2020-1948 Definitief Ontwikkelperspectief Topicus 11 november 2020

37

Tekening 1: indicatie wegverkeerslawaai

10. Bodem/ niet gesprongen explosieven Voor de herontwikkeling van het plangebied is relevant of de bodemsituatie geschikt is voor beoogde functies. Zover bekend bevinden zich binnen het plangebied geen ernstige gevallen van bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming. Onderstaande afbeelding geeft een indicatie van bekende bodemgegevens. De groene vlakken met NE zijn onderzochte vlakken waarbij de conclusie was “Niet Ernstig”. Het driehoekje ter plaatse van de panden aan de Keizersstraat staan voor de opslag van voor bodemverontreiniging verdachte stoffen. Bij de verdere uitwerking zal bepaald moeten worden of dit daadwerkelijk tot verontreiniging heeft geleid. Ter plekke van nieuwe gevoelige functies zal voor de uiteindelijke omgevingsvergunning de actuele bodemkwaliteit middels onderzoek in beeld gebracht moeten worden. De onderzoeksstrategie kan afgestemd worden met bodemspecialisten van de Omgevingsdienst IJsselland. Binnen de ruimtelijke wetgeving bestaat geen verplichting met betrekking tot het uitvoeren van onderzoek naar de aanwezigheid van explosieven. De meeste ontwikkelaars/ grondroerders houden hier wel rekening mee, vanuit het oogpunt veiligheid voor zowel hun eigen medewerkers als de omgeving waarin ze werken. Vanuit de arbo-wetgeving bestaat een verplichting voor een veilige werkomgeving.

De gemeente heeft historisch onderzoek laten uitvoeren naar de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven (NGE). Het plangebied is aangeduid als verdacht voor NGE (zie onderstaande afbeelding). Er is voor de gemeente Deventer een stappenplan ontwikkeld, waarmee aangegeven wordt hoe dit aspect verder in beeld te brengen. Verdere informatie hierover is te verkrijgen via de bodemadviseur van de omgevingsdienst.

38

11. Archeologie In juni 218 is een bureaustudie gedaan naar de archeologische verwachting van het plangebied ICTCampus Topicus en de mogelijke gevolgen van de herontwikkeling op het terrein voor de archeologie. Het plangebied bestaat uit de Leeuwenbrug en het Topicus-carré; in de bureaustudie wordt deze laatste aangeduid als het Singelgebied. De archeologische verwachting binnen het Singelgebied kan worden opgedeeld in drie perioden; voor, tijdens en na de vesting. Uit de periode voor de vesting worden vooral resten van de nederzetting van voor de 9de-eeuwse wal, sporen van landschapsinrichting (greppels) uit de late middeleeuwen en loopgravenstelsel en belegeringswerken uit de Tachtigjarige Oorlog verwacht. In de directe omgeving van het plangebied zijn voornamelijk archeologische vindplaatsen bekend uit de late middeleeuwen en de nieuwe tijd. Er zijn in het plangebied geen vindplaatsen uit de prehistorie bekend. Dit betekent niet dat er met zekerheid geen prehistorische vondsten of vindplaatsen aangetroffen kunnen worden, de kans hierop is echter laag tot matig. Eventuele middeleeuwse sporen zijn naar verwachting goed bewaard gebleven, omdat ze zijn afgedekt door de vestingwallen. De aanleg van de vesting in de 17de eeuw heeft echter ook invloed gehad op het bodemarchief van het plangebied.

De aanleg van de grachten, waaronder de vestinggracht, heeft de bodem verstoord: oudere resten zijn door de aanleg hiervan vergraven. De te verwachten sporen van de vestingwerken bestaan hoofdzakelijk uit (restanten van) aarden wallen en vullingen van de vestinggracht. De resten van de vestingwerken kunnen redelijk dicht

39

De zones met verschillende sporenintensiteit binnen het plangebied. onder maaiveld worden aangetroffen. Resten van het wallichaam bij het onderzoek voor de aanleg van de fietsenstalling bij het station werden aangetroffen op een diepte van ca. 0,5 m – 1 m onder maaiveld. De te verwachten sporen bovenop de resten van de vestingwerken bestaan uit sporen uit de nieuwe tijd. Hierbij moet voornamelijk gedacht worden aan muurresten, vloerniveaus en funderingen van gebouwen die hier hebben gestaan voordat de bebouwing uit de jaren 80 en 90 van de vorige eeuw is gebouwd. Deze resten liggen vermoedelijk vrij ondiep en zijn kwetsbaar voor nieuwe verstoringen. Hoe groot de verstoringsgraad van de bouw- en sloopwerkzaamheden van de verschillende panden in de periode na de vesting is, is niet bekend. Ook is het is niet bekend of de gebouwen onderkelderd zijn. Indien dit het geval is, zijn deze in de vestingwallen ingegraven. Deze zullen de oudere resten onder de wallen niet verstoord hebben. Selectieadvies Het Singelgebied heeft een hoge verwachting voor archeologische resten uit de late middeleeuwen en later. Deze hoge verwachting wordt in het nieuwe bestemmingsplan (concept; nog niet vastgesteld) vertaald in de dubbelbestemmingen “Waarde – Archeologie 4”. Voor beleidswaarde 4 geldt dat werkzaamheden tot een oppervlakte van 100 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd.

Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 100 m² en 200 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 200 m² en dieper dan 0,5 m dient bij een aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Wanneer de plannen voor de herontwikkeling van het terrein concreter zijn en de verstoringsgraad van deze plannen bepaald

40

kan worden, dienen deze plannen opnieuw getoetst te worden aan het dan vigerende bestemmingsplan. Kosten De kosten van verder archeologisch onderzoek en de uitwerking hiervan zijn voor rekening van de initiatiefnemer, een uitzondering hierop is de update van het bureauonderzoek nadat de plannen concreter zijn.

12. Luchtkwaliteit Van invloed op de kwaliteit van de leefomgeving is ook de luchtkwaliteit. Normstelling hieromtrent is vastgelegd in de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als: • er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; • een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; • een project ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging; • een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL. Om te bepalen of de ontwikkeling in betekenende mate van invloed is op de luchtkwaliteit kan een berekening uitgevoerd worden m.b.v. de NIBM-rekentool van Infomil. Hiervoor is inzicht in het te realiseren programma nodig en daarmee samenhangende aantallen verkeersbewegingen. De verwachting is dat de ontwikkeling niet in betekenende mate (NIBM) zal bijdragen aan de luchtkwaliteit ter plaatse.

13. Externe veiligheid Externe Veiligheid gaat over het beheersen van risico’s die mensen lopen door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen in hun omgeving. Wat betreft het aspect externe veiligheid is er binnen het grondgebied van Deventer sprake van drie typen risicobronnen die zijn gereguleerd door verschillende regelgeving. Gezien de ligging van het plangebied binnen invloedsgebieden van relevante objecten en/of risicovolle vervoersassen op basis van de circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is externe veiligheid voor dit plan een aandachtspunt.

41

Het plangebied ligt met circa 120m binnen het invloedsgebied groepsrisico vanwege vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor. De ontwikkelingen binnen het plangebied zullen onderbouwd moeten worden en beschouwd moeten worden op hun effecten voor het groepsrisico. Dit effect zal verantwoord moeten worden in het ruimtelijke besluit. De verwachting is dat plannen voor woningbouw binnen het plangebied ten aanzien van externe veiligheid te verantwoorden zijn.

14. Milieueffectrapportage In het Besluit mer is geregeld dat voor activiteiten, plannen en besluiten die staan genoemd in de Dlijst van het besluit een aanmeldnotitie door de initiatiefnemer aangeleverd wordt, op basis waarvan het bevoegd gezag, besluit of er een volwaardig milieueffectrapport noodzakelijk is. Uitgangspunt bij vorm-vrije m.e.r.-procedures is nee-tenzij, dus nee geen MER noodzakelijk, tenzij belangrijke gevolgen voor het milieu aan de orde kunnen zijn. Volgens artikel 7.17 van de Wet milieubeheer dient het bevoegd gezag bij zijn beslissing rekening te houden met de in bijlage III bij de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling aangegeven criteria. Deze criteria hebben betrekking op: 1. de kenmerken van de activiteit én de samenhang met de andere activiteiten ter plaatse; 2. de plaats waar de activiteit plaatsvindt; 3. de kenmerken van de belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu die de activiteit kan hebben. De beoogde activiteiten en functies vallen onder categorie D11.2 De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject'. De activiteit heeft betrekking op een ontwikkeling ver onder de drempelwaarde (2000 woningen) uit het besluit. Daarmee is sprake van een vormvrije m.e.r.beoordelingsprocedure. Voor deze zaak haakt de m.e.r.

wetgeving aan het ruimtelijke spoor door de benodigde herziening van het bestemmingsplan om de huidige bestemming te wijzigen naar o.a. wonen. De initiatiefnemer zal een aanmeldnotitie voor de vorm-vrije m.e.r.-beoordeling moeten aanleveren bij het bevoegd gezag. Het besluit hierop geldt als voorbereidingsbesluit op de uiteindelijke ruimtelijke procedure.

15. Inrichting leefomgeving De ontwikkeling van de Topicus-campus vindt plaats op eigen terrein. Bij het aansluiten van de inrichting van het eigen terrein op de openbare ruimte is het PVE-inrichting openbare ruimte van toepassing (https://pveopenbareruimte.deventer.nl/).

42

Bijlage 2 Visie Topicus

Het gevecht om talent Visie op de invulling van het Werken, Wonen, Leven, Lifestyle concept van Topicus januari 2020

De Topicus Behoefte wordt ingegeven door hoe we werken, door hoe hard we groeien, maar vooral hoe we ons zelf zien en wat we als werkgever denken te moeten uitstralen: ICT is het gevecht om het talent en wat heeft het talent anno 2023 nodig, hoe bindt je talent in 2023 en hoe trek je nieuw talent uit Enschede en de Randstad en Amersfoort/Utrecht naar Deventer om bij Topicus of ander bedrijf in de ICT Campus Deventer te willen werken. In ons plan spelen meerdere zaken: onze visie op werken in 2023 en verder, wij hanteren het Wonen, Werken, Leren, Lifestyle (WWLL of W2L2) concept, zoals ook Google, Amazon en Apple jaren geleden al hebben geïmplementeerd. Dat vereist veel functies in de directe omgeving. Een totaalconcept op huisvesting en leven waarbij werk en leven voortdurend interacteren en door elkaar lopen. Alles op een Campus dicht bij elkaar. Werknemers verwachten dat ook de werkgever zich druk maakt voor ontspanning, cultuur, gezond leven, enz.

Leren Er is grote behoefte aan professionalisering van de Topicus University/opleidingen en samen met Saxion te ondersteunen ICT Master. De behoefte aan onderwijsruimte is in eerder opstellingen van Topicus ingeschat op 1.500- 3.000 m2 afhankelijk van omvang van Masteropleiding, samenwerkingen en inschrijvingen, ook buiten Topicus. Deze Onderwijsfunctie is niet per se gebonden aan het Carré alhoewel we de oude Kweekschool wel zien als het schakelpunt en de bestuursfunctie van deze poot. Dat betekent dat naast de Kweekschool er nog een ambitie van ca. 1.500 m2 buiten het Carre gezocht moet worden. Dit in samenspraak met Saxion als de onderwijspoot onder het toekomstplan per 2023 volwassen te starten is.

Wonen

Cruciaal onderdeel in de behoeftespecificatie is de woonfaciliteit die Topicus wil kunnen aanbieden om talent te binden. De netto groei van Topicus is in Deventer in 2019 70 medewerkers geweest. Bij het verhogen van de instroom van nieuw jong talent kan huisvesting een duidelijk positieve invloed hebben. Immers huisvesting is onderdeel van het werkgeversaanbod, werkt positief onderscheidend en verlaagt de drempel om bij Topicus te komen werken. We willen de huisvesting inzetten als doorstroom-huisvesting, voor een eindige periode (max. 2 jaar), zodat de nieuwe medewerker ruim de tijd krijgt om in Deventer en omstreken passende huisvesting te regelen. Maar de campusperiode biedt naast wonen en werken ook een goede basis om “collega-vrienden” 43

te maken die intensief gewerkt en gewoond hebben met elkaar. De sociale cohesie binnen Topicus is al bovengemiddeld sterk, we nemen generaties studenten of jonge medewerkers aan die als cohort met elkaar optrekken binnen en buiten het werk. Maar deze cohesie zal alleen maar sterker worden door de campus, essentieel om het behoud van talent (retentie) te verbeteren! Onze wervingskracht neemt dus geweldig toe als we te allen tijde ca. 80 nieuwe medewerkers (mede ook vanwege het rekruteren van talent uit buitenland) huisvesting kunnen bieden. Bij een gemiddelde verblijfsduur van 1,5 jaar betekent dit 120 woningen variërend in omvang van 55-100 m2 gbo.

Lifestyle

Een derde bron van ruimtebehoefte zit in de dimensie: visie over werken, leven en werkgever zijn. Onze visie over huisvesting (behoeften van huidige werknemers en toekomstig talent) en die over de werkgeversverantwoordelijkheid (wij moeten bijdrage leveren aan doorontwikkeling van gezondheid van medewerkers in vele betekenissen) leidt tot het WWLL-concept. Dat concept geeft Topicus een voorsprong op andere bedrijven en betekent meerwaarde op het binden van nieuwe werknemers en klanten en Business partners. Die integrale visie en verstrengeling van ontwikkeling op werk en ontwikkeling buiten werk bij/voor werknemers betekent dat de ICT-campus Carre, naast wonen (visie op huisvesting in relatie tot werk) en leren, een veelheid van functies moet ondersteunen. Te denken valt aan Shops to go, virtueel boodschappen, fitness, kinderopvang enz. Deze ondersteunende functies in het WWLL-concept kunnen ook dicht bij Carre gehuisvest worden (hoeven niet per se in het Carre zelf) en ontlast daarmee de capaciteitsvraag en het programma van het Carre.

Werken Omvang in FTE In totaal heeft Topicus nu 1.050 medewerkers, waarvan ca. 700 in Deventer. Onze netto groei in medewerkers is per jaar ca. 10 à 12%. Dat geldt ook voor het aantal werkplekken in Deventer. In onze visie gaan we uit van oplevering van de ontwikkeling van het Carré medio 2023. Wat betreft de groei, moeten we dus inschatten waar we in 2023 staan in Deventer en wat we vanaf 2023 nog verder nodig hebben. Op basis van de huidige groei en de prognose zal in 2023 het volgende het uitgangspunt zijn: • • • •

In Topicus Onderwijs gebouw (singel 9) 280 medewerkers; In Leeuwenbrug 580 medewerkers van Topicus Zorg, Overheid en Care. In het Carre (keizerstraat 43 en Singel 25) 350 medewerkers Topicus Finance In totaal komt het aantal medewerkers in Deventer in 2023 daarmee op ongeveer 1.200, nu ongeveer 680.

Startups en scale-ups De meerwaarde van startups en scale-ups is voor Topicus groot als basis voor verdere groei. Topicus wil dit faciliteren en wenst hiervoor ruimte beschikbaar te maken voor totaal 30 à 40 medewerkers. Topicus huurt dus " sowieso" voor 400-500 medewerkers terug in nieuwe Carre.

44

Visie op werken Topicus ontwikkelaars willen geen kantoortuin waar je iedere dag moet vechten voor een werkplek. Eén vaste fysieke werkplek is voor veel mensen een belangrijk anker om gericht en geconcentreerd werk te kunnen verrichten. Vanuit deze basis kan geëxploreerd worden. Heeft alles te maken met het type mens, waarbij in meer of mindere mate autisme een rol speelt (behoefte aan structuur, geen onzekerheid, vaste patronen etc.). Met de binnen Topicus gehanteerde Agile scrum methode vragen we al heel veel flexibiliteit van medewerkers, huisvesting als anker is veelal een randvoorwaarde voor effectiviteit. Wat we mede willen bereiken met onze huisvesting is: • • •

sterke, doch tijdelijke, cohesie binnen teams leggen van horizontale verbanden binnen Topicus werkstijlflexibiliteit bieden, d.m.v. verschillende werkplek/ruimte bieden gericht op: o concentratie o interactie o associatie o ontspanning o ontmoeting Topicus werkt in haar kernbedrijf op basis van Agile scrum, dat wil zeggen dat in multidisciplinaire teams van 7 +/- 2 medewerkers aan Topicus producten wordt gewerkt. Deze teams werken in één ruimte, waarbij iedere dag begonnen wordt met een stand-up. (in een kring wordt de dag begonnen door per deelnemer met elkaar de problemen, voortgang en hulpvragen te delen). De resultaten van 2 weken werk door het team wordt middels een zogenaamde sprint-demo gedeeld in een groter verband, dit heeft een plenair en open karakter, ergo dit kan door meerdere sprintteams bezocht worden. Gezien de mate van afstemming die benodigd is over de verschillende teams zijn er ook vergader- en ontmoetingsruimtes nodig in allerlei soorten en maten, waarbij transparantie heel erg belangrijk is. Naast de vaste teams zijn er ook aspect-teams (bijvoorbeeld een gilde op het vlak van datamanagement of design). Een medewerker kan zowel in een vast team werken als in een aspect-team. Teams worden regelmatig opgericht, gewijzigd of opgeheven.

Naast de ontwikkelteams zijn er ook andere organisatieonderdelen die specifieke behoeften hebben ten aanzien van de werkomgeving/huisvesting. Zoals bijvoorbeeld klantserviceteams die veel online/telefonische interactie hebben met klanten, of de groepsfuncties zoals Finance & Control. Onze cultuur is open, maar de eisen die voortvloeien uit onze certificeringen ISO 27001, SOC II etc., maken dat wij moeten kunnen bewijzen dat niet geautoriseerde mensen geen toegang hebben kunnen krijgen tot gevoelige informatie. Het primaire proces moet dus afgesloten zijn voor derden.

45

Bijlage 3 Kwaliteit voor ogen Het document “kwaliteit voor ogen” is het beeldkwaliteitplan dat de basis vormt voor de beoordeling van initiatieven binnen het beschermde stadsgezicht. Voor de 19 e eeuwse schil is daarin het volgende opgenomen:

19de-eeuwse schil Het stadsdeel dat na het slechten van de wallen ontstond kenmerkt zich door een ruimere stedenbouwkundige opzet (in vergelijking met de middeleeuwse kern). • In mindere of meerdere mate lijken de panden op elkaar omdat veel bebouwing complexmatig tot stand is gekomen. Maat, schaal, ontwerp, materiaal, kleur en textuur van het pand verschilt in veel mindere mate dan in de middeleeuwse kern van het buurpand. De architectuur volgt in veel gevallen een aantal klassieke regels, soms in de vorm van neostijlen. • Het aantal bouwlagen telt in de regel, net als in de middeleeuwse kern, 2 à 3 lagen. De verdiepingshoogte is evenwel groter en de geleding is meer horizontaal gericht. • Overgang gevel - openbare ruimte is vaak duidelijk vormgegeven in de vorm van een tuin en tuinafscheiding. • Materiaal- en kleurgebruik: Gevels: overwegend industrieel vervaardigde, grauwe baksteen, veel geschilderd pleisterwerk, soms met schijnvoegen. Beperkt gebruik van natuursteenelementen. Dakbedekking: industrieel vervaardigde, overwegend gesmoorde, keramische pannen, soms leien, zink, losanges en (incidenteel) bitumineuze bedekkingen. Uitgangspunten bij nieuwbouw in het Beschermd Stadsgezicht Deventer 1. De historische stedenbouwkundige en architectonische structuur is uitgangspunt en randvoorwaarde voor ontwerpen. Met name de historische kavelmaat is van belang.

Aan de hand van het Stratenboek dient vooraf een onderzoek te worden gedaan naar de architectonische aspecten van de omgeving. 2. Prijsvragen en meervoudige opdrachten kunnen bijdragen de architectonische kwaliteit van de binnenstad te vergroten. Ontwerpaspecten 1. Elk pand staat in de rooilijn, op het maaiveld, bezit een relatief hoge begane grondverdieping en heeft een duidelijke voorzijde met entree. 2. Op belangrijke zichtlocaties (bijvoorbeeld hoek Keizerstraat-Singel) moet aan de architectonische kwaliteit de hoogste zorg worden besteed. 3. Grote complexen in historische gebieden ontberen vaak een uitstraling die voor appreciatie noodzakelijk is. Mogelijkheden om de historisch gebruikelijke kavelbreedte, de individualiteit en de gevarieerdheid van de bebouwing te nuanceren zijn: • differentiëren van grote gevelvlakken door een plastische opbouw. • geleding/parcellering aanbrengen in de vorm van een afwijkend (geparcelleerd) kleur- of materiaalgebruik. • De overgang gevel - openbare ruimte (stoep of tuin en tuinafscheiding) moet in het ontwerp worden vormgegeven.

46

Architectonische detaillering 1. Zorgvuldige en verfijnde detaillering van architectonische details (kozijnen, profielen, neggen, hemelwaterafvoeren etcetera). 2. De onderlinge combinatie van materialen, afmeting en, detailleringen en kleuren behoeft aandacht. 3. Ontraden wordt het toepassen van materialen die het imago hebben 'goedkoop' te zijn (bijvoorbeeld grof damwandprofiel, plaatmateriaal, vlak geprofileerde kunststof of aluminium kozijnen) dan wel 'protserig' te zijn (reflecterende glassoorten zoals gecoat spiegelglas).

47

Bijlage 4 Het begrip ‘Campus’

ampussen zijn een al lang bestaand, bekend en gewaardeerd principe. Ze bestaan in veel verschillende verschijningsvormen die o.a. afhankelijk is van de omvang en de ligging van de campus in de stad. Bekende kleinschaliger en binnenstedelijke voorbeelden zijn de universiteitscampussen van Cambridge en Oxford in Groot Brittanië. Grootschalige voorbeelden zijn de recente campusontwikkelingen van Apple en Google in de Verenigde Staten. Harvard is een Amerikaans voorbeeld van kleinere schaal. Nederlandse voorbeelden zijn de High Tech campus en StrijpS in Eindhoven, net als de campus van de Universiteit Twente. De ontwikkeling van een nieuwe Topicuscampus in Deventer vraagt zorgvuldig onderzoek naar de toepassing van de juiste maat en schaal.

48

Metro Mix Door het College van Rijksadviseurs is in 2019 een studie gepubliceerd (“Metro Mix, Guiding Principles”) over de kansen van de ontwikkeling van intensieve gemengde milieus. Uit onderzoek blijkt dat gemengde milieus o.a. kruisbestuiving tussen bedrijven en innovatie in de hand werken, zorgen voor minder forensen, leefbaarder zin, een beter vermogen tot aanpassing in de tijd kennen en in staat zijn omliggende gebieden een impuls te geven. Daarnaast hebben gemengde gebieden de potentie om bij te dragen aan structurele versterking van de economie van regio’s. Deze studie bestudeert het Waarom, Hoe en Wat van een aantal succesvolle gebieden in de grote steden van Nederland, afgezet tegen ontwikkelingen elders in de wereld. Alhoewel Deventer niet rechtstreeks is te vergelijken met deze steden uit deze studie kan deze wel dienen als inspiratie voor de gezochte mix in de Stadscampus en de positie van Topicus daarin. De studie maakt een onderscheid in: 1. gemengde woongebieden; 2. gemengde werkgebieden; 3. innovatiegebieden. Bij elk van deze gebieden hoort een andere, typische mix. Referentie voor het Topicus-carré zou het “gemengde zakendistrict” zijn met een mix van ca. 40% werken (en educatie), ca. 40% wonen en ca. 20% voorzieningen.

49