2020-1934 Nulmeting bedrijventerreinen Deventer (eindconcept)

Nulmeting bedrijventerreinen Werken aan toekomstbestendige werklocaties in Deventer Stec Groep aan Deventer Economisch Perspectief & Provincie Overijssel

Juriën Poulussen, Peter Stopel & Anneloes Bouma 8 november 2019

2

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2

3

Achtergrond.............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 4

2

Next economy: vijf megatrends

5

3

Aanpak

8

4

Resultaten

10

4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.3 4.4

Bijlage

Kenmerken bedrijventerreinen Deventer ............................................. 10 Resultaten per bedrijventerrein ............................................................ 12 Positie op de levenscyclus .................................................................... 13 Next Economy-potentie ......................................................................... 13 Opgaven per bedrijventerrein ............................................................... 15 Overkoepelende opgaven ..................................................................... 18

20

Resultaten per bedrijventerrein ......................................................................... 20 Bronnen ............................................................................................................... 34

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

3

1 Inleiding 1.1 Achtergrond Nulmeting als bouwsteen voor visie op bedrijventerreinen Deventer Economisch Perspectief (afgekort: DEP) wil een visie ontwikkelen op de Deventer bedrijventerreinen. DEP is een strategisch samenwerkingsverband van het georganiseerde bedrijfsleven en de gemeente Deventer, dat zich inzet – naast bestaande samenwerkingsverbanden – om krachten en initiatieven te bundelen voor de economisch ontwikkeling en groei van werkgelegenheid van Deventer. De plannen van DEP zijn gericht op drie pijlers: de slimme campusstad, werklocaties van de toekomst en verbindende kennisstad. Als startpunt van het toekomstbeeld op de Deventer bedrijventerreinen in 2030 wil DEP een ‘0-meting voor de toekomstbestendigheid van de Deventer bedrijventerreinen’ uitvoeren. In de 0-meting worden vier locaties tegen de meetlat gehouden: • Hoe toekomstbestendig zijn de bedrijventerreinen? • Waar liggen kansen, uitdagingen en oplossingsrichtingen? • Wat is de ‘ideale’ samenwerking tussen bedrijfsleven en overheid om dit op te pakken? De nulmeting heeft betrekking op de bedrijventerreinen (1) A1 Bedrijvenpark, (2) Bergweide, (3) Handelspark Weteringen en (4) Kloosterlanden. In figuur 1 zijn de bedrijventerreinen weergegeven, inclusief de deelgebieden die daar onderdeel van uit maken. Figuur 1: Overzicht bedrijventerreinen Deventer en deelgebieden daarbinnen

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

De nulmeting is een beoordeling van de huidige situatie op de Deventer bedrijventerreinen en verkenning van de kansen en opgaven, op basis van objectieve en meetbare criteria en kwalitatieve inzichten. Per bedrijventerrein is een beoordeling gemaakt en de resultaten hiervan zijn weergegeven in dit rapport. Het rapport moet gezien worden als een middel om met elkaar (ondernemers, eigenaren, gemeente, etc.) het gesprek te voeren over de toekomstbestendigheid van de bedrijventerreinen, en hoe daar aan te werken.

1.2 Leeswijzer • • •

In hoofdstuk 2 leest u een beknopt overzicht van de next economy-trends (bron: prognose bedrijventerreinen Overijssel, 2018). In hoofdstuk 3 lichten we onze aanpak en werkwijze toe. In hoofdstuk 4 leest u een overzicht van de belangrijkste resultaten. We gaan achtereenvolgens in op (4.1) de algemene kenmerken van en ontwikkelingen op de vier bedrijventerreinen, (4.2) de resultaten per bedrijventerrein en (4.3 en 4.4) de belangrijkste opgaven. Een toelichting op de gebruikte bronnen en verdere uitwerking van de scores van de bedrijventerreinen vindt u in de bijlage.

4

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

5

2 Next economy: vijf megatrends Ontwikkelingen en innovaties volgen elkaar in de hedendaagse markt in hoog tempo op. Door technologische ontwikkelingen (digitalisering, nieuwe productietechnieken) en maatschappelijke opgaven (klimaat, energie, circulair) herstructureren bedrijven hun (productie)processen en kiezen zij voor een andere vormen van samenwerking. Technologische vooruitgang zorgt voor een nieuwe dynamiek in de locatiekeuze en het gebruik van robots, digitale innovaties en de ‘internet of things’ leiden tot verhoogde productie, efficiëntie en flexibiliteit. Er wordt ook wel gesproken over de ‘vierde industriële revolutie’ (industrie 4.0). De oude verticale, hiërarchische economische structuur verandert steeds meer in een netwerkeconomie. Samenwerking, diversiteit en kennisuitwisseling zijn daarbij steeds belangrijker om innovatie te creëren. De ‘next economy’ is het gevolg van meerdere op elkaar passende ontwikkelingen, die op dit moment in de markt worden waargenomen. Hieronder beschrijven we vijf prominente ontwikkelingen hierbinnen, die naar verwachting de grootste invloed op (de vraag naar) bedrijventerreinen gaan hebben: 1. Duurzaamheid & energietransitie 2. Circulaire economie 3. Automatisering & robotisering 4. Smart industry & Smart logistics 5. E-commerce 1. Duurzaamheid en energietransitie •

• Wat is het?

• Wat betekent het voor vestigingsdynamiek?

•

Duurzaamheid en de energietransitie vormen één van de belangrijkste maatschappelijke opgaven. Doel is om fors te investeren in energiebesparing en schone, hernieuwbare energieopwekking en daarmee de uitstoot van CO2 (broeikasgassen) en andere vervuilende stoffen drastisch te verminderen. De overheid is bezig met het maken van een nationaal klimaat- en energieakkoord, om te voldoen aan de afspraken vanuit het Klimaatakkoord van Parijs. Dit is een vervolg op het Energieakkoord, dat in 2013 werd gesloten. De aanpak en doelstellingen uit deze akkoorden hebben invloed op bedrijven en hun omgeving en vastgoed. Bedrijventerreinen zijn verantwoordelijk voor zo’n 20 à 25% van het energieverbruik in Nederland. Bedrijven zullen steeds meer gestimuleerd dan wel gedwongen worden om bijvoorbeeld duurzamer te produceren en hun (fossiele) energieverbruik te reduceren. Diverse grote – veelal industriële – bedrijven moeten bijvoorbeeld komende 5 jaar van het (Groningen)gas af. Een concrete maatregel is bijvoorbeeld de verplichte investering in maatregelen die een korte terugverdientijd hebben (voor grootverbruikers). Daarnaast ontstaat er ook een nieuwe ‘economie’ rondom energie en duurzaamheid die bedrijven kansen biedt. Er ontstaan meer investeringen bij bestaande bedrijven in de energievoorziening.

Het gaat dan om investeringen om gebruik te verminderen, denk aan isolatie, maar ook in duurzame energievoorziening en –opwekking. Zowel individueel als collectief. Er komen nieuwe bedrijven op die actief zijn op het vlak van energie en duurzaamheid, die mogelijk vraag uitoefenen op bedrijventerreinen. Het gaat echter om een nichesegment.

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

6

2. Circulaire economie

Wat is het?

Wat betekent het voor vestigingsdynamiek?

De circulaire economie gaat uit van een economisch systeem waarin de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen wordt gemaximaliseerd en waardevernietiging (en afval) wordt verminderd. Denk o.a. aan het winnen van bouwmaterialen, afvalstoffen en schaarse metalen uit de stad (‘urban mining’) en het benutten van restwarmte of CO2 als energiebron om hiermee weer nieuwe producten te produceren. Voor bedrijven en (kennis)instellingen loont het bijvoobeeld steeds meer om dicht bij elkaar te zitten en/of dicht bij de herkomst van grote reststromen en afnemers. • Er is meer ruimtevraag vanuit industrie (recycling, nieuwe grootschalige productie/fabricage) en logistiek (transport reststromen). We zien het aandeel van industrie in de bovenregionale locatiedynamiek in Nederland de laatste jaren stijgen van 15% (2010) naar 20% (2017), mede door deze circulaire investeringen. Naar verwachting groeit dit aandeel door naar zo’n 25% komende tien jaar. • De dynamiek concentreert zich in belangrijke mate op lokaal en regionaal niveau. Op dat schaalniveau kunnen het makkelijkst kringlopen gesloten worden en worden onnodige vervoersbewegingen over grote afstand (met hogere kosten en nadelige milieueffecten) voorkomen.

3. Automatisering & robotisering

Wat is het?

Wat betekent het voor vestigingsdynamiek?

In de productiesector en de logistiek zien we robots steeds meer (routine)werkzaamheden overnemen. Dit is nodig om de productie en toegevoegde waarde te kunnen blijven verhogen en om (internationaal) concurrerend te blijven. Inmiddels zijn er in Nederland 155 robots per 10.000 werknemers in de industrie, fors meer dan wereldwijd (74, bron: International Federation of Robotics). De jaarlijkse groei is zo’n 10%. Na de elektronische- en auto-industrie, gaat de robotisering nu vooral hard in de voedingsmiddelen- en chemische industrie. Ook in de logistieke sector wordt een sterke automatiserings- en robotiseringsslag verwacht, maar denk ook aan de bouwsector waar er een verschuiving plaatsvindt naar steeds meer prefab-productie. Robotisering en automatisering betekenen veelal meer ruimtevraag, vooral vanuit industrie en logistiek. Een meting van ons onder ruim 100 bedrijven uit deze sectoren 1, laat zien dat 75% van deze bedrijven in de komende drie jaar verwacht te investeren in vernieuwing en uitbreiding van productielijnen en warehousing met robots. 55% van de bedrijven verwacht hierdoor meer of andere ruimte nodig te hebben, 38% verwacht een stabiel ruimtegebruik en maar 8% verwacht een afname.

4. Smart industry & smart logistics

Wat is het?

Wat betekent het voor vestigingsdynamiek?

Smart industry & smart logistics gaan over de koppeling van automatisering en gegevensuitwisseling aan industriële productie en logistieke processen via slimme sensoren, big data, internet of things, automatisering/robots et cetera. Bestaande producten en processen worden hierdoor slimmer en efficiënter. Er ontstaan bovendien nieuwe producten, diensten en processen. Samenwerking tussen bedrijven in de (high tech) waardeketen wordt belangrijker om innovatief en concurrerend te blijven. Op locatieniveau leidt dit o.a. tot het delen van bedrijfsgebouwen, voorzieningen en faciliteiten. • Smart industry draagt de opleving en reshoring van de industrie naar Nederland. Hier is de kennis én infrastructuur voor innovatieve high tech maakindustrie van veel toegevoegde waarde. Smart industry zorgt voor meer ruimtevraag en investeringsbeslissingen vanuit de industrie, nu en in de komende 10 à 15 jaar. In het kielzog daarvan ontstaat een impuls aan de vraag vanuit logistiek, dienstverleners, onderzoeks- en kennisinstellingen, et cetera. • Smart logistics stuwt de verdere groei van de logistiek op in de komende jaren en zorgt voor nieuwere vormen van logistieke services, kennisintensieve logistiek, lastmile logistiek en retourlogistiek.

Maar bijvoorbeeld ook het ontstaan van digitale warehouses, van waaruit vele producten aangeboden kunnen worden, maar waarvoor slechts een klein (print)oppervlak nodig is.

5.

1

Multiclient onderzoek lange termijn ruimtebehoefte industrie voor 10 provincies, waaronder Overijssel. Stec Groep, 2018

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

7

E-commerce

Wat betekent het voor vestigingsdynamiek?

E-commerce is de verzamelnaam voor online handel, wat in de praktijk neerkomt op verkoop via webshops. In vergelijking met het verleden gaan veel goederen vaker door een distributiecentrum. 1x bij de producent/leverancier, 1x door het distributiecentrum van de retailer (zoals Bol.com, Wehkamp, of Zalando) en tot slot voor een substantieel deel nogmaals, omdat de e-commerce grote retourstromen kent. Dit terwijl voorheen een fysieke winkel bevoorraad werd vanuit het distributiecentrum van de leverancier (uitgezonderd grote retailers) en retournering vond plaats in de winkel zelf. Deze trend wordt nog versterkt omdat in e-commerce veel meer artikelen getoond worden en dus ook beleverd moeten worden. • Voor de groei van e-commerce is extra ruimte nodig. E-commerce blijft nog gestaag groeien, ook de komende periode, met name de crossborder markt voor online winkelen. Van belang is verder dat ecommerce een heel andere inrichting van een magazijn kent dan ‘reguliere’ distributie (picktowers met veel legborden vs. palletstellingen). Hierdoor zijn een e-commerce operatie en een reguliere operatie vaak fysiek van elkaar gescheiden in een warehouse. Dus; ook als bedrijven een omnichannel operatie uitvoeren (zowel e-commerce als traditionele winkelbelevering) zal een warehouse meer ruimte vragen dan voorheen gebruikelijk was. • Belangrijke vraag is wanneer deze disruptive eindigt.

Voorlopig is het einde van de e-commerce revolutie nog niet in zicht. Online bestedingen zijn nog niet uitgegroeid. We verwachten dan ook dat de komende jaren nog steeds veel bedrijven vanuit deze ontwikkeling kiezen voor een ander type warehouse.

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

8

3 Aanpak Beoordeling met Next Economy Effect Rapportage Om de toekomstbestendigheidsopgave in beeld te brengen gebruiken we een analysemodel: de Next Economy Effect Rapportage (NEER). De NEER is een meetlat van robuuste, objectieve indicatoren waarlangs bedrijventerreinen worden gelegd en beoordeeld. Het model vormt zo input voor ondernemersverenigingen, investeerders, bedrijventerreinen, gemeenten en regio’s om met het beleid en investeringsbeslissingen maximaal in te spelen op de toekomstbestendigheid van een terrein, met de trends en ontwikkelingen die de ‘next economy’ (hierna: NE) met zich meebrengt (zie ook kader).

WAT IS NEXT ECONOMY? EN WAT MAAKT EEN TERREIN NEXT ECONOMY-PROOF? De economie verandert en er komt veel op bedrijventerreinen af. Tegelijkertijd zijn niet alle NE-trends van even grote invloed op de locatiekeuze en ruimtevraag van bedrijven en daarmee op het toekomstperspectief van bedrijventerreinen. Met ons NEER-model toetsen we de bedrijventerreinen aan aspecten waaraan een toekomstbestendig bedrijventerrein in onze optiek moet voldoen. Daarbij gaan we in op megatrends als digitalisering en robotisering, en op aspecten als gedeelde faciliteiten, interactiemilieus en innovatief vermogen. In het bijzonder kijken we ook naar kansen voor circulaire economie en verduurzaming voor de locatie, zoals energieverbruik en –transitie, aardgasverbruik, energielabels, duurzaamheids- en gezondheidscertificeringen, potentie zonnepanelen, warmtenet, afvalstromen, hittestress, waterhuishouding en CO2-footprint. Daarnaast komen natuurlijk ook meer ruimtelijk-economische onderwerpen aan bod, zoals leegstand en ontwikkeling van de vastgoedwaarden. Elk onderwerp is geoperationaliseerd in een of meerdere indicatoren, waarvan de beoordeling vervolgens worden vertaald in een score voor het terrein.

Input voor het NEER-model bestaat uit zowel kwantitatieve data als kwalitatieve inzichten In onderstaand figuur een overzicht van de indicatoren die input zijn voor het NEER-model, onderverdeeld op vijf hoofdcriteria. Voor iedere indicator zijn de meest actuele, beschikbare data gehanteerd. Daarnaast is een schouw uitgevoerd op alle deelgebieden, om ook ter plekke een beeld te vormen van de kwaliteiten. In de bijlage zijn de uitkomsten per terrein uitgewerkt. Figuur 2: Indicatoren NEER-model

Bron: Stec Groep, 2019.

De scores op de hoofdindicatoren A (Economie & werkgelegenheid) en B (Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit) geven gezamenlijk de positie op de levenscyclus van bedrijventerreinen weer. De indicatoren C, D en E vormen gezamenlijk de score voor NE-potentie. In paragraaf 2.2 lichten we dit uitgebreid toe. De

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

9

NE-potentie is geen oordeel over de kwaliteit of het economisch belang van een terrein. Niet alle terreinen hoeven circulair te worden, hightech maakindustrie of bedrijven in hogere milieucategorieën te huisvesten. De NE-potentie moet daarom vooral worden gezien als een aanvulling op de analyse van veroudering en herstructurering.

10

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

4 Resultaten 4.1 Kenmerken bedrijventerreinen Deventer Vier bedrijventerreinen goed voor meer dan een derde van werkgelegenheid De vier onderzochte terreinen in dit onderzoek zijn goed voor zo’n 290 hectare aan netto areaal. Zij huisvesten bijna 1.100 bedrijven, die gezamenlijk werk bieden aan meer dan 18.000 werkzame personen. Dat is meer dan een derde van de totale werkgelegenheid in de gemeente. De totale vastgoedwaarde van het gehele gebied is (exclusief woningen) meer dan € 500 miljoen. De veelal stuwende bedrijvigheid in het grote aaneengesloten bedrijvengebied zorgt daarnaast ook voor indirecte werkgelegenheid in andere sectoren, denk aan civieltechnische adviesbureaus, financiële dienstverlening en ICT-bedrijven. De bedrijventerreinen zijn kortom een cruciaal onderdeel in het ruimtelijk-economisch functioneren van gemeente Deventer. Tabel 1: Ruimtelijk-economisch belang onderzochte bedrijventerreinen Deventer

1.090 bedrijfsvestigingen 12% van totaal aantal vestigingen

18.050 werkzame personen 34% van totale werkgelegenheid

290 netto uitgegeven hectare 2,2% van totale landoppervlakte

€ 503 miljoen vastgoedwaarde 26% van totale WOZ-waarde van niet-woningen

Bron: BIRO/Provincie Overijssel, 2019; IBIS, 2019; Gemeente Deventer, 2019.

De werkgelegenheid op de terreinen nam in de crisisjaren af, maar is inmiddels al vier jaren op rij gegroeid. Het aantal werkzame personen zit daarmee sinds 2017 weer boven het pré-crisis niveau. De verdeling naar sectoren is in die periode nauwelijks veranderd. Het aandeel van de industrie is het meest toegenomen. Het faillissement van Roto Smeets kan daar weer verandering in brengen. Tegelijkertijd kan dit ook juist de arbeidskrapte bij andere industriebedrijven (deels) oplossen en verdere groei faciliteren. Figuur 3: Ontwikkeling werkgelegenheid naar sector op onderzochte bedrijventerreinen

20.000 18.000 16.000

Overheid, zorg en onderwijs

14.000

Logistiek & groothandel

12.000

Landbouw

10.000

Industrie, energie & recycling

8.000

ICT, zakelijke en overige diensten

6.000 4.000

Consumentendiensten

2.000

Bouw, handel en reparatie

0 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Bron: BIRO/Provincie Overijssel, 2019.

Strategische ligging, multimodale ontsluiting en ruime gebruiksmogelijkheden Opvallend aan de structuur van de Deventer bedrijventerreinen is dat het feitelijk om één groot aaneengesloten gebied gaat. Hoewel we dus vier bedrijventerreinen onderscheiden, zijn de grenzen in de

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

11

praktijk minder hard. Dit geldt met name voor het onderscheid tussen Bergweide en Kloosterlanden. De A1 en de N348 vormen wel een fysieke barrière richting De Weteringen en A1 Bedrijvenpark. We constateren dat de bedrijventerreinen belangrijke en economisch sterke organisaties huisvesten en daarnaast over passende ruimtelijke randvoorwaarden beschikken: • De bedrijventerreinen huisvesten diverse grote, lokaal gewortelde en veelal industriële bedrijven zoals Auping, Continental Bakeries, Deventrade, Senzora,Nefit/Bosch, Byk Cera, Nouryon en Ardagh. • De bedrijventerreinen zijn strategisch gelegen tussen de binnenstad van Deventer en de A1. Direct ten noorden van Bergweide zijn de onderwijsinstellingen Saxion (HBO) en Aventus (MBO) gevestigd. • Het gebied wordt aan twee zijden ontsloten door de hoofdwegen Hanzeweg/Zutphenseweg enerzijds en de N344/N348 anderzijds. Aan de westzijde wordt het gebied via het water ontsloten door de IJssel, en er wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een containerterminal. • De bestemmingsplannen zijn marktconform en bieden ruime mogelijkheden (in bijvoorbeeld milieucategorie en bouwhoogte). Deelgebieden gefaseerd ontwikkeld richting A1 De verschillende deelgebieden zijn in uiteenlopende periodes uitgegeven.

Dat is goed terug te zien in de leeftijd van het vastgoed (figuur 4), maar ook zichtbaar in bijvoorbeeld de kwaliteit van openbare ruimte, onderhoud private kavels en ruimtedruk (parkeren, ruimte op kavels, etc.). Figuur 4: Vastgoedvoorraad naar bouwperiode

Bron: BAG, juli 2019 (panden die op 1 juli 2019 als in gebruik zijnde geregistreerd staan).

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

4.2 Resultaten per bedrijventerrein De vier bedrijventerreinen zijn beoordeeld met het NEER-model, dat bestaat uit vijf hoofdindicatoren. Op basis van dit model geven we inzicht in de positie van de terreinen op de levenscyclus (zie 2.2.1) en de Next Economy potentie (zie 2.2.2). Figuur 5: Deelgebieden op de levenscyclus van bedrijventerreinen

12

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

13

4.2.1 Positie op de levenscyclus Wanneer een bedrijventerrein op de markt komt, dan heeft het terrein een kwaliteitsniveau (zowel ruimtelijk, technisch als economisch) dat past bij het type bedrijven en het kwaliteitssegment waarop dit terrein zich richt. Met andere woorden: het ene terrein heeft een heel hoogwaardig kwaliteitsniveau en mikt op het topsegment van de bedrijfsruimtemarkt, het andere terrein is vooral een functioneel verzorgd milieu voor het gros van de bedrijfsruimtevraag. In de huidige praktijk loopt de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de jaren daarna langzaam terug. Het bedrijventerrein, en ook het vastgoed op dat terrein, gaat op die manier door verschillende fasen van de levenscyclus. Naarmate het terrein ouder wordt zijn ingrepen nodig om de kwaliteit en functionaliteit op niveau te houden. In onderstaand figuur is de positie van de bedrijventerreinen in Deventer weergegeven, waarbij we een uitsplitsing hebben gemaakt naar deelgebieden.

HANZEPARK: MARKTVERKENNING KANTOREN DEVENTER (STEC GROEP, MAART 2019) In een eerdere verkenning van de kantorenmarkt in Deventer constateerden we dat de vraag naar traditionele kantoorruimte aan radialen en snelweglocaties, waaronder het Hanzepark, afneemt ten faveure van creatieve werkomgevingen en OV-locaties (nabij intercitystations). Op dit moment trekt Hanzepark aan, maar de leegstand ligt nog wel boven frictieniveau. De hiervoor genoemde marktontwikkeling leidt tot een aanvullende (beleids)uitdaging om dit deelgebied ook voor de komende jaren toekomstbestendig te houden. Figuur 6: Voorbeelden veroudering en incourant vastgoed

4.2.2 Next Economy-potentie Met het NEER-model bekijken we in hoeverre ze zijn uitgerust om een transitie naar de ‘next economy’ te kunnen maken. We kijken hiervoor bijvoorbeeld naar gebruiksmogelijkheden (hoge milieucategorie, ruime bebouwingsmogelijkheden), de aanwezigheid van bedrijven in (hightech) maakindustrie of andere clusters, de aanwezigheid van recyclingbedrijven of bedrijven met relatief veel restproducten- en stromen (om afvalstromen binnen het terrein te kunnen houden), een hoge organisatiegraad (die van belang is om stappen te zetten op gezamenlijke energievoorziening of inzamelen van afval). Een volledig overzicht van de gebruikte indicatoren is terug te vinden in de bijlage. De analyse laat zien welke terreinen op dit moment het beste geëquipeerd zijn voor bedrijven om stappen te zetten richting next economy. De transitie vindt immers vooral binnen de bedrijfsmuren plaats, en per bedrijventerrein is geanalyseerd in hoeverre hiervoor de juiste randvoorwaarden in de omgeving aanwezig zijn. Dit is vertaald naar drie potentieniveaus: basis, hoog of excellent. Hoe hoger de potentie, des te meer het terrein is geëquipeerd voor de next economy.

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

14

Let op, het potentieniveau is geen oordeel over het economisch belang van een terrein. Op een terrein dat lager scoort is de opgave enkel groter. Bovendien is profilering en kiezen slim. Niet alle bedrijventerreinen hoeven ook direct klaar te zijn voor dezelfde soort initiatieven, zoals bijvoorbeeld een circulaire bouwhub. Sterker nog, het is een gemeentelijke (of zelfs regionale) opgave om initiatieven en bedrijven op de beste plek te clusteren en op die manier zoveel mogelijk synergie te creëren. Het gros van de bedrijventerreinen in Nederland zit op dit moment op het potentieniveau ‘basis’. Hieronder de belangrijkste bevindingen voor Deventer. De uitgebreidere toelichting vindt u in de bijlage. Figuur 7: Next Economy potentie per bedrijventerrein

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

15

Op onderstaande kaart hebben we een aantal belangrijke randvoorwaarden voor circulaire economie in beeld gebracht. Zo is aangegeven waar een multimodale ontsluiting aanwezig is, en op welke kavels activiteiten met een hogere milieucategorie (4.2 of hoger) mogelijk zijn. Ook is weergegeven waar bedrijven gevestigd zijn (groene stippen) die mogelijk veel afval- en reststromen produceren (op basis van CBS-onderzoek Materiaalstromen), zoals foodbedrijven, kunststofproductie en metaalproductie. Om een indicatie van de omvang van deze bedrijven te geven, is de omvang in werkgelegenheid gebruikt. Figuur 8: Randvoorwaarden circulaire economie in beeld

4.3 Opgaven per bedrijventerrein Aan de hand van het NEER-model hebben we voor de vier bedrijventerreinen de belangrijkste opgaven op een rij gezet. Ter herinnering, niet voor ieder bedrijventerrein is de urgentie voor ingrepen even groot, zie ook de score op de levenscyclus en het (al bestaande) potentieel voor de next economy.

Behoud van economische en ruimtelijke kwaliteit

Samenwerken aan de circulaire economie

De Weteringen De Weteringen presteert economisch gezien prima en de ruimtelijke kwaliteit is goed. Op dit terrein spelen, ten opzichte van de andere deelgebieden, weinig urgente opgaven. Voor De Weteringen gat het vooral op het behoud van kwaliteit, via onder andere een goede organisatiegraad, verduurzaming en blijvende investeringen in private kavel en openbare ruimte. De Weteringen ligt er als bedrijventerrein keurig bij, maar qua next economy-potentie is er potentieel nog veel te winnen. Op het terrein zijn bijvoorbeeld verschillende bedrijven gevestigd uit sectoren die doorgaans relatief veel restproducten en -stromen produceren en gebruiken. Daar lijkt een belangrijke winst te behalen. Het loont om te verkennen waar dit tot circulaire initiatieven/pilots kan leiden.

16

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

Bergweide Private herstructurering

Vormen van een aantrekkelijke toekomstperspectief

Doorontwikkeling broedplaatsfuncties en innovatiemilieu (Bergweide 5)

Verduurzaming en klimaatadaptatie

In verschillende deelgebieden zijn de panden verouderd, incourant en aan het eind van hun economische levensduur gekomen. Dat heeft een negatieve impact op het vestigingsklimaat van het bedrijventerrein. Het gaat met name om het middengebied van Bergweide 3 (Groningerstraat, Nijmegenstraat, Kamperstraat) en het middengebied van Bergweide 4 (Staverenstraat en rondom Emmerikstraat). Veel panden zijn echter nog wel in gebruik en het eigendom is versnipperd. De sleutel voor verbetering ligt in de handen van vastgoedgebruikers en -eigenaren. Parkmanagement en gemeente kunnen een verbindende, faciliterende rol spelen. De provincie kan drempels wegnemen en waar nodig (al dan niet financieel) ondersteunen. Bergweide heeft zich historisch gevormd in de huidige vorm, maar nu komt langzaam het moment in zicht dat er een nieuw, aantrekkelijk toekomstperspectief nodig is. Die urgentie tekent zich door het vrijkomen van de Roto Smeets-locatie, waar nu een passende nieuwe invulling voor gezocht moet worden. Afgelopen jaren is in het Havenkwartier bijvoorbeeld succesvol getransformeerd naar een gemengd woon-werkgebied. Aan de oostzijde van de eerste havenarm (Sint Olafstraat) is ook al enige verkleuring zichtbaar (Escape Room, Bounz, Burnside). Het grootste deel van de overige panden heeft het eind van de economische levensduur bereikt en de bedrijfsfunctie dreigt langzaamaan te verdwijnen.

Een toekomstperspectief helpt bij het maken van nieuwe afwegingen: wat heeft de meest waarde voor het bedrijventerrein, bedrijfsleven en voor Deventer als stad? De opgave is om in de visie verder te kijken dan de huidige vorm van het vastgoed. Bergweide heeft op zichzelf een uitstekende ligging, met name Bergweide 3 en het Havenkwartier. De huidige ontsluiting is echter niet meer voldoende voor moderne logistiek, dus herinvulling van grotere panden kan een probleem opleveren. Op deze plekken, dichtbij binnenstad en station, passen eerder kleinschalige, op de stad gerichte bedrijven, terwijl grootschalig industrieel of logistiek zal kiezen voor op een uitstekend bereikbare plek als A1 Bedrijvenpark. De ontwikkeling van de Technicampus Stedendriehoek, maar ook ontwikkelingen in recente jaren als de nieuwbouw van Themans, The Art Group, DAVO en Wolters, vinden we daar ook uitstekend bij passen. In de visie kan de nadruk worden gelegd op de ligging nabij binnenstad en station, synergie met het al getransformeerde Havenkwartier en Saxion/Aventus. In 2016 is besloten om de voormalige locatie van AkzoNobel te ontwikkelen tot S/park. We zien, ook op plekken elders in het land, dat het bij dit soort innovatiemilieus vooral belangrijk is om vast te houden aan de visie en het profiel. Dit vraagt om een lange adem en langjarige commitment van alle betrokkenen.

Er zijn veel goede randvoorwaarden voor een innovatiemilieu aanwezig: de aanwezigheid van een zogenaamde ‘anchor tenant’ (namelijk de R&D afdeling van Nouryon), gezamenlijke laboratoriumfaciliteiten en procesinfrastructuur en mogelijkheid tot open innovatie. Aan de bereikbaarheid per openbaar vervoer kan nog worden gewerkt. Er is een groot potentieel aan dakoppervlak dat geschikt is voor zonnepanelen, en er is veel verouderd vastgoed wat doorgaans slecht geïsoleerd is en een hoger energieverbruik heeft. Op Bergweide is bijvoorbeeld 60% van het vastgoed gebouwd vóór 1985. Via verduurzaming van het vastgoed is dan ook een hoop te winnen. Daarnaast is ook het aandeel groen relatief laag, en is er dus veel verhard oppervlak. Ook werken aan een groenere omgeving (waterberging; tegengaan van hittestress) is een belangrijke opgave. Het vergroenen van grote oppervlakken (daken, maar bijvoorbeeld ook parkeerplaatsen) kan bijvoorbeeld helpen wateroverlast bij piekbuien te verminderen, draagt bij aan de biodiversiteit en maakt van bedrijventerreinen een comfortabelere werkomgeving.

17

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

A1 Bedrijvenpark Logistiek en circulaire economie

Logistiek neemt in de circulaire economie een prominente positie in. Via inzameling, het vervoer van reststromen en grondstoffen van A naar B en door de groeiende vraag naar retour- en servicelogistiek vanuit onder andere de e-commerce. Nieuwe product-als-dienst-verdienmodellen (huren, leasen, abonnementen) zorgen voor een grotere logistieke bedrijfscomponent in de industrie. Hierdoor ontstaat meer ruimtevraag en dynamiek op bedrijventerreinen. Uit ons recente onderzoek blijkt dat meer dan de helft van de industriebedrijven in de komende drie jaar verwacht te gaan investeren in oplossingen rond hergebruik en retourstromen. Zij denken daarvoor meer ruimte nodig te hebben. Logistieke marktpartijen verwachten meer ruimtebehoefte door de opkomst van distributiecentra voor verwerking van retourstromen en recycling van producten. In het vizier zijn vooral centraal gelegen locaties dicht bij de stad met mogelijkheden voor – of de aanwezigheid van – een inzamelingshub, reviseringsfaciliteit of recyclingsinstallatie. Veel van de huidige distributiecentra zijn hiervoor nog niet geschikt, blijkt uit een eigen inventarisatie (klik hier). Er ligt dus een belangrijke herontwikkelingsopgave op bestaande bedrijventerreinen.

Er is behoefte aan een logistiek centrum van de toekomst; een innovatief ‘recommerce’ centrum dat optimaal uitgerust is om de steeds groter wordende retourstromen te verhandelen en als spil te kunnen dienen rond inzameling, revisering, recycling en daarmee het sluiten van de circulaire keten. Daarbij neemt de noodzaak toe om de logistiek duurzaam te organiseren. Toenemende logistieke bewegingen over de weg zorgen voor grotere druk op de huidige infrastructuur, congestie en meer CO2-uitstoot. De circulaire transitie biedt een perfect momentum om een modal shift van logistieke stromen op gang te brengen: van weg naar barge, rail of buis. Zo wordt de totale CO2-uitstoot in de keten verkleind. Hier kan A1 Bedrijvenpark een rol in spelen, in het bijzonder na de investeringen in de containerterminal.. Primair zijn hierin ondernemers, branche- en ondernemersverenigingen en de gemeente aan zet, maar ook voor de provincie ligt er een belangrijke rol in het borgen van de regionale positie van A1 Bedrijvenpark. Een ontwikkeling van logistieke activiteit en circulaire economie bedient immers de regio.

OV-bereikbaarheid

Profiel handhaven

De andere opgave is de OV-bereikbaarheid. Dit ontbreekt op dit moment nog. Voor werknemers, maar ook voor bijvoorbeeld het Van der Valk Hotel en de Truckpoint faciliteit, is een OVbereikbaarheid naar de stad toe van groot belang. Een goede OV-bereikbaarheid draagt in bredere zin ook bij aan de verduurzaming van de werklocatie. De uitbreidingsvraag bestaat in komende jaren voor een groot deel uit grootschalige ruimtevragers (bron: Prognose bedrijventerreinen Overijssel, 2018). A1 Bedrijvenpark is daar bij uitstek de geschikte vestigingslocatie voor in de regio, en is daar binnen de regio ook voor aangewezen. Het is dan ook van groot belang om het terrein voor dat type bedrijvigheid beschikbaar te houden; kleinschalige bedrijvigheid (met name kleinschalige units in bedrijfsverzamelpanden) kan namelijk ook prima gefaciliteerd worden op de bestaande terreinen, al dan niet door herontwikkeling van bestaand, grootschalig vastgoed. Er wordt op dit moment al circa 9.500 m² aan kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimte aangeboden op A1 Bedrijvenpark.

18

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

Kloosterlanden Private herstructurering en herontwikkelingslocaties

Toekomstbestendig Hanzepark

Verduurzaming vastgoed

Op verschillende deelgebieden is sprake van een (sterk) verouderde vastgoedvoorraad, met als gevolg incourant vastgoed, lage vastgoedwaardes, panden die aan het eind van hun economische levensduur zijn gekomen, laagwaardige activiteiten en risico op ondermijning. Op Kloosterlanden gaat het met name om het middengebied van Kloosterlanden Oost (rondom Emdenstraat, Rostockstraat, Elbingstraat). Er zijn daarnaast een aantal (grootschalige) herontwikkelingslocaties op Kloosterlanden, zoals de locaties van PostNL en Stegeman. Tegelijkertijd zijn er vaak voldoende ruimtevragende bedrijven, die door sterke groei (zeker nu in de hoogconjunctuur) te krap in hun huisvesting zitten. De gemeente kan hier een belangrijke rol spelen in het verbinden van vraag en aanbod. Dit doet de gemeente al enkele jaren via accountmanagement. Er zijn veel positieve ontwikkelingen geweest in recente jaren op het Hanzepark. Delen van kantoren zijn weer gevuld met bedrijven, de parkeerplaatsen raken weer voller en er is meer reuring. Toch is er nu, op het toppunt van de hoogconjunctuur, nog steeds sprake van een te ruime leegstand. Onderzoek heeft uitgewezen dat er ook naar de toekomst toe minder vraag is naar kantoren langs snelwegen in Deventer.

Ondanks de hoge leegstand is Hanzepark nog steeds een belangrijke vestigingsplaats voor onder andere ICT-bedrijven en dienstverleners in Deventer en daarmee ook voor behoud van werkgelegenheid voor hoger opgeleiden. Deze doelgroep stelt steeds hogere eisen aan de werkomgeving, en vraagt om een aantrekkelijke en bereikbare werkomgeving met voldoende voorzieningen. Werken aan een aantrekkelijke werkomgeving (voorziening, ruimtelijke kwaliteit en bereikbaarheid) is hier de belangrijkste opgave. Er is een groot potentieel aan dakoppervlak dat geschikt is voor zonnepanelen, en er is veel verouderd vastgoed wat doorgaans slecht geïsoleerd is en een hoger energieverbruik heeft. Op Kloosterlanden is bijvoorbeeld slechts 10% van het vastgoed gebouwd na 2005. Er liggen op Kloosterlanden grote kansen voor de verduurzaming van vastgoed.

4.4 Overkoepelende opgaven Een aantal opgaves zijn niet beperkt tot bepaalde terreinen of specifieke deelgebieden, maar zijn bedrijventerreinen overstijgend. We lichten de belangrijkste overkoepelende opgaves toe. Stimuleren samenwerking voor Next Economy Voor circulaire initiatieven met impact is een bedrijventerrein-overstijgende blik nodig. Op het gemiddelde bedrijventerrein gebeurt nog weinig echt bewust op dit vlak. En als het gebeurt, blijft het vaak beperkt tot de eigen bedrijfsvoering. Uiteraard zijn er koplopers en innovatieve bedrijven die het goede voorbeeld (kunnen) geven. Voor Deventer is een belangrijke eerste stap het bij elkaar brengen van de relevante partijen, en de organisatiegraad te verhogen. Ondernemers kunnen de circulaire potenties dan beter benutten. Denk aan het voorbeeld van de nieuwe grondstoffabriek in Zutphen die gebruik maakt van het afvalwater van FrieslandCampina in Lochem. Het Deventer bedrijfsleven is goed georganiseerd en heeft een actieve parkmanager, maar concrete samenwerking is een volgende stap. Verder zijn informatievoorziening over pilots en subsidies (zoals DEI+ of SDE+) en voldoende test- en experimenteerruimte voor pilots en demoprojecten cruciaal. We zien voor de circulaire economie de meeste kansen op Bergweide 4 en op Kloosterlanden Oost & Noordwest.

Doorontwikkeling multimodale ontsluiting Deventer bedrijventerreinen De nieuwe Container Terminal Deventer is naar verwachting vanaf het tweede kwartaal van 2020 operationeel. Daarmee wordt vervoer over water in de Deventer binnenhaven gestimuleerd. Naast de overslag via de containerterminal beschikt Deventer ook over veel watergebonden kavels. We constateren dat er op een aantal plekken watergebonden kavels niet worden gebruikt voor vervoer over water, bijvoorbeeld De Roos Internationaal Transport op Bergweide 4, maar ook Ardagh en Nefit op Kloosterlanden. Kansen voor de multimodale ontsluiting van de Deventer binnenhaven zijn om de juiste bedrijven op de juiste plekken te huisvesten, en/of vervoer over water te stimuleren bij bedrijven die dit in de huidige situatie niet doen.

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

19

Schoon, heel en veilig De kwaliteit van de openbare ruimte laat op enkele plekken te wensen over, met name waar het gaat om onderhoud van het groen en kwaliteit van infrastructuur (o.a. ook beschikbaarheid fiets- en voetpaden). Op een aantal locaties, met name op de middengebieden van Kloosterlanden en Bergweide, zien we een concentratie van laagwaardige activiteiten (weinig economische/toegevoegde waarde). Ook laagwaardige activiteiten zijn onderdeel van de economie en moeten een plek hebben op bedrijventerreinen. Echter, waar concentraties ontstaan en dit de overhand krijgt, ontstaat een negatieve werking op de omgeving en zijn de risico’s op ondermijning groot. Zeker op plekken waar je wil werken aan een stedelijker/intensiever, hoogwaardiger en/of innovatiever milieu wil je dit soort activiteiten voorkomen. Daarmee samenhangend is veiligheid ook een belangrijk thema om voortdurend aan te blijven werken, via onder andere handhaving en beveiliging. Zo zijn onlangs weer stappen gezet in het cameratoezicht.

20

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

Bijlage Resultaten per bedrijventerrein In onderstaande tabel zijn de scores van de bedrijventerreinen op de subindicatoren weergegeven. Op de pagina’s daarna vindt u per bedrijventerrein een factsheet en een toelichting op de indicatoren. Per subindicator hebben we aangegeven of deze ondergemiddeld, gemiddeld of bovengemiddeld scoort. Dit is geen waardeoordeel. Niet alles hoeft bovengemiddeld te scoren om een toekomstbestendig te zijn. Denk bijvoorbeeld aan banendichtheid: dit ligt op een logistiek terrein doorgaans lager dan bijvoorbeeld op een terrein met meer kantoorachtige bedrijvigheid. Ook niet elk terrein hoeft klaar te zijn voor Smart Industry, en een innovatiemilieu te zijn voor high tech industrie. Bovendien: achter de data ligt vaak nog een wereld van nuance. In de profielen/factsheets die na de tabel volgen, hebben we de belangrijkste nuances uitgewerkt.

A1 Bedrijvenpark is nog maar deels uitgegeven, en dus nog volop in ontwikkeling. Diverse indicatoren hebben op dit moment daardoor een beperkte verklarende waarde. Dit heeft met name impact op de economische indicatoren (A+B). Zo is de bijdrage aan de regionale toegevoegde waarde ondergemiddeld door de nog niet volledige uitgifte van het terrein. Bij volledige uitgifte wordt naar verwachting een aanzienlijk hogere score behaald. Tabel 2: Scores bedrijventerreinen op subindicatore; per terrein is per subindicator aangegeven of

deze benedengemiddeld (links), gemiddeld (midden) of bovengemiddeld scoort. Indicatoren A. Banen & Vestigingen A1. ontwikkeling banen A2. Indirecte werkgelegenheid A3. banendichtheid A4. arbeidsproductiviteit A5. bijdrage aan regionale toegevoegde waarde B. Marktwaarde & vastgoed B1. Verhuisdynamiek B2. Leegstand B3. Voorraad vastgoed B4. Bereikbaarheid B5. Gebruiksmogelijkheden C. Smart Industry & logistics C1. Profilering & clustering C2. Robotiseringsgraad C3. Gedeelde faciliteiten C4. Aanjagers & OEM'ers C5. Innovatief vermogen D. Circulariteit & duurzaamheid D1. Energieverbruik bedrijven D2. Verduurzamingspotentie D3. Circulariteit & potentie circulariteit D4. CO2 & klimaatadaptie D5. Organisatiegraad E. Bereikbare, sociale werkomgeving E1. Bereikbaarheid werknemers E2. Sociale werkomgeving

A1 Bedrijvenpark X

De Weteringen

X X

X

X

X X X

Bergweide

X

X

X X X

X X X

X X

X X

X

X

X X

X X X X

X

X X

X

X X X

X X X X X

X X

X X

X X

X X X X

X

X X

X X X X

X

X

X

X

X X

X

X X X

X X

X

X X

X X

X X X

X

X

Kloosterlanden

X

X X X X X X

X

X

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

21

22

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

A1 Bedrijvenpark

Locatie

Bruto oppervlakte 123 ha

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Netto uitgegeven 14 ha

Autobereikbaarheid Lokale weg

Gebruiksmogelijkheden (bestemmingsplan)

N-weg

Multimodaliteit

Snelweg

Niet aanwezig

Barge

OV-bereikbaarheid Niet aanwezig

Rail

Bus

Trein

Milieucategorie

Bouwhoogte

Bebouwingspercentage

3.2

15-30 m (40 m Van der Valk)

75%

Functioneel

Modern gemengd

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Omvang: 50.637m²

Aanbod: 9.500m²

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen (2018) 160

Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 13

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Sectorverdeling (banen) Bouw, handel en reparatie

Consumentendiensten

ICT, zakelijke en overige diensten

Industrie, energie & recycling

Logistiek & groothandel

Overheid, zorg en onderwijs

90%

100%

23

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

Tabel 3: Scoreoverzicht A1 Bedrijvenpark

A.

B.

C.

D.

E.

Werkgelegenheid & Economie

Marktwaarde & Vastgoed

Smart Industry & Logistics

Circulariteit & Duurzaamheid

Bereikbare, sociale werkomgeving

42 %

67 %

52 %

A+B

80 %

31 %

C+D+E

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Next Economy Potentie

Fase 1

Hoog

Tabel 4: Toelichting hoofdindicatoren (indicatief, nog volop in ontwikkeling) Hoofdindicator

A. Economie & werkgelegenheid

B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

C. Smart industry & logistics

Wat valt daarbij op? • Sligro heeft onlangs de nieuwe locatie geopend en is (wanneer het volledig operationeel is) de grootste werkgever op het terrein. De vestiging van Sligro, maar ook die van bijvoorbeeld Van der Valk, Metos en Hortilife zijn belangrijk voor het behoud en groei van werkgelegenheid in Deventer en omgeving. • De banendichtheid van dit type (logistieke) activiteiten ligt met zo’n 40 banen per hectare lager dan op andere terreinen in Deventer, maar is wel gemiddeld voor vergelijkbare locaties elders in het land. • Wat opvalt is dat er al relatief veel vastgoed op het terrein wordt aangeboden. Het aanbod bestaat vooral uit kleinschalige tot middelgrote bedrijfsunits, die recent zijn opgeleverd. Omdat het om net opgeleverde (of zelfs nog op te leveren) units gaat, is dit nu niet problematisch. Aandachtspunt is wel dat het aanbod op deze plek daardoor direct concurreert met het kleinschaligere en oudere aanbod op de bestaande terreinen in Deventer. • Qua ruimtelijke kwaliteit valt op dat de ambities voor dit terrein erg hoog zijn, maar dat dit tot nu toe nog beperkt zichtbaar is op het terrein. Er ligt nog een grote opgave om te werken aan een ‘groene en duurzame omgeving’. • Smart logistics is een belangrijk thema in relatie tot A1 Bedrijvenpark.

Het is een overkoepelende term die staat voor trends en ontwikkelingen in de logistieke sector op gebied van innovatie en technologie, duurzaamheid, infrastructuur en arbeidsmarkt. Dit vraagt een zekere clustering en samenwerking van en tussen bedrijven, waarbij het delen van faciliteiten, concentreren van goederenstromen en samenwerking op gebied van arbeidsmarkt belangrijke thema’s zijn. • Een concrete gedeelde faciliteit op het terrein is Truckpoint, dat qua voorzieningen nog in ontwikkeling is. • Voor clustering en profilering is het vooral van belang om strak aan het (logistieke) profiel vast te houden.

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

D. Circulariteit & duurzaamheid

E. Bereikbare, sociale werkomgeving

• A1 Bedrijvenpark heeft hoge duurzaamheidsdoelstellingen. Het terrein is aardgasloos, en de windmolens langs de A1 zijn aangesloten op het terrein. Ook wordt er een onderzoek uitgevoerd naar de haalbaarheid van LNG/CNG en waterstof als brandstof voor mobiliteit en energie in batterijsystemen. • We constateren dat er veel kansen liggen op gebied van energie, duurzaamheid en klimaat. In de toekomst kan op A1 Bedrijvenpark op nog grotere schaal duurzame energie opgewekt worden, zodat ook andere bedrijventerreinen kunnen profiteren. Dit vraagt echter ook om betere samenwerking tussen overheid (ook Rijk en Provincie), bedrijfsleven, netbeheerders en energieleveranciers. Zo zien we nu dat mede daardoor nog niet alle daken zijn benut voor het aanleggen van zonnepanelen of groene daken. Als A1 Bedrijvenpark ‘het meest duurzame bedrijvenpark in de regio’ (visie en ambitie) wil worden dan zit de opgave vooral in de samenwerking tussen eerder genoemde partijen. De potentie op dit vlak is zeker aanwezig, en omdat het terrein nog volop in ontwikkeling is liggen er ook veel kansen. • Positief aan A1 Bedrijvenpark is de groene setting en omgeving (rondom). Het terrein zorgt voor behoud en aantrekken van werkgelegenheid, in diverse segmenten van de arbeidsmarkt.

• Het bedrijventerrein is wel via de fiets bereikbaar, maar langs de wegen op het terrein zijn (nog) niet overal voet- en fietspaden aanwezig. Ook is er nog geen verbinding met het openbaar vervoer. De bereikbaarheid voor werknemers is daardoor op dit moment nog matig.

24

25

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

Bergweide

Locatie

Bruto oppervlakte 248 ha

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Netto uitgegeven 111 ha

Autobereikbaarheid Lokale weg

Gebruiksmogelijkheden (bestemmingsplan)

N-weg

Multimodaliteit

Snelweg

Niet aanwezig

OV-bereikbaarheid

Barge

Niet aanwezig

Rail

Bus

Trein

Milieucategorie

Bouwhoogte

Bebouwingspercentage

5.1

25m

75%

Functioneel

Modern gemengd

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Omvang voorraad: 577.600 m²

Aanbod: 44.900 m²

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen (2018) 6.160

Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 398

0%

Sectorverdeling (banen)

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Bouw, handel en reparatie

Consumentendiensten

ICT, zakelijke en overige diensten

Industrie, energie & recycling

Logistiek & groothandel

Overheid, zorg en onderwijs

Landbouw

90%

100%

26

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

Tabel 5: Scoreoverzicht Bergweide

A.

B.

C.

D.

E.

Werkgelegenheid & Economie

Marktwaarde & Vastgoed

Smart Industry & Logistics

Circulariteit & Duurzaamheid

Bereikbare, sociale werkomgeving

50 %

44 %

55 %

A+B

64 %

45 %

C+D+E

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Next Economy Potentie

Fase 2

Hoog

Tabel 6: Toelichting hoofdindicatoren Hoofdindicator

A. Economie & werkgelegenheid

B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

Wat valt daarbij op? • Bergweide is met meer 6.100 banen een enorm belangrijk bedrijventerrein voor de werkgelegenheid in Deventer en een belangrijke vestigingsplaats voor MKB- en stadsverzorgende bedrijvigheid, gemengd met enkele grootschalige industriële bedrijven. • Tegelijkertijd staat deze werkgelegenheidsfunctie sterk onder druk in de laatste jaren. Het aantal banen is met 430 afgenomen in de periode 2009-2018 (excl. faillissement Roto Smeets). Deze afname komt voornamelijk door het vertrek van de productie van AkzoNobel en eerdere krimp van Roto Smeets. Over diezelfde periode is het aantal vestigingen wel toegenomen. Bedrijven zijn dus gemiddeld kleiner geworden. • De banendichtheid (banen per hectare) ligt op Bergweide lager dan op andere deelgebieden in Deventer. Dat komt voornamelijk door een aantal ruimte-extensieve industriële en logistieke bedrijven in deelgebieden Bergweide 4 en 5 (bijv. For Farmers en Nouryon). Overigens ligt de banendichtheid voor Bergweide wel boven het gemiddelde in de provincie. • De gemiddelde toegevoegde waarde per arbeidsplaats (arbeidsproductiviteit) ligt op Bergweide iets lager dan op andere deelgebieden. Dit heeft te maken met een hoge vertegenwoordiging van bedrijven in sectoren met een lagere productiewaarde, denk aan handel en reparatie, of verhuurbedrijven.

Ook heeft dit te maken met een lagere vertegenwoordiging van grote bedrijven (waar de arbeidsproductiviteit gemiddeld hoger ligt vanwege schaalvoordelen). • De vastgoedvoorraad op Bergweide is sterk verouderd: meer dan 60% van het vastgoed is gebouwd vóór 1985. Veel panden zijn daarmee aan het einde van hun economische levensduur gekomen (afhankelijk van investeringen die in de tussentijd zijn uitgevoerd). Dit geldt met name voor Bergweide 3. • De leegstand ligt op Bergweide met 8% boven een gezond frictieniveau van zo’n 5%. Uit analyse van verhuisdata blijkt dat er in de afgelopen tien jaar ook meer bedrijven zijn vertrokken dan dat er bedrijven zich hebben gevestigd op Bergweide. • De externe bereikbaarheid van Bergweide is goed. Het Havenkwartier en Bergweide 3 zijn daarbij ook goed bereikbaar vanuit de binnenstad. Deze locaties lenen zich beter voor ruimte intensievere bedrijvigheid dan Bergweide 4 en 5. Een andere kwaliteit van Bergweide is de ontsluiting via het water, waarbij het grootste deel van de watergebonden kavels ook daadwerkelijk gebruikt wordt voor watergebonden activiteiten (zoals de Asfaltcentrale en ForFarmers).

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

C. Smart industry & logistics

D. Circulariteit & duurzaamheid

E. Bereikbare, sociale werkomgeving

• Op Bergweide 5 biedt het voormalige terrein van Akzo een vestigingslocatie (S/park) voor chemische en technologische bedrijven, waarbij gebruik gemaakt kan worden van gedeelde faciliteiten (o.a. gezamenlijke laboratoriumfaciliteiten en procesinfrastructuur). Hiermee is sprake van een unieke propositie voor een chemisch/technisch cluster. De mogelijke combinatie en verbinding met ICT-bedrijven in en rondom de Gasfabriek biedt daarnaast kansen. • Op Bergweide 4 is een daarnaast een concentratie van food-bedrijven zichtbaar, denk aan ForFarmers, Promessa, Trouw Nutrition en Bobeldijk. • Op Bergweide 3 is de Technicampus Stedendriehoek gevestigd. Een samenwerking tussen onderwijs en bedrijfsleven om de instroom van jonge mensen in de techniek te bevorderen. • Op Bergweide staan relatief veel grotere bedrijfspanden die potentieel geschikt zijn voor het plaatsen van zonnepanelen. We schatten in dat zo’n 15 tot 20% van de voorraad geschikt is voor het plaatsen van zonnepanelen. Aandachtspunt hierbij is de leeftijd en daarmee samenhangend de draagconstructie van gebouwen. • Van de circa 680 objecten op Bergweide hebben zo’n 610 panden nog geen geregistreerd energielabel. Van de panden met een geregistreerd label heeft 34% een label D of lager. De verduurzamingspotentie van de vastgoedvoorraad op Bergweide is hoog.

• De randvoorwaarden om ruimte te bieden aan circulaire initiatieven zijn uitstekend op Bergweide. Bergweide heeft met de watergebonden kavels en de ontwikkeling van een containerterminal een bijzondere propositie als bedrijventerrein, en kan daarmee inspelen op de circulaire economie. Ook de nieuwbouw van het Clean Tech Center draagt hier aan bij. Bovendien biedt ook het bestemmingsplan ruime mogelijkheden (zoals milieucategorie en bouwhoogte). • Aandachtspunten voor Bergweide zijn dat enkele watergebonden kavels worden ingevuld door niet-watergebonden bedrijven, en dat het aandeel groen op het terrein erg laag is. • Bergweide kent over het algemeen een vrij functionele en verouderde uitstraling, met veel verhard terrein en weinig groen. Voor met name Bergweide 3 en 4 geldt dat er sprake is van een weinig inspirerende werkomgeving, met een lage verblijfskwaliteit. • Het recente faillissement van Roto Smeets kan een negatieve invloed hebben op het straatbeeld (bij langdurige leegstand en gebrek aan onderhoud). In de straten achter Roto Smeets (met name Groningerstraat, Nijmegenstraat en Kamperstraat) staat de ruimtelijk-economische kwaliteit al sterk onder druk (sterk verouderd vastgoed, laagwaardige uitstraling en activiteiten, risico op ondermijning, lage vastgoedwaardes, etc.).

Dit geldt ook voor enkele straten op Bergweide 4, zoals de Emmerikstraat, Staverenstraat en Venlostraat. • Sterke kanten van Bergweide zijn de ontwikkelingen in het Havenkwartier, waar de herontwikkeling van de eerste havenarm een sterke boost heeft gegeven aan dit deelgebied. Door het mengen van wonen, werken en voorzieningen is een levendig gebied ontstaan, met een positief imago. Hiermee is ook voor werknemers een aantrekkelijk gebied ontstaan. • Ook net ten zuiden van het Havenkwartier, rond de Gasfabriek op Bergweide 5, heeft herontwikkeling een positieve ontwikkeling teweeg gebracht. Het Ondernemershuis geeft ruimte voor coaching, subsidieadvies en innovatiebevordering.

27

28

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

Handelspark de Weteringen

Locatie

Bruto oppervlakte 25,9 ha

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Netto uitgegeven 22,9 ha

Autobereikbaarheid Lokale weg

Gebruiksmogelijkheden (bestemmingsplan)

N-weg

Multimodaliteit

Snelweg

Niet aanwezig

Barge

OV-bereikbaarheid Niet aanwezig

Rail

Bus

Trein

Milieucategorie

Bouwhoogte

Bebouwingspercentage

4.2

23m

75%

Functioneel

Modern gemengd

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Omvang: 140.486 m²

Aanbod: 4.585 m²

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen (2018) 1.600

Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 97

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Sectorverdeling (banen) Bouw, handel en reparatie

Consumentendiensten

ICT, zakelijke en overige diensten

Industrie, energie & recycling

Logistiek & groothandel

Overheid, zorg en onderwijs

90%

100%

29

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

Tabel 7: Scoreoverzicht Handelspark De Weteringen

A.

B.

C.

D.

E.

Werkgelegenheid & Economie

Marktwaarde & Vastgoed

Smart Industry & Logistics

Circulariteit & Duurzaamheid

Bereikbare, sociale werkomgeving

50 %

47 %

88 %

77 %

A+B

38 %

C+D+E

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Next Economy Potentie

Begin Fase 2

Basis

Tabel 8: Toelichting hoofdindicatoren Handelspark De Weteringen Hoofdindicator

A. Economie & werkgelegenheid

B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

Wat valt daarbij op? • De werkgelegenheidsontwikkeling op De Weteringen is sterk positief: +18% in de afgelopen tien jaar. Een groot deel van de banengroei vond plaats bij industriebedrijven. Grote industriebedrijven op het terrein zijn Auping en Smurfit Kappa. • De banendichtheid is op De Weteringen met 70 banen per hectare het hoogst van de vier onderzochte terreinen. Dit heeft te maken met de relatief arbeidsintensieve bedrijvigheid aan met name de zuidzijde van het terrein, zoals het hoofdkantoor van Auping. • De toegevoegde waarde van het terrein is relatief hoog. Dat komt doordat het terrein sectoren huisvest met een relatief hoge arbeidsproductiviteit, zoals de industrie en enkele dienstverleners. • De leegstand van bedrijfsvastgoed is met 3% relatief laag op Handelspark de Weteringen. • Het vastgoed is relatief jong. 96% van de voorraad is in de periode 1995-2005 gebouwd. Mede dankzij de leeftijd van het vastgoed, maar ook de inrichting van de openbare ruimte met veel groen, ziet het terrein er verzorgd uit. De gemiddelde vastgoedwaardes zijn op De Weteringen het hoogst van alle terreinen in Deventer. • De externe bereikbaarheid van het terrein is uitstekend, dankzij de ligging aan de A1. Een nadeel van de ligging is de verbinding met de andere bedrijventerreinen in Deventer.

De N348 vormt een fysieke barrière, waardoor het in de beeldvorming als een solitair bedrijvengebied ervaren kan worden. • Qua interne bereikbaarheid bestaat het terrein feitelijk uit één weg. Dit is daardoor voor al het verkeer op het terrein de doorgaande weg. Tegelijkertijd is het terrein relatief intensief bebouwd (de Floor Space Index is 0,61), waardoor er op de kavels niet heel veel vrije ruimte is. In de combinatie met enkele grootschalige logistieke activiteiten (o.a. Coop, Auping) ontstaan hierdoor problemen met laden/lossen en het parkeren van vrachtwagens.

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

C. Smart industry & logistics

D. Circulariteit & duurzaamheid

E. Bereikbare, sociale werkomgeving

30

• De Weteringen huisvest vooral veel handelsbedrijven (o.a. automotive), met daarnaast drie bedrijven die er qua schaalgrootte en ruimte uitspringen: Auping, Coop en Smurfit Kappa. Er is daarmee geen sprake van clustering binnen een specifiek industrieel of logistiek segment. Hoewel er met Auping wel een bedrijf aanwezig is die aan het begin van de waardeketen staat en als aanjager kan functioneren voor innovatie en samenwerking in de productieketen, zijn er (ogenschijnlijk) weinig dwarsverbanden tussen bedrijven op het terrein. • Handelspark de Weteringen huisvest relatief weinig vestigingen in sectoren die, op basis van CBS-kengetallen, veel investeren in innovatie en R&D. • Er is geen sprake van gedeelde faciliteiten op gebied van bijvoorbeeld productie- of testfaciliteiten. • Het energieverbruik door bedrijven op het terrein blijkt uit CBS-cijfers relatief hoog te zijn. Tegelijkertijd valt op dat er nog relatief weinig daken benut worden met zonnepanelen. Op basis van actuele luchtfoto’s (augustus 2019) blijken er drie daken benut te zijn, waaronder zeer recent het dak van Auping. Dit terwijl er op het terrein veel jong vastgoed staat, dat daarmee constructief geschikt zou moeten zijn voor het dragen van zonnepanelen. De potentie voor verduurzaming is daarmee hoog.

• Hoewel het terrein groen oogt dankzij de bomen en groenstroken langs de weg, gaat het qua oppervlakte om zo’n 14%. Het terrein is relatief intensief bebouwd met veel verhard terrein. Hiermee scoort het terrein op gebied van klimaatadaptie en hittestress licht benedengemiddeld. Voordeel van het terrein is wel de groene omgeving. • Het terrein is uitstekend bereikbaar via snelweg en N-weg, en per auto goed bereikbaar voor werknemers. Recent zijn zogenaamde fietssuggestiestroken toegevoegd op het terrein. Er zijn ook verbindingen met de omliggende wijk. Er is een bushalte op het terrein, waar elk half uur een bus stopt. Nadeel is dat het terrein perifeer gelegen is ten opzichte van de binnenstad en een groot deel van de woonwijken. • Het terrein heeft een prettige en (ten opzichte van de andere terreinen) hoogwaardige uitstraling. Bovendien is het terrein omgeven door groen, met aan de zuidkant o.a. de Schipbeek. Wel is het een sterk monofunctioneel terrein, puur gericht op de ‘werkfunctie’. Op het terrein is een horecavoorziening aanwezig, maar dit restaurant is niet gericht op werknemers van het terrein.

31

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

Kloosterlanden

Locatie

Bruto oppervlakte 208 ha

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Netto uitgegeven 149 ha

Autobereikbaarheid Lokale weg

Gebruiksmogelijkheden (bestemmingsplan)

N-weg

Multimodaliteit Niet aanwezi g

Snelweg

Barge

OV-bereikbaarheid Niet aanwezi Bus Trein g

Rail

Milieucategorie

Bouwhoogte

Bebouwingspercentage

5.1

22m

75%

Functioneel

Modern gemengd

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Omvang: 812.995 m²

Leegstand: 45.800 m²

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen (2018) 10.140

Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 582

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Sectorverdeling (banen) Bouw, handel en reparatie

Consumentendiensten

ICT, zakelijke en overige diensten

Industrie, energie & recycling

Logistiek & groothandel

Overheid, zorg en onderwijs

90%

100%

32

Nulmeting bedrijventerreinen 19.306

Tabel 9: Scoreoverzicht Kloosterlanden

A.

B.

C.

D.

E.

Werkgelegenheid & Economie

Marktwaarde & Vastgoed

Smart Industry & Logistics

Circulariteit & Duurzaamheid

Bereikbare, sociale werkomgeving