2021-1177 Meerjarenperspectief Grondzaken MPG 2021- Hoofdrapport

MPG 2021 Meerjaren Perspectief Grondzaken Gemeente Deventer Mei 2021

1

Inhoudsopgave 1

2

Inleiding

4

1.1 Aanleiding en doelstelling

4

1.2 Status van het MPG

5

1.3 Aanpak en uitgangspunten MPG

6

Kaders & ontwikkelingen

7

2.1 Beleidsmatige context (rol grondbeleid)

7

2.2 Maatschappelijke context (uitvoering grondbeleid voor zover actief)

3

4

5

6

7

2.3 Ontwikkelingen en Parameters

9

2.4 Doorontwikkeling risicomanagement

10

Programmering woningbouw

11

3.1 Inleiding

11

3.2 Realisatie wonen

11

3.3 Behoefteprognose wonen

13

3.4 Prognose Kwantitatief

14

Programmering bedrijven en voorzieningen

19

4.1 Inleiding

19

4.2 Realisatie bedrijventerrein en voorzieningen

19

4.3 Behoefteprognose bedrijven en voorzieningen

20

4.4 Prognose bedrijven en voorzieningen

20

Toelichting op de actualisatie 2021

24

5.1 Inleiding

24

5.2 Bouwgronden woningbouw in exploitatie

25

5.3 Bouwgronden bedrijventerreinen in exploitatie

27

5.4 Strategische grondvoorraad

29

5.5 Afgesloten complexen

30

5.6 Faciliterend grondbeleid

31

5.7 Tussentijdse winstneming

33

Financieel Meerjaren Perspectief

34

6.1 Inleiding

34

6.2 Financiële analyse meerjaren perspectief

34

6.3 Verdeling kosten en opbrengsten

35

6.4 Ontwikkeling boekwaarde

39

Weerstandsvermogen en vermogenspositie

40

7.1 Ontwikkeling risico’s

40

7.2 Ontwikkeling resultaten

41

7.3 Balanspositie per 31-12-2020

41

7

BIJLAGEN 43 Bijlage I

Waarderen van gronden

44

Bijlage II

Factsheets (vertrouwelijk)

46

Bijlage III

Risicoverloop (vertrouwelijk)

47

2

Bijlage IV Aan- en verkoop boek (vertrouwelijk)

48

Bijlage V

49

Compensatieafspraken (vertrouwelijk)

Bijlage VI Meerjarenbegrotingen (vertrouwelijk)

50

Bijlage VII Rekentechnische uitgangspunten (vertrouwelijk)51

3

1

Inleiding 1.1

Aanleiding en doelstelling

In 2014 heeft de gemeente Deventer voor het eerst een Meerjaren perspectief grondzaken, hierna te noemen MPG, opgesteld. Daarmee is een proces ingezet om te komen tot een jaarlijks overzicht en inzicht in het verloop van de grondexploitaties en de “grondportefeuille” van de gemeente Deventer. In dit MPG geven we een beeld van de situatie per 1-1-2021, we kijken vooruit naar de verwachtingen voor de komende jaren en blikken terug op de veranderingen die wij hebben geconstateerd ten opzichte vanhet MPG per 1-1-2020. Het MPG dient als jaarlijks terugkerend instrument waarin de samenhang van alle ontwikkelingen en keuzes in beeld worden gebracht. Concrete aanleidingen om het MPG 2021 op te stellen zijn onder andere: 1. Alhoewel de huidige economie en de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt ondanks corona een duidelijke verbetering heeft laten zien in 2020, blijft het van belang dat de gemeente zich richt op een scherpe sturing ten aan zien van programma en financiën . 2. Bij ons bestuur bestaat behoefte aan meer integrale informatievoorziening over de “stand van het grondbedrijf” in al zijn facetten. Het MPG biedt daartoe de benodigde informatie voor de gemeenteraad om te kunnen beoordelen of bijsturing nodig is ten opzichte van de door de gemeenteraad vastgestelde kaders. 3.

Door het opstellen van het MPG ontstaat inzicht in gemeentelijke, actieve, grondexploitaties, hierna te noemen “grondexploitaties”, en wordt de gemeenteraad in de positie gebracht om “in control” te blijven op hetgeen binnen het grondbedrijf gebeurt. 4. De afdrachten en gewijzigde marktomstandigheden in de afgelopen recente jaren hebben er voor gezorgd dat resultaten van grondexploitaties weer positief werden beïnvloed en minder verlieslatend werden of zelfs een batig resultaat kregen In de huidige situatie heeft de gemeente verlieslatende maar ook een aantal winstgevende grondexploitaties. “Vinger aan de pols houden” is van belang om resultaten van grondexploitaties voorzover dit binnen de invloedsfeer van de gemeente ligt zoveel mogelijk te optimaliseren. Dit gebeurt door “in control te blijven” en goed te monitoren wat er gebeurt in de projecten. 5. Risicomanagement en het “in control zijn” van grondexploitaties maken een belangrijk onderdeel uit van sturing op projecten. Het MPG en de factsheet per project bieden informatie over de omvang en de te nemen beheersmaatregelen met betrekking tot ingeschatte risico’s die verbonden zijn aan de grondexploitaties. 6. Conform het “Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten”, hierna te noemen “BBV”, bestaat een jaarlijkse plicht voor actualisatie van grondexploitaties.

De geactualiseerde grondexploitaties worden door middel van het MPG voorgelegd ter besluitvorming aan de gemeenteraad. 7. Daarnaast zijn door de Commissie BBV met betrekking tot grondexploitaties ultimo 2018 de richtlijnen ten aanzien van vroegtijdige winstneming bij winstgevende grondexploitaies aangescherpt gevolgd door een complete actualisatie van de voornoemde richtlijnen in de zomer van 2019. 8. Eventuele herziening van grondexploitaties wordt voorgelegd aan de gemeenteraad ter besluitvorming indien actualisatie niet binnen de eerder door de gemeenteraad gestelde kaders kan plaatsvinden. Bij herziening van een gromdexploitatie is sprake van een substantiële verandering die niet past binnen de autonome reguliere ontwikkelingen van een project. Uit de geactualiseerde en herziene grondexploitaties kunnen mutaties volgen in reserves en voorzieningen binnen het vermogensbeheer van vastgoed en grondzaken. Deze mutaties worden in dit MPG inzichtelijk gemaakt en vaststelling vindt plaats bij de jaarstukken door de gemeenteraad. Het MPG vormt hiermee een aanvulling op de bestaande informatievoorziening zoals deze is opgenomen in de planning & control cyclus, met name specifiek de “paragraaf Grondbeleid” en de ”paragraaf Weerstandsvermogen”.

De uitdaging in dit MPG is om separate informatie uit vastgesteld beleid en beleid dat in ontwikkeling is te verbinden en als geheel in samenhang met elkaar te presenteren, zodat onderlinge verbanden kunnen worden gelegd en beoordeeld.

4

De volgende doelen worden met dit MPG nagestreefd: 1. Informatievertstrekking over de financiële stand van gemeentelijke grondexploitaties op basis van actualisaties. 2. Verstrekking van informatie over programmatische en planningstechnische uitgangspunten. 3. Het geven van informatie over de belangrijkste risico’s die verbonden zijn aan grondexploitaties via factsheets per project (vertrouwelijk). 4. Presentatie van een integraal beeld, dat de verschillende beleidsvelden overstijgt.

1.2

Status van het MPG

Informatie en sturing. Met het MPG wordt onder andere inzicht gegeven in de huidige positie van grondexploitatie complexen. Met het MPG wordt vooral de informatievoorziening verbeterd door deze in samenhang te laten zien met andere aspecten die samenhangen met grondexploitaties. Het gaat hierbij dan om de aspecten programmatische uitgangspunten, planning, financiën en risico’s. Daarnaast wordt op basis van actuele inzichten een prognose gegeven van de te verwachten financiële resultaten van de lopende grondexploitaties. Op basis van de informatie in het MPG kan de gemeenteraad haar sturende kaderstellende rol beter uitvoeren en wordt zij in een positie gebracht om “in control” te zijn. In het MPG worden ontwikkelingen en risico’s gesignaleerd. Wanneer deze daadwerkelijk aanleiding zijn voor bestuurlijk handelen, worden deze separaat aan de raad voorgelegd ter beoordeling en besluitvorming. Status en doel van de grondexploitatieberekening. De actualisatie van grondexploitatieberekeningen, die aan dit MPG ten grondslag ligt, zijn in beginsel financieeltechnisch van aard. Hierbij kan gedacht worden aan actualisatie van eenheidsprijzen, al dan niet een bijstelling in de fasering van investeringen en opbrengsten en aanpassing van parameters met financiële consequenties voor het uiteindelijk grondexploitatieresultaat.

Planinhoudelijke wijzigingen, herziening van bestaande uitgangspunten, worden altijd separaat ter besluitvorming voorgelegd. Dit MPG geeft de financiële resultaten van de concrete uitvoering van het huidige grondbeleid weer. Naast de eerder genoemde doelen onder 1.1. “Aanleiding en doelstelling” die met het MPG worden nagestreefd, zijn ook de volgende doelen ondere andere van belang:  Transparant en begrijpelijk inzicht geven ten aanzien van de:  méérjarige ontwikkelingen in de verschillende complexen;  ontwikkeling van de Algemene reserve grondexploitaties (ARG) en andere specifieke reserves en verliesvoorziening;  ontwikkeling van de financieringsbehoefte van de complexen;  Input leveren voor evaluatie, actualisatie (grond)beleid en actualisatie van parameters welke worden toegepast in de te actualiseren grondexploitatieberekeningen;  Input leveren voor monitoren en sturen van de programma’s wonen, bedrijventerreinen en kantoren. Actieve grondexploitaties. Dit MPG rapporteert over actieve gemeentelijke grondexploitaties ten aanzien van woningbouw, bedrijventerreinen en overige voorzieningen. Het komt voor dat een (private) ontwikkeleaar of een combinatie van ontwikkelende private partijen een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren.

Genoemde ontwikkeling kan plaats vinden op gronden:  die in eigendom zijn van één of meerdere partijen (facilitaire private ontwikkeling),  die in eigendom zijn van de gemeente Deventer (actieve gemeentelijke grondexploitatie)  een gecombineerde gezamenlijke ontwikkeling op private en gemeentelijke gronden (“gemengd project”). Zolang de gemeente in ontwikkelingen, waarbij sprake is van een gezamenlijke ontwikkeling (gemeentelijke gronden in combinatie met private gronden), een financieel risico loopt worden deze ontwikkelingen “traditioneel” in exploitatieberekeningen opgenomen.

5

1.3

Aanpak en uitgangspunten MPG

Het MPG wordt één keer per jaar in april/mei opgesteld als onderlegger bij de jaarrekening van voorgaande verslagjaar. De financiële basis voor het MPG wordt gevormd door de:  jaarrekening (boekwaarde 31-12 van voorgaande jaar voorafgaand aan opmaak exploitatieberekening) en  geactualiseerde meerjarenbegroting van de diverse grondexploitaties in het nieuwe verslagjaar. Werkwijze en resultaat bepaling. In dit MPG wordt de stand van zaken per 1-1-2021 vastgelegd. Deze datum wordt “peildatum” genoemd. Daarvoor zijn de lopende grondexploitaties per die datum doorgerekend ten aanzien van de nog te verwachten nominale investeringen en nominale opbrengsten. Tevens is gekeken naar de fasering van voornoemde, te verwachten, nominale investeringen en - opbrengsten waarbij deze zijn uitgezet, gefaseerd, in de tijd met gebruikmaking van zogenaamde parameters rente en inflatie voor investeringen en opbrengsten. Gedurende de restant looptijd wordt ook, markttechnisch, rekening gehouden met ontwikkeling van kosten en opbrengsten. Door middel van het toepassen van de(samengestelde) parameters kosten- en/of opbrengstenstijging dan wel kosten- en/of opbrengstendaling, uitgedrukt in een percentage, wordt geanticipeerd op “de marktontwikkelingen”. Dit wordt “indexatie”genoemd. Ook wordt rekening gehouden met toekomstige rentelasten of -baten door gebruik te maken van de parameter rente.

Uit voornoemde berekening volgen jaarlijkse kasstromen. Het totaal van deze jaarlijkse kasstromen tot aan de einddatum van een grondexploitatie van het betreffende project leidt tot een waarde op einddatum, de Eindwaarde (EW). De eindwaarde is de waarde die ontstaat wanneer “nominale” waarden worden gefaseerd met toepassing van rente en inflatie gedurende de looptijd van het betreffende project. De einddatum is de datum waarop het project fysiek gereed en opgeleverd is en het moment waarop betreffende grondexploitatiebegroting administratief kan worden afgesloten. Omdat de einddatum van iedere grondexploitatieberekening verschillend kan zijn wordt de systematiek gehanteerd dat alle eindwaardesaldi (het resultaat op eindewaardedatum) van de diverse grondexploitatiebegrotingen wordt teruggerekend naar de peildatum, datum van opmaak grondexploitatiebegroting in betreffende jaar, in deze MPG de peildatum 1 januari 2021. Door alle eindwaardesaldi terug te brengen naar de peildatum per 1-1-2021 worden de projectresultaten onderling vergelijkbaar. In paragraagf 2.4. “Ontwikkelingen en parameters” wordt nader ingegaan op deze materie. Deze berekening op peildatum 1-1-2021 wordt het netto contant maken van de eindwaardesaldi genoemd waardoor een netto contante waarde (NCW) ontstaat dat als resultaat geldt op peildatum 1-1-2021.

Om de NCW te berekenen wordt gebruik gemaakt van een discontovoet, een percentage dat is voorgeschreven dor de Commissie BBV. EW gedeeld door de discontovoet geeft het resultaat op NCW per 1-1-2021. Discontovoet. Dit percentage is een verplicht te hanteren voorgeschreven rentepercentage door de Commissie BBV om de NCW te bepalen en bedraagt per 1-1-2021 2% per jaar. Dit percentage is enerzijds gebaseerd op het in de afgelopen jaren méérjarig gemiddelde inflatiepercentage in de Eurozone en anderzijds op de toekomstverwachting, welke objectief is vertaald in het streven van de Europese Centrale Bank (ECB) naar een percentage van onder, maar dichtbij, de 2 procent. (Bron: Notitie grondexploitatie 2016).

Leeswijzer  In de hoofdstukken 2 tot en met 4 wordt een beschrijving gegeven van de context, relevant voor grondexploitaties. Deels bestaat dit uit gemeentelijke algemene kaders (hoofdstuk 2) en deels over ontwikkelingen ten aanzien van de beleidsvelden wonen (hoofdstuk 3) en economie (hoofdstuk 4).  In hoofdstuk 2 paragraaf 2.3 wordt specifiek ingegaan op de Commissie BBV die voorschrijft dat de term “Bouwgrond in exploitatie” wordt gehanteerd voor grondexploitiebegrotingen, hierna te noemen ”BIE- GREX”.  In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de wijze waarop deze analyse gemaakt is in hoofdstukken 2 tot en met 4 en vertaald in nieuwe berekeningen.  De doorrekening van de nieuwste BIE GREXEN heeft effect op het financieel meerjarenperspectief van de grondexploitaties en de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG). Dit staat beschreven in hoofdstuk 6.  In hoofdstuk 7, tenslotte, wordt voorgaande doorvertaald naar risico’s, het weerstandsvermogen en de vermogenspositie.

6

Tot slot zijn aan dit MPG de volgende zes bijlagen toegevoegd: 1. Waarderen van grondposities, waarin de principes van waarderen zijn beschreven; 2. De Factsheets (vertrouwelijk) met vermelding per complex van - de stand van zaken - alsmede het programma en - de risico’s; 3. Het risicoverloop (vertrouwelijk); 4. Aan- en verkoopboek (vertrouwelijk); 5. Bouwclaims (vertrouwelijk); 6. Per complex de meerjarenbegrotingen (vertrouwelijk).

2

Kaders & ontwikkelingen 2.1

Beleidsmatige context (rol grondbeleid)

Grondbeleid. Een belangrijk thema is een evenwichtige ontwikkeling van Deventer. Ontwikkelingen in onder andere demografie, economie, technologie en duurzaamheid leiden tot verandering in de ruimtevraag. Uitgaande van het grondbeleid als ondersteunend instrument stellen we ons in dit kader de vraag hoe we een bijdrage kunnen leveren aan de daarbij behorende opgaven en ambities. Anders geformuleerd: hoe kunnen we een bijdrage leveren aan de waardecreatie, in coöperatie met onze inwoners, ondernemers en andere partners? De kern van waardecreatie is het centraal stellen van het maatschappelijke effect van een gebiedsontwikkeling. Dat gebeurt vanuit een breed perspectief. Bijvoorbeeld of een gebiedsontwikkeling bijdraagt aan een gezonde leefomgeving of aan meer werkgelegenheid. Dit maatschappelijk effect wegen we af tegen de financiële investering en risico’s in een gebiedsontwikkeling. Hierbij beoordelen van we de noodzakelijke of wenselijke gemeentelijke rol van geval tot geval. Het grondbeleid vraagt om maatwerk per afzonderlijke situatie. Afhankelijk van de specifieke situatie , de specifieke ambities en de specifieke afweging die de gemeente maakt bij een ontwikkeling, kiest de gemeente een rol in haar grondpolitiek. De gemeente kan hierbij kiezen uit faciliterend grondbeleid, proactief faciliterend grondbeleid en actief grondbeleid.

Als een ruimtelijke ontwikkeling ongewenst is werkt de gemeente niet mee. In 2014 heeft de gemeenteraad de Nota Grondbeleid vastgesteld. Daarin is vastgelegd dat de gemeente geen actief grondbeleid voor staat. Alleen, als de markt belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen niet op pakt of op kan pakken, maakt de gemeente een afweging of zij een actieve rol wil en kan spelen. De wereld is inmiddels veranderd. Ondanks dat de wereld gebukt gaat onder de COVID-19 pandemie, is de vastgoedmarkt volop in beweging. Ook in Deventer. De stad heeft de ambitie om een ongedeelde stad te zijn met een fijn vestigingsklimaat, de juiste voorzieningen en aantrekkelijke woon- en werklocaties. Dat betekent ook een impuls aan de woningbouw die bereikbaar is voor alle doelgroepen met nadruk op betaalbaarheid. Deventer staat daarom voor een opgave met een schaal die veel groter is dan in achterliggende periode 2010 -2020. Daarop dient ook het grondbeleid te worden afgestemd. De ambities van Deventer vragen een meer actieve afweging over de gemeentelijke rol in de ruimtelijke ontwikkelingen. Daartoe moet het grondbeleid worden geactualiseerd, gericht op een evenwicht in de rol die de gemeente wil en kan vervullen, varierend van faciliterend tot actief. Een grondbeleid dat aansluit op de Omgevingswet en een sterk verband heeft met de Omgevingsvisie.

Een grondbeleid dat effectief wordt ingezet als middel om de beleidsdoelen en ambities van Deventer waar te maken. Aan een nieuwe Nota Grondbeleid wordt inmiddels gewerkt.

2.2 Maatschappelijke context (uitvoering grondbeleid voor zover actief) Er staat een stevige druk op de woningmarkt. De vraag is ongekend hoog, de gemeente zet in op het realiseren van een aanzienlijk bouwprogramma. Gemeente en marktpartijen kunnen dit alleen realiseren indien zij hierin samen optrekken. Onderzocht wordt welk deel daarvan nog in de bestaande bebouwde kommen kunnen worden gerealiseerd. De gemeente is nu al actief betrokken bij een aantal locaties in met name Deventer, zoals het Havenkwartier, Sluiskwartier, Shitalocatie en van Heetenstraat. Maar ook de markt werkt aan diverse ontwikkelingen. Voorbeelden

7

daarvan zijn de voormalig Aupinglocatie, Senzora, Kop Handelskade, Roto Smeets en Geertruidentuin . De gemeente vervult hierin een faciliterende rol. In aanvulling zal daarop ook buiten de bestaande bebouwing moeten worden gezocht. Een deel daarvan wordt ontwikkeld onder actieve regie van de gemeente. Voorbeelden daarvan zijn Steenbrugge, Tuinen van Zandweerd en Eikendal. De uitbreiding van Bathmen (Bathmense Enk, fase III) wordt door marktpartijen gerealiseerd. Voor het A1 Bedrijvenpark wordt inmiddels gewerkt aan de voorbereiding van het westelijke deel. Het oostelijk deel is praktisch helemaal uitgegeven. Als de huidige vooruitzichten werkelijkheid worden en ook de uitgifte van het westelijk deel snel zal zijn gerealiseerd, is een standpunt nodig of, in aanvulling op de ruimte die ontstaat door transformatie van de bestaande terreinen, behoefte is aan een nieuw bedrijventerrein. Modernisering en herinrichting van de oudere bedrijventerreinen Kloosterlanden en Bergweide kunnen belangrijke impulsen op het gebied van duurzaamheid, toegankelijkheid en leefbaarheid geven. Mogelijk kan het grondbeleid hier een faciliterende en stimulerende rol spelen. Daarbij denken we aan de inzet van het instrument “erfpacht”. Interessant daarin is ook de ontwikkeling binnen de Poort van Deventer, met daarin de (door)ontwikkeling van het S/Park en het Gasfabriekterrein.

We zien dit als een kansrijk gebied voor startups en hoogwaardige, innovatieve en duurzame bedrijvigheid. Hier liggen ook kansen voor een transferium nabij de A1 dat bijdraagt aan duurzame mobiliteit. Belangrijk is het perspectief voor de bedrijfskavels aan de Westfalenstraat, waar zich het Cleantech Center Deventer vestigt. Hierdoor komt de huidige locatie van de Milieustraat aan de vierde havenarm vrij, wat ruimte biedt aan nieuwe watergebonden bedrijvigheid. Op die plek wordt een containerterminal ontwikkeld. De vooruitzichten voor de sport- en leisurestrook langs de Holterweg zijn ook meer positief geworden. Hoewel het exploiteren van dergelijke functies in nieuwbouw lastig is, bestaat er vanuit de markt toch weer goede belangstelling. Informatie over alle gemeentelijke projecten is te vinden op de site www.deventerverkoopt.nl . Deze site wordt goed gevonden en bezocht. Dat komt ook doordat meerdere particuliere ontwikkelaars ook van deze site gebruik maken.

8

2.3 Ontwikkelingen en Parameters In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op taxatie en actualisatie van grondprijzen van de vrije (sector) kavels woningbouw, bedrijfskavels en de grondprijsbepaling van projectbouw (zie ook Bijlage VII Rekentechnische uitgangspunten 2021). Daarnaast worden conclusies getrokken met betrekking tot de te hanteren meerjarige indexcijfers voor de grondopbrengsten. Taxaties/ grondprijzen. De gemeente hanteert het principe dat de verkoopprijs van vrije sector kavels ten behoeve van woningbouw en bedrijfskavels één keer in de twee jaar extern opnieuw wordt getaxeerd. De taxaties vormen, samen met de meerjarige indexering van de verkoopprijzen, input voor de berekening van de grondexploitatiebegrotingen bij de jaarrekening 2020 en het MPG 2021. De grondprijzen voor projectmatige bouw worden residueel berekend. Deze berekeningswijze bepaald de verkoopprijs van de grond door de vrij op naam prijs (VON- prijs excl. btw.) van de woning te verminderen met de te verwachten stichtingskosten (bouwtechnische en overige stichtingskosten excl. grondwaarde en btw.) c.a. Dit betekent dat de grondprijsontwikkeling voor woningbouw in hoofdlijn bepaald wordt door de ontwikkeling van de stichtingskosten (excl. btw) en de ontwikkeling van de VON- prijs (excl. btw.) van de woning.

Voor een nadere detailering met betrekking tot bouwkosten- en grondprijsontwikkeling c.a. wordt verwezen naar de reeds eerder dit jaar bestuurlijk vastgestelde Rekentechnische uitgangspunten welke als bijlage VII bij dit MPG is opgenomen. Parameters. In het MPG 2020, tabel 1 op de volgende pagina, is onderstaand overzicht met betrekking tot de parameters per 1-1-2020 opgenomen. In het MPG 2021, tabel 2 op de volgende pagina, zijn de parameters aangegeven die per 1-1-2021 zijn toegepast in de grondexploitaties waarin een afwijkende parameter is geïntroduceerd voor kostenstijging van plankosten, ook wel apparaatskosten genoemd. De plankostenbudgetten bestaan globaal voor 50% uit apparaatskosten en 50% uit inkoop en advies door derden. In de begroting 2021 is uitgegaan van een gemiddelde indexatie van 3,8%. Dit wordt gehanteerd om de budgetten voor apparaatskosten van prijspeil 1-1-2020 naar 1-1-2021 te brengen. Vanaf 2022 wordt rekening gehouden met een meerjarige indexering van 2,1 %. plankosten.

9

Tabel 1. Overzicht parameters per 1-1-2020 in de MPG 2020

Kostenstijging Kostenstijging plankosten Opbrengststijging woningbouw Opbrengststijging bedrijfskavels Discontovoet

2020

2021-2023

2024 e.v.

2,50% 2,2% 0% 0% 2%

2,50% 2,2% 2% 1% 2%

2,00% 2,2% 1% 1% 2%

2021

2022-2024

2025 e.v.

0% 3,8% 0% 0% 2%

1% 2,1% 1% 1% 2%

1,5% 2,1% 1% 1% 2%

Tabel 2. Overzicht parameters per 1-1-2021 in de MPG 2021

Kostenstijging Kostenstijging plankosten Opbrengststijging woningbouw Opbrengststijging bedrijfskavels Discontovoet

Samenvatting opbrengsten- en kostenstijging, discontovoet:  Basis voor bepaling van de te hanteren grondprijzen in de grex zijn de uitgevoerde taxaties welke taxatiewaarde voor 2021 als marktconform worden geacht.  Voor zowel woningbouw als bedrijventerreinen is de opbrengstenstijging in 2021 0%. Hiermee wordt voorzichtigheidshalve in de grondexploitatie rekening gehouden.  Discontovoet percentage van 2% is voorschrift van het BBV zoals opgenomen in “Notitie grondexploitaties 2016”, geactualiseerd per 1-7-2019, van het BBV om de netto contante waarde per 1-1-2021 te bepalen.

Overige bijzonderheden:  De kostenstijging wordt niet berekend over de afdracht fondsen en opbrengstenstijging wordt niet berekend over de te ontvangen subsidies.  Het komt voor dat er in projecten afspraken zijn gemaakt over grondverkoop maar dat de overdracht daarvan in een later jaar plaatsvindt, zonder dat daarbij rekening wordt gehouden met een indexering. De gehanteerde grondprijs die is besproken met de afnemer van de grond is dan van toepassing en indexatie is niet aan de orde.

2.4 Doorontwikkeling risicomanagement Risicomanagement is een integraal onderdeel van werkzaamheden rondom de grondexploitaties. In de loop van de jaren is/wordt hier aan gewerkt, zowel op projectniveau, programmaniveau als ook op het niveau van de planning & control cyclus. Ook in 2021 wordt hier verder invulling aan gegeven. Projectmatig werken is een belangrijke beheermaatregel om risico’s te identificeren, te kwantificeren en te beheersen. Regelmatig wordt een risicosessie georganiseerd binnen projecten, waarin alle te benoemen risico’s in beeld worden gebracht. Voor de risico’s met een financiële impact wordt als volgt gehandeld:  Het bruto risicobedrag moet worden omgezet in een netto risicobedrag. Feitelijk is dat een vertaling van het bruto bedrag keer de kans dat dit risico zich zal voordoen (bedrag x kans).  De berekeningswijze is voor alle projecten uniform, echter de bepaling van de risico’s en het bruto bedrag verschilt per project. De specifieke omstandigheden en benaderingen van een project als bijvoorbeeld Havenkwartier

10

    

verschilt nu eenmaal sterk met het bedrijvenpark A1. Ook is de nieuwe ontwikkelingswijze van Steenbrugge niet te vergelijken met de traditionele Vijfhoek benadering. Risico’s waarvan geconstateerd wordt, dat deze enige importantie hebben, worden opgenomen in Lias. Binnen Lias worden oorspronkelijk gesignaleerde bruto risico’s opgenomen. Vervolgens wordt volgens het systeem in Lias een kans van optreden bepaald. Deze kans van optreden wordt door de projectmanager bepaald in afstemming met de programmamanager en ambtelijk opdrachtgever. De kansinschatting bestaat uit een optelsom van meerdere factoren, maar is natuurlijk altijd een professioneel intuïtieve. Te noemen zijn mogelijke beheermaatregelen, de tijd, inschatting van de markt et cetera. Aldus ontstaan de netto gesignaleerde risico’s.

Vervolgens wordt in samenspraak tussen projectmanager en programmamanager bepaald of voor de gesignaleerde risico’s een beroep wordt gedaan op het gemeentelijke weerstandvermogen. Dat is afhankelijk van factoren zoals het moment van optreden, onderlinge afhankelijkheden en consistentie op programmaniveau. Alle netto gesignaleerde risico’s waarvoor een beroep op het weerstandvermogen wordt gedaan, worden bij elkaar opgeteld. Die optelsom levert het bedrag op waarvoor vanuit de gezamenlijke grondexploitaties een beroep wordt gedaan op het gemeentelijke weerstandvermogen.

3

Programmering woningbouw

3.1

Inleiding

In 2020 werden 316 woningen opgeleverd. Na het hoge aantal opleveringen in 2018 en 2019, lag het aantal in 2020 net onder de taakstelling van 350. Het lager aantal opleveringen was voorzien. Een verklaring zit hem met name in de stikstofcrisis die voor vertraging zorgde bij de projecten Tuinen van Zandweerd en Rubenstraat. Qua oplevering was 2020 met name het jaar van de opleveringen Steenbrugge, de Vijfde Hoek, Larenstein en appartementen aan de Gibsonstraat.

3.2 Realisatie wonen Het volgende aantal woningen is de voorgaande jaren toegevoegd aan de woningvoorraad (zie ook tabel 4 hierna op de volgende bladzijde): Tabel 3. Toevoeging woningvoorraad 2011 t/m 2020

bruto sloop netto

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

282 27 255

158 396 -238

464 200 264

406 101 305

260 63 197

326 67 259

285 30 255

408 0 408

687 0 687

316 0 316

Figuur 1. Realisatie woningbouw 2011-2020

11

Netto toevoeging woningen 800 600 400 200

netto toevoeging

0 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

-200 -400

Realisatie ten opzichte van het beleid: Kwantitatief/kwalitatief: De woningbehoefte van Deventer, zoals vastgesteld in de Woonvisie 2018, bedraagt een netto toevoeging van 3.000 woningen in 10 jaar. In de Woonvisie 2018 is voor de eerste 5 jaren een taakstellend nieuwbouwprogramma van tenminste 350 woningen (netto toevoeging) per jaar opgenomen. De In 2020 toegevoegde woningen zijn als volgt onderverdeeld:  224 koopwoningen,  92 huurwoningen van particuliere verhuurders In de volgende tabel, tabel 4 “Realisatie woningbouw 2010-2020 naar segmenten”, is één en ander weergegeven. Tabel 4. Realisatie woningbouw 2010-2020 naar segmenten Realisatie 2010-2019

Toevoeging in 2020

Sloop in 2020

Totaal bruto t/m 2020

Totaal netto t/m 2020

Aantal/%

Aantal

Bouw (bruto) t/m 2019 Aantal

Aandeel van totaal %

Sloop t/m 2019

Netto t/m 2019

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

Koopwoningen sociaal laag (< 174.000)

431

12%

-10

421

5

0

436(12%)

sociaal hoog (174.000-200.000) vrije sector (> 200.000)

426 (16%)

1127

34%

-20

1107

219

0

1346 (36%)

1326

totaal koop

1558

46%

-30

1528

224

0

1782

(50%) 1752

(48%)

(66%)

Huurwoningen sociaal

1598

47%

vrije sector

257

7%

-1.041

557

8

0

1606

565

0

257

84

0

(43%) 341

(21%) 341

(9%)

(13%)

12

totaal huur

1855

Totaal

3413

54%

-1.041

100%

-1071

814

2342

92

0

316

0

1947

906

(52%)

(34%)

3729

2658

100%

(100%)

In onderstaande tabel, tabel 5 “Confrontatie realisatie met woningbehoefte”, is de kwalitatieve woningbehoefte (Woonvisie 2018) geconfronteerd met de netto realisatie. Hierbij dient opgemerkt te worden dat er niet voor de gehele periode 2010-2020 hetzelfde programma van toepassing was. In 2014 is deze naar aanleiding van het WMO en in 2018 naar aanleiding van de (nieuwe) Woonvisie 2018 bijgesteld. Dit leidt tot het volgende beeld:

Tabel 5. Confrontatie realisatie met woningbehoefte Programma o.b.v. Woonvisie 2018 Sociale koop laag/hoog

15-20%

Netto realisatie 2010-2020 16%

Vrije sector middelduur/ duur

45-50%

50%

Totaal koop

60-70%

66%

Sociale huur

20-30%

21%

Vrije sector huur Totaal huur

10%

13%

30-40%

34%

De netto kwalitatieve daadwerkelijke realisatie matcht met de Woonvisie. Conclusies realisatie woningbouw:  Sociale koop: - netto aandeel past qua realisatie binnen de bandbreedte van de Woonvisie 2018; - in de Woonvisie 2018 is geconcludeerd dat Deventer een grote voorraad woningen heeft in het goedkoopste segment. Confrontatie van voorraad met de omvang van de doelgroep van beleid liet zien dat er in Deventer voldoende sociale huur- en goedkope koopwoningen zijn;  Sociale huur: - netto aandeel past qua realisatie binnen de bandbreedte van de Woonvisie 2018; - in de Woonvisie 2018 wordt geconcludeerd dat de gemeente de sociale huurvoorraad op het huidige peil wil handhaven en de vraag en aanbod de komende jaren met onze partners zal blijven monitoren;  Vrije sector koop; - netto realisatie matcht met de Woonvisie;  Vrije sector huur: - marktontwikkelingen laten zien dat de vraag naar vrije-sector huur is toegenomen en dit merkt de gemeente Deventer ook; - In de Woonvisie 2018 wordt geconcludeerd dat het middeldure huursegment in Deventer beperkt aanwezig is en op dat moment circa 4% bedroeg. Vanuit meerdere doelgroepen groeit de belangstelling voor deze woningen. Doel is dan ook het aanbod van middeldure huur (€ 700,00 - € 900,00 per maand) in Deventer te versterken. In het woningbouwprogramma op basis van de Woonvisie 2018 is daarom een percentage van 10% opgenomen.

Het aandeel is van de toevoegingen is nu 13%.

3.3

Behoefteprognose wonen

In mei 2020 is de behoefteprognose (prognose voor huishoudens) geactualiseerd door “Kennis en Verkenning”.

13

De gemeentelijke trendprognose gaat uit van een groei van het aantal huishoudens met 10 tot 15% in de periode 2020-2035. In absolute aantallen betekent dit een groei van 4.200 tot 6.700 huishoudens in deze periode. Ook landelijke prognoses laten inmiddels een grotere woningbehoefte zien dan eerder, namelijk 5000 woningen in de komende 10 jaar. Het project Wonen en Voorzieningen gaat van deze nieuwe prognoses uit. Deze gaan over de periode tot 2035 en gaan uit van een eigen behoefte van 7000 woningen. Daarnaast wordt op basis van een voorkeursvariant een extra ambitie uitgewerkt van 4000 woningen tot 2030, met name ter versterking van de arbeidsmarkt en verjonging. Met de autonome opgave van 7000 woningen in dit kader groeit het inwonersaantal de komende jaren licht. De 4000 woningen extra en de daarmee samenhangende extra bevolkingsgroei biedt ons meer mogelijkheden om onze voorzieningen, werkgelegenheid en onderwijs de komende jaren op peil te houden. In totaal zullen bij deze voorkeursvariant de komende 15 jaar 11.000 woningen nodig zijn. Dat komt neer op een toevoeging van 733 woningen per jaar. Het huidige aantal plannen voorziet niet in deze behoefte. Daarvoor zijn nieuwe inbreidings-, transformatie- en uitbreidingslocaties nodig. In het kader van Wonen en Voorzieningen wordt dit nader uitgewerkt.

Ook het kwalitatief woningbouwprogramma zal op basis van de voorkeursvariant worden herijkt.

3.4

Prognose Kwantitatief

Provincie Overijssel en de gemeenten in West-Overijssel stelden begin 2021 de Regionale Woonagenda vast, ter vervanging van de oude Woonafspraken. Wat betreft de woningbouwbehoefte wordt met name ingezet op versnelde realisatie van de plannen voor de korte en middellange termijn. Voor de langere termijn wordt gekeken waar nieuwe locaties in ontwikkeling kunnen worden genomen. Uitgangspunt is dat gemeenten voorzien in de eigen behoefte. Daarnaast heeft provincie de ambitie in West-Overijssel 9000-15.000 woningen extra toe te voegen. Provincie en gemeenten werken samen uit waar deze extra woningen gerealiseerd worden. De tabel, tabel 6 “Plancapaciteit woningbouw 2021 -2030”, geeft de Deventer plancapaciteit/ woningbouwprogramma voor de periode 2021-2030 weer. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in (semi) harde en zachte plannen.

Tabel 6. Plancapaciteit woningbouw 2021 – 2030 in aantallen

Soort woning

hard/semihard zacht

Totaal

%

Huur Sociale huur

698

51

749

17

Vrije sector huur

705

93

798

18

Subtotaal

1403

144

1547

35

Sociale koop

179

0

179

4

Vrije sector (middelduur en duur)

1772

91

1863

42

Subtotaal Koop

1951

91

2042

46

nog niet bekend

0

862

862

19

3354

1097

4451

100

Koop

Plancapaciteit

(semi)hard Zacht

Totaal

%

Inbreiding/herstructurering

2283

1005

3288

74

Uitbreiding

1141

22

1163

26

Plancapaciteit

3424

1027

4451

100

14

Op basis van de woningbouwplannen zoals die nu voor liggen, is de bandbreedte van de netto plancapaciteit circa 340 woningen (semi-hard en hard) tot 445 woningen (semi-hard, hard en zacht) per jaar. De behoefte kan hiermee niet bediend worden. Tegelijkertijd is de druk op de woningmarkt hoog en weet de gemeente dat niet alle zachte plannen binnen de periode 2020 tot en met 2029 gerealiseerd worden. We willen met de woningbouwpartners komen tot een continue bouwstroom. Dit betekent dat we samen inzetten op versnelde realisatie van de harde plannen voor de korte termijn, het omzetten van zachte naar harde plancapaciteit voor de middellange termijn en het toevoegen van nieuwe plannen voor de langere termijn. Een deel van de afgesproken productie wordt gerealiseerd via de gemeentelijke grondexploitaties. Van de ongeveer 4450 geprognosticeerde woningen (hard en zachte plannen) voor de komende 10 jaar, zijn 1470 woningen geprogrammeerd via de gemeentelijke grondexploitaties of potentieel toekomstige grondexploitaties. In tabel 7 op de volgende pagina is de plancapaciteit aangegeven die is opgenomen in de vigerende grondexploitatiebegrotingen. In deze tabel is de plancapaciteit van de woningbouw in aantallen aangegeven, waarmee in de gemeentelijke grondexploitaties in de periode 2021 tot en met 2030 rekening wordt gehouden en als zodanig over de jaren zijn gefaseerd. Tabel 7.

Plancapaciteit woningbouw gemeentelijke grondexploitaties 2021 – 2030 in aantallen Soort woning

(semi)hard Zacht

Totaal

Huur Sociale huur (laag en hoog)

215

0

215

Vrije sector huur

110

0

110

Subtotaal

325

0

325

Sociale koop

106

0

106

Vrije sector (middelduur en duur)

890

79

969

Subtotaal Koop

996

79

1075

Koop

onbekend

70

Plancapaciteit

1321

Soort woning

(semi)hard Zacht

Inbreiding/herstructurering

375

Uitbreiding Plancapaciteit

79

1470 Totaal

79

454

1016

0

1016

1391

79

1470

Kwalitatief: In onderstaande tabel, tabel 8 “Confrontatie kwalitatieve woningbehoefte met woningbouwplannen” is de kwalitatieve woningbehoefte geconfronteerd met de woningbouwplannen van de komende 5 jaren en dit leidt tot het beeld in onderstaande tabellen. Daarbij wordt wel opgemerkt dat dit het kwalitatieve programma op basis van de Woonvisie betreft. Dit programma wordt op basis van de uitkomsten van Wonen en Voorzieningen herijkt:

15

Tabel 8. Confrontatie kwalitatieve woningbehoefte met woningbouwplannen Programma

Deventer woningbouw- programma

o.b.v. Woonvisie 2018 in %

2021-2030 in %

Sociale koop

15-20

6

Vrije sector middelduur en duur

45-50

51

Totaal koop

60-70

57

Sociale huur

20-30

22

10

21

30-40

43

Vrije sector huur Totaal huur

In de volgende figuur, figuur 2 Woningbouwprogramma 2021-2025, is grafisch het woningbouwprogramma weergegeven. Figuur 2. Woningbouwprogramma 2021-2025

Deventer woningbouw programma 2021-2025 in %

Sociale koop

Vrije sector middelduur en duur

Sociale huur

Vrije sector huur

 Verdeling koop en huur. Als je kijkt naar de gewenste bandbreedte, zoals vastgesteld in de Woonvisie 2018, valt op dat koop iets ondervertegenwoordigd lijkt. In de plannen zit een groter deel vrije sector huur dan in het verleden als uitgangspunt diende van het vastgestelde beleid. Dit beleid is echter in de nieuwe Woonvisie aangepast (zie paragraaf 5.2.). Marktontwikkelingen laten zien dat de vraag naar vrije sector huur toeneemt, als gevolg van onder andere ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. Dat merkt de gemeente Deventer ook en daarom wil de gemeente dit segment in Deventer versterken.  Sociale huur en (goedkope) koop. Voor wat betreft sociale huur is met de corporaties is in de Prestatieafspraken de afspraak gemaakt dat 20% van de nieuwbouwopgave voor hun rekening zou moeten komen. Dit is van belang voor de doorstroming. Met de corporaties en andere marktpartijen bekijken we hoe de sociale huuropgave de komende jaren te borgen. Het programma sociale koop (en dan gaat het met name om de subcategorie sociale koop laag) lijkt wellicht erg laag in de plannen, maar de huidige woningvoorraad van Deventer bestond voor meer dan de helft uit deze categorie. Uit de woningmarktanalyse 2017 bleek dat de kernvoorraad (sociale huur en goedkope koop) op peil is. De gemeente zet dan ook met name in op aansluitende segmenten (sociale koop hoog, vrije markt koop en middeldure huur).

Vanuit de groeiende groep kleine huishoudens blijft er wel vraag naar het goedkope segment. Toevoeging van deze categorie goedkope woningbouw moet dan ook zorgvuldig afgewogen worden.

16

In figuur 3 is het meerjarig verloop van het totale woningbouwprogramma (hard, semi-hard en zacht) weergegeven 1) (uitgaande van jaar van oplevering) : Figuur 3. Totale woningbouwprogramma 2021-2030 (hard, semi-hard en zacht)

Verdeling gem/part en corp 1400 1200 1000

800 600 400 200 0 2021

2022

2023

2024

part/corp

gemeente

2025

2026 en verder

In de figuur 4 “Woningbouwprogramma gemeentelijke grondexploitaties 2021 – 2030 naar segmenten” op de volgende pagina is in detail het meerjarig verloop van de gemeentelijke woningbouwprojecten (de huidige grondexploitaties) schematisch in grafiek aangegeven (uitgaande van jaar van verkoop).

1)

Opgemerkt dient te worden dat de komende jaren weer een piek in de programmering (de zogenaamde “boeggolf”) te zien is. Dit is zoals het was voor de crisis op de woningmarkt. In de praktijk echter zal een deel van deze plannen doorschuiven in de tijd.

17

Figuur 4. Woningbouwprogramma gemeentelijke grondexploitaties 2020 – 2029 naar segmenten 350

300 250

ph sh

200

dk 150

mk 200-250 sk 174-200

100

sk<174 50

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

0

Conclusies prognose:  Totale plancapaciteit: Totale plancapaciteit van ongeveer 4500 woningen, waarvan er ongeveer 3400 semi-hard en hard zijn (Tabel 6: Plancapaciteit woningbouw 2021 – 2030) ligt onder het benodigde programma. Het is dus zeker nodig om zachte plannen op te pakken;  Programmering: Piek in de programmering zit hem in de eerste jaren. Daarmee moet het programma uit de Woonvisie (350 woningen in de komende 5 jaar) waargemaakt kunnen worden.  Sociale huur: Met de corporaties en marktpartijen onderzoeken we hoe we de sociale huuropgave de komende jaren kunnen borgen;  Vrije sector koop; De prognose sluit aan bij de Woonvisie;  Vrije sector huur: Marktontwikkelingen laten zien dat de vraag naar vrije-sector huur toeneemt, als gevolg van onder andere de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. Dat merken we ook in Deventer met 21% in de harde en semi-harde plannen.

18

4 Programmering bedrijven en voorzieningen 4.1

Inleiding

De verkoop van bedrijventerreinen is sinds 2017 weer aangetrokken. Dit heeft in 2020 geleid tot de volgende verkopen: - Bedrijvenpark A1: Op het Bedrijvenpark A1 waren de verkopen in 2020 totaal 14,2 ha (gepasseerd bij de notaris). Verder zijn er diverse nieuwe contacten gelegd met en betaalde opties verleend aan potentiële afnemers voor gronden langs de A1 op het bedrijvenpark. -Stadsentree (Teugseweg): Ten aanzien van het complex Stadsentree (Teugseweg) was het de bedoeling gemeentelijke grond (circa 0,95 ha.) uit te geven als onderdeel van een totale package deal als resultaat van gevoerde onderhandelingen. De ontwikkeling van de grondexploitatie Teugseweg is onzeker. In de grondexploitatie is rekening gehouden met een verkoop van de gemeentelijke gronden aan een particuliere gebiedsontwikkelaar. Het college overweegt de daartoe gesloten intentieovereenkomst te ontbinden. Dat heeft gevolgen voor de grondexploitatie. In 2021 wordt een besluit genomen over het effect op de grondexploitatie.

-Schegzone: Voor de Schegzone is in 2020 0,5 ha uitgegeven t.b.v. fitnesscentrum Big Gym. -Overige bedrijventerreinen: naast het Bedrijvenpark A1 en de Schegzone zijn er nog vijf andere bedrijventerrein, te weten de locaties: o o o o o

Westfalenstraat; Gasfabrieksterrein; Lettele; Bathmen Looweg en Hanzeweg.

Voor deze vijf bedrijventerreinen is de komende 5 jaar totaal 5,8 ha. uitgeefbaar terrein in bovengenoemde grondexploitaties gecalculeerd. Dit betekent een gemiddelde gronduitgifteprognose op betreffende bedrijvenlocaties exclusief Bedrijvenpark A1 en Stadsentree (Teugseweg) van circa 1,2 ha. per jaar.

De verkoopactiviteiten zijn zo ingericht dat de “krachten” van het Bedrijvenpark A1 en de locaties Bergweide, Kloosterlanden en Handelspark zijn gebundeld.

4.2

Realisatie bedrijventerrein en voorzieningen

Bedrijvenpark A1 In de volgende tabel zijn de totaal geleverde en notariele overdrachten van gronden in 2020 ter grootte van circa 14,2 ha. op het Bedrijvenpark A1 weergegeven. Tabel 9. Geleverde en notariele overdrachten van gronden 2020 Bedrijvenpark A1 Bedrijfsnaam Aldi Nederland (geleverd) Romeijn (team Sunweb) (geleverd) Metron Vastgoed (Davo) (geleverd) Matco (geleverd) Ter Hoeven Verf (geleverd) Posterman (geleverd) Totaal verkopen Bedrijvenpark A1

Oppervlakte (afgerond in ha.) 12,8 0,1 0,6 0,25 0,25 0,2 14,2

19

In het oostelijk deel is nog circa 4,5 ha. te koop van de in totaal uitgeefbare 35,5 ha.. Per 1 januari 2021 is voor 0,685 ha. een koopovereenkomst gesloten en op 2,7 ha. ligt een betaalde reservering. Daarnaast is er veel interesse voor het westelijke deel. Deze kavelzoekers (tussen 2 en 20 ha.) dienen nu nog teleurgesteld te worden omdat er geen ruimte meer is in oost en voor west nog veel voorbereidingen gedaan moeten worden voordat tot uitgifte overgegaan kan worden. De uitgifte kan starten nadat de raad de uitgiftestrategie voor het westelijke gedeelte heeft vastgesteld. Deze is in voorbereiding en vaststelling is gepland in het voorjaar van 2021.

Andere bedrijvenlocaties  Voor wat betreft de kleinere locatie Bedrijventerrein Lettele heeft zich inmiddels in 2020 een gegadigde gemeld.  Voor de kleinere locatie Bedrijventerrein Looweg heeft zich in 2020 geen gegadigde gemeld.  Ten aanzien van het afgesloten complex Bergweide is 0,2 ha verkocht.  De verkoop en verhuur van panden voor creatieve bedrijfsmatige functies (Havenkwartier) loopt naar verwachting. Gerealiseerde verkopen Gerealiseerde verkopen grondexploitatie complexen ziet er volgt ut: -

A1 Holterwegzone

14,2 ha. 0,5 ha. Sub-totaal

-

Afgesloten complex Bergweide Totaal

14,7 ha 0,20 ha. 14,9 ha.

4.3 Behoefteprognose bedrijven en voorzieningen De regionale programmeringsafspraken zijn ongewijzigd ten opzichte van vorig jaar. In 2019 is de vraagbehoefte bedrijventerreinen opnieuw beoordeeld en regionaal zijn afspraken gemaakt over de te volgen regionale bedrijvenprogrammering West-Overijssel. Deze afspraken zijn vastgelegd in een overeenkomst. Er is sprake van een kleine overprogrammering (Deventer heeft een kwantitatief teveel -3,4 ha-, maar verder ook geen zachte plannen) waar niet op in gegrepen hoeft te worden omdat het zachte plannen in de regio niet in de weg zit. Dit betekent dat de programmering conform de regionale afspraken is. Deze afspraak komt overeen met de afspraken die Deventer heeft gemaakt in de Cleantech-regio. Deventer heeft nog steeds behoefte aan circa 4 ha. nieuw bedrijventerrein per jaar. In Deventer is in 2020 totaal voor 14,9 ha. aan (gemeentelijke) bedrijfsgronden (dus niet alleen gronden op Bedrijvenpark A1) gepasseerd bij de notaris.

4.4 Prognose bedrijven en voorzieningen In de tabellen op de volgende pagina, gerangschikt onder tabel 101, allen gerangschikt onder één tabelnummer vanuit praktisch oogpunt, is het beschikbare oppervlak bedrijventerrein en voorzieningen weergegeven.

Tabel 10. Beschikbare oppervlakten bedrijventerreinen en voorzieningen conform de grondexploitatie per 1-1-2021:

20

Gemeentelijk programma Locatie bedrijventerrein Deventer

Bestemming

Bergweide fase 5.2. -Teugseweg Bergweide Vuilstort Westfalenstraat Bedrijvenpark A1

bedrijventerrein bedrijventerrein bedrijventerrein

Totaal

Totaal beschikbaar

Gerealiseerde uitgifte

Restant beschikbaar

in ha.

in ha.

in ha.

0,95 15,47 59,28

0,00 13,54 33,72

0,95 1,93 25,56

75,70

47,26

28,44

21

Gemeentelijk programma Totaal beschikbaar in ha.

Gerealiseerde uitgifte in ha.

Restant beschikbaar in ha.

Locatie bedrijventerrein dorpen

Bestemming

Bathmen: Looweg

bedrijventerrein

0,51

0,00

0,51

Bathmen: Woertmansweg

bedrijventerrein

0,30

0,00

0,30

Lettele

bedrijventerrein

1,38

0,93

0,45

2,19

0,93

1,26

Totaal

Gemeentelijk programma Gerealiseerde Bestemming uitgifte in ha.

Locatie voorzieningen

Restant beschikbaar in ha.

Deventer: Holterwegzone (Lesurestrip)

voorziening

0,50

1,52

Deventer: Gasfabriek)

voorziening

0,00

1,39

0,57

3,88

Totaal

Bestemming Locatie bedrijventerrein Afgesloten projecten Deventer: Bergweide 3 Deventer: De Snipperling Totaal

bedrijventerrein bedrijventerrein

Gemeentelijk programma Gerealiseerde uitgifte in ha. Restant (circa) beschikbaar 0,20 0,00 0,20

Bijzonderheden

in ha. (circa) 0,00 1,25 Geen 1,25

Hieronder treft u een samenvatting aan van het méérjarig programma voor bedrijventerreinen en voorzieningen conform de grondexploitatiebegrotingen per 1-1-2021. Zowel voor bedrijventerreinen (Tabel 12 Méérjarig programma bedrijventerreinen 2021 – 2030) als ook voor voorzieningen (Méérjarige programma voorzieningen 2021 – 2024) zijn de hoeveelheden uitgedrukt in m² en ondergebracht in een tabel- en grafiekvorm. Samengevat ziet het meerjarig programma bedrijventerreinen er als volgt uit conform de grondexploitatiebegroting: Tabel 11. Méérjarige programma bedrijventerreinen 2021 - 2030 (in m²)

22

Méérjarig ziet het programma bedrijventerreinen grafisch er als volgt uit: Figuur 5. Méérjarige programma bedrijventerreinen 2021– 2030 (in m2):

Samengevat ziet het meerjarig programma voorzieningen er als volgt uit conform de grondexploitatiebegroting: Tabel 12. Méérjarige programma voorzieningen 2021 – 2024 (in m²)

Hieronder is grafisch weergegeven in figuur 6 “Programma voorzieningen 2021-2024 (in m²)” hoe het méérjarig programma voorzieningen de komende de jaren uit zal zien. Figuur 6. Programma voorzieningen 2021-2024 (in m²):

23

5

Toelichting op de actualisatie 2021 5.1 Inleiding

Algemeen De grondexploitaties zijn onderverdeeld in:  In exploitatie genomen gronden, hierna te noemen Bouwgrond in exploitatie (BIE) en  Niet in exploitatie genomen gronden, dit zijn de tot 1-1-2016 genoemde NIEGG-locaties die per die datum administratief zijn ondergebracht onder de Materieel vast activa (MVA). De grondexploitaties van de BIE-projecten zijn geclusterd onder administratieve eenheden, te weten:  woningbouwlocaties,  bedrijventerreinen en  (voormalig) Groot Bergweide. Het complex Groot Bergweide is in de jaarrekening 2016 opgeheven en vertaald in drie nieuwe clusters. Dynamiek en gebiedsontwikkeling Door de dynamiek, waarmee binnen de gebiedsontwikkeling wordt geopereerd, gaat het om een momentopname. Binnen deze dynamiek wordt op een zo zorgvuldig mogelijke wijze gestuurd binnen de grondexploitatiebegrotingen. De projectcontrol is hieraan ondersteunend. Zo blijft de gemeente “in control” bij grondexploitaties. We zien al enige tijd dat het steeds moeilijker is om vóóraf een goed beeld te geven van het financieel resultaat van de gebiedsontwikkeling als gevolg van de bestaande onzekerheden. Dit heeft enerzijds te maken met de relatieve “onvoorspelbaarheid” van “de markt”, anderzijds zijn we steeds meer op zoek naar andere vormen van samenwerking, organische ontwikkeling (ruimte voor gevarieerde initiatieven) in plaats van blauwdrukplanologie.

Sprake is van maatwerk, waarbij tussentijdse bijsturing en soms afwijking van de vastgestelde kaders nodig is. Sprake is ook van organisch ontwikkelen. Organische gebiedsontwikkeling betekent het volgende: “Ontwikkeling en beheer lopen in organische gebiedsontwikkeling door elkaar heen, eindgebruikers hebben een dominante rol, overheden een faciliterende. Het leidt tot meer stedelijke diversiteit en biedt een grotere mate van flexibiliteit dan de projectmatige, grootschalige en integrale planningstraditie.”(Bron: Organische gebiedsontwikkeling: hoe flexibiliteit in stedelijke planning te bereiken Nieuwsbericht | 04-09-2012 Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en Urhahn Urban Design). Deze “onzekerheden” komen steeds vaker voor met fluctuaties van exploitatieresultaten als gevolg. Omgaan met onzekerheden en sturen binnen marges is noodzakelijk maar vergt een andere manier van aanpak. Actuele inzichten per 1-1-2021 In dit hoofdstuk “Toelichting op de actualisatie 2021” worden de actuele inzichten op de grondexploitaties gepresenteerd per 1-1-2021 (peildatum), onderscheiden naar clusters woningbouw, bedrijventerreinen en Groot Bergweide. Naast de hiervoor aangegeven actuele inzichten wordt het verschil aangegeven van het resultaat op basis van Netto contante waarde (NCW) per 1-1-2020 die rekenkundig is vertaald naar een NCW per 1-1-2021.

Parameters In grondexploitaties wordt uitgegaan van een rentepercentage van 2,4% en een discontovoet van 2% conform de door de gewijzigde BBV richtlijnen voorgeschreven methode per 1-1-2016. Als gevolg van een aantal generieke wijzigingen is het resultaat van het MPG 2020 vertaald naar het financieel kader per 1-1-2021. Wijzigingen hebben betrekking op:  het gehanteerde discontovoet percentage ad 2% om de eindwaarde van grondexploitatiebegroting om te zetten in een netto contante waarde per 1 januari 2020 (is dezelfde discontovoet die per 1-1-2019 is toegepast);  wijzigingen voor een aantal exploitaties als gevolg van autonome besluitvorming, zoals bijstelling in het kader van de zomeractualisatie, in 2019. De financiele vertaling van bovengenoemde punten leidt tot een financieel kader. De vergelijking tussen het financieel

24

kader en het berekende planresultaat is het effect van verandering in de grondexploitatie. Het kan hier gaan om inhoudelijke wijzigingen die betrekking hebben op kosten en opbrengsten, tijdsfactoren(fasering) maar ook de gewijzigde parameters hebben invloed op het resultaat.

5.2

Bouwgronden woningbouw in exploitatie

Tabel 13. Woningbouwprojecten in exploitatie Tabel Woningbouwprojecten in exploitatie -/- resultaat = verlies

-/- afw ijking = nadelig effect

financieel kader

MPG 2021

zomer actualisatie

resultaat

+ = verbetereing

vertaald naar

1-1-2021

- = nadelig effect

effect op resultaat

1-1-2021 Eikendal

€

2.571.029 €

3.155.847 €

584.818

Steenbrugge

€

-994.648 €

1.807.411 €

2.802.059

Wijtenhorst en Douweler Leide

€

-3.126.192 €

-2.869.723 €

256.469

De Vijfde Hoek

€

1.591.545 €

1.197.978 €

-393.567

Sluiskwartier

€

-2.756.723 €

-2.774.432 €

-17.709

Centrumplan Bathmen

€

-580.428 €

-612.611 €

-32.183

Tuinen van Zandweerd

€

56.322 €

1.313.782 €

1.257.460

Totaal woningbouwprojecten in exploitatie

€

-3.239.095 €

1.218.251 €

4.457.346

 Steenbrugge Het resultaat van Steenbrugge is verbeterd met € 2,8 mln. In plaats van een verlieslatende grondexploitatie van - € 1 mln wordt het planresultaat nu berekend op positief € 1,8 mln. De uitgangspunten voor de berekening verschillen sterk ten opzichte van de zomeractualisatie in 2020. Nu wordt er van uitgegaan dat de grondexploitatie voor geheel Steenbrugge door de gemeente weer wordt uitgevoerd. De particuliere gronden (van Wijnen) worden ingebracht door de eigenaar waarmee vervolgens ook afspraken zijn gemaakt over de uitname van de bouwrijpe kavels. De grondexploitatie is doorgerekend op basis van de stand van de onderhandelingen met marktpartijen In deze fase van ontwikkeling is het gebruikelijk dat in de grondexploitatie rekening wordt gehouden met een post onvoorzien van 10%. In Steenbrugge is vanwege de onzekerheid met betrekking tot het eindresultaat van de onderhandelingen, voorzichtigheidshalve, uitgegaan van 15% onvoorzien, in totaal een post van bijna € 3 mln.  Eikendal Het resultaat van Eikendal kent een verbetering van ca. € 0,56 mln tot een positief planresultaat van € 3,1 mln. De oorzaak daarvan is vooral de hogere uitgifteprijzen van het noordelijke plandeel. Door de snellere uitgifte dan eerder voorzien gaan ook de plankosten iets naar beneden. Het risicoprofiel is niet gewijzigd.

 Wijtenhorst en Douweler Leide H Het resultaat van Wijtenhorst en Douweler Leide verbetert met ca. € 0,26 mln. De voordelige resultaatontwikkeling is een saldo van twee belangrijke veranderingen die zijn doorgevoerd in het verlengde van de samenwerkingsafspraken tussen de gemeente en de Stichting Parabool. In die afspraken zijn betrokken zowel de gemeentelijke grond gelegen binnen de oorspronkelijke exploitatiegrenzen van het plan Wijtenhorst Douweler Leide, als ook de gemeentelijke gronden aan de Kolkmansweg (o.a. de voormalige gemeentewerf). Vanwege deze functionele samenhang zijn de laatstgenoemde gronden toegevoegd aan deze grondexploitatie. De ontwikkeling en verkoop daarvan geeft een positief effect op het planresultaat. In 2020 is echter geconstateerd dat de grond van de manege (zat al in de grondexploitatie) toch minder geschikt is voor ontwikkeling van en verkoop aan de Parabool. Dat leidt tot het inzicht dat de opbrengstverwachting van die grond neerwaarts (- € 0,2 mln) moet worden bijgesteld. Het risico is hiermee vervallen. Met het opnemen van de ontwikkeling van de Kolkmansweg is er een nieuw risico bijgekomen. Dit betreft het risico dat de opbrengstwaarde niet gerealiseerd kan worden vanwege afbreukrisico’s bestemmingsplan. Per saldo stijgt het risico met € 52.500.

25

 De Vijfde Hoek Het positieve resultaat van de Vijfde Hoek is met € 0,39 mln afgenomen tot € 1,2 mln positief. Het contract voor uitvoering van de civiele werkzaamheden had de einddatum bereikt. De nieuwe prijs valt hoger uit. Ook zijn de kosten voor de afstemming van de inrichting van de openbare ruimte met de directe omgeving iets hoger uitgevallen. Dit houdt verband met het binnenkort afsluiten van deze grondexploitatie. Het risicoprofiel blijft onveranderd, maar dat betreft wel een saldo van twee mutaties. Vanwege de voortgang is het risico op het ontvangen van een exploitatiebijdrage vervallen, maar is er wel een risico bijgekomen van hogere kosten voor de groeninrichting.  Centrumplan Bathmen Het resultaat van Centrumplan Bathmen is met € 0,32 mln naar beneden bijgesteld als gevolg van extra benodigde plan- en uitvoeringskosten in verband met een aangetroffen bodemverontreiniging op een van de te verkopen kavels. Er is in aanvulling daarop geen rekening meer gehouden met risico’s.  Sluiskwartier In Het resultaat van het Sluiskwartier is licht verslechterd. De belangrijkste oorzaak daarvan is het doorrekenen van de in de rekentechnische uitgangspunten opgenomen parameters. Met name het effect van de parameter voor de opbrengstenstijging heeft een nadelig effect op de grondexploitatie voor het Sluiskwartier.

Dit nadeel wordt voor een belangrijk deel opgevangen door de inzet van middelen (€62.000) vanuit de subsidie woningbouwimpuls, die inmiddels zijn opgenomen binnen deze grondexploitatie. Het risicoprofiel is afgenomen met € 0,19 mln. Dat houdt verband met voortgang bij het huurvrijmaken van de bestaande panden. Dit neemt enige onzekerheid weg.  Tuinen van Zandweerd Het resultaat van Tuinen van Zandweerd is verbeterd met € 1,23 mln. Daardoor kent het plan een positief resultaat van € 1,28 mln. Er wordt in de grondexploitatie rekening gehouden met hogere uitgifteprijzen. De aanbesteding van de openbare werken is ook gunstig uitgevallen (€ 250.000). Daar staat wel een stijging van de doorberekening van de kosten p&u tegenover. Het risicoprofiel is ook met ruim € 0,2 mln afgenomen. Dat houdt verband met de situatie in de woningmarkt.

26

5.3 Bouwgronden bedrijventerreinen in exploitatie Tabel 14. Bedrijventerreinen in exploitatie Tabel Bedrijventerreinen in exploitatie -/- resultaat = verlies

-/- afw ijking = nadelig effect

financieel kader

MPG 2021

zomer actualisatie

resultaat

+ = verbetereing

vertaald naar

1-1-2021

- = nadelig effect

effect op resultaat

1-1-2021 Roelandflat/WC Keizerslanden

€

-4.028.977 €

-4.089.267 €

Bedrijventerrein Lettele

€

-636.711 €

-659.060 €

-22.349

A1 Bedrijvenpark

€

-30.810.806 €

-29.509.336 €

1.301.470

Leisure strip Holterweg

€

-100.822 €

-113.317 €

-12.495

Bathmen Looweg

€

17.468 €

1.898 €

-15.570

Totaal bedrijventerreinen in exploitatie

€

-35.559.848 €

-34.369.082 €

1.190.766

-60.290

.  A1 Bedrijvenpark In Voor de verbetering van ca. € 1,4 mln zijn een vijftal oorzaken aan te wijzen: 1. De verkoop van kavels was in 2020 (14,2 ha. gepasseerd bij de notaris) hoger dan begroot ( 6 ha.) Hierdoor is de doorlooptijd van het project in de GREX met bijna 2 jaar verkort. Dit betekent een voordeel in plankosten en rentekosten van ca. € 0,8 mln. 2. Door de verkoop van grote kavels in 2020 is er minder subinfrastructuur benodigd, dit geeft een kostenvoordeel van ca. € 0,3 mln. 3. Door de verkoop van grote kavels is er ook meer uitgeefbare grond verkocht (immers, deze gronden waren immers als ‘subinfrastructuur’ opgenomen). Deze extra verkochte meters geven een voordeel van circa € 0,35 mln. 4. De taxatie van het bestaande, te verkopen vastgoed (voornamelijk woningen), is hoger. Dit geeft een voordeel van ca. € 0,2 mln. 5. Het saldo van andere kleinere plussen en minnen in verkoopopbrengsten en kosten geeft een saldo ca. - € 0,25 mln. Het risicoprofiel is niet gewijzigd ten opzichte van de zomeractualisatie 2020.  Leisurestrip Holterweg Het resultaat is nagenoeg ongewijzigd. Het resultaat wordt beinvloed door de nieuwe parameters en een stijging van de plankosten. De plankosten stijgen door de hogere doorberekening van de post Programmamanagement en uitvoeringskaders (zie 4.3) (p&u) en voor een deel door meer inzet op onderzoek naar de leisuremarkt.

Daar staan hogere opbrengsten tegenover Het risicoprofiel is met € 0,29 mln afgenomen. Dit houdt verband met de fase waarin zich het plan bevindt en de onzekerheden ook afnemen. De civiele werkzaamheden zijn grotendeels uitgevoerd en een aantal contracten voor de uitgifte zijn gesloten. Het resterende risico met betrekking tot de uitgifte heeft betrekking op minder gronden. Complex Groot Bergweide In 2017 is het complex Bergweide opgedeeld in drie clusters, te weten Westfalenstraat, Havenkwartier en Stadsentree. Hierbinnen zijn deze onderliggende grondexploitaties samengevoegd of worden in samenhang beschouwd. Hierna volgt een toelichting per cluster.

27

Tabel 15. Resultaat clusters voormalig Groot Bergweide Tabel clusters voormalig Groot Bergweide -/- resultaat = verlies

-/- afw ijking = nadelig effect

financieel kader

MPG 2021

effect op resultaat

zomer actualisatie

resultaat

+ = verbetereing

vertaald naar

1-1-2021

- = nadelig effect

1-1-2021 Cluster 1 Westfalenstraat Bergweide - Westfalenstraat

€

-33.399 €

-44.139 €