Samengestelde rapportage Verbonden partijen 1e semester 2025 tbv Commissie BM 13 oktober 2025.pdf

Hiervoor heeft Helder Vastgoed/WSDH de schetsen inmiddels laten maken. Voor een deel van de opnieuw in te richten straten is de uitvoering afgerond. Het betreft het deel van de Oostslootstraat tot aan de aansluiting op 24

de Prins Hendriklaan. Zeestad integreert hier de werkzaamheden die de gemeente heeft gepland voor het klimaatbestendig maken van de riolering. De locatie Prinsenplein is organisatorisch toegevoegd aan het Transformatieproject Koningstraat/ Spoorstraat. Tussen de voormalige Herenmodezaak Nijpels en de Vomar in de Koningstraat zal Helder Vastgoed 12 woningen gaan realiseren. Na gereedkomen van de bouw van deze woningen wordt het voormalige parkeerterrein van de Prinsenstraat heringericht tot openbaar parkeerterrein. In samenwerking met Helder Vastgoed, Zeestad, en Citymarketing is gewerkt aan de positionering van Stad aan Zee als een merk/platform waarmee de partners gezamenlijk informeren over stedelijke ontwikkelingen in het gebied. Stad aan Zee is daarnaast een aantrekkelijke propositie voor wonen, werken en leven in het Helderse stadshart. De communicatiedoelstellingen zijn bepaald en de aanpak om de doelstellingen te realiseren staat vast. De verschillende communicatiemiddelen worden uitgerold om de positionering te ‘laden’. Zoals bijvoorbeeld zichtbaar op de 80 meter bouwwand langs het voormalige V&D-pand en ook in advertenties en via social media. Winkelhart De transformatie van het voormalige V&D pand is gestart. De planologische procedure ook voor de vestiging van een supermarkt in het deel van de Kroonpassage dat grenst aan de Spoorstraat tegenover Halte Bellevue.

In december 2024 zijn bezwaren behandeld in de Commissie Bezwaarschriften. Het college heeft begin 2025 de bezwaren ongegrond verklaard. Zeestad is op 1 juli 2025 gestart met de sloop van het overige deel van het winkelcentrum. Op die gesloopte plek wordt dan nieuwe openbare ruimte gemaakt, waaronder een parkeerplaats voor bezoekers en bewoners van het centrum. Het plein wordt een aantrekkelijke nieuwe ruimte in het stadshart met veel groen. Vanwege de grote wateroverlast die de Keizerstraat bij hevige regenval ondervindt, heeft de gemeente eventuele aanpassing van het rioolstelsel nader onderzocht. De start van de herinrichting van de Keizerstraat door Zeestad wordt afgestemd op de te ondernemen aanpassingen aan het riool door de gemeente. De werkzaamheden zijn in afstemming met de HOB gepland om te starten januari 2026. De wens van de ondernemers is voornamelijk werkzaamheden uit te voeren in de rustige periode. Aansluitend op de herinrichting van de Keizerstraat wordt ook de herinrichting van de Spoorstraat tussen Koningstraat en Kroonpassage ter hand genomen. Dit sluit goed aan op de Keizerstraat, omdat ook hier sprake is van een route die nagenoeg alleen voor langzaam verkeer is bedoeld en ook als zodanig zal worden ingericht. Willemsoord Zuid Op 20 januari 2025 zijn de werkzaamheden voor het plaatsen van de fiets/voetgangersbrug op locatie gestart.

In mei zijn de stalen brugdelen geplaatst. De ingebruikname van de brug en de aangepaste Francien de Zeeuwpromenade was officieel op 24 juli. In het najaar volgt nog een verbetering van de oversteek van de Weststraat. De herinrichting van het gebiedje tussen Stoom en Reddingmuseum wacht op het resultaat van de planologische procedure. Rondom het nieuwe stadhuis en stadskantoor is een groot deel van de herinrichting van de buitenruimte uitgevoerd. Voor het deel rondom de bestaande schuilkelder en de zichtbaarheid van de reinwaterkelder liep een beroepsprocedure tegen de verleende omgevingsvergunning. Het college heeft de vergunning ingetrokken. Hierdoor wijkt de planning voor dit deel van het project af. Zeestad heeft de vernieuwing van het pleintje tussen het Reddingmuseum en Stoom ter plaatse van de nieuwe fiets-/voetgangersbrug voorbereid. Als de vergunning verleend is wordt de herinrichting opgepakt. In de zomer van 2024 vond een coalitiewisseling plaats die leidde tot een addendum op het coalitieakkoord 2022-2026. Over De Kleine Werf staat in dit addendum “Dit geven we vorm door de ontwikkeling van short stay-appartementen in combinatie met horeca in het zuidelijk deel.

In het zuidelijk deel zien we af van de ontwikkeling van een hotel.” en “De ontwikkeling van een hotel behoort op Willemsoord Noord wel tot de mogelijkheden.” Het college besloot in april regie te gaan voeren over de ontwikkeling van Willemsoord. Bij de vaststelling van de meerjarenbegroting van Zeestad in juni is de ontwikkeling van het horecaplein De Kleine Werf en de ontwikkeling van een hotel op het noordelijke deel voorlopig on hold gezet. Het college bereidt een besluit voor over de afsluiting van de in december 2023 gestarte planologische procedure voor De Kleine Werf. Zeestad treedt in opdracht van de gemeente op als gesprekspartner van defensie voor de ontwikkeling van Buitenveld en heeft voor dit gebied een ruimtelijk kader opgesteld. Onderwerp van gesprek was niet alleen de 25

stedenbouwkundige structuur maar ook de ontsluiting. Zeestad ronde ook het onderzoek af naar scenario’s voor een vaarroute Willemsoord. Entreegebied Willemsoord Het Entreegebied is voor veel bezoekers het startpunt van hun ontmoeting met Willemsoord. In de huidige situatie is het echter niet de entree die men zich bij een cultuurhistorisch zo waardevolle werf zou wensen. De openbare ruimte is sleets, functiearm en wordt gedomineerd door geparkeerde auto’s. Rond het entreegebied ontbreekt het aan (levendige) functies. De openbare ruimte van het entreegebied moet aansluiten bij het stedelijk weefsel van de stad, zodat de stad nog beter wordt aangesloten bij het water en er een respectabele aansluiting met Willemsoord ontstaat. De intentie is ook het entreegebied van Willemsoord zodanig te transformeren dat het gebied daadwerkelijk een eerste indruk geeft van de sfeer en kwaliteiten van Willemsoord: maritieme karakter, de cultuurhistorische elementen, culturele aspecten zoals de musea en enige horecafuncties. Mogelijkheden zijn er ook op educatie en innovatie gebied. Verder dienen de verblijfskwaliteiten en -functies te worden vergroot en verbeterd. Dit hangt nauw samen met de mogelijkheden/toekomstige functie van Dok 1. Zeestad heeft een plan van aanpak opgesteld om te komen tot een kwaliteitsverbetering van het entreegebied, o.a. door het stimuleren van verblijf op het terrein.

Om dit te realiseren zijn deelprojecten benoemd. Deze deelprojecten worden verder uitgewerkt samen met Willemsoord BV, gemeente Den Helder en betrokken ondernemers. De verbetering van het entreegebied is ook onderdeel van de subsidieaanvraag bij het investeringskader Waddengebied, welke gepland is om in 2026 in te dienen. Molenplein De bouw van de woningen in fase 2 door Helder Vastgoed is vrijwel afgerond. In de afgelopen zes maanden heeft Zeestad gewerkt aan de inrichting van de openbare ruimte rondom deze woningen. Daarbij is de buitenruimte direct vernieuwd aansluitend op de oplevering aan de bewoners. Na de zomer wordt de buitenruimte van dit project overgedragen aan de gemeente. Hiermee komt een belangrijk deel van de gebiedsontwikkeling tot een mooie afronding, met een kwalitatieve woonomgeving voor de nieuwe bewoners. Ruyghweg-Spoorweghaven Op 6 december 2023 verstrekte de gemeente een opdracht aan Zeestad voor het doen van een haalbaarheidsstudie en het ontwikkelen van woningen, met als te ontwikkelen gebied het sportterrein Ruyghweg (fase 1) en het aangrenzende gebied aan de Spoorweghaven (fase 2) met aandacht voor programmatische en stedenbouwkundige relatie met de woongebieden Visbuurt en Vogelbuurt en de atletiekbaan.

In mei 2024 is na een aantal sessies met bewoners en belanghebbenden gestart met het opstellen van een stedenbouwkundig plan voor het deelgebied Ruyghweg. In september 2024 heeft Zeestad de tweede bijeenkomst voor bewoners en belanghebbende geïnitieerd waar stedenbouwkundig bureau ZUS de geactualiseerde ruimtelijke visie voor het gebied en het stedenbouwkundig plan voor woningbouw op het sportveld aan de Ruyghweg heeft toegelicht. Daarna zijn het stedenbouwkundig plan voor Sportpark Ruyghweg en de ruimtelijke visie voor Spoorweghaven Ruyghweg verder uitgewerkt door ZUS. Zeestad heeft bijbehorende onderzoeken laten uitvoeren en adviezen opgesteld waaruit de haalbaarheid van plan blijkt. Deze zijn in de eerste helft van 2025 aan de gemeente aangeboden ter besluitvorming. Op 30 juni werd de gemeenteraad tijdens een beeldvormende avond geïnformeerd over de plannen door Zeestad en Zus. Na vaststelling van de ruimtelijke en financiële kaders, kan Zeestad verder met de voorbereiding van een Wijziging Omgevingsplan voor het Sportpark, een prijsvraag om een ontwikkelaar te selecteren en de gesprekken te voeren met grondeigenaren om de andere deelgebieden verder uit te werken. 5.5. Financiële ontwikkelingen a.

Financiële ontwikkeling 2025

In onderstaande tabel zijn de gerealiseerde investeringen in de eerste helft van 2025 vergeleken met de vastgestelde begroting 2025. In de exploitatiebegroting zijn niet opgenomen de projecten Dijkkwartier, Ruygweg-Spoorweghaven, Seasaw, Buitenveld en vaarroute Willemsoord. Dit zijn projecten waar Zeestad, in opdracht van derden (doorgaans de gemeente) aan werkt. 26

Tabel 1: Investeringen 1ste helft 2025 Project

Begroot 2025

Gerealiseerd 1ste helft 2025

Restant begroot 2025

Stadshart Algemeen

€

250.687 €

84.024 €

-166.663

Stadspark

€

57.324 €

29.953 €

-27.371

Koningsdriehoek

€

811.814 €

315.407 €

-496.407

Kop Halter Spoorstraat

€

1.308.088 €

109.959 €

-1.198.129

Sociaal cultureel programma

€

513.908 €

101.685 €

-412.223

Molenplein

€

331.066 €

116.255 €

-214.811

Winkelhart

€

4.128.485 €

107.824 €

-4.020.661

Brug Zuidstraat-Willemsoord

€

3.217.946 €

2.475.046 €

-742.900

Openbare ruimte Willemsoord

€

856.326 €

160.043 €

-696.283

Totaal Exploitatie

€

11.507.178

€

3.521.756

€

-7.985.422

De tabel geeft de indruk van achterstand in de uitvoering van de projecten. Het beeld wordt enigszins vertekend door het in financiële termen belangrijke project “Winkelhart”. Het gaat hier om de herontwikkeling van de Kroonpassage die op dit moment in volle gang is maar in het eerste semester vanwege tegenslag in de planologische procedure vertraging heeft opgelopen. Datzelfde geldt voor de herinrichting van de gebiedjes rond de schuilbunker voor gebouw 66 en tussen Stoom en het Reddingmuseum. De belangrijkste gerealiseerde investeringen in de eerste helft van 2025 zijn: - Plankosten; - Sloop en sanering kosten, aanleg Koningsplein en rioleringswerkzaamheden (Koningsdriehoek); - Bouwrijmaken Kop Halter Spoorstraat; - Gevelrenovatie Keizerstraat nr. 35 (Sociaal Cultureel Programma); - Woonrijpmaken Molenplein; - Voorbereiding Sloop Kroonpassage (Winkelhart); - Realisatie langzaamverkeerbrug Brug Zuidstraat-Willemsoord; - Realisatie Fietsloods en openbare ruimte Willemsoord Zuid.

De belangrijkste verwachte investeringen in de tweede helft van 2025 zijn: - Bouwrijp maken & (her)inrichting openbare ruimte Koningsdriehoek; - (her)inrichting openbare ruimte Kop Halter Spoorstraat; - Gevelrenovatie (project Sociaal Cultureel Programma); - Afronding woonrijpmaken Molenplein; - Aankoop Kroonpassage, sloop en start herinrichting Kroonplein (Winkelhart); - Afronding realisatie langzaam verkeer Brug Zuidstraat-Willemsoord; - Herinrichting openbare ruimte Willemsoord

b.

Financiële kengetallen

Zeestad BV

Netto omzet Winst/resultaat Solvabiliteit Liquiditeit

Norm

31-12-2020

31-12-2021

31-12-2022

31-12-2023

Nvt Nvt Tussen 30% en 40% >=1,0

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

27

Noot: Zeestad BV heeft tot doel de activiteiten van Zeestad CV te beheren. Binnen de BV vinden geen feitelijke werkzaamheden plaats en wordt uitsluitend het aandelenkapitaal en de rekening-courant verhouding met de CV beheerd waardoor bovenstaande kengetallen niet van toepassing zijn.

Zeestad CV

Netto omzet Winst/resultaat Solvabiliteit Liquiditeit5

Norm

31-12-2020

31-12-2021

31-12-2022

31-12-2023

Nvt Nvt Tussen 30% en 40% >=1,0

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Noot: Zeestad CV wordt gefinancierd vanuit bijdragen van gemeente, subsidies en grondopbrengsten. Deze worden gestort in een fonds voor stedelijke vernieuwing. Vanuit dit fonds worden de diverse projecten gefinancierd. Omdat geen sprake is van zelfstandig eigen vermogen c.q. leningen etc. en projecten binnen de beschikbare budgetten worden uitgevoerd zijn bovenstaande kengetallen niet van toepassing.

5.6. Risico’s Risico

Oorzaak

Gevolg

Doelstelling van een compact en levendig winkelhart wordt niet gerealiseerd

Zwakke detailhan- Ontwikkeling delsstructuur, halter model leegstand vertraagt (overcapaciteit)

Kans Gevolg (tijd) ++ +/-

Gevolg Beheersmaatregel (€) + Onderzoek en voorbereiding

Het winkelhart van Den Helder bestrijkt een groot oppervlakte. Mede onder invloed van de crisis en veranderend winkelgedrag is er momenteel behoorlijk wat leegstand in de Helderse binnenstad. Dit zorgt ervoor dat de detailhandelsstructuur verzwakt is en dat de behoefte aan een compact winkelhart onverminderd groot is. Met verschillende projecten wordt beoogd het kernwinkelgebied compacter te maken. Dit voorbeeld laat zien dat mogelijkheid en bereidheid van winkeliers om ook in het winkelhart te investeren, het tempo bepaalt waarin het haltermodel succesvol ontwikkeld kan worden. Projecten als het gevelrenovatiefonds en herinrichting van openbare ruimte kunnen hier een verdere bijdrage aan leveren. Risico

Oorzaak

(te) veel projecten Veel verschillende in uitvoering in projecten tegelijk het Stadshart in uitvoering in het stadshart die invloed hebben op de openbare ruimte

Gevolg Hinder voor bewoners en ondernemers, bereikbaarheid binnenstad

Kans Gevolg (tijd) + +/-

Gevolg Beheersmaatregel (€) +/Goede planning Afstemming met partners Communicatie met omwonden en ondernemers

Momenteel vinden er volop (ver)bouwactiviteiten plaats in het stadshart. Bouwactiviteiten betekenen dat er verbetering in aantocht is, maar ook dat tijdelijk straten zijn opgebroken en dat er bouwplaatsen in de binnenstad zijn afgeschermd. Deze kunnen het woongenot tijdelijk aantasten en ondernemers, bewoners en bezoekers van de binnenstad hinderen. De bereikbaarheid van de binnenstad is immers tijdelijk niet zoals gewend. Dit is inherent aan ontwikkelingen in een binnenstad, maar het vraagt voldoende aandacht om hinder tot een minimum te beperken. Veel hinder kan voorkomen worden door de planningen van de diverse activiteiten zorgvuldig op te stellen en af te stemmen tussen de diverse partijen die in de binnenstad aan het werk zijn. Ook een goede communicatie over de werkzaamheden, de duur en eventuele alternatieve routes zal de overlast beperken. Hierin werkt Zeestad 5

Liquiditeit geeft aan in hoeverre een organisatie in staat is aan haar verplichtingen op korte termijn te voldoen.

28

samen met partners Woningstichting Den Helder, en met de gemeente. Goed zichtbaar resultaat in deze samenwerking is de uniforme uitstraling van de bouwhekken onder de vlag van Samen Bouwen aan Den Helder. Ook wordt rekening gehouden met drukke perioden voor winkeliers (Kerst, Pasen, marktdagen). De afstemming van de bouwactiviteiten en bijkomend verkeershinder blijft echter een belangrijk aandachtspunt waar ook de komende periode op ingezet moet worden en waar regie op nodig is. Risico

Oorzaak

Gevolg

Verwervingen

Voor te verwerven panden wordt te hoge prijs gevraagd

Overschrijding budget verwerving of vertraging door onteigening

Kans Gevolg (tijd) + -

Gevolg Beheersmaatregel (€) +/Professionele verwerver inzetten

Van niet alle projecten van Zeestad zijn de panden in bezit van Zeestad. Deze moeten verworven worden. Soms zijn daar al afspraken over gemaakt, bijvoorbeeld als de gemeente Den Helder eigenaar van de panden is. Soms zijn de panden van derden en moeten nog afspraken over verwerving gemaakt worden. Dat is specialistisch werk en de portefeuille te verwerven panden is omvangrijk. Door een professionele verwerver in te zetten, kan het risico van vertraging en overschrijding van het budget beperkt worden. Zij hebben ervaring met verwervingen en hebben goed oog voor de belangen van zowel de pandeigenaar als de opdrachtgever. Risico

Oorzaak

Gevolg

Afnemende investeringsberei dheid investeerders, opbrengsten blijven achter

Door crisis stagnerende woningmarkt, toenemende onrendabele toppen

Exploitatie Zeestad Stedelijke vernieuwing stagneert Afhankelijkheid van een paar investeerders

Kans Gevolg (tijd) ++ ++

Gevolg Beheersmaatregel (€) + Actualiseren plannen, Andere investeerders zoeken (onconventioneel), Zeestad profileren

De stedelijke vernieuwingsopgave in Den Helder gaat niet uit van grootschalige toevoeging van woningen, bedrijfsruimte of winkelmeters, alleen van de invulling en versterking van bepaalde plekken. Maar de markt blijft zwak en de afzet van nieuwbouwprojecten verloopt trager. Hierdoor staat ook de planning van Zeestad onder druk. Ten opzichte van de oorspronkelijke planning zijn een aantal projecten met vertraging opgeleverd en zal een aantal projecten later in uitvoering genomen worden. Ontwikkelende partijen nemen projecten pas in uitvoering als de afzet grotendeels zeker is. Risico

Oorzaak

Gevolg

Financiële haalbaarheid projecten onder druk

Onrendabele toppen op de projecten

Financiële maatoplossingen nodig Tegenvallers zijn niet op te vangen met hogere opbrengsten

Kans Gevolg (tijd) + -

Gevolg Beheersmaatregel (€) +/Goede inzet planeconomie

Veel projecten kennen onrendabele toppen. Waar voorheen het toevoegen van programma, het verhogen van de opbrengstpotentie (door bijvoorbeeld toepassing van andere typologieën en/of ander segment) of de marktontwikkeling (bijvoorbeeld door een lager risicoprofiel of (bouw)kostenverlagende innovaties) de tegenvallers konden opvangen, zijn deze mogelijkheden tegenwoordig beperkt. Dit vraagt van de planeconomen een realistische en zorgvuldige opzet van de exploitatie, om niet voor verrassingen te komen te staan. Met het jaarlijks herzien van de exploitatie wordt dit gewaarborgd. Zo worden onder andere de parameters, welke van grote invloed zijn op het resultaat van de exploitatie, periodiek geanalyseerd. Op deze manier is er een reëlere aansluiting met de markt en wordt het mogelijke verschil tussen gehanteerde parameters en feitelijke parameters kleiner. 29