Rapportage Verbonden partijen over tweede semester 2022.pdf
Tekst van het document
Als beëindiging van de as staton - dijk en om de verbinding van de stad met de zee te benadrukken heef Zeestad in samenwerking met de gemeente, Helder Vastgoed en het Hoogheemraadschap (HHNK) een prijsvraag uitgeschreven voor het maken van een bijzonder icoon op de dijk. Het ontwerpbureau MVRDV heef deze prijsvraag gewonnen met een spectaculair ontwerp: de Seasaw. Het icoon is gepositoneerd boven op de Helderse zeewering, nabij het voormalige ’t Huys Tydtverdrijf en zal deel uit gaan maken van het project Dijkkwarter. De Seasaw is technisch realiseerbaar. Onderzocht wordt nog hoe dit icoon fnancieel mogelijk te maken is. In de tweede helf van 2022 is de omgevingsvergunning voor de ontwikkeling van de laatste fase van Halter Bellevue verleend. Een belangrijk deel van het terrein is bouwrijp gemaakt. Het noordelijke deel van de Koningstraat verandert naar woongebied. Helder Vastgoed is begin 2022 gestart met de bouw rondom het Koningsplein (10 grondgebonden woningen) en het bouwcluster grenzend aan de Prins Hendriklaan en de Koningstraat met zicht op het driehoekig grasveld (7 appartementen en 4 grondgebonden woningen). Zeestad heef afgelopen jaar delen van de bouwclusters aan de Koningdwarsstraat en grenzend aan het terrein van vm. sanitairwinkel Biegstraten gesloopt. In 2023 zullen aan de Koningdwarsstraat nog sloop- en bouwrijp actviteiten uitgevoerd worden.
Het door Zeestad opgestelde ontwerp van de herinrichtng van de straten in dit gebied (Koningstraat en Koningdwarsstraat) wordt verder gebracht naar klimaatbestendig uitvoeringsontwerp en medio 2023 zal een eerste fase in uitvoering moeten gaan.
26
De locate Prinsenplein is organisatorisch toegevoegd aan het Transformateproject Koningstraat/ Spoorstraat. De woningen aan de Spuistraat zijn afgelopen half jaar opgeleverd en daarna is door Zeestad de openbare ruimte van de Spuistraat opnieuw ingericht. Tussen vm. Herenmodezaak Nijpels en de Vomar in de Koningstraat zal Helder Vastgoed 12 woningen gaan realiseren. Geplande start is hiervoor laatste kwartaal van 2023. Na gereedkomen van de bouw van deze woningen wordt het voormalige parkeerterrein van de Prinsenstraat heringericht tot openbaar parkeerterrein. Winkelhart Het ontwerp voor het voormalig V&D pand is door Woningstchtng vastgesteld en de omgevingsvergunning is verleend. In het afgelopen half jaar is het gebouw nagenoeg helemaal gestript. Op de 1e en 2e etage worden appartementen gerealiseerd. De plint is bestemd voor detailhandel. In de kelder komt de Kunsthal in combinate met de Kunstuitleen. Vanwege de huidige leegstand van het aansluitende overdekte winkelcentrum ”Kroonpassage” heef Zeestad met de eigenaar van de Kroonpassage de mogelijkheden verkend. Het is de bedoeling dat de eigenaar van de Kroonpassage het gedeelte dat grenst aan de Spoorstraat tegenover Halte Bellevue, ontwikkelt voor een supermarkt en winkelruimte. Zeestad zal het overige deel van het winkelcentrum dan slopen.
Op die plek wordt dan nieuwe openbare ruimte gemaakt, waaronder een parkeerplaats voor bezoekers en bewoners van het centrum. Het plein wordt een aantrekkelijke nieuwe ruimte in het stadshart. Met de eigenaar van de Kroonpassage is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten om te komen tot aankoop van een deel van de Kroonpassage door Zeestad. De herinrichtng van de Keizerstraat is voorbereid. Vanwege de wateroverlast die deze laag gelegen straat bij hevige regenval ondervindt, moet het rioolstelsel eerst aangepast worden. Daarvoor zal in 2023 door de gemeente een verbinding worden gemaakt naar de Westgracht via de Beatrixstraat. De verwachtng is dat de herinrichtng van de Keizerstraat begin 2024 start. Willemsoord Zuid Over de nieuwbouw van het horecaplein De Kleine Werf wordt overleg gevoerd met belanghebbenden in voorbereiding op de planologische procedure. In 2022 is een second opinion op de ladderonderbouwing uitgevoerd en op basis daarvan wordt het concept uitwerkingsplan geactualiseerd in 2023 zodat het college de raadscommissie hierover kan consulteren. De realisate van het stadhuis op Willemsoord is in volle gang. Met de komst van het nieuwe stadhuis wordt ook de aangrenzende openbare ruimte heringericht.
Zeestad heef hiervoor het ontwerp gemaakt, waarbij invulling wordt gegeven aan parkeerplaatsen, laadpalen, aspecten die het gebied een groener karakter geven, verlichtng, etc. Zeestad heef ook de realisate van een loods voor parkeren van fetsen en brommers voorbereid. De omgevingsvergunning hiervoor is aangevraagd. Door het toevoegen van diverse nieuwe functes op Willemsoord is het van belang het terrein op een goede manier te ontsluiten. In de 2e helf van 2022 is de renovate van de Boerenverdrietbrug voorbereid. De brug is eind 2022 van zijn plek gehesen en naar een externe werf vervoerd. Voor Sail 2023 zal de brug zodanig gereed zijn, dat deze gebruikt kan worden als extra ontsluitng van Willemsoord. Na Sail zullen de afrondende werkzaamheden uitgevoerd worden de brug om deze weer volledig bedienbaar te maken. In het iitwerkingsplan Stadshart 2008 is al opgenomen dat er een nieuwe fets-/voetgangersbrug in de zuidhoek gerealiseerd wordt. Deze brug verbindt de Beatrixstraat (nabij de bibliotheek) en Willemsoord (nabij restaurant Stoom). Het bestaande talud aan de Flaneerkade gaat hiervoor op de schop, zodat de voetgangers en fetsers op comfortabele manier Willemsoord kunnen bereiken en vice versa. In overleg met belanghebbenden zoals de Museumhaven, het Reddingmuseum, en Willemsoord bv is het ontwerp uitgewerkt. iitvoering start in de tweede helf van 2023.
Entreegebied Willemsoord Het Entreegebied is voor veel bezoekers het startpunt van hun ontmoetng met Willemsoord. In de huidige situate is het echter niet de entree die men zich bij een cultuurhistorisch zo waardevolle werf zou wensen. De openbare ruimte is sleets, functearm en wordt gedomineerd door geparkeerde auto’s. Rond het entreegebied ontbreekt het aan (levendige) functes. De intente is om het entreegebied van Willemsoord zodanig te transformeren dat het gebied daadwerkelijk een eerste indruk geef van de sfeer en kwaliteiten van Willemsoord. Hierbij wordt met name gedacht aan het mariteme karakter, de cultuurhistorische elementen, maar ook de culturele aspecten, zoals de musea en enige 27
horecafunctes. Als mogelijkheden worden ook educate en innovate genoemd. Verder dienen de verblijfskwaliteiten en -functes te worden vergroot en verbeterd. Eind 2022 is onder aansturing van Zeestad en in samenwerking met Willemsoord bv het maken van een stedenbouwkundig programma van eisen voor het Entreegebied opgestart. De verwachtng is dat dit programma van eisen medio 2023 wordt afgerond, een en ander ook afankelijk van de uitkomsten van het onderzoek naar de functonaliteit van de twee dokken. Molenplein Eerste helf 2023 zal er een start gemaakt worden door Helder Vastgoed met de bouw van de woningen op fase 2. Zeestad voert nog de laatste zaken uit voor het bouwrijp maken, waarna deze bouwrijp opgeleverd kan worden aan Helder Vastgoed. In 2023 zal het ontwerp voor het woonrijp maken van fase 2 opgesteld worden, waarna bij oplevering (medio 2024) ook deze werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden Den Helder Stad aan Zee In samenwerking met Helder Vastgoed, Zeestad, en Citymarketng is gewerkt aan de positonering van het stadshart en Willemsoord, met als doel focus aan te brengen op de kwaliteiten die de kansrijke doelgroepen voor dit gebied belangrijk vinden en ook de paraplu te bieden voor de stedelijke vernieuwing alhier. Deze positonering en communicatestrategie is afgerond. De verschillende communicatemiddelen worden uitgerold om de positonering te ‘laden’.
Zoals bijvoorbeeld zichtbaar op de 80 meter bouwwand langs vm. V&D en ook in advertentes en via social media.
6.5. Financiële ontwikkelingen a. Jaarrekenini 2022 Zeestad is nog bezig met het opmaken van de jaarrekening 2022. Het verwachte exploitatesaldo per 31 december 2022 is positef. b.
Financiële pntwikkelini saldp en vppruitblik naar 2023
Ontwikkeling exploitatesaldo in 2022
Kosten Opbrengsten Saldo per 01-01-2021
Begroot t/m 2022
Gerealiseerd t/m 2022
Verwacht 2023*
€ 115.353.718 € 115.783.209 € 429.491
€ 107.773.746 € 108.291.499 € 517.753
€ € €
7.579.972 7.491.710 88.262-
* Conform huidige afspraak tussen aandeelhouders provincie NH en gemeente stopt de exploitate eind 2023 terwijl het aandeelhouderschap van de provincie pas per 31 december 2024 beëindigd zou worden. College en gedeputeerde staten overleggen over de aanpassing van deze afspraak. De kosten zijn lager dan verwacht. Dat is onder andere te wijten aan uitstel van de verwerving van vastgoed op het Bernhardplein en Kroonpassage, een latere start van de investering in het stadspark en vertraging in de realisate van de nieuwe brug tussen Flaneerkade en Willemsoord. Ook aan de opbrengstenkant is er sprake van een verschil tussen begrotng en realisate. Dit wordt met name veroorzaakt door een latere overmaking door de gemeente van middelen voor de uit te voeren projecten. Ook moet de gronduitgife ten behoeve van Halter Bellevue nog fnancieel afgewikkeld worden. Het verwachte negateve exploitatesaldo in de periode 2023 wordt veroorzaakt doordat kosten en opbrengsten in de tjd niet gelijk lopen. Over de totale periode zal het saldo naar verwachtng positef zijn.
28
c.
Financiële kenietallen
Zeestad BV
Neto omzet Winst/resultaat Solvabiliteit Liquiditeit
Norm
31-12-2019
31-12-2020
31-12-2021
31-12-2022
Nvt Nvt Tussen 30% en 40% >=1,0
€0 €0 Nvt
€0 €0 Nvt
€0 €0 Nvt
€0 €0 Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Noot: Zeestad BV heef tot doel de actviteiten van Zeestad CV te beheren. Binnen de BV vinden geen feitelijke werkzaamheden plaats en wordt uitsluitend het aandelenkapitaal en de rekening-courant verhouding met de CV beheerd waardoor bovenstaande kengetallen niet van toepassing zijn.
Zeestad CV
Neto omzet Winst/resultaat Solvabiliteit Liquiditeit10
Norm
31-12-2019
31-12-2020
31-12-2021
31-12-2022
Nvt Nvt Tussen 30% en 40% >=1,0
€0 €0 Nvt
€0 €0 Nvt
€0 €0 Nvt
€0 €0 Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Noot: Zeestad CV wordt volledig gefnancierd vanuit bijdragen van gemeente en provincie. Deze worden gestort in een fonds voor stedelijke vernieuwing. Vanuit dit fonds worden de diverse projecten gefnancierd. Omdat geen sprake is van zelfstandig eigen vermogen c.q. leningen etc. en projecten binnen de beschikbare budgeten worden uitgevoerd zijn bovenstaande kengetallen niet van toepassing.
6.6. Risico’s
Gevolg Risico Doelstelling van een compact en levendig winkelhart wordt niet gerealiseerd
Oorzaak
Gevolg
Zwakke detailhan- Ontwikkeling delsstructuur, halter model leegstand vertraagt (overcapaciteit)
Kans Gevolg (tjd) ++ +/-
Beheersmaatregel (€) +
Onderzoek voorbereiding
en
Het winkelhart van Den Helder bestrijkt een groot oppervlakte. Mede onder invloed van de crisis en veranderend winkelgedrag is er momenteel behoorlijk wat leegstand in de Helderse binnenstad. Dit zorgt ervoor dat de detailhandelsstructuur verzwakt is en dat de behoefe aan een compact winkelhart onverminderd groot is. Met verschillende projecten wordt beoogd het kernwinkelgebied compacter te maken. Dit voorbeeld laat zien dat mogelijkheid en bereidheid van winkeliers om ook in het winkelhart te investeren, het tempo bepaalt waarin het haltermodel succesvol ontwikkeld kan worden. Projecten als het gevelrenovatefonds en herinrichtng van openbare ruimte kunnen hier een verdere bijdrage aan leveren. Risico
Oorzaak
Gevolg
Kans Gevolg
Gevolg Beheersmaatregel
10 Liquiditeit geef aan in hoeverre een organisate in staat is aan haar verplichtngen op korte termijn te voldoen. 29
(te) veel projecten Veel verschillende in uitvoering in projecten tegelijk het Stadshart in uitvoering in het stadshart die invloed hebben op de openbare ruimte
Hinder voor bewoners en ondernemers, bereikbaarheid binnenstad
+
(tjd) +/-
(€) +/-
Goede planning Afstemming met partners Communicate met omwonden en ondernemers
Momenteel vinden er volop (ver)bouwactviteiten plaats in het stadshart. Bouwactviteiten betekenen dat er verbetering in aantocht is, maar ook dat tjdelijk straten zijn opgebroken en dat er bouwplaatsen in de binnenstad zijn afgeschermd. Deze kunnen het woongenot tjdelijk aantasten en ondernemers, bewoners en bezoekers van de binnenstad hinderen. De bereikbaarheid van de binnenstad is immers tjdelijk niet zoals gewend. Dit is inherent aan ontwikkelingen in een binnenstad, maar het vraagt voldoende aandacht om hinder tot een minimum te beperken. Veel hinder kan voorkomen worden door de planningen van de diverse actviteiten zorgvuldig op te stellen en af te stemmen tussen de diverse partjen die in de binnenstad aan het werk zijn. Ook een goede communicate over de werkzaamheden, de duur en eventuele alternateve routes zal de overlast beperken. Hierin werkt Zeestad samen met partners Woningstchtng Den Helder, en met de gemeente. Goed zichtbaar resultaat in deze samenwerking is de uniforme uitstraling van de bouwhekken onder de vlag van Samen Bouwen aan Den Helder. Ook wordt rekening gehouden met drukke perioden voor winkeliers (Kerst, Pasen, marktdagen). Hiertoe vindt regulier overleg plaats met de HOB en Helderse Markt.
De afstemming van de bouwactviteiten en bijkomend verkeershinder blijf echter een belangrijk aandachtspunt waar ook de komende periode op ingezet moet worden en waar regie op nodig is. Gevolg Risico
Oorzaak
Gevolg
Verwervingen
Voor te verwerven panden wordt te hoge prijs gevraagd
Overschrijding budget verwerving of vertraging door onteigening
Kans Gevolg (tjd) + -
Beheersmaatregel (€) +/-
Professionele verwerver inzeten
Van niet alle projecten van Zeestad zijn de panden in bezit van Zeestad. Deze moeten verworven worden. Soms zijn daar al afspraken over gemaakt, bijvoorbeeld als de gemeente Den Helder eigenaar van de panden is. Soms zijn de panden van derden en moeten nog afspraken over verwerving gemaakt worden. Dat is specialistsch werk en de portefeuille te verwerven panden is omvangrijk. Door een professionele verwerver in te zeten, kan het risico van vertraging en overschrijding van het budget beperkt worden. Zij hebben ervaring met verwervingen en hebben goed oog voor de belangen van zowel de pandeigenaar als de opdrachtgever. Gevolg Risico Afnemende investeringsberei dheid investeerders, opbrengsten blijven achter
Oorzaak Door crisis stagnerende woningmarkt, toenemende onrendabele toppen
Gevolg Exploitate Zeestad Stedelijke vernieuwing stagneert Afankelijkheid van een paar investeerders
Kans Gevolg (tjd) ++ ++
Beheersmaatregel (€) +
Actualiseren plannen, Andere investeerders zoeken (onconventoneel), Zeestad profleren
Ook Den Helder kon zich niet aan de crisis ontrekken en krabbelt er maar langzaam uit. De stedelijke vernieuwingsopgave in Den Helder gaat niet uit van grootschalige toevoeging van woningen, bedrijfsruimte of winkelmeters, alleen van de invulling en versterking van bepaalde plekken. Maar de markt blijf zwak en de afzet van nieuwbouwprojecten verloopt trager. Hierdoor staat ook de planning van Zeestad onder druk. Ten opzichte van de oorspronkelijke planning zijn een aantal projecten met vertraging opgeleverd en zullen een 30
aantal projecten later in uitvoering genomen worden. Ontwikkelende partjen nemen projecten pas in uitvoering als de afzet grotendeels zeker is. Gevolg Risico Financiële haalbaarheid projecten onder druk
Oorzaak
Gevolg
Kans Gevolg (tjd) + -
Onrendabele toppen op de projecten
Beheersmaatregel (€) +/-
Financiële Goede inzet planmaatoplossingen economie nodig Tegenvallers zijn niet op te vangen met hogere opbrengsten Veel projecten kennen onrendabele toppen. Waar voorheen het toevoegen van programma, het verhogen van de opbrengstpotente (door bijvoorbeeld toepassing van andere typologieën en/of ander segment) of de marktontwikkeling (bijvoorbeeld door een lager risicoprofel of (bouw)kostenverlagende innovates) de tegenvallers konden opvangen, zijn deze mogelijkheden tegenwoordig beperkt. Dit vraagt van de planeconomen een realistsche en zorgvuldige opzet van de exploitate, om niet voor verrassingen te komen te staan. Met het jaarlijks herzien van de exploitate wordt dit gewaarborgd. Zo worden onder andere de parameters, welke van grote invloed zijn op het resultaat van de exploitate, periodiek geanalyseerd. Op deze manier is er een reëlere aansluitng met de markt en wordt het mogelijke verschil tussen gehanteerde parameters en feitelijke parameters kleiner.
31