Samengestelde rapportage Verbonden partijen september 2023 (1).pdf

26

gemeente

Provincie N-H

50% aandeelhouder

50% aandeelhouder

Zeestad beheer BV

49,5% commanditaire (stille) vennoot

1% beherend vennoot

49,5% commanditaire (stille) vennoot

Zeestad CV

Figuur 9 Structuur 5.4. Inhoudelijke ontwikkelingen Zone Stadspark van Station tot Dijk In dit gebied werken gemeente, Helder Vastgoed/Woningstichting en Zeestad gezamenlijk aan de zogenaamde stadspark-as: van station tot dijk. Met de uitvoering van deze as wordt de relatie van de stad met de zee gelegd en ontstaat een aantrekkelijk woonmilieu aan het park. In de eerste helft van 2023 heeft Helder Vastgoed het definitief ontwerp voor de ontwikkeling van de laatste fase van Halter Bellevue aangepast zodat er meer woningen zullen komen. Daarom moet er een nieuwe omgevingsvergunning worden aangevraagd. Zeestad heeft het bouwrijp maken van deze locatie tot zover als wenselijk afgerond. Om de hinder voor de omgeving zoveel mogelijk te beperken, worden de laatste voorbereidingen vlak voor de start van de bouw uitgevoerd. Dan wordt de bouwgrond overgedragen en de grondopbrengst gerealiseerd. In aansluiting op het uitwerkingsplan Stadshart is de intentie tussen gemeente Den Helder, Helder Vastgoed BV en Hoogheemraadschap Holland Noorderkwartier uitgesproken om Zeestad nader te laten onderzoeken of de combinatie van woningbouw en dijkversterking haalbaar is aan het dijkgebied tussen de Weststraat en de Theodorus Rijkersstraat. Het leidt niet alleen tot de ontwikkeling van ongeveer 1000 woningen, maar maakt van Den Helder letterlijk de stad aan zee.

Medio 2022 zijn de uitgangspunten vastgesteld en deze zullen worden gevat in een nog op te stellen samenwerkings-overeenkomst (SOK) voor het gehele project en in een realisatie-overeenkomst voor de eerste fase. Naar verwachting worden deze documenten in het najaar van 2023 aan de gemeenteraad voorgelegd. Gelijktijdig buigen ook de besturen van het Hoogheemraadschap en Helder Vastgoed BV zich over de plannen. Als beëindiging van de as station - dijk en om de verbinding van de stad met de zee te benadrukken heeft Zeestad in samenwerking met de gemeente, Helder Vastgoed en het Hoogheemraadschap (HHNK) een prijsvraag uitgeschreven voor het maken van een bijzonder icoon op de dijk. Het ontwerpbureau MVRDV heeft deze prijsvraag gewonnen met een spectaculair ontwerp: de Seasaw. Het icoon is gepositioneerd boven op de Helderse zeewering, nabij het voormalige ’t Huys Tydtverdrijf en zal deel uit gaan maken van het project Dijkkwartier. De Seasaw is technisch realiseerbaar. Onderzocht wordt nog hoe dit icoon financieel mogelijk te maken is. Het noordelijke deel van de Koningstraat verandert naar woongebied. Helder Vastgoed is begin 2022 gestart met de bouw rondom het Koningsplein (10 grondgebonden woningen) en het bouwcluster grenzend aan de Prins Hendriklaan en de Koningstraat met zicht op het driehoekig grasveld (7 appartementen en 4 grondgebonden woningen).

Zeestad heeft delen van de bouwclusters aan de Koningdwarsstraat en grenzend aan het terrein van de voormalige sanitairwinkel Biegstraten gesloopt. Het door Zeestad opgestelde ontwerp van de herinrichting van de straten in dit gebied (Koningstraat en Koningdwarsstraat) wordt verder gebracht naar klimaatbestendig uitvoeringsontwerp en eind 2023 zal een eerste fase in uitvoering gaan. 27

De locatie Prinsenplein is organisatorisch toegevoegd aan het Transformatieproject Koningstraat/ Spoorstraat. De woningen aan de Spuistraat zijn afgelopen half jaar opgeleverd en daarna is door Zeestad de openbare ruimte van de Spuistraat opnieuw ingericht. Tussen vm. Herenmodezaak Nijpels en de Vomar in de Koningstraat zal Helder Vastgoed 12 woningen gaan realiseren. Geplande start is hiervoor laatste kwartaal van 2023. Na gereedkomen van de bouw van deze woningen wordt het voormalige parkeerterrein van de Prinsenstraat heringericht tot openbaar parkeerterrein. Winkelhart Het ontwerp voor het voormalig V&D pand is door Woningstichting vastgesteld en de omgevingsvergunning is verleend. Het gebouw is nagenoeg helemaal gestript. Op de 1e en 2e etage worden appartementen gerealiseerd. De plint is bestemd voor detailhandel. In de kelder komt de Kunsthal in combinatie met de Kunstuitleen. Vanwege de huidige leegstand van het aansluitende overdekte winkelcentrum ”Kroonpassage” heeft Zeestad met de eigenaar van de Kroonpassage de mogelijkheden verkend. Het is de bedoeling dat de eigenaar van de Kroonpassage het gedeelte dat grenst aan de Spoorstraat tegenover Halte Bellevue, ontwikkelt voor een supermarkt en winkelruimte. Zeestad zal het overige deel van het winkelcentrum dan slopen.

Op die plek wordt dan nieuwe openbare ruimte gemaakt, waaronder een parkeerplaats voor bezoekers en bewoners van het centrum. Het plein wordt een aantrekkelijke nieuwe ruimte in het stadshart. Met de eigenaar van de Kroonpassage is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten om te komen tot aankoop van een deel van de Kroonpassage door Zeestad. De herinrichting van de Keizerstraat is voorbereid. Vanwege de wateroverlast die deze laag gelegen straat bij hevige regenval ondervindt, moet het rioolstelsel eerst aangepast worden. Daarvoor zal eind 2023 door de gemeente een verbinding worden gemaakt naar de Westgracht via de Beatrixstraat. De verwachting is dat de herinrichting van de Keizerstraat gecombineerd zal worden met het woonrijpmaken van de omgeving van het V&D-pand en de Kroonpassage. Willemsoord Zuid Over de nieuwbouw van het horecaplein De Kleine Werf wordt overleg gevoerd met belanghebbenden in voorbereiding op de planologische procedure. In 2022 is een second opinion op de ladderonderbouwing uitgevoerd en op basis daarvan is het concept ontwerp uitwerkingsplan geactualiseerd. In de tweede helft van 2023 levert Zeestad dit plan zodat het college de raadscommissie hierover kan consulteren. De realisatie van het stadhuis op Willemsoord is in de eerste helft van 2023 grotendeels afgerond. De gebouwen zijn inmiddels overgedragen aan de gemeente.

Met de komst van het nieuwe stadhuis wordt ook de aangrenzende openbare ruimte heringericht. Zeestad heeft hiervoor het ontwerp gemaakt, waarbij invulling wordt gegeven aan parkeerplaatsen, laadpalen, aspecten die het gebied een groener karakter geven, verlichting, etc. Zeestad heeft ook de realisatie van een loods voor parkeren van fietsen en brommers voorbereid. De omgevingsvergunning hiervoor is verleend en de realisatie vindt plaats begin 2024. In het Uitwerkingsplan Stadshart 2008 is al opgenomen dat er een nieuwe fiets-/voetgangersbrug wordt gemaakt om de Beatrixstraat (nabij de bibliotheek) te verbinden met Willemsoord (nabij restaurant Stoom). Het bestaande talud aan de Flaneerkade gaat hiervoor op de schop, zodat de voetgangers en fietsers op comfortabele manier Willemsoord kunnen bereiken en vice versa. In overleg met belanghebbenden zoals de Museumhaven, het Reddingmuseum, en Willemsoord bv is het ontwerp uitgewerkt. De omgevingsvergunning is aangevraagd en de uitvoering start in de tweede helft van 2023. Door het toevoegen van diverse nieuwe functies op Willemsoord is het van belang het terrein op een goede manier te ontsluiten. In de eerste helft van 2023 de Boerenverdrietbrug gerenoveerd. Het brugdek was tijdens Sail 2023 klaar zodat er een route ontstond tussen de Beatrixstraat en de Haven via Willemsoord.

In het vierde kwartaal van 2023 zullen de afrondende werkzaamheden uitgevoerd worden de brug om deze weer volledig bedienbaar te maken. Entreegebied Willemsoord Het Entreegebied is voor veel bezoekers het startpunt van hun ontmoeting met Willemsoord. In de huidige situatie is het echter niet de entree die men zich bij een cultuurhistorisch zo waardevolle werf zou wensen. De openbare ruimte is sleets, functiearm en wordt gedomineerd door geparkeerde auto’s. Rond het entreegebied ontbreekt het aan (levendige) functies. 28

De intentie is om het entreegebied van Willemsoord zodanig te transformeren dat het gebied daadwerkelijk een eerste indruk geeft van de sfeer en kwaliteiten van Willemsoord. Hierbij wordt met name gedacht aan het maritieme karakter, de cultuurhistorische elementen, maar ook de culturele aspecten, zoals de musea en enige horecafuncties. Als mogelijkheden worden ook educatie en innovatie genoemd. Verder dienen de verblijfskwaliteiten en -functies te worden vergroot en verbeterd. Eind 2022 is het maken van een stedenbouwkundig programma van eisen voor het Entreegebied opgestart. De verwachting is dat dit programma van eisen eind 2023 wordt afgerond, een en ander ook afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek naar de functionaliteit van de twee dokken dat door Willemsoord BV wordt uitgevoerd. Molenplein In de tweede helft 2023 zal Helder Vastgoed starten met de bouw van de woningen op fase 2. Zeestad heeft het terrein bouwrijp opgeleverd aan Helder Vastgoed. In 2023 zal het ontwerp voor het woonrijp maken van fase 2 opgesteld worden, waarna bij oplevering (medio 2024) ook deze werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden Den Helder Stad aan Zee In samenwerking met Helder Vastgoed, Zeestad, en Citymarketing is gewerkt aan de positionering van Stad aan Zee als een merk/platform waarmee de partners gezamenlijk informeren over stedelijke ontwikkelingen in het gebied.

Stad aan Zee is daarnaast een aantrekkelijke propositie voor wonen, werken en leven in het Helderse stadshart. De communicatiedoelstellingen zijn bepaald en de aanpak om de doelstellingen te realiseren staat vast.De verschillende communicatiemiddelen worden uitgerold om de positionering te ‘laden’. Zoals bijvoorbeeld zichtbaar op de 80 meter bouwwand langs het voormalige V&Dpand en ook in advertenties en via social media. 5.5. Financiële ontwikkelingen a.

Jaarrekening 2022

Begin juli is de jaarrekening 2022 van Zeestad door de aandeelhouders vastgesteld. De exploitatie is per 1 januari 2023 herzien. In tabel 1 wordt het resultaat van de exploitatie per 1 januari 2023 op hoofdlijnen weergegeven.

Tabel 1: Goedgekeurde exploitatie Zeestad per 1-1-2023 Totaal kosten

€

127.768.126

Totaal opbrengsten

€

128.144.161

Saldo 01-01-2023

€

376.035

Te verw achten kostenstijging

€

-349.349

Te verw achten opbrengstenstijging

€

-

Saldo rente

€

-

Saldo per 31-12-2024

€

26.686

Contante w aarde 01-01-2023

€

26.686

Zoals uit de tabel blijkt, is het resultaat van de huidige exploitatie van Zeestad per 1 januari 2023 € 26.686,positief. De werkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten t/m 2022 van de genoemde projecten binnen de exploitatie zijn hierin verantwoord.

29

b.

Financiële ontwikkeling saldo t/m 30 juni 2023

Ontwikkeling exploitatiesaldo Verschil

30 juni 2023

Gerealiseerd t/m 30 juni 2023

€ 109.213.510 € 111.958.236 € 2.744.726

€ 108.983.501 € 109.540.534 € 557.003

€ € €

Begroot t/m

Kosten 1) Opbrengsten 2) Saldo per 01-07-2023

230.009 2.417.702 2.187.694

De kosten zijn lager dan verwacht. Dit is te wijten aan lagere investeringen vanuit het gevelrenovatiefonds en vertraging in de herinrichting van de openbare ruimte in het zuidelijke deel van Willemsoord. Ook de opbrengsten zijn lager dan vooraf ingeschat. Dit is voornamelijk veroorzaakt door de vertraging van het project Halter Bellevue waardoor de grondopbrengst later wordt gerealiseerd. c.

Financiële kengetallen

Zeestad BV

Netto omzet Winst/resultaat Solvabiliteit Liquiditeit

Norm

31-12-2019

31-12-2020

31-12-2021

31-12-2022

Nvt Nvt Tussen 30% en 40% >=1,0

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Noot: Zeestad BV heeft tot doel de activiteiten van Zeestad CV te beheren. Binnen de BV vinden geen feitelijke werkzaamheden plaats en wordt uitsluitend het aandelenkapitaal en de rekening-courant verhouding met de CV beheerd waardoor bovenstaande kengetallen niet van toepassing zijn.

Zeestad CV

Netto omzet Winst/resultaat Solvabiliteit Liquiditeit9

Norm

31-12-2019

31-12-2020

31-12-2021

31-12-2022

Nvt Nvt Tussen 30% en 40% >=1,0

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Noot: Zeestad CV wordt volledig gefinancierd vanuit bijdragen van gemeente en provincie. Deze worden gestort in een fonds voor stedelijke vernieuwing. Vanuit dit fonds worden de diverse projecten gefinancierd. Omdat geen sprake is van zelfstandig eigen vermogen c.q. leningen etc. en projecten binnen de beschikbare budgetten worden uitgevoerd zijn bovenstaande kengetallen niet van toepassing.

9 Liquiditeit geeft aan in hoeverre een organisatie in staat is aan haar verplichtingen op korte termijn te voldoen.

30

5.6. Risico’s

Risico

Oorzaak

Gevolg

Doelstelling van een compact en levendig winkelhart wordt niet gerealiseerd

Zwakke detailhan- Ontwikkeling delsstructuur, halter model leegstand vertraagt (overcapaciteit)

Kans Gevolg (tijd) ++ +/-

Gevolg Beheersmaatregel (€) + Onderzoek en voorbereiding

Het winkelhart van Den Helder bestrijkt een groot oppervlakte. Mede onder invloed van de crisis en veranderend winkelgedrag is er momenteel behoorlijk wat leegstand in de Helderse binnenstad. Dit zorgt ervoor dat de detailhandelsstructuur verzwakt is en dat de behoefte aan een compact winkelhart onverminderd groot is. Met verschillende projecten wordt beoogd het kernwinkelgebied compacter te maken. Dit voorbeeld laat zien dat mogelijkheid en bereidheid van winkeliers om ook in het winkelhart te investeren, het tempo bepaalt waarin het haltermodel succesvol ontwikkeld kan worden. Projecten als het gevelrenovatiefonds en herinrichting van openbare ruimte kunnen hier een verdere bijdrage aan leveren. Risico

Oorzaak

(te) veel projecten Veel verschillende in uitvoering in projecten tegelijk het Stadshart in uitvoering in het stadshart die invloed hebben op de openbare ruimte

Gevolg Hinder voor bewoners en ondernemers, bereikbaarheid binnenstad

Kans Gevolg (tijd) + +/-

Gevolg Beheersmaatregel (€) +/Goede planning Afstemming met partners Communicatie met omwonden en ondernemers

Momenteel vinden er volop (ver)bouwactiviteiten plaats in het stadshart. Bouwactiviteiten betekenen dat er verbetering in aantocht is, maar ook dat tijdelijk straten zijn opgebroken en dat er bouwplaatsen in de binnenstad zijn afgeschermd. Deze kunnen het woongenot tijdelijk aantasten en ondernemers, bewoners en bezoekers van de binnenstad hinderen. De bereikbaarheid van de binnenstad is immers tijdelijk niet zoals gewend. Dit is inherent aan ontwikkelingen in een binnenstad, maar het vraagt voldoende aandacht om hinder tot een minimum te beperken. Veel hinder kan voorkomen worden door de planningen van de diverse activiteiten zorgvuldig op te stellen en af te stemmen tussen de diverse partijen die in de binnenstad aan het werk zijn. Ook een goede communicatie over de werkzaamheden, de duur en eventuele alternatieve routes zal de overlast beperken. Hierin werkt Zeestad samen met partners Woningstichting Den Helder, en met de gemeente. Goed zichtbaar resultaat in deze samenwerking is de uniforme uitstraling van de bouwhekken onder de vlag van Samen Bouwen aan Den Helder. Ook wordt rekening gehouden met drukke perioden voor winkeliers (Kerst, Pasen, marktdagen). De afstemming van de bouwactiviteiten en bijkomend verkeershinder blijft echter een belangrijk aandachtspunt waar ook de komende periode op ingezet moet worden en waar regie op nodig is. Risico

Oorzaak

Gevolg

Verwervingen

Voor te verwerven panden wordt te hoge prijs gevraagd

Overschrijding budget verwerving of vertraging door onteigening

Kans Gevolg (tijd) + -

Gevolg Beheersmaatregel (€) +/Professionele verwerver inzetten

Van niet alle projecten van Zeestad zijn de panden in bezit van Zeestad. Deze moeten verworven worden. Soms zijn daar al afspraken over gemaakt, bijvoorbeeld als de gemeente Den Helder eigenaar van de panden is. Soms zijn de panden van derden en moeten nog afspraken over verwerving gemaakt worden. Dat is specialistisch werk en de portefeuille te verwerven panden is omvangrijk. Door een professionele verwerver in te zetten, kan het risico van vertraging en overschrijding van het budget beperkt worden. Zij hebben ervaring met verwervingen en hebben goed oog voor de belangen van zowel de pandeigenaar als de opdrachtgever. 31

Risico

Oorzaak

Gevolg

Afnemende investeringsbereid heid investeerders, opbrengsten blijven achter

Door crisis stagnerende woningmarkt, toenemende onrendabele toppen

Exploitatie Zeestad Stedelijke vernieuwing stagneert Afhankelijkheid van een paar investeerders

Kans Gevolg (tijd) ++ ++

Gevolg Beheersmaatregel (€) + Actualiseren plannen, Andere investeerders zoeken (onconventioneel), Zeestad profileren

Ook Den Helder kon zich niet aan de crisis onttrekken en krabbelt er maar langzaam uit. De stedelijke vernieuwingsopgave in Den Helder gaat niet uit van grootschalige toevoeging van woningen, bedrijfsruimte of winkelmeters, alleen van de invulling en versterking van bepaalde plekken. Maar de markt blijft zwak en de afzet van nieuwbouwprojecten verloopt trager. Hierdoor staat ook de planning van Zeestad onder druk. Ten opzichte van de oorspronkelijke planning zijn een aantal projecten met vertraging opgeleverd en zullen een aantal projecten later in uitvoering genomen worden. Ontwikkelende partijen nemen projecten pas in uitvoering als de afzet grotendeels zeker is. Risico

Oorzaak

Financiële haalbaarheid projecten onder druk

Onrendabele toppen op de projecten

Gevolg

Kans Gevolg (tijd) + -

Gevolg Beheersmaatregel (€) +/Goede inzet planeconomie

Financiële maatoplossingen nodig Tegenvallers zijn niet op te vangen met hogere opbrengsten Veel projecten kennen onrendabele toppen. Waar voorheen het toevoegen van programma, het verhogen van de opbrengstpotentie (door bijvoorbeeld toepassing van andere typologieën en/of ander segment) of de marktontwikkeling (bijvoorbeeld door een lager risicoprofiel of (bouw)kostenverlagende innovaties) de tegenvallers konden opvangen, zijn deze mogelijkheden tegenwoordig beperkt. Dit vraagt van de planeconomen een realistische en zorgvuldige opzet van de exploitatie, om niet voor verrassingen te komen te staan. Met het jaarlijks herzien van de exploitatie wordt dit gewaarborgd. Zo worden onder andere de parameters, welke van grote invloed zijn op het resultaat van de exploitatie, periodiek geanalyseerd. Op deze manier is er een reëlere aansluiting met de markt en wordt het mogelijke verschil tussen gehanteerde parameters en feitelijke parameters kleiner.

32