoen. Verliesvoorziening Tegenover dit geïnvesteerd vermogen staat een verliesvoorziening van € 48,0 miljoen per 31-12-2020. De specificatie van de onderbouwing verliesvoorziening ziet er als volgt uit: Tabel 32. Mutaties verliesvoorziening projecten Mutaties verliesvoorziening Saldo per 1-1-2020 Rentetoevoeging Begrotingswijziging A1 Bedrijvenpark Zomeractualisatie 2e kwartaalrapportage Begrotingswijziging Sluiskwartier Actualisatie grondexploitaties Jaarrekening 2020 Saldo per 31-12-2020

Totaal bedrag (x € 1.000) 49.885 982 -1.100 319 90 -2.150 48.027

Netto balanspositie De netto balanspositie ten aanzien van de grondexploitaties is €101,2 miljoen minus €48,0 miljoen is €53,2 miljoen. Ten opzichte van de jaarrekening 2019 is onze balanspositie met €14,5 miljoen afgenomen.

42

BIJLAGEN De volgende bijlagen treft u hierna aan: Bijlage I

Waarderen van gronden

Bijlage II

Factsheets (vertrouwelijk)

Bijlage III

Risicoverloop (vertrouwelijk)

Bijlage IV

Aan- en verkoop boek (vertrouwelijk)

Bijlage V

Compensatieafspraken (vertrouwelijk)

Bijlage VI

Meerjarenbegrotingen (vertrouwelijk)

Bijlage VII

Rekentechnische uitgangspunten per 1-1-2021

43

Bijlage I

Waarderen van gronden

Uitgangspunten en parameters Jaarlijks, bij het opmaken van de Jaarrekening, vindt er een beoordeling plaats van de waardering van de gronden en grondexploitaties. Basaal is de vraag in hoeverre de investeringen van het ‘grondbedrijf’ nog kunnen worden terugverdiend, uiteraard rekening houdende met al bestaande verliesvoorzieningen. Om inzicht in te krijgen in de vraag of de investeringen nog kunnen worden terugverdiend, wordt een vierdeling gehanteerd in de gronden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gronden  in exploitatie,  gronden nog niet in exploitatie (bvoormalige NIEGG locaties),  nog te verkopen gronden en  strategische of overige gronden. In exploitatie genomen(BIE) Deze categortie gronden zijn zijn in exploitatie genomen. Men noemt deze gronden confrom de BBV richtlijnen Bouwgrond in exploitatie oftewel BIE-projecten. Dat zijn projecten, zoals De Vijfhoek, Bedrijventerrein A1 en Havenkwartier (gedeeltelijk), waarvan de raad een grondexploitatie heeft vastgesteld en dus het besluit heeft genomen deze daadwerkelijk in ontwikkeling te nemen. De waardering van deze gronden vindt plaats op basis van de grondexploitatie. Indien de grondexploitatie een tekort kent dient een verliesvoorziening te worden aangelegd. Een andere mogelijkheid is afwaardering van de boekwaarde.

Afwaardering is afhankelijk van de vraag in hoeverre een reële kans bestaat dat mogelijke verliezen in de toekomst alsnog kunnen worden goedgemaakt. Is dat niet het geval dan dient er te worden afgewaardeerd. Ook is het van belang dat de gronden en overiog vastgoed regelmatg worden getaxeerd om de marktwaarde te bepalen. De marktwaarde wordt verwerkt in de grindexploitatoiebegroting. Dit kan invloed hebben op het resultaat van de grondexploitatie en de eventueel te vormen verliesvoorziening. Nog niet in exploitatie genomen gronden (MVA) De tweede categorie betreft de voormalige Nog niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Bijvoorbeeld, Park Zandweerd is ondergebracht in deze categorie. Dit gebi4d van onder de overgangsregel van de BBV waarin is geregeld dat, indien dit gebied vóór eind 2019 in exploitatie isngenoemn, de geldende boekwaarde per 1-1-2016 plus voorbereidende plankosten om te komen tot een plan, worden opgenomen als boekwarade in de nog op te stellen grondexploitatiebegrotuing. Voor Park Zandweerd heeft de gemeenteraad al wel een reëel en stellig voornemen uitgesproken de gronden in ontwikkeling te willen gaan nemen, maar een grondexploitatiebegroting is nog niet vastgesteld door de gemeenteraad. De voorbereidingen zijn vol gaande maar nog niet dusdanig gereed dat een grondexploitatiebegroting kan worden vastgesteld.

Zodra dit het geval is wordt deze ter besluitvroming aan de gemeenteraad aangeboden en worden de benodigde gronden administratief overgezet van de MVA naar het project zodat invulling kan worden gegeven ana de voorgestane ruimtelijke ontwikkeling. De waardering van deze gronden vindt plaats op basis van een planeconomische verkenning of concept grondexploitatie. Ook hier geldt dat indien de planeconomische verkenning een tekort kent, een verliesvoorziening dient te worden aangelegd of een afwaardering van de boekwaarde dient plaats te vinden. Daarnaast is het van belang dat gemeentelijke gronden enoverig vastgoed regelmatg worden getaxeerd om de marktwaarde te bepalen. De marktwaarde wordt verwerkt in de grondexploitatiebegroting. Dit kan invloed hebben op het resultaat van de grondexploitatie en de eventueel te vormen verliesvoorziening. Nog te verkopen gronden De derde categorie gronden zijn nog te verkopen gronden uit reeds afgesloten complexen zoals bijvoorbeeld de woningbouwplannen in Lettele en Okkenbroek. Deze grondexploitaties zijn afgesloten omdat de meeste activiteiten zijn beëindigd. Slechts de verkoop van enkele bouwrijp gemaakte percelen resteert. In die situatie is het niet efficiënt een projectorganisatie rondom dit soort projecten te organiseren. Het resultaat van deze exploitaties wordt opgemaakt en de winst of het verlies genomen.

De dan nog resterende boekwaarden worden ondergebracht in één complex en dienen te worden terugverdiend met de daadwerkelijke verkoop van die laatste kavels. De marktwaarde van deze te verkopen percelen wordt jaarlijks getaxeerd. Indien de boekwaarde van alle nog te verkopen percelen hoger is dan de gezamenlijke marktwaarde dan dient ook hier een verliesvoorziening te worden aangelegd of dient er een afwaardering van de boekwaarde plaats te vinden.

44

Strategische of overige gronden Tenslotte zijn er de zogenaamde strategische of overige gronden. Bijvoorbeeld vallen de gronden in Deventer NO en Landeweert onder deze categorie. Dit zijn gronden waarvoor nog geen concrete visie is vastgesteld over de toekomstige ontwikkeling. Deze gronden vallen niet onder product 11 grondexploitaties, maar zijn ondergebracht in het complex ‘Nog te verkopen gronden’ binnen product 13, onroerende zaken buiten exploitatie. Deze gronden worden uitsluitend gewaardeerd op basis van de huidige bestemming, veelal een agrarische. Indien de boekwaarde de taxatiewaarde overstijgt dient de boekwaarde te worden afgewaardeerd naar de hoogte van de taxatiewaarde.

45

Bijlage II

Factsheets (vertrouwelijk)

20 X Factsheets per complex. Informatie over:  Plangebied (grootte bruto/netto, uitgeefbaar)  Fasering  Financieel resultaat op EW en CW  Risico’s

46

Bijlage III

Risicoverloop (vertrouwelijk)

Tabel ontwikkeling risico’s begroting 2020 – rekening 2019

47

Bijlage IV

Aan- en verkoop boek (vertrouwelijk)

Aan en verkoop boek

48

Bijlage V

Compensatieafspraken (vertrouwelijk)

Overzicht compensatieafspraken

49

Bijlage VI Meerjarenbegrotingen (vertrouwelijk) 20 X meerjarenbegrotingen per complex.

50

Bijlage VII Rekentechnische uitgangspunten (vertrouwelijk)

51