2020-1948 Definitief Ontwikkelperspectief Topicus 11 november 2020

Topicuscarré Deventer Ontwikkelperspectief November 2020

1

Uitgave Naam Telefoonnummer Mail

: definitief, 18-11-2020 : Gijs. Frencken, Ad Anker, Gerda Kroeze, Willemien Berkers :: w.berkers@deventer.nl

2

Inhoud Inleiding

2

3

4

1.1 Algemeen

5

1.2 Aanleiding

5

1.3 Beoogd maatschappelijk effect

7

1.4 Ontwikkelperspectief

7

Huidige situatie

8

2.1 Plangebied

8

2.2 Historie

10

2.3 Beschrijving Plangebied

12

2.4 Openbare ruimte en bereikbaarheid

14

Visie op de ontwikkeling

16

3.1 Omgevingsvisie

16

3.2 Stadscampus: genereren van synergie

17

3.3 Topicus en de Stadscampus

19

3.4 Hoofduitgangspunten voor de ontwikkeling

21

3.5 Verdere uitgangspunten voor het Carré

21

3.6 Overige uitgangspunten

26

3.7 Mobiliteit

29

3.8 Duurzaamheid

30

3.9 Overleg

30

Bijlage 1. Relevant Beleidskader

31

1.

Beschermd Stadsgezicht

31

2.

Welstandsnota

32

3.

Beeldkwaliteitsplan Beschermd Stadsgezicht

32

4.

Bestemmingsplan “Deventer, stad en dorpen”

32

5.

Woonvisie Deventer 2018

33

6.

Mobiliteit

34

7.

Milieu, energie en duurzaamheid

34

8.

Bedrijven en milieuzonering

36

9.

Akoestiek

37

10. Bodem/ niet gesprongen explosieven

38

11. Archeologie

39

12. Luchtkwaliteit

41

13. Externe veiligheid

41

14. Milieueffectrapportage

42

15. Inrichting leefomgeving

42

Bijlage 2 Visie Topicus

43

Bijlage 3 Kwaliteit voor ogen

46

Bijlage 4 Het begrip ‘Campus’

48 3

4

Inleiding 1.1

Algemeen

Dit Ontwikkelperspectief bevat de visie op en uitgangspunten van de Gemeente Deventer voor de ontwikkeling van de locatie van Topicus in de binnenstad van Deventer. Dit Ontwikkelperspectief vormt de voorlopige afronding van de afspraken uit de intentieovereenkomst met Topicus B.V. en is tot stand gekomen in samenwerking met Topicus B.V. Het Concept Ontwikkelperspectief is besproken met omwonenden en andere stakeholders en/of belanghebbenden. De resultaten van het communicatie- en participatieproces zijn meegenomen als afweging bij de besluitvorming door het college van Burgemeester en wethouders en de raad. Het Ontwikkelperspectief is een eerste stap in de ontwikkeling van het Topicuscarré en zal, na vaststelling door het College van Burgemeester en wethouders en de raad, de basis zijn voor het sluiten van een anterieure overeenkomst met Topicus, en vervolgens voor de uitwerking tot een stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitsparagraaf, het opstellen van een bestemmingsplan, een inrichtingsplan openbare ruimte en tot slot de bouwplannen.

1.2 Aanleiding Initiatief Topicus In het voorjaar van 2019 heeft Topicus de gemeente Deventer gevraagd om mee te werken aan een verkenning naar de haalbaarheid van de ontwikkeling van een ICT-campus als uitbreiding op de locatie nabij het station in de Deventer binnenstad, het zogenaamde “Topicus-carré”. Topicus is een innovatief ICT-bedrijf met de hoofdvestiging in Deventer. Het bedrijf richt zich op de ontwikkeling van digitale diensten om de zelfredzaamheid van mensen te vergroten; en dit met name op het gebied van een goed bereikbare zorg, transparante finance, gedegen onderwijs en een gezonde relatie met de overheid. Het bedrijf positioneert zich daarmee middenin de samenleving. En zo wil het bedrijf zich ook fysiek manifesteren: midden in de stad Deventer. Topicus is momenteel gevestigd in een deel van het Leeuwenbrugcomplex en een aantal panden in het bouwblok tussen de Singel, Singelstraat, Keizerstraat en Brinkpoortstraat (het Topicus-carré). De wens van het bedrijf is om het bouwblok met de bijbehorende buitenruimte uit te bouwen/te vervangen en te intensiveren tot een ICT-campus met ruimte voor werken, wonen, leren en ontspannen. Deze ontwikkeling is voor Topicus van belang om jong talent en (jonge) professionals aan het bedrijf te kunnen binden en hun internationale groei-ambities waar te kunnen maken.

Of anders gezegd: de campus-ontwikkeling is voor Topicus noodzaak om als ICT-bedrijf internationaal competitief te blijven. De ontwikkeling vormt een belangrijke bouwsteen in het denken over en de ontwikkeling van de Stadscampus als schakel tussen onderwijs, onderzoek en het gevestigde bedrijfsleven met o.a. grote ingenieursbureaus. Het is evident dat een dergelijke ontwikkeling ook in het belang is van Deventer. Voorwaarde daarbij is dat deze ontwikkeling past in de ruimtelijke structuur van de stad.

Gewenst programma Topicus Visie De ruimte behoefte van Topicus wordt ingegeven door hoe Topicus werkt, hoe hard Topicus groeit, maar vooral hoe Topicus zichzelf ziet en wat ze als werkgever denkt te moeten uitstralen: ICT is het 5

gevecht om het talent: wat heeft het talent anno 2023 nodig, hoe bindt je talent in 2023 en hoe trek je nieuw talent van elders naar Deventer om bij Topicus of ander bedrijf in de ICT Campus Deventer te willen werken. Topicus hanteert in haar visie op werken in 2023 en verder het Wonen, Werken, Leren, Lifestyle (WWLL of W2L2) concept. . Dat vereist veel verschillende functies in de directe omgeving. Een totaalconcept op huisvesting en leven, waarbij werk en leven voortdurend interacteren en door elkaar lopen, ligt op een Campus dicht bij elkaar. Werknemers verwachten dat ook de werkgever zich druk maakt voor ontspanning, cultuur, gezond leven, enz. Voor voorbeelden van een stedelijke campus waar wonen, werken en leren in een stedelijke context zijn geplaatst wordt verwezen naar bijlage 4.

Fig. samenstelling gewenst Programma Topicus

Leren Er is grote behoefte aan professionalisering van de Topicus University/ opleidingen en samen met Saxion te ondersteunen ICT Master. De behoefte aan onderwijsruimte is in eerder opstellingen van Topicus ingeschat op 1.500- 3.000 m2 afhankelijk van de omvang van de Masteropleiding, samenwerkingen en inschrijvingen, ook buiten Topicus. Deze Onderwijsfunctie is niet per se gebonden aan het Carré alhoewel de oude Kweekschool wel wordt gezien als het schakelpunt en de bestuursfunctie van deze poot. Dat betekent dat naast de Kweekschool er nog een ambitie van ca. 1.500 m2 buiten het Carré gezocht moet worden. Wonen Cruciaal onderdeel in de behoeftespecificatie is de woonfaciliteit die Topicus wil kunnen aanbieden om talent te binden. De netto groei van Topicus is in Deventer in 2019 70 medewerkers geweest. De huisvesting wordt ingezet als doorstroom-huisvesting, voor een eindige periode (max. 2 jaar), zodat de nieuwe medewerker ruim de tijd krijgt om in Deventer en omstreken passende huisvesting te regelen. De wervingskracht neemt geweldig toe als te allen tijde aan ca. 80 nieuwe medewerkers (mede ook vanwege talent uit buitenland) huisvesting kan worden geboden. Bij een gemiddelde verblijfsduur van 1,5 jaar betekent dit 120 woningen variërend in omvang van 55-100 m2 gbo. Werken Omvang in FTE

6

In totaal heeft Topicus nu 1.050 medewerkers, waarvan ca. 700 in Deventer. De netto groei in medewerkers per jaar bedraagt ca. 10 à 12%. Dat geldt ook voor het aantal werkplekken in Deventer. Op basis van de huidige groei en de prognose zal in 2023 het volgende het uitgangspunt zijn: • In Topicus Onderwijs gebouw (singel 9) 280 medewerkers; • In Leeuwenbrug 580 medewerkers van Topicus Zorg, Overheid en Care. • In het Carré (keizerstraat 43 en Singel 25) 350 medewerkers Topicus Finance • In totaal komt het aantal medewerkers in Deventer in 2023 daarmee op ongeveer 1.200, nu ongeveer 680. Startups en scale-ups De meerwaarde van startups en scale-ups is voor Topicus groot als basis voor verdere groei. Topicus wil dit faciliteren en wenst hiervoor ruimte beschikbaar te maken voor totaal 30 à 40 medewerkers. Topicus huurt dus " sowieso" voor 400 à 500 medewerkers terug in het nieuwe Carré. Bovenstaand programma is de wens van Topicus om te realiseren. Aan de gemeente is het om in het Ontwikkelperspectief aan te geven wat de hoofduitgangspunten zijn voor een ontwikkeling op de locatie van Topicus. De Topicus ontwikkeling wordt in een breder perspectief geplaatst van de Stadscampus.

1.3 Beoogd maatschappelijk effect Het beoogd effect van het accommoderen van het initiatief ligt in de kans op de versterking van de economische infrastructuur, de werkgelegenheid en het versterken van de positie van het beroepsonderwijs in de stad en de regio. De uitdaging ligt erin om deze kans te verzilveren als ontwikkeling met ruimtelijk kwalitatieve meerwaarde zónder dat dit ten koste gaat van bestaande kwaliteiten van de stad en de locatie zoals bijvoorbeeld de waardevolle historische context.

1.4 Ontwikkelperspectief Een ontwikkelperspectief formuleert de opgave vanuit de stad en bevat de kaders, inspiratie en ambities die voor de gemeente van belang zijn om het voorgenomen initiatief naar een gewenste, haalbare en realistische ontwikkeling te leiden. Het ontwikkelperspectief voor de Topicus locatie benoemt ook de kansen en risico’s voor de locatie en de stad en geeft inzicht in: - de ambities waar de gemeente, vanuit haar kennis van het verleden en haar toekomstvisie voor Deventer, specifiek op in wil zetten bij de ontwikkeling van het Topicus-carré als belangrijk onderdeel van de Stadscampus, en welke kenmerken en kwaliteiten ze daarbij van belang vindt. - een overzicht op hoofdlijnen van de uitgangspunten en randvoorwaarden die vanuit het gemeentelijke beleid van belang zijn en waarbinnen de herontwikkeling van het Topicuscarré haar beslag zal moeten krijgen. Het overzicht is niet uitputtend, maar gaat in op de voor de ontwikkeling meest relevante aspecten, zoals archeologie, duurzaamheid, erfgoed, ruimtelijke kwaliteit, functiemenging, wonen, verkeer en parkeren. - het proces voor de verdere planontwikkeling en de rol(len) van de gemeente daarbij. Met het ontwikkelperspectief geeft de gemeente de initiatiefnemers dus inzicht in de beleidsmatige speelruimte. Tegelijkertijd biedt het hen inspiratie voor het maken van een plan met een meerwaarde voor Deventer.

Daarnaast zal de gemeente het ontwikkelperspectief gebruiken als toetsingskader voor de verdere planontwikkeling.

7

De opgave is de juiste balans te formuleren tussen de wens van de ondernemer in kader van de Stadscampus in samenhang met en in het belang van de continuïteit van de stadsontwikkeling op lange termijn. Het Ontwikkelperspectief is dus een eerste stap in een proces dat resulteert in een complexe ingreep in de bestaande en kwalitatief hoogwaardige stedelijke omgeving van dit deel van Deventer. Bij deze ingreep is een groot aantal aspecten van belang die elkaar ook over en weer beïnvloeden. Ontwerp en planvorming moeten dus integraal plaatsvinden en moeten ook integraal worden beoordeeld. Dit betekent dat mogelijk ook een (concept)plan dat op 1 of een beperkt aantal aspecten (gedeeltelijk) buiten bepaalde kaders valt, maar hoog scoort op andere aspecten, niet automatisch hoeft af te vallen voor verdere uitwerking.

2 Huidige situatie 2.1 Plangebied Het plangebied ligt aan de rand van de binnenstad van Deventer, tegenover het NS-station. De locatie wordt begrensd door de Singel en Stationsplein aan de noordzijde, de Keizerstraat aan de oostzijde, Brinkpoortstraat aan de zuid- en Singelstraat aan de westzijde.

Fig. Ligging plangebied

Het plangebied is onderdeel van het bouwblok binnen de bovengenoemde straten. Topicus is gevestigd in meerdere panden in dit gebied, hierna aangeduid als Topicuscarré. Naast de 3 percelen van Topicus omvat het carré 4 percelen met drie 19e-eeuwse villa’s, gelegen aan de Keizerstraat en Brinkpoortstraat. Voor het overige grenst het plangebied aan openbaar gebied van de gemeente. Het binnenterrein van het carré wordt voor een aanzienlijk deel in beslag genomen door parkeren.

8

Eigendomssituatie De locatie omvat de 3 percelen die in eigendom zijn van Topicus onroerend goed BV. Aan de Keizerstraat en Brinkpoortstraat bevinden zich 4 percelen in afzonderlijke particulier eigendommen.

9

Eigendom Topicus

Fig. Kadastrale situatie

2.2 Historie

Fig. Deelgebieden Binnenstad Deventer (* Onderzoek cultuurhistorie Steenhuis Meurs)

Het plangebied is gelegen buiten de middeleeuwse stadsmuren van Deventer en bevindt zich ter plaatse van de voormalige vestingwerken, waarbij het grootste deel van het plangebied ‘in’ de vestinggracht. Na het slechten van de vestingwerken in 1874 is het Singelgebied ontwikkeld. De 19e10

eeuwse schil kent verschillende deelgebieden met een eigen sfeer en bebouwingsbeeld (zie figuur, nrs 7 t/m 10). Het Topicus-carré maakt deel uit van het zogenaamde Parksingelgebied (nr 10) en grenst het aan het Kazerne-gebied (nr 9). In 1988 is een groot deel van de binnenstad op grond van artikel 35 van de Monumentenwet aangewezen als Beschermd stadsgezicht. Het Topicus-carré maakt deel uit van het beschermd stadsgezicht. Voor de redengevende beschrijving zie bijlage 1 van de Toelichting van Bestemmingsplan Binnenstad. In onderstaande figuren is de ontwikkeling van het plangebied en omgeving afleesbaar aan de hand van vijf topografische kaarten vanaf 1875 tot heden:

Fig. Historische ontwikkeling plangebied

11

2.3 Beschrijving Plangebied Ruimtelijk Omgeving Plangebied Het Topicus-carré ligt op een prominente plek in het centrum van Deventer; vanuit het NS-station vormt het via de hoofdroutes Keizerstraat en Singelstraat de overgang naar de Deventer binnenstad. Tevens grenst het enerzijds aan de verbinding tussen het Parksingelgebied (Fig. gebied nr. 10) met zijn karakteristieke villa’s (2 hoge bouwlagen + kap) het groene Rijsterborgherpark en anderzijds aan het Kazernegebied met grootschaliger, meer recente bebouwing en de Groene Wal (de voortzetting van het Singelgebied met hoofdinfrastructuur in oostelijke richting). De Keizerstraat is van oudsher de scheidslijn tussen beide gebieden. Het Parksingelgebied ademt vandaag de dag nog steeds een 19e-eeuwse sfeer, ondanks het feit dat hier ook ruimtelijke ingrepen van meer recente datum hebben plaats gevonden. De uitstraling van het aangrenzende Kazernegebied en Handelskade/stationsgebied is van een andere aard: met onder andere de Schouwburg, de kantoren aan de Verzetslaan/Handelskade en de ‘Boreelmall’ weerspiegelt dit gebied de stedelijke ambities van Deventer van de laatste decennia. Plangebied

Fig. Luchtfoto plangebied

Het Topicuscarré is het 19e-eeuwse bouwblok aan de rand van de Deventer Binnenstad. Vanouds is er een tweedeling tussen het oostelijk deel met eind 19e-eeuwse (woon)villa’s aan de Keizerstraat en het ensemble van de Kweekschool aan de Singel met daarachter aan de Singelstraat de bijbehorende gymzaal en portierswoning (1882). In vergelijking met de villa’s, met voortuinen, kent het schooldeel een meer aaneengesloten bebouwing en een minder groene uitstraling door het grotendeels 12

ontbreken van (voor)tuinen. Het ensemble van de Kweekschool met bijbehorende gymzaal heeft architectonische waarde en cultuurhistorische betekenis voor de stad. In de loop van de tijd is deze 19e -eeuwse eenduidigheid in het bouwblok afgenomen door o.a. de nieuwbouw op de hoek Keizerstraat/Singel en hoek Brinkpoortstraat/Singelstraat.

Fig. Kweekschool

Op de hoek Singel/Keizerstraat bevindt zich het (voormalige) kantoor van woningbouwcorporatie Rentree, gebouwd in 1990. Dit gebouw wijkt door haar architectuur en maatvoering af van de oorspronkelijke villa-achtige uitstraling van dit deel van de 19e-eeuwse bebouwingsschil. Op de hoek Brinkpoortstraat/Singelstraat bevindt zich nog een gebouw van Topicus, dat aansluit bij de voormalige gymzaal. Op het binnenterrein bevindt zich een parkeerterrein van Topicus. Dit parkeerterrein wordt voor auto’s ontsloten vanaf de Brinkpoortstraat.

Functioneel De Deventer binnenstad kent een veelheid van functies. Er zijn concentraties van functies aan te wijzen binnen de ruimtelijke deelgebieden. Het Topicus-carré omvat voornamelijk kantoren en is dus momenteel monofunctioneel in een binnenstad die zich verder kenmerkt door een mix van functies. De rest van het Parksingelgebied heeft grotendeels een woonfunctie. In de Singelstraat en Brinkpoortstraat bevinden zich aan de overzijde van het plangebied voornamelijk woningen. Het aan de overzijde van de Keizerstraat gelegen Kazernegebied omvat vooral kantoren. In het bouwblok van de Schouwburg aan de Keizerstraat is het, door de verplaatsing van het filmhuis, noodzakelijk een nieuwe invulling te vinden voor de vrijgekomen panden.

13

Fig. Functiekaart Binnenstad

2.4 Openbare ruimte en bereikbaarheid Het plangebied grenst aan het recent gerealiseerde plan de Groene wal, de heringerichte singelruimte en stationsomgeving die goed aansluit bij de Binnenstad. Met de plannen is de autoverkeersstructuur van Singel tot en met Churchillplein heringericht. De verkeerssituatie is logisch geordend waardoor het makkelijker is geworden om met de bus, te voet of per fiets de binnenstad in te komen. De voetgangersoversteek van het Stationsplein naar de Keizerstraat is een brede overgang met vluchtheuvel zonder verkeerslichten. Deze zogenaamde Rode Loper is een aantrekkelijke route voor voetgangers en fietsers tussen het station en de binnenstad. De Keizerstraat is in 2020 heringericht. Deze blijft toegankelijk voor (bevoorrading)verkeer. De Singelstraat is de tweede toegang tot de binnenstad en vormt de voornaamste toegang voor gemotoriseerd verkeer, o.a. naar de Centrumgarage. De Brinkpoortstraat, aan de zuidzijde van Topicus-carré, verbindt de Singelstraat met de Keizerstraat en functioneert voor bestemmingsverkeer (eenrichtingsverkeer). Op dit moment is het 14

parkeerterrein in het Topicus-carré ontsloten vanaf deze straat. In het kader van de herinrichtingsplannen voor de Keizerstraat wordt een omdraaiing van de rijrichting van de Brinkpoortstraat onderzocht.

Fig. Groene wal en actuele projecten

Actuele projecten Concreet zijn binnen het Stadscampusgebied enkele projecten gerealiseerd en zijn ontwikkelingen in voorbereiding. In de openbare ruimte is relatief recent het Stationsplein aangepast en heringericht gecombineerd met uitbreiding van de ondergrondse fietsenstalling. Hierbij is de route via de Keizerstraat gekozen als de hoofdroute voor voetgangers van het station naar de binnenstad. Op dit moment is een herinrichting van het straatprofiel van de Keizerstraat in uitvoering. Daarnaast zijn er binnen het Stadscampusgebied meerdere ontwikkelingsprojecten in voorbereiding: 1. Kop Handelskade; 2. Uitbreiding Leeuwenbrug-complex Stationspleinzijde; 3. Ontwikkelingen aan de Verzetslaan; 4. Topicus.

Fig. Herinrichting Keizerstraat

15

3 Visie op de ontwikkeling 3.1 Omgevingsvisie De gemeenteraad van Deventer heeft in december 2019 de Omgevingsvisie Deventer vastgesteld. In deze Omgevingsvisie zijn de ambities en beleidsdoelen van de gemeente voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn vastgelegd. De Omgevingsvisie is in te zien via deventer.nl/omgevingsvisie . In de Omgevingsvisie is het Topicus-carré als onderdeel van de Stadscampus opgenomen. Gekozen beleidsrichting:: In de gebieden dichtbij het centrum en het station kunnen wonen, werken en vrije tijd steeds meer verweven raken. We kunnen zo de stedelijkheid van Deventer als ‘kleine grote stad’ een impuls geven en een sterk concurrerend vestigingsmilieu bieden. De ontwikkeling van het gebied tussen station en Saxion, richting een Stadscampus kan dit nog eens bevorderen en versnellen (p.23). Hoofdstuk 5.1. van de Omgevingsvisie beschrijft de visie op de binnenstad. Aan de hand van onderstaand kaartbeeld en bijbehorende legenda zijn de ruimtelijke en functionele kaders van de Omgevingsvisie inzichtelijk:

Fig. Kaartbeeld Binnenstad uit de Omgevingsvisie met de locatie Topicus-carré

16

Fig. Omgevingsvisie Deventer, Ambities voor de Binnenstad en Ontwikkelingsrichting functies

3.2 Stadscampus: genereren van synergie Stadscampus De ‘traditionele’ kantoorlocaties nabij het station wil de gemeente Deventer in gezamenlijkheid met bedrijven, onderwijsinstellingen, provincie en andere partijen uit laten groeien tot de Stadscampus Deventer: het boegbeeld van de open informatie- en kennisstad Deventer. Deze ambitie is vastgelegd in de Structuurvisie Stadsaszone Deventer (29 oktober 2013) en het Bestuursakkoord 2018-2022 “Met Lef en Liefde voor Deventer” en de Omgevingsvisie (2019). De Stadscampus Deventer heeft tot doel: een voor kennisintensieve bedrijven en instellingen inspirerende en dynamische werkomgeving, die interactie en innovatie genereert. Er wordt in praktijk gebracht hoe innovatieve advies- en ingenieursbureaus, IT-ontwikkelaars en consultants, beroepsgerichte opleiders, onderzoekers en de overheden elkaar kunnen stimuleren bij het ontwikkelen van nieuwe concepten, visies, producten, leerwegen, researchprogramma's en bij alles wat hen verder beroepsmatig beweegt. Het gaat om een werkklimaat, dat uitdaagt tot voortdurende gezamenlijke vernieuwing in wisselende coalities, zodat bedrijven snel kunnen inspelen op nieuwe marktontwikkelingen en actuele maatschappelijke thema's.

Daarnaast zal de Stadscampus zich fysiek als een levendig, inspirerend en duurzaam stadsmilieu tussen station en binnenstad manifesteren, waar gewerkt wordt maar ook ruimte is voor wonen, leren en ontspanning. Een stadsmilieu waar het innovatieve werkklimaat met 24/7-kenmerken op straat voel- en zichtbaar is. Daarbij is essentieel dat er tussen de campus en de stad ook interactie plaatsvindt, zeker als het gaat om wonen, horeca en ontspannen. Immers de Stadscampus is onderdeel van de stad. Voor de verdere ontwikkeling van

17

een stadscampus is de ontwikkeling van de Topicus-carré een belangrijke impuls met een mix van diverse functies. Voor de Stadscampus is bij de gemeente Deventer een Ontwikkelperspectief in voorbereiding.

Fig. Uitsnede Omgevingsvisie; Stadscampus Deventer

Verbinden van omgevingen in de stad

Netwerk van plekken in de buitenruimte, goed verbonden met de omgeving

18

Fig. Stadscampus Deventer

3.3 Topicus en de Stadscampus De door Topicus nagestreefde ontwikkeling sluit qua intentie en opzet aan bij de gewenste ontwikkeling van de Stadscampus. Sterker nog, de realisatie van het Topicus carré zal een flinke impuls kunnen geven aan de ontwikkeling van de Stadscampus. De mogelijke verzilvering van deze kans vraagt een gezamenlijke zoektocht van Topicus, gemeente en andere bij de ontwikkeling van de Stadscampus betrokken partijen (zoals ingenieursbureaus en onderwijsinstellingen) naar het zoveel mogelijk genereren van synergie tussen beide ontwikkelingen. Kansen hiervoor zijn onder andere gelegen in: •

• •

het realiseren van gezamenlijke voorzieningen binnen en/of buiten het Topicus-carré, waar alle partijen uit de stadscampus en bewoners uit destad gebruik van kunnen maken; hierbij is te denken aan aantrekkelijke openbare ruimte, sportvoorzieningen, onderwijsfaciliteiten, horecavoorzieningen, parkeervoorzieningen en businessruimte; het realiseren van kantoor en/of woonruimte voor start-ups op of in de directe nabijheid van de Topicus carré; het Topicus-carré vorm te geven als: - een aansprekende en innovatieve werk-, woon- en leeromgeving voor Topicus, en daarmee ook voor de Stadscampus en de gehele stad; - de verbindende schakel tussen het deel van de stadscampus rondom de Verzetslaan/Handelskade (eind 20e-eeuwse deel) en het deel van de stadscampus in de 19e -eeuwse schil tussen station en binnenstad.

Het kunnen benutten van o.a. deze kansen is uitgangspunt voor dit ontwikkelingsperspectief.

19

Fig. Ontwikkeling Topicus maakt deel uit van Stadscampus

20

3.4 Hoofduitgangspunten voor de ontwikkeling Concept op hoofdlijnen De ontwikkeling van de Topicus-carré zoals hiervoor gekarakteriseerd vraagt om een ruimtelijk concept waarvan de hoofdlijnen een goede balans kennen tussen de hoge waarden van de bestaande omgeving (Beschermd Stadsgezicht) enerzijds en de ambities van Topicus en de Stadscampus anderzijds. Keuzes bij de ruimtelijke ontwikkeling moeten daarom uitgaan van: 1. Het zorgvuldig omgaan met de specifieke kenmerken van het Parksingelgebied, van het 19eeeuwse bouwblok Keizerstraat, Singel, Singelstraat en Brinkpoortstraat en van de afzonderlijke gebouwen in dat gebied; 2. De uitdrukking van een hoogwaardige, eigentijdse ruimtelijke opzet en verschijningsvorm van het bouwblok passend bij de locatie en de omgeving. 3. Een evenwichtige opbouw en ontwikkeling van het carré; wat betreft: gebouwd programma, flexibiliteit in het gebruik, functionaliteit, met handhaving van de monumentale waarden; 4. Een massa- en volumeopbouw die past bij de schaal en maat, korrel, betekenis en functie van de bestaande en omliggende bebouwing en de aangrenzende openbare ruimte; 5. Een aantrekkelijke ingerichte en semi-publiek toegankelijke buitenruimte(n) binnen het Topicuscarré; waardoor er lucht en ruimte ontstaat tussen de diverse planonderdelen. 6. De kwaliteit van de herontwikkeling van het plangebied als geheel; 7.

Verder ontwerpend onderzoek om de uitgangspunten, gebaseerd op de kennis van dit moment, te nuanceren of definiever te maken. 8. Gelet op de kwetsbaarheid van de locatie wordt voor de kwaliteitstoets op de ontwikkeling een kwaliteitsteam in het leven geroepen. Dit kwaliteitsteam (bestaande uit professionals) adviseert het College van B&W (aanvullend op adviezen van bestaande adviesorganen) over de voorgelegde plannen en is onafhankelijk en multi-disciplinair van samenstelling.

3.5 Verdere uitgangspunten voor het Carré 1. Beschermd stadsgezicht De status van Beschermd Stadsgezicht beoogt ‘een basis te geven voor een ruimtelijke ontwikkeling die inspeelt op de aanwezige kwaliteiten, daarvan gebruik maakt en daarop voortbouwt ‘. Dat betekent niet dat bij het Topicus-carré alles bij het oude moet blijven, maar dat als uitgangspunt geldt dat de structuur en het beeld van de historische stad afleesbaar moet blijven. De nieuwe ontwikkelingen moeten daar kwaliteit aan toevoegen. (schaal, maat, luchtigheid enuitstraling, etc.) De nieuwbouw in het Topicus carré zal in grote mate het beeld gaan bepalen. Dat legt extra druk op de beeldkwaliteit en architectonische uitwerking om de kwaliteiten die in het beschermd stadsgezicht worden genoemd te bestendigen. Binnen het gevarieerde gebied van de binnenstad zijn de belangen van het beschermde stadsgezicht niet overal gelijk . In het bestemmingsplan (zie bijlage 1) zijn daarom niet alleen de bestaande bouwhoogtes vstgelegd, maar is ook aangegeven waar en in welke mate de historische rooilijnen, bebouwingsschaal en bebouwingsbeeld van belang zijn. Historische rooilijnen In het merendeel van het Topicuscarré zijn de aanwezige rooilijnen conform het Beschermd Stadsgezicht vastgelegd (zie fig.) en gelden deze als uitgangspunt voor de nieuwe ontwikkeling. Dit 21

betekent voor de Singelstraat en Brinkpoortstraat bouwen in de rooilijn direct aan de straat. Op het hoekperceel aan de zijde van de Singel en de Keizerstraat geldt geen aanduiding uit het Beschermd Stadsgezicht. Wel wordt in dit ontwikkelperspectief uitgegaan van het respecteren van de aanwezige voortuinzone aan zowel de Singel als Keizerstraat. Eventuele afwijking hiervan dient bij te dragen aan een hogere ruimtelijke kwaliteit en het beter functioneren van zowel de bebouwing als de openbare ruimte ter plaatse.

Bebouwingsbeeld Bij het bebouwingsbeeld gaat het om de karakteristiek van de bebouwing. Binnen het plangebied is de Kweekschool aan de Singel aangeduid als waardevol gebouw dat behouden moet worden. De gymzaal aan de Singelstraat vormt met de school een ensemble. Ook dit gebouw moet daarom bij voorkeur behouden worden, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat behoud van het pand de kwaliteit en de meerwaarde van de toekomstige ontwikkeling in de weg staat.

22

Bebouwingsschaal

Fig. Parcellering en variatie in maat en schaal De invulling van het carré vraagt om zorgvuldigheid naar de omgeving. De schaal, maat en korrel van deze invulling moet dan ook afgestemd worden op die omgeving. Dat geldt niet alleen voor de afstemming met de panden aan de overzijde van de straten, maar vooral ook voor de monumentale panden binnen het Topicuscarré waaronder de bestaande villa’s. De aansluiting van nieuwbouw op of bij deze panden vraagt om een zorgvuldig afstemmen van bouwgrenzen, hoogte en architectuur, privacy, bezonning en gebruiksmogelijkheden van de percelen en bebouwing. Opdeling van de (ver)nieuwbouw in “panden” is ook een belangrijk en noodzakelijk instrument. Deze opdeling voorkomt het ontstaan van grootschaligheid. De samenhang tussen verschillende bouwdelen mag daarbij niet verloren gaan.De variatie in korrelmaat dient in relatie tot de omgeving te variëren tussen S (small), M (medium) en L (large). De toegestane maximale hoogte wordt zowel gerelateerd aan de historische stad (met bouwhoogtes van ca. 11,5 tot 15 meter, zie bijlage 1), als aan het Kazerne gebied (ca. 17-27 meter). Zie ook bijlage 1, Bestemmingsplan “Stad en Dorpen” .Een passende nieuwe invulling is dus opgebouwd uit verschillende eenheden van verschillende, op de

23

situatie toegespitste korrelmaat en hoogte. Daarbij wordt rekening gehouden met aanliggende bestaande panden. Samenvattend de bebouwing per straat en de profielen per straat: Brinkpoortstraat, Singelstraat: Bij voorkeur kleine korrel met een bouwhoogte van 3 (kantoor)bouwlagen of 4 woonlagen, ca. 11,5 m in de rooilijn. Terugliggend ten opzichte van de rooilijn is een extra bouwlaag denkbaar. Keizerstraat: In de achter- en zijgrens van de percelen: bij voorkeur kleine korrel met een bouwhoogte, ca. 11,5 m. terugliggend ten opzichte van de erfgrens is een extra hoogte denkbaar. Singel: Medium, soms large korrel met verschillende hoogtes tot 24 m (hoogte toneeltoren Schouwburg en Kazerneterrein). De bebouwing aan de Singel moet zich enerzijds verhouden tot de kleinere schaal van de Binnenstad, anderzijds tot de grotere schaal van de openbare ruimte tussen station en binnenstad. Daarom is een accent denkbaar aan de noord-oostzijde van het perceel (bij de hoek Keizerstraat/Singel). Dit accent kan binnen het Topicuscarré betekenisvol hoger zijn met een hoogte van boven die van de toneeltoren van de Schouwburg (24 meter). Voor meer details zie paragraaf 3.6. Binnenterrein: De bebouwing op het binnenterrein vormt wat hoogte betreft de overgang tussen de randen van de Singelstraat, Brinkpoortstraat en Keizerstraat en de hoogte aan de Singel.

24

Aanzicht Singel

Aanzicht Keizerstraat

Aanzicht Singel - Singelstraat

Aanzicht Brinkpoortstraat

25

3.6 Overige uitgangspunten 1. Ruimtelijk

Stedenbouwkundig accent Het Topicus-carré ligt op een prominente plek in het centrum van Deventer en tegenover het station. Om de ligging van de locatie aan de Groene Wal en Stationsplein te verbijzonderen en de entree van de Binnenstad via de routes naar de Keizersstraat en de Singelstraat te markeren is onder strikte voorwaarden een stedenbouwkundig accent op deze plaats denkbaar. De ligging van de locatie binnen het beschermde stadsgezicht stelt extra eisen aan dit accent. Voor het stedenbouwkundig accent gelden daarom de volgende voorwaarden: - De uiteindelijk toe te laten hoogte en dimensies van het accent moet in een ontwerpend onderzoek worden verkend. Het aan te stellen kwaliteitsteam moet een positief advies kunnen afgeven over het uiteindelijke voorstel; - Het hoogteaccent vraagt een terug-ligging ten opzichte van de rooilijn - Voor het hoogteaccent kan ook gedacht worden aan een meer naar binnen gelegen hoogteaccent, waardoor de beleving vanuit de straten beter aansluit bij het beschermd stadsgezicht. - Het hoogteaccent moet beredeneerd worden vanuit het perspectief van het carré - het accent moet iets extra’s toe te voegen aan de omgeving. Dat moetin elk geval met bijzondere architectonische kwaliteit, maar kan bovendien ook met b.v. specifieke kenmerken m.b.t. duurzaamheid, circulariteit en natuurinclusiviteit (bijvoorbeeld groene daken en/of gevels).

Ook valt te denken aan door de ontwikkelaar te realiseren bijzondere, (deels) publiek toegankelijke functies in de culturele en maatschappelijke sfeer. Deze functies kunnen op de locatie zelf of in de direct aangrenzende omgeving aangeboden worden. De voorkeur heeft het om deze functies buiten de locatie te realiseren zodat het programma en bebouwingsdichtheid verminderen; − Dit stedenbouwkundig accent moet kunnen worden gerealiseerd met de zorgvuldigheid en verfijning van, en respect voor de aanwezige cultuurhistorische waarden. Het accent dient bij te dragen aan het gezicht en silhouet van het Topicuscarré én aan de ruimte van Stationsplein en Groene Wal. Aan de zijde van de Keizerstraat is bij de inpassing van een

26

−

dergelijk accent veel aandacht voor de schaalsprong en de aansluiting naar de bestaande 19e-eeuwse villa’s nodig. De maximale hoogte van het accent ligt rond de 40 meter.

− Fig. zoekgebied hoogteaccent + aanzicht stationsplein gebruiken.

Groene openbare ruimte Om de aansluiting met het karakter van het groene Parksingelgebied te versterken is het waar mogelijk handhaven en versterken van bestaand groen en het toevoegen van (semi) openbare, groene ruimte, in het plangebied noodzakelijk. Er wordt onderzoek gedaan naar de exacte plaats en de vitaliteit van de bestaande bomen en de kwaliteit van het overige groen om hier bij de planvorming optimaal op te kunnen inspelen. Het respecteren van de uitgangspunten van het Beschermd Stadsgezicht vraagt om het aanbrengen van een voortuinzone aan de zijde van de Singel en Keizerstraat. Versterking en herstel van de voortuinzone bij de villa’s aan de Keizerstraat wordt gestimuleerd. Daarnaast is erblijfruimte binnen het Topicuscarré gewenst. Deze, liefst groene, ruimte ligt mogelijk in de tweede lijn maar moet beleefbaar en voelbaar zijn vanaf de omliggende straten. Deze ruimte moet openbaar toegankelijk zijn en vormt een informeel dwaalmilieu binnen het carré. Om de onbebouwde ruimte te garanderen en bruikbaar te maken wordt uitgegaan van een maximaal bebouwingspercentage van het maaiveld van ca. 60 à 65% van het Topicus eigendom en gemeentelijk perceel Singel/hoek Keizerstraat.

2. Functioneel Organisatie en omvang van het programma De verdeling van het gemengde programma van werken, wonen, opleiden en leisure over het plangebied moet zodanig zijn dat het programma niet alleen een optimale mix voor de gebruiker vormt, maar vooral ook iets positiefs toevoegt aan de bestaande omliggende straten. Dat moet in elk geval met de eerder beschreven ruimtelijke kwaliteit van de gebouwen en groen, maar is ook nodig vanuit de functies. Entrees, restauratieve voorzieningen, fitness-ruimtes, etc. zijn daar voorbeelden van. In elk geval moeten grote gesloten gevels en opslag, etc. op kwetsbare plekken voorkomen worden. Logistieke functies worden zorgvuldig ingepast. Uit de eerste verkenningen op basis van de uitgangspunten voor de herontwikkeling van de locatie komt naar voren dat een “laadvermogen” tussen de 15.000 en 17.500 m2 BVO mogelijk is. Uit verdere ruimtelijke verkenningen naar de mogelijkheid van het wel of niet kunnen behouden van de gymzaal, de architectuur, de parcelering en de verhouding van bouwblokken en open ruimte zal moeten blijken wat een acceptabel volume is.

27

Laadvermogen ca. 15.000 m2 bvo

ca. 15.000 m2 bvo

ca. 18.650 m2 bvo

ca. 19.300 m2 bvo

ca. 17.500 m2 bvo

Fig. Ruimtelijke verkenningen Topicus-carré

Actieve en levendige straten versus rust De invulling van het plangebied moet aanliggende straten waar nodig verder verlevendigen door goed gekozen locatie van levendige, openbaar toegankelijke functies. Waar dat gewenst is wordt ingespeeld op de bestaande of noodzakelijke rust. Plaatsing van passende functies in omliggende, vrijkomende panden (b.v. aan de Keizerstraat) is wenselijk.

Flexibiliteit, opdeelbaarheid en fasering

Inbreidingen in de stad kennen meestal een langere levensduur dan invulling door een specifieke gebruiker (de oorspronkelijke Kweekschool bijvoorbeeld is nu een bedrijfsgebouw van Topicus, villa’s worden bedrijfspanden). Functiewijzigingen en ander gebruik naar de toekomst zijn dus ook hier te verwachten en moeten mogelijk zijn om leegstand te voorkomen en een vitale stad te blijven. De te 28

realiseren inbreiding kan daarom niet slechts een “maatpak” voor de initiatiefnemer van dit moment zijn, maar vormt de invulling van een stuk stad dat later ook door andere functies invulbaar moet zijn. De nu te realiseren invulling moet daarom opdeelbaar zijn in kleinere, zelfstandig te maken onderdelen met verschillende functies. Ook bouwkundige flexibiliteit is noodzakelijk om toekomstig ander gebruik niet extra kostbaar en ingewikkeld te maken (“solid principe”). Circulariteit is ook hierbij uitgangspunt. Dit uitgangspunt draagt, zoals eerder vermeld, ook in positieve zin bij aan de inpassingsmogelijkheden van deze ontwikkeling in het Beschermd stadsgezicht. De mix van te behouden panden, en sloop en nieuwbouw zal naar verwachting leiden tot een gefaseerde uitvoering van de uiteindelijke plannen. Bij deze uitvoering moet voorkomen worden dat er gedurende langere tijd sprake is van braakliggende terreinen en nog af te ronden bouwwerken. T Eventuele tussenfases zullen dus altijd de gevraagde eindkwaliteit moeten hebben.

3. Beeldkwaliteit Als toetsingskader voor het Beschermd Stadsgezicht geldt in de huidige situatie het beeldkwaliteitsplan “Kwaliteit voor ogen”. Hoofdstuk 3 van dat plan beschrijft de uitgangspunten voor nieuwbouw in het Beschermd Stadsgezicht: "In de bebouwingswanden zijn de eeuwen afleesbaar. Dit vormt een essentieel en karakteristiek element van de binnenstad. Nieuwe architectonische ontwerpen moeten daarom geen herhaling van het oude zijn. Wanneer nieuwbouw (of verbouw) zich op een eigentijdse, vanzelfsprekende wijze voegt in de bestaande gevelwand zal zij deel uit gaan maken van de omgeving. Zo kan een nieuwe, eigentijdse kwaliteit worden toegevoegd en worden erfgoed en moderne traditie met elkaar verzoent. Om dat te bereiken moeten nieuwe ontwerpen wel bepaalde kenmerken uit de omgeving overnemen. In sommige gevallen zal dat leiden tot een min of meer traditionele vormgeving, in andere gevallen tot een zeer modern, eigentijds ontwerp. Essentieel is dat het pand in een goede, harmonische relatie staat tot de naaste omgeving. De context is dus het uitgangspunt en de randvoorwaarde voor toekomstige ingrepen. Kennis van de (historisch) architectonische kwaliteitskenmerken is daarbij van wezenlijk belang. Zij vormt als het ware de 'onderlegger' voor het nieuwe ontwerp en kan gehanteerd worden als instrumentarium bij het ontwerpen.

Het spreekt vanzelf dat dit aspect van 'weven' en harmonisch integreren van oud en nieuw hoge eisen stelt aan het niveau van het bouwplan. Om geen hardhandige onderbreking in de straatwand te vormen zullen nieuwe ontwerpen wel bepaalde essentiële kenmerken uit de omgeving moeten overnemen. Zo moeten zij zich bijvoorbeeld kenmerken door een zorgvuldige en verfijnde detaillering. Uit de beschrijving in het Stratenboek blijkt bovendien op welke aspecten nieuwbouw zou moeten aansluiten." Bij de ontwikkeling van de plannen voor het carré, resulterend in een bestemmingsplanwijziging, zal voor het Topicuscarré, samen met een op te stellen Masterplan of als onderdeel daarvan, een vernieuwd en meer op de ontwikkeling toegesneden beeldkwaliteitsparagraaf moeten worden opgesteld als kader voor de nieuwe bouwplannen. Deze beeldkwaliteitsparagraaf behoeft de instemming van het kwaliteitsteam en dient te worden vastgesteld door de Gemeenteraad.

3.7 Mobiliteit Om de benodigde parkeerbehoefte te kunnen bepalen worden de geldende normen toegepast zoals die zijn aangegeven in het gemeentelijk parkeerbeleid uit de Nota Parkeernormen Deventer 2013 (www.deventer.nl/parkeernormen). Het gemeentelijk parkeerbeleid biedt de mogelijkheid om, goed onderbouwd, af te wijken van deze primaire parkeereis en maakt alternatieve oplossingen mogelijk.

29

In het Bestuursakkoord 2018-2022 ‘Met lef & liefde voor Deventer’ wordt stevig ingezet op de verduurzaming van verkeer en infrastructuur om de leefomgeving veiliger en gezonder te maken. Dit voornemen zal in ieder geval leiden tot een bijgesteld parkeerbeleid. Vanuit deze ambitie en de wens om de verkeersdruk op de binnenstad in ieder geval niet te vergroten moet het bij de ontwikkeling van de Topicus-carré – een locatie met prima Openbaar Vervoer om de hoek- de ambitie zijn om zoveel mogelijk op alternatieve mobiliteitsconcepten in te zetten. Fietsparkeren en de verkeersontsluiting van het Topicus-carré moet daarin ook nadrukkelijk aandacht krijgen. In de verdere planvorming is nader onderzoek naar al deze aspecten noodzakelijk en moeten passende keuzes gemaakt worden, mogelijk in relatie met de gehele Stadscampus.

3.8 Duurzaamheid Net als bij alle ontwikkelingen in Deventer is duurzaamheid een belangrijk uitgangspunt bij de ontwikkeling van het Topicus Carré. Het bestuursakkoord 2018-2022 geeft aan dat de gemeente Deventer een voorbeeldfunctie heeft bij het duurzaam vormgeven van de leefomgeving en daarbij de balans zoekt tussen leefbaarheid en gezondheid van onze inwoners (people), de milieubelasting op de planeet en in Deventer (planet) en het verdienvermogen van de lokale economie (profit). Duurzaam en milieubewust ondernemerschap wordt gestimuleerd. Dit betekent dat bij planvorming, aanbestedingen en gunningen duurzaamheid, naast prijs en kwaliteit, een belangrijk criterium is. Voor Deventer is duurzaamheid het uitgangspunt. Specifiek voor deze locatie en dit initiatief geldt dat het voor de hand ligt bij een dergelijke toonaangevende, innovatieve ontwikkeling , ook wat duurzaamheid betreft te kiezen voor innovatieve oplossingen. Aspecten die hierbij in elk geval kansrijk zijn: Energie, circulaire economie (vervanging én nieuwbouw), ecologie en natuur, klimaatadaptatie en gezondheid en natuurinclusief bouwen. Voor natuurinclusief bouwen heeft de gemeente een richtlijn in voorbereiding.

3.9 Overleg Na vaststelling van het Ontwikkelperspectief wordt er door Topicus een masterplan gemaakt. Een masterplan is een eerste stap in het ontwerpproces (stedenbouwkundig structuurontwerp) waarin duidelijk moet worden wat de toekomstige invulling wordt op de locatie in volume, maat, schaal, functies, openbare ruimte, beeldkwaliteit en aansluitingen op de directe omgeving. Ook moet het masterplan inzicht geven in de bereikbaarheid, parkeeropgave en toegankelijkheid. In de fase van het opstellen van het masterplan zal een onafhankelijk kwaliteitsteam (samengesteld in overleg met de PlanAdviesRaad PAR) de voortgang en ontwikkeling begeleiden en toetsen. Belangrijk aspect bij het masterplan is de beoordeling van het totale volume in massa, parcelering en hoogte. De beoordeling of er een haalbaar masterplan ontwikkeld wordt zal mede afhangen van de beeldkwaliteit. Tijdens de fase van het masterplan zal ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld worden waaraan de verdere uitwerking van het plan getoetst zal worden. Behalve dat er afstemming noodzakelijk is met een kwaliteitsteam is het aan de inititatiefnemer om de ontwikkeling van het masterplan te blijven toetsen bij omwonenden en andere stakeholders om te kijken of er draagvlak is. In overleg met een klankbordgroep wordt nadere invulling gegeven aan dit communicatie en participatieproces.

30

Bijlage 1. Relevant Beleidskader 1.

Beschermd Stadsgezicht

De aanwijzing van het Beschermd stadsgezicht is verwerkt in het bestemmingsplan en het Beeldkwaliteitsplan voor de binnenstad, ’Kwaliteit voor ogen’. Dit met als doel dat de hoofdstructuur van de binnenstad in stand blijft en de functionele ontwikkeling aansluit bij de historische ontwikkeling. Binnen het gevarieerde gebied van de binnenstad zijn de belangen van het Beschermde stadsgezicht niet overal gelijk. De historisch ruimtelijke waarderingskaart geeft daar een beeld van (zie figuur). De historisch ruimtelijke waarderingskaart laat een driedeling zien in de te beschermen niveaus. Deze driedeling is maatgevend voor het beschermingsniveau dat in het bestemmingsplan wordt gehanteerd. Voor nieuwbouw op bestaande bouwlocaties geldt dat in ieder geval aangesloten moet worden bij het bestaande beschermingsniveau. Voor eventuele open plekken geldt dat in ieder geval aansluiting gezocht moet worden bij het beschermingsniveau dat geldt in de directe omgeving.

Fig. Historisch ruimtelijke waarderingskaart.

31

2.

Welstandsnota

Het plangebied valt in de welstandsnota binnen de gebiedscriteria voor “Historisch centrum” en stemt overeen met het Beschermd Stadsgezicht. “Het beleid in het historisch centrum is gericht op behoud van het historische karakter. Dit betekent niet dat op geen enkele plek vernieuwende architectuur wordt toegestaan. Vernieuwende architectuur is echter alleen toegestaan, mits dit gebeurt met respect voor de maat en schaal van de gebouwen in de omgeving. Naast de cultuurhistorische aspecten heeft de binnenstad een hoge belevingswaarde: hij bevat gebouwen en stedelijke ruimten die beeldbepalend zijn voor een groter gebied. Ten slotte is het een gebied waar veel mensen komen” (Welstandsnota p.20). Bouwplannen in dit deelgebied worden getoetst aan de criteria die zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan van het beschermd stadsgezicht ‘Kwaliteit voor Ogen’.

Fig.6 Uitsnede Welstandsnota

3.

Beeldkwaliteitsplan Beschermd Stadsgezicht

In hoofdstuk 3 van het Beeldkwaliteitsplan ‘Kwaliteit voor Ogen’ zijn de belangrijkste algemene stedenbouwkundige kenmerken van de 19e-eeuwse schil én de uitgangspunten en criteria voor het ontwerp en detaillering van nieuwbouw in het beschermd stadsgezicht beschreven.

4.

Bestemmingsplan “Deventer, stad en dorpen”

De locatie maakt onderdeel uit van het Chw bestemmingsplan “Deventer, stad en dorpen” (plandeel B), vastgesteld op 1 juli 2020. Aan de westzijde van het plangebied, waar Topicus is gevestigd, zijn uiteenlopende functies mogelijk, variërend van dienstverlening, kantoor, maatschappelijke voorzieningen, cultuur en ontspanning en wonen op de verdieping. Ambachtelijke bedrijven zijn toegelaten na het verlenen van een omgevingsvergunning (afwijking). Ook aan de oostzijde van het plangebied zijn diverse functies toegelaten, zoals dienstverlening, kantoor en wonen op de verdiepingen. Wonen op de begane grond is mogelijk na het verlenen van een omgevingsvergunning (afwijking). De locatie maakt onderdeel uit van het Beschermd Stadsgezicht is wordt door de dubbelbestemming “Waarde-Beschermd stadsgezicht” beschermd. Zo is er voor alle vergunningsactiviteiten een advies van de planadviesraad monumenten en beschermd stadsgezicht vereist.

32

De maximaal toegestane bouwvlakken, goothoogtes en maximale bouwhoogtes zijn overeenkomstig de maatvoering van de bestaande gebouwen in het Topicus-carré.

Fig.5 Bestemmingsplan met overzicht van de diverse toegelaten functies en aanduiding van de goot- en bouwhoogten

5.

Woonvisie Deventer 2018

In de Woonvisie Deventer 2018 ‘Meer dan geWOON’ zijn drie centrale ambities vastgelegd: 1. Vitale stad aan de IJssel: we werken aan een vitale gemeente met stedelijke voorzieningen, waar mensen goed kunnen wonen, leven en beleven en met voldoende draagkracht voor de sociaal-maatschappelijke opgaven en voorzieningen. We zetten in op economische ontwikkeling, duurzaamheid en versterking van de arbeidsmarkt en het vestigingsklimaat. 2. Ongedeeld en inclusief: we willen een samenleving zijn waarin iedereen meetelt en mensen omzien naar elkaar, een samenleving waarin generaties met elkaar verbonden zijn. Uitgangspunt is een gemengde bevolkingssamenstelling op wijk- en dorpsniveau met bijpassend gevarieerd woningaanbod. De beschikbaarheid en spreiding van voldoende betaalbare woningen is daarin een belangrijk opgave. Elke woningbouwontwikkeling draagt bij aan de ongedeelde en inclusieve samenleving. 3. Duurzaam en toekomstbestendig: we willen voorzien in de behoeften van de huidige samenleving, zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties in gevaar te brengen. Dit betekent een woningvoorraad die past bij de huidige woonwensen, die voor meerdere generaties geschikt is en die voldoende flexibel is om in te spelen op veranderende woonwensen in de toekomst.

Daarbij zijn een duurzame energievoorziening, verduurzaming van woningen en een klimaatbestendige inrichting van de woonomgeving belangrijke opgaven.

33

De drie centrale ambities zijn uitgewerkt in de 4 hoofdopgaven die voor de gehele gemeente gelden: ‘betaalbaar, compleet en divers’, ‘goed wonen in wijken en dorpen’, ‘duurzaam wonen’ en ‘vitaliteit en vernieuwing’. De Woonvisie gaat uit van een netto woningbouwopgave van 3.000 woningen in 10 jaar tijd. Hier zijn afspraken over gemaakt met de provincie Overijssel. Uitgangspunt bij de uitwerking van woningbouwplannen zijn de specifieke opgaven in wijk en dorp en de uitgangspunten van de Woonvisie.

6.

Mobiliteit

Parkeren Voor het parkeren gelden de gemeentelijke beleidsregels (www.deventer.nl/parkeernormen). Om de benodigde parkeervoorzieningen te kunnen bepalen worden de normen toegepast zoals die zijn aangegeven in het gemeentelijk parkeerbeleid uit de Nota Parkeernormen Deventer 2013. Voor de parkeernormering is het grondgebied van Deventer ingedeeld in een vijftal zones. Het Topicus-carré maakt deel uit van de zone ‘centrum’. In het centrumgebied wordt in principe uitgegaan van een parkeerbijdrage, maar in de praktijk kan eventueel parkeren op eigen terrein mogelijk worden gemaakt. De maximale loopafstand tot alternatieve parkeerplaatsen mag 1 kilometer zijn. Het gemeentelijk parkeerbeleid biedt de mogelijkheid om onderbouwd af te wijken van deze primaire parkeereis en maakt alternatieve oplossingen, zoals het gebruik van deelauto’s, mobiliteitsplan, dubbelgebruik woningen/kantoren mogelijk. Bij het zoeken naar alternatieve oplossingen zal het initiatief van Topicus moeten komen en heeft de gemeente een toetsende rol. Er is momenteel nieuw parkeerbeleid in ontwikkeling. De verwachting is dat dit in 2021 zal worden vastgesteld.

7.

Milieu, energie en duurzaamheid

Deventer energieneutraal 2030 De gemeente Deventer heeft de ambitie geformuleerd om in 2030 klimaatneutraal te zijn. Verduurzaming van woningbouw is daarom een speerpunt binnen de duurzaamheidsagenda. De gemeenteraad heeft in juni 2017 met twee moties vastgesteld dat bij alle woningbouwlocaties actief ingezet moet worden op de bouw van duurzame woningen en dat bij nieuwbouw een ‘aardgasloos’ bouwen het uitgangspunt is. Ook op gebiedsniveau moeten de principes van duurzaamheid uitgewerkt worden.

Duurzaamheid Net als bij alle ontwikkelingen in Deventer is duurzaamheid een belangrijk uitgangspunt bij de ontwikkeling van het Topicus Carré. Het bestuursakkoord 2018-2022 geeft aan dat de gemeente Deventer een voorbeeldfunctie heeft bij het duurzaam vormgeven van de leefomgeving en dat we daarbij de balans zoeken tussen leefbaarheid en gezondheid van onze inwoners (people), de milieubelasting op de planeet en in Deventer (planet) en het verdienvermogen van de lokale economie (profit). Wij willen duurzaam en milieubewust ondernemerschap stimuleren. Dit betekent dat bij planvorming, aanbestedingen en gunningen duurzaamheid, naast prijs en kwaliteit, een belangrijk criterium is. Voor Deventer is duurzaamheid het uitgangspunt. Welke beleidskaders zijn hier om rekening mee te houden? • Werkwijze ecologie 34

• •

Visie duurzaam Deventer Bestuursakkoord 2018-2022

Gemeente Deventer is een duurzame gemeente met de ambitie om in 2030 energieneutraal te zijn. Elke ontwikkeling in Deventer is een kans om bij te dragen aan een betere leefomgeving.

Energie Eerste focus ligt op het besparen van energie, een zo laag mogelijk energieverbruik en het zo min mogelijk uitstoten van CO2. Hoe minder verbruik hoe minder energie moet worden opgewekt. Inzetten op het optimaal isoleren van nieuwe en bestaande bouw zodat het energieverbruik tot een minimum beperkt wordt. Kansen voor het oogsten van schone duurzame energie worden optimaal benut. Voor de hand liggende methodes zoals het plaatsen van zonnepanelen op daken worden toegepast. Verder wordt onderzocht in welke mate innovatieve technologie kan worden toegepast bij het opwekken van energie, op, rond en aan de gebouwde omgeving en de openbare ruimte. Circulaire economie Bij de uitwerking van het plan is de circulaire economie (het sluiten van kringlopen), het uitgangspunt. Onder circulariteit verstaan we het hergebruiken van materialen, het toepassen van herbruikbare materialen en het toepassen van ‘bio-based’ materialen.

Natuurinclusief bouwen Er worden maatregelen getroffen aan de bouwwerken en de directe omgeving van de gebouwen zodat natuurwaarden hier baat bij hebben. De maatregelen hebben betrekking op al dan niet beschermde plant- en diersoorten en op groene functies als klimaatadaptatie en beleving. Natuurinclusief bouwen is voor de gemeente Deventer essentieel en dit zal worden vertaald in eisen welke opgenomen worden in het bestemmingsplan.

Klimaatadaptatie en gezondheid Het extreme weer is het nieuwe normaal. De bebouwing, de openbare ruimte en de private buitenruimte, kortom de leefomgeving is aangepast aan extreme regenval, langdurige droogte, tropische temperaturen en frequente stormen. Dit dient tot uiting te komen in ontwerp en de materialisatie van gebouwen en openbare ruimte en het strategisch toepassen van verschillende soorten gevel/dak/groen t.b.v. schaduwvorming, verdamping en het vasthouden en/of infiltreren van water. Zoals uit de hittekaart blijkt is het plangebied een van de warmste plekken in Deventer. De herontwikkeling van dit gebied, biedt nu kansen om gerichte maatregelen te treffen die mensen beschermen tegen de gezondheidsrisico’s van hittestress. Verblijfs- en ontmoetingsplekken, belangrijke doorgaande fiets en wandelroutes en plekken waar de auto geparkeerd wordt Koel maken zodat de leefbaarheid omhooggaat en er een prettige leefomgeving ontstaat. Vooral voor de kwetsbare groep ouderen van groot belang. Een groene omgeving heeft een positieve invloed op het welbevinden van mensen. Ook dieren en planten profiteren hiervan en meerdere doelen worden zo gediend. Door klimaatadaptief en natuurinclusief te ontwikkelen wordt gezondheid een vanzelfsprekend onderdeel van deze ontwikkeling.

Gezondheid wordt niet alleen bepaald door (leefstijl) gedrag zoals voeding en bewegen, maar ook door de omgeving. Bijvoorbeeld door de afwisseling van bebouwing met groen, de aanwezigheid van plekken met rust (stilte), verkoelend water en groen en een aantrekkelijke en gevarieerde openbare ruimten die uitnodigen tot bewegen. 35

Ecologie/Natuur Vanuit het oogpunt van natuurwetgeving is een aantal wettelijke regelingen relevant in het kader van de planuitwerking. De Wet natuurbescherming is het algehele kader voor natuurbescherming. Het gebied is niet gelegen binnen de begrenzing van een speciale beschermingszones o.b.v. deze wetgeving. Planontwikkeling kan van invloed zijn op beschermde natuurwaarden. Middels actueel ecologisch onderzoek zal onderzocht moeten worden, om na te gaan of ontheffingen in het kader van Wet natuurbescherming. Ook zal er in dit onderzoek aandacht moeten zijn voor effecten op stikstofdepositie op nabijgelegen Natura-2000 gebieden (Rijntaken/IJsseluiterwaarden). Stikstofbronnen in zowel de aanlegfase als beheerfase zullen in beeld moeten worden gebracht middels een depositiemodel-berekening. De provincie Overijssel zal dan beoordelen of voor de activiteit een ‘verklaring van geen bedenkingen’ of een vergunning kan worden afgegeven. Aanbeveling: naast het uitvoeren van een ecologisch onderzoek wordt aanbevolen bij de planuitwerking ook aandacht te schenken aan natuurinclusief bouwen. Dit kan verder afgestemd worden met onze stadsecoloog. Ecologie is ook één van de drie pijlers van duurzaamheid zoals dat in Deventer benaderd wordt. De niet-vrijblijvendheid van Ecologie is gestoeld op de volgende raadsbesluiten: • In de Visie Duurzaam Deventer (p.

17) wordt merkwaardigerwijs niet het ecologiegedeelte genoemd. In deze Visie wordt Ecologie als één der speerpunten genoemd. In die Visie staat (blz. 30) de ambitie dat bij nieuwbouw nieuwe nestplaatsen voor Gierzwaluwen zoveel mogelijk standaard voorgeschreven worden. Daarmee geldt dat ook voor de Topicus-locatie; • Het ecologie-speerpunt van de Visie Duurzaam Deventer is later (vaststelling door de gemeenteraad in 2013) uitgewerkt in de nota “Werkwijze voor beleid en uitvoering van de Ecologie in Deventer”. Ook deze nota wordt merkwaardigerwijs niet genoemd. In het bij deze Nota behorende uitvoeringsprogramma staat (punt 15 blz 23): Bij renovatie en/of nieuwbouw wordt standaard kunstmatige nestgelegenheid voor Huismus en Gierzwaluw toegepast indien de nieuwbouw zich daarvoor leent. • De Woonvisie wordt wel genoemd (blz. 11). Ook in deze Visie wordt, zij het als facultatieve mogelijkheid, over de kunstmatige nestelgelegenheid voor Huismus en Gierzwaluw gesproken. Op blz. 30 staat “Woningen bouwen met kunstmatige nestelgelegenheden daarin geïntegreerd, met name voor de gierzwaluw”. Op blz. 31 wordt het concreter uitgewerkt en het staat ook in de maatregel/actielijst. In de herijking van de Woonvisie (2014) wordt overigens gesteld dat er nu een wettelijke verplichting ligt ten aanzien van het compenseren van verloren gegane nestelgelegenheid.

8.

Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: 36

• •

het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

In de omgeving van het plangebied liggen bedrijfsmatige functies zoals station, schouwburg en kantoorfuncties. Voor het overgrote deel is de plangebied gelegen in een centrumgebied gedeeltelijk omzoomd door grondgebonden woonfuncties. Bij de uitwerking van de plannen zal onderbouwd moeten worden dat deze functies samengaan met eventueel gevoelige functies binnen het plangebied. Gezien afstanden en ligging van bestaande gevoelige functies wordt ingeschat dat dit mogelijk moet zijn.

9.

Akoestiek

Ten aanzien van wegverkeer kan gesteld worden dat het plangebied ligt in de geluidszone van de Leeuwenbrug. Voor deze weg geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. Op overige wegen rond het plangebied geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Deze worden als niet-gezoneerd beschouwd. Voor de 30 km/u wegen is onderzoek wettelijk gezien niet noodzakelijk. Ten behoeve van de toelichting op een bestemmingsplan dient echter in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook van 30 km/uur wegen beschouwd te worden wat de geluideffecten zijn. Dit moet in het bestemmingsplan toegelicht worden. Een eerste inschatting op basis van onderstaande afbeelding is dat binnen het plangebied voor een deel voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder, maar voor een belangrijk deel niet. Met een akoestisch onderzoek zal voor beoogde geluidsgevoelige functies bepaald moeten worden of voor delen waar niet aan de voorkeursgrenswaarde voldaan wordt bron- en overdrachtsmaatregelen in de rede liggen en of hogere grenswaarden noodzakelijk zijn. Het plangebied is niet gelegen nabij een geluid gezoneerd industrieterrein. Industrielawaai vanwege gezoneerde terreinen zijn in dat kader geen aandachtspunten. Wel is de locatie gelegen in het invloedgebied van het station, doorgaande sporen en het emplacement.

Ook deze geluidsbronnen zullen in het akoestisch onderzoek beschouwd moeten worden. In het akoestisch onderzoek ten behoeve van de ruimtelijke procedure kan ook (beredenerend) aandacht moeten zijn voor het geluid van omliggende bedrijvigheid, die veelal bepaald wordt door bestaande woningen die dichter bij die functies zijn gelegen, maar voor de nieuwe ontwikkeling moet een goed woon- en leefklimaat onderbouwd worden. De onderzoeksstrategie kan afgestemd worden met geluidspecialisten van de Omgevingsdienst IJsselland die akoestische taken voor de gemeente uitvoert.